PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa , xã hội, an ninh và quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”( Luật Đất đai 1993). Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch đất đai; Phục vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÁI NGUYÊN
LUẬN VĂN THẠC SỸ NÔNG NGHIỆP
Người hướng dẫn khoa học: TS Hoàng Văn Hùng
THÁI NGUYÊN-2013
1
Trang 2M C L C ỤC LỤC ỤC LỤC
PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2 Mục đích nghiên cứu 3
1.2.1 Mục đích chung 3
1.2.2 Mục tiêu cụ thể 3
1.2.3 Yêu cầu, ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài 3
PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1 Tổng quan về đất đai 4
2.1.1 Đất đai 4
2.1.2 Bất động sản 5
2.1.3 Thị trường bất động sản 6
2.2 Đăng ký đất đai, bất động sản 7
2.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai 7
2.2.2 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản 8
2.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản 9
2.3 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 10
2.3.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam 10
2.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 13
2.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất 16
2.3.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương 19
2.4 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước 19
2.4.1 Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) 19
2.4.2 Cộng hòa Pháp 20
2.5 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở nước ta .23
2.5.1 Tình hình thành lập 23
2.5.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 24
2.5.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 24
2.5.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 25
Trang 32.5.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK 27
2.5.6 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK 29
2.6 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Hà Tĩnh 31
2.6.1 Về mô hình tổ chức 31
2.6.2 Về chức năng nhiệm vụ 31
PHẦN III ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33
3.1 Đối tượng nghiên cứu 33
3.2 Phạm vi nghiên cứu 33
3.3 Nội dung nghiên cứu 33
3.3.1 Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà Tĩnh33 3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất 2010-2012 34
3.3.3 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh 34
3.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới hiệu quả công tác đăng ký quyền sử dụng đất 34
3.3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đăng ký quyền sử dụng đất 34
3.4 Phương pháp nghiên cứu 34
3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp 34
3.4.2 Phương pháp điều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực địa 35
3.4.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 36
3.4.4 Phương pháp phân tích tổng hợp 36
PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37
4.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 37
4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 37
Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng năm 2010 của thành phố Hà Tĩnh 40
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế 41
4.1.3 Tình hình xã hội 42
4.2 Hiện trạng sử dụng đất và chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất năm 2010– 2012 .46
4.3 Thực trạng về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh 47
Trang 44.3.1 Tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố
Hà Tĩnh 47
4.3.2 Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh 51
Bảng 4.7 Tiến độ cấp GCN của thành phố Hà Tĩnh năm 2010-2012 52
4.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng tới hiệu quả của công tác đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh 59
4.4.1 Tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng 59
4.4.2 Yếu tố về tình hình thực hiện 61
454 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 65
4.5.1 Chính sách pháp luật đất đai 65
4.5.2 Chức năng, nhiệm vụ 65
4.5.3 Tổ chức, cơ chế hoạt động 66
4.5.4 Đối tượng giải quyết 67
4.6 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 67
4.6.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 68
4.6.2 Giải pháp về tổ chức 68
4.6.3 Giải pháp về nhân lực 68
4.6.4 Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ 69
4.6.5 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 70
4.6.6 Giải pháp về cơ chế 70
PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71
5.1 Kết luận 71
5.2 Đề nghị 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO 73
Phụ lục 1: Phiếu điều tra 75
Phụ lục 2: kết quả phân tích Primer 80
Trang 5LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này làtrung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đượccảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồngốc./
Tác giả
Nguyễn Thanh Hà
Trang 6LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
TS Hoàng Văn Hùng Trưởng khoa TNMT- Trường Đại Học Nông Lâm TháiNguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáokhoa Tài nguyên và Môi trường, khoa Sau Đại học - trường Đại học Nông LâmThái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòngđăng ký đất thành phố Hà Tĩnh đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện
đề tài
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và đồngnghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện
đề tài này
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Thanh Hà
Trang 7DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtHSĐC Hồ sơ địa chính
Trang 8DANH MUC CÁC BẢNG
Bảng 2.1 Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai
Bảng 2.2 Tình hình thành lập VPĐK các cấp
Bảng 2.3 Nguồn nhân lực của VPĐKQSD đất của
Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 của……
Bảng 3.2 Hiện trạng phân bố dân cư thành phố Hà Tĩnh
Bảng 3.3 Cơ cấu lao động làm việc trong ngành của …
Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 của………
Bảng 3.5 Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 của………
Trang 9PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố cáckhu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa , xã hội, an ninh và quốc phòng Trảiqua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệđược vốn đất đai như ngày nay”( Luật Đất đai 1993)
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai đượcbảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thốngnhất của dữ liệu địa chính Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệlợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân
Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài
sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; Cung cấp tư liệu phục vụ cácchương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đấtđai cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch đất đai; Phục vụ quy hoạch;Phục vụ quản lý trật tự trị an
Lợi ích đối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bấtđộng sản; Khuyến khích đầu tư cá nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); Hỗtrợ các giao dịch về bất động sản; Giảm tranh chấp đất đai
Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngàycàng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấpkhuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càng cao Mộtnguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảo tính pháp lý, liên quanđến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Tuynhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữathông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có
Trang 10những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần
nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương
Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003 cùng với việc thực hiện cảicách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lựctrong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đốivới các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư,người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất ởViệt Nam Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công khai,minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giaodịch Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký đấtđai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách hành chínhtrong lĩnh vực này Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấychứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụngđất, đặc biệt là tại các đô thị
Hà Tĩnh được thành lập khi tách thành 2 tỉnh Nghệ An và Hà Tĩnh từnăm 1991.Thành phố Hà Tĩnh được thành lập từ một thị xã của tỉnh Hà Tĩnh vàonăm 2007 gồm 16 phường, xã như sau: phường Trần Phú, phường Hà Huy Tập,phường Nam Hà, phường Đại Nài, Phường Bắc Hà, Phường Nguyễn Du, PhườngTân Giang, Phường Thạch Quý, Phường Thạch Linh, Phường Văn Yên, xã ThạchTrung, xã Thạch Hạ, xã Thạch Môn, xã Thạch Đồng, xã Thạch Hưng, xã ThạchBình Trong những năm vừa qua, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở thành phố
Hà Tĩnh đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất Nếu như các bộ phận đăng kýđất ở cấp phường khắc phục tình trạng quá tải thì cấp phường đang trong tình trạngdồn việc, dồn hồ sơ có liên quan đến việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sửdụng đất
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệpcao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Em lựa
chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hà Tĩnh, tĩnh Hà Tĩnh, giai đoạn 2010-2012 và
Trang 11đề xuất giải pháp thực hiện” nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các
giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất, góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai, của địa bànnghiên cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính
1.2.3 Yêu cầu, ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sửdụng đất trong phạm vi nghiên cứu
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn
- Đề xuất một số giải pháp
Trang 12PHẦN II TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Tổng quan về đất đai
2.1.1 Đất đai
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗiquốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạtầng của con người và là tư liệu sản xuất
Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hìnhthành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật vàthời gian Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì.Winkler (1968) xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vikhuẩn, nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống,
đó là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi Tùy thuộc vào thái độ của conngười đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng caohơn hoặc ngược lại (Winkler ,1968)
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một
“vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất Như vậy, đất
luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vữngkhi “vật mang” bền vững Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vàocác hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó Một vật mang, lại có tính chất đặc thù,độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinhthái tồn tại và phát triển (Bộ Giáo dục và Đào tạo, KH&MT, NXB Giáo dục,2000).[1]Như vậy, một định nghĩa đầy đủ có thể như sau :
“Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinhquyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất;
các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm
lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập
đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả
Trang 13vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”(Luậtdân sự, 2005)[14].
2.1.2 Bất động sản
Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động là đất đai vànhững tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi
vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân
sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 LuậtDân sự Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng cónhững nét đặc thù riêng, ví dụ:
- Pháp luật Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải làđất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận củalãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự
- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứtkhỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quyđịnh này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ vàSài Gòn cũ
- Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “Bất động sản là đất đai vànhững vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”
- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn vớiđất
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn
tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về bất động sản đã có những điểm khácbiệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này mộtmặt, liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa rakhái niệm chung về bất động sản là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổnhại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên
Trang 14quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các bấtđộng sản.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại
Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” (Luật Đất Đai, 1988).[2]
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở.Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏiđất đai và vật kiến trúc Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định,không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởngcủa chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau
2.1.3 Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng hoá vàdịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của chính phủ và hệthống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những ngườitham gia trên thị trường
Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa cơ bảnnhư các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh Thị trường bất động sản cũng giốngnhư mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả Trong một sốtrường hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực Việc thực hiện kiểmsoát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy hoạch có thể đượccoi là một trong những loại phân bổ này
Thị trường bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản Thị trường bấtđộng sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhấtđịnh trong thời điểm nhất định Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh:Thị trường mua bán; thị trường cho thuê bất động sản; thị trường thế chấp Căn cứvào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường, thị trường bất động sản có 3cấp, gồm:
Trang 15- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sửdụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);
- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại (chính phủ, 2001)[9]
2.2 Đăng ký đất đai, bất động sản
2.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai
2.2.1.1 Đăng ký Nhà nước về đất đai
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy,
sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơquan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chứcđăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhấtquán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính)
2.2.1.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
- Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước,lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việctriển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
Trang 16+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội
2.2.2 Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản
2.2.2.1 Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệuchứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đốivới đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợiích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân
* Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việcquản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả
* Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng
có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, antoàn và với một chi phí thấp
2.2.2.2 Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được côngkhai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đốitượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý
2.2.2.3 Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc khôngliền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ
sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việcđịnh nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng
hệ thống đăng ký (LHQ (1994) [4]
Trang 17Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đấtkhông được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, cácthông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong
hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằnglời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô
tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống
mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp
2.2.3 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
2.2.3.1 Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liênquan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp,nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng,tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác.Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ cácphương thức chuyển giao quyền Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuênhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyềnđịa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất
có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận Tuynhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữuhoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán
Trang 18- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ cácgiao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch làmột hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khiđăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích saonhững nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký haykhông đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyềnhợp pháp đối với bất động sản Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên muaphải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất
mà mình mua
2.2.3.2 Đăng ký quyền
- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao
quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay cácvăn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ Nói cáchkhác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hànhgiữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó Đăng ký quyềndựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm
2.3 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
2.3.1 Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
2.3.1.1 Trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc
và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đấtnông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn
1.3.1.2 Từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyềngiao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang
sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhànước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã
Trang 19thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mìnhđăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” (Luật đất đai, năm 1998)[2].
-Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTKngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyểnbiến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản
lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp(Tôn GiaHuyên, Nguyễn Đình Bồng ,2007) [5]
2.3.1.3 Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
- Luật Đất đai năm 1993 quy định
“Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụngđất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”
“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã,phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địachính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụngđất” (Luật đất đai, 1993)[6]
- Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiệnđường lối đổi mới của Đảng Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa đượcpháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiềubiến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thườngxuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán,chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền
- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quyđịnh về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấnchỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận
Trang 20thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai vớicông tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
2.3.1.4 Từ khi có Luật Đất đai năm2003 đến nay
- Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân doNhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sửdụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất
Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đất Nhà nước giao, chothuê
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử dụngđất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”
“Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ” (Luật Đất đai, NXB chính trị Quốc gia, 2003) [7]
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và
sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đấthợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình
- Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biếnđộng
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sửdụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích
sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Luật Đất đai, NXB chính trị Quốc gia,
2003) [7]
Trang 212.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
2.3.2.1 Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001),
đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vữngmạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hànhchính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp
“Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc” (NXB chính trị
Quốc gia ,2001)[8]
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ vềcải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổchức
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướngChính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giaiđoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vữngmạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác định là một trong 3 giảipháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủtướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quanhành chính nhà nước ở địa phương
2.3.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
- Luật Đất đai 2003 quy định:
“Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứngnhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp,bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyểnmục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất
Trang 22theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quanthi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩmquyền đã được thi hành” (Luật đất đai, 2003)[7].
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh
lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền vànghĩa vụ ” (Luật đất đai, 2003)[7]
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ vềthi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyếtđịnh thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và thành lậpcác chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết;UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sửdụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộcPhòng TN&MT (Chính phủ, 2001)[9]
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơquan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những áchtắc trong quản lý nhà nước về đất đai
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm
2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triểnquỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vậtchất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hànhchính
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên
Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm củacác cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đápứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiệnnghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuếchuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ
và các khoản thu khác nếu có)
Trang 23- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sảngắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thếchấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyềnhạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảolãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh
- Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng
ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005 quy định
cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ
sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản(Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168); Các quyềncủa người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, phápnhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp(trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐKtrong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng đượcxem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa cácVPĐK đi vào hoạt động Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK cònnhững hạn chế như:
- Thông tư 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quy định không rõ ràng (cho phépcác địa phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thànhlập mô hình VPĐK đang bị “bỏ ngỏ”
- Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổbiến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ
Trang 24- Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của
tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi vàohoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụngđất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hộinhập
2.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là
cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chứcthực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý
hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việcthực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật
Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mốithực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theothẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng đất vàchỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện cácquyền của người sử dụng đất; Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả cácthửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về
sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường; Lưu trữ HSĐC, hệthống thông tin đất đai (Bộ TNMT&Bộ Nội Vụ,2004)[10]
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năngchính là: Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụngđất thực hiện các quyền và nghĩa vụ
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐKtrong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vìnhững lý do sau đây:
Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý
nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan
Trang 25chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địaphương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai
ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc đăng kýquyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quanchuyên môn trực tiếp thực hiện
Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức xây
dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lýnhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quanđến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho cáchoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất
an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh
lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấpthông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất
Thứ ba: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng
mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động sảntrong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triểnkinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khiViệt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới
Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản lý,
điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địaphương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụngđất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003
Thứ năm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong
quan hệ đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu
tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đốivới nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng,
Trang 26cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thuthuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước
Thứ sáu: Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng ký quyền sử
dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đãđược áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầuphát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới
Bảng 1.1 Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai
Chính phủ
Bộ Tài nguyên và Môi trường UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương
Sở Tài nguyên và Môi trường
Trang 272.3.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương
Sự phối hợp giữa VPĐK cấp tỉnh với VPĐK cấp huyện (hoặc Phòng TN&MT)còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng được quy chế phối hợpgiữa các cấp trong việc lập hồ sơ địa chính ban đầu hoặc lập bổ sung hồ sơ địachính; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh
lý thường xuyên hồ sơ địa chính
2.4 Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số
nước
2.4.1 Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren).
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện.Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản
lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai
2.4.1.1 Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory.
Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận củaVăn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyềnđất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thôngtin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng kýtại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens Trong hệthống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại
là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống
là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này Từngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dướidạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra đểphục vụ cho giao dịch thế chấp
2.4.1.2 Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria:
Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan đăng
ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958 Cơquan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm
Trang 28thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giáviên trưởng Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng
ký quyền Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyểnquyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của cácbất động sản liên quan
2.4.1.3 Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản kýđất đai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có các
bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá;Đăng ký đất đai Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS 1863 Từthời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định củaLuật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song hành
là Hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới được lập từnăm 1961 Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng
tờ rời Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt màthực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống Những
hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp
và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng
ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tạiQuy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai
tự động năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999.Đây là Hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký
tự động( Nguyễn Văn Chiến, 2006) [12]
Trang 29công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lậpquyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi
Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệthống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền khôngthể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụnglàm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn).Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịchgiữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản
Cho dù là công bố công khai tại Văn phòng đăng ký đất đai hay đăng ký theoĐịa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:
- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập
Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiệntốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức côngquyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặctính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứngcứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thểthực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng
Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký : mọi hợpđồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của
sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì đểthông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập mộtcách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Nguyên tắcnày có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sảnnào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền
về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinhhiệu đối với người thứ ba
- Thông tin về chủ thể
Trang 30Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai đều dành một vị tríquan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác định một cách chínhxác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch Mọi hợp đồng, văn bảnđem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơisinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân thamgia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông quangười đại diện Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõtên gọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của phápnhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân
đó Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đềuphải có lời chứng thực của công chứng viên
- Thông tin về bất động sản
Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem đăng ký đều phải có đầy đủ
thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đốivới cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau Đối vớimọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế,cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tintrích lục từ hồ sơ địa chính
Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tinsau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồđịa chính, số bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người tacòn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (vídụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…)
Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phânchia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chiagiữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng,giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tìnhtrạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơchia lô (nếu là đất chia lô)(Tổng cục Quản lí đất đai,2009) [13]
Trang 312.5 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất ở nước ta
2.5.1 Tình hình thành lập
Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai tính đếntháng 12 năm 2009 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ươngthành lập VPĐK cấp tỉnh (chi tiết xem Bảng 2.1) Trong đó Hậu Giang là tỉnh thànhlập sớm nhất 06/9/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007 Có 39 tỉnh thànhlập đúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005)
Bảng 1.2 Tình hình thành lập VPĐK các cấp
Chia theo vùng
STN&MT
VPĐK cấp tỉnh
VPĐK cấp huyện
(Nguồn: Cục Đăng ký và thông kê đất đai, 2009)
Ở cấp huyện có 02 tỉnh chưa thành lập VPĐK cấp huyện là: Phú Thọ và NinhThuận do khối lượng giao dịch về đất đai ở địa phương chưa nhiều và khó khăn vềkinh phí để duy trì bộ máy của VPĐK; sự lý giải này thể hiện sự nhận thức củaChính quyền địa phương về mục đích, vai trò và nhiệm vụ của việc thành lậpVPĐK còn hạn chế
Trong số các tỉnh đã thành lập VPĐK cấp huyện có 5 tỉnh đã thành lập xongVPĐK cho tất cả các huyện gồm Đà Nẵng, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu, Thành phố
Hồ Chí Minh và Tiền Giang Có 7 tỉnh mới chỉ thành lập 1 văn phòng đăng ký tại
đô thị gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, Hải Dương, Ninh Thuận, Đắk Lắc, Đắk Nông
và Lâm Đồng
Trang 32Một số VPĐK không trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường theo quyđịnh mà trực thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình,thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sựchồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấpGiấy chứng nhận quyền sử dụng đất thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợpgiữa các cơ quan này.
2.5.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Theo báo cáo của các địa phương VPĐK thuộc Sở đều tổ chức thành nhiềuđơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ(dưới đây gọi chung là Phòng); mỗi VPĐK thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4phòng
Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐK cấp huyện được tổ chức thành các tổ,nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ;nhiều VPĐK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗi cán bộ chịutrách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán Các VPĐK cấphuyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổbiến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc Thẩm định hồ sơ); Tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấpthông tin; một số VPĐK do yêu cầu công việc còn có Tổ Đăng ký giao dịch bảođảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở cácđịa phương(Tổng cục QLĐĐ, 2009)[12]
2.5.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
- Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai, số lượng lao động của các VPĐKcấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh tính đến tháng 12năm 2009 là 1.733 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có 27 người (chi tiết xemBảng 2.3)
Trong tổng số lao động hiện có của các VPĐK cấp tỉnh có 824 người trongbiên chế nhà nước (chiếm 47,62%) và có 909 người hợp đồng dài hạn (chiếm 52,38
%)
Trang 33Bảng 1.3 Nguồn nhân lực của VPĐKQSD đất của cả nước
Chia theo vùng
VPĐK cấp tỉnh VPĐK cấp huyện
Tổngsố
Biênchế
Hợpđồng
Tổngsố
Biênchế
Hợpđồng
Sốngười TB/VP
(Nguồn: Cục Đăng ký và thông kê đất đai, 2009)
- Tổng số lao động của 537 VPĐK cấp huyện tính đến tháng 12 năm 2009 có5.566 người, trung bình mỗi VPĐK có 10 người
Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐK cấp huyện hầu hếtđều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ cómột phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môitrường; đại đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyển dụng chưa có kinhnghiệm công tác Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng côngviệc chuyên môn của VPĐK
2.5.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐK hiện nay đều có đầy đủ chứcnăng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư số 38/2004/TTLT/BNV-BTNMT; tuynhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐK ở địa phương vẫn còn nhiềubất cập:
* Phần lớn các VPĐK các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt độngnhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao; chủ yếumới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử
Trang 34dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê đấtđai;
* Nhiều địa phương VPĐK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưa phânđịnh rõ chức năng, nhiệm vụ với các đơn vị khác của Sở gây nên khó khăn, lúngtúng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện như:
- Chồng chéo với Trung tâm thông tin Tài nguyên và Môi trường trong việcquản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính;
- Chồng chéo chức năng với các phòng chuyên môn của Sở trong việc tiếpnhận, giải quyết thủ tục hành chính về đất đai;
Một số tỉnh còn giao cho VPĐK một số nhiệm vụ khác như: Định giá đất khithi hành án, tham gia thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch kếhoạch sử dụng đất, dịch vụ tư vấn (như Nam Định, Tiền Giang, Hậu Giang, KiênGiang)
* Nhiều VPĐK cấp huyện được thành lập nhưng chưa phân định rõ hoặc cònchồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng Tài nguyên và Môi trường Nhiều địaphương Lãnh đạo Phòng TN&MT coi VPĐK như bộ máy giúp việc của Phòng đểthực hiện tất cả các công việc quản lý nhà nước về đất đai;
* Một số VPĐK các cấp chưa thực hiện đúng chức năng xác nhận, chỉnh lýbiến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: có địa phương VPĐK cấp tỉnhlàm thủ tục để Lãnh đạo Sở ký xác nhận; có địa phương VPĐK cấp tỉnh hoặc cấphuyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyền xác nhận của Sở hoặcPhòng TN&MT (trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất); nguyên nhân có sự lẫnlộn này một phần do quy định phân cấp chính lý Giấy chứng nhận tại Điều 57 củaNghị định số 181/2004/NĐ-CP hiện nay chưa hợp lý
2.5.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK
2.5.5.1 Cấp tỉnh
Kết quả báo cáo của các địa phương cho thấy VPĐK cấp tỉnh hiện nay đều đã
và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtcho các tổ chức; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm; thống kê và kiểm kê đất đai
Trang 35Nhiều địa phương VPĐK triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ sơ địa chính, chỉnh
lý biến động cho một số xã đã cấp Giấy chứng nhận; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ
hồ sơ địa chính Một số VPĐK các cấp tỉnh đã tham gia hỗ trợ cho các cấp huyện,
xã tổ chức việc đăng ký cấp, cấp đổi Giấy chứng nhận ở một số xã theo hình thứcđồng loạt (Hà Tĩnh, Quảng Bình) Tuy nhiên tình hình hoạt động của VPĐK cấptỉnh còn một số tồn tại, hạn chế sau:
- Việc cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức ở một số địa phương thực hiệncòn chậm do không làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiện riêng lẻcho tổ chức có nhu cầu;
- Việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐK cấp tỉnh;tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổ chức cấpmới hoặc cấp đổi đồng loạt Giấy chứng nhận;
- Việc kiểm tra, hướng dẫn VPĐK cấp huyện trong việc cập nhật, chỉnh lý hồ
sơ địa chính chưa được các VPĐK cấp tỉnh quan tâm thực hiện;
- Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương vẫn chưa đượcVPĐK cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn định hoặc quáchật hẹp
Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do các VPĐK chưa có đủ năng lựcthực hiện hết các nhiệm vụ được giao (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị và các điềukiện làm việc cần thiết); không được đầu tư đủ kinh phí để triển khai thực hiện;song bên cạnh đó còn do nguyên nhân chủ quan của VPĐK còn thiếu kinh nghiệm,chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ nên còn lúng túng về phương pháp,cách thức triển khai
Trang 36- Việc cập nhật, chỉnh lý biến động, hoàn thiện hồ sơ địa chính đang quản lý ởhầu hết các VPĐK cấp huyện chưa được quan tâm thực hiện, hoặc thực hiện khôngđầy đủ, nhiều VPĐK chưa thực hiện việc gửi thông báo cập nhật chỉnh lý hồ sơ địachính theo quy định; việc kiểm tra, hướng dẫn cấp xã trong việc cập nhật, chỉnh lý
hồ sơ địa chính chưa được các VPĐK cấp huyện quan tâm thực hiện
- Việc tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình cánhân còn bị động giải quyết riêng lẻ theo yêu cầu của một số trường hợp mà chưachủ động tổ chức làm đồng loạt cho từng xã nên tiến độ cấp Giấy chứng nhận cònchậm so với yêu cầu phải hoàn thành
Việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng kýbiến động còn nhiều điểm chưa đúng quy định: hồ sơ vẫn được tiếp nhận thông qua
bộ phận “một cửa”, kể cả trường hợp do UBND cấp xã tiếp nhận và chuyển lên nênkhông được kiểm tra khi tiếp nhận và có rất nhiều trường hợp chưa bảo đảm yêucầu làm cho thủ tục kéo dài, thông tin cấp Giấy chứng nhận không đầy đủ
Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính nhiều VPĐK chưa thực hiện hoặc thựchiện chưa bảo đảm yêu cầu, hồ sơ địa chính và các hồ sơ thủ tục hành chính về đấtđai còn quản lý phân tán (thậm chí nhiều địa phương vẫn do cấp xã quản lý, có địaphương chưa có kho lưu trữ phải gửi tại xã; hầu hết các địa phương chưa thực hiệnviệc phân loại và lưu trữ hồ sơ địa chính theo quy định
Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do năng lực thực hiện của hầu hếtcác VPĐK cấp huyện còn rất yếu (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị, nhà làm việc vàlưu trữ hồ sơ); không được đầu tư đủ kinh phí để thực hiện nhiệm vụ; ngoài ra còn
do nguyên nhân chủ quan của VPĐK còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức đầy đủ
về yêu cầu nhiệm vụ, không xây dựng kế hoạch hoạt động hàng năm và lập dự toánkinh phí trình UBND cấp huyện duyệt cấp
2.5.6 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐK
2.5.6.1 Kết quả đạt được
Hệ thống VPĐK các cấp tỉnh, huyện mặc dù mới thành lập và hoạt động, cònrất nhiều khó khăn về điều kiện làm việc, kinh nghiệm hoạt động chưa nhiều nhưng
Trang 37kết quả hoạt động của hệ thống các VPĐK đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trongtiến độ và kết quả thực hiện cấp Giấy chứng nhận trong 3 năm qua so với kết quả 15năm trước (đất sản xuất nông nghiệp cấp được 1.491.440 giấy (tăng 12,2%); đất lâmnghiệp cấp được 346.853 giấy (tăng 45,3%); đất ở đô thị cấp được 864.258 giấy(tăng 43,8 %); đất ở nông thôn cấp được 3.499.786 giấy (tăng 42,6%); đất chuyêndùng cấp được 33.052 giấy (tăng 85,1%) Kết quả đó đã là minh chứng đầy đủ nhất
về sự đúng đắn của việc thành lập hệ thống VPĐK
Đạt được kết quả này trước hết là do với việc thành lập các VPĐK, lực lượngchuyên môn về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã được gia tăng hơn nhiều lần sovới trước đây và đã trở thành một lực lượng chuyên nghiệp, mang tính chuyên mônsâu, ít bị chi phối bởi các công việc mang tính sự vụ khác về quản lý đất đai của cơquan Tài nguyên và Môi trường từng cấp; hơn nữa đã phân biệt các rõ công việcmang tính sự nghiệp với công việc quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký, cấpGiấy chứng nhận; trên cơ sở đó phân định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan
có thẩm quyền trong việc giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận và các thủ tụchành chính về đất đai và đã cải cách thủ tục theo hướng đơn giản, rút ngắn thời gianthực hiện cấp Giấy chứng nhận hơn rất nhiều so với trước Luật Đất đai 2003
Việc hình thành hệ thống VPĐK cũng góp phần hỗ trợ rất tích cực cho cấp xã,nhất là các xã miền núi, trung du do sự thiếu hụt về nhân lực và hạn chế về năng lựcchuyên môn trong việc triển khai thực hiện cấp Giấy chứng nhận và quản lý biếnđộng đất đai ở địa phương
2.5.6.2 Các hạn chế
Việc thành lập hệ thống VPĐK các cấp ở các địa phương còn rất chậm so vớiyêu cầu nhiệm vụ thi hành Luật đất đai: VPĐK cấp tỉnh có 22 tỉnh thành lập chậm,VPĐK cấp huyện đến nay còn khoảng 46% số huyện chưa thành lập; một số VPĐK
đã thành lập sau một thời gian hoạt động đã xin giải thể
Chức năng nhiệm vụ của các VPĐK ở nhiều địa phương chưa được phân định
rõ ràng, nhiều VPĐK cấp tỉnh còn có sự chồng chéo với một số đơn vị khác của Sở,
Trang 38nhất là với Trung tâm Thông tin Kỷ Thuật, thậm chí một tỉnh còn chồng chéo chứcnăng với VPĐK (hoặc Phòng TN&MT) cấp huyện.
Việc tổ chức bộ máy các VPĐK các địa phương chưa thống nhất; chức năngnhiệm vụ của một số đơn vị trực thuộc VPĐK cấp tỉnh chưa được phân định rõràng, đôi khi còn chồng chéo, thiếu tính chuyên nghiệp, thậm chí có nơi các phònglàm chung cùng một công việc
Điều kiện nhân lực của hầu hết các VPĐK còn rất thiếu về số lượng, hạn chế
về kinh nghiệm công tác, chưa đáp ứng được yêu cầu thực hiện nhiệm vụ mà LuậtĐất đai đã phân cấp; đây là nguyên nhân cơ bản của việc cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất chậm và sự hạn chế trong việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính hiênnay
Điều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho thực hiện thủ tục hànhchính về đất đai của VPĐK còn rất thiếu thốn, nhiều VPĐK chưa có máy đo đạc đểtrích đo thửa đất, máy photocopy để sao hồ sơ; đặc biệt diện tích làm việc chật hẹp
và không có trang thiết bị bảo quản để triển khai việc lưu trữ hồ sơ địa chính phục
vụ việc khai thác khi thẩm tra hồ sơ và cung cấp thông tin đất đai;
Không thống nhất về loại hình hoạt động giữa các địa phương: có địa phươngVPĐK phải tự bảo đảm kinh phí để tồn tại và hoạt động, có địa phương VPĐKđược bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho một phần kinh phí hoạt động; cũng cóđịa phương VPĐK được được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho toàn bộ kinhphí để hoạt động);
Hoạt động của VPĐK chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao,nhất là nhiệm vụ xây dựng, hoàn thiện, chỉnh lý hồ sơ địa chính; việc thực hiện thủtục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của VPĐK các cấp ở nhiều địa phươngcòn một số điểm chưa thực hiện đúng quy định
Trang 392.6 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất tỉnh Hà Tĩnh.
2.6.1 Về mô hình tổ chức.
- Thực hiện Quyết định số 189/QĐ-TNMT ngày 29/12/2005 và Quyết định
số 152/QĐ-TNMT ngày 24/11/2008 của Giám đốc Sở TNMT thì bộ máy tổ chứccủa Văn phòng gồm 4 phòng chức năng, với tổng số cỏn bộ của đơn vị là 38 người(biên chế Nhà nước: 13 người; Lao động hợp đồng: 24 người), Văn phòng đó bố trí
ổn định vào 4 phòng chức năng theo sơ đồ như sau:
Sơ đồ Mô hình tổ chức Văn phòng đăng ký đất tỉnh Hà Tĩnh
2.6.2 Về chức năng nhiệm vụ
2.6.2.1 Đăng ký biến động về sử dụng đất
- Tiếp nhận và thụ lý giải quyết các hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm và hồ
sơ đăng ký biến động
2.6.2.2 Về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức
- Tiếp nhận hồ sơ xin cấp GCNQSD đất của các tổ chức
+ Thụ lý giải quyết và cấp GCNQSD đất
Giám đốc Văn phòng đăng ký đất tỉnh Hà
Tĩnh
Phó Giám đốc
P.Kỹ thuật nghiệp vụ
Phòng Lưu trữ
P.Dịch
vụ hành chính
Phòng thẩm định
Trang 402.6.2.3.Về công tác lưu trữ và cung cấp thông tin
* Cung cấp thông tin:
Sau khi tiếp nhận tất cả các tài liệu của các đơn vị, cá nhân, tổ chức theo quản
lí nhà nước, thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất còn cho các đơn vị , cánhân, tổ chức khai thác các dữ liệu mà đơn vị quản lí
1.6.2.4 Công tác thực hiện nhiệm vụ thống kê, kiểm kê
Thực hiện chức năng nhiệm vụ hàng năm của VPĐKQSDĐ là thực hiện nhiệm
vụ thống kê hàng năm, kiểm kê năm năm một lần
1.6.2.5 Hoạt động dịch vụ
Ngoài những công tác quản lí nhà nước và giải quyết một số công việc mà SởTài nguyên và Môi trường giao thì VPĐKQSDĐ còn triển khai ký hợp đồng vớicác phường, xã trong địa bàn thành phố xây dựng hồ sơ cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp
1.6.2.6 Về cơ chế tài chính
Theo quy định VPĐK là đơn vị dịch vụ công, tuy nhiên cơ chế tài chính cho
mô hình này lại chưa có và nếu có thì cũng chưa rõ ràng Văn phòng Đăng kýđất Hà Tĩnh là đơn vị sự nghiệp có thu chỉ được nhà nước hỗ trợ một phần rấtnhỏ kinh phí hàng năm, toàn bộ tiền lương của cán bộ viên chức đều trả từnguồn thu dịch vụ phí Giá dịch vụ hành chính về nhà đất tại Văn phòng đăng kýđất Hà Tĩnh được áp dụng theo bảng giá tạm thời được quy định tại Quyết định
số 898/QĐ-TNMT&NĐ ngày 21/9/2004
