Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex).doc

Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex).

MỤC LỤC

Trang

LỜI MỞ ĐẦU 3

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT 5

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 6

1.1 Khái niệm, vài trò và các quy định về thế chấp BĐS 6

1.1.1 Khái niệm bất động sản 6

1.1.2 Thế chấp BĐS 7

1.1.2.1 Khái niệm 7

1.1.2.2 Đặc điểm thế chấp BĐS 8

1.1.3 Vai trò thế chấp BĐS 9

1.1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS 9

1.1.3.2 Đối với các tổ chức tín dụng 9

1.1.3.3 Đối với nền kinh tế 10

1.1.4 Các quy định về thế chấp BĐS 10

1.2 Định giá BĐS thế chấp 11

1.2.1 Khái niệm định giá BĐS thế chấp 11

1.2.2 Các hình thái giá trị của BĐS 13

1.2.3 Những nhân tố ảnh hưởng giá trị BĐS 14

1.2.3.1 Các nhân tố có mối quan hệ trực tiếp với giá trị của BĐS 14

1.2.3.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường 15

1.2.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài 15

1.2.4 Sự cần thiết của ĐG BĐS thế chấp 16

1.2.5 Các nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp 17

1.3 Các phương pháp ĐG BĐS 19

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 19

1.3.1.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp so sánh 19

1.3.1.2 Cơ sở của phương pháp so sánh 19

1.3.1.3 Yêu cầu 20

1.3.1.4 Các bước tiến hành 20

1.3.1.5 Quá trình điều chỉnh 21

1.3.2 Phương pháp chi phí 23

1.3.2.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí 23

1.3.2.2 Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng 23

1.3.2.3 Các bước thực hiện 24

1.3.2.4 Các phương pháp xác định chi phí 25

1.3.2.5 Tính giảm giá tích luỹ công trình 27

1.3.2.6 Hạn chế của phương pháp ĐG chi phí 30

1.3.3 Phương pháp vốn hoá 31

1.3.3.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp vốn hoá 31

1.3.3.2 Cơ sở của phương pháp vốn hoá 31

1.3.3.3 Các lợi ích được ĐG 32

1.3.3.4 Tỉ lệ vốn hoá 33

1.3.3.5 Các phương pháp vốn hoá 34

1.3.3.6 Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS 35

1.3.3.7 Các bước tiến hành 36

1.3.4 Phương pháp thặng dư 36

1.3.4.1 Nguyên lý chung của phương pháp 36

1.3.4.2 Tính toán các chi phí, thu nhập và lợi nhuận phát triển 36

1.3.4.3 Chi phí đất đai 37

1.3.4.4 Các bước tiến hành 37

1.3.4.5 Hạn chế của phương pháp thặng dư 38

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 39

2.1 Giới thiệu về Sàn giao dịch BĐS V-Reex 39

2.1.1 Sự cần thiết thành lập sàn giao dịch BĐS V-Reex 39

2.1.1.1 Nhu cầu thị trường 39

2.1.1.2 Nhu cầu từ nội bộ công ty và các ngân hàng thương mại cổ phần 39

2.1.2 Lịch sử hình thành 40

2.1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận 42

2.1.4 Sản phẩm dịch vụ 47

2.2 Quy trình định giá chung của Sàn giao dịch BĐS V-Reex 48

2.2.1 Tiếp nhận yêu cầu 48

2.2.2 Phân tích sơ bộ 48

2.2.3 Lên kế hoạch định giá 48

2.2.4 Triển khai định giá 49

2.2.5 Lựa chọn phương pháp và hội ý chuyên gia 49

2.2.6 Thực hiện điều tra 50

2.2.7 Lên kết quả sơ bộ 50

2.2.8 Lập báo cáo kết quả ĐG gửi khách hàng 50

2.3 Một số trường hợp định giá cụ thể 50

2.4 Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Sàn giao dịch BĐS V-Reex 59

2.4.1 Ưu điểm 59

2.4.2 Nhược điểm 60

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI V-REEX 61

3.1 Giải pháp 61

3.2 Kiến nghị 68

KẾT LUẬN 70

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 71

PHỤ LỤC 72

LỜI MỞ ĐẦU

Theo tiêu thẩm định giá quốc tế năm 2005, BĐS gồm đất, các công trình gắn liềnvới đất và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản,…Do đó,BĐS là một phần chủ yếu của của cải quốc gia, và các hoạt động của thị trường BĐS(mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn,thế chấp,…) là dựa trên việc thẩm địnhgiá đáng tin cậy Với sự tăng trưởng kinh tế và tiềm năng phát triển thị trường BĐSnước ta trong thời gian tới sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư vào Việt Nam Nhiều tổ chức,

cá nhân sẽ có nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất kinh doanh và nguồn vốn mà họ huyđộng được đó là vay thế chấp Do đó cần có các tổ chức định giá trung thực, kháchquan để phục vụ nhu cầu định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thếchấp Vì vậy, việc thành lập Sàn giao dịch BĐS Việt Nam góp phần cho thị trường bấtđộng sản Việt Nam phát triển ngày càng mình bạch và cung cấp dịch vụ định giá đángtin cậy nhất

Ngày nay, trong bối cảnh một nền kinh tế thị trường có tốc độ tăng trưởng cao,lại đang trong tiến trình hội nhập quốc tế, thị trường có nhiều biến động và ngày càngbộc lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến giá cả trên thị trường có nhiều biến động gâyhoang mang cho toàn xã hội, thì chính lúc này việc phát triển hoạt động định giákhông chỉ là một đòi hỏi tất yếu mà còn rất cấp bách đối với Việt Nam, góp phần quantrọng trong việc minh bạch hóa thông tin trên thị trường nói chung và thị trường BĐSnói riêng Việc định giá là cần thiết khi bất động sản chuyển đổi chủ sở hữu hoặcchuyển đổi mục đích sử dụng như các hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp, cổ phầnhóa, góp vốn, thu hồi nợ của ngân hàng

Sau một thời gian thực tập tại công ty và nhìn nhận từ thực tế nước ta hiện nay,

em xin lấy đề tài cho chuyên đề thực tập của mình là: “Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam (V-Reex)”.

Mục đích nghiên cứu của đề tài

Nghiên cứu cơ sở lý luận định giá thế chấp, thực trạng và giải pháp nhằm hoànthiện quy trình định giá thế chấp tại sàn giao dịch BĐS V-Reex

Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê và so sánh, kết hợp với hỏi các nhânviên định giá trong công ty

Phạm vi nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại công ty

cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam và đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện quytrình định giá thế chấp tại công ty

Nội dung của đề tài bao gồm:

Chương 1: Cơ sở lý luận chung về bất động sản thế chấp

Chương 2: Công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Sàn giao dịch bất

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮTĐG: định giá

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG

mã cổ đại và ghi trong Bộ luật La Mã thì phân chia thành tài sản thành hai loại là bấtđộng sản và động sản

Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự quy định1: “BĐS là các tài sản không thể di dời

được” Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là chúng không thể di dời được Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai, chúng chỉ có thể sử dụng được trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép…

BĐS bao gồm:

- Đất đai:

+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kể ( những đấtđai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);

+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chấtlượng của đất đai đó);

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các trài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng đó:

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà

ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…(những nhà bạt di động của gánhxiếc, các lâu đài làm bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà

là các động sản, hoặc công cụ lao động);

1 Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự Việt Nam

+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống,bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… được xây dựng gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máyđiều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các câycảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình(những tài sản có thể tháo rời mà giátrị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hoà diđộng, các chậu cây cảnh trong vườn, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác);

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theocác tiêu chuẩn đo lường nhất định;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cây lâu năm; các công trình nuôitrồng thuỷ sản, cách đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơi thể thao, các côngtrình hầm lò, và những tài sản khác do Nhà nước quy định

Điều kiện một vật được coi là BĐS khi:

- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để công năng, tính chất, hình thái của nókhông bị thay đổi;

- Tồn tại lâu dài;

- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;

- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;

- Được chiểm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;

1.1.2 Thế chấp BĐS 2

1.1.2.1 Khái niệm

Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở

hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi làbên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp

- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụcủa bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp

- Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụthuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác

- Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai

2 Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2005

- Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ

ba giữ tài sản thế chấp

- Ở nước ta, trước khi Luật đất đai 1993 ra đời quy định đất đai thuốc sở hữu toàndân do Nhà nước thống nhất quản lý và không quy định rõ các quyền đối với người sửdụng đất, vì vậy đã kìm hãm sự phát triển của thị trường đất đai Sự ra đời của LuậtĐất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng

và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bánđất đai Và các luật liên quan không ngừng đổi mới để thúc đẩy thị trường BĐS pháttriển như Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2005, hàngloạt các Văn bản, Thông tư, Nghị định có liên quan đã ra đời thúc đẩy thị trường BĐSphát triển mạnh mẽ

- Hiện nay, có nhiều cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng vốn Một trong nhữngnguồn vốn mà họ có thể huy động được đó là thế chấp tài sản, chủ yếu là thế chấpBĐS Vì vậy hoạt động tín dụng trong mỗi ngân hàng là rất quan trọng vì nó đảm bảolợi ích giữa hai bên thế chấp và nhận thế chấp BĐS có thể mang thế chấp là nhàxưởng, nhà máy, khách sạn, nhà ở, và những tài sản gắn liền với đất đai và các côngtrình xây dựng

- Ngoài ra, trong Luật Đất đai còn quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ; quyền thế chấp, bảo lãnh, gópvốn bằng quyền sử dụng đất ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Đấtđai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước thống nhất quản lý Nhà Nước thực hiện việcgiao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũtrang nhân dân, cơ quan Nhà Nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài.Tuy nhiên, trong các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộgia đình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngân hàng

1.1.2.2 Đặc điểm thế chấp BĐS

- Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và quyền sởhữu BĐS gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Vì vậy khi đemBĐS đi thế chấp thực chất đó là thực hiện thế chấp các quyền liên quan đến BĐS, chủyếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Nên trong thời gian thế chấp chủ sởhữu BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng không được và cũng không thể

trao đổi, chuyển nhượng các BĐS đó trên thị trường.

- Trong hoạt động tín dụng, thế chấp BĐS chịu sự chi phối của sự biến động thịtrường BĐS rất lớn nên giá trị BĐS thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị trường tại thờiđiểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía các tổ chức tín dụng Thông thườnggiá trị BĐS thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thịtrường xấu nhất, mức giá có thể là thấp nhất

1.1.3 Vai trò thế chấp BĐS

1.1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS

Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tại các tổchức tín dụng Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cánhân và tổ chức Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng BĐS của mìnhtrong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đíchcủa mình Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn sovới giá trị thực của BĐS mà họ đem thế chấp, đa số các ngân hàng đều chỉ cho vaytheo nguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70% giá trị BĐS Điều đó có nghĩa người đi vaychỉ được vay trên dưới 50% giá trị Điều này rất thiệt thòi cho người thế chấp BĐS

1.1.3.2 Đối với các tổ chức tín dụng

Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọngnhất Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các

dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi Tránh rủi ro trong kinh doanh thì các

tổ chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay Ví dụ: đánhgiá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định cáctài sản hữu hình khác của khách hàng Để đảm bảo an toàn thì các tổ chức tín dụng yêucầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay Các tài sản có giá trị lớn

và tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của các ngân hàng càng đảm bảo Vì vậyđem thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cánhân và tổ chức khi cần vốn

- Đối với các tổ chức kinh doanh tài chính thì việc luân chuyển tiền tệ là hoạtđộng chủ yếu Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là mộttrong những hoạt động giúp cho các tổ chức tín dụng đó hoạt động bình thường

- Nhận BĐS thế chấp có thể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi

vay) và tăng lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng (BĐS ).

- Nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nâng caotrách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi ro cóthể xảy ra

1.1.3.3 Đối với nền kinh tế

Sự bình ổn và phát triển của thị trường tài chính ảnh hưởng đến sự phát triển củanền kinh tế Vì nhiều cá nhân và tổ chức cần vồn để kinh doanh mà không có các hoạtđộng tín dụng thì sẽ làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất của họ

Vì vậy, hoạt động thế chấp BĐS có vai trò to lớn, nó quyết định việc cho vay vốncủa ngân hàng và các tổ chức tín dụng và từ đó thúc đẩy nền kinh tế phát triển

1.1.4 Các quy định về thế chấp BĐS

Ở nước ta hiện nay, Nhà nước đã ban hành một số văn bản pháp luật quy định vềthế chấp BĐS như: Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999; Thông tư06/2002/TT-NHNN ngày 29/12/1999 hướng dẫn thực hiện Nghị định 178/1999/NĐ vàthông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 sửa đổi bổ sung Thông tư 06/2000/TT-NHNN Dựa vào các văn bản pháp luật trên quy định về BĐS thế chấp như sau :

a) BĐS phải thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng của khách hàng vay các tổchức tín dụng quy định theo:

- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách hàngvay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bão lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Đối với BĐS của doanh nghiệp Nhà nước thì phải là BĐS do Nhà nước giaocho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo tiền vay theo quy địnhcủa pháp luật về doanh nghiệp Nhà nước;

- Đối với BĐS khác thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảolãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu;

b) BĐS được phép giao dịch, tức là những BĐS mà pháp luật cho phép hộăckhông cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảolãnh và các giao dịch khác;

c) BĐS không có tranh chấp, tức là BĐS không có tranh chấp về quyền sở hữuhoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng, bên bảo lãnh tại thời điểm ký kết hợpđồng vay thế chấp Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với các tổ chức tín

dụng về việc BĐS thế chấp, bảo lãnh không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệmcam kết về cam kết của mình.

Hợp đồng thế chấp BĐS bao gồm những nội dung chính sau:

- Tên và địa chỉ các bên (có ngày, tháng, năm);

- Nghĩa vụ được đảm bảo;

- Mô tả BĐS thế chấp, giá trị của BĐS thế chấp;

- Bên giữ tài sản, giấy tờ của BĐS thế chấp;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Các thoả thuận về trường hợp xử lý và phương thức xử lý BĐS thế chấp;

- Các thoả thuận khác

Trường hợp giao dịch bảo đảm tiền vay bị coi là vô hiệu từng phần hay toàn bộthì không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng mà giao dịch bảo đảm đó làmột điều kiện Bên bảo lãnh phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ bảo lãnhcủa mình và bổ sung tài sản bảo đảm như đã cam kết

Việc đăng ký, xoá đăng ký thế chấp, bảo lãnh tài sản là giá trị quyền sử dụng đất,BĐS gắn liền với đất được thực hiện khi Bộ, ngành có liên quan ban hành các văn bảnhướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục, lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm và Sở địa chínhhoặc Sở địa chính nhà đất, UBNN xã, phường, thị trấn thực hiện việc đăng ký giaodịch bảo đảm

Các bên có thể thoả thuận việc cấp chứng nhận, chứng thực hợp đồng thế chấp,bảo lãnh của cơ quan công chứng Nhà nước hoặc UBNN các cấp có thẩm quyền Nếutrong một số trường hợp đồng thế chấp mà Nhà nước bắt buộc chứng nhận, chứng thựcthì phải tuân theo UBNN theo quy định của Chính phủ thì có thẩm quyền chứng thựchợp đồng thế chấp, bảo lãnh, cầm cố

1.2 ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP

1.2.1 Khái niệm định giá BĐS thế chấp 3

Định giá BĐS là một nghệ thuật hay là một khoa học về xác ĐG trị bằng hình

thái tiền tệ của các BĐS tại một thời điểm nhất định, cho một mục đích cụ thể, có tính đến đặc điểm của BĐS va các nhân tố kinh tế, pháp lý tiềm ẩn, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư.

3 Từ website: http://phuockien.com.vn/news/detail/656

ĐG BĐS thế chấp là cũng được định nghĩa như định giá BĐS nhằm mục đích làthế chấp BĐS.

- Tính khoa học thể hiện ở việc phân tích số liệu, tính toán giá trị của BĐS bằngtoán học

- Tính nghệ thuật thể hiện ở kỹ năng nắm bắt thông tin, khả năng đưa ra các nhậnđịnh và hình thành các quan điểm riêng

- Mục đích cụ thể: mục đích sử dụng đất quyết định đến giá trị của BĐS đó

- Thời điểm cụ thể: giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể

- Trong nhiều trường hợp, việc tính toán là rất đơn giản, kết quả ĐG dựa chủ yếuvào quan điểm riêng của người ĐG về việc sử dụng thông tin nào, lựa chọn mô hìnhtoán học nào

- Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũngkhông thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vịthống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng.Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luônluôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng củamỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từngloại bất động sản, từng vị trí của bất động sản Vì vậy, việc xác định các quyền đối vớibất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản làrất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giảiquyết

Việc ĐG là cần thiết khi BĐS chuyển đổi chủ sở hữu hoặc sử dụng, gồm:

- ĐG mua và ĐG bán: ĐG mua và bán có điểm giống nhau là đều phải dựa vào

giá thị trường Đánh giá xem thị trường nóng hay lạnh không chỉ qua số lượng giaodịch mà cả tốc độ các giao dịch Nhưng ĐG bán dựa trên nguyên tắc người bán luônmuốn BĐS đạt giá trị cao nhất Còn ĐG mua, người ĐG dựa trên đặc điểm của kháchhàng, khả năng tài chính và mong muốn của họ

- ĐG thế chấp: chủ yếu gặp trong các giao dịch của các ngân hàng Khi khách

hàng muốn đi vay và có BĐS thế chấp, họ không chỉ cần tìm hiểu phương thức chovay, cách thức thanh toán mà còn cả cách thức ĐG của các ngân hàng, từ đó có lựachọn thích hợp

- ĐG cho thuê: tương tự ĐG bán.

- ĐG bảo hiểm: thực chất là việc tính toán các chi phí cho việc sửa chữa, thay

thế, tái tạo BĐS khi nó bị hư hỏng vì rủi ro Nó tương tự như ĐG để đền bù giải phóngmặt bằng

- ĐG đánh thuế: hầu hết các nước đều tính thuế dựa trên giá trị thị trường của đất

đai Ở Việt Nam chưa có thuế đất nhưng có phí trước bạ

- ĐG hạch toán: chủ yếu gặp trong hạch toán kế toán.

- ĐG thừa kế: thực chất là ĐG tài sản trong quá khứ.

- ĐG đầu tư: thực chất là ĐG tài sản trong tương lai

- ĐG phục vụ cho giải quyết tranh chấp, toà án: tương tự như ĐG thừa kế.

1.2.2 Các hình thái giá trị của BĐS

- Giá trị sử dụng: là giá trị mà một BĐS cụ thể có được đối với một sử dụng cụ

thể, thể hiện giá trị của BĐS đóng góp vào doanh nghiệp Giá trị này được ước lượngdựa trên sức sản xuất của BĐS

Đánh giá giá trị sử dụng cho mục đích sát nhập, chiếm hữu và vấn đề an toànhoặc cho các quyết định của toà án, cho đánh thuế (thuế nông nghiệp), ĐG những BĐSkhan hiếm trên thị trường hoặc có hạn chế thị trường

- Giá trị đầu tư: Là giá trị của một đầu tư đối với người đầu tư cụ thể dựa trên

yêu cầu đầu tư của người đầu tư này

Giá trị đầu tư là giá trị đối với một cá nhân, không nhất thiết là giá trị thị trường.Phản ánh mối quan hệ chủ quan giữa người đầu tư cụ thể và khoản đầu tư cho trước

ĐG trị đầu tư dựa trên khả năng thế chấp nhận để thoả mãn mong muốn hoặc nhu cầucủa người đầu tư cụ thể

- Giá trị đang hoạt động: là giá trị đang trong quá trình khai thác sử dụng Nó là

tổng giá trị tài sản, bao gồm giá trị BĐS và giá trị tài sản cá nhân vô hình đóng gópvào giá trị hoạt động kinh doanh ĐG giá trị đang hoạt động thường áp đối với BĐS cókhả năng sinh lời như khách sạn, nhà hàng, nhà nghỉ, sân gôn, doanh nghiệp côngnghiệp, cửa hàng, trung tâm thương mại,…Đối với những tài sản trên, giá trị BĐS vềvật chất là một phần không thể thiếu trong kinh doanh, rất khó tách biệt giá trị thịtrường của đất và công trình trên đất ra khỏi tổng giá trị kinh doanh

- Giá trị các lợi ích công cộng: phục vụ cho mục đích bảo tồn.

- Giá trị bảo hiểm: dựa trên các chi phí thay thế hay chi phí tái tạo những phần

vật chất của BĐS do mất mát hay rủi ro

- Giá trị được ước lượng: phục vụ cho mục đích đánh thuế và được xem như giá

trị của tài sản

1.2.3 Những nhân tố ảnh hưởng giá trị BĐS

1.2.3.1 Các nhân tố có mối quan hệ trực tiếp với giá trị của BĐS

Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc hay loại hình BĐS

Hình dáng lô đất: lô đất có hình dáng vuông vức, phù hợp hay méo mó

Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng cải tạo liên quan

Hình thức kiến trúc bên ngoài BĐS: Có phù hợp với thị hiếu hay không

Địa hình BĐS tọa lạc: Cao hay thấp so với các BĐS và các vùng lân cận

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Phù hợp với mục đích sử dụng đất haykhông, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ít ôi nhiễm thì sẽ làm tănggiá trị của BĐS và ngược lại

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc vùng địa lý nơi BĐS tọalạc, hướng của BĐS

Yếu tố kinh tế:

Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, giá một BĐS trả tiền ngay chắcchắn sẽ thấp hơn giá một BĐS tương tự với cách trả góp và ngay cả giá trả góp với cácđiều kiện trả góp khác nhau cũng khác nhau Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gianchuyển giao BĐS, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán BĐScũng cần được xem xét và phân tích trong quá trình ĐG BĐS, đặc biệt là yếu tố thờiđiểm cần được xem xét kỹ Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS cũng ảnh hưởng đếngiá trị BĐS như thu nhập hàng năm từ BĐS

Yếu tố pháp luật:

 Tình trạng pháp lý của BĐS: Kiểm ta xem xét mức độ hoàn chỉnh về hồ sơ pháp

lý của BĐS, các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất;

 Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với BĐS: Có nằm trong diện giải tỏa hay không,mục đích sử dụng của BĐS có đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và nhà nướchay không

 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS: Thủ tục giấy tờ và các hạnchế (giấy cấp phép xây dựng,…)

 Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn vớiBĐS (có tranh chấp hay không, nằm trong diện giải toả hay không,…)

Yếu tố về tâm lý xã hội:

 Tình trạng của những người sống trong cùng một nhà ở: công việc, sức khỏe

 Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng BĐS

 Tính chất phong thủy của BĐS: BĐS có hướng phù hợp với tuổi của người mua,

vị trí địa lý, hướng gió hướng nắng

1.2.3.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường

- Tính hữu ích của BĐS: BĐS có tác dụng gì đối với xã hội hay ảnh hưởng tíchcực hoặc tiêu cực đến thị trường BĐS

- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: loại hình BĐS có được thị trường quan tâmhay không

- Tình trạng khan hiếm của loại BĐS trên thị trường hay là tính dị biệt của BĐS

- Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của BĐS

1.2.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài

 Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị:

 Chính sách tài chính áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất

và đối với người được nhận quyền sử dụng đất

 Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

 Các chính sách thuế của nhà nước về BĐS

 Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô:

 Tình trạng cung – cầu BĐS trong khu vực

 Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

 Các điều kiện thị trường BĐS trong khu vực

 Hiện trạng vùng lân cận: Đường xá, an ninh, thông tin liên lạc, trường học, bênhviện, trình độ dân trí,

 Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước

 Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng

 Khả nằng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng

 Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

 Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng

 Tỷ lệ thuê và mức thuế suất

 Đặc điểm khu dân cư

 Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng

 Các điều kiện về trường học, bệnh viện (ở xa hay gần so với BĐS cần đánh giá)

 Tình hình an ninh trong vùng

1.2.4 Sự cần thiết của ĐG BĐS thế chấp

- Trong kinh doanh tài chính, ảnh hưởng lớn nhất đến hoạt động của ngân hàng làcác rủi ro như thanh toán chậm hoặc không có khả năng thanh toán các khoản vay thếchấp Nền kinh tế phát triển kéo theo hoạt động tín dụng cũng phát triển theo vì nhucầu sử dụng vốn của các tổ chức và cá nhân cho hoạt động sản xuất, kinh doanh ngàycàng lớn Do đó, nhu cầu sử dụng ĐG BĐS trở nên quan trọng Hoạt động này thựchiện tốt thì có tác dụng: 1) giảm bớt được tổn nhất và rủi ro cho ngân hàng vì bất cứ lý

do nào mà khách hàng không trả được nợ; 2) giúp cho khách hàng thực hiện nghĩa vụtrả nợ

- Một trong những nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp là việc tuân theo giá trị thịtrường Vai trò của công tác ĐG rất quan trọng vì để tìm giá trị của tài sản sát với thịtrường nhất Đánh giá đúng giá trị của BĐS đảm bảo được lợi ích của cả hai bên chovay và đi vay

- Nếu ĐG BĐS cao hơn gía thị trường thì ngân hàng hay các tổ chưc tín dụng sẽgặp khó khăn trong việc phát mại tài sản Nếu ĐG BĐS thấp hơn giá thị trường thìthiệt thòi cho khách hàng – không đáp ứng nhu cầu vốn của họ Đồng thời cũng khôngcạnh tranh được với các tổ chức tín dụng khác trên thị trường Vì vậy hoạt động ĐGđòi hỏi tính khoa học, khách quan và tính chuyên môn hoá cao Trong trường hợp cầnthiết thì thuê các tổ chức ĐG bên ngoài.

1.2.5 Các nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp

Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất:

 ĐG là xác định ĐG cho một mục đích sử dụng duy nhất của BĐS, và giữa mụcđích đầu tư và mục đích sử dụng phải có sự nhất quán;

 Mục đích sử dụng đất cũng chính là căn cứ mang tính pháp lý của BĐS

Nguyên tắc cung - cầu:

 Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung

và cầu trên thị trường, trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lể thuận với cầu

 Người mua không trả giá cao hơn cho bất cứ BĐS nào có công dụng tương tự

 Giá trị của BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa các BĐSthay thế cho nhau;

 Giá trị của BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thếcần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởngđến sự thay thế

Nguyên tắc đóng góp:

 Mức độ mà mỗi bộ phận của BĐS đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ BĐS

có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó;

 Sự có mặt hay thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm giảm hoặc tănggiá trị của BĐS nhiều hơn chi phí để tạo ra nó;

 Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sungvào tài sản khi ĐG viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS;

Nguyên tắc cân bằng:

 Sự cân bằng thể hiện ở cân bằng giữa đất và công trình, giữa các bộ phận cấuthành của công trình;

 Bất cứ sự mất cân bằng nào xảy ra đều làm giảm giá trị BĐS;

 Các yếu tố cấu thành của BĐS cần phải đạt được sự cân bằng để BĐS đạt đượcmức sử dụng cao nhất;

Nguyên tắc thay đổi:

 Giá trị của BĐS luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong thì trường dotác động của 4 nhóm yếu tố: xã hội, kinh tế, môi trường và chính sách của Nhà nước;

 BĐS thay đổi theo thời gian sử dụng; và thị hiếu tiêu dùng

 Giá trị của BĐS cũng phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu

tố ảnh hưởng đến giá trị;

Nguyên tắc phù hợp:

 BĐS cần phải phù hợp với quần thể BĐS xung quanh;

 Phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức sửhữu dụng cao nhất;

Nguyên tắc cạnh tranh:

 Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút nhiềungười tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận;

 Cạnh tranh giữa cung và cầu; nội bộ cung và nội bộ cầu;

 Đối với BĐS, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các BĐS vớinhau và giữa BĐS này với BĐS khác Do đó, giá trị của BĐS được hình thành là kếtquả của sự cạnh tranh trên thị trường;

 Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợiích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng BĐS của người mua

Nguyên tắc ngoại ứng:

Phải quan tâm đến ảnh hưởng ngoại ứng của BĐS xung quanh tới BĐS mục tiêu:tiếng ồn, khói bụi, đặc điểm của khu vực thị trường…Có ngoại ứng tích cực hoặcngoại ứng tiêu cực

1.3 Các phương pháp ĐG BĐS

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

1.3.1.1 Khái niêm, ý nghĩa của phương pháp so sánh

- Khái niệm:

Là phương pháp ĐG bằng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS

tương tự đã bán trên thị trường

- Ý nghĩa:

 Được áp dụng rộng rãi vì không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật Trong phạm vimột khu vực thị trường, người ĐG có thể không cần thông qua đào tạo, chỉ cần thâmnhập thị trường, có thông tin là thực hiện được

 ĐG được giá trị thị trường của BĐS là cơ sở vững chắc để các cơ quan pháp lýcông nhận

1.3.1.2 Cơ sở của phương pháp so sánh

Các nguyên tắc sử dụng trong phương pháp này:

 Nguyên tắc cung - cầu:

 Người mua tạo ra Cầu, BĐS đưa ra giao dịch tạo ra Cung Giá trị thị trường củaBĐS là giá thoả thuận được giữa người mua và người bán, là giá cả giao dịch mà ở đóCung và Cầu cân bằng

 Trong MQH cung cầu, cung đáp ứng chập hơn so với sự thay đổi của cầu nên tathường tập trung phân tích vào cầu

Ứng dụng các nguyên tắc trên, người ĐG cần xem xét tất cả các vấn đề có liênquan và những phản ứng của thị trường đối với vấn đề ĐG.

- Không có mô hình nào cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịchtrên thị trường

- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được Tốt nhất là người ĐGtrực tiếp thu thập (thông tin sơ cấp), nếu không phải lấy thông tin từ những người trựctiếp tham gia hoặc chứng kiến giao dịch

- Thị trường cần ổn định

1.3.1.4 Các bước tiến hành

B1: Tìm kiếm thông tin của các BĐS được bán trong thời gian gần đây để có thể

so sánh được với BĐS mục tiêu Càng thu thập được nhiều, kết quả ĐG càng chínhxác Chú ý đến chất lượng của thông tin Thông tin càng chính xác thì chất lượng địnhgiá càng đảm bảo

B2: Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của

chúng và bảo đảm tính chính xác của thông tin và chúng thực sự có thể so sánh được.Kiểm tra thực địa, giấy tờ và thu thập các thông tin bổ sung nếu có

B3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất (từ 3-6 BĐS) B4: Phân tích các giá bán, xác định sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu và các BĐS

so sánh Đây là một bước rất quan trọng, cần tập trung tìm ra các yếu tố khiến cho giácủa các BĐS khác biệt nhau

B5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu, lượng

hoá sự khác biệt giữa chúng thành tiền rồi thực hiện điều chỉnh tăng hoặc điều chỉnhgiảm

B6: Hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của BĐS mục tiêu

- Điều kiện bán (động cơ bán): như bán cho người thân, bán để trả nợ, chạy án…

- Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua: như chi phí phá dỡ di dời các côngtrình không còn phù hợp, chi phí đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng,…

- Các điều kiện thị trường: lạm phát hay giảm phát, thay đổi mức thuế thu nhập,hạn chế của các ngân hang về cho vay để mua BĐS nhà ở, các biến động của Cung…

- Vị trí BĐS

- Các đặc tính vật chất của BĐS: kích thước, chất liệu xây dựng, đặc điểm xâydựng, tiện nghi, các chức năng sử dụng…

- Các đặc tính kinh tế của BĐS: Chính là chi phí vận hành BĐS

- Sử dụng (phân vùng): thực chất là tìm sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS sosánh với các BĐS mục tiêu

- Các giá trị cấu thành không phải là BĐS: quyền đi qua, các quyền về an toàncông, đê điều, các điểm đỗ xe, các công trình công cộng khác

b) Phương pháp điều chỉnh

Có 2 loại điều chỉnh:

- Điều chỉnh số tiền tính gộp

- Điều chỉnh % trên cơ sở cộng hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tính tích luỹ

Kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh:

 Các phương pháp phân tích định lượng:

- Phân tích số liệu theo cặp

- Phân tích số liệu theo nhóm

khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh

B3: Xác định số lượng điều chỉnh của thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụng cho

mỗi đơn vị giá bán và giá bán của các BĐS để có được khoảng giá bán hoặc đơn vị giábán cho BĐS mục tiêu

B4: Thực hiện sắp xếp đồng hạng của các BĐS so với BĐS mục tiêu.

B5: Thực hiện sự hoà hợp dãy giá trị đối với BĐS mục tiêu.

1.3.1.6 Hạn chế của phương pháp

- Là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người ĐG đặt quá nhiều tintưởng vào các bằng chứng thị trường mà lại quên mất những bằng chứng đó thực chấtphản ánh điều gì kết quả định giá không chính xác.

- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này là rấthạn chế

- Khó khăn trong phân tích so sánh các BĐS lớn & tạo thu nhập

- Khi các điều kiện pháp lý và kinh tế thay đổi, tính thực tiễn của phương pháp sẽnhanh chóng bị hạn chế

- Với những BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyêndùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh

- Để bảo đảm tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc số liệu

và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu

- Người ĐG cần phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điêm yếu của số liệu

đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh Tất cả các yếu tố và quan điểm phùhợp phải được đưa ra trong báo cáo ĐG

Mặc dù phải cẩn trọng trong phương pháp so sánh và thường xuyên thiếu vắngnhững bằng chứng so sánh được, nhưng đây là phương pháp thường xuyên được sửdụng và cho kết quả đáng tin cậy được sử dụng hợp lý và trong những hoàn cảnh phùhợp

1.3.2 Phương pháp chi phí

(Hay gọi là phương pháp giá thành hay phương pháp thầu khoán)

1.3.2.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp chi phí

- Khái niệm:

Phương pháp ĐG chi phí hình thành từ nguyên tắc thay thế & giả định rằng giá

trị của BĐS cần ĐG được đo bằng chi phí để làm ra một BĐS tương tự như một vậtthay thế

- Ý nghĩa:

 Áp dụng để ĐG BĐS công cộng như trường học, bệnh viện,…

 Áp dụng trong ĐG để đền bù giải phóng mặt bằng khi BĐS bị thu hồi

 Áp dụng trong ĐG đánh thuế & thuế suất được đánh lên giá trị của công trình vàđịa điểm của nó

 Áp dụng trong ĐG cho bảo hiểm BĐS.

1.3.2.2 Nguyên lý chung và nguyên tắc áp dụng

và sử dụng tương tự BĐS mục tiêu mà không phải chậm trễ quá mức

 Nguyên tắc cung cầu: Giá cả do quan hệ cung - cầu trên thị trường quyết định,giá cả có xu hướng dịch chuyển về điểm cân bằng Nếu sự tăng giảm chi phí trên thịtrường không cùng tỉ lệ với sự thay đổi giá cả của BĐS thì điều đó sẽ gây lỗ hay lãicho nhà đầu tư

 Nguyên tắc cân bằng: Các chi phí nguyên vật liệu xây dựng và các cấu thànhBĐS phải ở tỷ lệ hợp lý thì giá trị của BĐS mới đạt tối ưu Và bất kỳ một cân bằng nàođều làm cho BĐS ở mức tăng thấp hoặc cao

 Nguyên tắc ngoại ứng: Có ngoại ứng làm giá trị BĐS tăng nhưng không làmtăng chi phí cho BĐS (Nhà nước làm đường) Có những tác động làm thay đổi giá trịcủa BĐS

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất: Được áp dụng cho địa điểm, coi mảnhđất là trống thì mới đánh giá được sử dụng cao nhất tốt nhất Còn đối với công trình thìcoi công trình đã được hoàn thiện và phù hợp với địa điểm nếu không thì có thể phá bỏhoặc cải tạo, thay thế

1.3.2.3 Các bước thực hiện

B1: Ước lượng giá trị mảnh đất của BĐS cần ĐG, coi mảnh đất đó là trống và

việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất và tốt nhất Coi việc sử dụng công trìnhhiện tại là cao nhất, tốt nhất vì bảo đảm cho công trình có giá trị về mặt kinh tế, nếukhông nó chỉ có ý nghĩa tận dụng giá trị còn lại

B2: Ước lượng các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thế công trình hiện

có trên mảnh đất

B3: Tính tổng giảm giá tích luỹ của công trình trên mảnh đất (Xét trên các

nguyên nhân hao mòn như giảm giá do tự nhiên, sự lỗi thời chức năng do thiết kế, lỗithời bên ngoài,…)

B4: Giá trị hiện tại của công trình = Chi phí thay thế - Tổng giảm giá tích luỹ B5: Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ và các chi phí của

các công trình cần cải tạo khác năm trên địa điểm đó như phong cảnh, hàng rào, đườngđi

B7: Thực hiện điều chỉnh giá trị ước tính BĐS mục tiêu đối với giá trị của bất cứ

tài sản cá nhân nào có thể đưa vào tính chi phí (ví dụ: đồ gỗ, thiết bị)

1.3.2.4 Các phương pháp xác định chi phí

Các loại chi phí:

Chi phí trực tiếp: là những chi phí tham gia tạo dựng lên BĐS;

 Vật liệu, thiết bị sử dụng trong quá trình xây dựng

 Lao động

 Máy móc trong xây dựng

 Chi phí bảo đảm an toàn trong xây dựng

 Lán trại & hàng rào của nhà thầu,

 Các phương tiện dự trữ VLXD

 Chi phí thiết bị đường điện nước & CP sử dụng điện nước trong thời gian XD

 Chi phí quản lý & lợi nhuận của nhà thầu

 Chi phí thực hiện giao kèo

Chi phí gián tiếp: Là những chi phí cần thiết cho xây dựng nhưng không phải làchi phí phổ biến cho các hoạt động xây dựng;

 Chi phí cho kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng & giám sát thi công

 Phí thẩm định, pháp lý, tư vấn, dự toán công trình…

 Chi phí giải phóng mặt bằng

 Lãi tiền vay

 Chi phí bảo hiểm rủi ro, các loại thuế & phí xây dựng

Chi phí thay thế công trình

đã giảm giá

Chi phí xây dựng các công trình phụ đã giảm giá

 Chi phí bảo đảm cho hoạt động của BĐS từ sau khi xây dựng xong đến khi đạtmức chiếm hữu ổn định.

 Chi phí Marketing

 Chi phí quản lý hành chính

 Chi phí thay đổi quyền pháp lý về tài sản

 Chi phi thay thế:

Là CP hiện hành xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình đang ĐG,

có tính đến cả điểm lỗi thời của công trình đó Nghĩa là CPXD công trình tái tạo là bảnsao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, về thiết kế, về cách trangtrí, trình độ tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính lỗi thời,không hiệu quả của công trình đó

Chi phí này cho giá trị chính xác BĐS cần ĐG, song không thực tế vì không thểtìm được những kinh phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và đã lỗi của mộtcông trình cụ thể

 Chi phí tái tạo công trình:

Là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình mới có giá trị sử dụng tươngđương với công trình được ĐG theo đúng tiêu chuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành.Điều này có nghĩa là các vật liệu, phương pháp và kỹ thuật sử dụng xây dựng côngtrình là hiện đại, loại bỏ tất các bộ phận lỗi thời

Chí phí này thường thấp hơn chi phí tái tạo công trình vì không tính đến các bộphận lỗi thời và sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại

Chi phí này có tính hiện thực cao hơn nên trong thực tế sử dụng phổ biến hơn.Các phương pháp xác định chi phí:

 Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh:

Được sử dụng để ước lượng CP/m2 đơn vị diện tích người ĐG khai thác sốliệu sẵn có trên thị trường, tìm thông tin về BĐS sẵn có trên thị trường Các thông tinphải thoả mãn các điều kiện sau:

 Các cải thiện của các công trình tương tự phải phản ánh sử dụng cao nhất tốtnhất;

 BĐS phải đạt được sự chiếm hữu ổn định;

 Cung cầu phải cân bằng;

 Giá trị của địa điểm có thể xác định được một cách hợp lý;

 Phương pháp tính chi phí theo đơn vị cấu thành:

Tính chi phí theo số lượng các bộ phận cấu thành tạo nên BĐS: Chi phí cho nền,móng, tường, dầm, xà,…Ta có thể sử dụng các định mức xây dựng được công bốđịnh kỳ ở các địa phương

 Phương pháp khảo sát số lượng:

Là phương pháp tính toán nhằm phản ánh số lượng và chất lượng của các loại vậtliệu đã được sử dụng & tất cả các loại lao động theo bậc lao động, theo số giờ cần thiết

sử dụng trong xây dựng công trình

→ Ưu: đây là phương pháp ước lượng chi phí hoàn thiện & chính xác nhất

→ Nhược: mất nhiều thời gian, người ĐG phải có hiều biết & kinh nghiệm vềlĩnh vực xây dựng

Tổng CP thay thế công trình = (tổng số tiền vật liệu & lao động) + phí quản lý +lợi nhuận của nhà đầu tư

Việc tính toán phụ thuộc vào quy mô dự án & các nhà thầu, việc kiếm soát sốlượng & tính chi phí cụ thể do một người hoặc một nhà thầu chính chuẩn bị

1.3.2.5 Tính giảm giá tích luỹ công trình

Khái niệm giảm giá tích luỹ:

Là phần mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào tạ ra sự khác biệt giữa chi phí thay thế

& chi phí tái tạo công trình so với giá thị trường của công trình tương tự tại thời điểmĐG

Giảm giá tích luỹ được rút ra từ thị trường, nó khác với khấu hao kế toán (là giátrị ghi sổ theo thời gian)

Các nguyên nhân làm giảm giá:

 Hư hỏng do quá trình sử dụng: tuổi BĐS, mối mọt, lũ lụt, hư hỏng kết cấu dolửa, nước, chất nổ hoặc con người;

 Do lỗi thời chức năng: sai sót trong thiết kế làm hạn chế sử dụng hay dư thừaphương tiện làm lãng phí sử dụng

VD: dây điện quá bé, tường quá mỏng hay quá dầy

 Do lỗi thời bên ngoài: Phiền toái do tiếng ồn ào giao thông, khói bụi, các quyđịnh về xây dựng, quy hoạch làm giảm tính hữu ích của việc sử dụng BĐS; Các nângcấp trong lòng đất làm ảnh hưởng đến giá trị BĐS; Suy thoái kinh tế, giảm cung cầu,

…

Có những yếu tố có thể sữa chữa được và không thể sửa chữa được.

Tuổi của công trình:

Khi tính toán phần giảm giá của công trình xây dựng thì yếu tố tuổi của côngtrình có ảnh hưởng rất lơn đến giá trị còn lại của BĐS

 Tuổi kinh tế của công trình: là tuổi thọ sản xuất của một công trình kể từ khi nóđược xây dựng cho tới khi nó trở thành gành nặng kinh tế đối với địa điểm

 Khi tính tuổi kinh tế của công trình mục tiêu, người ĐG phải tính đến tuổi kinh

tế điển hình của các BĐS tương tự trên thị trường

Các yếu tố để xác định tuổi kinh tế của một công trình:

- Các yếu tố vật lý: tốc độ các yếu tố vật lý bị hao mòn, đối với chất lượngcông trình cho trước, đối với việc sử dụng công trình theo tiêu chuẩn bảodưỡng và khí hậu khu vực;

- Các yếu tố chức năng: kỹ thuật xây dựng, thị hiếu kiến trúc, hiệu quả nănglượng… thay đổi thế nào để tìm ra các yếu tố lỗi thời

- Các yếu tố ngoại ứng: các ảnh hưởng ngắn & dài hạn của sự phát triển củakhu vực hoặc sự sẵn có về tài chính, các yếu tố cung cầu…

 Tuổi sử dụng: là khoảng thời gian mà các kết cấu của công trình có thể kỳ vọngthực hiện được chức năng theo thiết kế ban đầu

 Tuổi thực tế của công trình (hay tuổi theo thời gian): thể hiện thời gian đã quacủa công trình kể từ khi nó được xây dựng xong cho đến ngày ĐG

Việc xác định tuổi thực tế của công trình nhằm hai mục đích trong phân tích khấuhao: thứ nhất, nó là yếu tố được phân tích đầu tiên trong việc ước lượng tuổi hiệu quả;thứ hai, nó là cơ sở để phân tích tuổi công trình khi ước lượng các hao mòn vật lý củacông trình đối với những cấu trúc có tuổi thọ dài

 Tuổi hiệu quả của công trình thể hiện điều kiện và sử dụng của cấu trúc

 Tuổi kinh tế còn lại của công trình: là khoảng thời gian mà công trình được kỳvọng tiếp tục đóng góp và giá trị của BĐS Nó được ước lượng là khoảng thời gian kể

từ ngày ĐG đến kết thúc tuổi kinh tế của công trình

 Tổng tuổi kinh tế của công trình thường bằng tổng số tuổi hiệu quả của côngtrình và tuổi kinh tế còn lại của công trình

 Tuổi sử dụng còn lại của công trình: là khoảng thời gian kể từ ngày ĐG đến thờiđiểm kết thúc tuổi sử dụng của công trình.

Như vậy, khi tính tuổi kinh tế còn lại của công trình chỉ dựa vào một phần vàotuổi sử dụng của nó mà thôi, quan trọng là dựa vào tính hữu ích tương đối, điều kiệnvật chất của nó

Các phương pháp tính giảm giá tích luỹ của công trình:

 Tính lỗi thời chức năng;

 Xác định lỗi thời bên ngoài;

 Những yếu tố sửa chữa được thì tính toán chi phí sửa chữa, những yếu tố không sửachữa được thì vốn hoá phần thất thu

B2: Cộng tất cả được tổng giảm giá tích luỹ công trình:

Giá trị BĐS = Giá trị đất + Giá trị công trình

 Phương pháp giảm giá rút ra từ thị trường:

B1: Điều tra đúng các BĐS được bán có thể so sánh được với BĐS mục tiêu, cụ thể

là về số lượng & các loại hao mòn giảm giá (không nhất thiết là phải cùng thị trường)

B2: Thực hiện điều chỉnh với các so sánh cho một số yếu tố nhất định: quyền lợi,

điều kiện thanh toán, điều kiện bán…

B3: Trừ giá trị địa điểm khỏi giá bán mỗi BĐS so sánh tại thời điểm bán để nhận

được chi phí thay thế công trình đã được giảm giá

 Ước lượng các cải thiện của BĐS so sánh tại thời điểm bán

 Ước lượng chi phí thay thế công trình chính +Ước lượng chi phí thay thế các cảithiện trong mỗi so sánh = Chi phí thay thế của toàn bộ công trình trên đất đai

Chi phí thay thế

công trình đã

giảm giá

Giá trị công trình

Chi phí thay thế công trình

Tổng giảm giá tích luỹ công trình

B4: Trừ chi phí đã giảm giá của công trình khỏi Chi phí thay thế công trình để nhận

được tổng giảm giá tích luỹ

B5: Chuyển đổi tổng giảm giá tích luỹ → %

% giảm giá tích luỹ = tổng giảm giá tích luỹ / Chi phí thay thế công trình

Nếu có sự khác nhau giữa các so sánh, người ĐG phải tính tỉ lệ giảm giá tích luỹhàng năm

% giảm giá tích luỹ hàng năm = % giảm giá tích luỹ / số năm tuổi thực tế

Nếu có sự khác biệt giữa tuổi thực tế & tuổi hiệu quả thì chia cho tuổi hiệu quả

B6: Thực hiện hoà hợp tỉ lệ giảm giá hàng năm.

Hạn chế: Trong thực tế, chúng ta ước lượng chi phí tái tạo công trình và chi phícủa đất Nếu không có phương pháp phù hợp thì những cho những kế quả khác nhau

 Phương pháp tính giảm giá tích luỹ theo tuổi công trình:

Tính tổng giảm giá công trình = Tuổi hiệu quả /Tuổi kinh tế x 100% x CP thay thếcông trình

B1: Xác định tuổi kinh tế của công trình tương tự công trình mục tiêu trên thị

trường Và ước lượng tuổi hiệu quả của công trình mục tiêu

B2: Chia tuổi hiệu quả cho tuổi kinh tế của BĐS so sánh tương tự.

Tỉ số này dùng để tính tổng giảm giá công trình

B3: Trừ tổng giảm giá luỹ ra khỏi chi phí thay thế, tái tạo công trình sẽ nhận được

giá trị của công trình cần ĐG

3) Không phân biệt hao mòn vật lý của các yếu tố tuổi thọ ngắn & dài Tỉ lệ giảmgiá tính theo cả công trình nên độ chính xác không cao

1.3.2.6 Hạn chế của phương pháp ĐG chi phí

 Dựa vào thông tin thị trường nên có những hạn chế giống phương pháp so sánh

 Chi phí thực chất không tạo ra giá trị Cho nên phương pháp này đã không phảnánh được giá trị thị trường của BĐS

 Trong trường hợp các số liệu so sánh có thể thiếu hoặc sẵn có trên thị trườngnhưng đối nghịch nhau nên khó xác định một cách hợp lý lợi nhuận đầu tư Nếu dùng

để ĐG cho đầu tư thì tính thuyết phục của phương pháp này sẽ giảm trầm trọng

 Phương pháp này sử dụng cách tiế cận cộng dồn trong khi tổng giá trị nhiều bộphận chưa chắc đã bằng giá trị của tổng thể

 Khi ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan của người ĐG,chưa có một phương pháp thống nhất

 Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người ĐG phải thông thạo kĩ thuật xây dựng

& phải có kinh nghiệm

 Phương pháp này không có giá trị cho việc đưa ra dự báo phù hợp nên ít khiđược chấp nhận để cung cấp cho các ĐG có giá trị hiệu quả

1.3.3 Phương pháp vốn hoá

(Hay còn gọi là phương pháp đầu tư hay phương pháp thu nhập)

1.3.3.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp vốn hoá

- Khái niệm:

Là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng cho BĐS tạo thu nhập vì:

 Với BĐS tạo thu nhập, người đầu tư kỳ vọng nó sẽ tạo ra thặng dư tài chính lớnhơn chi phí để có nó

 Thu nhập từ BĐS được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tụctrong suốt thời kỳ quyền BĐS còn hiệu lực

 Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thànhtổng số tiền vốn

 Nguyên tắc dự báo: Là nền tảng của phương pháp vốn hoá Nguyên tắc này dựbáo được lợi ích, chi phí tương lai liên quan đến khai thác BĐS sau đó áp dụng các

kỹ thuật vốn hoá để ước lượng các dự báo đó

 Nguyên tăc thay đổi: Được phản ánh qua dự báo thu nhập, chi phí liên quan đếncác kỳ vọng của nhà đầu tư được xác định và dự báo một cách cẩn thận

 Nguyên tăc cung cầu: Xác định các khoản thu chi BĐS, dựa trên thông tin thịtrường cho biết chỉ báo mức tiền thuê Nếu mức bỏ trống cao thì hạ mức giá tiền thuê

Phạm vi của nhiệm vụ ĐG đòi hỏi việc ước lượng giá trị lợi ích của vốn tự cóhoặc tổng giá trị bao gồm cả vốn tự có và vốn vay thế chấp Người ĐG không chỉ ĐGgiá trị toàn quyền sở hữu BĐS, hợp đồng cho thuê và hợp đồng đi thuê, họ còn đượcmời đến để ĐG các quyền BĐS thực bao gồm nhiều yế tố khác Cụ thể:

 Các lợi ích của các cổ đông, của hiệp hội;

 Các lợi ích của vốn tự có lệ thuộc vào các loại tiền vay khác nhau;

 Sự tham gia vào thế chấp đối với người cho vay;

 Hợp đồng thuê chính, hợp đồng thuê xen kẽ với hợp đồng thuê phụ;

Phương pháp vốn hoá ở đây được áp dụng để ước tính giá trị thị trường của toànquyền sở hữu, lợi ích của người cho thuê Các kết luận sẽ phù hợp với các chỉ số giá trịđạt được từ phương pháp ĐG khác Các chỉ số giá trị từ mỗi phương pháp sẽ phản ánhcùng một lợi ích trong BĐS

Các lợi ích tương lai:

Các lợi ích sở hữu các quyền cụ thể trong BĐS tạo thu nhập bao gồm quyền nhânđược lợi nhuận tích tụ được đối với BĐS trong suốt thời gian nắm giữ cộng với tiềnthu được từ việc bán lại hoặc thu hồi ở giai đoạn kết thúc đầu tư Do đó, có nhiềuthước đo khác nhau về các lợi ích tương lai được xem xét trong phương pháp này.

 Tổng thu nhập tiềm năng (PGI):

Là tổng thu nhập tiềm năng có thể đóng góp cho BĐS ở mức chiếm hữu đầy đủtrước khi trừ đi các chi phí hoạt động

 Tổng chi phí hiệu quả (EGI):

Là thu nhập được dự báo từ tất cả các hoạt động của BĐS đã được điều chỉnh chothất thoát tiền thu cho bỏ trống và không thu được tiền thuê

 Thu nhập hoạt động ròng (NOI):

Là thu nhập ròng thực tế hoặc dự báo còn lại sau khi đã trừ đi tất cả mọi chi phíhoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả trước khi trừ tiền vay thế chấp

NOI = EGI – chi phí hoạt động

Chi phí hoạt động bao gồm:

- Chi phí quản lý: trả lương cho công nhân viêc quản lý toà nhà;

- Chi phí bảo dưỡng sửa chữa định kỳ;

- Chi phí cho các tiện ích như điện, nước,…

- Thuế;

 Dòng tiền trước thuế = NOI – Lãi vay

 Dòng tiền sau thuế = Dòng tiền trước thuế - thuế TNDN

 Giá trị thu hồi

1.3.3.4 Tỉ lệ vốn hoá

Các loại tỉ lệ vốn hoá:

 Tỉ lệ thu nhập: áp dụng khi có thu nhập hàng năm của BĐS

Tỉ lệ vốn hoá chung (Ro) là tỉ lệ phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng về NOIhàng năm với giá cả của BĐS(Gv)

 Tỉ suất lợi tức: là tỉ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó tường được thể hiện ở tỉ lệ

% lãi kép hàng năm & được dùng để chiết khấu các luồng tiền

Tỉ suất lợi tức chung (Yo) = Tỉ suất LN/ Tổng vốn đầu tư

Tỉ suất sinh lời của vốn tự có (Ye) = Tỉ suất lợi nhuận/ Vốn tự có

Xác định tỉ lệ vốn hoá:

Các nhân tố ảnh hưởng:

 Các rủi ro đi kèm đầu tư: rủi ro cao  lợi nhuận mong đợi caotỉ lệ vốn hoá cao

 Đặc tính thị trường: cụ thể là lạm phát tương lai

 Tỉ suất lợi nhuận dự kiến của các đầu tư thay thế: chính là chi phí cơ hội của việcđầu tư

 Quan hệ cung - cầu đối với vốn & thuế đi kèm

Tỉ lệ vốn hoá chung Ro thường được xác định dựa vào các thông tin về BĐSđược giao dịch trên thị trường, cụ thể là các yếu tố sau:

Tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có rủi ro đikèm) = lãi suất trái phiếu chính phủ

 Tỉ lệ rủi ro: có được do dự báo về các rủi ro như lạm phát, thị trường suy thoái

 Tỉ lệ % do thiếu tính thanh khoản khi đầu tư vào BĐS

Phương pháp vốn hoá trực tiếp:

 Là phương pháp để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của 1 năm cụ thểthành chỉ số giá trị bằng cách chia nó cho một tỉ lệ thu nhập phù hợp hoặc chia nó choyếu tố thu nhập phù hợp

Gbđs = NOI / Ro hoặc G = NOI × Y

 NOI (tổng thu nhập hoạt động ròng ước lượng) có thể được thay bằng tổng thunhập tiềm năng hoặc tổng thu nhập hiệu quả (thu nhập thực tế)

 Áp dụng chi thu nhập của vốn tự có:

Ge = TN vốn tự có / Re

Phương pháp chiết khấu các luồng tiền (vốn hoá lợi tức)

Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trịhiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỉ lệ phù hợp

Gbđs =NOIi / SVn(1+r)Trong đó: NOIi: số liệu ta phải sự báo

SVn: giá trị thanh lý của BĐSr: tỉ lệ lợi tức, thường tính r người định giá phải phân tích đầu tư,đánh giá xem khoản đầu tư đó có tạo ra lợi tức theo yêu cầu của nhàđầu tư hay không

Phương pháp trực tiếp Phương pháp chiết khấu luồng tiềnCác

thông tin

dựa trên thông tin trên thị trường để

tính toán các chỉ tiêu và dự báo các

Re, áp dụng cho 1 đặc tính của BĐS

Dùng nhiều tỉ lệ, áp dụng cho nhiềuđặc tính của BĐS, có tính đến sựthay đổi về thu nhập, chi phí, giá trịthu hồi

Phạm vi

áp dụng

Áp dụng cho BĐS toàn quyền SH,

có quyền SH & sử dụng mãi mãi

thường áp dụng cho quyền SH cóthời hạn, có thể áp dụng cho BĐScho thuê & cho thuê lại

Yêu cầu

áp dụng

Tính chính xác thấp hơn nên khi áp

dụng cần tính đến sự thay đổi trong

chi phí, thu nhập, cần chọn lọc thông

tin thị trường cho thích hợp

Tính chính xác cao hơn

1.3.3.6 Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS

Đối với BĐS đã cho thuê: thì thu nhập ước lượng dựa vào những hợp đồng thuê

cụ thể của BĐS

Đối với BĐS chưa cho thuê: Giả sử BĐS đã cho thuê, người ĐG phải xác địnhđược mức tiền thuê trên thị trường Trong trường hợp BĐS so sánh khác nhau về quy

mô thì chọn đơn vị so sánh (m2, m mặt, lô đất)

Giá trị tiền thuê đầy đủ là số tiền cho thuê tối đa của BĐS trên thị trrường tự dohoặc là mức giá cho thuê thực tế trên thị trường

Trong thực tế đôi khi giá tiền thuê trên lớn hơn giá thị trường khi người thuê kỳvọng việc khai thác BĐS sẽ đem lại cho họ siêu lợi nhuận

Giá tiền thuê trên nhỏ hơn giá thị trường khi:

 Hợp đồng thuê được đặt ra người thuê có một số cam kết về sửa chữa, bảo dưỡngBĐS;

 Người cho thuê có chính sách khuyến khích, khuyến mại người cho thuê;

Trong những trường hợp đó, người ĐG phải thực hiện những điều chỉnh thíchhợp, tiến hành thu thập thông tin thị trường & chuyển thành các đơn vị có thể so sánhđược: m2 mặt sàn, m2 xây dựng, lô đất…

Khi đã tính được tiền thuê, ta có:

NOI = tiền thuê – chi phí (các tiện ích + quản lý + sửa chữa, bảo hành, thuế)

1.3.3.7 Các bước tiến hành

B1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của tài sản có tính đến tất cả các yếu

tố liên quan tác động đến thu nhập

B2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm như thuế tài

sản, sửa chữa bảo hành

B3: Tìm tỉ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của các tài sản tương tự B4: Áp dụng công thức vốn hoá thu nhập ròng để tìm ra giá trị tài sản

1.3.4 Phương pháp thặng dư

(Hay gọi là phương pháp giá trị còn lại hoặc phương pháp phát triển lý thuyết)

1.3.4.1 Nguyên lý chung của phương pháp

Dùng để ĐG các BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển như ĐGmảnh đất trống hoặc BĐS đang tồn tại cần thay thế hoặc cải tạo để có giá trị cao hơn

Giá trị của địa điểm

hoặc của BĐS trong

điều kiện hiện tại (giá

trị còn lại)

=

Giá trị hoànthành cải tạoBĐS

-Tổng chi phí cảitạo hoặc pháttriển (bao gồm cảlãi nhà đầu tư)

1.3.4.2 Tính toán các chi phí, thu nhập và lợi nhuận phát triển

Các chi phí:

 Chi phí thu dọn địa điểm: Chi phí tháo dỡ công trình cũ, chi phí san lấp mặt bằng,

… lớn hay nhỏ phụ thuộc vào cấp độ xây dựng của công trình

 Chi phí kiến trúc & phí trả cho các kỹ sư xây dựng, giám sát thi công, …thườngđược tính khoảng 8-14% chi phí xây dựng

 Chi phí xây dựng: là tất cả các chi phí cần thiết tính trên tổng diện tích sàn XD

 Chi phí bán hoặc cho thuê BĐS: khi công trình xây dựng đã hình thành trên đất,phải tính đến việc bán hoặc co thuê công trình đó Có các cách: Tự làm; tìm đến cáccông ty môi giới; sử dụng đại lý cho thuê;

 Chi phí pháp lý: chiếm khoảng 3% dự án, 10% giá cho thuê

 Lãi vay ngân hàng: Nếu có vốn cũng không nên đầu tư 100% vào BĐS mà cầnvay thêm, khi đi vay cần cân nhắc mức tiền vay và lãi phải trả Số tiền cần vay đượcthường dùng trong thanh toán: chi phí xây dựng, chi phí kiến trúc & kỹ sư xây dựng vàmua đất

 Chi phí khác: Chi phí bồi thưòng cho những người đang thuê địa điểm; Chi phíbồi thường cho các lợi ích nhỉ của những người lân cận (VD: bức tường xây chung)Thu nhập và lợi nhuận phát triển:

 Thu nhập: là khoản thu nhận được từ việc bán BĐS - được xác định bằng phươngpháp chi phí, hoặc là khoản thu nhận được từ việc cho thuê BĐS - được xác định bằngphương pháp vồn hoá tiền thuê

 Lợi nhuận phát triển: được tính qua hai cách:

Cách 1: Tính bằng % trên tổng vốn đầu tư, trên chi phí phát triển, trên CPXD Cách 2: Tính bằng lượng tiền trên 1 đơn vị (căn hộ, lô đất, nhà,…)

Tổng vốn đầu tư = CP phát triển + Chi phí đất

= (CP xây dựng + CP thiết kế + CP quản lý, môi giới, quảng cáo+ Lãi vay + CP dự phòng + CP khác) + CP đất

Trong đó:

Vốn đầu tư xây dựng = CP xây dựng + CP thiết kế + Lãi vay

LN định mức nhà đầu tư = 10% Tổng vốn đầu tư

1.3.4.3 Chi phí đất đai

Giá trị phát triển – CP phát triển = Giá trị còn lại

 Trong đấu giá đất: CP đất = CP để có được đất, bao gồm: Giá đất; CP chuyênmôn pháp lý; Lợi nhuận nhà đầu tư;Lãi vay

 Với BĐS cũ: CP đất = Giá trị còn lại, bao gồm: Giá trị còn lại từ đất; Giá trị cònlại của công trình (khoản thu từ bán phế liệu - CP tháo dỡ)

Nếu BĐS đang còn sử dụng và phát triển, giá trị còn lại gồm: Giá trị còn lại từđất; Giá trị còn lại từ công trình (tính bằng phương pháp chi phí)

1.3.4.4 Các bước tiến hành

B1: Xác định sử dụng cao nhất tốt nhất của công trình, có tính đến các quy định

về xây dựng và các hạn chế

B2: Ước tính toàn bộ Tổng giá trị của quá trình phát triển công trình bằng

phương pháp so sánh hay vốn hoá

B3: Ước tính tổng CP phát triển bao gồm: CPXD, LN của nhà đầu tư, CP tài

chính, CP Marketing và các CP khác liên quan

B4: Lấy Tổng giá trị phát triển - Tổng CP phát triển = Tổng giá trị còn lại.

Giá trị còn lại – (CP pháp lý + thuế & các CP tài chính của đất + LN liên quan đến đất)

= giá trị của đất

1.3.4.5 Hạn chế của phương pháp thặng dư

- Ưu điểm: Phương pháp này không đòi hỏi tính giá trị cụ thể BĐS, dùng để ĐGnhững BĐS cho thuê trên thị trường hoặc với những BĐS bán có giá trị nhỏ

- Nhược điểm:

 Khó xác định tỉ lệ đóng góp và lợi nhuận kinh doanh

 Khó xác định tốt nhất, hiệu quả nhất của BĐS đang ĐG

 Chi phí và giá bán có thể thay đổi theo điều kiện thị trường

 Đòi hỏi người ĐG có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để ước tính các khoảnmục liên quan

 Phương pháp này có tính đến kỳ vọng tương lai nhưng không tính đến giá trịtương lai của tiền, giả định rằng tất cả các dòng tiền đều xảy ra cùng thời điểm

 Phương pháp chứa đựng nhiều biến số nên tính chính xác không cao