Trong giai đoạn hiện nay, khi Việt Nam đang có tốc độ phát triển kinh tế rất cao, các ngành nghề kinh doanh ngày một phát triển. Theo yêu cầu của nền kinh tế việc các tổ chức tín dụng phát triển luôn đóng một vai trò hết sức quan trọng. Ngân hàng luôn là một công cụ quan trọng, quen thuộc và đóng một vai trò chủ đạo trong việc điều tiết vốn cho sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam hiện nay. Vì lý do đó, trong thời gian gần đây, các Ngân hàng luôn có tốc độ phát triển rất cao, liên tục mở thêm các chi nhánh để phục vụ nhu cầu của nền kinh tế. Trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng, một nguyên tắc luôn phải đảm bảo là các món vay của Ngân hàng phải có khả năng thu hồi được. Đó chính là lý do mà công tác thẩm định luôn giữ một vai trò hết sức quan trọng trong hoạt động kinh doanh của bất kỳ một Ngân hàng nào.Ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long (MHB) là một Ngân hàng Nhà nước mới được thành lập từ năm 1998 nhưng có tốc độ phát triển rất cao. Theo đúng như tên gọi của mình, trong hoạt động tín dụng của MHB luôn ưu tiên các hoạt động cho vay liên quan đến hoạt động phát triển nhà ở. Cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế, và sự hình thành thị trường bất động sản trong thời gian gần đây làm cho nhu cầu về phát triển nhà ở cũng tăng theo, điều này làm cho hoạt động tín dụng của MHB trở nên phát triển mạnh mẽ hơn.Trong giai đoạn thực tập tại MHB – Phòng giao dịch (PGD) Đội Cấn, nhận thấy hoạt động thẩm định tín dụng các dự án phát triển nhà ở có rất nhiều các nghiệp vụ áp dụng những kiến thức đã được học và có những công tác chỉ có được trong quá trình thực tập nên tác giả chọn đề tài “Công tác thẩm định dự án phát triển nhà của cá nhân, hộ gia đình trong Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long (MHB) PGD Đội Cấn” để nghiên cứu. Ngoài phần mở đầu, kết luận và các phụ lục, luận văn tốt nghiệp của tác giả bao gồm hai chương chính:Chương I: Thực trạng công tác thẩm định dự án phát triển nhà tại Ngân hàng MHB _ PGD Đội Cấn.Chương II: Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thẩm định các dự án nói chung và các dự án phát triển nhà tại Ngân hàng MHB – PGD Đội Cấn nói riêng.
Trang 1CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH TẠI NGÂN HÀNG MHB – PGD ĐỘI CẤN 3
I - Khái quát chung về Ngân hàng MHB – PGD Đội Cấn 3
1 Sự hình thành và phát triển của Ngân hàng MHB – PGD Đội Cấn 3
2 Cơ cấu tổ chức và chức năng, nhiệm vụ chính của một số phòng ban tại Ngân hàng MHB – PGD Đội Cấn 5
2.1 Tổ kinh doanh: 7
2.1.1 Chức năng, nhiệm vụ: 7
2.1.2 Tổ chức bộ máy: 9
2.2 Tổ quản lý rủi ro (QLRR): 9
2.2.2 Tổ chức bộ máy: 10
2.3 Phòng (tổ) hỗ trợ kinh doanh: 11
2.3.1 Chức năng nhiệm vụ: 11
2.4 Bộ phận Kế toán - Ngân quỹ: 12
3 Một số hoạt động chủ yếu của Ngân Hàng MHB – PGD Đội Cấn 12
3.1.Hoạt động huy động vốn 12
3.1.1 Với khách hàng là cá nhân: 12
3.1.2 Với khách hàng là doanh nghiệp 13
3.2 Hoạt động cho vay vốn 13
3.2.1.Đối với khách hàng cá nhân 13
3.2.2.Đối với khách hàng là doanh nghiệp 13
3.3 Nghiệp vụ thanh toán: 14
3.3 Các dịch vụ khác mà MHB cung cấp 14
3.3.1 Với khách hàng cá nhân 14
3.3.2.Với khách hàng là doanh nghiệp 14
3.3.Các hoạt động khác 14
Trang 21 Tổng quan về các dự án phát triển nhà của cá nhân, hộ gia đình tại
Ngân hàng MHB – PGD Đội Cấn 15
1.1 Đặc điểm của những dự án phát triển nhà 15
1.1.1 Đặc điểm của hoạt động mua nhà ở, đất ở: 15
1.1.2 Đặc điểm của hoạt động xây dựng, sửa chữa và nâng cấp nhà ở: 15
1.2 Khái quát về các dự án phát triển nhà của cá nhân, hộ gia đình xin vay vốn tại MHB – PGD Đội Cấn 16
2 Thực trạng công tác thẩm định dự án phát triển nhà tại MHB 17
2.1 Vai trò và yêu cầu đối với công tác thẩm định dự phát triển nhà 17
2.1.1 Vai trò của công tác thẩm định dự án phát triển nhà 17
2.1.2 Yêu cầu đối với công tác thẩm định tín dụng các dự án phát triển nhà 18
2.2 Quy trình thẩm định các dự án phát triển nhà và các đơn vị có liên quan 20
2.2.1 Các bước trong quy trình tín dụng tại Ngân hàng MHB 21
2.2.2 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong hoạt động thẩm định tại Ngân hàng MHB 29
2.3 Phương pháp thẩm định các dự án phát triển nhà 30
2.4 Nội dung công tác thẩm định các dự án phát triển nhà 31
3 Thực tế công tác thẩm định đối với một dự án cụ thể: Dự án vay tiền xây dựng nhà hàng fastfood tại số 27 Xuân La – Tây Hồ - Hà Nội .46
III - Đánh giá về công tác thẩm định dự án tại MHB – PGD Đội Cấn 62
1 Đánh giá về công tác thẩm định nói chung của Ngân hàng MHB – PGD Đội Cấn 62
1.1 Những mặt đạt được 62
1.2 Những hạn chế 64
2 Đánh giá về công tác thẩm định các dự án phát triển nhà của cá nhân, hộ gia đình tại PGD Đội Cấn 65
Trang 32.1 Những điểm đạt được 68 2.2 Những hạn chế: 69
Trang 4– PGD ĐỘI CẤN NÓI RIÊNG 72
I - Định hướng chung 72
1 Định hướng hoạt động của Ngân hàng MHB nói chung trong thời gian tới: 72
1.1 Thực hiện công tác cổ phần hoá Ngân hàng 72
1.2 Công tác huy động vốn 73
1.3 Công tác đầu tư tín dụng 74
2 Định hướng về công tác thẩm định nói chung 74
3 Định hướng hoạt động thẩm định dự phát triển nhà trong Ngân hàng MHB– PGD Đội Cấn 75
3.1 Xu hướng phát triển của việc mua xây dựng và sửa chữa nhà ở trong thời gian tới 75
3.2 Định hướng công tác thẩm định các dự án phát triển nhà của dân cư, hộ gia đình 76
II - Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định các dự án phát triển nhà trong Ngân hàng MHB – PGD Đội Cấn 77
1 Những giải pháp chung cho công tác thẩm định 77
1.1 Giải pháp về phương pháp thẩm định 78
1.2.Giải pháp về nhân lực 79
1.3 Giải pháp về thông tin 81
1.4 Giải pháp về cơ cấu tổ chức bộ máy điều hành 83
1.5 Giải pháp về trang thiết bị kỹ thuật 84
2 Những giải pháp riêng cho các công tác thẩm định các dự án phát triển nhà của cá nhân, hộ gia đình trong Ngân hàng MHB – PGD Đội Cấn 84
2.1 Nâng cao tầm quan trọng của quá trình thẩm định dự án đầu tư vay vốn phát triển nhà tại PGD 85
2.2 Nâng cao nghiệp vụ cũng như chất lượng thẩm định của các cán bộ thẩm định và tín dụng để phục vụ nhu cầu tiếp cận công nghệ mới về thẩm đinh 86
2.3.Giải pháp về thông tin và công nghệ 88
KẾT LUẬN 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO 91
Trang 5MHB : (Mekong housing bank) Ngân hàng phát triển nhà đồng
bằng sông Cửu Long
PGD : Phòng giao dịch.
NVKD : Nghiệp vụ kinh doanh.
QLRR : Quản lý rủi ro.
GDBĐ : Giao dịch bảo đảm.
KD : Kinh doanh.
CIC: (Credit Information Center) Trung tâm thông tin tín dụng
Trang 6Sơ đồ 1.2 Cơ cấu chức năng, nhiệm vụ của Phòng Nghiệp vụ 7
Bảng 1.1 Chi tiết mức vốn và tỷ trọng các loại dự án cho vay tại PGD Đội Cấn 16
Bảng 1.3 Thang điểm xếp loại khách hàng cá nhân: 42
Biểu 1.3 Thông tin CIC của khách hàng Trần Văn Thịnh 49
Bảng 1.4 Ước tính tổng mức vốn đầu tư cố định của khách hàng 53
Bảng 1.5 Dự tính doanh thu hàng tháng của dự án 54
Bảng 1.6 Dự tính chi phí của dự án 54
Bảng 1.7 lợi nhuận dự án 55
Bảng 1.8 Điểm của thửa đất so sánh 56
Bảng 1.9 Điểm của thửa đất định giá 56
Bảng 1.10 Tích luỹ trả nợ vay hàng tháng của khách hàng 59
Trang 7LỜI MỞ ĐẦU
Trong giai đoạn hiện nay, khi Việt Nam đang có tốc độ phát triển kinh
tế rất cao, các ngành nghề kinh doanh ngày một phát triển Theo yêu cầu củanền kinh tế việc các tổ chức tín dụng phát triển luôn đóng một vai trò hết sứcquan trọng Ngân hàng luôn là một công cụ quan trọng, quen thuộc và đóngmột vai trò chủ đạo trong việc điều tiết vốn cho sự phát triển của nền kinh tếViệt Nam hiện nay Vì lý do đó, trong thời gian gần đây, các Ngân hàng luôn
có tốc độ phát triển rất cao, liên tục mở thêm các chi nhánh để phục vụ nhucầu của nền kinh tế Trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng, một nguyên tắcluôn phải đảm bảo là các món vay của Ngân hàng phải có khả năng thu hồiđược Đó chính là lý do mà công tác thẩm định luôn giữ một vai trò hết sứcquan trọng trong hoạt động kinh doanh của bất kỳ một Ngân hàng nào
Ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long (MHB) là một
Ngân hàng Nhà nước mới được thành lập từ năm 1998 nhưng có tốc độ phát
triển rất cao Theo đúng như tên gọi của mình, trong hoạt động tín dụng củaMHB luôn ưu tiên các hoạt động cho vay liên quan đến hoạt động phát triểnnhà ở Cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế, và sự hình thành thị trườngbất động sản trong thời gian gần đây làm cho nhu cầu về phát triển nhà ở cũngtăng theo, điều này làm cho hoạt động tín dụng của MHB trở nên phát triểnmạnh mẽ hơn
Trong giai đoạn thực tập tại MHB – Phòng giao dịch (PGD) Đội Cấn,nhận thấy hoạt động thẩm định tín dụng các dự án phát triển nhà ở có rấtnhiều các nghiệp vụ áp dụng những kiến thức đã được học và có những công
tác chỉ có được trong quá trình thực tập nên tác giả chọn đề tài “Công tác
thẩm định dự án phát triển nhà của cá nhân, hộ gia đình trong Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long (MHB) PGD Đội Cấn” để
nghiên cứu Ngoài phần mở đầu, kết luận và các phụ lục, luận văn tốt nghiệpcủa tác giả bao gồm hai chương chính:
Trang 8Chương I: Thực trạng công tác thẩm định dự án phát triển nhà tại
Ngân hàng MHB _ PGD Đội Cấn
Chương II: Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thẩm định các
dự án nói chung và các dự án phát triển nhà tại Ngân hàng MHB – PGD ĐộiCấn nói riêng
Do hạn chế về kiến thức cũng như sự hiểu biết về các nghiệp vụ tíndụng trong thực tế mà trong luận văn của mình tác giả còn có những thiếu sót,
do đó tác giả mong được sự góp ý của các giảng viên để tác giả có thể tăngthêm những hiểu biết về đề tài này cũng như có thể hoàn thiện hơn đề tàinghiên cứu của mình Tác giả xin chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn
Ths.Trần Thị Mai Hoa, tập thể cán bộ Ngân hàng MHB - PGD Đội Cấn
đã tận tình chỉ bảo, hướng dẫn giúp đỡ cho tác giả hoàn thành luận văn tốt
nghiệp này!
Trang 9CHƯƠNG I THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ CỦA CÁ NHÂN, HỘ GIA ĐÌNH TẠI NGÂN HÀNG MHB –
PGD ĐỘI CẤN
I - Khái quát chung về Ngân hàng MHB – PGD Đội Cấn.
1 Sự hình thành và phát triển của Ngân hàng MHB – PGD Đội Cấn.
Ngân hàng Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long được thành lậpvào ngày 18/09/1998 So với các Ngân hàng thương mại Nhà nước khác(SOCBs), MHB là Ngân hàng trẻ nhất, và là Ngân hàng có tốc độ phát triểnnhanh nhất Từ vốn hoạt động ban đầu 300 tỷ đồng, đến nay, tổng nguồn vốncủa MHB đã đạt trên 30.000 tỷ đồng, tăng gấp 100 lần so với khi thành lập.Tăng trưởng nhanh nhưng theo kết quả kiểm toán quốc tế, MHB là Ngân hàng
an toàn hàng đầu Việt Nam với tỷ lệ an toàn vốn luôn vượt mức chuẩn quốc
tế là 8% Trong hoạt động cho vay, số lượng khách hàng vay của MHB hiện
nay khoảng 115.000 khách hàng trong đó có trên 2.300 khách hàng là doanh nghiệp vừa và nhỏ Dư nợ cho vay đến cuối năm 2007 là 13.604 tỷ đồng, tăng 203 lần so với năm 1998, trong đó, dư nợ cho vay nhà ở là 3.280 tỷ đồng với gần 30.000 hộ vay vốn Tính từ khi đi vào hoạt động đến nay, MHB đã giúp được hơn 112.000 hộ gia đình vay vốn xây dựng nhà ở với tổng diện tích trên 5.5 triệu m2 nhà Bên cạnh về số lượng, về chất lượng công tác tín dụng
của MHB thực hiện rất tốt làm cho tỷ lệ dư nợ xấu trên tổng dư nợ khôngvượt quá 3% và ngày càng có xu hướng giảm dần (năm 2007 là 2.05%)
Việc mở các chi nhánh cũng là một tiêu chí để đánh giá sự phát triển củaMHB, cho đến 08/04/2008 số chi nhánh của MHB trên cả nước là 158 chinhánh Năm 2004, MHB mở chi nhánh tại Hà Nội, và cho đến nay, tại Hà NộiMHB có tất cả 9 PGD trong đó, PGD Đội Cấn là PGD mới nhất được thành lập
Trang 10Ngân hàng MHB – PGD Đội Cấn được thành lập vào ngày 22/11/2007 theo quyết định số 495/2007/QĐ – NHN ngày 20/11/2007có địa chỉ tại Tầng
1 toà nhà 381 Đội Cấn – Liễu Giai - Ba Đình – Hà Nội.
Điện thoại liên hệ: 04 2 734 601
Tuy mới được thành lập, song PGD Đội Cấn đã có những sự tăngtrưởng cả về lượng và chất trong hoạt động Về mặt lượng, trong quá trình
hoạt động, Ngân hàng đã có hơn 200 khách hàng thực hiện mở tài khoản tại Ngân hàng, có gần 100 khách hàng vay vốn tại PGD Tính đến 31/12/2007 tức là chỉ sau hơn 1 tháng đi vào hoạt động, PGD đã thực hiện huy động được
10 tỷ VNĐ tiền gửi trong đó có 500 triệu VNĐ tiền gửi không kỳ hạn và 9 tỷ
500 triệu VNĐ tiền gửi có kỳ hạn Tổng dư nợ là 8.1 tỷ VNĐ trong đó nợ
Ngắn hạn là 6.3tỷ VNĐ và nợ trung và dài hạn là 1.8tỷ VNĐ.
Qua năm 2008, với đà phát triển mạnh mẽ trên, PGD đã tiếp nối tốc độ phát triển cao, theo số liệu thống kê, trong quý I năm 2008 tổng nguồn vốn huy động là 25 tỷ VNĐ trong đó tiền gửi không kỳ hạn là 400 triệu VNĐ và tiền gửi
có kỳ hạn là 24.6 tỷ VNĐ Tổng dư nợ là 12 tỷ VNĐ trong đó dư nợ ngắn hạn là
10 tỷ VNĐ và dư nợ trung và dài hạn là 2 tỷ VNĐ Với các chỉ tiêu trên, thời
gian vừa qua, PGD Đội Cấn là một trong những điểm giao dịch có tốc độ tăngtrưởng cao nhất so với các điểm giao dịch mới được mở trước đây
Về chất, việc có những khách hàng quen thuộc luôn là một tiêu chí rấtquan trọng để đánh giá tình hình hoạt động của Ngân hàng, nhất là đối vớimột Ngân hàng mới được thành lập như PGD Đội Cấn Với một Ngân hàngmới được thành lập, theo nghiên cứu tại Việt Nam thì một Ngân hàng được
coi là làm ăn ổn định có khả năng phát triển ổn định khi có 500 khách hàng
quen thuộc Đối với PGD Đội Cấn, do cố gắng của đội ngũ cán bộ mà phầnlớn số khách hàng mà Ngân hàng có cho đến lúc này đã trở thành khách hàngquen thuộc của Ngân hàng Đó là yếu tố hết sức quan trọng tạo nên sự tăng
Trang 11trưởng và thành công của một Ngân hàng Với đà tăng trưởng trên, PGD tin
tưởng rằng đến quý cuối năm 2008 Ngân hàng sẽ vượt kế hoạch đề ra và đi
vào hoạt động một cách có hiệu quả
2 Cơ cấu tổ chức và chức năng, nhiệm vụ chính của một số phòng ban tại Ngân hàng MHB – PGD Đội Cấn.
Trước khi đi vào xem xét chức năng nhiệm vụ chính của một số phòngban tại PGD Đội Cấn, chúng ta cần hiểu qua về cơ cấu tổ chức của MHB để
có thể thấy được vị trí và vai trò của PGD trong hệ thống
Sơ đồ1.1 Sơ đồ tổ chức của MHB
VĂN PHÒNG ĐẠI DIỆN
ĐƠN VỊ SỰ NGHIỆP
CÔNG TY TRỰC THUỘC
PHÒNG
GIAO
DỊCH
QUỸ TIẾT KIỆM
CHI NHÁNH CẤP II
PHÒNG GIAO DỊCH
QUỸ TIẾT KIỆM
CHI NHÁNH PHỤ THUỘC
PHÒNG GIAO DỊCH
QUỸ TIẾT KIỆM
Trang 12Qua sơ đồ trên, ta đã có thể thấy được vị trí, vai trò của một phòng giaodịch nói chung và PGD Đội Cấn nói riêng trong toàn bộ hệ thống của MHB Sau đây, tác giả chỉ đi sâu đề cập đến các vấn đề có liên quan đến cơ cấu tổ chức, chức năng nhiệm tại PGD và cụ thể hơn, đề cập sâu hơn về bộ phận kinh doanh tại PGD.
Ngân hàng MHB quy định chung về chức năng nhiệm vụ của bộ phận giao dịch như sau:
Phòng giao dịch có đủ điều kiện về nhân sự và môi trường kinh doanhthì được thành lập Phòng nghiệp vụ kinh doanh (NVKD) thuộc phòng giao
dịch để quản lý hoạt động tín dụng Phòng NVKD được chia làm 03 tổ Các
tổ trực thuộc Phòng giao dịch thực hiện chức năng nhiệm vụ tương tự như ba
bộ phận tại chi nhánh theo từng đối tượng khách hàng cụ thể (trừ các nhiệm
vụ chưa được giao thực hiện)
Nếu phòng giao dịch nào chưa đủ điều kiện thành lập Phòng NVKD thìlập tổ NVKD và phân công cán bộ phụ trách từng nhiệm vụ cụ thể của ba bộphận: Kinh doanh, quản lý rủi ro và hỗ trợ kinh doanh theo từng đối tượngkhách hàng Mức giải quyết cho các khách hàng vay tại Phòng giao dịch phảituân thủ theo quyết định uỷ quyền phán quyết của tổng Giám đốc trong từngthời kỳ
Bộ phận Quản lý rủi ro tại phòng giao dịch phải lập báo cáo đánh giárủi ro các hồ sơ vay vốn của khách hàng có khoản tiền cho vay hoặc dư nợcho vay
Sau đây chỉ đề cập đến Phòng kinh doanh trong Ngân hàng MHB Cơcấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của phòng kinh doanh được tóm tắt qua
sơ đồ sau:
Trang 13Sơ đồ 1.2 Cơ cấu chức năng, nhiệm vụ của Phòng Nghiệp vụ
Kinh doanh trong Ngân hàng MHB
Nguồn: Quyết định 1821/NHN – QĐ ngày 28/10/2007
Cụ thể, việc tổ chức và chức năng nhiệm vụ vủa phòng kinh doanhđược quy định như sau:
+Hỗ trợ xử lý rủi ro +Thực hiện nhiệm vụ khác
+Hỗ trợ bán hàng +Cơ sở dữ liệu +Thu thập dữ liệu +Lập thống kê, báo cáo
+Công tác khác
TỔ QUẢN LÝ
PHÒNG NGHIỆP VỤ KINH DOANH
Trang 14- Nhiệm vụ chung:
+ Chịu trách nhiệm quản lý một cách hiệu quả danh mục khách hàngbằng cách lập, giám sát các kế hoạch thường niên và kế hoạch giữa kỳ dànhcho mối khách hàng
+ Duy trì và phát triển danh mục các khách hàng đem lại lợi nhuận và cóchất lượng tín dụng tốt, loại ra khỏi danh mục các khách hàng có chất lượngtín dụng thấp hoặc không đem lại lợi nhuận cho Ngân hàng
+ Nâng cao chất lượng hoạt động kinh doanh tín dụng tối thiểu phải đạtđược mục tiêu lợi nhuận đã đề ra
+ Đảm bảo xử lý tất cả các hồ sơ xin vay mới hoặc các hồ sơ tín dụnghiện tại, bao gồm cả việc cơ cấu lại nợ (gia hạn, điều chỉnh thời hạn trả nợ),cập nhật hồ sơ vay theo các quy định của MHB
+ Giám sát thường xuyên việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng của cáckhách hàng thường xuyên liên hệ với cán bộ quan hệ khách hàng cấp cao đểđảm bảo quản lý và thu hồi các khoản vay có vấn đề một cách hiệu quả
+ Có biện pháp xử lý kịp thời để giảm rủi ro tổn thất tín dụng phát sinh
từ các khoản vay có vấn đề
+ Thực hiện các nghiệp vụ khác như kinh doanh đối ngoại, chiết khấu bộchứng từ xuất nhập khẩu, huy động vốn (nếu các bộ phận này chưa tách khỏiPhòng NVKD)
- Nhiệm vụ cụ thể:
+ Thường xuyên đi thăm khách hàng hiện có quan hệ với MHB và cáckhách hàng tiềm năng theo như các chiến lược/kế hoạch đã thống nhất tại Chinhánh Lưu giữ vào hồ sơ những lần đi thăm đó cũng như những lần gọi điệnthoại cho khách hàng Xác định được nhu cầu của khách hàng, tìm hiểu cácyêu cầu của khách hàng đối với các sản phẩm của MHB và tìm kiếm cơ hộibán chéo sản phẩm, xây dựng kế hoạch kinh doanh
Trang 15+ Tiếp xúc, phỏng vấn, hướng dẫn, hỗ trợ khách hàng lập hồ sơ vay vốn,
hồ sơ bảo lãnh, cầm cố, chiết khấu chứng từ có giá
+ Thẩm định và lập báo cáo thẩm định của tất cả các hồ sơ đề nghị vay vốncủa tổ chức và cá nhân theo hướng dẫn thẩm định hồ sơ vay vốn của MHB.+ Đàm phán lập hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo lãnh, hợp đồng cầm
cố, chiết khấu chứng từ có giá, hợp đồng đảm bảo tiền vay
+ Theo dõi, lập thủ tục giải ngân
+ Kiểm tra sử dụng vốn vay, tài sản bảo đảm tiền vay, tình hình tàichính, nguồn trả nợ của khách hàng theo định kỳ hoặc đột xuất
+ Theo dõi thu hồi nợ vay cả gốc và lãi, xem xét đề xuất cho khách hàng
cơ cấu lại nợ (gia hạn hoặc điều chỉnh nợ gốc và nợ lãi)
+ Theo dõi quản lý về tình hình thấu chi của khách hàng
+ Tiến hành phân loại nợ và đề nghị trích lập dự phòng các khoản nợvay, bảo lãnh đang quản lý
+ Tham gia xử lý các khoản nợ quá hạn, nợ xấu và các khoản nợ do lãnhđạo phân công
+ Lập thủ tục thanh lý Hợp đồng tín dụng
+ Thực hiện các nhiệm vụ khác khi được lãnh đạo phân công
2.1.2 Tổ chức bộ máy:
- Tại phòng kinh doanh, các cán bộ được phân công vài các tổ nghiệp vụ:
Tổ khách hàng cá nhân; tổ khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ và tổ kháchhàng doanh nghiệp lớn và các tổ chức tài chính tín dụng
- Các bộ phận kinh doanh được bố trí gồm: Lãnh đạo Trưởng, Phó Phònghoặc tổ trưởng, tổ phó và một số cán bộ kinh doanh
2.2 Tổ quản lý rủi ro (QLRR):
2.2.1 Chức năng, nhiệm vụ:
- Lập báo cáo đánh giá rủi ro: Căn cứ vào các thông tin, tài liệu và báo
Trang 16cáo thẩm định do Bộ phận kinh doanh cung cấp, các thông tin về rủi ro doCán bộ QLRR thu thập hoặc so các bộ phận chức năng cung cấp, các quyđịnh về cho vay, bảo đảm tiền vay, bảo lãnh hiện hành của MHB, bộ phậnQLRR sẽ tiến hành lập báo cáo phân tích đánh giá các điều kiện cấp tín dụngnhư tính pháp lý của hồ sơ; tính khả thi của dự án/phương án vay vốn; tài sảnđảm bảo cho khoản vay, định giá khoản vay, những rủi ro có thể xảy ra và cácnội dung khác liên quan đến khoản vay bảo lãnh để đề xuất cho vay, bảo lãnhhoặc không cho vay, bảo lãnh
- Kiểm soát thực hiện đúng cơ cấu của danh mục đầu tư đã phê duyệt
- Quản lý và đảm bảo việc tuân thủ chính sách tín dụng đã được phêduyệt trong từng thời kỳ
- Thu thập, phân tích và lập báo cáo tổng hợp phân loại nợ, trích lập và
sử dụng dự phòng cho toàn chi nhánh; đưa ra các thông tin cảnh báo nhằmbảo đảm hoạt động tín dụng an toàn - hiệu quả Thực hiện kiểm soát tín dụngnội bộ theo qui định của MHB
- Theo dõi, hỗ trợ Bộ phận kinh doanh đánh giá danh mục tín dụng định
kỳ, tháng, quý, năm hoặc đột xuất để xác định mức độ rủi ro theo từng loạihình tài trợ, cấu trúc khoản vay, phân khúc thị trường, khách hàng
- Tham gia vào việc giải quyết các khoản nợ quá hạn, nợ xấu phát sinh
- Thực hiện các nhiệm vụ khách khi Lãnh đạo phân công
2.2.2 Tổ chức bộ máy:
- Tại các chi nhánh, Phòng quản lý rủi ro được phân công bố trí cán bộthuộc về các tổ chức nghiệp vụ như sau:
+ Tổ QLRR đối với khách hàng cá nhân
+ Tổ QLRR đối với khách hàng doanh nghiệp vừa và nhỏ
+ Tổ QLRR đối với khách hàng doanh nghiệp lớn và các tổ chức tàichính tín dụng
Trang 17(Trường hợp các chi nhánh chưa có quan hệ tín dụng với doanh nghiệp
lớn và các tổ chức tài chính tín dụng thì có thể ghép chung 2 tổ doanh nghiệp vừa và nhỏ và tổ doanh nghiệp lớn và các tổ chức tài chính tín dụng thành 1
tổ là tổ QLRR khách hàng doanh nghiệp)
- Tại các chi nhánh chưa có đủ điều kiện về nhân sự và môi trường kinhdoanh thì thành lập Tổ QLRR trực thuộc Phòng NVKD hiện nay để thực hiệncác chức năng nhiệm vụ của Phòng QLRR, đồng thời phải phân công Lãnhđạo Phòng NVKD trực tiếp phụ trách bộ phận này và phân công cán bộ phụtrách theo từng đối tượng: khách hàng cá nhân, khách hàng doanh nghiệp vừa
và nhỏ, khách hàng doanh nghiệp lớn và các tổ chức tài chính tín dụng.Không được bố trí kiêm nhiệm giữa các loại nghiệp vụ
- Các phòng QLRR được bố trí Lãnh đạo Trưởng, Phó phòng hoặc Tổtrưởng, tổ phó và các cán bộ QLRR để hoàn thành tốt các chức năng nhiệm
vụ trên
2.3 Phòng (tổ) hỗ trợ kinh doanh:
2.3.1 Chức năng nhiệm vụ:
- Hỗ trợ soạn thảo Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng bảo đảm tiền vay khi
bộ phận kinh doanh có yêu cầu thực hiện công chứng đăng ký giao dịch bảođảm theo quy định về bảo đảm tiền vay của MHB và các thủ tục liên quan đếnmón vay Bộ phận kinh doanh cung cấp
- Lưu giữ hồ sơ vay vốn theo qui định (phần hồ sơ trước đây do Phòng
NVKD lưu giữ theo Quy trình tín dụng số 319/QTTD-NHN).
- Lập các loại báo cáo thống kê theo quy định, thông tin tín dụng
- Theo dõi và cung cấp thông tin cho lãnh đạo Phòng NVKD, ban giámđốc về các khoản vay tới hạn, các khoản lãi chưa thu, các khoản nợ quá hạn,
nợ có vấn đề của từng cán bộ tín dụng khách hàng, từng phòng giao dịch vàtoàn chi nhánh theo định kỳ, hàng tuần hoặc đột xuất
Trang 18- Xử lý các khoản nợ xấu có vấn đề di lãnh đạo phân công như: cáckhoản nợ phải khởi kiện ra toà án, phải bán hoặc đấu giá tài sản theo quyđịnh, mua bán nợ, đôn đốc thi hành án
- Lập hồ sơ xử lý nợ, miễn giảm lãi trình Hội đồng xử lý rủi ro, miễngiảm lãi của MHB
2.4 Bộ phận Kế toán - Ngân quỹ:
- Bộ phận Kế toán có nhiệm vụ tiếp nhận, xử lý các chứng từ phát sinhcủa Ngân hàng…
- Tiếp nhận hồ sơ vay vốn từ bộ phận tín dụng chuyển sang và thực hiệngiải ngân các khoản vay đủ điều kiện
- Bộ phận Ngân quỹ có vai trò trực tiếp thu, chi giữ các khoản tiền trongNgân hàng
- Bộ phận này còn có vai trò lưu trữ các hồ sơ khách hàng
3 Một số hoạt động chủ yếu của Ngân Hàng MHB – PGD Đội Cấn.
3.1.Hoạt động huy động vốn.
Hoạt động huy động vốn của Ngân hàng MHB nói chung và MHB –PGD Đội Cấn nói riêng phân chia theo đối tượng khách hàng cá nhân vàkhách hàng là doanh nghiệp
3.1.1 Với khách hàng là cá nhân:
Hoạt động huy động vốn của Ngân hàng MHB bao gồm 2 nghiệp vụ
chính là tiết kiệm và tiền gửi
- Tiết kiệm:
+ Tiết kiệm không kỳ hạn bằng VNĐ hoặc USD
+ Tiết kiệm có kỳ hạn bằng VNĐ hoặc USD
+ Tiết kiệm tích luỹ VNĐ
+ Tiết kiệm người cao tuổi VNĐ
Trang 19+ Tiết kiệm rút gốc linh hoạt, lãi suất bậc thang VNĐ và USD.+ Tiết kiệm lãi suất luỹ tiến VNĐ và USD.
+ Tiết kiệm gia tăng lãi suất bằng tiền mặt VNĐ và USD
3.1.2 Với khách hàng là doanh nghiệp
Ngân hàng MHB chỉ có loại hình huy động bằng tiền gửi Các loại hìnhtiền gửi với doanh nghiệp bao gồm:
+ Tiền gửi thanh toán bằng VNĐ và USD
+ Tiền gửi có kỳ hạn bằng VNĐ và USD
3.2 Hoạt động cho vay vốn
Hoạt động cho vay vốn cũng như hoạt động huy động vốn cũng chiađối tượng khách hàng làm hai mảng chính là khách hàng cá nhân và kháchhàng doanh nghiệp
3.2.1 Đối với khách hàng cá nhân
- Cho vay cầm cố
- Cho vay cầm cố chứng từ có giá
- Cho vay cầm cố chứng khoán niêm yết
- Cho vay chiết khấu giấy tờ có giá
- Cho vay phục vụ nhà ở
- Cho vay thấu chi
- Cho vay hạn mức
- Cho vay mua xe ô tô
- Cho vay nông lâm ngư nghiệp
Trang 20- Cho vay tiêu dùng.
- Dịch vụ hỗ trợ du học
3.2.2 Đối với khách hàng là doanh nghiệp
- Cho vay các khoản phải thu
- Cho vay đầu tư tài sản cố định
- Cho vay các doanh nghiệp vừa và nhỏ
- Cho vay đầu tư dự án
- Cho vay hạn mức dự phòng
- Cho vay ngắn hạn
- Cho vay uỷ thác
- Cho vay cầm cố giấy tờ có giá
- Cho vay chiết khấu giấy tờ có giá
3.3 Nghiệp vụ thanh toán:
Trong nghiệp vụ thanh toán của Ngân hàng có hai mảng lớn là thanhtoán trong nước và thanh toán quốc tế
3.3 Các dịch vụ khác mà MHB cung cấp.
3.3.1 Với khách hàng cá nhân
Cung cấp các dịch vụ như dịch vụ thẻ thông minh và dịch vụ chuyểntiền (chuyển tiền ra nước ngoài, nhận tiền từ nước ngoài gửi về; chuyển nhanhkiều hối Western Union; dịch vụ chuyển tiền trong nước)
Ngân hàng MHB cung cấp các dịch vụ như; Dịch vụ thẻ thông minh;Dịch vụ bảo lãnh các loại; dịch vụ chiết khấu bộ chứng từ; dịch vụ tài trợ xuấtnhập khẩu; dịch vụ thanh toán quốc tế (Thư tín dụng xuất nhập khẩu (L/C);nhờ thu; chuyển tiền đi; chiết khấu bộ chứng từ hàng xuất; chuyển tiền đến)
Trang 213.3 Các hoạt động khác.
Mua bán ngoại tệ Nghiệp vụ thanh toán trong hệ thống MHB và ngoài
hệ thống MHB Trong thời gian tới, khi thị trường phát triển, nền kinh tế cónhiều thay đổi theo hướng hoà nhập với nền kinh tế thế giới, thì các nghiệp vụđược coi không phải là nghiệp vụ gốc của Ngân hàng này sẽ trở nên phát triểnhơn để tăng khả năng phát triển của Ngân hàng Điều này làm cho Ngân hàng
có một tiềm lực tài chính mạnh hơn, và sẽ trở nên có năng lực cạnh tranh caohơn
II - Thực trạng thẩm định tín dụng dự án phát triển nhà tại Ngân hàng MHB – PGD Đội Cấn.
1 Tổng quan về các dự án phát triển nhà của cá nhân, hộ gia đình tại Ngân hàng MHB – PGD Đội Cấn.
1.1 Đặc điểm của những dự án phát triển nhà.
1.1.1 Đặc điểm của hoạt động mua nhà ở, đất ở:
- Là hoạt động mua sắm tài sản cố định (bất động sản), đây là khoảntiêu dùng lớn đối với cá nhân và hộ gia đình
- Hoạt động này thường mang những mục đích sau:
+ Sử dụng nhà ở, đất ở làm nơi cư trú cho cá nhân - hộ gia đình
+ Sử dụng nhà ở, đất ở làm nơi cho các tổ chức – cá nhân thuê nhằmmục đích để ở hoặc kinh doanh
+ Sử dụng như một công cụ tích trữ giá trị, như một khoản đầu tư của cánhân - hộ gia đình khi có những khoản tiền nhàn rỗi
- Là hoạt động mua sắm tiềm ẩn nhiều rủi ro, đối với tình hình của ViệtNam khi thị trường bất động sản còn chưa hoàn thiện thì các khoản đầu tưvào bất động sản dù cho dưói mục đích nào cũng kèm theo rất nhiều rủi ro
- Nhà ở và đất ở có liên quan nhiều đến các phương diện pháp lý như:Quyền sở hữu, quyền sử dụng, quy hoạch, môi trường
Trang 22- Hoạt động này có thể bao hàm cả hoạt động đầu cơ nhà đất tạo ranhững hiệu ứng bong bóng có hại cho thị trường nhà đất.
1.1.2 Đặc điểm của hoạt động xây dựng, sửa chữa và nâng cấp nhà ở:
- Hoạt động này mang nặng tính kỹ thuật trong xây dựng như thiết kế,quy trình xây dựng, kỹ thuật xây dựng
- Có những liên quan đến các thủ tục pháp lý như cấp phép xây dựng,phê duyệt thiết kế, liên quan đến hoạt động bảo vệ môi trường
1.2 Khái quát về các dự án phát triển nhà của cá nhân, hộ gia đình xin vay vốn tại MHB – PGD Đội Cấn.
Từ đầu năm 2008 đến nay, tại MHB – PGD Đội Cấn đã phát sinh 26 dự
án vay vốn với tổng mức cho vay đã giải ngân là gần 17 tỷ đ Trong số các dự
án này, dự án cho vay phát triển nhà của cá nhân là 6 món vay với tổng sốvốn đã giải ngân là hơn 9 tỷ đồng Điều này chứng tỏ tầm quan trọng của cácmón vay phát triển nhà của cá nhân, hộ gia đình đối với hoạt động linh doanhtiền tệ của MHB – PGD Đội Cấn Chi tiết về mức vồn và tỷ trọng các loại dự
án được đề cập đến trong bảng sau:
Bảng 1.1 Chi tiết mức vốn và tỷ trọng các loại dự án
cho vay tại PGD Đội Cấn
Nguồn: Sao kê dư nợ quý I/2008 của PGD Đội Cấn
Như vậy, thông qua bảng chi tiết vốn vay cho từng loại dự án tại PGD
có thể thấy trong nghiệp vụ kinh doanh tiền tệ, PGD luôn thực hiện phươngchâm chung của MHB là trọng tâm cho vay các dự án phát triển nhà của cá
Trang 23nhân Tỷ trọng của các dự án này trong tổng mức vay luôn lớn hơn 50% tại tất
cả các chi nhánh của MHB và nói riêng tại PGD Đội Cấn, trong 3 tháng đầunăm con số này là 54.92%
2 Thực trạng công tác thẩm định dự án phát triển nhà tại MHB.
2.1 Vai trò và yêu cầu đối với công tác thẩm định dự phát triển nhà.
2.1.1 Vai trò của công tác thẩm định dự án phát triển nhà
Công tác thẩm định là một khâu tối quan trọng trong hoạt động tíndụng của Ngân hàng Qua đó, các cán bộ tín dụng mới đưa ra được quyết địnhcấp vốn hay không cấp vốn cho khách hàng Trên thực tế, không phải dự ánnào khách hàng đưa ra nhằm vay vốn cũng khả thi về mặt pháp lý cũng nhưtài chính, do đó, cần phải có công tác thẩm định để kiểm tra, rà soát lạiphương án của khách hàng, thậm chí điều chỉnh lại các phương án vay vốncủa khách hàng cho phù hợp để có thể giải ngân
Không giống như khi cho các doanh nghiệp vay để thực hiện dự án, khi
đó các dự án của họ đã được lập một cách chi tiết và đã được kiểm tra toàndiện Những dự án mà chúng ta đang xét để vay vốn như đã nói ở trên lànhững dự án của cá nhân - hộ gia đình, nên những dự án mà họ đưa rathường có tính nghiệp vụ không cao, có nhiều sai sót (do thường là kháchhàng tự soạn) chưa phù hợp với yêu cầu mà Ngân hàng đề ra để xét duyệt Do
đó không những công tác thẩm định có nhiệm vụ xem xét kiểm tra các dự áncủa khách hàng mà nhiều khi còn phải giúp đỡ khách hàng lập các dự án mộtcách hợp lý cho phương án vay vốn của khách hàng
Trong hoạt động cho vay mua nhà ở và đất ở; xây dựng và sửa chữanhà ở, các tài sản đảm bảo vay nợ (các khoản thế chấp) thường là quyền sởhữu bất động sản liên quan rất nhiều đến khía cạnh pháp lý tương đối phứctạp trong việc chứng thực, định giá…Vì vậy, đối với hoạt động cho vay các
dự án này rất cần phải có công tác thẩm định để đánh giá một cách hợp lý các
Trang 24tài sản đảm bảo nợ vay của khách hàng.
Trong quy trình cho vay các dự án, khả năng trả lãi và gốc của kháchhàng là rất quan trọng, điều này quyết định đến chất lượng của khoản vay.Các khoản này thường xuất phát từ thu nhập thường kỳ của khách hàng (cóthể là cả thu nhập xuất phát từ chính nhà ở mà khách hàng đang muốn vay đểđầu tư) Công tác thẩm định sẽ có vai trò xác định các khoản thu nhập này vàtính toán khả năng trả nợ cho các khoản vay một cách hợp lý
Công tác thẩm định khách hàng còn bao gồm cả công việc kiểm trakhách hàng sau giải ngân để kiểm tra khách hàng có thực hiện đúng với nộidung trong Hợp đồng tín dụng hay không? Nếu khách hàng không thực hiệnđúng với Hợp đồng tín dụng hay có khả năng không trả được nợ thì bộ phậntín dụng phải có trách nhiệm phối hợp xử lý
Như vậy có thể thấy được vai trò rất quan trọng và quyết định của côngtác thẩm định trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng nói chung và trong các
dự án cho vay mua nhà và đất ở; xây dựng và sửa chữa nhà ở nói riêng
2.1.2 Yêu cầu đối với công tác thẩm định tín dụng các dự án phát triển nhà.Dựa trên những vai trò của công tác thẩm định trong các dự án mua nhà
và đất ở; xây dựng và sửa chữa nhà ở nói trên, thì những yêu cầu đặt ra vớicông tác thẩm định các dự án này sẽ được xác định như sau:
Ban đầu, khi khách hàng phát sinh nhu cầu vay và đến Ngân hàng thìcán bộ tín dụng phải thực hiện tiếp xúc với khách hàng, lập một số các giấy tờban đầu để xác định thông tin ban đầu của khách hàng Trong giai đoạn này,cán bộ tín dụng có hai nhiệm vụ chính, đó là thu thập thông tin chính xác cóliên quan đến khoản vay và xây dựng mối quan hệ giữ khách hàng với Ngânhàng qua đó hoàn thiện hồ sơ tín dụng theo trình tự Dựa trên những côngviệc đó, các cán bộ tín dụng phải có những đánh giá sơ bộ nhất về kháchhàng, qua đó có thể sàng lọc ngay những khách hàng không có được những
Trang 25tiêu chuẩn tối thiểu mà Ngân hàng đặt ra.
Sau khi yêu cầu khách hàng gửi dự án mua sắm nhà, đất hoặc sửa chữanhà ở, cán bộ tín dụng có trách nhiệm thẩm định và hướng dẫn khách hànghoàn thiện dự án và hợp lý hoá dự án của họ Tại khâu này, công tác thẩmđịnh phải đánh giá chính xác sự hợp lý của nhu cầu vay vốn của khách hàng,xem xét tính khả thi của phương án về pháp lý và về tài chính Cụ thể vớinhững dự án này, về pháp lý phải xem xét các vấn đề về quyền sở hữu, quyền
sử dụng đất, các giấy phép xây dựng…Về tài chính cho dự án, công tác thẩmđịnh phải xác định vị trí của khu đất, ngôi nhà và định giá theo giá thị trườnghay giá theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền cung cấp nếu là dự ánmua nhà, đất ở Đối với những dự án xây dựng, sửa chữa nhà ở, các trangthiết bị, giá nhân công…phải được định giá chính xác theo giá thị trường.Thông qua đó, phải xác định được tổng số tiền vay của khách hàng có hợp lýhay không Nếu chưa hợp lý, cán bộ thẩm định phải thực hiện điều chỉnh cùngvới khách hàng cho phù hợp
Sau khi xác định được giá trị của khoản vay, công tác thẩm định phảithực hiện thẩm định tài sản đảm bảo, phải trả lời được một câu hỏi là trongtrường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán thì liệu tài sản đảm bảo có
đủ giá trị để đảm bảo khả năng thanh toán thì liệu tài sản đảm bảo có đủ giátrị để đảm bảo thi hồi đủ nợ cho Ngân hàng hay không Công tác này rất quantrọng và cần thiết để cán bộ tín dụng quyết định có cho vay hay không?Thông thường, trong các món vay mua nhà, đất ở; xây dựng, sửa chữa, nângcấp nhà ở thì tài sản đảm bảo thường là quyền sử dụng đất ở của chính khuđất hay ngôi nhà định mua hoặc quyền sử dụng của một ngôi nhà khác củakhách hàng Việc thẩm định về tính pháp lý và giá trị tài sản đảm bảo dạngnày cần sự chuẩn xác do giá trị tài sản lớn và mang nhiều tính pháp lý, thườngquan hệ với nhiều bên và có thể có các tranh chấp pháp lý
Trang 26Bên cạnh thẩm định tài sản bảo đảm của khách hàng, cán bộ thẩm địnhcòn phải tính toán lượng tiền trả lãi định kỳ và nguồn trả gốc của khách hàng.Tiền trả lãi định kỳ của khách hàng thường xuất phát từ thu nhập ổn định củakhách hàng, đó có thể là tiền lương, tiền thu nhập ổn định từ việc sử dụngchính căn nhà vay tiền xây dựng để cho thuê, hoặc tự kinh doanh Yêu cầu đặt
ra với công việc này là phải thẩm định một cách chính xác các khoản thu nhậpthường xuyên đó của khách hàng Đây là một thao tác rất quan trọng bởi lẽ,
đó chính là nguồn trả nợ lãi của khách hàng, là căn cứ quan trọng để đánh giáhiệu quả của công tác thẩm định tín dụng Trong công tác thẩm định này, cầnphải thẩm định nguồn thu nhập của khách hàng và tính ổn định của mức thunhập đó Trên thực tế, đây là một điều rất khó để đánh giá chính xác, đôi khi,các cán bộ thẩm định chỉ có thể dựa vào những gì mà khách hàng cung cấp
Trong tất cả các trường hợp, Ngân hàng không chỉ trông chờ vào việctrả lãi của khách hàng từ việc thanh lý các tài sản bảo đảm Ngân hàng chỉthực hiện điều đó khi khách hàng không có khả năng chi trả Mà trên thực tế,việc thanh lý các tài sản đó cũng không phải đơn giản, cần nhiều thời gian vàthủ tục hết sức rắc rối Do vậy, đối với các khoản nợ lớn mà khách hàngkhông thể thực hiện trả nợ gốc hàng tháng thì khách hàng cần phải có giảtrình về phương án trả nợ gốc khi đáo hạn nợ Việc thu được một khoản tiềnlớn trong thời gian ngắn để thanh toán nợ gốc cho Ngân hàng thường chỉđược thực hiện khi khách hàng bán tài sản cố định nào đó (thường là nhà hoặcđất ở) Và để cho công tác thẩm định trở nên có hiệu quả hơn, cần thẩm địnhthật tốt khía cạnh này để nâng cao chất lượng thẩm định và tránh cho Ngânhàng những công việc không cần thiết
Trên đây là những yêu cầu hết sức cần thiết đối với công tác thẩm địnhtín dụng nói chung và công tác thẩm định cho vay mua nhà ở, đất ở; sửa chữa,nâng cấp nhà ở nói riêng
Trang 272.2 Quy trình thẩm định các dự án phát triển nhà và các đơn vị có liên quan.
Quy trình tín dụng là một quy định hết sức quan trọng trong việc giảiquyết cho khách hàng vay vốn Sự đa dạng của khách hàng, sản phẩm, vàchiến lược kinh doanh yêu cầu Ngân hàng phải xây dựng được một quy trìnhtín dụng cụ thể, rõ ràng và hoàn chỉnh, bao gồm trình tự các bước thực hiệnvới những quy dịnh rõ ràng để quản lý chặt chẽ các khoản vay, an toàn hiệuquả, cá điều kiện cần thiết để đưa ra quyết định, và những cán bộ có cùngnhận thức về vai trò của mình trong quy trình tín dụng nhằm đáp ứng nhu cầucủa khách hàng, giảm thiểu rủi ro, cũng như thiết lập cơ chế xử lý nếu sau nàykhách hàng không trả được nợ
Nguyên tắc thực hiện quy trình tín dụng phải tuân thủ nghiêm ngặt bađiểm sau:
-Mọi công đoạn trong quy trình tín dụng đều phải có người chịu tráchnhiệm
-Mọi cán bộ thực hiện ở công đoạn nào phải có trình độ, năng lực nghiệp
vụ đáp ứng yêu cầu của công đoạn đó
-Mỗi khoản vay nếu xảy ra rủi ro phải đánh giá được nguyên nhân kháchquan, chủ quan và cá nhân chịu trách nhiệm cụ thể, trừ trường hợp do nguyênnhân khách quan, bất khả kháng
2.2.1 Các bước trong quy trình tín dụng tại Ngân hàng MHB
Trình tự các bước trong quá trình cho vay từ khi nhận hồ sơ, kiểm trathẩm định đến khi quyết định cho vay thanh lý hợp đồng chia lám hai giaiđoạn
- Giai đoạn kiểm tra thẩm định dự án
- Giai đoạn xét duyệt và quyết định cho vay
Giai đoạn kiểm tra thẩm định dự án được chia làm ba khâu:
Trang 28+ Kiểm tra thẩm định trước khi cho vay.
+ Kiểm tra sử dụng vốn vay trong khi cho vay
+ Kiểm tra xử lý thu hồi nợ sau khi cho vay
Trong các khâu trong quá trình kinh doanh tại Ngân hàng thì khâuThẩm định trước khi cho vay là quan trọng nhất bởi vì nó ảnh hưởng trực tiếpđến chất lượng tín dụng Trong khâu này các cán bộ tín dụng sẽ tiến hành cáccông việc:
+ Thu nhận kiểm tra hồ sơ vay vốn theo đúng đối tượng, điều kiện vàthủ tục vay vốn của quy chế cho vay
+ Thẩm định tín khả thi hiệu quả của dự án, khả năng trả nợ và lậptrình tờ trình thẩm định
Khi khách hàng phát sinh nhu cầu vay vốn, các cán bộ tín dụng sẽ tiếnhành hoạt động thẩm định theo trình tự chính như sau:
Điều tra thực tế:
+ Tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, dự án
+ Thu thập các thông tin liên quan đến khách hàng, dự án: Cán bộ tíndụng tiến hành thu thập các thông tin này nhằm làm cho nội dung phân tíchđánh giá dự án được chính xác hơn Đó là nguồn thông tin từ tring tâm phongngừa rủi ro của Ngân hàng Nhà nước và từ các Ngân hàng khác về thực trạngcủa khách hàng Đó chính là các thông tin về quá trình vay, số tiền vay màkhách hàng đó đã và đang có ở các Ngân hàng, tư cách pháp lý của kháchhàng…
Lập tờ trình thẩm định.
Trên cơ sở các tài liệu số liệu lấy từ các hồ sơ kinh tế, hồ sơ vay vốn, hồ
sơ thế chấp, cầm cố và các thông tin từ cuộc thăm viếng khách hàng, cán bộtín dụng sẽ lập tờ trình thẩm định theo mẫu và chịu trách nhiệm về số liệucũng như các con số nêu trong tờ trình Nội dung của tờ trình thẩm định phải
Trang 29thể hiện rõ các quan điểm ý kiến của cán bộ tín dụng về mặt pháp lý, tính khảthi của dự án, khả năng trả nợ của khách hàng…
Trang 30Sau đây là tóm tắt các bước trong quy trình tín dụng của Ngân hàng MHB:
Bảng 1.2 lưu đồ quy trình tín dụng tại MHB
KHÁCHHÀNG
PHÒNGKD
PHÒNGQLRR
PHÒNG
HỖ TRỢKD
Tiếp nhận bổ sung thông tin cần thiết thông qua đi thăm KH và nhiều nguồn
TT khác
Phát sinh nhu cầu tín dụng của khách hàng
Cung cấp thông tin và
hồ sơ
bổ
Trang 31sơ vay (Pháp lý; tài chính;
hiệu quả phương án;
dự án; tài sản bảo đảm
Trong mức theo quy định trình trực
tiếp giám đốc Trình báo
cáo thẩm định và hồ
sơ để Lãnh đạo Phòng
ký kiểm soát
Thẩm định lại toàn diện khoản tín dụng (theo mức quy định)và đưa
ra quyết định
Phê duyệt tín dụng trong mức theo quy định
Vượt mức phê duyệt
Từ chối cấp tín dụng
Đưa ra quyết định tín dụng
Trang 32Thương thảo ký kết Hợp đồng tín dụng bảo đảm tiền vay
Soạn thảo Hợp đồng theo báo cáo
đã phê duyệt
để trình Lãnh đạo ký kết
Giao TSBD cùng MHB
đi dông chứng đăng
ký GDBĐ
Hỗ trợ soạn thảo Hợp đồng đối với trường hợp đặc biệt
Tiếp nhận TSBD, hồ sơ
đi công chứng, đăng
ký TSBD
Ký kết các Hợp đồng
và hồ sơ có liên quan
1 Chuẩn bị
hồ sơ, thủ tục rút tiền vay
2 Ký giấy nhận nợ, giấy lĩnh tiền mặt
Hướng dẫn
kH lập thủ tục rút tiền
Tiếp nhận kt
hồ sơ, điều kiện lập tờ trình giải ngân trình lãnh đạo ký
Chuyển toàn
bộ hồ sơ, chững từ theo quy định
Nhận toàn bộ
hồ sơ, chững
từ vừa giải ngân xong từ PKD và lưu giữ
Kiểm tra hồ
sơ, mở TK, hạch toán chuyển hồ
sơ TSBD cho bộ phận kho quỹ lưu và phát hành tiền vay
Trang 33Kiểm tra việc sử dụng vốn sau khi giải ngân chậm
7 ngày
Sử dụng vốn không dúng mục đích
Cung cấp
TT thay đổi tạo điều kiện cho MHB đánh giá trong từng thời
kỳ
Phối hợp xử lý
Áp dụng các hình
xử lý
Đánh giá
KH theo định kỳ dự báo tình hình, khả năng trả nợ
Xem xét hồ
sơ đưa
ra quyết định
Chuẩn bị nguồn thực hiện trả nợ theo cam kêt
Không trả đúng cam kết
Lập thông báo trả nợ gốc, lãi
Đi thăm KH nắm bắt tình hình đề xuất
BF xử lý
Phối hợp cùng P.KD đề xuất biện pháp xử lý
Phối hợp hỗ trợ P.KD P.QLRR
xử lý
Tính lãi vay đến hạn
Thu nợ gốc, lãi theo HĐTD
Xem xét hồ
sơ đưa ra quyết định
Họp hội đồng
xử lý nếu thấy cần thiết
Trang 34Từ bảng lưu đồ trên, cụ thể, các bước và công việc phải làm, trách nhiệm các
bộ phận trong từng bước được chi tiết như sau:
B
ư ớc 1: Tiếp nhận nhu cầu của khách hàng:
+ Phát sinh nhu cầu tín dụng của khách hàng
+ Phòng kinh doanh tiếp nhận nhu cầu tìm hiểu khách hàng, thựchiện hướng dẫn lập thủ tục, hồ sơ hoặc từ chối theo qui định MHB
B
ư ớc 2: Thu thập thông tin và đ i th ă m khách hàng:
+ Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin và hồ sơ bổ sung (nếu có)liên quan đến các khoản vay, các khoản thế chấp
+ Phòng kinh doanh tiếp nhận bổ sung thông tin cần thiết thông qua
đi thăm khách hàng và nhiều nguồn thông tin khác, qua đó thẩm định để đua
B
ư ớc 4: Ra quyết đ ịnh tín dụng:
Nếu trong mức qui định trình trực tiếp Giám đốc thì:
+ Phòng kinh doanh trình báo cáo thẩm định và toàn bộ hồ sơ đểLãnh đạo Phòng ký kiểm soát
+ Phòng quản lý rủi ro thẩm định lại toàn diện khoản tín dụng (theomức qui định) và đưa ra quyết định
B
ư ớc 5 Quyết đ ịnh tín dụng
+ Nếu từ chối cấp tín dụng thì chuyển lại phòng kinh doanh nếu hợp
lý sẽ chuyển cho giám đốc phê duyệt tín dụng trong mức theo qui định
+ Nếu vượt mức phê duyệt sẽ chuyển cho Hội đồng tín dụng đưa raquyết định tín dụng
Trang 35ư ớc 6 Ký kết hợp đ ồng tín dụng bảo đ ảm tiền vay:
+ Phòng KD soạn thảo hợp đồng theo báo cáo đã phê duyệt để trìnhLãnh đạo ký kết
+ Thương thảo ký kết hợp đồng tín dụng bảo đảm tiền vay vớikhách hàng
+ Phòng hổ trợ QLRR hỗ trợ soạn thảo hợp đồng với trường hợpđặc biệt
+ Giám đốc ký kết các hợ đồng và hồ sơ có liên quan
+ Khách hàng giao tài sản bảo đảm hoặc hồ sơ cùng MHB đi côngchứng đăng ký GDBĐ theo qui định
+ Phòng hỗ trợ kinh doanh tiếp nhận tài sản bảo đảm, hồ sơ đi côngchứng đăng ký GDBĐ theo qui định
B
ư ớc 7 Giải ngân.
+ Phòng kinh doanh hướng dẫn khách hàng lập thủ tục rút tiền vay.+ Khách hàng chuẩn bị hồ sơ, thủ tục rút tiền vay (chứng từ chứngminh mục đích vay) Ký giấy nhận nợ UNC (nếu chuyển khoản) giấy lĩnhtiền mặt
+ Phòng KD tiếp nhận hồ sơ; điều kiện lập tờ trình giải ngân Trìnhlãnh đạo phòng ký kiểm soát
+ Trình Giám đốc ký duyệt hồ sơ giải ngân
+ Phòng KD chuyển toàn bộ hồ sơ chứng từ theo qui định Lập giấygiao nhận hồ sơ và tài sản đảm bảo
+ Phòng hỗ trợ kinh doanh nhận toàn bộ hồ sơ chứng từ vừa giảingân xong từ Phòng KD và lưu giữ theo qui định
+ Phòng kế toán kiểm tra hồ sơ mở tài khoản, hạch toán chuyển hồ
sơ TSBĐ cho bộ phận kho và phát tiền vay
Trang 36ư ớc 8 Th eo d õi và quản lý khách hàng.
+ Khách hàng sẽ tạo điều kiện cho ván bộ Phòng KD kiểm tra việc
sử dụng vốn sau khi giải ngân chậm nhất 7 ngày sau khi giải ngân.
+ Khách hàng tạo điều kiện để MHB thực hiện chuyến viếng thămsau khi rút tiền vay Nếu sử dụng vốn không đúng mục đích, phòng quản lýrủi ro và phòng hỗ trợ kinh doanh cùng với sự chỉ đạo của Giám đốc sẽ phốihợp thực hiện giải quyết
Bước9 Thu nợ, thanh lý hợp đồng tín dụng.
+ Khách hàng chuẩn bị nguồn thực hiện trả nợ theo cam kết trongHợp đồng tín dụng và trả nợ tại Phòng kế toán Sau khi khách hàng trả nợ,Phòng kinh doanh lập Thông báo trả nợ gốc, lãi gửi khách hàng
+ Trong trường hợp khách hàng không trả nợ đúng hạn, Phòng kinhdoanh tiến hành đi thăm khách hàng, đề xuất biện pháp xử lý (phối hợp vớiPhòng quản lý rủi ro) Sau đó có báo cáo cho Giám đốc để đề ra được giảipháp hợp lý nhất
2.2.2 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban trong hoạt động thẩmđịnh tại Ngân hàng MHB
Dựa trên các bước tiến hành quy trình tín dụng trong Ngân hàng MHBtrên, hoạt động thẩm định của Ngân hàng sẽ được thực hiện trên hoạt độngcủa các phòng ban như sau:
Phòng kinh doanh có vai trò rất quan trọng trong quy trình thẩm địnhcủa Ngân hàng, ngay từ bước đầu tiên khi tiếp nhận nhu cầu vay của kháchhàng, Phòng kinh doanh đã có thể đánh giá một cách sơ bộ nhất về kháchhàng vay, điều kiện và mục đích vay của khách hàng Từ đó, ngay từ đầu, cáccán bộ tín dụng ở phòng kinh doanh cũng có thể có được những quyết định từchối hay tiếp tục thẩm định khách hàng
Sau giai đoạn tiếp nhận hồ sơ, nếu tiếp tục thẩm định khách hàng, thì
Trang 37cán bộ Phòng kinh doanh sẽ thực hiện đi thăm khách hàng và thông qua nhiềunguồn thông tin khác (như qua cổng thông tin điện tử cung cấp thông tin tíndụng CIC của Ngân hàng Nhà nước) Sau các gia đoạn đó, cán bộ Phòng kinhdoanh sẽ tiến hành thẩm định chi tiết hồ sơ vay về các mặt: Pháp lý, tài chính,tài sản đảm bảo…
Khi ra quyết định tín dụng, Phòng kinh doanh sẽ gửi toàn bộ phương ánvay và hồ sơ thẩm định cho bộ phận quản lý rủi ro thẩm định lại toàn bộ vàtrình cấp trên phê duyệt tín dụng Trong những trường hợp mức vay vượt mứcphán quyết thì phải lập tờ trình vượt phán quyết trình Hội đồng tín dụng đưa
ra quyết định tín dụng
Sau khi đã giải ngân, các phòng ban vẫn phải tiến hành kiểm tra kháchhàng thường xuyên nhằm đảm bảo tính an toàn cho các khoản vay Trongtrường hợp các khoản vay có vấn đề, thì Phòng kinh doanh, phòng quản lý rủi
ro, phòng hỗ trợ kinh doanh phối hợp xử lý
2.3 Phương pháp thẩm định các dự án phát triển nhà.
Hoạt động thẩm định nào cũng cần áp dụng rất nhiều phương pháp thẩmđịnh một cách linh hoạt và hợp lý cho từng công đoạn, từng đối tượng thẩmđịnh
Về khái quát, hoạt động thẩm định các dự án loại này thực hiện theotrình tự từ tổng quát đến chi tiết nhằm tránh những công việc không cần thiếtcho công tác thẩm định khi khách hàng đã không có đủ điều kiện vay có thểnhận thấy khi thẩm định tổng quát khách hàng Việc thẩm định tổng quátđược xây dựng từ khi các cán bộ tín dụng thực hiên phỏng vấn khách hàng
Từ kinh nghiệm và các nhận xét nghiệp vụ, các cán bộ thẩm định có thể đánhgiá một số khía cạnh của khách hàng Trên thực tế, PGD đã từ chối những dự
án vay vốn khi nhận thấy khách hàng không đủ điều kiện để cho vay Đó cóthể là do công việc của khách hàng không ổn định, có thể do khách hàng có
Trang 38những dư nợ xấu tại các tổ chức tín dụng khác…
Đối với công tác thẩm định riêng với loại dự án này, việc định giá nhàđất chiếm một vị trí rất quan trọng, cốt lõi Việc đánh giá này thường dùngphương pháp thẩm định so sánh đối chiếu các chỉ tiêu Theo đó, các cán bộthẩm định chọn một mảnh đất đã được định giá có những điều kiện tương tự
và thực hiện chấm điểm các chỉ tiêu của mảnh đất đó và mảnh đất đang địnhgiá từ đó rút ra hệ số điều chỉnh và tính được giá của mảnh đất đang định giá.Thẩm định là việc xem xét thực tại để đánh giá tương lai Do vậy, không
có sự chắc chắn hoàn toàn nào cả, tất cả đều dựa trên nguyên tắc đánh giá và
dự báo Phương pháp dự báo được sử dụng trong tất cả các khâu của công tácthẩm định song bộc lộ rõ nhất khi định giá tài sản hay dự báo về thu nhập củakhách hàng trong tương lai
Công tác thẩm định sinh ra nhằm hạn chế rủi ro cho các khoản đầu tư.Trong hoạt động của Ngân hàng, tất cả các khoản vay đều mang rủi ro và do
đó phương pháp hạn chế các rủi ro phải được tuân thủ nghiêm ngặt Đây làmột phương pháp được áp dụng với tất cả mọi công việc trong công tác thẩmđịnh Có thể kể ra như việc bắt buộc có người đứng vay (để giảm rủi ro dotranh chấp hay rủi ro bất khả kháng khi khách hàng tử vong…) việc dự báorủi ro có thể xảy ra với các tài sản đảm bảo, các rủi ro có thể xảy ra với kháchhàng…là cần thiết để có thể đánh giá khoản vay một cách tốt nhất Đối vớimột số dự án có số tiền vay vốn lớn cần thực hiện rủi ro bằng cách thực hiệnthẩm định nhiều bước như trình phòng quản lý rủi ro thực hiện đánh giá rủi rođộc lập với các cán bộ thẩm định tại PGD…
2.4 Nội dung công tác thẩm định các dự án phát triển nhà.
Nội dung cơ bản của phân tích và thẩm định tín dụng tập trung vào haivấn đề chủ yếu sau:
- Phương án vay vốn phải đầy đủ các điều kiện cho vay, nguyên tắc cho
Trang 39vay theo thể lệ, chế độ, quy định cụ thể đối với loại cho vay đó, đảm bảo khảnăng cho vay thu được nợ gốc và lãi đúng hạn.
- Hồ sơ thủ tục vay vốn phải đầy đủ, hợp lệ, hợp pháp theo chế độ quyđịnh, nếu xảy ra tranh chấp tố tụng thì đảm bảo an toàn về pháp lý cho kháchhàng
Trước khi tìm hiểu nội dung công tác thẩm định tín dụng dự án mua nhà
ở và đất ở, xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà ở, chúng ta phải hiểu rõ nhữngquy định liên quan tới hoạt động cho vay đối với các dự án đó:
2.4.1 Quy định về điều kiện vay vốn:
- Cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ Trường hợp người vay vốn
là người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải thuộc các đối tượng quy định
tại Điều 126 của Luật nhà ở và có năng lực hành vi dân sự được xác định theo
pháp luật Việt Nam
- Khách hàng đã cư trú hoặc làm việc ổn định tại tỉnh, thành phố nơi chinhánh đóng trụ sở Trường hợp là đại diện hộ gia đình thì phải có Giấy tờ uỷquyền các thành viên trong hộ gia đình đồng ý cử đại diện vay vốn Ngânhàng
- Có phương án vay vốn xây dựng, sửa chữa, nâng cấp nhà ở, mua nhà
ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong hoặc ngoài tỉnh, thành phố nơichi nhánh MHB đóng trụ sở, phù hợp với quy định hiện hành của pháp luật và
có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ (nợ gốc, nợ lãi, chi phí khác nếu có)trong thời hạn vay
- Khách hàng phải có vốn tự có tham gia vào dự án/ phương án thể hiệnbằng tiền như: Công lao động, nguyên - vật liệu xây dựng, các chi phí đã ứngtrước hoặc phải thanh toán cho bên bán theo quy định
- Khách hàng phải có tài sản đảm bảo nợ vay hoặc được chi nhánh chấpthuận cho vay không có tài sản đảm bảo bằng tài sản theo quy định
Trang 402.4.2 Quy định về đối tượng cho vay:
- Cho vay mua nhà ở, đất ở do tổ chức, cá nhân chuyển nhượng: baogồm chi phí chuyển nhượng nhà ở/đất ở theo hợp đồng ký kết giữa hai bêncộng với các chi phí khác như nộp thuế, sửa chữa, trang trí nội thất, lắp đặtđiện, nước, phương tiện sinh hoạt…(nếu có)
- Cho vay xây dựng nhà ở: Bao gồm chi phí để thực hiện hoàn chỉnhmột căn nhà như chi phí chuyển nhượng nền nhà, chi phí chuẩn bị xây dựngnhư thiết kế, lập bản vẽ, dự toán; chi phí nhân công thuê ngoài hoặc tự xâydựng; chi phí về nguyên, vật liệu, trang trí nội thất, lắp đặt điện, nướcphương tiện sinh hoạt…chi phí hoàn công kể cả chi phí nộp thuế…
- Cho vay sửa chữa, nâng cấp nhà ở: Bao gồm chi phí nhân công, vậtliệu, trang trí nội thất, lắp đặt điện nước, phương tiện sinh hoạt…chi phí hoàncông kể cả chi phí nộp thuế…
- Cho vay sửa chữa, nâng cấp nhà ở: Bao gồm chi phí nhân công, vậtliệu, trang trí nội thất, lắp đặt điện nước, phương tiện sinh hoạt…
2.4.3 Quy định về mức cho vay, tỷ lệ cho vay:
Các cán bộ tín dụng (cán bộ thẩm định) căn cứ vào nhu cầu vốn hợp lýcủa phương án vay và khả năng trả nợ của khách hàng để xác định mức chovay nhưng không vượt quá các giới hạn sau:
- Cho vay có bảo đảm tiền vay bằng tài sản khác: Mức cho vay tối đa
không quá 85% giá trị phương án được chi nhánh chấp thuận cho vay nhưg
không được vượt quá tỷ lệ cho vay quy định đối với từng loại tài sản đảmbảo
- Cho vay có bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay: Mức
cho vay tối đa bằng 70% giá trị phương án được chi nhánh chấp thuận cho
vay
- Cho vay không có tài sản đảm bảo: Chỉ giải quyết cho đối tượng là
