Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư vào nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Hà Nội giai đoạn 2005 – 2010

Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người, mỗi gia đình. Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản, là một trong các lĩnh vực luôn luôn giành được sự quan tâm lớn nhất và sự quan tâm hàng đầu của xã hội

MỤC LỤC

Lời nói đầu 1

CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN 1

1 Đầu tư phát triển nhà 1

1.1 Đầu tư phát triển 1

1.2 Đầu tư phát triển nhà ở 1

1.3 Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu tư phát triển nhà ở 3

2 Vốn và nguồn vốn phát triển nhà ở 4

2.1 Vốn đầu tư 4

2.2 Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở 4

3 Nhà ở cho người có thu nhập thấp 7

3.1 Xác định người có thu nhập thấp 7

3.2 Tiêu chuẩn về nhà ở cho người có thu nhập thấp 8

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở HÀ NỘI CHO ĐỐI TƯỢNG THU NHẬP THẤP GIAI ĐOẠN 2005-2010 9

I Sự cần thiết phải đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp giai đoạn 2005 – 2010 9

1 Vài nét về quá trình phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn từ 2005 đến 2010 9

2 Tình hình nhà ở của thành phần thu nhập thấp tại Hà Nội và mức sống cư dân Hà Nội 10

3 Giá cả nhà ở, giá xây dựng nhà ở đô thị 13

4 Sự cần thiết phải đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp tại Hà Nội 14

II Thực trạng về đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp tại Hà Nội Giai đoạn 2005-2010 17

1 Quy mô vốn đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp tại Hà Nội giai đoạn 2005-2010 17

2 Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà cho người có thu nhập thấp 18

3 Tình hình đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp xét theo khu vực xây dựng 19

4 Tình hình đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp xét theo đối tượng đầu tư 22

III Đánh giá hoạt động đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2005-2010 26

1 Kết quả đạt được 26

2 Hạn chế 28

3 Hiệu quả sử dụng vốn của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho những người có thu nhập thấp 30

CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY MẠNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ CHO THÀNH PHẦN THU NHẬP THẤP TẠI HÀ NỘI

32

1 Quan điểm của Nhà nước về phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2015 32

1.1 Quan điểm về đối tượng của chương trình phát triển nhà 32

1.2 Quan điểm về vai trò của Nhà nước 32

1.4 Quan điểm về sự phát triển đồng bộ 32

1.5 Quan điểm về kiến trúc quy hoạch 33

1.6 Quan điểm về mô hình tổ chức và quản lý 33

1.7 Quan điểm về mô hình phát triển theo dự án 33

2 Mục tiêu cụ thể phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp đến năm 2015 34

3 Một số giải pháp nhằm thúc đẩy và nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển nhà cho thành phần thu nhập thấp tại Hà Nội 36

3.1 Về phía Nhà nước 36

3.2 Về phía doanh nghiệp 38

Kết luận 40

Lời nói đầu

Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người, mỗigia đình Nhà ở cũng là một bộ phận quan trọng cấu thành nên bất động sản, làmột trong các lĩnh vực luôn luôn giành được sự quan tâm lớn nhất và sự quan tâmhàng đầu của xã hội Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếucủa mỗi con người, mỗi gia đình và xã hội

Ở nước ta, cùng với quá trình đô thị hoá phát triển nền kinh tế thị trườngthì nhu cầu nhà ở đang diễn ra ngày càng sôi động và nhà ở đã trở thành một trongnhững vấn đề bức xúc nhất đang được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước Từhơn 10 năm nay, cùng với công cuộc đổi mới, chủ trương và chính sách củaĐảng và nhà nước đã tạo điều kiện thuận lợi cho mọi người có thể xây dựng nhà

ở, đã được triển khai ở hầu hết các tỉnh trong cả nước Tuy nhiên, việc chăm lo,tạo điều kiện cho người thu nhập thấp để họ có được nhà ở vẫn là bài toán hết sứckhó khăn Vấn đề đáp ứng đấy đủ nhu cầu nhà ở cho một đô thị đang đặt ra chocác nhà quản lý đô thị phải đứng trước những thử thách, những khó khăn phức tạp.Nhiều hiện tượng xã hội phức tạp đã nảy sinh trong lĩnh vực nhà ở: việc làm, thunhập, lối sống, tệ nạn xã hội… Những hiện tượng đó gây không ít khó khăn trongvấn đề quản lý đô thị

Thực tế các nước cho thấy rằng, để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá cùng vớiquá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước thì vấn đề nhà ở đặc biệt là nhà ởcho những người có mức thu nhập thấp phải được giải quyết đúng đắn kịp thời.Ởnước ta, trong những năm qua Đảng và nhà nước đã cố gắng quan tâm, chăm lo,tạo điều kiện từng bước đáp ứng yêu cầu bức xúc về nhà ở cho người có thu nhậpthấp, nhiều chương trình, dự án phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp đượcxác định là vấn đề ưu tiên và trong những năm vừa qua, đặc biệt là trong năm

2010 thì rất nhiều dự án nhà ở cho người thu nhập thấp đã được triển khai xâydựng

Tuy nhiên vấn đề nhà ở là một vấn đề hết sức phức tạp và rất nhạy cảm, nêntrong thực tế nó nảy sinh rất nhiều vấn đề cần được giải quyết Để góp phần giải

quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp , em đã đi vào nghiên cứu đề tài “ Thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư vào nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Hà Nội giai đoạn 2005 – 2010’’ Trên cơ sở đó em đưa ra một vài

giải pháp với hy vọng sẽ góp phần nhỏ bé của mình vào quá trình hoàn thiện chínhsách về nhà ở của Nhà nước Tuy nhiên với thời gian, trình độ và lượng kiến thức

có hạn, cho nên trong khi nghiên cứu cũng không thể thiếu những yếu kém vướngmắc Vì vậy em rất mong có được những ý kiến đóng góp cũng như phê bình củathầy cô , các bạn và tất cả những ai có tâm huyết tham gia nghiên cứu ở lĩnh vựcnày Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Lương Hương Giang, người đã tận tìnhhướng dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài này

Nội dung đề tài:

Chương I : Một số vấn đề lý luận chung về đầu tư phát triển

Chương II: Thực trạng về đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhậpthấp tại Hà Nội giai đoạn 2005 – 2010

Chương III: Một số giải pháp đẩy mạnh hoạt động đầu tư phát triển nhà ở thu nhập thấp tại Hà Nội

CHƯƠNG I: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ PHÁT

TRIỂN

1 Đầu tư phát triển nhà

1.1 Đầu tư phát triển

Đầu tư phát triển là hoạt động đầu tư trong đó người có tiền bỏ tiền ra đểtiến hành các hoạt động nhằm tạo ra tài sản cho nền kinh tế, làm tăng tiềm lực sảnxuất kinh doanh và mọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu để tạo việclàm, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người lao động Đó chính là việc

bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và các kết cấu hạ tầng, mua sắm trangthiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ và bồi dưỡng đào tạo nguồn nhân lực, thựchiện các chi phí thường xuyên gắn liền với sự hoạt động của các tài sản nhằm duytrì tiềm lực hoạt động của các cơ sở đang tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh

tế - xã hội

1.2 Đầu tư phát triển nhà ở

1.2.1 Khái niệm nhà ở và nhà ở cho người thu nhập thấp

Nhà ở: nhà là nơi che mưa, che nắng, chống lại ảnh hưởng thời tiết khắc

nghiệt của thiên nhiên đối với con người Tại đây con người được sinh ra, nuôidưỡng, tồn tại và trưởng thành Đó là một trong những nhu cầu cơ bản đồng thờicũng là quyền của mỗi con người

Nhà ở cho người thu nhập thấp: theo nghĩa rộng, nhà ở cho người có thu

nhập thấp là quỹ nhà ở xã hội của một quốc gia, địa phương giành cho đa số dân

cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội Hiểu theonghĩa hẹp, chúng bao gồm những căn nhà cấp thấp, giá rẻ dành cho người có thunhập thấp và cho các đối tượng chính sách xã hội như người già, tàn tật, cô đơnkhông nơi nương tựa hoặc người có công với đất nước đang sống trong hoàn cảnhkhó khăn Nhà ở cho người có thu nhập thấp có thể là nhà riêng, nhà thuê thuộc sởhữu cá nhân, sở hữu doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồng và nhà nước

1.2.2.Đầu tư phát triển nhà ở đô thị

Trong xã hội có hai cách để giải quyết nhu cầu về nhà ở đó là người có nhu

cầu tự xây dựng và lập những tổ chức hay đơn vị chuyên môn sản xuất loại hànghoá này và cung ứng cho thị trường

Cách thứ nhất, quá trình xây dựng gắn liền với việc một diện tích đất nhất

định bị mất đi vì lợi ích của một hay một nhóm cá nhân Điều này không nên vàkhông thể tồn tại ở những khu đô thị vì tại đây mật độ dân số rất đông và tăng lênkhông ngừng trong khi quỹ đất lại có hạn Hình thức này chỉ phù hợp với vùngnông thôn nơi không bị sức ép về dân số cũng như diện tích đất

Cách thứ hai, nhà ở thực sự trở thành một thứ hàng hoá được tạo ra nhờ

quá trình đầu tư và đây cũng chính là hoạt động đầu tư phát triển vì nó tạo ra tàisản mới cho xã hội, hơn nữa đó còn là một tài sản đặc biệt quan trọng Thông quađầu tư phát triển nhà ở tại đô thị mà đất đai được sử dụng có hiệu quả, cung cấpchỗ ở cho đông đảo dân cư một cách bình đẳng, giúp cho họ ổn định chỗ ở để cóthể yên tâm lao động, đóng góp vào sự tăng trưởng và phát triển chung của xã hội.Một số đặc điểm của hoạt động đầu tư phát triển nhà ở:

 Đối tượng tham gia tiến hành đầu tư: Nhà nước, các doanh nghiệp trong

và ngoài ngành xây dựng, các đơn vị kinh tế và các tổ chức xã hội…đầu tư vớimục đích thu được lợi ích tài chính hoặc kinh tế – xã hội

 Nguồn vốn đầu tư: vì nhà ở vừa là quyền của mỗi cá nhân đồng thời cũng là

trách nhiệm của toàn xã hội nên nguồn vốn đầu tư được huy động từ mọi nguồntrong xã hội như ngân sách Nhà nước, vốn tự có của doanh nghiệp kinh doanh, củacác tổ chức tín dụng, của chính những người có nhu cầu và những nguồn khác…

 Loại hình đầu tư: do nhu cầu và khả năng của mọi người là khác nhau nên

đầu tư xây dựng nhà ở cũng rất phong phú: cho người có thu nhập thấp hay thunhập cao, sinh viên, gia đình quy mô nhỏ hay lớn, theo hình thức bán đứt hay chothuê…

 Sử dụng một nguồn lực lớn và liên quan đến nhiều ban, ngành khác nhau.

Như vậy đầu tư phát triển nhà ở là một hoạt động không thể thiếu đối với mỗi đôthị nói riêng và với mỗi nền kinh tế thị trường nói chung Nó vữa ảnh hưởng vừaphản ánh những đặc điểm về kinh tế - xã hội của một độ thị trong những giai đoạn

nhất định.

1.3 Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu tư phát triển nhà ở

Cũng như các hoạt động đầu tư phát triển khác, đầu tư phát triển nhà ở cũngchịu sự tác động của các nhân tố của môi trường vi mô và vĩ mô, chủ quan vàkhách quan, các yếu tố kinh tế – xã hội và của môi trường đầu tư…Sự thay đổi củacác nhân tố này lúc tác động tiêu cực nhưng cũng có lúc tác động tích cực đến hoạtđộng đầu tư Có thể kể đến những nhân tố cơ bản sau:

Lãi suất : đây được coi là một yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự gia

tăng hay suy giảm cầu đầu tư, đặc biệt là lĩnh vực đầu tư xây dựng vì sử dụng mộtlượng vốn lớn Khi lãi suất giảm tức là chi phí sử dụng vốn giảm và sẽ khuyếnkhích các nhà đầu tư vay tiền từ ngân hàng để tiến hành hoạt động đầu tư tạo ranhiều sản phẩm cho xã hội và ngược lại Với khả năng ảnh hưởng mạnh mẽ đếncầu đầu tư, hiện nay lãi suất là một công cụ quản lý kinh tế quan trọng của Nhànước

Tỷ suất lợi nhuận bình quân : đây là một nhân tố khách quan vừa phản ánh

trong mỗi thời kỳ thì đầu tư vào ngành nào là có lợi, mặt khác nó cũng điều tiếtđầu tư từ ngành này sang ngành khác Khi tỷ suất bình quân của một ngành caohơn ngành khác cũng có nghĩa đầu tư vào ngành đó có khả năng thu được lợinhuận cao hơn và kích thích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đây Nhà ở đang là lĩnhvực được Nhà nước khuyến khích đầu tư và tạo nhiều điều kiện thuận lợi thôngqua chủ trương “xã hội hoá” vấn đề nhà ở Những chính sách như cho chậm nộptiền thuê đất, hay thậm chí miễn tiền thuê đất khi xây dựng nhà ở cao tầng, ápdụng mức thuế ưu đãi… của Nhà nước thời gian qua đã làm tăng đáng kể tỷ suấtlợi nhuận của hoạt động đầu tư xây dựng nhà, đặc biệt là ở những thành phố lớntrong đó có Hà nội

Chu kỳ kinh doanh : là dao động của nền kinh tế theo thời gian, trong đó

trải qua hai giai đoạn đặc trưng là đỉnh và đáy Nếu như đỉnh là giai đoạn cựcthịnh của nền kinh tế thì ngược lại đáy là thời kỳ suy thoái, mọi hoạt động sản xuấtkinh doanh đều đình trệ Như chúng ta đã biết một đặc trưng cơ bản của nền kinh

tế thị trường là các hoạt động kinh tế đều có mối liên hệ nhất định với nhau, đếntoàn bộ nền kinh tế và ngược lại Nhà ở mặc dù là nhu cầu thiết yếu nhưng để thoảmãn cũng đòi hỏi một lượng tài chính không nhỏ, do vậy kinh doanh trong lĩnhvực này sẽ thuận lợi hơn rất nhiều khi nền kinh tế đang trên đà phát triển, thu nhậpcủa người lao động được nâng lên và có khả năng chi trả cho những nhu cầu caonhư nhà ở.

Ngoài ra còn nhiều nhân tố khác tác động đến đầu tư nói chung và đầu tưnhà ở nói riêng như mức độ rủi ro, tính chất của thị trường (cạnh tranh hay độcquyền), chính sách của Nhà nước…Mọi nhân tố cần phải được xem xét, đánh giátrong môi liên hệ phong phú đa dạng của môi trường đầu tư để nhà đầu tư có thểđưa ra những chiến lược và giải pháp thích hợp trong những giai đoạn cụ thể

2 Vốn và nguồn vốn phát triển nhà ở

2.1 Vốn đầu tư

Trên thế giới hiện tồn tại một số khái niệm, định nghĩa không hoàn toàngiống nhau về vốn đầu tư Tuy nhiên nếu xét theo nguồn hình thành và mục tiêu

sử dụng ta có khái niệm vốn đầu tư như sau:

“Vốn đầu tư là tiền tích lũy của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh,dịch vụ, là tiền tiết kiệm của dân cư và vốn huy động từ các nguồn khác được đưavào sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội, nhằm duy trì tiếm lực sẵn có và tạotiềm lực mới cho nền sản xuất xã hội”

2.2 Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở

2.2.1 Nguồn vốn ngân sách nhà nước

Cấp vốn cho xây dựng kết cấu hạ tầng là trách nhiệm quan trọng của Nhànước để đáp ứng về nhu cầu về chỗ ở Sở dĩ như vậy vì đất đai thuộc quyền sở hữucủa toàn dân mà Nhà nước là đại diện, giá trị của đất sẽ tăng lên rất nhiều nếuđược đầu tư kết cấu hạ tầng Đầu tư nhà ở theo mô hình dự án chủ yếu được tiếnhành trong các khu đô thị mới đã được quy hoạch chi tiết, do vậy vốn ngân sáchđược đầu tư để xây dựng các hạng mục công trình xã hội như trường học, nhà trẻ,công viên, cây xanh, trạm y tế, trụ sở hành chính và một số công trình hạ tầng kỹ

thuật mà một chủ đầu tư khó đảm đương vì chủ yếu phục vụ lợi ích công cộng nhưđường nội và ngoại khu, hệ thống cấp, thoát nước, điện, chiếu sáng

Vốn Ngân sách không chỉ có tính chất hỗ trợ cho các dự án mà còn giữ vaitrò chủ đạo trong những công tác mang tính xã hội cao như giải phóng mặt bằng,

và đặc biệt Hà nội là nơi có đông các đối tượng chính sách đòi hỏi Thành phố phải

có cơ chế sử dụng vốn để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng này

ro, những rủi ro này khi xảy ra sẽ gây ra những thiệt hại lớn cho doanh nghiệp, đôikhi nó có thể dẫn doanh nghiệp đến chỗ phá sản Khi đó vốn tự có sẽ giúp doanhnghiệp bù đắp được những thiệt hại phát sinh và đảm bảo cho doanh nghiệp tránhkhỏi nguy cơ trên Vốn tự có còn là căn cứ để xác định và điều chỉnh các giới hạnhoạt động nhằm đảm bảo doanh nghiệp an toàn trong kinh doanh

2.2.3 Vốn vay

Như trên đã trình bày vì những lý do chủ quan và khách quan khác nhau màhai nguồn vốn giữ vị trí chủ động nhất là ngân sách và tự có trong các dự án đềuchiếm tỷ trọng nhỏ, tổng cộng cả 2 nguồn trung bình cũng mới chỉ đáp ứng xấp xỉ14-15% nhu cầu vốn cần thiết Hơn nữa do đặc điểm của hình thức đầu tư pháttriển nhà ở là sử dụng nhiều vốn nên vốn vay đã giữ vai trò chủ đạo xét trên cả 2khía cạnh tỷ trọng và tuyệt đối Vốn vay bao gồm vay tín dụng đầu tư và vay tíndụng thương mại

- Vốn vay tín dụng đầu tư: là nguồn vốn ưu đãi của Nhà nước giành cho các

dự án phát triển, mục đích hỗ trợ cho những dự án này của các thành phần kinh tếthuộc một số ngành, lĩnh vực, chương trình kinh tế lớn được nhà nước xác định là

ưu tiên phát triển như Mức vốn cho vay cũng như mức lãi suất và thời gian ưuđãi được hưởng đối với mỗi dự án là khác nhau thực hiện theo quy định của luậtkhuyến khích đầu tư và những quy định khác của nhà nước

- Vốn vay thương mại: do phải đáp ứng những điều kiện nhất định để có thể

tiếp cận với nguồn vốn ưu đãi như dự án phục vụ cho đối tượng thu nhập thấp haythuộc diện chính sách, dự án có phương án khả thi xây dựng hạ tầng cơ sở, xâydựng tại khu vực được khuyến khích nên vay thương mại vẫn là nguồn chủ yếuđáp ứng nhu cầu về vốn cho các dự án phát triển nhà ở Khi vay thương mại chủđầu tư phải trả chi phí dựa trên những điều khoản thỏa thuận với ngân hàng vàthường chịu lãi suất cao hơn và bắt buộc có thế chấp

2.2.4 Vốn huy động trong nhân dân (khách hàng)

Sự xuất hiện của hàng loạt các khu đô thị mới với kiểu nhà đặc trưng là căn

hộ khép kín trong các chung cư cao tầng đã gây được sự chú ý của đông đảo ngườidân Thủ đô đang có nhu cầu về nhà ở Với những tiện nghi khá đầy đủ cộng vớigiá cả hợp lý những người có nhu cầu về chỗ ở mới sẵn sàng ứng trước tiền chochủ đầu tư để có thể sở hữu những căn hộ đó trong tương lai Việc góp vốn đượcthực hiện thông qua ký kết hợp đồng giữa chủ đầu tư (của những dự án đã đượcphê duyệt) với người dân (khách hàng mua nhà) Hợp đồng có thể ký trước khitiến hành thi công công trình hoặc sau khi công trình đã hoàn thiện phần thô đangchờ hoàn thiện trong đó quy định khách hàng phải ứng trước cho chủ đầu tư mộtkhoản tiền nhất định (1 lần hoặc nhiều lần) và sau một khoảng thời gian đủ để chủđầu tư hoàn thiện công việc đầu tư của mình họ sẽ giao nhà ở chính thức chokhách hàng

Tuy nhiên một hạn chế của nguồn vốn này là sự thiếu ổn định do không có

cơ chế ràng buộc cũng như chính sách hướng dẫn nào Huy động nhiều hay ít phụthuộc vào uy tín của chủ đầu tư, vào mức độ tin cậy của khách hàng, khả năng sẵn

sàng tự nguyện góp vốn mà không đòi hỏi chi phí sử dụng vốn mà chỉ đảm bảo sựchắc chắn được sở hữu một căn hộ khi công trình hoàn thành.

3 Nhà ở cho người có thu nhập thấp

3.1 Xác định người có thu nhập thấp

Định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp không phải là một việc dễdàng Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩangười thu nhập thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ giađình, vào tình hình phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địaphương, từng dân tộc Cho nên, để định nghĩa thế nào là người thu nhập thấp, cầntiến hành khảo sát xã hội về thu nhập và chi tiêu hộ gia đình

Dưới đây là những khái niệm cơ bản về người thu nhập thấp:

+ Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP, người thu nhậpthấp là những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại 34% thunhập còn lại dành cho ( nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùngv v)

+ Là những người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống + Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là nhữngngười phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhàngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản

+ Theo như đề tài, người thu nhập thấp được định nghĩa ở đây chỉ baogồm những người có khả năng tiếp nhận sự hỗ trợ và có giải pháp để hoàn trả dần

sự ưu đãi đã được hưởng

+ Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát màkhông có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại

+ Là những người có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹvốn để cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trảgóp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng ( người vay vốn cókhả năng hoàn trả tiền vay)

+ Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp,

S <=4m2/đầu người.

3.2 Tiêu chuẩn về nhà ở cho người có thu nhập thấp

Để có được sự thành công của các dự án xây dựng nhà ở cho người có thunhập thấp đòi hỏi các đối tượng tham gia trước tiên phải xác định được những đặctrưng cơ bản về nhà ở cho người có thu nhập thấp

Trước hết là các chung cư, các khu nhà ở đạt được tiêu chuẩn chất lượng tốithiểu, đảm bảo được giá trị kinh tế lâu dài Tiêu chuẩn nhà ở hiện hành: căn hộ cho

4 người không nhỏ hơn 45m2, đa số các căn hộ giải quyết nhu cầu ở cho người cóthu nhập thấp đều có diện tích từ 30 đến 60m2, nhằm tiêu chí nâng cao điều kiện ở

và đảm bảo bộ mặt đô thị, tránh tình trạng tạo dựng những khu “ổ chuột” có diệntích cư trú quá thấp hoặc những khu ổ chuột trên cao

Thứ hai, để đảm bảo bộ mặt đô thị thì cách thức tổ chức không gian và chấtlượng đầu tư xây dựng các chung cư, khu nhà ở cũng là điểm quan trọng Các nhà

ở loại này đa dạng, thậm chí có diện tích nhỏ theo hướng linh hoạt nhằm tiết kiệmkhông gian sử dụng trên cơ sở khai thác tối đa hiệu suất sử dụng

Thứ ba, nhà ở phải được thiết kế đặc thù phù hợp với mức sống và điềukiện ở cho người có thu nhập thấp, song các không gian ở này cần phải được đầu

tư xây dựng một cách kỹ lưỡng và đảm bảo chất lượng, thậm chí mức độ hoànthiện cũng cần phải bền hơn nhà ở chung cư thương mại vì người có thu nhập thấprất ít có điều kiện để tự nâng cấp không gian ở của mình

Thứ tư, địa điểm xây dựng khu nhà ở cho người có thu nhập thấp sẽ khôngthuộc các khu vực mà giá đất quá đắt Một vị trí thích hợp là nơi có trục lộ giaothông để các cư dân khu nhà mới có thể dễ dàng đến làm việc tại nơi làm việc vàcác tụ điểm thương mại…

Thứ năm, quỹ đất xây nhà ở giá thấp được bố trí trong quy hoạch các dự ánphát triển đô thị của địa phương Các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đôthị mới trên địa bàn có quy mô từ 5 ha trở lên phải đảm bảo dành tối thiểu 10%quỹ đất để xây dựng nhà ở giá thấp và phải được xác định trong quy hoạch chi tiết

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở HÀ NỘI

CHO ĐỐI TƯỢNG THU NHẬP THẤP GIAI ĐOẠN 2005-2010

I Sự cần thiết phải đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp giai đoạn 2005 – 2010

1 Vài nét về quá trình phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn từ 2005 đến 2010

Tính đến giữa năm 2005, công tác phát triển nhà ở của thành phố Hà Nội đãvượt chỉ tiêu 1,5 triệu m2, với khoảng 5 triệu m2 nhà ở được xây dựng mới Toànthành phố Hà Nội hiện có hơn 100 dự án phát triển nhà ở đang triển khai thựchiện

Riêng năm 2006, thành phố Hà đầu tư xây dựng được 1,85 triệu m2 nhà ở,trong đó, phát triển nhà ở theo dự án 1200 nghìn m2, nhà ở do dân tự đầu tư xâydựng 600 nghìn m2 Về cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ thì năm 2006tập trung hoàn thành khâu quy hoạch và chuẩn bị đầu tư các dự án thí điểm cải tạokhu tập thể Nguyễn Công Trứ (5,76 ha), cải tạo khu tập thể Văn Chương (3,75 ha),khu B Kim Liên (5,2 ha), công bố công khai các dự án cải tạo xây dựng lại cáckhu chung cư cũ để kêu gọi đầu tư và hoàn thành việc chuẩn bị đầu tư thí điểmquỹ nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Việt Hưng, quy mô từ 800 đến 1.000 căn hộ,kinh phí khoảng 200 tỷ đồng

Năm 2007 Hà Nội xây dựng mới 1,55 triệu m2 nhà ở Năm 2008, sau khisát nhập Tỉnh Hà Tây và một số huyện của Vĩnh Phúc và Hòa Bình thì lượng nhàxây dựng mới tăng vượt bậc với mức 51,5 triệu m2 nhà ở

Thị trường nhà ở năm Hà Nội năm 2009 có sự chuyển biến đáng kể cả về

số lượng căn hộ khởi công xây dựng và số căn hộ chào bán Đặc biệt là trong quý4/2009 Trong vòng hai tháng đầu quý 4/2009, trên 40% tổng số căn hộ được chàobán trong năm 2009 (6.587 căn hộ) So sánh với thời kỳ 2003 - 2008, số lượng căn

hộ chào bán trong quý 4/2009 còn lớn hơn số lượng căn hộ được chào bán hàngnăm trong suốt giai đoạn 2003 – 2008 Trong quý 4/2009, có 6 dự án chính thức ramắt đã cung cấp cho thị trường thêm 1.090 căn hộ Trong số 6 dự án mới đầy sôiđộng này, Indochina Plaza Hà Nội ở quận Cầu Giấy và Hòa Bình Green là dự án

căn hộ hạng A; GP Building, Canal Park là nhóm hạng B; Chung cư Megastar Tây

Hồ Tây và CT1&CT2 – Khu đô thị mới Đặng Xá là nhóm hạng C, và có thêm rấtnhiều dự án khác được động thổ, có thể kể ra là Green House ở Khu đô thị mớiViệt Hưng, Western Gate of Hanoi ở Mễ Trì, Quận Từ Liêm, Cleve ở Khu đô thịmới Mỗ Lao, Quận Hà Đông… Năm 2009 có khoảng 9000 căn hộ trên địa bànthành phố được chào bán Tổng nguồn cung sơ cấp bao gồm 14 dự án với khoảng2.200 căn hộ Tổng nguồn cung thứ cấp tính đến quý 4/2009 là khoảng 29.580 căn

hộ, trong số đó gần 2/3 nguồn cung tập trung ở quận Cầu Giấy, từ trên thị trường

sơ cấp, số lượng căn hộ bán trong quý 4/2009 nhiều hơn quý trước Ước tính cókhoảng 1.461 căn hộ được bán trong quý 4/2009, tương đương 67% cung sơ cấp.Trong khi đó chỉ có 435 căn hộ, gần đạt 38% rổ cung thứ cấp được bán vào quýtrước Căn hộ hạng C và B được mua nhiều hơn căn hộ hạng A

Đầu năm 2010 thị trường nhà ở Hà Nội không thực sự phát triển Trongsuốt hai quý đầu năm 2010 thị trường dự kiến sẽ không có thêm nguồn cung mớinào từ thị trường căn hộ dịch vụ Thị trường này sẽ đón nhận thêm nguồn cungmới với hơn 230 căn hộ ở Tây Hồ và tổ hợp Crown Plaza ở quận Từ Liêm vào quý

3 và quý 4/2010 Đa số nguồn cung tương lai (60%) tập trung ở quận Từ Liêm.Theo số liệu từ phòng nghiên cứu của CBRE Việt Nam, tại Hà Nội trong năm

2010, số lượng căn hộ chào bán trên thị trường ước tính khoảng gần 8.000 căn hộ,cũng trong năm nay số lượng căn hộ hoàn thành khoảng 7000 căn

2 Tình hình nhà ở của thành phần thu nhập thấp tại Hà Nội và mức sống cư dân Hà Nội

Thành phố Hà Nội (cũ) rộng 920,97 km2, dân số tính đến năm 2005 là3182,7 nghìn người Sau khi được mở rộng vào năm 2008, diện tích Hà Nội mới là3.324,92 km2, dân số tính đến năm 2009 là 6472,2 nghìn người Theo số liệu của

Sở Quy hoạch – kiến trúc Thành phố Hà Nội, hiện nay bình quân nhà ở theo đầungười chỉ đạt khoảng 7 – 7,5 m2/người, trong đó có tới 30% dân số nội thành ởdưới 4m2/người, về chất lượng nhà ở tới 60% xuống cấp cần cải tạo nâng cấp cảngôi nhà và tiện nghi…

Hà Nội hiện đang thiếu nhà ở nghiêm trọng, nhất là nhà cho người có thunhập trung bình và thấp, theo dự báo, năm 2010 cần ít nhất tới 7 triệu m2 nhà ở,tương đương 120.000 căn hộ cho các đối tượng có nhu cầu bức xúc về nhà ở trênđịa bàn Theo báo cáo của Sở Tài nguyên môi trường và nhà đất, thì chỉ riêng năm

2006 – 2007, Thành phố cần khoảng 7.700 căn hộ quỹ nhà tái định cư phục vụ các

dự án lớn của Thành phố, song Thành phố mới chỉ lo được khoảng 5.000 căn.Thậm chí, đến năm 2010, các dự án xây dựng nhà tái định cư của Thành phố dùđược hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì Thành phố vẫn thiếu tới 13.000căn hộ Theo điều tra của tổ chức JICA (Nhật Bản), thì nhu cầu nhà ở cho thuê,thuê mua của các đối tượng là cán bộ, công chức, công nhân… vào khoảng 18.000căn hộ, trong đó nhà ở cho các hộ có hoàn cảnh khó khăn, bức xúc cần cải thiệnđiều kiện chỗ ở chiếm 30%

Theo Cục Thống kê Hà Nội, tháng 5/2009, ở Hà Nội có đến 70% hộ giađình (số tuyệt đối là 560.000 hộ) có thu nhập dưới mức trung bình 825.000đồng/người/tháng – tức xấp xỉ 10 triệu đồng/người/năm Còn nếu xét theo mứcchuẩn nghèo mà UBND Thành phố Hà Nội ban hành năm 2005 để áp dụng chogiai đoạn 2006 - 2010 là 350.000 đồng/người/tháng đối với khu vực thành thị và270.000đồng/người/tháng đối với khu vực nông thôn, thì năm 2006 Hà Nội có tới8,6% dân số có thu nhập dưới mức nghèo này

Về tổng quát, có thể khẳng định, các hộ gia đình có thu nhập thấp đangchiếm đa số trong dân cư Thành phố, ít nhất 70% số hộ gia đình ở Hà Nội không

có khả năng tích lũy từ thu nhập tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà mới chomình nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ bên ngoài Về con số tuyệt đối, theo ướctính của Sở Tài nguyên – Môi trường – Nhà Đất Hà Nội thì có tới 10.000 hộ giađình ở Hà Nội đang thực sự bức xúc về nhà ở và Thành phố cũng chỉ mới có giảipháp cho khoảng 30% số này Nói cách khác, một lượng tổng cầu khổng lồ trênthịtrường tài chính nhà ở cho người có thu nhập thấp đã, đang và sẽ vẫn tiếp tục hiệnhữu và mở rộng trên địa bàn Thủ đô Hà Nội

Hà Nội là Thành phố có quỹ nhà ở lớn thứ hai trong cả nước, có vào

khoảng 12 triệu m2 (450.000 căn hộ) chiếm gần 15% quỹ nhà ở toàn quốc Trongđó: Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước có khoảng 5 triệu m2 chiếm hơn 40% quỹ nhà ởtoàn Thành Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân và các sở hữu khác khoảng 7 triệu m2chiếm gần 60% quỹ nhà Trong toàn bộ quỹ nhà ở của Hà Nội có khoảng 70% lànhà thấp tầng (1 – 3 tầng); 20% là nhà chung cư cao tầng (4 – 5 tầng), 10% làchung cư cao tầng (10 – 20 tầng) Những năm 2008, quỹ nhà ở tư nhân do nhândân tự đầu tư xây dựng nhà cao tầng (4- 5 tầng) khoảng 20% quỹ nhà ở tư nhân.Phần lớn các khu nhà ở của Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kỹthuật chắp vá, thiếu tiện nghi, thiếu công trình phúc lợi công cộng, môi trường bị ônhiễm, mật độ dân cư phân bổ không đồng đều quá tải ở khu trung tâm, khu vực

36 phố cổ có mật độ dân số tới 40.000 người/km2 so với mật độ dân số trung bìnhtoàn Thành phố là 1935 người/km2

Trên cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển đô thị thành phố Hà Nội đã đượcThủ tướng Chính phủ phê duyệt, về cơ bản thành phố Hà Nội đã xây dựng và đượcduyệt quy hoạch chi tiết các quận huyện và quy hoạch chi tiết các khu đô thị mới;các dự án phát triển nhà ở Tính riêng năm 2005 toàn thành phố đã xây mới được1.509.000 căn hộ Hiện nay, ngoài các khu đô thị đã được quy hoạch, một số khumới đang tiếp tục triển khai quy hoạch như Bắc Cổ Nhuế –Chèm, Xuân Phương –

Từ Liêm, Sài Đồng – Gia Lâm…

Cùng với sự phát triển chung của xã hội và các dự án phát triển nhà ở trênđịa bàn, Thành uỷ, HĐND và UBND Thành phố đã tập trung chỉ đạo triển khaimột số dự án thí điểmxây dựng nhà ở phục vụ các đối tượng chính sách, thu nhậpthấp như: Làng Sinh viên HACINCO, khu nhà ở tại 228 đường Láng, khu nhà ởtại B3, B5, B6 Cầu Diễn, Khu nhàở 9 tầng Xuân Đỉnh…Sau thời gian khá dài ởcho người thu nhập thấp chờ cơ chế, đến tháng 02/2006, thành phố mới tìm đượchướng giải quyết cho thông qua việc đặt hàng mua quỹ nhà này để phục vụ táiđịnh cư Nguyên tắc thực hiện hợp đồng đặt hàng mua nhà là thanh toán 70%giátrị dự đoán được duyệt của các dự án để giảm bớt khó khăn về tài chính cho cácđơn vị Phần còn lại sẽ bố trí vốn thanh toán khi có kết quả thẩm tra quyết toán của

Hội đồng thẩm định giá thành phố

3 Giá cả nhà ở, giá xây dựng nhà ở đô thị

Trong những năm gần đây, thị trường nhà ở diễn ra sôi động do những biếnđộng về giá cả nhà ở và đất đai, đặc biệt là ở các khu vực đô thị

3.1 Giá cả ở thị trường nhà ở phi chính thức

Đối với thị trường nhà ở phi chính thức, việc mua bán chuyển nhượng nhà

ở diễn ra bằng những thoả thuận, hợp đồng mua bán nhà viết tay, thường không cóxác nhận của các cơ quan quản lý Nhà nước Giá cả theo sự thoả thuận giữa ngườibán và người mua phụ thuộc vào thực trạng của ngôi nhà, vị trí ngôi nhà, và một

số yếu tố thị trường khác, thường giá cả theo hình thức mua bán này có sự khácbiệt với mức giá quy định của Nhà nước Đặc biệt nhà ở tại các khu vực trung tâm

đô thị thường có mức giá rất cao Ví dụ: giá đất khu vực phố cổ quận Hoàn Kiếmtrung bình từ 400-500 triệu đồng/m2 nhưng khung giá đất cao nhất mà Nhà nướcquy định năm 2009 chỉ có 67.5 triệu đồng/m2 và năm 2010 mới chỉ 81 triệu đồng/

m2

3.2 Giá cả ở thị trường nhà ở chính thức

Nhà nước quản lý thị trường nhà ở thông qua các chương trình bán nhà sởhữu nhà nước cho cán bộ viên chức Nhà nước và công nhân của các doanh nghiệpthuộc sở hữu Nhà nước Giá cả cho nhà ở thuộc dạng này được xác định dựa vàogiá trị còn lại của nhà ở và hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng Giá trị còn lại của nhà

ở được xác định căn cứ vào tỉ lệ còn lại của nhà so với giá nhà ở xây dựng mới.Mức trả lần đầu không dưới 20% tổng số tiền phải trả, số còn lại trả dần hàng nămmức không dưới 8% với thời hạn dưới 10 năm

Giá cả còn được Nhà nước quản lý thông qua các chương trình phát triểnnhà ở để bán và cho thuê Các mức giá này đã và đang được áp dụng trong nhiều

dự án phát triển nhà ở

3.3 Giá xây dựng nhà ở tại các khu vực đô thị

Tham khảo ý kiến của các nhà thầu xây dựng hiện nay trên địa bàn Tp.HàNội ở các vùng nội thành, đơn giá xây dựng/m2 được tính trung bình từ 2.6 - 3

triệu đồng cho mỗi m2, diện tích xây dựng (lưu ý không bao gồm tường rào, sânvườn và các trang bị nội thất) Diện tích xây dựng này được hiểu là diện tích củatầng trệt, các tầng lầu kể cả ban công Nếu nhà mái ngói, các nhà thầu xây dựngthường cộng thêm 30% - 50% đơn giá cho phần mái ngói, có nghĩa là cộng thêm

từ 780.000 - 1.300.000 đ cho một m2 mái ngói Khu vực hạ tầng yếu cũng đượccác nhà thầu cộng thêm khoảng 20%-30% giá trị xây dựng cho việc gia cố móng

Ví dụ : Xây một ngôi nhà diện tích tầng trệt là 100m2, xây một trệt hai lầu và máingói thì giá trị xây dựng vào khoảng 867.000.000 đ

4 Sự cần thiết phải đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp tại

Hà Nội

Với dân số 3,182 triệu người, Hà Nội là một thành phố đông dân thứ 2 cảnước và sự gia tăng dân số ở Hà Nội vẫn ở mức cao, chủ yếu do sự di dân ồ ạt ởnông thôn đổ về thủ đô kiếm sống làm dân số ở thủ đô tăng đột biến Cùng với nó

là sự đô thị hoá mạnh và bột phát đã gây ra sự căng thẳng về nhà ở Hà Nội Bìnhquân nhà ở trên đầu người ở mức thấp , khoảng 5m2/người( 2004) và 7.5m2/ngườinăm 2006 Theo thống kê, năm 2005 có tới 30% dân số nội thành ở dưới mức4m2/người Mặc dù trong giai đoạn (2005 – 2010) đã có những chuyển biến tíchcực trong đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội đưa bình quân nhà ở tăng đến7.9m2/người năm 2007, tuy nhiên chỉ tiêu này vẫn còn ở mức thấp Mặt khác, dotác động lớn của sự chênh lệch giàu nghèo trong dân cư Hà Nội dẫn đến chỉ tiêubình quân nhà ở trên đầu người không còn mang tính đại biểu, thực chất một bộphận lớn dân số Hà Nội vẫn sống dưới 4m2/người Vì vậy, đầu tư phát triển nhà ở

Hà Nội nhằm làm giảm căng thẳng về nhà ở và cải thiện đIều kiện sống cho ngườidân

Tốc độ phát triển quỹ nhà thường thấp hơn tốc độ gia tăng dân số đô thị.Dân số Hà Nội tăng với tốc độ lớn, đặc biệt dân các tỉnh và thành phố khác tậptrung về thủ đô ngày càng gia tăng dẫn tới tình trạng đất đô thị ngày càng thiếu vớimột số lượng người ngày một gia tăng Năm 2008 nhờ sát nhập Hà Tây và một sốhuyện của Vĩnh Phúc và Hòa Bình nên diện tích nhà ở bình quân m2/người cũng

tăng đáng kể, nhưng trong nội thành thì diện tích bình quân vẫn rất thấp.

Hầu hết quỹ nhà hiện có của thủ đô đang trong tình trạng xuống cấp nghiêmtrọng Phần lớn trong số này đã được xây dựng từ lâu đã hết hạn sử dụng như cáckhu nhà tập thể do Nhà nước xây dựng trong thời kỳ bao cấp, các khu phố cổ, nhà

do người Pháp xây dựng, do chiến tranh và sự khắc nghiệt của thời tiết đã làmcác khu nhà này bị hư hỏng nặng, mất mỹ quan Người dân sống tại các khu nhànày luôn trong tình trạng nguy hiểm, thiếu tiện nghi, sống chung đụng Do đó cầnphải đầu tư cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng mới các khu nhà này vừa nâng caochất lượng ở cho nhân dân, vừa góp phần tạo ra bộ mặt thành phố khang trang, tođẹp Diện tích cần cải tạo theo thống kê của Bộ Xây dựng là 1.6 triệu m2 chiếm13.3 % quỹ nhà Và cố gắng từ đây đến năm 2010 đạt chỉ tiêu bình quân9m2/người

Đánh giá được tầm quan trọng to lớn của thủ đô Hà Nội, Nhà nước vàchính quyền thành phố đã tổ chức xây dựng quy hoạch, chiến lược phát triển thủ

đô trong thời gian dài, nhằm tạo ra dáng vẻ Hà Nội mới vừa cổ kính, vừa hiện đại

to đẹp sánh ngang với thủ đô của các nước trong khu vực Để thực hiện điều đó thìmột bước quan trọng là bố trí lại hợp lý chỗ ở cho người dân đô thị và xây dựngcác khu đô thị mới mở rộng ra các vùng ven đô Tạo ra nhiều chung cư có chấtlượng cao nhằm giảm đi lượng người trong trung tâm, giãn dần ra ngoại ô thànhphố Hiện nay vẫn có tình trạng người sống chen chúc trong các nhà ở gần trungtâm dẫn đến tình trạng phân bố không đều Trong khi đó vẫn còn nhiều vùng đấtchỉ cách trung tâm 15km trở lên hiện giờ vẫn rất hoang tàn Nói đến điều này mộtphần cũng do những chính sách của ta vẫn chưa đầu tư thoả đáng vào cơ sở hạtầng một cách đồng bộ, gây nên sự bất tiện trong sinh hoạt ( đèn đường, đIện,nước v v ) cũng như nhu cầu đi lại của người dân

Công nghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô đang bước vào giai đoạn cao độ,điều đó được thể hiện qua hàng hoạt dự án trọng điểm của thành phố đã được phêduyệt và bước vào thực hiện Tuy nhiên, trong quá trình triển khai hầu hết các dự

án đều bị chậm trễ, đặc biệt là ở khâu giải phóng mặt bằng mà nguyên nhân cơ bản

là do thiếu quỹ nhà ở cho di dân giải phóng mặt bằng Vì vậy, đầu tư phát triểnnhà ở Hà Nội phải đi trước một bước để đảm bảo quỹ nhà ở nhằm đẩy nhanh tiến

độ giải phóng mặt bằng bàn giao đất đúng tiến độ cho các công trình

Quyền có chỗ ở là một trong những quyền cơ bản đã được Đảng và Nhànước ta công nhận và quan tâm Nhất là đối với những đối tượng thuộc diện chínhsách, người có công , người có thu nhập thấp, cán bộ công nhân viên…Đầu tư pháttriển nhà ở từng bước đảm bảo quyền có nhà ở cho các đối tượng này nhằm thựchiện công bằng xã hội

Hiện nay, quá trình đô thị hóa diễn ra rất nhanh cùng sự tăng trưởng kinh

tế của đất nước, nhất là tại khu vực thành phố lớn như Hà Nội và Tp.HCM Việctăng cung cho thị trường nhà ở là đòi hỏi rất bức thiết

Đề tài này đề cập đến vấn đề bức xúc hiện nay là làm sao có thể giải quyếtmột cách hợp lý nhà ở cho những người có thu nhập thấp Vì Hà Nội hiện đangthiếu nhà ở nghiêm trọng và cần ít nhất tới 7 triệu m2 nhà ở, tương đương 120.000căn hộ cho các đối tượng có nhu cầu bức xúc về nhà ở trên địa bàn Các hộ giađình có thu nhập thấp đang chiếm đa số trong dân cư thành phố, ít nhất 70% số hộgia đình ở Hà Nội (trong đó có khoảng 50% số hộ công nhân viên chức) không cókhả năng tích lũy từ tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà mới cho mình nếukhông có sự hỗ trợ tài chính từ bên ngoài Vậy vấn đề đặt ra là với tỷ lệ người thunhập thấp như vậy thì chúng ta nên có biện pháp nào để có thể hỗ trợ, giúp họ cóđược chỗ ở ổn định và tạo được một cảnh quan văn minh sạch sẽ hơn nếu có thểloại trừ được các nhà “ ổ chuột”, những khu chung cư quá ọp ẹp, gây nguy hiểmcho người dân sống ở những nơi đó Mặt khác, hiện nay, thành phố cũng đang cónhững đợt triển khai, xây mới cơ sở hạ tầng ở nhiều nơi Nhu cầu nhà ở cho nhữngkhu vực di dân là rất lớn Muốn đổi mới, cải tạo cơ sở hạ tầng, xây dựng mớiđường xã, khu vực công viên, giải trí, trước hết là làm sao để người dân yên tâm

ổn định được cuộc sống của họ đã Có như vậy, việc tiến hành thi công mới nhanh,mới hợp với lòng dân Chỗ ở được thừa nhận là một trong những nhu cầu cơ bảncủa con người Với tốc độ đô thị hoá và dân số ngày càng tăng đòi hỏi từng quốc

gia phải có chiến lược phát triển nhà ở thích hợp nhằm đáp ứng nhu cầu cấp bách

Bảng 1: Quy mô vốn đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp qua các năm

tư thực hiện trong năm 2010 lên đến 2.755 tỷ đồng Theo báo cáo của Sở Xâydựng Hà Nội, sau khi chương trình được phát động sâu rộng trên địa bàn thànhphố đến nay đã có 32 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân các khucông nghiệp đăng ký nhưng mới chỉ triển khai được 9 dự án, với 6.463 căn hộ(474.090m2 sàn), đáp ứng chỗ ở cho hơn 25.800 người, tổng mức đầu tư 4.931 tỷ

đồng Điều này cho thấy mặc dù nhận thức của xã hội đã có sự thay đổi nhưng vấn

đề nhà ở cho người có thu nhập thấp đang được cả nhà quản lý, doanh nghiệp vàngười tiêu dùng xem xét một cách thận trọng

2 Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà cho người có thu nhập thấp

Hiện nay việc triển khai các dự án nhà ở thu nhập thấp tại khu đô thị không

sử dụng vốn ngân sách nhà nước mà chủ yếu huy động nguồn vốn của các thànhphần kinh tế và vốn của doanh nghiệp Nguồn vốn huy động trong dân (kháchhàng) cũng rất khó khăn vì thu nhập của người dân đa phần chỉ đủ chi tiêu chocuộc sống hàng ngày, phần tiết kiệm của thành phần này là không nhiều Nên cácdoanh nghiệp phải chủ động thực hiện bằng nguồn vốn tự có của mình và vốn vay

 Vốn tự có

Nguồn vốn đầu tư từ các nhà đầu tư là điểm khó động viên nhất trong hoàncảnh thị trường bất động sản nước ta Trước đây, nguồn này gần như tập trung vàokhu vực nhà ở cao cấp vì ở đó lợi nhuận cao hơn Trong những năm vừa quangành xây dựng Thủ đô phát triển không ngừng đóng góp một phần không nhỏvào sự tăng trưởng chung, tuy nhiên cũng cần nhìn nhận một thực tế là tiềm lực tàichính của họ chưa phải là thế mạnh, chưa xứng với đòi hỏi của những công trìnhxây dựng nói chung và nhà ở nói riêng ngày càng hiện đại, tiện nghi Mặt khác dotranh thủ những ưu đãi của thành phố dành cho đầu tư phát triển nhà ở nên nhiềuchủ đầu tư đã cùng một lúc cố gắng tham gia nhiều dự án khác nhau làm phân tánnguồn vốn tự có vốn đó ít ỏi Chính điều này làm tỷ trọng của nguồn vốn tự cótrong tổng vốn đầu tư vào nhà ở thu nhập thấp trong giai đoạn này chỉ đạt xấp xỉ30% (khoảng 1327 tỷ đồng)

 Vốn vay

Trong tất cả các nguồn vốn đầu tư vào nhà ở thu nhập thấp thì nguồn vốnvay là nguồn quan trọng nhất vì trong điều kiện Ngân sách hiện nay còn khó khănnên không đủ để cung ứng cho những dự án dạng này, thêm vào đó, đối với các dự

án nhà ở thu nhập thấp thì các chủ đầu tư khó có thể huy động vốn ứng trước củangười mua như khi tham gia đầu tư nhà ở thương mại Mà nhà ở cho người thu

nhập thấp phải 10 – 15 năm sau mới thu hồi được vốn Vì vậy đây là nguồn vốnchủ yếu xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.

Trong giai đoạn 2005 – 2010 nguồn vốn tín dụng chiếm tới 70% tổng vốnđầu tư (khoảng 3073 tỷ đồng) vào nhà ở thu nhấp thấp

Mặc dù Nhà nước có nhiều chính sách ưu đãi về lãi suất nhưng vẫn rất ítdoanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn này do những vướng mắc trong thủ tụcpháp lý Để gỡ những khó khăn trên, hiện Bộ Xây dựng đang phối hợp cùng Ngânhàng phát triển Việt Nam nghiên cứu triển khai thực hiện cơ chế hỗ trợ cho cácdoanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp vay tối đa 70% tổng mức đầu

tư của dự án, với lãi suất ưu đãi (khoảng 6 -7 %/năm), thời hạn vay từ 10-15 năm

3 Tình hình đầu tư phát triển nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp xét theo khu vực xây dựng

Nhà ở cho người thu nhập thấp được xây dựng trong giai đoạn này chủ yếu

là ở khu vực ngoại thành, do chủ chương dãn dân nội thành của Thành phố HàNội Sau đây là tình hình xây dựng trên các địa bàn của Hà Nội:

Trong giai đoạn 2005 – 2010 Quận Long Biên đã triển khai xây dựng 2 khunhà ở cho người thu nhập thấp với tổng kinh phí là 600 tỷ đồng, khi hoàn thànhcung cấp ra thị trường khoảng 1800 căn hộ với diện tích trung bình từ 60-70 m2mỗi căn

- Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp N011A và NO12 tại khu Đôthị mới Sài Đồng – Long Biên – Hà Nội do Công ty CP đầu tư phát triển nhà HàNội số 5 và Công ty CP Xây dựng số 3 Hà Nội làm chủ đầu tư với tổng kinh phí là

310 tỷ đồng Dự án bao gồm 4 tòa nhà với chiều cao 16 tầng, dự án được khởicông ngày 29/7/2010 và dự kiến hoàn thành vào quý 3 năm 2012 Sau khi hoànthành, dự án sẽ cung cấp ra thị trường khoảng 850 căn hộ có diện tích từ 60-70m2

- Dự án nhà ở xã hội tại Khu đô thị Việt Hưng dành cho cán bộ, côngchức lao động trong các khu công nghiệp và các đối tượng khó khăn trên địa bàn