Góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại việt nam

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, phân tích, luận văn góp phần làm rõ thêm một số nội dung về lý luận của pháp luật góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Việt

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

HỒNG VÂN

Đề tài:

GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

TẠI VIỆT NAM

Chuyên Ngành : Luật kinh tế

Mã Số : 60 38 50

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học : TS Ngô Huy Cương

Hµ néi - 2009

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM

25

2.1 Sơ lược pháp luật Việt Nam về góp vốn bằng quyền sử dụng đất

trong thời kỳ trước năm 2004

25

2.1.1 Giai đoạn trước năm 1945 25

quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp

53

2.2.5 Việc hạch toán quyền sử dụng đất góp vốn trong quá trình hoạt

2.3.2 Một số nhược điểm và nguyên nhân cơ bản dẫn đến các nhược điểm

trong pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

61

về góp vốn bằng quyền sử dụng đất ở Việt Nam

64

CAO HIỆU QUẢ CỦA VIỆC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM

67

quyền sử dụng đất tại Việt Nam

67

quyền sử dụng đất ở Việt Nam

67

3.1.1.1 Hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người

góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty

67

3.1.1.2 Hoàn thiện các quy định pháp luật về giá đất làm cơ sở cho việc góp

vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty

quyền sử dụng đất ở Việt Nam

73

3.1.2.1 Nâng cao năng lực quản lý trong lĩnh vực đất đai của các cơ quan

nhà nước

73

3.1.2.2 Tăng cường việc đào tạo, bồi dưỡng, giáo dục, tuyên truyền phổ

biến pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất

75

KẾT LUẬN 80

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai có vai trò hết sức quan trọng đối với mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất chính, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư và là bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia

Trong điều kiện nước ta đang tiếp tục đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì quyền sử dụng đất được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn, rất quý giá của đất nước, có ý nghĩa kinh tế, chính trị sâu sắc

Xuất phát từ vai trò to lớn của đất đai trong đời sống kinh tế - chính trị - xã hội, luật pháp Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Tuy nhiên, cũng do bởi vai trò quan trọng của đất đai trong việc phát triển kinh tế, Nhà nước ta đã tạo ra cho người sử dụng đất những quyền năng nhất định với xu hướng ngày càng mở rộng quyền, trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh Nghị quyết số 21-NQ/TƯ của Ban Chấp hành Trung ương Đảng (Hội nghị Trung ương

6 khóa X) đã nhấn mạnh việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách để các quyền về đất đai và bất động sản được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn vốn trong sản xuất kinh doanh và xác định rõ quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, được định giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước

Mặc dù quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được ghi nhận khá sớm từ năm 1977 trong Điều lệ đầu tư nước ngoài tại Việt Nam nhưng trên thực tế quyền năng này chưa được các chủ sử dụng đất khai thác một

cách thường xuyên và hiệu quả Việc quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã được ghi nhận sớm về mặt luật pháp nhưng lại chưa phát huy được hiệu quả trên thực tế là do một số nguyên nhân chủ quan và khách quan nhất định, trong đó có nguyên nhân cơ bản là sự hạn chế về mặt lý luận cũng như thực tiễn pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Với mong muốn làm rõ thêm về mặt lý luận cũng như đóng góp một phần nhỏ bé trong việc hoàn thiện chính sách, pháp luật và việc thực thi pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tôi đã lựa chọn đề tài

"Góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Việt Nam" để làm luận văn thạc

sĩ, chuyên ngành Luật kinh tế

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, phân tích, luận văn góp phần làm

rõ thêm một số nội dung về lý luận của pháp luật góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Việt Nam cũng như đưa ra một số định hướng và giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật góp vốn bằng quyền sử dụng đất; qua đó điều hòa mối quan hệ giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng như đảm bảo quyền quản lý tối cao của Nhà nước đối với đất đai nhằm phát huy tối đa tiềm lực của đất đai trong phát triển kinh tế đất nước

Để đạt được mục đích nghiên cứu nêu trên, luận văn tập trung giải quyết những nhiệm vụ cụ thể sau đây:

- Nghiên cứu, phân tích làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận của pháp luật về góp vốn nói chung và pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng

- Phản ánh, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

- Trên cơ sở đó đề xuất một số định hướng và giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

3 Phương pháp nghiên cứu

Trên nền tảng quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, luận văn đã sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu truyền thống kết hợp với các phương pháp nghiên cứu hiện đại, như: phương pháp thống kê tổng hợp, phương pháp so sánh phân tích, phương pháp thu thập tài liệu , nhằm đạt được kết quả nghiên cứu tốt nhất

4 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Khái quát chung về góp vốn bằng quyền sử dụng đất

tại Việt Nam

Chương 2: Thực trạng pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng

đất tại Việt Nam

Chương 3: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả

của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Chương 1

KHÁI QUÁT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 KHÁI NIỆM, BẢN CHẤT VÀ CÁC HÌNH THỨC GÓP VỐN: 1.1.1 Khái niệm, bản chất góp vốn:

Nếu xét về bản chất, góp vốn là hành vi pháp lý nhằm đưa tài sản của mình vào một hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm kiếm lời Trong mối quan hệ góp vốn, gồm có bên góp vốn, bên nhận góp vốn và tài sản góp vốn Việc góp vốn nhằm tạo ra cơ sở đầu tiên cho bất kỳ một hoạt động sản xuất, kinh doanh nào Vì chỉ khi có vốn, một doanh nghiệp hay một cá nhân mới có thể tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh và theo pháp luật, vốn là điều kiện bắt buộc để một cá nhân, tổ chức được phép tiến hành các hoạt động sản xuất, kinh doanh

Xét theo phương diện kinh tế, góp vốn được hiểu là những đóng góp mà tổng cộng những phần đóng góp ấy trở thành dấu hiệu đại diện cho số vốn của công ty (trong luận văn này, thuật ngữ công ty được hiểu là các tổ chức kinh tế) thực chất là của "hồi môn" mà mỗi thành viên dành cho công ty lúc mới thành lập Số vốn này dùng để đảm bảo cho những chi phí đối với hoạt động của công ty và đảm bảo quyền lợi cho các chủ nợ

Thực tế, sức mạnh tài chính của một công ty thông thường được tính theo một thước đo khác chứ không chỉ căn cứ vào số vốn góp này Những khoản lời thu được và đưa vào dự trữ bổ sung cho vốn tự có của công ty, khoản dự trữ này là thước đo vốn riêng của công ty; nếu tính cả

khoản vãng lai của các hội viên, như vậy người ta sẽ có tổng số vốn riêng Số vốn này không phải là vốn đi vay Những tài sản đóng góp chỉ

là một trong những bộ phận mà không phải là bộ phận đáng kể nhất, trong tổng số vốn riêng của mỗi công ty

Xét theo phương diện pháp lý, hành vi góp vốn được hiểu là việc đưa một thứ tài sản vào sử dụng để được hưởng các quyền lợi của công ty

Việc "đưa vào sử dụng" là sự chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền hưởng dụng Như vậy theo hình thức đơn giản nhất và phổ biến nhất thì việc góp vốn là chuyển quyền sở hữu một cửa hàng, một bất động sản cho công ty; theo hình thức ngụy biện hơn thì việc góp vốn đơn giản là thừa nhận công ty có quyền sử dụng một cửa hàng hoặc một ngôi nhà Vậy là việc đưa vào sử dụng nhằm mục đích duy nhất là quyền hưởng một tài sản

Nói đến tài sản ở đây phải hiểu là mọi tài sản hoặc là mọi quyền lợi hợp pháp trong buôn bán Tài sản có thể là động sản hoặc bất động sản Quyền lợi có thể là món nợ, văn bằng phát minh, nhãn hiệu hàng hóa, quyền tác giả, cam kết làm việc cho công ty

Tài sản đưa vào sử dụng phải là tài sản có thể buôn bán hợp pháp,

có nghĩa là có thể chiếm hữu được Người ta không thể đem đóng góp thuốc phiện, những sản phẩm, tác phẩm, sáng tác mà Nhà nước cấm buôn bán hoặc lưu hành Vả lại, tập quán không phải là điều duy nhất đảm bảo cho việc buôn bán thực hiện đúng pháp luật mà còn phải kể đến những quy định có tính chất pháp luật, lệ hoặc pháp quy khẳng định tính chất không thể chuyển nhượng một tài sản nào đó

Cụm từ "được hưởng các quyền lợi của công ty" khi góp vốn hoàn toàn khác với việc bán tài sản Vì nếu là bán tài sản thì cần phải được trả một khoản tiền, ngược lại việc góp vốn đòi hỏi phải được hưởng

các quyền lợi của công ty mình góp vốn vào, như: phần lợi tức, tư cách thành viên, cổ phần dành cho người góp vốn Sự phân biệt ở đây rất rõ ràng, vì nó tuân theo một chế định pháp lý khắc hẳn: Những nguyên tắc bán tài sản dựa trên cơ sở người mua phải trả một khoản tiền, không gặp trong trường hợp đóng góp này Chẳng hạn, người góp vốn không được đòi hỏi có quyền ưu tiên như người bán hoặc nếu trường hợp người góp vốn đóng góp một ngôi nhà thì không được đòi bồi thường thiệt hại như quy định của pháp luật dân sự Tuy vậy, việc góp vốn cũng có phần giống như việc bán tài sản, vì nó cũng là hành vi phải tính tiền

Cho đến nay, trong các văn bản pháp luật hiên hành chưa có một định nghĩa chính thức về góp vốn nói chung nhưng tại khoản 4, Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2005 có định nghĩa về góp vốn vào công ty (không phải định nghĩa góp vốn nói chung) như sau:

Góp vốn là việc đưa tài sản vào công ty để trở thành chủ sở hữu hoặc các chủ sở hữu chung của công ty Tài sản góp vốn có thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác ghi trong Điều lệ

công ty, do thành viên góp để tạo thành vốn của công ty [33]

Từ những phân tích trên, chúng ta có thể hiểu góp vốn là một hành

vi pháp lý nhằm đưa tài sản của một cá nhân, tổ chức vào làm vốn để tiến hành sản xuất, kinh doanh thu lợi nhuận

1.1.2 Các hình thức góp vốn:

Căn cứ vào vật đóng góp là tiền bạc, tài sản hay khả năng, có thể phân biệt ba hình thức góp vốn sau đây

Góp vốn bằng tiền là việc người góp vốn đóng góp một khoản tiền vào công ty Đây là góp vốn thực sự, không nên nhầm lẫn với việc ứng trước bằng tài khoản vãng lai Đáng tiếc là đôi khi vẫn gọi là "góp vốn bằng tài khoản vãng lai" mà thực chất là một khoản tiền do một hoặc nhiều hội viên cho công ty vay và hưởng lãi suất chứ không được hưởng quyền lợi của công ty

Theo pháp luật dân sự của nước Pháp, việc góp vốn bằng tiền có thể là tiền mặt, bưu phiếu hay ngân phiếu, thậm chí có thể là hối phiếu

đã quá hạn Rất có thể khoản tiền góp vốn này do người góp vốn đi vay; trường hợp này cần phải xem xét tính chắc chắn của khoản vay này, nếu không phải khoản vay chắc chắn thì công ty có thể sẽ phải hoàn trả ngay số vốn này cho chủ nợ và như vậy thì việc góp vốn có thể bị xem

là giả tạo

Thời hạn nộp tiền góp vốn được quy định trong hợp đồng công ty (hay điều lệ công ty), trừ trường hợp công ty trách nhiệm hữu hạn vì đối với các công ty này, luật đã quy định các thể thức góp vốn, những người sọan thảo điều lệ công ty trách nhiệm hữu hạn cũng không hoàn toàn được độc lập Thành viên công ty còn nợ tiền góp vốn đương nhiên trở thành con nợ và phải chịu lãi suất của khoản tiền này kể từ ngày phải nộp tiền góp vốn, chưa kể còn phải bồi thường nếu có thiệt hại do khoản

nợ góp vốn này gây ra Ở đây luật kinh doanh tỏ ra hà khắc hơn luật dân sự; thực ra con nợ bình thường chỉ phải trả lãi suất kể từ ngày có giấy báo trả nợ và chỉ phải chịu bồi thường thiệt hại do sự chậm trễ cố ý gây

ra Người góp vốn bằng hiện vật cũng phải chịu sự hà khắc tương tự

1.1.2.2 Hình thức góp vốn bằng hiện vật

Đây là việc người góp vốn đóng góp một tài sản nhất định vào

công ty, như: một cửa hàng hay một tòa nhà… Việc đưa vào sử dụng

hiện vật đóng góp dựa vào tính chất của việc góp vốn, có thể phân hình thức góp vốn này thành góp vốn bằng quyền sở hữu và góp vốn bằng quyền hưởng dụng

Thứ nhất, góp vốn bằng quyền sở hữu Cách góp vốn này có biểu

hiện gần giống với việc mua bán tài sản Về mặt nguyên lý, công ty được xác định như một người mua, trở thành chủ sở hữu của tài sản góp vốn Điều này buộc công ty phải có tư cách pháp nhân Việc góp vốn bằng hiện vật không thể thực hiện được đối với các công ty không có tư cách pháp nhân Cần phải nói thêm rằng, công ty có tư cách pháp nhân cũng chỉ trở thành chủ sở hữu kể từ ngày đăng ký, ngày đó đánh dấu việc công

ty gia nhập giới chủ thể quyền Là chủ sở hữu, công ty phải chịu tất cả những bất trắc có thể xảy ra, chẳng hạn hiện vật góp vốn bị đánh cắp hay

bị hư hỏng do tai nạn thì công ty sẽ mất phần đóng góp này và người góp vốn không phải chịu trách nhiệm về việc đó Là chủ sở hữu, công ty có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản này và cũng không phải bảo đảm đối với người góp vốn về việc trả lại tài sản góp vốn này khi chấm dứt việc góp vốn Là chủ sở hữu, trong một số trường hợp, công ty phải gánh chịu các khoản nợ của những tài sản đóng góp Ví dụ: Khi vật được sử dụng để góp vốn là một cửa hiệu, người góp vốn chuyển nhượng quyền sở hữu cửa hiệu cùng toàn bộ các khoản nợ cho công ty Khi đồng ý nhận góp vốn, công ty phải đứng ra trang trải mọi khoản nợ, các nghĩa vụ dân sự có liên quan đến quá trình khai thác cửa hiệu, phải thanh toán những khoản nợ do việc trước đó người góp vốn đã mua hàng hóa để bán tại cửa hàng; phải thực hiện các nghĩa vụ dân sự trong việc bảo hành đối với những mặt hàng mà công ty đã bán ra cho khách hàng

và có trách nhiệm bảo hành Như vậy, hành vi này giống như một kiểu góp vốn phức hợp, vừa là bán vì phải trả các khoản nợ, vừa là góp vốn

xét theo các phương diện còn lại Trong khoa học pháp lý, hình thức góp vốn này còn được gọi là hành vi góp vốn có đền bù Tất nhiên theo cách góp vốn này, người góp vốn chỉ được hưởng quyền lợi tương đương với giá trị còn lại, sau khi đã khấu trừ những khoản nợ, những nghĩa vụ dân

sự đã được người nhận góp vốn chi trả thay Đối với người góp vốn thì mức độ hưởng quyền lợi tùy thuộc vào giá trị tài sản mà họ đã đưa vào cho công ty sử dụng Vấn đề đặt ra là phải xác định giá trị tài sản được đem góp vốn Lúc này, các bên cùng với chuyên gia đánh giá tài sản cùng nhau xác định giá trị của những tài sản đóng góp Điều nguy hiểm thường gặp ở đây là có thể xảy ra trường hợp đánh giá quá cao tài sản góp vốn Điều này dễ xảy ra bởi nguyên do, các thành viên công ty muốn tạo uy tín cho công ty của mình nên đã đánh giá cao hơn giá trị thực tế những tài sản mình đóng góp, điều này làm tăng giả tạo số vốn của công

ty và tăng thêm lòng tin của các ngân hàng và các nhà cung cấp nguyên vật liệu cho công ty Để tránh việc đánh giá sai giá trị tài sản vì mục đích nêu trên, luật pháp của nhiều nước đã đặt ra những nguyên tắc nhất định khi đánh giá

Ví dụ: Theo Bộ luật Dân sự của Pháp, việc đóng góp bằng hiện vật vào công ty vô danh cần phải có sự tham gia của một ủy viên kiểm tra góp vốn; việc đánh giá cao một cách gian lận những đóng góp bằng hiện vật có thể bị quy thành tội phạm để hạn chế các thành viên thổi phồng tài sản đóng góp Riêng đối với công ty trách nhiệm hữu hạn mà việc tham gia của ủy viên kiểm tra góp vốn không bắt buộc thì thì các thành viên công ty phải liên đới chịu trách nhiệm trong thời hạn năm năm trước người thứ ba về giá trị mà họ tự tính cho những hiện vật đóng góp

Một lần nữa, việc góp vốn ở đây lại được xem như là hành vi bán chác và người hùn vốn phải đảm bảo với công ty về tài sản mà mình

đóng góp như người bán phải đảm bảo hàng của mình đối với người mua Ở đây cần có sự bảo đảm mang tính chất loại trừ: Người góp vốn không được ngăn cản công ty hưởng dụng tài sản đã đóng góp và phải đảm bảo về những khuyết tật ở hiện vật mình đóng góp; nghĩa là người góp vốn phải chịu trách nhiệm về những khuyết tật trong hiện vật mình đóng góp vào công ty đã làm cho hiện vật không sử dụng được đúng với tác dụng của nó

Thứ hai, góp vốn bằng quyền hưởng dụng Nếu như người góp

vốn bằng quyền sở hữu có vai trò giống như người bán, thì người góp vốn bằng quyền hưởng dụng có vai trò tương tự người cho thuê tài sản Đây là hướng quy định khá phổ biến trong pháp luật của các quốc gia trên thế giới

Ví dụ: Bộ luật Dân sự của Pháp quy định rằng việc người góp vốn bằng quyền hưởng dụng phải đảm bảo trước công ty về tài sản góp vốn như người cho thuê tài sản Như vậy, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, người góp vốn bằng quyền hưởng dụng phải bảo dưỡng tài sản đóng góp luôn ở tình trạng có thể sử dụng được đúng mục đích như khi mới đóng góp và có nghĩa vụ tạo điều kiện thuận lợi cho công ty hưởng dụng tài sản này

Là chủ sở hữu của tài sản đóng góp, người góp vốn bằng quyền hưởng dụng một tòa nhà hay một con tàu phải chịu trách nhiệm về những bất trắc có thể xảy ra đối với tài sản đó, chẳng hạn nếu tài sản đó bị thất thoát thì việc góp vốn sẽ bị coi là vô hiệu và người góp vốn sẽ bị khai trừ nếu không có vốn đóng góp khác Tuy nhiên, cũng cần phải nói một cách chính xác là, khi vật đóng góp là vật có thể tiêu phí được - những tài sản thuộc loại không thể tư nhân hóa được - văn tự góp vốn chuyển giao cho

công ty sở hữu những tài sản đã đóng góp vào công ty, công ty có trách nhiệm và nghĩa vụ trả lại tài sản đó với số lượng, chất lượng và giá trị tương đương Như vậy, việc góp vốn bằng quyền hưởng dụng phần nào giống với góp vốn bằng quyền sở hữu, chừng nào mà công ty còn sử dụng tài sản đó Vậy là trong khi người góp vốn bằng quyền sở hữu, cho

dù có gắn bó bao nhiêu với tài sản mình đem góp vốn vào công ty, cũng không bao giờ được đảm bảo là sẽ được đụng chạm đến tài sản trước đây của mình, ngay cả ngày hoàn trả vốn đóng góp ban đầu thì người góp vốn bằng quyền hưởng dụng hẳn sẽ có ngày lại được hưởng dụng tài sản

mà mình đã góp quyền hưởng dụng cho công ty nhưng vẫn luôn là chủ

sở hữu Mặc dù có lợi như vậy nhưng trên thực tiễn việc góp vốn bằng quyền hưởng dụng cũng ít được thực hiện, tương tự việc góp vốn bằng quyền hưởng hoa lợi

Thứ ba, góp vốn bằng quyền hưởng hoa lợi Việc góp vốn bằng

quyền hưởng hoa lợi vừa có tính chất của hình thức góp vốn bằng quyền

sở hữu, vừa có tính chất của hình thức góp vốn bằng quyền hưởng dụng Cũng như đối với việc góp vốn bằng quyền sở hữu, ở đây là một quyền thực sự được chuyển nhượng, nhưng chỉ là quyền hưởng dụng những tài sản thuộc quyền sở hữu của người khác, giống như chính bản thân người chủ sở hữu, nhưng phải chịu trách nhiệm bảo quản tài sản đó Công ty nhận được một quyền thật sự và đến lượt mình, công ty lại trở thành người được hưởng quyền hoa lợi và công ty có thể sử dụng quyền đó tùy theo sở thích: nhượng lại, góp vốn, tạo một quyền hưởng hoa lợi trên số hoa lợi này Việc này hoàn toàn khác với góp vốn bằng quyền hưởng dụng vì nó không cho phép công ty có thể thực hiện những hành vi tương tự; nó xa lạ với hình thức góp vốn bằng quyền hưởng dụng bao

nhiêu thì cũng xa lạ với hình thức góp vốn bằng khả năng bấy nhiêu

1.1.2.3.Hình thức góp vốn bằng khả năng

Góp vốn bằng khả năng là việc người góp vốn đóng góp vào công

ty một hoạt động, một tài năng, một kinh nghiệm hay tín nhiệm nào đó

Ví dụ như người nữ chiêu đãi viên cung cấp những hiểu biết của mình, vận động viên điền kinh nhà nghề cho mượn danh nghĩa của mình… Tất

cả những người này, bằng cách riêng của mỗi người đã thực hiện một hành vi góp vốn bằng khả năng Hợp đồng lao động cũng có những điểm tương đồng với hình thức góp vốn này và trên thực tế, đôi khi người ta lưỡng lự, không biết nên gọi người góp vốn bằng khả năng là người làm công ăn lương hay thành viên của công ty Tuy nhiên, nhờ vào việc khám phá ra những đặc tính khác nữa của hợp đồng công ty, như sự tham gia vào kết quả cuối cùng và nguyện vọng vào công ty nên sự do

dự trên cũng không còn nữa Đó không phải là khó khăn duy nhất nảy sinh từ sự góp vốn kiểu này mà còn nhiều khó khăn khác, đặc biệt là những vấn đề về tính chất hợp pháp của hình thức góp vốn và vấn đề vai trò người góp vốn trong công ty

Khi góp vốn bằng khả năng, người góp vốn có các quyền lợi và nghĩa vụ nhất định Các quyền lợi là chung cho tất cả những đóng góp,

đó là được hưởng các quyền lợi của công ty, tuy vậy cũng có phần đóng góp và được hưởng phần chia lợi tức và tài sản; và có nghĩa vụ đóng góp khi thua lỗ Số phận dành cho mỗi hội viên được quy định tùy theo giá trị vốn đóng góp, giá trị này được xác định theo điều lệ, nếu không sẽ được coi là tương đương với giá trị phần vốn đóng góp nhỏ nhất Đó là tính chất đặc biệt của hình thức góp vốn này, vậy là việc góp vốn bằng khả năng cũng được nhận phần dành cho hội viên; trường hợp người góp vốn qua đời, hoặc tài năng đã cạn, không còn đóng góp được nữa, thì số

Còn về nghĩa vụ, người góp vốn bằng khả năng phải nộp cho công ty những khoản tiền thu được bằng hoạt động mà anh ta đã góp vào công ty Tất nhiên, không phải đòi hỏi độc quyền, nhưng cũng không được sử dụng khả năng đã đóng góp Phục vụ cho nhiều công ty cùng một lúc Nguyên tắc này chỉ liên quan đến khả năng đã đóng góp như Pothier đã viết: Nếu hai người thợ đóng giầy của mình trong một thời gian nào đó, thì mỗi hội viên này đều phải tính toán với công ty toàn bộ những thu nhập đã kiếm được từ công nghệ đóng giầy Nhưng nếu một trong hai người này có tài dạy chim hót, ông ta sẽ không phải tính toán với công ty những thu nhập bằng việc dạy chim hót trong khi làm việc đóng giầy

1.2 KHÁI NIỆM, BẢN CHẤT VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA QUYỀN SỬ

1.2.1 Khái niệm, bản chất của quyền sử dụng đất:

Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản Theo điều 181 Bộ luật Dân sự năm 2005, quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự

Thông thường quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Chủ sở hữu có thể là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản [34, Điều 164] Nguyên tắc thực hiện quyền sở hữu là chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác

Xuất phát từ vị trí, vai trò rất quan trọng của đất đai trong đời sống chính trị - kinh tế - xã hội nên đất đai được xác lập một cơ chế quản

lý đặc biệt Theo đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất thực hiện quản lý đất đai trên phạm vi cả nước Các tổ chức, cá nhân và các chủ thể khác không có quyền sở hữu

về đất đai nhưng được Nhà nước giao quyền sử dụng đất và thực hiện một số quyền năng nhất định đối với đất được quyền sử dụng Tức là đối với đất đai, tổ chức, cá nhân và các chủ thể khác không có quyền sở hữu

mà chỉ có quyền sử dụng và hưởng lợi ích từ việc sử dụng đất thông qua việc thực hiện một số quyền năng Xét về hình thức, việc thực hiện các quyền năng thuộc nội dung của quyền sử dụng, đôi khi khiến người ta lầm tưởng là thực hiện quyền của chủ sở hữu Ví dụ: các quyền chuyển quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất không phải là thực hiện chuyển quyền sử hữu đất mà chỉ là chuyển quyền sử dụng và đất đó vẫn thuộc về nhân dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu

Theo luật dân sự thì quyền sử dụng là khả năng pháp lý được thực hiện những hành vi nhất định để sử dụng, khai thác những mặt có ích của đối tượng sử dụng Đây là quyền năng quan trọng của quyền sở hữu, việc khai thác lợi ích vật chất của đối tượng sử dụng chính là mục đích của chủ sở hữu Vì đất là khách thể đặc biệt nên quyền sử dụng đất cũng có những điểm khác biệt so với các loại tài sản thông thường Nhà nước có thể sử dụng đất đai ở bất cứ đâu trên lãnh thổ quốc gia Nhà nước thường không trực tiếp sử dụng mà giao cho các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng Mặc dù đây là một thành phần của quyền sở hữu, nhưng nó là một quyền năng độc lập, nó chỉ có thể thu hồi theo một

chức, cá nhân này, họ hoạt động đương nhiên như một chủ thể kinh tế độc lập, Nhà nước cho phép họ kinh doanh trong một chừng mực nhất định, vì vậy, về mặt pháp lý, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân là chủ thể sử dụng đất

Sẽ rất sai lầm nếu quan niệm rằng: Nhà nước giao đất cho cho người sử dụng để khai thác là Nhà nước đã mất quyền sử dụng Quyền

sử dụng của người sử dụng đất hoàn toàn phụ thuộc vào Nhà nước Nhà nước có thể tước quyền sử dụng đất của người này để chuyển cho người khác theo trình tự luật định

Nếu nhìn nhận cả nội dung kinh tế và pháp lý, chúng ta sẽ thấy quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân rất khác nhau Nói đến quyền sử dụng đất với tư cách là một quyền năng của quyền sở hữu, là nói đến đất đai trên phạm

vi lãnh thổ Nhà nước, ,với tư cách đại diện chủ sở hữu quy định về mặt chủ trương, chính sách, định hướng để làm cho hàng triệu người sử dụng đúng theo yêu cầu Nhà nước Còn quyền sử dụng của tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ phát sinh trên những mảnh đất riêng biệt mà thôi Vấn đề này, trong quan niệm mới về quan hệ sở hữu đất đai về mối quan

hệ giữa Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đất đai với người chủ sử dụng cụ thể là tổ chức, cá nhân và hộ gia đình cần được phân tích một cách đầy đủ Trên cơ sở đó sẽ xóa bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ ruộng đất

Từ khi Nhà nước ta ban hành Luật Đất đai đầu tiên (năm 1986) cho đến nay đã có các Luật Đất đai năm 1993, năm 2003 và các Nghị định hướng dẫn thi hành, quyền của người sử dụng đất ngày càng được

mở rộng hơn Cho đến nay, theo Luật Đất đai năm 2003 (điều 106),

người sử dụng đất có các q uyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Theo nguyên tắc luật dân sự, các quyền đó thuộc chủ sở hữu Vì vậy sẽ có quan điểm cho rằng, phải chăng quyền sở hữu và quyền sử dụng đã đồng nhất với nhau, liệu có còn sự khác nhau giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai nữa không?

Sự thực không phải như vậy, nếu chỉ coi việc người sử dụng hưởng trọn vẹn mười quyền nói trên trong khuôn khổ của pháp luật mà đồng nhất giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với đất đai thì còn nhiều vấn đề phải bàn thêm

Thứ nhất, chủ thể của các quyền này hoàn toàn khác nhau Chủ

thể của quyền sở hữu là nhân dân do Nhà nước làm đại diện Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, không trực tiếp sử dụng đất đai, còn

tổ chức, hộ gia đình và cá nhân là chủ sử dụng cụ thể đối với đất đai nhưng họ không phải là chủ sở hữu

Thứ hai, quyền sở hữu là một quyền nguyên thủy, nó luôn là

chứng cứ ban đầu và là một quyền năng độc lập Trong khi đó, quyền sử dụng đất phát sinh từ quyền sở hữu, là một bộ phận của quyền sở hữu và chỉ là quyền năng độc lập tương đối, có nội dung hạn chế hơn nhiều sơ với quyền sở hữu

Đối với người sử dụng đất, các quyền và nghĩa vụ của họ phát sinh sau khi Nhà nước giao đất cho họ sử dụng Người sử dụng không thể là một bên thỏa thuận với Nhà nước về các quyền và nghĩa vụ của mình, mà phải tuân thủ các quy định của pháp luật

Các quyền mà Nhà nước quy định cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được thực hiện luôn nằm trong một giới hạn nhất định Ví dụ: được

chuyển nhượng trong trường hợp nào, được góp vốn trong trường hợp nào, phải sử dụng đất đúng mục đích và trong thời hạn sử dụng đất

Cho nên quyền sở hữu và quyền sử dụng khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, khác nhau về chủ thể thực hiện các quyền năng Dù quyền sử dụng có được mở rộng đến đâu thì cũng không bao giờ có sự đồng nhất giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng Quyền sở hữu vẫn là quyền quyết định, mọi chính sách về đất đai phải xuất phát từ sự phán quyết của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai

Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự hiện hành không định nghĩa quyền sử dụng đất nhưng đã quy định về quyền của người không phải là chủ sở hữu Theo đó, người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình theo thỏa thuận với chủ sở hữu tài sản đó hoặc theo quy định của pháp luật và các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản bao gồm: quyền sử dụng đất, quyền sử dụng bất động sản liền kề

và các quyền khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật

Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản nên chủ sử dụng đất là chủ tài sản (tất nhiên là phải hiểu theo khía cạnh tài sản là quyền sử dụng đất chứ không phải là mảnh đất), có các quyền đối với tài sản của mình Theo Luật Đất đai, người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Qua sự phân tích như trên, chúng ta có thể hiểu khái niệm quyền

sử dụng đất như sau:

Quyền sử dụng đất là quyền của tổ chức, cá nhân và các chủ thể khác theo quy định của pháp luật được sử dụng, khai thác và hưởng lợi

ích từ việc khai thác đối với những diện tích đất nhất định theo quy định của pháp luật

1.2.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất:

Quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau đây

Thứ nhất, chủ thể của quyền sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia

đình và cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Nhà nước thực hiện quyền đai diện chủ sở hữu và quyền quản lý thông qua việc quy định cho các chủ thể nêu trên được quyền sử dụng đối với các diện tích đất, thửa đất nhất định Do đó, thông thường Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà quy định cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được khai thác, hưởng hoa lợi từ việc sử dụng đất Theo điều 9 Luật Đất đai năm 2003, người sử dụng đất bao gồm các đối tượng cụ thể như sau:

* Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân

và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là

tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

* Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất;

*Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân

cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất;

*Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;

* Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài

có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

* Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

Thứ hai, khách thể của quyền sử dụng đất là quyền sử dụng của

các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân đối với các thửa đất cụ thể

Thứ ba, chủ thể sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ chung và

các quyền và nghĩa vụ riêng tùy thuộc vào chủ thể sử dụng đất là tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài Theo Luật Đất đai năm 2003, cụ thể như sau:

Về quyền chung của người sử dụng đất, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo

hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền

sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật

về đất đai; được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; được quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; được quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật

Về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây: Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; tuân theo các quy định của pháp luật

về việc tìm thấy vật trong lòng đất; giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất

Ngoài ra, theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, tùy thuộc vào từng loại đất, từng loại chủ thể sử dụng đất mà người sở dụng đất có các quyền và nghĩa vụ cụ thể theo quy định của pháp luật Ví dụ như trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trong nước quyền chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đất nhưng nếu là người nước ngoài thì không được thực hiện quyền này,

1.3 KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT

1.3.1 Khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Qua các tài liệu nghiên cứu và các quy phạm pháp luật hiện hành, cho thấy cho đến nay chưa có một định nghĩa chính thức về góp vốn bằng quyền sử dụng đất Qua phân tích khái niệm, bản chất và đặc điểm của góp vốn nói chung cũng như khái niệm, bản chất và đặc điểm của quyền sử dụng đất, chúng ta có thể hiểu khái niệm góp vốn bằng quyền

sử dụng đất như sau:

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng tài sản là quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình và các chủ thể khác theo quy định của pháp luật

1.3.2 Đặc điểm của góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Với cách hiểu (khái niệm) nêu trên, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khác về bản chất với góp vốn bằng tài sản khác Điều đó xuất phát từ quan điểm coi quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, gắn liền với

đất đai Trong khi đó, đất đai được xác định là bất động sản, là loại tài sản có giá trị lớn, cố định về vị trí, không thể di dời được và có tính bền vững Vì vậy quyền sử dụng đất nói chung, trong việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng cũng có những nét đặc thù nhất định

Thứ nhất, đối tượng của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là

quyền sử dụng đất mà không phải là đất đai Quyền sử dụng đất mới là tài sản của chủ sử dụng đất Sau khi chủ thể có quyền sử dụng đất đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp thì quyền sử dụng đất đã trở thành tài sản của doanh nghiệp nên doanh nghiệp có quyền sử dụng đối với diện tích đất mà người góp vốn có quyền sử dụng trong thời hạn góp vốn So sánh với góp vốn bằng tài sản thông thường, ở đây có sự khác biệt đáng kể Nếu góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đối tượng là quyền sử dụng đất, thì góp vốn bằng tài sản thông thường khác lại có đối tượng góp vốn là các tài sản cụ thể như một tòa nhà hay một con tàu, một cửa hiệu

Thứ hai, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không làm thay

đổi hình thức sở hữu đối với diện tích đất được cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đã đem góp vốn vào doanh nghiệp Điều này bắt nguồn từ quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, các cá nhân, tổ chức được giao đất, cho thuê, cộng nhận quyền sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đối với diện tích đất đó Đây là điểm khác biệt cơ bản giữa góp vốn bằng quyền sử dụng đất so với góp vốn bằng các tài sản khác vì thông thường, tài sản được góp vốn để tiến hành sản xuất, kinh doanh là tài sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân, tổ chức góp vốn Người có tài sản góp vốn có đầy đủ ba quyền sử hữu, quyền sử dung và quyền định đoạt tài sản (tất nhiên là trước khi góp vốn)

Thứ ba, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện

trong thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất Nếu hết thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất thì việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị chấm dứt Công

ty đang sử dụng diện tích đất mà trước đó cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất, phải trả lại đất cho Nhà nước hoặc tiến hành thủ tục để được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Nếu hết thời hạn góp vốn mà thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất chưa hết thì

cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất có quyền lấy lại diện tích đất mà trước đó đã góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào công ty Với đặc điểm này cũng cho phép chúng ta phân biệt được với các hình thức góp vốn khác Ví như góp vốn bằng tiền thì đương nhiên kể từ thời điểm góp vốn, tiền đó thuộc về bên nhận góp vốn để sử dụng vào hoạt động sản xuất kinh doanh và không thể trả lại cho người đã góp khi doanh nghiệp ngừng hoạt động hoặc sau một thời hạn nhất định

Thứ tư, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện do pháp luật quy định, như: điều kiện về định giá, sử dụng đất đúng mục đích; điều kiện về thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất… trong đó, có một điều kiện quan trọng là việc góp vốn bằng quyền

sử dụng đất chỉ được thực hiện khi cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Sau khi được các cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất góp vốn, công ty có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ các quy định về sử dụng đất đai

Như vậy, chúng ta có thể thấy, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng có những điểm chung giống góp vốn bằng tài sản thông thường vì xét về bản chất và theo quy định của Luât dân sự, quyền sử dụng đất là một quyền tài sản Tuy vậy, do quyền sử dụng đất có những đặc trưng

nhất định nên góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng có những đặc điểm riêng khác với góp vốn bằng các tài sản thông thường khác

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VIỆT NAM

2.1 SƠ LƯỢC PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THỜI KỲ TRƯỚC NĂM 2004

2.1.1 Giai đoạn trước năm 1945

Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những hành vi kinh doanh thuộc thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng Do đó pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất

ra đời và phát triển cùng với thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng Giai đoạn trước năm 1945, thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, ở nước ta chưa hình thành Quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai không bình đẳng diễn ra giữa một bên áp bức, bóc lột và một bên bị áp bức, bị bóc lột Do đó, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa được ghi nhận về mặt chính sách, pháp luật và cũng chưa được thực hiện trên thực tế

2.1.2 Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1979

Trong giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1979, thị trường bất động

sản bắt đầu hình thành được đánh dấu bởi bản Hiến pháp năm 1946 (Điều 12) và Hiến pháp năm 1959 (Điều 11), ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản (trong đó có cả đất đai) Tuy nhiên, do ảnh hưởng của chiến tranh (1946 - 1954) và quy định về hình thức sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể đối với đất đai (1960 - 1980) nên thị trường bất động sản đã không có cơ hội phát triển Mặc dù vậy, vấn đề góp vốn bằng quyền sử

dụng đất đã được ghi nhận lần đầu tiên tại “Điều lệ đầu tư nước ngoài ở nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam“ ban hành kèm theo Nghị định

số 115/CP ngày 18/4/1977 của Chính phủ Điều lệ không có điều khoản riêng quy định việc góp vốn của bên Việt Nam cho các hình thức đầu tư nói chung, mà chỉ có quy định việc góp vốn của Bên Việt nam cho hình thức xí

nghiệp hoặc công ty hỗn hợp, cụ thể như sau: “ Vốn do bên Việt Nam góp

chủ yếu gồm đất đai, công trình xây dựng, máy móc, dụng cụ, vật liệu xây dựng và các chi phí bằng tiền Việt Nam.” (Điều 7 Khoản 3 đoạn 2), còn

phần góp vốn của hình thức hợp tác sản xuất chia sản phẩm thì chưa quy định

2.1.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992

Trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992, pháp luật về thị

trường bất động sản nói chung, về góp vốn bằng quyền sử dụng đất nói riêng đã bước đầu được hình thành

Trong những năm đầu của năm 1980, sản xuất nông nghiệp thiếu sức sống, đất nước ta thiếu lương thực, nhiều gia đình ở khu vực nông thôn rơi vào tình trạng "đứt bữa" Trước tình hình đó, Đảng và Nhà nước

ta đã quyết định thực hiện chương trình đổi mới vào năm 1986 Điểm đột phá được Đảng ta lựa chọn là điều chỉnh lại mô hình sản xuất tập thể trên

cơ sở hợp tác xã nông nghiệp bậc cao sang mô hình sản xuất hộ gia đình trên cơ sở giao đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng ổn định lâu dài Quyết định chiến lực này đã làm cho chúng ta tự đảm bảo an ninh lương thực quốc gia sau hai năm đổi mới Tiếp đó, nước ta đã trở thành nước xuất khẩu gạo đứng thứ ba trên thế giới sau bốn năm đổi mới Năm 1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên của nước ta với mục tiêu thể chế hóa việc giao đất nông nghiệp cho

đất đai nước ta Luật Đất đai năm 1987 chưa thể hiện yếu tố của thị trường quyền sử dụng đất vì khi xây dựng Luật này cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa của nước ta chưa được xác định

Đến Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987, quy định bên Việt Nam được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, một quy định rất mới, cụ thể chỉ có Việt Nam mới có hình thức góp vốn như vậy Đây là một sáng tạo rất phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh đất nước ta

Luật Đất đai năm 1987 được thông qua cùng ngày với Luật Đầu

tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 (ngày 29 tháng 12 năm 1986) có hiệu lực kể từ ngày 08 tháng 01 năm 1988 không quy định người sử dụng đất có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng cũng không quy định cấm không được góp vốn bằng quyền sử dụng đất Tại Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 quy định: "Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao

mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai" [27] Nhưng không thấy quy định cấm góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam trước thời điểm sửa luật năm 1992 cho phép bên Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh góp vốn pháp định bằng quyền sử dụng đất (Điều 7 khoản 2 mục 4) Quy định như vậy dễ dấn tới tràn lan, phá vỡ quy hoạch và ưu tiên không đúng đối tượng Nhằm tránh những sự lỏng lẻo trong việc sử dụng đất, quản lý chặt chẽ và đảm bảo sử dụng hiệu quả của việc dùng quyền sử dụng đất

để góp vốn liên doanh Luật Đầu tư nước ngoài sửa đổi năm 1992 đã sửa đổi, bổ sung mục 4 khoản 2 Điều 7 cho phép bên Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh góp vốn pháp định bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ Trên cơ sở đó, Chính phủ quy định khung giá

đồng thời quy định trường hợp bên Việt Nam dùng tiền thuê đất của Nhà nước để góp vốn thì cần làm thủ tục nhận nợ và hoàn trả vốn ngân sách Nhà nước

2.1.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003

Trong giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003, thực hiện Nghị

quyết Đại hội Đảng toàn quốc khóa VII, cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa được xác lập trong nhiều văn bản quy phạm pháp luật, như: Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 1993

Luật Đất đai năm 1993 đã tập trung chủ yếu vào điều chỉnh quan

hệ đất đai nhằm kiến tạo nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp dựa với hai nội dung quan trọng:

Một là, Nhà nước trao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất sản

xuất nông nghiệp, đất ở năm quyền năng (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp);

Hai là, việc xác định giá đất theo khung giá do Nhà nước quy

định Luật Đất đai năm 1993, đã quy định người sử dụng đất "có quyền góp đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật phù hợp với mục đích khi giao đất"

Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15-10-1993, nhưng không có văn bản hướng dẫn thi hành nên năm quyền năng của hộ gia đình, cá nhân đối với đất đai cũng không thể được hiện thực hóa trong đời sống xã hội Thị trường quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đã có thể chế nhưng cuộc sống chưa được tiếp nhận Mặt khác, Luật Đất đai năm 1993 chưa đề cập cơ chế tham gia thị trường quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế Để đáp ứng yêu cầu

hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam Sau đó, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về chế độ quản lý, sử dụng đất phi nông nghiệp và cụ thể hóa về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất Qua các quy định trong những văn bản này, có thể thấy thị trường quyền sử dụng đất mới chỉ được xác lập như một yếu

tố gắn với thị trường các tài sản đã đầu tư trên đất thuê của Nhà nước Báo cáo chính trị Đại hội Đảng toàn quốc khóa VIII đã quyết định chủ trương đổi mới chính sách đất đai và thị trường bất động sản với nội dung là:

Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hóa, không cho phép mua bán đất đai Thực hiện đúng Luật Đất đai; bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai Trong việc giao quyền sử dụng đất hay cho thuê đất phải xác định đúng giá các loại đất để sử dụng đất có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, đảm bảo lợi ích toàn dân Khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất [14]

Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất năm 1994 (điều 4) quy định, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội, doanh nghiệp quốc phòng, an ninh, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, tổ chức kinh tế tập thể được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức,

cá nhân trong nước, với tổ chức, cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, mở rộng công nghệ chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ Doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội, doanh nghiệp quốc phòng, an ninh, trong thời hạn thuê đất có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của Chính phủ

Luật Doanh nghiệp năm 1995 chưa quy định về vấn đề liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Pháp lệnh Sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền

và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất (ngày 27-8-1996) quy định tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất phải trả tiền sử dụng đất gồm: Tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích xây dựng nhà ở để bán cho công dân Việt Nam hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó thì được góp vốn bằng quyền giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước

Năm 1998, Quốc hội đã thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với

hộ gia đình, cá nhân; bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định hộ gia đình, cá nhân thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời

tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước theo quy định của pháp luật Luật này cũng quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được góp vốn bằng giá trị quyền

sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, mở rộng công nghệ chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền với đất đó để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật Đối với doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất hàng năm có quyền góp vốn bằng gía trị quyền sử dụng đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của Chính phủ Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất năm năm thì có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê trong thời hạn thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật Tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc đã được Nhà nước giao đất có thu tiền mà tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của

pháp luật Trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thời hạn sử dụng đất được tính theo thời hạn của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng không quá 50 năm

Để triển khai thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 23-3-1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất Cụ thể như sau:

Một là, về điều kiện thực hiện việc góp vốn: Người sử dụng đất

khi thực hiện các quyền trong đó có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của mình phải có: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất trước đây hoặc Tổng cục Địa chính phát hành; người đang sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định sau đây thì làm thủ tục

để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thực hiện các quyền theo quy định của Nghị định này: quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai; Những giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời

kỳ của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất từ đó đến nay; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp; giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất ở mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh

chấp; giấy tờ về thừa kế nhà đất; tặng, cho nhà đất được Uỷ ban nhân dân

xã, phường, thị trấn xác nhận và đất đó không có tranh chấp; bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật; giấy tờ giao nhà tình nghĩa; giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra là đất đó không có tranh chấp và được Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn; đối với tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đó không

có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì được thực hiện các quyền được quy định tại Nghị định này, không phải lập hồ sơ thuê đất của Nhà nước; cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn đối với đất tại nông thôn là 15 ngày, đối với đất đô thị là 30 ngày

Hai là, về mục đích và thời hạn sử dụng đất khi thực hiện quyền

góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Sau khi thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đó đúng mục đích, đúng thời hạn được giao hoặc thuê

Ba là, điều kiện góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất:

* Đối với hộ gia đình, cá nhân:

Hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước khi có một trong các điều kiện sau đây: đất được Nhà nước giao; đất do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; đất được Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho

cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm

Hồ sơ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất gồm: tờ khai góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo Mẫu số 5a ban hành kèm theo Nghị định này; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sơ đồ thửa đất (trích lục bản

đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa); chứng từ nộp tiền thuê đất (bản sao

có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó)

Trình tự thực hiện việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: các bên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất nộp hồ sơ góp vốn tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất; trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận cho trường hợp được góp vốn vào Phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của Tờ khai góp vốn; nếu không được góp vốn thì trả lại hồ sơ

và thông báo cho đương sự biết lý do; sau khi có xác nhận được góp vốn của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn các bên góp vốn hoàn thiện các thủ tục đầu tư theo quy định của pháp luật; trường hợp có phát sinh pháp nhân mới sử dụng đất thì pháp nhân mới đó phải đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.; trường hợp không làm phát sinh pháp nhân mới sử dụng đất thì đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bên góp vốn Bên góp vốn phải đăng ký việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất đó

* Đối với tổ chức:

Điều kiện góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Tổ chức kinh tế

sử dụng đất được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước