pháp luật áp dụng trong hoạt động thẩm định giá

pháp luật áp dụng trong hoạt động thẩm định giá tài liệu, giáo án, bài giảng , luận văn, luận án, đồ án, bài tập lớn về...

NCS Trần Vũ Hải Đại học Luật Hà Nội

Nội dung cần ôn tập

1 Pháp luật về tài sản và các quyền tài sản

2 Những nội dung cơ bản về pháp luật định

giá và thẩm định giá tài sản

3 Địa vị pháp lý của Thẩm định viên về giá

4 Pháp luật về doanh nghiệp

5 Pháp luật hợp đồng

6 Pháp luật thuế

Cấu trúc buổi ôn tập

Tổng quan về nội dung pháp luật

Kỹ thuật đọc văn bản pháp luật

Kỹ năng trả lời câu hỏi đúng/sai

Kỹ năng giải quyết tình huống pháp luật

Kỹ năng trả lời câu hỏi phân tích

§ Những nội dung cần ghi nhớ:

• Khái niệm tài sản và phân loại tài sản

• Nội dung của quyền sở hữu

• Các hình thức sở hữu

Phân loại tài sản

§ Bất động sản:

• Đất đai

• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai,

kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó

• Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

• Các tài sản khác do pháp luật quy định

§ Động sản: là tài sản không phải là bất động sản

Điều 174BL.DS

BĐS là đối tượng kinh doanh

§ Các loại BĐS là đối tượng kinh doanh:

• Nhà, công trình xây dựng

• Quyền sử dụng đất được tham gia

thị trường bất động sản

• Các loại bất động sản khác

§ Mỗi loại bất động sản cần có những điều

kiện cụ thể khác nhau (Điều 7, L.KDBĐS)

• Được phép kinh doanh

• Có quyền sở hữu (hiện tại hoặc tương lai)

• Không: có tranh chấp/bị kê biên/bị thi hành án

Điều 6L.KDBĐS

Quyền tài sản

§ Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ

• Quyền sử dụng đất

• Quyền đòi nợ

• Quyền đối với phần vốn góp

• Quyền đối với sáng chế, giải pháp hữu ích…

§ Quyền tài sản được xác định là động sản

Nội dung quyền sở hữu

§ Nội dung của quyền sở hữu bao gồm:

• Quyền chiếm hữu: nắm giữ tài sản

• Quyền sử dụng: khai thác công năng tài sản, hưởng lợi từ tài sản

• Quyền định đoạt: thay đổi, chuyển nhượng

§ Chủ sở hữu có đầy đủ cả ba quyền năng

• Có khả năng chuyển nhượng một hoặc cả baquyền năng trên cho chủ thể khác

§ Trong một số trường hợp, quyền sở hữu chỉ phát sinh sau khi đăng ký với cơ quan NN

§ Sở hữu của tổ chức xã hội khác

Tham khảo: BỘ LUẬT DÂN SỰ NĂM 2005

Pháp luật về thẩm định giá

§ Văn bản pháp luật:

• Pháp lệnh Giá năm 2002

• NĐ 170/2003/NĐ-CP và NĐ 75/2008/NĐ-CP

• Thông tư 104/2008/TT-BTC hướng dẫn PL Giá

• Quyết định 06/2005/QĐ-BTC ban hành quy chếtính giá tài sản, hàng hóa, dịch vụ

• Nghị định 101/2005/NĐ-CP về thẩm định giá

• Thông tư 17/2006/TT-BTC hướng dẫn NĐ101

§ Những nội dung cần ghi nhớ:

• Khái niệm định giá và thẩm định giá theo quyđịnh của pháp luật

• Quản lý nhà nước về thẩm định giá

• Địa vị pháp lý của thẩm định viên về giá

• Địa vị pháp lý của doanh nghiệp thẩm định giá

• Hợp đồng thẩm định giá

Pháp luật về thẩm định giá

K/n Định giá và Thẩm định giá

§ Định giá là việc xác định giá của một tài sản

cụ thể tại một thời điểm xác định

• PL chưa có định nghĩa cụ thể về định giá

§ Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị

trường tại một địa điểm, thời điểm nhất

định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc

thông lệ quốc tế

• Theo Pháp lệnh Giá

Phân biệt hai khái niệm

§ Về bản chất

• Định giá: là quyền năng của chủ sở hữu hoặccủa cơ quan quản lý nhà nước

• Thẩm định giá: là dịch vụ tư vấn có tính nghềnghiệp chuyên môn

Phân biệt hai khái niệm

• Định giá: không ràng buộc nhiều về quy chế

pháp lý, trừ việc định giá của nhà nước

• Thẩm định giá: chịu sự điều chỉnh chặt chẽ củapháp luật và các tiêu chuẩn thẩm định giá

Trường hợp nhà nước định giá

§ Đất đai, mặt nước và tài nguyên quan trọng

§ Tài sản của NN được bán, cho thuê không

qua đấu thầu, đấu giá

§ Hàng hóa do NN độc quyền: giá điện, khung giá dịch vụ viễn thông, bưu chính…

§ Hàng hóa thiết yếu: giá xăng, dầu, nước

sạch, thuốc thiết yếu…

Quản lý nhà nước về thẩm định giá

• Chính phủ: thống nhất quản lý

• Bộ Tài chính: quản lý chuyên ngành

• UBND cấp tỉnh: tại địa phương

• Ban hành quy định pháp luật

• Chiến lược, kế hoạch phát triển nghề TĐG

• Nghiên cứu, hợp tác quốc tế, đào tạo, bồi dưỡng

• Kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm

Địa vị pháp lý của thẩm định viên

• Là công dân Việt Nam;

• Có bằng tốt nghiệp đại học về chuyên ngành liênquan đến nghiệp vụ thẩm định giá;

• Có chứng chỉ đào qua đào tạo nghiệp vụ thẩmđịnh giá (trừ người tốt nghiệp đại học về chuyên ngành thẩm định giá)

• Có thời gian làm việc liên tục từ 3 năm trở lên

theo chuyên ngành được đào tạo

• Đạt kết quả kỳ thi do Bộ Tài chính tổ chức

Địa vị pháp lý của thẩm định viên

• Có Thẻ thẩm định viên về giá;

• Làm việc cho một doanh nghiệp thẩm định giá

• Có tên trong danh sách thẩm định viên do CụcQuản lý Giá thông báo hàng năm

• Tại một thời điểm nhất định thẩm định viên vềgiá chỉ được đăng ký hành nghề ở một doanhnghiệp thẩm định giá

• Không thuộc quy định tại Đ.18 NĐ101

Địa vị pháp lý của thẩm định viên

• Độc lập về chuyên môn nghiệp vụ

• Được tổ chức, cá nhân có hợp đồng thẩm địnhgiá cung cấp đầy đủ, kịp thời các tài liệu có liênquan đến nội dung thẩm định giá

• Từ chối thẩm định giá đối với tài sản mà doanhnghiệp giao nếu xét thấy tài sản đó không đủđiều kiện pháp lý để thực hiện thẩm định

• Tham gia các tổ chức nghề nghiệp theo quy

định của pháp luật

Địa vị pháp lý của thẩm định viên

• Tuân thủ nguyên tắc hoạt động thẩm định giá;

• Thực hiện đúng các điều khoản của hợp đồngthẩm định giá;

• Không được gây ảnh hưởng đến khách hàng

• Chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định giá và ý kiến nhận xét của mình;

• Từ chối thực hiện dịch vụ thẩm định giá trongcác trường hợp thiếu khách quan

• Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá

§ Những hành vi bị cấm:

• Nhận tiền hoặc lợi ích ngoài mức giá dịch vụ đãthoả thuận trong hợp đồng thẩm định giá

• Cho người khác sử dụng thẻ thẩm định viên

• Tiết lộ thông tin về đơn vị được thẩm định giátrừ trường hợp được họ đồng ý hoặc pháp luậtcho phép

• Hành nghề thẩm định giá cho từ hai doanh

nghiệp thẩm định giá trở lên trong cùng một

thời điểm

Địa vị pháp lý của thẩm định viên

Địa vị pháp lý của DN thẩm định giá

§ Mô hình doanh nghiệp thẩm định giá

• Công ty cổ phần

• Công ty trách nhiệm hữu hạn

• Công ty hợp danh

• Doanh nghiệp tư nhân

§ Cơ sở pháp lý của DN thẩm định giá

• Luật Doanh nghiệp

• Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật DN

• Các văn bản về thẩm định giá

§ Điều kiện thành lập:

• Các sáng lập viên có đủ các điều kiện về thànhlập tương ứng với loại hình doanh nghiệp

• Có từ 3 thẩm định viên về giá trở lên

• Người đại diện hợp pháp của doanh nghiệp phải

là thẩm định viên về giá Đối với doanh nghiệp

tư nhân thì chủ doanh nghiệp phải là thẩm địnhviên về giá

Địa vị pháp lý của DN thẩm định giá

§ Quyền của DN thẩm định giá:

• Yêu cầu cơ quan, tổ chức, cá nhân đã ký hợp

đồng thẩm định giá, cơ quan, tổ chức nắm giữtài liệu có liên quan đền tài sản thẩm định giácung cấp hồ sơ của tài sản cần thẩm định giá(trừ tài liệu mật theo quy định của pháp luật)

• Từ chối thực hiện thẩm định giá đối với tài sản

không đủ điều kiện pháp lý

• Thu tiền dịch vụ thẩm định giá

• Tham gia các tổ chức nghề nghiệp

• Các quyền khác theo quy định của pháp luật

Địa vị pháp lý của DN thẩm định giá

§ Trách nhiệm:

• Tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá

• Chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định giá

• Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoặc

trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp

• Lưu trữ hồ sơ, tài liệu

• Cung cấp hồ sơ, tài liệu theo yêu cầu bằng vănbản của cơ quan có thẩm quyền

• Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định củaĐịa vị pháp lý của DN thẩm định giá

§ Những hành vi bị cấm (Đ.13NĐ101):

• Thông đồng với đơn vị được thẩm định nhằm

làm sai lệch kết quả thẩm định giá

• Gợi ý hoặc nhận các lợi ích dưới bất kỳ hình

thức nào ngoài giá dịch vụ thẩm định giá

• Dùng lợi ích vật chất, gây sức ép, mua chuộc

đối với đơn vị được thẩm định giá nhằm làm sailệch kết quả thẩm định giá

• Các hành vi khác trái với quy định của pháp luậtĐịa vị pháp lý của DN thẩm định giá

Hợp đồng thẩm định giá

§ Hợp đồng thẩm định giá là sự thoả thuận

giữa DN thẩm định giá và khách hàng, theo

đó DN thẩm định giá có nghĩa vụ cung ứng dịch vụ thẩm định giá theo yêu cầu của

khách hàng, còn khách hàng có nghĩa vụ trả tiền phí dịch vụ cho DN thẩm định giá

§ Hợp đồng thẩm định giá được lập thành văn bản

• Đảm bảo tính minh bạch

Điều kiện để hợp đồng có hiệu lực

§ Đại diện giao kết phải có đủ năng lực hành

giá; tài sản đề nghị thẩm định giá, giá dịch

vụ phải trả…

Chứng thư thẩm định giá

§ Là văn bản thể hiện kết quả thẩm định giá

• Chỉ có giá trị tại thời điểm thẩm định giá;

• Có giá trị đối với tổ chức, cá nhân được cấp

chứng thư thẩm định giá để thực hiện mục đíchtrong hợp đồng

• Có giá trị ràng buộc trách nhiệm đối với DN

Tranh chấp giữa các bên

§ Tranh chấp là xung đột ý chí giữa các bên

trong quá trình thực hiện hợp đồng

Trọng tài thương mại

Trọng tài thương mại Tòa án nhân dân

khó đảm bảo được thực hiện

Hòa giải

§ Là việc các bên thương lượng với nhau với

sự tổ chức của bên thứ ba (hiệp hội, doanh nhân uy tín…)

thành công hạn chế, phụ thuộc vào vai trò

và uy tín của trung gian

Trọng tài thương mại

§ Là việc các bên đưa tranh chấp hợp đồng thương mại ra Trọng tài thương mại giải

quyết theo thủ tục tố tụng trọng tài

§ Điều kiện : phải có thỏa thuận trọng tài,

trong hợp đồng hoặc khi có tranh chấp

án, dễ dàng áp dụng thông lệ quốc tế

mại, phải có thỏa thuận trọng tài, chỉ giải quyết 1 lần

Tòa án

§ Là việc một bên đề nghị Tòa án giải quyết thông qua đơn khởi kiện

• Bên khởi kiện: nguyên đơn

• Bên bị kiện: bị đơn

§ Ưu điểm : có tính cưỡng chế cao; thủ tục

chặt chẽ; có sự hỗ trợ của các luật sư; xét

xử nhiều cấp

§ Nhược điểm : chậm, chi phí lớn, nhiều rủi ro

về truyền thông

Bồi thường thiệt hại

§ Trường hợp kết quả thẩm định giá không đúng, gây thiệt hại cho khách hàng hoặc

người sử dụng kết quả thẩm định giá thì

doanh nghiệp thẩm định giá phải bồi

thường theo một trong các hình thức sau:

• Thoả thuận bồi thường

• Giải quyết bằng trọng tài hoặc toà án theo quyđịnh của pháp luật

Nguồn để Bồi thường thiệt hại

§ Việc bồi thường được ưu tiên lấy từ những nguồn sau:

• Tiền bồi thường của DN Bảo hiểm, hoặc Quỹ dựphòng rủi ro nghề nghiệp

• Quỹ dự phòng tài chính

• Nguồn vốn của doanh nghiệp (phần này đượcxác định là chi phí kinh doanh)

• Số thu bồi thường theo quy định của pháp luật

từ tổ chức, cá nhân trực tiếp gây thiệt hại (phầnnày sẽ được trừ khỏi chi phí kinh doanh)

Quan tâm đến phạm vi điều chỉnh

§ Phạm vi điều chỉnh (nội dung và đối tượng) sẽ xácđịnh xem một quan hệ pháp luật có được điều

chỉnh bởi văn bản đó hay không

§ Ví dụ: Nghị định 101/2005/NĐ-CP

• Điều 1 Phạm vi điều chỉnh

Nghị định này quy định về doanh nghiệp thẩm định giá; thẩm định viên về giá; quản lý nhà nước về thẩm định giá; xử lý tranh chấp về thẩm định giá

• Điều 2 Đối tượng áp dụng

Nghị định này áp dụng đối với doanh nghiệp thẩm định giá; cơ quan, tổ chức, cá nhân có tài sản thẩm định giá

và thẩm định viên về giá

Quan tâm đến mức độ chi tiết

§ Cần đọc những văn bản trực tiếp điều chỉnh đến nội dung cần tìm hiểu

• VD: về thẩm định giá thì đọc NĐ 170, NĐ 101, nhưng về quản trị DN thì đọc Luật DN, NĐ 102…

§ Nếu có dẫn chiếu thì đọc ngay các quy định dẫn chiếu (để không bỏ sót)

• Ví dụ: đọc Thông tư 17 mục V.1, quy định về tiêu chuẩn thẩm định viên về giá có dẫn chiếuđến Điều 16 Nghị định số 101/2005/NĐ-CP, khiđọc đến Điều 16 thì lại dẫn chiếu đến Điều 17

Sự kết hợp điều chỉnh

§ Cần quan tâm đến sự kết hợp điều chỉnh

của các văn bản khác nhau

• Ví dụ: DN thẩm định giá vừa chịu sự điều chỉnhcủa Pháp lệnh Giá, Nghị định 101, vừa chịu sựđiều chỉnh của Luật DN

§ Cách vận dụng:

• Cùng một cấp độ: ưu tiên áp dụng văn bản

chuyên ngành, nếu cùng chuyên ngành thì ápdụng văn bản ban hành sau

• Nếu VB chuyên ngành không quy định thì mới

Trả lời câu hỏi đúng/sai

§ Căn cứ vào nội dung quy định của pháp luật

• Văn bản, điều khoản…

§ Căn cứ vào lý thuyết

• Tính hợp lý

• Tính logic của vấn đề

• Các định nghĩa

§ Căn cứ vào kinh nghiệm thực tế

• Đã từng gặp phải trong thực tế, đã từng giải

quyết và được chấp nhận

Mua vào hoặc bán ra hàng dự trữ là một

trong những biện pháp bình ổn giá

Mua vào hoặc bán ra hàng dự trữ là một

trong những biện pháp bình ổn giá

Điều 6 Pháp lệnh Giá quy định các biện pháp bình ổn giá như sau:

a) Điều chỉnh cung cầu hàng hoá

b) Mua vào hoặc bán ra hàng hoá dự trữ;

c) Kiểm soát hàng hoá tồn kho;

d) Quy định giá tối đa, giá tối thiểu, khung giá;

đ) Kiểm soát các yếu tố hình thành giá;

e) Trợ giá nông sản khi giá thị trường xuống quá thấp

gây thiệt hại cho người sản xuất; trợ giá hàng hoá, dịch vụ quan trọng, thiết yếu khác

đ

Cổ đông của công ty cổ phần chịu

trách nhiệm về mọi khoản nợ và các

nghĩa vụ tài sản khác của công ty

Cổ đông của công ty cổ phần chịu

trách nhiệm về mọi khoản nợ và các

nghĩa vụ tài sản khác của công ty

§ Theo Luật Doanh nghiệp (điểm c khoản 1 Điều 77), cổ đông của CTCP có trách nhiệm hữu hạn:

• Chịu trách nhiệm về mọi khoản nợ và các nghĩa

vụ tài sản khác của công ty; VÀ

• Trong phạm vi số vốn góp vào công ty

S

Tranh chấp hợp đồng phải được giải

quyết bằng phương thức Toà án

Tranh chấp hợp đồng phải được giải

quyết bằng phương thức Toà án

§ Theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật

Thương mại và các văn bản khác, thì các

bên tranh chấp có thể giải quyết bằng một hoặc nhiều phương thức: thương lượng,

hòa giải, tòa án hoặc trọng tài

§ Có thể thương lượng, hòa giải trước khi ra Tòa án hoặc Trọng tài

§ Đã Trọng tài thì không thể Tòa án

s

Nếu không nhớ hoặc không biết

văn bản, thì dẫn chiếu thế nào?

Nếu không nhớ hoặc không biết

văn bản, thì dẫn chiếu thế nào?

§ Nếu không nhớ quy định

• Chỉ cần ghi số hiệu văn bản

§ Nếu không nhớ số hiệu, nhưng nhớ nội

dung quy định

• Nên viết là: Theo quy định của pháp luật hiệnhành thì…

§ Nếu không biết, mà chỉ ĐOÁN

• Tương tự như trên và khẳng định rằng phápluật quy định như mình dự đoán

Phân loại tình huống

§ Tình huống là các giả định để người học

nghiên cứu, phân tích từ đó dẫn đến bình luận hoặc đưa ra giải pháp để giải quyết

§ Tình huống có hai loại:

• Chỉ bao gồm vừa đủ những giả định cần thiết

• Bao gồm cả những giả định không liên quanhoặc có liên quan nhưng thừa (gây rối)

Kỹ năng đọc tình huống

§ Đọc nhanh một lượt

§ Xác định những vấn đề cần trả lời

§ Gạch chân những thông tin mà ta cho là

quan trọng, liên quan đến câu trả lời

Tình huống 1

§ Công ty Hồng Minh ký hợp đồng thuê công ty

TNHH thẩm định giá tài sản Hoà An thẩm định giá

trị tài sản để phục vụ cho nhu cầu công việc của

mình Tuy nhiên, kết quả thẩm định được phản

ánh tại chứng thư thẩm định giá mà công ty Hoà An giao cho công ty Hồng Minh đã không được công tyHồng Minh chấp nhận

a) Công ty Hồng Minh có bắt buộc phải chấp nhậnkết quả thẩm định đó không? Tại sao?

b) Nếu hai bên có xảy ra mâu thuẫn thì việc giải

quyết tranh chấp được thực hiện thông qua nhữngphương thức nào?

Xác định văn bản pháp luật điều chỉnh

§ Dựa vào những thông tin chính đã xác định được, ta có thể tìm được các văn bản pháp luật điều chỉnh

§ Ở trong tình huống trên:

• Bộ Luật Dân sự (phần về hợp đồng)

• Pháp lệnh Giá (phần về thẩm định giá)

• Nghị định 101/2005/NĐ-CP về thẩm định giá

§ Dựa vào các quy định, ta đưa ra câu trả lời

§ Trong trường hợp không nhớ văn bản,

chúng ta sẽ lập luận theo ý mình.

Nếu nhớ văn bản, tình huống trên sẽ giải quyết như sau:

Nếu nhớ văn bản, tình huống trên sẽ giải quyết như sau:

a) Hồng Minh không bắt buộc phải chấp nhận kết

quả thẩm định giá Vì:

Theo Điều 15 của PL Giá, việc thẩm định giá được thực hiện theo hợp đồng, tức là các bên có quyền tự do ý chí, do đó Hồng Minh có quyền không chấp nhận kết quả thẩm định giá nếu thấy kết quả đó không hợp lý.

Nếu không nhớ văn bản, tình huống trên

Nếu không nhớ văn bản, tình huống trên

Theo Pháp luật hiện hành