bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi nhà nước thu hồi đất – thực tiễn tại tỉnh cà mau

Tuy nhiên, bồi thường về tài sản là công trình xây dựng, vật ki n trúc là một vấn đề phức tạp và rất nhạy cảm, vì công trình xây dựng, vật ki n trúc chi m vị th kinh t rất quan trọng đối

TẠI TỈNH CÀ MAU

Giảng viên hướng dẫn:

TS Phan Trung Hiền

Bộ môn Luật Hành chính

Sinh viên thực hiện:

Phạm Thị Thủy MSSV: 5116025 Lớp Luật Hành chính – K37

Cần Thơ, tháng 12/2014

Mọi thứ cứ ngỡ chỉ mới ngày hôm qua, ngày mà mọi thứ hoàn toàn lạ lẫm, những ngỡ ngàng của ngày đầu tiên bước chân vào giảng đường đại học nay đã không còn nữa, đã gần 4 năm trôi qua và giờ đây những cảm xúc đan xen - buồn vui khó tả khi phải gấp rút chuẩn bị mọi thứ để ra trường Dưới sự giảng dạy tận tình quý thầy cô Khoa Luật; sự quan tâm, tạo điều kiện của lãnh đạo Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh

Cà Mau; sự ân cần giúp đỡ của anh chị trong ban bồi thường, giải phóng mặt bằng đã tạo cơ hội cho người vi t thực tập, ti p xúc với môi trường thực t để người vi t có những ki n thức nền tảng hoàn thành luận văn tốt nghiệp cũng như trang bị hành trang cho công việc của mình sau này

Nhân đây, người vi t xin lời gửi lời tri ân sâu sắc đ n Ba Mẹ, người luôn động viên, tạo điều kiện vật chất cũng như tinh thần cho người vi t thực hiện ước mơ vào giảng đường đại học của mình

Người vi t xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giảng dạy tận tâm của quý thầy

cô Khoa Luật Đặc biệt người vi t xin chân thành gửi lời tri ân đ n thầy Phan Trung Hiền, người thầy đã trực ti p hướng dẫn, giúp đỡ người vi t rất nhiều trong quá trình hoàn thành đề tài luận văn tốt nghiệp

Mặc dù đã có nhiều cố gắng, song do khoảng thời gian hạn hẹp cũng như những hạn ch về ki n thức của bản thân nên không tránh khỏi những thi u sót trong quá trình thực hiện Do vậy rất mong nhận sự được sự đóng góp của quý Thầy Cô, để luận văn có thể hoàn chỉnh hơn

Người vi t xin chân thành cảm ơn!

Ngày … tháng … năm 2014

Sinh viên thực hiện

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

3 Phạm vi nghiên cứu 3

4 Phương pháp nghiên cứu 3

5 Kết cấu luận văn 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG, VẬT KIẾN TRÚC KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 5

1.1 Một số khái niệm cơ bản 5

1.1.1 Khái niệm thu hồi đất 5

1.1.2 Khái niệm về công trình xây dựng, vật kiến trúc 6

1.1.3 Khái niệm về thiệt hại và thiệt hại về công trình xây dựng, vật kiến trúc 6

1.1.4 Khái niệm bồi thường thiệt hại đối với công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất 8

1.2 Mục đích, ý nghĩa, vai trò của công tác bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất 9

1.2.1 Mục đích của công tác bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất 9

1.2.2 Ý nghĩa của công tác bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất 9

1.2.3 Vai trò của công tác bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất 10

1.3 Những điểm cần lưu ý khi xác định thiệt hại và tính toán bồi thường về công trình xây dựng, vật kiến trúc 10

1.3.1 Công trình xây dựng và giấy phép xây dựng 10

1.3.2 Thời điểm, xây dựng, tạo lập công trình 11

1.3.3 Thời điểm được phép xây dựng và không được phép xây dựng 12

CHƯƠNG 2 NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG, VẬT KIẾN TRÚC KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 14

2.1 Các quy định pháp luật về bồi thường đối với công trình xây dựng, vật kiến trúc khi nhà nước thu hồi đất qua các giai đoạn lịch sử 14

2.1.1 Giai đoạn trước Luật đất đai năm 1993 14

2.1.3 Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2003 đến trước Luật đất đai năm 2013 16

2.1.4 Giai đoạn từ khi ban hành Luật đất đai năm 2013 16

2.2 Nguyên tắc, điều kiện, quy trình thực hiện bồi thường đối với các công trình xây dựng, vật kiến trúc 17

2.2.1 Nguyên tắc bồi thường đối với các công trình xây dựng, vật kiến trúc 17

2.2.2 Điều kiện bồi thường đối với các công trình xây dựng, vật kiến trúc 18

2.3 Chủ thể thực hiện bồi thường 19

2.3.1 Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 19

2.3.2 Tổ chức phát triển quỹ đất 20

2.3.3 Các chủ thể tham gia, hỗ trợ 21

2.5 Bồi thường thiệt hại các loại tài sản khi Nhà nước thu hồi đất 22

2.5.1 Bồi thường thiệt hại đối với nhà, công trình xây dựng trên đất 22

2.5.2 Bồi thường về di chuyển mồ mả 24

2.5.3 Bồi thường đối với công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa, am, miếu 25

2.6 Trình tự, thủ tục thực hiện bồi thường đối với các công trình xây dựng, vật kiến trúc 26

2.7 Một số quy định về bồi thường về nhà ở, công trình xây dựng, vật kiến

trúc 29

2.7.1 Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước 29

2.7.2 Các trường hợp bồi thường công trình, vật kiến trúc phát sinh khi Nhà nước thu hồi đất 29

2.7.3 Xử lý các trường hợp bồi thường, hỗ trợ cụ thể về nhà, công trình 32

2.7.4 Một số chính sách hỗ trợ đối với công trình, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất 34

CHƯƠNG 3 THỰC TIỄN PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG, VẬT KIẾN TRÚC KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI TỈNH CÀ MAU 38

3.1 Tình hình thực hiện thu hồi đất và bồi thường thiệt hại đối với công trình xây dựng, vật kiến trúc trên cả nước 38

dựng, vật kiến trúc ở tỉnh Cà Mau 41

3.2.1 Giới thiệu chung về tỉnh Cà Mau 41

3.2.2 Tình hình thu hồi đất thực hiện quy hoạch tại tỉnh Cà Mau 43

3.2.3 Những quy định về bồi thường đối với tài sản khi thu hồi đất ở Cà Mau 45

3.3 Thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện công tác bồi thường thiệt hại đối với công trình xây dựng, vật kiến trúc ở tỉnh Cà Mau 47

3.3.1 Những thuận lợi 47

3.3.2 Khó khăn 49

3.4 Thực trạng về việc thực hiện trình tự, thủ tục bồi thường đối với công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất 50

3.4.1 Vướng mắc trong quy trình thực hiện chế định bồi thường 50

3.4.2 Nguyên nhân dẫn đến thiếu hiệu quả trong việc thực hiện công tác bồi thường 53

3.5 Một số kiến nghị đề xuất nhằm hoàn thiện công tác bồi thường đối với công trình xây dựng, vật kiến trúc 54

3.5.1 Hoàn thiện quy định của pháp luật về bồi thường đối với công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất 54

3.5.2 Đối với cơ quan Nhà nước 57

3.5.3 Đối với người dân 57

KẾT LUẬN 59 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Việt Nam đang trong quá trình hội nhập và phát triển theo định hướng của nền kinh

t thị trường xã hội chủ nghĩa, “đến năm 2020 dân số Việt Nam ước tính tăng đến 100 triệu người, trong đó 40% sẽ là dân đô thị”1 Công nghiệp hóa, đô thị hóa đã và sẽ diễn

ra ở nước ta trong nhiều thập kỷ tới với tốc độ ngày càng nhanh Trong quá trình đó xây dựng bộ mặt đô thị, nông thôn là một nhu cầu thi t thực để phục vụ cho quá trình phát triển kinh t -xã hội Nhiều dự án đầu tư phát triển các khu thương mại, khu kinh t , các

dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng như: giao thông thủy lợi, văn hóa, thể thao đã và đang được triển khai và đưa vào hoạt động trên hàng vạn hecta đất Khi đó Nhà nước sẽ

ti n hành giải phóng mặt bằng và thu hồi đất giành một tỷ lệ cho quy hoạch xây dựng vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh t - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

uá trình này diễn ra sẽ ảnh hưởng rất lớn đ n người bị thu hồi đất, họ sẽ là lực lượng xã hội chịu thiệt thòi nhất n u không được hưởng những phúc lợi một cách công bằng khi phải di dời nơi đang sinh sống do nhà ở nằm trên diện tích đất ở bị thu hồi Hơn ai h t những người đóng góp cho sự phát triển chung cần được bảo vệ quyền lợi, cần được tạo điều kiện để họ ổn định đời sống và sản xuất, cân bằng lại cuộc sống như trước khi có quy t định thu hồi đất

Năm 2007, Bộ Xây dựng đã chuẩn bị Chiến lược quốc gia về nâng cấp đô thị và quy hoạch đầu tư tổng thể nâng cấp đô thị đến năm 2020 (NUUS) dựa trên các bài

học và kinh nghiệm rút ra từ Dự án Nâng cấp đô thị đang triển khai tại 4 thành phố (Thành phố Hồ Chí Minh, Cần Thơ, Hải Phòng và Nam Định) Chi n lược Nâng cấp

đô thị quốc gia đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt vào tháng 6 năm 2009 Chi n lược này ước tính nhu cầu đầu tư cho các công trình hạ tầng cơ bản dự ki n khoảng 11 tỷ USD

Mặc dù chi n lược đã có nhiều nỗ lực trọng việc nâng cao đời sống của người dân, tuy nhiên tồn tại nhiều vấn đề như bất bình đẳng tại khu vực đô thị trong các khu dân cư Vẫn còn những căn nhà được xây dựng dọc theo các tuy n đường giao thông hoặ c dọc theo các tuy n kênh, mương Tình trạng ngập úng xảy ra thường xuyên do các cống rãnh chưa phù hợp Nhằm cải thiện điều kiện sống của người dân, nâng cao năng lực quản lý đô thị, nhiều k hoạch được lập ra với những dự án nâng cấp đô thị cho phát triển kinh t Đồng thời cũng lập ra những phương án thi t thực để giải quy t thỏa đáng vấn đề bồi thường, tái định cư và khôi phục cuộc sống cho những người dân bị ảnh

1

Văn bản số 470/TTg-QHQT ngày 10 tháng 4 năm 2012 về việc phê duyệt khung chính sách bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư của dự án Dự án Nâng cấp đô thị vùng đồng bằng sông Cửu Long.

hưởng bởi việc thu hồi đất đai, d ẫ n tớ i việ c mấ t n ơi ở, mấ t to à n b ộ h o ặc mộ t phần các tài sản sinh lợi hoặc mất khả năng ti p cận các nguồn sinh lợi, các nguồn tạo thu nhập được khai thác từ tài sản, công trình xây dựng

Bồi thường thiệt hại về tài sản trong đó bồi thường về công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất là một phần trong tổng thể chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Tuy nhiên, bồi thường về tài sản là công trình xây dựng, vật ki n trúc là một vấn đề phức tạp và rất nhạy cảm, vì công trình xây dựng, vật

ki n trúc chi m vị th kinh t rất quan trọng đối với người bị thu hồi đất, trong khi các quy định về bồi thường, hỗ trợ về vấn đề này thường xuyên thay đổi, việc bồi thường trên thực t còn nhiều bất cập, thi u sót, chưa giải quy t triệt để những vướng mắc của người

có tài sản hợp pháp bị thiệt hại, việc bồi thường chỉ chú trọng bồi thường về đất, trong khi công trình xây dựng, vật ki n trúc nhất là nhà ở nằm trên phần đất bị thu hồi khi bị thiệt hại có ảnh hưởng rất lớn đ n người sử dụng đất, và thiệt hại kể đ n không đơn thuần

là những thiệt hại vật chất mà còn là những thiệt hại phi vật chất, những ảnh hưởng đ n sức khỏe, tâm lý của người dân trong khu vực có đất thu hồi

Người Việt luôn quan niệm “an cư lạc nghiệp”, khi chính sách bồi thường chưa đáp ứng được những vấn đề phát sịnh trên thực t sẽ dẫn đ n gia tăng số lượng khi u nại, khi u kiện về phương án Bên cạnh đó một số địa phương thi u sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành, chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thi u cương quy t, không giải quy t dứt điểm, làm cho quá trình giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm Vì những lẽ trên mà người vi t chọn đề tài “ Bồi thường công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại tỉnh Cà Mau” làm đề tài luận văn tốt nghiệp cử nhân luật của mình Trên cơ sở nghiên cứu những quy định chung về bồi thường tài sản đối với công trình, vật ki n trúc k t hợp tìm hiểu những quy định riêng về bồi thường đối với công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Cà Mau Đồng thời xem xét, đánh giá những vấn đề đang tồn tại, những vướng mắc khi thực hiện trình

tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ trên thực tiễn để có thể đưa ra một số khuy n nghị giải quy t những vấn đề bất cập, góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường về công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh t - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

2 Mục đích nghiên cứu

uy hoạch xây dựng, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là những vấn đề nhạy cảm và có tính thời sự cấp bách trong chi n lược phát triển kinh t - xã hội Song song với quá trình phát triển của nền công nghiệp hóa, hiện đại hóa, khi diện tích đất cho

sản xuất nông nghiệp, đất ở, đất sản xuất kinh doanh của nhiều địa phương bị thu hẹp thì việc bồi thường được các cấp Ủy Đảng, chính quyền quan tâm nhiều hơn nhằm tạo điều kiện tốt nhất cho người có đất bị thu hồi nhưng trong thực t họ vẫn là người bị thiệt thòi, đời sống còn gặp nhiều khó khăn Mục đích nghiên cứu đề tài “Bồi thường công trình xây dựng, vật ki n trúc khi nhà nước thu hồi đất - thực tiễn tại tỉnh Cà Mau” của người vi t là tìm hiểu và phân tích những quy định của pháp luật hiện hành về bồi thường thiệt hại về tài sản là công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất Đồng thời phản ánh cũng như đánh giá thực trạng về chính sách bồi thường hiện hành, sau cùng là những

đề xuất góp phần hoàn thiện chính sách pháp luật bồi thường thiệt hại về tài sản là công trình xây dựng, vật ki n trúc gắn liền với đất khi nhà Nước thu hồi đất trong quy hoạch xây dựng

3 Phạm vi nghiên cứu

Thu hồi đất được ti n hành trong nhiều trường hợp như thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, thu hồi do người sử dụng đất tự nguyện trả đất, và thu hồi trong một số trường hợp khác theo quy định của pháp luật Song song với quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất là những quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dành cho người có đất bị thu hồi Tuy nhiên trong đề tài nghiên cứu người vi t chỉ tập trung tìm hiểu những quy định của phát luật về chính sách bồi thường đối với tài sản là nhà, công trình, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh t – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

4 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu dựa trên việc vận dụng những ki n thức đã học trên lớp, những thu thập, tổng hợp từ thực tiễn trong quá trình thực tập tại Trung tâm phát triển quỹ đất

tỉnh Cà Mau, đồng thời nghiên cứu các tài liệu liên quan đ n “Bồi thường, hỗ trợ di chuyển đối với tài sản khi Nhà nước thu hồi đất” Bên cạnh đó người vi t còn sử dụng

phương pháp nghiên cứu lý luận trên tài liệu, các sách chuyên đề, phương pháp so sánh những quy định của pháp luật hiện hành về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư với những quy định trước đó Ngoài ra phương pháp phân tích luật vi t k t hợp với lý luận và thực tiễn cũng được người vi t sử dụng để làm sáng tỏ đề tài nghiên cứu

5 Kết cấu luận văn

Đề tài “Bồi thường công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất - Thực tiễn tại tỉnh Cà Mau”

Luận văn gồm ba phần: Lời nói đầu, phần nội dung và phần k t luận

Phần nội dung bao gồm:

Chương 1: Tổng quan về bồi thường đối với công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất

Trong Chương 1 người vi t tập trung tìm hiểu các khái niệm về thu hồi đất, công trình xây dựng, vật ki n trúc, khái niệm về thiệt hại, các khái niệm liên quan đ n bồi thường đối với công trình xây dựng, vật ki n trúc Ngoài ra, người vi t còn tìm hiểu về mục đích, ý nghĩa, vai trò của công tác bồi thường cũng như những điểm cần lưu ý khi xác định thiệt hại và tính toán bồi thường về công trình xây dựng, vật ki n trúc

Chương 2: Những quy định của pháp luật về bồi thường đối với công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất

Lược sử hình thành ch định bồi thường, hỗ trợ công trình xây dựng, vật ki n trúc qua các giai đoạn Nguyên tắc, điều kiện, quy trình, thủ tục thực hiện bồi thường cũng như chủ thể thực hiện bồi thường, chủ thể nhận bồi thường và những quy định có liên quan đ n bồi thường thiệt hại về công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất là những vấn đề được người vi t tìm hiểu trong Chương 2

Chương 3: Thực tiễn pháp luật về bồi thường đối với công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất tại tỉnh Cà Mau

Đối với Chương 3, sau khi tìm hiểu công tác bồi thường đối với công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn cả nước nói chung, người vi t

đi sâu tìm hiểu tình hình thực hiện công tác thu hồi đất và bồi thường thiệt hại đối với công trình xây dựng, vật ki n trúc trên địa bàn tỉnh Cà Mau Trên cơ sở những thuận lợi, khó khăn nhìn nhận được cũng như đánh giá thực trạng, những vướng mắc còn tồn tại trong trình tự, thủ tục bồi thường, người vi t đưa ra một số ki n nghị đề xuất nhằm hoàn thiện công tác bồi thường đối với công trình xây dựng, vật ki n trúc góp phần giải quy t những vấn đề khó khăn, bất cập còn tồn tại

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG, VẬT

KIẾN TRÚC KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 1.1 Một số khái niệm cơ bản

1.1.1 Khái niệm thu hồi đất

Theo từ điển Ti ng Việt thu hồi là “lấy lại cái đã nhường, phát, cho người khác như thu hồi tiền tệ, thu hồi đất đai2

”, như vậy có thể hiểu thu hồi là việc chủ sở hữu lấy lại tài sản của chính mình Đối với một quốc gia thuần nông như Việt Nam, đất đai là tài nguyên đặc biệt, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật Với tư cách là người đại diện cho toàn dân, Nhà nước cho mình quyền thu hồi đất cho các mục tiêu phát triển kinh t - xã hội “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quy t định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai3

” Tuy nhiên nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân Hi n pháp năm 2013 đã thu hẹp các trường hợp

Nhà nước thu hồi đất với quy định “Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát

triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”4

Thể ch hóa quy định của Hi n pháp, Luật đất đai năm 2013 quy định các trường hợp thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc phòng; phát triển kinh t - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Có 10 trường hợp thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh Trường hợp thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh t - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì tùy theo quy mô và cần được phê duyệt bởi uốc hội, Thủ tướng Chính phủ Các dự án phát triển đô thị ở khu vực nông thôn cần được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận và quy t định chủ trương đầu tư

Như vậy, khi thật sự cần thi t phải sử dụng diện tích đất của người đang sử dụng đất thực hiện các dự án phục vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng; phát triển kinh t - xã hội

vì lợi ích quốc gia công cộng Nhà nước sẽ ra quy t định hành chính ti n hành thu hồi đất của người sử dụng đất Hình thức pháp lý này thể hiện quyền lực của Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân và làm chấm dứt mối quan hệ đất đai giữa Nhà nước

và người sử dụng đất uy t định thu hồi đất buộc người có diện tích đất trong khu vực thu hồi phải thực hiện, n u không thực hiện sẽ bị cưỡng ch theo quy định của pháp luật

1.1.2 Khái niệm về công trình xây dựng, vật kiến trúc

Công trình xây dựng là sản phẩm có hình dạng nhất định, không được tạo thành

bởi thiên nhiên mà “được hình thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thi t bị lắp đặt vào công trình, được liên k t định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo thi t k Công trình xây dựng bao gồm công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công nghiệp, giao thông, thủy lợi, năng lượng và các công trình khác”5

Như vậy để xây dựng được công trình xây dựng đòi hỏi về yêu cầu kỹ thuật, nguồn vật chất, thời gian

và sức lao động của con người

Vật kiến trúc, hiện tại chưa có định nghĩa cụ thể cho đối tượng này, tuy nhiên xét

về nghĩa từ ngữ có thể hiểu vật ki n trúc cũng được xem là một công trình phụ tạo thành

do sức lao động, có hình khối cụ thể được xây dựng theo kiểu mẫu với thi t k riêng có tác dụng phụ trợ cho công trình chính như cầu thang, gác x p, tường rào, bể chứa nước, cổng,…Một số vật ki n trúc nằm ngoài phạm vi công trình chính với mục đích xây dựng

để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính Ngoài ra một số vật

ki n trúc được thi t k xây dựng mang tính nghệ thuật được sử dụng cho sinh hoạt văn hóa, tín ngưỡng dân gian điển hình như tháp, nền mộ, tượng, chân đ tượng, hồ sen Khái niệm về công trình xây dựng, vật ki n trúc mang tính liệt kê được ghi nhận trong uy t định 13/2013/ Đ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Cà Mau như sau: “Công trình xây dựng, vật ki n trúc bao gồm các nhóm: Nhà xưởng, nhà kho; chòi vuông, chuồng, trại chăn nuôi cố định, mái che; nhà vệ sinh độc lập có hầm tự hoại, nhà tắm độc lập; nhà mồ,

mồ mả; hàng rào; sàn nước, cầu dẫn; hồ nước, hồ ươm tôm giống; mương, cống, cửa cống; bờ kè, tường chắn; lò nấu, bệ, ống khói; sân, nền, hành lang, lộ nông thôn, đường ray; gi ng khoan, mi u thờ, cột điện”6

Tóm lại, công trình xây dựng, vật ki n trúc là những tài sản cố định hữu hình được liên k t định vị với đất, là sản phẩm nhân tạo được xây dựng để đáp ứng nhu cầu về công năng và thẩm mĩ, có mục đích sử dụng cụ thể, như được sử dụng cho mục đích sinh hoạt hay sử dụng cho một số mục đích khác: thưởng thức mĩ thuật, giải trí, phục vụ cho sản xuất, kinh doanh… có đầu tư và tiêu tốn chi phí xây dựng nhất định

1.1.3 Khái niệm về thiệt hại và thiệt hại về công trình xây dựng, vật kiến trúc

Thiệt hại theo cách hiểu thông thường là sự mất mác, hư hỏng do tác động nhất

định của một hành vi hay một sự kiện theo chiều hướng không tích cực gây ra những tổn thất thực t , xâm phạm đ n tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, tài sản cho chủ thể

5

Khoản 2, Điều 3 Luật Xây dựng năm 2003

6

Khoản 2, Điều 3 uy t định 13/2013/ Đ-UBND ngày 17 tháng 10 năm 2013 của Ủy ban nhân dân tỉnh Cà Mau

uy định về đơn giá xây dựng mới Nhà ở, công trình xây dựng và vật ki n trúc trên địa bàn tỉnh Cà Mau

Thiệt hại về tài sản, biểu hiện cụ thể là mất tài sản, hư hỏng hay giảm sút tài sản dẫn tới việc không sử dụng được công năng của tài sản như ban đầu, sự tiêu tốn những chi phí để ngăn chặn, hạn ch , sửa chữa, thay th tài sản khi tài sản bị thiệt hại, những lợi ích gắn liền với việc sử dụng, khai thác công dụng của tài sản so với trước khi tài sản bị thiệt hại Đây là những thiệt hại vật chất hữu hình, về nguyên tắc chung chủ thể gây thiệt hại phải chịu trách nhiệm bồi thường cũng như khắc phục những thiệt hại do hành vi có lỗi của mình gây ra

Thiệt hại về công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất cũng

được nhìn nhận là những tổn thất được tính bằng tiền do việc xâm phạm đ n tài sản của người sử dụng đất khi Nhà nước ra quy t định thu hồi đất Tuy nhiên, thiệt hại về công trình xây dựng, vật ki n trúc không xuất phát từ hành vi hay sự kiện theo chiều hướng không tích cực Để xây dựng các công trình phát triển kinh t – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các công trình phục vụ cho an ninh, quốc phòng trong tình trạng quỹ đất của Nhà nước không đủ để thực hiện tất y u dẫn đ n việc Nhà nước phải thu hồi đất Quá trình thu hồi đất diễn ra dẫn đ n tài sản của người sử dụng đất như nhà ở, công trình phục

vụ sinh hoạt, phục vụ sản xuất kinh doanh bị hư hại Các thiệt hại điển hình như: nhà ở bị

hư hại một phần hay toàn bộ hoặc một phần bị thiệt hại và phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn không thể ti p tục sử dụng, Những thiệt hại kể trên hiện hữu trong thực t , xác định được cụ thể và định giá được bằng tiền, bởi đó là những tài sản hợp pháp của người sử dụng đất tạo lập Tuy nhiên trong một số trường hợp thiệt hại xảy ra có thực, trực ti p phát sinh từ quá trình thu hồi đất nhưng không được xem xét bồi thường, ví dụ như tài sản được tạo lập sau khi quy t định thu hồi đất được công bố, hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình sử dụng khác không còn sử dụng trên thực t Bên cạnh những thiệt hại về vật chất, là những thiệt hại phi vật chất như việc thu hồi đất làm mất vị th kinh doanh, sản xuất Vì th một số công trình xây dựng phục vụ cho việc kinh doanh không tạo ra được nguồn sinh lợi dẫn đ n mất thu nhập cho người bị thu hồi đất, hơn nữa là những ảnh hưởng về tâm lý, sức khỏe, những xáo trộn trong đời sống, đơn cử như trường hợp một gia đình 3 th hệ đang chung sống, nay phần đất ở của hộ gia đình nằm trong khu vực quy hoạch phải thu hồi h t đất ở, tuy đủ điều bố trí tái định cư nhưng 3 th hệ không thể ti p tục sinh sống

Như vậy có thể tổng k t thiệt hại về công trình xây dựng, vật ki n trúc không chỉ là những thiệt hại vật chất hiện hữu mà bao gồm cả những thiệt hại về tinh thần tác động

đ n những người trong khu vực có đất thu hồi

1.1.4 Khái niệm bồi thường thiệt hại đối với công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất

Nhằm khắc phục thiệt hại, bồi thường những tổn thất tương xứng cho người có đất

bị thu hồi Nhà nước đã có những quy định bồi thường thiệt hại đối với công trình xây dựng, vật ki n trúc khi tài sản hợp pháp của chủ sở hữu bị thiệt hại nhằm đảm bảo quyền

và lợi ích hợp pháp, tạo điều kiện thuận lợi để chủ sở hữu tài sản ổn định đời sống và phục hồi sản xuất

Thuật ngữ “đền bù”, “bồi hoàn” trước đây thường được sử dụng trong các văn bản pháp quy là khái niệm dùng để chỉ sự “đền trả” của một chủ thể cho một chủ thể khác khi gây ra tổn hại cho chủ thể đó Luật đất đai năm 1987 ghi nhận người sử dụng đất có nghĩa

vụ đền bù thiệt hại thực t cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao động và k t quả đầu tư đã làm gia tăng giá trị của đất đó, trường hợp đất bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực t Như vậy vấn đề bồi thường được đặt ra khi một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác

và đương nhiên họ phải có trách nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của

mình gây ra “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”7 Từ những phân tích về bồi thường nói chung có thể rút ra nhận định: bồi thường thiệt hại về công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất là trả lại đầy đủ hoặc tương xứng với mất mác, thiệt hại về nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất và sự vất vả mà người sử dụng đất phải gánh chịu do việc thu hồi đất gây ra

Bồi thường thiệt hại đối với công trình xây dựng, vật ki n trúc là những bồi thường tổn thất vật chất và tinh thần được tính thành tiền, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn ch , khắc phục thiệt hại, chi phí khôi phục tinh thần khi tài sản

bị ảnh hưởng Tuy nhiên đây là quá trình không tự nguyện, bởi khi có quy t định hành chính thu hồi đất đồng nghĩa quy t định đó phải được thi hành, có tính cưỡng ch và đòi hỏi một sự “hy sinh” Do vậy đó không phải là sự bồi thường ngang giá tuyệt đối Hơn ai

h t những người “hy sinh” cho lợi ích chung cần được bảo vệ cũng như tạo điều kiện tối

ưu cho cuộc sống mới bằng hoặc tốt hơn nơi cũ, phục hồi thu nhập, hỗ trợ di chuyển, chuyển đổi thu nhập, hỗ trợ di dời tùy theo mức độ gây thiệt hại, có như vậy chính sách bồi thường thiệt hại đối với công trình xây dựng, vật ki n để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh t – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng mới có tính khả thi và được sự đồng thuận cao của xã hội

7 Khoản 12, Điều 3 Luật đất đai năm 2013

1.2 Mục đích, ý nghĩa, vai trò của công tác bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.1 Mục đích của công tác bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất

Công tác giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đ n việc làm sạch mặt bằng, ti n hành điều tra, khảo sát, đo đạc, xác định diện tích đất, thống

kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất bị thiệt hại, thực hiện di dời các công trình của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chuyển giao mặt bằng cho chủ dự án, để chủ đầu tư ti n hành thi công công trình trên cơ sở đã hoàn hành việc bồi thường thiệt hại, ổn định cuộc sống cho những đối tượng phải di chuyển chỗ ở

Để giải quy t thỏa đáng vấn đề bồi thường, hỗ trợ và khôi phục cuộc sống cho chủ

sở hữu tài sản bị thiệt hại do quá trình thu hồi đất gây ra Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã lần lượt ban hành các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi ti t công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong đó có bồi thường về tài sản với mục đích giúp hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, giúp người dân an cư, lạc nghiệp, những thiệt hại được bồi thường có thể giúp họ cải thiện sinh k hoặc tối thiểu là duy trì mức sống như trước khi có dự án Đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng được ti n hành nhanh chóng, đảm bảo giao đúng ti n độ mặt bằng sạch cho các nhà đầu tư để ti n hành triển khai thực hiện các dự án phục vụ cho an ninh, quốc phòng; phát triển kinh t - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1.2.2 Ý nghĩa của công tác bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất

Thu hồi đất không chỉ làm chấm dứt quan hệ pháp Luật đất đai (làm chấm dứt quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất) mà còn là vấn đề liên quan đ n lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan như lợi ích của người bị thu hồi đất, lợi ích của Nhà nước, của xã hội, lợi ích của người bị ảnh hưởng từ việc thu hồi đất như các nhà đầu tư, doanh nghiệp, cơ quan, tổ chức Do vậy, trên thực t việc giải quy t hài hòa lợi ích kinh t giữa các bên còn gặp nhiều khó khăn, phức tạp N u chủ trương, chính sách pháp Luật đất đai đúng đắn, phù hợp với thực tiễn và được thực thi nghiêm túc sẽ góp phần phát triển nền kinh t - xã hội của đất nước

Ngược lại sẽ có nguy cơ gây mất ổn định về chính trị khi không được sự đồng thuận của người dân, họ không chỉ quan tâm về số tiền được bồi thường mà còn cả về chính sách hỗ trợ, mưu k sinh sống sau này Trong trường hợp thu hồi đất nói chung và thu hồi đất ở nói riêng, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trực ti p bị xâm hại Họ không chỉ mất quyền sử dụng đất mà còn buộc phải di chuyển chỗ ở, nhà ở cùng một số

tài sản khác bị thiệt hại do vậy ảnh hưởng rất lớn đ n tâm lý của người bị thu hồi đất bởi người Việt Nam luôn có quan niệm “an cư mới lạc nghiệp” Vì th họ sẽ phản ứng mạnh

mẽ, và khi u kiện n u như chính sách bồi thường, hỗ trợ di chuyển không thỏa đáng, không đảm bảo quyền lợi và không đền trả những cho họ thiệt hại tương xứng

Như vậy, công tác bồi thường công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu

hồi đất là một giai đoạn có ý nghĩa quan trọng trong việc giải phóng mặt bằng Được bồi thường thiệt hại về tài sản là quyền lợi chính đáng của chủ sở hữu Do vậy thực hiện tốt công tác này sẽ tạo dựng được niềm tin cho người có đất bị thu hồi, ngăn chặn nguy cơ mất ổn định về chính trị, góp phần phát triển kinh t - xã hội

1.2.3 Vai trò của công tác bồi thường công trình xây dựng, vật kiến trúc khi Nhà nước thu hồi đất

Thực hiện tốt chính sách bồi thường công trình xây dựng, vật ki n trúc có vai trò đảm bảo cho công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện đúng ti n độ, ti t kiệm thời gian và tài chính, cũng như nâng cao cơ ch quản lý chuyên ngành về đất đai Căn cứ vào tình hình thực t thực hiện công tác bồi thường các cơ quan chuyên môn có thể kịp thời

ki n nghị biện pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quy t bồi thường phát sinh trong thực tiễn, những khó khăn phát sinh từ hoạt động giải quy t bồi thường, đặc biệt là đối với các lĩnh vực phức tạp, nhạy cảm Hạn ch tối thiểu tình trạng khi u nại của người dân trong khu vực có đất bị thu hồi, góp phần bảo vệ lợi ích của Nhà nước nói chung cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của công dân nói riêng khi ti n hành thu hồi đất thực hiện xây dựng các công trình vì mục đích an ninh, quốc phòng; phát triển kinh t

- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1.3 Những điểm cần lưu ý khi xác định thiệt hại và tính toán bồi thường về công trình xây dựng, vật kiến trúc

1.3.1 Công trình xây dựng và giấy phép xây dựng

Việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh t - xã hội, quốc phòng, an ninh vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng dẫn

đ n việc gây thiệt hại đối với công trình xây dựng, nhà ở, vật ki n trúc của chủ sở hữu tài sản Vì th việc xác định thiệt hại cũng như mức độ bị ảnh hưởng có tầm quan trọng đáng

kể bởi nó là tiêu chí, căn cứ để áp giá bồi thường Tuy nhiên, khi xác định thiệt hại đối với công trình xây dựng, vật ki n trúc cần lưu ý một số vấn đề sau:

Thứ nhất, Công trình xây dựng là sản phẩm hiện hữu trên thực t và là tài sản hợp

pháp khi chủ sở hữu được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đã đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận thì cũng được xem xét là tài sản hợp pháp của chủ sở hữu

Thông tin chi ti t về công trình để xác định thiệt hại cũng như làm căn cứ để bồi

thường bao gồm: loại nhà ở, ví dụ: nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự; diện tích xây dựng được

xác định từ diện tích mặt bằng chi m đất của công trình tại vị trí ti p xúc với mặt đất theo mép ngoài tường bao công trình (m2

); giá trị hiện có của nhà, công trình được xác định bằng tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân với giá trị mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn tương đương; về hình thức sở hữu: nhà ở thuộc sở hữu của một chủ, nhà ở thuộc sở hữu chung của nhiều chủ sở hữu hoặc trường hợp nhà ở có phần

sở hữu riêng và có phần sở hữu chung ví dụ: “Sở hữu riêng 60m 2 ; sở hữu chung 50m 2 ” Thứ hai, Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm

quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình Trừ trường hợp một số công trình xây dựng không cần phải có giấy phép theo quy định của pháp luật hiện hành Khi ti n hành xây dựng sai một trong các nội dung của giấy phép

xây dựng và các bản vẽ thi t k được cơ quan cấp giấy phép xây dựng đóng dấu kèm theo

giấy phép xây dựng được cấp thì được xem là hành vi xây dựng trái phép

Tuy nhiên, không phải tất cả hành vi xây dựng không theo giấy phép xây dựng điều

là hành vi xây dựng trái phép “Đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ mà người tiến hành xây dựng thay đổi thiết kế bên trong công trình và điều đó không ảnh hưởng đến việc phòng cháy chữa cháy, không ảnh hưởng đến môi trường, công năng sử dụng, kết cấu chịu lực chính hoặc kiến trúc mặt ngoài công trình hoặc trường hợp giảm số tầng

so với giấy phép xây dựng đối với những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ

lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được phê duyệt thì không được xem là hành vi xây dựng sai phép”8 Và trong những trường hợp này khi xác định thiệt hại, vẫn xác định bình thường như đối với công trình có giấy phép xây dựng

1.3.2 Thời điểm, xây dựng, tạo lập công trình

Thời điểm xây dựng công trình được tính “trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày được cấp Giấy phép xây dựng mà công trình chưa khởi công thì người xin cấp Giấy phép xây dựng phải xin gia hạn Giấy phép xây dựng9” và trong thời hạn 30 ngày, trước thời điểm giấy phép xây dựng h t hạn người xây dựng phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng,

8

Khoản 2, Điều 6, thông tư 02/2014/TT-BXD ngày 12 tháng 02 năm 2014 của Bộ Xây dựng uy định chi ti t và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển Nhà và công sở

9

Khoản 1, Điều 26, nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 10 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ Về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình

mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn một lần, thời gian gia hạn đối đa không quá 6 tháng uy định trên đồng nghĩa khi hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư và thời điểm xây dựng được tính là 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép, n u có gia hạn thời gian trên được kéo dài thêm 6 tháng, tương đương một công trình có thời hạn xây dựng đối đa 18 tháng Như vậy, trong thời điểm xây dựng công trình n u có quy hoạch sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh t - xã hội, quốc phòng, an ninh mà công trình xây dựng chưa khởi công thì không được bồi thường,

hỗ trợ, do tài sản chưa được tạo lập Điều này đồng nhất với nguyên tắc tài sản của chủ sở hữu hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại thì được bồi thường

Thời điểm tạo lập công trình được xác định từ sau khi khởi công xây dựng công trình tức là sau thời điểm xây dựng cho đ n khi công trình hoàn thành Tạo lập nghĩa là làm ra, từ không thành có, từ những thi t k trên bản vẽ giấy tạo lập thành sản phẩm hiện

hữu trên thực t Trong trường hợp “tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được bồi thường”10

1.3.3 Thời điểm được phép xây dựng và không được phép xây dựng

Thứ nhất, công trình được phép xây dựng từ khi được cơ quan có thẩm quyền cấp

giấy phép xây dựng, trừ một số trường hợp công trình xây dựng không cần giấy phép Công trình phải đảm bảo xây dựng đúng với thi t k , đúng quy định của pháp luật và phải tạo lập trước khi có k hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện

Thứ hai, trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng cấp huyện

chưa có k hoạch sử dụng đất hàng năm, hoặc sau 3 năm kể từ ngày quy hoạch đất được công bố mà không có quy t định thu hồi cũng không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh hủy bỏ thì người sử dụng đất được

ti p tục sử dụng và được ti p tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất như được xây dựng mới nhà ở, công trình

Thứ ba, đối với khu vực đã có quy hoạch chi ti t tỷ lệ 1/500 được duyệt, đã có chủ

đầu tư đang tổ chức triển khai thực hiện dự án, nhưng chưa có quy t định thu hồi đất thì người sử dụng đất được phép sửa chữa nhà và các công trình hiện hữu nhưng không làm thay đổi quy mô và cấp công trình nhưng không được cơi nới, mở rộng diện tích, trước khi sửa chữa phải thông báo cho chính quyền địa phương (phường, xã) nội dung sửa chữa

và không cần phải thực hiện thủ tục xin phép xây dựng

10

Khoản 2, Điều 92, Luật đất đai năm 2013

Định nghĩa về quy hoạch chi ti t “ uy hoạch chi ti t là việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ th hóa nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung”11

uy hoạch chi ti t được công bố công khai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy t định, phê duyệt

Thứ tư, công trình không được phép xây dựng trong trường hợp công trình không đủ

điều kiện được cấp giấy phép xây dựng do không đủ điều kiện được cấp giấy phép, không phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch sử dụng đất

Thứ năm, uy hoạch sử dụng đất được công bố và cấp huyện có k hoạch sử dụng

đất hàng năm thì người sử dụng đất không được xây dựng mới nhà ở, công trình, “n u người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”12

Sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng khong được phép xây dựng, tất cả tài sản tạo lập sau khi có thông báo hồi đất không được bồi thường Nhìn chung, tổng quan Chương 1 là những nội dung làm rõ các khái niệm liên quan

đ n công tác bồi thường công trình xây dựng, vật ki n trúc như khái niệm về thu hồi đất, khái niệm về thiệt hại và bồi thường thiệt hại Có thể nhận xét thời gian qua chính sách bồi thường về công trình xây dựng, vật ki n trúc chưa thật sự được quan tâm mặc dù công tác này có ý nghĩa và vai trò rất quan trọng trong công tác giải phóng mặt bằng Luật đất đai năm 2003 chỉ chú trọng, quan tâm đ n bồi thường về đất cho người sử dụng đất, trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi còn về tài sản của chủ sở hữu hợp pháp bị thiệt hại chỉ được quy định bồi thường trong các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Cho đ n khi Luật đất đai năm 2013 được ban hành, bồi thường về tài sản là một trong những vấn đề được Luật hóa Như vậy pháp luật về bồi thường đối với công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh

t - xã hội và phục vụ cho quốc phòng, an ninh được quy định như th nào? và những quy định này có khắc phục những tồn tại của Luật đất đai năm 2003? vấn đề này được người

vi t nghiên cứu, tìm hiểu ở Chương 2

CHƯƠNG 2 NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG ĐỐI VỚI CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG, VẬT KIẾN TRÚC KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 2.1 Các quy định pháp luật về bồi thường đối với công trình xây dựng, vật kiến trúc khi nhà nước thu hồi đất qua các giai đoạn lịch sử

2.1.1 Giai đoạn trước Luật đất đai năm 1993

Trước năm 1993, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan những quy định về bồi thường công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc phòng; phát triển kinh t - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng ít được đề cập

đ n trong các văn bản quy phạm pháp luật Công tác giải phóng mặt bằng với hình thức

và nội dung đơn giản do lợi ích xã hội được đặt trên lợi ích cá nhân thể hiện qua chính sách nông nghiệp hợp tác xã Luật đất đai đầu tiên của Việt Nam được uốc hội thông qua ngày 29 tháng 12 năm 1987, Điều 49 quy định “khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực t và được giao đất khác” Tuy nhiên, quy định này chỉ dừng lại ở mức độ khái quát, chưa cụ thể mục đích thu hồi chỉ tổng quan ở câu chữ vì nhu cầu của Nhà nước hoặc của xã hội, việc đền bù trong giai đoạn này có đề cập đ n nhưng trường hợp bồi thường hay không bồi thường?, mức độ bồi thường như th nào? chưa có quy phạm điều chỉnh cụ thể, người sử dụng đất chỉ có những quyền năng rất hạn ch Việc thu hồi mang tính trao đổi do đất đai không được xem là một tài sản lưu thông trên thị trường Do vậy việc đền bù đối với công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất trong giai đoạn này với nội dung hoán đổi, Nhà nước chỉ hỗ trợ, cung cấp những điều kiện cần thi t để người sử dụng đất có thể

ổn định cuộc sống, phục hồi, sửa chữa lại tài sản bị thiệt hại

2.1.2 Giai đoạn từ Luật đất đai năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003

Trên tinh thần của Hi p pháp 1992, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội khóa X thông qua ngày 14 tháng 7 năm 2003 đã từng bước ghi nhận quyền năng của người sử dụng đất trong sự phát triển của nền kinh t thị trường xã hội chủ nghĩa Nhiều vấn đề cơ

bản về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được đặt ra Người sử dụng đất “Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình, được bồi thường thiệt hại về đất khi bị thu hồi”13 Luật đất đai năm 1993 cũng ghi nhận rằng đất đai là tài sản “có giá”, do vậy khi thu hồi, người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại tương xứng Nghị định 90/1994/NĐ-CP ban hành ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ uy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích

13

Khoản 6,điều 73, Luật đất đai năm 1993

quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là văn bản quy phạm pháp luật

cụ thể hóa các quy phạm liên quan đ n đền bù thiệt hại khi thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng – an ninh, lợi ích công cộng, quy định về điều kiện được bồi thường đối với tài sản gắn liền với đất, giá trị xác định mức bồi thường, các chi phí liên quan Trên tinh thần của Nghị định: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp mà bị Nhà nước thu hồi đất thì được Nhà nước đền bù thiệt hại về tài sản hiện có trên đất, còn đối với trường hợp đất được tạm giao, đất đấu thầu thì tùy trường hợp cụ thể được đền bù tài sản

và trợ cấp vốn, đối với công trình, vật ki n trúc là mồ mả, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa thì được xem xét đền bù chi phí di chuyển Tuy nhiên, do chưa có nguyên tắc áp dụng, chưa xác định được phạm vi, đối tượng được bồi thường nên khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn, trở ngại, làm chậm ti n độ thực thi các dự án Ngày 24 tháng 4 năm 1998 Chính phủ ban hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP Quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng được ban hành thay th Nghị định 90/1994/NĐ-CP nhằm hoàn thiện chính sách về bồi thường, đồng thời xác lập nguyên tắc đền bù thiệt hại, nhiều vấn đề được đề cập đ n, công tác bồi thường có những bước ti n

đáng kể n u như đối với quy định của Nghị định 90/1994/NĐ-CP “đối với nhà ở, vật kiến trúc và các công trình khác gắn liền với đất thì được đền bù bằng giá trị hiện có của công trình”14 thì nay theo quy định của Nghị định 22/1998/NĐ-CP mức đền bù được tính bằng giá trị hiện có của nhà và công trình cộng thêm một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm (%) trên giá trị hiện có của nhà và công trình, bên cạnh đó là chính sách hỗ trợ như:

“Mức đền bù cho mỗi hộ phải di chuyển chỗ ở trong phạm vi tỉnh, thành phố được đền bù

từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng, nếu di chuyển chỗ ở sang tỉnh khác thì được đền

bù từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng Mức cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định”15

Song do sự thay đổi của nền kinh t , nhu cầu của xã hội, Nghị định 22/1998/NĐ-CP không đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn đặt ra nên xảy ra nhiều khi u nại, khi u kiện về vấn đề bồi thường, hỗ trợ cả về số lượng và mức độ tăng đột bi n, về giá bồi thường quá thấp không đủ để khắc phục những thiệt hại xảy ra, vẫn còn những quy định chưa phù hợp với tình hình thực tiễn, do vậy một số phương án không đạt được sự đồng thuận cao của người dân trong khu vực có đất thu hồi

2.1.3 Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2003 đến trước Luật đất đai năm 2013

Để khắc phục những khi m khuy t của Nghị định 22/1998/NĐ-CP, giảm tình trạng khi u nại, khi u kiện về bồi thường, hỗ trợ, nhằm cụ thể hóa và triển khai những quy định của Luật đất đai năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất xác lập nguyên tắc tài sản của chủ sở hữu hợp pháp bị thiệt hại thì được bồi thường, n u tài sản gắn liền với đất

mà đất đó thuộc đối tượng không được bồi thường thì tùy trường hợp cụ thể được bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản Ti p đ n Chính phủ ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP

đã dành nhiều quy phạm để hướng dẫn trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quy t khi u nại, khi u kiện về đất đai, song qua quá trình triển khai thực hiện Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã bộc lộ nhiều bất cập trong trình tự, thủ tục thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Để khắc phục tình trạng trên, ngày 13 tháng 8 năm 2009 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP

uy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nghị định ngoài việc quy định rõ phần được bồi thường và phần được hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi, tăng mức hỗ trợ từ việc thu hồi đất còn có những quy định mới phù hợp với tình hình thực tiễn, bổ sung những khi m khuy t cũng như thay th những quy định không phù hợp với thực tại của Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định 84/2007/NĐ-CP Nghị định còn có những quy định mới xác định mức bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng trên đất, góp phần đẩy nhanh công tác bồi thường, hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình thực hiện quy hoạch, giảm tình trạng khi u nại, khi u kiện trong vấn đề thu hồi cũng như bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

2.1.4 Giai đoạn từ khi ban hành Luật đất đai năm 2013

Ngày 28 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, uốc hội khóa XIII đã thông qua

Hi n pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Trong những nội dung sửa đổi của

Hi n pháp, những quy định về lĩnh vực đất đai luôn thu hút sự quan tâm của các tầng lớp nhân dân, các tổ chức, đơn vị cũng như các ngành chức năng Lần đầu tiên Hi n pháp ghi nhận Nhà nước thu hồi đất đai vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh t - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong trường hợp thật cần thi t do luật định Thể ch hóa Hi n pháp sửa đổi, Luật đất đai được uốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm

2013 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 N u như Luật đất đai năm

2003 quy định 12 trường hợp thu hồi đất của người sử dụng đất thì nay Luật đất đai năm

2013 đã nhóm thành 3 trường hợp thu hồi đất, đó là các trường hợp: thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh t – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai và trường hợp thu hồi do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con

người Như vậy, Luật xác định rõ và quy định cụ thể những trường hợp mà Nhà nước phải thu hồi đất nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất tràn lan, sai quy hoạch làm ảnh hưởng đ n quyền và lợi ích của người sử dụng đất

Nhằm điều ti t hài hòa lợi ích giữa Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai, người sử dụng đất và nhà đầu tư Ngày 15 tháng 5 năm 2014 Chính phủ ban hành Nghị định 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Nghị định đã có những quy phạm quy định hướng dẫn việc thực hiện bồi thường thiệt hại về nhà, công trình gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất, giải quy t nhiều

vướng mắc hiện nay trong công tác giải phóng mặt bằng, các quy định mới như “đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn, kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương”16

Mức bồi thường, hỗ trợ cho người dân có đất thu hồi tăng lên, quyền và lợi ích được bảo vệ nhờ những cơ ch công khai, minh bạch, quy định rõ ràng, dễ áp dụng, phù hợp với thực tiễn hiện tại, góp phần thúc đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện quy hoạch đúng ti n độ

2.2 Nguyên tắc, điều kiện, quy trình thực hiện bồi thường đối với các công trình xây dựng, vật kiến trúc

2.2.1 Nguyên tắc bồi thường đối với các công trình xây dựng, vật kiến trúc

Luật đất đai năm 2013 xác lập nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể như sau:

Thứ nhất, chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường Áp dụng nguyên tắc trên khi Nhà nước thu hồi

đất mà chủ sở hữu hợp pháp công trình xây dựng, vật ki n trúc bị thiệt hại sẽ được bồi thường theo quy định Một số công trình xây dựng, vật ki n trúc điển hình như: nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất và một số công trình sử dụng ngoài mục đích sinh hoạt như nhà kho, nhà xưởng phục vụ cho sản xuất, kinh doanh

Thứ hai, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại Trong một số trường hợp việc

thu hồi đất dẫn đ n tình trạng phải ngừng sản xuất, kinh doanh do diện tích mặt bằng ti n hành kinh doanh không còn, vị th kinh doanh mất hoặc công trình sử dụng cho sản xuất, kinh doanh bị thiệt hại dẫn đ n không thể ti p tục hoạt động gây nên thiệt hại cho các chủ thể kể trên khi mà công trình không thể tạo ra nguồn sinh lợi như ban đầu

16

Khoản 3, Điều 9, Nghị định Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ uy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, Luật đất đai năm 2013 vừa ti p tục k thừa, luật hóa nguyên tắc bồi

thường về tài sản còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Nghị định

197/2004/NĐ-CP nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn ch , bất cập, đảm bảo tốt hơn quyền lợi của chủ sở hữu hợp pháp cũng như tạo điều kiện cho các chủ thể khắc phục thiệt hại để có thể ti p tục sinh hoạt, ti n hành lại hoạt động sản xuất, kinh doanh, ổn định lại nguồn thu nhập

2.2.2 Điều kiện bồi thường đối với các công trình xây dựng, vật kiến trúc

Khi Nhà nước thu hồi đất, chủ sở hữu công trình xây dựng, vật ki n trúc gắn liền với đất bị thiệt hại thì được bồi thường căn cứ vào một số y u tố như:

Chủ sở hữu tài sản hợp pháp có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sở, sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở được cấp cho người có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định17

chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở và công trình xây dựng điển hình như: Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Giấy

tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn k t; Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng; Giấy tờ của Tòa án nhân dân hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quy t được quyền sở hữu công trình xây dựng đã có hiệu lực pháp luật, Công trình xây dựng như nhà ở, công trình xây dựng phục vụ cho sinh hoạt và một

số công trình khác phải là tài sản được tạo lập trước khi có khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trong trường hợp đã có k hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất không được xây mới nhà ở, công trình, chỉ được phép cải tạo, sửa chữa khi có sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Đồng thời tài sản được xây dựng trên phần diện tích đất có đủ điều kiện bồi thường18

, không vi phạm pháp luật về đất đai Đối với những trường hợp xây dựng công trình trên đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền; người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành thì được xem xét bồi thường hay hỗ trợ thiệt hại về tài sản Đối với những công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như: hệ thống cấp nước, thoát nước, cấp điện, chi u sáng, công trình cấp xăng dầu và khí đốt, thông tin liên lạc, hệ thống thu gom và xử lý chất thải rắn, nghĩa trang, công trình giao thông đô thị và những

17

Điều 3, Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định chi ti t thi hành một số điều của Luật đất đai

18

Điều 75, Luật đất đai năm 2013 “Điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng,

an ninh; phát triển kinh t - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”

công trình khác được xây dựng để phục vụ cho lợi ích cộng đồng, lợi ích xã hội thì trong trường hợp những công trình này nằm trong diện tích đất bị thu hồi sẽ không tránh khỏi

bị thiệt hại dẫn đ n tình trạng không thể sử dụng Tuy nhiên đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, điều kiện được bồi thường căn cứ vào các y u tố: công trình đang được sử dụng trên thực t , được xây dựng trên đất đủ điều kiện bồi thường, thiệt hại xảy

ra phải xác định được cụ thể và phải trực ti p phát sinh từ quá trình thu hồi đất

Như vậy, mặc dù điều kiện bồi thường về tài sản không được Luật hóa nhưng từ

những phân tích trên có thể khái quát việc bồi thường đối với tài sản gắn liền với đất dựa

trên những điều kiện sau:

“Thứ nhất, trên đất có đủ điều kiện bồi thường hay không

Thứ hai, tài sản xác lập đúng với mục đích sử dụng đất hay không

Thứ ba, thời điểm mà tài sản gắn liền với đất được tạo có đúng với quy định của pháp luật hay không? Ví dụ: Có tạo lập trước k hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được công bố hay không19”

2.3 Chủ thể thực hiện bồi thường

2.3.1 Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Luật đất đai năm 2013 quy định tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư Như vậy Hội đồng bồi thường là một trong những chủ thể thực hiện chức năng bồi

thường thiệt hại đối với công trình xây dựng, vật ki n trúc khi Nhà nước thu hồi đất Tuy nhiên Luật đất đai hiện hành và các Nghị định hướng dẫn thi hành không quy định về thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư uy định này được ghi nhận trong văn bản quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư trên địa bàn các các tỉnh thành Đơn

cử thành phần Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của UBND Thành phố Hà Nội bao gồm:

- “Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp huyện là Chủ tịch Hội đồng;

- Lãnh đạo Ban bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện làm Phó Chủ tịch Thường trực của Hội đồng;

- Lãnh đạo Phòng Tài nguyên và Môi trường - Phó Chủ tịch Hội đồng;

- Lãnh đạo Phòng Tài chính - Kế hoạch - ủy viên;

- Lãnh đạo Phòng Quản lý đô thị - ủy viên;

19

Phan Trung Hiền: “Những điều cần bi t về bồi thường, hỗ trợ , tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất” Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2014, trang159

- Lãnh đạo Phòng Kinh tế - ủy viên;

- Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thu hồi đất - ủy viên;

- Đại diện lãnh đạo Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng - ủy viên;

- Đại diện những người có đất thuộc phạm vi thu hồi (từ 01 đến 02 người) do Mặt trận tổ quốc cấp xã nơi thu hồi đất giới thiệu được mời tham gia Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Đại diện những người có đất thuộc phạm vi thu hồi có trách nhiệm phản ánh nguyện vọng của những người có đất thuộc phạm vi thu hồi20”

Như vậy với chức năng là một tổ chức chuyên trách triển khai công tác bồi thường Hội đồng bồi thường có trách nhiệm trong việc xây dựng và thực hiện k hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đ m Ti n hành lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; niêm y t công khai phương án, hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sau khi tổ chức lấy ý ki n người dân bằng hình thức họp trực ti p với người dân trong khu vực có đất bị thu hồi; tổ chức đối thoại những trường hợp không đồng ý về phương án Cuối cùng là thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và quản lý đất

đã được giải phóng mặt bằng

Tóm lại, Hội đồng bồi thường có vai trò đặc biệt quan trọng trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng Là chủ thể trực ti p hướng dẫn, giải đáp thắc mắc của người dân trong khu vực có đất thu hồi về những vấn đề liên quan đ n việc bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư, xác định tổng kinh phí bồi thường cho toàn bộ dự án nói chung và kinh phí bồi thường về công trình xây dựng, vật ki n trúc cho từng đối tượng nói riêng Thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ và phối hợp với các đơn vị có liên quan để bố trí tái định cư cho người đủ điều kiện tái định cư theo quy định

2.3.2 Tổ chức phát triển quỹ đất

Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công, được thành lập theo quy định

của pháp luật có “chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác”21

Ngoài ra Tổ chức quỹ đất còn thực hiện chức năng của một tổ chức công về đất đai làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, thực hiện các chức năng, nhiệm vụ tương tự như Hội đồng bồi thường

20

Khoản 1, Điều 29 uy t định 23/2014/ Đ-UBND ngày 20 tháng 6 năm 2014 của Thành phố Hà Nội Quy định về các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố Hà Nội do Luật đất đai năm 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

21

Khoản 2, Điều 5 Nghị định 43/2014NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định chi ti t thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013

như: tham gia trực ti p vào quá trình kiểm kê tài sản, xét tính pháp lý của tài sản và các tài sản liên quan khác; có trách nhiệm lập phương án chi ti t bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng như tổ chức lấy ý ki n của người dân về phương án; lập dự toán chi phí tổ chức thực hiện, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của từng dự án Hiện tại Tổ chức phát triển quỹ đất có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Theo quy định mới đối với địa phương đã có Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện thì tổ chức lại

Tổ chức phát triển quỹ đất trên cơ sở hợp nhất Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện thực hiện trước ngày 31 tháng 12 năm 2015

2.3.3 Các chủ thể tham gia, hỗ trợ

Ngoài tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng là Hội đồng bồi thường và tổ chức dịch vụ công về đất đai tham gia vào công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư còn có một số chủ thể khác như UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã Điều 69 của Luật đất đai năm 2013 ghi nhận “UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện

k hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đ m”, ngoài ra UBND xã còn phối hợp với Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức họp trực ti p với người dân trong khu vực có đất thu hồi lấy ý k n về phương án bồi thường, hỗ trợ, phỗ

bi n và niêm y t công khai quy t định phê duyệt phương án Đối với trường hợp người

có đất thu hồi không đồng ý giao đất thì Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã phối hợp cùng với UBND cấp xã tổ chức vận động, thuy t phục để những người có đất thu hồi thực hiện giao đất cho tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng

Khoản 5, Điều 71, Luật đất đai năm 2014 quy định Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, đơn vị có liên quan tổ chức thực hiện việc giao, niêm y t công khai quy t định cưỡng ch thu hồi đất; tham gia thực hiện cưỡng ch ; phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng niêm phong, di chuyển tài sản của người bị cưỡng ch thu hồi đất

Như vậy, UBND cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã trên nguyên tắc không phải là tổ chức chuyên trách làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng nhưng

có đóng góp tham gia vào công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư với vai trò phối hợp,

hỗ trợ cùng các tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong quá trình triển khai k hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc tài sản, kiểm đ m, lấy ý ki n, vận động thi t phục người có đất thu hồi chấp hành quy t định thu hồi đất, bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng,…

2.5 Bồi thường thiệt hại các loại tài sản khi Nhà nước thu hồi đất

2.5.1 Bồi thường thiệt hại đối với nhà, công trình xây dựng trên đất

Nhà, công trình xây dựng trên đất là tài sản có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với cuộc sống của hộ gia đình, cá nhân Khi Nhà nước thu hồi đất cho quy hoạch vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh t - xã hội sẽ làm ảnh hưởng cũng như gây thiệt hại đối với nhà, công trình xây dựng, vật ki n trúc của người trong khu vực có đất thu hồi

Để khắc phục những thiệt hại cũng như đảm bảo quyền lợi chính đáng của chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất Đồng thời thể ch hóa những quy định của Luật Luật đất đai năm 2013 về bồi thường đối với tài sản, Chính phủ đã ban hành Nghị định 47/2014/NĐ-CP với những quy phạm điều chỉnh về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, cụ thể về vấn đề này như sau:

Thứ nhất, đối với nhà, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình,

cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc sỡ hữu của Nhà nước thì khi Nhà nước thu hồi đất mà phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành

Quy định này giúp người có công trình phục vụ sinh hoạt bị thiệt hại có điều kiện tạo lập lại tài sản để có thể ổn định cuộc sống như trước thời điểm chưa có quy hoạch Trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị phá vỡ nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại và vẫn đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định thì được bồi thường theo mức thiệt hại thực t phần công trình bị phá vỡ cũng như một số chi phí như chi phí sửa chữa, khắc phục thiệt hại, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá vỡ

Thứ hai, đối với nhà, công trình khác không thuộc sở hữu của Nhà nước, được xây

dựng không nhằm mục đích sinh hoạt thì khi Nhà nước thu hồi đất mà nhà hoặc công trình bị phá vỡ toàn bộ hay một phần mà phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật thì được bồi thường theo công thức:

Mức bồi thường nhà, công trình = tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại + khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm giá trị hiện có của nhà, công trình

* Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do

UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không lớn hơn 100% giá trị xây mới có tiêu chuẩn tương đương của nhà, công trình bị thiệt hại)

* Tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức:

Tgt = G1-G1/TT1

Trong đó:

Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;

G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn, ký thuật tương đương; T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;

T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng

Như vậy, tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng tỷ

lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình bị thiệt hại nhân với giá trị xây dựng mới nhà, công trình có tiêu chuẩn kỷ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành

Trong trường hợp nhà, công trình không phục vụ sinh hoạt bị phá vỡ một phần và phần còn lại còn tồn tại, vẫn sử dụng được, vẫn đảm bảo tiêu chuẩn theo quy định hiện hành thì được bồi thường phần nhà, công trình bị thiệt hại, chi phí sửa chữa, khắc phục và hoàn thiện phần còn lại của công trình theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá vỡ Mức bồi thường trong trường hợp này được xác định theo tiêu chí bồi thường tương xứng với thiệt hại thực t , có nghĩa là khi thu hồi đất, nhà, công trình thiệt hại ở mức độ nào thì được bồi thường ở mức độ như vậy

Thứ ba, đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử

dụng không thuộc trường hợp hai trường hợp kể trên thì khi bị thiệt hại, mức bồi thường được tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành, trong trường hợp công trình kỹ thuật, hạ tầng

xã hội bị thiệt hại nhưng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì mức bồi thường được UBND quy định cho từng trường hợp

cụ thể căn cứ vào điều kiện thực t tại địa phương

Như vậy, nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất khi bị thiệt hại toàn

bộ hoặc thiệt hại một phần mà phần còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật dẫn đ n không thể ti p tục sử dụng thì được ưu tiên bồi thường bằng giá trị xây dựng mới, không cần xem xét đ n các y u tố như giá trị hiện có của nhà ở, công trình, giá trị hao mòn đã qua sử dụng Chính sách bồi thường trên thể đạt hiện sự quan tâm của Nhà nước với những thiệt thòi mà người dân phải gánh chịu, sự “hy sinh” của người dân vì mục đích chung được đền trả tương xứng Đa phần những dự án quy hoạch xây dựng vì mục đích

an ninh, quốc phòng; phát triển kinh t - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đều vì lợi ích chung của đất nước và đôi khi phục vụ chính người dân khu vực có đất thu hồi Tuy nhiên, một bộ phận người dân chưa nhận thức được tầm quan trọng cũng như ý nghĩa của

công tác quy hoạch từ đó có những hành động chống đối, không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc kiểm đ m, đo đạc tài sản Mặc dù các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền luôn cố gắng xây dựng những phương án thi t thực bảo vệ lợi ích cũng như tạo điều kiện giúp đỡ, ưu tiên cuộc sống an

cư lạc nghiệp cho người có đất bị thu hồi Song từ những nguyên nhân khách quan và chủ quan, công tác bồi thường, hỗ trợ trên thực t vẫn không đạt hiệu quả như mong muốn, dẫn đ n tình trạng khi u nại, khi u kiện về, làm chậm ti n độ giải phóng mặt bằng, chậm triển khai thực hiện dự án theo k hoạch, làm mất thời gian và tốn kém tài chính

2.5.2 Bồi thường về di chuyển mồ mả

“Người có mồ mả phải di chuyển được bố trí đất22” Đây là quy định mới của Luật đất đai năm 2013 góp phần giải quy t được những khó khăn trong thực tiễn đối với vấn

đề “tái định cư cho người ch t”, khắc phục tồn tại bồi thường về di chuyển mồ mả trong thời gian thi hành Luật đất đai năm 2003 Bên cạnh được bố trí về đất, người có mồ mả phải di chuyển còn được bồi thường các chi phí liên quan đ n việc di chuyển mồ mả như chi phí đào, bốc, di chuyển, xây dựng mới và các chi phí khác có liên quan trực ti p đ n việc di chuyển mồ mả UBND cấp tỉnh sẽ quy định mức bồi thường cho từng trường hợp

cụ thể tùy theo tập quán và tình hình thực t của địa phương

Trong trường hợp Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh t để làm nghĩa trang, nghĩa địa, khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường được thực hiện theo quy định như sau23

: Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần diện tích mà phần còn lại không đủ điều kiện để ti p tục thực hiện dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa thì tổ chức kinh t được Nhà nước bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng n u dự án đã có chuyển nhượng quyền sử dụng gắn với hạ tầng, việc giao đất khác phải phù hợp với quy hoạch, k hoạch sử dụng đất đã được cơ quan, nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Trong trường hợp dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa đang trong thời gian xây dựng k t cấu

hạ tầng và chưa có chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thì được bồi thường bằng tiền;

Khi Nhà nước thu hồi một phần diện tích mà phần còn lại đủ điều kiện để ti p tục thực hiện dự án làm nghĩa trang, nghĩa địa thì tổ chức kinh t được bồi thường bằng tiền đối với diện tích đất bị thu hồi, n u trên diện tích đất thu hồi có mồ mả thì thì bố trí di chuyển vào khu vực đất còn lại của dự án, trường hợp phần đất còn lại chủ dự án đã

chuyển nhượng h t thì Nhà nước sẽ giao đất mới tại nơi khác cho tổ chức kinh t làm nghĩa trang, nghĩa địa, phục vụ việc di dời mồ mả tại khu vực có đất bị thu hồi

Bàn về vấn đề bồi thường đối với tài sản là mồ mả về nguyên tắc khi tài sản bị thiệt hại thì chủ sở hữu hợp pháp của tài sản là chủ thể nhận bồi thường, tuy nhiên mồ mả là loại tài sản đặc biệt, nên việc xác định chủ sở hữu trong một số trường hợp gặp không ít khó khăn Có trường hợp, ông A là chồng của bà B, là cha của C, khi ông A mất, cả bà B

và C đều muốn nhận được tiền bồi thường vì B là vợ của ông A và C là con của ông A trong khi tiền làm mồ mả của ông A được sử dụng từ tiền phúng đi u, như vậy tranh chấp xảy ra và điều này gây cản trở cũng như làm chậm đi ti n trình bồi thường, giải phóng mặt bằng Trong trường hợp này có thể giải quy t bằng cách bồi thường cho người có quyền sử dụng đất, tuy nhiên lại có trường hợp người nhận bồi thường chưa hẳn là người

di chuyển mồ mả, có khi là người thân của người mất thực hiện việc di chuyển mồ mả, trong trường hợp này UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực t cũng như tập quán của địa phương để quy định cụ thể cho từng trường hợp

2.5.3 Bồi thường đối với công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa,

am, miếu

Công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa, am mi u là những công trình phục vụ cho việc sinh hoạt tính ngưỡng, tôn giáo, các công trình này được xây dựng trên đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, đất sử dụng vào mục đích công cộng mang giá trị truyền thống, mang màu sắc văn hóa dân tộc Nhiều di tích lịch sử là những bằng chứng vật chất có ý nghĩa quan trọng, minh chứng về lịch sử đấu tranh dựng nước và giữ nước của dân tộc, giúp cho con người bi t được cội nguồn, hiểu về truyền thống lịch sử, đặc trưng văn hoá của đất nước, từ đó góp phần tu dưỡng nhân cách con người Việt Nam hiện đại

Trong trường hợp đặc biệt cần thi t phải sử dụng đất có di tích lịch sử - văn hóa để thực hiện quy hoạch vì mục đích quốc phòng – an ninh; phát triển kinh t , xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Tuy nhiên vấn

đề về bồi thường cho việc di chuyển công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa, am, mi u không được điều chỉnh như thời gian thực hiện Luật đất đai năm 200324

Chỉ quy định về việc di chuyển các công trình gắn liền với đất do tổ chức, cộng đồng dân

cư, cơ sở tôn giáo đang quản lý sử dụng “UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất tại nơi có

24

Điều 23, Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3 tháng 2 năm 2004 của Chính phủ uy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất “Đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hoá, di tích lịch sử, Nhà thờ, đình, chùa, am, mi u trong trường hợp phải di chuyển thì việc bồi thường cho việc di chuyển các di tích lịch sử, công trình văn hoá, Nhà thờ, đình, chùa, am, mi u do Thủ tướng Chính phủ quy t định đối với công trình do trung ương quản lý, Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy t định đối với công trình do địa phương quản lý”

đất thu hồi có trách nhiệm thông báo thời gian, tiến độ thu hồi đất cho tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang quản lý sử dụng công trình biết để di chuyển đến địa điểm khác; Người đang quản lý sử dụng công trình có trách nhiệm di chuyển công trình, bàn giao mặt bằng đúng tiến độ”25

Thứ nhất, ban hành thông báo thu hồi đất, xây dựng và thực hiện k hoạch thu hồi

đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đ m

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp phê duyệt k hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đi m, sau khi phê duyệt UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp và gửi đ n từng người có đất bị thu hồi, nội dung thông báo bao gồm: lý do thu hồi đất, diện tích, vị trí khu đất thu hồi, k hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đ m và dự ki n k hoạch di chuyển và bố trí tái định cư Đồng thời họp người dân trong khu vực có đất thu hồi để phỗ bi n cũng như thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với UBND cấp xã triển khai thực hiện k hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đ m tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại, ảnh hưởng

Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích nhà, công trình và các tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Trong trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát,

đo đạc, kiểm đ m tài sản thì Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, UBND cấp xã phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuy t phục để người có đất thu hồi thực hiện N u trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày vận động, thuy t phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì UBND cấp huyện sẽ ban hành quy t định kiểm đ m bắt buộc

25

Điều 11 Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi ti t về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quy t định kiểm đ m bắt buộc, n u người

có đất thu hồi vẫn không thực hiện theo quy t định kiểm đ m bắt buộc thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quy t định cưỡng ch thực hiện quy t định kiểm đ m bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng ch Luật đất đai năm 2014 lần đầu tiên ghi nhận cơ ch kiểm đ m bắt buộc và cưỡng ch thi hành cưỡng ch quy t định kiểm đ m bắt buộc, quy định này khắc phục những khó khăn cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong trường hợp chủ sở hữu tài sản không cho điều tra, khảo sát, đo đạc tài sản

Thứ hai, lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện

theo trình tự sau:

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương

án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và cùng phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi

tổ chức lấy ý ki n về phương án bồi thường theo hình thức tổ chức họp trực ti p với người dân trong khu vực có đất thu hồi Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh t - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc trường thu hồi đất thực hiện dự án đầu tư do uốc hội quy t định chủ trương đầu tư, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư gồm các nội dung chi ti t như sau:

“Họ và tên, địa chỉ của người có đất thu hồi;

Diện tích, loại đất, vị trí, nguồn gốc của đất thu hồi; số lượng, khối lượng, giá trị hiện có của tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại;

Các căn cứ tính toán số tiền bồi thường, hỗ trợ như giá đất tính bồi thường, giá nhà, công trình tính bồi thường, số nhân khẩu, số lao động trong độ tuổi, số lượng người được hưởng trợ cấp xã hội;

Số tiền bồi thường, hỗ trợ;

Chi phí lập và tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng;

Việc bố trí tái định cư;

Việc di dời các công trình của Nhà nước, của tổ chức, của cơ sở tôn giáo, của cộng đồng dân cư;

Việc di dời mồ mả”26

Việc lấy ý ki n phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện UBND cấp

xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện của người có đất thu hồi;

26

Khoản 1, Điều 28, Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

niêm y t công khai phương án tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi Đồng thời ti p nhận ý ki n đóng góp của người dân trong khu vực có đất thu hồi ít nhất là 20 ngày kể từ ngày niêm y t Sau khi ti p nhận ý ki n, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý ki n trong văn bản gồm các nội dung như: số lượng ý ki n đồng ý, số lượng không đồng ý, số lượng ý ki n khác, phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại trực

ti p với hộ dân trong khu vực thu hồi đất không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để hoàn chỉnh phương án trước khi trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án Phương án được thẩm định sẽ được chuyển cho UBND cấp có thẩm quyền để UBND cấp có thẩm quyền ra quy t định thu hồi đất

Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn quy định thì UBND cấp có thẩm quyền ra quy t định thu hồi đất mà không phải chờ đ n h t thời hạn thông báo thu hồi đất

Thứ ba, ban hành quy t định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được ti n hành theo thủ tục như sau:

UBND cấp có thẩm quyền quy t định thu hồi đất, quy t định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày;

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã phỗ bi n và niêm y t công khai quy t định phê duyệt phương án tại trụ

sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư, gửi quy t định bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư đ n từng người có đất thu hồi, trong đó ghi rõ mức bồi thường, hỗ trợ,

bố trí nhà (n u có), thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, thời gian bố trí nhà (n u có) và thời gian bàn giao đất đã thu hồi cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng;

Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được phê duyệt;

Trong trường hợp người có đất thu hồi không bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm

vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì UBND cấp xã phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuy t phục để người có đất thu hồi thực hiện N u việc vận động, thuy t phục không thành công, người có đất vẫn không thực hiện việc giao đất cho

tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường thì UBND cấp huyện ban hành quy t định cưỡng ch thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng ch theo quy định

Sau khi hoàn tất các thủ tục thực hiện việc bồi thường công trình xây dựng, vật ki n trúc, tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng

2.7 Một số quy định về bồi thường về nhà ở, công trình xây dựng, vật kiến trúc

2.7.1 Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước

Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước gồm các dạng nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự quản Điều 14, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, cụ thể như sau: trong trường hợp nhà, công trình nằm trong phạm vi thu hồi đất mà phải phá dỡ, thì người thuê nhà không được bồi thường diện tích nhà ở và diện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường các chi phí như chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp, UBND cấp tỉnh sẽ quy định mức bồi thường cho từng trường hợp cụ thể căn cứ vào tình hình thực t ở địa phương

Diện tích cơi nới trái phép có thể hiểu là diện tích mà người sử dụng làm tăng thêm

vi phạm quy hoạch, k hoạch sử dụng đất đã được công bố và cắm móc hoặc vi phạm hành lang bảo vệ công trình đã được cắm móc

Ngoài việc được bồi thường các chi phí, người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước còn được thuê nhà ở nơi tái định cư, giá thuê nhà là giá thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, trường hợp đặc biệt không có nhà ở tái định cư thì được hỗ trợ bằng tiền

để tự lo chỗ ở mới với mức hỗ trợ bằng 60% giá trị đất và 60% giá trị nhà đang thuê

Như vậy, về nguyên tắc người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước sẽ không

được bồi thường diện tích nhà ở và diện tích cơi nới trái phép Tuy nhiên những đối tượng này được bồi thường các khoản chi phí cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; được ưu tiên thuê nhà ở tái định cư, trong trường hợp đặc biệt không có nhà ở tái định cư thì được hỗ trợ bằng tiền để tự lo chỗ ở mới, ổn định cuộc sống

2.7.2 Các trường hợp bồi thường công trình, vật kiến trúc phát sinh khi Nhà nước thu hồi đất

* Bồi thường thiệt hại đối với tài sản thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình có hành lang bảo vệ

Khi Nhà nước ra quy t định thu hồi đất xây dựng công trình công cộng, thực hiện các dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh có hành lang bảo vệ mà không thu hồi đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn thì người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại về

tài sản gắn liền với đất thuộc hành lang an toàn, trong trường hợp “nhà ở, công trình xây dựng khác và các tài sản khác gắn liền với đất nằm trong phạm vi hành lang an toàn bị