Thẩm định giá theo cách tiếp cận thu nhập TS hay sinh

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của

Trang 1

Thẩm định giá theo cách tiếp cận Thu nhập

Đại học Kinh tế TP.HCM

TS Hay Sinh

Trang 2

Ưu và nhược điểm Bài tập vận dụng Khái niệm và một số thuật ngữ

Trang 3

Cách tiếp Cận dựa vào Thu nhập

PP Thu nhập

PP

Thặng dư

PP Lợi nhuận

Trang 4

- Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại

Cách tiếp cận dựa vào Thu nhập

Trang 5

Xác định tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa

Xác định giá trị theo phưong pháp thu nhập

Ưu và nhược điểm

Khái niệm và một số thuật ngữ

Trang 6

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi

là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Khái niệm và một số thuât ngữ

Phương pháp Thu nhập

Trang 7

Tổng thu nhập tiềm năng (Potential Gross Income – PGI): Là tổng thu nhập tiềm năng từ

các hoạt động kinh doanh liên quan bất động sản trước khi trừ đi các chi phí kinh doanh

Tổng thu nhập thực hiệu (Effective Gross Income – EGI): Là những thu nhập được dự báo

từ các hoạt động kinh doanh trên bất động sản

Trang 8

Thu nhập ròng từ kinh doanh trên bất động

sản (NOI hoặc I 0 ): Là khoản thu nhập thực tế

hoặc dự báo ổn định từ hoạt động kinh doanh

trên bất động sản sau khi đã trừ đi tất cả các

khoản chi phí liên quan đến hoạt động kinh

doanh (nhưng không trừ thuế)

Trang 9

Dòng tiền trước thuế (Pre-tax Cash Flow –

PTCF): Là dòng thu nhập sau khi đã trừ lãi

vay (doanh thu – chi phí – lãi vay)

Dòng tiền sau thuế (After-tax Cash Flow –

ATCF): Là dòng thu nhập ròng sau khi trừ lãi

vay và thuế thu nhập doanh nghiệp

Giá trị thu hồi (Reversion - Re): Là khoản tiền

nhà đầu tư kỳ vọng nhận được khi kết thúc

thời hạn đầu tư

Trang 10

Tổng thu nhập tiềm năng PGI PGI

Lỗ về diện tích bỏ trống/thu nợ %PGI %PGI

Tổng thu nhập thực EGI EGI = PGI - %PGI

Trang 11

Tỷ suất vốn hóa: Là một hệ số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản Đó là tỷ suất lợi tức mong đợi 01 năm hoạt động trên tổng giá trị tài sản và dùng để chuyển đổi thu nhập ròng thành giá trị tài sản

Trang 12

Tỷ suất chiết khấu: Là một hệ số dùng để chuyển đổi dòng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản Tỷ suất chiết khấu có thể là: tỷ suất vốn hóa, tỷ suất lãi vay trong kỳ đầu tư, tỷ suất thu hồi vốn (tỷ suất hoàn vốn nội bộ)

Trang 13

Tỷ suất thu hồi vốn IRR (tỷ suất hoàn vốn nội bộ): Là hệ số mà khi chiết khấu với nó, hiện giá

của thu nhập tương lai bằng chi phí đầu tư ban đầu (NPV = 0)

Trang 14

Giá trị tài sản thu hồi Vn (giá trị tài sản thanh

lý, giá trị tài sản cuối kỳ đầu tư):

- Là tổng số tiền thanh lý tài sản mà nhà

đầu tư nhận được vào cuối kỳ đầu tư

từ cuối kỳ đầu tư trở về sau thành giá trị tài sản cuối kỳ đầu tư

Trang 16

Trường hợp áp dụng

- T ài sản đầu tư mà thẩm định viên có thể

dự báo được thu nhập trong tương lai

- Ước tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp

Nguyên tắc và Trường hợp áp dụng

Trang 17

Phương pháp luận

Dựa trên nguyên tắc chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tương lai thành giá trị vốn hiện tại được biết đến như là quá trình vốn hóa

Phương pháp luận & Các bước thực hiện

Trang 18

Các bước thực hiện

Phương pháp vốn hóa trực tiếp:

Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại

Bước 2: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp Bước 3: Ước tính giá trị của tài sản thẩm định bằng cách áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp

Trang 19

Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF):

Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản

Bước 2: Ước tính chi phí liên quan tới việc khai thác TS Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh

thu và chi phí Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ

Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hóa thích hợp

Bước 6: Ước tính giá trị tài sản theo PP dòng tièn chiết

khấu

Trang 20

Các phép toán tài chính

Trang 21

Trang 23

Giá trị hiện tại của một đồng trong tương lai

(tính PV của FV)

Một người muốn mở một cửa hàng bán nước sau khi về hưu, dự tính của ông ta là sau 6 năm nữa muốn có một khoản tiền là 6.000.000đồng Vậy hiện nay ông ta nên bỏ vào ngân hàng là bao nhiêu với lãi suất 18%?

Trang 24

Giá trị hiện tại của một đồng trong tương lai

Trang 25

Giá trị tương lai của một khoản tích lũy

hàng năm (FV của PMT)

Gia đình ông C dự định 6 năm sau cất nhà (xây vào năm thứ 6) Gia đình ông đã có kế hoạch dành dụm và dự định gửi tiết kiệm hàng năm

30 triệu đồng Lãi suất không đổi 18%/năm và gửi trong 6 năm Hỏi đến cuối năm thứ 6, ông

C sẽ rút được cả lãi và gốc bao nhiêu?

Trang 26

Giá trị tương lai của một khoản tích lũy hàng

Trang 28

Hệ số quỹ trả nợ ( tính PMT của FV)

Công ty D dự định 6 năm sau (năm thứ 6) sẽ cần phải chi một khoản tiền là 283.6 triệu đồng Lãi suất hiện hành là 18%/năm Hỏi từ bây giờ, mỗi năm Công ty D phải gửi tiết kiệm bao nhiêu để đến cuối năm thứ 6 công ty D sẽ

có được số tiền trên?

Trang 29

Hệ số quỹ trả nợ ( tính PMT của FV)

Trang 31

Giá trị hiện tại của khoản tích lũy đều hàng

năm (tính PV của PMT)

Một khách hàng A đi thuê mặt bằng để kinh doanh dịch vụ băng đĩa, thời hạn thuê 6 năm Số tiền hàng năm khách hàng A phải trả là 30 triệu đồng Nếu

khách hàng A muốn trả tiền thuê 1 lần cho cả 6

năm tại thời điểm hiện tại thì khách hàng A phải trả bao nhiêu tiền, biết lãi suất là 18%/năm?

Trang 32

Giá trị hiện tại của khoản tích lũy đều hàng

Trang 33

Giá trị hiện tại của khoản tích lũy đều hàng năm (tính PV

Trang 34

Khoản thanh toán theo từng phần để trả dần

1 đồng (PMT của PV)

Nhà đầu tư B vay của Ngân hàng XYZ số tiền

104.93 triệu đồng Thời hạn trả 6 năm Lãi suất

18%/năm Hỏi mỗi năm nhà đầu tư phải trả cho

Ngân hàng số tiền bao nhiêu? (Với hình thức trả

gốc và lãi đều)

Trang 35

Khoản thanh toán theo từng phần để trả dần

Trang 37

Chi phí Vốn cổ phần (hay Chi phí VCSH): K e

Ke = Rf +  ( Rm – Rf)

Ke : Chi phí Vốn cổ phần (hay Chi phí VCSH)

Rf : Lợi nhuận phi rủi ro

Rm : Lợi nhuận kì vọng của thị trường

 : Hệ số đo lường rủi ro của ngành mà doanh

nghiệp đang kinh doanh

Cách xác định Tỷ suất chiết khấu

Trang 38

Chi phí sử dụng vốn cổ phần được tính theo:

- Mô hình định giá tài sản vốn (CAPM)

- Mô hình khác như APT, M&M…

Trang 39

Chi phí sử dụng vốn bình quân gia quyền (WACC): K c

Kc = Ke [E/V] + Kd [D/V] [1 – tc]

Kc : WACC

Ke : Tỷ suất lợi nhuận mong muốn của CSH (Chi phí VCSH)

Kd : Tỷ suất lợi nhuận mong muốn của người cho vay

E : Giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu

D : Giá trị thị trường của các khoản vay

V : Giá trị thị trường của công ty (D + E)

tc : Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp

Trang 40

Tính tỷ suất vốn hóa dựa trên Tỷ suất chiết khấu

1 Tính theo hoàn vốn tuyến tính – Ring

R = Y + [% tăng giảm giá trị tài sản / n]

2 Tính theo Quỹ trả nợ - Inwood

R = Y -  SFF

R : Tỷ suất vốn hóa

Y : Tỷ suất chiết khấu

: Phần trăm tăng giảm giá trị tài sản dự kiến trong

tương lai SFF: Hệ số quỹ trả nợ (PMT của FV)

Cách xác định Tỷ suất vốn hóa

Trang 41

Tính tỷ suất vốn hóa bằng cách so sánh tài sản tương

tự:

- Biết giá trị thị trường (giá bán) và dòng thu nhập đều hằng năm từ kinh doanh của các tài sản so sánh,

- áp dụng công thức R = I/V

tính được các R của tài sản so sánh

- Lựa chọn R phù hợp để áp vào tài sản cần thẩm

định giá

Trang 42

42

thời gian hiệu lực

12 Months

Property generat Net Operating Inco NOI = $150,000

Trang 43

Diện tích cửa

Giá bán V (USD)

NOI ước tính hàng

năm (USD)

Tỷ lệ vốn hóa R

Trang 45

V = I/R = I*GI

V : Giá trị Tài sản

I : Thu nhập ròng trong một năm

R : Tỷ suất vốn hóa

GI: Hệ số thu nhập (GI = 1/R)

Xác định giá trị TS theo PP Thu Nhập

Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Trang 46

Xác định giá trị TS theo PP Thu Nhập

Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Trang 47

Một tài sản cần thẩm định giá là bất động sản sẽ tạo ra lợi nhuận thuần

từ hoạt động kinh doanh là 36 triệu đồng trong 1 năm Và thu nhập này

sẽ đều trong 10 năm liên tục Tài sản này được dự đoán sẽ có giá trị thu hồi là 5 tỷ tại thời điểm cuối năm thứ 10 Tỷ suất lợi nhuận thích hợp cho các mục đích chiết khấu là 12% Tính giá trị của bất động sản nói trên

Bài tập vận dụng

Phương pháp Thu nhập

Trang 48

Bảng tính Excel

Trang 50

Phương pháp thặng dư là phương pháp

thẩm định giá thị trường của tài sản có tiềm năng phát triển, có tính khả thi về luật pháp,

về tài chính và về kỹ thuật

Khái niệm

Phương pháp Thặng dư

Trang 52

• Đất trống hoặc chưa phát triển song đã cho phép phát triển, hoặc có khả năng đạt được sự phát triển, hoặc có khả năng đạt được sự cho phép đó

• Tài sản với công trình xây dựng đang tồn tại có tiềm năng để nâng cấp thông qua việc thay đổi trong sử dụng hoặc cải tạo chúng

• Tài sản mà công trình xây dựng đang tồn tại không có giá trị kinh tế, song đã được phép hoặc có khả năng được cấp phép phá hủy và thay thế nó

Trang 54

Vtd = DT – CP

Vtd: Giá trị của lô đất

DT: Tổng các giá trị hiện tại của doanh thu phát triển

CP: Tổng các giá trị hiện tại của chi phí phát triển

Trang 56

DT : Tổng các giá trị hiện tại của doanh thu phát triển

DTt : Doanh thu phát triển dự tính vào năm t

n : Thời gian hay dòng đời của dự án

i : Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án

1 (1 )

n

t n t

DT DT

Trang 58

`

Trang 59

CP : Tổng các giá trị hiện tại của chi phí phát triển

CPt : Chi phí phát triển dự tính vào năm t

n : Thời gian hay dòng đời của dự án

i : Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án

1 (1 )

n

t n t

CP CP

Trang 60

Các loại chi phí thường gặp:

• Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng

• Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

• Chi phí thiết kế, quy hoạch

• Chi phí kinh doanh

Trang 61

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất và mang lại giá trị cao nhất cho dự án,

khả thi về điều kiện pháp lý, tài chính, kỹ thuật

Bước 2: Ước tính doanh thu phát triển của dự án qua từng

năm Tính tổng giá trị hiện tại của của các dòng doanh thu đó

Bước 3: Ước tính chi phí phát triển của dự án qua từng năm Tính tổng giá trị hiện tại của của các dòng chi phí đó

Bước 4: Xác định giá tài sản căn cứ vào chênh lệch kết quả

tính toán của bước 2 trừ (-) bước 3

Trang 62

• Có giá trị trong việc tư vấn đầu tư…

Ưu và nhược điểm

Trang 64

Bài tập vận dụng

Trang 66

Phương pháp lợi nhuận là phương

tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá

Khái niệm

Phương pháp Lợi nhuận

Trang 68

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản Loại hình tài sản chủ yếu áp dụng phương pháp này

ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng, sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên…

Trang 69

việc sử dụng tài sản trừ đi tất cả các chi phí hoạt động kinh doanh, khoản dư còn lại là

chuyển hóa thành vốn theo phương pháp đầu tư

Cách tính & Các bước thực hiện

Trang 70

Giá trị thị trường của TS:

Thu nhập thực hàng năm

Tỷ suất vốn hóa

Trang 71

Bước 1: Xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng ký với cấp có thẩm quyền

Bước 2: Xác định tổng chi phí

Bước 3: Xác định thu nhập thực từ tài sản

Thu nhập thực từ tài sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi

tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư

Bước4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị tài sản

Trang 72

Ưu điểm

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối

với những tài sản hoạt động tạo ra lợi nhuận

Phương pháp này thích hợp với việc xác định giá trị

tài sản không có giao dịch trên thị trường với cơ sở

là thu nhập của một loại hình kinh doanh cụ thể đạt

được trong đó có sự đóng góp từ tài sản

Trang 73

Nhược điểm

• Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và hiệu quả nhất

• Khó khăn trong việc xác định tỷ suất vốn hóa

• Chỉ áp dụng đối với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận

• Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực

• Yêu cầu TĐV phải am hiểu về lĩnh vực kinh doanh của tài sản đang thẩm định giá

Trang 74

Bài tập vận dụng

Định dạng
Số trang	75
Dung lượng	1,9 MB