Ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất tại phường trần hưng đạo, thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đấ

Trang 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

–––––––––––––––––––––––

TRẦN MẠNH HÙNG

ỨNG DỤNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG TRẦN HƯNG ĐẠO, THÀNH PHỐ HẠ LONG,

TỈNH QUẢNG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014

Trang 2

–––––––––––––––––––––––

TRẦN MẠNH HÙNG

ỨNG DỤNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ BẢN ĐỒ GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG TRẦN HƯNG ĐẠO, THÀNH PHỐ HẠ LONG,

TỈNH QUẢNG NINH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS HOÀNG VĂN HÙNG

THÁI NGUYÊN - 2014

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Trần Mạnh Hùng

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự cảm ơn chân thành tớ

- nguyên Trưởng khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng QL Đào tạo Sau đại học, các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy tại Phòng QLĐT Sau

Xin cảm ơn UBND phường Trần Hưng Đạo cùng cán bộ công chức và người dân trên địa bàn phường đã giúp đỡ tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn này

Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi những thiếu sót Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn

Xin chân thành cảm ơn!

, ngày tháng năm 2014

Học viên

Trần Mạnh Hùng

Trang 5

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH ẢNH vii

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu của Đề tài 2

2.1 Mục tiêu chung 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Ý nghĩa của Đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 4

1.1.1 Giá đất 4

1.1.2 Cơ sở và phương pháp định giá đất 7

1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 10

1.2.1 Nhân tố thông thường 10

1.2.2 Nhân tố khu vực 12

1.2.3 Nhân tố cá biệt 13

1.3 Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 14

1.3.1 Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai 14

1.3.2 Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 16

1.3.3 Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai 17

1.4 Các nhân tố và giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 18

1.4.1 Các nhân tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai 18

1.4.2 Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 19

Trang 6

1.5 Tình hình nghiên cứu trên thế giới và trong nước 21

1.5.1 Tình hình trên thế giới 21

1.5.2 Tình hình trong nước 22

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

2.1 Đối tượng nghiên cứu 25

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 25

2.3 Nội dung nghiên cứu 25

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Trần Hưng Đạo, TP Hạ Long 25

2.3.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất 25

2.3.3 Tổng quan về giá đất tại địa bàn và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 25

2.3.4 Thực trạng bản đồ địa chính và công tác định giá đất 26

2.3.5 Xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất với sự hỗ trợ bản đồ địa chính 26

2.3.6 Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 26

2.4 Phương pháp nghiên cứu 26

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp 26

2.4.2 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 27

2.4.3 Phương pháp xây dựng bản đồ 28

2.4.4 Phương pháp chuyên gia 28

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 29

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 29

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 33

3.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất 45

3.2.1 Thực trạng quản lý đất đai 45

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất 54

Trang 7

3.3 Kết quả điều tra - phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 55

3.4 Thực trạng bản đồ địa chính và công tác định giá đất 57

3.4.1 Thực trạng về bản đồ địa chính 57

3.4.2 Công tác định giá đất trên địa bàn 58

3.5 Xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất với sự hỗ trợ của GIS 60

3.5.1 Xây dựng dữ liệu không gian 60

3.5.2 Xây dựng dữ liệu thuộc tính 63

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 70

1 Kết luận 70

2 Kiến nghị 70

TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 PHỤ LỤC

Trang 8

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phường Trần Hưng Đạo 54Bảng 3.2: Bảng giá đất năm 2014 theo quy định 63Bảng 3.3: Tính giá đất chi tiết từng thửa đất trên toàn bộ 68

Trang 9

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 3.1: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng giá đất 55

Hình 3.2: Tỷ lệ đồng dạng các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 56

Hình 3.3: Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hưởng tới 57

Hình 3.4: Bản đồ phường Trần Hưng Đạo được chuẩn hóa và 60

Hình 3.5: Hệ thống giao thông phường Trần Hưng Đạo trong ArcGIS 61

Hình 3.6: Dữ liệu chi tiết vùng dân cư trên đoạn đường Giếng Đồn trên hệ thống giao thông của phường Trần Hưng Đạo 62

Hình 3.7: Dữ liệu chi tiết về vùng dân cư trên toàn phường Trần Hưng Đạo theo hệ thống giao thông 62

Hình 3.8: Vùng giá trị theo tuyến đường Giếng Đồn 64

Hình 3.9: Vùng giá trị theo tuyến đường Trần Nguyên Hãn 65

Hình 3.10: Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai 65

Hình 3.11: Vùng giá trị theo thực tế điều tra (bên trái)và theo quy định (bên phải) của đường Giếng Đồn 66

Hình 3.12: Tính giá đất chi tiết theo vùng giá trị đất đai 67

Trang 10

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Tài nguyên đất đai có vai trò vô cùng quan trọng trong sự phát triển của đất nước, được coi là nguồn lực quan trọng trong sự nghiệp phát triển của quốc gia (Trịnh Hữu Liên, 2010)[15] Quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, khơi thông nguồn lực tài chính về đất đai và đóng góp lớn vào nền kinh tế - xã hội đất nước (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16] Trong khi giá đất lại chính là cốt lõi của thị trường đất đai, vì nó phản ánh trực tiếp những thay đổi trong thị trường đất đai (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[9]

Trong thực tế, ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra từ rất sớm, nhưng chủ yếu là hoạt động mang tính tự phát Thị trường bất động sản thực sự bùng nổ khi hiến pháp 1992 ra đời (Viện Nghiên cứu Địa chính, 2002)[35] Ngay sau đó là bộ luật đất đai ra đời để đáp ứng nhu cầu điều chỉnh, quản lý tài nguyên đất đai hiệu quả, tránh lãnh phí tài nguyên quý giá này Thực hiện Hiến pháp năm 1992, Bộ luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1993

và cứ sau 10 năm luật đất đai lại sửa đổi để kịp thời điều chỉnh những khó khan, bất cập trong quá trình sử dụng đất đai Cho tới nay, năm 2013 tiếp tục điều chỉnh luật đất đai, “linh hồn” của lần sửa đổi Luật đất đai 2013 là phương pháp định giá đất và giá đất (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013)[17] Thậm chí trước đó đề án nâng cao năng lực quản lý nhà nước ngành quản lý đất đai giai đoạn 2011 – 2020, được phê duyệt ngày 14/12/2012, đã khẳng định cần phải hoàn thiện, xây dựng phương pháp xác định giá đất theo vùng giá trị (Phòng TNMT Hạ Long, 2013)[27]

Câu hỏi đặt ra: “Tại sao cần phải xác định giá đất theo vùng giá trị đất đai, trong khi có tới năm phương pháp định giá kinh điển trên thế giới đã và đang được áp dụng” Chúng ta hãy nhìn lại trên thực tế, giá thị trường đất đai

ở nước ta biến động mặc dù giá trị sử dụng đất chưa thay đổi, mặt khác áp

Trang 11

dụng các phương pháp định giá truyền thống chỉ giải quyết việc định giá với một số thửa đất đơn lẻ (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16] Trong khi đó nhu cầu cần thiết phải định giá hàng loạt trên quy mô lớn trong khoảng thời gian ngắn nhất, vì khi có sự chênh lệch 20% giữa giá thị trường và giá quy định thì cần phải có bảng giá đất mới (Sở TNMT Quảng Ninh, 2012)[30]

Cùng với sự phát triển của công nghệ trên thế giới, công nghệ GIS đã được khẳng định là công cụ mạnh mẽ trong việc quản lý tài nguyên GIS đã được ứng dụng tại Việt Nam từ sớm, đã đạt được nhiều thành tựu trong việc xây dựng hệ thống thông tin số nói chung và hệ thống thông tin đất đai nói riêng (Đặng Phúc An, Trần Văn Tuấn, 2011)[1] Sau thời gian triển khai, tới nay đã đạt được những thành quả trong xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính trên toàn lãnh thổ Việt Nam (Trịnh Hữu Liên, 2010)[15]

Xuất phát từ những đòi hỏi của thực tiễn, cùng với sự giúp đỡ của giáo

viên hướng dẫn, tôi tiến hành thực hiện Đề tài: “Ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất tại phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”

2 Mục tiêu của Đề tài

2.1 Mục tiêu chung

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất và đất ở đô thị tại phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

- Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai (giới hạn ở

nhóm đất phi nông nghiệp) thử nghiệm tại phường Trần Hưng Đạo, thành phố

Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá và quản

lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu

2.2 Mục tiêu cụ thể

- Thu thập đầy đủ các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và số liệu thuộc tính về đất đai (diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng,…)

Trang 12

- Cụ thể hóa bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành năm 2013 tại phường Trần Hưng Đạo

- Điều tra, khảo sát giá đất thực tế trên thị trường

- Thao tác xử lý thành thạo trên một số phần mềm GIS

- Từ các kết quả nghiên cứu, xây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo, góp phần vào công tác quản lý đất đai để sử dụng nguồn tài nguyên quý giá đất một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng nhu cầu của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

- Đề xuất và đưa ra các giải pháp để khắc phục những tồn tại và hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai trong những năm tới

3 Ý nghĩa của Đề tài

Nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao trong công tác quản lý đất đai, đặc biệt là lĩnh vực giá đất Vì hiện nay, công tác quản lý về giá đất là một trong những nội dung vô cùng quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến nhiều lĩnh vực trong đời sống kinh tế xã hội, thậm trí những biến động lớn về giá đất có thể ảnh hưởng đến sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô

Việc xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất bằng công nghệ GIS giúp cho chính quyền địa phương có thể xác định được giá đất hàng loạt trên quy mô lớn và trong một thời gian rất ngắn Từ đó có thể cập nhật, điều chỉnh một cách kịp thời, chính xác những biến động về giá đất trên địa bàn, đáp ứng yêu cầu về xác định giá đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng , đồng thời có thể công khai hoặc cung cấp các thông tin một cách rộng rãi về giá đất tới người dân, doanh nghiệp trong và ngoài địa phương

Trang 13

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

1.1.1 Giá đất

Theo Điều 4, Luật Đất Đai 2003 [28] quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003[28]

+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất + Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền

sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Giá đất do nhà nước quy định cần đảm bảo các nguyên tắc sau:

+ Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá nhu nhau

- Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian, từng trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Trang 14

- Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật đất đai 2003, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

do chính phủ quy định , Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

- Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước

bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người

có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được với các loại đất cần định giá

Trang 15

- Phương pháp thu thập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng

thương số giữa mức thu thập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn Phương pháp này chủ yếu áp dụng cho các loại đất xác định được khoản thu nhập mang lại từ đất

- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất) Phương pháp này được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu nhập sô liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá

- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giá định của bất động sản Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển quyền sử dụng đất tương tự trên thị tường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]

* Giá đất trong đấu giá QSDĐ

Đây là giá đất được hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên,

Trang 16

tính đúng giá trị thực của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với giá đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường Người trả giá cao nhất có quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó (Phùng Văn Nghệ, 2005)[24]

1.1.2 Cơ sở và phương pháp định giá đất

- Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự

ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô

lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ

tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông

nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16] Về thực chất địa tô chính là giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ của

ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối

và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn tư hữu của địa chủ hay tư bản, thì những cơ sở kinh tế

để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch của Chủ nghĩa Tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất màu mỡ hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu xuất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất

cá biệt (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16] Vì ruộng đất thuộc sở

Trang 17

hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Địa tô chênh lệch còn tồn tại trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước Có hai loại địa

tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II Địa tô chênh lệch I

là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tô chênh lệch II là địa

tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất Địa tô chênh lệch

I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác nhau

cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng

sử dụng đất vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó (Trịnh Hữu Liên và

cs, 2013)[17] Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng

lớn tới địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm nông nghiệp Đối với đất trồng cây hàng năm tổng hợp của 5 yếu tố sau sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: Độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất Đó là cơ sở để định giá đất

Trang 18

- Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập tới giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng của yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi Nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp,

họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận

Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá

cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày tăng Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất củ các ngân hàng là như nhau, không kể

ở nông thôn hay thành thị Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

- Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng của cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng

Trang 19

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan

hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông,

tỷ lệ lãi suất của ngân hàng

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất

ở khu vực này Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất

cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục (Nguyễn Thế Huấn và cs, 2008)[9]

1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

1.2.1 Nhân tố thông thường

Nhân tố thông thường là những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế - xã hội thông thường bao gồm: nhân tố kinh tế, nhân tố nhân khẩu, nhân tố xã hội, nhân tố quốc tế (Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng, 2012)[36]

- Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế - xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:

Trang 20

+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất cũng tăng, vì thế giá đất tăng lên

+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu

+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ

- Nhân tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước

+ An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực

có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn

+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận Khi đất cung không

đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

- Nhân tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế

+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ

+ Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng

Trang 21

- Nhân tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế

mà đi đến ổn định Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:

+ Tình trạng phát triển kinh tế

+ Mức độ dự trữ và đầu tư

+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

là yếu tố quan trọng nhất quyết định đến giá đô thị

- Vị trí: nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh

tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã tư hoặc ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn Vì vậy, xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất (Trịnh Hữu Liên, 2010)[15]

Trang 22

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: yếu tố này chủ yếu bao gồm: điện, nước, điện thoại, nhà trẻ, công viên, bệnh viện v.v Ngoài ra, còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số đảm bảo, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần, Điều kiện

cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu, gồm: loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]

- Chất lượng môi trường: chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên Các điều kiện môi trường tự nhiên, gồm có: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn v.v Các điều kiện nhân văn có: loại hình nghề nghiệp của dân

cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]

- Nhân tố quy hoạch: nhân tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có: tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất v.v Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp tới tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất khác nhau trong đô thị (Phùng Văn Nghệ, 2005)[24]

1.2.3 Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa đất Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiề ình dáng, độ dốc, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất,… Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

Trong đó nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật

độ xây dựng, loại hình sử dụng v.v

Trang 23

Ngoài những nhân tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như: yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất v.v

1.3 Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

1.3.1 Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai

* Vùng giá đất

- Định nghĩa về vùng giá đất

Định giá đất như đã nêu, tại thời điểm nào đó, nếu định giá cho hàng loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định,

có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích Khi đó ta gọi tập hợp các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá trị quyền sử dụng đất có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có cùng giá đất gọi tắt là vùng giá đất (Luật đất đai, 2013)[28]

- Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố

Ta gọi tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích của một đường phố là các vùng cùng giá đất; gọi tắt là vùng giá đất theo đường phố Tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn

vị diện tích của một loại vị trí nào đó trên một đường phố là các vùng cùng giá đất hay vùng có cùng giá đất của loại vị trí đó; gọi tắt là vùng giá đất theo vị trí của đường phố đó (Hoàng Văn Hùng và cs, 2013)[10]

* Vùng giá trị đất đai

- Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai

Phân hạng định cấp đất đai là quá trình tiến hàng kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả kiểm định theo mục đích xác định Trong phạm trù khoa học về định giá đất, nó là một loại hình đánh giá đất, đồng thời đánh giá một cách tổng hợp, toàn diện đối với các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai, cuối cùng thu

về kết quả định giá được xếp hạng, chi tiết tỷ lệ lớn

Trang 24

Phân hạng định cấp đất đô thị là một phần của công việc phân hạng định cấp đất đai, là quá trình căn cứ vào hai mặt thuộc tính tự nhiên và kinh

tế xã hội của đất đai thành phố thị trấn và vị trí, tác dụng của nó trong hoạt động kinh tế xã hội ở thành phố, để đánh giá tổng hợp chất lượng đất đai, phân chia cấp hạng đất thành phố thị trấn

Thực chất của phân hạng định cấp đất đai là căn cứ vào giá trị sử dụng tốt xấu của đất, để định ra các cấp hạng đất Loại giá trị sử dụng đất này tức

là đánh giá chất lượng đất là do cơ quan chủ quan về đất dai căn cứ vào các nhân tố về điều kiện phân vùng đất đai ảnh hưởng đến giá trị sử dụng đất, điều kiện tự nhiên của bản thân đất đai và điều kiện cải tạo đất, đề ra tiêu chuẩn và phương pháp định giá, tổ chức các chuyên gia tiến hành đánh giá, rồi căn cứ vào đó để phân cấp hạng đất, làm cơ sở cho việc quản lý đất đai hợp lý và chuyển dịch đất đai

Trong quá trình phân chia cấp hạng tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng cấp hạng đất, hay các vùng có cùng giá trị sử dụng Ta gọi các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng

- Vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá

Theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động về giá đất Vùng giá trị là khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý

mà tại đó các Bất động sản - Đối tượng của định giá cùng chịu ảnh hưởng bởi các tác động từ điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống nhau hoặc gần giống nhau

Theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất thì các vùng giá đất được tạo ra có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm Trong một khoảng thời gian nào đó sự ước tính về giá trị tiền tệ trong vùng đó có thể tăng lên hoặc hạ xuống trên một đơn vị diện tích nhưng các giới hạn địa lý của vùng đó vẫn không thay đổi (ổn định tương đối) khi đó ta

Trang 25

gọi các vùng giá trị này là các vùng giá trị trong khoảng thời gian đó (Trần Đăng Hướng, 2010)[12] Vùng giá trị đối với đất phi nông nghiệp: nếu chúng ta đi tìm vùng giá của một loại hình sử dụng đất nào đó ví dụ như đất phi nông nghiệp khi đó tập hợp các thửa đất có cùng sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng của đất phi nông nghiệp, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích Cho ta hình ảnh về vùng có cùng giá đất Nếu vùng này

ổn định tương đối trong một khoảng thời gian thì ta gọi đó là vùng giá trị của đất phi nông nghiệp trong khoảng thời gian đó

- Vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố

Các vùng giá đất đường phố theo các đường phố hằng năm có giá trị trên một đơn vị diện tích có thể tăng lên hay giảm xuống, nhưng giới hạn địa lý của các vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian; khi đó ta gọi vùng này là vùng giá trị đất đai theo đường phố trong khoảng thời gian đó

Các vùng giá đất theo vị trí đường phố hàng năm có giá trị trên một đơn vị diện tích có thể tăng hay giảm, nhưng giới hạn địa lý của các vùng này ổn định tương đối trong khoảng thời gian, khi đó ta gọi các vùng này là vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố trong khoảng thời gian đó (Trịnh Hữu Liên, 2013)[18]

- Nhận xét

Về bản chất thì hai định nghĩa trên là tương đồng vì cùng xem xét dưới góc độ phạm trù định giá Định nghĩa 1 ngắn gọn dễ hiểu nhưng chưa nêu bật được bản chất giá trị của phạm trù định giá Chưa cho thấy mối quan hệ giữa chúng và giá đất, tính quan hệ tương đối của chúng với thời gian Tuy nhiên chúng ta có thể sử dụng tùy vào hoàn cảnh Xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc định giá hàng loạt

1.3.2 Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu trên chúng ta có thể thấy:

-Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó

là dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội Chúng khác

Trang 26

nhau ở điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ được đánh giá ở dạng tiềm năng

-Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hóa) và trở thành giá cả tại một thời điểm cụ thể Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm năng - chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian

-Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền đề để tạo ra giá đất Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy định của thị trường thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá Trong những điều kiện như vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng

1.3.3 Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai

Phân hạng định cấp đất đai và định giá đất là từ góc độ khác nhau để đánh giá đặc tính đất đai Phân hạng định cấp đất đai là đánh giá giá trị và giá trị sử dụng của đất từ đó phát sinh ra vùng giá trị Trong khi đó định giá lại là quá trình đánh giá giá cả của những giá trị đó được phản ánh trên thị trường

Trong thị trường đất đai lý tưởng và giao dịch đất đai, nếu chỉ xuất phát từ nguyên tắc phát huy hiệu ích kinh tế của đất đai, khi giá trị sử dụng của đất tốt, đẳng cấp cao, thì giá đất phải cao, ngược lại thì giá đất sẽ thấp Đối với công việc định giá mà nói, thì việc phân hạng định cấp đất đai là cơ

sở, cấp hạng được định ra là biểu hiện bản chất của giá trị sử dụng và sự ổn định của giá trị (Đỗ Văn Minh, 2011)[21]

Phân hạng, định cấp là nội hàm hợp lý của giá cả đất đai Vì sự tốt xấu của giá trị sử dụng và sự cao thấp của giá trị mà đất đai vốn có đã quyết định người sử dụng đất tình nguyện trả mức giá đất cơ bản để được quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu đất Còn nói về phân hạng định cấp đất đai thì định giá đất là hình thức biểu hiện bề ngoài càng linh hoạt, giá đất được định ra là chỉ tiêu tốt nhất phản ánh giá trị sử dụng và đặc trưng thị trường của giá trị Xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc quản lý sử dụng đất đai

Trang 27

Định giá đất là định ra giá cả đất đai của thửa đất với một chất lượng, đẳng cấp nào đó trong một điều kiện thị trường nhất định Nó làm căn cứ để nhà nước,

tổ chức và cá nhân tiến hành giao dịch đất đai, quản lý tài sản đất đai

Định giá đất là ngoài việc cân nhắc các đặc điểm về chất lượng đất tốt xấu, đẳng cấp cao thấp còn xem xét đến sự thay đổi các nhân tố cung cầu của thị trường, làm cho giá trị sử dụng đất thể hiện trên giá cả càng rõ ràng, càng chính xác (Đỗ Sơn Tùng, 2011)[31]

Trong chế độ quản lý đất đai và điều kiện thị trường đất đai thực tế, hoặc xét theo hiệu ích tổng hợp và ảnh hưởng của hành vi giao dịch song phương, thường xuất hiện hiện tượng thửa đất có giá trị sử dụng cao nhưng không nhất thiết có giá cao, mảnh đất có giá trị sử dụng thấp không hẳn có giá thấp Cho nên, để thỏa mãn yêu cầu quản lý đất đai một cách toàn diện, khoa học, hợp lý, sử dụng đất có hiệu quả, cần tiến hành đánh giá hai mặt giá trị sử dụng và giá cả Từ đó có thể thấy, hai mặt đó có quan hệ tương hỗ với nhau

Thông qua định giá đất, nắm bắt được nhanh chóng động thái giá cả của giá trị sử dụng đất trên thị trường, khái quát ra xu thế diễn biến cấp hạng đất, chi tiết hóa, hiệu chỉnh thành quả phân hạng; thông qua phân hạng định cấp đất để nắm vững bản chất của giá cả, trong nhiều biến động phức tạp của giá cả, tìm ra được giá thật, nâng cao độ chính xác định giá, nắm được mức giá đất hợp lý

Có thể nói thành quả của hai mặt công việc này đã cung cấp những căn

cứ khoa học không thể thiếu cho việc chế định chính sách, thúc đẩy sử dụng đất hợp lý, tăng cường quản lý tài sản đất đai, phát huy hiệu quả lợi ích đất đai (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]

1.4 Các nhân tố và giải pháp tìm vùng giá trị đất đai

1.4.1 Các nhân tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai

Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai bao gồm: kinh tế xã hội, tự nhiên và hành chính v.v

Trang 28

* Nhân tố kinh tế xã hội

Trình độ kinh tế xã hội phát triển là nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến phân vùng đất đai, bao gồm mấy mặt sau:

- Độ dốc địa hình

- Lực chịu tải của đất

- Tình trạng ngập lụt và thoát nước

- Công viên và đất cây xanh

- Chất lượng môi trường

* Nhân tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai là quy hoạch đô thị Bố trí sắp xếp sử dụng các loại đất đô thị hợp lý, là nội dung chủ yếu của quy hoạch đô thị Tuy việc sử dụng đất trong quy hoạch là mục tiêu của tương lai, nhưng sự tốt xấu của phân vùng đất đai đã được thể hiện trên thực tế trong thị trường đất đai (Lâm Anh Ngạn, 1995)[23]

1.4.2 Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai

Theo các cách tiếp cận của các định nghĩa về vùng giá trị đất đai trên chúng ta có các phương pháp tương ứng xác định vùng giá trị đất đai

Phương pháp 1 Nếu có một giải pháp nào đó ta xác định được vùng giá đất tại thời hai điểm t1 và t2, nếu trong thời gian này, giá đất có thể tăng

Trang 29

hay giảm nhưng các thửa đất trong các vùng này cũng tăng giảm theo cùng

tỷ lệ hoặc trị số chênh nhỏ (không vượt quá 10%) khi đó ta sẽ có vùng giá trị đất đai trong khoảng từ t1 đến t2 tại khu vực đó

Nhận xét: Phương pháp 1 có thể thực hiện được với việc điều tra giá

đất kết hợp với sự hỗ trợ của các công nghệ như GIS, đặc biệt là các thông tin trợ giúp từ bản đồ địa chính và thông tin đăng ký đất đai Khi hình thành những vùng tác động mới trong thời điểm kế tiếp, ta có thể tìm vùng giá trị của thời điểm t1 đến t2 bằng cách bổ sung tác động mới vào vùng giá trị đã

có Công nghệ GIS sẽ trợ giúp thực hiện thuận lợi dù đó là tác động cục bộ hay tác động theo diện rộng

Phương pháp 2 Nếu trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu với sự hỗ trợ của các công nghệ chúng ta có thể xây dựng được các vùng tác động vào giá đất thì tập giao của các vùng tác động (hay vùng ảnh hưởng) đến giá đất trong khoảng thời gian nào đó sẽ là vùng giá trị đất đai trong khoảng thời gian đó

Nhận xét: Chúng ta cũng có nhận xét tương tự khi đã phân tích với

phương pháp 1, với sự trợ giúp của các công nghệ hiện đại ta có thể thành lập được các vùng tác động Công nghệ GIS cho phép thực hiện phép giao của tất cả các vùng ảnh hưởng để tìm ra vùng giá trị đất đai Khi có tác động mới sẽ xử lý như nhận xét ở phương pháp 1

Phương pháp 3: Tiến hành theo định nghĩa 1: Nếu ta tiến hành phân hạng định cấp đất đai đô thị như đã nêu trong định nghĩa, đó là quá trình tiến hành kiểm định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả kiểm định theo mục đích xác định tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng Ta gọi các vùng này là vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng - vùng giá trị đất

Phương pháp phân vùng giá trị đất đai này thực chất là phương pháp

sử dụng giải pháp điều tra phân hạng định cấp đất đai, từ đó xác định các

Trang 30

vùng cùng cấp hạng - vùng giá trị đất đai (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]

1.5 Tình hình nghiên cứu trên thế giới và trong nước

1.5.1 Tình hình trên thế giới

Các nước trên thế giới đặc biệt là những nước phát triển đã và đang áp dụng GIS trong nhiều lĩnh vực khác nhau như điều tra quy hoạch, quản lý sử dụng đất, bảo vệ môi trường Năm 1989, các nhà nghiên cứu bảo vệ môi trường của Hà Lan đó nghiên cứu và ứng dụng thành công công nghệ GIS vào đánh giá mức độ ảnh hưởng của khí thải và các phương tiện giao thông

ở vùng Amstecdam Hiện nay, trên thế giới có khoảng trên 60.000 tổ chức

và cá nhân sử dụng GIS trong nhiều lĩnh vực khác nhau Trong nhiều năm trở lại đây, GIS đã được các nhà khoa học thuộc nhiều lĩnh vực như: địa chất, thổ nhưỡng, quy hoạch đô thị, nông lâm nghiệp, nghiên cứu và đã ứng dụng thành công trong nhiều công trình có giá trị (Kamal T.Azar, Joseph Ferreira, 1994)[39] Cụ thể điểm qua một số thành tựu đó là:

- Sử dụng GIS để ước tính sự phân bố không gian của các giá trị đất ở

thành phố Beirut (Using GIS for eatimating the spatial distribution of Land value in metropolitan Beirut) của Kamal T.Azar và Joseph Ferreira[39]

- Ứng dụng hệ công nghệ GIS xây dựng bản đồ đơn vị đất đai huyện

Khsách Kandal tỉnh Kandal, Campuchia (Using GIS technology to build up land unit map of Khsach Kandal district, Kandal province, Cambodia) của

NCS Choum Sinnara, trường Đại học Nông nghiệp I - Hà Nội Theo nghiên cứu này, tác giả đó xác định được 6 chỉ tiêu xây dựng bản đồ đơn vị là: loại đất, thành phần giới, địa hình, độ phì đất, chế độ tưới, ngập úng và đã xác định toàn huyện có 19 đơn vị đất đai (Nguyễn Văn Bình, Lê Thị Hoài Phương, 2010)[2]

- Một số nước phát triển như Úc, Canada, Thụy Điển v.v đó ứng dụng GIS để xây dựng một hệ thống thông tin chuyên dụng khác như hệ thông tin địa chính phục vụ cho các mục đích đa dạng về quản lý trong ngành địa chính

Trang 31

1.5.2 Tình hình trong nước

Công nghệ GIS mới phát triển mạnh ở Việt Nam trong khoảng hơn 10 năm trở lại đây Hiện nay, đã có nhiều cơ quan Nhà nước, các trường Đại học và các Viện nghiên cứu của mình Đặc biệt trong công tác đánh giá đất, những ứng dụng GIS đó có những đóng góp thiết thực trong việc bảo vê, khai thác và sử dụng một cách hiệu quả, bền vững nguồn tài nguyên đất đai Sau đây là một số chương trình và đề tài ứng dụng GIS tại Việt Nam:

- Trương Thành Nam (2011)[22] đã ứng dụng GIS trong xây dựng cơ

sở dữ liệu giá đất ở đô thị tại Thành phố Thái Nguyên – tỉnh Thái Nguyên Kết quả của nghiên cứu đã xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất ở đô thị qua các năm, phục vụ nghiên cứu về thị trường bất động sản, nghiên cứu các nguyên nhân ảnh hưởng đến cung cầu đất ở đô thị và thành lập được bản đồ giá đất ở

đô thị năm 2011

- Nguyễn Văn Bình, Lê Thị Hoài Phương (2012)[3] đã ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trí phục vụ thị trường bất động sản tại phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đà nẵng Kết quả đã thiết lập nên dữ liệu thuộc tính và không gian về các thửa đất phục vụ cho thị trường bất động sản cũng như phục vụ cho việc tính toán các khoản tài chính liên quan tới đất đai một cách hiệu quả và chính xác, thuận tiện và nhanh chóng

- Trịnh Hữu Liên (2010)[15], Nghiên cứu cơ sở khoa học và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai

Là một chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực nghiên cứu, Trịnh Hữu Liên

đã đặt nền móng cho hướng đi chiến lược về công tác quản lý đất đai khi đưa ra giải pháp xây dựng và quản lý các vùng có cùng giá trị sử dụng Qua nghiên cứu

đã đưa ra một số định nghĩa về vùng có cùng giá trị sử dụng như sau:

- Phương pháp phân vùng giá trị đất đai này thực chất là phương pháp

sử dụng giải pháp điều tra phân hạng định cấp đất đai, từ đó xác định các vùng cùng cấp hạng - vùng giá trị đất đai (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[16]

Trang 32

- Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013) xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai và định giá đất [16] Đây là tài liệu quan trọng mà tác giả đã tổng hợp đúc kết từ kinh nghiệm nhiều năm nghiên cứu, giúp chúng

ta có một cái nhìn tổng quan hơn về vấn đề, từ đó xác định hướng đi đúng đắn Tài liệu đã chỉ ra quy trình xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất, đưa ra kết quả nghiên cứu tại một số nơi như phường Trưng Vương thành phố Thái Nguyên hay tại Bãi Cháy thành phố Hạ Long tỉnh Quảng Ninh Đồng thời đề cập tới yêu cầu dữ liệu chuẩn để tiến hành xây dựng vùng giá trị đất đai Để hỗ trợ việc xác định các vùng giá trị từ các kết quả khảo sát, điều tra, xét về mặt yêu cầu dữ liệu cho mục tiêu phân vùng giá trị dựa trên cơ sở công nghệ GIS thấy rằng:

1 Dữ liệu phải thống nhất trên một hệ quy chiếu: Theo quy định chuyển thống nhất về VN 2000

2 Trong cả bốn phương án trên đều cho thấy sự cần thiết phải có một

cơ sở dữ liệu nền đồng bộ bảo đảm thể hiện các yếu tố đã phân tích

3 Các vùng ảnh hưởng của giá đất cần thể hiện từ tác động trên phạm

vi diện rộng đến phạm vi hẹp Do vậy yêu cầu về dữ liệu cũng cần dữ liệu tổng thể đến dữ liệu chi tiết

* Các dữ liệu nền cần có là:

- Dữ liệu về bản đồ địa hình từ 1/10000 đến 1/20000

- Dữ liệu về bản đồ địa chính các cấp

- Dữ liệu quy hoạch từ tổng thể đến chi tiết

- Dữ liệu bản đồ và các hồ sơ địa chính

- Dữ liệu ảnh hàng không và viễn thám, bản đồ trực ảnh

- Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, cấp tỉnh và cấp huyện

* Dựa vào các dữ liệu nền cần tiếp tục khảo sát điều tra bổ sung các dữ liệu thuộc tính và bổ sung các dữ liệu không gian cho việc thiết lập các nội dung chuyên đề, các tác động ảnh hưởng Trong đó có thể tạm xếp theo thứ

tự ưu tiên dưới đây:

Trang 33

- Dữ liệu phân vùng hành chính cấp quận, huyện;

- Thiết lập mô hình thông tin về hệ thống giao thông từ tổng thể đến chi tiết trong đơn vị hành chính cấp quận, huyện và cập nhật chi tiết đến phường ngõ, ngách;

- Khoanh các vùng theo ảnh hưởng của yếu tố kiến trúc, quy hoạch;

- Khoanh các vùng theo tỷ lệ giữa diện tích giao thông đường phố và các khu dân cư;

- Khoanh các vùng có tác động trực tiếp trong không gian hẹp (cấp quận) trong khu bảo tồn văn hóa du lịch, khu hồ, công việc cây xanh, hồ nước, khu vực gần trường học bệnh viện, khu thương mại, vung có yếu tố thu nhập từ bất động sản

- Đỗ Sơn Tùng (2010)[31] đã nghiên cứu các phương pháp xác định tương quan giữa các vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

- Đỗ Văn Minh (2011)[21] đã nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và thông tin đất đai xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ công tác định giá đất hàng loạt tại khu vực trung tâm thành phố Việt Trì, Tỉnh Phú Thọ Kết quả nghiên cứu đã xây dựng được vùng giá trị đất đai theo vị trí tuyến phố từ đó tính được giá trị đất theo vùng và theo từng thửa Đồng thời xác định được mối tương quan giữa vùng giá trị đất đai tại các tuyến đường khác nhau

Các nghiên cứu khoa học nêu trên đều đạt được kết quả rất khả quan, tuy nhiên thị trường đất đai rất nhạy cảm, giá đất biến đổi liên tục dưới sự tác động của nhiều yếu tố và mỗi yếu tố đó ở các vùng khác nhau lại ảnh hưởng không giống nhau tới giá đất, thậm chí các yếu tố ở thời gian khác nhau cũng

có tác động lớn nhỏ khác nhau (Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng)[36] Chính vì vậy với cơ sở dữ liệu địa chính của địa bàn nghiên cứu, kết hợp với điều tra thực địa xác định sự ảnh hưởng của các yếu tố đó lên giá đất Tìm ra mối quan hệ của các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đai bằng phần mềm XLSTAT 2013 (Trần Hùng, 2011)[6] Từ đó với sự hỗ trợ của GIS xây dựng vùng giá trị đất đai (Mẫn Quang Huy, 1999)[6]

Trang 34

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng nghiên cứu

- Loại đất tại khu vực nghiên cứu: Đất phi nông nghiệp (đất ở) tại phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long;

- Bản đồ: Sử dụng bản đồ địa chính;

- Người sử dụng đất và cán bộ phường Trần Hưng Đạo, thành phố

Hạ Long;

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

- Địa điểm: Nghiên cứu trên địa bàn phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

- Thời gian tiến hành: tháng 6 năm 2013 đến tháng 6 năm 2014

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Trần Hưng Đạo, TP Hạ Long

* Điều kiện tự nhiên

Vị trí địa lý; địa hình, địa mạo; khí hậu, thủy văn; nguồn tài nguyên

* Điều kiện kinh tế xã hội

Thực trạng phát triển kinh tế; dân số lao động và việc làm; thực trạng phát triển khu dân cư, thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

2.3.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất

* Thực trạng quản lý đất đai

* Hiện trạng sử dụng đất

2.3.3 Tổng quan về giá đất tại địa bàn và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất

* Tình hình diễn biến giá đất trên địa bàn nghiên cứu

* Tiến hành điều tra nghiên cứu sự ảnh hưởng các yếu tố sau:

Nghề nghiệp; Trình độ văn hóa; Dân tộc; Thu nhập bình quân; Môi trường sống; Điện, nước; Vị trí; Diện tích; Hình thể; Độ rộng của ngõ qua thửa đất; Khoảng cách tới đường; Tình trạng giao thông; Yếu tố pháp lý của

Trang 35

thửa đất; Đồng ý với bảng giá đất; An ninh trật tự; Cập nhật văn bản pháp luật; Giá đất quy định; Giá đất thị trường; Tình trạng kiến trúc v.v

2.3.4 Thực trạng bản đồ địa chính và công tác định giá đất

- Công tác định giá đất tại tỉnh

- Thực trạng về bản đồ địa chính

2.3.5 Xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất với sự hỗ trợ bản đồ địa chính

- Xây dựng dữ liệu không gian

- Hoàn thiện bản đồ địa chính tại

- Xây dựng vùng dân cư theo trục đường chính

- Xây dựng dữ liệu thuộc tính

- Hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai

2.4 Phương pháp nghiên cứu

Một số các phương pháp sử dụng trong quá trình nghiên cứu đề tài:

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp

Ngoài tìm hiểu số liệu, tài liệu, văn bản pháp luật, có liên quan đến giá đất, vùng giá trị đất đai, các định hướng quy hoạch của địa bàn nghiên cứu cần thu thập các thông tin khác thông qua 2 nguồn: Ngoại nghiệp (tại thực địa) và nội nghiệp: Nội nghiệp: thu thập thông tin dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính về các mặt điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội, các số liệu về đất đai (đặc điểm khí hậu, thổ nhưỡng, tình hình sử dụng đất đai…), nguồn

tư liệu thống kê đất của phường, bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng từ các

Trang 36

cơ quan chuyên môn kết hợp kế thừa có chọn lọc Thông tin ngoại nghiệp là thông tin thu được từ thực địa giúp cập nhật và xây dựng bổ sung các thông tin như tên ngõ, độ rộng ngõ, tình trạng ngõ, giá đất thị trường v.v

* Phương pháp điều tra, phỏng vấn người dân

- Tiến hành phỏng vấn theo bộ câu hỏi được chuẩn bị sẵn (tổng số 100 phiếu điều tra), các thông tin thu thập tập trung vào những hộ gia đình có thửa đất bám trục đường Điều tra ngẫu nhiên hộ gia đình trên trục đường

- Tiến hành phỏng vấn trực tiếp 03 cán bộ địa chính của phường để thu thập một số thông tin về điều kiện tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, tên các ngõ nhỏ và một số thông tin về quy hoạch trên địa bàn Đồng thời phỏng vấn

05 đồng chí khu trưởng, 20 đồng chí tổ trưởng tổ dân và 02 đại diện Công ty

tư vấn môi giới bất động sản đóng trên địa bàn để thu thập thêm các thông tin về giá đất

* Phương pháp khảo sát thực địa

Khảo sát thực tế theo tuyến đường chính và theo các đường ngõ trên địa bàn nghiên cứu, nhằm quan sát, thu thập thông tin tình trạng đường

2.4.2 Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu

Bao gồm:

* Số liệu trên XLSTAT 2014

- Tổng hợp các dữ liệu thu thập được theo bảng trên excel bao gồm cả

số liệu dạng số và số liệu dạng chữ

- Phân loại số liệu dạng số như giá đất, diện tích,v.v dưới dạng bảng

dễ hiểu và tiến hành mã hóa các dữ liệu thuộc tính dạng chữ ðể phần mềm XLSTAT 2013 có thể hiểu và cho ra kết quả

- Xác định mối quan hệ các yếu ảnh hưởng đến giá đất tại địa bàn

nghiên cứu trên phân tích mối týõng quan Multi – Dementional Scaling (MDS) và Principal Component Analysis (PCA)

Trang 37

* Số liệu trên ArcGIS

- Tổng hợp các dữ liệu thu thập được bao gồm cả số liệu dạng số và số liệu dạng chữ theo các trường cụ thể: ID, tờ số, thửa số, chủ sử dụng, địa chỉ, diện tích, mục đích sử dụng, tình trạng sử dụng có tranh chấp không, giá theo quy định của nhà nước, giá theo thị trường, tên trục đường đi qua thửa đất v.v Các trường xây dựng luôn theo đúng trường ID trên dữ liệu không gian để khi kết nối dữ liệu có kết quả chính xác

- Số liệu được sử lý trên phân mềm chuyên dụng Excel trước khi đưa vào bảng thuộc tính trên ArcGIS

- Kết nối dữ liệu thuộc tính xây dựng được trên bảng excel theo trường

ID lên bản đồ chuẩn để có hệ thống cơ sở dữ liệu cả không gian và thuộc tính

- Dùng các chức năng của GIS để nhập dữ liệu, truy xuất, biên tập, xuất vẽ tạo ra những bản đồ chứa các dữ liệu thuộc tính

2.4.4 Phương pháp chuyên gia

- Tham khảo ý kiến của những người am hiểu về vấn đề nghiên cứu (chuyên gia của Nhà xuất bản bản đồ - Bộ Tài nguyên và môi trường, cán bộ Trung tâm công nghệ thông tin Sở Tài nguyên - Môi trường, ) để làm sáng

tỏ những vấn đề chưa hiểu trong nghiên cứu

- Kế thừa kết quả nghiên cứu, thống kê đã được nghiệm thu về cơ sở xây dựng vùng giá trị đất đai, như: Kết quả của Dự án "Ứng dụng công nghệ GIS (VILIS), xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn Thành phố Hạ Long" do đơn vị tư vấn là Nhà xuất bản bản đồ - Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện (2010-2012)

Trang 38

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Phường Trần Hưng Đạo là phường nằm ở trung tâm thành phố Hạ Long, có diện tích 0,62 km2 với mật độ dân số trung bình là 17.419 người/km2, có vị trí địa lý như sau:

- Phía Bắc giáp phường Yết Kiêu, phường Cao Thắng

- Phía Nam giáp phường Bạch Đằng

- Phía Đông giáp phường Bạch Đằng

- Phía Tây giáp phường Hồng Gai

Phường Trần Hưng Đạo có lợi thế là phường trung tâm với cơ sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, điều kiện kinh tế tương đối phát triển Trong những năm qua các cơ sở kinh doanh dịch vụ, hệ thống nhà hàng khách sạn, được đầu tư nâng cấp đã đáp ứng nhu cầu sinh hoạt và mua sắm của du khách

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Phường Trần Hưng Đạo mang đặc trưng của địa hình vùng đồi núi ven biển với các dải đất bằng đan xen vào đó là những khu đồi thấp Địa hình phường chạy dài từ phía Bắc xuống phía Nam phường Trần Hưng Đạo

3.1.1.3 Khí hậu

Khí hậu của phường Trần Hưng Đạo mang đặc trưng khí hậu vùng ven biển, trong năm có 2 mùa rõ rệt Mùa đông từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, mùa hè từ tháng 5 đến tháng 10 Mùa hè nóng ẩm mưa nhiều, mùa đông khô và lạnh Nhiệt độ trung bình năm 22,90C, giao động từ 16,70C đến 28,60

C, mùa hè nhiệt độ cao tuyệt đối lên tới 38,80C, mùa đông nhiệt độ thấp tuyệt đối xuống tới

50C Mùa đông thường lạnh, khô hanh, ít mưa, gió thịnh hành là gió đông

Trang 39

- Lượng mưa trung bình năm là 2016 mm, phân bố không đều trong năm chia thành 2 mùa Mùa ít mưa từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau lượng mưa chỉ đạt 15-20% lượng mưa cả năm Tháng có lượng mưa ít nhất là tháng 12 và tháng 1 lượng mưa chỉ đạt 4-40 mm Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 chiếm

80 đến 85% tổng lượng mưa cả năm, cao nhất là tháng 7 và 8 đạt 350,40 mm

- Độ ẩm không khí trung bình hàng năm 84%, cao nhất có tháng đạt 90%, thấp nhất chỉ đạt 67%

- Chế độ gió, bão: Do đặc điểm vị trí địa lý của thành phố Hạ Long nói chung và phường Trần Hưng Đạo nói riêng cũng chịu ảnh hưởng của 2 loại gió là gió mùa đông bắc và gió Tây Nam Tốc độ gió trung bình năm là 2,8 m/s, hướng gió mạnh nhất là Tây Nam 45m/s Là vùng biển kín nên ít chịu ảnh hưởng của những cơn bão lớn, sức gió mạnh nhất là cấp 9

- Mùa đông thường có sương mù dày đặc, sương muối xuất hiện từ tháng 12 đến tháng 3 năm sau, tập trung nhiều ở vùng đồi núi

- Hàng năm có từ 200-250 ngày nắng, tổng số giờ nắng từ 1.699,3 giờ, mùa hè có giờ nắng từ 1.100-1.200 giờ chiếm 70 % số giờ nắng trong năm

3.1.1.4 Tài nguyên đất

Phường Trần Hưng Đạo nằm ở trung tâm thành phố Hạ Long là giải đất hẹp với tổng diện tích 62,02 ha gồm các loại đất:

- Đất bằng: Là địa bàn phân bố các khu dân cư, đất này có sự phân tầng

rõ rệt thể hiện sự khác nhau giữa các lớp đất bồi tụ

- Đất đồi núi chủ yếu là đất Feralit đỏ vàng, xám vàng, trên xa thạch lẫn cuội kết, thành phần cơ giới thịt nặng, nằm giải rác trên các khu đồi cao

3.1.1.5 Tài nguyên Du lịch

Trần Hưng Đạo là một trong 20 đơn vị của TP Hạ Long bên cạnh một kỳ quan nổi tiếng thế giới Vịnh Hạ Long đã 2 lần vinh dự được UNESCO công nhận danh hiệu di sản thế giới có giá trị đặc biệt về văn hoá, thẩm mỹ, địa chất, sinh học và kinh tế Trên Vịnh có nhiều đảo đá, hang động, bãi tắm cảnh quan kỳ

Trang 40

vĩ thuận lợi cho phát triển nhiều loại hình du lịch hấp dẫn Là phường trung tâm không sát với Vịnh nhưng phường lại có lợi thế về cơ sở hạ tầng kỹ thuật với các loại hình dịch vụ đa dạng như cung cấp hàng tiêu dùng, dịch vụ nhà hàng khách sạn v.v

3.1.1.6 Tài nguyên nước

Trần Hưng Đạo nằm trong vùng có lượng mưa lớn trung bình 2016 mm/ năm Do địa hình dốc ra phía Vịnh Hạ Long nên nguồn nước mặt phụ thuộc vào các mùa trong năm Về mùa khô nguồn nước dễ bị ô nhiễm bởi chất thải công nghiệp, nông nghiệp và sinh hoạt

Tầng nước ngầm có trữ lượng không nhiều, có thể khai thác nước ngầm bằng cách khoan giếng ngầm có độ sâu từ 100 đến 120 m Nguồn nước sinh hoạt của nhân dân trong phường chủ yếu là nguồn nước cung cấp của thành phố Hạ Long tuy nhiên một số khu vực vẫn còn tình trạng thiếu nước vào mùa khô Đây là vấn đề rất quan trọng cần quan tâm bảo đảm đời sống sinh hoạt

và phục vụ sản xuất, phát triển kinh tế của nhân dân trong phường

3.1.1.7 Tài nguyên rừng

Hiện phường Trần Hưng Đạo có 5,33 ha đất rừng phòng hộ giáp với phường Hồng Gai với các loại cây trồng như Keo, Bạch Đàn có độ che phủ lớn, rừng không những có tác dụng bảo vệ và khai thác quỹ đất mà nó còn điều hoà không khí, tạo cảnh quan cho khu du lịch

3.1.1.8 Tài nguyên nhân văn

Phường Trần Hưng Đạo là vùng đất có lịch sử hình thành và phát triển từ rất lâu đời Trải qua hàng nghìn năm dựng nước và giữ nước, đặc biệt là truyền thống cách mạng của công nhân nghề mỏ Là địa phương nằm trong quần thể vịnh Hạ Long được thiên nhiên ưu đãi một cảnh quan thiên nhiên nổi tiếng Với những lợi thế đó người dân Trần Hưng Đạo đã xây dựng nên một truyền thống văn hiến, một nền văn hoá mang đậm đà bản sắc dân tộc Thành quả lao động qua các thế hệ đã để lại nguồn tài nguyên nhân văn vô cùng quý giá

Định dạng
Số trang	93
Dung lượng	3,06 MB