thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tố chức tín dụng – lý luận và thực tiễn

Vì thế, cần thiết phải có tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay và trong trường hợp này thế chấp bằng bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng để đảm bảo cho khoản

Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:

ThS Tăng Thanh Phương Dương Thị Mỹ Hạnh

MSSV: 5115974

Lớp: Tư pháp 2-K37

CẦN THƠ, 11/2014

GVHD: ThS Tăng Thanh Phương SVTH: Dương Thị Mỹ Hạnh

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN



GVHD: ThS Tăng Thanh Phương SVTH: Dương Thị Mỹ Hạnh

NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN



GVHD: ThS Tăng Thanh Phương SVTH: Dương Thị Mỹ Hạnh

LỜI CÁM ƠN

Qua luận văn này, em xin chân thành cám ơn quý Thầy (Cô) thuộc Khoa Luật, trường Đại học Cần Thơ đã tận tâm truyền đạt, trang bị những kiến thức, kinh nghiệm quý báu và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập tại trường Đặc biệt, em xin gửi lời cám ơn chân thành đến cô Tăng Thanh Phương đã nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong việc định hướng đề tài, xác định các vấn đề cần nghiên cứu, phân tích trong quá trình tìm hiểu những quy định của pháp luật cũng như việc chia sẽ những kiến thức cần thiết trong thực tiễn vận hành những quy định của pháp luật có liên quan đến đề tài để em có thể hoàn thành luận văn tốt nghiệp này Đồng thời, em cũng xin cám ơn đến gia đình, bạn bè đã giúp đỡ, hổ trợ, tạo điều kiện thuận lợi trong quá trình em học tập tại trường và nghiên cứu đề tài Mặc dù đã rất cố gắng trong quá trình thực hiện, tuy nhiên nội dung của luận văn này chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, hạn chế Vì vậy, em mong nhận được ý kiến đóng góp của quý Thầy (Cô), các anh, chị và các bạn sinh viên để luận văn được hoàn thiện hơn Em xin chân thành cám ơn

Cần Thơ, ngày 10 tháng 11 năm 2014

Sinh viên thực hiện

Dương Thị Mỹ Hạnh

GVHD: ThS Tăng Thanh Phương SVTH: Dương Thị Mỹ Hạnh

MỤC LỤC

Trang

LỜI NÓI ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 3

3 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu 3

4 Phương pháp nghiên cứu 4

5 Bố cục luận văn 4

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐỂ BẢO ĐẢM NGHĨA VỤ TRẢ TIỀN VAY TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG 6

1.1 Khái quát chung về nhà ở 6

1.1.1 Khái niệm 6

1.1.2 Điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch dân sự 7

1.2 Khái quát chung về tổ chức tín dụng 8

1.3 Khái quát chung về thế chấp tài sản 11

1.3.1 Khái niệm về thế chấp tài sản 11

1.3.2 Đặc trưng về thế chấp tài sản 12

1.4 Khái quát chung về thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng 16

1.4.1 Khái niệm về thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng 16

1.4.2 Đặc trưng về thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng 17

1.4.3 Mối quan hệ giữa hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp nhà ở 20

1.5 Sơ lược về sự phát triển những quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng từ năm 1989 đến nay 24

1.6 Sự cần thiết quy định biện pháp thế chấp nhà ở bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng 27

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở BẢO ĐẢM NGHĨA VỤ TRẢ TIỀN VAY TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG 31

2.1 Hình thức thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng 31

2.1.1 Hợp đồng thế chấp nhà ở phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực 31

GVHD: ThS Tăng Thanh Phương SVTH: Dương Thị Mỹ Hạnh

2.1.2 Đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp nhà ở 35

2.2 Chủ thể của hợp đồng thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng 39

2.2.1 Bên thế chấp nhà ở 39

2.2.1.1 Cá nhân 40

2.2.1.2 Tổ chức 42

2.2.2 Bên nhận thế chấp nhà ở 43

2.3 Đối tượng của hợp đồng thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng 45

2.3.1 Các loại nhà ở dùng để thế chấp 45

2.3.1.1 Nhà ở đang có ở hiện tại 45

2.3.1.2 Nhà ở hình thành trong tương lai 46

2.3.2 Điều kiện về nhà ở trong hợp đồng thế chấp 48

2.3.2.1 Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật 48

2.3.2.2 Không có tranh chấp về quyền sở hữu 49

2.3.2.3 Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền 50

2.3.3 Định giá nhà ở trong hợp đồng thế chấp nhà ở đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng 51

2.4 Các trường hợp cụ thể về thế chấp nhà ở đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng 52

2.4.1 Thế chấp một phần hoặc toàn bộ nhà ở 52

2.4.2 Thế chấp nhà ở đang cho thuê, cho mượn 54

2.4.3 Thế chấp nhà ở đang được bảo hiểm 54

2.4.4 Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung của vợ chồng 55

2.5 Thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng 57

2.5.1 Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở 57

2.5.1.1 Quyền của bên thế chấp 57

2.5.1.2 Nghĩa vụ của bên thế chấp 59

2.5.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp nhà ở 60

2.5.2.1 Quyền của bên nhận thế chấp 60

2.5.2.2 Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp 62

GVHD: ThS Tăng Thanh Phương SVTH: Dương Thị Mỹ Hạnh

2.6 Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thế chấp nhà ở đảm bảo tiền vay tại tổ chức

tín dụng 63

2.6.1 Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đã được thực hiện 63

2.6.2 Việc thế chấp nhà ở được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác 64

2.6.3 Nhà ở thế chấp đã được xử lý 64

2.6.4 Chấm dứt theo thỏa thuận của các bên 65

2.7 Xử lý nhà ở thế chấp bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng 65

2.7.1 Các trường hợp xử lý nhà ở thế chấp 65

2.7.2 Phương thức xử lý nhà ở thế chấp đảm bảo tiền vay tại tổ chức tín dụng

67

2.7.3 Hệ quả pháp lý của việc xử lý nhà ở thế chấp 72

CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở ĐẢM BẢO NGHĨA VỤ TRẢ TIỀN VAY TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN 75

3.1 Những thuận lợi trong thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở đảm bảo tiền vay tại tổ chức tín dụng 75

3.2 Khó khăn tồn tại về vấn đề thế chấp nhà ở đảm bảo tiền vay tại tổ chức tín dụng 77

3.2.1 Khó khăn về vấn đề thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 78

3.2.2 Điều kiện để thế chấp nhà ở được dùng để bảo đảm thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ 92

3.2.3 Khó khăn trong khâu xử lý nhà ở thế chấp để bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng 99

3.2.3.1 Về phương thức xử lý nhà ở thế chấp 100

3.2.3.2 Thủ tục tố tụng trong quá trình xử lý nhà ở thế chấp 111

KẾT LUẬN 115 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

GVHD: ThS Tăng Thanh Phương SVTH: Dương Thị Mỹ Hạnh

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường như nước ta hiện nay, các giao dịch thương mại, dân sự về tài sản nói chung và giao dịch về nhà ở nói riêng đang trên đà phát triển mạnh mẽ cả về chiều rộng lẫn chiều sâu Các giao dịch liên quan đến nhà ở, đặc biệt giao dịch thế chấp nhà ở để vay tiền tại các tổ chức tín dụng đang ngày càng được các chủ sở hữu nhà ở ưa chuộng và không ngừng gia tăng Hiện nay, hệ thống các tổ chức tín dụng ngày càng được mở rộng và trở thành một phần không thể thiếu trong các hoạt động tài trợ vốn cho các thành phần kinh tế để đầu tư sản xuất, kinh doanh thông qua hình thức cho vay Tuy nhiên, hoạt động ngân hàng chứa đựng nhiều tiềm ẩn rủi ro mà chúng ta khó có thể lường trước được do ngân hàng là một trung gian tài chính, chức năng chính là huy động vốn nhàn rỗi trong nền kinh tế với lãi suất thấp, sau đó cho các tổ chức kinh tế,

cá nhân vay lại với lãi suất cao để thu lợi nhuận Nếu ngân hàng không đáp ứng đủ vốn cho nền kinh tế hoặc huy động đủ vốn nhưng không có thị trường để cho vay thì ngân hàng hoạt động kém hiệu quả dẫn đến nhiều rủi ro như: rủi ro lãi suất, rủi ro ngoại hối, rủi ro thanh khoản, rủi ro tín dụng…Trong số tất cả các loại rủi ro kể trên thì rủi ro trong hoạt động tín dụng là loại rủi ro lớn nhất và phức tạp nhất, đang diễn ra ở mức đáng quan tâm Rủi ro tín dụng phát sinh trong trường hợp ngân hàng không thu được đầy đủ cả gốc

và lãi của khoản cho vay hoặc là việc thanh toán nợ gốc và lãi không đúng kỳ hạn Vì thế, cần thiết phải có tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay và trong trường hợp này thế chấp bằng bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng để đảm bảo cho khoản vay tại các tổ chức tín dụng là một trong những biện pháp tối ưu để cân bằng lợi ích của cả bên vay và bên cho vay Một mặt, từ hoạt động cho vay thế chấp bằng nhà ở cho khách hàng thì ngân hàng tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động cho vay Đồng thời, các tổ chức tín dụng cũng được đảm bảo an toàn trong khâu thu hồi nợ của khách hàng cũng như hạn chế ở mức rủi ro thấp nhất cho hoạt động này Mặt khác, thế chấp nhà

ở tại các tổ chức tín dụng lại góp phần tạo cơ hội cho nhiều tổ chức, cá nhân đi vào hoạt động sản xuất, kinh doanh tạo ra của cải thông qua nguồn vốn được tổ chức tín dụng cấp, giúp nâng cao ý thức thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên thế chấp khi không thể trả nợ và ngân hàng buộc phải phát mại bất động sản

Thời gian gần đây việc thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng trở nên rất khó khăn vì trên thực tế, có không ít những quy định của pháp luật điều chỉnh về vấn đề thế chấp nhà

ở nhưng vẫn chưa có sự thống nhất cần thiết từ cách xác định điều kiện để nhà ở tham gia

giao dịch thế chấp, điều kiện về chủ thể, công chứng hợp đồng thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm và cuối cùng là khâu xử lý nhà ở thế chấp hầu như đều bộc lộ những điểm chồng chéo, mâu thuẫn gây khó khăn cho các bên liên quan khi tham gia giao dịch thế chấp nhà ở Điển hình như những quy định về giao dịch thế chấp nhà ở tại Điều 114, Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 lại tỏ ra không phù hợp với xu hướng của

nhu cầu về thế chấp nhà ở điều đó đã gây ra nhiều cách hiểu không thống nhất: Thứ nhất,

Luật Nhà ở quy định nhà ở chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng trong khi, Bộ Luật Dân sự năm 2005, Luật Đất đai năm 2013 lại cho phép cá nhân được thế chấp tài sản gắn liền với đất cho cá nhân, tổ chức khác không phải là tổ chức tín dụng, đối với tổ chức được quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất cho các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt

Nam mà không giới hạn chỉ một tổ chức và tổ chức đó phải là các tổ chức tín dụng Thứ

hai, giá trị nhà ở thế chấp bắt buộc phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm và chính

quy định này lại trái với nguyên tắc tự do thỏa thuận trong giao dịch dân sự Đặc biệt, vấn

đề nổi cộm nhất có thể đề cập đến đó là khi nhà ở hình thành trong tương lai được chính thức trở thành đối tượng của giao dịch thế chấp nhà ở tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở nhưng vẫn chưa được triển khai thực hiện mạnh dạn trong thực tế do chưa có cơ chế hướng dẫn chi tiết Để cụ thể hóa và giúp giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện trên thực tế ngày 16/6/2014 vừa qua, Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được ban hành đã tạo ra khung pháp lý đồng bộ cho hoạt động thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và là công cụ quan trọng góp phần thúc đẩy các giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phát triển đúng hướng, khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho người dân có vốn mua nhà, ổn định đời sống, đồng thời đảm bảo an toàn, hạn chế rủi ro trong giao dịch thế chấp đối với loại tài sản này Tuy thông tư đã mở ra một cơ hội tiếp cận nguồn vốn cho nhân dân nhưng chính những quy định này tạo ra những thách thức mới trong quá trình thẩm định, xác định điều kiện thế chấp, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm, xử lý đối với nhà ở hình thành trong tương lai khi mà khuôn khổ pháp luật liên quan điều chỉnh cho giao dịch này như: Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009, Luật Công chứng năm 2006 và các văn bản hướng dẫn hiện hành vẫn còn tồn tại những quy định không phù hợp với tính chất của giao dịch này Từ những phân tích trên, cho thấy chế định về thế chấp nhà ở để đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng đã được pháp luật hiện hành ghi

nhận trong khoảng thời gian khá dài nhưng khi vận dụng vào thực tiễn lại xuất hiện nhiều

vấn đề vướng mắc từ nhiều khía cạnh khác nhau Vì vậy, người viết chọn đề tài “Thế

chấp nhà ở để đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng – Lý luận và thực tiễn” để nghiên cứu làm luận văn tốt nghiệp

2 Mục đích nghiên cứu

Mục đích người viết nghiên cứu đề tài “Thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền

vay tại các tổ chức tín dụng” với mong muốn làm sáng tỏ cơ sở lý luận khoa học cơ bản

tạo nền tảng cho việc tìm hiểu rõ những quy định của pháp luật thực định về việc thế chấp nhà ở để bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng Đồng thời, người viết cũng tìm hiểu tình hình áp dụng chế định pháp lý về thế chấp nhà ở để vay vốn tại các tổ chức tín dụng trong thực tiễn vì nhận thấy loại giao dịch bảo đảm này đã và đang ngày càng phát huy những ưu điểm hơn hẳn các loại giao dịch bảo đảm khác một mặt tạo ra nguồn vốn khá lớn cho khách hàng để đáp ứng nhu cầu kinh doanh, sản xuất tạo ra của cải góp phần phát triển kinh tế, xã hội mặt khác đảm bảo khả năng thu hồi vốn cao cho các tổ chức tín dụng hạn chế đến mức thấp nhất rủi ro từ hoạt động cho vay Nhưng, những quy định của pháp luật về giao dịch này hiện nay còn nhiều điểm mâu thuẫn, chồng chéo nhau, không phù hợp với tình hình thực tế hiện nay nên khi vận dụng gây khó khăn, trở ngại cho các bên liên quan trong quan hệ thế chấp Vì vậy, người viết lựa chọn đề tài này cũng nhằm phát hiện ra những điểm hạn chế, bất cập trong việc áp dụng pháp luật và đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chế độ pháp lý về thế chấp nhà ở để bảo đảm tiền vay tại các

tổ chức tín dụng

3 Phạm vi nghiên cứu

Với đề tài này người viết chỉ tiếp cận giao dịch thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng dưới góc độ là một loại quan hệ xã hội chịu sự điều chỉnh của pháp luật và không nghiên cứu toàn bộ vấn đề về thế chấp nhà ở nói chung mà tập trung nghiên cứu, phân tích những quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh liên quan đến thế chấp nhà ở để đảm bảo cho nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng như: Bộ Luật Dân sự năm 2005 (BLDS năm 2005), Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, và các văn bản hướng dẫn có liên quan như: Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định 163/2006/NĐ-CP), Nghị định 11/2010/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định 11/2010/NĐ-CP), Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ

Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Nhà ở (Nghị định 71/2010/NĐ-CP), Thông

tư liên tịch số 20/2011/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn thủ tục đăng ký thế chấp quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Nghị định 20/2011/NĐ-CP) Đặc biệt, trong luận văn này người viết có đề cập đến những văn bản mới điều chỉnh về giao dịch này như: Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/04/2014 của Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Nghị định số 71/2010 ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà

ở (Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 6/6/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi Trường, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm (Thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN) Đồng thời, người viết tìm hiểu sơ lược về thực trạng áp dụng pháp luật trong thời gian qua để thấy được những vướng mắc, bất cập của pháp luật từ đó đề xuất những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện pháp luật để khắc phục những khó khăn góp phần tạo ra môi trường pháp lý an toàn giúp cho các bên mạnh dạn tham gia giao dịch thế chấp nhà ở để bảo đảm cho nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng

4 Phương pháp nghiên cứu

Để hoàn thành đề tài: “Thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ

chức tín dụng” người viết đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu chuyên ngành chủ

yếu như: phân tích, so sánh, tổng hợp, diễn giải, suy luận logic để đánh giá, nhận xét vấn

đề Đồng thời, người viết đã vận dụng nguồn kiến thức đã được tiếp thu ở trường của mình, kết hợp với thu thập, tổng hợp các tài liệu có liên quan như: Các công trình bình luận khoa học của các nhà luật học, nguồn sách báo, tạp chí, trang thông tin điện tử để làm sáng tỏ những khía cạnh lý luận, pháp lý cũng như thực tiễn mà đề tài đặt ra

5 Bố cục của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề tài: “Thế

chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng” có kết cấu gồm 3

Chương 3: Thực tiễn áp dụng và giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về

thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng

ở, đôi nét về bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng, khái niệm, đặc điểm của thế chấp nhà ở để đảm bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng Đồng thời, tìm hiểu

sơ lược về lịch sử hình thành cũng như sự cần thiết ghi nhận pháp lý về thế chấp nhà ở đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng Trước hết, để tìm hiểu quy định của pháp luật được thuận lợi đồng thời có cái nhìn khái quát nhất về bản chất của những vấn đề có liên quan trong hợp đồng thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng người viết sẽ đưa ra những khái niệm cơ bản nhất có liên quan để làm sáng tỏ nội hàm của đề tài

1.1 Khái quát chung về nhà ở

Trong giao dịch thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng thì nhà ở là một phần rất quan trọng không thể thiếu của loại giao dịch bảo đảm này Với tư cách là đối tượng của hợp đồng thế chấp nhà ở thì việc tìm hiểu các vấn đề liên quan đến nhà ở là rất cần thiết để có thể hiểu rõ hơn bản chất đối tượng của hợp đồng từ đó giúp các bên dễ dàng hơn trong việc giao kết cũng như trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp nhà ở

1.1.1 Khái niệm

Trước đây vào thời kì nguyên thủy nhà ở chỉ được hiểu đơn giản là nơi che mưa, che nắng, tránh thú dữ Khi cuộc sống càng phát triển cũng là lúc tầm quan trọng của ngôi nhà được nâng lên Nhà ở là nhu cầu thiết yếu và chính đáng trong cuộc sống của con người Ở đó không chỉ là chổ ở mà còn là nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi, tái tạo sức lao động và thực sự là tổ ấm của mỗi gia đình

Theo quy định tại Đoạn 2, Điều 1, Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009

thì nhà ở được hiểu như sau: “Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng

với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”

Ngoài ra, cũng tại Điều 3, Nghị định 71/2010/NĐ-CP có giải thích các vấn đề liên quan đến khái niệm về nhà ở như sau:

- Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu

tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường;

- Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần

kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở

và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định;

- Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy

định tại Điều 60 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này;

- Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang

được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống

công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;

Trong số các loại nhà ở được Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 và Nghị định 71/2010/NĐ-CP liệt kê như trên hầu hết các loại nhà ở được tham gia giao dịch thế chấp (trừ nhà ở công vụ) nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện do pháp luật đặt ra

1.1.2 Điều kiện để nhà ở tham gia giao dịch dân sự

Pháp luật nước ta ghi nhận khá sớm về việc cho phép nhà ở tham gia vào các giao dịch dân sự Giao dịch về nhà ở rất thông dụng và thường mang giá trị lớn Trong hệ thống quy phạm pháp luật thực định chế định về nhà ở luôn chiếm vị trí quan trọng và ngày càng hoàn thiện với sự ra đời của rất nhiều các văn bản pháp luật để điều chỉnh như:

Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009, Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Bộ luật Dân sự năm 2005,…và các văn bản dưới luật Hiện tại, các giao dịch liên quan đến nhà ở được liệt kê cụ thể tại Điều 90, Luật nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 ghi nhận 10 hình thức pháp lý về giao dịch đối với

nhà ở bao gồm: “Mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho

mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở”

Để được xem là một giao dịch dân sự có đầy đủ giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành thì giao dịch dân sự đó phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể, khách thể, nội dung nhất định do luật định Trong giao dịch dân sự nói chung và giao dịch liên quan đến nhà ở nói riêng nhìn chung do tính đặc thù của loại tài sản này nên các quy định liên quan đến nó cũng được ghi nhận một cách chặt chẽ hơn

Tại Điều 91, luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 đã quy định rõ các điều kiện đối với nhà ở được tham gia giao dịch, theo đó:

“ 1 Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho

ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

2 Trường hợp nhà ở cho thuê ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác

3 Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu chuẩn quy định tại Mục Chương III của Luật này.”

Điều luật đã đưa ra những điều kiện bắt buộc để nhà ở được phép tham gia giao dịch dân sự trong đó có giao dịch thế chấp nhà ở Phần này người viết sẽ trình bày cụ thể tại mục 2.3, chương 2 của luận văn

1.2 Khái quát chung về tổ chức tín dụng

Ngày nay, tín dụng ngân hàng là một hình thức tín dụng chủ yếu và đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế ở Việt Nam Tín dụng ngân hàng là công cụ thúc đẩy các tổ chức tín dụng thu vốn tạm thời nhàn rỗi và cho các chủ thể cần thiết vay số vốn này thông qua hợp đồng tín dụng Tuy nhiên, trong hoạt động tín dụng nói chung và hoạt động cho vay nói riêng luôn chứa đựng rất nhiều rủi ro nếu như có khoản vay không thể

thu hồi được sẽ gây thất thoát lớn cho các tổ chức tín dụng từ đó ảnh hưởng không nhỏ đến sự ổn định của hệ thống ngân hàng Vì vậy, vấn đề bảo đảm tiền vay là vấn đề vô cùng quan trọng trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, vì đây là một trong những biện pháp nhằm hạn chế rủi ro khi các tổ chức tín dụng cho khách hàng vay vốn Trong thực tiễn giao kết hợp đồng tín dụng thì các tổ chức tín dụng thường chỉ cho vay với điều kiện là bên đi vay phải thế chấp một loại tài sản nào đó để bảo đảm cho nghĩa vụ trả tiền vay của mình Trong đó, biện pháp thế chấp nhà ở bảo đảm tiền vay được sử dụng khá phổ biến Với vai trò là một bên chủ thể của hợp đồng thế chấp nhà ở vậy tổ chức tín dụng là gì?

Cho đến thời điểm hiện tại, theo quy định tại Khoản 1, Điều 4, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 được Quốc hội khóa XII thông qua ngày 16/06/2010 thì khái niệm về tổ chức tín dụng ghi nhận như sau:

“Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng Tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân.”

Hiện tại, các loại hình tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam có thể kể đến như: Tổ chức tín dụng là ngân hàng bao gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác xã; Tổ chức tín dụng phi ngân hàng; Tổ chức tài chính vi mô; Quỷ tín dụng nhân dân Mỗi loại hình tổ chức tín dụng được thành lập, tổ chức theo từng phương thức có đặc điểm riêng và hoạt động kinh doanh theo phạm vi pháp luật quy định Theo đó:

Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng có thể được thực hiện tất cả các hoạt động

ngân hàng theo quy định của Luật này Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng bao gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác xã Trong đó:

Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động

ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận.1

Ngân hàng chính sách là loại hình ngân hàng do Chính phủ thành lập hoạt động

không vì mục tiêu lợi nhuận nhằm thực hiện các chính sách kinh tế - xã hội của Nhà nước

1

Khoản 3, Điều 4, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010

Ngân hàng hợp tác xã là ngân hàng của tất cả các quỹ tín dụng nhân dân do các quỹ

tín dụng nhân dân và một số pháp nhân góp vốn thành lập theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu chủ yếu là liên kết hệ thống, hỗ trợ tài chính, điều hòa vốn trong hệ thống các quỹ tín dụng nhân dân.2

Tổ chức tín dụng phi ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng được thực hiện một

hoặc một số hoạt động ngân hàng theo quy định của Luật này, trừ các hoạt động nhận tiền gửi của cá nhân và cung ứng các dịch vụ thanh toán qua tài khoản của khách hàng

Tổ chức tín dụng phi ngân hàng bao gồm công ty tài chính, công ty cho thuê tài chính và các tổ chức tín dụng phi ngân hàng khác

Công ty cho thuê tài chính là loại hình công ty tài chính có hoạt động chính là cho thuê tài chính theo quy định của Luật này

Tổ chức tài chính vi mô là loại hình tổ chức tín dụng chủ yếu thực hiện một số hoạt

động ngân hàng nhằm đáp ứng nhu cầu của các cá nhân, hộ gia đình có thu nhập thấp và doanh nghiệp siêu nhỏ

Quỹ tín dụng nhân dân là tổ chức tín dụng do các pháp nhân, cá nhân và hộ gia đình

tự nguyện thành lập dưới hình thức hợp tác xã để thực hiện một số hoạt động ngân hàng theo quy định của Luật này và Luật hợp tác xã nhằm mục tiêu chủ yếu là tương trợ nhau

phát triển sản xuất, kinh doanh và đời sống

Tổ chức tín dụng nước ngoài là tổ chức tín dụng được thành lập ở nước ngoài theo

quy định của pháp luật nước ngoài

Tổ chức tín dụng nước ngoài được hiện diện thương mại tại Việt Nam dưới hình thức văn phòng đại diện, ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty tài chính liên doanh, công ty tài chính 100% vốn nước ngoài, công ty cho thuê tài chính liên doanh, công ty cho thuê tài chính 100% vốn nước ngoài

Ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài là loại hình ngân hàng thương mại; công ty tài chính liên doanh, công ty tài chính 100% vốn nước ngoài là loại hình công ty tài chính; công ty cho thuê tài chính liên doanh, công ty cho thuê tài chính 100% vốn nước ngoài là loại hình công ty cho thuê tài chính theo quy định của Luật này

Để được tiến hành các hoạt động ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay có bảo đảm bằng tài sản nói riêng thì các tổ chức tín dụng phải có các điều kiện sau:

- Được cấp giấy phép hoạt động theo quy định của pháp luật;

2

Khoản 7, Điều 4, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010.

- Có điều lệ được Ngân hàng Nhà nước chuẩn y;

- Có giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, có đủ vốn pháp định và có trụ sở phù hợp với yêu cầu hoạt động ngân hàng;

- Phần vốn pháp định góp bằng tiền phải được gửi vào tài khoản phong toả không được hưởng lãi mở tại Ngân hàng Nhà nước trước khi hoạt động tối thiểu 30 ngày Số vốn này

chỉ được giải toả sau khi tổ chức tín dụng hoạt động;

- Đăng báo trung ương, địa phương theo quy định của pháp luật về những nội dung quy định trong giấy phép

1.3 Khái quát chung về thế chấp tài sản

1.3.1 Khái niệm về thế chấp tài sản

Khi tham gia các quan hệ pháp luật dân sự nhìn chung các chủ thể có quyền và có nghĩa vụ tương ứng với nhau lợi ích của chủ thể có quyền phụ thuộc vào hành vi của chủ thể có nghĩa vụ Việc xác lập và thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong giao dịch dân sự trước hết trên cơ sở sự tự giác của các bên Nhưng trên thực tế không phải bất cứ ai tham gia giao dịch dân sự đều có thiện chí trong việc thực hiện nghiêm chỉnh các nghĩa vụ của mình Để tạo được thế chủ động cho người có quyền trong các quan hệ nghĩa vụ được hưởng quyền dân sự, pháp luật Việt Nam cho phép các bên có thể thỏa thuận đặt ra các biện pháp bảo đảm việc giao kết hợp đồng, cũng như việc thực hiện nghĩa vụ Thông qua các biện pháp này người có quyền có thể chủ động tiến hành các hành vi của mình tác động trực tiếp đến tài sản của phía bên kia nhằm làm thỏa mãn quyền lợi của mình, khi đến thời hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ

đó Vậy bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là gì?

“Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là các biện pháp do pháp luật quy định hoặc do

các bên tham gia quan hệ nghĩa vụ thỏa thuận xác lập nhằm thúc đẩy người có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình vì lợi ích của bên có quyền đồng thời tạo điều kiện cho người có quyền trực tiếp thực hiện quyền của mình trong trường hợp người có nghĩa

vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình bằng cách dựa vào luật hoặc dựa vào sự thỏa thuận giữa các bên sáp nhập thêm vào nghĩa vụ chính một nghĩa vụ bổ sung 3

Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự có ý nghĩa rất tích cực trong việc cũng cố kỷ luật hợp đồng, đề cao trách nhiệm của người có nghĩa vụ, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp

3

Đoàn Thị Phương Diệp: Giáo trình Bảo đảm nghĩa vụ, Khoa Luật – Đại học Cần Thơ, 2009

của các bên tham gia hợp đồng Mặt khác, nó đảm bảo sự ổn định của các quan hệ nghĩa

vụ tránh được các tranh chấp phát sinh từ việc không thực hiện hoặc có thực hiện nhưng thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ Chính vì vậy, pháp luật quy định các biện pháp bảo đảm và cho phép các bên tự do thỏa thuận biện pháp bảo đảm sao cho phù hợp với việc giao kết và thực hiện hợp đồng BLDS năm 2005 quy định 7 biện pháp bảo đảm gồm: Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lảnh, tín chấp Trong đó, biện pháp thế chấp tài sản với tư cách là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ được ghi nhận trong BLDS hiện hành ngày càng phát huy tác dụng trong hầu hết các giao dịch dân sự có bảo đảm

Theo quy định tại Điều 342, BLDS năm 2005 quy định:“Thế chấp tài sản là một bên

(sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp”

Từ khái niệm này cho thấy thế chấp tài sản được xem là chiếc cầu nối không thể thiếu được vì lợi ích của bên có quyền sẽ được bảo đảm bằng tài sản của bên có nghĩa vụ Việc dùng tài sản để bảo đảm mà không cần phải chuyển giao tài sản nhưng lợi ích của các bên vẫn đạt được là một cách giải quyết hữu hiệu mà chỉ có thể tìm thấy ở thế chấp tài sản Điều đó có thể giải thích vì sao biện pháp thế chấp tài sản lại là một biện pháp được áp dụng trong hầu hết các giao dịch dân sự, đặc biệt là trong quan hệ tín dụng, việc cấp tín dụng thông qua hình thức cho khách hàng vay tiền có bảo đảm bằng biện pháp thế chấp tài sản là hoạt động diễn ra rất thường xuyên gần như là hoạt động chính của các tổ chức tín dụng

1.3.2 Đặc trưng của thế chấp tài sản

Mỗi biện pháp bảo đảm đều mang những nét đặc trưng nhất định nhằm tạo điều kiện cho các bên liên quan lựa chọn biện pháp nào phù hợp nhất để bảo đảm cho nghĩa vụ phải thực hiện Trong đó, biện pháp thế chấp tài sản với tư cách là một biện pháp bảo đảm cũng mang những đặc điểm riêng biệt cơ bản sau đây:

Thứ nhất, thế chấp tài sản là nghĩa vụ phụ bên cạnh nghĩa vụ chính, đồng thời là biện pháp bảo đảm phát sinh từ nghĩa vụ chính

Tất cả các quan hệ bảo đảm chỉ là quan hệ nghĩa vụ bổ sung cho quan hệ nghĩa vụ chính, không tồn tại độc lập và phụ thuộc vào quan hệ nghĩa vụ chính trong đó, biện pháp

thế chấp tài sản cũng không phải là một ngoại lệ Do biện pháp thế chấp tài sản có đối tượng là nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ trong hợp đồng chính Nghĩa vụ thế chấp tài sản phát sinh và tồn tại khi và chỉ khi nghĩa vụ chính còn tồn tại; không có nghĩa vụ chính thì cũng không thể có nghĩa vụ thế chấp tài sản Và tất nhiên với sự phụ thuộc vào quan hệ nghĩa vụ chính thì nội dung cũng như hiệu lực của biện pháp thế chấp cũng lệ thuộc vào quan hệ nghĩa vụ chính Tuy nhiên, tại Điều 15, Nghị định 163/2006/NĐ-CP nghĩa vụ phụ lại không hoàn toàn phụ thuộc vào sự tồn tại của nghĩa vụ chính nếu như nghĩa vụ chính đã được thực hiện nhưng lại bị vô hiệu, hủy bỏ hay đơn phương chấm dứt thực hiện thì nghĩa vụ phụ - biện pháp thế chấp tài sản không đương nhiên chấm dứt

Thứ hai, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm đối vật

Quyền của bên nhận thế chấp tài sản được xác định là tập hợp quyền đối với tài sản cụ thể thuộc sở hữu của người khác Theo đó, biện pháp bảo đảm đối vật là việc bên bảo đảm dùng hoặc giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên có quyền để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bên này, trong trường hợp người có nghĩa

vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã được bảo đảm bằng tài sản bảo đảm thì bên có quyền sẽ được tác động lên tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Trong biện pháp bảo đảm đối vật bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng biện pháp bảo đảm mang tính chất tài sản Với tính chất này thì bên nhận thế chấp được thiết lập quyền ưu tiên và quyền đeo đuổi đối với tài sản bảo đảm Biện pháp thế chấp tài sản cho phép bên nhận thế chấp được quyền ưu tiên nhờ đó mà chủ nợ được phép nhận tiền thanh toán từ giá bán các tài sản liên quan trước tất cả các chủ nợ không có bảo đảm4; Quyền đeo đuổi tài sản bảo đảm cho đến khi bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ đối với mình trong quan hệ nghĩa vụ chính Hơn thế nữa, pháp luật quy định việc đeo đuổi tài sản thế chấp được thực hiện ngay cả trong trường hợp bên thế chấp đã dịch chuyển tài sản thế chấp cho một chủ thể khác thể hiện ở quyền đòi lại tài sản thế chấp thông qua việc thu hồi tài sản thế chấp cụ thể trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền thu hồi tài sản thế chấp, trừ các trường hợp việc mua, trao đổi tài sản được thực hiện trước thời điểm đăng ký thế chấp và bên mua, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình

4

Nguyễn Ngọc Điện: Một số suy nghĩ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam,

Nxb Trẻ, Tp Hồ Chí Minh, 2001, tr 183

Ví dụ: Ngân hàng A cho anh B vay 500 triệu VN với điều kiện anh B phải thế chấp căn nhà X thuộc sở hữu của mình cho ngân hàng và hai bên đã tiến hành thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm Trong thời gian căn nhà đang được thế chấp thì anh B lại bán căn nhà của mình cho chị C mà không được sự đồng ý của ngân hàng A Trong trường hợp này, Ngân hàng A hoàn toàn có quyền thu hồi căn nhà của B từ chị C

Cũng ví dụ trên: nếu như việc mua bán nhà giữa B và C được thực hiện trước thời điểm đăng ký thế chấp và C là bên mua ngay tình thì trong trường hợp này ngân hàng A không có quyền thu hồi nhà ở đã thế chấp nhưng lại có quyền đối với giá trị của căn nhà

là số tiền bán nhà của B như đối với căn nhà mà B đã đem thế chấp

Như vậy, có thể khẳng định việc chuyển nhượng quyền sở hữu đối với nhà ở từ phía khách hàng vay cho người khác thì không đương nhiên làm chấm dứt quan hệ bảo đảm

mà bên khách hàng vay và tổ chức tín dụng đã thỏa thuận khi thiết lập quan hệ thế chấp tài sản để vay vốn của hai bên

Trong trường hợp bên nhận thế chấp không thực hiện quyền thu hồi tài sản thế chấp thì các khoản tiền thu được, quyền yêu cầu thanh toán hoặc tài sản khác có được từ việc

mua bán, trao đổi tài sản thế chấp trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán,

trao đổi bên thế chấp phải thay thế tài sản khác và nó cũng mang đầy đủ tất cả những bản chất pháp lý của tài sản thế chấp mà bên thế chấp đã dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ ban đầu để kê biên tài sản, bán đấu giá hoặc áp dụng các phương thức xử lý khác mà hai bên đã thỏa thuận do việc vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp Nói một cách khác, việc chuyển nhượng tài sản thế chấp hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản thế chấp không đương nhiên làm chấm dứt quan hệ thế chấp tài sản mà hai bên đã thỏa thuận

Từ những phân tích trên có thể khẳng định biện pháp thế chấp tài sản là một trường hợp của bảo đảm đối vật vì bên thế chấp dùng một hay nhiều tài sản thuộc quyền sở hữu của mình nhưng không chuyển giao tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Cần phân biệt với biện pháp cầm cố tài sản bởi đây cũng là một hình thức bảo đảm đối vật

nhưng bên cầm cố phải giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố

Thứ ba, không có sự chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp

Đây là một đặc trưng riêng biệt nhất của biện pháp thế chấp dùng để phân biệt với các biện pháp bảo đảm khác Trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp mà vẫn được trực tiếp nắm giữ tài sản đó Tính chất bảo đảm được xác định bằng việc bên thế chấp sẽ phải giao cho bên nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp như: bản sao Giấy đăng

ký quyền sở hữu tài sản (như đất đai, nhà ở, ô tô, tàu bay, tàu biển,…), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất,…hay các giấy tờ khác như hợp đồng mua bán hàng hóa, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì thế, mặc dù bên thế chấp vẫn là người quản lý tài sản nhưng không thể định đoạt tài sản vì giấy tờ pháp lý để chứng minh quyền sở hữu tài sản đó do bên có quyền trực tiếp nắm giữ Như vậy, khác với biện pháp cầm cố, trong quan hệ thế chấp các bên được giảm thiểu các thủ tục, công việc liên quan đến việc chuyển giao tài sản từ chủ thể này sang

chủ thể khác Chính vì thế, biện pháp thế chấp tài sản đáp ứng linh hoạt lợi ích của các chủ thể trong quan hệ bảo đảm nghĩa vụ Chẳng hạn, trong việc thực hiện biện pháp thế

chấp tài sản thì quyền lợi của các bên sẽ được thể hiện một cách tối ưu cụ thể: Đối với bên thế chấp, biện pháp này giúp cho bên thế chấp vẫn tồn tại quyền tiếp tục sử dụng, khai thác công dụng của tài sản thế chấp để thu được lợi ích trong việc sản xuất, kinh doanh Đối với bên nhận thế chấp, họ không cần phải giữ gìn và bảo quản tài sản bảo đảm trong thời hạn nhận thế chấp và vì thế họ không phải chịu những chi phí từ công việc bảo quản tài sản bảo đảm như trả thù lao cho người trông coi, chi phí cho việc bảo quản thích hợp cũng như việc bồi thường thiệt hại do không may làm hư hại, mất mát tài sản thế chấp nhưng họ vẫn yên tâm trong khâu thu hồi vốn khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm Tóm lại, thông qua việc không chuyển giao tài sản, biện pháp này vừa có mục đích nâng cao trách nhiệm của bên có nghĩa vụ trong việc thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình vừa có mục đích giúp cho bên có quyền có thể kiểm soát tài sản để trong trường hợp nếu cần có thể yêu cầu kê biên, bán đấu giá hoặc áp dụng phương thức xử lý khác đối với tài sản nhằm thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm

Thứ tư, phạm vi bảo đảm của biện pháp thế chấp tài sản là toàn bộ nghĩa vụ (kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại), nếu như các bên không có thỏa thuận khác và pháp luật không quy định khác tuy nhiên các bên cũng có thể thỏa thuận để được bảo đảm một phần nghĩa vụ chính

Do theo quy định tại Khoản 1, Điều 319, BLDS năm 2005: “Nghĩa vụ dân sự có thể

được bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật; nếu không có thoả thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại.” Tuy nhiên,

phạm vi bảo đảm không được vượt quá phạm vi nghĩa vụ chính dù tài sản thế chấp có giá trị lớn hơn nhiều lần giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm

Thứ năm, trong quan hệ thế chấp một tài sản có thể đảm bảo cho nhiều nghĩa vụ

Theo quy định tại Điều 324, BLDS năm 2005 quy định:“Một tài sản có thể bảo đảm

thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu tài sản đó có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” Một tài sản có thể bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ

nếu như tài sản đó lớn hơn tổng giá trị của tất cả nghĩa vụ được bảo đảm tại thời điểm xác

lập các giao dịch Tuy nhiên, sự thỏa thuận trong quan hệ dân sự luôn luôn được coi

trọng, chính vì vậy các bên có thể thỏa thuận dùng một tài sản có giá trị bằng hoặc nhỏ hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm để bảo đảm cho nghĩa vụ đó Điều 5, Nghị

định 163/2006/NĐ-CP quy định: “Trường hợp bên bảo đảm dùng một tài sản để bảo

đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự thì các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Thứ sáu, biện pháp xử lý tài sản thế chấp chỉ đưa ra xử lý khi và chỉ khi có sự vi phạm nghĩa vụ chính (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác)

Bên có nghĩa vụ được coi là có sự vi phạm nghĩa vụ khi họ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình gây ra thiệt hại cho bên có quyền Biện pháp bảo đảm là biện pháp có chức năng dự phạt Chức năng này dự báo trước hậu quả cho bên có nghĩa vụ phải chịu khi vi phạm nghĩa vụ Hậu quả đó là tài sản thế chấp sẽ được đưa ra

xử lý theo thỏa thuận của các bên, nếu các bên không có thỏa thuận thì tài sản sẽ được xử

lý theo quy định của pháp luật Khi nghĩa vụ chính được thực hiện tài sản thế chấp sẽ được hoàn trả cho bên thế chấp, biện pháp bảo đảm đương nhiên chấm dứt

1.4 Khái quát chung về thế chấp nhà ở đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng

1.4.1 Khái niệm về thế chấp nhà ở đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng

Thế chấp nhà ở đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng là một loại hình giao dịch bảo đảm được hầu hết được các bên sử dụng rộng rãi trong hoạt động bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam hiện nay Không thể phủ nhận rằng, thế chấp nhà ở là biện pháp bảo đảm có rất nhiều ưu thế so với các biện pháp bảo đảm khác, xét từ góc độ tính tiện dụng cho các bên liên quan (bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm) đồng thời, giúp các tổ chức tín dụng có khả năng thu hồi vốn cao và thúc đẩy tổ chức tín dụng

cho vay để cung ứng vốn cho sự phát triển kinh tế - xã hội Vì thế, nhà làm luật hiện hành rất quan tâm đến giao dịch thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng thông qua việc tạo hành lang pháp lý vững chắc trên cơ sở ban hành những văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh

Trước đây, theo Khoản 2, Điều 2, Nghị định 178/1999/NĐ-CP của Chính phủ về bảo

đảm tiền vay của tổ chức tín dụng ghi nhận: “Cho vay có bảo đảm bằng tài sản là việc

cho vay vốn của tổ chức tín dụng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba.”

Theo quy định hiện hành: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế

chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp” 5 Với bản chất là một trường hợp cụ thể của thế chấp tài sản và kết hợp với những quy định vừa nêu thì biện pháp thế chấp nhà ở để đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng có thể được định nghĩa như sau:

“Thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ theo đó bên thế chấp (khách hàng vay) thỏa thuận với bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng) dùng nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay trong hợp đồng tín dụng (sau đây gọi là hợp đồng vay) và không chuyển giao nhà ở của mình cho bên nhận thế chấp”

Trong thời đại toàn cầu hóa, khi mà các giao dịch dân sự trở nên đa dạng và phức tạp hơn, cùng với đó các quan hệ tín dụng biện pháp cho vay có bảo đảm bằng tài sản giúp các bên tin tưởng và mạnh dạn hơn khi tham gia vào các giao dịch dân sự tạo điều kiện cho sự chu chuyển nguồn vốn một cách mạnh mẽ và có hiệu quả, góp phần phát triển

5

Đoạn 1, Khoản 1 , Điều 342, BLDS 2005.

bên nhận thế chấp vì thế đáp ứng linh hoạt lợi ích của các chủ thể trong quan hệ bảo đảm nghĩa vụ, là một nghĩa vụ phụ mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính, bên nhận thế chấp được thiết lập quyền đeo đuổi, quyền ưu tiên đối với tài sản bảo đảm, nhà ở dùng để thế chấp cũng có thể bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trả tiền vay nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, nhà ở thế chấp chỉ đưa ra

xử lý khi và chỉ khi có sự vi phạm nghĩa vụ chính trong hợp đồng tín dụng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác

Xét về phương diện học thuật, ngoài những đặc điểm mang tính bản chất của hợp đồng thế chấp tài sản nói chung, hợp đồng thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng còn có những đặc trưng pháp lý sau đây:

Thứ nhất, bên nhận thế chấp nhà ở là các tổ chức tín dụng

Pháp luật về nhà ở hiện hành quy định bên nhận thế chấp được nhà ở chỉ có một chủ

thể duy nhất là các tổ chức tín dụng Đây là bên có quyền đòi nợ theo hợp đồng tín dụng

Mặc dù quy định chung về thế chấp tài sản thì một tài sản có thể đảm bảo cho việc thực hiện một hay nhiều nghĩa vụ cho nhiều chủ thể khác nhau miễn sao giá trị của tài sản bảo đảm lớn hơn tất cả các nghĩa vụ được bảo đảm Tuy nhiên, trong biện pháp thế chấp nhà

ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng thì bên thế chấp nhà ở chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng vì theo quy định tại Điều 114, Luật Nhà ở năm 2005,

sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định: “Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo

đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng” và vì thế, khi bên thế chấp

nhà ở quyết định đem nhà ở của mình thế chấp tại một tổ chức tín dụng để vay vốn thì không thể thế chấp cho các tổ chức tín dụng khác để tiếp tục vay vốn mặc dù giá trị nhà vẫn lớn hơn nghĩa vụ trả tiền vay trong hợp đồng tín dụng Nếu muốn, bên thế chấp vẫn

có thể tiếp tục thế chấp nhà ở cho tổ chức tín dụng đã vay vốn ban đầu để vay thêm một khoản tiền nữa

Thứ hai, nghĩa vụ được bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp là nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo hợp đồng tín dụng giữa tổ chức tín dụng với khách hàng vay vốn

Theo quy định tại Điều 15, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngoài việc bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tiền vay phát sinh từ hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp nhà ở còn có thể được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả tiền cho tổ chức tín dụng trong trường hợp hợp đồng tín dụng bị vô hiệu nhưng tổ chức tín dụng đã thực hiện giải ngân cho khách hàng Nghĩa vụ này phát sinh từ hợp đồng tín dụng, bao gồm nợ gốc, nợ lãi,

các khoản phí, tiền phạt và tiền bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác 6

Thứ ba, giá trị nhà ở được dùng để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm

Biện pháp bảo đảm thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ pháp luật dân sự

cho phép một tài sản có thể được dùng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ:“Một tài sản có

thể bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu tài sản đó có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp

có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác” 7 Nếu như trong pháp luật về bảo đảm nghĩa vụ có ghi nhận trường hợp có thỏa thuận khác giữa các chủ thể trong quan hệ

bảo đảm nghĩa vụ thì thỏa thuận khác ở đây có thể là: “Trường hợp bên bảo đảm dùng

một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự thì các bên có thể thỏa thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.” 8 Tuy nhiên, trong giao dịch thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng lại không quy định việc có thỏa thuận khác mà chỉ ghi nhận việc thế chấp nhà ở thì giá trị nhà ở bắt buộc phải lớn hơn tổng các nghĩa vụ được bảo

đảm: “Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều

nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng.”9 Từ đó cho thấy quy định này của Luật Nhà ở hạn chế quyền tự do thỏa thuận của các bên trong giao dịch dân sự Ngoài ra, tương tự như pháp luật dân sự về loại tài sản dùng để bảo đảm, nhà ở được dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả tiền vay có thể là nhà ở đã có ở hiện tại hoặc nhà ở hình thành trong tương lai nhưng

phải đáp ứng đầy đủ những điều kiện của pháp luật nhà ở khi tham gia giao dịch này

Thứ tư, phạm vi bảo đảm là một hoặc nhiều nghĩa vụ trả tiền vay (đồng nghĩa với việc không được thế chấp nhà ở để đảm bảo cho một phần nghĩa vụ)

Theo pháp luật dân sự nói chung phạm vi nghĩa vụ dân sự được bảo đảm có thể được đảm bảo một phần hoặc toàn bộ nếu như các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy

định Trong trường hợp pháp luật không quy định và các bên cũng không có bất cứ thỏa thuận nào thì nghĩa vụ sẽ được bảo đảm toàn bộ kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại.10

Tuy nhiên, trong hợp đồng thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là một hoặc nhiều nghĩa vụ trả tiền vay không được bảo đảm cho một phần nghĩa vụ của trả tiền vay trong hợp đồng tín dụng

và nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm: tiền vay (nợ gốc), lãi vay, lãi phạt quá hạn, các khoản phí (nếu có) được ghi trong hợp đồng tín dụng Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận nghĩa vụ trả lãi vay, lãi phạt quá hạn, các khoản phí (nếu có) không thuộc phạm vi bảo đảm cho nghĩa vụ trả tiền vay trong hợp đồng tín dụng

Thứ năm, hợp đồng thế chấp nhà ở để đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng bắt buộc phải được công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật

Do nghĩa vụ hoàn trả tiền vay trong hợp đồng tín dụng thường có giá trị lớn và có tính rủi ro cao nên hầu hết các tổ chức tín dụng khi cho vay đều mong muốn sử dụng biện pháp bảo đảm tiền vay để phòng tránh rủi ro cho các khoản tín dụng đã cung cấp Cho nên, pháp luật đặt ra quy định bắt buộc hợp đồng thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng phải được các bên giao kết thành văn bản với những điều khoản rất chi tiết, cụ thể và phải được công chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật

“Việc cho vay của tổ chức tín dụng và khách hàng vay phải được lập thành hợp đồng tín dụng Hợp đồng tín dụng phải có nội dung về điều kiện vay, mục đích sử dụng vốn vay, phương thức cho vay, số vốn vay, lãi suất, thời hạn cho vay, hình thức bảo đảm, giá trị tài sản bảo đảm, phương thức trả nợ và những cam kết khác được các bên thoả thuận.”

Khoản 16, Điều 4, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 có định nghĩa “Cho vay là hình

thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.” Và cũng tại Khoản 2, Điều 95 “Trong

10

Khoản 1, Điều 319, BLDS 2005

trường hợp khách hàng không trả được nợ đến hạn, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì tổ chức tín dụng có quyền xử lý nợ, tài sản bảo đảm tiền vay theo hợp đồng cấp tín dụng, hợp đồng bảo đảm và quy định của pháp luật Việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ, mua bán nợ của tổ chức tín dụng thực hiện theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.”

Từ quy định trên cho thấy hợp đồng cho vay hay hợp đồng cấp tín dụng của tổ chức tín dụng chính là một hình thức pháp lý của quan hệ cho vay giữa tổ chức tín dụng với khách hàng; tức cho vay là một hoạt động cấp tín dụng của tổ chức tín dụng cho khách hàng, trong đó, tổ chức tín dụng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận được ghi nhận trong hợp đồng tín dụng giữa hai bên chủ thể trong quan hệ cho vay với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi Tổ chức tín dụng có quyền cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn thông qua hợp đồng cấp tín dụng nhằm đáp ứng nhu cầu về vốn, kinh doanh, đời sống

Như đã đề cập hợp đồng vay tiền có bảo đảm bằng tài sản tại tổ chức tín dụng đòi hỏi các bên phải lập thành hai hợp đồng riêng biệt đó là hợp đồng cấp tín dụng và hợp đồng bảo đảm tức hợp đồng thế chấp nhà để đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay Vì vậy, để xử lý tốt mối quan hệ lợi ích giữa các bên trong hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp nhà ở thì việc xem xét mối quan hệ về hiệu lực giữa hai loại hợp đồng này là rất quan trọng tạo cơ sở lý luận cho việc thực thi pháp luật về quan hệ thế chấp tài sản trong quan hệ vay vốn tại các

tổ chức tín dụng Vấn đề đặt ra là sự ảnh hưởng về mặt hiệu lực giữa hai loại hợp đồng này là như thế nào?

Về mặt nguyên tắc, tất cả các biện pháp bảo đảm là nghĩa vụ phụ để bảo đảm cho một nghĩa vụ chính Các biện pháp bảo đảm tiền vay luôn tồn tại bên cạnh nghĩa vụ chính mà

nó bảo đảm; không tồn tại tách riêng, độc lập mà nó phụ thuộc vào nghĩa vụ được bảo đảm (nghĩa vụ trả nợ của khách hàng), đồng thời các nghĩa vụ bảo đảm luôn xuất hiện sau nghĩa vụ chính và khi nghĩa vụ chính được thực hiện, tức khách hàng đã trả đầy đủ gốc và lãi theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng thì biện pháp bảo đảm mới chấm dứt Mối quan hệ về giữa hợp đồng tín dụng – hợp đồng vay tiền với hợp đồng bảo đảm nói chung và hợp đồng thế chấp nhà ở nói riêng là mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ cụ thể:

- Biện pháp bảo đảm được giao kết nhằm để nghĩa vụ khác được thực hiện mà cụ thể

là biện pháp thế chấp nhà ở được giao kết cho việc thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng trong hợp đồng tín dụng

- Hợp đồng thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng phải phù hợp và phụ thuộc vào hợp đồng vay tiền (hợp đồng chính) về thời hạn, nội dung, hiệu lực

Theo pháp luật dân sự hiện hành có quy định về hợp đồng chính và hợp đồng phụ như

sau: “Hợp đồng chính là hợp đồng mà hiệu lực không phụ thuộc vào hợp đồng phụ”11 và

“hợp đồng phụ là hợp đồng mà hiệu lực của nó phụ thuộc vào hợp đồng chính”12 Có thể thấy, trong khoa học pháp lý cũng như trong thực tiễn xây dựng pháp luật xem hợp đồng tín dụng là hợp đồng chính và hợp đồng bảo đảm tiền vay nói chung và hợp đồng thế chấp nhà ở đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay nói riêng là hợp đồng phụ nên hợp đồng bảo đảm tiền vay sẽ có hiệu lực phụ thuộc vào hiệu lực của hợp đồng tín dụng Vì vậy, có thể khẳng định rằng, nếu như hợp đồng tín dụng (hợp đồng chính) bị vô hiệu thì hợp đồng thế chấp nhà ở (với tính chất là hợp đồng phụ) sẽ đương nhiên bị vô hiệu theo và trong trường hợp hợp đồng thế chấp nhà ở bị vô hiệu thì về nguyên tắc hợp đồng tín dụng vẫn

có hiệu lực, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác và thỏa thuận này có thể là hiệu lực của hợp đồng thế chấp là điều kiện hiệu lực của nghĩa vụ chính trong hợp đồng tín dụng

Nguyên tắc là vậy, nhưng trong khi các giao dịch bảo đảm ngày càng phổ biến, để phù hợp hơn với tình hình thực tế thì việc nhìn nhận về mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng

và hợp đồng bảo đảm lại không hoàn toàn mang mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ Quan điểm này xuất hiện từ Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Cụ thể, tại điều 15 của nghị định ghi nhận như sau:

“1 Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp

4 Giao dịch bảo đảm bị huỷ bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện không làm chấm dứt hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thoả thuận khác

5 Trong trường hợp giao dịch bảo đảm không chấm dứt theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều này thì bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ hoàn trả của bên có nghĩa vụ đối với mình.”

Trên tinh thần này, khi hợp đồng vay có bảo đảm bằng tài sản (hợp đồng chính) bị vô hiệu, bị đơn phương chấm dứt hay bị hủy bỏ trong trường hợp các bên chưa thực hiện hợp

đồng vay thì hợp đồng thế chấp sẽ chấm dứt Tuy nhiên, nếu như các bên đã thực hiện một phần của hợp đồng vay nhưng hợp đồng này bị vô hiệu, hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng thế chấp sẽ không đương nhiên chấm dứt Nếu hợp đồng thế chấp tài sản bị vô hiệu hoặc bị chấm dứt, hủy bỏ thì cũng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng tín dụng và khi đó, hợp đồng tín dụng trở thành hợp đồng không

có bảo đảm bằng tài sản13

Tại Điều 410, BLDS năm 2005, tuy nhà làm luật vẫn mô tả rõ bản chất pháp lý của mối quan hệ giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ nhưng đồng thời cũng khẳng định rằng, các quy định về mối quan hệ này không áp dụng cho các biện pháp bảo đảm nghĩa

vụ dân sự, trong đó có biện pháp thế chấp tài sản: “Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm

chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính Quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” 14 Điều này là rất hợp lý, bởi khi hợp đồng vay đã được thực hiện thì sẽ phát sinh nghĩa vụ trả tiền vay bao gồm cả gốc và lãi cho tổ chức tín dụng của bên

đi vay và do đó việc duy trì hiệu lực của hợp đồng bảo đảm – hợp đồng thế chấp nhà ở là hoàn toàn hợp lý thông qua việc duy trì hiệu lực của hợp đồng thế chấp mà bên nhận thế chấp có thể an tâm trong khâu thu hồi được một phần tiền vay mà khách hàng đã sử dụng trong hợp đồng vay

Tóm lại, trong quan hệ tín dụng hợp đồng thế chấp nhà ở có hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng vay nhưng không phụ thuộc hoàn toàn vào hợp đồng vay vì nếu hợp đồng vay

đã thực hiện một phần hay toàn bộ, hợp đồng thế chấp vẫn có hiệu lực cho dù hợp đồng

13

Nguyễn Văn Tuyến: Đặc điểm pháp lý và mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp tài sản với hợp

đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, Tạp chí Ngân Hàng số 17/2010

14

Khoản 2, Điều 410, BLDS năm 2005

vay bị vô hiệu, bị hủy bỏ hoặc bị đơn phương chấm dứt thực hiện, trừ trường hợp các bên

chấp nợ vay ngân hàng gồm: “…Các bất động sản như nhà ở, nhà xưởng, thiết bị sản

xuất, nhà kho ” Có thể nói văn bản này là văn bản đầu tiên ghi nhận một cách chính

thức hình thức bảo đảm duy nhất để vay vốn ngân hàng đó là thế chấp tài sản trong đó có đối tượng thế là nhà ở, đã xây dựng được những quy tắc sơ khai của 3 chế định bảo đảm: Cầm cố, thế chấp bất động sản và bảo lảnh đối vật

Tiếp theo đó là việc ban hành Pháp lệnh về Nhà ở năm 1991 pháp lệnh về nhà ở của Hội đồng Nhà nước ban hành ngày 26/3/1991 quy định về các giao dịch liên quan đến nhà ở trong đó có biện pháp thế chấp, pháp lệnh cho phép chủ sở hữu nhà ở có quyền áp dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ bằng nhà ở được thể hiện thông qua hình thức thế

chấp: “Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng, cho thuê, cho ở nhờ, thế chấp, bảo lãnh, uỷ

quyền quản lý hoặc chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo quy định của pháp luật”

Nhằm thống nhất các quy định của pháp luật Dân sự nói chung và các biện pháp bảo đảm nói riêng ngày 28/10/1995, tại kỳ họp thứ 8 của Quốc hội khóa IX đã thông qua Bộ luật Dân sự năm 1995 đánh dấu một bước tiến rất quan trọng trong quá trình lập pháp của nước nhà tạo ra một môi trường ổn định cho các giao dịch dân sự trong đó các biện pháp bảo đảm được ghi nhận một cách đầy đủ và chi tiết hơn bao gồm các quy định chung và các quy định cụ thể cho từng biện pháp Bộ luật Dân sự 1995 ghi nhận 7 biện pháp dùng

để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự như: cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký quỷ, ký cược, bảo lảnh và phạt vi phạm Thế chấp tài sản được ghi nhận từ điều 346 – 362 Tại khoản 1,

Điều 346 ghi nhận biện pháp thế chấp tài sản là chỉ có thể là bất động sản: “Thế chấp tài

sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền” Với những nỗ lực nhất định, trong thời

gian qua, pháp luật Việt Nam về bảo đảm từng bước xây dựng, hoàn thiện

Trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng, các biện pháp bảo đảm cũng lần lượt được ghi nhận cụ thể tại luật số 07/1997/QH10 ngày 12 tháng 12 năm 1997 của Quốc hội về Luật

Các tổ chức tín dụng cho phép: “Tổ chức tín dụng cho vay trên cơ sở có bảo đảm bằng

tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ ba; không được cho vay trên cơ sở cầm cố bằng cổ phiếu của chính tổ chức tín dụng cho vay.”15

Ngày 29 tháng 12 năm 1999 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 178/1999/NĐ-CP

về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và sau đó là Nghị định số 85/2002/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ 178/1999/NĐ-CP ngày 25 tháng 10 năm 2002, Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19 tháng 5 năm 2003 ban hành một số quy định hướng dẫn thực hiện quy định về bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng đánh dấu một sự phát triển vượt bật của pháp luật Việt Nam trong việc quy định biện pháp bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng trong đó có biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản bằng biện pháp cầm cố, thế chấp tài sản của khách hàng Theo pháp luật Việt Nam thì tài sản bảo đảm trả nợ vay rất đa dạng có thể là động sản, bất động sản trong đó có nhà ở, quyền

sử dụng đất, quyền tài sản,…

Trong quá trình thực hiện các văn bản này đã bộc lộ không ít bất cập như mâu thuẫn

do sự tồn tại giữa khá nhiều quy chế về giao dịch bảo đảm gây khó khăn cho các bên trong quan hệ bảo đảm như việc cho phép thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay trong Nghị định 178/1999/NĐ-CP nhưng BLDS năm 1995 lại không cho phép việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, quyền tự do thỏa thuận giữa các bên chưa thực sự được tôn trọng và vấn đề về xử lý tài sản chưa rõ ràng

Ngày 14/7/2005, Quốc hội thông qua Bộ luật Dân sự năm 2005 và bắt đầu có hiệu lực

từ ngày 01/01/2006 trên cơ sở kế thừa có chọn lọc các quy định trong lĩnh vực bảo đảm

và có thêm những điểm mới để phù hợp hơn với thực tế nhằm khắc phục những bất cập trên và để thống nhất các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung và biện pháp thế chấp nhà ở để bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng nói riêng Khái niệm về thế chấp tài sản được nhìn nhận một cách khác biệt hơn so với BLDS năm 1995 như sau:

“1 Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc

sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp

15

Điều 52, Luật Tổ Các tổ chức tín dụng năm 1997

Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai”16

BLDS năm 2005 chính thức thừa nhận đối tượng của biện pháp thế chấp tài sản gồm

cả động sản và bất động sản và điểm tiến bộ vượt bật đó là cho phép tài sản hình thành trong tương lai được phép bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự tạo ra sự thống nhất giữa BLDS với biện pháp bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng như cho vay thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay ví dụ: thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai,… Theo sau

đó

là Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ quy định về giao dịch bảo đảm, Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, Thông tư liên tịch 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNH hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở… được ban hành đã giải quyết những khúc mắc của bên nhận bảo đảm nói chung và tổ chức tín dụng nói riêng và thống nhất việc áp dụng pháp luật đối với tất cả các giao dịch bảo đảm bao gồm cả hoạt động cho vay có bảo đảm bằng biện pháp thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng được ghi nhận tại Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay Với những quy định tiến bộ hơn như về trình tự, thủ tục khi xác lập giao dịch bảo đảm, loại tài sản nào được phép tham gia giao dịch bảo đảm như: cho phép tài sản hình thành trong tương lai được phép thế chấp tại tổ chức tín dụng để vay vốn từ việc định nghĩa thế nào là tài sản hình thành trong tương lai, mở rộng việc thỏa thuận giữa các bên khi tham gia giao dịch bảo đảm, trình tự xử lý tài sản bảo đảm, thứ tự ưu tiên thanh toán của các loại chủ nợ khác nhau được xác định rõ…Đồng thời với sự ra đời của Luật Nhà ở năm 2005 cũng được ban hành với những quy định chi tiết, cụ thể hơn về các giao dịch bảo đảm liên quan đến nhà ở như về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch, về chủ thể, về hình thức,…cho vay thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng

Tuy nhiên, với yêu cầu phát triển của xã hội, thì tất yếu việc sửa đổi bổ sung nhằm

mở rộng phạm vi điều chỉnh của BLDS sang toàn bộ các quan hệ tài sản- tiền tệ và quan

hệ phi tài sản trong các lĩnh vực kinh tế-thương mại thì những quy định pháp luật về các biện pháp bảo đảm trong BLDS năm 2005 sẽ không thể điều chỉnh được toàn bộ các nhóm quan hệ này Tự bản thân các qui định pháp luật về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong BLDS hiện hành chỉ dừng lại những quy định sơ khai nhất, bộc lộ những khiếm khuyết và bất cập nhất định Nghị định 163/2006/NĐ-CP cũng đã bộc lộ

16

Khoản 1, Điều 342, BLDS 2005

những hạn chế thể hiện sự không phù hợp, lạc hậu hơn so với xu hướng vận động chung của đất nước Chẳng hạn, cho phép dùng tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cụ thể nhưng đối với nhà ở hình thành trong tương lai khi đi vào thực hiện thì các văn bản pháp luật lại chồng chéo, mâu thuẫn nhau và thiếu cơ chế hướng dẫn

do đó không thể thực thi trên thực tế

Nhận thức được điều đó ngày 22/2/2012 Chính phủ đã chính thức ban nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP Liên quan đến lĩnh vực thế chấp nhà ở thì các quy định mới cũng được ban hành như: Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung 2009, Luật Các Tổ chức Tín dụng năm 2010, Luật Đất đai 2013, Thông tư liên tịch 22/2010/TTLT-BTP-BTN&MT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, và gần đây nhất là Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở có hiệu lực ngày 16/06/2014 đã bổ sung một số quy định mới để các chủ thể có thể dễ dàng hơn khi tham gia giao dịch đối với loại tài sản này Nhằm cũng cố và cụ thể hơn các quy định về xử lý tài sản bảo đảm nói chung và nhà

ở nói riêng vừa qua Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm cũng được ban hành góp phần đáp ứng kịp thời nhu cầu thực tiễn về xử lý tài sản bảo đảm khi tham gia giao dịch bảo đảm nói chung

và biện pháp thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng nói riêng

Có thể khẳng định rằng biện pháp thế chấp nhà ở để bảo đảm tiền vay tại tổ chức tín dụng qua từng thời kỳ ngày càng được ghi nhận chặt chẽ, cụ thể hơn và nhất là trong giai đoạn ngày nay khi các quy định về biện pháp bảo đảm trên đà phát triển và tiếp tục được hoàn thiện

1.6 Sự cần thiết quy định biện pháp thế chấp nhà ở đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng

Giao dịch bảo đảm là một thiết chế ra đời khá sớm ở nhiều quốc gia có hệ thống pháp luật phát triển trên thế giới Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới cho thấy thiết chế này được xây dựng đã tạo ra một hành lang pháp lý an toàn cho hoạt động tín dụng nói chung và sự phát triển của nền kinh tế nói riêng; góp phần không nhỏ vào sự ổn định của các quan hệ dân sự, kinh tế, tránh các tranh chấp phát sinh từ việc không thực hiện hoặc

có thực hiện nhưng không đúng nghĩa vụ dân sự của bên có nghĩa vụ Việc xác lập các giao dịch bảo đảm luôn hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao

dịch, đặc biệt là quyền lợi của bên có quyền trong giao dịch này Áp dụng biện pháp bảo đảm, bên có quyền không chỉ có quyền theo hợp đồng buộc bên có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ, mà còn có quyền xử lý tài sản mà bên có nghĩa vụ dùng để bảo đảm

Trong hoạt động tín dụng, hoạt động cho vay vốn là rất phổ biến, quan hệ vay mượn này dưới dạng là có hoàn trả lãi và gốc giữa tổ chức tín dụng (bên cho vay) và khách hàng (bên vay) và chính hoạt động cho vay này lại chứa đựng nhiều rủi ro khiến cho tổ chức tín dụng hạn chế việc cho vay và vì vậy nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu của khách hàng vay để đầu tư phát triển bị ngưng trệ ảnh hưởng lớn đến nhịp độ phát triển của nền kinh tế Rủi ro này chính là tình trạng người đi vay không trả được lãi hoặc gốc hay cả lãi

và gốc một cách đầy đủ, đúng hạn ảnh hưởng không nhỏ đến năng lực tài chính của các

tổ chức tín dụng Ngoài ra, trong thực tế, vẫn có trường hợp người đi vay mặc dù họ có khả năng trả nợ nhưng lại hoàn toàn không muốn trả cố tình kéo dài thời hạn gây trì trệ trong khâu thu hồi vốn cho các tổ chức tín dụng, hay cố tình lừa đảo chiếm đoạt tài sản của các tổ chức tín dụng…Vì vậy, rủi ro tín dụng trở nên phức tạp và đa dạng hơn Vấn

đề đặt ra là làm thế nào tổ chức tín dụng đặt “đồng tiền” của mình cho khách hàng vay

mà vẫn yên tâm trong khâu thu hồi vốn đã cho vay một cách chắc chắn để khắc phục rủi

ro trong hoạt động này mang lại và hình thức cho vay có bảo đảm bằng tài sản là một trong những giải pháp khá hữu hiệu để giải quyết vấn đề trên

Trong số tài sản được bảo đảm thì nhà ở lại là một trong những loại tài sản bảo đảm

có thể nói là khá “an toàn” so với các loại tài sản bảo đảm khác do đó được các bên trong

giao dịch bảo đảm lựa chọn để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng Nhận thấy tầm quan trọng đó, Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm đến các giao dịch bảo đảm liên quan đến loại tài sản này thông qua việc ban hành những văn bản pháp luật để điều chỉnh Cho đến hiện nay, nhìn tổng thể khung pháp lý của pháp luật hiện hành ghi nhận hình thức duy nhất trong lĩnh vực bảo đảm liên quan đến nhà ở đó là thế chấp nhà ở vì nhà là loại tài sản không thể dịch chuyển được vì vậy không thể chuyển giao như biện

pháp cầm cố tài sản Luật Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 ghi nhận “Chủ sở

hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng” Hiện nay, việc cho vay bằng hình thức thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng

được áp dụng phổ biến hơn cả vì những ưu điểm cơ bản mà nó mang lại

Thứ nhất, đối với bên thế chấp: Nhà ở vốn là một loại tài sản không thể tách rời đối

với mỗi con người Nhưng khi cá nhân hay tổ chức có một dự định để kinh doanh, đầu tư

vào một lĩnh vực nào đó mà họ lại không có đủ nguồn vốn để thực hiện trong khi họ không có loại tài sản nào có giá trị ngoài căn nhà của mình nhưng họ lại không thể bán ngôi nhà mình đang ở của mình thì biện pháp thế chấp nhà ở tỏ ra rất cần thiết để giải quyết nhu cầu cần vốn trên Bên thế chấp vẫn được giữ ngôi nhà của mình để phục vụ cho cuộc sống sinh hoạt thường ngày nhưng họ vẫn được vay một số tiền lớn để thực hiện kế hoạch sản xuất, kinh doanh,… để kiếm lời Ngoài ra, họ còn có thể hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc khai thác công dụng của tài sản thế chấp để thu được lợi ích trong việc sản xuất, kinh doanh ngôi nhà mặc dù nó đã đem đi thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ ví dụ như: bên thế chấp vẫn có quyền cho người khác thuê nhà khi nhà đã đem thế chấp cho Ngân hàng Hơn nữa, thông qua biện pháp thế chấp nhà ở mà ngân hàng dễ dàng cấp tín dụng từ việc cho vay vốn có bảo đảm bằng tài sản

Thứ hai, đối với bên nhận thế chấp: Ngoài việc kinh doanh để có lợi nhuận lớn thì

phòng ngừa rủi ro là một trong những mục tiêu mà các tổ chức tín dụng hướng đến Rủi

ro trong hoạt động cho vay chính là khả năng trả nợ của bên đi vay đồng nghĩa với việc thu hồi vốn của tổ chức tín dụng Trong giao dịch thế chấp nhà ở để đảm bảo tiền vay thì

tổ chức tín dụng với tư cách là bên nhận thế chấp có quyền được giám sát, đeo đuổi tài sản bảo đảm thông qua quyền được kê biên nhà ở để bán đấu giá, áp dụng những phương thức xử lý do pháp luật quy định khi phía khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trong hợp đồng vay để thu hồi nợ Ngoài ra, với biện pháp thế chấp nhà ở thì nhà ở sẽ do bên thế chấp giữ nên phía tổ chức tín dụng không cần phải tốn hao chi phí để thuê người bảo quản, trông nom ngôi nhà và các chi phí liên quan đến việc sửa chửa, duy trì tài sản thế chấp

Thứ ba, thông qua biện pháp thế chấp nhà ở để đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ

chức tín dụng tạo cơ sở bảo đảm an toàn trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng từ

đó, kích thích hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng tạo điều kiện cho cá nhân, doanh nghiệp,… tiếp cận nguồn vốn tín dụng đáp ứng nhu cầu đầu tư của nền kinh tế trong các lĩnh vực khác nhau như: tiêu dùng, sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ…tạo ra sự ổn định và phát huy tốt mọi nguồn lực cho việc phát triển kinh tế - xã hội

Thứ tư, việc ghi nhận pháp luật về thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng tạo cơ sở pháp

lý đầy đủ cho các tổ chức tín dụng và khách hàng thực hiện hoạt động này được thuận lợi, dễ dàng; giúp công khai, minh bạch các hoạt động bảo đảm góp phần nâng cao công tác giám sát, quản lý của nhà nước đối với giao dịch này được chặt chẽ, thuận lợi hơn Trong hoạt động tín dụng nói chung, về bảo đảm tiền vay bằng hình thức thế chấp nhà ở

nói riêng được nhà nước ta không ngừng hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý an toàn, thông thoáng, phù hợp với điều kiện và thực tiễn tham gia giao dịch này tại Việt Nam

Nhìn chung, các quy định pháp lý về biện pháp thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng đóng vai trò rất quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động của các tổ chức tín dụng và khách hàng vay vốn nâng cao trách nhiệm của các chủ thể vay vốn – sử dụng vốn vay có hiệu quả, đúng mục đích và trả nợ đúng hạn đồng thời góp phần bảo đảm thu hồi vốn vay cho các tổ chức tín dụng

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở BẢO ĐẢM NGHĨA VỤ

TRẢ TIỀN VAY TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG

Trên cơ sở tìm hiểu về các vấn đề lý luận chung về thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng phần này người viết sẽ tiếp cận đến những quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh về việc thế chấp nhà ở để bảo đảm cho nghĩa vụ trả tiền vay tại các tổ chức tín dụng ở các mặt: Hình thức, đối tượng, chủ thể, quyền nghĩa vụ của các bên liên quan,…trong hợp đồng thế chấp nhà ở tại các tổ chức tín dụng

2.1 Hình thức thế chấp nhà ở bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng

Để một giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng có hiệu lực thì phải đáp ứng đầy đủ những điều kiện về nội dung, chủ thể, đối tượng,…của giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật Trong

đó hình thức của hợp đồng đóng vai trò quan trọng quyết định đến hiệu lực của hợp đồng Đặc biệt, đối với hợp đồng thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng thì những quy định về hình thức của hợp đồng được xem như “xương sống” của giao dịch vì thế pháp luật có những quy định chặt chẽ, khắc khe hơn

2.1.1 Hợp đồng thế chấp nhà ở phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực

Hình thức của hợp đồng là cách biểu hiện ra bên ngoài những điều khoản mà các bên

đã cam kết thỏa thuận những nội dung của hợp đồng hay nói cách khác hình thức của hợp đồng là phương tiện để ghi nhận nội dung mà các chủ thể đã xác định Tùy thuộc vào nội dung và tính chất của từng hợp đồng cũng như tùy thuộc vào uy tín, độ tin cậy lẫn nhau

mà các bên có thể lựa chọn một hình thức nhất định: lời nói, văn bản hoặc bằng hành vi

cụ thể và trong giao dịch thế chấp nhà ở thì hợp đồng phải lập thành văn bản

Lập thành văn bản

Về hình thức giao dịch của nhà ở nói chung và giao dịch thế chấp nhà ở nói riêng Luật

Nhà ở năm 2005, sửa đổi, bổ sung năm 2009 ghi nhận:“Các bên trực tiếp hoặc thông qua

người đại diện thoả thuận về mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho” 17 Và cũng tại

Khoản 1, Điều 61, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định:“Việc thế chấp nhà ở phải

được lập thành hợp đồng, tuân thủ quy định của Luật Nhà ở và các quy định của pháp luật có liên quan.”

17

Khoản 1, Điều 93, Luật Nhà ở năm 2005 sữa đổi, bổ sung năm 2009

Trong trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, liên quan đến hình thức của hợp đồng thế chấp nhà ở thì theo Khoản 3, Điều 3, Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT quy định:

“Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (Sau đây gọi tắt là hợp đồng thế chấp) là văn bản thỏa thuận giữa tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 1, Điều 2 của thông tư này (bên thế chấp) và tổ chức tín dụng quy định tại khoản 2, điều 2 của thông tư này (bên nhận thế chấp nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ giữa các bên

về việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai”

Như vậy, hợp đồng thế chấp nhà ở bắt buộc phải lập thành văn bản và có thể được lập thành văn bản riêng hoặc ghép với hợp đồng chính – hợp đồng vay Nếu việc thế chấp nhà ở được ghi trong hợp đồng cho vay vốn thì đương nhiên những điều khoản về thế chấp nhà ở là những điều khoản cấu thành của hợp đồng vay vốn Nếu việc thế chấp nhà

ở được lập thành văn bản độc lập thì đó là hợp đồng phụ của hợp đồng chính – hợp đồng vay vốn Trong cả hai trường hợp hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở phụ thuộc vào hiệu lực của nghĩa vụ chính được bảo đảm – nghĩa vụ trả tiền vay của khách hàng vay Hợp đồng bằng văn bản là một điều kiện để hợp đồng thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa

vụ trả tiền vay tại tổ chức tín dụng có hiệu lực Có nghĩa là thực tế sẽ không chấp nhận bất kỳ một hình thức thế chấp nào khác ngoài hợp đồng thế chấp bằng văn bản Và khi có tranh chấp xảy ra, hình thức văn bản của hợp đồng sẽ được xem xét để quyết định tính có hiệu lực của hợp đồng

Công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ trả

tiền vay tại tổ chức tín dụng

Trong nền kinh tế thị trường thì bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng đóng vai trò quan trọng bởi vì bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, hàng hóa đặc biệt có giá trị lớn do đó cần có sự bảo vệ đặc biệt Cho nên, bất động sản và và giao dịch về bất động sản cần có cơ chế kiểm soát của nhà nước bằng các thiết chế phù hợp Để nâng cao hiệu quả quản lí nhà nước đối với bất động sản Nghị quyết hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương lần thứ X về tiếp tục hoàn thiện thể chế nền kinh tế thị trường định

hướng xã hội chủ nghĩa đã có chủ trương “Phát triển đồng bộ các dịch vụ tư vấn pháp

luật, công chứng, thẩm định, đấu giá, đăng ký giao dịch…tạo môi trường thuận lợi, an toàn cho các giao dịch trên thị trường đất đai, bất động sản” Nhận thấy được tầm quan

trọng của các giao dịch liên quan đến bất động sản nên hầu hết các giao dịch dân sự có đối tượng là bất