Xây dựng vùng giá trị đất đai đường phố và tương quan vùng tại khu vực thành phố bắc giang

- Các dữ liệu mở rộng trong cơ sở dữ liệu địa chính phải bảo đảm xây dựng được vùng giá đất, vùng giá trị đất phục vụ định giá hàng loạt thửa đất, xây dựng bảng giá đất cho thành phố...

Trang 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN THÔNG

XÂY DỰNG VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI ĐƯỜNG PHỐ VÀ TƯƠNG QUAN VÙNG TẠI KHU VỰC

THÀNH PHỐ BẮC GIANG

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Trịnh Hữu Liên

Thái Nguyên – 2014

Trang 2

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chƣa đƣợc sử dụng vào công trình khoa học nào

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Thông

Trang 3

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành

cảm ơn thầy giáo TS Trịnh Hữu Liên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt

thời gian thực hiện đề tài Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Khoa sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bắc Giang, sự quan tâm tạo điều kiện của Phòng Tài nguyên

- Môi trường, Phòng quản lý đô thị; Phòng Thống kê thành phố Bắc Giang đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài

Từ đáy lòng mình, tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ tận tình và quý báu đó./

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Thông

Trang 4

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

2.1 Mục tiêu tổng quát: 2

2.2 Mục tiêu cụ thể: 2

3 Yêu cầu của đề tài 2

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính 3

1.1.1 Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính 3

1.1.2 Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng 6

1.1.3 Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin 6

1.1.4 Một số định hướng về cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu 8

1.2 Tổng quan về định giá hàng loạt và ứng dụng GIS trong định giá

hàng loạt thửa đất 12

1.2.1 Định giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 12

1.2.2 Khái niệm về định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất 15

1.2.3 Hệ thống giá đất 17

1.3 Tổng quan về xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất trên cơ sở ứng dụng GIS 20

1.3.1 Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 20

1.3.2 Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố 22

1.3.3 Xây dựng vùng giá đất, giá trị đất đai theo đường phố, vị trí đường phố 23

1.3.4 Xây dựng thông tin vùng giá trị 25

1.4 Tổng quan về ứng dụng GIS vào xác định giá đất 28

1.4.1 Thế giới 28

1.4.2 Việt Nam 30

1.5 Vấn đề nghiên cứu và ý nghĩa 32

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

Trang 5

2.1 Đối tượng, phạm vi, địa điểm nghiên cứu 33

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 33

2.1.2 Thời gian, địa điểm nghiên cứu 33

2.2 Nội dung nghiên cứu 33

2.3 Phương pháp nghiên cứu 33

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu 33

2.3.2 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu 34

2.3.3 Ứng dụng công nghệ GIS trong, phân tích, xử lý số liệu và xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai 34

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35

3.1 Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thành phố Bắc Giang 35

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35

3.1.2 Các nguồn tài nguyên 38

3.1.3 Thực trạng phát triển Kinh tế - xã hội 41

3.2 Công tác quản lý đất đai và hiện trạng tư liệu phục vụ đề tài nghiên cứu 43

3.2.1 Công tác quản lý đất đai 43

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất tại Phường Hoàng Văn Thụ 55

3.2.3 Tình hình tư liệu bản đồ Phường Hoàng Văn Thụ 56

3.3 Xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính và các dữ liệu phục vụ định giá đất (thử nghiệm tại thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang) 56

3.3.1 Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính 57

3.3.2 Xây dựng hệ thống giao thông 58

3.3.3 Xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông 59

3.4 Xây dựng vùng giá trị theo vị trí Phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Bắc Gang, tỉnh Bắc Giang 62

3.4.1 Xây dựng vùng giá trị chi tiết đường Võ Thị Sáu 62

3.4.2 Xây dựng vùng giá trị chi tiết đường Nguyễn Văn Cừ 63

3.5 Kết quả xây dựng giá đất và giá đất theo các quy định hiện hành 63

3.5.1 Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành đường Võ Thị Sáu, phường Hoàng Văn Thụ 63

Trang 6

3.5.2 Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành đường

Nguyễn Văn Cừ, phường Hoàng Văn Thụ 65

3.5.3 Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành phường Hoàng Văn Thụ 66

3.6 Kết quả xây dựng giá đất thực tế theo vị trí đường phố 66

3.7 Tính giá đất chi tiết theo quy định và chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất đường Nguyễn Văn Cừ, phường Hoàng Văn Thụ 68

3.7.1 Giá đất chi tiết theo quy định đến từng thửa đất đường Nguyễn Văn Cừ, phường Hoàng Văn Thụ 68

3.7.2 Giá đất chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất đường Nguyễn Văn Cừ 68

3.7.3 Phân tích so sánh kết quả 69

3.8 Xác định tương quan giữa các vùng theo đường phố Phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Bắc giang, tỉnh Bắc Giang 70

3.8.1 Khái niện tương quan giữa các vùng giá đất 70

3.8.2 Xác định tương quan vùng giá trị đất đai theo đường phố 70

3.8.3 Phân tích nhận xét, phân tích giải pháp phân vùng giá đất đô thị theo đường phố 72

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73

1.Kết Luận 73

2.Kiến nghị 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

Trang 7

đường phố (vị trí 1) 72

Trang 8

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Sơ đồ định hướng cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu 8

Hình 1.2 Kiến trúc cơ sở dữ liệu quốc gia về tài nguyên môi trường 9

Hình 3.1 Vị trí phường Hoàng Văn Thụ trong Thành Phố Bắc Giang 35

Hình 3.2 Sơ đồ giải pháp xây dựng CSDL nền địa chính 57

Hình 3.3 Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính phường Hoàng Văn Thụ 58

Hình 3.4 Kết quả xây dựng hệ thống giao thông phường Hoàng Văn Thụ 59

Hình 3.5 Kết quả xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông đường Võ Thị Sáu 60

Hình 3.6 Kết quả xây dựng vùng dân cư theo hệ thống đường giao thông đường Nguyễn Văn Cừ 60

Hình 3.7 Kết quả xây dựng vùng dân cư theo hệ thống đường giao thông phường Hoàng Văn Thụ 61

Hình 3.8 Kết quả vùng giá trị chi tiết đường Võ Thị Sáu 62

Hình 3.9 Kết quả vùng giá trị chi tiết đường Nguyễn Văn Cừ 63

Hình 3.10 Kết quả xây dựng vùng giá đất theo các quy định hiện hành đường Võ Thị Sáu (phường Hoàng Văn Thụ) 64

Hình 3.11 Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành đường Nguyễn Văn Cừ (phường Hoàng Văn Thụ) 65

Hình 3.12 Kết quả xây dựng giá đất theo các quy định hiện hành phường Hoàng Văn Thụ 66

Hình 3.13 Kết quả xây dựng giá đất thực tế đường Nguyễn Văn Cừ (phường Hoàng Văn Thụ) 67

Hình 3.14 Kết quả giá đất chi tiết theo quy định đến từng thửa đất đường Nguyễn Văn Cừ 68

Hình 3.15 Kết quả giá đất chi tiết theo thực tế đến từng thửa đất đường Nguyễn Văn Cừ 69

Trang 9

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Khi các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá Quyền sử dụng đất cũng được công nhận là hàng hóa Giá quyền sử dụng đất còn gọi là giá đất nổi lên thành điểm nóng trong quá trình đổi mới nền kinh tế -

xã hội phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta Theo Luật đất đai 2003, Nhà nước đưa ra khung giá, các địa phương xác định giá đất cụ thể hàng năm; Luật đất đai năm 2013, nhà nước vẫn đưa ra khung giá đất nhưng các địa phương xác định bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần

Về nguyên tắc giá đất do Nhà nước quy định và giá đất theo thị trường cần phải tiến đến thống nhất, tuy nhiên thực tế điều này rất khó khả thi Các địa phương

đã rất lúng túng trong thời gian qua, đặc biệt trong việc ban hành ra bảng giá đất Việc ban hành giá đất thực tế của các địa phương tại một thời điểm đồng nghĩa với việc định giá hàng loạt các thửa đất trong khi phương pháp luận về phương pháp định giá hàng loạt hiện nay chưa được hoàn chỉnh Để giải quyết tốt bài toán định giá trong công tác quản lý nhà nuớc về đất đai cũng như đòi hỏi của thị trường đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá tất yếu phải tính đến sự kết hợp giữa các phương pháp định giá với sự trợ giúp của hệ thống máy tính và các công nghệ hiện đại Lời giải cho bài toán này phải tuỳ thuộc vào những điều kiện cụ thể đặc biệt phụ thuộc vào hạ tầng thông tin liên quan đến đất đai và các yếu tố tác động vào giá đất Ở nước ta đã đến thời điểm cần tính đến lời giải của sự kết hợp giữa các phương pháp định giá đã nêu với sự trợ giúp của hệ thống máy tính và các công nghệ hiện đại

Bắc Giang là một tỉnh phía Bắc nền kinh tế phát triển chủ trương thực hiện phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, kết nối

sự phát triển kinh tế của tỉnh với sự phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và toàn vùng Bắc Bộ, phù hợp với chiến lược chung của đất nước Trong những năm qua, nền kinh tế toàn tỉnh phát triển mạnh theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá, thu được nhiều thành quả to lớn Việc thực hiện thử nghiệm

Trang 10

ứng dụng công nghệ GIS xác định vùng giá đất, vùng giá trị đất đai trong định giá đất hàng loạt có một ý nghĩa nhất định trong việc đóng góp vào lý luận chung

Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào hoàn thiện phương pháp xác định giá đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:

"Xây dựng vùng giá trị đất đai đường phố và tương quan vùng tại khu vực thành phố Bắc Giang"

2 Mục tiêu của đề tài

3 Yêu cầu của đề tài

- Các dữ liệu thu thập cần trung thực, khách quan đáp ứng được mục đích của đề tài

- Các dữ liệu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ quản lý đất đai phải phản ảnh trung thực các dữ liệu tại địa phương

- Các dữ liệu mở rộng trong cơ sở dữ liệu địa chính phải bảo đảm xây dựng được vùng giá đất, vùng giá trị đất phục vụ định giá hàng loạt thửa đất,

xây dựng bảng giá đất cho thành phố

Trang 11

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ NHỮNG VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Tổng quan về cơ sở dữ liệu địa chính

1.1.1 Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính

1.1.1.1 Phần cứng - Máy tính và các thiết bị ngoại vi

Về cơ bản hệ thống thiết bị phần cứng của một hệ thống CSDL địa

chính bao gồm các phần chính là Bộ xử lý trung tâm (CPU), các thiết bị đầu

vào như bàn số hoá, máy quét, các thiết bị thu nhận thông tin điện từ, các thiết

bị lưu trữ (bộ nhớ ngoài), thiết bị hiển thị (màn hình), thiết bị in (máy vẽ)

- Máy tính còn gọi là bộ xử lý trung tâm (CPU) được nối với thiết bị chứa bộ nhớ ngoài (ổ đĩa) để chứa không gian lưu trữ số liệu và các chương trình

- Máy số hoá hoặc thiết bị chuyên dụng khác có nhiệm vụ chuyển hoá các số liệu từ bản đồ và các tư liệu thành dạng số rồi đưa vào máy tính

- Máy vẽ (Plotter) hoặc các loại thiết bị tương tự khác được sử dụng để xuất dữ liệu ở dạng số trên màn hình hoặc trên nền vật liệu in

- Sự liên hệ nội bộ bên trong máy tính giữa các cấu thành của phần cứng cũng có thể được thực hiện thông qua hệ thống mạng với các đường dẫn

dữ liệu đặc biệt

Người sử dụng các thiết bị máy tính và liên kết với các thiết bị ngoại vi khác như máy in, máy vẽ, máy số hoá và các thiết bị ngoại vi khác thông qua

một thiết bị hiển thị hình ảnh (Video Display Unit - VDU) để cho phép các sản

phẩm đầu ra được hiển thị nhanh chóng

1.1.1.2 Hệ thống phần mềm và các thủ tục cần thiết để xây dựng, phân tích DL

Hệ thống phần mềm bao gồm: Phần mềm hệ thống, phần mềm quản trị, phần mềm ứng dụng Trong lĩnh vực hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính, các phần mềm phải bảo đảm được chức năng sau đây:

Trang 12

- Các dữ liệu không gian thu thập từ các nguồn dữ liệu khác nhau như bản đồ, tư liệu địa chính, số liệu đo ngoại nghiệp phải có được chức năng liên kết và xử lý đồng bộ

- Có khả năng lưu trữ, sửa chữa đồng bộ các nhóm dữ liệu địa chính phục vụ các phân tích tiếp theo và còn cho phép biến đổi nhanh và chính xác các dữ liệu không gian Đảm bảo các khả năng phân tích ở các trạng thái khác nhau, có khả năng thay đổi cấu trúc dữ liệu phục vụ người dùng, các nguyên tắc để kết nạp các sản phẩm, các biện pháp đánh giá chất lượng sản phẩm và các nguyên tắc xử lý chuẩn các thông tin theo không gian, thời gian cũng như theo các kiểu mẫu thích hợp khác

- Các dữ liệu phải có khả năng hiển thị toàn bộ hoặc từng phần theo thông tin gốc, các dữ liệu nếu đã qua xử lý cần phải thể hiện tốt hơn bằng các bảng biểu hay các loại bản đồ địa chính.Chính vì vậy có thể định nghĩa phần mềm như sau:

Phần mềm có thể chia làm hai lớp:

+ Lớp phần mềm mức thấp: Đây là hệ điều hành cơ sở

+ Lớp phần mềm mức cao: Bao gồm các chương trình ứng dụng dùng thực hiện việc thành lập bản đồ và các thao tác phân tích không gian địa lý

Vai trò và đặc tính phần mềm được gắn liền với kiến trúc của phần cứng sử dụng trong máy tính và sự tiến bộ của công nghệ tin học Ngày nay phần lớn phần mềm GIS là giao diện thân thiện với người sử dụng

1.1.1.3 Các dữ liệu địa chính

* Dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính:

Như chúng ta đã biết, phần trung tâm của hệ thống là CSDL, nó là một hệ thống các thông tin được lưu trữ dưới dạng số Vì cơ sở dữ liệu có mối liên quan với các điểm đặc trưng trên bề mặt trái đất nên nó bao gồm hai yếu tố:

Trang 13

- Cơ sở dữ liệu không gian mang tính địa lý thể hiện hình dạng, vị trí, kích thước và các nét đặc trưng của bề mặt trái đất

- Cơ sở dữ liệu thuộc tính không mang tính địa lý, thể hiện đặc tính hay chất lượng các nét đặc trưng của bề mặt trái đất

Ví dụ: Trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất, thì hình dạng, vị trí, kích thước và toạ độ của thửa đất chính là cơ sở dữ liệu không gian Còn diện tích, loại đất, mục đích sử dụng và tất cả các đặc điểm, tính chất thuộc thửa đất đó đều là cơ sở dữ liệu thuộc tính Trong đó có những dữ liệu thuộc tính có thể được tính trực tiếp từ cơ sở dữ liệu không gian như diện tích, chu vi, còn đại đa số các thuộc tính khác thì phải trực tiếp điều tra, phân loại chúng

Quá trình thực hiện xây dựng qua các bước sau:

- Nhập số liệu và kiểm tra số liệu

- Lưu trữ số liệu và quản lý cơ sở dữ liệu

- Xuất dữ liệu và trình bày dữ liệu

- Biến đổi dữ liệu

- Đối tác với người sử dụng

* Nhập dữ liệu và kiểm tra dữ liệu:

Nhập dữ liệu là biến đổi các dữ liệu dưới hình thức bản đồ, các quan trắc đo đạc ngoại nghiệp và các máy cảm nhận (bao gồm các máy chụp ảnh

hàng không, vệ tinh và các thiết bị ghi) thành dạng số

Hiện nay, đã có một loạt các công cụ máy tính dùng cho mục đích này, bao gồm đầu tương tác và thiết bị hiện hình (VDU), bàn số hóa (Digitizer), danh mục các tập số liệu trong tập văn bản, các máy quét (Scanner) và các thiết bị cần thiết cho việc ghi số liệu đã viết tên phương tiện từ như băng hoặc đĩa từ Việc nhập dữ liệu và kiểm tra dữ liệu là rất cần thiết cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa lý

Trang 14

1.1.2 Hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính đa chức năng

CSDL địa chính đa chức năng là CSDL địa chính được mở rộng cho

nhiều mục đích có liên quan đến các CSDL địa chính Thuật ngữ địa chính đa chức năng là khái niệm mở rộng cơ sở dữ liệu địa chính bổ sung có liên quan đến việc sử dụng đa mục tiêu Ví dụ bổ sung các thông tin kinh tế như thông tin tiềm năng sử dụng đất; yếu tố kinh tế: như giá đất, thuế đất ; các thông tin quy hoạch sử dụng đất như thông tin tiềm năng sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên; nền địa lý như thông tin địa hình, biên giới, địa giới, đường giao thông, hệ thống thuỷ văn, dân cư, thực phủ; thông tin ảnh như: ảnh máy bay, ảnh vệ tinh… Từ loại cơ sở dữ liệu này người ta phát triển thành hệ thống thông tin

1.1.3 Một số khái niệm mở rộng hệ thống thông tin

a Thông tin cá nhân: Là các thông tin về cá nhân chủ hộ và những

người liên quan thu thập trong quá trình thiết lập hồ sơ địa chính như tên vợ, chồng, số chứng minh, số quản lý, số giấy chứng nhận , loại thông tin này thuộc thông tin chỉ có các cơ quan quản lý nhà nước trực tiếp về lĩnh vực địa chính mới được quyền quản lý

b Thông tin địa chính: Các thông tin về thửa đất được lập và bổ xung

trong quá trình lập bản đồ và thiết lập hồ sơ địa chính… loại thông tin này thuộc thông tin quản lý nhà nước của những cơ quan quản lý trực tiếp về lĩnh vực địa chính; Cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước thuộc các lĩnh vực liên quan được cung cấp theo mục VII-Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/01/2004; mục VI - Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007

c Thông tin mở rộng: Là các thông tin về địa chính mở rộng được lập

và bổ xung trong quá trình thiết lập cơ dữ liệu bất động sản … Loại thông tin này vừa có yếu tố quản lý nhà nước, vừa mang tính chuyên đề của cơ quan nhà nước đặt hàng về lĩnh vực địa chính Thông tin địa chính mở rộng được lập cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước thuộc các lĩnh vực có liên

Trang 15

quan (theo mục VII thông tư 29/2004/TT-BTNMT); Các cá nhân, đơn vị sử dụng thông tin này cần phải có dự án hoặc hợp đồng đặt hàng

d Thông tin về bản đồ vùng giá đất và thuế sử dụng đất hàng năm: Là

các thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch, vì vậy thông tin này cần đưa lên mạng cùng với các quyết định về giá đất hàng năm

đ Thông tin quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch không gian: Là các

thông tin vì mục tiêu công khai minh bạch vì vậy nên đưa lên mạng hàng năm

e Thông tin thống kê và thông tin chuyên đề: Là các thông tin được xây

dựng theo yêu cầu do cá nhân hay đơn vị theo các mục tiêu chung và riêng

f Thông tin bản đồ nền dạng số: Đây là loại thông tin đầu ra khá phổ biến để cung cấp cho các cơ quan quản lý Nhà nước, các CSDL khác và các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội, văn hoá, giáo dục, khoa học, an ninh, quốc phòng

g Thông tin bản đồ chuyên đề dạng số: Loại thông tin này được hình

thành theo nhu cầu của người sử dụng thông qua quá trình xử lý thông tin

trong CSDL Đối tượng sử dụng cũng giống như các thông tin bản đồ nền

h Các số liệu toạ độ địa chính: Loại thông tin này được cung cấp chủ

yếu cho các cơ quan, tổ chức có nhu cầu sử dụng để triển khai công tác định

vị, đo đạc, bản đồ, xây dựng công trình có liên quan đến địa chính

i Các số liệu thống kê về đất đai hoặc các thuộc tính liên quan: Ở dạng

bảng số, biểu đồ, đồ thị; số liệu này thường phục vụ cho quản lý Nhà nước, giáo dục đào tạo, nghiên cứu khoa học, văn hoá, thông tin…

k Số liệu thống kê về quá khứ, hiện trạng và quy hoạch đất đai: Thông

tin này được cung cấp cho các nhà quy hoạch, công tác thống kê, các nhà quản lý

l Thông tin nhà và đất: Các số liệu này phục vụ cho quản lý của ngành

địa chính, giới thiệu địa điểm đầu tư, nhu cầu của các cư dân trong cộng đồng

Trang 16

m Các loại thông tin phân tích và tổng hợp theo nhu cầu của người sử dụng: Mọi đối tượng người sử dụng đều có thể đặt hàng về một số thông tin

cần tổng hợp hoặc phân tích chi tiết phục vụ cho các chuyên đề riêng của mình

n Các CSDL dẫn xuất mang tính chuyên đề: Đây là thông tin được tổ

chức ở dạng CSDL chuyên đề phục vụ cho mục tiêu quản lý chuyên ngành

1.1.4 Một số định hướng về cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu

Hình 1.1 Sơ đồ định hướng cơ sở dữ liệu đất đai đa mục tiêu

Theo sơ đồ hình 1.1 ở trên chúng ta thấy sự liên kết của CSDL Nhờ các liên kết này CSDL luôn được bảo trì, cập nhật và tiết kiệm chi phí trong đầu tư Trong hệ thống này, muốn đáp ứng được yêu cầu đa người sử dụng thì CSDL đất đai phải thể hiện đầy đủ các thông tin liên quan đến thửa đất

Hiện nay: “Cơ sở dữ liệu đất đai Việt Nam” do Tổng cục Quản lý đất đai là cơ quan đầu mối xây dựng dữ liệu vĩ mô do các cơ quan Trung ương quản lý Trong đó dữ liệu thuộc Bộ ngành nào quản lý theo chức năng thì do

Bộ, ngành đó xây dựng, cập nhật nhưng được tích hợp về cơ sở dữ liệu đất đai Trung ương theo chuẩn thống nhất Dữ liệu chi tiết đến từng thửa đất, loại sử

Trang 17

dụng đất, chủ sử dụng đất do các địa phương xây dựng, bảo trì, cập nhật và được tích hợp lên cơ sở dữ liệu đất đai Trung ương Theo thiết kế chung của

Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến trúc cơ sở dữ liệu có thể thiết kế tổng thể theo mô hình sau kiến trúc tổng thể sau:

Hình 1.2 Kiến trúc cơ sở dữ liệu quốc gia về tài nguyên môi trường

Với Kiến trúc tổng thể như hình 1.2 ở trên có thể cho phép sử dụng các phương pháp khác nhau để khai thác thông tin từ cơ sở dữ liệu Tuy nhiên, CSDL đất đai chỉ là một trong các thành phần của CSDL tài nguyên môi trường nên để thống nhất dữ liệu Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định 102/2008/NĐ -CP về việc thu thập, quản

lý, khai thác và sử dụng dữ liệu về tài nguyên và môi trường ban hành 15/09/2008 trong đó quy định chi tiết danh mục dữ liệu của lĩnh vực quản lý

Trang 18

đất đai và xây dựng CSDL tài nguyên và môi trường các cấp, các ngành Tiếp theo đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư 07/2009/TT-BTNMT ngày 10 tháng 7 năm 2009 về quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 102/2008/NĐ -CP trong đó quy định chi tiết hơn về chức năng nhiệm vụ của các đơn vị thu thập, quản lý và cung cấp dữ liệu trong đó có lĩnh vực quản lý đất đai

Việc ứng dụng công nghệ thông tin là bắt buộc để đáp ứng các mục tiêu quản lý Nhà nước về đất đai theo hướng xây dựng Chính phủ điện tử và thực hiện chủ trương kinh tế hóa ngành Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai vì thế là ưu tiên hàng đầu mà cốt lõi là CSDL địa chính đa mục tiêu

Tổng cục Quản lý đất đai đã xây dựng và thực hiện dự án “Xây dựng

và thử nghiệm chuẩn dữ liệu địa chính ở VN” với mục tiêu xây dựng và ban hành áp dụng một chuẩn dữ liệu địa chính chung cho VN Tổng cục Quản lý đất đai đã trình Bộ ban hành Thông tư số 17 quy định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính Chuẩn dữ liệu địa chính VN sẽ được áp dụng trực tiếp để xây dựng các cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ nhu cầu quản lý đất đai; trao đổi dữ liệu địa chính giữa các cấp quản lý; cung cấp dữ liệu địa chính cho các ngành

có nhu cầu và cho cộng đồng nói chung

Phương pháp tiếp cận của dự án là xây dựng chuẩn dữ liệu địa chính

VN trên cơ sở hướng dẫn của chuẩn thông tin địa lý cơ sở quốc gia do Bộ TN&MT ban hành và bộ chuẩn thông tin địa lý quốc tế ISO 19100 Bao gồm các quy định nhằm chuẩn hóa: Nội dụng dữ liệu địa chính, hệ quy chiếu tọa

độ dữ liệu địa chính, trình bày dữ liệu địa chính và trao đổi, phân phối dữ liệu địa chính

Về tiêu chuẩn, quy trình, quy định kỹ thuật, cần xây dựng mô hình quản

lý dữ liệu đất đai các cấp, kiến trúc về hệ thống thông tin đất đai theo mô hình phân cấp quản lý phù hợp đặc thù tại VN, chuẩn dữ liệu địa chính quản lý tại

Trang 19

cấp Trung ương và địa phương, chế độ thông tin báo cáo, đồng bộ và trao đổi

dữ liệu giữa các CSDL đất đai từ cấp huyện, tỉnh đến Trung ương

Để bảo đảm việc tích hợp dữ liệu đồ họa về thửa đất với dữ liệu thuộc tính về chủ sử dụng và hiện trạng sử dụng đất các nhà nghiên cứu, quản lý và sản xuất tại Trung ương và địa phương đã kế thừa thành tựu của các hãng phần mềm lớn trên thế giới cho ra đời hàng loạt phần mềm nội địa nhằm đáp ứng yêu cầu xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số như: FAMIS & CADDB, CICAD& CIDATA, CILIS, PLIS và sau này là ELIS, VILIS, KLIS, VNLIS

Hệ thống phần mềm thông tin đất đai được thiết kế là một hệ thống bao gồm nhiều mô đun liên kết với nhau để thực hiện các nhiệm vụ khác nhau trong công tác quản lý đất đai Hệ thống phần mềm thể hiện bằng các nhóm chức năng của hệ thống và được thiết kế theo nguyên tắc sau:

- Là một hệ thống bao gồm nhiều mô đun, được chia thành các hệ thống con Mỗi hệ thống con bao gồm một nhóm các chức năng phù hợp với một dạng công việc trong công tác quản lý đất đai

- Hệ thống có tính phân cấp theo 3 mức: Tỉnh, huyện, xã

Nhìn chung, phần mềm Hệ thống thông tin đất đai chia thành các hệ thống phần mềm con như sau:

- Hệ thống quản lý điểm toạ độ, độ cao cơ sở, lưới khống chế và BĐĐC;

- Hệ thống quản lý hồ sơ địa chính và đăng ký, thống kê đất đai;

- Hệ thống hỗ trợ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, phân hạng, đánh giá, định giá đất;

- Hệ thống hỗ trợ quản lý về thuế đất, giá trị đất và các công trình trên đất;

- Hệ thống hỗ trợ công tác thanh tra đất đai, giải quyết tranh chấp và khiếu nại tố cáo về đất đai;

Thông thường được thiết kế theo bốn phiên bản tương ứng với 4 cấp hành chính về quản lý về đất đai:

Trang 20

- Hệ thống thông tin đất đai cấp trung ương;

- Hệ thống thông tin đất đai cấp tỉnh;

- Hệ thống thông tin đất đai cấp huyện;

- Hệ thống thông tin đất đai cấp xã

Những giải pháp này đã cung cấp cho các địa phương một công cụ hữu ích hỗ trợ tích cực để đẩy nhanh việc lập CSDL địa chính số: Hồ sơ địa chính

và bản đồ địa chính, góp phần đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Có thể nói hiện nay việc ứng dụng công nghệ tin học để lập CSDL đất đai dạng số đã được ứng dụng ở 100% cơ quan tài nguyên môi trường cấp tỉnh và cấp huyện Việc ứng dụng công nghệ thông tin ở cán bộ địa chính cấp

xã còn rất hạn chế, đặc biệt đối với các xã vùng sâu, vùng xa, vùng núi đặc biệt khó khăn

1.2 Tổng quan về định giá hàng loạt và ứng dụng GIS trong định giá hàng loạt thửa đất

1.2.1 Định giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

Đất đai là một tài sản và là một tài sản đặc biệt Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm

lý, xã hội Vì vậy, như trên đã nói, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Mặt khác nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất

để sử dụng vào các mục đích xác định Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Trang 21

Do vậy: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử

dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định,

tại một thời điểm xác định

Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

- Địa tô:

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu

mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch Như vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước

Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II Địa

tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu

mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II

sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

Trang 22

- Lãi suất ngân hàng:

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì

số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì

số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận

Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất

- Quan hệ cung cầu

Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác

Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối giữa lao động công nghiệp và đất đai Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng,

mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp Tuy nhiên tốc độ tăng lao động theo năm của Việt Nam bình quân

Trang 23

khoảng 2,5- 3%, đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ khoa học kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc …

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai,

đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá Luật đất đai cho phép các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị QSDĐ Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở

1.2.2 Khái niệm về định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất

1.2.2.1 Định giá hàng loạt và định giá cá biệt

Trước hết cần phân biệt 2 quá trình định giá: Định giá hàng loạt (thường gặp trong định giá BĐS theo định kỳ) và định giá BĐS cá biệt (thường gặp trong các cuộc định giá BĐS theo yêu cầu đột xuất)

- Định giá hàng loạt BĐS: Là hoạt động định giá do cơ quan Nhà nước tiến hành, nhằm định giá toàn bộ các BĐS có trên một địa bàn hành chính nào

đó hoặc trên toàn lãnh thổ quốc gia để chủ yếu phục vụ cho mục đích thu thuế

và các mục đích khác của Nhà nước

- Định giá BĐS cá biệt: Là hoạt động định giá do cơ quan nhà nước, tổ chức tư nhân hoặc cá nhân hành nghề định giá tiến hành, nhằm phục vụ cho các mục đích có tính chất không thường xuyên như để làm giá khi chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế hoặc để Nhà nước căn cứ vào đó tiến hành thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế trước bạ nhà vv Định giá tài sản cá biệt chỉ tiến hành khi có nhu cầu của Nhà nước hoặc của chủ sở hữu BĐS

Như vậy, trong lĩnh vực định giá BĐS, giữa định giá hàng loạt và định giá cá biệt có sự khác nhau về quy mô và mục đích; định giá hàng loạt là loại hoạt động diễn ra trên một phạm vi rộng, với số lượng BĐS cần định giá nhiều, đa dạng và do đó nó là một quá trình vừa khép kín về lãnh thổ, vừa

Trang 24

khép kín về nội dung; còn định giá cá biệt diễn ra trên phạm vi rất hẹp, nội dung đơn giản, nên về quy trình có một số công đoạn trên thực tế không cần phải thực hiện

1.2.2.2 Định giá thửa đất và định giá hàng loạt thửa đất

a Định giá:

Là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường Như vậy khi định giá thửa đất cụ thể tại một thời điểm xác định, người ta cần xem xét đến các các yếu tố tác động vào giá đất Các yếu tố ảnh hưởng như sau:

- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất, hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó

sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình dáng thửa đất: Hình dáng đẹp là hình vuông, hình chữ nhật Ngoài ra hình dáng xấu có các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc…

b Định giá thửa đất:

Là sự ước tính về giá cả của thửa đất tại một thời điểm Để định giá thửa đất cần xem xét tất cả các yếu tố tác động đến giả cả của thửa đất tại thời điểm đó Tất nhiên tuỳ theo mục tiêu định giá để quyết định phương thức đánh giá Nếu muốn đánh giá về mặt giá cả thửa đất theo thị trường thì phải xem xét đến tất cả các yếu tố tác động chung, riêng và cá biệt đến thửa đất

c Định giá hàng loạt các thửa đất:

Là sự ước tính về giá cả của các thửa đất đồng thời, cùng thời điểm tất

cả các thửa đất hay các thửa đất theo một loại hình sử dụng đất nào đó trên khu vực định giá Tùy theo mục đích định giá mà người ta có thể xem xét đến

Trang 25

tất cả các yếu tố tác động hay xem xét có giới hạn các yếu tố tác động Trường hợp xác định đồng loạt các thửa đất theo giá cả thị trường có tính đến tính cá biệt của từng thửa đất thì việc tích luỹ trong cơ sở dữ liệu của hệ thống giá đất phái là một thời gian rất dài, trong khi các yếu tố có tính đến tính cá biệt của từng thửa đất lại có thể thay đổi theo thời gian Giải quyết vấn đề này một số nước phát triển đã cho phép thêm vào việc đăng ký giá đất và giá bất động sản trong hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản

1.2.3 Hệ thống giá đất

1.2.3.1 Khái niệm hệ thống giá đất

Giá đất là sự vốn hóa địa tô, là phản ảnh quy luật kinh tế của đất đai, là giá cả mua bán quyền và lợi ích từ đất đai Do có sự khác nhau về chất lượng đất đai, quyền lợi mà địa tô đất sinh ra, quan hệ cung cầu của thị trường, chính sách quản lý về đất đai của Nhà nước nên đã có những hình thức giá đất

có những tiêu chuẩn khác nhau về xác định giá đất; ý nghĩa và tác dụng của chúng cũng có những điểm khác nhau Tuy nhiên nếu chính các thửa đất đó khi giao dịch mua bán trên thị trường, người mua, người bán ngoài việc quan tâm đến các yếu tố như Nhà nước đã nêu ra để định giá, giá giao dịch của các thửa đất này còn liên quan đến các yếu tố cá biệt như hình thể thửa đất, chiều rộng, chiều sâu của mặt tiền, khả năng sinh lời cá biệt của thửa đất nhiều khi chứa đựng bên trong cả các yếu tố về phong thủy, tâm linh…Xét ở góc độ khác, thửa đất thường có các công trình trên đất khác nhau, nhưng khi định giá đất từ giá bất động sản, cách đánh giá để tách biệt giá đất cũng rất khác nhau; đấy là chưa nói đến hai thửa liền kề cùng một loại đất nhưng trên thực

tế vẫn bị lẫn giữa mục đích sử dụng và công năng tiềm ẩn khi chuyển đổi, ví

dụ như loại đất ở và đất dịch vụ thương mại nhiều học viên đã lẫn khi xác định các yếu tố này trong nghiên cứu giá đất Có rất nhiều yếu tố liên quan khác để có lý do nói rằng trên thực tế việc định giá cho từng thửa đất liền kề

Trang 26

không theo giá cá biệt của từng thửa đất Đây cũng là sự khác biệt cơ bản khi định giá hàng loạt và định giá cá biệt

Để phân biệt sự khác nhau của giá đất trong cùng một thời kỳ theo những hình thức và công dụng khác nhau mở rộng phạm vi nhận biết và khả năng quản lý một cách toàn diện và hiệu quả giá đất trong thực tiễn cần gắn thêm vào các khái niệm về giá đất Đây là nội dung quan trọng với các học viên cao học cần nghiên cứu làm rõ về mặt lý luận và thực tiễn Các khái niệm này cần được minh bạch khi xác định khái niệm và làm rõ chúng được vận hành và hình thành trong điều kiện nào, mối quan hệ giữa các loại giá này, tác động của chúng vào thị trường đất đai và công tác quản lý giá đất, quản lý đất đai như thế nào trong một khu vực hoặc đô thị

Như vậy việc tổng hợp thành hệ thống giá đất là hệ thống giá cả được hình thành từ một số loại giá đất vừa có sự giống và khác nhau vừa có sự liên

hệ với nhau cùng thỏa mãn nhu cầu của thực tiễn quản lý và vận hành thị trường đất đai Sự hình thành hệ thống giá đất có quan hệ trực tiếp với chính sách kinh tế và QLĐĐ của Nhà nước và vận hành của thị trường; dưới tác động của chúng sẽ hình thành các hình thức giá đất mà khách quan đòi hỏi

Do vậy các loại giá đất trong hệ thống giá đất không phải chủ quan con người tạo ra mà hình thành từ khách quan trong quá trình vận hành thị trường đất đai

và QLĐĐ nói chung

Hệ thống giá đất được hình thành thông qua quy nạp và tổng kết từ thực tiễn theo yêu cầu khách quan của quá trình vận hành và quản lý Một hệ thống giá đất khách quan khoa học phải được hình thành từ một quá trình và có tính chất và công dụng thống nhất Không thể đưa ra những khái niệm khác nhau, cũng không thể dùng một khái niệm để phản ánh những loại giá có tính chất

và mục tiêu sử dụng khác nhau Các loại giá đất trong hệ thống giá đất phải liên tục và bao trùm toàn bộ quá trình quản lý Nếu không đạt được điều này

Trang 27

sẽ dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp gây bất ổn định trong quá trình quản lý có liên quan đến giá đất nói riêng và các chính sách trong quản lý đất đai nói chung

1.2.3.2.Tác dụng của hệ thống giá đất

Từ thực tiễn quản lý đất đai cho thấy hệ thống quản lý nhà nước, các tổ chức và cá nhân cần nắm được giá đất như một công cụ đo đếm lượng vốn về đất đai và đánh giá xu hướng phát triển của giá đất trong nền kinh tế thị trường nhằm thỏa mãn nhu cầu của các bên trong quá trình quản lý, sử dụng

và chuyển dịch đất đai Về cơ bản hệ thống giá đất cần phát huy được các mặt sau:

a Tác dụng công cộng: Thông qua các tiêu chuẩn giá đất và xu hướng

biến động do Nhà nước định kỳ công bố, có thể phản ánh được mức giá đất và

xu hướng của thị trường giá cả của thửa đất hàng năm (giá quy định và giá thực tế giao dịch) có thể phản ánh khách quan lượng vốn hóa đất đai mà tổ chức hoặc cá nhân đang nắm giữ để phát huy đầy đủ tiềm lực vốn và sử dụng hiệu quả đất đai

b Tác dụng định hướng thị trường(giá tham khảo): Như chúng ta đã

biết, thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết kinh tế Khi các mẫu giao dịch trên thị trường không nhiều, giao dịch không rõ ràng, nếu không có một hệ thống giá đất và chế độ định kỳ công bố giá, tư vấn khoa học hợp lý; không có cấp độ và một

hệ thống chuẩn mực giá đất được định kỳ xác định và công bố công khai sẽ rất khó bảo đảm cho hai bên giao dịch có sự hiểu biết chung về thi trường đất đai Dễ hình thành giao dịch lệch ra ngoài giá thị trường bình thường bất lợi, cho giao dịch bình thường trên thị trường cũng như quản lý thị trường giá đất

c Tác dụng thu thuế và điều chỉnh chính sách: Nhà nước căn cứ vào

giá thị trường, UBND tỉnh thành phố đưa ra bảng giá đất cho kỳ 05 năm của địa phương Hàng năm có điều chỉnh hệ số bảng giá đất để làm cơ sở tính thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền…và một loạt các vấn đề về chính sách liên quan đến giá đất Chính vì vậy việc xác định giá đất cần thực hiện các

Trang 28

biện pháp bảo đảm tạo ra hệ thống giá chuẩn mực, hợp lý đảm bảo công bằng Tạo điều kiện để thị trường quyết định giá cả theo nguyên tắc cạnh tranh Đối

với một thị trường BĐS có hiệu quả, giá cả phải được hình thành trên cơ sở cung, cầu và theo nguyên tắc cạnh tranh, không có độc quyền Muốn vậy, số lượng người mua và người bán phải đủ để giá cả được hình thành Nếu cung vượt cầu thì thị trường thuộc về người mua và ngược lại thị trường thuộc về người bán Trên thực tế điểm cân bằng giữa cung và cầu không tồn tại lâu do

có sự điều chỉnh thường xuyên của các bên tham gia Do quá trình tạo lập hàng hoá BĐS cần một thời gian dài và vốn đầu tư lớn, việc rút khỏi thị trường không dễ tránh khỏi thua thiệt nên công tác dự báo thị trường có tầm quan trọng đặc biệt đối với các bên tham gia giao dịch

d Tác dụng định hướng phương thức và cường độ sử dụng đất: Do sự

chênh lệch về giá đất, vì công dụng khác nhau, khu vực khác nhau, có thể người sử dụng đất căn cứ vào nhu cầu sản xuất và khả năng trả tiền sử dụng

đất mà điều chỉnh một cách hợp lý phương thức và bố cục cường độ sử dụng Các thông tin về giá: Giá trong thị trường BĐS rất quan trọng, song rất phức

tạp, người tiêu dùng cần có sự giúp đỡ của các nhà chuyên môn, tư vấn

1.3 Tổng quan về xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất trên cơ sở ứng dụng GIS

1.3.1 Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

1.3.1.1 Vùng giá đất

Định nghĩa về vùng giá đất: Định giá đất hàng loạt như đã nêu tại ở

trên tại thời điểm nào đó, nếu định giá cho hàng loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích Khi đó ta gọi tập hợp các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn

vị diện tích hay vùng có cùng giá đất gọi tắt là vùng giá đất

Trang 29

1.3.1.2 Vùng giá trị đất đai

Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá:

a Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động

Vùng giá trị: Là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu

vực địa lý mà tại đó các BĐS cùng chịu ảnh hưởng bởi các tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống nhau hoặc gần giống nhau,

b Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất Các vùng giá đất được tạo ra theo định nghĩa có giá trị tiền tệ giống

nhau trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm trong một khoảng thời gian nào đó sự ước tính về giá trị tiền tệ trong vùng đó có thể tăng lên hoặc hạ

xuống trên một đơn vị diện tích nhưng các giới hạn địa lý của vùng đó vẫn không thay đổi (ổn định tương đối) khi đó ta gọi các vùng giá này là các vùng

giá trị trong khoảng thời gian đó Vùng giá trị đối với đất phi nông nghiệp:

Nếu chúng ta đi tìm vùng giá của một loại đất phi nông nghiêp, khi đó tập hợp các thửa đất có cùng sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích cho ta hình ảnh về vùng có cùng giá đất Nếu vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian thì ta gọi đó là vùng giá trị của đất phi nông nghiệp trong khoảng thời gian đó

Xét về bản chất thì hai định nghĩa a,b trên là tương đồng vì cùng xem xét dưới góc độ phạm trù định giá Định nghĩa 1 ngắn gọn dễ hiểu nhưng chưa nêu bật được bản chất giá trị của phạm trù định giá, chưa cho thấy mối quan hệ giữa chúng và giá đất, tính quan hệ tương đối của chúng với thời gian Tuy nhiên, chúng ta có thể sử dụng tùy vào hoàn cảnh Việc xây dựng vùng giá trị theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc định giá hàng loạt

1.3.1.3 Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

- Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó

là dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội, chúng khác

Trang 30

nhau ở điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ được đánh giá ở dạng tiềm năng

- Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hoá) và trở thành giá cả tại một thời điểm cụ thể Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm năng - chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian

- Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là tiền đề để tạo ra giá đất Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy luật thị trường thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá Trong những điều kiện như vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng

1.3.2 Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố

1.3.2.1 Vùng giá đất theo đường phố

Định nghĩa: Ta gọi tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ gống nhau trên

một đơn vị diện tích của một đường phố là các vùng cùng giá đất hay vùng

có cùng giá đất; gọi tắt là vùng giá đất theo đường phố Tập hợp các vùng

có giá trị tiền tệ gống nhau trên một đơn vị diện tích của một loại vị trí nào

đó trên một đường phố là các vùng cùng giá đất hay vùng có cùng giá đất của loại vị trí đó; gọi tắt là vùng giá đất theo vị trí của đường phố đó

1.3.2.2.Vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố

Định nghĩa về vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố:

Các vùng giá đất đường phố theo các đường phố hàng năm có giá trị trên một đơn vị diện tích có thể tăng lên hay giảm đi, nhưng giới hạn địa lý của các vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian; khi đó ta gọi các vùng này là vùng giá trị đất đai theo đường phố trong khoảng thời gian

đó Các vùng giá đất theo một vị trí đường phố hàng năm có giá trị trên một đơn vị diện tích có thể tăng lên hay giảm, nhưng giới hạn địa lý của các vùng này ổn định tương đối trong khoảng thời gian; khi đó ta gọi các vùng này là vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố trong khoảng thời gian đó

Trang 31

1.3.3 Xây dựng vùng giá đất, giá trị đất đai theo đường phố, vị trí đường phố

1.3.3.1 Xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố

Tùy theo cách tiếp cận mà có thể xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố theo những giải pháp và sơ đồ quy trình khác nhau Ở đây giới thiệu một phương pháp đã được tác giả thử nghiệm thành công: Sử dụng bản đồ địa chính số làm dữ liệu xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố

Các dữ liệu thông tin địa chính phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm hai phần: Phần thông tin địa

chính đã có sẵn trong CSDL này được thu thập và xây dựng khi thực hiện

công tác xây dựng dữ liệu địa chính Phần thông tin địa chính mở rộng thực hiện theo phương thức mở rộng từng bước theo nhu cầu phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Trên cơ sở các dữ liệu BĐĐC, các dữ liệu về hệ thống giao thông hoàn toàn đủ các điều kiện trợ giúp quá trình phân tích thông tin trong định cấp đất đô thị Ví dụ như các thông tin về độ rộng của tuyến đường, vỉa hè, hạ tầng kỹ thuật như hệ thống thoát nước… đều có thể lấy ra hoặc bổ sung một cách thuận lợi nếu sử dụng các thông tin nền trên BĐĐC

1.3.3.2 Các bước cơ bản khi sử dụng bản đồ địa chính làm dữ liệu xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố

Khi sử dụng bản đồ địa chính làm dữ liệ xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo 05 bước cơ bản như sau:

- Bước 1: Chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính:

Đây là khâu đầu trong quá trình thiết lập dữ liệu

- Bước 2: Xây dựng hệ thống giao thông:

Là khâu quan trọng trong quá trình thiết lập thông tin, vì toàn bộ các vùng dân cư sẽ được thiết lập theo hệ thống giao thông, nền tảng của việc xây

Trang 32

dựng vùng giá trị phục vụ tính giá đất và cung cấp thông tin liên quan Nội dung quan trọng là rà soát, đóng điểm đầu và điểm cuối, gán các thuộc tính địa danh

- Bước 3: Xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông:

Trên cơ sở các dữ liệu địa chính, các dữ liệu về hệ thống giao thông, xây dựng các vùng dân cư theo tuyến phố

- Bước 4: Xây dựng vùng giá trị đất đai theo từng đường phố:

Dựa vào các vùng dân cư theo tuyến phố vừa xây dựng các vùng giá trị theo vị trí và tiếp tục phân chia vùng giá trị theo vị trí chi tiết Ở khâu này nếu phân vùng chia các vùng vị trí theo (quy định của các địa phương) ta sẽ xây dựng được vùng giá trị theo đường phố theo các quy định hiện hành Nếu các vùng giá trị được phân tích chi tiết ta sẽ được vùng giá trị chi tiết…Khi có được vùng giá trị ta có thể sử dụng để xây dựng bản đồ giá đất

- Bước 5: Điều chỉnh các vùng giá trị:

Các vùng giá trị không phải là vùng bất biến mà có thể điều chỉnh khi

cơ sự thay đổi như do các yếu tố tác động là thay đổi, thay đổi về hạ tầng kỹ thuật thay đổi do thực hiện quy hoạch

1.3.3.3 Phương pháp sử dụng vùng giá trị đất đai theo đường phố vị trí đường phố để xây dựng vùng giá đất hàng năm

Từ các định nghĩa đã nêu việc sử dụng vùng giá trị đất đai để xây dựng bản đồ giá đất sẽ đơn giản hơn

- Bản đồ giá đất theo quy định:

Trước khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực, hàng năm các địa phương ban hành giá đất Theo Luật đất đai năm 2013, các địa phương ban hành bảng giá đất cho kỳ 05 năm Ở đây, dù là hình thức nào thì chỉ việc mẫu hóa (để nhận biết) và chuyển tương ứng vào vùng giá trị đất đai tương ứng Khi đó các phần mềm chuyên dụng( Arcgis,Vicadgis ) sẽ cho phép tạo ra bản đồ giá đất của năm tương ứng

Trang 33

- Bản đồ giá đất theo giá đất thực tế của thị trường:

Có thể dễ dàng nhận thấy rằng nếu thay bảng đất quy định bằng bảng giá đất thực tế của thị trường ta sẽ có bản đồ giá đất thực tế

1.3.3.4 Tương quan gữa các vùng giá trị và giữa các vùng giá đất

Nếu gắn một cách chi tiết hơn giá đất của mặt đường phố A/ giá đất của mặt đường phố B sẽ là tương quan giá đất giữa vị mặt đường phố A và B Nếu gắn một cách chi tiết giá đất của vị trí mặt tiền của đường phố A/ giá đất của các vị trí khác của đường phố đó (A) là tương quan giá đất giữa vị mặt tiền với các vị trị trí khác của đường phố (A ) Ở đây, cần lưu ý giá đất đề cập

là giá ở một thời điểm Như vậy về mặt lý thuyết thì tại một thời điểm nào đó (chẳng hạn giá đất của năm) ta có được giá đất của tất cả các vùng (bản đồ giá đất theo năm) Khi đó ta hoàn toàn có thể xác định được các tương quan giữa các vùng giá đất theo đường phố Các tương quan này tạo thành ma trận tương quan của các vùng giá đất theo đường phố tại năm đó Do vậy về nguyên tắc nếu các tương quan được xác định đúng thì nếu xác định giá của một vùng thì việc xác định được giá đất của vùng khác được xác định thông qua hệ số tương quan Giữa các năm có các ma trận giá khác nhau; giá trị tương quan trung bình nhiều năm sẽ tiến đến tương quan giữa các vùng giá trị

1.3.4 Xây dựng thông tin vùng giá trị

1.3.4.1 Mô hình CSDL nền và DL thông tin vùng giá trị và vùng giá đất

CSDL địa chính mở rộng (đa chức năng) là gì: Thuật ngữ “Cơ sở dữ liệu địa chính mở rộng” (đa chức năng) được đề cập và sử dụng phục vụ quản

lý đất đai Thuật ngữ “địa chính mở rộng” là khái niệm bổ xung vào cơ sở dữ

liệu địa chính các nội dung, ví dụ bổ xung các thông tin kinh tế như thông tin tiềm năng sử dụng đất; yếu tố kinh tế: như giá đất, thuế đất v.v ; các thông tin quy hoạch sử dụng đất như thông tin tiềm năng sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất, quy hoặch sử dụng đất, tài nguyên thiên nhiên; nền địa lý như

thông tin địa hình, biên giới, địa giới, đường giao thông, hệ thống thuỷ văn,

Trang 34

dân cư, thực phủ; thông tin ảnh như ảnh máy bay, ảnh vệ tinh,… Từ loại CSDL này người ta phát triển thành hệ thống thông tin phục vụ cho các mục tiêu liên quan đến công tác quản lý đất đai

Khái niệm đa chức năng trong địa chính mở rộng phục vụ quản lý, xây dựng vùng giá trị và vùng giá đất có thể được hiểu là ngoài chức năng cho công tác quản lý địa chính, một số khái niệm sẽ được mở rộng để đáp ứng yêu cầu

Những vấn đề thay đổi do yêu cầu phát triển mở rộng dữ liệu và thông tin để phát triển cho mô hình dữ liệu phục vụ xây dựng vùng giá trị đất đai của đề tài sẽ xử lý bằng giải pháp phần mềm cùng các giải pháp mở cho phù hợp với mục tiêu đề ra

1.3.4.2 Đặc điểm của BĐĐC với các dữ liệu phục vụ phân vùng

Vấn đề được xem xét ở đây là khả năng đáp ứng của CSDL địa chính phục vụ việc phân vùng Chi tiết hơn yếu tố “nền” của thông tin địa chính đáp ứng đến mức độ nào khi phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu

tố ảnh hưởng đến giá đất

Khi xem xét các yếu tố tác động vào giá đất chúng ta đã thấy nổi lên hai nhóm yếu tố tác động, nhóm tác động trực tiếp và nhóm tác động gián tiếp Nhóm tác động trực tiếp thường đòi hỏi các dữ liệu nền chi tiết như các yếu tố về vị trí, kích thước, hình thửa, kiến trúc khu vực,… trong các yếu tố này vị trí của thửa đất với hệ thống giao thông đóng vai trò đặc biệt quan trọng

Xét về khả năng đáp ứng nhu cầu trên của cơ sở dữ liệu địa chính, có thể khẳng định rằng đây là CSDL có khả năng đáp ứng tốt nhất Các dữ liệu thông tin địa chính phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất gồm hai phần:

- Phần thông tin địa chính đã có sẵn trong CSDL này được thu thập và

xây dựng khi thực hiện công tác xây dựng dữ liệu địa chính

Trang 35

- Phần thông tin địa chính mở rộng thực hiện theo phương thức mở rộng từng bước theo nhu cầu phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.3.4.3 Thông tin về hệ thống giao thông phục vụ xác định vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

Để đáp ứng được nhu cầu về thông tin đã nêu trên cần phải xây dựng chi tiết hệ thống giao thông trong bản đồ địa chính thành lớp thông tin chuyên

đề riêng Lớp thông tin này được chi tiết hoá, đóng khép các ngõ, phố theo đúng địa danh Đây là nhiệm vụ quyết định cho quá trình xác định chính xác vùng giá trị, yếu tố dữ liệu quan trọng để xác định giá trị bất động sản

Công việc thiết lập dữ liệu thông tin về hệ thống giao thông:

Hệ thống giao thông đã được đo vẽ và thể hiện trong quá trình thành lập bản đồ địa chính, để hệ thống này trở thành dữ liệu thông tin nền phục vụ quá trình phân tích tạo ra các thông tin tổng hợp và thông tin chiết xuất cho vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, hệ thống này cần được tổ chức và quản lý thành nội dung thông tin thành phần

cơ bản của thông tin địa chính mở rộng và cần thực hiện các nội dung sau:

- Cần phải xây dựng và cập nhật thông tin địa danh đường phố

- Đối tượng thông tin không gian và thuộc tính cần được chuẩn hoá

- Quản lý đối tượng không gian cần được thiết lập theo đối tượng vùng

từ hệ thống bản đồ địa chính; vùng phải đóng theo quy định của hệ thống địa danh đường phố

- Có thể áp dụng mô hình quản lý đối tượng thông tin không gian dưới dạng Arc, Line, hoặc Polyline kết hợp với các chỉ số liên kết để thể hiện thông tin thuộc tính Tuy nhiên để theo chuẩn của VILIS dự án chuyển các thông tin

đồ họạ về dạng SHAPFILE

- Thông tin cần phải được cập nhật thường xuyên và thành lớp thông tin quản lý riêng

Trang 36

1.4 Tổng quan về ứng dụng GIS vào xác định giá đất

1.4.1 Thế giới

Kỹ thuật định giá theo CAMA phụ thuộc vào việc thu thập và phân tích

dữ liệu có liên quan được phát triển dần theo thời gian Trong lịch sử, việc áp dụng những kỹ thuật này đã diễn ra trong một môi trường phi không gian Theo quá trình phát triển, cuối cùng CAMA sử dụng GIS và các dữ liệu thị trường hỗ trợ bất kỳ ước tính giá trị Tìm kiếm dữ liệu và các bộ sưu tập có thể chứng minh tốn nhiều thời gian và tốn kém liên quan đến lệ phí tiềm năng thu nhập của một báo cáo định giá GIS có thể tạo điều kiện, trong một bối cảnh không gian, lưu trữ, thao tác và phân tích dữ liệu, trong một phần nhỏ của thời gian cần thiết trước đó Kỹ thuật hiện tại cho việc thẩm định khối lượng tài sản, và cho những dự đoán của giá trị tài sản dân cư, có thể được tăng cường bằng cách sử dụng các dữ liệu khả năng xử lý của GIS Hội nhập của một mô hình thẩm định khối lượng trong một GIS sẽ thêm giá trị cho quá

trình định giá

- Australia, việc ứng dụng CAMA: Để đáp ứng cho yêu cầu của công

tác định giá, các nhà định giá cần cung cấp nhiều thông tin và các thông tin phải luôn được cập nhật như các thông tin phân tích các giá bán, thống kê theo dõi tiền thuê nhà/bất động sản, tài chính về nhà và bất động sản, bản đồ, các chi phí về xây dựng, pháp luật hiện hành và mới ban hành , nhiều thông tin các nhà chuyên môn định giá tự sưu tầm, nhưng nhiều thông tin phải lấy từ các nguồn thông tin từ Nhà nước và các tổ chức Sự phát triển của hệ thống thông tin đa chức năng tại Australia kết hợp với hệ thống thông tin mạng được pháp triển là các yêu cầu tất yếu với công tác định giá Tại Australia, người ta sử dụng CSDL địa chính đa chức năng nhằm cung cấp thông tin đa mục tiêu cho công tác quản lý đất đai nói chung trong đó có công tác định giá

- Nhật Bản, việc ứng dụng CAMA để đánh giá giá trị của bất động sản

theo tiêu chuẩn thẩm định về bất động sản của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và

Trang 37

Giao thông vận tải (MLIT) Giá bất động sản được hình thành như là kết quả của sự tương tác của nhiều yếu tố, các yếu tố có xu hướng luôn luôn thay đổi

- Hoa Kỳ, việc ứng dụng CAMA theo hai giải pháp: (1) Mô hình hóa

(phương pháp Hedonic Methods (“Property Valuation Methods and Data in

the United States” của Charles A Calhoun); (2) ứng dụng CAMA với việc

phát triển CSDL để xử lý bài toán giá đất ở nhiều Bang của Hoa Kỳ

- Thụy Điển: Nhằm đáp ứng được nhu cầu về công tác quản lý đất đai

và bất động sản, trong đó có công tác định giá đất đặc biệt với khu vực đô thị, Thuy Điển đã sử dụng CSDL đa chức năng, các dữ liêu lưu trữ trong ngân hàng dữ liệu Cấu thành cơ bản của các dữ liệu này là bản đồ (các loại bản đồ địa chính, địa hình, chuyên đề, ảnh hàng không, viễn thám, ) và một số CSDL thành phần phục vụ quản lý đa mục tiêu

- NewZealand kỹ thuật định giá trị cho các nhóm thửa đất có cùng điều

kiện được dựa trên việc tích hợp giữa Cơ sở dữ liệu kỹ thuật số địa chính (DCDB) và thông tin doanh số bán hàng của VALPAK Việc xác định hệ thống các thửa đất cùng mục đích sử dụng được thông qua bởi Bộ Đo đạc, thông tin đất đai (DOSLI) và Định giá New Zealand (VNZ)

- Trung Quốc, Ứng dụng GIS trong quản lý vĩ mô về giá đất đô thị

Theo kết quả khảo sát, Trung Quốc đã phát triển hệ thống địa chính kỹ thuật

số và hiện nay coi đây là các thông tin cơ bản tại khu vực đô thị của Trung Quốc Trên cơ sở các dữ liệu này các đô thị của Trung Quốc đã khai thác và

sử dụng triệt để thế mạnh của hệ thống thông tin địa chính số (CIS), sử dụng một cách toàn diện Xây dựng dữ liệu số dựa trên các vùng định cấp và giá

đất đô thị điều tra và nền dữ liệu CIC và xây dựng hệ thống thông tin giám sát

biến động giá đất; xây dựng mô hình giám sát hệ thống, các giám sát năng

động của giá đất đô thị và xây dựng các yêu cầu cơ bản cho việc thiết kế các

phân hệ chức năng hệ thống và cơ cấu hệ thống xây dựng hạ tầng không gian

Trang 38

của giá đất đô thị Trên cơ sở đó thành lập trên giá đất trên mạng thông tin ở khu vực đô thị dựa trên công nghệ WebGIS

- Các nước Đông Nam Á như Malaixia, Thái Lan, Singapo, Indonesia đều có các tổ chức định giá bất động sản chuyên nghiệp, ngoài

chức năng định giá bất động sản còn có nhiệm vụ đưa ra thông tin về Land

Value Zone (vùng giá trị) - các khu vực đất đai để từ đó các công ty bất động

sản hoặc các nhà kinh doanh có thể làm căn cứ dự báo sự phát triển khác; trong đó mục đích định giá từng thửa đất và tính thuế đất là nhiệm vụ quan trọng nhất

1.4.2 Việt Nam

Các nghiên cứu của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường

Lý luận về việc xây dựng vùng giá trị đất đai trên cơ sở ứng dụng phương pháp CAMA đã được đề cập và nghiên cứu theo định hướng của Bộ

Tài nguyên và Môi trường từ năm 2008 Đề tài “ Nghiên cứu cơ sở khoa học

và phương pháp xây dựng vùng giá trị đất đai” của Viên nghiên cứu Địa

chính- Bộ Tài nguyên và Môi trường (sau này khi nghiêm thu chuyển thành Viện Khoa học Đo đạc và bản đồ) thực hiện bắt đầu khởi động từ năm 2007

và nghiệm thu vào đầu năm 2010 Đề tài đã giải quyết được những lý luận cơ

bản về vùng giá trị đất đai, xây dựng các luận điểm khoa học về vùng giá đất, vùng giá trị đất đai, mối quan hệ giữa vùng giá đất, vùng giá trị đất đai trong định giá đất hàng loạt; giải quyết các vấn đề về xây dựng và đưa ra quy trình

và công nghệ xây dựng vùng giá trị đất đai đối với đất đô thị với giới hạn ở đất phi nông nghiệp Như vậy có thể nói phương pháp thành lập về vùng giá trị đất đai đối với đất đô thị và đã được xem xét khá kỹ

Các nghiên cứu ở các trường Đại Học có đào tạo ngành quản lý đất đai Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên: Lý luận về việc xây dựng vùng giá trị đất đai trên cơ sở ứng dụng phương pháp CAMA đã được Đại Học Nông Lâm

Trang 39

Thái Nguyên đưa vào nghiên cứu và giảng dạy; có nhiều luận văn thạc sỹ, các

nghiên cứu sinh đi chuyên sâu và đã triển khai thực nghiệm ở một số địa phương

Ở Việt Nam các công trình nghiên cứu về bất động sản, về kinh tế đất,

về định giá đất đã rất nhiều, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính là những cơ quan quản lý nhà nước có nhiệm vụ hướng dẫn và giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý đất đại, kinh tế đất và những hoạt động pháp lý liên quan đến giao dịch quyền sử dụng đất Đã có nhiều văn bản pháp quy nhà nước về hướng dẫn các địa phương xây dựng khung giá đất, nhằm tạo công cụ quản lý nhà nước về đất đai - Bất động sản tất cả các công cụ trên của nhà nước hầu hết đều ở dạng văn bản hướng dẫn, trong khi đó việc xác định giá đất của các thửa đất ở từng vị trí cụ thể phải đòi hỏi các công cụ phải có chức năng định vị không gian hay nói cách khác là phải có công cụ chỉ đúng vị trí của thửa đất, khu đất để từ đó xác định các mối quan hệ giữa thửa đất với các điều kiện tự nhiên khác như: Độ dốc địa hình, tương quan với đường quốc lộ, với sông ngòi, với đường sắt, với nguồn nước, với các thành phố, trung tâm

đô thị

- Dự án "Thử nghiệm mô hình xây d

" với mục tiêu: Xây dựng, thử nghiệm, lập bản đồ vùng giá trị đất Từ bản đồ giá đất nhằm đề xuất tiêu chí xây dựng bản

đồ giá đất; ứng dụng công nghệ thông tin để quản lý giá đất và hỗ trợ định giá đất Hiện nay bản đồ vùng giá trị đất đang được Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất- Tổng cục Quản lý đất đai đã thử nghiệm xây dựng bằng phương pháp khoanh vẽ ngoài thực địa, điều tra mức độ các yếu tố ảnh hưởng, bổ sung ranh giới vùng giá trị …trong thực tế những khu vực không có các giao dịch, không thể điều tra được giá của thị trường, không có mẫu đại diện cho vùng giá trị đất

Trang 40

1.5 Vấn đề nghiên cứu và ý nghĩa

Việc nghiên cứu xây dựng CSDL địa chính số phục vụ quản lý đất đai tại thành phố Bắc Giang, kết hợp với việc mở rộng CSDL địa chính xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất phục vụ định giá hàng hàng loạt thửa đất, xây dựng bảng giá đất cho thành phố không những có ý nghĩa thiết thực với Bắc Giang mà còn có ý nghĩa đóng góp chung vào phương pháp định giá đất hàng loạt Nó cho phép khảo cứu thực tế về khả năng ứng dụng phương pháp định giá hàng loạt đất đất ở đô thị bằng việc kết hợp kỹ thuật CAMA với CSDL địa chính đáp ứng được yêu cầu xác định giá đất hàng loạt, tính giá đất đến từng thửa, tính thuế sử dụng đất Kỹ thuật định giá hàng loạt các thửa đất dựa trên kỹ thuật máy tính (Phương pháp CAMA) kết hợp với cơ sở dữ liệu địa chính cho phép ta không những giải quyết được việc định giá hàng loạt các thửa đất cho đất ở đô thị mà còn hỗ trợ trở lại một cách có cơ sở khoa học cho quá trình xây dựng bảng giá đất

Định dạng
Số trang	86
Dung lượng	1,66 MB

Xây dựng vùng giá trị đất đai đường phố và tương quan vùng tại khu vực thành phố bắc giang

Xõy dựng thụng tin vựng giỏ trị

Vấn đề nghiờn cứu và ý nghĩa