quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản

Bên cạnh mặt tích cực của các quy định pháp luật là điều chỉnh hoạt động thẩm định giá bất động sản, giúp các chủ thể tham gia hoạt động thẩm định giá nắm được quy định chung về tiêu chu

Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Phạm Thanh Bình

Bộ môn Luật Thương mại Mssv: 5117371

Cần Thơ, tháng 12/2014



Có thể nói không có sự thành công nào mà không gắn liền với sự hỗ trợ, giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác Trong suốt thời gian từ khi bắt đầu ở trường Đại học Cần Thơ đến nay, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của quý Thầy Cô, gia đình và bạn bè

Lời đầu tiên, em xin gởi lời cảm ơn chân thành nhất đến toàn thể quý Thầy Cô, đặt biệt là quý Thầy Cô khoa Luật, trường Đại học Cần Thơ đã truyền đạt vốn kiến thức quý báu cho em trong suốt thời gian học tập tại trường

Tiếp theo, em xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến cô Nguyễn Huỳnh Anh

đã tận tình hướng dẫn cũng như giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện đề tài của mình Em không thể hoàn thành tốt Luận văn này nếu không có sự tận tình chỉ bảo của cô

Do còn hạn chế về mặt kiến thức, thiếu kinh nghiệm thực tế, còn nhiều

bỡ ngỡ Do vậy không tránh khỏi những sai sót nhất định, em rất mong nhận được những đóng góp quý báu của quý Thầy Cô để em có thể ngày một hoàn thiện hơn kiến thức của mình, là hành trang quý giá trên con đường học thức của em khi bước vào cuộc sống

Cuối cùng, em không biết nói gì hơn là kính chúc quý Thầy Cô dồi dào sức khỏe và thành công trong sự nghiệp cao quý, tiếp tục thực hiện sứ mệnh cao đẹp của mình là truyền đạt kiến thức cho thế hệ mai sau

Em xin chân thành cảm ơn!

Cần Thơ, ngày 01 tháng 12 năm 2014

Phạm Thanh Bình

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN





Cần Thơ, ngày 01 tháng 12 năm 2014

MỤC LỤC



Trang PHẦN MỞ ĐẦU 01

1 Lý do chọn đề tài 01

2 Phạm vi nghiên cứu 02

3 Mục tiêu nghiên cứu 02

4 Phương pháp nghiên cứu 03

5 Cơ cấu luận văn 03

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 05

1.1 Khái quát về thẩm định giá 05

1.1.1 Khái niệm về thẩm định giá 05

1.1.1.1 Định nghĩa thẩm định giá 05

1.1.1.2 Quá trình hình thành thẩm định giá 08

1.1.2 Đối tượng thẩm định giá 10

1.1.2.1 Đối tượng thẩm định giá là các quyền tài sản 10

1.1.2.2 Đối tượng thẩm định giá là doanh nghiệp 11

1.1.3 Vai trò thẩm định giá 12

1.1.3.1 Vai trò thẩm định giá đối với nền kinh tế 12

1.1.3.2 Vai trò thẩm định giá đối với quản lý nhà nước 12

1.2 Khái quát về thẩm định giá bất động sản 13

1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản 13

1.2.1.1 Định nghĩa thẩm định giá bất động sản 13

1.2.1.2 Phân loại bất động sản trong thẩm định giá bất động sản 15

1.2.1.3 Cơ sở thẩm định giá bất động sản 17

1.2.2 Mục đích thẩm định giá bất động sản 22

1.2.2.1 Mục đích chuyển giao quyền sở hữu 22

1.2.2.2 Mục đích kinh tế, tài chính 22

1.2.2.3 Mục đích đáp ứng các yêu cầu pháp lý 23

1.2.3 Vai trò của thẩm định giá bất động sản 24

1.2.3.1 Vai trò của thẩm định giá bất động sản đối với các chủ thể tài sản và các bên có liên quan 24

1.2.3.2 Vai trò của thẩm định giá bất động sản đối với nền kinh tế 25

1.2.3.3 Vai trò của thẩm định giá bất động sản đối với quản lý nhà nước 25

1.2.4 Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá bất động sản 26

1.2.4.1 Nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam 26

1.2.4.2 Nguyên tắc chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật 27

1.2.4.3 Nguyên tắc bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá 27

1.2.4.4 Nguyên tắc bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật 28

1.2.5 Tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản 28

1.2.5.1 Tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản đối với nhà nước 28

1.2.5.2 Tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản đối với kinh tế thị trường 29

1.2.5.3 Tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản đối với các chủ thể tài sản và các bên có liên quan 29

1.3 Sơ lược quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản 30

1.3.1 Giai đoạn trước năm 1997 30

1.3.2 Giai đoạn năm 1997 đến năm 2005 31

1.3.3 Giai đoạn năm 2006 đến nay 34

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 37

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN 39

2.1 Quy định pháp luật Việt Nam về thẩm định giá bất động sản 40

2.1.1 Chủ thể của hoạt động thẩm định giá bất động sản 40

2.1.1.1 Thẩm định viên về giá 40

2.1.1.2 Doanh nghiệp thẩm định giá 50

2.1.1.3 Thẩm định giá của nhà nước 58

2.1.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản 63

2.1.2.1 Giai đoạn tiền đề chuẩn bị cho thẩm định giá bất động sản 64

2.1.2.2 Giai đoạn thực tế nghiên cứu về bất động sản cần thẩm định giá 67

2.1.2.3 Giai đoạn báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản 70

2.1.3 Quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản 76

2.1.3.1 Nội dung quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản 76

2.1.3.2 Thẩm quyền quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản 77

2.2 Thực trạng quy định pháp luật thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 79

2.2.1 Thực trạng quy định thẩm định viên về giá 79

2.2.1.1 Những hạn chế về quy định cấp thẻ thẩm định viên về giá 79

2.2.1.2 Những bất cập về quy định đào tạo thẩm định viên về giá 81

2.2.2 Thực trạng quy định doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản và thẩm định giá của Nhà nước 81

2.2.2.1 Những bất cập về quy định cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản 81

2.2.2.2 Những vướng mắc về quy định thẩm định giá của Nhà nước 82

2.2.3 Thực trạng quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản 82

2.2.3.1 Còn chưa nhất quán về pháp luật thẩm định giá bất động sản và định giá bất động sản 82

2.2.3.2 Chưa xây dựng cơ sở dữ liệu tham chiếu về tài sản thẩm định giá bất động sản 83

2.3 Đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật thẩm định giá bất động sản 84

2.3.1 Đề xuất hoàn thiện quy định thẩm định viên về giá 84

2.3.1.1 Đề xuất hoàn thiện quy định về cấp thẻ thẩm định viên về giá 84

2.3.1.2 Đề xuất hoàn thiện quy định về đào tạo thẩm định viên về giá 85

2.3.2 Đề xuất hoàn thiện quy định doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản và thẩm định giá của Nhà nước 86

2.3.2.1 Đề xuất hoàn thiện quy định về cấp phép thành lập doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản 86

2.3.2.2 Đề xuất hoàn thiện quy định về thẩm định giá của Nhà nước 86

2.3.3 Đề xuất hoàn thiện quản lý nhà nước về thẩm định giá bất động sản 86

2.3.3.1 Đề xuất hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá bất động sản 86

2.3.3.2 Đề xuất hoàn thiện xây dựng cơ sở dữ liệu tham chiếu về tài sản thẩm định giá bất động sản 87

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 87

KẾT LUẬN 89

Từ những nhu cầu trên đòi hỏi cần có quy định pháp luật điều chỉnh một cách cụ thể Đó là nguyên nhân của sự ra đời Pháp lệnh về giá năm 2002, theo đó Pháp lệnh về giá đã đặt nền móng đầu tiên cho việc điều chỉnh, quản lý cũng như công nhận hoạt động thẩm định giá ở nước ta, sau đó hệ thống các Nghị định, Thông tư hướng dẫn cũng lần lượt ra đời Qua một thời gian hoạt động và phát triển hoạt động thẩm định giá mà cụ thể ở đây là thẩm định giá bất động sản đã khẳng định được vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, đối với quản lý Nhà nước, hoạt động thẩm định giá bất động sản đã là một công cụ không thể thiếu trong các giao dịch mua, bán, thế chấp, chứng minh tài sản, vay vốn ngân hàng,…

Qua quá trình phát triển các quy định pháp luật hướng dẫn, điều chỉnh cho hoạt động thẩm định giá bất động sản bộc lộ nhiều bất cập, cần được sửa, bổ sung Nhận thấy điều đó cho nên vào năm 2012 Quốc hội đã thống nhất ban hành Luật Giá để thay thế cho Pháp lệnh về giá năm 2002 Đây là sự quan tâm của Nhà nước

về điều chỉnh quản lý lĩnh vực giá nói chung và lĩnh vực thẩm định giá bất động sản nói riêng

Bên cạnh mặt tích cực của các quy định pháp luật là điều chỉnh hoạt động thẩm định giá bất động sản, giúp các chủ thể tham gia hoạt động thẩm định giá nắm được quy định chung về tiêu chuẩn hành nghề, điều kiện thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, quyền và nghĩa vụ phải thực hiện, đảm bảo quyền lợi, lợi ích của khách hàng và bên thứ ba có liên quan, ước tính, xác định một cách khoa học chính xác giá trị của bất động sản Do hoạt động thẩm định giá bất động sản vẫn còn khá mới mẽ trên thị trường, các quy định pháp luật điều chỉnh về thẩm định giá bất động sản không tránh khỏi những bất cập hạn chế nhất định, chưa đáp ứng được nhu cầu ngày càng phát triển của thị trường Đòi hỏi sự am hiểu, có cái nhìn đúng đắn về hoạt động thẩm định giá bất động sản từ mọi thành phần để hoạt động này ngày càng phát huy vai trò vốn có, mang lại những lợi ích thiết thực cho nền kinh tế, cho

các cá nhân và cho Nhà nước Bên cạnh đó là nhìn nhận, khắc phục kịp thời, tháo

gỡ những vướng mắc quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản nhằm thúc đẩy hoạt động thẩm định giá bất động sản ngày càng phát triển hơn Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng có quy định về một hoạt động tương tự đó là dịch vụ định giá bất động sản, nhưng sau khi tìm hiểu so sánh giữa quy định hai hoạt động Nguời viết nhận thấy hoạt động thẩm định giá bất động sản có nhiều ưu việt hơn so với dịch vụ định giá bất động sản Bên cạnh đó là dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 sửa đổi các quy định về dịch vụ trong đó có dịch vụ định giá bất động sản phù hợp, thống nhất với pháp luật về giá,1 để bảo đảm tính logic, đồng bộ giữa hai dịch vụ định giá bất động sản và thẩm định giá bất động sản theo Luật Giá năm 2012 Theo đó, ta có thể hiểu là quy định thống nhất hai hoạt động định giá bất động sản và thẩm định giá bất động sản thành một hoạt động duy nhất đó là hoạt động thẩm định giá bất động sản

Chính vì những lý do trình bày ở trên, Người viết đã chọn đề tài: “Quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản” nhằm nghiên cứu tìm hiểu, phân tích và

làm rõ những quy định pháp luật điều chỉnh, những bất cập của quy định pháp luật

về hoạt động thẩm định giá bất động sản, trên cơ sở đó đưa ra một số đề xuất nhằm ngày một hoàn thiện quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản

2 Phạm vi nghiên cứu

Ở đề tài này, Người viết chỉ giới thiệu sơ lược về hoạt động thẩm định giá tài sản nói chung, sau đó tập trung đi sâu vào nghiên cứu những vấn đề pháp lý một đối tượng cụ thể của hoạt động thẩm định giá tài sản đó là thẩm định giá bất động sản Quan trọng hơn hết là Người viết tìm hiểu các quy định pháp luật hiện hành về các chủ thể của hoạt động thẩm định giá bất động sản, quy trình, quản lý Nhà nước về hoạt động thẩm định giá bất động sản, sau đó phân tích một số bất cập, vướng mắc của quy định pháp luật và đưa ra một số đề xuất nhằm hoàn thiện hơn quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản

3 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của Người viết là góp phần giúp cho người đọc hiểu rõ một số vấn đề cơ bản cũng như các quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá bất động sản, làm rõ các quy định về chủ thể, thực trạng, những vướng mắc của quy

trien-lanh-manh-96551.html, [ngày truy cập ngày 26-7-2014]

http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/thoi-su/luat-kinh-doanh-bds-sua-doi-se-thuc-day-thi-truong-phat-định pháp luật về hoạt động thẩm http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/thoi-su/luat-kinh-doanh-bds-sua-doi-se-thuc-day-thi-truong-phat-định giá bất động sản Trên cơ sở đó đưa ra các đề xuất hoàn thiện về pháp luật điều chỉnh hoạt động này, tạo điều kiện cho hoạt động thẩm định giá bất động sản ngày càng phát triển đáp ứng được nhu cầu từ thực tiễn hiện nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Để hoàn thành luận văn này, Người viết đã sử dụng một số phương pháp sau:

đọc và phân tích, diễn giải, làm rõ ràng các quy định pháp luật cũng như so sánh các quy định pháp luật với nhau Phương pháp phân tích luật viết này giúp Người viết hiểu rõ và sâu sắc hơn vấn đề từ đó nắm vững những quy định của pháp luật về đề tài mà Người viết nghiên cứu và áp dụng vào đề tài làm sáng tỏ hơn vấn đề nghiên

cứu

dụng phương pháp phân tích lịch sử để trình bày sơ lược các quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản qua các giai đoạn Phương pháp này giúp người đọc nắm bắt được quy định pháp luật phát triển qua các thời kỳ một cách rõ ràng, dễ tiếp cận

Thứ ba là, bên cạnh các phương pháp trình bày ở trên Người viết cũng sử

dụng phương pháp logic, phương pháp này giúp Người viết nghiên cứu và trình bày một cách hợp lý Bên cạnh đó, trong luận văn này phương pháp chứng minh cũng được Người viết sử dụng thông qua việc nêu thực trạng, giúp người đọc nhìn nhận được vấn đề một cách cụ thể và rõ ràng hơn

Hơn thế nữa, Người viết đã sử dụng các tài liệu từ các nguồn như: Sách,

báo, trang thông tin điện tử và các văn bản có liên quan khác; từ đó tiến hành tổng

hợp, phân tích, so sánh các văn bản, tài liệu trên để tìm ra những điểm nổi bật phục

vụ cho đề tài của mình

5 Cơ cấu luận văn

Trong luận văn này nội dung được bố trí theo thứ tự gồm: Phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận Ngoài ra luận văn còn có các phần như: Mục lục, danh mục tài liệu tham khảo… Phần nội dung của luận văn này gồm có hai chương:

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Ở chương này Người viết tiến hành khái quát chung về hoạt động thẩm định giá bất sản cụ thể là: Phân tích và tìm hiểu khái niệm về thẩm định giá tài sản, sau

đó là tìm hiểu về các đối tượng cũng như vai trò của thẩm định giá tài sản nói

chung Tiếp theo sau đó là đi sâu vào một đối tượng cụ thể của thẩm định giá tài sản

đó là thẩm định giá bất động sản Từ khái niệm về thẩm định giá tài sản nói chung Người viết đã rút ra được khái niệm về thẩm định giá bất động sản, sau đó là trình bày mục đích, vai trò, nguyên tắc hoạt động và tầm quan trọng của quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản Cuối cùng Người viết trình bày sơ lược quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản qua các giai đoạn nhằm giúp người đọc hiểu và nắm bắt được quy định của hoạt động thẩm định giá tài sản nói chung và hoạt động thẩm định giá bất động sản nói riêng qua các thời kỳ phát triển

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN

Từ những khái quát chung, tìm hiểu cơ bản về thẩm định giá bất động sản được trình bày ở Chương 1, trong Chương 2 Người viết sẽ tiến hành phân tích các quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản như: Quy định về điều kiện, tiêu chuẩn các chủ thể hoạt động thẩm định giá: thẩm định viên về giá, doanh nghiệp thẩm định giá và thẩm định giá của nhà nước Sau khi tìm hiểu về các chủ thể tham gia hoạt động thẩm định giá bất động sản Người viết trình bày tiếp các quy định về quy trình cũng như quản lý Nhà nước về thẩm định giá bất động sản Sau đó là tiến hành phân tích, tìm hiểu một số vướng mắc về quy định pháp luật và đưa ra các đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật về hoạt động thẩm định giá bất động sản

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN

- -

Hiện nay, thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống,

đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ tài chính phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng,… Thẩm định giá bất động sản đã và đang đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế Yêu cầu đặt ra cần từng bước hoàn thiện phát huy vai trò của thẩm định giá bất động sản, cũng như hoàn thiện những quy định quản lý của pháp luật một cách chặt chẽ để hoạt động công khai, minh bạch, hợp với pháp luật quốc nội cũng như phù hợp với xã hội phát triển hiện nay Cho nên trong Chương 1 này Người viết đã tiến hành tìm hiểu khái niệm, mục đích, vai trò và các nguyên tắc, khái quát sơ lược những quy định của pháp luật về thẩm định giá bất động sản Thông qua đó thấy được tầm quan trọng cũng như sự điều chỉnh của pháp luật về thẩm định giá bất động sản hiện nay

1.1 Khái quát về thẩm định giá

1.1.1 Khái niệm về thẩm định giá

1.1.1.1 Định nghĩa thẩm định giá

Thẩm định giá (Valuation hoặc Appraisal) mang ý nghĩa: Chỉ sự ước tính, đánh giá và có hàm ý mang ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một tài sản nhất định.2 Theo từ điển Oxford: Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản; là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh

Hiện nay đang tồn tại nhiều quan niệm về thẩm định giá Song dưới góc độ

pháp lý, ở Việt Nam thẩm định giá được hiểu như sau: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm,

Đến ngày 20 tháng 06 năm 2012 khi Luật Giá được ban hành một lần nữa khái niệm về thẩm định giá đã phần nào được quy định một cách rõ ràng hơn, cụ thể

như sau: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất

Tuy có nhiều các khái niệm về thẩm định giá ở Việt Nam cũng như trên thế giới như hiện nay nhưng chúng ta có thể hiểu khái niệm thẩm định giá như sau: Thẩm định giá là việc xác định, ước tính giá trị một cách khoa học của cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá bằng các phương pháp phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá đưa ra một giá trị dưới hình thức tiền tệ tương ứng với giá trị của các loại tài sản cần thẩm định giá, phù hợp với thị trường tại địa điểm, thời điểm cụ thể

và phục vụ cho mục đích xác định trước đó

Tuy nhiên thời điểm hiện nay song song với hoạt động thẩm định giá còn có hoạt động định giá Vậy để phân biệt một cách rõ ràng giữa hoạt động định giá và hoạt động thẩm định giá, giúp cho thẩm định viên và định giá viên có cách nhìn chính xác hơn về hướng hoạt động nào mà họ sẽ thực hiện, giúp mọi người hiểu, có cái nhìn đúng đắn rõ ràng hơn về hoạt động định giá và thẩm định giá, để làm rõ vấn đề trên sau đây Người viết sẽ tiến hành so sánh sự khác nhau giữa hai hoạt động này

Sự khác nhau giữa hai hoạt động định giá và thẩm định giá được thể hiện qua các điểm cơ bản như sau:

Thứ nhất, hoạt động thẩm định giá và định giá khác nhau về bản chất và

mục đích

Đầu tiên, chúng ta cần hiểu hoạt động định giá là việc đánh giá giá trị của tài

sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định Theo quy định

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006: “Định giá bất động sản là hoạt động tư

hoạt động thẩm định giá theo Luật Giá năm 2012 quy định “Thẩm định giá là việc

cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm

khoản 9

định giá” 6 Vậy từ hai khái niệm trên chúng ta có thể thấy rõ sự khác nhau về bản

chất của hai hoạt động này định giá theo quy định chỉ là hoạt động tư vấn, còn thẩm định giá là việc xác định giá trị một cách khoa học bằng các phương pháp theo tiêu chuẩn thẩm định giá

Tiếp theo, hoạt động định giá thông qua các hình thức cụ thể, giá chuẩn

khung giá, giá giới hạn (giá tối thiểu, tối đa) Còn hoạt động thẩm định giá chỉ xác định duy nhất một mức giá tài sản tại một địa điểm và thời điểm phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá Ở đây chúng ta có thể hiểu là định giá

sẽ đưa ra một mức giá hoặc một biên độ giá có thể giá trị đưa ra là một khung bao gồm giá tối đa và giá tối thiểu của tài sản cần định giá Còn hoạt động thẩm định giá chỉ đưa ra duy nhất một mức giá tại một thời điểm, địa điểm nhất định mà thôi và mức giá này hỗ trợ tư vấn cho mục đích nhất định của tài sản thẩm định giá

Cuối cùng, mục đích của hoạt động định giá là để đưa tài sản vào lưu thông

trong nền kinh tế thị trường, trên cơ sở đó thúc đẩy thị trường phát triển Còn mục đích hoạt động thẩm định giá là xác định giá trị bằng tiền của tài sản để tư vấn cho người yêu cầu thẩm định giá sử dụng vào những mục đích nhất định đã được nêu rõ

trong chứng thư thẩm định giá

Thứ hai, hoạt động thẩm định giá và định giá khác nhau về nguyên tắc

Thẩm định giá và định giá muốn hoạt động trên thị trường thì phải luôn tuân thủ theo một số nguyên tắc nhất định Sự khác nhau về nguyên tắc của hai hoạt động này được hiểu cơ bản như sau: Về định giá phải đảm bảo các nguyên tắc: Phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của tài sản và giá của thị trường tại thời điểm định giá; phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. 7 Còn nguyên tắc của hoạt động thẩm định giá là tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động nghề nghiệp và kết quả thẩm định giá, đảm bảo tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ và tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá Bảo mật các thông tin của đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị được thẩm định giá đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác

Vậy qua các nguyên tắc nêu ở trên làm cho người đọc phần nào phân biệt được sự khác nhau cơ bản về nguyên tắc hoạt động của thẩm định giá và định giá

2

Thứ ba, sự khác nhau về chủ thể thực hiện giữa hoạt động thẩm định giá và định giá

Về chủ thể thực hiện thẩm định giá phải do doanh nghiệp thẩm định giá hoặc

cơ quan thẩm định giá của nhà nước thực hiện thông qua hoạt động của thẩm định viên về giá hoặc Hội đồng thẩm định giá

Mặt khác, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật.8 Vậy chủ thể thực hiện định giá là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản

Tóm lại, như đã phân tích ở trên giúp người đọc hiểu rõ hơn về khái niệm

thẩm định giá là việc xác định, ước tính giá trị một cách khoa học của cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá bằng các phương pháp phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá đưa ra một giá trị dưới hình thức tiền tệ tương ứng với giá trị của các loại tài sản cần thẩm định giá, phù hợp với thị trường tại địa điểm, thời điểm cụ thể

và phục vụ cho mục đích trước đó được ghi rõ trong chứng thư thẩm định giá Hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá ngày một hoàn thiện hơn so với quy định trước đây, tuy có sự khác biệt về quy định thẩm định giá của một số quốc gia trên thế giới, nhưng nhìn chung các quy định thường rõ ràng, dễ hiểu, thiết thực, dễ thực hiện và có sự nhất trí cao giữa nền kinh tế Việt Nam và các nền kinh tế trong khu vực về thẩm định giá Bên cạnh đó để người đọc hiểu một cách rõ ràng và phân biệt được sự khác nhau của hai hoạt động định giá và thẩm định giá phần nào làm sáng

tỏ cho chúng ta biết được bản chất, nguyên tắc và chủ thể của hai hoạt động định giá và thẩm định giá, khi tham gia vào thị trường chúng ta sẽ không nhầm lẫn khi hiểu đúng về các hoạt động này Tiếp theo để người đọc hiểu rõ được quá trình hình thành của thẩm định giá trước và sau khi bắt đầu thâm nhập vào thị trường Việt Nam sau đây Người viết sẽ phân tích về quá trình hình thành thẩm định giá

1.1.1.2 Quá trình hình thành thẩm định giá

Thẩm định giá bất động sản đã có lịch sử hình thành và phát triển hàng trăm năm trên thế giới, tuy nhiên đối với Việt Nam, lại là một loại hình khá mới mẻ Nghành thẩm định giá bất động sản xuất hiện từ trước những năm 40 của thế kỷ 20, phát triển ở nhiều quốc gia 1ớn, nhỏ nhưng chưa có sự tập trung mang tính quốc tế

và hoạt động chuyên nghiệp từ sau những năm 40 của thế kỷ 20

Trên thế giới, trong những năm 1960 đến năm 1970, vài cơ quan thẩm định giá ở các nước phát triển đã công bố những tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá cho các thành viên của mình Sau đó, một số quốc gia khác cũng hình thành các tiêu chuẩn về đạo đức cũng như nghề nghiệp trong hoạt động thẩm định giá bất động sản và các tiêu chuẩn này đã hợp nhất một phần hoặc toàn bộ vào các quy định và luật pháp của quốc gia Đến cuối năm 1970, với sự phát triển của tài chính quốc tế cũng như toàn cầu hóa ngày càng sâu rộng, các tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản trở thành một nhu cầu cần thiết Vì vậy, nếu không có một hệ thống tiêu chuẩn theo một chuẩn mực chung sẽ dẫn đến sự thiếu thống nhất trong hoạt động thẩm định giá bất động sản giữa quốc gia này với quốc gia khác, giữa tổ chức này với tổ chức khác Xuất phát từ thực trạng và yêu cầu đó năm 1981, Ủy ban tiêu chuẩn đánh giá giá trị tài sản quốc tế (The International Assets Valuation Standard Committee – TIAVSC) đã ra đời.9

Tại Việt Nam, trong giai đoạn từ 1975 đến trước năm 1986, một bộ phận lớn tài sản trong nền kinh tế không được xem là hàng hóa, khái niệm giá cả chỉ có tính chất danh nghĩa Cụ thể: Đất đai là loại tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt, thuộc

sở hữu toàn dân, không được phép trao đổi mua bán, các tư liệu sản xuất chủ yếu khác như: Nhà xưởng, máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất,… cũng được xem là loại hàng hóa đặc biệt không được trao đổi trên thị trường Kết cấu kinh tế hạ tầng, các doanh nghiệp, trang trại… cũng không phải là đối tượng mua bán Ngoài ra các nguyên tắc, phương pháp hình thành giá của tài sản không tính đến các yếu tố thị thường, thậm chí đôi khi còn chưa tính đầy đủ các chi phí sản xuất ra tài sản Việc thẩm định giá bất động sản nếu có chỉ đơn thuần là sự kiểm kê, đánh giá về mặt số lượng và chất lượng tài sản, khả năng phục vụ sản xuất kinh doanh, xây dựng cơ chế quản lý tài sản… Khái niệm về thẩm định giá bất động sản theo giá thị trường không xuất hiện và không có ý nghĩa trong giai đoạn này

Thẩm định giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ 20, khi mà nền kinh tế bắt đầu chuyển đổi từ cơ chế kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá ở nước ta chủ yếu phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách như đấu thầu, mua sắm và đặc biệt là phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp nhà nước

Chí Minh, 2012, tr 1

Nghề thẩm định giá chính thức phát triển mạnh trên toàn quốc vào khoảng giữa năm 2005, các tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập các trung tâm thẩm định giá trực thuộc các Sở Tài chính và nâng lên thành hình thức doanh nghiệp thẩm định giá bất động sản vào năm 2008 và liên tục phát triển cho đến nay

1.1.2 Đối tượng thẩm định giá

Trên thực tế phạm vi thẩm định giá rất rộng, các đối tượng cần thẩm định giá rất đa dạng cụ thể như sau: Thẩm định giá quyền tài sản gồm quyền tài sản bất động sản, quyền tài sản động sản, quyền sở hữu trí tuệ, các tài sản vô hình khác và các hàng hoá, dịch vụ khác Bên cạnh đó còn có một số đối tượng như: Thẩm định giá trị doanh nghiệp, thẩm định giá các lợi ích tài chính, các tài sản tài chính (các loại giấy tờ có giá), thẩm định giá các nguồn tài nguyên trong đó bao gồm: Giá rừng, giá quyền khai thác rừng, quyền khai thác tài nguyên, khoáng sản Các loại dịch vụ khác về tư vấn và thông tin giá tài sản

Trong phạm vi bài viết này Người viết chỉ trình bày cơ bản một số đối tượng thẩm định giá như sau:

1.1.2.1 Đối tượng thẩm định giá là các quyền tài sản

Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý bao hàm tất cả quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan đến quyền sở hữu tài sản đó bao gồm cả quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là người chủ sở hữu được hưởng một hay nhiều lợi ích của những gì mình sở hữu Quyền tài sản là quyền được trị giá bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ.10

Theo pháp luật Việt Nam phân chia tài sản thành động sản và bất động sản như sau:

Thứ nhất, Bất động sản là các tài sản bao gồm: Ðất đai, nhà, công trình xây

dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định

Đối tượng thẩm định giá là các quyền tài sản được phân chia cơ bản thành thẩm định giá quyền tài sản bất động sản và thẩm định giá quyền tài sản động sản Đây thường là đối tượng cơ bản trong hoạt động thẩm giá giúp xác định đúng được giá trị của quyền tài sản là bất động sản và quyền tài sản là động sản phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau trên thị trường cũng như các mục đích quản lý nhà nước,

giúp các chủ thể có tài sản công khai giá trị tài sản của mình, thực hiện các giao dịch đa dạng trên thị trường Các thẩm định viên về giá khi tiến hành thẩm định các đối tượng thì yêu cầu đặt ra cần phân biệt được đâu là động sản, đâu là bất động sản

để từ đó có cơ sở cho việc xác định giá của mình một cách chính xác nhất

1.1.2.2 Đối tượng thẩm định giá là doanh nghiệp

Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế được sự thừa nhận về mặt pháp luật trên một số tiêu chuẩn nhất định Pháp luật Việt Nam xác định: Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi.12

Giống như các hàng hóa thông thường khác, doanh nghiệp là đối tượng của các giao dịch: Mua bán, hợp nhất, chia tách… Giống như bất động sản: Mỗi doanh nghiệp là một tài sản duy nhất Mỗi doanh nghiệp có quy mô và cơ cấu tài sản khác nhau, có vị trí và trụ sở kinh doanh riêng biệt và độc lập, có cơ cấu quản trị và sự tác động của môi trường khác nhau Không có hai doanh nghiệp giống nhau hoàn toàn Việc so sánh giá trị của doanh nghiệp này với doanh nghiệp khác có tính chất tham chiếu

Doanh nghiệp không đơn giản là tập hợp của những tài sản vô tri vô giá, giá trị sử dụng của chúng bị giảm dần theo thời gian Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế,

là một thực thể hoạt động, có thể hoàn chỉnh và phát triển trong tương lai Các tài sản cố định, tài sản lưu động, bộ máy kinh doanh là cách thức, là phương tiện để đạt mục tiêu lợi nhuận cần xem xét xác định các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể mang lại trong tương lai

Tóm lại, thẩm định giá doanh nghiệp là xác định giá trị các tài sản hữu hình

và các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể tạo ra

Thẩm định giá doanh nghiệp cung cấp bức tranh tổng quát về giá trị của một doanh nghiệp, là cơ sở quan trọng phục vụ cho đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá đưa ra quyết định hợp lý

Thứ nhất, giúp các cơ quan quản lý ban ngành của nhà nước nắm được tình

hình hoạt động sản xuất kinh doanh và giá trị của doanh nghiệp để có chính sách quản lý cụ thể đối với từng doanh nghiệp như thu thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế tài sản, các loại thuế khác

Thứ hai, giúp doanh nghiệp có những giải pháp cải tiến quản lý cần thiết

nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh, kiểm soát lợi nhuận của doanh nghiệp Bên cạnh đó còn là cơ sở để giải quyết, xử lý tranh chấp nảy sinh giữa các cổ đông của doanh nghiệp khi phân chia cổ tức, góp vốn, vi phạm hợp đồng,…

Thứ ba, là cơ sở cho các tổ chức, cá nhân và công chúng đầu tư đưa ra quyết

định mua bán, chuyển nhượng các loại chứng khoán do doanh nghiệp phát hành trên thị trường tài chính, cũng như là cơ sở để sáp nhập, chia tách, giải thể, thanh lý, liên doanh,… doanh nghiệp

Tóm lại, xã hội càng tân tiến, kinh tế càng phát triển kéo theo nhu cầu sử

dụng các dịch vụ nói chung và dịch vụ thẩm định giá nói riêng ngày càng nhiều, các đối tượng cần thẩm định giá ngày một đa dạng hơn, đáp ứng được phần nào nhu cầu thiết yếu của xã hội hiện nay Bên cạnh đó, không thể phủ nhận được vai trò mà thẩm định giá mang lại cho nền kinh tế cũng như quản lý nhà nước về lĩnh vực giá

Để người đọc hiểu rõ hơn về vai trò thẩm định giá sau đây Người viết sẽ sơ lược về vai trò của thẩm định giá

1.1.3 Vai trò thẩm định giá

1.1.3.1 Vai trò thẩm định giá đối với nền kinh tế

Vai trò của Thẩm định giá đối với nền kinh tế là vô cùng quan trọng, là cơ sở xác định giá trị góp phần thúc đẩy nền kinh tế thị trường, xác định giá trị tài sản phục vụ cho mua, bán, sáp nhập, liên doanh, thanh lý doanh nghiệp, vay vốn đầu tư kinh doanh Xác định giá trị tài sản để làm cơ sở vay vốn ngân hàng và các giao dịch khác trên thị trường Đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thẩm định giá có thể đáp ứng các nhu cầu thông tin về những đánh giá, tính toán dự án tiền khả thi phục vụ cho việc đánh giá hiệu quả đầu tư, đánh giá được những mức

độ rủi ro về thị trường

1.1.3.2 Vai trò thẩm định giá đối với quản lý nhà nước

Thẩm định giá góp phần rất lớn trong quản lý điều hành của nhà nước về giá, tăng thu cho ngân sách nhà nước Thẩm định giá góp phần xây dựng mặt bằng giá

cả hợp lý, hạch toán xác thực chi phí sản xuất, kinh doanh, tiết kiệm chi phí xã hội Chống giá cả độc quyền hoặc phá giá, tạo điều kiện để cạnh tranh lành mạnh trên thị trường; góp phần phát triển và lành mạnh hoá thị trường các yếu tố sản xuất Thẩm định giá góp phần tạo điều kiện để hội nhập kinh tế quốc tế về giá cả

Tóm lại, qua những nội dung trình bày ở trên Người viết đã khái quát sơ lược

về hoạt động thẩm định giá, đã so sánh để người đọc hiểu thêm và phân biệt được

giữa hai hoạt động định giá và thẩm định giá, phân tích, tìm hiểu và trình bày cơ bản một số khái niệm, mục đích, đối tượng và vai trò của thẩm định giá nói chung Sau đây Người viết xin trình bày hoạt động thẩm định giá bất động sản, hoạt động thẩm định giá bất động sản là một trong những đối tượng quan trọng không thể thiếu của hoạt động thẩm định giá nói chung Hiện nay khi nhắc đến hoạt động thẩm định giá hầu hết mọi người đều nhắc đến một đối tượng cụ thể chiếm phần lớn đó là thẩm định giá bất động sản

1.2 Khái quát về thẩm định giá bất động sản

1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá bất động sản

Chương 1: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất

Vậy từ định nghĩa trên có thể hiểu thẩm định giá bất động sản là:

Việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng hình thái tiền tệ của quyền sở hữu bất động sản cụ thể, bằng các phương pháp phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá

Trước hết, chúng ta cần hiểu thẩm định giá bất động sản là việc xác định giá

trị bằng hình thái tiền tệ Tức là không có sẵn giá bất động sản hoặc đã có sẵn giá trị trên thị trường nhưng mức giá không rõ ràng và phù hợp, việc chúng ta cần làm là phải xác định lại giá của các bất động sản cần thẩm định và việc xác định này phải

do các cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá, là những người được đào tạo

chuyên nghiệp, nắm vững chuyên môn thực hiện cụ thể là các thẩm định viên về giá, sự ước tính này phải được thể hiện bằng hình thái tiền tệ, một mức giá cụ thể phù hợp với giá trị thực của bất động sản đó

Bên cạnh đó, đối tượng của thẩm định giá bất động sản là quyền tài sản bất động sản, vì giá trị của bất động sản luôn gắn liền với quyền tài sản bất động sản, cũng có thể hiểu giá trị của bất động sản được thể hiện thông qua quyền tài sản bất động sản Quyền tài sản bất động sản là quyền lợi trong bất động sản, quyền lợi này thường được ghi trong văn bản chính thức như một chứng thư hay hợp đồng (cho thuê) Quyền sở hữu bất động sản là một khái niệm pháp lý tách biệt với bất động sản, thể hiện về mặt vật chất của tài sản Một trong nhiều lợi ích trong quyền tài sản thông thường được biểu hiện dưới hình thức quyền sở hữu Quyền tài sản bất động sản bao gồm các quyền, các khoản lợi ích, lợi tức liên quan đến quyền sở hữu của bất động sản Thẩm định viên về giá chỉ thẩm định giá quyền tài sản bất động sản chứ không phải thẩm định hình thái vật chất của bất động sản.14

Tiếp theo, các thẩm định viên về giá muốn xác định đúng được giá trị thực

của quyền tài sản bất động sản thì cần phải áp dụng các phương pháp phù hợp dựa vào đặc điểm, vị trí, của bất động sản và quyền tài sản bất động sản cần thẩm định giá, mục đích cũng như thông tin cơ bản về bất động sản đó được thu thập trên thị trường, để sử dụng các phương pháp phù hợp đòi hỏi các thẩm định viên về giá nắm

rõ kiến thức cơ bản khảo sát thu thập thông tin chính xác để đưa ra phương pháp phù hợp phản ánh đúng giá trị

Cuối cùng, thẩm định giá bất động sản luôn gắn liền tại một địa điểm, thời

điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá Tức

là việc xác định giá trị của quyền tài sản bất động sản phải gắn liền với địa điểm cụ thể nơi bất động sản tọa lạc vì địa điểm khác nhau sẽ có giá trị khác nhau (ví dụ: Vị trí bất động sản tọa lạc gần trung tâm thuơng mại, hoặc gần đô thị giá trị sẽ cao hơn

ở các địa điểm khác) và quan trọng là phải gắn liền với thời điểm cụ thể, đó là thời điểm tiến hành thẩm định giá bất động sản Thời điểm khác nhau có thể sẽ có mức giá xác định khác nhau Có thể hiểu là thẩm định giá bất động sản phải đặt trong một bối cảnh thị trường nhất định, một địa điểm và thời điểm xác định vì đây là những yếu tố tác động mạnh đến giá trị của bất động sản cần được xác định Song song đó việc xác định giá trị của quyền tài sản bất động sản này cũng luôn gắn với

Chí Minh, 2012, tr 17

với mục đích cụ thể nào đó theo yêu cầu của bên cần thẩm định giá bất động sản Vì phương pháp thẩm định giá bất động sản có thể khác nhau nếu mục đích thẩm định giá bất động sản khác nhau

Trước khi thẩm định giá bất kỳ một bất động sản nào thì người thẩm định giá cần phải nắm được bất động sản ấy bao gồm những loại nào, tiêu chí nào để bất động sản được đưa vào thẩm định giá Vậy để người đọc dễ tiếp cận hiểu rõ hơn về vấn đề phân loại cũng như tiêu chí bất động sản được đưa vào thẩm định giá, sau đây Người viết xin trình bày cụ thể phân loại bất động sản trong thẩm định giá bất động sản

1.2.1.2 Phân loại bất động sản trong thẩm định giá bất động sản

Phân loại bất động sản có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động thẩm định giá bất động sản phù hợp với tính chất của từng loại bất động sản nhất định Đầu tiên người viết muốn làm rõ khái niệm về bất động sản trong thẩm định giá bất động sản

Bất động sản: Là tài sản có tính bất động, tính không đồng nhất, tính khan hiếm và tính bền vững Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.15

Song thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản bao gồm hai mặt: Mặt vật chất và mặt pháp lý

Thứ nhất, mặt vật chất bao gồm những vật có thể thấy được, sờ nắn được

như đất đai, công trình trên đất,

Thứ hai, mặt pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất

động sản, như quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế,…

Bất động sản được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác nhau Trong quá trình quản lý cần phân loại bất động sản theo đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để bảo đảm cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với tình hình thực tế Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba nhóm như sau:

Thứ nhất, bất động sản có đầu tư xây dựng

Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc Trong bất động sản có đầu

tư xây dựng thì nhóm bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là nhóm bất động sản này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới

Thứ hai, bất động sản không đầu tư xây dựng

Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất

rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…

Thứ ba, bất động sản đặc biệt

Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như: Các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Điều quan trọng nhất khi thẩm định giá bất động sản, cần xác định bất động sản đó được đưa vào kinh doanh hay không được đưa vào kinh doanh

Các bất động sản được đưa vào kinh doanh

Theo Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm :

Một là, các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây

dựng

Hai là, quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy

định của pháp luật về đất đai

Ba là, các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật

Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.16

Bất động sản đưa vào kinh doanh phải đủ các điều kiện do pháp luật quy định, cụ thể như sau:

Đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:

Thứ nhất, thuộc đối tượng được phép kinh doanh

Thứ hai, đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo

quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

Thứ ba, không có tranh chấp về quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành

án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Thứ tư, không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật

về xây dựng Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền

sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Đối với quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:

Thứ nhất là, thuộc đối tượng được phép kinh doanh Có giấy tờ hợp pháp

chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Thứ hai là, không có tranh chấp, trong thời hạn sử dụng đất Không bị kê

biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền

Thứ ba là, trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự

án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải

có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt

Đối với các bất động sản khác được đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ.17

Tiếp theo, sau khi xác định được khái niệm, phân loại được các bất động sản trong thẩm định giá bất động sản, vậy lấy gì làm cơ sở thẩm định giá Muốn giải đáp được vấn đề này và góp phần làm rõ vấn đề, giúp người đọc hiểu rõ hơn về cơ

sở thẩm định giá bất động sản người viết sẽ giải thích rõ trong phần tiếp theo sau đây

Đầu tiên là giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản

Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản phải đáp ứng nội dung định nghĩa giá trị thị trường theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Vậy giá trị thị trường là gì

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua

và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và

Nội dung của giá trị thị trường có thể hiểu như sau:

Đầu tiên, giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua

bán trên thị trường tức là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá

Tiếp theo, vào thời điểm thẩm định giá là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến

hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản

Kế đến, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua có thể hiểu là người đang

có khả năng thanh toán và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường

2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá)

Kế tiếp, và một bên là người bán sẵn sàng bán là người bán đang có quyền sở

hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường

Cuối cùng, điều kiện thương mại bình thường tức là việc mua bán được tiến

hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua không xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát triển quá mức bình thường thông tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện công khai trên thị trường

Hơn thế nữa, khái niệm giá trị thị trường còn được gắn liền với nhận thức và động thái của các bên tham gia thị trường Thừa nhận các yếu tố khác nhau có thể ảnh hưởng đến những giao dịch trên thị trường và phân biệt những yếu tố mang tính chất thị trường với những bản chất khác hay phi thị trường ảnh hướng đến giá trị

Bên cạnh đó, thẩm định giá bất động sản dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản, đó là yếu tố quan trọng để quyết định giá trị thị trường của bất động sản

Tiếp theo là giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản

Hoạt động thẩm định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy

nhiên có những loại tài sản riêng biệt, mục đích thẩm định giá riêng biệt đòi hỏi thẩm định giá phải dựa trên giá trị phi thị trường Tức là bên cạnh khả năng có thể mua và bán của các bên tham gia thị trường, giá trị của bất động sản có thể bắt nguồn từ tính hữu ích kinh tế hay chức năng gắn liền với nó, hay phản ánh sự bất thường hay không đúng cách của điều kiện thị trường Giá trị hình thành trong các trường hợp này là giá trị phi thị trường (giá trị khác giá trị thị trường)

“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá

Từ định nghĩa trên ta có hiểu như sau:

Trước tiên, việc đánh giá giá trị tài sản được căn cứ chủ yếu vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả năng được

năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2)

mua bán trên thị trường của tài sản đó Một số giá trị phi thị trường liên quan đến thẩm định giá bất động sản bao gồm:

Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng là giá trị phi thị trường được

xem xét từ giác độ một người sử dụng riêng biệt tài sản vào một mục đích riêng biệt Khi tiến hành thẩm định giá loại tài sản này, thẩm định viên tập trung chủ yếu vào khía cạnh tham gia, đóng góp của tài sản vào hoạt động của một dây chuyền sản xuất, một doanh nghiệp… không xét đến khía cạnh giá trị sử dụng tốt nhất, tối ưu của tài sản hoặc số tiền có thể có từ việc bán tài sản đó trên thị trường

Giá trị tài sản có thị trường hạn chế là giá trị của tài sản do tính đơn chiếc,

hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua, tại một thời điểm nào đó Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là không có khả năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác

Giá trị tài sản chuyên dùng là giá trị tài sản do có tính chất đặc biệt, chỉ được

sử dụng hạn hẹp cho một mục đích hoặc một đối tượng sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường

Giá trị doanh nghiệp là giá trị toàn bộ tài sản của một doanh nghiệp Giá trị

của mỗi tài sản cấu thành tổng tài sản của doanh nghiệp không thể tách rời nhau và cũng không thể thẩm định trên cơ sở giá trị thị trường

Giá trị doanh nghiệp phải được xem xét trên tổng thể tài sản, không phải là giá trị của từng tài sản riêng rẽ, bao gồm tài sản hữu hình và tài sản sở hữu trí tuệ của doanh nghiệp

Một tài sản nếu để riêng biệt có thể không phát huy được giá trị sử dụng nhưng khi kết hợp với một tài sản khác lại có thể phát huy được giá trị sử dụng của chính tài sản đó Giá trị của từng tài sản riêng rẽ được xác định dựa trên phần đóng góp của tài sản đó vào hoạt động của toàn bộ doanh nghiệp nên không liên quan đến thị trường, không tính đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản đó cũng như

số tiền mà tài sản đó mang lại khi được mang ra bán

Giá trị thanh lý là giá trị ước tính thu được khi hết thời gian sử dụng hữu ích

của tài sản sau khi trừ chi phí thanh lý ước tính Giá trị thanh lý phản ánh giá trị còn lại của một tài sản (trừ đất đai) khi tài sản đó đã hết hạn sử dụng và được bán thanh

lý Tài sản vẫn có thể được sửa chữa, hoặc hoán cải cho mục đích sử dụng mới hoặc

có thể cung cấp những bộ phận linh kiện rời cho những tài sản khác còn hoạt động

Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là tổng số tiền thu về từ bán tài sản trong

điều kiện thời gian giao dịch để bán tài sản quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để thực hiện giao dịch mua bán theo giá trị thị trường, người bán chưa sẵn sàng bán hoặc bán không tự nguyện, bị cưỡng ép

Một cuộc mua bán bắt buộc liên quan đến một mức giá được hình thành trong một tình huống mà thời gian tiếp thị không phù hợp cho việc mua bán hoặc trong điều kiện người bán chưa sẵn sàng bán và người mua tài sản biết rõ việc chưa sẵn sàng bán đó hoặc người bán phải bán tài sản một cách cưỡng ép, không tự nguyện Giá cả trong những cuộc mua bán tài sản như vậy gọi là giá trị tài sản bắt buộc phải bán, không phản ánh giá trị thị trường

Trong những cuộc mua bán như vậy thẩm định viên phải tìm hiểu và mô tả đầy đủ, chi tiết trong báo cáo thẩm định hoàn cảnh pháp lý, xã hội, tự nhiên để xác định bản chất của việc mua bán và mức giá thể hiện

Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản được hình thành khi một tài sản này có thể

gắn liền với một tài sản khác về mặt kỹ thuật hoặc kinh tế và vì thế chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của một số ít khách hàng hoặc người sử dụng nên có thể làm tăng giá trị tài sản lên vượt quá giá trị thị trường

Giá trị đặc biệt của một tài sản được hình thành do vị trí, tính chất đặc biệt của tài sản, hoặc từ một tình huống đặc biệt trên thị trường, hoặc từ một sự trả giá vượt quá giá trị thị trường của một khách hàng muốn mua tài sản đó với bất cứ giá nào để có được tính hữu dụng của tài sản

Giá trị đầu tư là giá trị của một tài sản đối với một hoặc một nhóm nhà đầu

tư nào đấy theo những mục tiêu đầu tư đã xác định

Giá trị đầu tư là khái niệm có tính chủ quan liên quan đến những tài sản cụ thể đối với một nhà đầu tư riêng biệt, một nhóm các nhà đầu tư hoặc một tổ chức với những mục tiêu và/hoặc tiêu chí đầu tư xác định Giá trị đầu tư của một tài sản

có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường của tài sản đó Tuy nhiên giá trị thị trường có thể phản ánh nhiều đánh giá cá biệt về giá trị đầu tư của một tài sản cụ thể

Giá trị bảo hiểm là giá trị của tài sản được quy định trong hợp đồng hoặc

chính sách bảo hiểm

Giá trị để tính thuế là giá trị dựa trên các quy định của luật pháp liên quan

đến việc đánh giá giá trị tài sản để tính khoản thuế phải nộp

Bên cạnh đó, còn phải nhắc đến giá trị thuế chấp cho vay là giá trị của bất động sản được thẩm định viên xác định sau khi thực hiện đánh giá một cách thận

trọng về khả năng thị trường tương lai của bất động sản những suy đoán có thể đưa vào đánh giá giá trị của bất động sản thế chấp để cho vay Giá trị thế chấp cho vay

là khái niệm giá trị có rủi ro, được xác định trước hết trên cơ sở giá trị thị trường của bất động sản, đồng thời có xem xét đến yếu tố rủi ro trong việc thanh lý bất động sản để thu hồi nợ, do vậy giá trị thế chấp không phải là giá trị thị trường

Tóm lại, tùy vào mục đích thẩm định giá bất động sản cụ thể, thẩm định viên

có thể sử dụng giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản và yêu cầu đặt ra là thẩm định viên phải nắm vững, không có sự nhầm lẫn giữa xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường Góp phần làm căn

cứ chính xác trong quá trình thẩm định giá bất động sản Điều quan trọng hơn hết là phải xác định được mục đích thẩm định giá bất động sản là gì thì mới có thể căn cứ vào giá trị chính xác được Vì tùy vào mục đích khác nhau sẽ có căn cứ, đưa ra mức giá khác nhau, mục đích thẩm định giá bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản cần thẩm định giá, cũng như ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên

có liên quan như bên cần thẩm định giá hoặc bên sử dụng kết quả thẩm định giá hoặc các chủ thể có liên quan khác Vậy vấn đề đặt ra ở đây là cần làm rõ mục đích thẩm định giá bất động sản

1.2.2 Mục đích thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản phục vụ cho rất nhiều mục đích khác nhau, nhưng có thể chia thành 3 nhóm mục đích sau đây:

1.2.2.1 Mục đích chuyển giao quyền sở hữu

Đầu tiên, mục đích thẩm định giá bất động sản nhằm xác định giá trị bất

động sản để chuyển giao quyền sở hữu giữa các chủ thể với nhau Cụ thể như trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng (quyền sử dụng đất) thì mục đích thẩm định giá bất động sản là xác định đúng giá trị bất động sản tại thời điểm nhất định giúp người có nhu cầu chuyển nhượng xác định được mức giá bán phù hợp so với thị trường

Ngược lại, về phía người nhận chuyển nhượng thì mục đích thẩm định giá

trong trường hợp này là tư vấn xác định cho người nhận chuyển nhượng sở hữu được bất động sản đúng với giá trị thực tế trên thị trường, phù hợp với nhu cầu tài chính của người nhận chuyển nhượng

Bên cạnh đó, mục đích thẩm định giá bất động sản còn thiết lập cơ sở trao

đổi bất động sản này với bất động sản khác Tức là mục đích thẩm định giá bất động sản ở đây có thể hiểu là xác định giá trị bất động sản này để trao đổi phù hợp với giá trị của bất động sản cần trao đổi (ví dụ: Bên A đang sở hữu một thửa đất 40 mét

vuông vị trí trong hẻm, bên B cũng đồng thời sở hữu một thửa đất 30 mét vuông nhưng vị trí của thửa đất gần với một siêu thị Bên A và Bên B muốn trao đổi hai thửa đất với nhau Vậy mục đích thẩm định giá bất động sản trong trường hợp này

là xác định đúng giá trị của hai bất động sản cần được chuyển đổi, tư vấn giúp cho hai bên xác định đúng giá trị bất động sản của mình đang sở hữu để có cơ sở trao

đổi hai bất động sản với nhau)

1.2.2.2 Mục đích kinh tế, tài chính

Thẩm định giá bất động sản nhằm mục đích kinh tế, tài chính tín dụng Tức

là xác định giá trị của bất động cho các chủ thể có tài sản là bất động sản phục vụ cho các nhu cầu như, đầu tư, bảo hiểm, đấu giá, thế chấp, bảo lãnh, chứng minh tài sản…

Thứ nhất, thẩm định giá bất động sản phục vụ việc thế chấp vay vốn: Do quy

định của ngân hàng khi làm thủ tục vay vốn để kinh doanh phải có tài sản thế chấp, tài sản thế chấp phải được thẩm định giá để làm cơ sở việc xét cho vay Mục đích của việc thẩm định giá này là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng, trong trường hợp khách hàng không đủ khả năng trả nợ, cũng như đảm bảo được quyền lợi cho bên có tài sản có điều kiện chứng minh và tiến hành giao dịch như mong muốn Do

đó việc thẩm định giá tài sản, bất động sản là cần thiết, tránh được các nguy cơ xấu cho bên chủ thể sử dụng kết quả thẩm định giá bất động sản này

Thứ hai, thẩm định giá bất động sản phục vụ cho mục đích bảo hiểm: Các

công ty bảo hiểm cần thẩm định giá các tài sản, bất động sản bảo hiểm, trên cơ sở

đó để ký kết các hợp đồng bảo hiểm và mức bồi thường đối với bất động sản khi rủi

ro xảy ra

Thứ ba, thẩm định giá cho mục đích lập báo cáo tài chính và hạch toán kế

toán: Trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp và kê khai nộp thuế hàng năm của doanh nghiệp phải kê khai giá trị tài sản doanh nghiệp nên doanh nghiệp cần phải thẩm định giá tài sản trong đó có bất động sản

Thứ tư, thẩm định giá cho mục đích thanh lý tài sản: Trong hoạt động kinh

doanh có việc thanh lý tài sản cũng cần thẩm định giá tài sản, bất động sản làm cơ

sở đạt mức giá sàn để tiến hành các thủ tục đấu giá hoặc xét bán thanh lý tài sản, bất động sản

1.2.2.3 Mục đích đáp ứng các yêu cầu pháp lý

Thẩm định giá bất động sản mục đích đáp ứng các yêu cầu pháp lý được hiểu

là luôn gắn liền với công tác quản lý nhà nước mà khách hàng ở đây chủ yếu là các

cơ quan, tổ chức nhà nước có nhu cầu thẩm định giá trị phục vụ cho các mục đích:

Tính thuế hàng năm, tính thuế khi một tài sản được bán hoặc để thừa kế, xét xử, phục vụ đấu thầu, đấu giá tài sản công, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước,…

Bên cạnh đó, mục đích thẩm định giá bất động sản đáp ứng các yêu cầu pháp

lý làm cơ sở cho việc bồi thường trong việc đền bù giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án đầu tư, dự án giao thông, các công trình công cộng… Bồi thường thiệt hại cho người bị thiệt hại khi có sự cố do người khác gây ra (ví dụ: Gây sập lún nhà, hỏng các công trình lân cận…)

Tóm lại, mục đích thẩm định giá bất động sản là yếu tố quan trọng, mang

tính chủ quan, ảnh hưởng quyết định tới việc xác định các tiêu chuẩn về giá trị, lựa chọn phương pháp thẩm định giá thích hợp Chính vì vậy, thẩm định viên về giá cần phải xác định và thỏa thuận với khách hàng ngay từ đầu về mục đích của việc thẩm định giá, trước khi xét đến các yếu tố có tính khác quan tác động đến giá trị bất động sản mục tiêu Có thể nói, việc thẩm định giá bất động sản thực ra rất cần thiết nhưng nó phụ thuộc vào mục đích thẩm định Mục đích của người thẩm định để mua khác với mục đích của người thẩm định làm sản phẩm để bán, cho những mục đích góp vốn hoặc sản xuất kinh doanh

Với mỗi mục đích thẩm định chúng ta phải xác định phương pháp thẩm định, cách tính toán những hệ thống rủi ro cũng như hệ số điều chỉnh thích hợp để chúng

ta đưa ra kết quả Bởi vì cùng một bất động sản đó nhưng với mỗi mục đích khác nhau thì nó đưa ra những kết quả khác nhau Vì vậy yêu cầu đặt ra cho các thẩm định viên về giá phải xác định mục đích trước khi tiến hành các bước thẩm định giá

và đưa ra một kết quả hợp lý, chính xác

Sau khi tìm hiểu cơ bản về mục đích thẩm định giá bất động sản, tiếp sau đây Người viết xin trình bày về vai trò của thẩm định giá bất động sản để người đọc phần nào hiểu được những vai trò mà thẩm định giá bất động sản mang lại

1.2.3 Vai trò của thẩm định giá bất động sản

Như đã biết, thẩm định giá bất động sản có vai trò rất lớn và không thể thiếu đối với xã hội hiện nay Để làm rõ các vai trò mà thẩm định giá bất động sản mang lại Người viết tạm chia thành ba nhóm vai trò chính của thẩm định giá bất động sản như sau:

1.2.3.1 Vai trò của thẩm định giá bất động sản đối với các chủ thể tài sản và các bên có liên quan

Cùng một loại bất động sản ở một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau Hoặc cùng loại bất động sản, cùng thị trường nhưng ở những thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau Chưa kể đến các

bất động sản có các đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau Trong khi đó, giá cả của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này

Cá nhân người mua hoặc bán bất động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tính năng và cấu trúc của bất động sản và vì thể, không đánh giá đúng giá trị thị trường của bất động sản Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất động sản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị bất động sản

Với sự giúp đỡ, tư vấn của các thẩm định viên về giá và giá ước lượng giá của họ phản ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường bất động sản sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm…

Vì lẽ đó, Thẩm định giá bất động sản thể hiện được vai trò tư vấn về giá trị, giá cả bất động sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liên quan đưa ra quyết định mua hoặc bán Đảm bảo quyền lợi chính đáng cho bên có bất động sản cần thẩm định giá và góp phần đảm bảo quyền lợi cho bên sử dụng kết quả thẩm định giá bất động sản này Làm minh bạch hóa giao dịch về bất động sản giữa các bên có liên quan trên thị trường Phần nào đánh giá đúng được giá trị thực chất của bất động sản để người mua hoặc người bán và chủ thể thứ ba có liên quan tin tưởng yên tâm thúc đẩy mạnh mẽ giao dịch bất động sản Tức là vai trò của thẩm định giá bất động sản giúp cho các chủ thể nắm được giá trị đúng của bất động sản đang được giao dịch Các thẩm định viên về giá có thể xem như là một thành viên trung gian

để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trương bất động sản

1.2.3.2 Vai trò của thẩm định giá bất động sản đối với nền kinh tế

Vai trò đầu tiên, dịch vụ thẩm định giá bất động sản đáp ứng nhu cầu giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và của công dân Dịch vụ thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam đã từng bước đáp ứng được nhu cầu thẩm định giá cho các thành phần kinh tế, các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp (cả doanh nghiệp nhà nước

và doanh nghiệp tư nhân), các công ty liên doanh, các công ty nước ngoài Đó là tất cả những đối tượng khách hàng mà ngành thẩm định giá bất động sản nước ta hướng tới phục vụ Bên cạnh đó, thẩm định giá bất động sản góp phần làm minh bạch hóa giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, bảo lãnh, chứng minh tài sản) thúc đẩy mạnh mẽ thị trường phát triển Công tác thẩm định giá bất động sản phát triển sẽ tạo điều kiện thuận lợi thu hút vốn đầu tư trong nước cũng như ở nước ngoài

Hơn thế nữa, thẩm định giá bất động sản còn tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hóa và hội nhập kinh tế thế giới Hỗ trợ phát triển thị trường dịch vụ, thị trường tài chính, phát triển mạnh mẽ hơn thị trường bất động sản và các thị trường khác Thẩm định giá bất động sản còn làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp

1.2.4.3 Vai trò của thẩm định giá bất động sản đối với quản lý nhà nước

Thẩm định giá bất động sản là công cụ cơ bản thực hiện quản lý nhà nước về giá cả bất động sản Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay, doanh nghiệp nhà nước vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế quốc dân Nhà nước vẫn còn là người mua, người bán lớn nhất và như vậy tài sản chủ yếu được mua sắm từ nguồn vốn ngân sách Nhà nước Trong trường hợp này thẩm định giá tài sản cụ thể bất động sản có một ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc quản lý ngân sách Nhà nước, qua đó ngân sách nhà nước được sử dụng hiệu quả hơn, tiết kiệm hơn Hơn thế nữa thẩm định giá còn tác động tích cực đến việc giảm thất thu thuế từ các giao dịch bất động sản, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Ngoài ra, việc thẩm định giá bất động sản phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính công bằng xã hội Đồng thời, thẩm định giá đúng giá trị bất động sản, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo động lực cho việc phân bố đất đai như

là một nguồn lực xã hội một cách hợp lý và hiệu quả

Không những thế, thẩm định giá bất động sản tác động tích cực đến công tác quản lý nhà nước như xử án, làm cơ sở đấu giá công khai đền bù, bồi thường giải phóng mặt bằng tạo điều kiện cho các cơ quan chức năng vận dụng các kết quả thẩm định có tính công bằng, minh bạch hơn trong quá trình thực hiện, giảm bớt lượt khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến đất đai, góp phần bình ổn an sinh xã hội

Tóm lại, thẩm định giá bất động sản có vai trò vô cùng to lớn không những

đối với quản lý nhà nước mà còn tác động sâu sắc đến mọi lĩnh vực kinh tế, xã hội

Sự xuất hiện của thẩm định giá bất động sản góp phần minh bạch hóa thị trường kích thích phát triển không chỉ thị trường bất động sản mà còn rộng ra đối với mọi thành phần kinh tế khác Bên cạnh mục đích và vai trò thẩm định giá bất động sản, khi hoạt động trên bất kỳ lĩnh vực vực nào thì nhất định các chủ thể phải tuân thủ theo một số nguyên tắc nhất định Sau đây người viết xin trình bày các nguyên tắc hoạt động thẩm định giá bất động sản

1.2.4 Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá bất động sản

1.2.4.1 Nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam

Trong hoạt động thẩm định giá bất động sản đòi hỏi các chủ thể hoạt động thẩm định giá bất động sản cụ thể là các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải luôn tuân thủ theo các quy định pháp luật và các quy định tiêu chuẩn về hoạt động thẩm định giá Muốn như vậy yêu cầu các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá phải am hiểu và nắm vững được các quy định của pháp luật cũng như các quy định về tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản Đòi hỏi phải qua quá trình đào tạo các kiến thức cơ bản về chuyên môn, chuyên nghành thẩm định giá bất động sản Thẩm định viên về giá phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá bất động sản Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thực hiện công việc thẩm định giá theo những kỹ thuật và tiêu chuẩn chuyên môn đã quy định trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định pháp luật hiện hành Hơn thế nữa các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá, các thẩm định viên về giá cần không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp lý và ứng dụng các tiến bộ

kỹ thuật cho thẩm định viên để đáp ứng yêu cầu công việc thẩm định giá

Về phía khách hàng và các chủ thể khác tham gia vào hoạt động thẩm định giá bất động sản thì bắt buộc cũng phải tuân thủ theo pháp luật và tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, cho dù các chủ thể này là trong nước hay nước ngoài khi đã hoạt động về thẩm định giá bất động sản đều phải tuân thủ theo nguyên tắc này

1.2.4.2 Nguyên tắc chịu trách nhiệm về hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật

Khi hoạt động thẩm định giá bất động sản nguyên tắc chịu trách nhiệm luôn được đặt lên hàng đầu Các doanh nghiệp thẩm định giá, các thẩm định viên về giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và trước khách hàng về kết quả thẩm định giá của mình (chứng thư thẩm định giá) Nếu kết quả không đúng, gây thiệt hại cho Nhà nước cho người sử dụng kết quả thì phải bồi thường theo quy định Trong quá trình thẩm định giá bất động sản, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của kết quả thẩm định giá thẩm định giá cụ thể là chứng thư thẩm định giá Thẩm định viên chịu trách nhiệm

về tính đúng đắn của nội dung báo cáo kết quả thẩm định giá Giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức thẩm định giá chịu trách nhiệm cuối cùng về tính đúng đắn của nội dung báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá

trước pháp luật, cũng như trước khách hàng hoặc các bên khác có liên quan sử dụng kết quả này

1.2.4.3 Nguyên tắc bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, tính trung thực, khách quan của hoạt động thẩm định giá và kết quả thẩm định giá

Đầu tiên, nguyên tắc đảm bảo tính độc lập chuyên môn về nghiệp vụ được hiểu là: Các các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá làm công tác thẩm định giá bất động sản có quyền và trách nhiệm độc lập, thực hiện đúng đắn và đầy đủ những quy định về chuyên môn, nghiệp vụ Không một tổ chức,

cá nhân nào vì bất kỳ lý do gì mà ép buộc làm trái với quy định theo tiêu chuẩn thẩm định giá Tức là trong khi hoạt động các thẩm định viên hoàn toàn độc lập không chịu chi phối bất kỳ thứ gì yêu cầu thực hiện đúng chuyên môn, đúng theo quy định Thẩm định viên không được nhận thẩm định giá tài sản cho các đơn vị mà

có cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh, chị, em ruột đang giữ vị trí trong Hội đồng quản trị, ban tổng giám đốc, ban giám đốc, trưởng ban tài chính, kế toán trưởng doanh nghiệp có tài sản cần thẩm định giá để bảo đảm được tính độc lập của mình

Tiếp theo, tính trung thực, khách quan của các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá trong khi hoạt động cũng rất quan trọng phải thật công tâm, trung thực không được có dụng ý riêng, không được thông đồng với khách hàng đưa ra kết quả sai lệch Tính trung thực còn được thể hiện là các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên về giá không được nhận bất kỳ một khoản tiền hoặc các lợi ích nào khác từ tổ chức cá nhân có nhu cầu thẩm định giá bất động sản ngoài mức giá dịch vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng thẩm định không đúng các điều khoản của hợp đồng thẩm định giá Thẩm định viên phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá Thẩm định viên phải từ chối thẩm định giá khi khi xét thấy không có

đủ điều kiện hoặc khi bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá Bản thân thẩm định viên về mặt đạo đức nghề nghiệp cũng cần trung thực, khách quan trong quá trình hoạt động Bên cạnh đó, thẩm định viên phải công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá

1.2.4.4 Nguyên tắc bảo mật thông tin theo quy định của pháp luật

Các thẩm định viên về giá cũng như doanh nghiệp hoạt động thẩm định giá phải tuân thủ về bảo mật các thông tin của các đơn vị được thẩm định giá, trừ trường hợp đơn vị yêu cầu thẩm định giá đồng ý Tức là tuân thủ tuyệt đối về vấn đề bảo mật thông tin cho các cá nhân, chủ thể, khách hàng khi sử dụng dịch vụ thẩm

định giá bất động sản Các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên không được tiết lộ những thông tin, dữ liệu thực tế của khách hàng hay kết quả thẩm định giá với bất kỳ người ngoài nào, trừ trường hợp được khách hàng hoặc pháp luật cho phép

1.2.5 Tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản

1.2.5.1 Tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản đối với nhà nước

Pháp luật về thẩm định giá bất động sản ra đời đã góp phần thể hiện được những vai trò thiết thực quan trọng đối với nhà nước

Thứ nhất, pháp luật về thẩm định giá bất động sản đã giúp cho nhà nước

thống nhất quản lý về giá trị bất động sản trên cả nước, các hệ thống văn bản của thẩm định giá đã mang lại rất nhiều lợi ích, công khai minh bạch giá các loại bất động sản trên thị trường, giúp Nhà nước dễ dàng quản lý và nắm được từng giá trị

cụ thể, cũng như đưa ra các quy hoạch, khai thác, sử dụng bất động sản hợp lý hơn, hiệu quả hơn phù hợp với thị trường tại một thời điểm, địa điểm cụ thể Nâng cao vai trò quản lý của nhà nước đối với mọi thành phần kinh tế xã hội

Thứ hai, pháp luật về thẩm định giá bất động sản giúp đánh giá đúng giá trị

của bất động sản góp phần giảm thất thu về thuế từ các giao dịch bất động sản cho nhà nước, bồi thường giải phóng mặt bằng cũng như phê duyệt thẩm định các dự án đầu tư công trình sử dụng vốn nhà nước Tức là: Pháp luật về thẩm định giá bất động sản là công cụ giúp nhà nước quản lý về thuế đối với các giao dịch về bất động sản, góp phần tạo nguồn thu dồi dào cho ngân sách nhà nước, bồi thường giải phóng mặt bằng đúng giá trị Giảm được thiệt hại về vốn đối với các dự án đầu tư công trình sử dụng vốn nhà nước, tránh thất thu nguồn vốn từ ngân sách nhà nước

Thứ ba, pháp luật về thẩm định giá bất động sản tạo hành lang pháp lý rõ

ràng về giá bất động sản giúp nhà nước giải quyết hài hòa được mối quan hệ lợi ích trong xã hội, công khai minh bạch về giá bất động sản phần nào giảm được các khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đất đai

1.2.5.2 Tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản đối với kinh tế thị trường

Sự ra đời các quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản đã mang lại cho nền kinh tế thị trường một bước phát triển vô cùng to lớn

Đầu tiên, quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản góp phần minh

bạch hóa, công khai hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy các nguồn vốn đầu tư từ nguồn vốn trong và ngoài nước Khi thị trường được công khai minh bạch rõ ràng

thì mới thu hút được đầu tư góp phần phát triển kinh tế, giải cứu thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Tiếp theo, là quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản đã tháo gở

được các vướng mắc cho việc thế chấp ngân hàng, xác định đúng giá trị thế chấp, giúp bên thế chấp chứng minh được đúng giá trị tài sản của mình Song song đó, quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản còn giúp các doanh nghiệp làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp

Không những thế, quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản giúp cho các doanh nghiệp thẩm định giá có cơ sở để hoạt động và phát triển trên thị trường

1.2.5.3 Tầm quan trọng quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản đối với các chủ thể tài sản và các bên có liên quan

Thứ nhất, pháp luật về thẩm định giá bất động sản có vai trò trong giải quyết

hài hòa các mối quan hệ lợi ích, giữa người mua và người bán bất động sản cũng như bên có bất động sản và bên có nhu cầu sử dụng bất động sản Nhờ có những quy định về thẩm định giá mà các bên yên tâm hơn khi giao dịch bất động sản, thuận lợi rõ ràng hơn bên có bất động sản thì được xác định đúng giá trị bất động sản của mình, bên có nhu cầu sử dụng thì mua đúng với giá trị như mong muốn

Thứ hai, pháp luật về thẩm định giá bất động sản giải quyết được tình trạng

thất thu của các chủ thể thế chấp, đầu tư cho vay tài sản và bên có nhu cầu

Thứ ba, pháp luật về thẩm định giá bất động sản giảm thiểu rủi ro cho các

thẩm định viên về giá vì đã quy định rõ ràng các tiêu chuẩn, phương pháp thẩm định giá và các văn bản hướng dẫn cụ thể giúp thẩm định viên an tâm hơn trong quá trình hoạt động nâng cao được kiến thức, trình độ chuyên môn, đưa ra kết quả phản ánh đúng được giá trị của bất động sản

Sau khi tìm hiểu cụ thể về mục đích, vai trò cũng như các nguyên tắc, tầm quan trọng của quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản Sau đây để người đọc hiểu hơn về quy định pháp luật điều chỉnh thẩm định giá bất động sản qua các thời kỳ phát triển Người viết xin tiếp tục trình bày sơ lược quy định pháp luật về

thẩm định giá bất động sản

1.3 Sơ lược quy định pháp luật về thẩm định giá bất động sản

1.3.1 Giai đoạn trước năm 1997

Thời kỳ trước năm 1986 mô hình kinh tế tập trung bao cấp bộc lộ một số mặt tiêu cực của nó, mà hậu quả là cuộc khủng hoảng kinh tế, xã hội sâu sắc vào cuối những năm 70 đầu những năm 80 Vì những nguyên nhân đó những năm sau đó đã

có sự chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung bao cấp sang nền kinh tế

hàng hóa nhiều thành phần, hoạt động theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa Dù có sự chuyển biến mạnh mẽ trong thời

kỳ cuối những năm 80 đầu những năm 90 này, nhưng theo Người viết mặc dù đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, hoạt động theo cơ chế thị trường nhưng khái niệm về thẩm định giá tài sản cụ thể ở đây là thẩm định giá bất động sản vẫn chưa xuất hiện vì các tài sản liên quan đến bất động sản cụ thể là đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 1987 vẫn chưa được chuyển nhượng và các bất động sản khác cũng chưa được xem là hàng hóa giao dịch phổ biến trên thị trường

Đến khi năm 1993 Luật Đất đai ra đời đã có một bước chuyển biến rất tích cực về vấn đề đất đai đã đặt nền móng xác lập quyền làm chủ thực sự của người nông dân đối với đất đai Bắt đầu từ việc quy định năm quyền năng cho người sử dụng đất đó là: Quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế và quyền thế chấp quyền sử dụng đất Từ những quyền đó các chủ thể giao dịch trong thời kỳ này phát triển mạnh, nhu cầu sử dụng, chuyển nhượng của các thành phần trong xã hội ngày càng lớn đã phát sinh nhiều vấn đề Bên cạnh đó cơ sở

về giá do Nhà nước quản lý và điều hành là chủ yếu phần lớn giá thị trường do người mua và người bán tự thỏa thuận có sự quản lý của nhà nước Từ những nhu cầu thiết yếu về giao dịch quyền sử dụng đất, các bất động sản liên quan nói chung trong thời kỳ này, để dễ dàng giải quyết các nhu cầu phát sinh, các tranh chấp và tránh thiệt hại cho các bên khi tham gia giao dịch Vấn đề đặt ra cần có một mức giá

rõ ràng, minh bạch, đánh giá chính xác, khách quan giá trị của các tài sản nói chung bất động sản nói riêng đảm bảo hoạt động có hiệu quả tránh rủi ro là tính tất yếu đòi hỏi của thị trường thời kỳ này

Mặt khác, quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đang ngày càng diễn ra sâu rộng, các giao dịch trên thị trường càng trở nên phức tạp, Việt Nam đang trong tiến trình đổi mới cơ chế kinh tế và quản lý Quá trình cổ phần hóa và tái cấu trúc các Doanh nghiệp nhà nước dẫn đến một khối lượng khổng lồ về nhu cầu đánh giá và thẩm định giá bất động sản Sự phát triển của thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản thương mại, xu hướng đô thị hóa và tính tất yếu của hoạt động mua bán và sáp nhập công ty… đòi hỏi đánh giá đúng và kịp thời về một loại giá trị tài sản và giá trị doanh nghiệp nhu cầu đòi hỏi phải hình thành quy định pháp luật thành lập các tổ chức trung gian tài chính cung cấp dịch vụ thẩm định giá để xác định giá trị đúng của các tài sản nói chung, bất động sản nói riêng hết sức cần thiết góp phần

làm cho môi trường kinh doanh trong thời kỳ này minh bạch, lành mạnh, làm phát triển kinh tế bền vững

Tóm lại, thời kỳ trước năm 1997 nhu cầu về hoạt động thẩm định giá bất

động sản đã bắt đầu được hình thành, những chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường đã có nhu cầu Nhà nước đưa ra quy định điều chỉnh về thành lập một tổ chức trung gian tài chính cung cấp dịch vụ thẩm định giá Sự xuất hiện nhu cầu, đòi hỏi một quy định điều chỉnh của hoạt động thẩm định giá là một tất yếu của quá trình vận hành và phát triển của nền kinh tế thị trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó

1.3.2 Giai đoạn năm 1997 đến năm 2005

Như đã phân tích ở trên, thị trường ở Việt nam đã bắt đầu đòi hỏi có một quy định pháp luật về một dịch vụ thẩm định giá làm trung gian xác định đúng giá trị của các tài sản cụ thể là bất động sản, là một nhu cầu tất yếu, cần thiết cho nền kinh

tế lúc bấy giờ Một bước ngoặc cho việc hình thành hoạt động thẩm định giá ở Việt nam và thay đổi ít nhiều suy nghĩ của thị trường về thẩm định giá lúc này là ngày 08 tháng 06 năm 1997 Ban vật giá Chính phủ (nay là Cục quản lý giá thuộc Bộ Tài chính) đã gia nhập và là thành viên chính thức của Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN Tiếp theo sau đó từ ngày 01 tháng 06 năm 1998 tham gia Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá với tư cách là hội viên thông tấn

Thẩm định giá chính thức thâm nhập vào thị trường Việt Nam bằng sự kiện ngày 09 tháng 02 năm 1998 Ban Vật giá của Chính phủ ban hành quyết định thành lập Trung tâm tư vấn, dịch vụ Kiểm định giá trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ (tiền thân công ty VVC), có trụ sở tại Hà Nội Một năm sau đó là năm 1999 Ban Vật giá Chính phủ đã ban hành tiếp quyết định số 108/1999/QĐ-BVGCP về thành lập Trung tâm Thông tin và Kiểm định giá Miền Nam trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ (tiền thân công ty SIVC), có trụ sở đặt tại thành phố Hồ Chí Minh Đây được xem là hai trung tâm thẩm định giá đầu tiên tại Việt Nam đáp ứng cơ bản nhu cầu

về thẩm định giá của khách hàng từ Trung ương đến địa phương Với số lượng nhân viên của hai trung tâm lúc này là gần 300 người và tổng giá trị tài sản thẩm định của hai trung tâm này ước tính khoản 4500 tỷ đồng Nhiệm vụ hai trung tâm này là tiến hành thẩm định giá chủ yếu đối với: Tài sản Nhà nước phải thẩm định giá; tài sản theo yêu cầu của khách hàng

Pháp lệnh của ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày

26 tháng 04 năm 2002 về giá được ban hành đã góp phần quan trọng điều chỉnh của pháp luật về thẩm định giá cơ bản bước đầu đây là văn bản đầu tiên được ban hành

về hoạt động thẩm định giá Trong đó đã có những quy định cơ bản về thẩm định giá như: Đưa ra khái niệm cụ thể về thẩm định giá, các quy định về tài sản của Nhà nước phải thẩm định giá, tiếp theo là các quy định về doanh nghiệp thẩm định giá Cũng như quy định về hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định viên về giá, kết quả thẩm định giá, cuối cùng là quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá Tại thời điểm này thẩm định giá cơ bản được pháp luật điều chỉnh, quản lý một cách chặt chẽ và có những chuyển biến tốt, Pháp lệnh của ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10 về giá này là nền tảng cơ bản đầu tiên, làm tiền đề pháp triển cho các quy định về thẩm định giá sau này Đây là văn bản pháp luật cao nhất hướng dẫn thống nhất hoạt động thẩm định giá trên toàn quốc Từ đây thẩm định giá cụ thể ở đây là thẩm định giá bất động sản được chính thức công nhận là một nghề dịch vụ chuyên nghiệp Chứng tỏ nền kinh tế nước ta

đã và đang trong quá trình hội nhập với nền kinh tế thế giới

Chứng minh điều đó chúng ta không thể không nhắc đến từ khi có Pháp lệnh

về giá của ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2002 chỉ trong vòng vài năm chúng ta

đã cấp thẻ thẩm định viên về giá cho khoảng 18 thẩm định viên thuộc hai Trung tâm thẩm định giá của trung ương thuộc Bộ Tài chính Tổng tài sản của hai trung tâm này này đã đạt mức khoảng 238,400 tỷ đồng tăng gấp 5 lần so với thời kỳ trước đó

Ở địa phương, cả nước thành lập được 34 thẩm định giá trực thuộc Sở Tài chính Pháp lệnh Giá quy định công tác quản lý giá của Chính phủ nói chung và thẩm định giá nói riêng đã dần là công cụ quy chuẩn cho thị trường về sự xuất hiện mới mẽ của hoạt động thẩm định giá này

Tiếp theo sau đó một số quy định pháp luật về thẩm định giá liên quan như: Năm 2003, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định 170/2003/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh Giá, trong nghị định này đã quy định một số điều cơ bản như: Hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp trên lãnh thổ Việt Nam phải theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và tiêu chuẩn hướng dẫn thẩm định giá quốc tế được Nhà nước Việt Nam thừa nhận, các quy định khác như: quy định về tài sản của Nhà nước phải thẩm định giá, những quy định cụ thể về thành lập doanh nghiệp thẩm định giá, tiêu chuẩn thẩm định viên về giá, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp thẩm định giá, Trách nhiệm của cơ quan, tổ chức khi sử dụng kết quả thẩm định giá Thông qua đó nghị định này đã hướng dẫn một cách cơ bản nhất về hoạt động thẩm định giá được quy định tại Pháp lệnh Giá năm 2002

Năm 2004, Quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài chính số 21/2004/QĐ-BTC qui định về việc ban hành quy chế cấp, sử dụng và quản lý Thẻ thẩm định viên về giá,

gồm bốn Chương, đã quy định chi tiết về các đối tượng, điều kiện cấp thẻ, tổ chức

dự thi và cấp thể thẩm định viên về giá, cũng như quản lý, thu hồi thẻ thẩm định viên nhằm nâng cao tính chuyên nghiệp của cán bộ nghiệp vụ hành nghề thẩm định giá trong giai đoạn này

Năm 2005, tại Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC và Quyết định số 77/2005/ QĐ-BTC, Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá (trong số khoảng 20 tiêu chuẩn dự kiến ban hành) Đây là những tiêu chuẩn cơ bản được sử dụng đến hiện nay Theo đó nội dung của hai Quyết định này đã nêu và giải thích giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá và giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá tài sản nói chung Bên cạnh đó đã quy định và giải thích những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản, quy định về báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá trị tài sản, quy trình thẩm định giá tài sản và những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản

Ngày 03 tháng 8 năm 2005, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá với phạm vi điều chỉnh là các doanh nghiệp thẩm định giá; Thẩm định viên về giá; Quản lý Nhà nước về thẩm định giá; Xử lý tranh chấp về thẩm định giá Ngày 8 tháng 4 năm 2005, Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 2772/2005/QĐ-BTC về chương trình bồi dưỡng nhằm nâng cao chất lượng hoạt động nghề nghiệp cho các thẩm định viên Các quy định đã phần nào thể hiện được sự quan tâm đúng đắn, sự điều tiết thị trường, quản lý chung của Nhà nước về lĩnh vực giá cụ thể là thẩm định giá một cách chặt chẽ, hệ thống hóa, các tiêu chuẩn về thẩm định giá được quy định, cấp, sử dụng và quản lý thẻ thẩm định viên, năng cao trình độ, chuyên môn nghiệp vụ Quy định còn làm sáng tỏ hơn

về doanh nghiệp thẩm định giá và các xử lý tranh chấp trong hoạt động thẩm định giá Một sự kiện quan trọng là Hội Thẩm định giá Việt Nam được thành lập theo Quyết định số 138/2005/QĐ-BNV ngày 26 tháng 12 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Nội vụ sau khi thống nhất với Bộ trưởng Bộ Tài chính

Tóm lại, trong thời kỳ từ năm 1997 đến 2005 thẩm định giá đã bắt đầu chính

thức thâm nhập vào thị trường Việt Nam Bằng sự đánh dấu là có hai doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập do quyết định của Ban Vật giá Chính phủ Tiếp sau

đó, là sự điều chỉnh pháp luật đã được thể hiện đặt nền móng cho các quy định sau này đó là Pháp lệnh của ủy ban thường vụ Quốc hội số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26 tháng 04 năm 2002 về giá chính thức công nhận thẩm định giá là một nghề, dịch vụ chuyên nghiệp ở Việt Nam Tiếp sau đó là một số Nghị định, Thông tư của Chính phủ cũng như của Bộ Tài chính được ban hành để hướng dẫn xây dựng các