Đánh giá thực trạng công tác đấu thầu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố hà tĩnh, tỉnh hà tĩnh

Điều 12, Luật Đất đai 1993 cũng đã quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi g

Trang 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN TRỌNG DŨNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2014

Trang 2

này là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng vào công trình khoa học nào

Tác giả luận văn

Trần Trọng Dũng

Trang 3

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành

cảm ơn thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn đã trực tiếp hướng dẫn

tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Khoa sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Tỉnh, sự quan tâm tạo điều kiện của Phòng Tài nguyên - Môi trường, Phòng quản lý đô thị; Phòng Thống kê thành phố Hà Tỉnh đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài

Từ đáy lòng mình, tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình và quý báu đó./

Tác giả luận văn

Trần Trọng Dũng

Trang 4

MỞ ĐẦU 1

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI 2

2.1 Mục tiêu tổng quát 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 3

3 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 3

3.1 Ý nghĩa khoa học 3

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

CHƯƠNG I TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4 1.1.1 Bất động sản 4

1.1.2 Thị trường bất động sản 4

1.1.3 Một số khái niệm khác 5

1.2 GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT 5

1.2.1 Khái niệm về giá đất 5

1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 6

1.3 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI 11

1.4 TÌNH HÌNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 11

1.4.1 Trung Quốc 11

1.4.2 Đài Loan 12

1.4.3 Nhật Bản 13

1.5 THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 13 1.5.1 Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm qua 13

1.5.2 Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 18

Trang 5

PHƯƠNG 30

1.6.1 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội 30

1.6.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng 32

1.6.3 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh 32

1.6.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Hà Tĩnh 33

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 35

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 35

2.2 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 36

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38

2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 38

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu 38

2.3.3 Phương pháp xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu 38

2.3.4 Phương pháp chuyên gia 39

2.3.5 Phương pháp biểu đạt kết quả nghiên cứu 39

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40

3.1 KHÁI QUÁT VỀ TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH 40

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 40

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 43

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh năm 2013 49 3.1.4 Sơ lược tình hình quản lí đất đai tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh 51 3.2 THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN

Trang 6

3.2.2 So sánh quy trình đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố

Hà Tĩnh với quy trình theo pháp luật đất đai quy định 62

3.2.3 Kết quả đấu giá đất tại một số dự án điều tra trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh 62

3.2.4 So sánh kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 4 dự án trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh 81

3.3 ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA VIỆC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH 85

3.3.1 Hiệu quả kinh tế 85

3.3.2 Hiệu quả xã hội 86

3.3.3 Hiệu quả đối với công tác quản lý đất đai 87

3.4 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ HÀ TĨNH 88

3.4.1 Về chính sách của Nhà nước 88

3.4.2 Giải pháp về Kỹ thuật 88

3.4.3 Giải pháp về cơ chế tài chính 89

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 91

1 KẾT LUẬN 91

2 ĐỀ NGHỊ 91

TÀI LIỆU THAM KHẢO 93

Trang 7

UBND Ủy ban nhân dân

TNMT Tài nguyên môi trường

CN – XD Công nghiệp – Xây dựng

Trang 8

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 thành phố Hà Tĩnh 50

Bảng 3.2: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 tại dự án khu dân cư vùng Đội Thao - Vườn Cộ thuộc xã Thạch Trung 65

Bảng 3.3: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 tại dự án khu dân cư vùng Đội Thao - Vườn Cộ thuộc xã Thạch Trung 66

Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 và 2013

tại dự án khu dân cư vùng Đội Thao - Vườn Cộ thuộc xã Thạch Trung 66

Bảng 3.5: Kết quả đấu giá QSD đất năm 2012 tại khu dân cư Đồng Trọt 70

Bảng 3.6: Kết quả đấu giá QSD đất năm 2013 tại khu dân cư Đồng Trọt 71

Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 và 2013

tại dự án khu dân cư Đồng trọt - Thạch Quý 71

Bảng 3.8: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ngày 06/7/2008 tại Khu

đô thị Bắc Thành phố thuộc phường Nguyễn Du Thành phố Hà Tĩnh 75

Bảng 3.9: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ngày 15/8/2008 tại Khu

đô thị Bắc Thành phố thuộc phường Nguyễn Du Thành phố Hà Tĩnh 76

Bảng 3.10: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phiên ngày 06/7 và ngày 15/8/2008 Khu đô thị Bắc Thành phố thuộc phường Nguyễn Du

Thành phố Hà Tĩnh 77

Bảng 3.11: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại dự án Khu đô thị hai bên đường bao phía Tây thuộc phường Trần Phú Thành phố Hà Tĩnh 80

3.12: Tổng hợp kết quả chênh lệch giữa giá quy định và giá trúng

đấu giá của 4 dự án 81

Bảng 3.13: Sự hiểu biết của cán bộ tổ chức đấu giá về đấu giá QSD đất 82

Bảng 3.14: Sự hiểu biết của người tham gia đấu giá QSD đất 83

Bảng 3.15: Sự hiểu biết của người dân không tham gia đấu giá QSD đất 84

Trang 9

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai - ngắn hạn 15

Hình 1.2: Đồ thị cung và cầu đất đai đối với một thị trường đặc thù 16

Hình 2.1: Vị trí các khu đất thực hiện đấu giá 36

Hình 3.1: Vị trí thành phố Hà Tĩnh 41

Hình 3.2 Cơ cấu diện tích các loại đất thành phố Hà Tĩnh 51

Hình 3.3: Quy hoạch phân lô đất đấu giá QSD đất vùng Đội Thao - Vườn Cộ 64

Hình 3.4: Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất ở khu dân cư Đồng Trọt 69

Hình 3.5: Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất khu đô thị Bắc thành phố 73

Hình 3.6: Quy hoạch phân lô đấu giá QSD đất đường bao phía Tây 78

Trang 10

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thay thế được, là điều kiện đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội tồn tại và phát triển Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước

ta, cơ chế kinh tế thị trường đã làm cho các thành phần kinh tế phát triển mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai

Điều 1, Luật Đất đai 1993 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn

vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là

tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài dưới hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất[12]

Điều 12, Luật Đất đai 1993 cũng đã quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian[12]

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá cho các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ

sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ… Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng qũy đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất Qua thực tế cho thấy công tác đấu giá quyền sử

Trang 11

dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản ở nước

ta Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất Từ đó, Nhà nước có cơ sở để điều chỉnh những quy định hiện hành

Thành phố Hà Tĩnh thuộc vùng Bắc Trung bộ, có 16 Phường, xã với tổng diện tích tự nhiên là 5662.92 ha Trong đó có 2909,48 ha đất nông

nghiệp; 2413,95 ha đất phi nông nghiệp; 339,49 ha đất chưa sử dụng [25]

Năm 2006, Hà Tĩnh được công nhận là đô thị loại III, để đáp ứng được quá trình chuyển hóa mạnh mẽ trên đà phát triển của thành phố theo hướng CNH-HĐH nhưng phải đảm bảo đúng mục tiêu, chiến lược đúng với quy hoạch đã được phê duyệt, thì việc xây dựng cơ sở hạ tầng là một yếu tố quyết định cơ bản đến sự thành công của mục tiêu đã đề ra

Để giải quyết kinh phí phục vụ cho công tác xây dựng cơ sở hạ tầng (giao thông, điện, nước, trường học, trạm y tế ), cũng như hạn chế tối đa sự thiếu lành mạnh của thị trường BĐS Được sự nhất trí của UBND tỉnh, UBND thành phố đã tiến hành thực hiện công tác đấu giá QSD đất ở để tạo nguồn kinh phí, đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản

lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn

Xuất phát từ những ý nghĩa đó, được sự phân công của Nhà trường, và sự hướng dẫn giúp đỡ của PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:

"Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh"

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh để thấy được kết quả đã đạt được, những khó khăn, tồn tại và đề xuất các giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại

đó sao cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong giai đoạn tới đạt hiệu quả cao hơn

Trang 12

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự

án điển hình trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh

- Đánh giá được hiệu quả của việc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một

số dự án điển hình trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh

- Đề xuất được một số giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn tại sao cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh, tỉnh

Hà Tĩnh trong giai đoạn tới đạt hiệu quả cao hơn

3 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

3.1 Ý nghĩa khoa học

Từ kết quả nghiên cứu để có thể đề xuất, rút ra những quy định chung nhất xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất hoàn thiện, đem lại hiệu quả cao cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Thông qua việc nghiên cứu chính sách pháp luật của Nhà nước quy định về quyền sử dụng đất để đưa ra giá đất của Nhà nước sát với giá thị trường, các giao dịch thành công sẽ là kinh nghiệm, những bài học cho sự thành công trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ góp phần làm cho thị trường bất động sản

ở từng địa phương nói riêng và cả nước nói chung đảm bảo được tính minh bạch, dân chủ và tăng nguồn thu nhập cho ngân sách Nhà nước

Trang 13

CHƯƠNG I TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1.1 Bất động sản

Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại BĐS

và động sản Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”[15]

Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước

ASEAN-Thailand, Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS; Trung quốc BĐS (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị

trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất[14], [17]

Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất ”[14]

1.1.2 Thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên

Trang 14

kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS [28], [14]

Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả [30]

Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường [29]

1.1.3 Một số khái niệm khác

- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá và

người trả giá cao nhất thì được mua

- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán

với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng

- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể

bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định

- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng

đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định

Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả

thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản [4], [8], [9]

1.2 GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA GIÁ ĐẤT

1.2.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính

Trang 15

là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: Thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới 20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu

Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để

xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003)[13]

1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất, do đấu thầu dự án

có sử dụng đất hoặc do sự thỏa thuận giữa người bán và người mua thuần túy, nó phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá

của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định[4]

1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

1.2.2.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong

Trang 16

nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã hội Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản[21]

Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do thâm canh[21]

Ðịa tô tuyệt đối, người sở hữu đất đai nhờ mượn quyền sở hữu đất

mà thu được địa tô là số dư của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất mà người làm nông nghiệp tạo ra Giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm ra là nguồn gốc của địa tô tuyệt đối Sự độc quyền tư hữu đất đai là nguyên nhân căn bản hình thành địa tô tuyệt đối Cấu thành hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu thành hữu cơ của tư bản bình quân xã hội là điều kiện hình thành địa tô tuyệt đối[21]

Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa Địa

tô độc quyền có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đất trong thành thị Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có ở các khu đất

Trang 17

có tính chất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt Trong thành thị, địa tô độc quyền có ở các khu đất có vị trí thuận lợi cho phép xây dựng các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch

vụ, nhà cho thuê có khả năng thu lợi nhuận cao

Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy, mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ

Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp

có thể căn cứ vào mức độ của 5 yếu tố cơ bản sau đây: độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất Đối với mỗi yếu tố lại chia thành nhiều mức khác nhau Tổng hợp lại của cả 5 yếu tố đó sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất Đó là cơ sở để định giá đất

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng) Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp[9]

1.2.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào[21] Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán

Trang 18

không muốn bán với giá thấp Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị, nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:

Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng đất

Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et

Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai Công thức này được giải thích như sau: Nhà kinh doanh đất đai coi tiền thuê đất là một khoản chi phí Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi phí Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem như một khoản chi nữa Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sãn sàng trả tiền thuê cao hơn [9]

1.2.2.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó

Trang 19

là nguyên tắc cân bằng cung cầu Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường

là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [21]

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn[21]

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất, đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá Luật đất đai cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết

để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và

có nhà để ở [21]

1.2.3 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:

- Vị trí của khu đất :

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng:

- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:

- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:

Trang 20

1.3 CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI

- Luật tổ chức HĐND, UBND các cấp năm 1994 và năm 2003;

- Luật đất đai năm 2003;

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

- Nghị định 69/2009/NĐ- CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tái định

cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về

Về bán đấu giá tài sản

- Các Quyết định của UBND tỉnh về việc thu hồi đất, giao đất cho các Ban Quản lý dự án thực hiện việc khai thác quỹ đất đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh

- Qui chế bán đấu giá quyền sử dụng đất cho nhân dân làm nhà ở

1.4 TÌNH HÌNH ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

1.4.1 Trung Quốc

Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc T.W và 1 khu vực Hành chính đặc biệt (Hồng Công) Luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994

Trang 21

thông qua Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệu lực thi hành từ 01/01/1995) quy định Nhà nước giao quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất) trong một số năm nhất định

và việc nộp tiền cho nhà nước về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được gọi là Xuất nhượng quyền sử dụng đất

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể

Đối với quyền sử dụng đất có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:

+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai, đối với công trình xấy dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác

Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm

Tư vấn và Định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch

vụ như: Định giá BĐS, Định giá tài sản, Tư vấn về đất xây dựng, Văn phòng thương mại về BĐS, Lập kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS,[6], [17], [29], [19]

Trang 22

nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối

ưu Chương trình “bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân[29]

Có thể thấy rõ trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được Trong những năm qua, các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu quả hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc[30], [29]

1.5 THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

1.5.1 Thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm qua

1.5.1.1 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta

Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta thành 4 giai đoạn sau đây:

a Giai đoạn trước năm 1946

Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai

Trang 23

đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia

là kẻ áp bức, bọc lột Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng

và trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này

b Từ năm 1946 đến trước 1980

Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai, sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân[10]; Trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua

bán bị hạn chế theo quá trình “Công hữu hoá đất đai” thị trường đất đai hầu

như không được pháp luật thừa nhận Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển

nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho thuê) Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự

kiểm soát của pháp luật

c Từ năm 1980 đến trước 1993

Tại điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Để cụ thể hoá điều 19 của Hiến pháp, tại điều 5 và điều 17 Luật đất đai năm 1988 đã quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam

có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường bất động sản là nhà để ở [20] (mặc

dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị)

d Giai đoạn từ 1993 đến nay:

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đã được chế định lại Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao

Trang 24

đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (quy định tại Khoản 1 Điều 13 Luật đất đai năm 1993)[12]

1.5.1.2 Đánh giá nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam

a Thực trạng của thị trường bất động sản trên địa bàn cả nước

Cung và cầu Cung và cầu là cơ sở của lý thuyết định giá Sức mạnh

của tương tác cung và cầu quyết định tới giá trị thị trường của BĐS, được phản ảnh qua những giá bán

Cung và cầu có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất

về cơ bản là cố định (bất biến) Điều này có nghĩa là giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như mật độ dân cư, tỉ lệ tăng trưởng, mức độ thu nhập và việc làm tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông vận tải, tỉ lệ lãi suất thế chấp

Việc phân vùng và những kiểm soát sử dụng đất khác đã có ảnh hưởng trái ngược, bởi vì chúng giới hạn lượng cung sẵn có về đất đai cho một sử dụng nhất định Điều này thường dẫn đến giá cả nói chung cao hơn, nhưng giá đất có tính sử dụng hạn chế sẽ thấp hơn

Các nguyên tắc cung và cầu giải thích những khác biệt lớn trong giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng kế cận khác nhau trong cùng một vùng đô thị

P’

p

s d d'

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai - ngắn hạn

Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên lớn về giá như vậy (kể cả các mặt hàng xa xỉ hay thiết yếu) Nói chung, một mặt hàng

Giá

Số lượng

Trang 25

càng có khả năng bất biến, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng

Hình 1.2: Đồ thị cung và cầu đất đai đối với một thị trường đặc thù

b Các nhu cầu về đất đai

Từ năm 2000 đến nay, công tác quản lý và sử dụng đất đai ở nước ta đã

có nhiều chuyển biến tích cực, các loại đất được khai thác sử dụng triệt để, tiết

kiệm Theo Cục Thống kê Báo cáo tổng điều tra đất đai năm 2010, tổng diện

tích các loại đất kiểm kê của cả nước là 33.093.857 ha Trong đó diện tích các

loại đất: Sản xuất NN, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, và đất ở qua các kỳ

So sánh năm năm 2005 với

Phục vụ cho các mục tiêu trên, từ 2000 đến nay cả nước đã thực hiện

việc giao đất đối với các loại đất như sau:

- Đất nông nghiệp: Giao gần 9,4 triệu ha cho 12 triệu tổ chức, hộ gia

Trang 26

đình, cá nhân sử dụng với 11,49 triệu GCNQSDĐ

- Đất lâm nghiệp: Giao 3,55 triệu ha và cấp GCNQSDĐ cho hơn 515.000 hộ gia đình và trên 7550 tổ chức sử dụng đất

- Đất chuyên dùng: Giao, cho thuê gần 406.000 ha đất chuyên dùng (cả đất xây dựng nhà ở) cho gần 44.700 dự án, công trình, trong đó có trên 15.000

ha đất chuyên dùng giao cho các dự án có vốn đầu tư nước ngoài

- Chuyển đổi 560.000 ha đất nông, lâm nghiệp phục vụ phát triển cơ sở

hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất và mở rộng đô thị

c Các nhu cầu về nhà ở

Trên cơ sở Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 hoạt động thị trường nhà ở được pháp luật thừa nhận tạo ra cơ chế, chính sách và những cơ hội cho các chủ thể SDĐ có cơ sở pháp lý để đầu tư và sử dụng đất đai có hiệu quả, phát huy được tiềm năng sử dụng đất, cùng với sự nhạy cảm của thị trường QSDĐ, thị trường nhà ở phát triển đột biến và sôi động nhất là khu vực đô thị Từ năm 2005 đến năm 2010, đất xây dựng công trình do Nhà nước giao tăng 68.637 ha, đất ở đô thị tăng 16.827 ha, đất ở nông thôn tăng 27.726 ha Theo

số liệu thống kê, đến cuối năm 2013, quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước của các tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 2.555,33ha/tổng số 425.874 căn hộ, Nhà nước bán, thanh lý nhà ở cho người đang thuê nhà ở và cấp GCN - QSDĐ của

28 tỉnh, thành phố trực thuộc TW là 328,13 ha chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước:

Theo quy luật cung cầu và định hướng phát triển nhà ở trong cả nước đến năm 2012, dự tính đến năm 2015, cả nước cần có 111,86 ha, đến năm

2018 cần có 142,5 ha (Cục quản lý nhà - Bộ Xây dựng)

Như vậy, cùng với hoạt động của thị trường QSDĐ, thị trường nhà ở là một trong những yếu tố không thể thiếu được trong hoạt động của thị trường BĐS của nước ta giai đoạn hiện nay và trong tương lai

d Các nhu cầu hoạt động khác về đất đai

- Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng

Trang 27

- Góp vốn liên doanh bằng nhà - đất với các tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài để sản xuất kinh doanh

Như vậy, có thể thấy thị trường BĐS trong đó có thị trường QSDĐ đã khẳng định sự tồn tại độc lập khách quan trong quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS ở nước ta

1.5.2 Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất

Hội nghị Trung ương 7 đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hoá đặc biệt quyền sử dụng đất là một bộ phận quan trọng của thị trường

BĐS, quan điểm đổi mới của Đảng “ là điều kiện để xây dựng hành lang

pháp luật của thị trường BĐS, đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá

đất ” Quá trình xây dựng Luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật

liên quan đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều

nhược điểm tồn tại được Bộ Tài nguyên Môi trường đánh giá “ Quá trình

liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã tạo ra số lượng văn bản quá cồng kênh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”

Thực hiện Nghị quyết Trung ương 7 (Phần 2) về đổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai Dự án Luật đất đai (Sửa đổi) đã đề cập tương đối

toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời

kỳ công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Một trong những nội dung là chế định Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, Chế định này Luật đất đai 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai

1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định thành

Trang 28

văn, chỉ có một số Nghị định, thông tư đề cập đến một số nội dung liên quan đến chế định này:

- Luật đất đai 1988 quy định cụ thể quyền của người sử dụng đất rất

hạn chế, người sử dụng đất chỉ “ được quyền chuyển, nhượng bán nhà ở,

vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao”, được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi

- Từ khi có Luật đất đai 1993 đến nay, quan điểm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được khẳng định, trong đó Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, nội dung quan trọng nhất là quyền của người sử dụng đất được Đảng và Nhà nước mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể Sau khi sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong đó có thị trường quyền sử dụng đất, nhà cửa gắn liền quyền sử dụng đất

Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất, từ năm 1994 đến trước khi có Luật đất đai năm 2003, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường theo từng lĩnh vực như:

- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ;

- Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 về hướng dẫn thi hành Nghị định số 193/CP ngày 29 tháng 12 năm 1994 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ;

- Thông tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ tài chính hướng dãn thi hành Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1986 của Chính phủ quy định về việc

Trang 29

ban hành quy chế bán đấu giá tài sản quy định;

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản

- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế đấu thầu; Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số 66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một

số điều của quy chế đấu thầu;

- Nghị định số 19/CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, các Thông tư hướng dẫn số TCĐC ngày 19/9/1999; Thông tư 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở

1417/TT-ra giải pháp điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở pháp lý tham gia thị trường quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 03/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất

có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ;

- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai;

- Nghị định số 38/CP ngày 23 tháng 8 năm 2000 của Chính phủ về hướng dẫn thu tiền sử dụng đất;

- Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ tài chính quy định về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

Từ khi có Luật đất đai 2003 đến trước khi có Luật đất đai 2013, Quốc

Trang 30

hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường đất đai như sau:

- Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá

Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất là giá trúng đấu giá Giá trúng đấu giá là mức giá cao nhất trả cho thửa đất khi tham gia đấu giá

1.5.3 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam

1.5.3.1 Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng

cơ sở hạ tầng ở Việt Nam

Trước năm 1993, trong những quy định của Luật đất đai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường Luật đất đai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh,

Trang 31

chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được giao, cấp đất Đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát được

Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta Theo quy định Luật đất đai 1993 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng trong các trường hợp sau:

- Giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân

- Giao đất cho các tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó

- Giao đất cho một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án do Chính phủ quyết định

Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước và tạo được

sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau và các mục đích sử dụng khác nhau

Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh,

thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa phương

Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, trong vòng

hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đã được nhân rộng trên phạm vi cả nước, chính sách này

đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn

Khung giá đất do Nhà nước ban hành theo Nghị định 87/CP của Chính

Trang 32

phủ là căn cứ để thực hiện chính sách tài chính trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Hiện nay, bảng giá đất đã được Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu Khi tiến hành giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng hệ thống cơ

sở hạ tầng, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng chủ động điều chỉnh kịp thời bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tiễn địa phương song nhìn chung giá đất do Nhà nước đặt ra là rất thấp so với thực

tế, nhất là ở các đô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ

Trong thời gian qua, nhiều địa phương đã thực hiện chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ dưới hình thức giao đất có thu tiền sử

dụng và thu được những kết quả nhất định Song bên cạnh những địa phương thực hiện tốt công tác này, tiến hành giao đất công khai, khách quan, trung thực, đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, sử dụng nguồn thu đúng mục đích, đúng cơ chế tài chính thì tại một số địa phương vẫn xảy ra tình trạng lãnh đạo lạm dụng quyền hạn câu kết với chủ đầu tư, chủ dự án tiến hành giao đất thiếu công khai, thiếu trung thực với mục đích trục lợi cá nhân gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách, làm giảm lòng tin ở dân

1.5.3.2 Chủ trương đấu giá đất được hình thành

Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng Ngày 18 tháng 12 năm 2003, Bộ tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự

án sử dụng quỹ đất xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn Điều 1 quy định cụ thể phạm vi áp dụng :

1 Quyết định này áp dụng cho các trường hợp sử dụng quỹ đất tạo vốn

xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định tại Mục II Chương IV Nghị định

Trang 33

04/2000/ND-CP về thi hành sửa đổi bổ sung một số điều về Luật đất đai 1998; Khoản 10 điều 1 Nghị định 66/2001/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số

điều Nghị định 04/2000/NĐ-CP

2 Danh mục các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng được sử dụng quỹ đất tạo vốn đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt:

- Dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng

xã hội ngoài đô thị, ngoài khu dân cư nông thôn: Giao thông liên lạc, thuỷ lợi, điện, cấp thoát nước, trường học, bệnh viện, trạm xá, quảng trường, sân vận động và các công trình kết cấu hạ tầng khác

- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị

- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư

- Các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng khác

3 Quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là quỹ đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm:

- Đất giao có thu tiền sử dụng đất

- Đất cho thuê, đất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất

có thu tiền sử dụng (Chuyển mục đích sử dụng)

4 Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn:

a Giao đất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án

b Giao đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của

dự án

c Giao đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với dự án xây dựng các công trình hạ tầng giao thông Phần diện tích đất mở rộng này được sử dụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

d Sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương”

Đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện

Trang 34

nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất [5], [1], [27]

1.5.3.3 Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003

Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới, Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành

từ ngày 01/7/2004 Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, các quy định đó đã được sửa đổi theo hướng

- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền

sử dụng đất trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Điều 61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấu giá QSDĐ

- Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có

Trang 35

thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp qui định tại khoản 2 điều 61

- Đấu giá quyền sử dụng đất không đuợc áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Sử dụng đất qui định tại khoản 1 điều 60 của Luật đất đai

- Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền

sử dụng đất

- Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành

Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đã qui định cụ thể:

- Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:

+ Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

+ Đầu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc sau:

+ Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành độc lập

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công tình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói

Trang 36

thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau:

+ Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để chấm đầu giá quyền sử dụng đất được xây dựng riêng

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đối với đất đưa ra đấu giá

+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và

dự án phải được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xét duyệt

Ngoài ra Nghị định 181/2004/NĐ-CP còn quy định thêm "hàng năm,

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốn thực hiện các dự án đó"

Ngoài hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV đã quy định cụ thể việc thành lập văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đai nhằm mục đích sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất và tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai nhằm mục đích thúc đẩy thị trường BĐS và tăng tính minh bạch khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch Để tại thêm "sân chơi" Điều 66 nghị định 181/2004/NĐ-CP cũng đã tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là nơi thực hiện các hoạt động:

Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được qui định do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai, dịch vụ bán đấu giá BĐS thành lập

Cho tới nay công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã được thực hiện rộng khắp trên địa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao đất bằng đấu giá đất vẫn còn mới và chưa được hướng dẫn cụ thể nhưng các địa phương đã tiến hành thực hiện khá tốt và đem lại những hiệu quả nhất định cho địa phương [1],

Trang 37

[2], [3], [6], [7]

1.5.3.4 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá Quyền sử dụng đất ở nước ta

Trên lý thuyết có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:

- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá

thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá[7]

- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng

thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn [7]

- Phương pháp giá thành: Theo phương pháp này giá trị của đất được

bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của BĐS cần định giá[7]

Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ, mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng

để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

Giai đoạn các địa phương thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng (Quyết định số 22 ngày 18 tháng 02 năm 2003), nên các địa phương thực hiện công tác xác định giá sàn khi đấu giá theo cách hiểu, cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác xác định giá sàn đấu giá đều dựa trên cơ sở sau:

- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ qui định (Nghị định 87/CP và

Trang 38

Nghị định 17/CP), bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành đối với các khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức đấu giá

- Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

- Chi phí bồi thường thiệt hại

- Hệ số sinh lợi của khu đất

- Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giá quyền sử dụng đất hoặc khu vực lân cận

Từ công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn

để tổ chức đấu giá đã áp ứng được khá đầ đủ yêu cầu, được các địa phương bước đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng kích lệ Tuy nhiên, giá sàn xác định để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá (có những lô đất giá trúng đấu giá bằng 5,4 lần giá sàn)

1.5.3.5 Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở nước ta

Tình hình thực thi giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại kéo dài, nhiều vấn đề bất hợp lý cần phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời gian sớm nhất để khắc phục hạn chế, đồng thời định hướng xây dựng khung giá đất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt động của thị trường BĐS và kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới

Trên thực tế có những tồn tại, hạn chế về giá đất là: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường

Điều 12 Luật Đất đai 2003 quy định " Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất" Từ quy định này cho thấy, giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất - người sử dụng đất - người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, không

áp dụng giá trong các giao dịch khác (giao dịch trên thị trường chẳng hạn )

Trang 39

Giá đất Nhà nước quy định ổn định theo thời kỳ 01 năm, giá thị trường chỉ ổn định thời điểm và giao động liên tục trong năm

Sự chênh lệch lớn về giá đất thị trường so với giá đất do nhà nước quy định (là giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh sở tại quy định theo khung giá đất tại Nghị định 87/CP của Chính phủ) chủ yếu diễn ra ở khu vực đô thị - nơi mà thị trường BĐS (trong đó có đất đai) diễn ra sôi động

Cho tới nay việc thực hiện giá đất mới theo nghị định 188/2004/NĐ-CP

đã được các tỉnh triển khai nhưng các hạn chế về giá đất vẫn chưa được khắc phục triệt để, giá đất vẫn mang nặng tính hành chính

Như đã phân tích, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường Do sự chênh lệch giữa hai giá đất nói trên nên nhiều người lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng địa vị, chức vụ để liên kết, móc nối trục lợi, đây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng trước đây

1.5.3.6 Đánh giá những hạn chế trong công tác giao đất, cho thuê đất trước đây:

- Thực tế, việc giao đất, cho thuê đất mang nặng tính bao cấp, mức độ hành chính, cơ chế hình thành giá thiếu khách quan, phát sinh nhiều tiêu cực

- Tiến độ giao đất chậm do thời gian hoàn tất thủ tục giao đất kéo dài, hiện tượng giao đất trái thẩm quyền, lấn chiếm đất sử dụng sai mục đích diễn ra phổ biến

- Việc xây dựng các công trình hạ tầng, các dự án bằng kinh phí của nhà nước thực hiện chậm, ảnh hưởng đến giá bán của chủ đầu tư cho người sử dụng, người được lợi thì Nhà nước không điều tiết được, người bị Nhà nước thu hồi đất trước đó cho dự án cảm thấy mình bị thiệt thòi trong đền bù

- Việc xác lập quyền sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất thường phải qua nhiều công đoạn, kéo dài trong nhiều năm

1.6 CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ ĐỊA PHƯƠNG

1.6.1 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội

Bắt đầu từ năm 2003 trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các

Trang 40

văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất

Bước 1: Quy trình được thực hiện trong 32 ngày: Trong đó; Chủ dự án

liên hệ với sở quy hoạch - Kiến trúc để được giới thiệu địa điểm triển khai dự

án, lập hồ sơ sử dụng đất (12 ngày), Sở Quy hoạch - Kiến trúc chỉ đạo, đôn đốc Viện Quy hoạch xây dựng xác định chỉ giới đường đỏ (10ngày) và chủ dự

án liên hệ với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng, trình sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày)

Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới được

duyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày để chủ dự án lập hồ sơ xin giao đất tạm để thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở Địa chính - Nhà đất (nay là Sở Tài nguyên -Môi trường) là đầu mối giải quyết (10 ngày); trình ủy ban nhân dân quận, huyện thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, sở Tài chính -Vật giá là đầu mối giải quyết giá đền bù (10 ngày); liên hệ với Sở Tài chính - Vật giá giải quyết nguồn kinh phí ứng trước của ngân sách và Sở Tài chính -Vật giá là đầu mối, phối hợp với Sở kế hoạch - Đầu tư giải quyết (15 ngày)

Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công đoạn: Chủ dự án

lập dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, báo cáo Sở Kế hoạch - Đầu tư trình

ủy ban nhân dân thành phố duyệt (15 ngày) chủ dự án cần lập, trình thẩm định

và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thông - Công chính giải quyết); trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và bước giá để tổ chức đấu giá trình Sở Tài chính là đầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập song hồ sơ để được giao đất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất cho dự

án để thực hiện

Định dạng
Số trang	106
Dung lượng	2,08 MB

Đánh giá thực trạng công tác đấu thầu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố hà tĩnh, tỉnh hà tĩnh

ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU