Xây dựng mô hình thẩm định giá đất hàng loạt cho địa bàn quận bình thạnh , thành phố hồ chí minh và ứng dụng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾTp Hồ Chí Minh, năm 2015CAO THỊ MỸ LINH... Wen Hai-zhen et al... Tác gi phân bi n.

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Tp Hồ Chí Minh, năm 2015CAO THỊ MỸ LINH

CHUYÊN NGÀNH: KINH T PHÁT TRI N (TH M NH GIÁ)

MÃ S : 60310105

TS NGUY N QU NH HOA

Tp H Chí Minh, n m 2015CAO TH M LINH

S n ph m đ tài nghiên c u “Xây d ng mô hình th m đ nh giá hàng lo t

cho đ a bàn qu n Bình Th nh, thành ph H Chí Minh và ng d ng cho công

tác qu n lý nhƠ n c v đ t đai” là k t qu quá trình nghiên c u c a tác gi

S li u, hình nh và n i dung phân tích t i đ tài là hoàn toàn trung th c và

ch a công b trong b t k đ tài nghiên c u nào

Tôi cam đoan ch u trách nhi m v n i dung trên

Tp HCM, ngày tháng n m 2015

Cao Th M Linh

Hình Di n gi i

M C L C

CH NG 1: PH N M U 1

1.1.Lý do ch n đ tài 1

1.2.M c tiêu nghiên c u và câu h i nghiên c u 2

1.2.1.M c tiêu nghiên c u 2

1.2.2.Câu h i nghiên c u 2

1.3 i t ng nghiên c u 2

1.4.Ph m vi nghiên c u 2

1.5.Ph ng pháp nghiên c u: 2

1.6.N i dung nghiên c u 3

1.7.ụ ngh a c a đ tài 4

CH NG 2: C S LÝ THUY T 5 2.1.C s lý lu n v đ t đai: 5

2.1.1 nh ngh a v đ t đai: 5

2.1.2.Phân lo i đ t đai: 5

2.2.Th m đ nh giá hàng lo t: 7

2.2.1.Khái ni m v th m đ nh giá hàng lo t: 8

2.2.2.Các mô hình th m đ nh giá hàng lo t: 10

2.3.Th m đ nh giá hàng lo t và công tác qu n lý nhà n c v đ t đai: 11

2.3.1.Qu n lý nhà n c v đ t đai: 11

2.3.2.Nguyên t c c a qu n lý Nhà n c v đ t đai: 12

2.3.3.Xác đ nh giá đ t ph c v cho công tác qu n lý Nhà n c v đ t đai: 13

CH NG 3: PH NG PHÁP VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN C U 17 3.1.T ng quan các bài nghiên c u có liên quan 17

3.1.1.Nh ng nghiên c u liên quan đ n các y u t nh h ng đ n giá tr b t đ ng s n: 17

3.1.2.Nh ng nghiên c u liên quan đ n xây d ng mô hình th m đ nh giá 19

3.2.Xây d ng mô hình th m đ nh giá hàng lo t trên đ a bàn qu n Bình Th nh 21

3.2.1.Khung phân tích: 21

3.2.2.Phân tích các y u t nh h ng đ n giá đ t trên đ a bàn qu n Bình Th nh: 22

3.2.3 nh d ng bi n và l a ch n mô hình: 26

3.2.3.1 nh d ng bi n: 26

3.2.3.2.L a ch n mô hình:Theo đ tài nghiên c u này, tác gi s d ng mô hình c ng d a trên cách ti p c n so sánh: 34

3.2.4.Mô t d li u: 36

CH NG 4: K T QU NGHIÊN C U 39

4.1.Mô hình h i quy đ i v i m t ti n 39

4.1.1.K t qu h i quy: 39

4.1.2.Ki m đ nh mô hình và kh c ph c: 45

4.2.Mô hình h i quy đ i v i h m: 49

4.2.1.K t qu h i quy: 49

4.2.2.Ki m đ nh mô hình và kh c ph c: 52

4.3 ng d ng c tính giá đ t trên đ a bàn qu n Bình Th nh 55

CH NG 5: K T LU N VÀ KI N NGH 58

5.1.K t lu n: 58

5.2 xu t ng d ng ph ng pháp th m đ nh giá hàng lo t trong công tác qu n lý Nhà n c v đ t đai: 59

5.2.1 xu t ba l nh v c ng d ng ph ng pháp th m đ nh giá hàng lo t: 59

5.2.2 xu t xây d ng hành lang pháp lý cho th m đ nh giá hàng lo t: 60

5.2.3 xu t xây d ng quy trình th c hi n th m đ nh giá hàng lo t: 61

5.3.H n ch c a đ tài: 63

5.4.Ki n ngh : 64

CH NG 1: PH N M U

1.1 Lý do ch n đ tƠi

t đai là ngu n tài nguyên vô cùng quý giá đ i v i qu c gia, là t li u s n

xu t đ c bi t, là đi u ki n c n cho m i ho t đ ng s n xu t và đ i s ng, là đ i t ng

đi u ch nh c a các chính sách Nhà n c liên quan nh chính sách thu s d ng đ t,

b i th ng, thu h i đ t, giao thuê đ t Trong quy trình qu n lý Nhà n c v đ t đai

ngoài nh ng thành t u đ t đ c đáng k , song bên c nh đó c ng không ít nh ng b t

c p, v ng m c trong quá trình th c hi n Hi n nay, n c ta đư và đang ti p t c

hoàn thi n h th ng v n b n pháp lu t v đ t đai đ kh c ph c nh ng b t c p trong

công tác qu n lý, công tác b i th ng, h tr khi Nhà n c thu h i đ t, c ng nh

trong công tác tính thu s d ng đ t phi nông nghi p Thành ph H Chí Minh nói

riêng là đô th đ c bi t, là trung tâm kinh t l n c a khu v c và c n c, có vai trò

quan tr ng trong phát tri n kinh t xã h i c a c n c, s t ng tr ng c a thành ph

có s đóng góp quan tr ng t ngu n thu ngh a v tài chính t đ t đai Tuy nhiên,

b ng giá đ t nhà n c ban hành hàng n m còn r t th p ch a ph n ánh đ c giá tr

th tr ng c a đ t gây b t c p trong công tác thu ti n s d ng đ t, đánh thu đ t,

đòi h i ph i nâng cao ch t l ng c a công tác đi u tra giá đ t hàng n m trên đ a bàn

thành ph t o s minh b ch, công b ng h n trong vi c xác đ nh ngh a v tài chính

v đ t đai, ch ng th t thoát tài s n Nhà n c, t ng ngu n thu ngân sách Nhà n c

V i kh i l ng công vi c r t l n trong quá trình xây d ng b ng giá đ t, đòi

h i ph i áp d ng m t ph ng pháp, cách th c th c hi n khoa h c, ti t ki m th i

gian, chi phí Tuy nhiên, hi n nay n c ta ch y u s d ng các ph ng pháp th m

đ nh giá truy n th ng, trong khi m t s n c trên th gi i đư áp d ng ph ng

pháp th m đ nh giá hàng lo t, b ng ph ng pháp phân tích h i quy có th th m đ nh

giá cho c m t khu v c d a trên d li u thu th p t th c t th tr ng m t cách

công tác qu n lý Nhà n c, đ c bi t đ tính thu tài s n Ti p b c m t s nghiên

c u tr c đây, tác gi ti p t c nghiên c u v v n đ này

V i nh ng tâm ni m trên, tác gi quy t đ nh ch n đ tài “Xây d ng mô hình

th m đ nh giá đ t hàng lo t cho đ a bàn qu n Bình Th nh, thành ph H Chí Minh”

1.2 M c tiêu nghiên c u vƠ cơu h i nghiên c u

1.2.1 M c tiêu nghiên c u

hình đ th m đ nh giá đ t hàng lo t, t đó đ xu t ng d ng k t qu trong công tác

 Ph ng pháp phân tích t ng h p đ c dùng đ t ng h p các lý thuy t v

th m đ nh giá hàng lo t t i các n c trên th gi i c ng nh t ng h p các

đai nh m làm c s xây d ng ph ng pháp th m đ nh giá hàng lo t và đ

xu t ng d ng trong đi u ki n Vi t Nam

 Ph ng pháp nghiên c u d li u s c p đ thu th p và phân tích thông tin

N i dung bài nghiên c u g m 5 ch ng:

 Ch ng 1: Ch ng này tác gi nêu lên lý do ch n đ tài; sau đó xác đ nh

m c tiêu, câu h i, đ i t ng, ph m vi và ph ng pháp nghiên c u c ng

 Ch ng 5: Tác gi đ a ra k t lu n cho đ tài nghiên c u, đ ng th i đ

xu t ng d ng ph ng pháp th m đ nh giá hàng lo t cho công tác qu n lý nhà n c v đ t đai Cu i cùng, tác gi nêu lên ki n ngh liên quan đ tài

1.7 ụ ngh a c a đ tƠi

Hi n nay, công tác th m đ nh giá nói chung và công tác xây d ng b ng giá

đ t hàng n m nói riêng ch y u s d ng các ph ng pháp th m đ nh giá truy n

ch a đ c ti p c n b i đa ph n th m đ nh viên, do h th ng c s lý lu n v

ph ng pháp này ch a đ c hoàn thi n, các v n b n h ng d n còn ch a có Vi c

nghiên c u đ tài này n u thành công s góp ph n quan tr ng trong vi c hoàn thi n

c s lý lu n v ph ng pháp th m đ nh giá hàng lo t t i n c ta, có ý ngh a r t l n

trong vi c cung c p m t công c h u ích, mang tính xác th c ph c v cho công tác

th m đ nh giá đ t trên đ a bàn qu n Bình Th nh và có th m r ng cho các qu n trên đ a bàn thành ph H Chí Minh, đ ng th i góp ph n h tr công tác qu n lý nhà n c v đ t đai.

CH NG 2: C S Lụ THUY T

2.1 C s lý lu n v đ t đai:

2.1.1 nh ngh a v đ t đai:

Theo Lê Quang Trí (1998): t đai là m t th c th t nhiên d i đ c tính

không gian, đ a hình và th ng đ c k t h p v i m t giá tr kinh t đ c di n t

d i d ng giá đ t/ha khi chuy n quy n s d ng R ng h n, trên quan đi m t ng h p

và t ng th thì đ t đai c ng bao g m c tài nguyên sinh v t và kinh t - xã h i c a

m t th c th t nhiên

Theo Brikman và Smyth (1976): t đai v m t đ a lý là vùng đ t chuyên

bi t trên b m t c a trái đ t, có nh ng đ c tính mang tính n đ nh hay có chu k d đoán đ c, trong khu v c sinh khí quy n theo chi u th ng t trên xu ng d i trong

sông, su i, đ m l y), các l p tr m tích sát b m t, cùng v i n c ng m và khoáng

s n trong lòng đ t, t p đoàn th c v t và đ ng v t, tr ng thái đ nh c c a con ngu i,

nh ng k t qu c a con ng i trong quá kh và hi n t i đ l i (san n n, h ch a

n c, hay h th ng thoát n c, đ ng xá, nhà c a)

2.1.2 Phơn lo i đ t đai: Theo Lu t đ t đai n m 2013, c n c vào

m c đích s d ng, đ t đai đ c phân lo i nh sau:

 Nhóm đ t nông nghi p bao g m các lo i đ t sau đây:

- t tr ng cây hàng n m g m đ t tr ng lúa, đ t đ ng c dùng vào ch n nuôi, đ t tr ng cây hàng n m khác;

 Nhóm đ t phi nông nghi p bao g m các lo i đ t:

- t g m đ t t i nông thôn, đ t t i đô th ;

- t xây d ng tr s c quan

- t s n xu t, kinh doanh phi nông nghi p g m đ t xây d ng khu công

nghi p; đ t làm m t b ng xây d ng c s s n xu t, kinh doanh; đ t s

d ng cho ho t đ ng khoáng s n; đ t s n xu t v t li u xây d ng, làm đ

g m;

xây d ng các công trình v n hoá, y t , giáo d c và đào t o, th d c th

thao ph c v l i ích công c ng; đ t có di tích l ch s - v n hoá, danh lam

th ng c nh; đ t xây d ng các công trình công c ng khác theo quy đ nh

c a Chính ph ;

- t do các c s tôn giáo s d ng;

- t có công trình là đình, đ n, mi u, am, t đ ng, nhà th h ;

- t làm ngh a trang, ngh a đ a;

- t sông, ngòi, kênh, r ch, su i và m t n c chuyên dùng;

Ngu n: Giáo trình th m đ nh giá B t ng S n do Nguy n Ng c Vinh và

Vi t Nam hi n nay, ho t đ ng th m đ nh giá và ph ng pháp xác đ nh giá

đ t đ c h ng d n c th t i các v n b n quy ph m pháp lu t nh Ngh đ nh s 44/2014/N -CP ngày 15 tháng 05 n m 2014 và thông t 36/2014/TT-BTNMT ngày

cho công tác th m đ nh giá Tuy nhiên, gi i h n c a các ph ng pháp này là ch s

d ng t t khi ti n hành th m đ nh giá cho các B S riêng l mà không th tri n khai

th c hi n công tác th m đ nh giá trên di n r ng v i quy mô l n nh th m đ nh giá

đ t cho c m t khu v c Hi n nay, m t s n c trên th gi i đư và đang kh c ph c

h n ch này b ng vi c áp d ng ph ng pháp th m đ nh giá hàng lo t, d a trên

ph ng pháp phân tích h i quy có th th m đ nh giá cho c m t khu v c d a trên

d li u thu th p t th c t th tr ng m t cách khách quan và khoa h c

2.2.1 Khái ni m v th m đ nh giá hàng lo t:

T i m t s n c trên th gi i, th m đ nh giá hàng lo t đư đ c s d ng và

phát tri n t nh ng n m 1970 (John Q.Ebert 1965 Lansing; Michigan 1970

Spartanbug Country, South Carolina), ph ng pháp này h u h t đ c s d ng đ xác đ nh thu c ng nh là công c qu n lý nhà n c v đ t đai i m n i tr i c a

ph ng pháp này là s k t h p gi a các phép toán và ki m tra th ng kê Th m đ nh

giá hàng lo t đ c khái quát b i m t s đ nh ngh a sau:

Theo Hi p h i qu c t c a nhà th m đ nh giá vì m c đích thu (The

international Association of Assessing officers – IAAO 2012), th m đ nh giá hàng

lo t (Mass appraisal) là quá trình đ nh giá có h th ng v m t nhóm tài s n vào m t

th i đi m nh t đ nh, áp d ng nh ng ph ng pháp đ c chu n hoá và ki m tra th ng

kê

Theo Kathman (1993) th m đ nh giá hàng lo t là vi c th m đ nh m t lo t các

b t đ ng s n t i cùng m t th i đi m c th theo tính khách quan và s d ng các

ph ng pháp ki m tra th ng kê

Theo Smeltzer (1986) th m đ nh giá hàng lo t là quá trình xác đ nh giá tr

m t lo t các b t đ ng s n thông qua vi c phân tích d li u b i các ph ng pháp

ki m tra th ng kê

c p đ n đ i t ng th m đ nh là m t nhóm b t đ ng s n thay vì b t đ ng s n riêng

l , v i vi c c tính giá tr thông qua các h th ng đư đ c chu n hóa

Theo h ng d n s 13 c a Tiêu chu n th m đ nh giá qu c t n m 2005, th m

đ nh giá hàng lo t là quá trình th m đ nh giá nhi u tài s n khác nhau t i m t th i

đi m xác đ nh, theo m t h th ng đ ng nh t v các ph ng pháp, k thu t th c hi n

đ đánh giá và phân tích th ng kê s li u thu đ c

Nhìn chung, th m đ nh giá hàng lo t là ph ng pháp th m đ nh giá m t

nhóm b t đ ng s n v i s l ng l n, thông qua vi c phân tích thông tin d li u thu

th p t th tr ng b i các phép toán, mô hình ki m tra th ng kê

 Ch c n ng c a th m đ nh giá hàng lo t:

Theo Ecker (1990) th m đ nh giá hàng lo t g m ba ch c n ng chính sau:

M t là tái th m đ nh giá Thông qua th c hi n quá trình phân tích xem giá tr

c a b t đ ng s n có phù h p v i th tr ng không v i công c c b n cho vi c phân

tích là nghiên c u, th ng kê các h s , t l đ so sánh đ i chi u gi a giá tr th

tr ng v i giá tr đ c th m đ nh

Hai là duy trì s li u Thông qua quá trình l u tr và c p nh p nh ng thay

đ i v s li u quá kh

Ba là c p nh t giá tr Thông qua nh ng s đi u ch nh hàng n m c a nh ng

b t đ ng s n liên quan đ n quá trình tái th m đ nh

 Ph m vi ng d ng c a th m đ nh giá hàng lo t:

d ng ph ng pháp th m đ nh giá hàng lo t đ ph c v cho m c đích tính thu tài

s n và cung c p công c cho qu n lý nhà n c v đ t đai

 c tr ng c a th m đ nh giá hàng lo t:

i t ng c a ph ng pháp th m đ nh giá hàng lo t là m t nhóm b t đ ng

s n có chung m t s tiêu chí xác đ nh

Ch y u s d ng đ tính thu tài s n và qu n lý nhà n c v đ t đai

c s d ng b i đa ph n các c quan nhà n c có liên quan đ n công tác

qu n lý đ t đai

M c đ chu n hóa cao, v n d ng t i đa ph ng pháp x lý th ng kê s li u,

các mô hình v n d ng th ng r t ph c t p, t p trung phân tích các y u t quan

th m đ nh giá hàng lo t c ng d a trên c s ti p c n là ph ng pháp so sánh, chi

phí hay thu nh p T ng ng v i m i cách ti p c n là các mô hình khác nhau đ c

s d ng đ th m đ nh giá Tuy nhiên đ i v i đ tài nghiên c u này, tác gi ch đ

hi n qu n lý đ t đai theo quy ho ch và pháp lu t Nhà n c có đ y đ các quy n

c a ng i ch s h u đ i v i tài s n đ c bi t là đ t đai ó là quy n chi m h u v

đ t đai, quy n s d ng đ t đai và quy n đ nh đo t đ t đai th c hi n các quy n này Nhà n c đư th c hi n tr c ti p b ng cách thi t l p ch đ pháp lý v qu n lý

đ m nh n nh m b o v quy n s h u Nhà n c đ i v i đ t đai, b o v quy n l i

h p pháp c a đ i t ng s d ng đ t; s d ng h p lý qu đ t c a Qu c gia; t ng

c ng hi u qu s d ng đ t; c i t o b o v đ t Ho t đ ng trên th c t c a các c quan Nhà n c nh m b o v và th c hi n quy n s h u c a Nhà n c v đ t đai

đ c th hi n qua 15 n i dung qu n lý Nhà n c v đ t đai đ c quy đ nh c th t i

đi u 22 Lu t t đai s 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 c a Qu c H i

Trong công tác qu n lý Nhà n c v đ t đai thì qu n lý tài chính là n i dung

quan tr ng nh t do nó qu n lý tr c ti p m i kho n thu tài chính liên quan tr c ti p

đ n đ t đai Vi c qu n lý tài chính l ng l o đ d n đ n thâm h t, th t thoát tài s n Nhà n c i u 107 Lu t t đai s 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 c a Qu c H i quy đ nh các kho n thu tài chính t đ t đai nh sau:

cho phép chuy n m c đích s d ng đ t, công nh n quy n s d ng đ t

mà ph i n p ti n s d ng đ t

 Ti n thuê đ t khi đ c Nhà n c cho thuê

 Thu thu nh p t chuy n quy n s d ng đ t

 Ti n thu t vi c x ph t vi ph m pháp lu t v đ t đai

d ng đ t đai

Chính ph quy đ nh chi ti t vi c thu ti n s d ng đ t, ti n thuê đ t, ti n x

ph t vi ph m pháp lu t v đ t đai, ti n b i th ng cho Nhà n c khi gây thi t h i

trong công tác qu n lý và s d ng đ t đai

 Các công c tài chính trong qu n lý Nhà n c v đ t đai g m:

Thu và các l phí liên quan: ây là công c tài chính đ c ch y u s d ng

trong công tác qu n lý Nhà n c v đ t đai i v i thu g m thu s d ng đ t,

thu chuy n quy n s d ng đ t, thu thu nh p t chuy n quy n s d ng đ t (n u có); đ i v i l phí g m phí tr c b , phí đ a chính

Giá đ t: c quy đ nh c th t i Ngh đ nh 104/2014/N -CP ngày

14/11/2014 c a Chính ph v quy đ nh khung giá đ i v i t ng lo i đ t, t ng vùng theo quy đ nh t i đi u 113 Lu t đ t đai làm c n c tính giá đ t và thu thu s d ng

đ t; thu ti n khi giao đ t, khi cho thuê đ t, khi cho phép chuy n m c đích s d ng

đ t; b i th ng, h tr khi thu h i đ t

Ngân hàng: Ngân hàng là công c quan tr ng c a quan h tài chính trong

vi c cung c p v n trong vi c c i t o đ t, khai hoang đ t, kinh doanh ti n t

Tóm l i, qu n lý Nhà n c v đ t đai là t ng h p các ho t đ ng c a các c quan Nhà n c có th m quy n đ th c hi n và b o v quy n s h u c a Nhà n c

đ i v i đ t đai, bao g m ho t đ ng ban hành và ph bi n, giáo d c v n b n quy

ph m pháp lu t v đ t đai; n m tình hình đ t đai; phân ph i và phân ph i l i đ t đai;

thanh tra, giám sát tình hình qu n lý và s d ng đ t; đi u ti t các ngu n l i t đ t

2.3.2 Nguyên t c c a qu n lý NhƠ n c v đ t đai:

Nhà n c qu n lý v đ t đai ph i tuân th 3 nguyên t c g m: m b o s

qu n lý t p trung và th ng nh t c a Nhà n c; đ m b o s k t h p hài hòa gi a

ti t ki m và hi u qu

 m b o s qu n lý t p trung và th ng nh t c a Nhà n c:

Theo đi u 4 Lu t đ t đai 2013 thì t đai thu c s h u toàn dân do Nhà n c

đ i di n ch s h u và th ng nh t qu n lý Nhà n c trao quy n s d ng đ t cho

ng i s d ng đ t theo quy đ nh c a Lu t này Không b t k m t cá nhân, m t nhóm ng i nào có th chi m đo t tài s n công đ làm c a riêng đ c, ch có Nhà

n c đ i di n h p pháp cho toàn dân m i có toàn quy n trong vi c quy t đ nh s

ph n pháp lý c a đ t đai, th hi n s t p trung quy n l c và th ng nh t c a Nhà

n c trong qu n lý nói chung và trong l nh v c đ t đai nói riêng

 m b o s k t h p hài hòa gi a quy n s h u đ t và quy n s

d ng đ t, gi a l i ích Nhà n c và ng i s d ng:

Nhà n c s h u v đ t đai, nh ng không tr c ti p s d ng đ t đai mà phân

ph i cho các đ i t ng có nhu c u v i t ng m c đích s d ng đ t khác nhau thông

qua hình th c giao đ t, thuê đ t, công nh n quy n s d ng đ tầ và th hi n quy n

s h u đ t đai thông qua vi c thu thu , thu ti n s d ng đ t s d ng đ t đai có

hi u qu c n đ m b o nguyên t c hài hòa gi a l i ích Nhà n c và ng i s d ng

 Ti t ki m và hi u qu :

Qu n lý đ t đai c ng là m t hình th c qu n lý kinh t , nên c ng c n tuân th

nguyên t c ti t ki m và hi u qu thông qua vi c xây d ng và giám sát t t quy

ho ch, k ho ch s d ng đ t Ti t ki m v n đ m b o và đ c k ho ch m t cách

hi u qu

2.3.3 Xác đ nh giá đ t ph c v cho công tác qu n lý NhƠ n c v đ t đai:

Xét t i th i đi m n m 2014 trên đ a bàn thành ph H Chí Minh, b ng giá

đ t các lo i đ c quy đ nh c th t i Quy t đ nh s 60/2013/Q -UBND ngày

26/12/2013 theo Lu t đ t đai 2003 và Ngh đ nh 188/2004/N -CP v i giá đ t t i đa

là 81.000.000 đ ng/m2 t ng ng v i m t ti n đ ng ng Kh i, m c giá chênh

l ch khá cao so v i tình hình th tr ng th c t (v i các giao d ch giao đ ng kho ng

t 500.000.000 đ ng/m2 tr lên)

Hi n nay, b ng giá đ t thành ph H Chí Minh đ c quy đ nh chi ti t t i

quy t đ nh s 51/2014/Q -UBND ngày 31/12/2014 theo Lu t đ t đai 2013, Ngh

đ nh104 đư có m t s bi n đ ng theo chi u h ng t ng g p đôi so v i Quy t đ nh s 60/2013/Q -UBND ngày 26/12/2013, v i giá đ t cao nh t là 162.000.000 đ ng/m2

đ i s b t c p gi a giá th tr ng và giá quy t đ nh Tuy nhiên, kho ng cách c a s

chênh l ch v n còn quá xa Theo th ng kê kinh nghi m trong quá trình th c hi n công tác th m đ nh giá c ng nh c n c theo các v n b n duy t giá đ t c a y ban

nhân dân thành ph H Chí Minh (các h s , v n b n đ c l u tr trong d li u c a

th ng, h tr , thì giá đ t theo th tr ng tr c đây th ng cao h n kho ng 5 – 6

l n so v i giá ban hành t i b ng giá đ t Sang n m 2015, kho ng cách này đư đ c

đi u ch nh thu h p l i nh ng v n còn chênh l ch kho ng 3 – 4 l n Do b ng giá đ t

ch a sát v i th tr ng, nên hi n nay thành ph H Chí Minh đang g p b t c p do

t n nhi u ti n b c, công s c đ xây d ng nh ng b ng giá đ t th c t ch y u ch đ

tính thu , không có tác d ng tính ti n s d ng đ t c ng nh cho các m c đích khác

đi u ti t các l i ích t đ t, qu n lý m c bi n đ ng giá đ t trên th tr ng, mà ch

y u ch dùng đ tính thu Khi tính ti n b i th ng, h tr c ng nh khi thuê đ t, giao đ t ph i đ nh giá l i theo giá th tr ng

B ng giá đ t th p làm th tr ng kinh doanh b t đ ng s n không lành m nh

do d a vào b ng giá đ t khai n p thu , ký h p đ ng mua bán (giá giao d ch quá

th p, giá o)

Vi c xác đ nh giá đ t sát v i th tr ng góp ph n quan tr ng trong công tác

ch ng th t thoát tài s n Nhà n c, n đ nh ngu n thu lâu dài cho ngân sách Nhà

n c, đ m b o ngu n l c đ t đai đ c s d ng theo nguyên t c t t nh t, hi u qu

nh t

Các v n b n quy ph m pháp lu t h ng d n xác đ nh giá đ t g m Lu t t đai s 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; Lu t giá s 11/2012/QH13 ngày

20/06/2012 c a Qu c h i; Ngh đ nh s 43-44-45-46-47/2014/N -CP ngày

15/05/2014 c a Chính ph (h ng d n lu t đ t đai 2013); Ngh đ nh s 104/2014/N -CP ngày 14/11/2014 c a Chính ph Quy đ nh v khung giá đ t; Thông t s 36/2014/N -CP ngày 30/06/2014 c a B Tài nguyên và Môi tr ng Quy đ nh chi ti t ph ng pháp đ nh giá đ t

tr ng Quy đ nh chi ti t ph ng pháp đ nh giá đ t, g m ph ng pháp so sánh tr c

ti p; ph ng pháp chi t tr ; ph ng pháp thu nh p; ph ng pháp th ng d ; ph ng

pháp h s đi u ch nh giá đ t Th c t , đ i v i công tác xác đ nh giá đ t thì ph ng

pháp so sánh và ph ng pháp chi t tr đ c s d ng ph bi n nh t do quy trình đ n

gi n, d th c hi n Tuy nhiên, hai ph ng pháp này đòi h i huy đ ng m t đ i ng

cán b công nhân viên th c hi n hùng h u t các qu n, huy n và th c hi n trong

m t th i gian dài (Quá trình xây d ng b ng giá đ t n m 2015 đ c ti n hành t tháng 7/2014 đ n tháng 12/2014 đ th c hi n công tác đi u tra kho ng 3.833 tuy n

đ ng trên đ a bàn 24 qu n, huy n t i thành ph H Chí Minh) M c dù nhìn th y

đ c nh ng b t l i, gây tiêu hao khá nhi u th i gian, chi phí c ng nh ngu n nhân

l c trong công tác xác đ nh giá đ t, nh ng ngoài nh ng ph ng pháp th m đ nh giá

truy n th ng trên, hi n nay Vi t Nam ch a b t đ u s d ng ph ng pháp nào hi u

qu h n

i v i các n c trên th gi i hi n nay ph ng pháp th m đ nh giá hàng lo t

đư đ c s d ng r t ph bi n và thành công trong công tác qu n lý Nhà n c v đ t đai Li u theo tình hình, đi u ki n Vi t Nam thì vi c áp d ng ph ng pháp th m

đ nh giá hàng lo t có phù h p và hi u qu không Ch ng ti p theo, tác gi nghiên

đ t đai c th trên di n h p t i đ a bàn qu n Bình Th nh, thành ph H Chí Minh

Tóm t t ch ng 2: Ch ng này tác gi trình bày nh ng lý thuy t c b n v

đ t đai, h th ng pháp lu t v th m đ nh giá, các ph ng pháp th m đ nh giá đ t đai

th ng đ c s d ng c ng nh trình bày ph ng pháp và mô hình th m đ nh giá

hàng lo t đ ng th i trình bày n i dung th m đ nh giá hàng lo t và công tác qu n lý

Nhà n c v đ t đai Nh ng n i dung đ c trình bày trong ch ng này nh m m c đích t ng quan cung c p các ki n th c n n t ng và c s khoa h c cho nh ng v n

đ nghiên c u ti p theo c a đ tài

CH NG 3 : PH NG PHÁP VÀ MÔ HỊNH NGHIÊN C U

3.1 T ng quan các bài nghiên c u có liên quan

3.1.1 Nh ng nghiên c u liên quan đ n các y u t nh h ng đ n giá tr

b t đ ng s n:

Anthony Owusu-Ansah (2012) s d ng mô hình h i quy Hedonic đ phân

tích các y u t nh h ng đ n giá tr c a b t đ ng s n Kumasi, Ghana Theo

nghiên c u tác gi cho r ng có 2 nhóm y u t tác đ ng đ n giá tr b t đ ng s n:

V trí: Ch t l ng c a khu v c lân c n và các ti n ích xung quanh khu

b i nh h ng r t l n đ n giá b t đ ng s n, đ c bi t các y u t liên quan đ n ch t

l ng khu dân c nh h ng r t nhi u đ n giá tr B S

Xu Ting (2008) nghiên c u v các y u t nh h ng đ n giá nhà thành ph

B c Kinh Theo nghiên c u tác gi cho r ng có 3 nhóm y u t tác đ ng đ n giá nhà

bao g m:

Nhóm các y u t liên quan đ n đ c đi m c a B S: di n tích; s t ng, n i

th t, s phòng ng , s phòng khách, tu i th

Nhóm các y u t liên quan đ n v trí c a B S

Nhóm các y u t liên quan đ n đ c đi m ng i mua nh : l ch s ng i

mua; tu i ng i mua; đ a v ng i mua; mua b ng ti n vay

K t qu c a quá trình phân tích và ki m đ nh k t lu n r ng các y u t liên quan đ n đ c đi m ngôi nhà, v trí tuy t đ i và l ch s c a ch h nh h ng l n

đ n giá tr nhà

Wen Hai-zhen et al (2005) ng d ng mô hình h i quy Hedonic đ xác đ nh

các nhân t tác đ ng đ n giá nhà thành ph Hangzhou Theo tác gi , có 4 nhóm

y u t nh h ng đ n giá tr nhà bao g m: m t là các y u t liên quan đ n đ c đi m

c n nhà, hai là các y u t môi tr ng, ti n ích xung quanh, ba là các y u t liên quan đ n v trí, b n là các y u t khác nh : th i gian giao d ch Trong đó, y u t tác

đ ng nhi u nh t là y u t di n tích sàn

Netusil, Noelwah R (2005) s d ng mô hình h i quy Hedonic đ ki m tra

y u t vùng quy ho ch môi tr ng và các ti n ích nh h ng nh th nào đ n giá

B S trong kho ng th i gian 1999 và 2001 Portland, Oregon Thông qua k t qu

và ki m đ nh cho th y s nh h ng c a quy ho ch môi tr ng ph thu c vào v trí

c a B S, các ti n ích ch u nh h ng đa d ng b i các lo i ti n ích c a b t đ ng s n

c ng nh ti n ích c a khu v c lân c n

Richard J Cebula (2009) s d ng mô hình h i quy Hedonic nghiên c u th

tr ng nhà thành ph Savannah, Georgia V i s li u đ c thu th p t 2888 gia đình trong kho ng th i gian t n m 2000-2005, k t qu sau quá trình ki m đ nh cho

th y các y u t tác đ ng đ n giá nhà nh : di n tích, s t ng, s phòng t m, lò s i,

v trí t a l c, kho ng cách t i các khu lân c n

Lê Kh ng Ninh (2011) đư th c hi n nghiên c u đ xác đ nh các y u t nh

h ng đ n giá đ t vùng ven đô th đ ng b ng sông C u Long Theo tác gi cho

r ng có t t c 14 y u t nh h ng đ n giá tr đ t t i khu v c đ ng b ng sông C u

Long

V i ngu n s li u thu th p t 1860 h gia đình m t s t nh khu v c đ ng

b ng sông C u Long, (1620 thông tin là lo i đ t th c , 472 thông tin là đ t v n

hình nghiên c u cho hai nhóm đ t chính là th c và đ t v n K t qu nghiên c u

cho th y r ng nhóm các y u t nh h ng đ n đ t th c g m: quy ho ch treo và

lo i đô th , y u t m t ti n, kho ng cách đ n trung tâm, kho ng cách đ n khu

th ng m i, kho ng cách đ n tr ng h c, m c đ ô nhi m n c, s k v ng v giá,

đ i v i đ t v n thì có ít y u t nh h ng h n so v i nhóm đ t th c nh y u t

quy ho ch treo và lo i đô th , kho ng cách đ n tr c đ ng chính, y u t m t ti n,

nghiên c u các y u t nh h ng t i giá các b t đ ng s n trên đ a bàn thành ph H

Chí Minh

Mô hình g m 10 bi n gi i thích (05 bi n v th c a B S g m v trí, m c đích

s d ng c a B S, chi u r ng đ ng h m phía tr c, kho ng cách t i m t ti n

đ ng, kho ng cách t i trung tâm; 05 bi n ph thu c g m: di n tích đ t, di n tích

sàn, s l u, sân th ng và hình dáng)

K t qu mô hình và ki m đ nh cho th y các y u t là bi n v trí, kho ng cách

t B S t i m t ti n đ ng, kho ng cách t B S t i trung tâm, di n tích đ t có nh

h ng nhi u nh t đ n giá tr B S

3.1.2 Nh ng nghiên c u liên quan đ n xây d ng mô hình th m đ nh

giá

Vilius Kontrimas và Antanas Verikas (2011) nghiên c u xây d ng mô hình

h i quy th m đ nh giá hàng lo t cho b t đ ng s n t i Lithuania Theo nghiên c u tác

gi k t lu n có 12 bi n có th tác đ ng đ n giá B S, v i mô hình h i quy gi đ nh

nh sau:

Bi n ph thu c là giá b t đ ng s n (nhà và đ t)

 Bi n đ c l p bao g m 12 bi n: t X1- X12 t ng ng v i các y u t l n

l t là v trí ngôi nhà, di n tích ngôi nhà, n m xây d ng, lo i đ ng ng d n, h

th ng s i m, v t li u xây d ng, hình dáng bên ngoài c a ngôi nhà, s t ng, lo i nhà (riêng l hay chung), kích c c a th a đ t, giá tr c a th a đ t và cu i cùng là t

l hoàn thành c a b t đ ng s n

K t qu cho th y có 5 y u t tác đ ng đ n giá b t đ ng s n, đó là: di n tích

ngôi nhà, kích c c a th a đ t và t l hoàn thành c a b t đ ng s n, lo i đ ng ng

d n, v t li u xây d ng

Tr n Thanh Hùng (2011) v i thuy t v th và ch t l ng đ ph c v cho

công tác th m đ nh giá t i đ a bàn thành ph H Chí Minh Theo tác gi v th n i

là th c đo s mong mu n m t xã h i g n v i nhà g m v n hoá, giáo d c, ch t

l ng môi tr ng, còn ch t l ng nhà g m di n tích sàn, s t ng cao, s l ng

phòng

V i s l ng 350 m u đi u tra đ c thu th p n m 2008 trên đ a bàn các qu n

nh qu n 1; Bình Th nh; Th c, tác gi đư xây d ng mô hình h i quy Hedonic

Nguy n Th M Linh (2011) s d ng mô hình Decision tree k t h p ph n

m m th ng kê chuyên d ng DTREG đ mô t m i liên h gi a các bi n tác đ ng

đ n giá đ t và d đoán giá tr c a đ t cho toàn khu v c t m u nghiên c u trong

đ t; môi tr ng kinh doanh

nghiên c u th c hi n cho c khu v c thành ph H Chí Minh và ngoài các y u t

đó, tác gi c ng b sung thêm vào m t s bi n nh : c p h m, hình dáng th a đ t,

lo i đ ng giao thông Nghiên c u này s d ng 600 m u B S, trong đó có 318

m u B S m t ti n và 282 m u B S h m K t qu nghiên c u cho th y:

i v i các khu đ t t a l c t i v trí m t ti n, giá đ t ch u nh h ng b i các

bi n nh hình dáng lô đ t, kho ng cách đ n trung tâm thành ph , l gi i, lo i hình

s d ng và bi n môi tr ng sinh thái Trong đó, bi n lo i hình s d ng đ t tác đ ng

m nh nh t và bi n tác đ ng ít nh t là bi n l gi i

i v i các khu đ t t a l c t i các v trí h m, giá đ t ch u nh h ng b i các

bi n nh an ninh, c p h m, kho ng cách đ n trung tâm thành ph , k t c u, lo i hình

s d ng và bi n v trí h m Trong đó, bi n kho ng cách đ n trung tâm thành ph tác

đ ng m nh nh t và bi n tác đ ng ít nh t là bi n v trí h m

đ nh giá hàng lo t cho đ a bàn qu n Gò V p, TP HCM V i b d li u g m 380

B S nhà ph trên h n 60 tuy n đ ng t i Gò V p, trong đó có 140 B S m t ti n

và 240 B S trong h m K t qu nghiên c u cho th y, các bi n tác đ ng đ n giá

đ t là bi n an ninh, l gi i, l i th kinh doanh, kho ng cách m t ti n (đ i v i khu

đ t trong h m), tr c giao thông, trình đ dân trí và bi n v trí trung tâm Trong đó,

bi n l i th kinh doanh có tác đ ng m nh nh t đ n giá đ t và ng c l i là bi n l

gi i ít tác đ ng nh t

3.2 Xây d ng mô hình th m đ nh giá hàng lo t trên đ a bàn qu n Bình

Th nh

3.2.1 Khung phân tích:

Trên c s lý thuy t v th m đ nh giá hàng lo t đư đ c th a nh n trên th

gi i, tham kh o k th a các k t qu nghiên c u th c hi n v v n đ này c a các h c

gi trong và ngoài n c, tác gi xây d ng mô hình h i quy th m đ nh giá đ t hàng

lo t trên đ a bàn qu n Bình Th nh, Tp HCM

s c p ti n hành xây d ng h i quy c ng nh đ ki m đ nh và kh c ph c mô

hình, tác gi s d ng ph ng pháp bình ph ng nh nh t (OSL) trên ph n m m

Eivew 6

D a trên c s lý thuy t và các nghiên c u th c nghi m, tác gi đ xu t khung phân tích nh sau:

Hình 3.1 : Khung phân tích

3.2.2 Phân tích các y u t nh h ng đ n giá đ t trên đ a bàn qu n

Bình Th nh:

D a trên c s tham kh o các đ tài nghiên c u tr c đây k t h p v i k t

qu th ng kê kinh nghi m trong quá trình th c hi n công tác th m đ nh giá c ng

nh nghiên c u riêng c a tác gi tài đ xu t 3 nhóm y u t nh h ng đ n giá

2 Nhóm y u t v trí lô đ t: g m các y u t nh v trí, môi tr ng

s ng, an ninh, l i th kinh doanh

a) V trí: Kh n ng sinh l i do y u t v trí khu đ t mang l i càng cao thì

giá tr c a khu đ t càng l n M i khu đ t luôn đ ng th i t n t i hai lo i v trí, v

trí tuy t đ i và v trí t ng đ i Xét trên ph ng di n t ng quát c hai lo i v trí nói trên đ u có vai trò quan tr ng trong vi c xác l p giá tr c a khu đ t Nh ng khu đ t

n m t i trung tâm đô th hay m t vùng nào đó s có giá tr l n h n nh ng khu đ t cùng lo i n m các vùng ven trung tâm (v trí t ng đ i) Nh ng khu đ t n m t i các ngư 4 hay ngư 3, trên các tr c l giao thông quan tr ng l i có giá tr cao h n

nh ng khu đ t n m v trí khác (v trí tuy t đ i) Vi c xem xét đánh giá u th v v

trí khu đ t là c c k quan tr ng, đ c bi t là đ i v i vi c xác đ nh giá đ t c bi t, khu đ t t a l c t i v trí m t ti n luôn luôn có giá cao h n các khu đ t trong h m

ng th i, giá c a các khu đ t h m th ng t l ngh ch v i chi u sâu so v i m t

ti n đ ng và t l thu n v i đ r ng h m Theo quy t đ nh s 51/2014/Q -UBND ngày 31/12/2014 ban hành quy đ nh v giá các lo i đ t trên đ a bàn thành ph H Chí Minh áp d ng t ngày 01/01/2015 đ n ngày 31/12/2019 quy đ nh: i v i 19

qu n trên đ a bàn thành ph H Chí Minh thì áp d ng khung giá đ t c a đô th đ c

bi t theo quy đ nh c a Ngh đ nh s 104/2014/N -CP ngày 14/11/2014 c a Chính

ph quy đ nh v khung giá đ t và v trí đ c phân lo i nh sau:

 Tr ng h p các v trí nêu trên có đ sâu tính t mép trong l đ ng c a

m t ti n đ ng (theo b n đ đ a chính) t 100m tr lên thì giá đ t gi m

10% c a t ng v trí

 Vi c xác đ nh v trí các th a đ t, khu đ t không m t ti n: d a vào chi u

r ng nh nh t c a h m mà mu n vào v trí đ t đó ph i đi qua (hình 3.2)

 sâu c a các v trí không m t ti n đ ng là kho ng cách di chuy n (đ ng b ) t mép trong c a l đ ng có tên trong b ng giá đ t đ n th a

đ t, khu đ t (hình 3.3); cách tính chi u dài là l y t tim đ ng các h m đi

vào

b) Môi tr ng s ng: Khu đ t thu c khu v c có môi tr ng sinh thái t t,

không khí trong lành, yên t nh, xung quanh có công viên ho c nhi u cây xanh, ngu n n c không b ô nhi m, không b ng p n c, g n sông, cách xa khu công nghi p s có giá tr cao h n các khu đ t thu c khu v c môi tr ng ô nhi m, khói

b i, nhi u ti ng n, ph c t p, nh p n c

c) An ninh khu v c: Khu đ t t a l c t i m t khu v c tr t t an ninh t t

“không có tình tr ng tr m c p, t n n xư h i, m c đ phòng th t t, khu v c t p trung ng i dân có trình đ dân trí cao, khu v c v n hóa” th ng giá tr khu đ t cao

h n các khu v c m t an ninh ho c an ninh kém, do tâm lý chu ng s an toàn, ch c

ch n c a ng i có nhu c u B S

d) L i th kinh doanh: Khu đ t có kh n ng mang l i y u t thu n cho

vi c kinh doanh, có l i th do mang l i thu nh p t vi c kinh doanh t t h n cho

ng i s h u s có giá tr cao h n

ĐƯỜNG X (VỊ TRÍ 1)

> 5m

> 5m 4m

Hình 3.3: Tr ng h p cách l đ ng t 100 m tr lên

Ngu n: Di n gi i theo h ng d n cách xác đ nh đ sâu c a các v trí t i quy t đ nh

s 51/2014/Q -UBND ngày 31/12/2014

3 Nhóm y u t đ c đi m v t ch t c a lô đ t: g m các y u t nh

chi u dài, chi u r ng, di n tích, hình dáng lô đ t

a) Hình dáng lô đ t: Khu đ t th ng có các d ng hình dáng nh cân đ i

(vuông v c); méo mó; tóp h u; n h u; ch Lầ Thông th ng, khu đ t có hình

dáng n h u s có giá cao h n khu đ t có hình dáng cân đ i; tóp h u; méo mó Tuy nhiên, khu đ t n h u c ng ph i m c đ hình dáng cân đ i thì giá tr m i cao

đ c

b) Kích th c: Th hi n b i chi u r ng và chi u dài c a khu đ t khu

Tùy theo m c đích s d ng khác nhau thì y u t này góp ph n nh h ng đ n giá tr khu đ t cách khác nhau Thông th ng, hai khu đ t có cùng quy mô di n tích thì khu đ t có chi u r ng ti p giáp m t ti n r ng thì l i th kinh doanh h n, giá tr cao

h n

c) Di n tích l ô đ t: Lô đ t có di n tích chu n thông th ng giao đ ng

trong kho ng t (40 – 100) m2, ng i có nhu c u B S th ng chu ng lo i quy mô

di n tích này h n so v i các lô đ t có di n tích quá nh ho c quá l n

3.2.3 nh d ng bi n và l a ch n mô hình:

3.2.3.1 nh d ng bi n:

 Bi n ph thu c: Là bi n giá đ t/m2 (DON_GIA) n giá đ c xác đ nh

b ng vi c chia t ng giá tr khu đ t cho t ng di n tích khuôn viên đ t

nv tính: Tri u đ ng/m2

 Bi n đ c l p: G m các bi n sau đây:

i v i y u t tình tr ng pháp lý m c dù y u t này c ng tác đ ng l n đ n

giá tr đ t Tuy nhiên, xét đ n y u t này ngoài vi c xác đ nh th a đ t có gi y ch ng

nh n quy n s d ng, quy n s h u hay không, vi c không có gi y ch ng nh n còn

ph i xét thêm lý do khu đ t không đ c c p gi y hay do ch s d ng ch a th c

hi n th t c đ đ c c p gi y Nên ngoài ra còn ph i xét đ n các y u t khác nh

ngu n g c đ t; l ch s quá trình s d ng đ t; k ho ch, quy ho ch s d ng đ t khu

đi n hình là đ y đ v pháp lý và sau đó áp theo quy đ nh đ xét cho nh ng tr ng

h p còn l i (ví d nh công tác b i th ng gi i phóng m t b ng, vi c xây d ng

ph ng án giá ch đ nh giá đi n hình nh ng v trí ch u nh h ng c a ranh d án trong tr ng h p pháp lý là h p pháp, sau đó c n c theo v n b n quy ph m pháp

lu t hi n hành là quy t đ nh s 23/2015/Q -UBND ngày 15/05/2015 (thay th

quy t đ nh s 35/2010/Q -UBND ngày 28/05/2010) đ xét đ n t ng tr ng h p c

th , công tác xây d ng b ng giá đ t c ng nh các công ty th m đ nh giá xét trên

nh ng thông tin đ y đ v pháp lý Nên tác gi quy t đ nh lo i b nhóm y u t pháp

lý trong bi n nghiên c u, còn l i 2 nhóm y u t tác đ ng đ n giá đ t là nhóm các

nh ng không tác đ ng đ n khu đ t h m (ví d y u t tr c giao thông) nên tác gi

không th hi n bi n v trí vào mô hình nghiên c u

 Bi n AN: An ninh xung quanh khu v c th a đ t t a l c, đây là bi n đ nh

tính Nh ng th a đ t n m khu v c an ninh t t “không có tình tr ng tr m c p, t

n n xã h i, m c đ phòng th t t, khu v c t p trung ng i dân có trình đ dân trí

cao, khu v c v n hóa” thì giá s cao h n nh ng th a đ t n m khu v c có an ninh bình th ng “ít khi có tình tr ng tr m c p, t n n xã h i, m c đ phòng th t ng

đ i” và khu v c có an ninh kém h n “th ng xuyên x y ra các v tr m c p, t n n

xã h i, n i th ng xuyên t t p nh ng thành ph n x u trong xã h i, th ng xuyên

x y ra các xung đ t, các đi u ki n v vi c phòng th kém, khu v c không có h

th ng đèn đ ng chi u sáng” Tác gi phân bi n AN thành 3 nhóm g m an ninh t t,

an ninh bình th ng, an ninh kém đ c phân thành 2 bi n gi là AN_TOT; AN_BT

l ng Y u t l gi i tác đ ng r t l n đ n giá tr khu đ t do kh n ng thu nh p t

đ t r t cao nh kinh doanh t t, thu n l i trong vi c cho thuê m t b ng kinh doanh

 Bi n KCMT: Kho ng cách ra m t ti n đ ng chính, là bi n đ nh l ng,

bi n này ch s d ng cho các khu đ t t a l c t i v trí h m và giá c a khu đ t n m

t i v trí cách m t ti n đ ng chính g n h n thì giá cao h n Tác gi phân bi n

 Bi n MT: Môi tr ng, đây là bi n đ nh tính Trong bài nghiên c u này tác

gi phân bi n môi tr ng thành 3 m c: môi tr ng t t “khu v c có không khí trong

lành, nhi u cây xanh, ngu n n c s ch không b ô nhi m, không b ô nhi m ti ng

n, cách xa khu công nghi p, xí nghi p, tr m thu và phát sóng, g n các khu v c ti n

ích”, môi tr ng bình th ng “khu v c ít cây xanh h n, ti ng n không đáng k ,

kho ng cách đ n các ti n ích t ng đ i xa”; môi tr ng kém “khu v c ngu n n c

ô nhi m, g n khu công nghi p, nhi u ti ng n, ít cây xanh và g n nh ng tr m thu

hóa nh sau:

+ MT_TOT: Môi tr ng sinh thái t t

- MT_TOT khu đ t thu c trong khu v c có môi tr ng sinh thái

xung quanh t t thì nh n giá tr 1

- MT_TOT khu đ t thu c trong khu v c có môi tr ng sinh thái

xung quanh còn l i thì nh n giá tr 0

- MT_BT khu đ t thu c trong khu v c có môi tr ng sinh thái

xung quanh bình th ng thì nh n giá tr 1

- MT_BT khu đ t thu c trong khu v c có môi tr ng sinh thái

xung quanh còn l i thì nh n giá tr 0

Tr ng h p khu đ t t a l c trong khu v c có môi tr ng sinh thái xung

quanh kém ho c r t kém thì bi n MT_TOT và MT_BT đi u nh n giá tr là 0, tác gi

thì giá tr càng cao

 Bi n LTKD: L i th kinh doanh, đây là bi n đ nh tính Trong bài nghiên

c u này tác gi phân bi n l i th kinh doanh thành 5 m c: r t t t, t t, khá, bình

th ng và kém và s phân bi n LTKD thành 4 bi n gi là LTKD_RATTOT;

+ LTKD _RATTOT: L i th kinh doanh r t t t

- Bi n LTKD_RATTOT khu đ t t a l c t i v trí có l i th kinh

doanh r t t t thì nh n giá tr là l

- Bi n LTKD_RATTOT khu đ t t a l c t i v trí có l i th kinh

doanh còn l i thì nh n giá tr là 0

+ LTKD _TOT: L i th kinh doanh t t

- Bi n LTKD_TOT khu đ t t a l c t i v trí có l i th kinh doanh

t t thì nh n giá tr là l

- Bi n LTKD_TOT khu đ t t a l c t i v trí có l i th kinh doanh

còn l i thì nh n giá tr là 0

+ LTKD_KHA: L i th kinh doanh khá

- Bi n LTKD_KHA khu đ t t a l c t i v trí có l i th kinh doanh

Tr ng h p khu đ t t a l c t i khu v c có l i th kinh doanh kém ho c

không có l i th kinh doanh thì 4 bi n LTKD_RATTOT; LTKD_TOT; LTKD_KHA và LTKD_BT s nh n giá tr là 0 và tác gi k v ng bi n LTKD s mang d u d ng do th c t khu đ t nào có l i th kinh doanh t t thì giá tr cao h n

Riêng đ i v i các th a đ t t i các v trí h m, tác gi ch phân bi n l i th

kinh doanh thành 4 m c: t t, khá, bình th ng và kém và s phân bi n LTKD thành

 Bi n KHUVUC: Là khu v c trung tâm c a qu n Qua kh o sát th c t t i

đ a bàn qu n Bình Th nh, tác gi nh n th y đ c tr ng c a qu n là ti p giáp qu n 1

và khu v c trung tâm mua bán s m u t c a qu n nên tác gi phân chia 3 khu v c

g m: khu v c ch Bà Chi u + c u Bông; khu v c ch V n Thánh+ khu v c giáp

2 bi n gi :

+ KHUVUC_1: khu v c ch Bà Chi u + c u Bông

- Bi n KHUVUC_1 khu đ t t a l c t i khu v c ch Bà Chi u +

- Bi n KHUVUC_2 khu đ t t a l c t i khu v c ch V n Thánh,

khu v c giáp ranh qu n 1 thì nh n giá tr là 1

- Bi n KHUVUC_2 khu đ t t a l c t i các khu v c còn l i thì

nh n giá tr là 0

Tr ng h p khu đ t t a l c t i các khu v c còn l i thì Bi n KHUVUC_1 và

d u d ng

 Bi n TRUC_GT: Bi n tr c giao thông ây là bi n đ nh tính; tác gi k

v ng bi n TRUC_GT s mang d u d ng và mư hóa nh sau: Bi n TRUC_GT

nh n giá tr là 1 khi các th a đ t t a l c t i các tr c đ ng giao thông chính, nh n

giá tr là 0 v i khi các th a đ t t a l c t i các tuy n đ ng ph

i v i y u t c s h t ng do khu v c nghiên c u là đ a bàn qu n Bình

Th nh, khu v c g n trung tâm và có l ch s hình thành lâu đ i nên các đi u ki n v

c s h t ng t ng đ i hoàn thi n và phát tri n đ ng b

i v i y u t k t c u đ ng, xét riêng khu v c qu n Bình Th nh, hi n nay

ph n l n các tuy n đ ng, tuy n h m đ u không còn đ ng đ t (tr khu v c

ph ng 28) i v i tuy n h m, đ ng tr i nh a và tr i bê tông c ng không nh

h ng nhi u nên tác gi lo i y u t này ra kh i bi n nghiên c u

Ngoài các y u t đ c p và lo i tr trên còn có m t s y u t có th tác đ ng

đ n giá tr khu đ t nh : l i th c nh quan, phong th y, đ c đi m đ ng 1 chi u –

hai chi u, có làn đ ng hay không, tình tr ng k t xe tuy nhiên m c đ nh h ng