Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường đất đai - bất động sản ở Việt Nam

Tài liệu tham khảo Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường đất đai - bất động sản ở Việt Nam

TRƯờNG ĐạI HọC KINH Tế QUốC DÂN Trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản

Một số giải phỏp nhằm nõng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị trường đất đai

-bất động sản ở Việt Nam

Hà nội 2/2006 Mục lục

Danh mục bảng, biểu đồ 42

Các chữ viết tắt 42

lời mở đầu 53

Chơng I: 85

cơ sở khoa học về quản lý nhà nớc đối với thị trờng bất động sản 85

1.1 khái niệm, đặc điểm về bất động sản và thị trờng bất động sản 85

1.2 vai trò và nội dung quản lý nhà nớc đối với sự phát triển thị trờng bất động sản 3017

1.3 Kinh nghiệm của một số nớc trên thế giới về quản lý và phát triển thị trờng bất động sản 4127

CHƯƠNG II: 5640

quá trình hình thành, phát triển và quản lý Nhà n ớc đối với thị tr ờng bất động sản ở n ớc ta trong những năm qua 5741

2.1 Thực trạng phát triển thị trƯờng bất động sản ở nƯớc ta 5741

2.2 quản lý Nhà nớc về thị trờng bất động sản ở nớc ta trong

3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nớc

đối với thị trờng bất động sản ở nớc ta 128103

Kết luận 152122

Tài liệu tham khảo 154124

1.2 vai trò và nội dung quản lý nhà nớc đối với sự phát triển thị trờng bất

động sản trong nền kinh tế thị trờng .319

1.3 Kinh nghiệm của một số nớc trên thế giới về quản lý và phát triển thị ờng bất động sản 329

2.2 quản lý Nhà nớc về thị trờng bất động sản ở nớc ta trong những năm qua: kết quả đã đạt đợc và những tồn tại .370

2.3 NGUYÊN NHÂN Và NHữNG BàI HọC KINH NGHIệM RúT RA 396

Danh mục bảng, biểu đồ Trang

Bảng số 1: Hình thức sở hữu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh 49Bảng số 2: Tỷ trọng các loại nhà ở đô thị hiện nay 55Bảng số 3: Tỷ lệ hộ có dự định xây dựng hoặc cải tạo nhà ở (theo

UBTVQH Uỷ ban thờng vụ Quốc hội

lời NóImở đầu

Thị trờng bất động sản tại Việt Nam chính thức đợc hình thành từnăm 1993, sau khi luật đất đai cho phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất,

và đến năm 1996, lần đầu tiên khái niệm “Thị trờng bất động sản” đợcchính thức đề cập trong văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII Sauhơn 10 năm phát triển, thị trờng bất động sản nớc ta đã trải qua 2 cơn sốtvới những diễn biến bất thờng Có nhiều nguyên nhân tạo ra những diễn

biến bất thờng của thị trờng, song nguyên nhân cơ bản là Nhà nớc cha cógiải pháp hữu hiệu trong việc điều tiết các nguồn cung và kiểm soát các lựclợng cầu Sự thiếu thông tin, không minh bạch về các nguồn cung làm giatăng thêm tính không hoàn hảo là đặc tính cố hữu vốn có của thị trờng bất

động sản, làm gia tăng tình trạng đầu cơ đẩy giá bất động sản lên cao thông

động và có những biểu hiện vợt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nớc Cácquan hệ cung cầu và giao dịch về BĐSbất động sản chủ yếu đang diễn rathông qua thị trờng ngầm, phi chính thức; Sự biến động bất thờng về giá cả

BĐSbất động sản (đặc biệt là giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất) vànhững “cơn sốt đất đai” cho đến nay vẫn cha có giải pháp điều chỉnh hữuhiệu Những diễn biến phức tạp của thị trờng BĐSbất động sản, sự yếu kémtrong công tác quản lý Nhà nớc đối với sự phát triển của thị trờng BĐSbất

động sản đã và đang gây nhiều khó khăn trở ngại cho công cuộc đầu t pháttriển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá

đất nớc

Đất đai - nguồn tài nguyên quốc gia thuộc sở hữu chung của toàn xãhội Trong nền kinh tế thị trờng, quản lý Nhà nớc về đất đai - bất động sảnvừa đòi hỏi tuân thủ các yêu cầu và quy luật điều tiết của cơ chế thị trờng,vừa đảm bảo giữa vững vai trò điều tiết của Nhà nớc đối với nguồn tàinguyên quốc gia thuộc sở hữu toàn xã hội mà Nhà nớc là ngời chủ đại diện

Để thực hiện vai trò đó, vấn đề cốt yếu là phải nghiên cứu đề xuất một hệthống các công cụ và chính sách kinh tế trong quản lý đất đai phù hợp vớicơ chế thị trờng thay thế cho các công cụ và chính sách quản lý mang tínhhành chính, ngăn cấm, ép buộc không thích ứng thậm chí còn cản trở sựvận hành và phát triển của thị trờng đất đai – bất động sản hiện nay

Trớc tình hình đó, gần đây trong các Nghị quyết của BCH TW Đảng

và các chơng trình hành động của Chính phủ đều nhấn mạnh sự cần thiếtphải tăng cờng hiệu lực quản lý Nhà nớc nhằm thúc đẩy sự hình thành vàphát triển thị trờng BĐSbất động sản Trớc yêu cầu đó, là một đơn vị có

chức năng nghiên cứu và đào tạo về quản lý đất đai và bất động sản, chúngtôi xin đề xuất nghiên cứu đề tàichúng tôi: xin giới thiệu cuốn sách " Một

số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nớc về thị trờng đất đai - bất động sản ở Việt nN am".

CMục tiêu nghiên cứu đề tài:uốn sách

Trong khuôn khổ nghiên cứu đề tài này, chúng tôi mong muốn tậptrung vào giải quyết các mục tiêu cơ bản sau đây:

- Góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về BĐSbất động sản và thịtrờng BĐSbất động sản là cơ sở khung lý thuyết cho phần nội dungnghiên cứu tiếp theo

- Làm rõ cơ sở khoa học và thực tiễn về vai trò quản lý Nhà nớc đối vớithị trờng BĐSbất động sản; Làm rõ những nội dung và yêu cầu của côngtác quản lý Nhà nớc đối với sự phát triển của thị trờng bất động sản theo

định hớng xã hội chủ nghĩa

- Làm rõ thực trạng phát triển và quản lý Nhà nớc đối với thị trờng

BĐSbất động sản ở nớc ta hiện nay: chỉ ra những mặt đợc cũng nh nhữngvấn đề còn tồn tại, hạn chế

- Phân tích cơ sở, đề xuất các giải pháp tăng cờng hiệu lực quản lý Nhà

n-ớc nhằm thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trờng BĐSbất động sản theo

định hớng xã hội chủ nghĩa ở nớc ta

và đối tợngVì thị trường thị trờng đất đai l bà b ộ phận cốt yếu và bkhông tách rời thị trường BĐS, do vậy để giải quyết các mục tiêu đã đặt ra,nội dung cuốn sách đặt không chỉ giới hạn ở thị trường đất đai một cách

độc lập mà đặt thị trờng đất đai trong bối cảnh nghiên cứu chung củaả thịtrường BĐS Để tiện cho bạn đọc theo dõi, cuốn sách đợc kết cấu thành 3chơng:Kết cấu đề tài gồm 3 chơng:

Chơng 1: Cơ sở khoa học của quản lý nhà nớc về thị trờng BĐSbất độngsản trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN

Chơng 2: Thực trạng phát triển và quản lý Nhà nớc về thị trờng BĐSbất

động sản trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN ở

n-ớc ta trong những năm qua

Cc hơng 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nớc về thị trờng

BĐSbất động sản trong nền kinh tế thị trờng theo định hớngXHCN ở nớc ta

Mặc dù chúng tôi đã đầu t nhiều thời gian và công sức cho việc ramắt bạn đọc, song cuốn sách này có thể còn thiếu sót Chúng tôi mongnhận đợc ý kiến đóng góp, bổ sung để lần tái bản sau đợc hoàn chỉnh hơn

Xin trân trọng giới thiệu cùng bạn đọc

trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

Tài sản là của cải vật chất dựng vào mục đớch sản xuất hoặc tiờudựng Tài sản bao gồm vật cú thực, tiền, giấy tờ trị giỏ được bằng tiền vàcỏc quyền tài sản Quyền tài sản là quyền trị giá đợc bằng tiền và có thểchuyển giao trong giao lu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ T i sà b ản baogồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý

và sử dụng Nhìn chung, tất cả các nớc đều phân chia tài sản thành 2 loại làbất động sản và động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàngngàn năm từ thời La mã cổ đại và đợc ghi trong Bộ Luật La Mã

Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nớc ta quy định: "Bất động sản là các

tài sản không thể di dời đợc" Nh vậy, BĐSbất động sản trớc hết phải là tàisản, nhng khác với các tài sản khác là chúng không thể di, dời đợc Hay nóicách khác, BĐSbất động sản là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất

đai Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ cóthể đợc sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể

mà khi dịch chuyển sẽ bị h hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi)hoặc tốn nhiều công sức và chi phí nh các công trình kiến trúc, công trìnhlắp ghép…

+ Phải là đất đai đã đợc xác định chủ quyền;

+ Đất đai đó phải đợc đo lờng bằng giá trị (căn cứ vào số lợng vàchất lợng của đất đai đó)

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn

liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không

đáng kể: nhà ở, trung tâm thơng mại, khách sạn, văn phòng… (những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng

băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐSbất

động sản mà là các động sản, hoặc công cụ lao động);

+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: nh đờng xá, cầucống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ đợc xây dựng gắn liền với đất

đai;

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xâydựng đó: máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiểnhoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quancho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụngcủa nó không thay đổi thì không phải là BĐSbất động sản nh: máy

điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vờn treo, các tranh ảnh

và thiết bị đồ dùng khác);

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lờng và lợng hoá thành giátrị theo các tiêu chuẩn đo lờng nhất định (các công trình tôn giáo;các di sản văn hoá thế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc giakhông lợng hoá giá trị không coi là BĐSbất động sản)

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

+ Vờn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;

+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)…

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định:

Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐSbất động sản

còn có những đặc điểm cụ thể sau:

Thứ nhất, bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định về vị trí địa lý,

về địa điểm và không có khả năng di dời đợc Đặc điểm này là do BĐSbất

động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đất đặc điểm là có vị trí cố

định và có giới hạn về diện tích và không gian Đặc điểm này ảnh hởng lớn

đến thị trờng BĐSbất động sản, đến kinh doanh BĐSbất động sản Do đó, vịtrí của BĐSbất động sản nh địa điểm cụ thể, môi trờng kinh tế, chính trị, xã

hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng… của hàng hoá BĐSbất động sản

có ý nghiã vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả BĐSbất động sản

Thứ hai, bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền Tính lâu bền

của hàng hoá BĐSbất động sản gắn liền với sự trờng tồn của đất đai, loại tàisản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu huỷ (trừ một số trờng hợp đặcbiệt nh: động đất, núi lửa, sạt lở… ) Mặt khác, các công trình xây dựng,công trình kiến trúc và vật kiến trúc thờng có tuổi thọ cao, có thể hàng trămnăm Ngay trong nông nghiệp, BĐSbất động sản là vờn cây lâu năm cũng

có thời gian tồn tại lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐSbất

động sản rất khác nhau, tuỳ theo từng loại BĐSbất động sản cụ thể Đặc

điểm này ảnh hởng lớn đến chiến lợc kinh doanh, đến đầu t BĐSbất độngsản cũng nh công tác quản lý, sử dụng BĐSbất động sản

Thứ ba, hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm Sở

dĩ nh vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đấtcũng nh của từng vùng, từng địa phơng, từng khu vực, từng thửa đất Tínhphức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… đã tạo nên sựkhan hiếm và tính cá biệt của hàng hoá BĐSbất động sản Mặt khác, chính

sự đa dạng trong ý tởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo… của chủ đầu tcũng nh của các kiến trúc s, các công trình s và các nhà thiết kế cũng tạonên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hoá BĐSbất động sản

Thứ t, hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Nhìn chung hàng hoá đều có đặc điểm này, nhng với hàng

hoá BĐSbất động sản thì đặc điểm này nối nổi trội hơn Sở dĩ nh vậy là vìnhu cầu về BĐSbất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộcchịu ảnh hởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậmchí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngỡng, tôn giáo, tâm linh của dân c ở đó

Thứ năm, hàng hoá bất động sản chịu ảnh hởng lẫn nhau Giữa các

hàng hoá BĐSbất động sản có sự tác động và ảnh hởng lẫn nhau khá mạnh

mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hoá BĐSbất động sản này là điềukiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sửdụng của hàng hoá BĐSbất động sản kia Thí dụ, việc xây dựng các côngtrình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng hoặc vẻ đẹp, sự tiện lợi

và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực Sự ra đời của một con

đờng mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân c hay các khu côngnghiệp, du lịch, thơng mại, dịch vụ… bám theo trục đờng đó.…

Thứ sáu, hàng hoá bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nớc BĐSBất động sản là loại tài sản quantrọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng nh của mỗingời dân Các quan hệ giao dịch về BĐSbất động sản thờng có tác động rấtmạnh đến những hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội Để tăng cờngvai trò của mình, nhà nớc phải quan tâm hơn đến BĐSbất động sản, dó đóbuộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trơng, chính sáchnhằm thực hiện việc quản lý chúng Mặt khác, BĐSbất động sản gắn liềnvới đất đai mà đất đai, ở bất cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai và

do đó, nhìn chung, BĐSbất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của phápluật và sự quản lý của Nhà nớc

Thứ bảy, hàng hoá bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản

lý Vì BĐSbất động sản thờng có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nênviệc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi ngời quản lý phải có nănglực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với các hàng hoá thông th -ờng Đặc biệt vấn đề đầu t xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp,vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng, nhà ở,văn phòng… cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí choquản lý cũng rất cao

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của thị trờng bất động sản

1.1.2.1 Thị trờng bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng bất động sản, song cácquan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trờng bất động sản làtổng hoà các quan hệ giao dịch về bất động sản đợc thực hiện thông quacác quan hệ hàng hoá tiền tệ Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau,song mọi bất động sản đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai Do vậy,các đặc trng của hàng hoá và thị trờng đất đai luôn là yếu tố đóng vai tròtrọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trờng bất động sản

Các hình thái thô sơ nhất của thị trờng BĐS thông qua việc mua bántrao đổi đã có từ lâu: Từ thời Trung Hoa cổ đại, thời Vua Ai Cập và Ba Tcổ Ngày nay trải qua nấc thang tiến hoá của nhân loại, các lực lợng thị tr-ờng, tức là lực lợng cung và cầu đã trở thành những thực thể ngày càng đadạng, tinh vi, phức tạp giống nh “bàn tay vô hình”, hớng dẫn lâu dài về sự

phân phối tài nguyên và các nguồn lực xã hội đến những nơi sử dụng hiệuquả nhất, mà bất cứ sự can thiệp thô bạo nào của Nhà nớc đối với thị trờngcũng có thể làm cho nó biến dạng và trở nên khó điều khiển hơn Trongbối cảnh đó, việc nhận thức quan điểm về thị trờng nói chung, thị trờng

BĐSbất động sản nói riêng, nhận dạng các hình thái và tìm hiểu các phơngthức ứng xử của những ngời tham gia thị trờng đã trở thành vấn đề lý thú vàhấp dẫn, nhất là trong thời đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trờng nh ở nớcta

Thị trờng BĐSbất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hànghoá BĐSbất động sản Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và pháttriển của sản xuất hàng hoá BĐSbất động sản

Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐSbất độngsản Tuy nhiên một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trờng

BĐSbất động sản là nơi: thị trờng bất động sản là tổng hoà các quan hệ trao

đổi hàng hoá BĐSbất động sản, tức là quan hệ giao dịch giữa ngời mua vàngời bán, giữa cung và cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị

sử thì đất đai là loại hàng hoá BĐSbất động sản đầu tiên Khi chế độ sở hữu

về đất đai đợc xác lập, khi mà các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sửdụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì quan hệ về đất đaicũng phát triển và đất đai trở thành hàng hoá Nh vậy, sự ra đời và pháttriển của thị trờng BĐSbất động sản gắn liền với quá trình đất đai chuyểnthành hàng hoá do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của cáchoạt động kinh tế - xã hội Trên thực tế nội dung cơ bản của thị trờng

BĐSbất động sản và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trờng

BĐSbất động sản theo nghĩa hẹp, đó là thị trờng nhà đất Vì BĐSbất độngsản nhà, đất vừa mang ý nghĩa kinh tế, chính trị xã hội to lớn, và trong thịtrờng BĐSbất động sản thì thị trờng nhà đất đợc hình thành rõ rệt và vậnhành sôi động nhất Thị trờng đất đai là một bộ phận của thị trờng BĐSbất

động sản Vì vậy, nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của thị trờng

BĐSbất động sản Thị trờng đất đai trớc hết đợc hiểu là nơi diễn ra các hành

vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai cũng nh dịch vụ gắn liền vớihàng hóa đó Quá trình trao đổi - mua và quyền sử dụng đất luôn vận động

và phát triển làm cho các phơng thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiềudạng khác nhau

Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ đợcmua bán, mà còn là đối tợng của nhiều giao dịch khác nh cho thuê, thếchấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trờng BĐSbất động sản hoànchỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa ngời mua và ngời bán về BĐSbất độngsản mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐSbất động sản nhcho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng BĐSbất độngsản

Do vậy, thị trờng BĐSbất động sản đợc hiểu nh sau: Thị trờng bất

động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.

Trong cách diễn đạt thông thờng, khái niệm thị trờng thị trờng BĐSbất

động sản thờng đợc nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất

động sản, tại đó những ngời mua và ngời bán tác động qua lại lẫn nhau

để xác định giá cả và số lợng hàng hoá và dịch vụ bất động sản đợc giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần là chỉ

địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan

hệ giáo dịch về BĐSbất động sản diễn ra

1.1.2.2 Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản

Hàng hoá BĐSbất động sản là loại hàng hoá đặc biệt, khác với cácloại hàng hoá nên thị trờng BĐSbất động sản cũng có những đặc điểmriêng

Thứ nhất, Tớnh cỏch biệt giữa hàng hoỏ với địa điểm giao dịch

Đối với hàng hoá thông thờng, địa điểm giao dịch thờng là ở nơi hiệndiện của hàng hoá giao dịch, còn đối với hàng hoá BĐSbất động sản, địa

điểm giao dịch lại cách biệt với hàng hoá BĐSbất động sản giao dịch Đó là

do đặc điểm của hàng hoá BĐSbất động sản: có vị trí cố định, không thể didời đợc Hoạt động giao dịch BĐSbất động sản thờng đợc tiến hành trên các

chợ hàng hoá BĐS ảo Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giaodịch lớn (chợ địa ốc), cũng có thể là một địa điểm với nhỏ hẹp với các vậtdụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nớc, quamạng internet đều tạo nên chợ giao dịch BĐSbất động sản.

Quan hệ giao dịch BĐSbất động sản không thể kết thúc ngay tại địa

điểm giao dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua các khâu nh:

- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về

Từ đặc điểm này cho thấy:

- Kiểm soát thị trờng BĐSbất động sản không thể nh với thị trờng cáchàng hoá khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất l-ợng… mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc

- Quan hệ giao dịch BĐSbất động sản không thể tiến hành trong mộtthời gian ngắn đợc, thờng phải kéo dài, do đó, dễ gặp các biến cố của thựctiễn nh biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các

điều kiện môi trờng… Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịchtrong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giaodịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thànhcông của các giao dịch BĐSbất động sản thì điều quan trọng là tìm các giảipháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch

- Mọi đối tợng tham gia vào thị trờng BĐSbất động sản đều phải trảiqua đầy đủ các khâu giao dịch trên Đó là điều có tính chất bắt buộc đối vớithị trờng BĐSbất động sản chính thức, có kiểm soát của Nhà nớc

Thứ hai, thị trờng bất động sản thực chất là thị trờng giao dịch các quyền

và lợi ích chứa đựng giao dịch trong bất động sản

Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định Đặc điểm của đất

đai là không hao mòn hay không mất đi (trừ các trờng hợp đặc biệt) và ngời

có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai nhcác hàng hoá khác Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do

đất đai mang lại Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giátrị của nó nh xác định giá trị của các hàng hoá thông thờng mà phải xác

định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn

đầu t vào đất đai

Thứ ba, thị trờng bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời đợc, gắn liền với những

điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó,cung và cầu BĐSbất động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đadạng, từ số lợng, kiểu cách, mẫu mã, chất lợng đến quy mô và trình độ pháttriển Mặt khác, BĐSbất động sản còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý,tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trngriêng về cung và cầu BĐSbất động sản Ngời ta không thể di dời BĐSbất

động sản từ nơi này sang nơi khác, cũng nh không thể di chuyển tâm lý, tậpquán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sang vùng khác, khu vực khác, do

đó, thị trờng BĐSbất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.Thực tế cho thấy, thị trờng BĐSbất động sản ở các đô thị, ở các vùng đangtrong quá trình đô thị hoá, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, dulịch… ờng có quy mô, trình độ phát triển cao hơn so với các vùng khác th

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch

BĐSbất động sản thờng chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả

BĐSbất động sản chỉ ảnh hởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít

có ảnh hởng hoặc ảnh hởng rất chậm đến thị trờng BĐSbất động sản củacác vùng, các khu vực khác Đồng thời, nghiên cứu thị trờng BĐSbất độngsản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điềukiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực Khôngthể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả BĐSbất động sản của vùng này, khuvực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác

Thứ t, thị trờng bất động sản là thị trờng không hoàn hảo

Mặc dù thị trờng BĐSbất động sản có nội dung rất phong phú nhng

là thị trờng không hoàn hảo Sở dĩ nh vậy là do các thông tin về hàng hoá

bất động sản và thị trờng BĐSbất động sản không đầy đủ và phổ biến rộngrãi nh các loại hàng hoá khác Sự so sánh giữa các BĐSbất động sản cùngloại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác

nh đối với các hàng hoá khác (các kết cấu công trình, chất lợng công trình,

vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý… đều đợc đo lờng một cách tơng đối, khóchính xác) Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kềnhau và không phải bao giờ cũng tìm đợc BĐSbất động sản cùng loại để sosánh cạnh tranh một cách đầy đủ Hơn nữa, số lợng ngời tham gia cung vàcầu về mỗi loại BĐSbất động sản đều có số lợng nhỏ, không đảm bảo tiêuchí cho cạnh tranh hoàn hảo

Đặc điểm này dẫn đến những vấn đề sau:

- Giá cả BĐSbất động sản không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoànhảo, trong nhiều trờng hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, ngời bán cólợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao Giá cả độc quyền luôn manglại lợi ích cao cho ngời có quyền đối với BĐSbất động sản

- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của ngời cung cũng tăngthêm làm giá cả BĐSbất động sản sẽ đợc đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt

về giá Thị trờng BĐSbất động sản càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơnsốt giá của BĐSbất động sản

đặc điểm của BĐSbất động sản là thời gian để tạo ra chúng thờng là lâu vì

để xây dựng các công trình xây dựng cần phải có thời gian tìm hiểu mọithông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhợng, xin phép xây dựng, thiết kế,thi công…

Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giácả theo hớng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐSbất động sản Dovậy, Nhà nớc cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về

BĐSbất động sản, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị trờng BĐSbất

động sản, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về BĐSbất động sản

không chính đáng (nh nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo)

Thứ sáu, lL à thị trờng khó thâm nhập

Sở dĩ nh vậy là vì hàng hoá BĐSbất động sản không bày bán trên thịtrờng nh các loại hàng hoá khác, ngời mua và bán BĐSbất động sản không

có cơ hội và đủ lợng thông tin để lựa chọn đợc thị trờng phù hợp với

BĐSbất động sản cần giao dịch Hơn nữa, vì BĐSbất động sản thờng có giátrị lớn, ngời mua và bán BĐSbất động sản thờng ít có kinh nghiệm vì họ ít

có cơ hội mua hoặc bán (trừ những ngời kinh doanh chuyên nghiệp)

Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trờng BĐSbất động sản,cần phải có các nhà t vấn, môi giới, đó là những ngời đợc đào tạo cơ bản,

có kiến thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Với sựtham gia của họ, các giao dịch BĐSbất động sản sẽ trở nên dễ dàng hơn.Thực tế cho thấy nếu lực lợng t vấn môi giới kém phát triển thì sự vận hànhcủa thị trờng BĐSbất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐSbất

động sản sẽ cao

Do đó, phải coi t vấn, môi giới trong giao dịch BĐSbất động sản làmột nghề chuyên nghiệp độc lập Ngoài việc tổ chức các tổ chức t vấn, môigiới thông thờng, cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong t vấn,môi giới giao dịch BĐSbất động sản vì chính các tổ chức này khi thực hiệnnghiệp vụ cho vay đã có những bớc thẩm định pháp lý cần thiết và định giá

đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng nh cácbiến động của chúng Mọi giao dịch BĐSbất động sản phải có sự giám sátcủa Nhà nớc, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia của Nhà nớcvào thị trờng BĐSbất động sản thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị tr-ờng BĐSbất động sản ổn định hơn và an toàn hơn Bất động sản đợc đăng

ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng đợc tham gia vào tấtcả các giao dịch, mua bán, chuyển nhợng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp

vốn liên doanh, cổ phần… Hơn nữa, thông qua kiểm soát thị trờng BĐSbất

động sản, Nhà nớc tăng đợc nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giaodịch BĐSbất động sản

Thứ tám, thị trờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn

Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của BĐSbất động sản là có giátrị lớn, do đó, mọi giao dịch đầu t kinh doanh BĐSbất động sản đòi hỏi mộtlợng vốn lớn Lợng vốn này phải đợc huy động từ thị trờng vốn

Thực tế cho thấy nếu không có một thị trờng vốn phát triển lànhmạnh và ổn định, thị trờng BĐSbất động sản cũng không thể phát triển lànhmạnh và ổn định đợc Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn

đến sự khủng hoảng của thị trờng BĐSbất động sản Khi BĐSbất động sản

sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế, các tổchức tài chính tín dụng có thể bị phá sản

Thứ chín, thị trờng bất động sản là thị trờng mà việc tham gia hoặc rút

ra khỏi thị trờng là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian

Sở dĩ nh vậy là vì BĐSbất động sản thờng là có giá trị lớn, ngời muatrên thị trờng này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanhchóng nh đối với các loại hàng hoá khác Bất động sản là những yếu tố vậtchất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dànggì thay đổi định hớng đầu t khai thác các công trình BĐSbất động sản Đặc

điểm này đòi hỏi những nhà đầu t tham gia thị trờng BĐSbất động sản phảixác định hớng đầu t dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu

kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hớng đầu t

1.1.3 Sự phát triển thị trờng bất động sản trong nền kinh tế thị trờng

định hớng XHCN

Nhiều nớc trong hệ thống xã hội chủ nghĩa trớc đây đã và đang thựchiện chuyển đổi nền kinh tế từ kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tếthị trờng cho phù hợp với đặc điểm của mỗi nớc Trong các chơng trìnhchuyển đổi này, nhiều nớc đã khá thành công trong việc xây dựng vàphát triển thị trờng hàng hoá các loại, bao gồm cả các hàng hoá tiêudùng, t liệu sản xuất và thị trờng sức lao động Tuy vậy, theo đánh giánăm 2001 của Ngân hàng thế giới thì ngoại trừ một vài nớc tiến tiến

nhất, thị trờng đất đai hiện nay ở các nớc đang chuyển đổi vẫn đang tồntại nhiều vấn đề lớn và cha thể mô tả thị trờng đất đai ở các nớc này nhcác thị trờng khác Các hệ thống đất đai vần đang bị điều tiết và dẫn dắt

và chi phối rất mạnh bởi các yếu tố phi thị trờng

ở Anbani, đất nông nghiệp đợc coi là thuộc sở hữu của gia đìnhnông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991 Tuy vậy, đến năm 1995việc mua bán đất đai vẫn bị coi là bất hợp pháp; thậm chí cho tới nay ở

đất nớc này vẫn cha có một khuôn khổ pháp lý chính thức cho việc muabans đất nông nghiệp

Tại Rumani, việc mua bán đất đai tuy đợc pháp luật thừa nhận nhngvới nhiều ràng buộc, trong đó: một số đất quy định không đợc mua đibán lại trong vòng 10 năm, một số khác quy định vĩnh viễn không đợcbán, một số trờng hợp cụ thể quy định chủ đất chỉ đợc bán đất cho nhà n-ớc

ở Ukraina, t nhân chỉ sở hữu khoảng 10% diện tích đất nông nghiệp,trong khi đó họ sản xuất ra 47% tổng sản lợng nông nghiệp của nớc này.Quyền sở hữu t nhân trên diện tích đất này chỉ đơn thuần là quyền đợc h-ởng hoa lợi từ mảnh đất đó chứ hầu nh không đợc quyền mua bánchuyển nhợng

Tại Liên bang Nga, năm 2001 Duma quốc gia Nga đã thông qua Luật

đất đai, theo đó quy định cấm bán đất; mọi công dân có đủ t cách phápnhân đều có quyền sở hữu đất nhng không phaỉa là đất nông nghiệp.Diện tích đất đợc phép chuyển quyền sở hữu chỉ chiếm khoảng 2% tổngdiện tích đất quốc gia, trong đó có cả đất thành phố, đất ở nông thôn và

đất công nghiệp

Báo cáo năm 2001 của Ngân hàng thế giới đã đánh giá rằng, có tới90% diện tích đất tại hầu hết các thành phố lớn của Nga, ajecbaizan,Mondavia, Bêlarút do Nhà nớc nắm quyền sở hữu

Một đánh giá chung là phát triển thị trờng bất động sản mà trọng tâm

là thị trờng đất đai là xu hớng phát triển tất yếu trong hệ thống thị trờngtrong quá trình chuyển đổi nền kinh tế từ kế hoạch hoá tập trung sangnền kinh tế thị trờng theo định hớng xã hội chủ nghĩa ở các nớc có nềnkinh tế chuyển đổi

Sự xuất hiện các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch về bất độngsản đã từng xuất hiện ở Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là các giao dịch

về đất đai và nhà ở Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980,

ở Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu t nhân, sở hữu củatập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu Nhà nứơc Các hoạt động giaodịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đãxuất hiện tuy không phải là phổ biến nhng vẫn đợc thực hiện theo truyềnthống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thảo thuậnvới nhau Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịchbất động sản, song Nhà nớc vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhậncho các giao dịch mua bán và thu thuế trớc bạ khi đăng ký quyền sở hữunhà đất

Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàndân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Từ năm 19986, mặc

dù đã xác định đờng lối chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trờng,song Luật đất đai năm 1987 vẫn quy định: "Nghiêm cấm việc mua bán,lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dới mọi hình thức" Tuy nhiên, để

đảm bảo cho ngời dân có thể tìm kiếm nhà ở, luật này cũng quy định:

"Ngời đợc thừa kế nhà ở hoặc ngời cha có chỗ ở, khi đợc ngời khácchuyển nhợng nhà ở, sau khi đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền côngnhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì đợc quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà

đó Nh vậy, trong giai này, pháp luật không cho phép mua bán, khôngthừa nhận sự phát triển thị trờng bất động sản là đất đai Tuy nhiên,những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp dới hình thứcmua bán nhà ở và chủ yếu đợc mua bán trao tay, tự cam kết giữa ngờimua và ngời bán

Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trờng vàkhuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hànghoá tiền tệ đợc phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổicác yếu tố cơ bản của lực lợng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất

đai Trớc đòi hỏi của thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy

định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyềnchuyển nhợng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật" Trên cơ sở

đó, Luật Đất đai năm 1993 đã quy định:" Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhànớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thếchấp quyền sử dụng đất." Lần đầu tiên khái niệm giá đất đợc chính thức

sử dụng: "Nhà nớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền

sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất " Nh vậy, từ khiLuật Đất đai năm 1993 đợc ban hành với việc quy định 5 quyền của ngời

sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp, cho thuêquyền sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động vàphát triển của thị trị bất động sản trong nền kinh tế thị trờng định hớngXHCN ở Việt Nam Trong các văn kiện Đại hội Đảng khoá VIII và khoá

IX đều nhấn mạnh tầm trọng và sự cần thiết phải chủ động phát triển, tổchức quản lý tốt thị trờng bất động sản nhằm tạo lập sự đồng bộ hệ thốngthị trờng định hớng XHCN ở nớc ta

1.1.3 Vai trò của thị trờng bất động sản trong nền kinh tế quốc dân

Nền kinh tế thị trường là một hệ thống gồm nhiều thị trường khỏcnhau hợp thành và giữa chỳng cú mối liờn kết với nhau Trong đú đặctrưng của chỳng phụ thuộc vào ba yếu tố cơ bản: cung, cầu và giỏ cả.Trong lý thuyết kinh tế chỳng ta thường thấy chỳng được phõn loại theocỏc tiờu chớ bao gồm: tiờu chớ hàng hoỏ để trao đổi, tiờu chớ tỏc nhõn thamgia thị trường và tiờu chớ khụng gian Đối với thị trường BĐS chỳng tathường quan tõm đến tiờu chớ hàng hoỏ mua bỏn, trao đổi và tiờu chớ khụnggian

Thị trường BĐS đúng một vai trũ rất quan trọng trong nền kinh tếquốc dõn Nú chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặtkhỏc cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế Những ảnh hưởng của thịtrường BĐS đến nền kinh tế quốc dõn được thể hiện qua cỏc mặt:

 Vị trớ trong tổng sản phẩm quốc dõn

 Vị trớ trong dự trữ quốc dõn Dự trữ được định nghĩa như là tổng giỏtrị đất đai và nhà cửa Thị trường BĐS đó cung cấp những mặt bằng cầnthiết cho việc thực hiện cỏc hoạt động kinh tế Giỏ thuờ cỏc mặt bằng nàycũng như chi phớ liờn quan đến nú ảnh hưởng trực tiếp đến chi phớ hoạtđộng của doanh nghiệp cũng như hiệu quả tài chớnh của cỏc hoạt động này

 Sự tham gia đụng đảo của cỏc lực lượng lao động

 Vị trớ trong việc thu thuế, phớ

 Khả năng “hâm nóng” thị trường vốn đầu tư vào BĐS thông quaviệc thế chấp Khả năng huy động vốn này có ý nghĩa quan trọng, hỗ trợđắc lực cho sự tăng trưởng kinh tế.

Trong một nền kinh tế thị trường ổn định, nếu đạt được những chứcnăng trên của mình, khu vực BĐS sẽ góp phần vào sự ổn định kinh tế Xuấtphát từ những ảnh hưởng đến nền kinh tế trên, chúng ta nhận thấy khu vựcBĐS có năm chức năng cơ bản góp phần tạo ra những yếu tố cho sự phát

triển Thứ nhất BĐS, trong đó có cả những công trình hạ tầng cơ sở, là yếu

tố sản xuất, tạo nên cơ sở về vốn cho việc tạo ra sản phẩm và dịch vụ

Thứ hai BĐS cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các

hoạt động xã hội của kinh tế gia đình ngoài thời gian làm việc

Thứ ba BĐS là đối tượng để đầu tư trong thời gian dài, là nơi dụng

vốn Nó là nơi gom vốn và có thể chuyển sự gom vốn từ người này sangngười khác khi được bán

Thứ tư BĐS có giá trị vốn trên thị trường Điều này cho phép thực

hiện việc chuyển BĐS thành tiền thông qua việc bán hay để vay vốn tíndụng bằng thế chấp

Thứ năm bản thân sự vận hành của khu vực BĐS sẽ mang đến

những hiệu quả lớn theo cấp số nhân trong vòng quay kinh tế, nhờ sự liên

hệ mật thiết và đa dạng, tạo ra cầu về những hàng hóa và dịch vụ được sảnxuất ra bởi nền kinh tế trong nước

1.1.3.1 Vị trí của khu vực bất động sản trong nền kinh tế thị trường ổn định

Khu vực BĐS sẽ thực hiện được trọn vẹn năm chức năng cơ bản trênkhi nó tạo điều kiện cho kinh tế cá thể, xí nghiệp và các nhà đầu tư được

tiếp cận một cách nhanh chóng, cụ thể và tương đối rẻ theo nhu cầu vềBĐS của họ Ở đây vấn đề nhà ở có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và là mộtphần căn bản của khu vực BĐS Nhà ở, cả nhà để ở lẫn để cho thuê, đối vớichủ của chúng theo nguyên tắc là sự đầu tư vốn lớn nhất trong đời người,

mà từ đó để phục vụ lâu dài cho việc sử dụng hay với mục đích kinhdoanh Sự đầu tư và tái đầu tư trong lĩnh vực BĐS này đã và đang chiếmmột phần lớn trong vòng quay của thị trường vốn tại Việt Nam (VN)

Nhìn vào các nước phát triển có nền kinh tế thị trường ổn định tathấy khu vực BĐS đóng vai trò lớn hơn, rõ ràng hơn rất nhiều so với thựctrạng tại VN Nếu như chúng ta xác định kinh tế thị trường theo hạch toánthống kê coi như là bản hạch toán tài sản (tài sản có - assets) và vốn tàichính để đầu tư (vốn nợ - Owner’ Equities), thì chúng ta chú ý thấy rằng tàisản này góp phần tích cực vào việc tạo ra tổng sản phẩm quốc dân, nghĩa làvào độ lớn của nền kinh tế Vì vậy đương nhiên tồn tại mối liên hệ đa tầnggiữa tài sản và kết quả kinh doanh Một nền kinh tế hiệu quả sẽ đặc trưngvới sự sử dụng tài sản một cách hiệu quả nhất để tạo ra nhiều nhất số lượnghàng hóa và dịch vụ được mong đợi trên thị trường Bản thân việc tạo ranhiều tài sản vẫn là chưa đủ nếu thiếu một bộ máy hoạt động hiệu quả,năng động trong việc tạo ra và sử dụng tài sản trên Một nền kinh tế hiệuquả vì vậy cần cả tài sản cũng như bộ máy thị trường vận hành hiệu quả.Điều kiện này cũng động chạm đến những BĐS của nhiều chủ sở hữu mớicủa chúng (tư nhân và Nhà nước), những thành phần mà trong thời gianbiến động đất đai suốt những năm qua tại VN đã trở thành chủ sở hữu vềBĐS

Tiếp theo vấn đề “hạch toán” đã đề cập ở trên, chúng ta chia tài sảnkinh tế thành tài sản “cố định” và “lưu động” BĐS được tính vào phần tàisản cố định, tham gia vào nhiều hơn một “chu kỳ sản xuất” Bên cạnh2

những tài sản vật chất cố định còn tồn tại dạng tài sản phi vật chất cố định

mà chúng cũng tham gia vào nhiều hơn một chu kỳ sản xuất Trong phầntài sản cố định của các nước có nền kinh tế thị trường ổn định thì BĐSchiếm khoảng 60% giá trị Tại các nước đang thực hiện việc chuyển đổi cơcấu kinh tế (trong đó có cả Việt Nam) thì BĐS theo nguyên tắc thườngchiếm tỷ lệ cao hơn nhiều, trong khi những thành phần tài sản cố định khácgần như không đáng kể, hoặc hơn nữa là bị giảm giá (ví dụ như các máymóc và hệ thống quá cũ nát) Tại Ba Lan, một nước còn đang trong quátrình phát triển nền kinh tế thị trường tại Châu Âu, người ta ước rằng chưa

kể giá trị đất đai mà chỉ tính riêng giá trị của các tòa nhà và công trình xâydựng đã chiếm khoảng 70% tổng giá trị của tài sản cố định trong nền kinh

tế Nếu tính cả giá trị đất đai thì tỷ lệ này còn lớn hơn nhiều Vậy ở VN tỷ

lệ này là bao nhiêu? Nhìn chung BĐS chiếm tỉ trọng đặc biệt lớn trong tài

sản cố định của nền kinh tế Sự quay vòng và việc sử dụng tài sản này trở nên yếu tố cơ bản của các quá trình kinh tế, ảnh hưởng lớn đến hiệu quả của chúng.

Nếu chúng ta chia tài sản BĐS thành hai loại nhà ở và không phải để

ở thì loại đầu tiên chiếm đến 70% giá trị tài sản BĐS trong những nền kinh

tế thị trường ổn định Còn lại 30% thì 15% là BĐS nông nghiệp/lâm nghiệp

và 15% là BĐS kinh doanh/dịch vụ/công nghiệp Tính chung thì BĐS nhà

ở chiếm khoảng 40% tài sản cố định trong nền kinh tế thị trường ổn định.Phần tài sản lớn như vậy không thể không có ảnh hưởng đến nền kinh tếthông qua rất nhiều hiệu ứng của quá trình tiêu dùng, quay vòng v.v…Vòng quay của tài sản này ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng chúng, đếntính thích ứng theo nhu cầu sản xuất, tiêu dùng của các thành phần kinh tếvới những khía cạnh pháp lí và vật lý (thay đổi cấu trúc, chất liệu, tínhnăng sử dụng v.v…) Tại những nước đang thực hiện chuyển đổi cơ cấukinh tế ở Châu Âu, phần tài sản về nhà ở là khá lớn khi mà hệ thống kinh tếthời kỳ trước đó đã dành nhiều phương tiện để tạo ra chúng so với những

tài sản cố định khác Điều này tạo nên một tiềm năng lớn, nhưng với mộtđiều kiện là chúng phải được sử dụng một cách hiệu quả Xem xét sự sosánh với các nước trên thế giới chúng ta có thể thấy tại Việt Nam hiệu quả

sử dụng BĐS còn rất kém Hơn nữa bản thân tiềm năng về đất đai hạn chế,nhà xưởng và công trình tại Việt Nam đang có là nhờ số lượng BĐS đãđược xây dựng trước đây Vấn đề hiện nay được đặt ra là chất lượng củalượng BĐS này ra sao và tình trạng kĩ thuật của chúng thế nào và cơ chếnào có thể cải tạo và nâng cấp chúng

Ngoài khía cạnh hạch toán – tài sản nói ở trên, BĐS còn tham giatích cực vào vòng quay kinh tế một cách trực tiếp và gián tiếp Phần thamgia trực tiếp được thể hiện ở vốn đầu tư (làm tăng tài sản) cũng như nhữngchi tiêu vận hành trong quá trình sử dụng và duy trì BĐS Trong nền kinh

tế thị trường ổn định thì đầu tư cho BĐS nhà ở chiếm khoảng từ 2-8% tổngsản phẩm quốc dân (GDP) Mức độ đầu tư phụ thuộc vào chu kỳ kinh tếcũng như mức phát triển kinh tế của mỗi quốc gia Sau khi cộng thêm phầnBĐS không phải để ở thì ta có thể nói rằng mức đầu tư này sẽ chiếm từ 3-11,5% GDP

Ngoài phần vốn đầu tư của mình tham gia vào GDP thì BĐS còntham gia vào những khoản chi phí vận hành (bao gồm tiền thuê, thuế suất,chi phí cho sử dụng và duy trì BĐS) Mức chi tiêu của chúng trong ngânsách kinh tế gia đình sẽ là thước đo để chỉ ra những khoảng cách giàunghèo, phụ thuộc vào mức độ phát triển kinh tế của mỗi quốc gia Trongnhững nước phát triển thấp, những chi phí này chiếm khoảng 5-10% thunhập của kinh tế gia đình; tại các nước phát triển ở mức trung bình chiếm25-30% thu nhập; còn tại các nước phát triển cao con số này là 20-25% thunhập Nếu cho rằng thu nhập của kinh tế gia đình chiếm khoảng 60-65%GDP thì có thể rút ra rằng vị trí của những chi tiêu vận hành BĐS trongGDP chiếm khoảng 3-6% tại các nước phát triển thấp; 15-20% tại các nước

phát triển trung bình và 12-15% tại các nước phát triển cao Nếu cộng thêmvào những chi tiêu vận hành trên phần vốn đầu tư vào BĐS, chúng ta sẽ có

vị trí của tổng chi tiêu cho BĐS trong GDP là dưới 10% tại các nước pháttriển thấp; 20-25% tại các nước phát triển trung bình; 15-20% đối với cácnước phát triển cao Trong phần tính toán này vẫn chưa tính đến BĐS nôngnghiệp/lâm nghiệp và kinh doanh/dịch vụ/công nghiệp Nếu cộng thêm chitiêu của cả những BĐS này thì phần tham gia vào GDP còn có giá trị lớnhơn nữa

1.1.3.2 Vị trí của khu vực bất động sản trong quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế ở Việt Nam

Sự vận hành đúng đắn của nền kinh tế phụ thuộc ở một mức độ lớnvào sự phân chia, sắp đặt hợp lí các nguồn vốn và tài sản cần thiết để tạo rasản phẩm hàng hóa và dịch vụ một cách hiệu quả nhất có thể Một trongnhững tài sản cơ bản, mà thiếu nó thì nền kinh tế không thể vận hành mộtcách hiệu quả, là đất đai và không gian tích hợp trong BĐS Sự nhanhchóng, dễ dàng trong việc sắp đặt cũng như tái sắp đặt nguồn vốn BĐS vìvậy có ảnh hưởng trực tiếp đến nhịp phát triển và sự tăng trưởng kinh tế.Giá cả và chi phí giảm (tiền thuê, thuế, phí và các khoản chi phí cho BĐSkhác) sẽ là sự kích hoạt trong quá trình tái sắp đặt sử dụng những khu vực,diện tích đã được đầu tư Sự sắp đặt và tái sắp đặt không gian đòi hỏi mộtthị trường BĐS năng động, hiệu quả, và vì vậy đòi hỏi những cơ chế hoạtđộng chuẩn mực của vòng quay BĐS

Vai trò của nguồn vốn BĐS trong nền kinh tế tỏ ra đặc biệt quantrọng đối với quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế tại VN Những tồn tại đểlại của cơ chế kinh tế tập trung trước đây là việc sử dụng cạn kiệt, bất hợp

lí nguồn tài sản đất đai và không gian Nói một cách tổng quát là quá nhiều

đất đai dành cho hoạt động công nghiệp và nông nghiệp, còn quá ít dànhcho nhà ở và kinh doanh-dịch vụ Những sự đầu tư trong thời kỳ trước ởtrong và ven các thành phố được thực hiện dựa vào chủ yếu bốn cơ chế giá

cả chưa được định hình cụ thể: (1) đất đai lúc đó chưa có giá trị; (2) vốn vay chưa có chi phí thực (chi phí cho việc vay vốn); (3) giá cả của năng

lượng và hạ tầng cơ sở chỉ chiếm một phần không đáng kể trong chi phí

thực tế; (4) tiền thuê, giá cả và những chi phí không phụ thuộc vào vị trí và

địa điểm

Hệ thống quản lý tập trung của chúng ta đã bỏ qua những tín hiệuđáng tin cậy về giá cả, cũng như bỏ qua những biện pháp khuyến khíchkinh tế để thực hiện thay đổi một cách hiệu quả chức năng kinh tế vùng Hệthống này đã tạo ra một sơ đồ kinh tế không gian với hệ số tập trung dân sốchủ yếu vào khu vực trung tâm thành phố Điều này gây rất nhiều khó khăncho quá trình quy hoạch lại hiện nay đang diễn ra tại một số thành phố lớntại Việt Nam Ngoài ra việc giữ lại các xưởng công nghiệp ở những địađiểm hấp dẫn trong thành phố đã và đang tạo ra tình trạng nhiều các xưởngcông nghiệp hoạt động không hiệu quả lại nằm ở những điểm được “thèmmuốn” bởi các ngành nghề kinh doanh, dịch vụ khác Cơ cấu không giannày làm giảm rất nhiều hiệu quả kinh tế của các khu vực dưới góc độ tiêuthu năng lượng, yêu cầu về cơ sở hạ tầng cũng như việc vận chuyển củacác xí nghiệp đó Hơn nữa cơ cấu bất hợp lí này còn trở thành gánh nặngcho môi trường tự nhiên của các đô thị Hậu quả của việc quy hoạch này làgánh nặng tài chính trong việc duy trì những BĐS hoạt động kém hiệu quả.Hơn thế là những chi phí quá lớn xuất phát từ cơ cấu không gian bất hợp lícũng như bỏ lỡ các cơ hội phát triển của các đô thị

Như đã nhắc đến ở phần trên, trong khái niệm hạch toán-tài sản củadoanh nghiệp, BĐS chiếm một vị trí quan trọng tại Việt Nam Tuy vậy vịtrí của chúng trong tổng sản phẩm quốc dân (GDP) vẫn còn rất thấp Có thể

nói rằng, khu vực BĐS chưa đóng vai trò cần thiết theo đúng nhiệm vụ củachúng trong nền kinh tế, nhưng chúng có tiềm năng lớn bên cạnh giả thiếtrằng, nền kinh tế Việt Nam sẽ vẫn phát triển và sẽ phải cần tiếp tục thựchiện những sự thay đổi cơ cấu.

Số lượng và chất lượng rất “khiêm tốn” trong việc xây dựng nhữngnăm gần đây đã chỉ ra những vấn đề, một mặt là sự thiếu trầm trọng nhữngnguồn tài chính cũng như biện pháp tạo nguồn tài chính, vốn đầu tư củanhà nước cho khu vực BĐS hiện đang hạn chế ở mức thấp Mặt khác là chiphí xây dựng quá cao (cộng với sự đầu cơ) dẫn đến giá của BĐS gần nhưkhông thể với tới cho phần lớn dân chúng, gây ra tình trạng cầu của xã hộithiên về các mặt hàng khác hơn là mặt hàng BĐS Vốn đầu tư thấp vào khuvực nhà ở bị cản trở bởi mức cung tài chính thấp qua con đường vay vốntín dụng Ngoài ra một số khu vực thuộc các doanh nghiệp, tổ chức nhànước được thuê BĐS với mức giá bị ép thấp dẫn đến sự cản trở trong việcvay tín dụng cho những việc sửa chữa và nâng cấp tổng thể BĐS Vốn tíndụng vay nhờ sự thế chấp bằng BĐS trong các nền kinh tế phát triển làkhoảng 30% tổng số tất cả các loại vốn tín dụng, đồng thời nó chiếmkhoảng 50% giá trị bản thân các BĐS Tại Việt Nam những con số tương

đương này thấp hơn rất nhiều lần BĐS “làm đọng vốn”, và vì vậy làm

đọng quá lớn số lượng vốn tự có cần thiết để cho những thương vụ đầu

tư tài chính mới khác cũng như để phát triển hoạt động kinh doanh.

Điều này cũng có nghĩa là rủi ro tài chính đối với BĐS bị tập trung quá lớnchỉ vào bản thân các chủ sở hữu chúng Tình trạng này ngược lại với cácnước phát triển nơi mà vốn tín dụng bảo lãnh bằng BĐS, ở một mức độlớn, đã chia xẻ độ rủi ro cho một số lượng lớn các hộ kinh tế gia đình vàcác đối tượng kinh tế khác Những đối tượng trên gom tiền của mình để gửivào các tổ chức tài chính, trong đó những tổ chức này có chức năng chovay tín dụng thế chấp BĐS Tại Việt Nam mức độ rủi ro từ việc đầu tư cao

cộng với việc phải tập trung vốn tự có của các nhà đầu tư làm họ đòi hỏimột mức lãi cao thích hợp, điều này làm tăng sự tính toán về chi phí vốndẫn đến tâm lí tăng giá cả (bán hoặc cho thuê) Hậu quả là sự kìm hãm tỉ lệđầu tư ở mức thấp.

Việc tăng vai trò của khu vực BĐS không chỉ đòi hỏi việc tăng cầu

về vốn đầu tư (xây dựng), mà còn đòi hỏi tăng chi tiêu trong khai thác (tiềnthuê và các khoản tiền khác liên quan đến BĐS), tăng cầu về chi tiêu trong

sử dụng, khai thác và duy trì BĐS Những khoản chi tiêu trên nếu giữ ởmức thấp sẽ gây ra việc duy trì tiền thuê ở mức thấp trong khu vực đượcbảo hộ và tạo ra sự ngần ngại, thiếu hấp dẫn cho khu vực công cộng và tưnhân trong việc tiến hành nâng cấp, hiện đại hóa tổng thể với nguồn tàichính lấy từ tiền cho thuê Một mặt thành phố không thể dành nhiều tiềncho mục tiêu này với lí do nhiều mục tiêu khác quan trọng hơn, cũng như

từ lí do nền tảng thuế BĐS còn kém hiệu quả Mặt khác các thành phầnkinh tế gia đình quen với phong cách chi tiêu cũ, dành tiền cho các mặthàng khác không phải là hàng hóa cho sửa chữa nâng cấp, và vì vậy họ lùilại việc cải thiện nhà ở trong một khoảng thời gian nào đó Việc tiếp diễntình trạng này sẽ dẫn đến “lỗ hổng” về sửa chữa ngày càng lớn, hậu quả làphải đầu tư lớn để “cấp cứu” sự xuống cấp của BĐS

Mặc dù trong quá trình đổi mới, chúng ta đã thu được những thànhtựu lớn về nhiều mặt nhưng trong lĩnh vực BĐS thì sự phát triển còn yếukém Hiệu quả hoạt động thấp trong lĩnh vực này ảnh hưởng đến sự tănggiá BĐS, làm giảm “nhiệt” trong cầu về BĐS, chuyển sang cầu các mặthàng khác

Nếu như cả vốn đầu tư lẫn chi phí cho khai thác BĐS không đạtđược ở mức cần thiết, trong khi đó kinh tế lại luôn tăng trưởng thì một câuhỏi được đặt ra là bằng cách nào làm tăng hiệu quả sử dụng của tài sảnBĐS chưa được sử dụng hợp lí bởi rất nhiều người sử dụng không hiệu quả

hiện tại Một phần lớn những người sử dụng này, nhờ kết quả trong suốtquá trình lịch sử-kinh tế của Việt Nam trở thành đối tượng chiếm hữuBĐS, bỏ qua cơ chế cạnh tranh thị trường Trong khi đó chính cơ chế cạnhtranh này ép việc kinh doanh BĐS phải hiệu quả Sự chuyển đổi quyền sởhữu, đặc biệt là quyền sở hữu đất đai, nhằm mục đích tăng hiệu quả kinh

tế, buộc các thành phần kinh tế phải tận dụng một cách tốt hơn các nguồnlực của mình thông qua thị trường vốn tại Việt Nam là câu trả lời thích hợpcho câu hỏi trên

Khu vực BĐS tại Việt Nam hiÖn vÉn cha đạt được tầm và vai trò cầnthiết thực sự của nó trong nền kinh tế thị trường Khi chưa đạt được điềunày thì nó vẫn chưa thể đóng vai trò là một động lực căn bản thúc đẩy sựtăng trưởng nền kinh tế Nền kinh tế Việt Nam đang tìm con đường để tăngtrưởng một cách cân bằng và ổn định Để có được điều này đòi hỏi phải cảicách nhiều mặt tốt hơn nữa, mặc dù nhiều sự thay đổi cơ cấu đã được thựchiện trong các khu vực sản xuất và thị trường tài chính Chúng ta nhận thấy

rõ hiện tượng hiệu quả kinh tế thấp của các khu vực thành thị, nơi mà vốnđầu tư vào BĐS bị xói mòn trong 50 năm qua với sự quản lí thiếu tínhchuyên nghiệp, thiếu nhạy cảm với các nguyên lý kinh tế, với nhu cầu thịtrường và “mạch đập” của nền kinh tế thị trường Việc các thành phố bị

“chia năm xẻ bảy” đòi hỏi sự tái thiết quy hoạch trên diện rộng một cáchkhẩn trương và thận trọng Vấn đề này cũng là nhiệm vụ của thị trườngBĐS Thị trường cần hoạt động một cách thận trọng từng bước, phù hợpvới ngân sách và liên quan hữu cơ với những lĩnh vực khác Việc này đòihỏi quá trình tập trung cao trong việc tái sắp đặt nguồn vốn, chức năng vàđối tượng chiếm hữu BĐS Điều này sẽ trực tiếp làm tăng động lực quayvòng BĐS Thị trường hoạt động lành mạnh sẽ bắt đầu bằng sự lựa chọnchức năng, địa điểm hợp lí với những người sử dụng hiệu quả

1.2 vai trò và nội dung quản lý nhà nớc đối với sự phát triển thị trờng bất động sản

trong nền kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN

1.2.1 Vai trò của thị trờng bất động sản

Thứ nhất, phát triển thị trờng bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển

Thị trờng BĐSbất động sản là nơi gặp gỡ giữa cung và cầu về BĐSbất

động sản, là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng về BĐSbất động sản Đóchính là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp ứngcho các hoạt động kinh doanh bản thân BĐSbất động sản Thị trờng BĐSbất

động sản là nơi thực hiện sự chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giátrị (đối với nguồn kinh doanh BĐSbất động sản) và từ hình thái giá trị sanghiện vật (đối với ngời tiêu dùng BĐSbất động sản) Khi thị trờng BĐSbất

động sản không đợc thông suốt, ngng trệ, sự chuyển hoá gặp khó khăn sẽlàm cho vốn luân chuyển chậm, ảnh hởng lớn đến quá trình tái sản xuấttrong những chu kỳ sản xuất tiếp theo Khi thị trờng BĐSbất động sản pháttriển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho ngờiguồn sảnxuất kinh doanh BĐSbất động sản đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, ngời tiêudùng BĐSbất động sản cho sản xuất cũng nhờ đó mà đẩy mạnh sản xuấtcủa mình

Thứ hai, phát triển thị trờng bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu t phát triển

Trớc hết, khi thị trờng BĐSbất động sản góp phần thúc đẩy sản xuấtphát triển thì bản thân nó đã là quá trình tăng vốn đầu t cho phát triển bởi vì

sự phát triển của nó, chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội, và

đó chính là nguồn vốn đầu t phát triển quan trọng Thứ hai, khi thị trờng

BĐSbất động sản phát triển, tốc độ chu chuyển của vốn nhanh hơn, đóchính là một cách bổ sung thêm vốn cho đầu t phát triển Thứ ba, các giaodịch thế chấp BĐSbất động sản để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng

BĐSbất động sản là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho đầu t pháttriển Khi thực hiện thế chấp BĐSbất động sản, nguồn vốn nh đợc tăng lêngấp đôi vì nhờ đó, huy động đợc vốn nhàn rỗi mà BĐSbất động sản vẫn sửdụng phát huy tác dụng Góp vốn liên doanh bằng BĐSbất động sản chính

là cách tạo ra vốn đối ứng để thu hút đầu t nớc ngoài, góp phần huy động

vốn cho đầu t phát triển.

Thứ ba, phát triển thị trờng bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nớc

Sự phát triển thị trờng BĐSbất động sản có thể diễn ra theo 2 hớng:Một là, tăng lợng hàng hoá BĐSbất động sản trên thị trờng giao dịchHai là, mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giaodịch sẽ làm cho khối lợng giao dịch nhiều hơn do quá trình mua đi, bán lại,thuê đi, thuê lại…

Cả 2 hớng phát triển đó của thị trờng BĐSbất động sản đều dẫn đếngóp phần tăng thu cho ngân sách nhà nớc thông qua thuế

Thứ t, phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng các thị ờng trong và ngoài nớc, mở rộng quan hệ quốc tế

tr-Thị trờng chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loạithị trờng vốn, thị trờng lao động, thị trờng hàng hoá, thị trờng BĐSbất độngsản Do đó, sự phát triển của thị trờng BĐSbất động sản có ảnh hởng đến tấtcả các thị trờng đó và thị trờng chung của mỗi quốc gia Khi thị trờng

BĐSbất động sản phát triển, nó sẽ yêu cầu thị trờng vốn phải phát triển theo

để đầu t phát triển Khi đó, thị trờng sức lao động và thị trờng các loại hànghoá trong đó có hàng hoá đầu vào cho thị trờng BĐSbất động sản cũng pháttriển theo tơng ứng

Trong hội nhập quốc tế, thị trờng trong nớc gắn chặt với thị trờngngoài nớc Sự phát triển thị trờng BĐSbất động sản góp phần mở rộng thị tr-ờng ngoài nớc bằng cách vợt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện chocác chủ thể là ngời nớc ngoài tham gia giao dịch BĐSbất động sản trong n-

ớc, đồng thời còn cho phép họ đầu t phát triển sản xuất, đầu t kinh doanh vàthậm chí, có thể c trú và sinh sống tại đó Thông qua đó mà mở rộng quan

hệ quốc tế, tăng sự hiểu biết lẫn nhau giữa các nớc, giữa các dân tộc

Thứ năm, thị trờng bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội

Thị trờng bất động sản, trong đó có thị trờng đất đai, luôn gắn liềnvới chính sách về đất đai ở bất cứ quốc gia nào, thị trờng BĐSbất động sản

cũng là thị trờng quan trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn định xã hội.Thị trờng BĐSbất động sản phát triển không lành mạnh (đặc biệt là thị tr-ờng đất đai) là chính sách đất đai không phù hợp, sẽ dđẫn đến sự rối loạn

của thị trờng, gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giácả lên xuống thất thờng… Điều đó sẽ tác động xấu đến niềm tin của ngờidân đối với các chủ trơng, chính sách, sẽ hạn chế sự phát triển của BĐSbất

động sản, do đó, ảnh hởng đến sản xuất và đời sống của con ngời và cáchoạt động xã hội nói chung Thị trờng BĐSbất động sản hoạt động lànhmạnh sẽ góp phần điều hoà cung cầu, bình ổn giá cả BĐSbất động sản, do

đó sẽ góp phần làm cho xã hội đợc ổn định hơn

Thực tiễn hoạt động của thị trờng BĐSbất động sản ngầm trong đầunhững năm qua ở nớc ta đã minh chứng điều đó Thị trờng không có sựkiểm soát của Nhà nớc, nạn đầu cơ đất đai gia tăng… đã khiến giá đất lêncao, làm ngời dân lo lắng, thiếu an tâm, hoài nghi chính sách đất đai, mốiquan hệ về đất đai, nhà ở đã có nhiều biểu hiện tiêu cực

Thứ sáu, thị trờng bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân

Thị trờng BĐSbất động sản phát triển buộc ngời sản xuất kinh doanh

BĐSbất động sản phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật,

đổi mới công nghệ sản xuất và do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sảnxuất mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trìnhphục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao, vui chơi, giảitrí, giao tiếp cộng đồng… Hơn nữa, nó còn góp phần thoả mãn nhu cầungày càng cao của nhân dân về nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liênlạc, sinh hoạt…

Thị trờng BĐS bất động sản là một bộ phận của thị trờng xã hội, do

đó, sự phát triển của thị trờng này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triểncủa thị trờng vốn, thị trờng sức lao động, thị trờng hàng hoá, và nói chung

là tác động tốt đến sự phát triển thị trờng chung đáp ứng các nhu cầu đadạng của con ngời, qua đó mà nâng cao đời sống của nhân dân

Thứ bảy, phát triển thị trờng bất động sản góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách đất đai, chính sách về bất động sản

Chỉ có thông qua hoạt động trên thị trờng đất đai, thị trờng BĐSbất

động sản, ta mới thấy rõ đợc những bất cập của hchính sách, đặc biệt đốivới đất đai, từ đó để sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng Quan hệ đất đai

là quan hệ kinh tế, là quan hệ xã hội, đợc thực hiện chủ yếu qua thị trờng,

do đó, từ thị trờng đất đai, Nhà nớc sẽ thấy rõ những bất cập của các chínhsách của hệ thống quản lý đối với đất đai Qua đó, Nhà nớc sẽ đổi mới, bổsung và hoàn thiện, không chỉ các chính sách, mà còn cả các công tác quản

lý đất đai, quản lý BĐSbất động sản Từ đó, khắc phục đợc tình trạng thị ờng ngầm về bất động sảnBĐS, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân

có những vai trò to lớn sau đây:

- Qua kiểm soát để đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ theo khối lợng,chất lợng và quy định của Nhà nớc đối với các ngành, lĩnh vực, địa phơng,các doanh nghiệp trong cả nớc

- Kiểm soát để phát hiện sự mất cân đối, thiếu đồng bộ trong quátrình thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của các ngànhtrong nềnkinh tế thị trờng theo định hớng XHCN, các cấp để Nhà nớc điều chỉnh, bổsung hoàn chỉnh

- Qua kiểm soát sẽ chỉ ra những mặt yếu kém trong công tác để tổchức thực thi nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội của các cơ quan quản lýNhà nớc

- Nhà nớc còn phải thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việcquản lý, sử dụng các nguồn lực, nguồn tài nguyên đất nớc của các đơn vị, tổchức và cá nhân trong xã hội sao cho có hiệu quả

- Trong nền kinh tế thị trờng, Nhà nớc còn phải giám sát việc chấphành pháp luật, chính sách và các quy chế quản lý do Nhà nớc ban hànhnhằm ngăn chặn những mặt tiêu cực của thị trờng ảnh hởng đến nền kinh tếtheo định hớng đã vạch ra

- Nhà nớc thực hiện chức năng kiểm soát để đảm bảo sự công bằngxã hội trong sản xuất kinh doanh, trong lu thông phân phối, trong tiêu dùng

và tích lũy giữa các ngành, các vùng, các lĩnh vực, các địa phơng trong cảnớc

Kiểm soát cùng với các chức năng quản lý khác của Nhà nớc, để thựchiện thắng lợi mục tiêu phát triển Chức năng này gắn bó mật thiết với cáccơ quan quản lý chuyên ngành nh quản lý đất đai, quản lý nhà ở.

1.2.2.1 Đối với thị trờng nói chung

Nhà nớc đã xuất hiện từ khi trong xã hội có sự phân chia giai cấp.Vấn đề Nhà nớc nói chung, vai trò quản lý của Nhà nớc về kinh tế nói riêng

là vấn đề vừa cổ điển vừa hiện đại Là vấn đề cổ điển bởi vì không phải bâygiờ vai trò của Nhà nớc trong nền kinh tế mới đợc đặt ra, mà đã đợc các nhà

kinh tế kinh điển nghiên cứu từ lâu Là vấn đề hiện đại bởi lẽ cho đến hômnay vẫn đang tồn tại nhiều tranh luận đặt ra xoay quanh vấn đề xác định nộidung của Nhà nớc trong quản lý kinh tế

Vai trò của Nhà nớc đối với quản lý nền kinh tế đã đợc lý luận vàthực tiễn khẳng định Mô hình tổng hợp “thị trờng và Nhà nớc” là mô hìnhphổ biến hiện nay của nhiều quốc gia trên thế giới Trong lý luận và thực

tiễn, ít ai đặt câu hỏi: Nhà nớc có nên tham gia quản lý kinh tế hay không?

mà thờng đặt ra câu hỏi: Nhà nớc thực hiện quản lý nhà nớc về kinh tế nh thế nào? Định hớng tác động của Nhà nớc về phát triển kinh tế nhằm phục

vụ cho lợi ích của những tầng lớp nào trong xã hội?

Trong mô hình kinh tế hỗn hợp “ Thị trờng và Nhà nớc”, nhiều ngời

đều nhấn mạnh tính 2 mặt của thị trờng: tích cực và tiêu cực

Phân tích mặt tích cực của kinh tế thị trờng cho thấy: chúng kíchthích tính năng động, sáng tạo của các chủ thể kinh tế, nhờ đó khai thác cóhiệu quả tiềm năng của nền kinh tế; kích thích ứng dụng khoa học côngnghệ, cải tiến các hình thức tổ chức và quản lý góp phần thoả mãn nhiềumặt, nhiều vẻ khác nhau cho tiêu dùng cá nhân và cho sản xuất kinh doanh;tạo ra tính mềm dẻo, linh hoạt và có khả năng thích nghi cao trớc sự thay

đổi của điều kiện kinh tế Phân tích mặt trái của kinh tế thị trờng, đãchỉ ra những khuyết tật phổ biến nh: vấn đề xuất hiện độc quyền, do chạytheo lợi ích khác biệt nên xuất hiện những ngoại ứng, ít đầu t vào khu vựccông cộng, phân hoá giàu nghèo cao, chênh lệch về trình độ phát triển cànglớn giữa nông thôn và thành thị, giữa miền núi và đồng bằng, t tởng chạytheo đồng tiền làm tha hoá con ngời vv

Nớc ta bớc vào nền kinh tế thị trờng tuy thời gian cha lâu, nhng cũng

đủ để thử nghiệm, nhìn nhận những khuyết tật, hạn chế của kinh tế thị ờng (nh phân hoá giàu nghèo cao, thất nghiệp, thiếu việc làm ở mức độ lớn,tài nguyên môi trờng bị huỷ hoại, tham nhũng, tệ nạn xã hội cao

tr-Nhiều ngời cho rằng trong mô hình “Thị trờng và Nhà nớc” nếu nh ởcác nớc phát triển - nơi đã có nền kinh tế thị trờng đợc thiết lập hàng trămnăm -, vai trò của Nhà nớc chủ yếu là khắc phục những khuyết tật của kinh

tế thị trờng, thì ở các nớc đang phát triển, Nhà nớc cha có kinh nghiệm lạivừa phải thiết lập thị trờng, vừa phải khắc phục khuyết tật của nó Từ đó,việc nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nớc về kinh tế ở các nớc đang pháttriển là công việc vừa cấp bách nhng lại là vấn đề rất phức tạp và khó khăn

1.2.2.2 Vai trò quản lý Nhà nớc đối với thị trờng bất động sản

Nh đã phân tích ở trên, thị trờng BĐSbất động sản có nhiều đặc điểmriêng nhng đáng kể nhất là những đặc điểm cơ bản nh: thị trờng khônghoàn hảo; cung phản ứng chậm hơn so với cầu; thiếu thông tin thị trờng;chịu sự chi phối của pháp luật và Nhà nớc Chính những đặc điểm cơ bản

đó đã dẫn đến những khuyết tật cơ bản của thị trờng BĐSbất động sản.Những thông tin trên thị trờng BĐSbất động sản thờng không công khai,không sẵn có, thiếu đồng bộ Giữa ngời mua và ngời bán thờng có nhữngthông tin không giống nhau Những ngời tham gia trên thị trờng thờng thiếucả những thông tin tầm vĩ mô nh qui hoạch, cả những thông tin tác nghiệp,gắn với từng BĐSbất động sản nhất định Ngoài ra, chính những ngời thamgia thị trờng BĐSbất động sản cũng cha thật đầy đủ thông tin về pháp luậttrong kinh doanh BĐSbất động sản

Kinh nghiệm của nhiều nớc trên thế giới cho thấy, những khủnghoảng kinh tế tài chính thờng đi đôi với khủng hoảng của thị trờng BĐSbất

động sản Thông thờng khi xảy ra khủng hoảng chính là lúc thị trờng

BĐSbất động sản "đóng băng" Vốn đầu t vào BĐSbất động sản thờng là rấtlớn, khi cung vợt quá cầu, hàng hoá BĐSbất động sản không bán đợc, gánhnặng lãi suất ngân hàng đè nặng lên các nhà kinh doanh Không thể cứ để

BĐSbất động sản nằm đó, "đóng băng" nh vậy, trong khi vốn vay ngân

hàng đã đến kỳ thanh toán hoặc tiền lãi ngân hàng, từng ngày tăng lên, cácnhà kinh doanh thiếu vốn, phải chấp nhận bán rẻ để trả vốn vay, và không íttrờng hợp bị ngân hàng phát mại Tình hình đó dẫn đến là cho nền kinh tếtiêu điều, nhiều nhà kinh doanh BĐSbất động sản bị phá sản

Những khuyết tật trên đối với thị trờng BĐSbất động sản không thể

tự từng ngời khắc phục đợc Chúng đòi hỏi phải có sự quản lý, điều tiết củaNhà nớc vì lợi ích chung của nền kinh tế

Vai trò của Nhà nớc trong việc điều tiết thị trờng BĐSbất động sảntheo định hớng xã hội chủ nghĩa thể hiện trớc hết trong các chủ trơng, đờnglối chính sách của Đảng và Nhà nớc về phát triển thị trờng BĐSbất độngsản Cũng nhờ sự cho phép xuất hiện các quan hệ giao dịch về BĐSbất

đọng sản, các văn bản pháp luật của Nhà nNớc đã tạo ra một hành langpháp lý để các giao dịch về đất đai trở thành các quan hệ giao dịch côngkhai, trong khuôn khổ kiểm soát của nhà nớc đã tạo ra thị trờng BĐS chínhthức về bất động sản Vai trò duy trì, điều tiết của nhà nớc đối với thị trờng

BĐSbất động sản theo định hớng xã hội chủ nghĩa còn đợc thể hiện trongviệc nhà nớc kiểm soát việc sử dụng đất đai đúng mục đích, thực hiện duytrì việc bảo vệ, bồi bổ, cải tạo, sử dụng và khai thác hợp lý đất đai một cách

có hiệu quả tiết kiệm, theo một định hớng ổn định lâu dài Đây là các đặctính và vai trò vợt trội của Nhà nớc đối với việc hình thành và định hớng sựphát triển của thị trờng BĐSbất động sản trong nền kinh tế thị trờng theo

định hớng xã hội chủ nghĩa

1.2.3 Nội dung của quản lý nhà nớc đối với sự phát triển của thị trờng bất động sản

1.2.3.1 Khái quát chung

Chức năng quản lý Nhà nớc trong nền kinh tế thị trờng bao gồm:

- Thiết lập khuôn khổ luật pháp, hệ thống định chế vĩ mô làm cơ sởcho quyền tự do hoạt động kinh doanh của dân c, các doanh nghiệp, kể cảcác tổ chức kinh tế nớc ngoài đang hoạt động trong nớc

- Can thiệp vào các hoạt động không hiệu quả của thị trờng thôngqua quản lý và kiểm soát giá cả, thuế xuất nhập khẩu v.v

- Đảm bảo ổn định chính trị xã hội và các điều kiện kinh tế vĩ mô

- Tiến hành xây dựng các chiến lợc, chơng trình, dự án, kế hoạchphát triển kinh tế - xã hội Thực hiện việc phân bổ, quản lý các nguồn lực

để phát triển kinh tế - xã hội

- Đảm bảo công bằng, phân bổ các nguồn lực hợp lý, thực hiện cáccông cụ phân phối lại thuế, thực hiện các biện pháp bảo trợ xã hội

Nghiên cứu về vấn đề này, nhiều ngời đã nêu khái quát chức năngcơ bản của Nhà nuớc trong nền kinh tế thị trờng là:

- Chức năng kiến tạo môi trờng (chính trị, đối ngoại, pháp lý, kinh

Có nhiều quan niệm khác nhau về quản lý Nhà nớc về thị trờng bất

động sản, song chung quy các quan niệm đều hớng tới có chung một cáchhiểu thống nhất về quản lý Nhà nớc về thị trờng BĐS là những tác động liêntục thông qua việc sử dụng một hệ thống công cụ quản lý của Nhà nớc (quyhoạch và kế hoạch hoá, luật pháp và các chính sách kinh tế) để kiểm soát,

điều tiết hành vi của các chủ thể tham gia hoạt động trong thị trờng BĐSnhằm đa thị trờng BĐS vận động và phát triển theo đúng mục tiêu định h-ớng của Nhà nớc

Nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nớc về thị trờng bất động sản là làmtăng tính hữu hiệu các tác động của Nhà nớc để việc kiểm soát, điều tiếthành vi của các chủ thể tham gia thị trờng BĐS đợc sớm đạt đợc các mụctiêu định hớng đã đặt ra Việc nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nớc về thị tr-ờng BĐS bao gồm nhiều nội dung, trong đó hoàn thiện các nội dung quản

lý là vấn đề cốt lõi mang tính quyết định

Những nội dung chủ yếu của quản lý nhà nớc đối với sự phát triển

của thị trờng BĐSbất động sản là:

■ a) Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trờng bất động sản

Bất động sản tham gia vào hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội, do vậy

có rất nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều

đến hoạt động của thị trờng BĐSbất động sản Trong số đó, hệ thống cácvăn bản pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt động của thị trờng

BĐSbất động sản gồm: Luật Đất đai; Luật kinh doanh bất động sản; LuậụâtXây dựng; Luật Nhà ở; các Luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu vàgiao dịch đất đai, bất động sản… Cùng với hệ thống các văn bản dới luật

nh các Pháp lệnh, Nghị định, Thông t, Chỉ thị cụ thể hoá và hớng dẫn thihành các luật trên Việc ban hành các văn bản pháp luật này, đặc biệt là

đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các văn bản luật trong việc điều tiếtcác quan hệ về BĐSbất động sản trong từng lĩnh vực khác nhau có vai tròhết sức quan trọng, đảm bảo cho các văn bản pháp luật đợc thực thi trong đivào cuộc sống

Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các địnhchế hỗ trợ quản lý hoạt động cho thị trờng bất động sản

- Ban hành các chính sách về tài chính, thuế đối với đăng ký BĐS,với các loại hình giao dịch BĐS nh khung giá đất, khung giá nhà…

- Ban hành các chính sách đền bù, bồi thởng, giải toả, giải phóng mặtbằng trong thu hồi đất

- Phát hành trái phiếu với nhà đất, BĐS; gắn thị trờng BĐS với hệthống chứng khoán…

- Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề kinh doanh các loạidịch vụ BĐS nh: t vấn, môi giới, quản lý, định giá, giao dịch BĐS

■ b) Xây dựng và ban hành các chiến lợc, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị ờng bất động sản

tr-Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội chính là định hớngchiến lợc và cụ thể hoá các định hớng đó Chúng chính là một trong những

công cụ chủ yếu trong quản lý nhà nớc về BĐSbất động sản, là những căn

cứ, là cơ sở quan trọng cho sự phát triển của thị trờng BĐSbất động sản.Các nhà kinh doanh BĐSbất động sản phải dựa vào những cơ sở đó để pháttriển thị trờng Cũng thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống BĐSbất

động sản và thị trờng BĐSbất động sản mới đợc đảm bảo tính thống nhất,tính khả thi và tính hiệu quả

■ c) Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản

Khác với các thị trờng hàng hoá thông thờng, nơi gặp gỡ giữa ngờimua và ngời bán với sự hiện diện cảủau hàng hoá giao dịch, thị trờng

BĐSbất động sản phải đợc giao dịch tại các sàn giao dịch Thực chất các

sàn giao dịch chính là các "chợ" BĐSbất động sản Khởi đầu, các chợ thờnghình thành tự phát theo quan hệ giao dịch trên thị trờng, tuy nhiên khi đãtrở thành tất yếu, Nhà nớc cần phải đứng ra tổ chức và điều tiết Không thể

để các sàn giao dịch tự phát hình thành và hoạt động tự do trên thị trờng.Nhà nớc cần định hớng, tổ chức hệ thống các sàn giao dịch đó theo hớng xãhội hoá, đảm bảo đáp ứng đợc yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động cóhiệu quả, để cung gặp cầu, để các thị trờng tiềm năng trở thành hiện thực

d) Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho thị trờng bất động sản

- Ban hành các chính sách về tài chính, thuế đối với đăng ký bất độngsản, với các loại hình giao dịch bất động sản nh khung giá đất, khung giánhà đất…

- Ban hành các chính sách đền bù, bồi thởng, giải toả, giải phóng mặtbằng trong thu hồi đất

- Phát hành trái phiếu với nhà đất, bất động sản; gắn thị trờng bất