tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Sự chuyển dịch đất nông nghiệp từ chủ thể này sang chủ thể khác là một quy luật tất yếu, lần đầu tiên được ghi nhận tại Luật Đất đai 1993 với tên gọi là chuyển quyền sử dụng đất bao gồm

NÔNG NGHIỆP

Lớp: Luật Tư pháp 2 - K37

Cần Thơ, 12/2014

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN

LỜI CẢM ƠN

Sinh viên thực hiện luận văn xin gửi lời cám ơn chân thành và sâu sắc đến cha,

mẹ và các thành viên trong gia đình – những người thân đã luôn quan tâm, ủng hộ, động viên cả về tinh thần và vật chất để sinh viên có thể hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp của mình

Trong quá trình thực hiện luận văn, sinh viên chân thành cảm ơn:

- Cô Nguyễn Thị Thanh Xuân – giảng viên hướng dẫn đã nhiệt tình hướng dẫn, giải đáp những thắc mắc, đưa ra nhận xét, góp ý, định hướng có liên quan đến đề tài nghiên cứu, từ đó, giúp sinh viên hoàn thiện luận văn của mình hơn cả về mặt nội dung

và hình thức;

- Cô quản lý thư viện khoa Luật đã nhiệt tình hỗ trợ và giúp đỡ sinh viên trong quá trình tìm kiếm tài liệu tham khảo và viết luận văn ở phòng máy khoa Luật;

- Đội ngũ y, bác sỹ Bệnh viện 121, cô Trịnh Thị Bích Liên – bác sỹ chuyên khoa

II, phòng khám Trịnh Thị Bích Liên đã tận tình điều trị bệnh, giúp sinh viên hồi phục sức khỏe tốt, tiếp tục hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình;

- Em Nguyễn Văn Gulb – sinh viên lớp Quản lý nguồn lợi thủy sản, khóa 38, trường ĐH Cần Thơ đã cho sinh viên mượn máy tính trong việc thực hiện chỉnh sửa luận văn

Mặc dù sinh viên đã đặt rất nhiều tâm huyết và thời gian nghiên cứu đề tài, nhưng với kiến thức và hiểu biết có giới hạn cũng như gặp một số vấn đề về sức khỏe trong quá trình làm luận văn, đề tài nghiên cứu của sinh viên không tránh khỏi những thiếu sót Sinh viên thực hiện luận văn rất mong nhận được ý kiến góp ý của quý thầy

cô và các bạn để đề tài nghiên cứu của sinh viên được hoàn thiện hơn

Trân trọng!

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài………1

2 Mục tiêu nghiên cứu……… 3

3 Phạm vi và đối tượng nghiên cứu……….3

4 Phương pháp nghiên cứu……… 4

5 Kết cấu của luận văn……… 4

Chương 1 Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 1.1 Một vài khái niệm có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp……… 5

1.1.1 Khái niệm hợp đồng……… 5

1.1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất……… 6

1.1.3 Đất nông nghiệp 9

1.2 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp 10

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp…

……… 10

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ……… 13

1.3 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp………… 15

1.4 Lịch sử hình thành và phát triển hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất……….17

1.4.1 Giai đoạn trước năm 1858……….17

1.4.2 Giai đoạn từ năm 1858 đến năm 1980……… 20

1.4.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến nay………21

Chương 2

Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

2.1 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

……….23

2.1.1 Bên chuyển nhượng……… 23

2.1.1.1 Bên chuyển nhượng là hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp………23

2.1.1.2 Bên chuyển nhượng là cá nhân sử dụng đất nông nghiệp……… 27

2.1.2 Bên nhận chuyển nhượng……….30

2.1.2.1 Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp……

……….31

2.1.2.2 Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ………32

2.2 Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ……… 35

2.2.1 Điều kiện chung khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp………36

2.2.2 Điều kiện về hình thức sử dụng đất nông nghiệp………37

2.3 Hình thức, hiệu lực, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp………39

2.3.1 Hình thức, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông ……… 39

2.3.2 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ……… 41

2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp………42

2.4.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng………42

2.4.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng……… 44

2.5 Trình tự, thủ tục và nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp………46

2.5.1 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp……46 2.5.2 Nghĩa vụ tài chính trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp……… 47

3.2 Nguyên nhân của vấn đề……….52

3.2.1 Đất nông nghiệp chưa có Giấy chứng nhận để được phép chuyển nhượng

……… 52 3.2.2 Không đưa ra quy định cụ thể để xác định tư cách của nhười sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp……… 53 3.2.3 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được điều chỉnh ở nhiều văn bản khác nhau……… 54

3.3 Giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp……….54

3.3.1 Tăng cường hoạt động cấp Giấy chứng nhận……… 54 3.3.2 Thay thế quy định “hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa” bằng quy định “hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa và không được chuyển mục đích sử dụng”………55

3.3.3 Quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có

hiệu lực kể từ thời điểm công chứng……… 56

3.3.4 Ghi nhận quyền được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông

nghiệp đối với người sử dụng đất là cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo………57

KẾT LUẬN……… 58

TÀI LIỆU THAM KHẢO………60

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nơi cư trú

và diễn ra mọi hoạt động đời sống, kinh tế, xã hội của con người, là một yếu tố cấu thành nên lãnh thổ quốc gia và là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống Với vai trò đặc biệt quan trọng của đất đai, con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất và tinh thần để phục

vụ cho nhu cầu đời sống Sự chuyển dịch đất nông nghiệp từ chủ thể này sang chủ thể khác là một quy luật tất yếu, lần đầu tiên được ghi nhận tại Luật Đất đai 1993 với tên gọi là chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất Kế thừa và hoàn thiện quy định liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai

2013 ngày càng hoàn thiện, mở rộng thêm 2 quyền trong nhóm quyền chuyển quyền

sử dụng đất (quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất), đồng thời, quy định cụ thể hơn quyền, nghĩa vụ cũng như các điều kiện, trình tự, thủ tục khi thực hiện các giao dịch về chuyển quyền

Trong các giao dịch về chuyển quyền, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch phổ biến và diễn ra sôi động Do là giao dịch liên quan đến tài sản đặc biệt nên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một khái niệm hẹp

và là một dạng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được hình thành trên

cơ sở phân loại đất Ghi nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nói riêng là một tất yếu, xuất phát từ ba lý do cơ bản sau:

Thứ nhất, xuất phát từ nhu cầu thực tế của người sử dụng đất Việt Nam là nước

có nền kinh tế nông nghiệp lâu đời Phần đông dân số sống bằng nghề nông, nhu cầu

về đất nông nghiệp là rất lớn Khi người đang sử dụng đất nông nghiệp không còn nhu cầu hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp, mong muốn chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho người đang có nhu cầu sử dụng là một nhu cầu chính đáng

Thứ hai, giúp giảm bớt thủ tục hành chính về đất đai Thực hiện chuyển dịch

quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp một cách hợp pháp là cách thức đơn giản nhưng hiệu quả, giúp giảm bớt

các thủ tục rườm rà khi Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của người này và giao đất lại cho người kia

Thứ ba, góp phần làm cho quan hệ đất đai vận động linh hoạt hơn, sử dụng đất

nông nghiệp tiết kiệm và hiệu quả hơn Để chuyển dịch đất nông nghiệp thông qua hợp

đồng chuyển nhượng, các bên chỉ cần tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp Đồng thời, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng giúp rút ngắn được thời gian cho những thủ tục hành chính rườm rà, tránh được tình trạng đất nông nghiệp bị bỏ hoang, không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích Từ đó, đất nông nghiệp được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả hơn

Bên cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có những điểm đặc biệt hơn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất khác Điểm đặc biệt đó được thể hiện như sau:

Thứ nhất, phạm vi chủ thể tham gia bị giới hạn Trong hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất nông nghiệp, bên chuyển nhượng chỉ có thể là hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất nông nghiệp, bên nhận chuyển nhượng chỉ có thể là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân

Thứ hai, đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất nông nghiệp Đất nông

nghiệp trong phạm vi nghiên cứu của luận văn này là đất dùng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng cây hằng năm (đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm khác) và đất trồng cây lâu năm (sẽ phân tích rõ hơn ở phần phạm vi nghiên cứu)

Thứ ba, ngoài việc phải tuân thủ các quy định chung về điều kiện, trình tự, thủ

tục khi thực hiện chuyển quyền và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp còn phải tuân thủ các điều kiện riêng

Đó là các quy định về trường hợp chuyển nhượng có điều kiện, trường hợp nhận chuyển nhượng có điều kiện, trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Trong bối cảnh, Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013,

có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 thay thế cho Luật Đất đai 2003, tìm hiểu những điểm mới trong quy định của Luật Đất đai 2013 liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thấy được những bất cập mà Luật đất đai 2013 chưa giải quyết được và kiến nghị giải pháp hoàn thiện

Trên đây là những lý do sinh viên thực hiện luận văn lựa chọn đề tài: “Tìm hiểu

pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp” làm đề tài

nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp của mình

2 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu đề tài là tìm hiểu, phân tích, đánh giá quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong bối cảnh Luật Đất đai 2013 được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014 thay thế cho Luật Đất đai 2003 Tìm hiểu những điểm mới trong quy định của Luật Đất đai 2013 liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thấy được Luật mới đã giải quyết được những bất cập nào tồn tại từ Luật Đất đai 2003 Đồng thời, tìm ra những bất cập mà Luật đất đai 2013 chưa giải quyết được và kiến nghị giải pháp hoàn thiện

3 Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu

Theo quan niệm truyền thống của người dân Việt Nam, đất nông nghiệp thường được hiểu là đất dùng vào trồng trọt như đất trồng lúa, trồng hoa màu (rau, củ, …) và các loại cây được coi là lương thực (ngô, khoai, sắn, …)

Pháp luật đất đai hiện hành phân loại đất thành 3 nhóm đất: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng căn cứ vào mục đích sử dụng đất Trong đó nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

- Đất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hằng năm và đất trồng cây lâu năm Đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;

- Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng;

- Đất nuôi trồng thủy sản bao gồm đất nuôi trồng thủy sản nước ngọt, đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất nuôi trồng thủy sản nước lợ;

- Đất làm muối;

- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà

khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh

Trong phạm vi nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”, sinh viên thực hiện luận văn tìm hiểu quy

định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp với khái

niệm đất nông nghiệp ở một khía cạnh hẹp hơn quy định của pháp luật Theo đó, đất

nông nghiệp là đất được xác định dùng vào mục đích chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng cây hằng năm và đất trồng cây lâu năm Đất trồng cây hằng năm

gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác Đất trồng cây lâu năm là đất trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng trên 365 ngày, trồng một lần nhưng thu hoạch trong

nhiều năm và phải trải qua thời kỳ cơ bản mới có thể thu hoạch như cao su, chè, cà phê, cam, quýt, bưởi, …

Để đạt được mục đích nghiên cứu, sinh viên thực hiện luận văn tìm hiểu các khái niệm cơ bản, có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; đi sâu tìm hiểu, phân tích, đánh giá quy định của pháp luật về chủ thể, đối tượng, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; quyền

và ngĩa vụ của các bên trong hợp đồng; điều kiện, trình tự, thủ tục, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu, sinh viên thực hiện luận văn sử dụng các phương pháp sau:

- Phương pháp phân tích, tổng hợp;

- Phương pháp quy nạp, diễn dich;

- Phương pháp so sánh;

- Phương pháp phân tích luật viết;

- Phương pháp trừu tượng khoa học

5 Kết cấu của luận văn

Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm có 3 chương:

Chương 1 Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

nông nghiệp

Chương 2 Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất nông nghiệp

Chương 3 Thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và giải pháp hoàn thiện

CHƯƠNG 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

1.1 Một vài khái niệm có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Thứ nhất, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên Các Mác nói: “Tự chúng,

hàng hóa không thể đi đến thị trường trao đổi với nhau được Muốn cho những vật chất đó trao đổi với nhau thì những người giữ chúng phải đối xử với nhau như những người mà ý chí nằm trong vật chất đó”2 Quan hệ hợp đồng chỉ được hình thành từ hành vi thể hiện ý chí của chủ thể Sự thể hiện ý chí có thể bằng lời nói, hành động hay việc làm cụ thể Tuy nhiên, nếu sự thể hiện ý chí chỉ xuất phát từ một bên (hành vi đơn phương) mà không được bên kia chấp nhận thì cũng không hình thành quan hệ hợp đồng Quan hệ hợp đồng chỉ hình thành khi có sự thể hiện và thống nhất ý chí, hay nói cách khác là có sự gặp gỡ ý chí giữa các bên Sự thể hiện ý chí phải tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng

Thứ hai, đối tượng của hợp đồng là tài sản, công việc Tài sản là vật, tiền, giấy

tờ có giá và các quyền tài sản (quyền sử dụng đất, quyền tác giả, …) Tài sản chỉ trở thành đối tượng của hợp đồng khi đáp ứng các điều kiện cơ bản sau: tài sản phải hiện hữu, được phép lưu thông trong giao dịch dân sự, có thể đem lại lợi ích cho chủ thể, có thể chiếm giữ được, tài sản thuộc sở hữu của chủ sở hữu Tài sản chia thành hai loại là

1 Điều 388 Bộ luật dân sự 2005

2 Các Mác, “Tư Bản”, quyển 1, tập I, Nxb Sự Thật, Hà Nội, 1973, trang 163

bất động sản và động sản Bất động sản bao gồm đất và các tài sản gắn liền với đất Đối tượng của hợp đồng là công việc thì công việc đó phải xác định, có thể thực hiện được, không trái pháp luật và đạo đức xã hội

Thứ ba, ý chí của các chủ thể trong hợp đồng phải phù hợp với ý chí của Nhà

nước Về nguyên tắc, các bên trong hợp đồng có quyền thỏa thuận về nội dung và hình

thức của hợp đồng Tuy nhiên sự tự do thỏa thuận này được đặt trong một giới hạn nhất định là không được trái pháp luật, trái đạo đức xã hội Ví dụ : nguyên tắc chung là hợp đồng có thể giao kết bằng lời nói, văn bản, hành vi cụ thể Nhưng theo quy định của pháp luật đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực Như vậy, khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải tuân thủ quy định này

Thứ tư, hợp đồng là một giao dịch dân sự làm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền

và nghĩa vụ của các bên Khi hợp đồng được giao kết phù hợp với ý chí của nhà làm

luật thì hợp đồng có hiệu lực đối với các bên Khi đó, quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng sẽ phát sinh, thay đổi, chấm dứt Ví dụ: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực sẽ chấm dứt quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất là bên chuyển nhượng, đồng thời, xác lập quyền, nghĩa vụ sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng

Thứ năm, mục đích của hợp đồng là nhằm để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu

dùng hằng ngày Đây là một trong những tiêu chí, cơ sở để phân biệt hợp đồng dân sự

với các hợp đồng khác như hợp đồng thương mại, hợp đồng lao động

Xét cụ thể, hợp đồng là một giao dịch dân sự làm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê, vay, mượn, tặng cho tài sản, làm một công việc hoặc không làm một công việc, dịch vụ hoặc các thỏa thuận khác nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng hằng ngày Tuy nhiên, việc liệt kê như trên dẫn đến tình trạng bỏ sót, quy định không đầy đủ và bao quát hết các mối quan hệ diễn ra trên thực tế Nếu có một quan hệ hợp đồng mới phát sinh trên thực tế thì phải sửa đổi,

bổ sung, ban hành luật mới Để khắc phục tình trạng trên, Bộ luật Dân sự 1995 và

2005 đã định nghĩa hợp đồng dưới dạng khái quát hơn Theo đó, hợp đồng dân sự là

sự thỏa thuận giữa các bên làm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự

1.1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thì đất đai là tài sản thuộc chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước không trực tiếp thực thi quyền sử dụng mà trao quyền sử dụng cho các chủ thể sử dụng đất theo quy định của pháp luật Từ đây, các khái niệm có liên quan đến quyền sử dụng

đất được hình thành, dẫn đến sự hình thành và phát triển quan hệ về chuyển nhượng

quyền sử dụng đất Vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Chuyển nhượng

quyền sử dụng đất là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể chuyển nhượng sang chủ thể nhận chuyển nhượng trên cơ sở có giá Theo đó, người chuyển nhượng chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng và nhận về mình một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất 1

Trước năm 1980, đất đai tồn tại dưới nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước,

sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Nhìn chung, pháp luật giai đoạn này cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể Đất đai thuộc sở hữu tư nhân thì được phép mua bán, chuyển nhượng

Hiến pháp 1980 ra đời, lần đầu tiên ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Cụ thể hóa tinh thần của Hiến pháp 1908, Luật Đất đai 1987 quy định việc mua bán, chuyển nhượng đất đai bị nghiêm cấm dưới mọi hình thức2 Người sử dụng đất chỉ được phép khai thác các tính năng, công dụng của đất, nghĩa là chỉ được quyền sử dụng mà không được quyền “định đoạt”- mua bán, chuyển nhượng đất đai

Quyền sử dụng đất có thể hiểu là quyền được khai thác các tính năng, công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất Mặc dù pháp luật không cho phép người sử dụng đất thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai nhưng trên thực tế hoạt động này vẫn diễn

ra Bởi lẽ, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trường Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giai đoạn này tồn tại với tên gọi mua bán, chuyển nhượng đất đai hay mua bán, chuyển nhượng ruộng đất Luật đất đai 1993 ra đời cụ thể hóa quy định của Hiến pháp 1992 Đây là một bước ngoặc quan trọng đánh dấu sự phát triển của pháp luật về đất đai Luật Đất đai

1993 quan tâm nhiều hơn đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đặc biệt là việc ghi nhận người sử dụng đất hợp pháp có được chuyển quyền sử dụng đất thông qua 5 hình thức là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất Tiếp theo đó, Luật Đất đai 2003, 2013 tiếp tục mở rộng thêm các quyền năng của người sử dụng đất Bên cạnh 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất nói trên, Nhà nước ghi nhận thêm 2 quyền là quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất và quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Người sử dụng đất không chỉ có quyền khai thác các tính năng, công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức, kết quả đầu tư trên đất mà còn được phép chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng,

1 Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân, Giáo trình Luật Đất đai, khoa Luật, trường ĐH Cần Thơ, trang 73

2 Điều 5 Luật Đất đai 1987

cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Về bản chất, chuyển quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự Đối tượng của giao dịch này là quyền sử dụng đất Bởi lẽ, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Không một chủ thể sử dụng đất nào (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, …)

có quyền sở hữu đối với đất Do chủ thể sử dụng đất không phải là chủ sở hữu đất nên không có quyền định đoạt đối với đất đang sử dụng mà chỉ có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất đó thông qua quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật Nói cách khác, chính đất đai là một tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân nên không thể và không được phép lưu thông, chỉ có quyền sử dụng đất là quyền tài sản được phép lưu thông trong các giao dịch dân sự về đất Qua đó, chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là

sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của

Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai1 Trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức được thực hiện phổ biến trên thực

tế, biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng vận động của quan hệ đất đai phù hợp với cơ chế thị trường Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất phát từ việc chủ thể đang sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng đất và muốn chuyển dịch quyền sử dụng đất của mình cho người khác để nhận về một khoảng lợi ích vật chất (một khoản tiền) Hiểu theo cách thông thường, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc “đổi quyền sử dụng đất để lấy tiền” Theo đó, chủ thể sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng đất tự nguyện chấm dứt các quyền, nghĩa vụ của mình đối với đất đang sử dụng và chuyển các quyền, nghĩa vụ đó cho một chủ thể khác có nhu cầu sử dụng đất

để nhận về mình một khoản tiền nhất định Khoản tiền được trả là khoản tiền tương ứng với giá trị của quyền sử dụng đất cũng như các chi phí mà chủ sử dụng đất đã đầu

tư trong quá trình sử dụng để làm tăng giá trị quyền sử dụng đất (gọi là giá trị quyền sử dụng đất) Việc chuyển nhượng chuyển quyền sử dụng đất làm chấm dứt quyền, nghĩa

vụ sử dụng đất của chủ thể chuyển nhượng, đồng thời, xác lập quyền, nghĩa vụ sử

dụng đất của chủ thể nhận chuyển nhượng

Tóm lại, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự dịch chuyển quyền sử dụng đất

từ chủ thể chuyển nhượng sang chủ thể trên cơ sở có giá Theo đó, người chuyển quyền chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển quyền và nhận về mình một khoản tiền tương ứng với giá quyền sử dụng đất

1 Trường ĐH Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, tập 2, Nxb CAND Hà Nội, 2007, trang 320

1.1.3 Đất nông nghiệp

Ở Việt Nam hiện nay, khái niệm về đất nông nghiệp theo quy định pháp luật và thực tiễn có sự khác nhau Theo Luật Đất đai 2013 thì đất nông nghiệp là một nhóm đất gồm tổng thể các loại đất có đặc tính sử dụng giống nhau với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và các mục đích nông nghiệp khác, được gọi chung là nhóm đất nông nghiệp1 Còn theo quan niệm truyền thống của người dân Việt Nam, đất nông nghiệp thường được hiểu là đất trồng lúa, trồng hoa màu (rau, củ, …) và các loại cây được coi

là lương thực (ngô, khoai, sắn, …) Ở phạm vi đề tài: “Tìm hiểu pháp luật về hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp”, sinh viên thực hiện luận văn tìm hiểu

đất nông nghiệp ở một khía cạnh hẹp hơn quy định của pháp luật Theo đó, đất nông

nghiệp là đất được xác định dùng vào mục đích chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng cây hằng năm và đất trồng cây lâu năm

Trước đây Luật Đất đai 1987 và Luật Đất đai 1993 quy định về đất nông nghiệp

như sau: đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu dùng vào sản xuất nông nghiệp

như trồng trọt, chăn nuôi, kể cả nuôi trồng thủy sản hoặc nghiên cứu, thí nghiệm về trồng trọt, chăn nuôi 2 Như vậy, trước Luật Đất đai 2003, đất nông nghiệp bao gồm

các loại đất trồng trọt, đất chăn nuôi, đất nuôi trồng thủy sản, đất dùng vào nghiên cứu, thí ngiệm về trồng trọt và chăn nuôi Có thể thấy, việc phân loại đất nông nghiệp như trên có sự đan xen, chồng chéo, không tách bạch về mặt pháp lý giữa đất nông nghiệp

và đất nuôi trồng thủy sản gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất nông nghiệp Nguyên nhân của vấn đề là do việc phân loại đất trong giai đoạn này dựa vào nhiều tiêu chí khác nhau, vừa căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, vừa căn cứ vào địa bàn sử dụng đất.3

Để khắc phục những hạn chế trên cũng như nhằm tạo điều kiện thận lợi cho người

sử dụng đất nói chung và nười sử dụng đất nông nghiệp nói riêng thực hiện các quyền của mình trong việc sử dụng đất, Luật Đất đai 2003 đã phân loại đất thành 3 nhóm đất căn cứ vào mục đích sử dụng đất bao gồm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông

1 Theo Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

Đất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm Đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác

Đất lâm nghiệp bao gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng

Đất nuôi trồng thủy sản

Đất làm muối

Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng

trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh

2 Xem Điều 23 Luật Đất Đai 1987 và Điều 42 Luật Đất đai 1993

3 Trường ĐH Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb CAND Hà Nội, 2007, trang 332

nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng1 Nhóm đất nông nghiệp gồm 5 loại đất, trong đó có đất sản xuất nông nghiệp (sau đây gọi là đất nông nghiệp) Đất nông nghiệp là đất được dùng vào mục đích chủ yếu là sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng cây hằng năm

và đất trồng cây lâu năm Đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng cho chăn nuôi và đất trồng cây hằng năm khác Cây lâu năm là cây có chu kỳ sinh trưởng trên 365 ngày, trồng một lần nhưng thu hoạch trong nhiều năm và phải trải qua thời kỳ cơ bản mới có thể thu hoạch như cao su, chè, cà phê, cam, quýt, bưởi, …

Luật Đất đai 2013 ra đời, quy định đất nông nghiệp cơ bản là giống như Luật Đất đai 2003 Tuy nhiên, đối với đất nông nghiệp là đất trồng cây hằng năm, Luật Đất đai

2013 không tách đất đồng cỏ dùng cho chăn nuôi thành một loại đất riêng mà thuộc trong loại đất trồng cây hằng năm khác Theo đó, đất trồng cây hằng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác2

Như vậy, về phân loại đất, từ Luật Đất đai 2003, khái niệm “nhóm đất nông nghiệp” thay thế cho khái niệm “đất nông nghiệp” theo cách hiểu truyền thống trước đây Nhóm đất nông nghiệp là một khái niệm rộng và bao quát, được hiểu là tổng thể các loại đất có đặc tính giống nhau với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và các mục

đích nông nghiệp khác Còn đất nông nghiệp là một loại đất thuộc nhóm đất nông

nghiệp, với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu dung vào mục đích sản xuất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hằng năm và đất trồng cây lâu năm

1.2 Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một khái niệm hẹp

và là một dạng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được hình thành trên

cơ sở phân loại đất Căn cứ Điều 679 Bộ luật Dân sự 2005 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên nhận chuyển nhượng theo quy

định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai Có thể hiểu, hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất nông nghiệp là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong

đó, quyền sử dụng đất nông nghiệp là đối tượng của hợp đồng

Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất hiện kể từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời, ghi nhận quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử

1 Xem Điều 13 Luật Đất đai 2003

2 Điểm a Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013

dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại

và phát triển của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Như đã đề cập ở tiểu mục 1.1.2, đất đai là tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

và thống nhất quản lý trên cả nước Nhà nước không trực tiếp thực thi quyền sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các quyết định giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất Do quyền sử dụng đất là quyền tài sản đặc biệt nên Nhà nước quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng Từ đó, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ra đời Theo Điều 705 Bộ Luật Dân sự 1995, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo những điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai quy định, theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng Tuy nhiên, khái niệm trên là chưa chính xác, bởi ngoài việc phải tuân thủ những điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải tuân thủ những điều kiện, nội dung, hình thức riêng của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng Thêm vào đó, nếu gọi các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền là rất chung chung, không thể phân biệt với các chủ thể trong hoạt động chuyển quyền Để khắc phục những hạn chế đó, Bộ luật Dân sự 2005 quy định khái niện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 679 như sau: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật

Dân sự và pháp luật đất đai

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một khái niệm hẹp và

là một dạng của hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất, được hình thành trên cơ sở phân loại đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nói chung các giao dịch dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng thể là quyền sử dụng đối với các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng Còn khi nói đến hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nông nghiệp là nói đến giao dịch chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất

1 Khoản 3 Điều 73 Luật Đất đai 1993

nông nghiệp Như đã trình bày ở tiểu mục 1.1.3, đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, bao gồm đất trồng cây hằng năm (đất trồng lúa, đất trồng cây hằng năm khác) và đất trồng cây lâu năm

Việc ghi nhận chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua hình thức hợp đồng là cần thiết Sự cần thiết đó được thể hiện như sau:

Thứ nhất, xuất phát từ nhu cầu thực tế của người sử dụng đất Khi người sử

dụng đất nông nghiệp không còn nhu cầu hoặc không còn khả năng tiếp tục sử dụng đất thì việc mong muốn chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho người khác

để nhận về mình một khoản tiền là nhu cầu hoàn toàn chính đáng

Thứ hai, giúp giảm bớt các thủ tục hành chính về đất đai Khi không cho phép

chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua hình thức hợp đồng, người

sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp phải làm đơn xin giao đất hoặc thuê đất Đồng thời, Nhà nước phải tiến hành xét duyệt đơn, thu hồi đất của người đang sử dụng đất nông nghiệp, tiến hành giao đất, cho thuê đất cho người có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp Trong khi đó, thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đơn giản hơn mà vẫn đảm bảo tính hợp pháp và hợp lý của hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất được pháp luật cho phép để xác lập quyền sử dụng đất nông nghiệp cho chủ thể mới mà Nhà nước không phải thu hồi đất nông nghiệp từ người này sau đó trao lại cho người kia1

Thứ ba, góp phần giúp quyền sử dụng đất nói chung và quyền sử dụng đất nông

nghiệp nói riêng được vận động một cách linh hoạt hơn, sử dụng đất nông nghiệp tiết kiệm và hiệu quả hơn Như đã phân tích ở trên, khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử

dụng đất nông nghiệp thông qua hợp đồng thì quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ được chuyển giao từ chủ thể chuyển nhượng sang chủ thể nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, không phải kinh qua nhiều thủ tục hành chính về đất đai Đồng thời, hình thức này sẽ góp phần rút ngắn thời gian đất nông nhiệp bị bỏ hoang, không

sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích khi chủ thể sử dụng đất không công nhu cầu hoặc không còn khả năng sử dụng

Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là sự thỏa

thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (sau

1 Trường ĐH Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, tập 2, Nxb CAND Hà Nội, 2007, trang 337

đây gọi là bên chuyển nhượng) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất nông nghiệp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (sau đây gọi là bên nhận chuyển nhượng), còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Về bản chất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một hợp đồng dân sự nên có đấy đủ các đặc điểm của một hợp đồng dân sự nói chung Ngoài ra, do tính chất đặc biệt, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp còn mang một số đặc điểm đặc thù

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một dạng

của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, biểu hiện tập trung tính chất chuyển quyền sử dụng đất Như đã đề cập ở tiểu mục 1.2.1, hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất là khái niệm chung khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử đất nói chung Trong khi đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, do đó, là một dạng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tính chất chuyển quyền của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thể hiện ở chổ:

- Là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác;

- Đối tượng chuyển dịch là quyền sử dụng đất;

- Khi thực hiện chuyển nhượng, vừa phải tuân thủ quy định chung của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai về chuyển quyền, vừa phải tuân thủ các quy định riêng về chuyển nhượng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một hợp

đồng song vụ, có đền bù Tính chất song vụ của hợp đồng này thể hiện ở chổ bên

chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều có nghĩa vụ đối với nhau Các bên đồng thời là người có nghĩa vụ và có quyền Nghĩa vụ của bên này tương ứng với quyền của bên kia và ngược lại Ví dụ như: quyền được nhận tiền chuyển nhượng đất nông nghiệp của bên chuyển nhượng tương ứng với nghĩa vụ trả tiền của bên nhận chuyển nhượng; quyền yêu cầu giao giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp của bên nhận chuyển nhượng, tương ứng với nghĩa vụ chuyển giao giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp chuyển nhượng của bên chuyển nhượng Tính chất song vụ này khác với hợp đồng chuyển đổi ở chổ: trong hợp đồng chuyển đổi thì các bên vừa là bên chuyển đổi cũng vừa là bên nhận chuyển đổi Nghĩa vụ, quyền của bên này đồng thời cũng là nghĩa vụ, quyền của bên kia

Tính “có đền bù” thể hiện ở chổ bên chuyển nhượng chuyển giao đất và quyền sử dụng đất nông nghiệp cho bên nhận chuyển nhượng và nhận về phần mình một khoảng lợi ích vật chất (tiền) tương ứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cơ sở có giá (gọi là giá đất) Gía đất là khoản tiền do bên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển nhượng ứng với quyền sử dụng đất và các chi phí khác làm tăng giá trị của đất Khác với tính chất có đền bù trong hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là “đổi đất lấy đất” nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc sử dụng đất, tránh tình trạng manh mún, phân tán đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp mang tính chất là “đổi đất lấy tiền” Theo đó, chủ thể sử dụng đất không còn khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất tự nguyện chấm dứt các quyền, nghĩa vụ của mình đối với một thửa đất và chuyển giao hẳn đất và quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu sử dụng, không nhận lại quyền sử dụng đất tương ứng mà nhận về một khoản tiền tương ứng giá trị quyền sử dụng đất đã chuyển giao

Thứ ba, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là hợp đồng

trọng thức Về nguyên tắc, hợp đồng là sự tự do thỏa thuận và đi đến thống nhất ý chí

giữa các bên Hợp đồng có thể được giao kết bằng lời nói, văn bản hay hành vi cụ thể Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải đáp ứng yêu cầu về hình thức theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai Cụ thể, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật

Thứ tư, phạm vi chủ thể tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng

đất nông nghiệp bị giới hạn Xuất phát từ vai trò quan trọng của đất nông nghiệp đối

với phát triển kinh tế và đời sống, Nhà nước ban hành những quy định giới hạn về chủ thể chuyển nhượng, chủ thể nhận chuyển nhượng đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp Pháp luật đất đai quy định chặt chẽ những chủ thể chuyển nhượng đất nông nghiệp có điều kện và những chủ thể không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Ví dụ như: hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước; đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng không được phép chuyển nhượng Mục đích của các quy định này là để phát triển sản xuất nông nghiệp, bảo vệ quỹ đất nông nghiệp, đảm bảo an ninh, an toàn lương thực của quốc gia

Thứ năm, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền

sử dụng đất đối với loại đất nông nghiệp Như đã nói ở tiểu mục 1.2.1, đối tượng của

hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là quyền sử dụng đất nông

nghiệp, bao gồm quyền sử dụng đất trồng cây hằng năm và quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có giá và hình thức giống như là một hợp đồng mua bán Tuy nhiên, chính đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đã tạo nên sự khác biệt cơ bản giữa hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Sự khác biệt này xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Có thể thấy, trong hợp đồng mua bán, tài sản được bán phải thuộc sở hữu của bên bán hay ít nhất bên bán cũng có quyền định đoạt đối với tài sản bán Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì đất nông nghiệp là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Người sử dụng đất nông nghiệp không phải là chủ sở hữu, không có quyền định đoạt đối với đất Do đó, người sử dụng đất không có quyền mua bán, chuyển nhượng đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật

1.3 Nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất Vì vậy, các nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất cũng là nguyên tắc trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Các nguyên tắc này được hình thành trên cơ sở các nguyên tắc của ngành luật đất đai như: nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nguyên tắc ưu tiên và bảo vệ quy đất nông nghiệp, nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật, nguyên tắc sử dụng đất hợp lý và tiết kiệm, …)

Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cần phải tuân thủ 3 nguyên tắc cơ bản sau1:

Nguyên tắc thứ nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có sự giới

hạn về phạm vi chủ thể Đất nông nghiệp đóng một vai trò quan trọng trong phát triển

kinh tế và đời sống xã hội Việc ưu tiên cho người làm nông nghiệp và bảo vệ quỹ đất nông nghiệp là cần thiết Do đó, các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất quy định chặt chẽ hơn về mặt chủ thể tham gia chuyển nhượng đối với loại đất nông nghiệp Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải tuân thủ những quy định chung và riêng đối với chủ thể và loại đất nông nghiệp chuyển nhượng Theo nguyên tắc này thì chỉ những chủ thể được pháp luật cho phép mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Những chủ thể thuộc trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có điều kiện thì chỉ được phép chuyển nhượng

1 Điều 691 Bộ luật Dân sự 2005

khi đáp ứng các điều kiện theo quy định Pháp luật quy định những chủ thể thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Nguyên tắc thứ hai, các bên tự do thỏa thuận nội dung của hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện

thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một hợp đồng dân sự Do vậy, các bên trong hợp đồng cần phải có sự biểu lộ, thỏa thuận và thống nhất ý chí Về nguyên tắc chung, các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp có quyền tự

do thỏa thuận để đi đến thống nhất nội dung của hợp đồng Tuy nhiên như đã đề cập ở mục 1.1.1, ý chí và sự tự do thỏa thuận của các bên chủ thể không phải là “tự do tuyệt đối” Sự tự do ấy bị giới hạn bởi lợi ích công cộng, lợi ích Nhà nước mà quy định của

Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai là hiện thân để bảo vệ các lợi ích đó

Nguyên tắc thứ ba, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp sử

dụng đất đúng mục đích, thời hạn, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Để

khai thác lợi ích từ đất một cách hiệu quả nhất, con người phải tác động tích cực và thường xuyên lên đất (đầu tư, cải tạo, bồi bổ đất, …), đồng thời phải sử dụng đất hợp

lý, tiết kiệm, đúng mục đích Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của bên nhận chuyển nhượng là thời hạn sử dụng đất còn lại của bên chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền Việc sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương tại thời điểm nhận chuyển nhượng Nghĩa là việc sử dụng đất nông nghiệp phải phù hợp với việc phân bổ

và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế -

xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ

sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định; phù hợp với việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất của địa phương Sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nông nghiệp của địa phương đảm bảo việc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch của Nhà nước, đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất cho Nhà nước và người sử dụng

Lưu ý, sử dụng đất nông nghiệp đúng mục đích trong trường hợp này được hiểu

là sử dụng đất nông nghiệp đúng mục đích ghi trong Giấy chứng nhận Trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng muốn chuyển đổi mục đích sử dụng và được Nhà nước

cho phép thì bên nhận chuyển nhượng vẫn được chuyển đổi mục đích và sử dụng đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng theo mục đích đã chuyển đổi

Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở, nền tảng để thực hiện vai trò của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đối với đất đai trên phạm vi cả nước Mục đích chủ yếu của các nguyên tắc này là phát triển nông nghiệp, bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp, hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp sử dụng vào các mục đích khác, sử dụng đất nông nghiệp một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả

1.4 Lịch sử hình thành và phát triển hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1

Mặc dù pháp luật chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng từ khi Hiến pháp ghi nhận chế độ sở hữu toàn dân

về đất đai và được cụ thể hóa lần đầu tiên trong Luật Đất đai 1993 Tuy nhiên, trên thực tế, việc chuyển nhượng, mua bán đất đai đã hình thành và tồn tại từ rất lâu trong đời sống xã hội Ở mỗi giai đoạn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có

những tên gọi và các đặc trưng riêng

1.4.1 Giai đoạn trước năm 1858

Do đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng nên các triều đại phong kiến không ngừng tăng cường công tác quản lý đất đai, đưa ra các chính sách pháp luật điều tiết các mối quan hệ về đất đai Mỗi triều đại lựa chọn cho mình một phương pháp để điều tiết, quản lý đất riêng sao cho phù hợp với quyền lợi của giai cấp thống trị, phù hợp

nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội và yêu cầu xây dựng nhà nước đương thời

Dưới thời kỳ trị vì đất nước của các vua Hùng, đất đai trong phạm vi công xã đều thuộc sở hữu chung của công xã, được chia cho các gia đình sử dụng Chế độ công hữu

về đất đai được thiết lập và tồn tại bền vững

Giai đoạn 179 TCN đến 938SCN- giai đoạn chống ách đô hộ của phong kiến Trung Quốc tồn tại hai hình thức sở hữu đất đai: sở hữu tối cao của Nhà nước về đất đai và sở hữu tư nhân về đất đai Trong giai đoạn này, hầu hết đất đai ở các làng xã, đồn điền đều trở thành ruộng quốc khố thuộc sở hữu của chính quyền đô hộ Trung Quốc Ruộng quốc khố không được phép mua bán hay chuyển nhượng Ruộng đất thuộc sở hữu tư nhân rất ít và hầu như chưa xuất hiện việc mua bán, chuyển nhượng

1 Xem Trường ĐH Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Đất đai, Nxb CAND Hà Nội, 2007

Đến các triều đai Ngô- Đinh-Tiền- Lê, hầu hết đất đai thuộc sở hữu của công xã Một số ít đất đai thuộc quyền sở hữu tư nhân Nhà nước thực hiện chính sách thực ấp, chế độ lạc hầu “ăn ruộng”

Các vấn đề về mua bán, chuyển nhượng đất đai lần đầu tiên được ghi nhận trong pháp luật dưới thời kỳ phong kiến Lý- Trần- Hồ Ruộng đất trong giai đoạn này tồn tại hai hình thức sở hữu là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Tuy nhiên, trên hết là quyền sở hữu tối cao của nhà Vua về đất đai với tư cách là chủ sở hữu tối cao của Nhà nước Đất đai do Vua phong tặng không được đem bán hoặc đem trao đổi Sở hữu tư nhân về đất đai được thừa nhận và bảo vệ Việc mua bán, chuyển nhượng đất đai được quy định rõ ràng trong các đạo chiếu do nhà Vua ban hành Điển hình như, quy định

về hình thức của một văn khế bán ruộng áp dụng thống nhất (chiếu 1139); quy định về việc bán đứt ruộng đất có văn khế thì không được chuộc lại (chiếu 1142); quy định về cách thức ký kết văn khế mua bán, chuyển nhượng đất đai (chiếu 1237) Có thể thấy, pháp luật trong giai đoạn này rất chú trọng điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng đất đai Việc mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra khá mạnh mẽ Quá trình tư hữu ruộng đất nhanh chóng trở thành mối đe dọa của chế

độ công hữu Trong bối cảnh đó, Nhà nước ban hành chính sách hạn điền để hạn chế

sự phát triển của chế độ công hữu về đất dai

Thời Lê sơ, Nhà nước thực hiện chính sách lộc điền và chính sách quân điền Lộc điền nghĩa là nhà Vua dùng đất công để ban, cấp cho quý tộc, quan lại làm bổng lộc Ruộng đất lộc điền vẫn thuộc sở hữu của Nhà Vua Người được cấp lộc điền chỉ được

sử dụng, để thừa kế, không được mua bán, chuyển nhượng đất lộc điền Quân điền nghĩa là Vua ban hành các quy định về cách chia, phân phối, sử dụng đất ở các làng xã theo phẩm hàm, chức tước và thứ bậc trong xã hội Ruộng đất chia theo phép lộc điền cũng không được thực hiện mua bán, chuyển nhượng Mặc dù vậy, việc mua bán đất

tư diễn ra khá phổ biến trong giai đoạn này Pháp luật thời kỳ này quy định khá cụ thể

và rõ ràng về hình thức, trình tự thủ tục mua bán đất đai và các vấn đề về kiện tụng và giải quyết kiện tụng có liên quan đến đất đai: “Những văn tự cầm bán đất từ thời Trần – Hồ đến thời giặc Ngô đều không được chuộc, nếu là văn tự từ năm Thuận Thiên thứ nhất trở đi thì được chuộc”; “Những người làm văn khế mua bán ruộng đất, nếu là người có quan chức biết chữ thì viết họ tên và ký, người không biết thì điểm chỉ”;

“Chúc thư văn khế phải dùng giấy đại, không được quen dùng giấy phương như trước, hạn cho một tháng phải theo lệnh mới Nếu quan viên và nhân dân làm chúc thư, văn khế mà còn dùng giấy phương thì cho phép người họ và tộc trưởng tố giác, xét dung thì xử là vô hiệu lực, người bán mất phần của mình, người mua mất tiền bỏ ra, chúc tư, văn khế đó đều không dùng.”

Kế thừa những quy định về ruộng đất dưới thời Lê sơ, triều đại nhà Lê quy định chương Điền sản trong Quốc triều Hình luật (Bộ luật Hồng Đức) quy định về sở hữu,

sử dụng, mua bán, cầm cố, thừa kế đất đai và hình phạt khi vi phạm Các quy định cũng có sự phân định giữa ruộng công và ruộng tư Một số điều luật tiêu biểu như: Không được bán ruộng đất của công cấp hay ruộng đất khẩu phần (Điều 342); Không được bán ruộng đất không phải của mình; Không được bán ruộng đất hương hỏa; Ruộng đất đã bán đoạn (tức là bán đứt) thì không được chuộc lại, trừ trường hợp ruộng đất hương hỏa; … Dưới triều nhà Lê, mẫu văn khế về mua bán, cầm cố ruộng đất được ghi nhận trong Quốc triều thư kế Văn khế hợp lệ phải có chữ ký của hai bên và chứng thực của một quan viên trong làng xã

Ruộng đất trong thời kỳ này được mua bán thông qua hai hình thức là điển mại

và đoản mại Điển mại được hiểu là bán tạm Đặc trưng của hình thức điển mại người bán được chuộc lại đất đã bán trong một thời hạn nhất định Đoản mại là bán đứt, người bán không có quyền chuộc lại đất đã bán Đoản mại được coi là hợp pháp khi đáp ứng đồng thời hai điều kiện: ruộng đất đem bán thuộc sở hữu của người bán và không có hành vi ức hiếp để mua ruộng đất từ phía bên kia Pháp luật quy định việc mua bán, chuyển nhượng đất đai là hoàn toàn bình đẳng và tự nguyện, không ai có quyền ép buộc người khác bán ruộng đất trái với ý muốn của họ Điều 335 Quốc triều Hình luật quy định: “ người nào ức hiếp để mua ruộng đất của người khác thì bị biếm

24 và cho lấy lại tiền mua” Nghĩa vụ của người mua ruộng đất cũng được quy định chặt chẽ Theo đó, người mua có nghĩa vụ trả tiền, không được mua ruộng đất đã được điển mại cho người khác mà chưa được chuộc lại Nếu họ ngay tình trong việc mua ruộng đất điển mại, khế ước sẽ bị tiêu hủy và họ được trả lại tiền mua Ngược lại, nếu việc mua bán trên là không ngay tình thì tiền mua ruộng đất sẽ bị sung công, cả hai bên bán và mua đều bị trị tội

Như vậy dưới thời nhà Lê, Quốc triều Hình luật là một công cụ để quản lý đất đai nói chung và quản lý các hoạt động liên quan đến mua bán, chuyển nhượng đất đai nói riêng Các triều đại phong kiến sau này xem những quy định về Điền sản trong Quốc triều Hình luật là chuẩn mực để xây đựng nên các chính sách, quy định về đất đai Nghiên cứu những quy định về đất đai nói chung và chuyển nhượng đất đai nói riêng trong Quốc triều Hình luật là cần thiết và quan trọng Qua đó, góp một phần quan trọng trong việc xây dựng và hoàn thiện các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta qua các thời kỳ

Những năm 1802- 1884, thời kỳ phong kiến triều Nguyễn, có 3 hình thức sở hữu đất đai: quan điền- sở hữu nhà nước; công điền, công thổ- sở hữu tập thể; sở hữu tư nhân Bộ luật Gia Long (Hoàng Việt luật lệ) ra đời ghi nhận chính sách cai trị của nhà

Nguyễn, trong đó có chính sách cai trị đất đai Luật đưa ra một số quy định liên quan đến mua bán đất đai như là quy định hình thức, trình tự của việc lập văn khế mua bán ruộng đất; quy định về khế ước đoản mại, “ai đã bán đứt ruộng đất thuộc sở hữu của mình thì không được chuộc lại”; văn khế đã trao cho người mua nhưng người mua chưa trả tiền thì quyền sở hữu đất chưa dịch chuyển sang cho người mua Đặc biệt hơn, nhà Nguyễn còn thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa bạ có quy mô toàn quốc Mọi hành vi mua bán, chuyển nhượng đất đai được Nhà nước quản lý chặt chẽ thông qua

hệ thống này

1.4.2 Giai đoạn từ năm 1858 đến năm 1980

Giai đoạn 1858- 1945 (thời kỳ nữa thực dân, nữa phong kiến): Thực dân pháp tiến hành xâm lược nước ta Triều Nguyễn thỏa hiệp, 6 tỉnh miền Đông Nam Kỳ rơi vào tay Pháp Dần dần, thực dân Pháp chiếm toàn bộ lãnh thổ, biến nước ta thành nước nửa thực dân, nửa phong kiến và tiến hành các chính sách khai thác thuộc địa Về đất đai, Pháp tăng cường thực hiện chính sách nhằm đẩy nhanh tư nhân hóa đất đai, công nhận việc mua bán, chuyển nhượng đất đai (chủ yếu là do Pháp và tay sai thực hiện) Mục đích của Pháp là thâu tóm, chiếm hữu đất đai ngày càng nhiều để làm đồn điền, khai thác tài nguyên thiên nhiên, bóc lột địa tô, bốc lột sức lao động của nhân dân ta, khai thác thuộc địa một cách triệt để

Giai đoạn 1945- 1980: Tháng 8/1945, Cách mạng thành công Ngày 2/9/1945, nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ra đời, pháp luật về đất đai trước đó bị bãi bỏ Những chính sách mới về đất đai ra đời vì lợi ích của nhân dân lao động Ngày 05/3/1952 Sắc lệnh 87 ra đời quy định không được bán công điền, công thổ Năm

1953, đất nước tiếp tục bước vào cuộc chiến bảo vệ Tổ quốc, chính sách đất đai khuyến khích phát triển đất nông nghiệp để phục vụ yêu cầu của cuộc kháng chiến Các vấn đề liên quan đến mua bán ruộng đất tư nhân chưa được quy định rõ Những năm 1953- 1959, Nhà nước thực hiện cải cách ruộng đất ở miền Bắc Thực hiện khẩu hiệu “người cày có ruộng”, ngày 04/12/1953, Luật cải cách ruộng đất ra đời, chỉ thừa nhận hai hình thức sở hữu đất là sở hữu nhà nước và sở hữu ruộng đất của nông dân Việc công nhận hình thức sở hữu của nông dân đồng nghĩa với việc thiết lập và bảo vệ quyền sở hữu của nông dân đối với tư liệu sản xuất của mình Bên cạnh đó, Luật còn cho phép người nông dân bán, cầm cố ruộng đất thuộc sở hữu của mình Tại Điều 31 Luật cải cách ruộng đất 1953 quy định : thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân và đế quốc và xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ để xác lập chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất do chính quyền cách mạng chia cho nông dân mà người được chia ruộng đất không phải trả cho địa chủ hay chính quyền bất cứ một khoản nào

Hiến pháp 1959 ra đời, quy định 3 hình thức sở hữu về đất đai, gồm sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Những năm 1960, phong trào sản xuất theo hình thức hợp tác xã phát triển mạnh mẽ, sở hữu tập thể phát triển, sở hữu tư nhân bị thu hẹp dần Chuyển dịch đất đai trong giai đoạn này chủ yếu là sự chuyển dich đất đai thuộc hình thức sở hữu tư nhân sang sở hữu đất đai thuộc hình thức tập thể

1.4.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến nay

Ngày 18/12/1980, Hiến pháp năm 1980 ra đời lần đầu tiên ghi nhận sở hữu toàn dân về đất đai Thời kỳ này cơ chế kế hoạch hóa tập trung (cơ chế kinh tế bao cấp) chi phối mọi hoạt động của đời sống xã hội Mọi thứ, bao gồm cả đất đai đều được cấp phát Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được pháp luật thừa nhận Chế độ quản lý và sử dụng đất mang đầy đủ các đặc trưng của cơ chế kế hoạch hóa tập trung Kết quả là việc sử dụng, khai thác đất đai không được chú trọng, đất không sử dụng, đất hoang hóa ngày càng nhiều, hiệu quả đem lại từ việc sử dụng đất thấp

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 mở đầu thời kỳ Đổi mới đất nước Khởi đầu cho công cuộc Đổi mới là sự thay đổi các chính sách, pháp luật về đất đai cùng với sự ra đời của Luật Đất đai 1987 được Quốc hội thông qua vào ngày 29/12/1987 Đây là bước ngoặc lớn trong lịch sử lập pháp Lần đâu tiên, có một văn bản luật quy định và điều chỉnh riêng các mối quan hệ liên quan đến đất đai Tuy nhiên, do cơ chế bao cấp đã tồn tại ở nước ta một thời gian khá dài, các quan điểm và

tư tưởng của thời kỳ kế hoach hóa tập trung vẫn còn ảnh hưởng sâu rộng đến tư tưởng của nhà làm luật Luật đất đai 1987 ghi nhận cho người sử dụng đất quyền khai thác,

sử dụng, hưởng các thành quả từ việc đầu tư trên đất Tại Điều 3, Luật “bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng” đồng thời Luật nghiêm cấm người sử dụng đất mua bán, chuyển nhượng đất đai Việc dịch chuyển đất đai chỉ được phép thực hiện trong ba trường hợp sau: Một là, người giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó; Hai là, khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác

xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; Ba là, khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất Trên thực

tế, việc chuyển nhượng, mua bán đất đai vẫn diễn ra theo các con đường riêng của nó

Để giải quyết thực trạng trên, Nhà nước tiến hành đánh giá 5 năm thực thi luật đất đai 1987 và xây dựng một văn bản luật đất dai mới để giải quyết những mâu thuẫn, bất cập đang tồn tại Ngày 14/7/1993, Luật đất đai mới ra đời thay thế cho luật đất đai

1987 thể hiện sự thay đổi trong nhận thức và tư tưởng của nhà làm luật, phù hợp với

cơ chế kinh tế mới Bên cạnh việc tiếp tục khẳng định quyền sử dụng đất ổn định và lâu dài của người sử dụng, Luật Đất đai 1993 cho phép người sử dụng quyền năng tự

do định đoạt quyền sử dụng đất của mình trong khuôn khổ những quy định của pháp luật Theo đó, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai vận động và phát triển nhanh chóng, những quy định của nhà làm luật thể hiện trong các quy định của luật Đất đai 1993 phát sinh những vấn đề không còn phù hợp với thực tiễn Sau hai lần sửa đổi, bổ sung cùng với việc ban hành thêm nhiều văn bản hướng dẫn thi hành, tại kỳ họp thứ tư Quốc hội khóa IX đã thông qua Luật Đất đai

2003 Luật Đất đai 2003 đã thể chế hóa quan điểm chỉ đạo của Đảng tại Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX về tiếp tục đổi mới chính sách đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Nghị quyết xác định: Quyền sử dụng đất là hang hóa đặc biệt Chính sách đất đai phải chú ý đầy đủ các mặt kinh tế, chính trị, xã hội; bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người đầu tư và người sử dụng, …; chống đầu cơ đất đai, Nhà nước quản lý, giám sát các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất đối với vùng miền đặc thù, có chính sách để đồng bào dân tộc thiểu số giữ được đất để sản xuất

Cùng với sự điều chỉnh của các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, Bộ luật Dân sự năm 1995 và Bộ luật Dân sự 2005 điều chỉnh quan hệ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất với vai trò là luật chung Điều này được chứng minh cụ thể tại chương 3 phần thứ năm Bộ luật Dân sự 1995 và tại chương 28, phần thứ năm Bộ luật Dân sự 2005 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiến pháp 2013 ra đời đánh dấu một bước ngoặc mới trong lịch sử lập hiến Luật đất đai 2013 ra đời, thể chế hóa các quy định của Hiến pháp mới về các vấn đề liên quan đến quan hệ đất đai nói chung cũng như các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Theo đó, các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ghi nhận một cách khá hoàn thiện (sẽ phân tích cụ thể ở chương 2)

Có thể thấy, cùng với công cuộc Đổi mới đất nước theo cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Nhà nước ta đã xây dựng và không ngừng hoàn thiện chế

độ sở hữu toàn dân về đất đai Trên cơ sở đó, các quan hệ về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển và ngày càng hoàn thiện để phù hợp với thực tiễn đời sống xã hội

CHƯƠNG 2

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP

2.1 Chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là hợp đồng dân sự nhằm thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp từ chủ thể này sang chủ thể khác Các chủ thể trong hợp đồng này gồm bên chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp (sau đây gọi là bên chuyển nhượng) và bên nhận chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp (sau đây gọi là bên nhận chuyển nhượng)

2.1.1 Bên chuyển nhượng

Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi là hộ gia đình, cá nhân) sử dụng đất nông nghiệp có thể trở thành bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp1

2.1.1.1 Bên chuyển nhượng là hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp

* Khái niệm 2:

Địa vị pháp lý của hộ gia đình với tư cách là người người sử dụng đất lần đầu tiên được ghi nhận tại Nghị quyết số 10/NQ-TW của Bộ Chính trị ngày 05/08/1988 về đổi mới kinh tế trong nông nghiệp Nghị quyết xác định: Hộ gia đình là đơn vị kinh tế

tự chủ Nhà nước chủ trương giao đất cho người dân sử dụng đất ổn định, lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và cấp Giấy chứng nhận cho họ

Thể chế hóa tinh thần Nghị quyết số 10/NQ-TW của Bộ Chính trị, Luật Đất đai

1993 ra đời, lần đầu tiên đặt nền tảng cho việc xác lập địa vị pháp lý của hộ gia đình với

tư cách là chủ thể sử dụng đất nông nghiệp Theo đó, hộ gia đình là một đơn vị kinh tế chủ yếu, trực tiếp sản xuất nông nghiệp, là chủ thể độc lập trong quan hệ pháp luật đất đai Xác định hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp dẫn đến việc chi phối đời sống pháp luật của chủ thể này Quan niệm hộ gia đình không chỉ được hiểu theo cách hiểu truyền thống dựa trên mối quan hệ gia đình và nơi cư trú Dựa trên các mối quan hệ trên, hộ gia đình là những người có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng (như ông, bà, cha, mẹ, con, cháu, anh, chị, em, …) cùng chung sống và sinh hoạt trong một gia đình,

có quyền, lợi ích gắn bó với nhau Hay hộ gia đình là những người cùng được ghi tên trong hộ khẩu Hộ gia đình còn có tư cách là chủ thể sử dụng đất nói chung và chủ thể

sử dụng đất nông nghiệp nói riêng trong quan hệ pháp luật đất đai.Theo quy định của Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất1

Có thể thấy, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp là một dạng chủ thể của hộ gia đình sử dụng đất được hình thành trên cơ sở phân loại đất đai Hộ gia đình sử dụng đất

là một nhóm chủ thể sử dụng đất, bao gồm hộ gia đình sử dụng các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng Còn hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp là hộ gia đình có quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp

Như vậy, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp là những người có quan hệ hôn

nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có chung quyền sử dụng đất nông nghiệp tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền

- Chủ hộ gia đình là đại diện và là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp3 Từng thành viên trong

hộ gia đình không trực tiếp thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải thông qua người đại diện hợp pháp của hộ gia đình là chủ hộ Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ Chủ hộ có thể ủy quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại điện của hộ gia đình trong giao dịch chuyển nhượng quyền

sử dụng đất nông nghiệp4

1

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013

2 Xem Điều 108 Bộ luật Dân sự 2005

3 Khoản 5 Điều 7 Luật Đất Đâi 2013

4 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2005

- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên trong hộ gia đình từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý1 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp do chủ hộ (hoặc người đại diện) xác lập, thực hiện nhân danh hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình

* Phân loại:

Căn cứ vào hình thức sử dụng đất nông nghiệp, nguồn gốc sử dụng đất nông nghiệp, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được phân thành 2 nhóm:

- Nhóm thứ nhất, hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất thuê,

bao gồm:

+ Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất nông nghiệp

không thu tiền sử dụng đất gồm hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà

nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức Theo quy định tại Khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình đã được Nhà nước giao đất, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó

Hạn mức giao nông nghiệp cho mỗi hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp

được quy định như sau2 :

 Đối với đất trồng cây hằng năm: không quá 3 héc ta đối với các tỉnh, thành phố

trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long, không quá 2 héc ta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác;

 Đối với đất trồng cây lâu năm: không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn

ở đồng bằng, không quá 30 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi Hạn mức trên được tính bao gồm cả diện tích đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất mà hộ gia đình đang sử dụng ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú

Hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Riêng đối với hộ gia đình là dân tộc thiểu số sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ là chủ thể thuộc trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp có điều kiện Theo đó, chủ thể này chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể

1 Khoản 2 Điều 109 Bộ luật Dân sự 2005

2 Điều 129 Luật Đất đai 2013

từ ngày có có quyết định giao đất nếu được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất nông nghiệp xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi dịa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang ngành nghề khác hoặc không còn khả năng lao động1 Trước đó, Luật Đất đai 2003 quy định về trường hợp hộ gia đình

sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất như sau: Hộ gia đình được Nhà nước giao đất nông nghiệp lần đầu không thu tiền sử dụng đất mà để chuyển nhượng và không còn đất sản xuất, nếu được Nhà nước giao đất nông nghiệp lần thứ hai không thu tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong thời hạn 10 năm, kể từ ngày được giao đất lần thứ hai2

+ Hộ gia đình được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp Công

nhận quyền sử dụng đất đơi với người sử dụng đất ổn định là việc Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai

2013, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình trong trường hợp sau:

 Hộ gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp, không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/07/2004 và không vi phạm pháp luật đất đai, được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương;

 Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã

sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp

Theo Khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ – CP Quy định chi tiết thi hành một số điều khoản của Luật Đất đai 2013 thì sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp giấy chứng nhận

+ Hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp do nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật Nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận thừa kế, nhận tặng cho là các

giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất Hộ gia đình nhận chuyển quyền sử dụng đất

1 Khoản 1 Điều 40 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP

2

Khoản 1 Điều 104 Nghị định 181/2004/NĐ-CP