Quản lý cấp phép xây dựng trên địa bàn huyện Gia Lâm

Quản lý quy hoạch và kiểm soát phát triển đô thị là một yêu cầu cấp thiết đối với chính quyền đô thị Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.

LỜI MỞ ĐẦU

Quản lý quy hoạch và kiểm soát phát triển đô thị là một yêu cầu cấp thiết đối với chính quyền đô thị Việt Nam trong giai đoạn hiện nay Cùng với quá trình đô thị hóa và sự phát triển ồ ạt của các khu công nghiệp, sự quá tải

về dân số là sự lộn xộn về mặt tổ chức không gian và kiến trúc, cảnh quan, gây mất mỹ quan đô thị Song song với nó là những biện pháp của chính quyền các cấp nhằm quản lý và duy trì quy hoạch đặt ra, đưa đô thị phát triển theo đúng định hướng Mà trong đó, cấp phép xây dựng được xem là một trong những biện pháp hữu hiệu nhằm kiểm soát và quản lý xây dựng theo đúng quy hoạch

Huyện Gia Lâm là khu vực phát triển đô thị ở phía Đông của Thủ đô Hà Nội; là nơi tập trung các công trình đầu mối giao thông và hạ tầng kỹ thuật quan trọng của quốc gia và của thành phố Bên cạnh đó, đây cũng là khu vực phát triển các cơ sở công nghiệp quy mô, các trung tâm dịch vụ, thương mại lớn và là khu vực nông nghiệp, nông thôn ngoại thành Hà Nội Đây đồng thời cũng là vành đai xanh, cung ứng thực phẩm và nguồn đất dự trữ của thành phố

Mười năm trở lại đây, bộ mặt Gia Lâm đã hoàn toàn thay đổi Quá trình

đô thị hóa đã tác động sâu rộng tới từng ngõ xóm, bê tông hóa đến từng thôn làng Các khu đô thị mới không ngừng tăng thêm, cơ sở hạ tầng đồng bộ, bộ mặt nông thôn được đổi mới, các khu công nghiệp tham gia tích cực vào việc

đô thị hóa nông thôn, góp phần cải thiện đời sống và trình độ dân trí của dân

cư trên địa bàn huyện Cùng với quá trình đô thị hóa, việc xây dựng mới các công trình công cộng, nhà ở, các xí nghiệp công nghiệp cũng gia tăng nhanh chóng, là một bài toán khó cho việc quản lý và giám sát quy hoạch xây dựng của các cấp chính quyền đô thị Quyết định 2184/QĐ- UBND ngày 04/6/2008 phê duyệt dự án quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội và

Quyết định 47/2009/QĐ- UBND ngày 20/01/2009 của Thành phố Hà Nội phê duyệt Quy hoạch chung huyện Gia Lâm TL 1/5000 đã trở thành kim chỉ nam cho hoạt động phát triển của huyện, định hướng cho quá trình đô thị hóa diễn ra đồng bộ, theo đúng quy hoạch Triển khai thực hiện việc quản lý phát triển theo quy hoạch, mà đầu tiên là việc quản lý cấp phép xây dựng theo đúng quy hoạch trở thành một yêu cầu vô cùng cấp thiết với chính quyền địa phương Tuy nhiên, trong quá trình quản lý cấp phép xây dựng trên địa bàn huyện hiện nay vẫn còn tồn tại nhiều bất cập ảnh hưởng không nhỏ tới tiến trình giải quyết hồ sơ, làm chậm trễ và gây khó khăn cho cơ quan quản lý Là một sinh viên đang thực tập tại UBND huyện, nhận thấy tính cấp thiết của

việc nghiên cứu, em đã quyết định chọn đề tài “Quản lý cấp phép xây dựng trên địa bàn huyện Gia Lâm” làm đề tài nghiên cứu cho chuyên đề tốt

nghiệp của mình, nhằm tìm hiểu quá trình quản lý cấp phép trên địa bàn huyện với mong muốn đưa ra những giải pháp, đóng góp của bản thân nhằm hoàn thiện hơn nữa việc kiểm soát phát triển theo quy hoạch trên địa bàn huyện

1 Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề.

- Làm rõ cơ sở lý luận của công tác quản lý cấp phép xây dựng đô thị

- Tìm hiểu thực trạng quản lý công tác cấp phép xây dựng trên địa bàn huyện Gia Lâm

- Từ đó đưa ra những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn nữa việc quản lý cấp phép xây dựng trên địa bàn huyện

2 Phương pháp và phạm vi nghiên cứu.

Chuyên đề sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp thu thập số liệu:

Số liệu sử dụng trong chuyên đề được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau và được sắp xếp theo thứ tự thời gian để tiện cho việc phân tích

- Phương pháp tổng hợp, phân tích:

Phương pháp này thực hiện trên cơ sở phân tích, đánh giá, tổng hợp các tài liệu có liên quan đến quản lý quy hoạch và cấp phép xây dựng

Phạm vi nghiên cứu và đối tượng nghiên cứu.

Chuyên đề giới hạn phạm vi nghiên cứu trong giai đoạn 2006- 2010 Đối tượng nghiên cứu của chuyên đề là công tác quản lý cấp phép xây dựng trên địa bàn huyện Gia Lâm

3 Kết cấu của chuyên đề.

Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và tài liệu tham khảo, chuyên đề gồm 3 chương:

Chương I: Cơ sở lý luận của công tác quản lý cấp phép xây dựng đô thị Chương II: Thực trạng công tác cấp phép xây dựng trên địa bàn huyện

Gia Lâm

Chương III: Một số Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý Cấp phép xây

dựng trên địa bàn huyện Gia Lâm

Có thể nói công tác quản lý cấp phép xây dựng đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong việc thực hiện phát triển đô thị theo quy hoạch của chính quyền các cấp, công tác này có thuận lợi, đúng đắn thì việc xây dựng đô thị mới theo đúng khuôn khổ, định hướng của các nhà lãnh đạo, xây dựng một

đô thị hợp lý, thông minh Do trình độ, tài liệu và thời gian có hạn nên bài viết không tránh khỏi những thiếu sót, kính mong nhận được sự đóng góp ý kiến và nhận xét của thầy, cô giáo giúp em hoàn thiện tốt chuyên đề thực tập tốt nghiệp Trong quá trình thực tập và nghiên cứu đề tài, em luôn nhận được

sự giúp đỡ tận tình của các chú và anh chị trong Phòng Quản lý đô thị huyện

Gia Lâm cùng với sự hướng dẫn, chỉ bảo của TS Nguyễn Kim Hoàng Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Nguyễn Kim Hoàng, chú Lương Văn Thành- Trưởng phòng Quản lý đô thị huyện Gia Lâm, cùng tập thể các anh

chị trong phòng đã tận tình giúp đỡ chỉ bảo em trong suốt quá trình thực tập

và thực hiện chuyên đề tốt nghiệp này

Chương I

Cơ sở lý luận của công tác quản lý cấp phép xây dựng đô thị

1 Lý luận chung về quản lý đô thị.

1.1 Khái niệm quản lý đô thị.

Trong đô thị luôn tồn tại các nhu cầu ăn, ở, đi lại, làm việc, học tập, chữa bệnh, vui chơi giải trí,… Các nhu cầu đó ngày càng đòi hỏi cao hơn, và các nhu cầu mới thường xuyên phát sinh Để đáp ứng các nhu cầu đó việc tổ chức xã hội đô thị một cách khoa học và việc quản lý các hoạt động trở thành một yêu cầu khách quan

Quản lý đô thị đã trở nên một chủ đề rất quan trọng đối với các Chính phủ và các tổ chức phát triển quốc tế trên thế giới Quản lý theo nghĩa rộng,

là làm cho các công việc được hoàn thành thông qua các nhân sự Quản lý liên quan đến việc ra quyết định hoặc lựa chọn cách thức kế hoạch tổ chức, bảo vệ và sử dụng các nguồn lực có được để sản xuất hàng hóa và dịch vụ phục vụ cho việc tiêu thụ, thương mại, hưởng thụ hoặc để xây dựng vốn và tài sản cho phát triển trong tương lai

Quản lý đô thị là quá trình tác động bằng các cơ chế, chính sách của các chủ thể quản lý đô thị (các cấp chính quyền, các tổ chức xã hội, các sở, ban ngành chức năng) vào các hoạt động đô thị nhằm thay đổi hoặc duy trì hoạt động đó.

Trên góc độ Nhà nước, quản lý Nhà nước đối với đô thị là sự can thiệp

bằng quyền lực của mình (bằng pháp luật, thông qua pháp luật) vào các quá trình phát triển kinh tế- xã hội ở đô thị nhằm phát triển đô thị theo định hướng nhất định.

Nhà nước, đại diện là các chính quyền đô thị thông qua các tổ chức dưới quyền như các sở, ban ngành chức năng có vai trò quản lý tẩt cả các lĩnh vực kinh tế, xã hội ở đô thị, truyền bá những tư tưởng hiện đại và lối sống văn

minh đô thị cho cộng đồng dân cư để giúp họ hướng tới một mục đích chung của xã hội.

Quản lý đô thị liên quan đến việc quản lý khối Nhà nước và khối tư nhân Mục tiêu chung của quản lý đô thị là nâng cao hiệu quả và tính hợp lý trong quá trình sử dụng các nguồn lực của đô thị (con người, kỹ thuật, vật liệu, thông tin, dịch vụ cơ sở hạ tầng và hệ thống kinh tế của sản xuất) Cụ thể là:

- Nâng cao chất lượng và sự hoạt động một cách tổng thể của đô thị

- Đảm bảo sự phát triển và tái tạo bền vững của các khu vực đô thị

- Cung cấp các dịch vụ đô thị và cơ sở hạ tầng cơ bản để đáp ứng các nhu cầu chức năng của đô thị và các cư dân sống và làm việc trong đô thị đó, nhằm cải thiện chất lượng sống và sức khỏe của cư dân đô thị

1.2 Các lĩnh vực quản lý.

Quản lý là hoạt động mang tính kinh tế- xã hội, người ta cần tính đến hiệu quả của công tác quản lý Vì hoạt động đô thị đa dạng và phức tạp, cần có sự lựa chọn, phân loại đối tượng quản lý

Có tám lĩnh vực của quản lý đô thị cần được quan tâm như sau:

Quy hoạch xây dựng đô thị là sự tổ chức, sắp xếp không gian đô thị sao

cho sử dụng hợp lý các nguồn lực (không gian, kết cấu hạ tầng và tài nguyên thiên nhiên), đảm bảo sự phát triển bền vững (về kinh tế, xã hội và môi trường) của đô thị Quy hoạch xây dựng đô thị được thực hiện thông qua các yêu cầu, quy định của Nhà nước đối với các hoạt động xây dựng và các hoạt động khác của mọi chủ thể có liên quan đến việc sử dụng không gian, kết cấu

hạ tầng đô thị và tài nguyên khác (đất đai, khoáng sản, nguồn nước, du lịch, văn hóa,…) đã được xác định Quy hoạch xây dựng đô thị được thể hiện dưới dạng các bản vẽ, các quy chế và thường được xây dựng, ban hành để áp dụng trong một giai đoạn nhất định

Quản lý quy hoạch đô thị là tổng thể các biện pháp, cách thức mà chính

quyền đô thị vận dụng các công cụ quản lý để tác động vào các hoạt động xây dựng và phát triển đô thị (chủ yếu là phát triển không gian vật thể) nhằm đạt được các mục tiêu đề ra

Các quy định kiểm soát phát triển đô thị là công cụ cơ bản để kiểm

soát việc sử dụng đất và xây dựng đô thị Chúng được thể hiện dưới dạng các tài liệu hướng dẫn, sơ đồ, bản vẽ và quy định mang tính kỹ thuật (quy chuẩn)

về xây dựng, kiến trúc, an toàn phòng hỏa, thẩm mỹ, sử dụng vật liệu v.v…

để đảm bảo công trình xây dựng có sử dụng không gian, kết cấu hạ tầng đáp ứng các nội dung của quy hoạch xây dựng đô thị Các quy định trên có tác dụng hướng dẫn nhà quản lý để cấp phép quy hoạch, xây dựng và thẩm định

dự án; cung cấp thông tin và hướng dẫn các chủ đầu tư khi lập dự án

2.2 Mục tiêu và yêu cầu kiểm soát phát triển đô thị.

2.2.1 Mục tiêu chủ yếu của việc kiểm soát phát triển đô thị.

Kiểm soát phát triển đô thị có nhiều mục tiêu, có mục tiêu trùng lặp với nhiều hoạt động quản lý khác như quản lý đô thị, quản lý phát triển kinh tế

xã hội v.v… Tuy nhiên các mục tiêu chủ yếu của việc kiểm soát phát triển đô

thị gắn kết chặt chẽ với quản lý quy hoạch xây dựng đô thị, và chủ yếu có 7 nội dung sau:

1 Đảm bảo việc phát triển đất đai đô thị công bằng, trật tự, tiết kiệm và bền vững

2 Bảo vệ các nguồn lực tự nhiên, xã hội và duy trì các hệ thống nguồn lực này phù hợp với môi trường, sinh thái

3 Đảm bảo tính kinh tế, an toàn, thuận tiện cho cư dân đô thị và du khách đến đô thị trong sinh hoạt, làm việc và nghỉ ngơi

4 Gìn giữ và bảo vệ các giá trị văn hóa truyền thống, lịch sử và kiến trúc như các di tích lịch sử, công trình, khu vực có giá trị thẩm mỹ, giá trị nghiên cứu khoa học, kiến trúc và văn hóa

5 Bảo vệ các tiện nghi công cộng và các công trình để chúng cung cấp

ổn định và đồng bộ các dịch vụ tiện nghi (giao thông, cấp, thoát nước, điện, thông tin liên lạc, bảo vệ môi trường) vi lợi ích công cộng

6 Hỗ trợ cho quá trình phát triển đất đai và hạ tầng diễn ra thuận lợi, kinh tế và bền vững

7 Cân bằng về mặt lợi ích giữa các nhóm chủ thể; giữa lợi ích trướcmắt

và lâu dài

2.2.2 Các yêu cầu kiểm soát phát triển đô thị.

Kiểm soát phát triển đô thị trong nền kinh tế thị trường là một thách thức lớn trong công tác quản lý và phát triển đô thị theo quy hoạch và pháp luật Nội dung của chúng bao gồm nhiều yếu tố được thể hiện như sau:

(1) Cần phải kiểm soát phát triển đô thị một cách có hệ thống.

Các đô thị nói chung, đặc biệt các đô thị đang trong giai đoạn phát triển nhanh của Việt Nam cần phải xây dựng và duy trì một hệ thống kiểm soát phát triển hữu hiệu, bao gồm từ quy hoạch và thực thi quy hoạch với đầy đủ

bộ khung pháp lý cần thiết, bộ máy thực hành có hiệu lực thực thi và cơ chế giám sát điều chỉnh phù hợp.

Hệ thống kiểm soát phát triển trong nền kinh tế thị trường đòi hỏi phải có một hệ thống, chứ không chỉ là một biện pháp, một cơ quan hay một sự quan tâm nhất thời để thực hiện công việc Đây là một hệ thống có tính thống nhất cao, được cập nhật thường xuyên thông tin để chỉ đạo có hiệu quả và phù hợp với sự biến động về các nhu cầu và thực tiễn đặt ra

(2) Quá trình kiểm soát phát triển phải được tiến hành công khai và minh

bạch.

Mục tiêu của nhà đầu tư trong nền kinh tế thị trường chủ yếu là lợi nhuận,

và họ cần biết những biện pháp kiểm soát, nội dung áp dụng của Nhà nước

để xây dựng phương án Về mặt quy trình, tất cả yêu cầu về trình tự thủ tục phải được công bố chi tiết, dễ hiểu Về mặt trách nhiệm, phải luôn có những

cơ quan đơn vị cụ thể chịu trách nhiệm và có cơ quan ra quyết định độc lập đối với trường hợp khiếu nại rằng cơ quan thừa hành không làm tròn nhiệm vụ

Đối với nhà đầu tư, những phương án thiếu thông tin từ phía Nhà nước về quy hoạch là những dự án rủi ro cao, và ít hấp dẫn với môi trường đầu tư Đối với Nhà nước, việc kiểm soát thiếu công khai minh bạch dẫn đến trì hoãn, lầm lẫn và các quyết định đưa ra mơ hồ, bấp bênh

(3) Phải thay đổi tư duy và biện pháp kiểm soát phát triển.

Trong quá trình phát triển đô thị ngày nay, Nhà nước chỉ là một chủ thể trong nhiều chủ thể phát triển đô thị, nhưng là chủ thể quan trọng nhất, có trách nhiệm tạo lập cơ sở pháp lý, hướng dẫn chủ thể khác hoạt động, phối hợp các nguồn lực và chủ thể khác cùng phát triển đô thị, giám sát việc thực hiện pháp luật và nếu cần có thể tham gia trực tiếp khi bản thân thị trường chưa đáp ứng được yêu cầu đặt ra

Kiểm soát phát triển có nhiều biện pháp, cách thức, tuy nhiên, biện pháp

sử dụng trong kiểm soát phát triển phải luôn kết hợp giữa các biện pháp kinh

tế (là đòn bẩy chủ yếu của Nhà nước- là động cơ hoạt động của khu vực tư)

và biện pháp hành chính- mệnh lệnh (tính cưỡng chế hành chính- là quyền hạn của chủ thể quản lý và là nghĩa vụ phải thực hiện của đối tượng quản lý)

(4) Vấn đề kiểm soát phát triển phải có tính linh hoạt.

Bản chất của kinh tế thị trường là năng động, vì vậy các biện pháp quản

lý cũng phải có tính linh hoạt Tính linh hoạt thể hiện ở chỗ tất cả các quy hoạch và quy định kiểm soát đặt ra đều phải tính đến việc sửa đổi, điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn và việc sửa đổi này vừa phải đảm bảo tính ổn định, vừa phải đảm bảo giải quyết kịp thời bức xúc do thực tiễn đặt ra

Những nội dung gì là nguyên tắc cần đảm bảo ổn định, lâu dài, ít thay đổi Những nội dung khác cần cân nhắc mức độ chi tiết để đảm bảo tính linh hoạt của chủ đầu tư đáp ứng nhu cầu khách hàng, tránh phải xin phép và sửa chữa các biện pháp và quy định kiểm soát không cần thiết

(5) Vấn đề kiểm soát phát triển phải đặt trong bối cảnh thực tế.

Kiểm soát phát triển ở Việt Nam khó có thể vận dụng ngay các mô hình tiên tiến trên thế giới bởi nét văn hóa đặc trưng trong ứng xử, hệ thống ra quyết định nhiều cơ quan và bộ máy hành chính còn đang tiếp tục sắp xếp Chính vì vậy, việc kiểm soát phát triển phải xem xét cả những vấn đề dài hạn cũng như đặt ra các biện pháp, cách thức kiểm soát phù hợp với trình độ thực

tế của đội ngũ cán bộ, phương thức làm việc hiện có và bối cảnh kinh tế xã hội để đạt hiệu quả tối đa

2.3 Vai trò của Nhà nước trong kiểm soát phát triển đô thị.

Xét ở góc độ vĩ mô, vai trò của Nhà nước trong quản lý quy hoạch kiểm soát phát triển đô thị là xây dựng và thực hiện những chính sách phát triển đô thị một cách toàn diện Chính sách đối với đô thị rất đa dạng, phức tạp và

thay đổi trong từng thời kỳ, tuy nhiên có thể khái quát chúng ở một số nội dung sau:

(a) Nhà nước tạo, xác lập hành lang pháp lý cho các chủ thể hoạt động.

Trong cơ chế thị trường, quản lý Nhà nước thể hiện vai trò là người tạo lập ra các cơ sở, hành lang pháp lý cho chính nó và các chủ thể khác hoạt động bằng các hệ thống các văn bản từ Hiến pháp tới các Bộ luật, rồi Luật, Pháp lệnh cho tới các Nghị định và Thông tư Đặc biệt, các Nghị quyết Hội đồng Nhân dân, các chiến lược phát triển cũng như đồ án quy hoạch đã được phê duyệt cũng trở thành các căn cứ pháp lý làm hành lang cho các chủ thể khác vận động và phát triển

(b) Nhà nước đảm bảo việc thực hiện quy định đề ra và bảo vệ trật tự

trong phát triển đô thị.

Đây là vai trò mang tính bản chất của quyền lực Nhà nước Hiệu lực hiệu quả của bộ máy Nhà nước thể hiện ở chỗ các quy định đã được đại diện của nhân dân thông qua phải được tôn trọng Chúng được thực thi và thực thi có hiệu quả phải thông qua một bộ máy hành pháp mà nhiệm vụ của bộ máy này

là đảm bảo trật tự trong sử dụng không gian đô thị hay nói cách khác là bảo

vệ trật tự trong sử dụng không gian đô thị

Trật tự trong quy hoạch và kiểm soát phát triển đô thị thể hiện ở chỗ các quy định, quy chế, quy hoạch đã đề ra được bảo đảm thực hiện Thông qua

đó, các quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức được đảm bảo; các nghĩa vụ của từng đối tượng hưởng lợi cũng được đảm bảo thi hành đối với nhau, và đối với Nhà nước

2.4 Các nguyên tắc kiểm soát phát triển đô thị.

Dù là biện pháp nào được áp dụng, song để kiểm soát được sự phát triển

đô thị cần phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

(1) Nguyên tắc liên kết chặt chẽ giữa quy hoạch và các bộ phận khác của hệ thống kiểm soát, đặc biệt là khâu xét duyệt đầu tư xây dựng.

Với mô hình quản lý hiện nay là hai chu trình quy hoạch và chu trình kiểm soát là tương đối tách biệt thì vấn đề kết nối là hết sức quan trọng Khâu kiểm soát bao gồm vấn đề tiền kiểm tức là phê duyệt đầu tư xây dựng

và hậu kiểm tức là kiểm soát quá trình thi công Việc liên kết ở đây cần chú trọng giữa khâu quy hoạch và khâu phê duyệt (bao gồm cả cấp phép quy hoạch và cấp giấy phép xây dựng)

Vấn đề liên kết muốn đạt được phải thông qua khâu tổ chức Điều này thể hiện hai nhiệm vụ trên hoặc phải do một cơ quan tiến hành, hoặc phải do hai

cơ quan đặt dưới sự kiểm soát của một cơ quan có thẩm quyền cùng một hệ thống quản lý nhằm phối hợp hai hoạt động này Về mặt thực tế, ở Hà Nội áp dụng mô hình Văn phòng Kiến trúc sư trưởng và Sở xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân Trong khi đó, mô hình bộ phận quản lý quy hoạch và xây dựng nhập làm một cũng đang được áp dụng tại đô thị trực thuộc tỉnh như Nam Định, Nha Trang v.v…

(2) Nguyên tắc một cửa trong việc giải quyết kiểm soát xây dựng và phát triển đô thị.

Đây là nguyên tắc rất quan trọng bởi nhà đầu tư khó có thể hiểu hết các

cơ quan có liên quan để xin phép, cũng như khó có thể quy được trách nhiệm cho một cơ quan nào nếu quyền lợi nhà đầu tư không được bảo vệ Khi có một đầu mối đứng ra kiểm soát, thì có nghĩa là có một cơ quan đứng ra chịu trách nhiệm điều phối các yêu cầu của Nhà nước đối với yêu cầu đầu tư đã đưa ra Đây là cách thức giải quyết toàn diện, thể hiện trách nhiệm của Nhà nước trước nhân dân, và yêu cầu cao của chất lượng dịch vụ công

Bài học vấn đề này đã có rất nhiều ở các đô thị khi nhà đầu tư phải thỏa thuận riêng rẽ các đòi hỏi về môi trường, phòng cháy chữa cháy, đất đai ở địa

phương, vấn đề quy hoạch và xây dựng ở từng cơ quan riêng lẻ sau khi làm việc với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

(3) Nguyên tắc đảm bảo độ tin cậy và tính hiệu quả của việc kiểm soát phát triển.

Trong rất nhiều vấn đề của bộ máy Nhà nước khi kiểm soát phát triển việc xét duyệt và thẩm định là rất mất thời gian Trong khi chưa có những quy định nhất quán về thời hạn xem xét các dự án đầu tư xây dựng thì cũng cần có những giới hạn tối đa cho từng khâu xem xét để nhà đầu tư sớm có được các yêu cầu kiểm soát và tiến hành các bước tiếp theo để xây dựng công trình

Mặt khác, khi có được giấy phép và thỏa thuận cần đảm bảo rằng các yêu cầu đó là nhất quán, hầu như không thay đổi để đảm bảo tính an toàn của việc đầu tư xây dựng

3 Quản lý cấp phép xây dựng.

3.1 Giấy phép xây dựng và nội dung giấy phép xây dựng.

Giấy phép xây dựng là một văn bản pháp lý của Nhà nước chấp thuận

một công trình (dự án) xây dựng đã đáp ứng đủ điều kiện về mặt kiến trúc, xây dựng kết cấu hạ tầng, an toàn v.v… theo luật định, và được phép khởi công xây dựng

Nội dung giấy phép xây dựng (Theo Quyết định số 04/2010/QD-UBND

ngày 20/1/2010 của UBND Thành phố Hà Nội)

(1) Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng bao gồm:

a) Địa điểm, vị trí xây dựng công trình, tuyến xây dựng công trình;

b) Loại, cấp công trình;

c) Cốt xây dựng công trình;

d) Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng;

e) Bảo vệ môi trường và an toàn công trình;

f) Đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp trong đô thị ngoài các nội dung quy định tại các Điểm a,b,c,d và e còn phải có nội dung về diện tích xây dựng tầng 1, tổng diện tích sàn xây dựng, số tầng, chiều cao tối đa toàn công trình;

g) Những nội dung khác quy định đối với từng loại công trình;h) Hiệu lực của giấy phép;

(2) Mẫu giấy phép xây dựng:

i) Giấy phép xây dựng đối với công trình và nhà ở riêng lẻ đô thị theo Mẫu 1 Phụ lục IV kèm theo Quy định này;

j) Giấy phép xây dựng tạm theo Mẫu 2 Phụ lục IV kèm theo Quy định này;

k) Giấy phép xây dựng đối với nhà ở nông thôn theo Mẫu 3 Phụ lục IV kèm theo Quy định này;

3.2 Mục đích của việc cấp phép xây dựng.

- Tạo điều kiện cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (các chủ đầu tư) thực hiện xây dựng các công trình nhanh chóng, thuận tiện theo quy định;

- Thực hiện quản lý xây dựng theo quy hoạch và các quy định của Pháp luật có liên quan; bảo vệ cảnh quan, môi trường, bảo tồn

và tôn tạo các di tích lịch sử, văn hóa, danh lam thắng cảnh và các công trình kiến trúc có giá trị; phát triển kiến trúc mới, hiện đại, đậm đà bản sắc dân tộc

và sử dụng hiệu quả đất đai xây dựng công trình;

- Làm căn cứ để kiểm tra, giám sát thi công, xử lý các

vi phạm về trật tự xây dựng, lập hồ sơ hoàn công;

3.3 Đối tượng.

Đối tượng phải xin cấp Giấy phép xây dựng:

Tất cả các công trình xây dựng đều phải xin cấp Giấy phép xây dựng, kể

cả công trình đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở, trừ những công trình được miễn

Đối tượng được miễn giấy phép xây dựng:

a) Công trình bí mật Nhà nước: là công trình xây dựng thuộc danh mục bí mật Nhà nước, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thẩm định theo quy định của pháp luật về bí mật Nhà nước

b) Công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp: là công trình phải được xây dựng và hoàn thành kịp thời, đáp ứng yêu cầu của lệnh khẩn cấp do người có thẩm quyền ban hành theo pháp luật về tình trạng khẩn cấp, tình huống khẩn cấp và pháp luật khác có liên quan đến yêu cầu khẩn cấp

c) Công trình xây dựng tạm, phục vụ thời gian thi công xây dựng công trình chính, bao gồm công trình tạm của chủ đầu tư và công trình tạm của nhà thầu nằm trong sơ đồ mặt bằng công trường đã được phê duyệt

d) Công trình xây dựng theo tuyến không đi qua đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch được duyệt

đ) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt

e) Công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu nhà ở có quy hoạch chi tiết xây dựng (1/500) đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và chỉ định cụ thể là miễn giấy phép xây dựng

g) Các công trình cải tạo, sửa chữa, lắp đặt thiết bị bên trong không làm thay đổi kiến trúc, kết cấu chịu lực và an toàn của công trình

h) Công trình hạ tầng kỹ thuật chỉ phải lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật thuộc các xã vùng sâu, vùng xa không nằm trong các khu bảo tồn di sản văn hoá, di tích lịch sử – văn hoá.

i) Nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng chi tiết được duyệt và được cơ quan có thẩm quyền chỉ định cụ thể là miễn giấy phép xây dựng

k) Công trình xây dựng chỉ phải lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật (có tổng mức đầu tư dưới 15 tỷ đồng không bao gồm tiền sử dụng đất) được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép xây dựng hoặc các cơ quan quản lý nhà nước cấp trên của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng phê duyệt Báo cáo kinh tế kỹ thuật và hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công

3.4 Căn cứ, điều kiện để xét cấp giấy phép xây dựng.

Căn cứ để xét cấp giấy phép xây dựng:

- Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng do chủ đầu tư lập;

- Quy hoạch xây dựng chi tiết được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; các văn bản thỏa thuận chuyên ngành của các cơ quan có liên quan;

- Quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, xây dựng, vệ sinh môi trường và các văn bản Pháp luật có liên quan;

- Hiện trạng công trình, đất đai, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật, môi trường

và quan hệ với các công trình liền kề, lân cận tại địa điểm dự kiến xây dựng công trình

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng công trình:

- Phù hợp với quy hoạch chi tiết và quy hoạch chuyên ngành có liên quan được duyệt;

- Bảo đảm các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; thiết kế đô thị (nếu có); các yêu cầu về an toàn đối với công trình xung quanh; bảo đảm hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng), khu di sản văn hóa, di tích lịch sử- văn hóa và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định của Pháp luật;

- Các công trình phục vụ cho việc phát huy giá trị di tích trong khu vực bảo vệ II của di tích; các công trình, nhà ở riêng lẻ liền kề khu vực bảo vệ I của các di tích thuộc loại chỉ có khu vực bảo vệ I phải đảm bảo mật độ xây dựng, đất trồng cây xanh, nơi để các loại xe, không làm ảnh hưởng tới kiến trúc, cảnh quan thiên nhiên và môi trường- sinh thái của di tích;

- Công trình sửa chữa, cải tạo không được làm ảnh hưởng đến các công trình lân cận về kết cấu, khoảng cách đến các công trình xung quanh, cấp nước, thoát nước, thông gió, ánh sáng, vệ sinh môi trường, phòng, chống cháy, nổ theo quy định của Pháp luật;

- Các công trình vệ sinh, kho chứa hóa chất độc hại, các công trình có khả năng gây ô nhiễm môi trường phải bảo đảm khoảng cách theo quy định, không làm ảnh hưởng đến người sử dụng ở các công trình liền

kề xung quanh;

- Khi xây dựng, cải tạo các đường phố phải xây dựng

hệ thống tuy nen ngầm có kích thước phù hợp với điều kiện mặt bằng thực tế

để lắp đặt đồng bộ hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật; cốt xây dựng mặt đường phải tuân theo cốt xây dựng của quy hoạch xây dựng và thiết kế

đô thị;

- Đối với công trình nhà cao tầng cấp đặc biệt, cấp I phải có thiết kế tầng hầm, trừ các trường hợp khác có yêu cầu riêng về thiết

kế tầng hầm;

- Đối với công trình xây dựng tạm, việc cấp giấy phép xây dựng phải tuân theo quy định tại Điều 7, Khoản 1 Điều 14 hoặc Khoản 1 Điều 15 Quy định này;

- Đối với công trình, nhà ở đã có sẵn, nằm ngoài phạm

vi bảo vệ đê, ở bãi sông tại các khu vực chưa có quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch chủ đầu tư có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà có nhu cầu cải tạo sửa chữa không mở rộng mặt bằng, được Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn chấp thuận thì được cấp giấy phép xây dựng công trình phù hợp với hướng dẫn quản lý quy hoạch- kiến trúc của Sở Quy hoạch- Kiến trúc (nếu có) khi xây dựng công trình, nhà ở tại các vị trí nêu trên;

- Đối với các công trình thuộc dự án chưa có trong quy hoạch xây dựng, nếu ở ngoài đô thị, điều kiện xem xét cấp giấy phép xây dựng căn cứ vào vị trí, quy mô xây dựng, nếu trong đô thị căn cứ cả các chỉ tiêu quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận Đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng cần xem xét sự phù hợp thiết kế xây dựng công trình với các nội dung tham gia ý kiến về thiết kế cơ sở của cơ quan quản lý Nhà nước quy định tại Khoản 3 Điều 2 Chương I của Thông tư số 03/2009/TT- BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây dựng (nếu có);

3.5 Thủ tục, trình tự cấp phép xây dựng.

Căn cứ theo Quyết định số 04/2010/QD-UBND ngày 20/1/2010 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định cấp giấy phép xây dựng và quản lý việc xây dựng công trình theo giấy phép trên địa bàn Thành phố Hà Nội thì trình tự cấp giấy phép xây dựng và theo dõi quá trình thực hiện giấy phép xây dựng được tiến hành như sau:

(1) Tiếp nhận và phân loại hồ sơ cấp giấy phép xây dựng.

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có nhiệm vụ cử cán bộ

có đủ năng lực, chuyên môn để tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, kiểm tra nội dung và quy cách hồ sơ, phân loại ghi vào sổ theo dõi

Khi nhận đủ hồ sơ theo quy định, người tiếp nhận hồ sơ phải ghi mã số

hồ sơ vào giấy biên nhận, có chữ ký của người nộp, người tiếp nhận hồ sơ và

có ngày hẹn nhận kết quả Biên nhận hồ sơ lập thành hai bản, một bản giao cho người nộp hồ sơ còn một bản lưu tại cơ quan cấp giấy phép xây dựng.Trường hợp từ chối tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, thì người tiếp nhận hồ sơ phải trả lời rõ lý do từ chối cho người nộp hồ sơ biết

(2) Thẩm tra hồ sơ cấp giấy phép xây dựng.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tiến hành kiểm tra tại thực địa và thẩm tra hồ

sơ Việc thẩm tra hồ sơ căn cứ vào thành phần hồ sơ; các văn bản thỏa thuận của các cơ quan quản lý Nhà nước; chứng chỉ quy hoạch (nếu có); quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng; các văn bản pháp luật khác có liên quan Kết quả thẩm tra hồ sơ và kết quả kiểm tra tại thực địa là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng giải quyết cấp hoặc từ chối cấp giấy phép xây dựng

Nếu hồ sơ chưa hoàn chỉnh thì trong thời gian tối đa là 07 ngày làm việc

kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết nội dung yêu cầu bổ sung hoàn chỉnh hồ sơ Chủ đầu tư

có quyền đề nghị cơ quan tiếp nhận hồ sơ giải thích rõ những yêu cầu bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ Thời gian hoàn chỉnh hồ sơ không tính vào thời gian cấp giấy phép xây dựng

Khi cần làm rõ thông tin không thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư để phục

vụ việc cấp giấy phép xây dựng thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm gửi công văn và hồ sơ liên quan đến các cơ quan có liên quan để lấy ý

kiến Sau thời hạn 10 ngày làm việc kể từ khi nhận được công văn của cơ quan cấp giấy phép xây dựng nếu cơ quan được lấy ý kiến không có văn bản trả lời thì coi như đã đồng ý việc xây dựng của chủ đầu tư và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về mọi hậu quả xảy ra do việc không trả lời hoặc trả lời chậm.

(3) Cấp giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng được lập thành hai bản chính gồm giấy phép và hồ

sơ thiết kế được cơ quan cấp giấy phép đóng dấu xác nhận, một bản cấp cho chủ đầu tư và một bản lưu ở cơ quan cấp giấy phép xây dựng Trường hợp giấy phép xây dựng bị mất, thì chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng biết để cấp lại

Đối với nhà ở riêng lẻ thì thời hạn cấp giấy phép xây dựng không quá 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ Các công trình còn lại thời hạn cấp giấy phép xây dựng không quá 20 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ

(4) Điều chỉnh giấy phép xây dựng khi thay đổi thiết kế.

Khi có nhu cầu điều chỉnh thiết kế xây dựng công trình khác với nội dung giấy phép xây dựng đã được cấp liên quan đến: hình thức kiến trúc mặt chính công trình; vị trí xây dựng công trình, cốt nền xây dựng công trình; các chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng; diện tích xây dựng; chiều cao công trình;

số tầng (đối với công trình dân dụng), chủ đầu tư phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi thi công xây dựng công trình theo nội dung điều chỉnh Cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng là cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng đảm bảo phù hợp quy hoạch xây dựng và chịu trách nhiệm về nội dung cho phép điều chỉnh giấy phép xây dựng Nội dung điều chỉnh giấy phép xây dựng được ghi bổ sung vào mục “gia hạn, điều chỉnh” hoặc Phụ lục kèm theo giấy phép xây dựng đã cấp cho chủ đầu tư

Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình như: thay đổi vị trí cầu thang, điều chỉnh vị trí, diện tích các khu chức năng và các nội dung khác không làm ảnh hưởng tới các nội dung nêu phía trên và không ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính của công trình thì không phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng Nhưng chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định về thẩm định, phê duyệt thiết kế và phải chịu trách nhiệm về an toàn công trình Trước khi thi công chủ đầu tư phải thông báo những nội dung điều chỉnh thiết kế cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng và Ủy ban nhân dân cấp phường

để theo dõi, quản lý theo quy định

Đối với công trình đã khởi công xây dựng phải được cơ quan có thẩm quyền về quản lý trật tự xây dựng xác nhận bằng văn bản việc chủ đầu tư xây dựng đúng theo giấy phép xây dựng tại thời điểm xin điều chỉnh giấy phép Không xem xét việc cấp điều chỉnh, bổ sung giấy phép xây dựng đối với các trường hợp chủ đầu tư đã tổ chức xây dựng công trình sai với giấy phép xây dựng được cấp, khi chưa được các cơ quan có thẩm quyền xử lý phần công trình vi phạm theo đúng quy định của Pháp luật

Hồ sơ xin điều chỉnh giấy phép xây dựng như phần trên đã đề cập

Thời hạn điều chỉnh giấy phép xây dựng là 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

Cơ quan cấp giấy phép xây dựng là cơ quan điều chỉnh giấy phép xây dựng và chịu trách nhiệm về nội dung cho phép điều chỉnh giấy phép xây dựng

(5) Gia hạn giấy phép xây dựng.

Trước khi giấy phép chính thức hết hạn mà công trình chưa khởi công thì chủ đầu tư phải xin gia hạn giấy phép xây dựng, thời gian gia hạn giấy phép xây dựng đối với trường hợp này là không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

Hồ sơ xin gia hạn giấy phép xây dựng như trên đã đề cập.

Cơ quan cấp giấy phép xây dựng là cơ quan gia hạn giấy phép xây dựng.Mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn 01 lần với thời hạn 12 tháng

(6) Cấp lại bản chính giấy phép xây dựng.

Chủ đầu tư được cấp lại bản chính giấy phép xây dựng nếu giấy phép xây dựng bị thất lạc, rách nát

Hồ sơ xin cấp lại bản chính giấy phép xây dựng như trên đã trình bày.Thời gian xét cấp lại bản chính giấy phép xây dựng là 7 ngày làm việc kể

từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

Cơ quan cấp giấy phép xây dựng là cơ quan cấp lại bản chính giấy phép xây dựng

(7) Thu lệ phí cấp giấy phép xây dựng và phí xây dựng công trình.

Cơ quan cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thu lệ phí cấp giấy phép xây dựng và phí xây dựng công trình trước khi giao giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư, theo các quy định của Bộ Tài chính và Ủy ban nhân dân Thành phố

Đối với các công trình được miễn giấy phép xây dựng nhưng vẫn thuộc đối tượng nộp phí xây dựng theo quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố,

cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thông báo và yêu cầu chủ đầu tư nộp đầy đủ phí xây dựng khi chủ đầu tư đến nộp thông báo khởi công Chủ đầu tư chỉ được phép khởi công xây dựng công trình khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 72 Luật Xây dựng

(8) Quản lý và lưu trữ hồ sơ cấp phép xây dựng.

Cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức lưu trữ hồ sơ cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Pháp luật về lưu trữ và Thông tư số 02/2006/TT- BXD ngày 17/5/2006 của Bộ Xây dựng

Chậm nhất sau 10 ngày làm việc kể từ khi chủ đầu tư nhận giấy phép, cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải gửi bản sao giấy phép xây dựng cho Ủy ban nhân dân cấp phường và Thanh tra xây dựng cấp Quận nơi có công trình xây dựng để thực hiện quản lý, theo dõi việc xây dựng theo giấy phép đã cấp.

3.6 Thẩm quyền, trách nhiệm của cơ quan cấp giấy phép xây dựng.

Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng:

1 Ủy ban nhân dân Thành phố ủy quyền cho Giám đốc Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp

I, cấp II (quy định tại QCVN03:2009/BXD); công trình thuộc dự án đầu

tư xây dựng nhóm A, B (quy định tại Phụ lục 1 Nghị định

12/2009/NĐ-CP ngày 11/02/2009 của Chính phủ); công trình có yếu tố vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; công trình di tích lịch sử- văn hóa; công trình tôn giáo được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xếp hạng di tích theo quy định của Luật Di sản văn hóa; công trình tượng đài, tranh hoành tráng xây dựng mới; biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước; các công trình, nhà ở riêng lẻ trên các tuyến phố, trục đường phố được quy định tại Phụ lục I kèm theo

QĐ 04/2010

2 Ủy ban nhân dân cấp Quận cấp giấy phép xây dựng các công trình

và nhà ở riêng lẻ ở đô thị thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 3 phần này

3 Ủy ban nhân dân xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn có quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt thuộc địa giới hành chính do mình quản lý do Ủy ban nhân dân huyện quy định

Trách nhiệm của cơ quan cấp giấy phép xây dựng:

 Niêm yết công khai điều kiện, trình tự và các thủ tục cấp giấy phép xây dựng tại trụ sở cơ quan cấp giấy phép xây dựng

 Cung cấp thông tin liên quan đến cấp giấy phép xây dựng bằng văn bản cho chủ đầu tư khi có yêu cầu, thời hạn cung cấp thông tin chậm nhất là 7 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được yêu cầu.

 Kiểm tra, xác nhận bằng văn bản cho chủ đầu tư các công trình được miễn giấy phép xây dựng sau khi nhận được văn bản thông báo khởi công và các văn bản, bản vẽ do chủ đầu tư cung cấp: bản vẽ mặt bằng xây dựng, mặt bằng móng, các mặt cắt, mặt đứng chính công trình

và Quyết định phê duyệt Dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc Báo cáo kinh tế- kỹ thuật công trình (đối với công trình phải lập dự án hoặc báo cáo kinh tế- kỹ thuật)

 Lấy ý kiến các cơ quan có liên quan để làm rõ thông tin phục vụ việc cấp giấy phép xây dựng

 Chịu trách nhiệm trước Pháp luật và bồi thường cho chủ đầu tư các khoản chi phí bị xử phạt; chi phí đã xây dựng và phá dỡ một phần hoặc toàn bộ công trình vì không phù hợp với quy hoạch, quy chuẩn, tiêu chuẩn do việc cấp giấy phép xây dựng sai hoặc cấp giấy phép xây dựng chậm gây ra nếu chủ đầu tư đã xây dựng công trình

 Phối hợp với chính quyền địa phương và thanh tra xây dựng kiểm tra việc thực hiện xây dựng theo giấy phép xây dựng khi được yêu cầu Trường hợp phát hiện có vi phạm, cơ quan có thẩm quyền đã có quyết định đình chỉ xây dựng mà chủ đầu tư vẫn tiếp tục vi phạm, phải áp dụng biện pháp cưỡng chế thì thu hồi giấy phép xây dựng và yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp phường nơi có công trình xây dựng thông báo cho cơ quan có thẩm quyền ngừng cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, đình chỉ các hoạt động kinh doanh, dịch vụ khác đối với công trình xây dựng sai giấy phép xây dựng được cấp

 Giải quyết các khiếu nại tố cáo có liên quan đến việc cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo.

 Không chỉ định tổ chức, cá nhân thiết kế hoặc lập các đơn

vị thiết kế trực thuộc để thực hiện thiết kế cho người xin cấp giấy phép xây dựng

 Thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư các nội dung trong

hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng chưa phù hợp với quy định Không được phép tự ý chỉnh sửa trực tiếp các nội dung trong hồ sơ thiết kế, trường hợp bổ sung số đo các kích thước phụ, thông tin liên quan đến khung tên, ghi chú, chú thích trong bản vẽ thì có thể chỉnh sửa nhưng phải có xác nhận của chủ đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của chủ đầu tư

3.7 Quyền, nghĩa vụ của người xin cấp phép xây dựng

Chủ đầu tư có quyền:

- Yêu cầu cơ quan cấp giấy phép xây dựng giải thích, hướng dẫn và thực hiện đúng các quy định về cấp giấy phép xây dựng;

- Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm Pháp luật trong việc cấp giấy phép xây dựng;

- Được khởi công xây dựng công trình theo đúng nội dung xin cấp giấy phép xây dựng nếu quá thời hạn quy định về cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng khi thay đổi thiết kế hoặc gia hạn giấy phép xây dựng mà cơ quan cấp giấy phép xây dựng không có

ý kiến trả lời bằng văn bản và công trình đã có đủ các điều kiện theo quy định tại các Khoản 1, 3, 4, 5, 6, 7 Điều 72 Luật Xây dựng và thực hiện Điểm d về nghĩa vụ của chủ đầu tư phía dưới;

quyền sở tại cung cấp thông tin về Quy hoạch, chỉ giới, mốc giới phục vụ

việc lập hồ sơ thiết kế xin cấp giấy phép xây dựng để đảm bảo phương án thiết kế phù hợp với quy hoạch tại địa điểm dự kiến xây dựng công trình.

Chủ đầu tư có nghĩa vụ:

a) Chịu trách nhiệm về tính trung thực của hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, cung cấp cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng các hồ sơ, tài liệu liên quan đến quá trình đầu tư xây dựng công trình;

b) Nộp đầy đủ hồ sơ và lệ phí cấp giấy phép xây dựng, phí xây dựng công trình theo quy định

c) Chịu trách nhiệm thực hiện đầy đủ thủ tục về quản lý đất đai, quản lý đầu

tư xây dựng theo các quy định của Pháp luật; chỉ được khởi công xây dựng công trình sau khi có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 72 của Luật Xây dựng, trừ trường hợp công trình được xây dựng theo lệnh khẩn cấp của người có thẩm quyền và các trường hợp khác theo quy định của Pháp luật

d) Gửi thông báo khởi công công trình, giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết

kế được cấp phép cho Ủy ban nhân dân cấp phường để theo dõi, quản lý theo quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố về đảm bảo trật tự, an toàn và vệ sinh môi trường trong quá trình xây dựng công trình

e) Chịu trách nhiệm thực hiện đúng nội dung của giấy phép xây dựng được cấp; khi có sự điều chỉnh thay đổi thiết kế phải được sự chấp thuận của

cơ quan cấp giấy phép xây dựng trước khi thi công xây dựng công trình.f) Khi thi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải tuân thủ các quy định

về quản lý hoạt động xây dựng, quản lý kỹ thuật, chất lượng xây dựng công trình, quản lý trật tự xây dựng của Nhà nước và Thành phố

g) Thực hiện quy định về đảm bảo trật tự, an toàn và vệ sinh môi trường trong quá trình xây dựng công trình theo các quy định của Nhà nước và

của Ủy ban nhân dân Thành phố Chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với việc gây hư hỏng các công trình liền kề, các công trình ngầm, trên mặt đất và trên không, cây xanh công cộng có liên quan nếu nguyên nhận được xác định do thi công công trình mới gây ra.

Sơ đồ 1: Thủ tục, trình tự cấp phép xây dựng (minh họa QĐ 04/2010)

Hồ sơ chưa hoàn chỉnh

Thông báo bằng văn bản cho

Chương II Thực trạng công tác cấp phép xây dựng trên địa bàn huyện Gia Lâm.

1 Giới thiệu chung về huyện Gia Lâm.

1.1 Vị trí địa lý.

Gia Lâm là Huyện ngoại thành, cửa ngõ phía Đông Bắc của thủ đô Hà

Nội Phía Bắc giáp Huyện Đông Anh, phía Tây của Huyện là Quận Long Biên Phía Tây Nam có địa giới là dòng sông Hồng, bên kia bờ là Huyện Thanh Trì và Quận Hoàng Mai Đông Bắc và Đông giáp với các Huyện Từ Sơn, Tiên Du, Thuận Thành của Tỉnh Bắc Ninh Phía Nam giáp Huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên

Diện tích: 114,79 km2.

Dân số: khoảng 227.600 người (năm 2009).

Về mặt hành chính, Huyện Gia Lâm có 22 đơn vị hành chính trực thuộc

Về mặt địa lý, huyện Gia Lâm được phân ra làm 2 khu vực, ngăn cách bởi

dòng sông Đuống gồm:

 Cụm Bắc Đuống: Thị trấn Yên Viên, Yên Viên, Yên Thường, Dương Hà, Ninh Hiệp, Đình Xuyên, Phù Đổng, Trung Mầu.

 Cụm Nam Đuống: Thị trấn Trâu Quỳ, Cổ Bi, Đông Dư, Đa Tốn, Bát Tràng, Kiêu Kỵ, Kim Lan, Văn Đức, Đặng Xá, Dương Xá, Phú Thị, Dương Quang, Kim Sơn, Lệ Chi

BẢN ĐỒ QUY HOẠCH CHUNG HUYỆN GIA LÂM- HÀ NỘI- TỶ LỆ 1/5000

1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội.

Huyện Gia Lâm là khu vực phát triển đô thị ở phía Đông Bắc của Thủ đô

Hà Nội, là nơi tập trung các công trình đầu mối giao thông và hạ tầng kỹ thuật quan trọng của quốc gia và của thành phố Bên cạnh đó, đây cũng là khu vực phát triển các cơ sở công nghiệp quy mô, các trung tâm dịch vụ, thương mại lớn Toàn huyện hiện có 3 siêu thị lớn, 17 chợ, trong đó có 13 chợ quy mô bán kiên cố; có 890 doanh nghiệp ngoài quốc doanh, với số vốn hơn 3.300 tỷ đồng, thu hút 13.118 lao động (năm 2009)

Giai đoạn 2006- 2008, với điều kiện ổn định, giá trị sản xuất trên phạm vi địa bàn tăng bình quân 14,53%; phạm vi huyện quản lý tăng bình quân 14,37% trong đó, công nghiệp- xây dựng tăng bình quân 3,65%

Giai đoạn 2009- 2010, tác động của suy giảm kinh tế, ảnh hưởng của thiên tai gây úng ngập nặng cuối năm 2008 làm cho tốc độ tăng trưởng kinh

tế giảm xuống, dẫn đến mức tăng trưởng kinh tế bình quân 5 năm (2006- 2010) theo phạm vi lãnh thổ ước tăng 13,58%; do huyện quản lý ước tăng 12,8%

Cơ cấu kinh tế tiếp tục được chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng ngành công nghiệp- xây dựng cơ bản- dịch vụ, giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp Đến năm 2010, cơ cấu kinh tế của huyện là: Công nghiệp- xây dựng chiếm 54,30%; dịch vụ chiếm 26,00% và nông nghiệp chiếm 19,70%

Giá trị sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh năm 2010 đạt gần 603 triệu đồng Mức tăng trưởng bình quân 5 năm (2006- 2010) của ngành công nghiệp- xây dựng đạt 14,8% Các ngành nghề truyền thống được mở rộng và phát triển, chiếm tỷ trọng cao trong ngành kinh tế: Bát Tràng (sản xuất gốm sứ), Kiêu Kỵ (dát bạc, sơn son thếp vàng, đồ gỗ), Ninh Hiệp (trồng và kinh doanh thuốc Bắc, buôn bán vải vóc)… Công tác xây dựng, quảng bá giới thiệu sản phẩm làng nghề tới người tiêu dùng trong và ngoài nước được chú

trọng Phối hợp, đẩy mạnh các hoạt động xúc tiến đầu tư, thu hút các doanh nghiệp vào Khu công nghiệp vừa và nhỏ Phú Thị, Cụm Công nghiệp Ninh Hiệp, Cụm công nghiệp vừa và nhỏ Hapro…

Trong 5 năm qua, giá trị sản xuất ngành dịch vụ luôn duy trì mức tăng trưởng bình quân là 15,8%, năm sau cao hơn năm trước Tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng bình quân 8,63% Giá trị xuất khẩu đạt khá với một

số mặt hàng xuất khẩu chủ yếu như: Gốm sứ, nông sản, dược liệu tái chế Từng bước hoàn thiện mạng lưới dịch vụ, chợ dân sinh trên địa bàn, đáp ứng yêu cầu sản xuất và đời sống của nhân dân

Giá trị sản xuất nông nghiệp- thủy sản trên một ha đất nông nghiệp- thủy sản đến năm 2010 ước đạt 108 triệu đồng Cơ cấu nội bộ ngành tiếp tục có sự chuyển dịch đúng hướng, tỷ trọng ngành trồng trọt chiếm 42,5%, chăn nuôi chiếm 55,5%, dịch vụ chiếm 3,0% Chuyển giao và ứng dụng tiến bộ- khoa học kỹ thuật, công nghệ tiên tiến vào sản xuất, hỗ trợ chế biến sản phẩm nông nghiệp được quan tâm

Thu nhập bình quân đầu người năm 2010 phạm vi lãnh thổ ước đạt 17,9 triệu đồng, phạm vi huyện quản lý ước đạt 12,6 triệu đồng

Xây dựng nông thôn mới được chú trọng và có tiến bộ Tổng kinh phí đầu

tư trực tiếp cho sự nghiệp phát triển kinh tế nông nghiệp, nông thôn trong 4 năm (2006- 2010) đạt trên 211 tỷ đồng, trong đó đường giao thông 114,6 tỷ đồng, thủy lợi 86,03 tỷ đồng, nước sạch 9,36 tỷ đồng, điện chiếu sáng 1,1 tỷ đồng Đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân được nâng lên An ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội khu vực nông thôn được giữ vững và bảo đảm

Huyện Gia Lâm là một trong những huyện rất chú trọng đến việc xây dựng đời sống văn hoá tinh thần cho người dân, cụ thể là huyện đã tập trung đẩy mạnh thực hiện các cuộc vận động như Học tập và làm theo tấm gương

đạo đức Hồ Chí Minh, cuộc vận động Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hoá Để nâng cao chất lượng giáo dục, huyện chủ trương cần giữ vững quy mô và số lượng trường lớp để tập trung nâng cao chất lượng giáo dục ở tất cả các cấp học, bậc học Hàng năm, tỷ lệ học sinh tiểu học lên lớp đạt 99%, tốt nghiệp trung học cơ sở đạt bình quân 98%, tốt nghiệp trung học phổ thông đạt bình quân trên 90%; các trung tâm giáo dục thường xuyên có bước phát triển khá Đến năm 2010, có 29/70 trường đạt chuẩn quốc gia, đạt 41,4%, cơ bản xóa xong 100% phòng học cấp 4 bậc mầm non Hoạt động khoa học- công nghệ được coi trọng, tiếp tục ứng dụng tiến bộ khoa học- kỹ thuật vào thực tiễn sản xuất và đời sống đạt kết quả; mối quan hệ, liên kết với trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội và một số cơ quan khoa học trên địa bàn ngày càng chặt chẽ và hiệu quả hơn.

Những năm trở lại đây, đời sống của người dân huyện Gia Lâm được nâng lên một cách rõ rệt Công tác chăm sóc sức khỏe cho nhân dân có chuyển biến, tiến bộ, triển khai đồng bộ các chương trình y tế, thực hiện tốt công tác phòng chống dịch bệnh, đáp ứng nhu cầu khám chữa bệnh của nhân dân 100% các xã, thị trấn đạt chuẩn quốc gia về y tế (2006), 68,2% trạm y tế

có bác sỹ

Công tác dân số- gia đình- trẻ em được quan tâm, chỉ đạo; đến năm 2010,

tỷ suất sinh giảm ở mức 17,9%, tỷ lệ sinh con thứ 3 trở lên còn dưới 6,5%; đẩy mạnh các chương trình hành động vì sự tiến bộ của phụ nữ, bình đẳng giới, bảo vệ các quyền của phụ nữ và trẻ em

Công tác dạy nghề, giải quyết việc làm, tăng giàu, giảm nghèo được chú trọng, hàng năm đã tạo việc làm cho trên 8.000 lao động, tỷ lệ lao động qua đào tạo đạt 17%; đến năm 2010, tỷ lệ hộ nghèo còn 2,9%, không còn hộ nghèo thuộc diện chính sách; xóa xong nhà dột nát; 100% các đường liên thôn, xã được bê tông hóa

1.3 Hiện trạng sử dụng đất đai.

Huyện Gia Lâm có tổng diện tích 11472,99ha, bao gồm cả một phần diện tích sông Hồng, sông Đuống và vùng đất bãi ven sông Đất trong huyện chủ yếu thuộc đất phù sa và một phần là đất bồi tụ ven sông Hồng Chỉ tiêu bình quân khoảng 526m2 đất/người

Đất nông nghiệp vào khoảng 6437,62 ha, chiếm 56,1% tổng diện tích Trong đó phần đất bãi ven sông có diện tích khoảng 1300ha Quỹ đất nông nghiệp của huyện còn khá lớn có thể khai thác cho các nhu cầu phát triển kinh tế khác trong tương lai

Chỉ tiêu đất nông nghiệp cho mỗi lao động nông nghiệp 0,15 ha

Trong cơ cấu đất nông nghiệp, đất cây hàng năm chiếm tỷ trọng cao nhất, vào khoảng 93,4%, trong đó chủ yếu là đất trồng lúa (chiếm khoảng 64%), còn lại là cây lâu năm Đất lâm nghiệp và nuôi trồng thủy sản mỗi loại chỉ chiếm khoảng 2% so với tổng diện tích đất nông nghiệp Hiện nay diện tích trồng lúa có xu hướng giảm và tăng đáng kể diện tích các cây hàng năm khác

Hàng năm khoảng 80ha đất nông nghiệp được chuyển sang đất chuyên dùng và đất ở trong quá trình đô thị hoá

Tỷ lệ bình quân đất ở đô thị: khoảng 29m2/người; Tỷ lệ bình quân đất ở nông thôn: khoảng 62m2/người

Bảng 2- 1: Tổng hợp hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lâm năm 2008.

tích (ha)

Tỷ lệ chiếm đất (%)

2 Đất phi nông nghiệp 4875,42 42,5

Đất khu công nghiệp 116,85 1,02

Đất cơ sở sản xuất kinh doanh 240,32 2,09

Đất sản xuất vật liệu xây dựng

2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 91,43 0,80

Tại khu vực nông thôn, dân số tăng tự nhiên là chủ yếu, đến năm 2020

về cơ bản dân số tăng thêm khoảng 12% , như vậy tại khu vực nông thôn đến năm 2020 nhu cầu xây dựng đất ở mới tăng thêm khoảng 10-15% so với quy

mô đất ở hiện tại

Tại khu vực đô thị hoá nhu cầu đất ở mới căn cứ theo cơ cấu sử dụng đất phù hợp với quy chuẩn theo quy mô các khu vực được phép đô thị hoá đã xác định trong quy hoạch tổng thể kinh tế- xã hội

Về đất phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp:

- Với số dân dự kiến khoảng 300 ngàn người, số lao động vào khoảng

150 ngàn người

- Hiện tại tổng diện tích các khu công nghiệp, cụm công nghiệp (kể cả diện tích đang chuẩn bị triển khai trên địa bàn huyện) vào khoảng 4700 ha, đáp ứng được vào khoảng 47 ngàn lao động công nghiệp Nếu kể cả số lao động tiểu thủ công nghiệp phân tán trong các xã (chiếm khoảng 20% số lao động tại khu vực nông thôn) và số lao động xây dựng thì số lao động công nghiệp, xây dựng chiếm vào khoảng 40% tổng số lao động Vì vậy cần hạn chế việc bố trí thêm diện tích đất xây dựng công nghiệp Chỉ nên ưu tiên bố trí các XNCN có hàm lượng chất xám cao, có giá trị kinh tế lớn, hạn chế việc thu hút lao động có trình độ tay nghề thấp từ các tỉnh ngoài đến

Về đất phát triển dịch vụ:

Cần thiết phải bố trí thêm các quỹ đất công cộng dịch vụ phù hợp với chức năng là khu vực vành đai xanh của Thành phố, vừa thúc đẩy việc chuyển dịch theo hướng tăng lao động dịch vụ Trên cơ sở lợi thế về quỹ đất

và nhu cầu của các nhà đầu tư trên địa bàn Hà Nội, các loại hình dịch vụ sau

dự kiến ưu tiên phát triển trong khu vực:

- Dịch vụ thương mại: Bên cạnh việc phát triển mạng lưới chợ tại khu vực nông thôn, hình thành các trung tâm thương mại dịch vụ, chợ đầu mối.

- Dịch vụ y tế: Bệnh viện đa khoa, nhà nghỉ dưỡng

- Dịch vụ nghiên cứu khoa học, công nghệ và đào tạo đại học và dạy nghề

- Dịch vụ du lịch, nghỉ ngơi giải trí cuối tuần

2 Quy trình Giải quyết thủ tục Cấp phép xây dựng huyện Gia Lâm.

2.1 Quy định về hồ sơ xin phép xây dựng.

Hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ:

a) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo mẫu do chủ đầu tư đứng tên.Trong trường hợp đề nghị cấp giấy phép xây dựng tạm thì trong đơn xin cấp giấy phép xây dựng còn phải có cam kết tự phá dỡ công trình, không yêu cầu bồi thường chi phí xây dựng và phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng theo mẫu

b) Bản sao được chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, kèm theo Trích lục bản đồ do cơ quan có thẩm quyền cấp Trường hợp giấy tờ về quyền sử dụng đất không có Trích lục bản

đồ đi kèm thì phải được UBND cấp xã xác nhận ranh giới sử dụng và được UBND huyện thẩm tra kết quả xác nhận của UBND cấp xã

Chủ đầu tư cần xuất trình bản gốc để đối chiếu khi nộp hồ sơ, trường hợp giấy tờ đó thế chấp phải có hợp đồng thế chấp và có văn bản chấp thuận của

tổ chức, cá nhân nhận thế chấp nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận khác;

Các loại giấy tờ về quyền sở hữu công trình và quyền sử dụng đất đủ điều kiện để xét cấp giấy phép xây dựng:

- Giấy tờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, trừ

trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, thị trấn;

- Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

cho hộ gia đình, cá nhân từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 (ngày Luật Đất đai có hiệu lực thi hành) đã thực hiện nghĩa vụ tài chính;

- Giấy tờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất từ ngày

15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994; Nghị định số 61/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền

sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị;

- Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở theo hướng dẫn tại Thông tư số

47/BXD-XDCBĐT ngày 05/08/1989 và Thông tư số 02/BXD-ĐT ngày 29/04/1992 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện ý kiến của thường trực Hội đồng Bộ trưởng về việc hoá giá nhà cấp III, cấp IV tại các đô thị từ trước ngày 15/10/1993 hoặc từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 05/7/1994 mà trong giá nhà đã tính đến giá đất ở của nhà đó;

- Giấy tờ sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,

quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Giấy tờ chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho

quyền sử dụng đất; giấy tờ nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; giấy tờ của tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền

sử dụng đất;

- Giấy tờ trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Giấy tờ mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ được nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở;