quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản

Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu là Người viết muốn tìm hiểu cụ thể hơn những quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản và tìm hiểu những mong muốn

KHOA PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN



LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

KHÓA 37 (2011 - 2015)

Giảng viên hướng dẫn:

Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Bộ môn: Luật Thương mại

Sinh viên thực hiện:

Huỳnh Ngọc Tú MSSV: 5118698 Lớp: Luật Thương mại

LỜI CẢM ƠN



Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn tốt nghiệp

em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến sự giúp đỡ hết sức quý báu của quý thầy cô, cùng quý tác giả, các anh chị sinh viên cũng như sự cổ vũ, động viên rất lớn của bạn bè, gia đình và người thân

Trước tiên, xin gửi lời cảm ơn đến quý thầy cô Khoa Luật – trường Đại học Cần Thơ trong thời gian em học tập tại trường đã truyền đạt những kiến thức pháp

lý quan trọng, cũng như những lý luận sâu sắc tạo cơ sở, nền tảng vững chắc cho

em hoàn thành tốt luận văn của mình cũng như trong quá trình làm việc Em cũng xin gửi làm cảm ơn đến quý thầy cô Khoa Phát Triển Nông Thôn - trường Đại Học Cần Thơ đã tạo mọi điều kiện để em có thể hoàn thành tốt khóa học của mình Đặc biệt cho em gửi lời tri ân sâu sắc đến cô Nguyễn Huỳnh Anh đã giành nhiều thời gian để sửa chữa, khắc phục những hạn chế trong quá trình thực hiện và định hướng nghiên cứu giúp đỡ em để có thể hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp của mình

Cuối lời, xin chúc cô Nguyễn Huỳnh Anh cùng quý thầy cô luôn dồi dào sức khỏe và công tác tốt./

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN



Trang

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 1

3 Phạm vi nghiên cứu 1

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Bố cục luận văn 2

CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Khái quát chung về chuyển nhượng dự án 4

1.1.1 Khái niệm dự án 4

1.1.2 Khái niệm về chuyển nhượng dự án 5

1.1.3 Mục đích của chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản 7

1.1.4 Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản 9

1.2 Nguyên tắc chuyển nhượng dự án 11

1.2.1 Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật 12

1.2.2 Nguyên tắc tuân thủ quy định pháp luật 12

1.2.3 Nguyên tắc công khai, minh bạch 14

1.2.4 Nguyên tắc chuyển nhượng thông qua sàn giao dịch bất động sản 15

1.2.5 Nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng được kế thừa các quyền và nghĩa vụ khi chuyển nhượng dự án 15

1.2.6 Nguyên tắc bên chuyển nhượng có trách nhiệm thông báo cho khách hàng và các bên liên quan 17

1.3 Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản bằng pháp luật 18

1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đối với nhà nước 18

1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đối với chủ đầu tư 20

1.3.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đối với khách hàng 21

trong kinh doanh bất động sản 23

1.4.1 Giai đoạn năm 1980 - 1991 24

1.4.2 Giai đoạn năm 1991 - 2003 24

1.4.3 Giai đoạn năm 2003 - 2014 26

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 28

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN - THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN 29

2.1 Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản 29

2.1.1 Quy định pháp luật về chủ thể chuyển nhượng dự án 29

2.1.1.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư chuyển nhượng dự án 29

2.1.1.2 Quy định pháp luật về chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án 35

2.1.2 Quy định pháp luật về đối tượng dự án được phép chuyển nhượng 37

2.1.2.1 Quy định pháp luật về dự án được chuyển nhượng toàn bộ 37

2.1.2.2 Quy định pháp luật về dự án được chuyển nhượng cho chủ đầu tư thứ cấp 41

2.1.3 Quy định pháp luật về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án 41

2.1.3.1 Nộp hồ sơ xin chuyển nhượng 42

2.1.3.2 Thẩm định hồ sơ chuyển nhượng 43

2.1.3.3 Quyết định cho phép chuyển nhượng 44

2.1.3.4 Thủ tục bàn giao dự án 44

2.1.4 Quy định pháp luật về xử lý vi phạm và hợp đồng chuyển nhượng dự án 45

2.1.4.1 Quy định pháp luật về xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư 45

2.1.4.2 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án 47

2.1.4.3 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng dự án 49

2.2 Thực trạng quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản 50

2.2.1 Thực trạng về chủ thể nhận chuyển nhượng dự án 51

2.2.2 Thực trạng về đối tượng dự án được phép chuyển nhượng 52

2.2.3 Thực trạng về dự án được chuyển nhượng cho chủ đầu tư thứ cấp 52

2.2.5 Thực trạng về hợp đồng chuyển nhượng dự án 55

2.3 Đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản 57

2.3.1 Cho phép chủ đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng dự án 58

2.3.2 Mở rộng đối tượng dự án được chuyển nhượng 60

2.3.3 Hoàn thiện quy định pháp luật về dự án được chuyển nhượng cho chủ đầu tư thứ cấp 61

2.3.4 Đơn giản hóa trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án 62

2.3.5 Hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án 64

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 67

KẾT LUẬN 68

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Kinh doanh bất động sản là một hoạt động đóng vai trò quan trọng trong việc góp phần thúc đẩy nền kinh tế đất nước Tuy nhiên, lĩnh vực này rất đa dạng và phức tạp nên nhà đầu tư thường gặp rất nhiều khó khăn; nguyên nhân chủ yếu là do lĩnh vực này sử dụng nguồn vốn lớn, thị trường có nhiều biến động và có liên quan đến nhiều ngành kinh tế khác Nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư vượt qua khó khăn và giúp cho quyền lợi của khách hàng được bảo vệ trước những thay đổi của chủ đầu tư nên quy định chuyển nhượng dự án ra đời

Kể từ khi quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án ra đời đã mang lại nhiều thuận lợi cho nhà nước trong công tác quản lý, giúp nhà đầu tư vượt qua những khó khăn và hạn chế đến mức thấp nhất những thiệt hại có thể xảy ra Tuy nhiên, do Luật Kinh Doanh bất động sản năm 2006 là Luật đầu tiên điều chỉnh thống nhất quy định về chuyển nhượng dự án nên không thể tránh khỏi những bất cập; quy định còn chồng chéo, chưa cụ thể dẫn đến các nhà đầu tư bị lung túng, khó hiểu khi tiếp cận

Người viết với mong muốn góp phần hoàn chỉnh hơn nữa quy định pháp luật về

chuyển nhượng dự án trong Luật Kinh doanh bất động sản nên đã chọn đề tài: “quy

định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản” Từ đó Người

viết sẽ thông qua quá trình nghiên cứu đề tài này để làm sáng tỏ những mặt làm được

và hạn chế của hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản Đồng thời, Người viết đưa ra đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong thời gian tới; tạo điều kiện tốt nhất cho chủ đầu tư có một môi trường kinh doanh thuận lợi, góp phần thúc đẩy lĩnh vực kinh doanh bất động sản phát triển hơn nữa

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu là Người viết muốn tìm hiểu cụ thể hơn những quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản và tìm hiểu những mong muốn nguyện vọng của các nhà đầu tư khi tham gia vào quá trình chuyển nhượng dự án trên thực tế Từ đó, sẽ đưa ra những hạn chế còn tồn tại của quy định pháp luật và có đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong thời gian tới

3 Phạm vi nghiên cứu

Trong đề tài này Người viết sẽ nghiên cứu các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản: bắt đầu từ chủ thể được phép chuyển nhượng, đối tượng dự án được chuyển nhượng, đến trình tự thủ tục chuyển nhượng,

việc xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án, cuối cùng là hợp đồng chuyển nhượng

dự án

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện Người viết đã sử dụng các phương pháp cụ thể để tìm hiểu quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án như:

Phương pháp phân tích lịch sử: Người viết sử dụng phương pháp này để tái hiện lại các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án qua từng giai đoạn, giúp Người đọc nắm được qua từng thời kì quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đang ngày càng được hoàn thiện

Phương pháp so sánh: phương pháp này Người viết sử dụng để so sánh quy định

về xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án bất động sản giữa Nghị định 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở so với nghị định Nghị định số 23/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 02 năm 2009 Về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng

kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở của Chính Phủ Qua phương pháp này giúp cho Người đọc nhận thấy sự hạn chế của nghị định cũ và đồng thời thấy được điểm tiến bộ của Nghị định mới

Phương pháp phân tích câu chữ: mục đích của Người viết khi sử dụng phương pháp này là để phát hiện ý chí của Người làm Luật, phát hiện các quy phạm pháp luật

mà nhà làm Luật muốn xây dựng và thể hiện trong văn bản Đồng thời làm rõ nghĩa các quy định pháp luật để Người đọc dễ dàng tiếp cận

5 Bố cục luận văn

Kết cấu luận văn tốt nghiệp “quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong

kinh doanh bất động sản” ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo

thì nội dung chính của luận văn được Người viết chia làm 2 chương cụ thể sau đây:

Chương 1 Lý luận chung về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản: ở Chương này, Người viết sẽ tìm hiểu khái quát về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản; bắt đầu từ những khái niệm, nguyên tắc để làm rõ vấn

đề, đồng thời đi đến mục đích và ý nghĩa khi chuyển nhượng dự án, đặc biệt là tìm hiểu tầm quan trọng của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án Cuối cùng, Người viết sẽ đi vào tìm hiểu lược sử của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án

để biết được qua từng thời kì các quy định pháp luật đang ngày càng hoàn thiện

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Chương 2: Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản - bất cập và đề xuất hoàn thiện: ở Chương này, Người viết sẽ đi vào

tìm hiểu các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản: về chủ thể, đối tượng dự án được phép chuyển nhượng, trình tự thủ tục chuyển nhượng, xử lý vi phạm trong chuyển nhượng và cuối cùng là hợp đồng chuyển nhượng dự án Đồng thời, Người viết sẽ phân tích những hạn chế còn tồn tại trong quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án, từ đó sẽ đưa ra đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Kinh doanh bất động sản là một hoạt động đa dạng và phức tạp nhưng lại có vai trò quan trọng đối với nền kinh tế đất nước Chính vì vậy, trong quá trình kinh doanh nhà đầu tư đã gặp không ít những khó khăn Nhằm giúp các nhà đầu tư vượt qua những khó khăn nhà nước đã ban hành những quy định pháp luật về chuyển nhượng

dự án Ở Chương 1, Người viết sẽ tìm hiểu lý luận chung về chuyển nhượng dự án

trong kinh doanh bất động sản Bắt đầu từ những khái niệm, nguyên tắc để làm rõ vấn

đề, đồng thời đi đến mục đích và ý nghĩa khi chuyển nhượng dự án, đặc biệt là tìm hiểu tầm quan trọng của quy định pháp luật về vấn đề chuyển nhượng dự án Cuối cùng, Người viết đi vào nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án để biết được qua từng thời kì các quy định pháp luật

ngày càng được hoàn thiện

1.1 Khái quát chung về chuyển nhượng dự án

1.1.1 Khái niệm dự án

Theo Người viết tìm hiểu trong các văn bản quy phạm pháp luật vẫn chưa có khái niệm về dự án Trước khi đi vào tìm hiểu khái niệm dự án bất động sản, Người viết sẽ lần lượt đi tìm hiểu những khái niệm về dự án cụ thể mà pháp luật đã có quy định Từ

đó, Người viết sẽ rút ra một khái niệm về dự án bất động sản để giúp Người đọc có thể

dễ hiểu hơn về đề tài này

Luật Xây dựng năm 2003 dự án đầu tư xây dựng công trình là “tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần thuyết minh và phần thiết kế cơ sở”.1

Theo luật đầu tư năm 2005 dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian nhất định.2

Từ những khái niệm trên Người viết nhận thấy dự án có thể hiểu là một kế hoạch tổng thể để thực hiện một hoặc một số mục tiêu hay công việc nào đó Dự án chỉ là những đề xuất để thể hiện hướng đi của mình, nhằm thực hiện các hoạt động đầu tư trong tương lai để đem lại lợi nhuận Theo đó, dự án thường bao gồm các yếu tố sau:

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

xác định lợi ích mà dự án mang lại, kế hoạch hành động để đạt được những lợi ích đó, nguồn nhân sự, tài chính, công nghệ, tiến độ, thời gian, rủi ro, đánh giá hiệu quả Dự

án đóng vai trò quan trọng đối với nhà đầu tư khi kinh doanh, nếu không có công việc hoạch định sẵn sẽ dễ dẫn đến mất phương hướng, không đảm bảo được hiểu quả Theo Sở Ngoại Vụ Hải Phòng “dự án là một hoạt động đầu tư trong đó các nguồn lực hạn chế được sử dụng nhằm tạo ra lợi nhuận Thông thường, một dự án có thể đứng độc lập hoặc nằm trong một chương trình gồm nhiều dự án Quy mô của một dự

án nên ở mức độ mang tính khả thi về mặt kinh tế, kỹ thuật và quản lý nhất”. 3

Dự án bao gồm nhiều công việc mà tất cả đều kết thúc bằng sản phẩm giao nộp như kế hoạch, báo cáo, hồ sơ, tài liệu Dự án có các công việc thực hiện trong một thời gian nhất định, có thời gian bắt đầu và thời gian kết thúc cụ thể Các hoạt động trong

dự án diễn ra trong môi trường ẩn chứa nhiều rủi ro, không chắc chắn bởi vì công việc được thực hiện diễn ra ở tương lai

Từ những khái niệm trên Người viết sẽ đưa ra quan điểm của mình về khái niệm

dự án trong kinh doanh bất động sản như sau: dự án trong kinh doanh bất động sản là

tập hợp các đề xuất nhằm tiến hành các hoạt động diễn ra trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, dự kiến các công việc cụ thể để xây dựng các công trình, nhà ở và mong muốn mang lại lợi nhuận Dự án bất động sản có thời gian bắt đầu và thời gian kết thúc nhất định

Tóm lại, dự án bất động sản đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với chủ đầu tư, nếu dự án khả quan thì nhà đầu tư sẽ dễ nắm bắt được nhiều cơ hội kinh doanh Ngoài

ra, dự án còn giúp chủ đầu tư chứng minh hiệu quả đầu tư phát triển của mình

1.1.2 Khái niệm về chuyển nhượng dự án

Kinh doanh bất động sản là ngành kinh doanh tương đối phức tạp, sử dụng nguồn vốn lớn nên chủ đầu thường gặp những khó khăn Chính vì thế, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đã cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án để giải quyết những khó khăn gặp phải Khi muốn chuyển nhượng dự án chủ đầu tư cần phải nắm vững hoạt động này mới có thể dễ dàng tiếp cận, nhằm giúp cho chủ đầu tư hiểu rõ về hoạt động chuyển nhượng dự án Người viết sẽ đi vào phân tích khái niệm chuyển nhượng dự án:

“Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng

kỹ thuật khu công nghiệp là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích

3

Sở Ngoại Vụ, Khái niêm, phân loại và quy trình dự án,

http://haiphong.gov.vn/Portal/Detail.aspx?Organization=snv&MenuID=451&ContentID=707 , [Ngày truy cập 01/07/2014]

hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép”.4

Từ khái niệm này pháp luật về kinh doanh bất động sản đã giới hạn về đối tượng

dự án đước phép chuyển nhượng chính là chuyển nhượng toàn bộ dự án mà không phải là chuyển nhượng một phần Đồng thời, khái niệm cũng điều chỉnh phạm vi dự án được chuyển nhượng bao gồm dự án: khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp mà không quy định cho phép mọi loại dự án đều được chuyển nhượng Theo Người viết từ quy định chỉ cho phép chuyển nhượng ba loại dự án trên dẫn đến nhiều khó khăn cho chủ đầu tư Bởi lẽ, bên cạnh ba loại dự án được nêu ở khái niệm thì chủ đầu tư còn có thể thực hiện nhiều loại dự án khác như: dự án khu du lịch, dự án khách sạn, dự án văn phòng, dự án trung tâm thương mại…khi chủ đầu tư gặp khó khăn không thể giải quyết được trong khi pháp luật về kinh doanh bất động sản lại không điều chỉnh dẫn đến chủ đầu tư sẽ tìm cách lách Luật để chuyển nhượng dự án.5

Khái niệm cũng đề cập khi chuyển nhượng dự án toàn bộ quyền và nghĩa vụ chủ đầu tư cũ được chuyển sang cho chủ đầu tư mới, “Quyền” của chủ đầu tư được thể hiện ở đây là có quyền thực hiện hoặc không thực hiện mà không bắt buộc phải làm Ngược lại, chủ đầu tư mới cũng phải thực hiện các nghĩa vụ mà chủ đầu tư cũ đã chuyển nhượng cho mình, “Nghĩa vụ” tức là bắt buộc phải thực hiện mà không được

từ chối Về quyền và nghĩa vụ của các chủ đầu tư ở Chương này Người viết sẽ không

đi sâu vào tìm hiểu mà Người viết sẽ phân tích cụ thể ở Chương 2 Bên cạnh những quyền được hưởng và các nghĩa vụ phải thực hiện, chủ đầu tư mới còn được hưởng các lợi ích hợp pháp từ dự án sau khi đã nhận chuyển nhượng Các lợi ích mà đáng lẽ chủ đầu tư cũ được hưởng đương nhiên chủ đầu tư mới cũng được hưởng và các lợi ích đó phải tuân theo quy định của pháp luật Đồng thời, quy định trong khái niệm chuyển nhượng toàn bộ dự án khi chuyển nhượng chủ đầu tư phải lập thành hợp đồng với hình thức bắt buộc lập bằng văn bản và được cơ quan có thẩm quyền cho phép Đây là quy định pháp luật hoàn toàn thích hợp vì hợp đồng được lập bằng văn bản sẽ có giá trị pháp lý cao hơn các hình thức khác

Theo Người viết chuyển nhượng dự án bất động sản được hiểu một cách mở rộng

là việc chuyển giao quyền, nghĩa vụ và các lợi ích hợp pháp đối với toàn bộ dự án bất động sản chuyển nhượng từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới trên cơ sở thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.6

4

Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 6, khoản 1

5

Nguyễn Thị Kiều Oanh, Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản, Tạp chí khoa học pháp

lý, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, số 02 (81), năm 2014, Tr 35

6 Nguyễn Thị Kiều Oanh, Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản, Tạp chí khoa học pháp

lý, Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, số 02 (81), năm 2014, Tr36

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Như chúng ta thấy, chuyển nhượng mang tính chất tương tự mua bán nên có rất nhiều người lầm tưởng chuyển nhượng và mua bán chính là một, đây là một cách hiểu hoàn toàn sai Hai hoạt động chuyển nhượng và mua bán hoàn toàn tách biệt nhau sau đây Người viết sẽ giúp cho Người đọc có thể có cách hiểu đúng nhất: “chuyển nhượng” chính là nhường lại cho người khác khi không còn khả năng thực hiện dự án hoặc không muốn thực hiện nữa, chuyển nhượng thông thường ít mang tính lợi nhuận trong khi “mua bán” chính là trao đổi tiền lấy vật hoặc đổi vật với sự ưng thuận của mình, mua bán mục đích chính là mong muốn kiếm lợi nhuận

Tóm lại, từ những khái niệm và phân tích trên Người viết đưa ra một khái niệm

theo quan điểm của mình về chuyển nhượng dự án cụ thể như sau: chuyển nhượng dự

án là việc thay đổi chủ đầu tư của dự án Chủ đầu tư mới có trách nhiệm thực hiện mọi quyền, nghĩa vụ và hưởng các lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ Đồng thời phải tuân thủ theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan 1.1.3 Mục đích của chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản

Mục đích của chuyển nhượng dự án là những gì chủ đầu tư vạch ra và mong muốn đạt được Chuyển nhượng dự án là hoạt động mang lại cho chủ đầu tư nhiều thuận lợi, nhằm giúp chủ đầu tư đạt được mục đích chính là vượt qua được khó khăn đang gặp phải:

Thứ nhất, chuyển nhượng dự án giúp doanh nghiệp giảm bớt áp lực về tài chính

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp khi kinh doanh vào lĩnh vực bất động sản đang rơi vào tình trạng gặp khó khăn, nguyên nhân dẫn đến khó khăn là do chủ đầu tư kinh doanh vào quá nhiều lĩnh vực nhưng không đạt hiệu quả như mong muốn, doanh nghiệp bị vướng mắc ở khâu giải tỏa, đền bù… Nhưng doanh nghiệp có một điểm chung là hầu hết đều chịu áp lực về tài chính Trước sức ép của ngân hàng, lãi suất lại cao, các khoản nợ chồng chất, thiếu vốn, không huy động vốn được từ khách hàng nên

dự án bị ngưng trệ, các dự án đang dở dang cũng không thể tiếp tục.7 Chính vì thế, không ít doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tính đến phương án chuyển nhượng để sớm rút khỏi dự án thu lại vốn trong thời gian nhanh nhất nhằm hạn chế tình trang bị thua lỗ

Ví dụ:

Công ty Cổ phần Kinh doanh dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam cũng đã quyết định tìm kiếm đối tác chuyển nhượng dự án tổ hợp căn hộ và dịch vụ công cộng CT15 Việt Hưng (Long Biên, Hà Nội) Dù rằng, tại dự án này chủ đầu tư đã đổ vào gần 60 tỷ đồng hoàn thành hạng mục cọc đại trà giai đoạn 1 (khối nhà 18 tầng)

7

Xin đừng tham lợi ích nhỏ, bỏ lợi ích lớn, Tạp chí Người Xây Dựng, số 6, năm 2012

Dự án Hà Nội Times Tower có tổng vốn đầu tư gần 2.000 tỷ đồng được khởi công xây dựng vào quý IV/2010 và dự kiến hoàn thành vào quý IV/2013 cũng được Công ty Cổ phần Kinh doanh dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam quyết định chuyển nhượng, sau 2 năm chưa thi công xong phần móng Đã rót trên 500 tỷ đồng vào dự án nhưng nay thiếu vốn trầm trọng, việc tiếp tục triển khai dự án đối với Công ty Cổ phần Kinh doanh dịch vụ cao cấp Dầu khí Việt Nam là không thể Do đó, doanh nghiệp đã chuyển nhượng phần dự án cho Tập đoàn Đại Dương.8

Khi doanh nghiệp bị thiếu vốn để tiếp tục dự án, trong khi áp lực lãi suất từ ngân hàng lại cao, cũng như không huy động được vốn thì chuyển nhượng dự án chính là biện pháp hữu hiệu nhất giúp chủ đầu tư tháo gỡ được những khó khăn

Thứ hai, chuyển nhượng dự án giúp doanh nghiệp kinh doanh trái ngành bị thua

Khi được chuyển nhượng dự án sẽ giúp cho các chủ đầu tư sớm rút khỏi những khó khăn trong thời gian sớm nhất và tập trung vào lĩnh vực kinh doanh chính của mình

Thứ ba, chuyển nhượng dự án giúp chủ đầu tư thoát khỏi khó khăn khi dự án xây dựng xong nhưng không bán được

Hiện tại, các chủ đầu tư đang triển khai quá nhiều dự án dẫn đến các dự án bị ứ đọng, không người mua và các công trình vẫn không bán được.9Vấn đề nay là vấn đề khó khăn mà các chủ đầu tư đang gặp phải Khi dự án đã xây dựng xong nhưng không bán được thì nguồn vốn kinh doanh của chủ đầu từ không thể luân chuyển, buộc chủ đầu tư phải chuyển nhượng cả dự án với giá rẻ để thu vốn đầu tư: cách đây vài tuần, khi đưa thông tin chuyển nhượng dự án bất động sản, tập đoàn H ngay lập tức nhận được lời chào bán lại dự án của nhiều chủ đầu tư Theo lãnh đạo tập đoàn này, trong các dự án chào bán, có dự án đang triển khai nhưng doanh nghiệp cạn vốn nên muốn

8

Nguyễn Minh, Bất động sản đến hồi nhôn nhịp, Thời báo ngân hàng, 2013,

http://www.thoibaonganhang.vn/tin-tuc/3-chuyen-nhuong-bds-den-hoi-nhon-nhip-11392.html , [Ngày truy cập 04/09/2014]

9

Nguyễn Xuân Hải, Thà chịu bệnh còn hơn chịu chết, Tạp chí người xây dựng, số 253 & 254, năm 2012

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

chuyển nhượng, có dự án đã xây dựng xong nhưng không bán được hàng, buộc chủ đầu tư phải bán đứt cả dự án với giá rẻ để thu vốn đầu tư.10

Khi chủ đầu tư chuyển nhượng được dự án trong thời gian sớm sẽ tiết kiệm được chi phí như các chi phí bảo dưỡng, duy tu trong thời gian dài Vì thế, các chủ đầu tư lựa chọn phương án chuyển nhượng để giảm thiểu đến mức thấp nhất khả năng hao tốn các chi phí và có thể luân chuyển vốn đầu tư vào dự án mới có tính khả quan hơn

Thứ tư, chuyển nhượng dự án giúp doanh nghiệp mang lại lợi nhuận

Có một số doanh nghiệp chuyển nhượng dự án với mục đích để kiếm lợi nhuận

để tiếp tục thực hiện các dự án khác Tuy nhiên, mục đích này thường rất ít xảy ra hơn

là ba mục đích ở trên Bởi lẽ, chuyển nhượng dự án thường không mang lại nhiều lợi nhuận như các hoạt động khác và đặc biệt quy định về đối tượng dự án được chuyển nhượng cũng khá chặt chẽ

1.1.4 Ý nghĩa của chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản

Chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản mang lại nhiều ý nghĩa cho

sự phát triển của lĩnh vực kinh doanh bất động sản, hạn chế được những dự án ứ đọng,

từ đó thúc đẩy nền kinh tế khác phát triển:

Thứ nhất, chuyển nhượng dự án thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Khi chủ đầu tư kinh doanh bất động sản gặp khó khăn quyết định chuyển nhượng

dự án sẽ giảm thiểu những rủi ro gặp phải, dự án được hoàn thành kịp tiến độ giao cho khách hàng và không bị ứ đọng, từ đó thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Kinh doanh bất động sản là một ngành mới xuất hiện ở Việt Nam gần đây, tuy nó mang tính rủi ro do bản chất nó đa dạng và phức tạp nhưng nếu kinh doanh thành công trong lĩnh vực này thì lại đem lại lợi nhuận rất cao Một khi chủ đầu tư được phép chuyển nhượng dự án thì thị trường bất động sản sẽ giảm bớt những khó khăn, hạn chế

dự án treo giúp lĩnh vực bất động sản phát triển

Thứ hai, chuyển nhượng dự án thúc đẩy các ngành kinh tế khác phát triển

Từ thực tiễn cho thấy, kinh doanh bất động sản có mối quan hệ mất thiết với các ngành kinh tế khác Nó tác động rất lớn đến các ngành khác bởi đặc trưng của nó là sử dụng một một nguồn vốn lớn và rất đa dạng Kinh doanh bất động sản liên quan đến ngành ngân hàng bởi vì sử dụng một nguồn vốn lớn để đầu tư, đồng thời sử dụng các nhiên liệu trong quá trình xây dựng, vật tư trong ngành xây dựng, ngoài ra khi xây dựng các dự án cũng cần các cơ sở vật chất, cung cấp điện nước cho người dân sinh

10

Bách Nguyễn, Rủi ro chuyển nhượng dự án bất động sản, Báo pháp luật, 2011, tai-chinh/rui-ro-chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-119309.html , [ngày truy cập 09/08/2014]

http://baophapluat.vn/dau-tu-hoạt Chính vì vậy, kinh doanh bất động sản phát triển sẽ kéo theo các ngành khác phát triển: “Có thể nói, dù quy mô hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 5,4% GDP của Việt Nam năm 2013, nhưng tính lan tỏa của thị trường bất động sản lại rất lớn, liên quan đến nhiều ngành nghề, đối tượng khác (như xây lắp, sản xuất nguyên vật liệu, tư vấn thiết kế, lao động, chủ hộ…) Do vậy, việc quản lý thị trường bất động sản hiệu quả, an toàn và bền vững là vô cùng quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam”.11

Vì vậy, khi chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án thì thị trường bất động sản sẽ hạn chế được những khó khăn cho chủ đầu tư, giúp thị trường bất động sản phát triển

Từ đó thúc đẩy những ngành kinh tế khác phát triển kéo theo

Thứ ba, chuyển nhượng dự án hạn chế được các dự án treo

Hiện nay, các dự án treo đang tràn lan, nhiều dự án lớn đang bị trì trệ, xây dựng trong nhiều năm nhưng đến nay vẫn không hoàn thành Hàng loạt các dự án lớn được giới thiệu hoành tráng, với số vốn đầu tư lớn nhưng đến nay vẫn bị bỏ hoang, cỏ mọc

um tùm Nếu như không có quy định chuyển nhượng dự án cụ thể và hoàn thiện thì những dự án treo như thế này sẽ còn tiếp tục diễn ra và gia tăng hơn nữa Nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư cũ gặp khó khăn nên rất cần được chuyển nhượng dự án, những chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án có năng lực kinh doanh và khả năng về tài chính tốt hơn sẽ hoàn thành dự án theo kịp tiến độ, hạn chế được những dự án treo diễn ra

Một vài ví dụ về dự án treo hiện nay:

Dự án Booyoung Vina (Nguyễn Trãi, Hà Nội) được bàn giao mặt bằng từ năm

2007, nhưng đến nay, dự án Booyoung Vina tại khu đô thị Mỗ Lao vẫn chỉ là bãi đất, tường rào sắt xây quanh Dự án có tổng mức đầu tư 171 triệu USD và dự kiến hoàn thành, đưa vào sử dụng trong năm 2010 Thế nhưng, gần 7 năm trôi qua, dự án Booyoung Vina do Công ty Booyoung Việt Nam - Hàn Quốc làm chủ đầu tư vẫn chưa được hoàn thành, trở thành một bãi đất hoang rộng lớn

Dự án Tháp Thiên niên kỷ Hà Tây được giới đầu tư bất động sản đánh giá là có

vị trí thuận lợi bậc nhất trên địa bàn quận Hà Đông nhưng điều đáng buồn là sau gần 6 năm được chấp thuận đầu tư, đến thời điểm hiện tại, hiện trường dự án vẫn là một bãi đất trống, chưa có hạng mục xây dựng nào được tiến hành Năm 2009, Công ty TSQ Việt Nam đã cương quyết yêu cầu chính quyền quận Hà Đông tổ chức cưỡng chế, di

11

Tài chính, “Nhận diện” những hạn chế của thị trường bất động sản Việt Nam,

Nam/52367.tctc , [ngày truy cập 09/08/2014]

http://www.tapchitaichinh.vn/Bat-dong-san/Nhan-dien-nhung-han-che-cua-thi-truong-bat-dong-san-Viet-TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

dời các đơn vị này để lấy mặt bằng xây dựng dự án Tuy nhiên, sau khi các tổ chức, cá nhân di dời thì toàn bộ khu đất lại bị bỏ hoang từ đó đến nay.12

Chính vì vậy, khi có quy định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản sẽ hạn chế được những dự án treo tràn lan, góp phần thúc đẩy cho thị trường bất động sản phát triển

Thứ tư, chuyển nhượng dự án làm sống dậy những dự án đang gặp khó khăn

Khi có quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản thì nhiều dự án

đã được sống dậy, nhờ các chủ đầu tư mới có tìm lực kinh tế và có kinh nghiệm trong lĩnh vực này: mặc dù được xem là một dự án lớn nhưng khi còn thuộc về công ty Cổ Phần Phát triển Quốc tế Việt Nam, dự án này vẫn bị trị trệ không được hoàn thành nhiều năm qua Dự án này được tiến triển kể từ khi thuộc về Perdana Parkcity (Malaysia) Sau hơn 1 năm triển khai từ tháng 1-2013, khu đô thị này đã có sự thay đổi theo hướng tích cực hơn Chủ đầu tư mới đã xây thô xong các căn nhà của tiểu khu 1,

dự kiến sẽ tới tay khách hàng vào quý III-2014, các tiểu khu khác cũng được triển khai xây dựng.13

Nhờ có quy định chuyển nhượng mà những dự án có nguy cơ không thể tiếp tục thực hiện đã có thể tiếp tục hoàn thành và bàn giao cho khách hàng đúng với tiến độ Đây chính là một ý nghĩa mà chuyển nhượng dự án đã mang lại

1.2 Nguyên tắc chuyển nhượng dự án

Nguyên tắc là điều cơ bản được đặt ra, gồm những quy định, quy tắc nhằm để chỉ dẫn cho hành động và nhất thiết mọi người phải tuân theo nguyên tắc đó

Chuyển nhượng là một hoạt động nằm trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Vì vậy, nguyên tắc chuyển nhượng dự án cũng phải tuân thủ theo nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản Đồng thời, chuyển nhượng dự án cũng mang những nguyên tắc riêng tạo nên sự khác biệt đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản khác

Sau đây là những nguyên tắc cơ bản nhất của chuyển nhượng dự án bất động

sản:

1.2.1 Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật

12

Châu Anh, Những “siêu” dự án nằm bất động, Báo xây dựng, 2014,

http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/nhung-sieu-du-an-nam-bat-dong.html , [ngày truy cập 07/08/2014]

13

Khôi Nguyên, Mua lại dự án: Không đơn giản, Báo sài gòn đầu tư, 2014,

http://www.saigondautu.com.vn/Pages/20140621/Mua-lai-du-an-Khong-don-gian.aspx , [ngày truy cập 09/08/2014]

“Bình đẳng” nghĩa là sự ngang bằng với nhau, mà không hề bị phân biệt đối xử nào

Bình đẳng trong chuyển nhượng dự án là một nguyên tắc được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.14 Nguyên tắc bình đẳng trong chuyển nhượng dự án cũng hoàn toàn phù hợp với Hiến pháp hiện hành,15 phù hợp với tinh thần của Bộ Luật dân sự năm 2005.16 Nguyên tắc này thể hiện mọi chủ đầu tư khi tham gia chuyển nhượng dự án đều có vị thế ngang nhau trước pháp luật và được pháp luật bảo vệ:

Thứ nhất, chủ đầu tư được bình đẳng trong việc tham gia chuyển nhượng: cơ hội

giữa các chủ đầu tư tham gia chuyển nhượng dự án là như nhau, không có bất kì một

sự thiên vị nào, chủ đầu tư trong một điều kiện và môi trường giống nhau thì sẽ cùng được tham gia chuyển nhượng dự án Khi các chủ đầu tư đáp ứng được những điều kiện cụ thể mà Luật quy định thì đều được tham gia vào chuyển nhượng dự án

Thứ hai, chủ đầu tư bình đẳng về quyền và nghĩa vụ: bên cạnh sự bình đẳng khi

chuyển nhượng dự án, chủ đầu tư còn có quyền lợi và nghĩa vụ là như nhau mà không

bị phân biệt đối xử Chủ đầu tư khi chuyển nhượng dự án ngoài được hưởng sự bình đẳng trước pháp luật đều có quyền tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích của các bên thông qua hợp đồng để thể hiện ý chí của mình Tuy nhiên, sự thỏa thuận đó phải nằm trong khuôn khổ của pháp luật cho phép

Thứ ba, chủ đầu tư được bình đẳng trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính: khi

tham gia chuyển nhượng bất kì chủ đầu tư nào cũng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho cơ quan có thẩm quyền để thu vào ngân sách nhà nước, không ai có quyền trốn tránh nghĩa vụ này

Thứ tư, chủ đầu tư bình đẳng trong qua trình xin cơ quan thẩm quyền được chuyển nhượng dự án: tất cả các chủ đầu tư khi tham gia chuyển nhượng dự án đều

phải tuân thủ theo trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhất định từ khâu nộp hồ sơ đến

khâu ra quyết định chuyển nhượng

1.2.2 Nguyên tắc tuân thủ quy định pháp luật

Theo Hiến pháp năm 2013 nước ta là nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân.17 Chính vì thế, pháp luật luôn giữ vai trò điều tiết các quan hệ trong xã hội

14

Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 5, khoản 1

15

Hiến pháp ngày 28 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội, Điều 16

16 Bộ Luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 5

17

Hiến pháp ngày 28 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội, Điều 2, khoản 1

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Khi chuyển nhượng dự án, bất động sản được đem chuyển nhượng cũng phải tuân thủ theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Luật có liên quan Đồng thời phải tuân thủ các quy định pháp luật về chuyển nhương dự án.18

Dự án là nhà, công trình xây dựng được đưa vào chuyển nhượng phải thỏa mãn các điều kiện sau đây:19

Thuộc đối tượng dược phép kinh doanh như các công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kỹ thuật; trừ một số loại nhà công trình xây dựng: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan nhà nước, công trình bí mật nhà nước, công trình an ninh quốc phòng, công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hóa danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước…20Tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi lại có bổ sung thêm một quy định mới cụ thể là: đối với trường hợp các loại nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh thì bất động sản đó vẫn được đưa vào kinh doanh.21

Phải đảm bảo chất lượng nhà ở công trình xây dựng đó nếu đã qua sử dụng thì phải đáp ứng đúng chất lượng đã thỏa thuận;

Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

Không bị kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước;

Không nằm trong khu vực bị cấm xây dựng: xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình giao thông, thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử -văn hoá và khu vực bảo vệ các công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực có nguy cơ lở đất, lũ quét, trừ những công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này; nơi lấn chiếm không gian, khu vực công cộng, lối đi và các sân bãi khác đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố.22

Có các giấy tờ, hồ sơ cần thiết theo quy định của pháp luật

Đối với dự án do chủ đầu tư cấp 1 chuyển nhượng cho chủ đầu tư cấp 2 thì cần phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ dự án đã được phê duyệt.23 Đồng thời hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải đảm bảo đồng bộ với hệ thống hà tầng khu vực xung quanh Dự án phải đảm bảo có sự kết

Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc Hội, Điều 10

23 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 7, khoản 2, điểm e

nối tạm thời giữa hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong khu vực dự án với hệ thống hạ tầng

kỹ thuật ngoài phạm vi dự án trong trường hợp hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm

vi dự án chưa được đầu tư theo đúng quy hoạch được duyệt.24

Ngoài ra khi chuyển nhượng dự án cần tuân thủ các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án như: đối tượng dự án được chuyển nhượng, trình tự thủ tục chuyển nhượng, xử lý vi phạm, điều kiện của chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng dự án

Nguyên tắc chuyển nhượng dự án tuân thủ quy định pháp luật giúp cho nhà nước

dễ dàng quản lý hoạt động chuyển nhượng, tạo điều kiện cho các bên trong hoạt động chuyển nhượng dự án được an tâm khi pháp luật bảo vệ

1.2.3 Nguyên tắc công khai, minh bạch

Công khai là để cho mọi người cùng biết, còn minh bạch là sự rõ ràng, rành mạch Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định khi tham gia các hoạt động kinh doanh bất động sản phải tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch.25 Chuyển nhượng dự án cũng là một hoạt động nằm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, chính vì thế cũng cần phải tuân thủ theo nguyên tắc này

Do sự da dạng và tính chất phức tạp của lĩnh vực bất động sản nên rất cần tuân thủ nguyên tắc công khai, minh bạch Hiện nay, có nhiều giao dịch ngầm diễn ra hoặc các nhà đầu tư lách Luật để chuyển nhượng trái phép do đó công khai minh bạch là một nguyên tắc rất cần thiết để giải quyết tình trạng này Công khai, minh bạch trong chuyển nhượng dự án nhằm để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản, do thông tin về bất động sản được công khai tại sàn giao dịch bất động sản, hạn chế đến mức thấp nhất những tranh chấp xảy ra

Khi chủ đầu tư chuyển nhượng dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm công khai thông tin Thông tin về dự án chuyển nhượng được công khai tại sàn giao dịch bất động sản và công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng để mọi người đều có thể tiếp cận Các thông tin cần công khai khi chuyển nhượng bao gồm: loại dự án, vị trí dự án, quy mô diện tích, đặc điểm, tính chất, công năng, chất lượng, tình trạng pháp

lý của dự án, giá chuyển nhượng, quyền lợi ích của các bên và các thông tin khác mà tuy theo từng loại dự án khác nhau mà chủ đầu tư lựa chọn.26

Nguyên tắc công khai, minh bạch là nguyên tắc có mối quan hệ mật thiết với nguyên tắc chuyển nhượng thông quan sàn giao dịch bất động sản, nhờ có sàn giao

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

dịch mà tính công khai, minh bạch được thể hiện rõ hơn Để biết được mối quan hệ hỗ trợ của 2 nguyên tắc này Người viết sẽ đi vào nguyên tắc chuyển nhượng dự án thông qua sàn giao dịch bất động sản để minh chứng cho điều đó

1.2.4 Nguyên tắc chuyển nhượng thông qua sàn giao dịch bất động sản

Ngoài những nguyên tắc trên khi chuyển nhượng dự án bất động sản thì tổ chức,

cá nhân cần phải tuân thủ nguyển tắc chuyển nhượng dự án thông qua sàn giao dịch bất động sản.27

Chuyển nhượng dự án thông qua sàn giao dịch nhằm giúp cho nhà nước dễ dàng quản lý, hạn chế thất thu thuế do việc chuyển nhượng ngầm bên ngoài và góp phần bình ổn thị trường bất động sản Bên cạnh đó, khi chuyển nhượng dự án thông qua sàn giao dịch giá cả được công khai, thông tin được cung cấp đầy đủ sẽ tránh được rủi ro

và thiệt hại cho các bên Nhà nước cũng khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện các giao dịch thông qua sàn để đảm bảo công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi cho khách hàng.28

Tuy nhiên, trên thực tế trong những năm qua hoạt động của sàn giao dịch đã không theo dự tính của cơ quan quản lý, đã có rất nhiều vi phạm diễn ra Vì vậy, cơ quan nhà nước cần có cơ chế kiểm soát và quản lý chặt chẽ hơn về sàn giao dịch để phát huy những mặt lợi từ mục tiêu đề ra và hạn chế những bất lợi từ sàn giao dịch mang lại

Ví dụ cho thấy kết quả của một số đợt thanh tra, kiểm tra gần đây cho thấy có hàng loạt sai phạm từ chủ đầu tư kinh doanh bất động sản: Qua kiểm tra 128 sàn bất động sản tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đoàn kiểm tra đã lập 62 biên bản vi phạm hành chính với mức phạt từ 50 – 180 triệu đồng/sàn, tổng số tiền phạt là 1,5 tỉ đồng Tuy nhiên, số sàn vi phạm chấp hành quyết định xử phạt nghiêm túc mới chỉ đạt 50%.29

1.2.5 Nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng được kế thừa các quyền và nghĩa vụ khi chuyển nhượng dự án

Nguyên tắc này thể hiện bên nhận chuyển nhượng có quyền kế thừa mọi quyền lợi và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, đồng thời không cần phải làm lại hồ sơ thủ tục của dự án nếu như không có thay đổi về nội dung chấp thuận và quyết định đầu tư:30

Bộ tư pháp, Giao dịch bất động sản qua sàn: "Lợi bất cập hại", giữ hay bỏ?

http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=6017, [Ngày truy cập 30/08/2014]

30 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 8, khoản 5

Thứ nhất, bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện đúng tiến độ của dự án: cũng

như bên chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng phải đảm bảo dự án được xây dựng đúng tiến độ để kịp thời bàn giao cho khách hàng và không làm gián đoạn dự án

Thứ hai bên nhận chuyển nhượng cần thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng nhận chuyển nhượng: đảm bảo không làm thay đổi mục tiêu ban đầu của dự án, phải

thực hiện theo đúng kế hoạch đã triển khai, xây dựng theo đúng tiến độ của dự án, phải hoàn thành các nghĩa vụ đối với khách hàng và các bên liên quan

Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành không nêu ra các nguyên tắc chuyển nhượng cụ thể mà chỉ là nằm rải rác trong quy định của Luật, cho đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi thì nguyên tắc này được quy định cụ thể trong một điều Luật riêng biệt.31 Đây là nguyên tắc được quy định tương tự trong khoản 3/Điều 6, Nghị định 153/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Theo Người viết Luật Kinh doanh bất động sản năm

2014 được thông qua quy định như vậy là hoàn toàn hợp lý, nguyên tắc này nhằm bảo

vệ quyền và lợi ích cho khách hàng trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng giữa các chủ đầu tư vì khách hàng luôn là những người khó nắm bắt được thông tin và thường

bị thiệt hại khi có xảy ra tranh chấp

Thứ ba, bên nhận chuyển nhượng không cần xin giấy phép đầu tư, không cần đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầu tư: bên nhận chuyển nhượng sẽ

được kế thừa các hồ sơ, giấy tờ của bên chuyển nhượng nhưng phải tuân thủ theo hợp đồng đã kí kết với bên chuyển nhượng; tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, tiến độ của dự

án đã được phê duyệt và nội dung đầu tư mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đối với bên chuyển nhượng Nguyên tắc này quy định nhằm tiết kiệm thời gian

và chi phí cho các chủ đầu tư Bởi lẽ nếu như bên nhận chuyển nhượng phải làm lại các thủ tục để được chấp thuận đầu tư thì phải mất rất nhiều thời gian, phải làm lại từ đầu trong khi dự án vẫn không có gì thay đổi Nguyên tắc này giúp cho cơ quan nhà nước giảm bớt gánh nặng khi mà phải cùng lúc giải quyết rất nhiều thủ tục cho các chủ đầu tư

Có nhiều ý kiến cho rằng nếu quy định như vậy bên nhận chuyển nhượng vi phạm thì làm sao cơ quan thẩm quyền có thể phát hiện và xử lý Điều nay không đáng

lo ngại vì nhà làm Luật đã dự trù được trường hợp này nên đã quy định bên chuyển nhượng phải có trách nhiệm kiểm tra giám sát việc tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, nội dung đầu tư và tiến độ xây dựng các công trình kỹ thuật của bên nhận chuyển

31

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi, Điều 48, khoản 2

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

nhượng.32 Nếu bên nhận chuyển nhượng có hành vi vi phạm về quy hoạch, trật tự xây dựng, nội dung xây dựng thì bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu dừng lại và báo cho

cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xử lý kịp thời

Nguyên tắc này hoàn toàn phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản 2014 được sửa đổi Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 không quy định ra nguyên tắc cụ thể

mà chỉ quy định chung chung, đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi đã quy định cụ thể thành một nguyên tắc: “bên nhận chuyển nhượng không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và xin giấy phép xây dựng nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận đầu tư, quyết định đầu tư”.33Quy định nguyên tắc cụ thể như vậy nhằm giúp chủ đầu tư có thể dễ dàng nắm bắt và thực hiện đúng theo quy định của pháp luật

1.2.6 Nguyên tắc bên chuyển nhượng có trách nhiệm thông báo cho khách hàng và các bên liên quan

Khách hàng là bên khó nắm bắt được thông tin nên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng dự án quyền lợi thường bị ảnh hưởng nhiều nhất Chính vì lẽ đó, Nghị định 153/2007/NĐ-CP có quy định chủ đầu tư cũ có trách nhiệm thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan.34 Trách nhiệm thông báo cho khách hàng thuộc về chủ đầu tư cũ, thông báo này phải bằng văn bản cho tất cả khách hàng biết và thông báo trên thông tin đại chúng trước 15 ngày trước khi làm thủ tục bàn giao dự án.35

Quy định này được đặt ra nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng Bởi vì, thông thường bên nhận chuyển nhượng dự án có thể thay đổi cam kết của bên chuyển nhượng với khách hàng Mặc dù, Luật vẫn có quy định bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ cam kết nhưng Luật hiện hành vẫn chưa quy định về điều kiện ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đối với khách hàng cũng như những quy định chế tài xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư Vì vậy, Luật cần có quy định chế tài

xử lý đối với trường hợp này để tạo nên tính răn đe và nhằm bảo vệ khách hàng trước những thay đổi của bên nhận chuyển nhượng

1.3 Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản bằng pháp luật

Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với cơ quan nhà nước, chủ đầu tư và cả khách hàng Quy định này cũng mang lại nhiều lợi ích cho nhà nước trong công tác quản lý, chủ đầu tư chuyển nhượng có thể thoát khỏi các dự án để giải quyết các khó khăn, nhà đầu

tư có tiềm lực tài chính tham gia nhận chuyển nhượng có cơ hội kinh doanh tốt, còn người mua lại có nhiều sản phẩm để lựa chọn

Để tìm hiểu rõ hơn những lợi ích mà quy định chuyển nhượng dự án mang lại, Người viết sẽ đưa Người đọc đi vào tìm hiểu sự cần thiết của những quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đã mang lại:

1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đối với nhà nước

Quy định về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản là một quy định hết sức cần thiết trong việc quản lý của nhà nước, nếu như không có quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án nhà nước sẽ khó có cơ chế quản

lý chặt chẽ dẫn đến nhiều tình trạng vi phạm diễn ra, đồng thời sẽ thất thu vào ngân sách nhà nước một khoản nhất định Chính vì thế, quy định về chuyển nhượng dự án rất cần thiết đối với Nhà nước cụ thể như sau:

Thứ nhất, quy định về chuyển nhượng dự án giúp các cơ quan nhà nước có thẩm quyền dễ dàng quản lý về chuyển nhượng dự án và quản lý kinh doanh bất động sản nói chung

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 kể từ khi điều chỉnh đến quy định chuyển nhượng dự án thì các dự án đã được quản lí chặt chẽ hơn Nếu như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 không quy định về chuyển nhượng dự án, các cơ quan chức năng sẽ không thể nào có căn cứ để dựa vào và không thể có cơ chế quản lý thích hợp Bất động sản mang tính đa dạng phức tạp nên rất cần cơ chế quản lý chặt chẽ:

“Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương, nhất là những địa bàn trọng điểm có nhiều

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản rà soát lại toàn bộ các dự án Từ đó, phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần tạm dừng hoặc cần phải điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường Bộ Xây dựng nhận định hướng chuyển nhượng toàn bộ hoặc từng phần dự án phát triển bất động sản, kể cả cho các doanh nghiệp nước ngoài và mua bán sáp nhập giữa các chủ đầu tư với nhau sẽ diễn ra phổ biến hơn trong năm 2014”.36

36

Bảo vệ pháp luật cơ quan của Viện Kiểm Sát Nhân Dân Tối Cao, Rà soát hơn 4.000 dự án bất động sản trên

toàn quốc, san-tren-toan-quoc-2330871/ , [Ngày truy cập 01/07/2014]

http://baobaovephapluat.vn/kinh-te-do-thi/bat-dong-san/201405/ra-soat-hon-4000-du-an-bat-dong-TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Vì vậy, quy định về chuyển nhượng dự án là một quy định vô cùng cần thiết giúp các cơ quan nhà nước dễ dàng quản lý để nắm được dự án nào chưa hoàn thành và không thể hoàn thành để có hướng xử lý kịp thời nhất

Thứ hai, quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án giúp nhà nước có một khoản thu vào ngân sách nhà nước, hạn chế được tình trạng thất thoát ngân sách nhà nước

Nộp thuế là quyền và nghĩa vụ của công dân, để xây dựng đất nước giàu mạnh và bảo đảm công bằng xã hội Nộp thuế giúp nhà nước thu vào một khoản ngân sách để chi tiêu cho các nhu cầu thiết yếu của đất nước Tuy nhiên, hiện nay nhiều người dân không xem việc nộp thuế là quyền mà chỉ xem đó là nghĩa vụ nên thường tìm mọi cách để trốn tránh

Chuyển nhượng dự án có đóng góp vô cùng to lớn vào ngân sách nhà nước hàng năm Nếu như không có quy định chuyển nhượng dự án thì nhà nước đã thất thu vào ngân sách một khoản rất đáng kể Khi quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án bất động sản chặt chẽ thì việc kiểm soát những dự án chuyển nhượng sẽ được dễ dàng hơn Từ đó, nhà nước sẽ có khoản thu vào ngân sách để có thể điều tiết các hoạt động của đất nước

Thứ ba, quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án giúp giảm thiểu tình trạng tham ô, hối lộ trong các cơ quan có thẩm quyền

Hiện nay, tình trạng tham ô, hối lộ đang diễn ra trong các cơ quan nhà nước Nhà nước ta đã có nhiều chính sách để nhằm giảm thiểu tình trạng này Tuy nhiên, nó vẫn đang diễn ra và mang lại nhiều hệ lụy

Nhờ có quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án mà cơ quan thẩm quyền có căn cứ để giải quyết xem chủ đầu tư nào có điều kiện chuyển nhượng dự án, dự án nào chuyển nhượng là hợp pháp đúng theo quy định của pháp luật Nếu như không có quy định cụ thể này thì sẽ có tình trạng đút lót hối lộ sẽ diễn ra, các cơ quan sẽ làm sai thẩm quyền, dẫn đến các dự án chuyển nhượng tràn làn, khó có thể kiểm soát và quản

1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đối với chủ đầu

tư

Đối với chủ đầu tư khi được pháp luật điều chỉnh về vấn đề chuyển nhượng dự án

đã đem lại rất nhiều những lợi ích cho chủ đầu tư mở ra một bước ngoặc mới trong lĩnh vực bất động sản

Thứ nhất, quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án giúp chủ đầu tư thoát khỏi những khó khăn về tài chính và năng lực kinh doanh

Hiện nay, các chủ đầu tư kinh doanh vào lĩnh vực bất động sản thường gặp phải khó khăn chủ yếu là thiếu vốn và thiếu năng lực kinh doanh Bởi lẽ, nợ ngân hàng chồng chất mà các dự án thường không bán được dẫn đến vốn không luân chuyển Do

đó, quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản cho phép chuyển nhượng dự án giúp chủ đầu tư giải quyết được khó khăn về thiếu vốn, về năng lực làm việc Tạo điều kiện cho chủ đầu tư mạnh dạng khi tham gia vào thị trường bất động sản mà không còn có tâm lý e dè, lo sợ khi tham gia vào lĩnh vực này Nếu không có quy định cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản thì nhà đầu tư khi bị khó khăn sẽ không tìm được hướng đi cho riêng mình trong khi ngân hàng thì cho vay có hạn và lãi suất cũng khá cao

Thứ hai, quy định pháp luật về chuyển nhượng nhượng dự án giúp chủ đầu tư an tâm kinh doanh

Kể từ khi Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời thì quy định về chuyển nhượng dự án đã được đề cập rất rõ ràng và cụ thể giúp chủ đầu tư có thể an tâm kinh doanh:

Quyền lợi, nghĩa vụ của chủ đầu tư được quy định cụ thể: ở các điều, khoản bằng

cách liệt kê Quy định như vậy nhằm giúp chủ đầu tư an tâm hơn vì có pháp luật bảo

vệ khi tham gia lĩnh vực này Đồng thời, giúp cho các chủ đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận với quy định pháp luật

Quy định hợp đồng chuyển nhượng phải thành lập bằng văn bản: quy định này

giúp chủ đầu tư an tâm hơn vì tính chất pháp lý của hợp đồng cao hơn, khi xảy ra tranh

chấp cơ quan nhà nước sẽ có căn cứ để giải quyết

Quy định pháp luật về xử lý vi phạm: do lĩnh vực bất động sản rất phức tạp nên

dễ xảy ra mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp Đây cũng là vấn đề lo ngại của hầu hết các chủ đầu tư khi tham gia vào lĩnh vực này.Vì vậy, khi quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản ra đời thì nhà đầu tư có thể yên tâm vì khi xảy ra tranh chấp cơ quan nhà nước đã có căn cứ để giải quyết

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Thứ ba, quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án giúp chủ đầu tư dễ dàng nắm bắt trình tự thủ tục chuyển nhượng

Trình tự, thủ tục thường rất phức tạp nên đây là vấn đề lo ngại của các chủ đầu khi tham gia vào kinh doanh Chủ đầu tư thường phải xin nhiều ý kiến của các ban ngành liên quan, bổ sung hồ sơ làm chậm trễ, kéo dài thời gian trong khi thời cơ là rất quan trọng Có khi dự án mất nhiều thời gian đến khi xong thủ tục thì cơ hội đã qua Chính vì vậy, khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời có quy định rõ ràng về trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án sẽ tạo nên cho chủ đầu tư một sự thuận lợi để có thể dễ dàng tiếp cận, an tâm hơn trong kinh doanh Bởi vì khi chủ đầu tư kinh doanh gặp khó khăn vẫn tìm được hướng đi cho riêng mình Chủ đầu tư sẽ ít tốn thời gian để tìm hiểu bởi vì quy định đã được thống nhất trong Luật riêng mà không còn nằm rải rác trong các văn bản quy phạm pháp luật như trước Từ đó, có thể tiết kiệm những chi phí liên quan và kịp thời nắm bắt được cơ hội kinh doanh cho riêng mình

Thứ tư, quy định pháp luật về xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án giúp chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận với quy định

Khi quy định pháp luật có điều chỉnh cụ thể trường hợp xử lý vi phạm trong chuyển nhượng dự án đã mang lại cho chủ đầu tư nhiều thuận lợi Quy định này mang tính răn đe đối với các chủ đầu tư, bởi vì có quy định mức phạt hành chính cụ thể đối với chủ đầu tư có vi phạm Quy định về xử lý vi phạm cụ thể nên các chủ đầu tư có thể

dễ dàng tiếp cận và nhận biết được hành vi nào là trái với quy định pháp luật từ đó tránh các vi phạm xảy ra

1.3.3 Sự cần thiết của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đối với khách hàng

Quy định chuyển nhượng được pháp luật điều chỉnh có vai trò vô cùng quan trọng đối với khách hàng:

Thứ nhất, quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án giúp cho quyền lợi của khách hàng được bảo vệ

Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án ra đời giúp cho quyền lợi khách hàng được bảo về trước những thay đổi của chủ đầu tư:

* Khách hàng được nhận thông báo về dự án được chuyển nhượng: khi chủ đầu

tư cũ chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư mới pháp luật kinh doanh bất động sản có quy định là chủ đầu tư cũ có nghĩa vụ thông báo với khách hàng Quy định này là hoàn toàn phù hợp do khách hàng là chủ thể khó nắm bắt được thông tin nhất, khi được thông báo thì khách hàng sẽ biết được chủ đầu tư nào đang trực tiếp xây dựng công trình, nhà ở cho mình

* Theo quy định pháp luật chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải có văn bản cam kết thực hiện dự án đúng nội dung và tiến độ Quy định này giúp cho khách hàng có

thể yên tâm đối với chủ đầu tư mới, nếu dự án không hoàn thành đúng nội dung và tiến

độ thì sẽ bị xử lý kịp thời

Trong xu hướng hiện nay, chuyển nhượng dự án ngày càng mạnh mẽ, khi các dự

án được chuyển nhượng giá trị của nó cũng đã được định đoạt bởi chủ đầu tư mới nên rất cần có quy định pháp luật điều chỉnh để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng: “Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), 8 tháng qua, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ hai về thu hút vốn FDI vào Việt Nam, với tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 588,11 triệu USD Chưa kể, mức giá mới đã bao gồm lợi nhuận mong muốn của chủ đầu tư Điều này dẫn đến việc sau khi dự án được chuyển giao sang chủ đầu tư mới, nhiều cam kết giữa khách hàng với chủ đầu tư cũ có thể bị thay đổi Tại dự án Hà Nội Times Tower, không ít khách hàng đã từng đòi rút vốn khi

dự án bị chậm tiến độ sau hai năm chưa triển khai”.37

* Quy định pháp luật về xử lý vi phạm đối với dự án và chủ đầu tư: quy định chế

tài này cũng nhằm bảo vệ khách hàng trước những vi phạm của chủ đầu tư Nhờ quy định xử lý vi phạm mà khách hàng có thể an tâm hơn trong giao kết hợp đồng,

Thứ hai, quy định về chuyển nhượng dự án giúp dự án dễ dàng hoàn thành và bàn giao cho khách hàng đúng thời hạn

Bên chuyển nhượng thường thiếu năng lực về tài chính dẫn đến dự án bị trì trệ Khi có quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án thì chủ đầu tư mới nhận chuyển nhượng có năng lực tài chính hơn nên dễ dàng hoàng thành dự án đúng với thời hạn Đặc biệt là quy định về xử lý vi phạm đối với chủ đầu tư, quy định này mang tính răn

đe bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thành dự án kịp thời để bàn giao cho khách hàng nếu không sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật Do đó, quy định chuyển nhượng dự án giúp cho khách hàng sớm nhận nhà ở, công trình xây dựng

Thứ ba, quy định về chuyển nhượng dự án giúp khách hàng yên tâm hơn trong giao kết hợp đồng

Khi có quy định về chuyển nhượng dự án khách hàng sẽ yên tâm hơn khi giao kết hợp đồng với chủ đầu tư Bởi vì, nếu chủ đầu tư gặp khó khăn không thể tiếp tục xây dựng vẫn có thể chuyển nhượng lại dự án cho chủ đầu tư khác hoàn thành Đồng thời, các chủ đầu tư chuyển nhượng dự án thì khách hàng vẫn yên tâm vì đã có quy định pháp luật điều chỉnh để bảo vệ quyền lợi cho mình Ngoài ra, quy định pháp luật còn

37

Tài Chính, Chuyển nhượng bất động sản đến hồi nhộn nhịp,

http://www.tapchitaichinh.gov.vn/Bat-dong-san/Chuyen-nhuong-bat-dong-san-den-hoi-nhon-nhip/30353.tctc , [ngày truy cập 09/08/2014].

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

yêu cầu bên chuyển nhượng thông báo cho khách hàng nên khách hàng có thể nắm được các thông tin Từ đó, khách hàng có thể an tâm không còn lo sợ quyền và lợi ích của mình bị ảnh hưởng vì đã có pháp luật điều chỉnh hoạt động này

Thứ tư, khách hàng đôi khi được chủ đầu tư mới ưu tiên thanh toán giá thấp

hơn giá ban đầu

Nhờ sự điều chỉnh của Luật nên các dự án được chuyển nhượng một cách hợp pháp và tạo điều kiện cho chủ đầu tư mới có tìm lực kinh tế nhận chuyển nhượng, từ

đó có một số trường hợp chủ đầu tư ưu tiên giảm giá đối với sản phẩm bất động sản cho khách hàng Do chủ đầu tư mới mạnh về vốn nên hoàn thành dự án nhanh chóng hơn và tiết kiệm được chi phí hoặc là do chủ đầu tư mới muốn lôi kéo khách hàng cho nên tạo ra nhiều ưu đãi cho khách hàng những ưu đãi tốt nhất: “Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư mới không những không giảm quyền lợi của khách hàng mà còn hỗ trợ thêm Khi OGC mua vào một lượng lớn cổ phần của PVR và tái khởi động lại Dự án Hà Nội Times Tower, chủ đầu tư cũng đã cam kết với khách hàng sẽ đẩy nhanh tiến độ Dự án Đồng thời, một số yêu cầu của khách hàng mua nhà tại Dự án cũng đã được OGC đáp ứng, chủ đầu tư chấp nhận giảm giá bán từ 22,5 triệu đồng/m2 xuống còn 18,5 triệu đồng/m2”.38

Chính vì thế, khi có quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đôi khi khách hàng được ưu tiên thanh toán với giá thấp hơn và có khi còn được nhận nhà ở, công trình xây dựng sớm hơn khi chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án

1.4 Sự hình thành và phát triển quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản ra đời muộn so với các văn bản pháp luật khác, đến năm 2006 mới được ra đời do đây là lĩnh vực khá mới ở nước ta Chủ yếu các quy định pháp luật điều chỉnh lĩnh vực bất động sản nằm rải rác trong các văn bản quy phạm pháp luật nói chung Đặc biệt, là quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản mới được quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Do đó, Người viết sẽ đi tìm hiểu quá trình hình thành quyền sở hữu đất đai từ những năm trước khi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời Bởi vì, dự án bất động sản luôn có mối quan hệ gắn liền với đất đai không thể tách rời Sau đây, Người viết sẽ đi vào các giai đoạn hình thành và phát triển của quyền sở hữu đất đai và quy định chuyển nhượng dự án để biết qua từng giai đoạn các quy định pháp luật đang từng ngày được thống nhất và hoàn thiện Qua quá trình nghiên cứu Người viết có thể cụ thể hóa thành các giai đoạn hình thành và phát triển như sau:

38 Nguyễn Minh, Bất động sản đến hồi nhôn nhịp, Thời báo ngân hàng, tuc/3-chuyen-nhuong-bds-den-hoi-nhon-nhip-11392.html , [Ngày truy cập 04/09/2014]

http://www.thoibaonganhang.vn/tin-1.4.1 Giai đoạn năm 1980 -1991

Trong giai đoạn này có văn bản pháp lý cao nhất là Hiến pháp năm 1980 cũng chưa quy định về thành phần kinh tế tư nhân, giai đoạn này nước ta hình thành hai thành phần kinh tế: thành phần kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân và thành phần kinh tế hợp tác xã thuộc sở hữu tập thể của nhân dân lao động.39 Hiến pháp năm

1980 chỉ thừa nhận đất đai thuộc hình thức sở hữu toàn dân nên thị trường bất động sản vẫn thiếu căn cứ pháp lý để hình thành, quy định chuyển nhượng dự án do đó chưa được xuất hiện. 40

Đến Luật Đất đai năm 1987 được ban hành, Luật này quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Vì vậy, Nhà nước là chủ sở hữu và giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng Người sử dụng đất không được thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 quy định “nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện

sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai” Luật Đất đai 1987 chưa thừa nhận các giao dịch về đất đai nhưng lại thừa nhận các giao dịch tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, cụ thể Luật đất đai quy định người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để

ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà

ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó.41Quy định này cho thấy Luật đất đai năm 1987 đã hình thành quy định về chuyển nhượng nhà ở, nhưng vẫn còn khá mờ nhạt chưa được quy định cụ thể Giai đoạn này thị trường bất động sản ngầm vẫn phát sinh và nhà nước là người bị thiệt nhiều nhất vì không thu được bất kỳ một khoản thuế, lệ phí nào Người mua đất, người mua nhà luôn trong tình trạng lo sợ, thiếu sự an toàn vì việc mua bán nhà đất không thể chuyển quyền sở hữu được”.42

Như vậy, những năm này pháp luật chưa thừa nhận các giao dịch về đất đai nhưng lại thừa nhận các giao dịch tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất Đặc biệt, quy định chuyển nhượng về nhà ở đã được xuất hiện trong Luật Đất đai năm 1987

1.4.2 Giai đoạn năm 1991 -2003

Ở giai đoạn này, Hiến pháp năm 1992 ra đời khắc phục được những hạn chế của Hiến pháp năm 1980 Hiến pháp khẳng định nhà nước ta phát triển kinh tế hàng hóa

42 Viện Khoa Học Pháp Lý, Chuyên đề Pháp luật về thị trường bất động sản ở Việt Nam trong nền kinh tế thị

trường, Chu Thị Hoa, http://vienkhpl.ac.vn/index.php?cid=627 , [Ngày truy cập 01/07/2014]

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

nhiều thành phần theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của nhà nước Đồng thời, nhà nước đã tạo điều kiện cho người dân sản xuất bằng cách giao đất cho người dân ổn định lâu dài.43 Ngoài ra, Hiến pháp 1992 còn quy định quyền của các tổ chức và cá nhân sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất do Nhà nước giao theo quy định của pháp luật

Giai đoạn này thị trường bất động sản bắt đầu hình thành Cụ thể, là ở quy định Luật Đất đai 1993 với việc thừa nhận đất đai có giá trị, cùng với việc cho phép người

sử dụng đất có 5 quyền đã bắt đầu hình thành thị trường bất động sản Nhà nước đã cho phép người dân được: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất.44 Tuy nhiên Luật đất đai 1993 chỉ giải quyết được mối quan hệ trong giao dịch giữa nhà nước với người sử dụng đất mà chưa

hề đề cập đến giao dịch của những người sử dụng đất với nhau Cho đến năm 1998 thì Luật Đất đai 1993 được sửa đổi bổ sung đã hoàn thiện hơn về vấn đề này: Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 vào năm 1998 đã bổ sung quy định:

“hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất”.45

Từ năm 1993 đến năm 2003, hình thành thị trường bất động sản với ba loại thị trường thành phần đó là thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung là nhà nước, thị trường quyền sử dụng đất mà cả bên cung và cầu đều không phải là nhà nước và thị trường bất động sản gắn liền với đất Luật Đất đai 2003 với các quy định thừa nhận quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch trong thị trường bất động sản như một hàng hóa đã tạo điều kiện để thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung bước vào giai đoạn phát triển mới Các giao dịch trong những năm này

về đất đai được thể hiện dưới nhiều hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.46 Đồng thời, từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời thì có hàng loạt các Nghị định, Thông tư điều chỉnh vấn đề đất đai ra đời theo Đặc biệt, là Nghị định

số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của chính Phủ Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 và Thông tư số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31 tháng

01 năm 2008 của Bộ Tài Chính và Bộ TNMT Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử

Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung ngày 12 tháng 02 năm 1998 của Quốc Hội, Điều 1, Khoản 2, Điểm 3

46 Viện Khoa Học Pháp Lý, Chuyên đề Pháp luật về thị trường bất động sản ở Việt Nam trong nền kinh tế thị

trường, Chu Thị Hoa, http://vienkhpl.ac.vn/index.php?cid=627 , [Ngày truy cập 01/07/2014]

dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai Thông tư và Nghị định này đã bắt đầu điều chỉnh đến vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư có gắn liền quyền sử dụng đất và hướng dẫn quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng. 47

Trong giai đoạn này quy định pháp luật của nước ta đã thừa nhận các giao dịch về đất đai và các giao dịch tài sản gắn liền với đất đai Đặc biệt quy định về chuyển nhượng dự án đã ra đời thông qua các Nghị định và Thông tư hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003 Tuy nhiên, quy định này có khá mới mẽ nên vẫn còn nhiều hạn chế tại mục V.1 của Thông tư liên tịch 14/2008/BTC-BTNMT lại quy định không cụ thể, không rõ ràng về trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất khiến nhiều người hiểu văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chịu trách nhiệm nhận hồ sơ xin thay đổi dự án đầu tư có sử dụng đất Theo quy định của pháp luật, Sở Tài nguyên và Môi trường là cơ quan giúp việc cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhận hồ sơ và thẩm định các vấn đề có liên quan đến đất đai của dự án đầu tư,48 còn Sở Kế hoạch và Đầu tư là cơ quan giúp việc cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm nhận hồ sơ và thẩm định các vấn đề liên quan đến việc đầu tư của nhà đầu tư.49 Vì thế, Thông tư liên tịch 14/2008/BTC-BTNMT chưa quy định cụ dẫn đến người dân dễ dàng hiểu nhằm quy định pháp luật

1.4.3 Giai đoạn năm 2003 - 2014

Giai đoạn này thị trường bất động sản phát triển vượt bậc, đặc biệt là sự ra đời hàng loạt các văn bản có liên quan đến lĩnh vực bất động sản như Luật Xây dựng

2003, Luật Nhà ở 2005, Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đầu tư năm 2005…Từ đó, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản Chính sự phát triển này đã tạo điều kiện cho

sự phát triển của lĩnh vực bất động sản, đánh dấu bằng Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Lần đầu tiên lĩnh vực bất động sản đã có một Luật riêng điều chỉnh thống nhất các quy định pháp luật Các quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định cụ thể trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006

47

Thông tư số số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 của Bộ Tài Chính và Bộ TNMT Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, Mục

V, Điều 1, khoản 1.1

48

Thông tư liên tịch số 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15 tháng 07 năm 2008 của Bộ Tài Nguyên Môi Trường và bộ Nội Vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của cơ quan chuyên môn về tài nguyên và môi trường thuộc Ủy ban nhân dân các cấp, Phần I, Mục I, điểm 1

49

Thông tư liên tịch số 05/2009/TTLT-BKHĐT-BNV ngày 05/08/2009 của bộ Kế Hoạch và Đầu Tư và bộ Nội

Vụ Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của cơ quan chuyên môn về lĩnh vực kế hoạch

và đầu tư thuộc ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện, chương 1, Điều 1, khoản 1

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản đã được quy định thống nhất từ khi có Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, hàng loạt các Nghị định, Thông tư ban hành để hướng dẫn thực hiện Nghị định 153/2007/NĐ-CP Nghị định của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định cụ thể về đối tượng chủ thể được chuyển nhượng, điều kiện dự án được chuyển nhượng, đồng thời cách xử lý vi phạm cũng được Nghị định đề cập đến Bên cạnh Nghị định thì Thông tư 13/2008/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP Nghị định của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định chặt chẽ hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án qua các bước cụ thể từ bước nộp hồ sơ đến khi được cơ quan nhà nước ra quyết định cho phép chuyển nhượng dự án, Thông tư 13/2008/TT-BXD

đã hướng dẫn rất chi tiết về hồ sơ và các giầy tờ chủ đầu tư cần nộp để xin chuyển nhượng dự án

Cho đến nay, hoạt động kinh doanh bất động sản đang ngày càng được Nhà nước chú trọng và quan tâm tới bởi sự đóng góp rất lớn cho nền kinh tế đất nước Trong năm 2014 vấn đề bàn luận đóng góp để cho ra đời Luật Kinh doanh bất động sản năm

2014 được thông qua đã giúp cho quy định về chuyển nhượng dự án ngày càng hoàn thiện hơn, tạo điều kiện cho chủ đầu tư được thoải mái kinh doanh nhưng trong khuôn khổ pháp luật điều chỉnh tạo nên môi trường kinh doanh thuận lợi cho chủ đầu tư Mong rằng, Luật Kinh doanh bất động sản mới ra đời sẽ giúp cho thị trường bất động sản nước ta ngày một phát triển hơn nữa, đặc biệt là quy định chuyển nhượng dự

án ngày càng hoàn thiện để giải quyết được những khó khăn mà các chủ đầu tư đang gặp phải

Kết luận chương 1

Từ cơ sở nghiên cứu, đánh giá những vấn đề lý luận của Chương 1 Người viết đã tiến hành đi vào phân tích làm rõ một cách khái quát nhất về vấn đề chuyển nhượng dự án:

Thứ nhất, về khái niệm: chuyển nhượng dự án là việc chuyển nhượng toàn bộ

quyền, nghĩa vụ và các lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang cho chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan có thẩm quyền cho phép

Thứ hai, về các nguyên tắc: khi chuyển nhượng chủ đầu tư phải tuân thủ các

nguyên tắc cơ bản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành Ngoài

ra, chủ đầu tư còn phải tuân thủ các nguyên tắc mang đặc trưng tạo nên nét riêng biệt cho hoạt động chuyển nhượng dự án

Thứ ba, mục đích, ý nghĩa của chuyển nhượng dự án: mang lại cho chủ đầu tư

nhiều thuận lợi tạo điều kiện cho chủ đầu tư vượt qua được những khó khăn Đồng thời, chuyển nhượng dự án mang ý nghĩa trong việc thúc đẩy lĩnh vực kinh doanh bất động sản phát triển, kéo theo sự phát triển của các ngành kinh tế khác, hạn chế được các dự án treo và đồng thời chuyển nhượng dự án làm sống dậy các dự án đang gặp khó khăn

Thứ tư, sự cần thiết của quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án: đối với nhà

nước dễ dàng trong công tác quản lý, chủ đầu tư có thể giải quyết được khó khăn để an tâm kinh doanh và khách hàng được pháp luật bảo vệ

Cuối cùng, thông qua Chương 1 này Người viết cũng đã tái hiện lại lược sử hình thành các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án qua 3 giai đoạn: giai đoạn

(1980-1991), giai đoạn (1991-2003), giai đoạn (2003-2014) Qua từng giai đoạn thì Người viết nhận thấy quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án ngày càng được hoàn thiện hơn

Các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản, cũng như những hạn chế và đề xuất nhằm hoàn thiện quy định pháp luật sẽ được

Người viết trình bày cụ thể trong Chương 2: “quy định pháp luật về chuyển nhượng

dự án trong kinh doanh bất động sản - thực trạng và đề xuất hoàn thiện”

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN - THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN

Như đã tìm hiểu ở Chương 1, Người viết nhận thấy quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án có vai trò vô cùng quan trọng và có đóng góp rất lớn đến sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản Hiện nay, việc huy động vốn diễn ra rất khó khăn nên việc chuyển nhượng dự án bất động sản được xem là giải pháp tối ưu của các nhà đầu tư Thời gian gần đây chuyển nhượng dự án bất động sản trở nên quen thuộc

và mang lại nhiều yếu tố tích cực như: sàng lọc nhà đầu tư yếu kém, giữ lại những nhà đầu tư có năng lực nhưng đồng thời cũng tạo điều kiện để các nhà đầu tư kiếm lợi nhuận Để tìm hiểu một cách chi tiết hơn các quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản Người viết sẽ vận dụng những kiến thức

và tài liệu tìm được để tiến hành đi vào tìm hiểu sâu hơn những quy định của pháp luật

ở Chương 2 Đồng thời, Người viết sẽ phân tích những hạn chế còn tồn tại trong quy định pháp luật, từ đó cũng đưa ra đề xuất góp phần hoàn thiện quy định pháp luật về

chuyển nhượng dự án

2.1 Quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản

2.1.1 Quy định pháp luật về chủ thể chuyển nhượng dự án

2.1.1.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư chuyển nhượng dự án

Chủ đầu tư chuyển nhượng chính là chủ đầu tư ban đầu tiếp cận dự án nhưng do gặp khó khăn không thể tiếp tục thực hiện hoặc không muốn thực hiện nữa nên chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 khi muốn chuyển nhượng dự án các chủ đầu phải tuân thủ các điều kiện cụ thể sau đây:

Thứ nhất, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã 50

Trước tiên khi muốn kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội và Luật Hợp tác xã số 23/2012/QH13 ngày

20 tháng 11 năm 2012 của Quốc Hội:

Theo Luật Doanh nghiệp năm 2005: tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước đều có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam chỉ trừ một số trường hợp là không được thành lập và quản lý doanh nghiệp khi chủ đầu tư không đáp ứng đủ năng lực hành vi, năng lực pháp luật hoặc đang làm việc và công tác trong một số lĩnh vực

50

Luật Kinh Doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 8, khoản 1

đặc biệt mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho rằng khi thành lập doanh nghiệp có ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà nước và có nguy cơ thu lợi nhuận về mình sẽ không được thành lập doanh nghiệp.51

Ví dụ: Anh A là hạ sĩ quan chuyên nghiệp trong ngành công an nhân dân, anh A muốn thành lập doanh nghiệp để kinh doanh thì anh A không được thành lập doanh nghiệp, do anh A đã không thỏa mãn điều kiện thành lập doanh nghiệp vì đã rơi vào trường hợp Luật không cho phép được thành lập doanh nghiệp tại điểm c khoản 2 Điều

13 Luật Doanh nghiệp năm 2005

Ngoài những hạn chế về các đối tượng không được thành lập doanh nghiệp nêu trên, tại Khoản 3 Điều 141, Điều 133 Luật Doanh nghiệp năm 2005 quy định một cá nhân chỉ được quyền đăng ký thành lập một doanh nghiệp tư nhân hoặc làm thành viên của một công ty hợp danh (trừ trường hợp các thành viên hợp danh còn lại có thỏa thuận khác)

Quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2005 về những trường hợp không được thành lập doanh nghiệp là hoàn toàn hợp lý vì các cá nhân này bị hạn chế năng lực hoặc mất năng lực hành vi dân sự, đặc biệt sẽ có các trường hợp khi kinh doanh làm ảnh hưởng đến an toàn xã hội, dẫn đến dễ dàng lợi dụng chức vụ, quyền hạn để thu lợi

về mình

Theo Luật Hợp tác xã năm 2012: cá nhân, hộ gia đình, pháp nhân khi muốn trở thành thành viên hợp tác xã phải đáp ứng đủ các điều kiện phải là công dân Việt Nam hoặc người nước ngoài cư trú hợp pháp tại Việt Nam, từ đủ 18 tuổi trở lên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; hộ gia đình có người đại diện hợp pháp theo quy định của pháp luật; cơ quan, tổ chức là pháp nhân Việt Nam Đối với hợp tác xã tạo việc làm thành viên chỉ được là cá nhân; có nhu cầu hợp tác với các thành viên và nhu cầu sử dụng sản phẩm, dịch vụ của hợp tác xã Ngoài những điều kiện trên khi muốn là thành viên của hợp tác xã chủ đầu tư cần phải làm đơn xin tự nguyện gia nhập hợp tác xã và đồng thời phải thể hiện sự tán thành của mình với điều lệ hợp tác xã, điều quan trọng hơn hết chính là phải góp vốn theo quy định của hợp tác xã: đối với hợp tác xã, vốn góp của thành viên thực hiện theo thỏa thuận và theo quy định của điều lệ nhưng không quá 20% vốn điều lệ của hợp tác xã nhưng không được quá 6 tháng kể từ ngày hợp tác

xã, liên hiệp hợp tác xã được cấp giấy chứng nhận đăng ký hoặc kể từ ngày được kết nạp; điều kiện khác theo quy định của điều lệ hợp tác xã.52

Với quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã là quy định hoàn toàn hợp lý Bởi vì, doanh nghiệp

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

là một tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng

ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh và hợp tác xã cũng có tư cách pháp nhân riêng Bất động sản là lĩnh vực phức tạp thường mang nhiều rủi ro nên quy định pháp luật muốn chủ đầu tư có thể tự chịu trách nhiệm được khi gặp khó khăn và có nguồn vốn đủ để thực hiện được dự án Đồng thời, khi thành lập doanh nghiệp và hợp tác xã sẽ có trụ sở giao dịch ổn định, có đăng kí kinh doanh nên khách hàng có thể yên tâm và nhà nước cũng dễ dàng trong công tác quản lý

Thứ hai tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định và đăng kí kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật 53

Theo Nghị định 102/2010/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghiệp năm 2005 đã xác định trường hợp nếu doanh nghiệp kinh doanh trong các ngành nghề có điều kiện mà điều kiện đó được thể hiện dưới dạng vốn pháp định thì doanh nghiệp phải đáp ứng yêu cầu

về vốn pháp định mới được thành lập và hoạt động kinh doanh.54 Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh có điều kiện chính vì thế nên cần đáp ứng điều kiện là có vốn pháp định mới được quyền kinh doanh

Theo Luật Doanh nghiệp khái niệm vốn pháp định được hiểu là mức vốn tối thiểu phải có theo quy định của pháp luật để thành lập doanh nghiệp.55 Điều này có nghĩa là Nhà nước sẽ đặt ra mức sàn tối thiểu về vốn đối với một số ngành nghề cụ thể và nhà đầu tư phải đáp ứng số vốn đó từ bằng hoặc lớn hơn mức mà nhà nước đặt ra mới được thành lập doanh nghiệp và hoạt động trong ngành nghề đó

Chủ đầu tư khi kinh doanh bất động sản phải đáp ứng mức vốn pháp định: cụ thể mức vốn pháp định tối thiểu của lĩnh vực này là 6 tỷ đồng Việt Nam Người viết thiết nghĩ mức vốn pháp định hiện tại là còn quá thấp: “Khi chỉ cần có vốn pháp định 6 tỷ đồng (khoảng 280.000 USD) là có thể lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì việc kinh doanh bất động sản tại Việt Nam có thể xếp hạng là dễ nhất thế giới Thực tế cho thấy, trong số khoảng 4.200 doanh nghiệp bất động sản hiện tại thì có đến 3.000 doanh nghiệp có vốn dưới 10 tỷ đồng Điều này có nghĩa là đa số doanh nghiệp khó có thể thực hiện dự án nếu như không có nguồn vốn tiếp sức từ ngân hàng và người mua nhà.56 Khi quy định mức vốn pháp định thấp như vậy sẽ dẫn đến tình trạng thiếu vốn,

Lê Minh Toàn, Siết chủ đầu tư bất động sản như thế nào, Báo đầu tư, 2013,

http://tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/siet-chu-dau-tu-bat-dong-san-cach-nao-11443.html , [Ngày truy cập 19/09/2014]

nhà đầu tư lách Luật, lừa đảo khách hàng và dễ xảy ra tranh chấp Thực tế, khi triển khai một dự án bất động sản chỉ với quy mô vừa phải đã phải cần một số vốn đầu tư hàng trăm tỷ đồng chưa kể đến việc dự án đó có quy mô lớn Vậy với mức vốn pháp định ban đầu là 6 tỷ đồng như hiện nay làm sao có thể khắc phục được những rủi ro khi thực hiện những dự án Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi đã quy định tăng vốn pháp định lên tối thiểu không thấp hơn 20 tỷ đồng, theo quan điểm của Người viết đây là một quy định hoàn toàn hợp lý.57 Quy định này giúp các chủ đầu tư sẽ có năng lực để kinh doanh và khắc phục được những rủi ro có thể xảy ra, bảo đảm được khả năng chi trả cho khách hàng nếu xảy ra sự cố Quy định về vốn pháp định là việc làm cần thiết để nhằm tạo ra sự an toàn cho xã hội và đảm bảo trách nhiệm tài sản của doanh nghiệp trước đối tác và chủ nợ Chính vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sửa đổi có quy định tăng vốn pháp định lên so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 là hoàn toàn cần thiết, điều này sẽ góp phần sàng lọc được những doanh nghiệp có khả năng thật sự, tránh các trường hợp chủ đầu

tư có mức tài chính thấp đầu tư dẫn đến dự án không thể hoàn thành bàn giao cho khách hàng

Trường hợp Nghị định 153/2007/NĐ-CP của chính Phủ Quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản có quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định tối thiểu 6 tỷ đồng Sau đó, Bộ Xây dựng lại ban hành Thông tư số 13/TT-BXD ngày 21/05/2008 Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP của chính Phủ thì lại giải thích quy trình xác nhận vốn pháp định: “phải có xác nhận của ngân hàng thương mại họat động tại Việt Nam về số tiền ký quỹ của các thành viên sáng lập”.58 Ở đây, Luật có sự nhầm lẫn giữa khái niệm vốn pháp định và tiền ký quỹ hoặc đối với trường hợp góp vốn bằng tài sản phải có chứng thư định giá hoặc nếu bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản thì phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán Quy định pháp luật bắt buộc chủ đầu tư phải

có vốn pháp định nhưng vẫn chưa có cơ quan nào có chức năng giám sát mức vốn trên của doanh nghiệp Mặc khác, Nghị định 153/2007/NĐ-CP còn quy định việc xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã phải thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã Trong khi đó Luật Doanh nghiệp năm 2005 lại quy định cách xác định vốn pháp định là theo Luật chuyên ngành.59 Đây chính là bất cập thể hiện sự chồng chéo trong quy định của pháp luật khi cùng lúc điều chỉnh cùng một

59 Nghị định số 102/2010/NĐ-CP ngày 01 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ Hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghiệp, Điều 10, khoản 1

TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

vấn đề nhưng lại đùng đẩy trách nhiệm cho nhau, gây khó khăn cho chủ đầu tư khi tham gia vào hoạt động kinh doanh bất động sản

Thứ ba, chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện về tài chính theo quy định của pháp luật 60

Năng lực tài chính là một trong những yếu tố quan trọng quyết định khi chủ đầu

tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản Bởi vì, nếu như chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính sẽ không thể nào hoàn thành dự án đến khâu cuối cùng, gây ảnh hưởng đến tiến độ bàn giao dự án đối với khách hàng Chính vì thế, Luật đã quy định cụ thể về năng lực tài chỉnh để nhằm hạn chế đến mức thấp nhất những rủi ro xảy ra, giúp chủ đầu tư có thể có nguồn vốn ban đầu để đầu tư vào dự án

Chủ đầu tư khi muốn thực hiện dự án cần phải có đủ năng lực tài chính theo quy định của pháp luật, phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án: Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, chủ đầu

tư phải có số vốn không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt Riêng dự án nhà ở, điều kiện về năng lực tài chính lại được dựa vào quy mô sử dụng đất, với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha thì cần số vốn là không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án, nếu quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án Theo Người viết sở dĩ Luật quy định năng lực tài chính của dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp không có trường hợp thấp hơn 20% do thông thường dự án này có quy mô lớn nên quy mô sử dụng đất sẽ không thấp hơn 20 ha.61 Vì vậy, cho nên Luật chỉ cần quy định một trường hợp như vậy là đã điều chỉnh bao quát hết những dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, quy định này ngắn gọn và dễ hiểu tạo được điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư tiếp cận

Ở quy định phía trên có đề cập đến cụm từ vốn thực sở hữu của chủ đầu tư, nhằm giúp Người đọc có thể dễ dàng tiếp cận thì Người viết sẽ giải thích cụm từ này Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư được tính ở năm liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án Mức vốn này được xác định trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận Đối với trường hợp doanh nghiệp mới thành lập chỉ cần có văn bản xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm

quyền Ngoài ra Luật còn quy định chủ đầu tư phải có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư.62

Thứ tư, chủ đầu tư phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ khi chuyển nhượng

Ngoài những quyền và nghĩa vụ ban đầu khi làm chủ đầu tư của dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kĩ thuật khu công nghiệp ở Điều 19 và Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành khi chuyển nhượng dự án bên chuyển nhượng còn phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ sau đây:

Bên chuyển nhượng được quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thanh toán số tiền chuyển nhượng dự án đúng thời hạn được ghi trong hợp đồng; Ngoài ra, bên chuyển nhượng còn có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng nhận bàn giao toàn bộ

dự án đúng thời hạn ghi trong hợp đồng 63

Khi chuyển nhượng chủ đầu tư đã nhận tiền thanh toán phải có nghĩa vụ bàn giao toàn bộ dự án với bên nhận chuyển nhượng Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hoặc chậm bàn giao theo thỏa thuận phải bồi thường thiệt hại; nếu như chưa bàn giao xong phải có trách nhiệm bảo vệ, quản lý toàn bộ dự án Đồng thời, có nghĩa vụ thông báo cho khách hàng và các bên có liên quan về việc chuyển nhượng dự án để khách hàng có thể nắm được thông tin; trước khi chuyển nhượng bên chuyển nhượng cần giải quyết dứt điểm những cam kết đã thoả thuận với khách hàng nhằm bảo vệ quyền lợi đối của khách hàng Nghĩa vụ quan trọng mà bên chuyển nhượng phải làm chính là tổ chức kiểm tra, giám sát bên nhận chuyển nhượng nếu phát hiện có vi phạm phải yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tạm dừng xây dựng và báo ngay với cơ quan nhà nước

có thẩm quyền Cuối cùng, bên chuyển nhượng có trách nhiệm hỗ trợ cho bên nhận chuyển nhượng thống nhất với từng khách hàng về những vấn đề mà chủ đầu tư mới phải có trách nhiệm giải quyết.64

Thứ năm, khi muốn chuyển nhượng dự án cần đáp ứng điều kiện là chủ đầu tư gặp khó khăn không đủ điều kiện để tiếp tục hoặc không muốn thực hiện dự án nữa 65

Luật không mở rộng cho phép mọi trường hợp đều có thể chuyển nhượng mà chỉ giới hạn hai trường hợp chủ đầu tư gặp khó khăn không đủ điều kiện để tiếp tục hoặc

64 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính Phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Phụ lục 3, Mục 3, khoản 2

65

Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 11 năm 2007 của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 6, khoản 2