Đánh giá công tác bồi thường thiệt hại và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại phường bạch đằng thành phố hạ long, tỉnh quảng ninh

Về năng lực, tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với người dân bị thu hồi đất ..... Chính vì vậy để bù đắp cho họ một phần thiệt thòi đó, những năm gần đây

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN TUÂN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI PHƯỜNG BẠCH ĐẰNG

THÀNH PHỐ HẠ LONG - TỈNH QUANG NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN TUÂN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI PHƯỜNG BẠCH ĐẰNG

THÀNH PHỐ HẠ LONG - TỈNH QUANG NINH

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đặng Văn Minh

CHỮ KÝ PHÒNG

QUẢN LÝ ĐÀO TẠO SĐH

CHỮ KÝ KHOA CHUYÊN MÔN

CHỮ KÝ GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

THÁI NGUYÊN - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công

bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Tuân

LỜI CÁM ƠN

Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp

đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo điều kiện thuận lợi

để tôi có thể hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Đặng Văn Minh – phó giám đốc Đại học Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, phòng đào tạo sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của UBND thành phố Hạ Long, cán bộ và nhân dân UBND phường Bạch Đằng, các ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này

Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó!

Tôi xin trân trọng cảm ơn !

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Tuân

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN 1

LỜI CÁM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU viii

DANH MỤC CÁC HÌNH ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích 2

3 Yêu cầu của đề tài 3

4 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU 4

1.1 Tổng quan về đất đai 4

1.1.1 Đất đai và vai trò của đất đai 4

1.1.2 Giá đất và vai trò của nó 6

1.2 Tổng quan về thu hồi đất 7

1.2.1 Khái niệm thu hồi đất 7

1.2.2 Sự cần thiết của thu hồi đất 8

1.2.3 Tác động của việc thu hồi đất đối với đời sông của người mất đất 9

1.3 Cơ sở lý luận về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất 11

1.3.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 11

1.3.2 Bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 13

1.3.3 Mục tiêu của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 13

1.3.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đói với người bị thu hồi đất 15

1.4 Tổng quan về GPMB tại Quảng Ninh trong các năm qua 16

1.4.1 Các văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 16

1.4.2 Kết quả thực hiện chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và TĐC 17

1.4.3 Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh 17

1.5 Kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với người dân bị thu hồi đất 19

1.5.1 Kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quốc tế 19

1.5.2 Kinh nghiệm của một số địa phương trong nước 23

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 29

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 29

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 29

2.2 Nội dung nghiên cứu 29

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Bạch Đằng, thành phố Hạ Long 29

2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn phường Bạch Đằng, thành phố Hạ Long 30

2.2.3 Tình hình thực hiện công tác bồi thường thiệt hại và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại tại phường Bạch Đằng Thành phố Hạ Long 30

2.2.4 Đánh giá kết quả công tác bồi thường thiệt hại và tái định cư tại hai dự án trên địa bàn phường Bạch Đằng, thành phố Hạ Long 30

2.2.5 Đánh giá tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại, tái định cư tới người dân bị thu hồi đất 30

2.2.6 Tồn tại và giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn phường Bạch Đằng - thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 30

2.3 Phương pháp nghiên cứu 31

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu nhập tài liệu 31

2.3.2 Phương pháp chuyên gia 31

2.3.3 Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu điều tra 31

2.3.4 Phương pháp kế thừa 32

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Bạch Đằng, thành phố Hạ Long 33

3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 33

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội 37

3.2 Thực trạng quản lý sử dụng đất trên địa bàn phường Bạch Đằng, thành phố Hạ Long 45

3.2.1 Thực trạng quản lý sử dụng đất trên địa bàn phường Bạch Đằng 45

3.2.2 Thực trạng sử dụng đất trên địa bàn phường Bạch Đằng 51

3.3 Thực trạng triển khai chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư trên địa bàn nghiên cứu 52

3.3.1 Các văn bản quy phạm do cơ quan Nhà nước ở Trung Ương ban hành 52

3.3.2 Các văn bản quy phạm pháp luật do Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh ban hành 53

3.3.3 Bộ máy thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 54

3.3.4 Khái quát quy mô thực hiện GPMB của 2 dự án 58

3.4 Đánh giá thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án 61

3.4.1 Đối tượng và điều kiện được bồi thường về đất 61

3.4.2 Giá đất tính bồi thường 64

3.4.3 Giá bồi thường thiệt hại hoa màu, vật kiến trúc 68

3.4.4 Chính sách tái định cư 72

3.5 Một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 74

3.5.1 Yếu tố từ cán bộ cơ quan chức năng 75

3.5.2 Yếu tố từ nhà đầu tư 76

3.5.3 Yếu tố từ người dân bị thu hồi đất 76

3.6 Tác động của việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại, tái định cư đến người bị thu hồi đất 77

3.6.1 Tác động tới kinh tế, việc làm 77

3.6.2 Tác động tới đời sống tinh thần, vật chất 80

3.7 Giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 82

3.7.1 Giải pháp về quản lý đất đai 82

3.7.2 Giải pháp hoàn thiện sửa đổi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 83

3.7.3 Về năng lực, tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với người dân bị thu hồi đất 84

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86

1 Kết luận 86

2 Đề nghị 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

PHỤ LỤC 91

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

UNESCO : United Nations Educational Scientific and Cultural Organization

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phường Bạch Đằng thành phố Hạ Long 51

Bảng 3.2: Quy mô của dự án I: GPMB Đường ô tô bao biển núi Bài Thơ và khu di tích núi Bài Thơ tại phường Bạch Đằng - Thành phố Hạ Long 59

Bảng 3.3: Dự án Đường bao biển Lán Bè - Cột đồng hồ đấu nối với tuyến đường bao biển núi Bài Thơ và mặt bằng công viên văn hóa Hạ Long phường Bạch Đằng, thành phố Hạ Long 60

Bảng 3.4: Tổng hợp số hộ được bồi thường và không được bồi thường tại 2 dự án 63

Bảng 3.5: Tổng hợp ý kiến về việc xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường 63

Bảng 3.6: Tổng hợp số tiền chi trả cho 2 dự án trên địa bàn phường 65

Bảng 3.7: Tổng hợp ý kiến về gía bồi thường đất của 2 dự án 67

Bảng 3.8: Tổng đơn giá bồi thường tài sản của 2 dự án 69

Bảng 3.9: Quan điểm của người có tài sản bị thu hồi trong việc xác định giá bồi thường tài sản trên đất tại 2 dự án 70

Bảng 3.10: Kết quả thực hiện giao đất tái định cư và số tiền các hộ trong “Dự án GPMB Đường ô tô bao biển núi Bài Thơ và khu di tích núi Bài Thơ tại phường Bạch Đằng - Thành phố Hạ Long” 73

Bảng 3.11: Đánh giá khu tái định cư của người dân 74

Bảng 3.12: Tổng hợp số nhân khẩu theo ngành và thu ngân sách qua các năm trong giai đoạn 2007 - 2013 78

Bảng 3.13: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất tại 2 dự án phường Bạch Đằng 80

Bảng 3.14: Tổng hợp tình hình y tế, an ninh, văn hóa của phường từ năm 2007 - 2013 81

Bảng 3.15: Ý kiến đánh gia của người dân sau khi thu hồi 82

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Vị trí địa lý của phường Bạch Đằng 33

Hình 3.2: Quy trình thực hiện công tác giải tỏa, đền bù và tái định cư 57

Hình 3.3: Ý kiến người dân về giá đất và tài sản 71

Hình 3.4: So sánh tỷ lệ sử dụng tiền bồi thường của 2 dự án 77

Hình 3.5: Thống kê ngân sách phường Bạch Đằng từ năm 2007 - 2013 79

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai có tầm quan trọng to lớn đối với người dân về phương diện nơi ở lẫn

tư liệu sản xuất Nước ta, Hiến pháp quy định đất thuộc sở hữu toàn dân và ủy quyền cho Nhà nước quản lý, Nhà nước giao cho dân cư sử dụng Từ khi chính thức giao cho dân, Nhà nước ta đã tuyên bố bảo hộ quyền sử dụng chính đáng đất của dân cư Tuy nhiên trong quá trình phát triển kinh tế nói chung, công nghiệp hóa, hiện đại hóa nói riêng, trên lãnh thổ nước ta đã, đang và sẽ có hàng ngàn dự án đầu

tư xây dựng chiếm đất ở và đất sản xuất của người dân Sự xuất hiện của các công trình này là tất yêu của sự phát triển tăng trưởng kinh tế và cải thiện điều kiện chung Nhưng người dân bị thu hồi đất xây dựng các công trình thì bị thiệt thòi và cuộc sống bị xáo trộn Chính vì vậy để bù đắp cho họ một phần thiệt thòi đó, những năm gần đây Nhà nước ta đã ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dành cho các hộ dân bị thu hồi đất nhằm giúp người dân bị thu hồi đất sớm ổn định trở lại với cuộc sống Tuy nhiên một bộ phận người dân bị thi hồi đất còn bức xúc

do tiền bồi thường không tương xứng với giá thị trường, chính sách bồi thường chưa hợp lý Thực tế đó đòi hỏi Nhà nước tiếp tục đổi mới chính sách bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư đối với người bị thu hồi

Trong thời gian qua Đảng và Nhà nước ta đã có nhiều cố gắng trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Tuy nhiên đất đai và công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đang là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, ảnh hưởng đến nhiều mặt của đời sống kinh tế - xã hội Đặc biệt những năm gần đây việc xây dựng cơ sở

hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh, đáp ứng yêu cầu CNH-HĐH đất nước với mục tiêu đưa nước ta trở thành một nước Công nghiệp vào năm 2020 Do đó, thực tế công tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và tái định cư vẫn còn nhiều vướng mắc và tồn tại gây nhiều bức xúc trong nhân dân Tình trạng tiến độ giải phóng mặt bằng chậm là rất phổ biến làm chậm tiến độ thực hiện của dự án

Công tác GPMB là nhiệm vụ hết sức khó khăn và phức tạp, bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án

Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng nhanh là một nửa của dự án” Bồi thường giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cư ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, đặc biệt với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, đến từng địa phương, cơ sở

Phường Bạch Đằng là một phường trung tâm của thành phố Hạ Long, vị trí địa lý trên đã tạo cho phường Bạch Đằng những điều kiện lý tưởng để thu hút đầu

tư, thực hiện phát triển kinh tế xã hội địa phương Trên phường có các dự án được đầu tư, để có được mặt bằng thực hiện dự án thì công tác giải phóng mặt bằng,thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án phát triển kinh tế trên địa bàn phường Bạch Đằng cũng có ý nghĩa quan trọng và những khó khăn bức xúc chung trong công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng của cả nước Đây là vấn đề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế

- chính trị - xã hội Vì vậy việc tìm kiếm cơ sở lý luận và giải pháp để nâng cao hiệu quả, hiệu lực và tác động xã hội tích cực của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là nhiệm vụ cấp thiết Với mong muốn góp một phần nhỏ bé vào vấn đề

nêu trên nên tôi chọn đề tài nghiên cứu là: “Đánh giá công tác bồi thường thiệt hại

và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại phường Bạch Đằng, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”

2 Mục đích

- Nghiên cứu thực trạng công tác bồi thường thiệt hại ở một số dự án khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn phường Bạch Đằng, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của người dân trên địa bàn phường

- Đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt công tác bồi thường Khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn phường Bạch Đằng thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

3 Yêu cầu của đề tài

- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng và các văn bản có liên quan đã được ban hành

- Các số liệu, tài liệu điều tra phản ánh đúng quá trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng qua một số dự án đã được thực hiện trên địa bàn nghiên cứu có độ tin cậy và chính xác Các số liệu điều tra thu thập phải được phân tích, đánh giá một cách khách quan khoa học

- Đề xuất các giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ và thực hiện tốt công tác bồi thường thiệt hại Khi nhà nước thu hồi đất, áp dụng với địa bàn nghiên cứu

4 Ý nghĩa của đề tài

* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

Việc nghiên cứu đề tài giúp tôi bổ sung những kiến thức chuyên ngành Quản

lý đất đai, đền bù GPMB, rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết một báo cáo khoa học, góp phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công tác sau này

* Ý nghĩa trong thực tiễn

- Đề tài nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống về hệ thống những chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hạ Long và đề xuất hướng hoàn thiện chính sách kèm theo các giải pháp thực hiện

- Góp phần hoàn thiện chính sách, phương thức đền bù thiệt hại của UBND Thành phố khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố

- Góp phần hạn chế, giải toả những bức xúc về khiếu kiện của người dân bị thiệt hại do phải giải toả mặt bằng, bàn giao đất để triển khai các dự án trên địa bàn

- Làm tài liệu cơ sở cho công tác quản lý ở địa phương

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ CẦN NGHIÊN CỨU

Đất đai về mặt địa lý mà nói thì là một vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất: có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán được, trong khu vực sinh - khí quyển theo chiều thẳng đứng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước và quần thể thực vật, động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại

và trong tương lai (Theo định nghĩa về đất đai của Brinkman và Smyth, 1973)

Một định nghĩa hoàn chỉnh chung như sau:

Đất đai là một diện tích khoang vẽ của bề mặt trái đất của trái đất, chưa đựng tất cả các đặc trưng của sinh - khí quyển ngay bên trên và bên dưới của lớp mặt này, bao gồm khí hậu gần mặt đất, đất và dạng địa hình, nước mặt (bao gồm những hồ cạn, sông, đầm trũng và đầm lầy), lớp trầm tích gần mặt và kết hợp với

dự trữ nước ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, mẫu hình định cư của con người

và những kết quả về tự nhiên những hoạt động của con người trong thời gian qua

và hiện tại (làm ruộng bậc thang, cấu trúc hệ thống trữ nước và thoát nước, đường

sản xuất khác bị hao mòn theo thời gian, sẽ bị vứt đi và bị thay thế bừng một tư liệu sản xuất khác tiến bộ hơn Còn đất đai thì được luân chuyển từ đời này sang đời khác Đất đai là địa bàn sinh sống của dân cư, là kho tàng bến cảng, là chỗ đứng của nhân dân trong nhà máy Nói chung đất đai là cơ sở vật chất để thực hiện mọi quá trình sản xuất, tất cả các thành phần kinh tế đều cần đến đất đai [21]

- Về mặt chính trị

Đất đai là nơi trú ngụ của cả một cộng đồng dân tộc Vì thế, để giữ gìn đất đai, bảo vệ lãnh thổ dân tộc ta phải trải qua lịch sử hàng nghìn năm chiến đấu kiên cường để bảo vệ lãnh thổ, độc lập dân tộc Trong đời sống chính trị của một đất nước, đất giữ vai trò cực kỳ quan trọng Là nguyên nhân cơ bản diễn ra các cuộc chiến tranh trong lịch sử [21]

Huỳnh Văn Chương (2011), đất đai là một tài nguyên thiên nhiên vô cũng quý giá mà tự nhiên đã ban tặng cho con người Đất là nền tảng của sự sống nói chung , loài người nói riêng Trải qua quá trình phát triển lâu dài, cũng với sự ra đời của Nhà nước, đất đai được đưa vào sử dụng với những pháp lý khác nhau, diều này phụ thuộc vào chế độ chính trị kinh tế của mỗi quốc gia [5]

Đối với môi trường đất là chỗ dựa cho tất cả hệ sinh thái, đất là một trong những yếu tố quan trọng để điều hòa nhiệt độ và điều hòa khí hậu bằng cách giữ nhiệt độ làm giảm sức nóng của mặt trời qua nhiều tầng đất của mình Đất còn là túi lọc chuyển nước bề mặt thành nước ngầm chứa vô khối nước tinh khiết Với đặc thù độc đáo mà không vật thể tự nhiên nào có được, đó là độ phì nhiêu, đất còn cung cấp toàn bộ dinh dưỡng cho cây trồng, vật nuôi giúp cho nó sinh sôi nảy

nở và phát triển Ở một vùng nhất định, kết cấu đất có thể được sử dụng làm nguyên liệu của một số ngành sản xuất phục vụ đời sống xã hội như: gạch, ngói,

đồ gấm, xi măng… [5]

Trong lịch sử hình thành và phát triển của Nhà nước, đất gắn liền với sự ra đời và tồn tại của một quốc gia là vấn đề lãnh thổ, vì lãnh thổ nó có ý nghĩa đới với việc tồn tại và duy trì một ranh giới quyền lực Nhà nước trong một cộng đồng dân

cư nhất định

1.1.2 Giá đất và vai trò của nó

1.1.2.1 Định nghĩa về giá đất

Điều 4 Luật đất đai 2003 giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định

Giá đất là phương tiện để thể hiện nội dung chủ yếu của các hệ chuyển quyền

sử dụng đất trong chuyển đồi, chuyện nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền

sử dụng đất

1.1.2.2 Vai trò của giá đất

Khoản 1 điều 54 Luật đất đai 2003 xác định giá đất là cơ sở để thu tiền nộp ngân nhà nước bao gồm:

- Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất [6]

- Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê

- Thuế sử dụng đất

- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai

- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai

- Phí và lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai

1.1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất

- Đặc tính tự nhiên: vị trí, kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất, địa hình, đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất, tình trạng môi trường, các tiện lợi

và nguy cơ rủi ro của tự nhiên [7], [22], [25]

- Đặc tính kinh tế: Khả năng mang lại thu nhập từ đất

- Đặc tính xã hội: Đặc tính nhân khẩu gia đình, tình hình chính trị an ninh xã hội, tình hình đầu cơ nhà đất, tiến trình đô thị hóa

- Các yếu tố pháp lý

1.2 Tổng quan về thu hồi đất

1.2.1 Khái niệm thu hồi đất

Cho tới nay về cơ bản mọi khoảnh đất có thể sử dụng vào phát triển kinh

tế (trừ phần mặt biển sở hữu chung) đã có chủ Theo cách hiểu thông dụng truyền thống, người chủ sử dụng đất có mọi quyền đối với đất thuốc sở hữu của mình, đặc biệt là quyền sử dụng, thu lợi và trao đổi Trong xã hội hiện đại, do đất vừa là tài sản, vừa là môi trường sống chung nên chủ sở hữu đất đã bị Nhà nước lấy bớt một số quyền với đất, ví dụ như quyền tùy ý sử dụng đất bị bó hẹp trong quy hoạch không gian chung, trong các quy định về bảo vệ môi trường Tuy bị thu bớt một số quyền, trong đó các quyền cơ bản là: Sử dụng phục vụ nhu cầu của mình, thu lợi trên đất, trao đổi với người khác với tư cách hàng hóa độc lập [11]

Ở các nước duy trì sở hữu tư nhân đối với đất đai, người chủ đất nắm toàn bộ các quyền về đất Khi đó, nếu Nhà nước hoặc cá nhân khác muốn sử dụng đất đó phải mua hoặc thuê lại Ở các nước này không có khái niệm Nhà nước thu hồi lại đất

Ở nước ta duy trì sở hữu toàn dân đối với đất đai, xuất hiện khái niệm giao và thu hồi đất Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm

1992 nêu rõ: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa,… đều thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” Như vậy, thu hồi đất là quyền lực của Nhà nước ta được quy định trong luật căn cứ vào vị thế đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai Thu hồi đất là việc các cơ quan nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của những cá nhân và tổ chức nào đó để giao cho các nhân hoặc tổ chức khác sử dụng hiệu quả hơn hoặc để Nhà nước sử dụng vào mục đích chung [14]

Thu hồi đất hiểu theo nghĩa này, khác với thu hồi đất của chủ cho thuê đất khi hết kỳ hạn thuê Thu hồi đất ở đây là hành vi lấy lại quyền sử dụng đất đã được giao của Nhà nước để sử dụng vào mục đích khác Người bị thu hồi đất không có vị thế giao kết hợp đông của người thuê, không có quyền từ chối chuyển giao quyền

sử dụng đất cho Nhà nước, thậm chí không có quyền thỏa thuận giá cả đền bù

Trong khi đó đối với người bị thu hòi đất, thường là nông dân, quyền sử dụng đất có

ý nghĩa quan trọng đối với họ, nhiều trường hợp là sống còn Do đó đi đôi với thu hồi đất, Nhà nước phải có chính sách hỗ trợ bồi thường và tái định cư đồi với người

bị thu hồi đất

1.2.2 Sự cần thiết của thu hồi đất

Các quan hệ về sở hữu và sử dụng đất đai luôn gắn chặt với lịch sử và chế độ chính trị của một nước Ở nước ta, sau khi Quốc hội ban hành luật đất đai năm

1993, hầu hết đất đai có thể sử dụng đã được giao cho các gia đình và các tổ chức khác nhau kèm theo việc quy định sử dụng cho từng loại đất Sau khi đất đã được giao hết, về cơ bản quyền sử dụng đất và mục đích sử dụng đất đã được định vị Tuy nhiên, trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, nhiều khoanh đất cần phải thay đổi mục đích sử dụng và có thể phải chuyển giao chủ sử dụng mới Chính vì thế có hoạt động thu hồi đất [11]

Điều 38, Luật Đất đai 2003 quy định Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

- Chuyển đất sang sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia Lợi ích công cộng, phát triển kinh tế

- Sử dụng đất không đúng mục đích, không hiệu quả Đất lấn chiếm đất được Nhà nước giao

- Đất không sử dụng

Tuy nhiên trong khóa luận quan tâm tới thu hồi đất đã được giao cho người dân sử dụng và còn trong thời hạn giao đất Lý do Nhà nước thu hồi loại đất này là: thay đổi quy hoạch, cần chuyển mục đích sử dụng, xây dựng các công trình công cộng, xây dựng cá khu đô thị và khu công nghiệp

Trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa ở nước ta, việc thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang làm đường, xây dựng các khu công nghiệp và khu đô thị hiện đại sẽ còn tiếp tục Đi đôi với quá trình thu hồi đất đó, số lượng người dân bị thu hồi đất sẽ tăng mà nếu không có chính sách hợp lý, bài bản, dài hạn thì nguy cơ bùng phát cá vụ khiếu nại, điểm nóng sẽ nhiều hơn

1.2.3 Tác động của việc thu hồi đất đối với đời sông của người mất đất

Đất đai vừa là tư liệu sản xuất, vừa là môi trường sông của người dân Do đó mất đất, đồng nghĩa với mất chỗ ở, mất nơi tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh Nói cách khác, việc thu hồi đất của Nhà nước đã ảnh hưởng bất lợi đến người dân bị mất đất trên các phương diện sau đây

đã trên 40 tuổi, đối với những người gắn với làng nghề truyền thống…, thì việc di dời là một biến cố nặng nề Nhiều người chưa được chuẩn bị sẵn cho việc di chuyển như vậy nên tương lai của họ sẽ khó khăn hơn Hơn nữa, khi chuyển nhà, các chi phí phát sinh do cần xây dựng lại nhà cửa, vườn tược, tạo dựng cơ sở hạ tầng sinh hoạt, dịch vụ chung khá lớn, nếu không có sự hỗ trợ bên ngoài, nhiều người dân mất đất không thể tự giải quyết được Đặc biệt khi di dời bất đắc dĩ chỗ

ở do bị thu hồi đất, nhiều người dân có tâm lý không thoải mái, tâm lý bị thua thiệt Nếu không có sự đả thông tư tưởng và một số hình thức bồi thường thích hợp, những người dân mất chỗ ở có thể bị kích động, phản ứng tiêu cực với chính sách thu hồi đất của Nhà nước [10]

- Mất tư liệu sản xuất

Đất bị thu hồi là đất nông nghiệp hay phi nông nghiệp đều là tư liệu sản xuất quan trọng của người sử dụng đất cũ Khi Nhà nước thu hồi có bồi thường bằng diện tích đất khác đi chăng nữa cũng làm cho người bị mất đất thu tiệt trên các phương diện: mất địa thế của địa điểm quen thuộc, mất một phần thành quả đầu tư vào đất Chính vì vậy, người sử dụng đất không muốn giao đất cho Nhà nước nếu không bồi thường xứng đáng [10]

Ngay cả khi Nhà nước bồi thường xứng đáng bừng tiền cho người có đất bị thu hồi thì họ cũng mất việc làm do không còn địa bàn Nếu Nhà nước bồi thường cho họ một diện tích đất ở nơi khác thì họ cũng mất chi phí xây dựng lại từ đấu hoạt động sản xuất kinh doanh có nhiều điểm bất lợi hơn trước

Sự mất mát, thu thiệt, tâm lý lo sợ tương lai không rõ ràng khiến nhiều người tìm mọi cách để không phải giao đất cho Nhà nước, từ vận động hành lang quy hoạch đến chây ì, phản đối tập thế… Muốn thu hồi đất hiệu quả Nhà nước phải có phương án giải quyết thỏa đáng các mâu thuẫn này

- Bức xúc vì phân chia lợi ích không công bằng

Do chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất thu hồi sẽ làm cho một số chủ thể kinh tế có lợi ích tăng lên (ví dụ như doanh nghiệp nhận đất xây dựng khu đô thị, người có đất hai bên đường mới làm…) đi đôi với thua thiệt trông thấy của người mất đất dẫn đến các xung đột lợi ích gay gắt Người mất đất sẽ càng cảm thấy mình bị đối xử bất công hơn khi hàng xóm của mình giàu lên không nhờ công sức của họ mà nhờ đất của mình bỏ ra làm đường, hoặc sẽ phẫn nộ khi giá bồi thường cho họ thấp hơn nhiều so với giá đất doanh nghiệp bán cho họ

Công tác tái định cư khó khăn làm cho người dân bị mất đất thu thiệt Do nhiều địa phương thiếu đất nông nghiệp để bồi thường thích đáng cho nông dân, nên nhiều nông dân, sau khi nhận tiền đền bù nhanh chóng tiêu hao Nơi ở mới nhiều khi không được xây dựng cơ sở hạ tầng hoàn thiện làm cho cuộc sống của

họ càng khó khăn hơn Chính vì thế, nhiều người dân mất đất, hoặc rơi vào nghèo khó, hoặc rơi vào tệ nạn xã hội, trở thành gánh nặng cho gia đình và xã hội

Ngoài ra, việc thu hồi đất không chỉ gây tác động bất lợi cho người mất đất mà còn tạo thêm sức ép cho Nhà nước về phương diện tài chính, quản lý và điều hành Chính vì thu hồi đất có nhiều tác động không mong muốn như vậy nên Nhà nước, một mặt phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hợp lý, dài hạn,

ổn định, nhằm hạn chế xáo trộn; mặt khác, phải xây dựng chính sách bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư đối với người dân bị mất đất một cách hợp lý [11]

1.3 Cơ sở lý luận về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

1.3.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Bồi thường và chính sách bồi thường: Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi

- Hỗ trợ: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị

thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới

- Tái định cư: Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại

về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó

- Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối cá công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trinh mới Quá trình giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia

và cả của xã hội [19]

Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với người dân bị thu hồi đất là một dạng chính sách công có nội dung liên quan đến nhiều lĩnh vực giáo ranh như đất đai, tài chính, an ninh, chính trị… Giống như các chính sách công khác, có nhiều quan điểm khác nhau về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư Một số người cho rằng quyền sử dụng đất là hàng hóa nên Nhà nước cần đối

xử với người có đất bị thu hồi như là bên bán quyền sử dụng đất Quan điểm này quá cực đoan, không phù hợp với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và chế độ quản lý theo mục đích sử dụng đất của Nhà nước ta Một số người khác cho rằng, đất đai thuộc quyền quản lý của Nhà nước, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo luật và chỉ bồi thường theo quy định của Nhà nước Quan điểm này quá cứng nhắc, không phù hợp với chủ trương cử dụng thị trường để điều tiết việc sử dụng đất có hiệu quả của nước ta [18]

Quan điểm trong khóa luận cho rằng về mặt lý luận, có thể coi chính sách nồi thường, hỗ trợ và tái định là một dạng chính sách đặc biệt của Nhà nước để thể hiện cách ứng xử vừa đại diện cho chủ sử dụng đất đai, vừa phản ánh thái độ của cơ quan được xã hội trao quyền quản lý về đất đai, vừa bao hàm nội dụng điều hòa lợi ích theo hướng đảm bảo quyền lợi chính đáng của các bên liên quan phục vụ mục tiêu hiệu quả kinh tế xã hội và công bằng, trong đó các cơ quan Nhà nước sử dụng nhiều công cụ tổ chức, tài chính, giá cả để đạt được các mục tiêu của mình Khi bàn về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải chú ý các phương diện sau:

- Về mặt quan điểm chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải kết hợp hợp lý cá yêu cầu quản lý hành chính với các yêu cầu của cơ chế quản lý thị trường trong xác định mức bồi thường và các thủ tục liên quan Ở đây nhấn mạnh hai yêu cầu: dân chủ và công bằng Yêu cầu dân chủ là khi xác định mức bồi thường, phương thức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải tham vấn ý kiến người mất đất và thể hiện được ý kiến, nguyện vọng của họ một cách hợp lý Yêu cầu công bằng là khi phân chia lợi ích, phải đảm bảo các bên được hưởng lợi ích phù hợp với đóng góp của họ Phần lợi ích thuộc xã hội phải sử dụng chung một cách công khai, minh bạch

- Về mặt chủ thể: Chế độ phân cấp cho các cơ quan nhà nước trong việc thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tổ chức tái định cư phải rõ ràng, trách nhiệm, quyền hạn, lợi ích tương xứng, có sự kết hợp và kiểm tra giám sát chặt ché nhằm hạn chế tối đa sự lạm quyền tư lợi

- Về mặt mục tiêu: Cần kết hợp hài hòa mục tiêu của người sử dụng đất, của

xã hội và người dân, trong đó ưu tiên cao nhất cho việc sử dụng đất có hiệu quả phục vụ đời sống người dân

- Về mặt công cụ và cơ chế tác động: Cần phối kết hợp hài hòa với nhau có tính đến các giới hạn về sử dụng đất, ngân sách nhà nước và năng lực tổ chức thực hiện của các chủ thể

Nói tóm lại, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là tổng thể các quan điểm, chủ trương, phương tiện và hành động của các cơ quan nhà nước trong lĩnh

vực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với những người dân có đất bị thu hồi nhằm đạt tới sự hài hòa, hợp lý về lợi ích, hiệu quả và phát triển bền vững [16]

1.3.2 Bản chất của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Phát triển công nghiệp và đô thị là một tiến trình tất yếu toàn thế giới Thu hồi đất nông nghiệp là cách thức thường được thực hiện để xây dựng khu công nghiệp và đô thị Quá trình thu hồi đất đai ra rất nhiều vấn đề kinh tế - xã hội cần được giải quyết kịp thời và thỏa đáng Để có thể hài hòa được lợi ích của xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia có cách làm riêng của mình [27]

Về mặt hành chính thì đây là một quá trình không tự nguyện, có tính cưỡng chế và vẫn đòi hỏi sự “hy sinh” Không chỉ là một sự đền bù ngang giá tuyệt đối

Từ những nhận thức trên có thể hiểu bản chất của công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong quá trình hiện nay không chỉ đơn thuần là

sự đền bù về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân phải di chuyển Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi cũ, nhưng chắc chắn phải tốt hơn nơi cũ về mọi mặt thì mới tạo điều kiện cho người dân sống và ổn định

1.3.3 Mục tiêu của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.3.3.1 Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở

Thông thường việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bảo đảm đáp ứng các yêu cầu:

- Tạo điều kiện để người bị mất đất có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn trước khi mất đất

- Điều tiết phần lợi ích gia tăng không do các cá nhân tạo ra về ngân sách nhà nước

- Tạo điều kiện để người sử dụng đất sau này hoàn thành mục tiêu đã được

xã hồi chấp thuận

- Bảo tồn quỹ đất và môi trường [26]

1.3.3.2 Khuyến khích người dân giao đất

Vì đất là điều kiện để xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng khu đô thị, là điều kiện để thực hiện các dự án kinh tế, xã hội, quốc phòng nên chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định phải hướng đến khuyến khích người dân tự nguyện giao đất

Trên thực tế, người dân không muốn giao đất vì việc mất đất ảnh hưởng xấu đến cuộc sống của họ Để họ tự nguyện và nhanh chóng giao đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định không những phải có mức bồi thường, hỗ trợ hợp lý phải

tổ chức tốt công việc tái định cư mà còn phải cung cấp cho người mất đất đầy đủ thông tin trung thực để họ tự quyết định

Ngoài ra chính sách nồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải được hoạch định

và thực hiện nhất quán, tránh các mâu thuẫn, xung đột trong quá trình triển khai

Nếu chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư không đáp ứng mục tiêu này, quá trình thu hồi đất sẽ nảy sinh rất nhiều khó khăn không đáng có như khiếu nại, chống đối, chây ì, chậm tiến độ giải phóng mặt bằng [28]

1.3.3.3 Ổn định cuộc sống, ổn định việc làm cho người dân bị mất đất

Việc thu hồi đất ở nước ta không hoàn toàn mang tính thị trường nên quan tâm đến cuộc sống của người dân bị mất đất là một mục tiêu quan trọng

Để ổn định cuộc sống cho người mất đất cần xây dựng khu tái định cư đồng

bộ, có cơ sở hạ tầng kinh tế, xã hội, văn hóa ít nhất không được thấp hơn địa điểm cũ, nhất là các dịch vụ thiết yếu như giao thông, điện, nước, y tế, giáo dục, hành chính,…

Ở nước ta, mục tiêu này thường khó hoàn thành do kinh phí của Nhà nước cấp eo hẹp và do tổ chức thiếu chặt ché Nếu khu tái định cư không được xây dựng tốt thì dân chúng sẽ bất mãn, hậu quả là họ không di dời

Để ổn định lâu dài cho người dân bị mất đất cần tạo điều kiện cho họ có việc làm thông qua các chương trình đào tạo, hỗ trợ đầu tư, lập nghiệp hoặc xúc tiến việc làm Trên thực tế việc làm của cơ quan tái định cư và người dân không trùng khớp,

do dịch vụ hỗ trợ không phù hợp với điều kiện của người dân [11]

1.3.3.4 Góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở, phát triển kinh tế - xã hội

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ nhà nước bố trí, sắp xếp các loại đất và nhà ở cho đối tượng sử dụng theo không gian và thời gian phù hợp với mục tiêu sử dụng đất hiệu quả và thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau khi đã được xây dựng có căn cứ khoa học và phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của đất nước là phương án sử dụng đất tốt nhất để Nhà nước và nhân dân thực hiện

Để chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cần chủ động hoạch định chính sách cụ thể cho các khu đất ở, các dự án xây dựng vùng, phát triển các ngành nghề khác nhau như nông nghiệp, công nghiệp, xây dựng dịch vụ hoặc là việc chuyển các loại đất khác nhau sang các mục đích sử dụng khác nhau để tạo điều kiện thuận lợi cho thực hiện Nói cách khác, trước khi mở rộng một con đường, xây dựng một khu đô thị mới hay xây dựng khu công nghiệp, xây dựng khu chung cư cao tầng, xây dựng hệ thống kết cấu

hạ tầng vv,… cần tuân thủ quy hoạch trong việc lựa chọn sử dụng các khu đất mới hoặc lấy các khu đất đang sử dụng vào một mục đích cụ thể nào đó để sử dụng cho các mục đích khác trên cơ sở đó xây dựng các định mức, phương thức bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư thích hợp Không nên xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư một cách túy tiện Khi tính tiền đền bù thiệt hại cho người sử dụng đất do bị thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, các cơ qua liên quan phải căn cứ vào quy hoạch để xem xét tính hợp lý của khu tái định cư cũng như để điều hòa lợi ích phát sinh theo quy hoạch [11]

1.3.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đói với người bị thu hồi đất

Sau đây một số các nhân tố ảnh hưởng tới việc bối thường, hỗ trợ và tái định

cư khi nhà nước thu hồi đất:

- Cơ sở pháp lý liên quan tới thu hồi đất

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng và phát triển nhà ở

- Hoạt động giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử đấy và quyền sở hữu nhà

- Nguồn vốn để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Chính sách định giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam

- Năng lực tổ chứ thực hiện của cơ quan thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.4 Tổng quan về GPMB tại Quảng Ninh trong các năm qua

1.4.1 Các văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách pháp luật bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Quyết định số 1122/2005/QĐ-UBND ngày 20/4/2005 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc;

- Quyết định số 4466/2005/QĐ-UBND ngày 01/12/2005 của UBND tỉnh Quảng Ninh;

- Quyết định số 4548/2007/QĐ-UBND ngày 06/12/2007 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc hỗ trợ tiền chênh lệch giá đất tái định cư Dự án đường ô tô ven biển núi Bài Thơ phía biển;

- Công văn số 08/UBND-QLĐĐ ngày 02/01/2008 của UBND tỉnh Quảng Ninh

về việc quy định chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề và tạo việc làm khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để GPMB thực hiện các dự án trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số 1476/2008/QĐ-UBND ngày 25/6/2008 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc phê duyệt bổ sung chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

để giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Hạ Long

- Quyết định số 2014/2008/QĐ-UBND ngày 25/6/2008 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc bổ sung chính sách để giải quyết vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn thành phố Hạ Long

- Công văn số 4073/UBND-QLĐĐ2 ngày 20/10/2008 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc áp dụng đơn giá và chính sách GPMB trên địa bàn thành phố Hạ Long

- Quyết định số 4166/2009/QĐ-UBND ngày 18/12/2009 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc;

- Quyết định số 499/2010/QĐ-UBND ngày 11/2/2010 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;

- Quyết định số 1748/2010/QĐ-UBND ngày 11/6/2010 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc sửa đổi, bổ sung Khoản 2, Điều 17 Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 499/2010/QĐ-UBND ngày 11/2/2010 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;

- Quyết định số 2878/2010/QĐ-UBND ngày 23/9/2010 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc phê duyệt chính sách hỗ trợ đối với một số loại đất năm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình lưới điện cao áp trên địa bàn tỉnh;

Ngoài ra, còn ban hành nhiều văn bản khác có liên quan đến chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.4.2 Kết quả thực hiện chính sách pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và TĐC

Việc thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các dự án trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh trong thời gian qua được thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà cấp có thẩm quyền và Chính phủ đã phê duyệt Quá trình thực hiện thu hồi đất, giao đất cho các dự án đều đảm bảo đúng quy định của Luật Đất đai, các Nghị định, Thông tư, văn bản hướng dẫn thi hành và đảm bảo thời gian quy định Trước khi thu hồi đất, các cấp huyện, xã đều thực hiện thông báo cho người dân bị thu hồi đất về lý do, kế hoạch thu hồi, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư theo quy định Việc xây dựng, thẩm định, xét duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đều đảm bảo công khai, dân chủ, đúng trình tự, thủ tục theo quy định

1.4.3 Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh

- Về cơ bản việc ban hành và thực hiện các chính sách về bồi thường thiệt

hại khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh đã thống nhất được cơ

chế đền bù cho tất cả các dự án đầu tư từ nguồn vốn ngân sách cũng như nguồn vốn khác Chính vì vậy các mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và

chủ dự án đã được giải quyết thỏa đáng Nhà nước giữ vai trò chủ sở hữu đất và thống nhất quản lý đất đai, đồng thời đảm bảo quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của người bị thu hồi đất và tạo điều kiện cho các chủ dự án có quỹ đất đầu tư cho sản xuất kinh doanh

- Việc bồi thường, hỗ trợ cho nhân dân hầu hết được trả bằng tiền, trong số tiền được bồi thường, hỗ trợ đó có người dân có đủ điều kiện để tạo lập nơi ở mới

có điều kiện sống tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ, song cũng có nhiều người do nhu cầu cuộc sống còn khó khăn, nhiều nhu cầu chi tiêu quan trọng hơn vì vậy họ không đủ tiền để tạo dựng nơi ở mới, phải sống tạm bợ với nhu cầu sống thấp

Trong thời từ năm 2004 đến năm 2010, trên địa bàn thành phố Hạ Long đã triển khai thực hiện GPMB cho 93 dự án đầu tư với tổng diện tích đất thu hồi là 246,88 ha Việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của thành phố

cơ bản thực hiện tốt công tác bồi thường GPMB, để các dự án đầu tư được triển khai thuận lợi, đúng tiến độ góp phần thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố, từng bước công nghiệp hoá, hiện đại hoá thành phố

Tuy nhiên, vẫn còn một số dự án mặc dù triển khai đã lâu nhưng đến nay vẫn chưa GPMB được để bàn giao thi công dự án do một bộ phận người dân không đồng tình với phương án bồi thường nên đã xảy ra tình trạng khiếu kiện kéo dài, đông người, vượt cấp mặc dù đã được chính quyền các cấp, các tổ chức đảng, đoàn thể từ tỉnh đến cơ sở nhiều lần giải quyết, vận động nhưng những hộ này vẫn đòi được bồi thường ở mức cao hơn, giá cao hơn, yêu cầu được tái định cư

Nguyên nhân chủ yếu là do phương án bồi thường GPMB thực hiện theo quy định của Nghị định 197 nhưng chưa được phê duyệt thì Nghị định 17/2006/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định 69/2009/NĐ-CP và các Thông tư hướng dẫn được ban hành và lại sửa đổi, bổ sung

Do đó, phải điều chỉnh lại phương án bồi thường GPMB chủ yếu về đối tượng được bồi thường và việc áp mức bồi thường Một số đối tượng lợi dụng việc này để kích động người dân đi khiếu kiện với lý do: các cơ quan Nhà nước cố tình làm sai chính sách, bớt xén tiền bồi thường của dân, khi dân khiếu kiện thì phải sửa lại phương án nhiều lần

Trên địa bàn thành phố tồn tại 2 loại giá bồi thường: bồi thường theo đơn giá của tỉnh và bồi thường theo giá tự thoả thuận giữa Nhà đầu tư và người dân cũng đã làm tăng bức xúc trong nhân dân;

Thành phố Hạ Long là vùng đất với diện tích đồi núi chiếm 70% diện tích đất liền, nên công tác tái định cư còn gặp nhiều khó khăn do quỹ đất hạn hẹp, vấn

đề giải quyết lao động việc làm và đời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất vẫn chưa được quan tâm đúng mức, nhất là chính sách hỗ trợ đối với hộ bị thu hồi đất

thuộc diện hộ nghèo.([33]-Báo cáo số 970/TNMT ngày 28/12/2011)

Nhận xét chung về tổng quan các vấn đề nghiên cứu:

- Bồi thường GPMB khi thu hồi đất hoặc trưng thu đất là vấn đề không thể tránh khỏi trong mọi giai đoạn phát triển của bất kỳ quốc giá nào

- Bồi thường GPMB là vấn đề nhạy cảm, phức tạp, việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB tác động sâu rộng tới mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội

- Một trong những vấn đề cơ bản để phát triển kinh tế - xã hội và môi trường bền vững là đảm bảo ổn định cuộc sống cho người dân bị thu hồi đất để phát triển công nghiệp và đô thị

1.5 Kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với người dân bị thu hồi đất

1.5.1 Kinh nghiệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quốc tế

1.5.1.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc, có thể nói, mục tiêu bao trùm lên chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư Nếu việc thu hồi đất là không thể tránh khỏi thì có sự chuẩn bị cẩn thận phương án đền bù, trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân, đảm bảo cho người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức sống so với trước khi bị thu hồi đất [8]

Pháp luật Trung Quốc quy định, khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất phải có trách nhiệm bồi thường cho người sử dụng đất trước Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: Tiền bồi thường đất, tiền trợ cấp về tái định cư,

tiền bồi thường hoa màu trên đất Cách tính tiền bồi thường và tiền trợ cấp tái định

cư căn cứ theo tổng giá trị sản lượng của đất những năm trước đây rồi nhân với hệ

số Tiền bồi thương cho hoa màu, cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá

cả hiện tại

Mức bồi thường cho giải tỏa mặt bằng được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người dân có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ Việc quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho các cục quản lý tài nguyên đất ở địa phương đảm nhiệm Tổ chức, cá nhân được quyền sử dụng thửa đất sẽ trả tiền thuê cho đơn vị giải tỏa mặt bằng

Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thương cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn Nhà ở của người dân ở thành phố, Nhà nước bồi thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường đất đai quyết định qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá Với người dân nông thôn, Nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất; tiền bồi thường về hoa màu, bồi thường tài sản tập thể [9]

Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là do đã làm tốt các việc sau đây:

Thứ nhất, đã xây dựng chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối với

các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định cư

Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh Chính

quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương trình bồi thường hỗ trợ tái định cư

Thứ ba, quyền sở hữu đất đai tập thể làm cho việc thực hiện bồi thường hỗ

trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở nông thôn Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát

triển đất đai mới hoặc mua của các hợp đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu

hạ tầng Chính quyền thôn, xã chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng

Bên cạnh những thành công như vậy, chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định

cư của Trung Quốc cũng bộc lộ những tồn tại nhất định mà chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ tái định cư chậm, thiếu đồng bộ, thực hiện việc giải phóng mặt bằng trước khi xây xong nhà tái định cư [8]

1.5.1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Singarpore

Ở Singarpore mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị đất đai của chủ sở hữu Các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý, chi phí mua vật tư thay thế, thuê sử dụng nhà mới…đều được tính toán cân đối trong mức đền bù Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy, Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá đất đai hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do Nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó Nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư Nhà nước không đáp ứng yêu cầu đền bù theo giá trị tương lai

Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị đất gia tăng do công trình công cộng đi ngang qua, Nhà nước sẽ điều tiết; ngược lại công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến thửa đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thể nhìn vào nhà…), Nhà nước sẽ tăng đền bù; công trình cắt manh mún thửa đất hiện hữu, chi phí để hoàn tất thủ tục cho thửa đất còn lại do Nhà nước đài thọ

Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức đền bù là: đòi được hưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù mới chịu đi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã có quyết định giải tỏa, trừ khi căn nhà quá tệ cần sơn sửa lại Trong vòng 2 năm công bố giải tỏa mà

cố ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi đền bù; đòi đền bù theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất đai); hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý

để đền bù; tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai bất hợp lý Ngoài ra, sự gia tăng đất trong vòng 7 năm do sự phát triển của cơ sở hạ tầng công cộng cũng được xem xét điều tiết [10]

Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hoàn tất việc di dời Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp

Ngoài ra, Nhà nước Singarpore còn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ đất phải di dời Trong quá trình đền bù, chủ đất có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện Nếu chủ đất vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm

Ở Singarpore không có trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất đai cho nhà đầu tư để xây dựng các khu dân cư như ở Việt Nam Lý do là thời gian sử dụng đất đai khác nhau và Nhà nước không cho phép Mọi việc làm thay đổi mục đích sử dụng phải thông qua cơ quan Nhà nước Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc đền bù giải tỏa và không để ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng

và phát triển kinh tế nói chung [10]

Nhìn chung chính sách đền bù ở Singarpore được tiến hành thận trọng, nhất

là đất đai của tư nhân, với các văn bản quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính sách đền bù công bằng đối với mọi tở chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn việc làm của người dân (do đất đai nước Singarpore quá nhỏ bé nên việc đi lại thuận tiện) Tỷ lệ cưỡng chế không đáng kể, dưới 1% [4]

1.5.1.3 Thái Lan

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác nhau trong khu vực châu

Á, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do CP quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường

1.5.1.4 Hàn Quốc

Hàn quốc, vào những năm 70 của thế kỷ trước, trước tình trạng thiếu đất định cư trầm trọng trong thành phố Để giải quyết nhà ở cho dân nhập cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận Việc đền bù được thực hiện thông qua các công cụ chính sách như hỗ trợ tài chính, cho quyền mua căn hộ do thành phố quản lý và chính sách tái định cư Các hộ bị thu hồi đất có quyền mua hoặc nhận căn hộ do thành phố quản lý, được xây tại khu đất được hồi

có bán kính cách Xe - un khoảng 5km Vào những năm 70 của thế kỷ trước, khi thị trường bất động sản bùng nổ, hầu hết các hộ có quyền mua căn hộ có thể bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao hơn nhiều lần so với giá gốc [26]

1.5.2 Kinh nghiệm của một số địa phương trong nước

1.5.2.1 Kinh nghiệm của Đà Nẵng

Thành phố Đã Nẵng đã và đang được đánh giá là thành phố thực hiện tốt nhất cả nước về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng Theo đánh giá của Giáo

sư, Tiến sỹ Trịnh Duy Luân, Viện Xã hội học - Viện Khoa học Xã hội Việt Nam, thì vấn đề thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng và tái định cư có đến 92% người dân thành phố Đà Nẵng sẵn sàng chấp hành [3]

Có được kết quả tốt như vậy là do thành phố đã hoàn thành tốt những công việc sau:

Một là, trong quá trình kiểm đếm đất đai, vật kiến trúc, cây cối hoa màu làm

cơ sở để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đại đa số các hộ gia đình trong diện bồi thường giải phóng mặt bằng đã được tham gia

Điều này cho thấy mức độ công khai hóa rất cao của chính quyền thành phố

Vì thế quá trình giải tỏa, chỉnh trang đô thị diễn ra tương đối suôn sẻ, rất ít những

vụ khiếu kiện căng thẳng và hầu như không có điểm nóng Với ý thức vì sự phát triển chung của thành phố, rất nhiều người dân đã tự hiến đất đai cho Nhà nước mở đường Từ sự tự nguyện của người dân, các công trình đã tiết kiệm được khoảng từ

25 - 40% kinh phí đầu tư [26]

Tại buổi trao đổi với đoàn công tác do ông Phạm Quang Nghị Bí thư Thành

Ủy Hà Nội dẫn đầu vào học tập kinh nghiệm của thành phố Đà Nẵng về công tác

quy hoạch, quản lý đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng, Bí thư thành ủy Đà Nẵng đã “tiết lộ”: lãnh đạo thành phố rất quan tâm đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng Trước khi triển khai dự án, lãnh đạo thành phố đã trực tiếp gặp gỡ, đối thoại người dân trong vùng dự án Nếu có từ 80% hộ dân trong diện giải tỏa thống nhất thực hiện dự án theo chủ trương thì dự án sẽ được triển khai Người dân hiểu rằng hiến một phần đất đai cho Nhà nước họ sẽ thu lợi sau khi đường xá được

mở mang do giá trị nhà, đất của họ sẽ tăng lên Về việc này ông Phạm Quang Nghị

Bí thư thành ủy Hà nội đánh giá: Chủ trương chỉ đạo thực hiện công tác quy hoạch, quản lý đô thị và xây dựng hạ tầng của Đà Nẵng thể hiện sự nhất quán, kiên quyết, thống nhất giữa các cấp, nghành và tập trung vào một số đầu mối Đồng thời thể hiện tính năng động, sáng tạo trọng việc dự liệu những vấn đề phát sinh trong cơ chế kinh tế thị trường, sử dụng quỹ đất đai để tạo giá trị, điều hòa các lợi ích, đảm bảo quyền lợi của người dân [26]

Việc làm trên của thành phố đã đồng thời đạt được ba mục tiêu sau:

- Khai thác quỹ đất hai bên đường để bù đắp chi phí cho dự án gồm cả tiền làm đường lẫn tiền bồi thường, không còn tình trạng 80% chi phí dự án dành cho bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Không xảy ra bất công bằng trong thu hồi đất đai vì không xảy ra trường hợp người có đất trước đây ở mặt tiền nay thuộc lộ giới thì mất hết, người trước đây

ở phía sau nay lại được ra mặt tiền và được giá tăng lên rất cao;

- Hai bên đường sẽ được quy hoạch lại hiện đại không để có những nhà siêu mỏng như Hà Nội Ví dụ, một con đường dự kiến lộ giới 50m thì phải lên kế hoạch thu hồi 150m, Nhà nước sẽ quy hoạch hai bên đường để khai thác hợp lý, người có đất ở phía sau vẫn cứ ở phía sau Cách làm này bảo đảm hiệu quả cả về kinh tế, xã hội và môi trường

Hai là, thành phố Đà Nẵng sớm ban hành rõ ràng đơn giá bồi thường, hỗ trợ

đối với từng loại đất đai, từng vị trí đất đai, từng loại nhà cửa, vật kiến trúc, từng loại cây cối, hoa màu… tạo thuận lợi cho quá trình thực hiện và kiểm tra giám sát của người dân

Ba là, trong công tác giải phóng mặt bằng, ngoài các chính sách chung do

Nhà nước quy định, thành phố cũng có những vận dụng sáng tạo cho phù hợp với tình hình sử dụng đất đai tại địa phương, tập quán sinh sống của người dân từng vùng đáp ứng nhu cầu, nguyện vọng của người dân Việc làm này đảm bảo sự công bằng, khách quan và có tính động viên, khuyến khích người dân bị thu hồi đất nhanh chóng thực hiện giải tỏa, bàn giao mặt bằng đúng tiến độ

Bốn là, ở mỗi dự án thành phố đều thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng

Nếu là dự án liên quan đến nhiều quận, huyện thì do một Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố làm Chủ tịch hội đồng, các Chủ tịch quận, huyện là phó Với các dự án vừa và nhỏ liên quan đến nhiều quận, huyện thì danh giới dự án thuộc địa phương nào sẽ do địa phương đó làm Chủ tịch hội đồng Nếu dự án nằm gọn trong một địa bàn quận, huyện thì do chủ tịch địa phương đó đảm nhiệm, cách chủ tịch phường,

xã liên quan làm thành viên Do đó mọi vấn đề liên quan đến đền bù giải tỏa, bố trí tái định cư đều có sự tham gia trực tiếp của chính quyền địa phương từ lúc bắt đầu cho đến khi kết thúc dự án

Năm là, thành phố Đà Nẵng là địa phương đầu tiên trong cả nước có lịch tiếp

dân của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thành phố theo định kỳ hàng tháng để lắng nghe nguyện vọng, giải quyết những vấn đề bức xúc của người dân Các buổi tiếp và trả lời chất vấn đều được truyền hình trực tiếp để người dân theo dõi, tham gia ý kiến Điều này thể hiện rõ sự quan tâm và chịu trách nhiệm rất cao của người đứng đầu thành phố [3]

1.5.2.2 Kinh nghiệm của Thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm văn hóa chính trị của các tỉnh phía Nam, rất năng động trong phát triển kinh tế và hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường Trong giai đoạn 2004, rất nhiều doanh nghiệp trong thành phố Hồ Chí Minh

đã nêu ý kiến

Thành phố Hồ Chí Minh là là địa phương có diện tích đất chuyển sang sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp lớn nhất so với các địa phương trong cả nước, Giai đoạn 2001 - 2005 chuyển khoảng 18.000 ha đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng sang đất công nghiệp dịch vụ và khu đô thị [27]

Lãnh đạo thành phố đã có cách tiếp cận đất đai phù hợp với kinh tế thị trường Trên cơ sở ý kiến của người, từ đầu năm 2007, Hội đồng nhân dân thành phố đã có nghị quyết thực hiện bồi thường về đất theo giá thị trường và cần phải có

sự tham gia định giá của các tổ chức hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá đất Đến nay, tất cả các trường hợp bồi thường về đất đai đều được các tổ chức cung cấp dịch vụ bất động sản thực hiện thẩm định giá và đó là cơ sở để Ủy ban nhân dân thành phố quyết định về giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư Hiện nay, ở thành phố Hồ Chí Minh có 02 tổ chức cung cấp dịch vụ thẩm định giá chủ yếu là Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm định giá theo đơn vì sự nghiệp thuộc

Bộ Tài chính và Trung tâm thẩm định giá miền Nam - một đơn vị sự nghiệp thuộc

Sở Tài chính Thành phố Hồ Chí Minh Theo giám đốc Trung tâm này thì:

Cơ chế định giá phù hợp với thị trường trước khi Ủy ban nhân dân thành phố quyết định giá để tính bồi thường là cách triển khai rất khách quan, bảo đảm được tính đồng thuận giữa cơ quan nhà nước với người thu hồi đất

Giá đất nông nghiệp được xác định theo phương pháp thu nhập không phù hợp với giá đất trên thị trường, nhất là trường hợp đất nông nghiệp đã có quy hoạch chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp

Áp dụng phương pháp so sánh để định giá đất phi nông nghiệp khi đã có dự

án đầu tư cũng gặp nhiều khó khăn vì khó tìm ra được đất phi nông nghiệp tương tự với dự án đầu tư tương tự

Người bị thu hồi đất cũng sử dụng dịch vù định giá từ các tổ chức dịch vụ công nhưng hiện nay chúng ra chưa có quy định về cách thức giải quyết cách chanh chấp về giá sau định giá giữa các tổ chức

Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi chấp nhận nhiều doanh nghiệp ngoài nhà nước tham gia dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng Năm 2007, Ủy ban nhân dân thành phố đã cho phép Tổng Công ty bồi thường , giải phóng mặt bằng - một doanh nghiệp cổ phần được cung cấp dịch vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

để giải phóng mặt bằng như một mô hình thí điểm Sự thực đây là mô hình mới, doanh nghiệp ngoài nhà nước được cung cấp dịch vụ để làm cầu nối giữa cơ quan nhà nước với người dân bị thu hồi đất Trong phỏng vấn trực tiếp , Giám đốc Tổng

Công ty nói rằng: Tổng Công ty đã cung cấp dịch vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư để giải phóng mặt bằng cho 4 dự án lớn, hiện Tổng Công ty hoạt động rất hiệu quả Hiện Tổng Công ty đã nhận đặt hàng của nhiều doanh nghiệp, không chỉ doanh nghiệp nhà nước mà của các doanh nghiệp không phải của nhà nước Thời gian thực hiện luôn ngắn hơn thời gian bộ máy nhà nước thực hiện [2]

1.5.2.3 Bài học bổ ích rút ra cho tỉnh Quảng Ninh

Thực hiện sinh động trong thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định

cư cả ở nước ngoài và trong nước phân tích ở phần trên đã cung cấp cho Quảng Ninh những bài học có thể vận dụng sau đây:

Thứ nhất, chính sách nhất quán Dù theo chính sách phân cấp rộng rãi của

Trung Quốc hay theo chính sách tập trung cao như Singarpore thì điều kiện để thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải dựa trên các quan điểm và nguyên tắc nhất quán Sự nhất quán nguyên tác thị trường và Nhà nước Trung ương đứng ra giải quyết mọi vấn đề liên quan thông qua một chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vô cùng phức tạp của Trung Quốc có thể thực hiện được mà không gây rối loạn hoặc ngừng trệ Tính nhất quán của chính quyền Đà Nẵng cùng đem lại thành công như vậy

Thứ hai, chính quyền địa phương, chủ thể thực thi chính sách bồi thường, hỗ

trợ và tái định cư, phải biết cách cụ thể hóa chính sách chung cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương Ví dụ, cũng trong một nước nhưng Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh đã có cách làm khác nhau nhưng đều thành công do biết cách cụ thể hóa chính sách chung Các thôn xã của Trung Quốc cũng hành động rất phù hợp với sở nguyện của dân cư địa phương

Thứ ba, để thành công, chính quyền phải có năng lực tổ chức thực hiện, nhất

là quyết tâm tháo gỡ khó khăn một cách hợp lý và khéo léo Trung Quốc đã buộc các nhà đâu tư được giao đất chia xẻ lợi ích với người bị thu hồi đất Singarpore, mặc dù rất kiên quyết trong thu hồi và giao đất sử dụng đúng quy hoạch nhưng cũng cho người bị thu hồi và giao đát sử dụng đúng quy hoạch nhưng cũng cho người bị thu hồi đất cơ chế thỏa thuận lại hoặc kiện tụng trước tòa Chính quyền Đà Nẵng đã quyết tâm vào cuộc thông qua các cuộc gặp mặt của lãnh đạo chính quyền và cưỡng

chế cần thiết như một biện pháp răn đe kịp thời Thành phố Hồ Chí Minh sẵn sàng xác định lại giá đất đền bù khi giá xác định trở lên lạc hậu…

Thứ tư, kế hoạch, chương trình giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và

tái định cư phải được hoạch định cụ thể, chi tiết, khoa học, hợp lý, công tâm và phải được công khai hóa để người bị thu hồi đất nhận thức đúng thực nhất vấn đề,

tự nguyện hợp tác thực hiện Thành phố Đà Nẵng là nơi thành công nhờ làm theo cách này

Thứ năm, điều hòa lợi ích hợp lý giữa các chủ thể liên quan đến thu hồi đất

để giảm bức xúc xã hội và giải phóng mặt bằng nhanh, chủ động sử dụng đất đã thu hồi Thành phố Đà Nẵng đã áp dụng nguyên tắc người di dời và người ở lại có lợi ích ngang nhau nên giảm tác động tiêu cực của thu hồi đất Singarpore đã đền bù cho người di dời đòi quyền thỏa đáng nên cũng không làm mâu thuẫn này sinh [26]

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Công tác giải phóng mặt bằng của một số dự án trên địa bàn phường Bạch Đằng thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

- Người dân bị thu hồi đất và cán bộ tham gia công tác giải phóng mặt bằng

Đây là 2 dự án trọng điểm của tỉnh, cả 2 dự án đều được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách của tỉnh với tổng mức đầu tư là 766 tỷ đồng Cả 2 dự án đều do Ban Quản lý Đầu tư và Xây dựng công trình trọng điểm tỉnh làm chủ đầu tư

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Bạch Đằng, thành phố

Hạ Long

2.2.1.1 Điều kiện tự nhiên

- Vị trí địa lý

- Địa hình;

- Khí hậu, thuỷ văn;

- Các nguồn tài nguyên

2.2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

- Thực trạng phát triển ngành nông nghiệp

- Thực trạng phát triển ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp

- Thực trạng phát triển thương mại - dịch vụ - du lịch