GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP NGÂN HÀNG TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU

GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP NGÂN HÀNG TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU

ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

AREV : Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu

ACBR : Sàn giao dịch bất động sản Á Châu

LỜI NÓI ĐẦU

Nền kinh tế nước ta đang trên đà phát triển nhanh chóng, thị trường vốn ở nước ta mà chủ yếu là thị trường vốn từ các ngân hàng đóng vai trò rất quan trọng, giữ chức năng tuần hoàn của nền kinh tế quốc dân Cách thức cung cấp vốn cho nền kinh tế của ngân hàng là cho vay đối với các tổ chức, doanh nghiệp,

cá nhân cần vốn để sản xuất, kinh doanh Song việc cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn những rủ ro do khách hàng mang lại Để hạn chế những rủ ro này, các ngân hàng thường yêu cầu khách hàng vay phải thế chấp tài sản của họ mà phổ biến hơn là thế chấp Bất Động Sản Tuy nhiên giá cả Bất Động sản hiện nay có nhiều biến động, vì vậy việc định giá thế chấp đang là nhu cầu cấp bách và mangtính chất thận trọng hơn nữa vì kết quả của quá trình định giá là căn cứ quan trọng để các ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay Với lý do trên, trong thời gian thực tập tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu em chọn đề tài “ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP NGÂN HÀNG TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU” làm chuyên đề tôt nghiệp

Tập trung nghiên cứu lĩnh vực định giá Bất Động Sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Phương pháp nghiên cứu

Chuyên đề này sử dụng phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh và tham khảo thêm một số công trình nghiên cứu về lĩnh vực này

Bố cục của chuyên đề

Ngoài lời nói đầu và kết luận chuyên đề gồm ba chương:

Chương I : Cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp

Chương II: Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu

Chương III: Giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu

Chương I:

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP

1 Khái niệm, đặc điểm BĐS

1.1 Khái niệm

Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới Trong tiếng Anh ngưòi ta dùng từ: real estate, trong tiếng Pháp người ta dùng từ : immobilie’, Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa Sản để nói về BĐS và ở nước ta gọi là Bất Động Sản

Điều 181 Bộ luật dân sự quy định:

“ Bất động sản là tài sản không thể di dời bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khắc gắn liền với đất;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định”

1.2 Đặc điểm của bất động sản

Thứ nhất: Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có

khả năng di dời được Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai,

mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Chính vì vậy mà giá trị và lợi ích của Bất động sản gắn liền với từng vị trí

cụ thể, yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của BĐS

Thứ hai: BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hoá BĐS

gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị thiêu huỷ ( trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt

lở…) Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm.

Thứ ba: Bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ như vậy là xuất phát

từ sự khan hiếm và có tính giớ hạn của đầt đai trên bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất

Thứ tư: Bất động sản có tính dị biệt Mỗi bất động sản là một tài sản riêng

biệt, đựơc sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất

kỳ BĐS nàc khác Sự khác biệt của BĐS trước hết là sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh

Thứ năm: BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.

Thứ sáu: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau Sự ra đời hay sự hoàn thiện của

BĐS này la điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hay giảm bớt giá tri và giá trị sử dụng của BĐS kia

Thứ bảy: Bất động sản luôn là tài sản có giá tri cao, do giá trị của đất đai cao,

chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới

Thứ tám: BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của

nhà nước

Thư chín: Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc

nhiều vào năng lực quản lý

2 Thế chấp BĐS

2.1 Khái niệm về thế chấp BĐS

Thế chấp BĐS là việc bên đi vay ( bên thế chấp ) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hay quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên chovay ( nhận thế chấp)

Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ, trong trường hợp người đi vay không trả được nợ thì tài sản là BĐS dùng để thế chấp này là nguồn trả nợ chính của người

- QSD đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp

- Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ thì vật phụ của BĐS cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận và pháp luật quy định

- Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm, các quyền phát sinh từ BĐS thế chấp thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định

2.3 Vai trò của thế chấp BĐS

Các Ngân hàng nói chung và các NHTM nói riêng được thành lập với mục đích kinh doanh tiền tệ với 2 chức năng chính: đi vay (nhận tiền gửi) và cho vay Để đảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay, các Ngân hàng đòi hỏi các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp khi vay vốn phải có tài sản đảm bảo, đặc biệt là dùng BĐS là tài sản đảm bảo Việc thế chấp BĐS làm tài sản bảo đảm tiền vay ở các NHTM, tổ chức tín dụng giúp cho các NHTM giảm thiểu được rủi ro tín dụng, tạo điều kiện để họ thu hút thêm nguồn vốn từ đó để phát

triển, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, đa dạng các hoạt động dịch vụ của Ngân hàng Thế chấp BĐS góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tề trong lưu thông.

Đồng thời giúp cho người cần vốn có thể vay vốn dễ dàng và thuận tiện phục

vụ sản xuất kinh doanh góp phần phát triển kinh tế xã hội

2.4 Điều kiện với BĐS thế chấp

Trong hệ thống văn bản pháp luật của Quốc hội, Chính phủ, Ngân hàng nhà nước, Bộ tài nguyên môi trường đều quy định rõ về BĐS thế chấp, các quy định này được đưa ra trong các văn bản sau: Luật dân sự 2005; Luật đất đai 2003; Luật các tổ chức tín dụng; Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng ; Thông tư số 06/2000/TT-NHNN1 ngày 29/12/1999 của Ngân hàng nhà nước về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 178/1999/NĐ-CP; Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định 178; Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của Ngân hàng Nhà nước về hướng dẫn thực hiện một

số quy định về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng BĐS thế chấp phải đủ cácđiều kiện sau :

- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh

Khách hàng thế chấp BĐS phải có đầy đủ giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản

lý tài sản Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai (theo quy định của luật đất đai 2003 thì các loại đất sau được phép thế

chấp: đất của các tổ chức cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất; đất của các tổ chức cá nhân được nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần mà tiền thuê không có gốc từ ngân sách nhà nước; đất mà các tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước) Đối với tài sản mà nhà nước giao cho doanh nghiệp nhà nước quản

lý, sử dụng doanh nghiệp phải chứng minh được quyền thế chấp hoặc bảo lãnh BĐS đó

- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch

Tài sản được phép giao dịch là các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động, không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổ, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

- BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, khách hàng vay phải cam kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về việc thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm đăng ký hợp đồng tín dụng

- Tài sản mà pháp luật quy định bảo hiểm thì khách hàng thế chấp phải mua bảo hiểm thế tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay

3 Định giá BĐS thế chấp

3.1 Khái niệm

- Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS đó Do đó định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định

giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”

- Theo GS A.F Milington – chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai, trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là

“nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm

cụ thể về một lĩnh vực nhất định BĐS ở một thời điểm cụ thể” Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình toán học, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích BĐS và các lĩnh vực liên quan, xem xét đến tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân

- Theo quan điểm của GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapo: Định giá giá trị BĐS làmột nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến đặc điểm cuả BĐS và những nhân tố tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế

- Theo điều 4 - Luật KDBĐS, định giá BĐS là hoạt động tư vấn giá, xác định giá của một BĐS cụ thể tuỳ theo mục đích xác định tại một thời điểm xác định

3.2 Sự cần thiết của định giá thế chấp

Việc cho phép thế chấp QSD đất và các tài sản gắn liền với đất đai trong điều kiện nền kinh tế thị trường có một ý nghĩa quan trọng trong việc khai thác tiềm năng của đất đai – nguồn lực quan trọng của nền kinh tế quốc dân

- Định giá thế chấp để ước tính giá trị của một vật bảo đảm thế chấp đã đưa ra đềnghị vay thế chấp

- Là cơ sở để ngân hàng quyết định mức cho vay, nhằm giảm rủ ro cho khoản vay khi khách hàng không có khả năng trả nợ

- Là cơ sở để khách hàng vay biết mức tiền có thể vay được

- Thông qua hợp đồng thế chấp, ngân hàng, các cơ quan quản lý nhà nước và khách hàng vay giải quyết các tranh chấp liên quan đến khoản vay, xử lý những thất bại của khách hàng vay trong việc thực hiện cam kết với ngân hàng

3.3 Các căn cứ định giá

Hoạt động định giá BĐS thế chấp căn cứ vào các yếu tố sau:

Thứ nhất: Căn cứ vào các yếu tố thuộc về bản thân BĐS Việc định giá BĐS

phải căn cứ vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS đó là diện tích mặt bằng, vị tríkhông gian, môi trường kinh tế, xã hội, tự nhiên …Căn cứ vào công dụng, mụcđích sử dụng và khai thác BĐS Căn cứ vào hình thái nhân tạo của BĐS: Về kếtcấu, kiến trúc của BĐS; sự bền chắc của BĐS; tâm lý liên quan đến bản thânhiện tại của BĐS Căn cứ vào yếu tố về vị trí BĐS và mức độ ảnh hưởng của vịtrí:Về địa điểm tồn tại BĐS, xem xét mối quan hệ BĐS này trong tổng thể cácBĐS khác để thấy được vị trí BĐS này so với BĐS khác đóng vai trò như thếnào

Thứ hai: Căn cứ vào điều kiện thị trường Đó là sự cạnh tranh của thị trường và

các yếu tố của nền kinh tế, cung, cầu về BĐS, sự tác động và phát triển kinh tếnói chung như khu vực đang mở rộng, trung tâm thì nhu cầu BĐS tăng, nguồnvốn đầu tư lớn thì nhu cầu BĐS cũng tăng

Thứ ba: Căn cứ pháp lý Bao gồm các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS, các

quy định về sở hữu và sử dụng các quyền năng BĐS, xu hướng thay đổi củapháp luật, chính sách của địa phương, những quy định của luật pháp liên quanđến hoạt động định giá

3.4 Nguyên tắc định giá BĐS

Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm,nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình

hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên qua bản chất của định giá BĐS là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá

3.4.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Theo nguyên tác này thì một BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và đem lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được thừa nhận hay xác định trong điều kiện nó được sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất

BĐS đó phải được sử dụng hợp pháp, cho thu nhập ròng hiện tại hoặc tương lai

là lớn nhất, kéo dài liên tục

Giá trị hiện tại của các nguồn thu nhập ròng của các yếu tố cấu thành nên BĐS là lớn nhất Ở đây thu nhập ròng mang lại lợi ích cao nhất đối với toàn bộ BĐS

BĐS phải thoả mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp với nhiều

người, tức là các yếu tố vật chất cấu thành nên BĐS phải phù hợp với nhiều người và mang tính phổ biến trong xã hội

3.4.2 Nguyên tắc cung cầu

Khi định giá chúng ta sử dụng giá cả của BĐS khác để tham chiến trong điều kiện cân bằng cung cầu thì mới chính xác nếu các giá cả này không phải được hình thành trong sự cân bằng cung cầu thì cần phải điều chỉnh Giá trị BĐS đượcxác định trên mối quan hệ cung cầu BĐS đó trên thị trường

3.4.3 Nguyên tắc phù hợp

BĐS cần phải phù hợp với quần thể BĐS xung quanh

Phù hợp với các yếu tố trong bản thân BĐS

Phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất cho tất cả các yếu tố cấu thành nên BĐS

Phù hợp với quan niệm tập, quán sử dụng khai thác BĐS

Giá trị BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thế cầnthiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế

3.4.5 Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của BĐS luôn thay đổi theo sự thay đổi của cá yếu tố trong thị trường

do tác động của bốn nhóm yếu tố xã hội, kinh tế, môi trường và các chính sách Định giá phải dự báo trước những thay đổi này

Giá trị của BĐS cũng phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị

3.4.6 Nguyên tắc cân đối

Các yếu tố của công trình BĐS phải cân đối và tương đồng với nhau mới phát huy tác dụng Như vậy khi định giá BĐS phải xem xét tính chất cân đối hài hoà

Sự cân đối được thể hiện ở cân đối giữa đất và công trình, cân đối giữa các yếu tố bên ngoài công trình BĐS, cân đối giữa cấp độ nhà với cấp độ thiết bị nội thất, cân đối giữa các yếu tố cấu thành của công trình

3.4.7 Nguyên tắc đóng góp

Khi định giá người ta xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tố BĐS vào cấu thành giá trị của BĐS Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị BĐS sẽ thay đổi bao nhiêu theo phần đóng góp đó, sự có mặt hoặc thiếu vắng một bộ phạn cấu thành có thể làm giảm hoặc tăng giá trị của BĐS nhiều hơn chi phí để tạo ra nó

Đánh giá đông góp của BĐS vào vùng, khu vực mà BĐS đó tồn tại

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu

tư bổ sung vào BĐS khi định giá viên xác định mức sử dụng BĐS tốt nhất, hiệu quả nhất

3.4.8 Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh Giá trị của bất động sản phải đảm bảo cho bối cảnh cạnh tranh chứ không phải độc quyền Nếu BĐS nằm trong môi trường cạnh tranh thì người ta căn cứ vào giá hình thành trên thị trường Nếu BĐS không nằm trong môi trường cạnh tranh thì người định giá cần phải sử dụng phương pháp chuyên nghiệp để định giá

3.4.10 Nguyên tắc thực tế

Dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự bao thay đổi nhưng không suy diễn, dựa vào tập quán, quan niệm thực tế trong mua bán trao đổi và dự vào kết quả thực tế đã được thị trường thừa nhận để định giá BĐS.

3.5 Quy trình định giá BĐS

Quy trình định giá là một quá trình có tính hệ thống, lô gíc, cũng là một kế hoạchhành động có trật tự chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà thẩm định giá đạt đến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể đảm bảo được

Quy trình định giá bao gồm các bước sau đây:

 Xác định nhiệm vụ định giá BĐS

Trong bước này cần xác định tổng quát về BĐS cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá, cụ thể: Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của BĐS cần định giá, mục đích định giá, những người sử dụng kết quả định giá, thời điểm định giá, nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá; xác định cơ sở giá trị của BĐS, lập kế hoạch định giá

 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin BĐS

Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường, đối với BĐS cần phải khảo sát, thu thập số liệu về: Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS; chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS; đối với công trình xây dựn dở dang, định giá viên phải kết hợp khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc định giá, định giá viên cần chụp ảnh BĐS theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên phải thu thập các thông tin sau: Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi

suất, thu nhập của BĐS so sánh; các thông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng; các thông tin

về tính pháp lý của BĐS; điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị BĐS cần định giá Để thực hiện việc định giá phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau, cần nêu rõ nguồn gốc thông tintrong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thông tin

 Phân tích thông tin về BĐS

Đây là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của BĐS cần định giá Phân tích những thông tin khảo sát từ hiện trường BĐS, đặc trưng của thị trường BĐS cần định giá (bản chất, hành vi ứng xử của những người tham giathị trường, xu hướng cung cầu trên thi trường BĐS), phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của BĐS

 Lựa chọn phương pháp định giá BĐS

Dựa trên loại BĐS và hệ thống thông tin thu thập được định giá viên lựa chọnphương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của BĐS Phân tích rõ mức độ phù hợp của một hoặc nhiều phương pháp trong định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS và với mục đích định giá.Nêu rõ trong báo cáo định giá phương pháp nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng

về giá trị BĐS định giá

 Xác định giá BĐS

Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá, trong bước này người định giá cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị BĐS cần định giá

Trong áp dụng phương pháp so sánh thường sử dụng so sánh nhiều BĐS tương tự BĐS cần định giá để tính ra chỉ số giá so sánh của các BĐS khác nhau Các chỉ số so sánh này có thể được thể hiện ở giá của toàn bộ BĐS, giá theo đơn

vị m2 đất sử dụng, m2 xây dựng, lô đất…Sử dụng các kỹ thuất hòa hợp các chỉ

số giá trị của các BĐS so sánh để rút ra giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách sử dụng phương pháp tính trọng số hoặc tính mức bình quân của các chỉ số giá so sánh Người định giá có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho việc định giá một BĐS cụ thể, nhưng trong đó có một phương pháp chính, các phương pháp khác chỉ mang tính tham khảo cần làm rõ phương pháp nào là phương phápchính, phương pháp nào mang tính tham khảo và giải thích được sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng các phương pháp định giá khác nhau Giá trị cuối cùng của BĐS có thể là một con số cụ thể, cũng có thể nằm trong một khoảng giá trị nào đó

 Lập hồ sơ và chứng thư định giá

Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành cho đến khi kết luận được giá trị trong báo cáo và trình bày cho khách hàng Báo cáo định giá tự nó chứa đựng tất cả những

số liệu được xem xét và phân tích, các phương pháp áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng Phân tích giá trị hòa hợp cho phép người đọc hiểu vấn đề và số liệu thực tế được trình bày Ước lượng giá trị là quan điểm của người định giá Trong qua trình chuẩn bị báo cáo, người định giá nên đặc biệt chú ý tới cách viết, tổ chức và trình bày hình thức chung của báo cáo Các kết luận định giá có thể được thông tin cho khách hàng bằng miệng hoặc viết, các báo cáo viết có thể là báo cáo đầy đủ, báo cáo tóm tắt hoặc báo cáo

có giới hạn

Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá, những điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS và sử dụng kết quả định giá.

4 Các phương pháp vận dụng trong định giá BĐS thế chấp

- Là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác

- Thường được sử dụng kết hợp với các phương pháp khác để đạt được hiệu

quả

4.1.3 Quy trình thực hiện

Việc định giá BĐS theo phương pháp so sánh được thực hiện theo các bước sau:

- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời giangần đây có thể so sánh được với BĐS mục tiêu cần định giá về các mặt, các yếu

tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như vị trí, kiểu cách, điều kiện thị trường, ghi chép những vấn đề đằng sau những con số thu thập được cụ thể: mặt bằng vị trí, tình trạng của BĐS, đặc điểm các công trình xây dựng có liên quan,tình trạng pháp lý, thời điểm giao dịch, các điều khoản và điều kiện giao dịch…

- Bước 2: Kiểm tra và phân tích các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng và đảm bảo rằng các BĐS này có thể so sánh được với BĐS mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ sung về thị trường

- Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất để tiến hành phân tích lựa chon phải đáp ứng 2 yêu cầu : Một là, các BĐS này ở trong cùng một khu vực hoặc ở các khu vực lân cận với BĐS cần định giá Hai là, có khả năng cạnh tranh hay thay thế BĐS mục tiêu Người định giá nên sử dụng các

số liệu thống kê, nhữg số liệu đã được lưu trữ một cách chính thống để tiến hành phân tích

- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh Dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS Cáchđiều chỉnh là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS so sánh Nếu BĐS so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mụctiêu thì tiến hành điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS so sánh xuống và nguợc lại Có thể điều chỉnh gộp hoặc đièu chỉnh phần trăm trên cơ sỏ cộng trừ đơn giản

- Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cở sơ giá của BĐS đã điều chỉnh

Để sắp xếp các thông tin cho phù hợp với định giá và thông tin nào là quan trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, người định giá phải điều chỉnh thông tin Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các thông tin: Độ lệch chuẩn, hệ số biến đổi Không nên điều chỉnh quá chi tiêt, vụn vặt, các điều chỉnh nên có bằng chứng thịtrường để chứng minh.

4.1.4 Nội dung điều chỉnh

- Công dụng của lô đất

- Quy mô của BĐS

b Nhóm 2: Vị trí, địa điểm

- Khả năng tiếp cận: thuận lợi hay không thuận lợi

- Xem xét đến môi trường tự nhiên, môi trường kinh tế xã hội ảnh hưởng tới mục đích khai thác và sử dụng BĐS

- Các yếu tố thuộc về kết cấu công trình: Quy mô công trình, vật liệu xây dựng diện tích xây dựng, tuổi thọ và thời gian xây dựng, tình trạng kỹ thuật, tiên nghi,nội thất, các yếu tố về mỹ thuật, kiến trúc, kiểu dáng.

- Các chi phí bỏ ra ngay sau khi mua bất động sản để sửa chữa và nâng cấp BĐS

- Các tài sản là tài sản cá nhân gắn liền với BĐS và trở thành cấu phần của BĐS bán kèm

e Nhóm 5: Các yếu tố thị trường

- Điều kiện bán: Trả trước, trả ngay, trả dần

- Chiết khấu, giảm giá

4.1.5 Yêu cầu của phương pháp

Các BĐS so sánh phải là những BĐS tương tự hoặc gần tương tự trong thị trường với BĐS mục tiêu Các BĐS tương tự có tính chất đồng nhất Việc so sánh được thực hiện với những BĐS được giao dịch gần đây nhất Trong thị trường tương đối ổn định thì thời gian gần đây có thể là một năm hoặc dài hơn Nếu không có giao dịch nào trong thời gian gần đó thì có thể mở rộng việc xem xét để phát hiện ra xu hướng thị trường

Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được

Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kíên thức thị trường để định

gá phù hợp, tiến hành so sánh và kiểm tra kỹ bên trong thị trường để thấy những yếu tố ảnh hưởng đến giá và điều kiện trong giao dịch ảnh hưởng đến giá

Phương pháp này không có mô hình, công thức cụ thể mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để tìm kiếm các dấu hiệu của giá trị từ đó người định giá xử lý thông tin và điều chỉnh

4.1.6 Ưu điểm của phương pháp

Là phương pháp được sử dụng nhiều và rộng rãi trong thực tế phương pháp so sánh có những ưu điểm sau:

Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, thể hiện sự đánh giá của thị trường, đó là các bằng chứng rõ ràng được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và các cơ quan pháp lý công nhận

Là cơ sở cho các phương pháp khác Người ta thường sử dụng phương pháp này kết hợp với các phương pháp khác để định giá BĐS

4.1.7 Hạn chế của phương pháp

Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào các thông tin thuthập được từ thị trường mà chất lượng thông tin không tốt thì kết quả sẽ không phản ánh được gía trị của BĐS

Khi thị trường trầm lắng, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế

Khi các điều kiện kinh tế, pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thựctiến của phương pháp

Phương pháp này phụ thuộc vào ý trí chủ quan của người đinh giá

4.1.8 Vận dụng phương pháp so sánh định giá thế chấp BĐS

Với những ưu điểm trên thì phương pháp so sánh rất thích hợp trong việc định giá BĐS có thị trường, ví dụ như nhà ở, trong đó đã có nhiều BĐS được mua bán trên thị trường Việc tìm ra các giao dịch của các BĐS tương tự và tìm kiếm sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu với các BĐS giao dịch trên thị trường là không khó khăn Mặt khác sử dụng phương pháp so sánh cũng rất phù hợp bởi

nó phản ánh được giá thị trường của BĐS Tuy nhiên áp dụng phương pháp này cũng sẽ gặp khó khăn Có thể khi định giá cho vay, BĐS mục tiêu được đánh giá

cao do các giao dịch trước đó của các BĐS so sánh cũng được đánh giá cao Và với thị trường BĐS kém ổn định và thiếu thông tin chính xác như nước ta hiện nay thì việc trong tương lai BĐS đó có còn đủ khả năng thanh toán nợ cho ngân hàng hay không lại còn tuỳ thuộc vào các quy định của chính phủ và biến động của thị trường vì vậy định giá viên cần phải có kiến thức tốt, kinh nghiệm để có thể dự báo đuợc những thay đổi, phân tích, kiểm tra các yếu tố quyết định giá trị của BĐS, có những điều chỉnh thích hợp.

4.2 Phương pháp đầu tư

4.2.1 Khái niệm

Giá trị của BĐS phụ thuộc vào các luông thu nhập trong tương lai Phương pháp đầu tư dựa trên nguyên tắc dự báo các luông thu nhập (hay các lợi ích) trong tương lai Giá trị hiện hành của BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất

cả các khoản thu nhập trong tương lai có thể nhận được từ BĐS Phương pháp này thực chất là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị hiện tại của BĐS vào thời điểm định giá

Có hai phương pháp đầu tư:

- Phương pháp vốn hoá trực tiếp: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập trong một năm cụ thể thành trị số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập hoặc bằng cách nhân thu nhập với số nhân thu nhập

Gbđs = NOI/Ro hoặc Gbđs= NOY x YTrong đó: Y = 100/R ( Y là số nhân )

Gbđs : Giá BĐS

NOI : Thu nhập hoạt động ròng

Ro: Tỷ lệ thu nhập của toàn bộ BĐS (tỷ lệ vốn hoá chung)

- Phương pháp vốn hoá lợi tức (chiết khấu) : Là phương pháp được sử dụng

để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách sử dụng công thức “ dòng tiền chiết khấu” phát sinh giữa các năm hoặc trong giai đoạn nắm giữ BĐS:

G = NOI1/(1+r)1 + NOI2/(1+r)2 + …+ NOIn/(1+r)n + SVn x 1/(1+r)n

Trong đó:

G là giá trị hiện tại của những thu nhập thực hiện được

NOIn là giá trị dòng tiền thu nhập hoạt động ròng đến giai đoạn thứ (n)

Kỹ thuật vốn hóa thường được sử dụng trong các phương pháp so sánh và chi phí, các kỹ thuật trong phương pháp vốn hóa được sử dụng để phân tích và điều chỉnh số liệu các cuộc mua bán trong phương pháp so sánh, còn trong phương pháp chi phí sự giảm giá được ước lượng bằng phương pháp vốn hóa khoản tiền thuê bị thất thu Phương pháp vốn hóa được sử dụng ở đây là một quá trình mang

tính hệ thống, các kỹ thuật, quy trình sử dụng trong phương pháp này được người định giá sử dụng rộng rãi khi BĐS tạo ra thu nhập được mua với mục đíchđầu tư.

4.2.3 Quy trình thực hiện

Định giá BĐS theo phương pháp đầu tư tiến hành các bước sau:

- Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà BĐS mang lại, có tínhđến tất cả các yếu tố có liên quan đến thu nhập

- Bước 2: Ước tính tất cả các chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các dịch vụ, tiền thuế phải nộp

- Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của BĐS tương tự

- Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của các BĐS mục tiêu

4.2.4 Yêu cầu của phương pháp

Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần am hiểu về tài sản, dự báo trước các thu nhập có được từ việc cho thuê BĐS và có tài liệu chính xác, đồng thời phải chú ý khi các mô hình định giá bắt nguồn từ khu vực tài chính như: kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang được từng bước áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu tư

Khi định giá bằng phương pháp đầu tư phải đánh gíá đúng lợi ích mang lại nguồn thu nhập đó là những lơị ích chứa đựng bên trong BĐS, những lợi ích không phải gắn với bản thân BĐS và những yếu tố giá trị kỳ vọng Phải tính toánchính xác luồng thu nhập hiệu quả mang lại và xác định tỷ lệ vốn hóa phù hợp với từng điều kiện cụ thể

4.2.5 Ưu điểm của phương pháp đầu tư

Phương pháp đầu tư là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà Bất Động Sản mang lại cho nhà đầu tư.Phương pháp này có thể đạt đươc độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, các khoản thu nhập có thể dự báo trước được với

độ tin cậy cao

4.2.6 Nhược điểm của phương pháp đầu tư

- Nhiều trường hợp không đủ dữ liệu để dự báo các khoản thu nhập tương lai

- Các tỷ lệ có thể thay đổi, không cố định do vậy việc tính toán sẽ gặp khó khăn

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán, do vậy kết quả định giá chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan

4.2.7 Vận dụng phương pháp đầu tư vào định giá BĐS thể chấp

Phương pháp đầu tư phù hợp với định giá các Bất Động Sản tạo ra thu nhập ( như văn phòng cho thuê, cửa hàng, nhà ở cho thuê…) Trong một khoảng thời gian nhất định với các nguồn thu nhập hàng năm, người ta có thể chuyển đổi tất

cả các loại thu nhập đó về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định Có hai trường hợp: Trường hợp định giá toàn quyền sở hữu tài sản và trường hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng

4.3 Phương pháp chi phí

4.3.1 Khái niệm

Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị Bất Động sản dựa trên chi phí để làm ra một Bất Động Sản tương tự như một vật thay thế

Phương pháp này dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một Bất Động Sản cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một Bất Động Sản tương tự có thể thay thế.

Các yếu tố cấu thành nên giá trị Bất Động Sản là: Giá trị đất, các chi phí đầu

tư xây dựng các Bất Động Sản, cá yếu tố giảm giá

Định giá cho việc bảo hiểm BĐS

4.3.3 Quy trình thực hiện

Phương pháp này được tiến hành theo 5 bước:

Bước 1 : Ước lượng giá trị của mảnh đất thuộc Bất Động Sản, coi nó là mảnh đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất

Bước 2 : Ước tính chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình

• Chi phí thay thế công trình là chi phí hiện hành để xây dựng công trình mới

có giá trị sử dụng tương đương với công trình được định giá theo đúng tiêu chuẩn thiết kế và bố cục hiện hành Điều này nghĩa là các kỹ thuật, phương pháp,vật liệu xây dựng công trình là hiện đại, loại bỏ tất cả các yếu tố lỗi thời

• Chi phí tái tạo công trình là khoản chi phí hiện hành để xây dựng một côngtrình thay thế giống hệt công trình đang định giá tức là có tính đến các điểm lỗi

thời của công trình đó Điều này nghĩa là tái tạo công trình là bản sao chính xác của công trình định giá: Vật liệu, thiết kế, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm trong thiết kế, tính không hiệu quả của công trình.

Bước 3 : Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình (gồm cả công trình phụ trợ) xét trên mọi nguyên nhân như: Giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài…

Bước 4 : Ước tính giá trị công trình xây dựng bằng cách trừ đi số tiền giảm giá khỏi chi phí mới hiện hành của công trình

Bước 5 : Ước tính giá trị của Bất Động Sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với gí trị ước tính của công trình

4.3.4 Ưu điểm của phương pháp

Được sử dụng để định giá các Bất Động Sản khi không có các bằng chứng thị trường phù hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá các Bất Động Sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai Trong một số trường hợp nó là cứu cánh khi các phương pháp khác không sử dụng được

Hạn chế được những sai sót khi cung cầu biểu hiện sự thoái quá

4.3.5 Nhược điểm của phương pháp

Việc khó khăn nhất khi sử dụng phương pháp này là người định giá phải xác định đúng, đủ chi phí tái tao, thay thế công tình và phần giảm giá của Bất Động Sản

Phương pháp này dựa vào dữ liệu thị trường cho nên nó cũng có những hạnchế của phương pháp so sánh

Việc ước lượng giảm giá tích lũy công trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá

Đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật và có kinh nghiệm

4.3.6 Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá BĐS thế chấp

Phương pháp này thường được sử dụng để định giá các Bất Động Sản thế chấp có giá trị lớn, được thiết kế sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó như: Nhà máy, công trình công cộng…mà chúng ít được giao dịch mua bán trên thị trường Trong định giá tài sản thế chấp thường áp dụng kết hợp phương pháp nàyvới phương pháp so sánh để đưa ra kết quả chính xác hơn, giúp cho việc giải ngân an toàn hơn

Chương 2: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY

THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU

1 Giới thiệu chung về công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu

1.1 Lịch sử hình thành

Góp phần đáp ứng nhu cầu của thị trường vể lĩnh vực thẩm định giá, Công ty TNHH Một thành viên Thẩm định giá Địa ốc Á Châu (AREV) trực thuộc Công ty Cổ Phần Địa Ốc ACB ( ACBR) đã được thành lập vào ngày 24/11/2006 QUYẾT ĐỊNH THÀNH LẬP: số 29/ ACBR – QĐ ; ngày

01/11/2006 của Cty CP Địa ốc ACB

NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU (ACB) – Ngân hàng đầu

tiên và duy nhất hiện nay trong tất cả các Ngân hàng thương mại cổ phần tại ViệtNam có công ty Thẩm định giá đã được Bộ Tài Chính cấp phép hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và đang phát triển mạnh mẽ của Việt Nam Có trụ sở

chính tại Tp Hồ Chí Minh, AREV hiện có các chi nhánh tại Nha Trang, Hà Nội

và các điểm giao dịch trải khắp các tỉnh thành lớn của Việt Nam và dự kiến sẽ tiếp tục mở rộng ra nhiều chi nhánh và điểm giao dịch vào năm 2010

Hoạt động với lĩnh vực: Thẩm định giá bất động sản,thẩm định giá máy móc thiết bị, thẩm định giá giá trị doanh nghiệp, thẩm định tài sản vô hình,tư vấn giá trị, đầu tư tương lai…., ngoài trụ sở chính tại TP.HCM và chi nhánh tại Hà Nội, AREV thành lập thêm ba chi nhánh tại TP.HCM và một chi nhánh tại Đà Nẵng trong năm 2008 Dự kiến trong năm 2009 sẽ tiếp tục mở rộng thêm chi nhánh tại một số tỉnh, thành phố khác với đội ngũ khoảng 100 nhân viên

Đến nay, AREV là nơi cung cấp dịch vụ tư vấn giá và thẩm định giá bất động sản cho khách hàng của Sàn giao dịch bất động sản ACB và nhiều doanh nhiệp

khác như Shung HuynVina 1, Viet Long Hue, Doanh nghiệp Loc An, Công ty

Cổ Phần Tân Yên Phú, Công ty TNHH GILI, Công ty TMHH SXTM Tài

Nguyên – dự án KenTon Ngoài ra, AREV cũng cung cấp dịch vụ thẩm định giá

để xét cấp tín dụng cho khách hàng của Ngân hàng Á Châu (ACB)- Ngân hàng tốt nhất Việt Nam năm 2008 do tạp chí EUROMONEY trao tặng

AREV Hà Nội được hình thành trên cơ sở phòng thẩm định tài sản của ngân hàng Á Châu chi nhánh Hà Nội, ngày 26/02/2009 chính thức ra mắt, cơ cấu

tổ chức và nhân sự chưa có gì thay đồi so với phòng thẩm định tài sản trước đây, trưởng bộ phận thẩm định tài sản chi nhánh Hà Nội của ACB lên giữ chức vụ giám đốc chi nhánh Hà Nội của AREV Thành lập công ty, AREV hoạt động mởrộng, ngoài định giá thế chấp cho ngân hàng Á Châu, AREV Hà Nội còn định giá cho các mục đích khác và các đối tượng khách hàng khác

1.2 Cơ cấu tổ chức công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội

- GIÁM ĐỐC: phụ trách chung

- Nhân viên thẩm định: 9 người

- Nhân viên văn thư: 1 người

SƠ ĐỒ TỔ CHỨC

Giám đốc khối giám sát điều hành

Trưởng BP Trưởng BP quản lý

Trưởng bộ phận Trưởng bộ phận

Trưởng phòng

1.3 Chức năng, nhiệm vụ của công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu Hà Nội

+ Ký các văn bản của công ty

+ Trực tiếp báo cáo và chịu trách nhiệm trước tổng giám đốc về toàn bộhoạt động của Bộ phận

+ Trực tiếp báo cáo giám đốc Sở giao dịch Hà Nội về các vấn đề liênquan đến hành chính, nội quy lao động, kỷ luật lao động và các vấn đề kháctrong Bộ phận

 Nhân viên thẩm định tài sản

NV BP quản lý hàng thế chấp

NV BP hướng dẫn nghiệp vụ

Nhân viên BP thẩm định ĐS

Nhân viên BP

thẩm định BĐS

Nhân viên văn thư

- Thẩm định tài sản bảo đảm:

+ Thẩm định thực tế tài sản bảo đảm

+ Kiểm tra tính hợp pháp và hợp lệ bộ chứng từ tài sản bảo đảm

+ Xác định tính xác thực của các thông tin về tài sản bảo đảm theo chứng

từ sở hữu

+ Xác định các vấn đề có liên quan đến nội dung thẩm định tài sản (nhưquy hoạch, khả năng chuyển nhượng, tính pháp lý…)

+ Tính toán giá trị của tài sản đảm bảo

+ Kiến nghị các vấn đề có liên quan đến tài sản đảm bảo nhằm bảo đảm antoàn cho ACB

+ Lập tờ trình thẩm định tài sản

+ Thực hiện đúng quy định của pháp luật, của ACB về thẩm định tài sảnđảm bảo

- Điều tra, thu thập, cập nhật thông tin về giá đất thị trường địa bàn Hà Nội

từ các nguồn thông tin:

+ Khách hàng vay mua nhà thanh toán qua ngân hàng

+ Kết quả bán đấu giá nhà, đất của cơ quan Nhà nước

Bộ phận

- Điều kiện làm việc:

+ Phần lớn thời gian( 80%) giao dịch bên ngoài

+ Phần còn lại làm việc trong văn phòng

+ Công việc đòi hỏi phải làm ngoài giờ

+ Đi công tác trong nước theo yêu cầu

 Nhân viên văn thư

+ Tiếp nhận hồ sơ đề nghị thẩm định tài sản, trả kết quả thẩm định cho cácđơn vị

+ Kiểm soát quá trình luân chuyển hồ sơ thẩm định tài sản đảm bảo

+ Thực hiên công việc lưu trữ, báo cáo, thống kê

+ Các công việc khác theo phân công của Trưởng/ Phó phòng

- Điều kiện làm việc

+ Phần lớn thời gian làm việc tại văn phòng

+ Phần còn lại đi khảo sát thực tế, đi công tác tại các đơn vị

+ Công việc đòi hỏi phải làm ngoài giờ

+ Đi công tác trong nước theo yêu cầu

2 Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu

2.1 Quy định của công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu về BĐS thế chấp 2.1.1 Các trường hợp được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất

Đối với tổ chức kinh tế:

Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

Tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm năm.

Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

Đối với hộ gia đình, cá nhân:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê (được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất,nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất)

Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất năm măm

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài:

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê

- Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin, tư vấn về tài sản kiêm hợp đồng do khách hàng ký phiếu yêu cầu theo QF – C09/TĐTS - 01.09

- Giấy biên nhận (theo mẫu của công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu)

- Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có)

- Giấy phép xây dựng (nếu có) + hồ sơ thiết kế công trình trên đất (nếu có)

- Đối với đất trống bắt buộc phải có bản vẽ vị trí hiện trạng, sơ đồ thửa đất

- Chứng minh nhân dân của chủ sở hữu, đồng sở hữu (nếu có) của BĐS

- Hộ khẩu của chủ sở hữu BĐS (hoặc tờ khai thông tin trên sổ hộ khẩu theo mẫu)

- Khi thẩm định tài sản là quyền sử dụng đất thuê, thuê lại hoặc tài sản gắn liền với đất thuê, thuê lại, ngoài các hồ sơ tối thiểu theo quy định, các đơn

vị đề nghị thẩm định phải gửi kèm quyết định thu hồi và giao đất, hợp đồng thuê, thuê lại đất, giấy phép xây dựng, chứng chỉ quy hoạch (thỏa thuận quy hoạch)

- Hồ sơ quyết toán đối với công trình xây dựng trên đất, hồ sơ thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công nếu có

2.2 Quy trình định giá BĐS thế chấp tại AREV

Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn và vay theo phương thức thế chấp BĐS, cán bộ tín dụng yêu cầu cung cấp các loại hồ sơ và thông tin cần thiết vể BĐS theo quy định, lập báo cáo thẩm định nêu rõ ý kiến của mình về việc cho vay haykhông cho vay, chịu trách nhiệm về ý kiến của mình trước cấp trên và trước phápluật, sau đó chuyển cho phòng thẩm định cùng cấp

Phòng tái sản tiếp nhận hồ sơ tài sản từ các chi nhánh, sở giao dịch, phòng giao dịch ghi vào “sổ giao nhận hồ sơ” và kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ tài sản:

- Trường hợp HSTS không đầy đủ yêu cầu bổ sung

- Trường hợp thiếu HSTS phải có ý kiến của Trưởng/ Phó PTĐTS

Ghi chú: Thời điểm tiếp nhận HSTS yêu cầu thẩm định để tính thời gian xử lý

hồ sơ của nhân viên thẩm định:

• Trước 8h30: Ghi nhận thời điểm 8h30

• Từ 8h30 – 14h30: Ghi nhận thời điểm 14h30

• Từ 14h30 – 17h: Ghi nhận thời điểm 8h30 ngày hôm sau

Nhân viên thẩm định sau khi nhận được phân công lên kế hoạch thẩm định BĐS hẹn khách hàng ngày, giờ thẩm định thực tế và tiến hành thẩm định thực tế.Nhân viên thẩm định sau khi hẹn thẩm đinh với khách hàng phải đảm bảo thời gian sử lý tối đa 24h (không tính ngày nghỉ và ngày lễ) đối với tài sản thuộc tỉnh, thành phố nơi PTĐTS phụ trách, 36h đối với tài sản tại ngoại thành thuộc tỉnh, thành phố nơi PTĐS phụ trách và tối đa 72h đối với tài sản thuộc các

trường hợp còn lại kể từ khi tiếp nhận HSTS

Sau khi thẩm định thực tế, thu thập đủ thông tin, nhân viên thẩm định tiến hànhlập tờ trình theo mẫu đã được ban hành Tiếp đó trình giám đốc chi nhánh công

ty hoặc người được ủy quyền tiến hành kiểm tra lại kết quả và ký duyệt

Sau khi tờ trình được ký duyệt, nhân viên tín dụng tiếp nhận kết quả và yêu cầuđịnh giá bao gồm 01 tờ trình thẩm định và bộ tài sản (photo) đã gửi cho công ty thẩm định và ký nhận Tờ trình thứ hai và phiếu đề nghị được lưu lại trong hồ sơ của công ty

Nếu chi nhánh, sở giao dịch, phòng giao dịch không đồng ý với kết quả thẩm định thì đề nghị tái thẩm định Khi đó công ty tiếp nhận phiếu đề nghị tái thẩm định tiến hành giải quyết khiếu nại kết quả thẩm định Nếu công ty tiếp nhận giảiquyết khiếu nại kết quả thẩm định sẽ phân công cho nhân viên thẩm định thực hiện giải quyết, nếu không tiếp nhận giải quyết khiếu nại sẽ trả lời nơi đề nghị Sau khi được phân công, nhân viên thẩm định làm công văn trả lời cho nơi đề

nghị tái thẩm định Trường hợp có thay đổi giá trị BĐS thì lập tờ trình thẩm đinhmới kèm theo.

Lưu hồ sơ và theo dõi việc định giá BĐS

- Quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc

Căn cứ vào chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, bản đồ hiện trạng, quy hoạch tổng thể của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các nguồn thông tin khác để xác định: nơi BĐS tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa, trường hợp đã có quy hoạch thìquy hoạch như thế nào bằng cách đối chiếu quy hoạch đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt với vị trí của BĐS đẻ xác định quy hoạch Trường hợp khu đất nơi BĐS tọa lạc chưa có quy hoạch thì người thẩm định phải làm việc với cơ quan có thẩm quyền để xác định Ngoài ra người thẩm định có thể phỏng vấn, trao đổi với các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để xác định quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc

- Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS

Việc thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS phải đảm bảo xác định được BĐS có dễ chuyển nhượng hay không Căn cứ vào tình trạng thực tế của

BĐS và các nguồn thông tin khác, trên cơ sở đánh giá kiến trúc tổng thể, cơ sở

hạ tầng, tình hình an ninh, kinh tế, xã hội của khu vực nơi BĐS tọa lạc, lợi thế thương mại, vị trí của BĐS, thông tin về các giao dịch chuyể nhượng trên thị trường và các yếu tố khác để đánh giá khả năng chuyển nhượng của BĐS

- Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS

Nhân viên thẩm định cần phải đối chiếu các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS với các quy định của pháp luật, của ACB, thẩm định thực tế BĐS, trao đổi, đề nghị với cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để có thêm thông tin nhằm xác định:

Tính đầy đủ, tính hợp lệ, tính phù hợp của chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS;

Diện tích thực tế, diện tích được ghị nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS;BĐS có được phép thế chấp hay không theo quy định của pháp luật, BĐS đã có đầy đủ các điều kiên để được thế chấp hay chưa;

BĐS có tranh chấp hay không;

BĐS có đang được thế chấp, chuyển nhương, góp vốn, liên doanh với cá nhân, tổchức khác hay không;

BĐS có đang bị kê biên, ngăn chặn chuyển dịch quyền sở hữu, sử dụng hay không;

Mục đích sử dụng hiện tại của BĐS, BĐS có đang cho thuê, cho mượn hay không

- Định giá BĐS

Việc định giá BĐS phải đảm bảo xác định được giá trị bằng tiền VND của BĐS tại thời điểm định giá Dựa trên diện tích BĐS và đơn giá BĐS Diện tích BĐS

bao gồm diện tích đất (S Đ ) và diện tích tài sản gắn liền với đất (S T), đơn giá BĐS

bao gồm đơn giá đất (P Đ ) và đơn giá tài sản gắn liền với đất (P T)

3 Thực trạng áp dụng các phương pháp định giá vào định giá BĐS thế chấp tại công ty thẩm định giá BĐS Á Châu

Xác định diện tích BĐS được tính giá trị

a) Đối với quyền sử dụng đất:

- Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS lớn hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất thực tế

- Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS nhỏ hơn diện tích đất thực tế thì diên tích đất được tính giá trị là diện tích đất ghi trên chứng

từ sở hữu, sử dụng BĐS

b) Đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác có đăng ký quyền sở hữu, nếu có chênh lệch giữa diện tích thực tế và diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS thì diên tích được tính giá trị được xác định như mục a

Riêng trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đang hoặc đã xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu:

- Nếu xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế

- Nếu xây dựng không đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế phù hợp với giấy phép xây dựng

- Đối với tài sản gắn liền với đất khác: Diện tích được tính giá trị căn cứ vào diệntích và tình trạng thực tế.

Xác định đơn giá BĐS

a) Đối với đất ở (P Đ.O):

- Đối với trường hợp đã được duyệt giá đất thị trường đối với đất ở: áp dụng đơn giá đất thị trường

- Đối với trường hợp chưa được duyệt đơn giá đất thị trường đối với đất ở: áp dụng đơn giá đất UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương Trong trường hợp này có thể nhân đơn giá với hệ số K Hệ số K do hội đồng thẩm định tài sản đảm bảo quy định đối với từng chi nhánh, từng địa bàn,từng thời kỳ Trường hợp

có nhân hệ số K, các đơn vị phải so sánh đơn giá đất sau khi nhân hệ số K với đơn giá đất thực tế giao dịch chuyển nhượng (phải nêu rõ căn cứ xác định giao dịch chuyển nhượng thực tế) để thuyết minh việc áp dụng hệ số K đó Việc so sánh được thực hiện như sau:

• Trường hợp có giao dịch chuyển nhượng BĐS với các điều kiện (về vị trí, cơ

sở hạ tầng và các điều kiện khác) tương tự bất động sản đang thẩm định thì phải

so sánh với các giao dịch này để thuyết minh việc áp dụng hệ số K Đơn giá đất của BĐS thẩm định không được cao hơn đơn giá đất của BĐS so sánh

• Trường hợp không có giao dịch chuyển nhượng BĐS với các điều kiện (về vị trí, cơ sở hạ tầng và điều kiện khác) tương tự với BĐS đang thẩm định thì so sánh với các giao dịch chuyển nhượng BĐS có điều kiện khác với BĐS đang thẩm định để thuyết minh việc áp dụng hệ số K Đơn giá đất của BĐS có thể cao hơn hoặc thấp hơn đơn giá của BĐS so sánh nhưng phải đánh giá được tính hợp

lý giữa sự khác biệt về điều kiện của từng BĐS và sự khác biệt đó