HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG căn hộ CHUNG cư TRƯỜNG hợp NGHIÊN cứu tại THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH

Luận văn đã nghiên cứu cơ sở lý thuyết về một chính sách thuế hiệu quả nhằm quản lý và phát triển thị trường BĐS căn hộ chung cư, kinh nghiệm điều hành chính sách thuế đối với thị trường

TS LÊ XUÂN QUANG

NGHIÊN CỨU TẠI TPHCM

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ

-

TP Hồ Chí Minh, Năm 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng luận văn thạc sĩ: “Hoàn thiện chính sách thuế nhằm phát

triển TTCHCC: Trường hợp nghiên cứu tại TPHCM” là bài nghiên cứu của

chính tôi

Ngoài trừ những tài liệu tham khảo được trích dẫn trong luận văn này, tôi xin cam đoan rằng toàn phần hay những phần nhỏ của luận văn này chưa từng được công bố hoặc được sử dụng để nhận bằng cấp ở những nơi khác

Không có sản phẩm/nghiên cứu nào của người khác được sử dụng trong luận văn này mà không được trích dẫn theo đúng quy định

Luận văn này chưa bao giờ được nộp để nhận bất kỳ bằng cấp nào tại các trường đại học hoặc cơ sở đào tạo khác

Tp Hồ Chí Minh, tháng 01 năm 2015

Tác giả

Phạm Quang Liêm

LỜI CẢM ƠN

Đề tài luận văn thạc sĩ: “Hoàn thiện chính sách thuế nhằm phát triển

TTCHCC: Trường hợp nghiên cứu tại TPHCM”, là kết quả quá trình học tập và

rèn luyện của tác giả trong suốt thời gian theo học chương trình đào tạo sau đại học tại trường Đại học Tài Chính – Marketing Để đạt được kết quả này, đó là nhờ Quý Thầy, Cô của trường Đại học Tài Chính – Marketing đã hết lòng tận tụy, truyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong suốt thời gian tác giả theo học tại Trường, đặc biệt là Tiến sĩ Lê Xuân Quang đã tận tình hướng dẫn, góp ý cho tác giả trong suốt quá trình thực hiện luận văn thạc sĩ

Bên cạnh đó tác giả cũng chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè, các bạn học viên cao học cùng khóa đã chia sẽ cho tác giả những kiến thức và kinh nghiệm trong suốt quá trình học tập và thực hiện luận văn

Trong quá trình thực hiện, mặc dù đã cố gắng hết sức để hoàn thiện luận văn, trao đổi và tiếp thu những ý kiến đóng góp của Quý Thầy, Cô và bạn bè, tham khảo nhiều tài liệu, song không tránh khỏi những sai sót, hạn chế nhất định Rất mong nhận được những ý kiến đóng góp của Quý Thầy, Cô và bạn đọc

Xin chân thành cảm ơn./

Tác giả

Phạm Quang Liêm

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững của TTCHCC, trong đó dưới góc độ của ngành tài chính – ngân hàng có thể chỉ ra

là do chính sách thuế chưa phù hợp với thực tiễn vận động của thị trường

Để góp phần khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển TTCHCC lành mạnh, cần hoàn thiện các chính sách vĩ mô, trong đó đặc biệt chính sách tài chính mà cụ thể là chính sách thuế nhằm tạo môi trường thuận lợi, lành mạnh cho TTCHCC phát triển Do đó, tác giả chọn đề tài “Ho n thiện chính sách thuế nhằm phát triển thị trường căn hộ chung cư: Trường hợp nghiên cứu tại TPHCM M” để

nghiên cứu

Luận văn này hướng đến việc phân tích thực trạng chính sách thuế ảnh hưởng đến TTCHCC trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh từ đó tìm ra những hạn chế, tồn tại Trên cơ sở đó góp phần đưa ra các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn để giúp TTCHCC phát triển bền vững Luận văn đã nghiên cứu cơ sở lý thuyết về một chính sách thuế hiệu quả nhằm quản lý và phát triển thị trường BĐS căn hộ chung

cư, kinh nghiệm điều hành chính sách thuế đối với thị trường BĐS căn hộ chung

cư ở một số nước và rút bài học cho Việt Nam, phân tích những mặt đạt được và chưa được của chính sách thuế đối với BĐS căn hộ chung cư tại Việt Nam thời gian qua Cuối cùng, luận văn đưa ra các giải pháp đổi mới và hoàn thiện chính sách thuế đối với phát triển thị trường BĐS Việt Nam

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

TÓM TẮT iii

MỤC LỤC iv

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ix

MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài: 1

2 Tổng quan về các nghiên cứu có liên quan đến chính sách thuế đối với thị trường CHCC: 2

2.1 Một số nghiên cứu trên thế giới về chính sách thuế và thị trường CHCC: 2

2.2 Một số mô hình nghiên cứu trong nước: 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: 6

5 Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu nghiên cứu: 6

5.1 Phương pháp nghiên cứu: 6

5.2 Dữ liệu nghiên cứu: 6

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài: 6

6.1 Ý nghĩa khoa học: 6

6.2 Ý nghĩa thực tiễn: 7

7 Kết cấu luận văn: 7

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI TTCHCC8 1.1 Chính sách thuế đối với phát triển TTCHCC: 8

1.1.1 Khái niệm chính sách thuế đối với phát triển TTCHCC: 8

1.1.2 Đặc điểm của thuế đối với CHCC: 8

1.1.3 Vai trò của chính sách thuế đối với quản lý và phát triển TTCHCC: 9

1.1.4 Các sắc thuế trong lĩnh vực CHCC: 12

1.1.5 Tác động của chính sách thuế đến CHCC: 15

1.2 BĐS, CHCC và TTCHCC: 16

1.2.1 Khái niệm BĐS: 16

1.2.2 Căn hộ chung cư: 16

1.2.3 Thị trường CHCC: 21

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển TTCHCC: 25

1.2.5 Các rủi ro của TTCHCC 27

1.3 Chính sách thuế đối với TTCHCC ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam: 30

1.3.1 Chính sách thuế đối với TTCHCC ở một số nước: 30

1.3.2 Kinh nghiệm áp dụng chính sách thuế đối với TTCHCC ở một số nước cho Việt Nam: 35

Kết luận chương 1: 36

CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI TTCHCC CƯ TẠI TPHCM 37

2.1 Khái quát quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là CHCC tại TP HCM: 37

2.2 Thực trạng TTCHCC tại TPHCM giai đoạn 2010-2014: 39

2.3 Thực trạng chính sách thuế đối với TTCHCC tại TPHCM 43

2.3.1 Thuế nhà đất, thuế SDĐ phi nông nghiệp đối với CHCC 44

2.3.2 Thuế thu nhập từ chuyển nhượng CHCC: 47

2.3.3 Lệ phí trước bạ đối với CHCC: 53

2.3.4 Thu tiền SDĐ: 55

2.3.5 Tiền thuê đất: 56

2.3.6 Thuế giá trị gia tăng đối với BĐS nói chung, CHCC nói riêng 58

2.4 Đánh giá chung chính sách thuế đối với TTCHCC tại TPHCM: 58

2.4.1 Những kết quả đạt được: 59

2.4.2 Những hạn chế của chính sách thuế đối với BĐS là CHCC: 60

Kết luận chương 2: 65

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT TRIỂN TTCHC 66

3.1 Định hướng phát triển TTCHCC tại Việt Nam đến năm 2020: 66

3.1.1 Mục tiêu phát triển TTCHCC tại Việt Nam: 66

3.1.2 Quan điểm phát triển TTCHCC tại Việt Nam 67

3.1.3 Các nội dung định hướng phát triển CHCC Việt Nam đến năm 2020: 68

3.2 Giải pháp về hoàn thiện chính sách thuế đối với phát triển TTCHCC: 69

3.2.1 Ðổi mới thuế sở hữu (sử dụng) BĐS nói chung, CHCC nói riêng: 69

3.2.2 Hoàn thiện các sắc thuế thu nhập đối với chuyển nhượng BĐS nói chung và CHCC nói riêng: 72

3.2.3 Thay thế Lệ phí trước bạ bằng Luật thuế đăng ký tài sản 74

3.2.4 Xây dựng sắc thuế về thừa kế, biếu và tặng BĐS nói chung, CHCC nói riêng76 3.2.5 Thuế giá trị gia tăng đối với BĐS CHCC 76

3.3 Giải pháp hỗ trợ đối với phát triển TTCHCC: 77

3.3.1 Kiện toàn các sàn giao dịch BĐS: 77

3.3.2 Thiết lập các chỉ số đo lường thị trường BĐS nói chung, CHCC nói riêng: 78

Kết luận chương 3: 79

KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO 82

Tiếng Việt 82

Tiếng Anh 82

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1: Số lượng CHCC chào bán tại TPHCM, 2010-2013 40

Bảng 2.2: Số thu Thuế nhà đất, thuế SDĐ phi nông nghiệp đối với CHCC tại TPHCM, 2010-2014 45

Bảng 2.3: Thu thuế Thu nhập doanh nghiệp, Thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS qua các năm tại TPHCM, 2010-2014 49

Bảng 2.4: Số thu lệ phí trước bạ tại TPHCM, 2010-2014 53

Bảng 2.5: Số thu tiền SDĐ tại TPHCM, 2010 – 2014 56

Bảng 2.6: Số thu tiền thuê đất tại TPHCM, 2010-2014 57

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Nguồn cung sơ cấp theo quận, TPHCM, Q2/2014 40 Hình 2.2: Giao dịch căn hộ tại TPHCM, 2013-2014 41 Hình 2.3: Nguồn cung CHCC tương lai tại TPHCM, 2014 – 2017 43

MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài:

Thị trường BĐS nói chung và CHCC nói riêng có vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia Đây là một thị trường đặc biệt không những có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của toàn nền kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội Thêm vào đó thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết đối với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ… và có tác động rộng lớn đến mọi tầng lớp dân cư

Thị trường BĐS nói chung và CHCC nói riêng trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế- xã hội của đất nước Thị trường BĐS nói chung và CHCC nói riêng đã thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư và góp phần vào

sự phát triển của các đô thị, tham gia kích cầu và từng bước cải thiện nhu cầu nhà ở của nhân dân

Tuy nhiên, ngành BĐS nói chung và CHCC nói riêng đang chịu tác động trực tiếp của suy thoái kinh tế mà cụ thể là sự suy giảm TTCK; thị trường tài chính; lãi suất ngân hàng tăng cao; giá nguyên vật liệu xây dựng gia tăng… Biến động ngành BĐS nói chung và CHCC nói riêng đang ảnh hưởng đến độ thanh khoản thị trường tài chính, các ngân hàng chịu ảnh hưởng nặng nề vì những khoản nợ xấu BĐS khổng lồ

Bên cạnh đó, bản thân ngành kinh doanh BĐS nói chung và CHCC nói riêng đòi hỏi những tư duy lớn, khung pháp lý ổn định và khả năng quản trị mạnh Tuy nhiên những vấn đề như trình độ quy hoạch, tiến độ thi công, chất lượng công trình, năng lực quản lý dự án, khả năng kiểm soát thị trường BĐS nói chung và CHCC nói riêng,… ở Việt Nam đang rất yếu Những điều này khiến cho những khó khăn trên thị trường BĐS nói chung và CHCC nói riêng thêm trầm trọng Ngoài ra trong quá trình phát triển, những xu hướng vận động xã hội như di dân, nhập cư, pha tạp văn hóa, cấu trúc đô thị, tâm lý xã hội…liên tục tác động và ảnh hưởng đến quá trình đầu tư và phát triển của ngành kinh doanh BĐS nói chung và CHCC nói riêng

Thị trường CHCC thời gian qua bên cạnh bước phát triển vượt bậc đang tồn tại nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững Cụ thể cung - cầu

về chung cư bị mất cân đối Tình trạng đầu cơ nhà, kích cầu “ảo” để nâng giá CHCC làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà chung cư đã xảy ra rất phức tạp, khó lường dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh CHCC dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh, các ngân hàng thương mại gia tăng tỷ trọng nợ xấu do cho vay kinh doanh chung cư, trong khi nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư vẫn đang gặp khó khăn, nhất là đối tượng lao động có thu nhập thấp, trung bình gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế- xã hội của đất nước

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững của thị trường CHCC, trong đó dưới góc độ của ngành tài chính – ngân hàng có thể chỉ ra là do chính sách thuế chưa phù hợp với thực tiễn vận động của thị trường

Để góp phần khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trường CHCC lành mạnh, cần hoàn thiện các chính sách vĩ mô, trong đó đặc biệt chính sách tài chính mà cụ thể là chính sách thuế nhằm tạo môi trường thuận lợi, lành mạnh cho thị trường CHCC phát triển Do đó, tác giả chọn đề tài “Hoàn thiện chính sách thuế nhằm phát triển thị trường căn hộ chung cư: Trường hợp nghiên cứu tại TPHCM M” để nghiên cứu

2 Tổng quan về các nghiên cứu có liên quan đến chính sách thuế đối với thị trường CHCC:

2.1 Một số nghiên cứu trên thế giới về chính sách thuế và thị trường CHCC:

Các nghiên cứu ở nước ngoài về chính sách thuế đối với thị trường BĐS nói chung và CHCC nói riêng rất đa dạng và phong phú Các nghiên cứu đưa ra nhiều

kỹ thuật tính toán, công cụ hỗ trợ và mô hình nghiên cứu phức tạp, nhất là các mô hình phân tích định lượng đã đưa ra các kết quả nghiên cứu có tính thuyết phục cao Tuy nhiên, các nghiên cứu ở nước ngoài đều xuất phát từ các vấn đề thực tiễn của nước đó Mặt khác, hệ thống dữ liệu ở các nước khá đầy đủ, đa dạng, liên tục và có

độ tin cậy cao, là tiền đề quan trọng cho các phân tích nghiên cứu, trong khi ở Việt Nam hiện nay cơ sở dữ liệu liên quan đến thị trường BĐS nói chung và TTCHCC nói riêng rất mỏng, không đầy đủ và có độ tin cậy thấp Do đó, luận văn chỉ đưa ra

một vài nghiên cứu ở các nước mang tính đặc trưng có thể nghiên cứu, học tập và vận dụng được trong điều kiện của Việt Nam, đặc biệt là những nước có điều kiện kinh tế tương đồng với Việt Nam Bên cạnh đó, luận văn cũng đưa ra một vài nghiên cứu điển hình ở các nước tiên tiến để Việt Nam có thể học hỏi và áp dụng cho TTCHCC trong tương lai

Về chính sách thuế đối với thị trường BĐS nói chung và TTCHCC nói riêng nổi trội có một số tác giả đã nghiên cứu như sau :

Nhóm nghiên cứu về xây dựng chính sách thuế BĐS gồm có: Youngman (1996) nghiên cứu về xây dựng chính sách thuế đất và thuế xây dựng; Rudnick và Gordon (1991) nghiên cứu về thuế tài sản; Edwards và Mitchell (2008) về sửa đổi thuế BĐS tại Mỹ; Yunnan (2008) về đánh giá và cải cách thuế BĐS tại Trung Quốc …

Nghiên cứu về cải cách hệ thống thuế BĐS tại Indonesia của Rosengard (1997) đã hệ thống các thành công của ngành thuế Indonesia sau 6 năm nghiên cứu hoàn thiện chính sách và cơ chế thuế BĐS trên cơ sở hợp nhất từ 7 luật thuế khác nhau liên quan đến BĐS Thành công trong cải cách thuế của Indonesia không những là có hệ thống thuế rõ ràng, thống nhất, đơn giản và phổ biến mà điểm nổi bật nhất của cải cách này là hệ thống điểm nộp thuế (Sistem Tempat Pembaya - SISTEP), sau một năm thực hiện, hiệu quả thu thuế tăng từ 65% đến 79%

Tideman và Plassmann (2006) đã đưa ra kết luận rằng một hệ thống thuế đất hoàn thiện sẽ tạo ra rất nhiều lợi ích cho Quốc gia như thúc đẩy phát triển đô thị, làm giàu cho quốc gia thông qua việc sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, BĐS và vốn hóa được nguồn lực này nhằm phục vụ vốn cho phát triển kinh tế nói chung

Bahl và Martinez-Vazquez (2007) nghiên cứu về thuế tài sản ở những nước đang phát triển (trong đó có thuế BĐS) chỉ ra những thuận lợi và bất lợi của phân cấp tài chính và quản lý thuế tài sản ở các nước đang phát triển, làm thế nào để tăng

số thu về thuế tài sản và đóng góp của thuế tài sản trong phát triển đất nước Nghiên cứu về phân cấp tài chính trong quản lý thuế BĐS của Lewis (2005), Kelly (2004)

đã chỉ ra các thách thức đang nổi lên trong phân cấp tài chính từ cải cách thuế tài sản ở Indonesia Bên cạnh đó, Malme và Youngman (2001) cũng nghiên cứu về sự

phát triển của thuế BĐS trong nền kinh tế chuyển đổi của các nước Trung và Đông

Âu, cụ thể tại các nước: Ba Lan; Estonia; Cộng hoà Séc; Công hoà Slovakia; Liên bang Nga; Armenia; quá trình chuyển đổi nền kinh tế thị trường của các nước này đòi hỏi phải phân cấp tài chính trong quản lý và thu thuế BĐS từ chính quyền trung ương xuống chính quyền địa phương

Gloudemans (2000) nghiên cứu đưa ra một phương pháp mới, hiện đại trong thẩm định giá riêng biệt cho tài sản là đất đai và các công trình xây dựng trên đất (tòa nhà) thuộc khu dân cư bằng kỹ thuật phân tích hồi quy để ước tính giá trị tài sản tách bạch giữa đất đai và công trình xây dựng trên đất

2.2 Một số mô hình nghiên cứu trong nước:

Chặng đường gần 20 năm hình thành và phát triển thị trường BĐS Việt Nam

đã có rất nhiều nghiên cứu về chính sách phát triển thị trường BĐS, trong đó có chính sách thuế Cụ thể một số nghiên cứu nổi bật về chính sách thuế đối với thị trường BĐS như sau:

Nghiên cứu chung về chính sách tài chính trong đó có chính sách thuế đối với BĐS có Quách Đức Pháp (1999) nghiên cứu về sử dụng công cụ thuế để điều tiết vĩ mô nền kinh tế, Hoàng Văn Bằng (2009) nghiên cứu chung về lý thuyết và chính sách thuế, Quách Đức Pháp (2002) về thuế tài sản áp dụng tại Việt Nam

Thái Bá Cần (2004) nghiên cứu các giải pháp tài chính phát triển thị trường BĐS, trong đó đưa ra các giải pháp về giá đất, đền bù, thu hồi đất và giải phóng mặt bằng Đàm Văn Huệ (2006), Nguyễn Văn Ninh (2007) tập trung vào đánh giá các sắc thuế liên quan đến BĐS hiện hành và đưa ra các giải nhằm hoàn thiện các sắc thuế, phí và lệ phí liên quan đến BĐS Nguyễn Hồng Thắng (2010) nghiên cứu về cải cách thuế Nhà, đất tại Việt Nam và đưa ra khuyến nghị chính sách về cải cách thuế nhà, đất trên cơ sở tính thuế là giá trị thị trường của đất và giá trị các công trình trên đất, ngoài ra thuế suất áp dụng được phân biệt từ thấp đến cao cho ba trường hợp : nhà nông thôn, nhà khu đô thị, nhà dùng vì mục đích kinh doanh Cùng quan điểm với Nguyễn Hồng Thắng (2010), Trịnh Hồng Loan (2010) nghiên cứu về cải cách thuế BĐS tại Việt Nam với mục tiêu tối đa hóa nguồn thu và tối ưu hóa phát triển đất nước Theo tác giả này, chính sách thuế BĐS hiện nay ở Việt Nam chủ yếu

là thuế thu một lần, không phải là hình thức thuế thường xuyên hàng năm đối với tài sản, doanh thu của nguồn thuế này ngày càng giảm và cải cách là bắt buộc, giải pháp được đưa ra là tính thuế BĐS trên cả đất và giá trị công trình xây dựng trên đất theo giá thị trường của tài sản

Nghiên cứu về định giá BĐS có các nghiên cứu như Nguyễn Mạnh Hải (2006) đề xuất các giải pháp về định giá đất ở tại Việt Nam; Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Trần Thanh Hùng, Hoàng Hữu Phê (2008) ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng trong định giá BĐS tại Việt Nam; Nguyễn Minh Điện (2010) thẩm định giá tài sản trong đó có BĐS…

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu của các tác giả điển hình như đã nêu trên đã tập trung vào phân tích mô tả về hệ thống chính sách thuế nhằm phát triển TTCHCC Tuy nhiên, cho đến nay sự phát triển của TTCHCC có nhiều thay đổi lớn, đặc biệt thời gian qua thị trường này phát triển không ổn định, đóng băng cho nên rất cần một nghiên cứu bám sát hơn nữa thực tiễn gần đây để từ đó đề xuất hoàn chỉnh chính sách thuế đối với CHCC nhằm hỗ trợ phát triển TTCHCC ổn định và bền vững

3 Mục tiêu nghiên cứu:

Luận văn này hướng đến việc phân tích thực trạng chính sách thuế ảnh hưởng đến TTCHCC trên địa bàn TPHCM từ đó tìm ra những hạn chế, tồn tại Trên

cơ sở đó góp phần đưa ra các giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn để giúp TTCHCC phát triển bền vững Ðể đạt được mục tiêu nghiên cứu nêu trên, nội dung của luận văn tập trung vào trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau đây:

a Về mặt lý thuyết, chính sách thuế và các sắc thuế cụ thể nào liên quan, ảnh hưởng đến TTCHCC?

b Chính sách thuế và các sắc thuế cụ thể nào hiện đang vận dụng có ảnh hưởng đến sự phát triển của TTCHCC tại TPHCM và thể hiện trên các nội dung nào?

c Các nguyên nhân nào dẫn đến chính sách thuế có những tồn tại, hạn chế đối với phát triển TTCHCC từ thực tiễn tại TPHCM?

d Chính sách thuế đối với TTCHCC cần hoàn thiện như thế nào?

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là chính sách thuế và các khoản thu tài chính liên quan đến TTCHCC nói riêng trên địa bàn TPHCM

Thời gian nghiên cứu của luận văn tập trung từ 2010 đến 2014 Không gian nghiên cứu là các chính sách thuế liên quan TTCHCC và sự thực thi nó trên địa bàn TPHCM

Về nội dung, nghiên cứu tổng quan các sắc thuế liên quan đến thị trường BÐS nói chung, CHCC nói riêng, đánh giá từng sắc thuế nhằm phát triển TTCHCC

5 Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu nghiên cứu:

5.1 Phương pháp nghiên cứu:

Luận văn vận dụng phương pháp định tính để thực hiện mục tiêu nghiên cứu,

cụ thể như sau:

Phân tích chính sách thuế, các sắc thuế ảnh hưởng đến TTCHCC

Phương pháp thông kê mô tả: từ số liệu thu thập được, luận văn phân tích thống kê mô tả nhằm minh hoạ chính sách thuế liên quan đến TTCHCC

Phương pháp thảo luận nhóm, phỏng vấn chuyên gia: Tác giả tổ chức thảo luận nhóm với các doanh nghiệp đầu tư xây dựng, kinh doanh và cho thuê CHCC, phỏng vấn chuyên gia và các nhà quản lý thuế

5.2 Dữ liệu nghiên cứu:

Luận văn sử dụng các dữ liệu thứ cấp đuợc thu thập từ Bộ Tài chính, Bộ Xây Dựng, Tổng cục Thống kê, Ngân hàng thế giới (World Bank - WB), Quỹ tiền tệ Quốc tế (International Monetary Fund - IMF), Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế (Organisation for Economic Co-operation and Development – OECD), các nghiên cứu của các công ty nghiên cứu thị trường trong và ngoài nước Các dữ liệu trên phục vụ cho việc thống kê, đánh giá, so sánh chính sách thuế đối với CHCC tại TPHCM

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:

6.1 Ý nghĩa khoa học:

Luận văn này góp phần nghiên cứu lý luận về thị trường BĐS và chính sách thuế đối với phát triển TTCHCC một cách tổng thể, toàn diện

Luận văn phân tích và đánh giá một cách có hệ thống chính sách thuế đối với phát triển TTCHCC và các khoản thu khác của nhà nước liên quan đến CHCC

6.2 Ý nghĩa thực tiễn:

Luận văn đề xuất các giải pháp đổi mới và hoàn thiện chính sách thuế nhằm phát triển TTCHCC trên địa bàn TPHCM

7 Kết cấu luận văn:

Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn bao gồm 3 chương như sau:

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ TỪ THỰC TIỄN TẠI TPHCM

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ ĐỐI VỚI

TTCHCC

1.1.1 Khái niệm chính sách thuế đối với phát triển TTCHCC:

Chính sách thuế là một nội dung của chính sách tài chính quốc gia, nghiên cứu chính sách thuế là nghiên cứu đến những mục tiêu mà chính sách thuế hướng tới, nội dung kinh tế của từng sắc thuế và những công cụ mà chính sách thuế cần để đạt được mục tiêu đề ra Hay nói cách khác, chính sách thuế gồm hai phần cơ bản: mục tiêu của chính sách và công cụ thực hiện mục tiêu

Nhìn ở góc độ cả nền kinh tế thì chính sách thuế của một quốc gia được thể hiện bằng hệ thống thuế của quốc gia đó với mục tiêu thu NSNN và quản lý vĩ mô nền kinh tế, công cụ thực hiện mục tiêu trên thể hiện ở từng sắc thuế cụ thể Đối với thị trường BÐS nói chung, TTCHCC nói riêng, chính sách thuế ngoài mục tiêu thu ngân sách còn nhằm mục tiêu quản lý và phát triển thị trường BÐS nói chung, TTCHCC nói riêng thông qua từng sắc thuế nhắm vào các đối tượng chịu thuế khác nhau tùy vào quan điểm của nhà quản lý

1.1.2 Đặc điểm của thuế đối với CHCC:

Do những đặc điểm riêng có của BĐS mà các sắc thuế đối với BÐS nói chung, TTCHCC nói riêng có những đặc điểm riêng, ngoài những đặc điểm chung của thuế như: tính không bồi hoàn, tính bắt buộc, tính pháp lý cao… thuế đối với BĐS còn có những đặc điểm riêng, cụ thể:

Một là, BĐS có đặc điểm bất động, mang tính ổn định, lâu bền, không thể

di dời được và đời sống kinh tế lâu dài, nên thuế đối với BĐS là nguồn thu mang tính ổn định và bền vững của NSNN Khi nền kinh tế đã phát triển, sản phẩm xã hội được tạo ra từ nhiều ngành khác nhau, nguồn thu thuế từ lĩnh vực đất đai, BĐS không còn là chủ yếu, tuy nhiên đó là một nguồn thu ổn định và quan trọng của các cấp ngân sách, nhất là ngân sách địa phương Cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế, thị trường BĐS cũng ngày càng phát triển mạnh, làm gia tăng số thu thuế cho NSNN từ hoạt động sử dụng và kinh doanh BĐS

Hai là, cơ sở tính thuế BĐS là tổng giá trị của BĐS hoặc là giá trị tăng thêm

của nó, nhưng dù tính thuế dưới hình thức nào thì để tính được thuế cũng phải tiến hành định giá được BĐS Độ chính xác của việc định giá BĐS sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tượng nộp thuế

Ba là, thuế đối với BĐS có tính cưỡng chế cao, do BĐS thể hiện rất rõ ràng

và tương đối cố định nên không thể che đậy hay di dời sang địa điểm khác nhằm mục đích trốn thuế

1.1.3 Vai trò của chính sách thuế đối với quản lý và phát triển TTCHCC:

Thuế là hình thức đóng góp bắt buộc của các tổ chức và cá nhân cho nhà nước theo mức độ và thời hạn do pháp luật qui định Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước sử dụng công cụ thuế không những để đảm bảo nguồn thu cho NSNN mà còn thực hiện điều tiết vĩ mô nền kinh tế: kích thích hoặc kìm hãm tốc độ tăng trưởng, tăng cường hoặc giảm tích lũy tư bản, mở rộng hoặc thu hẹp khả năng thanh toán của dân cư, điều chỉnh nền kinh tế trong trường hợp khủng hoảng…; điều hòa thu nhập; thực hiện công bằng xã hội; đồng thời là công cụ thực hiện kiểm tra, kiểm soát các hoạt động sản xuất kinh doanh Chính sách thuế BÐS nói chung, TTCHCC nói riêng là một bộ phận cấu thành trong hệ thống thuế của mỗi quốc gia nên cũng có vai trò như các loại thuế khác Tuy nhiên, chính sách thuế BÐS nói chung, TTCHCC nói riêng chủ yếu phát huy vai trò trong lĩnh vực quản lý và điều tiết đối với thị trường BĐS trên những nét đặc trưng cơ bản sau:

Thứ nhất, chính sách thuế BĐS là nguồn thu quan trọng của NSĐP - BĐS

thuộc loại tài sản cố định, không thể di chuyển, ít khả năng trốn lậu thuế, dễ quản

lý thu thuế, có thể ước tính số thu tương đối ổn định, việc thay đổi thuế suất không gây tác động đến giá cả, tiêu dùng xã hội Đa số các nước thu thuế từ BĐS cho phép để lại NSĐP và thường giữ vị trí quan trọng trong ngân sách địa phương, chính quyền địa phương có nhiều điều kiện nắm được sự biến động

về sử dụng đất đai, BĐS để quản lý thu thuế, xử lý vi phạm thích hợp về chính sách thuế BĐS Đồng thời tiền nộp thuế được chính quyền địa phương sử dụng cho lợi ích thiết thực tại địa phương, người nộp thuế thường rất hài lòng, đồng tình ủng

hộ và hỗ trợ tích cực cho công tác thu, ngay cả chính quyền địa phương cũng sẽ hăng hái, tích cực chỉ đạo để công tác quản lý thu thuế tốt hơn

- Nhìn chung các nước thường cho phép chính quyền địa phương được căn

cứ vào khung thuế suất của Chính phủ, điều chỉnh mức thuế cụ thể phù hợp với từng địa phương và nhu cầu chi tiêu hàng năm của địa phương đó

Thứ hai, chính sách thuế BĐS là công cụ điều tiết vĩ mô thị trường BĐS

- Để điều tiết cung, cầu thị trường BĐS, bình ổn giá cả BĐS trên thị trường, Nhà nước qui định phạm vi áp dụng đối với từng sắc thuế, cùng với việc qui định thuế suất cao, thấp của từng sắc thuế sẽ tác động đến việc nắm giữ, sử dụng hay dịch chuyển BĐS Trên cơ sở đó sẽ làm thay đổi quan hệ cung cầu

về BĐS trên thị trường, góp phần vào việc bình ổn giá cả trên thị trường BĐS

- Để thúc đẩy sử dụng BĐS có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, Nhà nước có thể

áp dụng mức thuế cao đối với các trường hợp nắm giữ nhiều BĐS, nắm giữ BĐS nhưng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích, thường các nước sử dụng biểu thuế lũy tiến để hạn chế các đối tượng nắm giữ nhiều BĐS

- Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường, cung cấp hàng hóa cho thị trường đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế, Nhà nước thực hiện thu thuế thấp hoặc không thu thuế đối với trường hợp sử dụng BĐS phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của xã hội như: xây dựng chung cư cho người có thu nhập thấp…

- Để khuyến khích và thúc đẩy đầu tư, Nhà nước thu thuế vào các BĐS như nhà ở cao tầng, biệt thự, CHCC… sẽ có tác dụng góp phần khuyến khích việc sử dụng thu nhập vào đầu tư, tăng cường trang thiết bị về sản xuất, kinh doanh thay vì tiết kiệm hoặc tích lũy mua sắm tài sản cất giữ

Thứ ba, chính sách thuế BĐS là công cụ điều hòa thu nhập, thực hiện công

bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch BĐS

- Công bằng trong thuế BĐS cũng được thể hiện ở hai khía cạnh: công bằng theo chiều ngang và công bằng theo chiều dọc Trong xã hội, một số cá nhân nắm giữ một lượng BĐS có giá trị lớn, thu được một lợi ích nhất định Những lợi ích đó ngày càng tăng khi BĐS có giá trị lớn và tạo ra nhiều thu nhập mới cho chủ

sở hữu (chủ sử dụng) của nó Vì vậy, người có giá trị tài sản ngang nhau đóng thuế cho NSNN giống nhau, người có BĐS nhiều hơn phải nộp thuế cao hơn, người có thu nhập từ việc chuyển dịch đất đai, BĐS cao phải chịu sự điều tiết thuế cao hơn

so với những đối tượng không phát sinh thu nhập hoặc có thu nhập thấp hơn Như vậy, với các qui định linh hoạt chính sách thuế đối với BĐS đã góp phần vào việc điều hòa thu nhập, đảm bảo sự công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch BĐS Mặt khác, nhờ nguồn thu đó sẽ bù đắp một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nước, phát triển quỹ BĐS cho những người có thu nhập thấp, góp phần chung vào quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước

Thứ tư, chính sách thuế BĐS là công cụ thực hiện kiểm tra, kiểm soát các

hoạt động sản xuất kinh doanh BĐS

- Việc Nhà nước ban hành chính sách thuế BĐS cùng với các chính sách khác trong lĩnh vực BĐS mà các cơ quan quản lý thuế, cơ quan địa chính, chính quyền các cấp đã nắm vững được số lượng, qui mô BĐS mà từng tổ chức, cá nhân nắm giữ, cũng như các lần chuyển nhượng BĐS từ người này sang người khác

Trên cơ sở đó, Nhà nước có thể chủ động trong việc điều tiết cung, cầu cũng như các giao dịch trên thị trường BĐS

- Thông qua việc chấp hành chính sách thuế và công tác kiểm tra kiểm soát của cơ quan thuế sẽ phát hiện những hành vi vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân, phát hiện ra những bất cập, vướng mắc trong lĩnh vực thuế nói riêng và lĩnh vực BĐS nói chung để có biện pháp xử lý kịp thời, giúp cho các chính sách pháp luật của Nhà nước phù hợp hơn đối với tình hình phát triển kinh tế đất nước trong từng thời kỳ

Như vậy, thông qua chính sách thuế BĐS, Nhà nước sẽ thực hiện việc điều tiết thị trường BĐS, điều tiết thu nhập trong trường hợp giá trị của đất đai, BĐS tăng lên do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra; khuyến khích sử dụng đất đai

có hiệu quả, hạn chế đầu cơ, tăng giá ảo đối với thị trường BĐS Chính sách thuế BĐS hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính thống, giảm thiểu tình trạng giao dịch ngầm cũng như các hành vi trốn thuế gây thất thu cho NSNN

1.1.4 Các sắc thuế trong lĩnh vực CHCC:

1.1.4.1 Thuế sở hữu (sử dụng) CHCC:

Thu thuế đối với việc sở hữu (sử dụng) BÐS, chính phủ kỳ vọng đạt được cùng lúc hai mục tiêu kép: tăng nguồn tài chính quốc gia, đặc biệt là chính quyền địa phương và tối đa hóa năng suất hoạt động của nguồn tài nguyên quí giá này, đồng thời ngăn chặn lũng đoạn, đầu cơ BÐS Nếu nguồn thu thuế này đuợc sử dụng một cách có hiệu quả, chất lượng và số lượng của các dịch vụ công, cơ sở hạ tầng ở địa phương sẽ gia tăng Việc đầu tư từ thuế sẽ mang lại giá trị mới cho BÐS, làm cho giá trị của BÐS tăng lên Tất nhiên việc gia tăng giá trị mới của BÐS sẽ dẫn đến trách nhiệm nộp thuế cao hơn

1.1.4.2 Thuế thu từ hoạt động chuyển nhượng CHCC:

Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng CHCC:

Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BÐS được thu trên phần thu nhập (giá trị gia tăng) khi chuyển nhượng BÐS Giá trị tăng thêm thường do biến đổi của xã hội, đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, kinh tế phát triển, gia tăng dân số, đầu cơ BÐS… làm thay đổi quan hệ cung cầu về BÐS Giá trị gia tăng của BÐS gồm hai phần: giá trị gia tăng “tự nhiên” do biến đổi của các nhân tố xã hội tạo nên

và giá trị gia tăng “nhân tạo” do chủ BÐS bỏ vốn và sức lao động, tiến hành cải tạo đất đai, BÐS làm cho giá trị của BÐS tăng lên Thực chất thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhuợng BÐS là điều tiết một phần thu nhập tăng thêm của BÐS không

do người SDĐ đai, BÐS bỏ vốn và sức lao động để đầu tư tạo nên

Khác với thuế thu vào việc SDĐ có nguồn thu ổn định hàng năm, loại thuế này có nguồn thu phụ thuộc vào mức độ phát sinh giao dịch BÐS trên thị trường và giá trị gia tăng của chúng, đây cũng là loại thuế trực thu được thu trực tiếp vào người có thu nhập do chuyển nhượng BÐS mang lại, nên các nước thu thuế này thuờng thông qua hệ thống thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân, một số nước thu qua sắc thuế riêng như thuế chuyển nhượng nhà, đất ở Inđonexia

Vì vậy, vấn đề cạnh tranh thuế được đặc biệt quan tâm khi hoạch định chính sách thu thuế này, xây dựng mức thu phải phù hợp với các nước và các khu vực với nhau nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước vào thị truờng BÐS Ngoài ra,

chính sách thuế còn đáp ứng trên cả phương diện hợp tác và hài hòa về thuế Trong

đó, hợp tác về thuế có thể hiểu là sự tạo lập khuôn khổ song phương và đa phương

về thuế nhằm mục đích hạn chế những tranh chấp thương mại, trao đổi thông tin về thuế giữa các quốc gia; hài hòa về thuế là xây dựng một chính sách thuế và từng sắc thuế với những nội dung gần nhau, phù hợp nhau trên cơ sở duy trì những nguyên tắc chung, hài hòa của mỗi sắc thuế đuợc thể hiện qua: hài hòa về cơ sở thuế và hài hòa về thuế suất

Căn cứ tính thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BÐS là thu nhập ròng từ chuyển nhượng BÐS và thuế suất Trong đó:

- Thu nhập ròng: là giá trị tăng thêm do chuyển nhượng BÐS, được xác định trên cơ sở lấy giá chuyển nhượng trừ giá vốn và các chi phí liên quan Ở đa số các nước thì thu nhập ròng để tính thuế được điều chỉnh từ thu nhập theo kế toán, điều chỉnh theo qui định của luật thuế, sự khác nhau giữa các nước về chi phí được trừ,

về ưu đãi thuế, vấn đề chuyển lỗ… nên rất khó để so sánh gánh nặng thuế thu nhập giữa các nước với nhau

Ðiều này đã làm cho xu hướng cải cách thuế thu nhập của các nước theo chiều hướng mở rộng cơ sở tính thuế và giảm mức thuế suất

- Về thuế suất: đuợc các nước sử dụng khác nhau, nhưng xu hướng chung là cải cách và cắt giảm thuế, đặc biệt là các nước đang phát triển với mục đích cạnh tranh trong thu hút vốn đầu tu trực tiếp nước ngoài, nên việc cắt giảm thuế thường nhanh hơn các nước phát triển và cắt giảm đến mức thuế suất thấp hơn mức thuế suất của các nước phát triển

Thuế thu vào hoạt động chuyển nhượng CHCC:

Thuế thu vào hoạt động chuyển nhượng BÐS thực chất là thuế chuyển quyền

sử dụng và quyền sở hữu BÐS, đây là loại thuế thu một lần đối với các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu BÐS khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu của mình cho đối tượng khác Thuế này nhằm điều tiết một phần từ khoản thu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có chuyển nhượng BÐS nộp vào NSNN, đồng thời cũng góp phần quản lý và hạn chế sự chuyển nhượng BÐS

Ðối tượng nộp thuế là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có BÐS chuyển nhượng theo qui định của pháp luật

Căn cứ tính thuế là diện tích đất, giá đất tính thuế hoặc giá trị của BÐS và thuế suất (ở đây không phân biệt giá chuyển nhượng tăng hay giảm – tức lãi hay lỗ)

1.1.4.3 Thuế đăng ký CHCC:

Trong thực tế xã hội, các BÐS thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của

cá nhân, tập thể đuợc mua, bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho tặng hoặc thừa kế, vì vậy cần có sự đảm bảo về mặt pháp lý Ðể xác nhận thời điểm phát sinh sự chuyển dịch tài sản và nội dung chuyển dịch tài sản, một mặt bảo đảm quyền hợp pháp của

sự chuyển dịch tài sản, góp phần quản lý, bảo vệ tài sản chung của xã hội và tài sản chính đáng của nguời dân, đồng thời tạo nguồn thu để bù đắp các khoản chi phí thực hiện các thủ tục hành chính, động viên hợp lý một phần đóng góp của nguời có tài sản vào NSNN – Nhà nước thực hiện thu thuế đăng ký BÐS

Như vậy, thuế đang ký BÐS là khoản thu mà các tổ chức, cá nhân sở hữu hoặc sử dụng BÐS phải nộp cho cơ quan Nhà nuớc nhằm thực hiện sự xác nhận về mặt pháp lý quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng BÐS đó Thuế được thu một lần vào thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng khi mua mới hoặc nhận chuyển nhượng BÐS, đối tượng thuộc diện Nhà nuớc quản lý Tổ chức, cá nhân khi mua sắm, xây dựng mới; khi nhận chuyển nhượng BÐS muốn xác lập quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp là đối tượng nộp thuế Căn cứ tính thuế là giá trị thực tế của BÐS tính thuế và thuế suất Do tính chất của thuế là xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng BÐS nên thường mức thu của thuế này thấp

1.1.4.4 Thuế thu vào hoạt động thừa kế, biếu, tặng, cho CHCC:

Ðây là thuế được thu một lần khi có phát sinh hành vi thừa kế, biếu, tặng, cho BÐS của nguời có quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu BÐS đối với nguời khác Người nộp thuế là người nhận thừa kế, biếu, tặng, cho BÐS Căn cứ để tính thuế là giá trị của BÐS thừa kế, biếu, tặng, cho và thuế suất Hầu hết ở các nước đều có khuynh huớng khuyến khích người dân lao động để tạo ra của cải cho xã hội nên thuế này được áp dụng mức thuế suất rất cao, có những nước còn áp dụng biểu thuế lũy tiến tùy thuộc vào giá trị BÐS, tuổi tác của nguời thừa kế (biếu, tặng, cho), hoặc

phụ thuộc độ dài thời gian giữa thời điểm cho, tặng so với thời điểm chết… Ðây là loại thuế chịu ảnh hưởng rất nhiều bởi phong tục, tập quán của các nước, mức thuế suất cao thấp tùy thuộc vào yêu cầu quản lý, mục đích điều tiết của nhà nước

1.1.4.5 Thuế GTGT đối với CHCC:

Thuế GTGT là thuế gián thu, thuộc loại thuế tiêu dùng, người nộp thuế và người trả thuế theo luật là không đồng nhất với nhau, nên dễ dàng chuyển gánh nặng thuế sang chủ thể khác thông qua cơ chế giá cả trong nền kinh tế, phụ thuộc vào độ co giãn cung cầu giá cả BÐS trên thị trường Tuy nhiên, suy cho cùng thì gánh nặng thuế cũng chuyển hết cho người tiêu dùng cuối cùng, nên có tính lũy thoái đối với thu nhập của nguời trả thuế Vì vậy, để đảm bảo công bằng theo nguyên tắc khả năng trả thuế, cần phải xây dựng thuế GTGT với nhiều mức thuế phân biệt, hầu hết các nước sử dụng thuế thấp cho những hàng hóa và dịch vụ thiết yếu hoặc đưa ra khỏi diện chịu thuế GTGT, nhằm tăng gánh nặng thuế đối với người giàu và giảm gánh nặng thuế đối với người nghèo

Các nước sử dụng thuế GTGT với nhiều tên gọi khác nhau như: TVA (Pháp); VAT (Anh); Thuế hàng hóa và dịch vụ (Úc, Canada, Singapore), Thuế tiêu dùng (Nhật Bản)… Các nước trong khối ASEAN hiện nay thu thuế GTGT hầu hết ở các khâu, từ khâu sản xuất, lưu thông đến tiêu dùng, chỉ riêng Singapore là thu thuế duy nhất ở khâu bán lẻ

Căn cứ tính thuế GTGT là giá trị hàng hóa và dịch vụ bán ra chưa có thuế GTGT và thuế suất

1.1.5 Tác động của chính sách thuế đến CHCC:

Trong nền kinh tế thị trường, quy luật cung - cầu chi phối hoạt động sản xuất

và tiêu dùng hàng hóa BÐS thông qua giá cả Với các yếu tố khác ngoài giá được giả định là không thay đổi, thông thường nguời tiêu dùng sẽ mua số lượng hàng hóa

và dịch vụ BÐS nhiều hon khi giá giảm xuống và họ mua ít hơn nếu giá tăng lên Vì vậy, khi không có thuế, chi phí các yếu tố tạo thành một sản phẩm hàng hóa BÐS với giá trị đích thực của nó và sẽ tạo ra điểm cân bằng cung – cầu tương xứng trên thị trường Khi có thuế, tất yếu phải tăng giá cả hàng hóa BÐS bán ra trên thị trường, tạo điểm cân bằng cung - cầu mới, thu hẹp khả năng thanh toán của nguời

tiêu dùng cuối cùng và cả người cung cấp Hay nói cách khác, thuế sẽ làm thay đổi giá cả hàng hóa BÐS bán ra trên thị trường và ảnh hưởng đến cung, cầu của hàng hóa BÐS

1.2 BĐS, CHCC và TTCHCC:

1.2.1 Khái niệm BĐS:

Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản thành hai loại: BĐS

và động sản Tuy còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về BĐS, nhưng có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được

Như vậy, có thể nói rằng, BĐS trước hết là một tài sản nhưng khác với các tài sản khác ở chỗ nó không thể di dời được, tồn tại và ổn định lâu dài Chúng ta coi tài sản là BĐS khi có các điều kiện sau đây:

+ Là một yếu tố vật chất có ích cho con người,

+ Được chiếm hữu bởi cá nhân hoặc cộng đồng,

+ Có thể đo lường bằng giá trị nhất định,

+ Không thể di dời, hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của

nó không thay đổi,

+ Tồn tại lâu dài

Từ đó có thể đưa ra khái niệm tổng quát nhất về BĐS như sau: BĐS là đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản gắn liền với đất đai là BĐS khi chúng tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai

sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước Công Nguyên, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là

“của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng” Ngày nay,

condominium là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư Khi một người sở hữu CHCC condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền

sử dụng chung không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự

án chung cư hoặc dùng để chỉ từng CHCC Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các CHCC đơn lẻ Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ,

từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ

(Nguồn: Encyclopedia Britanica, 2006)

Tại Singapore, khái niệm “chung cư” được sử dụng như một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý, nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ

và buồng ở được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Căn cứ Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 do Cơ quan Quản lý Quy hoạch (Urban Redevelopment Authority-URA) quy định, chung cư (apartment) được phân thành hai dạng: dạng flat và dạng condominium

Chung cư dạng Flat: là loại dự án nhà ở không sở hữu đất (non-landed housing development) Mỗi căn hộ chỉ giành riêng cho mục đích ở và có lối vào riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cư Chung cư dạng flat tạo thành quỹ nhà ở xây dựng với mật độ trung bình và mật độ cao tại Singapore, có số tầng

từ 4 tới trên 30 tầng Khu nhà flat được tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng (common open space) tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân của khu nhà đó Không có quy định quy mô diện tích tối thiểu cho một khu dự

án flat miễn là dự án đảm bảo được quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng

Dự án flat không bắt buộc phải bố trí không gian mở cộng đồng1 (Common Open Space) bên trong khu đất

Chung cư dạng Condominium: không như dạng flat, chung cư condominium yêu cầu quy mô diện tích khu đất lớn hơn Cũng như flat, condominium tạo nên quỹ nhà ở mật độ xây dựng trung bình và cao tại Singapore Chung cư condominium phải có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng cư dân và phục vụ cho nhu cầu của họ Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà thấp tầng (4 tầng) và cao tầng (có thể xây dựng trên 30 tầng) Diện tích tối thiểu cho một dự án condominium là 4.000 m2 và mật độ xây dựng trệt tối đa là 40 % (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe) Dự án xây dựng chung cư condominium không bắt buộc phải bố trí không gian mở công cộng2 (Communal Open Space) bên trong khu đất

(Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005)

Theo quy định của Việt Nam

(1) Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư

(2) Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

(a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

(b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

(c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng

(3) Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

1 Không gian mở cộng đồng (Common Open Space): không gian mở sử dụng chung cho cư dân của cộng đồng khu ở nhất định Tùy theo yêu cầu của dự án mà quyết định không gian mở này có cho phép người dân ngoài khu ở đến sử dụng hay không

2 Không gian mở công cộng (Communal Open Space hay Public Open Space): không gian mở thuộc quyền

(a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;

(b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

(c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó

1.2.2.3 Hàng hóa CHCC:

Hàng hóa CHCC là CHCC được đem trao đổi, mua bán trên thị trường trong khuôn khổ pháp luật cho phép Hàng hóa CHCC gồm hai loại chủ yếu: đất đai và các vật kiến trúc đã xây dựng gắn liến với đất

Cũng giống như các hàng hóa khác, hàng hóa CHCC cũng có hai thuộc tính: giá trị và giá trị sử dụng Do đặc điểm riêng có mà CHCC được xem là loại hàng hóa đặc biệt Hàng hóa CHCC có những đặc trưng sau :

- Tổng cung đất đai là cố định và việc cung ứng đất đai phù hợp cho từng mục đích riêng bị hạn chế về mặt qui hoạch của nhà nước Do đó, giá cả CHCC luôn có xu hướng ngày càng tăng lên, và cung CHCC kém co giãn so với giá

- Thời gian giao dịch hàng hóa CHCC dài hơn so với hàng hóa thông thường, bởi vì giao dịch CHCC không chỉ giao dịch bản thân CHCC mà còn bao gồm cả hổ

sơ pháp lý của CHCC đó Do đó chi phí giao dịch thường khá cao

- Tính thanh khoản kém do hàng hóa CHCC thường có giá trị khá cao, thời gian giao dịch dài nên khả năng chuyển hóa thành tiền mặt chậm

- Hàng hóa CHCC chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước, và chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, tính cộng đồng

1.2.2.4 Phân loại CHCC:

Phân loại nhà chung cư có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc thẩm định giá trị căn hộ và các hạng mục tiện ích (khu công cộng, giải trí, bãi đậu xe ) kèm theo căn hộ được bán

Dựa vào việc phân loại này, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá bán căn hộ phù hợp Về nguyên lý, việc phân loại đúng đắn sẽ cho ra thị trường những hàng hóa có giá cả phù hợp với chất lượng

Tuy nhiên, dù thị trường BĐS của Việt Nam đã được hình thành từ nhiều năm qua nhưng lại vận hành thiếu minh bạch và ít có tính thị trường nhất so với các loại hàng hóa khác Điều đó giải thích tại sao thị trường BĐS phát triển bất ổn, không đáp ứng được nhu cầu và tạo nên nhiều bức xúc cho xã hội

Các cơ sở, tiêu chí, quy trình phân loại, đồng thời để bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ và nâng cao trách nhiệm của nhà đầu tư

Nhà chung cư được đánh giá phân hạng theo các nhóm tiêu chí sau:

(a) Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc;

(b) Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;

(c) Nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư;

(d) Nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư

Nhà chung cư được phân thành các hạng như sau:

a) Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn

thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo;

b) Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết

bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo; c) Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;

d) Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu

về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng

1.2.3 Thị trường CHCC:

1.2.3.1 Khái niệm TTCHCC:

TTCHCC là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi về CHCC được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá Tuy nhiên, CHCC khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do

đó, TTCHCC hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về CHCC mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến CHCC như: Cho thuê, thế chấp, bảo hiểm Tóm lại, TTCHCC là tổng thể các giao dịch về CHCC dựa trên

cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định

1.2.3.2 Đặc điểm TTCHCC:

 TTCHCC mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải

rộng trên khắp các vùng miền của đất nước:

CHCC là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của TTCHCC mang tính địa phương sâu sắc

Mặt khác, TTCHCC mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước Sản phẩm hàng hóa CHCC có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của TTCHCC khác nhau TTCHCC ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn TTCHCC ở nơi có trình độ phát triển kinh tế thấp…

 TTCHCC chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật:

CHCC là là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về CHCC tác động ít nhiều đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội Do đó, các vấn đề về CHCC đều sự chi phối

và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về CHCC, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp

- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến thị trường BĐS nói chung và CHCC nói riêng, luôn điều chỉnh chính sách về TTCHCC nhằm huy động các nguồn lực về BĐS nói chung phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội

 TTCHCC là dạng thị trường không hoàn hảo

Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng CHCC Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước

Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của TTCHCC Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS nói chung và CHCC nói riêng ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung CHCC có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên TTCHCC là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Mặt khác, TTCHCC không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên TTCHCC mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác

 TTCHCC nói riêng và BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và

tài chính Động thái phát triển của TTCHCC tác động ít nhiều tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế

CHCC là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi được đầu

tư Mà đầu tư tạo lập CHCC thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành CHCC cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi CHCC tham gia lưu thông trên TTCHCC , các giá trị cũng như các quyền về CHCC được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ TTCHCC là đầu ra quan trọng của thị trường vốn

Ngược lại, TTCHCC hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân

Ngoài ra, TTCHCC còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động Dao động của TTCHCC có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

đình Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì BĐS ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp

TTCHCC nói riêng, thị trường BĐS nói chung phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động:

Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế

Phát triển và quản lý tốt TTCHCC nói riêng, thị trường BĐS nói chung, đặc biệt là thị trường quyền SDĐ là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá này:

Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60 - 80% Như vậy, vấn đề phát triển thị trường BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng

Phát triển và quản lý tốt TTCHCC nói riêng, thị trường BĐS nói chung

sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách:

Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc, Theo Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách

có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2007 bình quân gần 9.000 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 40% các giao dịch, còn trên 60% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa

vụ thuế với Nhà nước Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng

góp cho nền kinh tế trên 20.000 tỷ đồng mỗi năm)

Phát triển và quản lý có hiệu quả TTCHCC nói riêng, thị trường BĐS nói chung sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn

Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường BĐS nhà ở

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển TTCHCC:

1.2.4.1 Sự phát triển kinh tế:

Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là nhân tố quan trọng thúc đẩy các giao dịch, trao đổi mua bán trên thị trường BÐS nói chung, TTCHCC nói riêng ngày càng gia tăng

+ Phát triển kinh tế làm cho năng suất lao động ngày một cao hơn nên thu nhập thực tế của nguời lao động tăng lên cũng làm tăng các giao dịch về nhà ở trên thị trường

+ Sự phát triển của công nghệ, đặc biệt là trong lĩnh vực vật liệu xây dựng đã tạo ra những yếu tố tác động trực tiếp đến việc tạo ra những BÐS mới nói chung, CHCC nói riêng, hoặc cải tạo chúng thành những hàng hóa mới phù hợp với nhu cầu đời sống của người dân, và do tính chất của BÐS có thể mua đi bán lại nhiều lần nên làm mật độ giao dịch nhà ở ngày một tăng

1.2.4.2 Sự gia tăng dân số:

Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội về việc làm,

ăn, ở, mặc, học hành, giải trí … Dân số tăng làm tăng qui mô gia đình dẫn đến nhu cầu về qui mô, diện tích về nhà ở của mỗi gia đình tăng lên

1.2.4.3 Yếu tố pháp luật:

Hệ thống pháp luật của một quốc gia thường sẽ qui định các vấn đề về quyền

sở hữu; quyền SDĐ đai; các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng BÐS… ; hướng dẫn hợp đồng giao dịch dân sự BÐS; qui định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai, BÐS Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường BÐS Thực tế cho thấy, yếu tố pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường BÐS Như vậy có thể nói hệ thống pháp luật

là hành lang pháp lý tạo điều kiện cho thị trường BÐS hoạt động và phát triển

1.2.4.4 Chính sách qui họach, kế hoạch SDĐ của Chính Phủ và chính quyền các cấp:

Chính sách phát triển kinh tế, vấn đề qui họach và kế họach SDĐ của Chính phủ và chính quyền địa phương cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị truờng BÐS nói chung, TTCHCC nói riêng Việc qui hoạch và đưa ra một kế hoạch SDĐ, thực chất đó là việc qui hoạch mục đích SDĐ của từng vùng, từng khu vực cụ thể Ðiều đó có thể làm thay đổi tính chất và mục đích SDĐ trong khu vực đó cũng như các khu vực lân cận, là nhân tố ảnh huởng đến cung, cầu về đất đai và BÐS nói chung, TTCHCC nói riêng Ðây cũng là vấn đề tất yếu, vì khi mà tiến trình công nghiệp hóa, đô thị hóa phát triển sẽ có một bộ phận đất nông nghiệp chuyển sang phục vụ cho sự phát triển công nghiệp, nhà ở cũng như các công trình thuộc kết cấu

hạ tầng, dân sinh và cũng tương tự như vậy đô thị phát triển đến đâu việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở của khu đô thị đến đấy Tất cả những điều đó sẽ làm tăng các giao dịch mua bán BÐS nói chung, TTCHCC nói riêng ở các trung tâm đô thị, …

Việc qui hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm của Quốc gia sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường xá, cầu cống, sân bay, bến cảng… Ngoài ra, Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nuớc đầu tư, xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê… Ðiều đó làm tăng hoặc giảm cầu về BÐS nói chung, TTCHCC nói riêng, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BÐS

1.2.4.5 Tập quán, truyền thống và thị hiếu

Khác với các loại thị trường khác như thị trường vốn, thị trường lao động hay thị trường hàng hóa thông thường, thị trường BÐS nói chung, TTCHCC nói riêng chịu sự chi phối mạnh bởi yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu Yếu tố này ảnh huởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, phương tiện và các hình thức thanh toán,…

1.2.5 Các rủi ro của TTCHCC

Trong đầu tư, để có được một tỷ suất sinh lợi cao bao giờ cũng đồng hành với việc phải gánh chịu một tỉ lệ rủi ro cao Ta có thể thấy những rủi ro trong đầu

tư, kinh doanh CHCC như sau:

Rủi ro thứ nhất: Rủi ro này xuất phát từ đặc điểm của hàng hóa BĐS CHCC

là hàng hóa cố định, không di dời được về mặt vị trí, nó hàm chứa tính độc quyền

và từ đó dẫn đến việc dễ dàng bị đẩy giá lên cao, nhất là ở các vị trí đắc địa

Rủi ro thứ hai: Rủi ro quan trọng nhất và nó xuất phát từ tính không hoàn hảo của thị trường BĐS nói chung, CHCC nói riêng (thông tin bất cân xứng), từ sự tác động của hệ thống chính sách pháp luật

+ Ảnh hưởng nhiều của yếu tố thị hiếu, xã hội trong quá trình sử dụng mua bán

+ Trong giao dịch người mua và người bán thường thiếu thông tin về hàng hóa Do đó dễ dàng bị làm giá từ giới môi giới

+ Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên sự không hoàn hảo của thị trường, thường xuyên bị can thiệp trực tiếp bằng các chính sách, văn bản của

Nhà nước Nhà nước nắm trong tay quyền chi phối tuyệt đại bộ phận đất đai,

do vậy thị trường sơ cấp luôn phụ thuộc vào các quyết định của Nhà nước, và đó là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Do BĐS nói chung và CHCC là hàng hóa đặc biệt, là tài sản có giá trị lớn, các giao dịch về BĐS nói chung và CHCC nói riêng tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội, nên chính phủ thường kiểm soát và điều tiết nó thông qua các chính sách như : chính sách về thuế, luật giao đất, cho thuê đất, các qui

định, các thủ tục pháp lý liên quan đến giao dịch mua bán BĐS Ví dụ như nguồn cung BĐS có dồi dào hay không, phải tùy thuộc rất nhiều vào các chính sách thuế, luật giao đất, cho thuê đất, các thủ tục pháp lý, các chính sách phát triển nhà ở của chính phủ Và sản phẩm BĐS tạo ra của nhà đầu tư có bán được hay không còn phụ thuộc rất nhiều vào chính sách tiếp cận tín dụng BĐS, lãi suất, chính sách cho phép người Việt kiều mua nhà, chính sách khuyến khích đầu tư, chính sách phát triển kinh tế, …

Nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro rất lớn một khi các hệ thống chính sách, qui định này đột ngột thay đổi theo hướng bất lợi, và cũng có thể nhận được siêu lợi nhuận khi có chính sách mang đến đầy lợi thế Và điều này thường xảy ra trong các nước mới phát triển do hệ thống chính sách, thủ tục đầu tư vẫn chưa hoàn thiện, còn nhiều chổ chưa phù hợp với qui luật thị trường, các thông lệ quốc tế và nhà nước thường xuyên thay đổi để cố điều chỉnh nó cho phù hợp với thực tế xảy ra Các chính sách này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nguồn cung BĐS và nhu cầu về BĐS

Rủi ro thứ ba: Từ thông tin bất cân xứng do cơ chế chính sách điều hành và giám sát thị trường còn lỏng lẻo, cộng với thị trường BĐS còn non trẻ thiếu tính chuyên nghiệp sẽ tạo điều kiện thao túng làm giá dễ dàng của giới đầu cơ vì thị trường thiếu tính minh bạch Giá BĐS nói chung và CHCC nói riêng có thể tăng lên chóng mặt trong giai đoạn sốt nóng, và có thể giảm xuống không phanh khi thị trường nguội lạnh Ñaây là rủi ro rất lớn cho nhà đầu tư và cả nền kinh tế vì nhà đầu

tư có thể phải mua với giá rất cao và bị thiệt hại rất lớn khi thị trường đóng băng do thị trường BĐS là thị trường có tính thanh khoản chậm

Rủi ro này còn xuất phát từ đặc điểm cạnh tranh không hoàn hảo của thị trường Tin tức trên thị trường hạn chế, giá cả đất đai trên thị trường phụ thuộc rất nhiều vào quyết định của nhà nước và các thông tin bất cân xứng thường xuyên đưa đến từ giới đầu cơ, các cán bộ nhà nước, nhất là các thông tin về qui hoạch xây dựng đô thị Nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro rất lớn khi các thông tin này không chính xác, hoặc các quyết định quy hoạch thay đổi

Rủi ro thứ tư: Là rủi ro từ các yếu tố của nền kinh tế, được thể hiện rõ nhất là rủi ro giá vốn do sự tác động từ chính sách tiền tệ và chính sách tiếp cận tín dụng

BĐS, sự thay đổi của giá cả nguyên vật liệu và các chi phí đầu vào khác Xuất phát

từ việc vốn của nhà đầu tư BĐS phụ thuộc rất lớn vào sức khỏe của thị trường vốn,

và thị trường tài chính Nhà đầu tư BĐS yêu cầu phải cĩ một lượng vốn lớn với thời gian hình thành tạo lập BĐS cũng như thu hồi vốn dài, thanh khoản thấp, và nguồn vốn này thường đi vay (theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay) Như vậy mức sinh lợi của nhà đầu tư sẽ phụ thuộc rất nhiều vào chính sách lãi suất, chính sách tiền tệ, tỷ giá, tín dụng của chính phủ, thị trường tài chính Một khi các chính sách này thay đổi theo hướng bất lợi cho nhà đầu tư thì họ sẽ gánh chịu rủi ro rất lớn nhất

là trong giai đoạn thị trường trầm lắng

Ngồi ra, giá cả BĐS cịn phụ thuộc trực tiếp với giá vật liệu xây dựng, đồ nội thất, giá nhân cơng lao động, Khi giá của các sản phẩm này dao động với nhiều lý do khác nhau như : tỉ giá ngoại tệ tăng đưa đến các nguyên phụ liệu nhập khẩu tăng, lạm pháp tăng cao, giá cả tăng đẩy giá nhân cơng tăng, Như vậy sẽ ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm cũng như lợi nhuận của nhà đầu tư Đặc biệt rủi ro này luơn nghiêm trọng trong nền thời kỳ bất ổn của nền kinh tế, một khi chính phủ khơng điều hành nổi những diễn biến phức tạp của nền kinh tế

Mặt khác, theo các chuyên gia kinh tế, chỉ tiêu về giá là một trong những chỉ tiêu quan trọng trọng việc đánh giá mức độ rủi ro của đầu tư BĐS Người ta đo lường bằng tỷ lệ bằng số tiền vay mua nhà mà một gia đình phải trả hàng tháng và mức thu nhập hằng tháng của họ Thơng thường đối với một số nước trên thế giới tỉ

lệ này là 33% đối với gia đình loại trung lưu, trong khi đĩ ở Việt Nam tỉ lệ này là 80% Chỉ số này phản ảnh mức độ rủi ro cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ

Rủi ro thứ năm: Rủi ro này xuất phát từ sức hấp dẫn của tỉ suất sinh lợi cao Sinh lợi càng cao thường đi kèm với độ rủi ro càng cao và thị trường BĐS với những đặc điểm riêng biệt như trên, nĩ thường lơi cuốn nhà đầu tư khi mang đến một tỉ suất sinh lợi rất cao khi thị trường sốt nĩng, làm cho họ khĩ dừng lại nên thường dễ gặp rủi ro khi thị trường lao dốc