những thuận lợi và khó khăn khi nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư

Theo Luật Đất đai năm 2003 thì thu hồi đất được hiểu: “là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân UBND

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA LUẬT 

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP KHÓA 36 (2010- 2014)

Đề tài :

NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN KHI NHÀ

NƯỚC THU HỒI ĐẤT TRONG TRƯỜNG HỢP

CÓ CHỦ ĐẦU TƯ

Giảng viên hướng dẫn : Sinh viên thực hiện:

TS Phan Trung Hiền Tôn Văn Thật

Bên cạnh đó em cũng cảm ơn gia đình, bạn bè luôn bên cạnh động viên, nhắc nhở và chia sẽ những khó khăn góp phần tạo cho em thêm động lực để hoàn thành tốt luận văn của mình

Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn

Cần Thơ, ngày 25 tháng 11 năm 2013

Sinh viên thực hiện

LỜI CAM ĐOAN



Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của tôi, có sự hỗ trợ từ giảng viên hướng dẫn là TS Phan Trung Hiền Các nội dung nghiên cứu và kết quả trong đề tài này là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất cứ công trình nghiên cứu nào trước đây Những số liệu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá được chính tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi trong phần tài liệu tham khảo Ngoài ra, đề tài còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như các số liệu của một số tác giả, các cơ quan tổ chức khác, cũng được thể hiện trong phần tài liệu tham khảo

Cần Thơ, ngày 25 thàng 11 năm 2013

Sinh viên thực hiện

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

- -



Cần Thơ, ngày….tháng….năm 2013 Giảng viên hướng dẫn

TS Phan Trung Hiền

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN

- -



Cần Thơ, ngày….tháng….năm 2013 Giảng viên phản biện

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

MỤC LỤC

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1

3 Phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Kết cấu của đề tài 2

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT TRONG TRƯỜNG HỢP CÓ CHỦ ĐẦU TƯ 4

1.1 Khái quát về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư 4

1.1.1 Khái niệm thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế 4

1.1.1.1 Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 7

1.1.1.2 Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế 7

1.1.1.3 Phân biệt trường hợp Nhà nước thu hồi đất so với trưng dụng đất 9

1.1.2 Cơ chế thu hồi đất 11

1.1.2.1 Thu hồi đất theo quy hoạch 11

1.1.2.2 Thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư (hay còn gọi là thu hồi đất theo dự án 12

1.1.3 Đặc điểm của thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư 13

1.1.4 Mục đích, ý nghĩa khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư 14

1.1.5 Quá trình hình thành và phát triển của thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư 15

1.1.6 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 17

Chương 2: NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TRONG TRƯỜNG HỢP CÓ CHỦ ĐẦU TƯ 20

2.1 Quy định về thẩm quyền thu hồi đất 20

2.2 Vai trò của chủ đầu tư trong quá trình khi Nhà nước thu hồi đất 20

2.3 Trình tự khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư 23

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

2.4 Chi phí tạm ứng cho dự án khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có

chủ đầu tư 26

2.5 Tổ chức thực hiện công tác thu hồi và giải phóng mặt bằng 27

Chương 3: NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TRONG TRƯỜNG HỢP CÓ CHỦ ĐẦU TƯ 32

3.1 Tình hình thu hồi đất trong phạm vi cả nước 32

3.2 Tình hình thực hiện việc thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư trên địa bàn Thành phố Cần Thơ 36

3.3 Thuận lợi 40

3.3.1 Thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của nhà nước 40

3.3.2 Đảm bảo dự án được thực hiện và tránh tình trạng quy hoạch treo 41

3.3.3 Giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư cao hơn so với giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch 41

3.4 Khó khăn 42

3.4.1 Chưa đảm bảo lợi ích giữa Nhà nước - chủ đầu - người dân có đất bị thu hồi 42

3.4.2 Vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải quyết chưa tương xứng dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện 43

3.5 Nguyên nhân dẫn đến những khó khăn khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư 45

3.5.1 Nguyên nhân khách quan 45

3.5.1.1 Do thiếu vốn cho công tác thu hồi đất nên gặp nhiều khó khăn 45

3.5.1.2 Sự hạn chế, bất cập của hệ thống chính sách, pháp luật về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư 46

3.5.2 Nguyên nhân chủ quan 46

3.5.2.1 Giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi trong trường hợp có chủ đầu tư chưa phù hợp 46

3.5.2.2 Năng lực của đội ngũ cán bộ còn hạn chế 49

3.5.2.3 Nhận thức của người dân về chính sách pháp luật về thu hồi đất trong trường hợp có chủ dầu tư còn hạn chế 49

3.6 Giải pháp khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư 50

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

3.6.1 Chủ đầu tư phải quy động vốn một cách đầy đủ để đảm bảo cho thực hiện việc thu hồi đất được nhanh chóng 50 3.6.2 Xây dựng chính sách, pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư hoàn thiện và đầy đủ hơn 50 3.6.3 Cần xây dựng khung giá bồi thường sát giá thị trường 52 3.6.4 Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ và tăng cường công tác tuyên truyền về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư 53

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất nước ta đang trong giai đoạn hội nhập và phát triển, quá trình Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước diễn ra rất nhanh, cùng với sự phát triển đó thì việc đô thị hóa cũng đang diễn ra ở khắp các tỉnh, thành trên cả nước Việc xây dựng đã và đang chiếm hàng ngàn diên tích đất ở và đất sản xuất của người dân Cơ chế thu hồi đất nói chung và cơ chế thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư nói riêng luôn tồn tại những thuận lợi và khó khăn song song với nhau

Để đảm bảo cho lợi ích của Nhà nước, chủ đầu tư và người dân có đất bị thu hồi, trong những năm gần đây Nhà nước đã ban hành những chính sách về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư để đảm bảo lợi ích giữa các bên tránh tình trạng ưu tiên và hưởng quyền lợi bên nào nhiều hơn bên nào Tuy nhiên, việc thu hồi đất luôn gặp những thuận lợi và khó khăn nhất định Để có thể phát huy những thuận lợi và hạn chế các khó khăn của việc thu hồi đất thì người viết đã chọn đề tài

“Những thuận lợi và khó khăn khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ

đầu tư” làm đối tượng nghiên cứu của luận văn tốt nghiệp

2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài

Trọng tâm nghiên cứu đề tài là làm rõ các quy định của pháp luật về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư Đồng thời tìm ra những thuận lợi và khó khăn để phát huy các thuận lợi phù hợp với thực tiễn và các điểm còn bất cặp chưa phù hợp với thực tế thì tìm ra các giải pháp để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người dân có đất bị thu hồi đất, để từ đó có thể hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật về cơ chế thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư

Để hoàn thành các mục tiêu trên luận văn có nhiệm vụ:

Hệ thống hóa các quy định của pháp luật về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư ở nước ta

Tổng kết những kinh nghiệm về những thuận lợi và khó khi Nhà nước thu hồi đất của một số địa phương trong cả nước để từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho thành phố Cần Thơ

Phân tích, chỉ ra những thuận lợi và khó khăn khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư của nước ta hiện nay

Tìm ra được các thuận lợi và khó khăn để đưa ra các giải pháp cơ bản để hoàn thiện chính sách, pháp luật về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

3 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật hiện hành về những thuận lợi và khó khăn của cơ chế Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu

tư Trong phạm vi nghiên cứu của pháp luật về cơ chế thu hồi đất trong trường hợp

có chủ đầu tư người viết còn so sánh với cơ chế khi Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch để làm sáng tỏa nội dung nghiên cứu của đề tài

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu người viết sử dụng các phương pháp: phân tích luật viết, phương pháp thu thập tài liệu, phương pháp so sánh, đối chiếu với các quy định của các quy định của pháp luật về cùng một vấn đề, so sánh giữa lý luận và thực tiễn

5 Kết cấu của đề tài

Kết cấu của đề tài gồm những phần chính sau đây: Lời nói đầu, nội dung, kết luận Riêng phần nội dung gồm có ba chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư

Chương này gồm những nội dung chính sau đây: Khái quát về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư, trong đó có thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, cơ chế Nhà nước thu hồi đất, đặc điểm, mục đích, ý nghĩa khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư, quá trình hình thành và phát triển của thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư và khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Chương 2: Những quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư

Chương này nghiên cứu các vấn đề về cơ sở pháp lý khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư gồm những nội dung cơ bản sau đây: Quy định về thẩm quyền thu hồi đất, vai trò của chủ đầu tư trong quá trình Nhà nước thu hồi đất, trình tự khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư, chi phí tạm ứng cho dự án khi nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư, Tổ chức thực hiện công tác thu hồi và giải phóng mặt bằng

Chương 3: Những thuận lợi và khó khăn khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư

Chương này nêu lên những thuận lợi và khó khăn khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư, những nguyên nhân dẫn đến những khó khăn trong quá

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và đưa ra những giải pháp để hoàn thiện các quy định của pháp luật về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI ĐẤT TRONG TRƯỜNG HỢP CÓ CHỦ ĐẦU TƯ 1.1 Khái quát về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư

1.1.1 Khái niệm thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò đặc biệt quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia Đất đai nước ta có cơ cấu phong phú đa dạng như: đất nông nghiệp, đất rừng, đất công nghiệp, đất khai thác khoáng sản Tất

cả được quản lý, sử dụng, khai thác một cách hợp lý khoa học sẽ trở thành nguồn

lực lớn mạnh Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông, hồ,

nguồn nước tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời… đều thuộc sở hữu toàn dân”.1 Tính nhất quán trong quan niệm xây dựng chế độ sở hữu toàn dân được tiếp tục khẳng định tại Luật Đất đai năm

Nhà nước ta trong quá trình quản lý đã sử dụng nhiều biện pháp khác nhau để phân phối và phân phối lại quỹ đất quốc gia cho nhiều chủ sử dụng Một trong những biện pháp đó chính là thu hồi đất

Ngược lại với giao đất, cho thuê đất là những hình thức pháp lý làm hình thành một quan hệ pháp luật đất đai thì thu hồi đất biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan

hệ pháp luật đất đai Hình thức pháp lý này là một quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất Biện pháp này thể hiện quyền lực nhà nước trong tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai

Vì vậy, để thực thi nội dung này, quyền lực nhà nước được thể hiện nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã hội đồng thời lặp lại trật tự kỷ cương trong quản lý Nhà nước về đất đai

Thu hồi đất không chỉ hiểu một cách thuần tuý là Nhà nước sẽ tước đi quyền sử dụng của các chủ sử dụng đất mà qua đó để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới phù hợp với lợi ích Nhà nước và xã hội Thực tế thu hồi đất là giai đoạn kết thúc việc sử dụng đất của chủ thể này nhưng là bước kế tiếp của việc sử dụng đất của một chủ thể mới Do vậy các quy định về thu hồi đất cần kết nối được ba lợi ích của

ba chủ thể quan trọng là: Nhà nước - chủ đầu tư - người bị thu hồi đất

1 Điều 17 Hiến pháp năm 1992

2 Điều 1 Luật Đất đai năm 2003

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

Được quy định trong dự thảo hiến pháp thì có hai phương thức khi Nhà nước thu

hồi đất đó là “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong

trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Việc thu hồi đất phải có bồi thường, công khai, minh bạch” và “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh, để thực hiện các

dự án phát triển kinh tế - xã hội hoặc các dự án khác vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Việc thu hồi đất phải có bồi thường, công khai, minh bạch.”3

Giáo trình Luật Đất đai năm 2003 - Trường đại học Luật Hà Nội đưa ra định

nghĩa về thu hồi đất như sau: “thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà

nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất”4

Theo Luật Đất đai năm 2003 thì thu hồi đất được hiểu: “là việc Nhà nước ra

quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của luật này”.5

Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp được quy định tại Luật Đất đai năm

2003.6 Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp sau đây:

- Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

- Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

- Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:

+ Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;

3 Dự thảo tiếp thu, chỉnh lý trên cơ sở ý kiến của Đại Biểu Quốc Hội, ngày 02/08/2013, Hiến Pháp Nước

Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1993 (sửa đổi 2013)

4 Giáo trình Luật Đất đai năm 2003,Trường đại học Luật Hà Nội, năm 2007

5 Khoản 4 Điều 5 của Luật Đất đai năm 2003

6 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

+ Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn;

- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;

- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép

Ở đây, người viết chỉ nghiên cứu về trường hợp thu hồi đất được quy định tại

Khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003, “Nhà nước sử dụng đất vào mục đích

quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế” Nhà

nước sẽ phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi để giải phóng mặt bằng Trong quá trình triển khai công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhu cầu phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội, phát triển công nghiệp và dịch vụ, hiện đại hóa lực lượng quốc phòng và an ninh đòi hỏi

quỹ đất khá lớn mà Nhà nước cần thu hồi “Mức trung bình trong mỗi năm qua Nhà

nước đã cho chuyển khoảng 50.000 ha đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích thực hiện các dự án đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng mặt bằng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp”.7

Trong dự thảo Luật Đất đai mới của Quốc hội lần thứ VIII của Ban thường vụ quốc hội có quy định về vấn đề về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư làm một chương riêng trong dự thảo, thay vì Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định vấn đề thu hồi đất chỉ là một mục nhỏ của chương trong Luật Đất đai năm 2003 Thêm vào

đó Dự thảo mới còn quy định cả việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mà quy định trước đó không có đề cập đến trong Luật Đất đai năm 2003 , chỉ có các vấn bản

7 Gs TsKh Đặng Hùng Võ, Cơ chế bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất,

http://vietbao.vn/Nha-dat/Co-che-boi-thuong-GPMB-tai-dinh-cu-khi-nha-nuoc-thu-hoi-dat/45136693/511/ , 15/08/2013

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

dưới luật mới quy định cụ thể vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà thui Đây được xem là bước tiến mới của chính sách pháp luật về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Việc Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư được quy định

cụ thể hơn trong dự thảo Luật đất đai mới, điều đó thể hiện rõ ở điểm là dự thảo mới quy định các trường hợp thu hồi đất cụ thể như “các trường hợp thu

hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh”8, “Các trường hợp thu

hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”9 và “thu

hồi đất để thực hiện các dự án, công trình phát triển kinh tế, xã hội”10 Tạo cơ

sở vững chắc hơn về cơ sở pháp lý và đảm bảo thực hiện dự án

1.1.1.1 Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

 Theo khoản 1 Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm

2004 của chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003

- Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an ninh

- Sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất

- Sử dụng đất để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

- Sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh

- Sử dụng đất để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng

- Sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo

- Sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

1.1.1.2 Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế

 Theo khoản 2 Điều 36 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm

2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003

8 Điều 61 Dự thảo Luật Đất đai lần thứ 8 Quốc Hội khóa XIII

9 Điều 62 Dự thảo Luật Đất đai lần thứ 8 Quốc Hội khóa XIII

10 Điều 63 Dự thảo Luật Đất đai lần thứ 8 Quốc Hội khóa XIII

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

- Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp quy định tại Điều 90 Luật đất đai, khu công nghệ cao quy định tại Điều 91 của Luật đất đai, khu kinh tế quy định tại Điều 92 Luật đất đai;

- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

- Sử dụng đất để thực hiện dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu

tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

 Theo khoản 3 Điều 2 của Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm

2006 sửa đổi, bổ sung Nghị định 197/2004/NĐ-CP

- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư thăm dò, khai thác khoáng sản theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về khoáng sản; sử dụng đất để làm mặt bằng di dời các cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ theo yêu cầu bảo vệ môi trường hoặc theo quy hoạch mà không thể bố trí vào khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư kết cấu hạ tầng phục vụ công cộng bao gồm các công trình giao thông, điện lực, thuỷ lợi, cấp nước, thoát nước, vệ sinh môi trường, thông tin liên lạc, đường ống dẫn xăng dầu, đường ống dẫn khí, giáo dục, đào tạo, văn hoá, khoa học kỹ thuật, y tế, thể dục, thể thao, chợ

 Theo Điều 34 Nghị định 84/2007/NĐ-CP và Thông tư 06/2007/TT-BTN-MT ngày 15/6/2007 thì bao gồm:

- Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư (thể hiện trong Nghị quyết của Quốc hội);

- Dự án quan trọng do Thủ tướng chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư (Điều

37 Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006)

- Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án khu dân cư (bao gồm dự án hạ tầng khu dân cư và dự án nhà ở), trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp (từ 3 sao trở lên) trong các trường hợp sau đây:

+ Các dự án trong khu đô thị hiện có được thể hiện trong khu quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư đối với từng dự án;

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

+ Các dự án trong khu vực mở rộng khu đô thị hiện có hoặc khu đô thị mới được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

+ Các dự án trong khu dân cư nông thôn hiện có, khu dân cư nông thôn mở rộng hoặc khu dân cư nông thôn xây dựng mới được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

1.1.1.3 Phân biệt trường hợp nhà nước thu hồi đất so với trưng dụng đất

Trưng dụng đất là việc nhà nước điều chuyển quyền sử dụng một diện tích đất trong một giai đoạn tạm thời từ người sử dụng đất sang nhà nước một cách bắt buộc theo thủ tục hành chính không do lỗi của người sử dụng đất Lý do được viện dẫn

để tiến hành trưng dụng trong Hiến pháp 1992 là “ vì mục đích quốc phòng, an

ninh, lợi ích quốc gia Tuy nhiên, khi tìm hiểu trong Luật Trưng mua, trưng dụng Tài sản năm 2008 thì lý do cụ thể chính là khi có: nguy cơ chiến tranh, an ninh quốc gia có nguy cơ đoe dọa, thiên tai, dịch bệnh ”. 11

Do đó khi đối chiếu hai chế định này, ta có thể nhận ra một số điểm khác biệt Thu hồi đất theo quy hoạch là vì mục đích phát triển đất nước, phát triển xã hội; trong khi đó, trưng dụng đất nhằm phòng ngừa ngăn chặn nguy cơ chiến tranh thiên tai…thứ hai, thu hồi đất tiến hành theo quy hoạch xây dựng có trình tự lập, trình, thẩm định, xét duyệt quy hoạch và thực hiện quy hoạch Còn trưng dụng đất là khẩn thiết, đột xuất không theo kế hoạch, quy hoạch nào cả thứ ba, trưng dụng đất là sự cần thiết còn trưng dụng đất là sự cấp thiết Thứ tư, trình tự thủ tục ra quyết định thu hồi đất có những bước, những chặng chi tiết, còn trưng dụng đất cần tiến hành nhanh, gọn có thể hiện bằng văn bản, hoặc bằng lời nói mà có giấy xác nhận, và có hiệu lực ngay thời điểm nói hoặc ký ban hành cuối cùng trưng dụng đất là có thời hạn, còn thu hồi đất là vĩnh viễn

Thu hồi đất và trưng dụng đất là hai lĩnh vực có rất nhiều điểm khác nhau:

1 Văn bản pháp luật

điều chỉnh

Theo Luật Đất đai năm

2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành

Theo Điều 23 Hiến pháp năm 1992 và Luật Trưng mua, Trưng dụng

11 TS Phan Trung Hiền, Tạp chí Luật học, Số 3/2011, tr 16 - 28

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

Vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia

định tại Điều 55 và Điều

56 Luật Đất đai năm 2003

Theo giá thị trường

4 Chuyển giao quyền

sử dụng

Chuyển giao quyền sử dụng từ cá nhân tập thể sang cá nhân tập thể khác

Chuyển từ cá nhân, tập thể sang Nhà nước

theo quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất

Có thời hạn và không theo quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất

cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện

Do Chính phủ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện

định 69/2009/NĐ-CP ngày

13 tháng 8 năm 2009 của chính phủ quy định về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Thực hiện theo Hiến pháp năm 1992, Luật Trưng mua, Trưng dụng năm 2008

Thông qua so sánh giữa thu hồi đất và trưng dụng đất cho thấy rõ sự không công bằng cho người dân có đất bị thu hồi, từ cơ sở pháp lý để lấy đất, giá bồi thường , trình tự thủ tục thực hiện đến thẩm quyền đều thấp hơn trưng dụng đất, thế nhưng thu hồi đất lại lấy đất vĩnh viễn không trả lại đất cho người dân, cho thấy cơ sở pháp

lý không tương xứng với sự quan trọng của thu hồi đất Trưng dụng đất thì được quy định trong hiến pháp cơ sở pháp lý cao nhất lại trả lại đất khi sử dụng xong mục đích trưng dụng nhưng lại tính giá bồi thường theo giá thị trường Do đó, việc thu hồi đất thường dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện xảy ra trong quá trình thu hồi

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

1.1.2 Cơ chế thu hồi đất

Cơ chế Nhà nước thu hồi đất có hai hình thức: một là Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch khi chưa có dự án đầu tư, hai là Nhà nước thu hồi đất theo dự án khi đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận dự án đầu tư và có chủ đầu tư cụ thể Sau 10 năm thực hiện Luật Đất đai năm 2003, hầu như chỉ có Đà Nẵng thực hiện rất tốt cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch, còn các địa phương khác chỉ

hình thu hồi đất theo quy hoạch và gặp phải hai khó khăn chủ yếu, một là không tìm được nguồn tài chính đủ để bồi thường khi chưa có dự án đầu tư và hai là bị rơi vào lãng phí đất đã thu hồi khi quy hoạch sử dụng đất không khả thi dưới tầm nhìn của nhà đầu tư Hầu hết các địa phương này có lượng khiếu nại, khiếu kiện của dân về đất đai khá lớn

1.1.2.1 Thu hồi đất theo quy hoạch

Thu hồi đất theo quy hoạch là dựa trên một trong ba loại quy hoạch quy hoạch sau: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng chi tiết đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn Thu hồi đất theo quy hoạch được quy định tại Khoản 1 và khoản 2 Điều 36 của nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng

10 năm 2004 của chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003

Cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch gặp một số khó khăn so với thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư như là:

- Không có kinh phí để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi chưa có chủ đầu tư dự án

- Khi quy hoạch không khả thi thì cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch gây tình trạng bỏ hoang đất đã thu hồi, vừa lãng phí đất đai vừa gây bức xúc cho người có đất bị thu hồi

- Cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch chỉ có thể áp dụng ở các vùng đô thị có sức hút đầu tư lớn

- Cơ chế nhà nước thực hiện theo quy hoạch thì giá bồi thường luôn thấp hơn so với giá khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch này giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất do Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản

lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1.1.2.2 Thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư (hay còn gọi là thu hồi đất theo dự án)

Thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư là việc Nhà nước thu hồi đất để thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn trong trường hợp đã có chủ đầu tư cụ thể

Thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư do Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án đối với các

Các chủ đầu tư khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư bao gồm Nhà nước, tổ chức, cá nhân khi có đủ các điều kiện sẽ trở thành chủ đầu tư dự

án Một trong các điều kiện thì điều kiện quan trọng nhất là vốn, vì có đủ vốn sẽ góp phần vào việc thực hiện việc thu hồi, giải phóng mặt bằng được nhanh chóng để thực hiện đúng tiến độ Các nguồn vốn để thực hiện dự án chủ yếu từ các nguồn vốn như là: Vốn từ Ngân sách Nhà nước, vốn của chủ dự án đầu tư và các nguồn vốn khác

Trong đó vốn từ ngân sách Nhà nước là cơ bản, quan trọng, chiếm tỷ trọng lớn

và thường được bố trí cho những công trình trọng điểm như giao thông, thủy lợi, đê điều, điện, nước, sân bay, bến cảng, các công trình an sinh xã hội… Đây là những công trình có số vốn lớn và thời gian thu hồi lâu

Vốn của chủ đầu tư là mang tính quyết định trong quá trình thu hồi và giải phóng mặt bằng được nhanh chóng và hiệu quả nhất, tránh được những khiếu nại, khiếu kiện đảm bảo dự án được tiến hành đúng tiến độ thực hiện dự án

Các nguồn vốn khác bao gồm vốn của doanh nghiệp, vốn vay của các tổ chức phi chính phủ, vốn nhận viện trợ từ nước ngoài và vốn huy động từ sự đóng góp của nhân dân là những nguồn vốn quan trọng và ngày càng chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu của nguồn vốn

Nguồn vốn để thực hiện công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong cơ chế thu hồi đất nói chung và trong trường hợp thu hồi đất có chủ đầu tư nói riêng thì vốn là một trong những nhân tố quan trọng, quyết định tiến độ của công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng Thực tế cho thấy, rất nhiều công trình do thiếu vốn hoặc bố trí

13 Khoản 1 Điều 41 Luật đất đai năm 2003

14 Khoản 2 Điều 41 Luật Đất đai năm 2003

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

vốn không kịp thời nên quá trình thực hiện phát sinh nhiều khó khăn, vướng mắc

Về nguyên tắc thì sau khi phương án bồi thường được phê duyệt thì phải chi trả ngay tiền bồi thường cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nhưng do không có tiền hoặc thiếu tiền nên không chi trả kịp thời Đến khi có tiền chi trả thì giá đất, giá vật liệu xây dựng tăng cao thì người dân không nhận tiền và đề nghị phải tính trượt giá (tính lại theo giá thị trường) làm nảy sinh thêm vô vàn khó khăn

1.1.3 Đặc điểm của Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư

Hoạt động của Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư có một số đặc điểm sau đây:

- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hoặc mục đích phát triển kinh tế

- Thu hồi đất theo quy hoạch đã được duyệt Đây có thể là quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng đô thị quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn Ví dụ, Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư

có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan

- Thu hồi đất phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành Ví dụ, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài.16

- Thu hồi đất phải theo trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật Ví dụ, Nghị định 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư

- Việc thu hồi phải gắn với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ thu hồi đất.17

1.1.4 Mục đích, ý nghĩa khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư

Thu hồi đất không chỉ làm chấm quan hệ pháp luật đất đai (làm chấm dứt quyền

sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất) mà còn đụng chạm đến lợi ích của các bên có liên quan: lợi ích của người bị thu hồi đất, lợi ích của Nhà

15 Khoản 1 Điều 39 Luật Đất đai năm 2003

16 Khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai năm 2003

17 Khoản 6 Điều 42 Luật Đất đai năm 2003

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

nước, của xã hội, lợi ích của người được hưởng lợi từ việc thu hồi đất (Nhà đầu tư, doanh nghiệp, cơ quan, cá nhân…) Do vậy trên thực tế, giải quyết hậu quả của việc thu hồi đất thực chất là giải quyết lợi ích kinh tế giữa các bên còn nhiều khó khăn, phức tạp Vậy việc giải quyết tốt vấn đề khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp

có chủ đầu tư sẽ mang lại ý nghĩa to lớn trên nhiều phương diện như là: phương diện chính trị và phương diện kinh tế - xã hội

 Về phương diện chính trị

Là một nước nông nghiệp với khoản 70% dân số là nông dân, vấn đề đất đai ở Việt Nam có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và nhạy cảm Điều này có nghĩa là chủ trương, chính sách pháp luật đất đai đúng đắn, phù hợp với thực tiễn và được thực thi nghiêm túc sẽ góp phần vào việc duy trì và cũng cố ổn định chính trị Ngược lại,

sẽ làm phát sinh những điểm nóng tiềm ẩn những nguy cơ gây mất ổn định về chính trị Một trong các chính sách pháp luật đất đai được xã hội đặc biệt quan tâm đó là chính sách thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư nằm trong hai cơ chế pháp luật về thu hồi đất: đó là cơ chế thu hồi đất theo quy hoạch và thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư (hay còn gọi là thu hồi đất theo dự án) Chính sách pháp luật về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư này có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi Họ không chỉ mất quyền sử dụng đất mà còn buộc phải di chuyển chỗ ở Hậu quả là cuộc sống thường nhật bị

đảo lộn Với quan niệm truyền thống của người Việt Nam “có an cư mới lạc

nghiệp” thì việc mất đất đai nhà cửa thực sự là một “cú sốc” đối với người bị thu

hồi đất Do vậy, họ phản ứng rất gay gắt, thông qua việc khiếu kiện đông người, khiếu kiện vượt cấp nếu không được bồi thường, tái định cư thỏa đáng khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư Khiếu kiện về đất đai nói chung và khiếu kiện về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư nói riêng đang tìm ẩn nguy

cơ gây mất ổn định chính trị và dễ phát sinh thành các “điểm nóng”, cho nên việc

giải quyết tốt vấn đề thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư là thực hiện tốt chính sách an dân để phát triển kinh tế – xã hội góp phần vào việc duy trì, cũng cố

sự ổn định về chính trị

 Về phương diện kinh tế - xã hội

Việc thực hiện tốt cơ chế thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư tạo điều kiện cho doanh nghiệp sớm có mặt bằng triển khai thực hiện các dự án đầu tư, bên cạnh đó góp phần thúc đẩy nền kinh tế và nâng cao tính hấp dẫn của môi trường đầu

tư, kinh doanh ở nước ta Hơn nữa, thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư duy trì tốc độ tăng trưởng cao và bền vững sẽ có điều kiện để thực hiện tiến bộ và công

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

bằng xã hội, góp phần vào công cuộc xóa đói, giảm nghèo và tạo điều kiện cho bước phát triển tiếp theo

Về phía người bị thu hồi đất, thực hiện tốt công tác thu hồi đất trong trường hợp

có chủ đầu tư sẽ giúp cho họ và các thành viên khác trong gia đình nhanh chóng ổn định cuộc sống để tập trung vào sản xuất để góp phần cải thiện và nâng cao mức sống Hơn nữa điều này cũng cố niềm tin của người bị thu hồi đất vào đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước Đồng thời loại trừ kẻ xấu lợi dụng, tuyên truyền, kích động quần chúng nhân dân khiếu nại, khiếu kiện, đối đầu với chính quyền nhằm gây mất ổn định tình hình trật tự an toàn xã hội và làm đình trệ sản xuất.18

1.1.5 Quá trình hình thành và phát triển của thu hồi đất trong trường hợp

có chủ đầu tư

 Giai đoạn trước Luật Đất đai năm 1993

Trước năm 1987, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, ở nước ta pháp luật đất đai chưa phát triển Trong thời này chỉ có một số văn bản quy phạm pháp luật về đất đai quy định về thu hồi đất đất đã xuất hiện tại điều lệ Cải cách ruộng đất

ở ngoại thành năm 1955 “ khi nào Nhà nước cần lấy ruộng đất để kiến thiết thành

phố thì Nhà nước sẽ thu sếp công ăn việc làm cho những người có đất hay bị lấy, hoặc bù một số ruộng đất ở nơi khác và sẽ bồi thường cho họ một cách thích đáng

về những ruộng đất bị lấy”.19 Đây là lần ghi nhận đầu tiên về thu hồi đất chứ chưa quy định gì về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư

Thi hành Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 2 năm 1987 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các đối tượng có nhu cầu để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hoặc tạm thời theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được duyệt

Trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993 đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý, chế độ quản lý đất đai quy định một cách sơ sài chưa chặt chẽ Nguyên nhân là do đất đai trong giai đoạn này không được xem là tài sản có giá nên sự hoán đổi mang tính chất tượng trưng, cung cấp những điều kiện hoán đổi

để người sử dụng đất có thể sống được, mặt khác do nền kinh tế có nhiều khó khăn nên nhu cầu thu hồi đất cũng không lớn

18 Đề tài Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với người dân bị thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh, http://luanvan.net.vn/luan-van/de-tai-chinh-sach-boi-thuong-ho-tro-va-tai-dinh-cu-doi-voi-nguoi-dan- bi-thu-hoi-dat-tren-dia-ban-tinh-quang-ninh-39359/, 05/11/2013

19 Điều 9 Điều lệ cải cách ruộng đất ở ngoại thành, số 599-TTg ngày 09 tháng 10 năm 1955

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

Việc thu hồi trong thời kỳ này chỉ có hai trường hợp là thu hồi đất vì lỗi của người sử dụng đất và thu hồi đất vì cần sử dụng cho nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội Chưa đặt ra vấn đề thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư

 Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 đến nay

Luật Đất đai 1993 cũng quy định tương tự Luật Đất đai năm 1987 về việc thu hồi đất do có lỗi của người sử dụng đất và trong trường hợp thật cần thiết Ở đây, người viết chỉ nghiên cứu thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người dân để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi được đền bù thiệt hại.20

Luật Đất đai năm 2003 mới quy định về thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu

tư Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và bổ sung trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh

tế.21 Đây là bước tiến mới cho nền kinh tế thị trường nước ta hiện nay, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế nói chung và lĩnh vực đất đai nói riêng Thu hút nhiều chủ đầu tư trong và ngoài nước

Trên cơ sở Luật đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất gồm 7 chương, 51 điều Nhằm hoàn thiện cơ chế thu hồi

đất trong trường hợp có chủ đầu tư

Nghị định 197/2004NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 và Nghị định 22/1998

có bố cục về cơ bản thống nhất với nhau, nhưng Nghị định 197 đã khắc phục được

những tồn tại trong Nghị định 22, trong đó quy định “giá đất để tính bồi thường là

giá đất theo mục đích đang sử dụng” do UBND tỉnh quy định

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 (có sửa đổi bổ sung) Tạo cơ sở pháp lý chi tiết về các mục đích thu hồi đất, hướng dẫn cách thức giải quyết khiếu nại, khiếu kiện trong quá trình thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư

Tại Điều 36 Nghị định số 181/2007/NĐ-CP quy định: Thu hồi đất và quản lý quỹ đất đã thu hồi

Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Điểm mới là quy định trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá đất chưa

20 Điều 27 Luật Đất đai năm 1993

21 Khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của chính phủ quy định về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư, bãi bỏ Điều 48 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 và một số Nghị định khác của Chính Phủ

Những quy định của Nghị định nhằm hướng dẫn những điểm mới cho phù hợp với thực tế, góp phần giải quyết được nhiều khúc mắc trong quá trình thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư và đẩy mạnh quá trình thực hiện quy hoạch và nhằm làm hạn chế sự gay gắt của vấn đề khiếu nại trong lĩnh vực này

1.1.6 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề phức tạp và nhạy cảm, có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có vai trò rất quan trọng trong việc giải quyết các mâu thuẫn về lợi ích giữa kinh tế Nhà nước, chủ đầu tư và người dân có đất bị thu hồi Dưới đây là các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất:

Trong cuộc sống ngày nay, “bồi thường” là thuật ngữ được sử dụng trong

trường hợp một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải có trách nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi mình gây ra

Theo từ điển tiếng việt thông dụng: “Bồi thường” là “đền bù những tổn hại gây

ra” trong lĩnh vực pháp luật, trách nhiệm bồi thường được đặt ra một chủ thể có

hành vi vi phạm pháp luật gây thiệt hại cho chủ thể khác trong xã hội

Theo Luật Đất đai năm 2003: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà

nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất” 22 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư

có một số đặc trưng sau đây:

- Bồi thường là trách nhiệm của Nhà nước nhằm bù đắp về quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra Trách nhiệm này được quy định trong luật đất đai

22 Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

- Bồi thường là hậu quả pháp lý trực tiếp do hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra Điều này có nghĩa là chỉ phát sinh sau khi có quyết định hành chính về thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Bồi thường được thực hiện trong mối quan hệ song phương giữa một bên là Nhà nước (chủ thể có hành vi thu hồi) với bên kia là người chịu tổn thất về quyền

và lợi ích hợp pháp do hành vi gây thiệt hại do Nhà nước gây ra

- Căn cứ xác định bồi thường là diện tích đất thực tế bị thu hồi, thiệt hại thực tế

về tài sản, cây cối, hoa màu trên đất và khung giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm thu hồi đất

- Người sử dụng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất muốn được bồi thường về đất phải thõa mãn các điều kiện do pháp luật đất đai quy định

- Người bị Nhà nước thu hồi đất không chỉ bồi thường về đất mà còn được bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất và được hưởng các chính sách hỗ trợ, tái định cư của Nhà nước nhằm ổn định nhanh chóng đời sống và sản xuất

Bên cạnh thuật ngữ bồi thường, trong các văn bản pháp luật hiện hành còn đề cập đến khái niệm hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư Hỗ trợ, tái định cư thể hiện chính sách nhân đạo của Nhà nước và biểu

hiện bản chất “của dân, do dân và vì dân” của Nhà nước ta nhằm hỗ trợ, chia sẽ

khó khăn với người bị thu hồi đất và giúp họ nhanh chóng ổn định cuộc sống

Theo Luật đất đai năm 2003: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước

giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới” 23

Còn đối với khái niệm tái định cư thì Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành lại không đề cập cụ thể về khái niệm này Nói cách khác, pháp luật đất đai hiện hành chỉ nhắc đến thuật ngữ tái định cư mà không giải thích cụ thể

nội hàm của khái niệm “tái định cư” là gì? Thậm chí trong các cuốn từ điển tiếng

Việt và từ điển luật học, thuật ngữ này cũng chưa được định nghĩa Theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của chính phủ về bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thì tái định cư được giải thích là: “Người sử

dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức sau:

- Bằng nhà

- Bằng giao đất mới

23 Khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

- Bằng tiền để tự lo chỗ ở mới.”

Căn cứ vào quy định này và nội dung các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng

dẫn thi hành, chúng ta có thể hiểu: “Tái định cư là việc người sử dụng đất được bố

trí nơi ở mới bằng một trong các hình thức: bồi thường bằng nhà ở mới hoặc bồi thường bằng giao đất ở hoặc bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới khi họ bị Nhà nước thu hồi đất ở và phải di chuyển chỗ ở” 24

Chương 2 NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

TRONG TRƯỜNG HỢP CÓ CHỦ ĐẦU TƯ 2.1 Quy định về thẩm quyền thu hồi đất

Theo Luật Đất đai năm 2003 chỉ có hai cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Uỷ ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất.25

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ trường hợp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện)

Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất này không được ủy quyền

Thẩm quyền thu hồi đất này được phân thành hai trường hợp đó là: Thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư và thu hồi đất trong trường hợp không có chủ đầu tư

dự án cụ thể Thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư thì sẽ giao cho chủ đầu tư

để thực hiện dự án, còn trường hợp thu hồi đất không có chủ đầu tư cụ thể thì Nhà nước quyết định thu hồi và giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất quản lý

2.2 Vai trò của chủ đầu tư trong quá trình khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định về vai trò của chủ

đầu tư trong quá trình thu hồi đất: “Chủ đầu tư có trách nhiệm giúp Chủ tịch Hội

đồng lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; bảo đảm kinh phí để chi trả kịp thời tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”.26

Ngoài ra trong trường hợp chủ đầu tư đã chủ động đề nghị được phép tự thỏa thuận nhưng không đạt được sự thỏa thuận thì Nhà nước đứng ra thu hồi điều này

được quy định tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP là: “Đất dự án phát triển kinh tế thuộc

diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư đề nghị và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận cho thực hiện theo phương thức tự thoả thuận với những người

25 Điều 44 Luật Đất đai năm 2003

26 Khoản Điểm b Khoản 2 Điều 40 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ

về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

sử dụng đất thuộc phạm vi dự án để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng sau một trăm tám mươi (180) ngày, kể từ ngày có văn bản chấp thuận mà còn người sử dụng đất không đồng thuận với nhà đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi diện tích đất mà nhà đầu tư chưa thoả thuận được với người sử dụng đất; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất đối với diện tích đã thu hồi”.27

Thu hồi đất trong trường hợp này vẫn có quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền khi còn người sử dụng đất không đồng thuận với chủ đầu tư với phần diện tích còn lại chưa thỏa thuận được với người sử dụng đất Trường hợp thu hồi đất này áp dụng thủ tục thu hồi đất theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP về áp dụng thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với dự án đầu tư:28 Dưới đây là các trường hợp áp dụng thủ tục thu hồi đất:

“Trình tự, thủ tục thực hiện đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế

- Trường hợp không thực hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì trình tự, thủ tục thực hiện theo quy định tại các Điều

29, 30 và 31 Nghị định này;

- Trường hợp theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất thì thực hiện thu hồi đất giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện giải phóng mặt bằng và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật

+ Căn cứ vào văn bản công nhận kết quả đấu giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và giấy xác nhận đã nộp đủ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của người trúng đấu giá, cơ quan tài nguyên và môi trường làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Cơ quan nhà nước có thẩm quyền không phải ra quyết định giao đất, cho thuê đất

Đối với dự án đầu tư sử dụng đất không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì không phải làm thủ tục thu hồi đất; sau khi được giới thiệu địa điểm, chủ đầu tư

và người sử dụng đất thỏa thuận theo hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn

27 Khoản 1 Điều 40 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ quy định quy định

bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

28 Điều 28 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

bằng quyền sử dụng đất và làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp thay đổi mục đích sử dụng đất.” 29

Đến Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì vai trò của chủ đầu tư ngày càng nâng lên từ việc giúp Chủ tịch hội đồng lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến tự thõa thuận với người dân có đất bị thu hồi trước khi Nhà nước ra quyết định thu hồi thì nay Nghị định 69/2009/NĐ-CP bổ sung thêm vai trò của chủ đầu tư trong thu

hồi và giải phóng mặt bằng như là: “chủ đầu tư giới thiệu địa điểm và thông báo

thu hồi đất đến tiến hành khảo sát, đo đạc, lập bản đồ khu vực dự án ngay sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư để thực hiện việc lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi đất và lập phương án bồi thường tổng thể, hỗ trợ, tái định cư”

Cùng với sự nâng lên về vai trò của chủ đầu tư trong thu hồi đất của Nghị định 69/2009 thì Thông tư 14/2009 tiếp tục hướng dẫn và thi hành Nghị định 69/2009 thì Thông tư 14/2009 có phần quy định về vai trò của chủ đầu tư trong thu hồi đất càng quan trọng hơn Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 quy

định: “Phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư là một nội dung của

dự án đầu tư do nhà đầu tư lập và được phê duyệt cùng với phê duyệt dự án đầu tư”.30

Từ đó cho thấy vai trò của chủ đầu tư trong quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ngày càng thể hiện được tính quan trọng của chủ đầu tư, cụ thể là từ việc chủ đầu tư chỉ hỗ trợ cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì đến thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 01 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì chủ đầu tư đã tự mình lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư Điều đó phù hợp với thực tế, Vì nhà đầu tư là người trực tiếp bỏ tiền

ra để thực hiện việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư nên vai trò của chủ đầu tư được nâng lên là hợp lý

Như vậy chủ đầu tư là người yêu cầu Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước thì chủ đầu tư phải tích cực hỗ trợ việc thu hồi đất được nhanh chóng và tránh được tình trạng khiếu nại, khiếu kiện

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/

2.3 Trình tự khi Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư

Để thu hồi đất được tiến hành nhanh chóng và có hiệu quả, người dân sớm ổn định cuộc sống, Nhà nước ta đã có những chính sách quy định cụ thể về trình tự thu hồi đất Việc thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư cần phải công khai, minh bạch để các cơ quan có chức năng đảm bảo quá trình giám sát có hiệu quả và người dân cũng có điều kiện theo dõi trình tự thu hồi đất có đúng quy trình hay không, nhằm đảm bảo lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi Trình tự tiến hành thu hồi đất được tiến hành theo Nghị định 69/2009/NĐ/CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.31 Dưới đây là các bước của trình tự thu hồi đất trong trường hợp có chủ đầu tư

Bước 1: Giới thiệu địa điểm và thông báo thu hồi

- Chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án đầu tư nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đầu tư tại địa phương Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến các cơ quan có liên quan đến dự án đầu tư để xem xét giới thiệu địa điểm theo thẩm quyền hoặc trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét giới thiệu địa điểm

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thông báo thu hồi đất ngay sau khi giới thiệu địa điểm đầu tư, trong đó ghi rõ về mục đích thu hồi, dự kiến lợi ích của dự án, vị trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt và

dự kiến về kế hoạch di chuyển Thông báo thu hồi đất phải đưa lên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, tại địa diểm sinh hoạt chung của khu dân cư có đất bị thu hồi

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chủ đầu tư tiến hành khảo sát, đo đạc lập bản đồ khu vực dự án ngay sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư để phục vụ việc lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi đất và lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phương án đào tạo

và chuyển đổi nghề nghiệp: Tổ chức phát triển quỹ đất hoặc hội đồng bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư theo sự phân công của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh phụ trách việc giải phóng mặt bằng, sẽ lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư và phương án đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp

- Tổng thời gian thực hiện đo đạc lập bản đồ khu đất, thông báo thu hồi đất, thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là không quá 30 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ về đầu tư hợp lệ

- Nhà đầu tư lập dự án đầu tư và hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai

Bước 2: Lập, thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp thuận thì Hội đồng bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm lập và trình phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt để những người thu hồi đất và những người liên quan tham gia ý kiến

- Việc niêm yết phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã, đại diện những người có đất bị thu hồi, Thời gian niêm yết và tiếp nhận ý kiến đóng góp ít nhất là hai mươi (20) ngày, kể từ ngày đưa ra niêm yết

- Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, nêu rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, hoàn chỉnh và gửi phương án đã hoàn chỉnh kèm theo bản tổng hợp ý kiến đóng góp đến cơ quan tài nguyên và môi trường để thẩm định

- Cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì, phối hợp với cơ quan có liên quan

có liên quan thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và chuẩn bị hồ

sơ thu hồi đất

Bước 3: Quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất

Thẩm quyền quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất được thực hiện theo quy định tại Điều 37 và Điều 44 của Luật Đất đai năm 2003 thì “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện cũng có thẩm quyền ban hành quyết định thu hồi đất theo thẩm quyền”

Bước 4: Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Trong thời hạn không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày quyết định thu hồi đất, giao đất hoặc cho thuê đất, cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt và công bố công khai phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định

+ Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất liên quan

từ hai quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên

+ Phòng Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thuộc địa bàn của một huyện

Bước 5: Việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Trong thời hạn không quá 3 ngày, kể từ ngày nhận được phương án bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư đã được phê duyệt, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt phương án bồi thường tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi, gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người có đất bị thu hồi, trong đó nêu rõ

về mức bồi thường, hỗ trợ, về bố trí nhà hoặc đất tái định cư (nếu có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng

Bước 6: Cưỡng chế thu hồi đất

- Việc cưỡng chế thu hồi đất theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật Đất đai chỉ được thực hiện khi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Thực hiện đúng trình tự, thủ tục về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại các Điều 27, 28, 29 và 38 Nghị định này;

+ Quá ba mươi (30) ngày, kể từ thời điểm phải bàn giao đất quy định tại khoản 6 Điều 29 Nghị định này mà người có đất bị thu hồi không bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

+ Sau khi đại diện của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng,

Ủy ban nhân dân và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc cấp xã nơi có đất thu hồi đã vận động thuyết phục nhưng người có đất bị thu hồi không chấp hành việc bàn giao đất đã bị thu hồi cho Nhà nước;

+ Có quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đã có hiệu lực thi hành;

+ Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận quyết định cưỡng chế thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai quyết định cưỡng chế tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi

This document was created using

Solid Converter

To remove this message, purchase the product at

http://www.SolidDocuments.com/