quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư

Chính vì lý do đó, Người viết đã chọn đề tài: “Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư” cho luận văn cuối khóa với mong muốn tìm hiểu những bất cập trong quy định của pháp l

Sinh viên thực hiện

Trần Lê Thị Kim Uyên

MSSV: 5115864 Lớp: LK1164A1

Giảng viên hướng dẫn

ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Bộ môn Luật Thương mại

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP NIÊN KHÓA 2011 – 2015

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

LỜI NÓI ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Đối tượng và mục tiêu nghiên cứu 2

3 Phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Bố cục đề tài 2

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 4

1.1 Khái quát chung về nhà chung cư 4

1.1.1 Khái niệm nhà chung cư 4

1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư 7

1.1.3 Phân loại nhà chung cư 9

1.1.4 Vai trò của nhà chung cư 11

1.2 Tổng quan về việc quản lý sử dụng nhà chung cư 12

1.2.1 Khái niệm quản lý sử dụng nhà chung cư 13

1.2.2 Nguyên tắc quản lý sử dụng nhà chung cư 14

1.2.3 Nội dung quản lý sử dụng nhà chung cư 15

1.2.4 Sự cần thiết của việc quản lý sử dụng nhà chung cư 17

1.3 Vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cư 18

1.3.1 Vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cư đối với Nhà nước 18

1.3.2 Vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cư đối với người sử dụng nhà chung cư 19

1.3.3 Vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cư đối với đơn vị quản lý sử dụng nhà chung cư 20

1.4 Lược sử hình thành và phát triển quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư 21

1.4.1 Giai đoạn trước năm 1987 21

1.4.2 Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 2003 22

1.4.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2008 23

1.4.4 Giai đoạn từ năm 2008 đến nay 24

Kết luận Chương 1 25

CƯ – THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG GIẢI QUYẾT 26

2.1 Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư 26

2.1.1 Chủ thể quản lý sử dụng nhà chung cư 26

2.1.1.1 Hội nghị nhà chung cư 27

2.1.1.2 Ban quản trị nhà chung cư 31

2.1.1.3 Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư 35

2.1.2 Quy định pháp luật về quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư 36

2.1.2.1 Nội dung quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư 37

2.1.2.2 Kinh phí quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư 42

2.1.2.3 Trách nhiệm và quyền hạn của đơn vị quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư 46

2.1.3 Quy định pháp luật về xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cư 47

2.1.3.1 Xử lý vi phạm đối với hành vi làm mất mỹ quan nhà chung cư trong quản lý sử dụng nhà chung cư 48

2.1.3.2 Xử lý vi phạm đối với hành vi thay đổi kết cấu nhà chung cư trong quản lý sử dụng nhà chung cư 48

2.1.3.3 Xử lý vi phạm đối với hành vi chuyển đổi mục đích sử dụng nhà chung cư trong quản lý sử dụng nhà chung cư 49

2.2 Thực trạng quản lý sử dụng nhà chung cư hiện nay 49

2.2.1 Thực trạng quy định pháp luật về Ban quản trị nhà chung cư 50

2.2.2 Thực trạng quy định pháp luật về kinh phí quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư 52

2.3 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư 54

2.3.1 Thành lập Ban quản lý nhà chung cư theo mô hình mới 54

2.3.2 Minh bạch giá dịch vụ quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư 56

Kết luận Chương 2 59

KẾT LUẬN 60 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Chính sách đổi mới từ hơn 20 năm trước của Nhà nước, đã tạo sự thay đổi lớn cho

đời sống kinh tế, xã hội ở nước ta, bộ mặt xã hội có nhiều chuyển biến tích cực; đi đôi

với sự phát triển của nền kinh tế là nhu cầu đời sống của người dân cũng ngày một tăng

Như chúng ta đã biết, để sống và tồn tại ngoài nhu cầu về ăn, mặc thì nhu cầu về nhà ở là

không thể thiếu đối với tất cả mọi người Bên cạnh đó, tốc độ đô thị hóa nhanh cùng với

vấn đề bùng nổ dân số đã dẫn đến tình trạng quỹ đất dân sinh ngày càng bị thu hẹp, chính

điều này làm cho người dân quan tâm nhiều hơn đến loại hình nhà ở tiết kiệm đất nhưng

vẫn tiện nghi và phù hợp với lối sống đô thị

Đáp ứng được điều này, nhà chung cư là một sự lựa chọn phù hợp cho người dân

với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng xã hội, tạo môi trường

sống và làm cho diện mạo đô thị phát triển theo hướng văn minh, hiện đại

Trong những năm gần đây, nhà chung cư ở nước ta đã phát triển rất nhanh chóng,

góp phần cải thiện đáng kể bộ mặt đô thị và giải quyết chỗ ở cho người dân Tuy nhiên,

cùng với đó nhiều vấn đề vướng mắc trong quá trình quản lý sử dụng đã nảy sinh giữa

chủ đầu tư và cư dân về tranh chấp phần sở hữu chung, phí dịch vụ cao hay hoạt động

không hiệu quả của Ban quản trị nhà chung cư đã và đang là vấn đề cấp bách cần được

giải quyết

Có thể thấy, các quy định của pháp luật hiện hành đã giúp cho công tác quản lý sử

dụng nhà chung cư trong cả nước bước đầu đạt được một số kết quả nhất định Tuy

nhiên, bên cạnh những mặt tích cực vẫn còn tồn tại một số quy định hạn chế, khó khăn

trong thực tiễn áp dụng như đối với các quy định về Ban quản trị nhà chung cư hay phí

dịch vụ nhà chung cư khi đưa ra giá trần là không phù hợp với quy luật của thị trường…

nếu những vấn đề này không sớm được khắc phục có thể sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị và

hình ảnh của nhà chung cư trong lòng người dân đặc biệt là người dân ở các đô thị

Chiến lược phát triển của các đô thị hiện nay đang hướng tới mô hình nhà chung

cư như một phương cách giải quyết căn bản chỗ ở cho đa số cư dân, với mong muốn chất

lượng sống luôn được cải thiện theo chiều hướng ngày càng văn minh hơn Để đạt được

mục tiêu này thì vấn đề thực hiện tốt công tác quản lý sử dụng nhà chung cư là hết sức

quan trọng, nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư cũng như giữ gìn cảnh quan môi

trường Chính vì lý do đó, Người viết đã chọn đề tài: “Quy định pháp luật về quản lý sử

dụng nhà chung cư” cho luận văn cuối khóa với mong muốn tìm hiểu những bất cập

trong quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư, trên cơ sở đó nêu lên một

số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật, từ đó góp phần làm cho mô hình nhà

chung ngày càng phát triển bền vững

2 Đối tượng và mục tiêu nghiên cứu

Trọng tâm của đề tài Người viết tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật

hiện hành về vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cư, góp phần làm sáng tỏ về mặt pháp lý,

qua việc phân tích các quy định pháp luật đặc biệt là các quy định còn hạn chế, bất cập

trong thực tiễn áp dụng, qua đó Người viết đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các

quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư

3 Phạm vi nghiên cứu

Người viết chỉ tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư thương mại đặc biệt là đối với nội dung công tác quản lý vận hành và bảo

trì nhà chung cư Đồng thời, Người viết tìm hiểu các vấn đề có liên quan như quá trình

hình thành và phát triển quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư, xử lý vi

phạm trong quản lý sử dụng nhà chung cư

4 Phương pháp nghiên cứu

Nhằm hoàn thiện đề tài một cách tốt hơn, Người viết đã vận dụng một số phương

pháp nghiên cứu để làm cơ sở cho việc nghiên cứu của mình như sau:

Thứ nhất, phương pháp phân tích lịch sử để phân tích quá trình hình thành và phát

triển quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư;

Thứ hai, phương pháp phân tích luật viết để tiến hành phân tích các quy định pháp

luật về chủ thể quản lý sử dụng nhà chung cư; nội dung quản lý vận hành, bảo trì trong

quản lý sử dụng nhà chung cư; và các quy định đối với vấn đề xử lý vi phạm trong quản

lý sử dụng nhà chung cư

5 Bố cục đề tài

Trong đề tài ngoài phần Lời nói đầu, Kết luận, Mục lục, Danh mục tài liệu tham

khảo thì bố cục luận văn gồm có hai chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về việc quản lý sử dụng nhà chung cư

Trong Chương 1 này, Người viết tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận về quản

lý sử dụng nhà chung cư thông qua việc phân tích, đánh giá các nội dung cơ bản về nhà

chung cư, tiếp theo Người viết đi vào nghiên cứu các khái niệm, nguyên tắc và nội dung

của công tác quản lý sử dụng nhà chung cư Đồng thời, đưa ra những nhận định về vai trò

của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cư Ngoài ra, ở Chương 1 này,

Người viết sẽ trình bày sơ lược quá trình hình thành và phát triển quy định pháp luật về

quản lý sử dụng nhà chung cư

Chương 2: Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư – thực trạng và

hướng giải quyết

Từ những nội dung cơ bản trong quản lý sử dụng nhà chung cư được phân tích ở

Chương 1, trong Chương 2 này Người viết đi sâu vào làm rõ các vấn đề sau:

Thứ nhất, quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư Ở phần này Người

viết sẽ trình bày những vấn đề về quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp

luật hiện hành đối với các nội dung như chủ thể quản lý sử dụng nhà chung cư trong đó

bao gồm Hội nghị nhà chung cư, Ban quản trị nhà chung cư và Doanh nghiệp quản lý vận

hành nhà chung cư; tiếp theo là những quy định pháp luật về nội dung quản lý vận hành,

bảo trì nhà chung cư và cuối cùng là những quy định về xử lý vi phạm trong quản lý sử

dụng nhà chung cư;

Thứ hai, thực trạng quản lý sử dụng nhà chung cư hiện nay Trong công tác quản

lý sử dụng nhà chung cư, Người viết nhận thấy có hai vấn đề nổi bật cần làm rõ là thực

trạng quy định pháp luật về Ban quản trị nhà chung cư và những bất cập trong vấn đề

kinh phí quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư;

Thứ ba, giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về việc quản lý sử dụng nhà

chung cư Từ việc nghiên cứu, tìm hiểu về các thực trạng trong quy định pháp luật đối

với công tác quản lý sử dụng nhà chung cư, Người viết đưa ra một số quan điểm, kiến

nghị nhằm hoàn thiện những vấn đề còn bất cập trong quy định pháp luật về quản lý sử

dụng nhà chung cư

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ VIỆC QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

Nhà ở là một nhu cầu không thể thiếu trong đời sống của tất cả mọi người Cùng

với sự phát triển của nền kinh tế, nhà ở càng được chú trọng Ngoài mục đích để ở, nhà ở

còn thể hiện cách sống, thẩm mỹ, vị trí của chủ nhân ngôi nhà trong xã hội Vì vậy, người

dân bắt đầu chú trọng đến loại hình nhà ở theo xu hướng tiện nghi, hợp túi tiền cũng như

hợp với lối sống hiện đại ở đô thị

Đáp ứng được điều kiện đó, nhà chung cư đã và đang là sự lựa chọn ngày càng

phổ biến của người dân ở đô thị Đi đôi với sự phát triển nhanh chóng của dân số đô thị

thì việc phát triển mô hình nhà chung cư cũng như thực hiện tốt công tác quản lý sử dụng

nhà chung cư là việc làm cần thiết Nhà chung cư ngày càng khẳng định được vai trò của

mình trong đời sống kinh tế, xã hội ở nước ta Vì vậy, các chính sách của Nhà nước liên

quan đến nhà chung cư đều thu hút được sự quan tâm của xã hội Tuy nhiên, có thể thấy

đây vẫn còn là loại hình khá mới mẽ đối với người dân Chính thực tế này, Người viết sẽ

tiến hành nghiên cứu các vấn đề cơ bản về nhà chung cư và vấn đề quản lý sử dụng nhà

chung cư ở Chương 1, từ đó thấy được vai trò quan trọng của pháp luật trong quản lý sử

dụng nhà chung cư

1.1 Khái quát chung về nhà chung cư

Từ xa xưa, con người đã lấy hang động làm nơi cư trú để tránh thời tiết, thiên

nhiên khắc nghiệt như mưa, nắng, gió, bão… và tự bảo vệ mình chóng lại những loài thú

dữ Xã hội loài người đã trải qua các thời kỳ phát triển khác nhau, lối sống từ du mục

chuyển sang định canh, định cư Cho đến nay, nhà ở vẫn luôn là vấn đề được sự quan tâm

của toàn xã hội, cũng như đối với mọi thời kỳ phát triển của nền kinh tế; là sự quan tâm

của mọi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh tế và của mỗi quốc gia Nhà ở có ảnh

hưởng rất lớn đến từng lĩnh vực của đời sống kinh tế xã hội Trên thực tế, đối với đa số

người dân Việt Nam, ngôi nhà là một tài sản có giá trị rất lớn trong cả cuộc đời mỗi

người Hơn thế nữa, tâm lý chung của người dân Á Đông là “an cư lạc nghiệp” đã phản

ánh được tầm quan trọng của nhà ở đối với con người

Thêm vào đó, tốc độ đô thị hóa cùng với vấn đề bùng nổ dân số đã dẫn đến tình

trạng quỹ đất dân sinh bị thu hẹp, từ đó cho thấy việc xây dựng nhà chung cư là một giải

pháp phù hợp để phát triển nhà ở tại đô thị, với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa

các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống và diện mạo đô thị theo

hướng văn minh, hiện đại

1.1.1 Khái niệm nhà chung cư

Insula – là dạng nhà ở chung cư đầu tiên được người La Mã xây dựng, với mục

đích cung cấp chỗ ở cho những người nghèo và những người ở tầng lớp dưới Mỗi Insula

có từ 6 – 7 tầng và có sức chứa hơn bốn mươi người trên diện tích trệt chỉ khoảng bốn

trăm mét vuông.1

Trong tiếng Anh, từ “Condominium” là từ dụng để chỉ một công trình chung cư

Ngày nay, Condominium là một hình thức sở hữu chứ không phải là một hình thức tài

sản nguyên vẹn Trên cùng một khuôn viên khu đất chung cư, các căn hộ được tạo ra

đồng thời Khi một ai đó sở hữu căn hộ chung cư, thì họ có quyền sở hữu đối với không

gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ, và một quyền sở hữu chung không thể

chia sẻ đối với tất cả “không gian chung” thuộc khuôn viên dự án chứa căn hộ đó

Condominium – khái niệm chung cư thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa hoán đổi

toàn bộ dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư; chung cư có thể có mọi

hình dáng và kích cỡ, từ dạng thấp đến cao tầng, từ dạng được cải tạo cũ kỹ đến những

nhà chung cư cao cấp sang trọng.2

Ở Singapore, khái niệm chung cư không được hiểu theo khía cạnh pháp lý mà

được sử dụng như một khái niệm về quy hoạch Hệ thống nhà chung cư được phát triển

mạnh tại quốc gia này, để mô tả sự phát triển của nhà ở, những căn hộ và những buồng ở

được xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất Hệ thống nhà chung cư tại

Singapore hướng tới mục đích ngày càng nâng cao chất lượng và sự sang trọng ở các khu

chung cư để thu hút chất xám của thế giới.3

Tại Việt Nam, khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên tại Điều 3

Chương I Quyết định số 10/2003/QĐ – BXD ngày 03 tháng 04 năm 2003 của Bộ Xây

dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, theo đó nhà chung cư là

nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở; có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín; có lối đi, cầu thang chung

và hệ thống kết cấu hạ tầng sử dụng chung Sau đó, khái niệm nhà chung cư được quy

định cụ thể hơn tại Luật Nhà ở năm 2005: “nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên,

có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình,

cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở

hữu chung của tất cả hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”.4

Từ quy định trên cho thấy, nhà chung cư được hiểu là nhà cao tầng, có nhiều căn

hộ để ở Người sở hữu căn hộ sẽ có quyền sở hữu riêng đối với phần diện tích bên trong

căn hộ và phần diện tích thuộc sở hữu chung của cư dân sống trong nhà chung cư

Tạp chí Kiến trúc, Nhà cao tầng – kinh nghiệm từ Nhật Bản,

http://batdongsan.com.vn/nha-cao-tang–kinh-nghiem-tu-nhat-ban_news_3802.html, [truy cập ngày 12/08/2014].

4 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 70, khoản 1

Ngay cả trong từ điển Tiếng Việt, khái niệm nhà chung cư dường như không được

thể hiện mà chỉ có những từ ngữ tương tự như nhà tập thể đây là loại nhà ở gồm nhiều

căn hộ cho gia đình cán bộ, viên chức Nhà nước, phân biệt với nhà ở.5 Từ đó, cho chúng

ta thấy rằng khái niệm nhà chung cư vẫn chưa được sử dụng rộng rãi trong đời sống nhân

dân

Ngoài ra, theo quy định của pháp luật Việt Nam nhà chung cư được sử dụng với

nhiều mục đích khác nhau, phục vụ cho đời sống của nhiều tầng lớp trong xã hội, từ

những nhà chung cư thương mại cao cấp đến chung cư dành cho người có thu nhập thấp,

chung cư tái định cư… tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu của luận văn, Người viết chỉ

tập trung nghiên cứu các nội dung đối với nhà chung cư thương mại

Hiện nay, pháp luật đã có nhiều quy định khá cụ thể về nhà chung cư, tuy nhiên

nhiều người dân chưa hiểu sâu về vấn đề này Như chúng ta đã biết khái niệm nhà ở phải

gắn liền với đất đã được đề cập đến từ rất lâu, và nhà chung cư cũng không ngoại lệ

Theo quy định của pháp luật hiện hành đối với loại hình nhà ở là nhà chung cư vẫn thể

hiện việc sở hữu đối với quyền sử dụng đất, cụ thể như khi bán căn hộ chung cư hoặc một

phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất.6 Xét ở khía cạnh lý luận là vậy,

nhưng khi đi sâu vào phân tích mới thấy được một số vấn đề như nhà chung cư là loại

nhà ở có quyền sử dụng đất chung cho tất cả các chủ sở hữu.7 Tuy nhiên, cơ quan quản lý

nhà nước cấp cho người dân sở hữu căn hộ chung cư loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu

nhà ở và quyền sử dụng đất ở – tức “giấy hồng” Nội dung trong các “giấy hồng” này

không hề xác định quyền sử dụng của chủ căn hộ đối với không gian cộng đồng thuộc

khuôn viên khu chung cư như công viên, sân chơi, đường đi dạo… và ưu tiên của chủ căn

hộ trong việc sử dụng các dịch vụ có thể có trong khu chung cư như dịch vụ giữ xe, dịch

vụ thương mại, nhà trẻ mẫu giáo, bảo hành bảo trì… Mặt phía sau tờ “giấy hồng chung

cư” chỉ thể hiện diện tích căn hộ và vị trí trên bản đồ khu nhà chung cư, mà không ghi

nhận bất cứ quyền sử dụng nào của chủ sở hữu chung cư đối với phần diện tích sân chơi,

cây xanh… thuộc khuôn viên chung cư.8

Chính vì vậy đã làm cho các cư dân sống trong nhà chung cư hiểu một cách lệch

lạc về loại hình nhà ở này Cho rằng nhà chung cư là loại nhà ở không có sở hữu đối với

quyền sử dụng đất, mà chỉ có quyền sở hữu đối với phần diện tích riêng trong căn hộ, còn

7 Thông tư số 17/2009/TT – BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên Môi trường quy định về giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Điều 4, khoản 4

8

Lý Thế Dân, Đi tìm định nghĩa chung cư, http://ashui.com/forum/index.php?topic=1052.0;wap2, [truy cập ngày

26/07/2014]

quyền sử dụng đất sẽ thuộc về các chủ đầu tư.9 Vì vậy, đã làm cho các cư dân sống trong

nhà chung cư thiếu trách nhiệm và ý thức bảo vệ, chăm sóc đối với diện tích thuộc sở hữu

chung; tâm lý của người dân không thực sự xem chúng là của mình, vì thế rất ít người

muốn đóng góp để bảo vệ và xây dựng cho phần diện tích chung này tốt hơn

Nhìn chung, ở nước ta mô hình nhà chung cư đã xuất hiện từ lâu, nhưng cho đến

Luật Nhà ở năm 2005 mới có quy định cụ thể về khái niệm nhà chung cư Và cũng từ

đây, mô hình nhà chung cư phát triển mạnh mẽ và ngày càng phổ biến Việc phát triển hệ

thống nhà chung cư không chỉ đem lại bộ mặt kiến trúc tổng thể mới cho đô thị, góp phần

tạo nguồn cung nhà ở cho thị trường, đáp ứng được lối sống hiện đại của cư dân thành thị

mà còn thể hiện trình độ phát triển và tiềm năng kinh tế của quốc gia đó

Phát triển nhà ở chung cư là một trong những chính sách nhà ở quan trọng đối với

đô thị Chung cư đáp ứng nhu cầu về nhà ở khi mật độ dân số đô thị ngày càng tăng, tạo

nhiều sản phẩm nhà cho thị trường bất động sản, đóng góp cho việc thực hiện quy hoạch

đô thị văn minh, hiện đại, dành nhiều không gian cho môi trường sinh thái và xây dựng

các công trình kiến trúc cần thiết khác Để thực hiện tốt đều này cần phải chú ý đến

những đặc điểm cơ bản của nhà chung cư

1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư

Qua việc phân tích nội dung về khái niệm nhà chung cư ở phần trên, chúng ta thấy

được nhà chung cư có những đặc điểm cơ bản như sau:

Một là, nhà chung cư là sự liên quan mật thiết giữa tài sản chung và tài sản riêng;

giữa quyền lợi, trách nhiệm của cá nhân và cộng đồng Nét riêng của nhà chung cư so với

các loại hình nhà ở khác là kiểu căn hộ khép kín, có phần diện tích thuộc sở hữu riêng

của hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các

chủ sở hữu chung cư

Đối với phần sở hữu riêng trong nhà chung cư, bao gồm phần diện tích bên trong

căn hộ, trong đó gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích

khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ

thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở

hữu riêng;10

Đối với phần sở hữu chung trong nhà chung cư, theo quy định pháp luật thì phần

sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư

ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang

9 Tống Quang Minh, Câu chuyện sở hữu nhà chung cư,

http://www.hcmcbar.org/?option=com_contentlist&task=detail&cat=4&type=2&id=270, [truy cập ngày

26/07/2014]

10

Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi

hành Luật Nhà ở, Điều 49, khoản 1

thiết bị dùng chung trong nhà chung cư gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi

nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang

máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga,

thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các

phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài

nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.11

Đối với phần sở hữu chung này thì chủ sở hữu

và người sử dụng nhà chung cư đều có quyền khai thác, sử dụng như nhau cũng như phải

có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo cho sự hoạt động của chúng

Nhìn chung, phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng không những đóng vai trò

quan trọng đối với không gian sống của cư dân sinh sống trong khu nhà chung cư, gắn

liền với những hoạt động hằng ngày của từng căn hộ mà còn có ý nghĩa đặc biệt trong

việc tạo dựng không gian cộng đồng Yếu tố sở hữu chung, sở hữu riêng luôn gắn liền

với nhà chung cư, cả hai tạo nên không gian sinh hoạt hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu cho

người dân sống trong nhà chung cư

Hai là, việc quản lý sử dụng nhà chung cư, để thực hiện việc quản lý sử dụng nhà

chung cư trong quá trình sử dụng có Ban quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý

vận hành nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư (hội nghị

của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) – cơ quan có quyền cao nhất trong việc

quản lý sử dụng nhà chung cư bầu ra Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử

dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không quá ba năm, số lượng thành viên Ban quản trị do

Hội nghị nhà chung cư quyết định Ban quản trị có vai trò rất quan trọng, là người đại

diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung

cư theo quy định của pháp luật như xây dựng nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư, thực

hiện thu, chi tài chính trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư…

Ba là, chung cư là loại nhà ở chịu sự ảnh hưởng lớn của quy hoạch, đây có thể là

những điểm nhấn cho diện mạo kiến trúc đô thị, đòi hỏi phải có đầy đủ công trình phụ trợ

đảm bảo cho đời sống cư dân trong khu chung cư; đồng thời, nhà chung cư là nhà ở

thương mại, do tổ chức, cá nhân có khả năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng theo dự

án Dự án đầu tư này phải có sự phê duyệt, kiểm tra của cơ quan có thẩm quyền Việc

phát triển nhà chung cư phụ thuộc vào nhu cầu của thị trường, giá cả chịu sự chi phối của

quan hệ cung cầu Theo quy định của pháp luật, thì các chủ đầu tư xây dựng nhà chung

cư phải có chức năng kinh doanh nhà ở, điều này giúp Nhà nước có thể quản lý được hoạt

động của các dự án xây dựng nhà chung cư, góp phần xây dựng thị trường nhà ở minh

bạch

11

Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi

hành Luật Nhà ở, Điều 49, khoản 2

Bốn là, nhà chung cư có tải trọng lớn và sử dụng nhiều năng lượng, mỗi nhà chung

cư bao gồm rất nhiều căn hộ, vì vậy nó có tải trọng rất lớn Để tận dụng không gian trên

mặt đất, người ta phải bố trí một tầng hầm làm nơi để xe, kho chứa, các phòng kỹ thuật

và phòng phụ trợ khác… Nhà chung cư có chiều cao và hệ thống giao thông phát triển

theo chiều đứng, hiện nay các chung cư thường có chiều cao lớn hơn chiều rộng, khác

hẳn với các chung cư cũ, vì vậy mà thang máy là một phần không thể thiếu được của các

chung cư cao tầng

Tóm lại, bên cạnh những điểm chung của nhà ở thì nhà chung cư cũng có những

đặc điểm riêng biệt, trên đây Người viết đã đưa ra và phân tích một số đặc điểm điển hình

của nhà chung cư, nhằm giúp người đọc hiểu thêm về loại hình nhà ở này

Nhà chung cư mới phát triển mạnh ở Việt Nam trong những năm gần đây, nhưng

đã góp phần tích cực trong việc phát triển thị trường nhà ở, đáp ứng nhu cầu về mặt nhà ở

cho người dân, đặc biệt là người dân ở các thành phố Để phát triển tốt hệ thống nhà

chung cư ngoài chú ý đến những đặc điểm của nhà chung cư thì còn nhiều vấn đề quan

trọng khác cần quan tâm như là phân loại nhà chung cư Căn cứ vào điều kiện thực tế

cũng như góp phần tạo sự thuận lợi cho các cá nhân, tổ chức khi tham gia giao dịch trên

thị trường bất động sản thì việc phân loại nhà chung cư là một vấn đề hết sức cần thiết

Mặt khác, theo quy định của pháp luật hiện hành, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

thực hiện việc chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản phải thông qua Sàn giao

dịch bất động sản,12 một trong những điều kiện bắt buộc để được thông qua Sàn giao dịch

bất động sản đối với các chung cư là phải phân loại nhà chung cư

1.1.3 Phân loại nhà chung cư

Phân loại nhà chung cư có ý nghĩa rất quan trọng đối với việc thẩm định giá trị căn

hộ và các hạng mục tiện ích (khu công cộng, khu giải trí, bãi đậu xe…) kèm theo căn hộ

được bán Dựa vào việc phân loại này, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá bán căn hộ phù hợp

Về nguyên lý, việc phân loại đúng đắn sẽ cho ra thị trường những hàng hóa có giá cả phù

hợp với chất lượng

Theo Thông tư số 14/2008/TT – BXD ngày 02 tháng 06 năm 2008 của Bộ Xây

dựng về vấn đề phân loại nhà chung cư, nhằm đưa ra các cơ sở tiêu chí, quy trình phân

loại; đồng thời, để bảo vệ quyền lợi của người mua căn hộ và nâng cao trách nhiệm của

nhà đầu tư Như Thông tư đã quy định thì nhà chung cư được phân loại phải đảm bảo phù

hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế và kỹ thuật hiện hành, cũng như quy hoạch chi

tiết xây dựng phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Nhà chung cư được

phân loại ngay sau khi có dự án và thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công được cơ quan

12 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc hội, Điều 59, khoản 1

có thẩm quyền phê duyệt Đồng thời, việc phân loại nhà chung cư phải được thực hiện

đối với từng chung cư độc lập.13

Căn cứ để phân loại nhà chung cư được dựa trên bốn nhóm tiêu chí bao gồm quy

hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện và trang thiết

bị gắn liền với nhà chung cư; và cuối cùng là chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà

chung cư Theo đó nhà chung cư được phân thành bốn hạng sau đây:14

Chung cư hạng 1 – chung cư cao cấp, đây là hạng chung cư có chất lượng sử dụng

cao nhất, các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc cũng như hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội

đều được đảm bảo, chất lượng hoàn thiện, từ trang thiết bị cho đến điều kiện cung cấp

dịch vụ quản lý sử dụng đều đạt mức độ hoàn hảo;

Chung cư hạng 2 – chung cư có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về quy

hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và

điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;

Chung cư hạng 3 – chung cư có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu về

quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết

bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;

Chung cư hạng 4 – là chung cư có chất lượng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu

cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang

thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa

vào khai thác sử dụng

Các căn hộ chung cư – đây là bộ phận cơ bản để cấu thành nhà chung cư theo đó

cũng được phân thành bốn hạng như cách phân loại trên:

Dựa vào hiện trạng vật chất căn hộ chung cư, cũng có thể phân thành hai loại là

căn hộ chung cư dự án và căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu

nhà ở Trong đó, căn hộ chung cư dự án là căn hộ chưa được thực hiện trên thực tế mà

chỉ mới tồn tại trong dự án xây dựng nhà chung cư của chủ đầu tư đã được phê duyệt

Các căn hộ chung cư này mới được thực hiện trên bản vẽ với diện tích, thiết kế căn hộ…;

còn về căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là những căn

hộ đã được xây dựng xong và có thể được dùng vào mục đích chính yếu của nó là để ở,

và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ

sở hữu

13 Thông tư số 14/2008/TT – BXD ngày 02 tháng 06 năm 2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về phân hạng nhà

chung cư, Mục I: quy định chung

14

Thông tư 14/2008/TT – BXD ngày 02 tháng 06 năm 2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về phân hạng nhà chung

cư, Mục II: tiêu chí phân hạng nhà chung cư

Ngoài ra, căn hộ chung cư cũng có thể được phân chia thành nhiều loại khác như

căn hộ chung cư kinh doanh, căn hộ chung cư mới, căn hộ chung cư cũ…

Nhà chung cư đang trở thành sự lựa chọn phổ biến ở các thành phố lớn, khi quy

mô dân số ngày càng tăng và đất đai ngày càng hiếm Có thể nhận thấy, chiến lược phát

triển của các đô thị đang hướng tới mô hình này như một cách giải quyết căn bản chỗ ở

cho đa số cư dân, với mong muốn chất lượng sống luôn được cải thiện và theo chiều

hướng ngày càng văn minh hơn Quy mô đô thị càng lớn, dân số càng tập trung đông thì

vai trò của nhà chung cư càng được xem trọng Để hiểu thêm về vấn đề này, đề tài sẽ đi

vào phân tích phần nội dung cơ bản tiếp theo của loại hình nhà ở chung cư đó là vai trò

của nhà chung cư

1.1.4 Vai trò của nhà chung cư

Với thực trạng nước ta hiện nay, nhà chung cư đã thực hiện được vai trò cung cấp

nhà ở cho nhân dân và tỏ ra là một biện pháp hữu hiệu Với tiêu chí phục vụ đông đảo

người dân ở đô thị, nhà chung cư đã nhận được sự hưởng ứng mạnh mẽ từ quần chúng

Nhà chung vư ngoài mục đích để ở và tạo không gian cho con người phục hồi sức khỏe

nó còn là nơi để mọi người có mối quan hệ mật thiết với nhau, thân thiện và gần gũi nhau

hơn Tạo cho con người có ý thức xây dựng môi trường sống chung và giữ gìn của chung

Tuy vậy, vai trò của nhà chung cư tập trung thể hiện ở hai góc độ chính là góc độ kinh tế

và góc độ xã hội

Thứ nhất, dưới góc độ kinh tế, nhà chung cư không chỉ phù hợp với khả năng tài

chính của người dân, mà còn mang lại lợi nhuận đáng kể cho chủ đầu tư kinh doanh nhà

chung cư

Hiện nay, các dự án nhà chung cư được xây dựng ngày càng nhiều, có nhiều hình

dạng và kích cỡ, từ dạng thấp đến cao tầng, từ dạng được cải tạo cũ kỹ đến những nhà

chung cư cao cấp sang trọng Việc thiết kế một căn hộ hợp lý, tuy diện tích nhỏ nhưng

đáp ứng được nhu cầu về không gian sinh hoạt, và so với giá của các loại nhà ở riêng lẻ

thì việc sở hữu căn hộ chung cư là một lựa chọn hợp lý của người dân ở đô thị Mặt khác,

việc phát triển nhà chung cư cũng đem lại nguồn lợi nhuận đáng kể cho chủ đầu tư Là

nhà ở thương mại, nhà chung cư phải được xây dựng theo dự án đầu tư và so với các loại

hình nhà ở thương mại khác thì nhà chung cư được chủ đầu tư lựa chọn vì nó đem lại

nguồn lợi nhuận lớn Nhà chung cư hiện nay được xây dựng thường là những ngôi nhà

cao tầng với rất nhiều căn hộ, thêm vào đó, trong quá trình đầu tư, trên diện tích đất, chủ

đầu tư xây dựng dự án nhà chung cư có thể khai thác tối đa mật độ xây dựng cho phép,

đặc biệt ở những vị trí đất không giới hạn độ cao của công trình, chính điều này đã mang

lại cho chủ đầu tư nhiều lợi nhuận

Thứ hai, ở góc độ xã hội, nhà chung cư ngoài đáp ứng nhu cầu để ở của người dân

nó còn tạo nên môi trường sống văn minh, hiện đại Vai trò xã hội của nhà chung cư

được thể hiện ở việc nhà chung cư cung cấp lượng nhà ở lớn cho thị trường nhà ở, góp

phần thực hiện chính sách về nhà ở của Đảng và Nhà nước Ở nước ta, trong những năm

gần đây, Nhà nước đã có nhiều chính sách khuyến khích dự án phát triển nhà chung cư;

bên cạnh đó, đảm bảo cho việc phát triển nhà ở đồng thời với việc xây dựng, phát triển

các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, từ đó góp phần cải thiện môi trường sống

cho người dân

Tóm lại, vai trò của nhà chung cư thể hiện ở hai mặt kinh tế và xã hội Ở khía cạnh

kinh tế, nhà chung cư với giá cả vừa phải, phù hợp với khả năng tài chính của người dân,

tạo điều kiện thuận lợi để người dân sở hữu nhà ở Mặt khác, việc phát triển dự án nhà ở

chung cư đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, tạo điều kiện phát triển thị trường nhà ở Về

mặt xã hội, nhà chung cư có vai trò to lớn trong việc xây dựng bộ mặt đô thị hiện đại, tạo

nếp sống đô thị văn minh, và hơn hết là tạo nguồn cung nhà ở cho người dân, hỗ trợ tích

cực chính sách nhà ở của Đảng và Nhà nước Vì thế, việc phát triển nhà chung cư hiện

nay đang là yêu cầu và là xu hướng của việc phát triển một đô thị văn minh, hiện đại

Nhà chung cư có đặc điểm là loại nhà ở có nhiều người sử dụng, bao gồm các chủ

sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích không phải là nhà ở, người sử dụng là

người đi thuê… Đặc biệt, nhà chung cư có nhiều diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng

chung (cầu thang, hành lang, lối đi chung…) Trong thời gian qua, cùng với sự phát triển

của nhà chung cư, công tác quản lý sử dụng nhà chung cư đã bước đầu đạt được một số

kết quả nhất định Thông qua việc triển khai thực hiện các quy định về quản lý sử dụng

nhà chung cư, đã duy trì được chất lượng của nhà chung cư, giữ gìn cảnh quan môi trường, nâng cao điều kiện sống trong khu vực dân cư; đặc biệt là góp phần hình thành

nếp sống trong nhà chung cư theo hướng văn minh, hiện đại

1.2 Tổng quan về việc quản lý sử dụng nhà chung cư

Nền kinh tế tập trung bao cấp ở nước ta trước đây không có sở hữu tư nhân về căn

hộ Nhà ở được Nhà nước phân phối cho người dân thông qua các cơ quan, nhà máy, xí

nghiệp… Sau hơn 20 năm đổi mới, thị trường nhà chung cư ở nước ta đã có những bước

phát triển vượt bật cả về chất lẫn về lượng Tuy nhiên, cùng với sự phát triển nhanh

chóng về số lượng, việc tăng cường quản lý sử dụng nhà chung cư là vấn đề rất quan

trọng nhằm góp phần nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người sử dụng, đảm

bảo an ninh trật tự, tạo nếp sống văn minh trong các khu nhà chung cư; duy trì chất

lượng, kiến trúc cảnh quan, vệ sinh môi trường trong nhà chung cư

1.2.1 Khái niệm quản lý sử dụng nhà chung cư

Chung cư là loại nhà ở có quy mô lớn, đông dân sinh sống, các tầng dưới đôi khi

còn là siêu thị, cửa hàng, nơi giải trí, chỗ để xe… nên việc quản lý sử dụng rất khó khăn,

phức tạp, đòi hỏi phải có một đội ngũ quản lý với trình độ cao và chi phí rất tốn kém để

có thể vận hành được một cuộc sống chung tiềm ẩn nhiều tranh chấp như nhà chung cư

Quá trình bán các căn hộ và đưa người dân vào sinh sống được diễn ra dần dần

không phải cùng một lúc, thế nhưng công tác quản lý hành chính (như hộ khẩu) cũng như

việc vận hành tòa nhà chung cư đã phải được bắt đầu ngay khi căn hộ đầu tiên có người

ở, chứ không phải đến khi các căn hộ được “lắp đầy” mới thực hiện

Như chúng ta đã biết, xét ở góc độ kỹ thuật sự phát triển của hệ thống nhà chung

cư hiện nay được vận hành như một nhà máy đồng bộ với các trang thiết bị, kỹ thuật hiện

đại, phức tạp, đòi hỏi phải có cơ chế duy tu, bảo dưỡng nghiêm ngặt Từ đó có thể thấy

rằng việc quản lý sử dụng nhà chung cư là việc thực hiện đồng thời giữa công tác quản lý

nhà chung cư và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư

Một là, thực hiện công tác quản lý nhà chung cư, là công tác quản lý việc sử dụng,

duy tu, bảo dưỡng các tiện ích công cộng trong nhà chung cư như thang máy, trạm bơm

nước, máy phát điện, hệ thống đường ống cấp thoát nước, hệ thống truyền tải điện…;

phần diện tích và không gian thuộc sở hữu chung trong các nhà chung cư bao gồm kết

cấu chịu lực, hành lang, cầu thang bộ, tường, trần, mái nhà và các bộ phận khác trong nhà

chung cư; quản lý, bảo quản tài liệu, hồ sơ nhà chung cư, các hệ thống công trình tiện ích

trong nhà chung cư; kiểm tra, đôn đốc các đối tượng có liên quan trong việc thực hiện

Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư; và các nội dung quản lý khác có liên quan;

Hai là, cung cấp các dịch vụ nhà chung cư, là việc cung cấp dịch vụ bảo vệ an

ninh, trật tự và giữ xe trong các nhà chung cư; cũng như việc quét dọn vệ sinh công cộng,

thu gom rác thải; vận hành hệ thống trang thiết bị sử dụng chung như là bơm nước, vận

hành thang máy, máy phát điện và các thiết bị khác (nếu có); chăm sóc vườn hoa, thảm

cỏ tại các khu vực công cộng của nhà chung cư…

Trong giai đoạn hiện nay, việc xây dựng nhà chung cư là một trong những giải

pháp giải quyết hiệu quả nhu cầu nhà ở cho nhân dân Vấn đề đặt ra là phát triển nhà

chung cư không những phải đáp ứng những điều kiện về cơ sở hạ tầng, nhu cầu về dịch

vụ đô thị mà còn phải nâng cao chất lượng quản lý sử dụng nhà chung cư để đảm bảo

điều kiện môi trường sống tốt nhất cho các hộ dân trong khu nhà chung cư Người dân

đến định cư tại các chung cư không chỉ đơn thuần là được sống trong căn hộ tiện nghi,

khang trang mà còn phải được thụ hưởng quan cảnh, không gian sống trong lành, thoáng

mát Chính vì thế, vai trò của việc quản lý sử dụng nhà chung cư là rất quan trọng, đây là

một trong những yếu tố quyết định cho sự thành công của việc phát triển mô hình nhà

chung cư, để công tác này được thực hiện có hiệu quả thì phải tuân theo những nguyên

tắc nhất định

1.2.2 Nguyên tắc quản lý sử dụng nhà chung cư

Như chúng ta đã biết, mục đích của việc quản lý sử dụng nhà chung cư là nhằm

nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an ninh, an toàn cho từng cư dân, tạo môi trường sống

văn minh, hiện đại, cũng như duy trì chất lượng cảnh quan trong khu nhà chung cư Do

đó, để bảo đảm cho công tác quản lý sử dụng nhà chung cư đạt được kết quả tốt thì phải

tuân theo những nguyên tắc cơ bản như sau:

Thứ nhất, công tác quản lý sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc

tự quản thông qua Ban quản trị, tức là các cư dân trong nhà chung cư sẽ bầu ra Ban quản

trị để tổ chức thực hiện công việc quản lý chung mang tính chất nội bộ gồm:

Xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư trên cơ sở những nội dung

quy định của pháp luật như là quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư hoặc đơn vị quản

lý nhà chung cư, doanh nghiệp quản lý vận hành và Ban quản trị quản lý sử dụng nhà

chung cư; cũng như các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý sử dụng nhà chung cư…;

Kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện đúng những nội dung trong Bản nội quy và các

quy định của pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư; từ đó, giúp cư dân thấu hiểu

quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong quản lý sử dụng nhà chung cư, ngoài ra còn tạo

điều kiện để doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư hoàn thành tốt nhiệm vụ

Thứ hai, huy động và quản lý kinh phí quản lý sử dụng nhà chung cư thực hiện

theo nguyên tắc tự trang trải, công khai, minh bạch, việc quản lý nhà chung cư quan trọng

là công khai để cư dân được biết mọi khoản thu, chi, nguyên tắc về thu phí dịch vụ

Người sử dụng nhà chung cư phải có trách nhiệm đóng góp phần kinh phí dịch vụ cho

phần sở hữu chung để việc vận hành nhà chung cư được đảm bảo an toàn Theo quy định

tại Thông tư số 37/2009/TT – BXD ngày 01 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng về việc

hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư (sau đây gọi là

Thông tư số 37/2009/TT – BXD), thì phí dịch vụ nhà chung cư bao gồm:15

Chi phí trực tiếp như chi phí sử dụng nguyên, nhiên, vật liệu để thực hiện công tác

vận hành nhà chung cư; chi phí nhân công điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống

trang thiết bị nhà chung cư; chi phí chiếu sáng công cộng…;

Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư như là chi

phí tiền lương, tiền công và các khoản phụ cấp tiền lương; chí phí bảo hiểm xã hội, bảo

hiểm y tế…; và chi phí cho Ban quản trị (nếu có)

15

Thông tư số 37/2009/TT – BXD ngày 01 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định

và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư, Điều 3, khoản 3

Chủ sở hữu căn hộ chung cư phải có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí này và

được đóng góp theo tháng, mức đóng góp được quy định tùy thuộc từng căn hộ và từng

chủ đầu tư, các tiện ích của chung cư Tuy nhiên, chi phí này không được cao hơn mức

giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định,16 trừ trường hợp các bên có thỏa thuận

với nhau thì phải tuân theo thỏa thuận đó.17 Giá dịch vụ nhà chung cư được xác định theo

nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí để việc quản lý, vận hành nhà chung cư diễn ra

một cách bình thường.18 Những khoản phí dịch vụ này được quy định rõ ràng trong hợp

đồng mua bán, trong bản nội quy sử dụng nhà chung cư, và đây là nghĩa vụ bắt buộc

người mua căn hộ phải thực hiện theo thỏa thuận đã ký

Thứ ba, quản lý sử dụng nhà chung cư phải bảo đảm an toàn về người, tài sản, vệ

sinh môi trường, cảnh quan kiến trúc của nhà chung cư, phát triển mô hình nhà chung cư

là xu thế tất yếu trong phát triển nhà ở tại các đô thị Để công tác quản lý sử dụng nhà

chung cư đi vào nề nếp, góp phần xây dựng nếp sống văn minh đô thị thì phải đảm bảo

an toàn cho cư dân như công tác phòng, chống cháy nổ tại các khu chung cư có ý nghĩa

quan trọng đối với sự phát triển bền vững của mô hình nhà chung cư

Thứ tư, quản lý sử dụng nhà chung cư phải vì lợi ích của đa số cư dân, nhà chung

cư được biết đến là một cộng đồng sống chung với nhiều cư dân Vì vậy, mọi hoạt động

trong quản lý sử dụng nhà chung cư phải hướng tới lợi ích chung của tất cả mọi người

Công tác quản lý sử dụng nhà chung cư tuy đã rất quen thuộc đối với các nước

phát triển, đặc biệt là các nước trong khu vực như Nhật Bản, Singapore… nhưng còn rất

mới mẽ ở nước ta Để hiểu thêm về lĩnh vực mới này ngoài những vấn đề như khái niệm,

nguyên tắc quản lý sử dụng nhà chung cư thì nội dung quản lý sử dụng nhà chung cư

cũng là một phần rất quan trọng cần được nghiên cứu

1.2.3 Nội dung quản lý sử dụng nhà chung cư

Việc quản lý sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành gồm

các vấn đề sau:

Thứ nhất, quản lý vận hành nhà chung cư, là quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt

động của hệ thống trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trong

nhà chung cư; cung cấp các dịch vụ, đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường.19

Bên cạnh đó, việc vận hành nhà chung cư phải do doanh nghiệp quản lý vận hành nhà

16 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản

lý sử dụng nhà chung cư, Điều 3, khoản 2

17

Quyết định số 01/2013/QĐ – UBND ngày 04 tháng 01 năm 2013 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc

ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, Điều 27

18 Thông tư số 37/2009/TT – BXD ngày 01 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định

và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư, Điều 2, khoản 1

19

Thông tư số 14/2011/TT – BXD ngày 25 tháng 11 năm 2011 của Bộ Xây dựng quy định về hoạt động đào tạo, bồi

dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Điều 4, khoản 1

chung cư thực hiện theo hợp đồng đã ký với Ban quản trị nhà chung cư khi thành lập

Trường hợp chưa thành lập Ban quản trị, việc quản lý vận hành nhà chung cư do chủ đầu

tư thực hiện (nếu có năng lực chuyên môn) hoặc do doanh nghiệp quản lý vận hành nhà

chung cư thực hiện theo hợp đồng đã ký với chủ đầu tư

Thứ hai, bảo trì nhà chung cư, là việc duy tu, bảo dưỡng thường xuyên, sửa chữa

định kỳ, sửa chữa đột xuất nhà ở và thiết bị xây dựng, thiết bị công nghệ gắn với nhà

chung cư đó nhằm duy trì những đặc trưng kiến trúc, công năng công trình đảm bảo công

trình được vận hành và khai thác phù hợp với yêu cầu của thiết kế trong suốt quá trình

khai thác sử dụng.20 Nội dung bảo trì nhà chung cư có thể bao gồm một, một số hoặc toàn

bộ các công việc như sau kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng và sửa

chữa nhà chung cư Việc bảo trì đối với phần sở hữu chung, hệ thống công trình hạ tầng

kỹ thuật và trang thiết bị sử dụng chung do tổ chức có tư cách pháp nhân và có chức năng

về hoạt động xây dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì thực hiện và phải tuân thủ

các chỉ dẫn của nhà thiết kế, chế tạo, quy trình, quy phạm do cơ quan nhà nước có thẩm

quyền ban hành.21

Thứ ba, cải tạo và phá dỡ nhà chung cư, theo đó:

Cải tạo nhà chung cư là việc nâng cấp hoặc mở rộng diện tích nhà hiện có, đồng

thời phải phù hợp với quy hoạch xây dựng cũng như các quy định của pháp luật về xây

dựng Trường hợp mở rộng diện tích thì phải được tối thiểu hai phần ba tổng số chủ sở

hữu nhà chung cư đồng ý Bên cạnh đó, việc cải tạo nhà chung cư phải được thực hiện

theo nguyên tắc xã hội hóa, đảm bảo nơi ở mới phải tốt hơn nơi ở cũ về chất lượng nhà ở

và môi trường sống;22

Nhà chung cư phải được phá dỡ khi bị hư hỏng nghiêm trọng, xuống cấp có nguy

cơ sập đổ và đã có kết luận về kiểm định chất lượng công trình xây dựng của cơ quan có

thẩm quyền Thêm vào đó, các cá nhân, hộ gia đình sống trong nhà chung cư sẽ được tổ

chức di chuyển tới địa điểm khác trước khi thực hiện việc phá dỡ nhà ở đó.Trường hợp

nhà chung cư được phá dỡ theo yêu cầu của các chủ sở hữu để xây dựng lại thì phải được

hai phần ba tổng số chủ sở hữu đồng ý.23

20 Thông tư số 14/2011/TT – BXD ngày 25 tháng 11 năm 2011 của Bộ Xây dựng quy định về hoạt động đào tạo, bồi

dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Điều 4, khoản 2

21 Quyết định số 01/2013/QĐ – UBND ngày 04 tháng 01 năm 2013 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc

ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, Điều 19, khoản 2

22

Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 76, khoản 1 và Nghị định số

71/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà

ở, Điều 52, khoản 1

23 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 83, khoản 1 và Nghị định số

71/2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà

ở, Điều 52, khoản 2

Thứ tư, là về vấn đề lưu trữ hồ sơ nhà chung cư, chủ sở hữu nhà ở (đối với nhà

chung cư có một chủ sở hữu hoặc đối với chủ sở hữu nhà chung cư) có trách nhiệm lập,

lưu trữ hồ sơ theo quy định tại khoản 2, Điều 66 của Luật Nhà ở hiện hành;

Và cuối cùng là Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư Tuy nhiên, trong

phạm vi nghiên cứu đề tài, Người viết chỉ phân tích nội dung phần quản lý vận hành, bảo

trì nhà chung cư

1.2.4 Sự cần thiết của việc quản lý sử dụng nhà chung cư

Nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển và hội nhập, ngoài việc nâng

cao chất lượng những nhu cầu dân sinh cơ bản như ăn, mặc và đi lại, nhà ở cũng là vấn

đề đóng vai trò rất quan trọng trong việc thúc đẩy trình độ đô thị hóa Với đà phát triển

đó, nhà chung cư đã và sẽ trở thành một xu thế tất yếu cho người dân đang sinh sống tại

khu vực thành phố

Sự phát triển của hệ thống nhà chung cư như hiện nay, xét ở góc độ kỹ thuật được

vận hành như một nhà máy đồng bộ với các trang thiết bị hiện đại, phức tạp, đòi hỏi phải

có một cơ chế duy tu, bảo dưỡng nghiêm ngặt trong quá trình sử dụng Mặt khác, cùng

với sự phát triển của đất nước, đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng

được nâng cao, vì thế nhu cầu về nhà ở của người dân đặc biệt là ở các thành phố cũng

ngày càng được chú trọng Do vậy, để đáp ứng được những điều kiện thực tế này, thì việc

xây dựng nhà chung cư phải kết hợp đồng thời giữa hệ thống cơ sở hạ tầng với việc cung

cấp các dịch vụ nhà chung cư Bên cạnh đó, để cuộc sống của dân cư trong các khu nhà

chung cư được ổn định, đi vào nề nếp thì công tác quản lý sử dụng nhà chung cư là vấn

đề rất quan trọng, việc quản lý sử dụng nhà chung cư hiệu quả là một yếu tố then chốt,

góp phần tạo nên môi trường sống trong lành, văn minh cho người dân cũng như tạo sự

yên tâm cho chủ đầu tư trong lĩnh vực này

Thêm vào đó, để tạo tâm lý an tâm cho người dân khi lựa chọn mô hình nhà chung

cư thì công tác quản lý sử dụng nhà chung cư là hết sức cần thiết, cụ thể được thể hiện

qua một số vấn đề sau đây:

Một là, tạo môi trường sống an toàn cho người dân trong các khu nhà chung cư

Thực hiện tốt công tác quản lý sử dụng nhà chung cư sẽ giảm được nhiều hiện tượng tiêu

cực trong quá trình sử dụng như cư dân tự ý sửa chữa, đục phá, cơi nới diện tích; thay đổi

phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật… làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình,

dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu;

Hai là, tránh được nhiều hiện tượng xung đột giữa chủ đầu tư và người dân trong

quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư Như chúng ta đã biết, nhà chung cư vốn dĩ là

một kiểu tổ chức cuộc sống tiềm ẩn nhiều khả năng tranh chấp, nhiều vấn đề vướng mắc

trong quá trình sử dụng đã nảy sinh giữa chủ đầu tư và người dân như tranh chấp phần

diện tích sử dụng chung, phí dịch vụ… để giúp người dân hiểu được tính phức tạp của sở

hữu chung, một tòa nhà chung, trên một miếng đất chung, với đủ thứ tiện ích chung,

nhưng lại là nơi tổ chức cuộc sống riêng, độc lập của nhiều người; nguy cơ của sự bất

đồng, của những tranh chấp luôn luôn tiềm ẩn Cơ quan có thẩm quyền đã chủ động dùng

pháp luật để đóng khung thật chặt các mối quan hệ xoay quanh loại tài sản này, từ đó góp

phần hạn chế được những tranh chấp khi cư dân cũng như chủ đầu tư hiểu được quyền

hạn và trách nhiệm của mình trong quá trình sử dụng nhà chung cư

Thông qua việc triển khai thực hiện các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư

đã duy trì được chất lượng của nhà chung cư, giữ gìn cảnh quan môi trường, nâng cao đời

sống của cư dân trong các khu nhà chung cư; đặc biệt là hình thành nếp sống trong nhà

chung cư theo hướng văn minh, hiện đại; đồng thời tạo môi trường thuận lợi để người

dân, doanh nghiệp và Nhà nước phát triển nhà ở theo hướng lành mạnh, bền vững, qua đó

thấy được vai trò quan trọng của các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với

đời sống kinh tế – xã hội, từ đó có thể khẳng định vai trò của quy định pháp luật trong

quản lý sử dụng nhà chung cư là rất quan trọng

1.3 Vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cư

Những quy định của pháp luật hiện hành về quản lý sử dụng nhà chung cư đã có

những ý nghĩa quan trọng đối với nhiều đối tượng trong đó đặc biệt là đối với Nhà nước,

người sử dụng nhà chung cư và đơn vị quản lý sử dụng nhà chung cư

1.3.1 Vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cư đối với Nhà

nước

Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư có vai trò quan trọng đối với

Nhà nước, được thể hiện qua các điểm sau:

Thứ nhất, Nhà nước giảm được gánh nặng về nhà ở khi chủ đầu tư an tâm tham

gia phát triển loại hình nhà ở này Chuyển sang cơ chế thị trường, nhà ở trở thành hàng

hóa đặc biệt được phép trao đổi, mua bán, đã từng bước tác động đến nhận thức của cư

dân đô thị Từ chỗ thụ động chờ phân phối, đến nay mỗi người dân đã phải tự tính toán,

tạo lập chỗ ở phù hợp theo khả năng kinh tế của mình Nhà nước giảm được gánh nặng

bao cấp, chuyển sang thực hiện chức năng ban hành cơ chế, chính sách, pháp luật,

chương trình mục tiêu, định hướng phát triển nhà ở Mặt khác, tốc độ tăng dân số nhanh

đã làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp

Chính vì vậy, khi các quy định pháp luật về nhà chung cư, đặc biệt là công tác

quản lý sử dụng nhà chung cư đi vào đời sống xã hội đã cải thiện và nâng cao môi trường

sống ở các khu nhà chung cư, qua đó tạo được lòng tin ở người dân đối với loại hình nhà

ở mới này; từ đó tạo sự an tâm cho các chủ đầu tư khi tham gia phát triển các dự án nhà

chung cư, góp phần cùng Nhà nước xây dựng diện mạo mới văn minh, hiện đại với sự

đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, về cảnh quan môi trường cho các đô thị;

Thứ hai, tạo cơ sở để Nhà nước sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật về quản

lý sử dụng nhà chung cư Pháp luật về nhà ở cũng như các văn bản pháp lý khác có liên

quan đến hoạt động quản lý sử dụng nhà chung cư đã xác định rõ các vấn đề từ nội dung

của việc quản lý sử dụng nhà chung cư, cơ cấu tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư đến

quyền lợi cũng như trách nhiệm của các đối tượng có liên quan, đã tạo điều kiện thuận lợi

cho Nhà nước trong việc phân tích, đánh giá kết quả, những tồn tại, các nguyên nhân

trong công tác phát triển, quản lý nhà chung cư, để từ đó có những sửa chữa, bổ sung các

quy định của pháp luật cho phù hợp với đời sống của xã hội trong tương lai

1.3.2 Vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cư đối với người

sử dụng nhà chung cư

Một là, giúp cư dân an tâm sinh sống trong các nhà chung cư Điểm nổi bật trong

lịch sử hình thành và phát triển của nhà chung cư là việc quản lý phần sở hữu chung

Trước đây, do ảnh hưởng của truyền thống tập trung quyền, công tác quản lý sử dụng nhà

chung cư được thực hiện theo hình thức bao cấp, dẫn đến vô số hiện tượng tiêu cực xảy

ra, tác động tới diện mạo, mỹ quan, kiến trúc… của nhà chung cư Đặc biệt, là những

tranh chấp diễn ra trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư đã tạo ra môi trường

sống căng thẳng cho các khu nhà chung cư, qua đó đã làm mất lòng tin của người dân đối

với mô hình được xem là tối ưu khi mật độ dân số tăng cao theo nhịp phát triển của nền

kinh tế Để khắc phục những vấn đề trên, các văn bản pháp luật liên quan được ban hành

(như Luật Nhà ở năm 2005, Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD, Nghị định số

71/2010/NĐ – CP…) đã giúp công tác quản lý sử dụng nhà chung cư đi vào nề nếp, từ đó

làm cho cộng đồng dân cư tháo gỡ được những tranh chấp, vướng mắc và cảm thấy hài

lòng với môi trường sống khi các vấn đề về an ninh, vệ sinh, hệ thống tiện ích… được

đảm bảo, cũng như môi trường văn hóa ngày càng được cải thiện; dần dần thiết lập trật

tự, kỷ cương trong quản lý sử dụng nhà chung cư để cư dân an tâm sinh sống;

Hai là, thông qua quy định về Ban quản trị cư dân được tham gia quản lý bất

động sản của mình hiệu quả hơn Như chúng ta đã biết, chung cư là một cộng đồng sinh

sống văn minh, hiện đại và mang tính nhân văn cao Ngoài ra, về mặt bản chất, tòa nhà

chung cư thuộc sở hữu chung của tất cả người dân, chính vì vậy, trách nhiệm của mỗi

người là cùng nhau duy trì tài sản của mình ở điều kiện tốt nhất và gia tăng giá trị của bất

động sản theo thời gian Do đó, mong mỏi của cư dân ở khắp các chung cư là được can

dự sâu, tác động một cách tích cực vào chính sách quản lý tòa nhà để họ có thể tự mình

quyết định các giải pháp tốt nhất nhằm bảo vệ và gia tăng giá trị cho chính tài sản của

mình Tuy nhiên, mỗi tòa nhà chung cư hiện nay bao gồm rất nhiều căn hộ nên muốn

nhận được sự đồng thuận của tất cả các cư dân cho một vấn đề rất khó Cho nên, việc

pháp luật quy định nhà chung cư phải có Ban quản trị là rất hợp lý, đây chính là một

phương tiện giúp người dân tham gia quản lý bất động sản của mình một cách tích cực và

chủ động nhất

Ban quản trị sẽ thay mặt cộng đồng dân cư điều phối thực thi các tiêu chuẩn sống

cho cư dân trong khu nhà chung cư Đại diện cho cư dân trong nhà chung cư quyết định

các chính sách, hoạt động liên quan tới lợi ích vật chất, cũng như tinh thần, ảnh hưởng

trực tiếp đến quyền lợi của mỗi cá nhân trong nhà chung cư

Ngoài ra, Ban quản trị còn có thể là đầu mối tạo ra những cơ hội giao lưu, gặp gỡ

và trở thành những người hàng xóm tình cảm, thân thiết thông qua các sự kiện, hoạt động

xã hội (như hiến máu nhân đạo, từ thiện, huấn luyện phòng cháy chữa cháy, hội chợ, đêm

hội trăng rằm…)24 do Ban quản trị tổ chức Những sự kiện đó thật sự là cơ hội để các cư

dân xích lại gần nhau Thiết nghĩ, những tiện ích cao cấp, cơ sở hạ tầng hiện đại, thiết kế

căn hộ tối ưu… là lý do để người mua đặt bút ký vào hợp đồng quyết định sở hữu một

căn hộ Tuy nhiên, phải là những tình cảm thân thiết, bầu không khí văn minh, lành

mạnh, sự ấm áp của một cộng đồng sống chung mới là yếu tố then chốt cho sự gắn bó của

mỗi cư dân Từ đó chúng ta có thể nhận thấy, những yếu tố vô hình này lại đóng vai trò

không nhỏ trong việc quyết định giá trị thật sự của một căn hộ Chính thực tế này, đã

khẳng định được vai trò quan trọng của Ban quản trị đối với mỗi chung cư, cũng như vấn

đề pháp luật quy định về việc nhà chung cư phải thành lập Ban quản trị là hoàn toàn thỏa

đáng

1.3.3 Vai trò của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung cư đối với đơn vị

quản lý sử dụng nhà chung cư

Thứ nhất, giúp đơn vị quản lý sử dụng nhà chung cư hoàn thành tốt nhiệm vụ Có

thể nhận thấy được rằng các quy định của pháp luật hiện hành về việc quản lý sử dụng

nhà chung cư đã có những tác động tích cực đối với nhiều đối tượng có liên quan Cũng

như đối với người sử dụng nhà chung cư, các quy định này đã tạo điều kiện thuận lợi cho

đơn vị quản lý sử dụng nhà chung cư – là tổ chức đang được giao trách nhiệm trực tiếp

quản lý nhà chung cư trong việc dễ dàng hiểu và thực hiện tốt nhiệm vụ của mình khi

được pháp luật quy định cụ thể quyền hạn và trách nhiệm, cũng như các vấn đề khác có

liên quan trong công tác quản lý sử dụng nhà chung cư, từ đó góp phần cùng người dân

xây dựng nếp sống văn minh ở các khu chung cư;

Thứ hai, giúp đơn vị quản lý sử dụng nhà chung cư không ngừng cải thiện, nâng

cao chất lượng dịch vụ quản lý nhà chung cư Theo quy định về công tác quản lý sử dụng

nhà chung cư, Ban quản trị sẽ lựa chọn những đơn vị cung cấp dịch vụ nhà chung cư với

chất lượng tốt và giá cả phù hợp Chính điều này, sẽ làm cho các đơn vị cung cấp dịch vụ

quản lý nhà chung cư không ngừng cải tiến chất lượng dịch vụ cũng như giá cả mang tính

cạnh tranh để đáp ứng nhu cầu ngay càng cao của các nhà chung cư hiện nay

Qua đó, chúng ta có thể nhận thấy được tầm quan trọng của các quy định pháp luật

trong việc tạo ra hành lang pháp lý, từ đó góp phần tạo điều kiện thuận lợi trong công tác

quản lý sử dụng nhà chung cư; đồng thời, khẳng định vai trò không thể thiếu của pháp

luật trong đời sống xã hội, giúp cư dân an tâm sinh sống trong môi trường mang bản chất

cộng đồng như nhà chung cư

1.4 Lược sử hình thành và phát triển quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà

chung cư

Nhà chung cư là một bộ phận quan trọng cấu thành nên bộ mặt của các đô thị,

phản ánh chân thật đời sống vật chất của cư dân, cũng như trình độ phát triển của đô thị

đó Mặt khác, nhà chung cư ở Việt Nam ra đời, phát triển qua nhiều giai đoạn, thời kỳ

lịch sử khác nhau phụ thuộc vào yếu tố xã hội, từ đó đã kéo theo các quy định pháp luật

về nhà chung cư cũng như vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cư hình thành và phát triển,

có thể phân chia quá trình phát triển của quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư qua

các giai đoạn như sau:

1.4.1 Giai đoạn trước năm 1987

Nền kinh tế của Việt Nam trong giai đoạn này được quản lý bởi cơ chế kế hoạch

hóa tập trung, bao cấp Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy, trực tiếp tổ chức, quản

lý, điều hành mọi hoạt động từ sản xuất cho đến thực hiện việc phân phối nhà ở cho một

bộ phần người dân Các chương trình về nhà ở quốc gia nhằm mục đích xây dựng và

cung cấp nhà ở cho người làm việc trong những khu kinh tế nhà nước ở các đô thị đã

được triển khai

Nhà nước ban hành nhiều chính sách đã phần nào giải quyết được nhu cầu về nhà

ở cho xã hội Tuy nhiên, trên thực tế, sự mất cân đối về hiện tượng cung – cầu nhà ở là

rất lớn Nhu cầu về nhà ở rất cao song quỹ nhà ở thì lại rất hạn hẹp Vấn đề bao cấp về

nhà ở của Nhà nước đã làm cho người dân trở nên thụ động, mất tính sáng tạo, tất cả

hoàn toàn trông chờ vào Nhà nước Có thể thấy, ở giai đoạn này chưa có các quy định về

nhà ở, những vấn đề liên quan đến lĩnh vực này chỉ dừng lại ở chính sách, chủ trương

phát triển nhà ở của Nhà nước, chưa được thể chế thành pháp luật Mặt khác, nền kinh tế

tập trung, bao cấp ở nước ta trong giai đoạn này không có sở hữu tư nhân về căn hộ Nhà

ở được Nhà nước phân phối cho người dân, vì vậy công tác quản lý sử dụng nhà ở được

chính người dân thực hiện nhằm bảo vệ bất động sản của mình, việc làm này mang tính

cá nhân không được pháp luật quy định

1.4.2 Giai đoạn từ năm 1987 đến năm 2003

Việc thực hiện chính sách đổi mới, xóa bỏ bao cấp, phát triển nền kinh tế hàng hóa

nhiều thành phần, đã làm cho lĩnh vực nhà ở có nhiều chuyển biến rõ rệt Năm 1991, theo

Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, Pháp lệnh Nhà ở được ban hành, từ đây

đã bắt đầu có những quy định về nhà ở như là tổ chức, cá nhân được phép kinh doanh nhà

ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê… Tuy nhiên, Pháp lệnh chưa

có quy định về việc phân loại nhà ở cụ thể mà chỉ mới dừng lại ở nhà ở nói chung Cũng

chính vì thế, mà trên thực tế lúc bấy giờ đã có sự xuất hiện của loại hình nhà ở cao tầng

với nhiều căn hộ khép kín có bản chất như nhà chung cư ngày nay, nhưng với tên gọi

khác như là nhà tập thể, cách gọi này không tồn tại trong các văn bản pháp luật mà chỉ

đơn thuần là tên gọi được người dân sử dụng

Đến năm 1994, khi Nghị định số 61/1994/NĐ – CP ngày 05 tháng 07 năm 1994

của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở được ban hành thì đã có sự phân loại đối

với nhà ở Tuy nhiên, Nghị định chỉ mới chia nhà ở ra thành nhà biệt thự và nhà ở theo

cấp từ 1 đến 4, chưa có sự phân loại đối với nhà chung cư Sau đó, Nghị định số

21/1996/NĐ – CP ngày 16 ngày 04 năm 1996 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung

Điều 5 và Điều 7 của Nghị định số 61/1994/NĐ – CP ngày 05 tháng 07 năm 1994 về mua

bán và kinh doanh nhà ở, đã bổ sung thêm quy định về hệ số điều chỉnh giá trị sử dụng

đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ theo cấu trúc kiểu căn hộ Như vậy, vào thời điểm

này, nhà ở nhiều tầng với nhiều căn hộ đã phát triển và được pháp luật điều chỉnh như

một kiểu nhà ở riêng biệt Bản chất của kiểu nhà ở này chính là nhà chung cư theo định

nghĩa của Luật Nhà ở sau này Tuy nhiên, khái niệm nhà chung cư lúc bấy giờ chưa thật

sự ra đời

Năm 2001, Nghị định số 71/2001/NĐ – CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của Chính

phủ quy định về ưu đãi đầu tư xây nhà ở để bán và cho thuê ra đời (sau đây gọi là Nghị

định số 71/2001/NĐ – CP), đã tạo điều kiện để thị trường nhà ở phát triển mạnh mẽ đặc

biệt là nhà chung cư Nghị định tuy không định nghĩa một cách trực tiếp về nhà chung cư,

nhưng qua nội dung quy định tại Điều 225 của Nghị định số 71/2001/NĐ – CP ta có thể

hiểu nhà chung cư là dự án nhà ở cao tầng – từ 5 tầng trở lên đối với thành phố Hà Nội và

thành phố Hồ Chí Minh và từ 3 tầng trở lên đối với các tỉnh, thành phố khác; có cấu trúc

kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung Như vậy, vào thời điểm này pháp luật

đã có những quy định về nhà chung cư

25 Dự án nhà ở cao tầng (từ 5 tầng trở lên đối với thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, từ 3 tầng trở lên đối

với các tỉnh, thành phố khác); có cấu trúc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung (sau đây gọi là nhà

chung cư cao tầng)

Tuy nhiên, mãi đến năm 2003 khi Quyết định số 10/2003/QĐ – BXD ngày 03

tháng 04 năm 2003 của Bộ Xây dựng ra đời quy định về việc ban hành Quy chế quản lý

sử dụng nhà chung cư thì khái niệm nhà chung cư mới thật sự ra đời và bắt đầu có những

nội dung quy định về điều chỉnh các vấn đề trong quá trình quản lý, sử dụng loại hình nhà

ở này như là quản lý phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng; tổ chức quản lý nhà chung

cư; kinh phí phục vụ công tác quản lý nhà chung cư… nhưng những quy định này vẫn

còn mang tính chất chung chung, chưa cụ thể, chỉ giải quyết được phần nào những vướng

mắc trong quá trình phát triển của loại hình nhà chung cư lúc bấy giờ

1.4.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2008

Năm 2005, Quốc hội ban hành Luật Nhà ở, tiếp đến năm 2006 là sự ra đời của

Luật Kinh doanh bất động sản So với Nghị định số 71/2001/NĐ – CP, Luật Nhà ở và

Luật Kinh doanh bất động sản có nhiều điểm tiến bộ trong việc ban hành các quy định

phù hợp với thị trường nhà ở, khắc phục được những bất cập trước đó Luật Nhà ở năm

2005 đã đưa ra được khái niệm cụ thể hơn so với Quyết định số 10/2003/QĐ – BXD về

phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư, cũng như các quy định về

quản lý sử dụng nhà chung cư Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định

về vấn đề kinh doanh dịch vụ bất động sản điển hình là dịch vụ quản lý bất động sản, góp

phần tháo gỡ được những khó khăn trong quản lý sử dụng nhà chung cư

Tuy nhiên, vào năm 2006 khi Nghị định số 90/2006/NĐ – CP ngày 06 tháng 09

năm 2006 của Chính phủ được ban hành quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật

Nhà ở (sau đây gọi là Nghị định số 90/2006/NĐ – CP) lại không điều chỉnh về việc quản

lý sử dụng nhà chung cư, dẫn đến nhiều vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng không

có cơ sở để giải quyết Cho đến năm 2008, Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28

tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư

được ban hành Quy chế này được áp dụng đối với mọi loại nhà chung cư và nhà nhiều

tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp mà có phần diện tích là nhà ở; việc thực hiện những

quy định của Quy chế này về quyền và nghĩa vụ của các cá nhân, tổ chức liên quan đến

việc quản lý sử dụng nhà chung cư đã nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho

người sử dụng, cũng như vấn đề an ninh, trật tự, tạo nếp sống văn minh đô thị cho các

khu nhà ở chung cư; duy trì chất lượng, kiến trúc cảnh quan, vệ sinh môi trường của nhà

chung cư

Tuy vậy, Quy chế này còn những nội dung bất cập như mô hình nhà chung cư

chưa rõ, chồng chéo giữa quyền hạn và trách nhiệm của chủ đầu tư với quyền hạn và

trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư; có khái niệm về diện tích sở hữu chung, sở

hữu riêng trong nhà chung cư, nhưng chưa có hướng dẫn về phương pháp xác định; có

quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Ban quản trị, nhưng giao quyền quá lớn mà

chưa có quy định về tiêu chuẩn được tham gia Ban quản trị…

1.4.4 Giai đoạn từ năm 2008 đến nay

Thông tư số 37/2009/TT – BXD ngày 01 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng

hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư ra đời Thông tư

này quy định cụ thể về việc hướng dẫn phương pháp xác định và quản lý giá dịch vụ đối

với nhà chung cư và nhà nhiều tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp mà có phần diện tích là

nhà ở (còn gọi là nhà chung cư) Ngày 23 tháng 06 năm 2010, Chính phủ đã ban hành

Nghị định số 71/2010/NĐ – CP về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà

ở So với Nghị định số 90/2006/NĐ – CP thì Nghị định số 71/2010/NĐ – CP đã có nhiều

sửa đổi, bổ sung phù hợp với thực tế về nội dung quản lý sử dụng nhà chung cư

Về quản lý, sử dụng nhà chung cư mặc dù đã được quy định trong Luật Nhà ở năm

2005 và quy định trong Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD, tuy nhiên do có một số nội

dung chưa được quy định rõ nên khi có tranh chấp, khiếu nại thì chưa đủ cơ sở để giải

quyết Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ra đời đã quy định đầy đủ và cụ thể hơn, đó là nêu

rõ phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung trong nhà chung cư; nêu rõ kinh phí 2% bảo trì

phần sở hữu chung phải được tính vào giá bán và được thu ngay khi bán nhà ở; cũng như

về vấn đề quản lý vận hành và cải tạo nhà chung cư

Có thể nói, các quy định của pháp luật nhà ở đã tạo ra hành lang pháp lý điều

chỉnh khá hiệu quả các vấn đề về quản lý sử dụng nhà chung cư Tuy vẫn còn một số hạn

chế, nhưng vai trò của Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006

đối với lĩnh vực nhà chung cư là không thể phủ nhận Các văn bản pháp luật trên đã tạo

nên hệ thống các quy định khá thống nhất, đảm bảo quyền lợi của các cư dân cũng như

các chủ đầu tư trong quá trình quản lý sử dụng nhà chung cư

Tóm lại, quá trình hình thành và phát triển quy định pháp luật về quản lý sử dụng

nhà chung cư ở Việt Nam trải qua nhiều giai đoạn, phụ thuộc vào tình hình phát triển của

nền kinh tế – xã hội và chính sách của Nhà nước Từ những quy định đầu tiên về nhà ở

trong Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 cho đến Luật nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất

động sản năm 2006 rồi đến Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD lần lượt ra đời đã có

những quy định cụ thể hơn về nhà chung cư và đặc biệt là vấn đề quản lý sử dụng nhà

chung cư Năm 2010, Nghị định số 71/2010/NĐ – CP được ban hành đã góp phần hoàn

thiện hơn hệ thống pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư Từ đó, tạo nên tâm lý an

tâm cho người dân khi lựa chọn loại hình nhà ở chung cư

Kết luận Chương 1

Song song với sự phát triển nhanh chóng của dân số đô thị thì việc phát triển mô

hình nhà chung cư là rất cần thiết do nhiều ưu điểm mà nó mang lại như tiết kiệm đất, tạo

sự văn minh, hiện đại cho diện mạo đô thị Để mô hình nhà chung cư thật sự phát huy tốt

vai trò của mình trong đời sống cộng đồng dân cư thì công tác quản lý sử dụng nhà chung

cư là vấn đề cần được pháp luật điều chỉnh

Để hiểu sâu hơn về vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cư, ở Chương 1 này, Người

viết đã phân tích, đánh giá các vấn đề lý luận, từ đó đưa ra khái niệm về quản lý sử dụng

nhà chung cư, theo đó quản lý sử dụng nhà chung cư là việc thực hiện đồng thời giữa

công tác quản lý sử dụng, duy tu, bảo dưỡng các tiện ích công cộng trong nhà chung cư

và cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư Thông qua những quy định của pháp luật,

Người viết đã phân tích vai trò của quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư

đối với đời sống xã hội, cụ thể: Thứ nhất, Nhà nước giảm được gánh nặng về nhà ở khi

chủ đầu tư an tâm tham gia phát triển mô hình nhà chung cư; Thứ hai, giúp người sử

dụng nhà chung cư an tâm khi lựa chọn sinh sống trong môi trường nhà chung cư; Thứ

ba, tạo sự thuận lợi cho đơn vị quản lý sử dụng nhà chung cư hoàn thành tốt nhiệm vụ

khi hiểu rõ các nội dung công việc cũng như trách nhiệm của mình

Bên cạnh đó, nhằm giúp người đọc hiểu một cách khái quát nhất về vấn đề này,

Người viết đã phân tích quá trình hình thành và phát triển của quy định pháp luật về quản

lý sử dụng nhà chung cư thông qua bốn giai đoạn như sau: Một là, Giai đoạn trước năm

1987, ở giai đoạn này chưa có các quy định về nhà ở, cũng như vấn đề quản lý sử dụng

nhà ở chưa được ghi nhận chỉ do cá nhân tự thực hiện; Hai là, Giai đoạn từ năm 1987

đến năm 2003, ở giai đoạn này đã bắt đầu có những quy định đầu tiên về quản lý sử dụng

nhà chung cư thông qua Quyết định số 10/2003/QĐ – BXD về việc ban hành Quy chế

quản lý sử dụng nhà chung cư, nhưng Quy chế này chỉ giải quyết nhất thời các vấn đề

xảy ra lúc bấy giờ; Ba là, Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2008, sự ra đời của Luật Nhà

ở và Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD đã đánh dấu sự phát triển của quy định pháp luật

về quản lý sử dụng nhà chung cư, tuy nhiên ở Quy chế này vẫn còn nhiều nội dung bất

cập; Bốn là, Giai đoạn từ năm 2008 đến nay, Nghị định số 71/2010/NĐ – CP ra đời đã

quy định cụ thể hơn các vấn đề về quản lý sử dụng nhà chung cư

Những vấn đề về chủ thể quản lý sử dụng nhà chung cư; nội dung quản lý vận

hành, bảo trì trong quản lý sử dụng nhà chung cư; xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng

nhà chung cư; cũng như thực trạng quản lý sử dụng nhà chung cư hiện nay sẽ được

Người viết lần lượt phân tích và trình bày cụ thể ở Chương 2: Quy định pháp luật về

quản lý sử dụng nhà chung cư – thực trạng và hướng giải quyết

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ –

THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG GIẢI QUYẾT

Nhà chung cư có đặc điểm là loại nhà ở có đa chủ sở hữu, đặc biệt nhà chung cư

có nhiều diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung (cầu thang, hành lang, lối đi

chung…) Để tạo cơ sở cho việc quản lý sử dụng nhà chung cư, pháp luật về nhà ở đã có

các quy định khá cụ thể, đó là các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư trong Luật

Nhà ở năm 2005, Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ

Xây dựng, Nghị định số 71/ 2010/NĐ – CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của Chính phủ…

các quy định này đã tạo ra khuôn khổ cho việc tăng cường thực hiện công tác quản lý sử

dụng nhà chung cư, góp phần cải thiện điều kiện sống, đảm bảo an ninh trật tự, an toàn

cho người sử dụng, tạo lập nếp sống văn minh cho các khu nhà chung cư

Nhằm giúp người đọc hiểu một cách chi tiết hơn các quy định của pháp luật về

quản lý sử dụng nhà chung cư, Người viết đã vận dụng những tài liệu, kết quả nghiên

cứu, tìm hiểu được ở Chương 1 để tiến hành đi vào phân tích sâu hơn các quy định pháp

luật như về chủ thể, nội dung quản lý sử dụng nhà chung cư trong Chương 2 này Từ đó,

đưa ra những thực trạng, bất cập của quy định pháp luật trong quản lý sử dụng nhà chung

cư, đồng thời cũng đưa ra các kiến nghị, giải pháp để góp phần hoàn thiện nội dung của

pháp luật về vấn đề quản lý sử dụng nhà chung cư

2.1 Quy định pháp luật về quản lý sử dụng nhà chung cư

Sở hữu chung là đặc thù của mỗi nhà chung cư, một tòa nhà chung, trên cùng một

mảnh đất chung, cùng với đủ những tiện ích chung, nhưng đây lại là nơi tổ chức cuộc

sống riêng, độc lập của nhiều người Chính vì vậy, để vận hành cuộc sống chung này một

cách hiệu quả, đảm bảo được sự an ninh, trật tự cho người sử dụng, Nhà nước đã ban

hành các văn bản pháp luật quy định về việc quản lý sử dụng nhà chung cư Những quy

định này đã tạo ra một hành lang pháp lý cho việc thực hiện công tác quản lý sử dụng nhà

chung cư nói chung và công tác quản lý vận hành, bảo trì nhà chung cư nói riêng đạt

được hiệu quả cao nhất

Căn cứ vào những đặc điểm điển hình của loại hình nhà ở chung cư là đa sở hữu

nên việc tổ chức quản lý sử dụng nhà chung cư được pháp luật điều chỉnh theo những

quy định riêng biệt, mang bản chất đặc thù, hay nói cách khác tổ chức quản lý sử dụng

nhà chung cư phải được tiến hành theo quy định của pháp luật

2.1.1 Chủ thể quản lý sử dụng nhà chung cư

Nhà chung cư là loại nhà ở mà công tác quản lý sử dụng được thực hiện bởi chủ

thể đặc biệt và theo phương thức do pháp luật quy định Cụ thể Người viết sẽ đi vào phân

tích các chủ thể trong quản lý sử dụng nhà chung cư sau đây Hội nghị nhà chung cư, Ban

quản trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư

2.1.1.1 Hội nghị nhà chung cư

Các chủ căn hộ tập hợp lại trong khuôn khổ một thiết chế tự quản gọi là Hội nghị

nhà chung cư, đây là cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý và sử dụng nhà chung

cư.26

Hội nghị nhà chung cư là Hội nghị các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư

Trường hợp chủ đầu tư chưa bán được tất cả các căn hộ, thì đối với những căn hộ chưa có

người mua, chủ đầu tư được xem là chủ sở hữu và với tư cách này tham gia vào Hội nghị

nhà chung cư Khi đó, chủ đầu tư cũng chịu sự chi phối của cùng một hệ thống quy tắc

ứng xử được ghi nhận tại Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư như các chủ căn hộ

khác

 Cơ chế hoạt động của Hội nghị nhà chung cư

Hội nghị nhà chung cư là một tập thể gồm nhiều người, mọi quyết định của Hội

nghị nhà chung cư phải đảm bảo nguyên tắc đa số Quyền biểu quyết tại Hội nghị nhà

chung cư được tính theo đơn vị căn hộ hoặc đơn vị diện tích phần sở hữu riêng của chủ

sở hữu,27 cụ thể là một căn hộ hoặc một mét vuông diện tích được một phiếu biểu quyết,

tức chỉ cần mua một căn hộ (hay một mặt bằng kinh doanh, một chỗ giữ xe, một tầng

hầm…) trong nhà chung cư, thì sẽ chính thức trở thành thành viên của Hội nghị nhà

chung cư Hội nghị nhà chung cư có thể tiến hành theo định kỳ hoặc diễn ra bất thường

a Về thẩm quyền tổ chức Hội nghị nhà chung cư

Hội nghị nhà chung cư được tổ chức thường niên mỗi năm một lần, nhưng trong

trường hợp cần thiết có thể tổ chức Hội nghị bất thường khi có trên 50% tổng số các chủ

sở hữu và người sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặc khi Ban quản trị đề nghị đồng thời

có văn bản đề nghị của 30% chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.28

Trong thời hạn không quá mười hai tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao

đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (tính cả số lượng các căn hộ được

chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư (đối với trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu)

hoặc chủ sở hữu (đối với trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ

chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu.29

Tuy nhiên, trong trường hợp nhà chung cư không xác định được chủ đầu tư thì

đơn vị đang quản lý nhà chung cư đó hoặc Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành

26 Nguyễn Ngọc Điện, Chuyện chung cư: nhà làm luật chưa đóng tròn vai, Thời báo Kinh tế Sài Gòn số 18/03/2009

27

Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản

lý sử dụng nhà chung cư, Điều 10, khoản 1

28 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản

lý sử dụng nhà chung cư, Điều 11, khoản 1

29

Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản

lý sử dụng nhà chung cư, Điều 11, khoản 2

phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp quận) có trách nhiệm chủ trì

Hội nghị nhà chung cư lần đầu.30

b Về điều kiện tiến hành Hội nghị nhà chung cư

Hội nghị nhà chung cư có thể được tổ chức cho một nhà chung cư hoặc một cụm

nhà chung cư Điều kiện để tiến hành Hội nghị nhà chung cư là dựa vào số chủ sở hữu và

người sử dụng nhà chung cư tham dự Hội nghị, chứ không phải dựa trên số căn hộ của

nhà chung cư đó Cụ thể trong trường hợp tổ chức Hội nghị cho một nhà chung cư, thì số

người tham dự phải có số lượng trên 50% tổng số chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung

cư Ngoài ra, trong trường hợp tổ chức Hội nghị cho một cụm nhà chung cư thì mỗi nhà

cung cư phải cử đại biểu tham dự Số đại biểu tham dự của mỗi nhà chung cư phải có số

lượng trên 10% số chủ sở hữu và người sử dụng của mỗi nhà chung cư đó.31 Như vậy,

nếu không đủ số lượng người tham dự theo quy định thì Hội nghị không thể tổ chức

được

Hội nghị nhà chung cư được tổ chức lần đầu nhưng không đủ số đại biểu tham dự thì được triệu tập Hội nghị lần hai, trong trường hợp không đáp ứng đúng các điều kiện

theo quy định thì được triệu tập Hội nghị lần ba, nếu vẫn không đủ số lượng thì Ủy ban

nhân dân cấp quận nơi có nhà chung cư sẽ chủ trì Hội nghị

Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có thể cử đại diện hoặc ủy quyền cho

người khác tham dự Hội nghị nhà chung cư.32

c Trình tự tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu

Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu trong thời hạn

mười hai tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn

hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại) Phương thức tổ chức Hội

nghị nhà chung cư lần đầu được tiến hành như sau:33

Bước 1, Công tác chuẩn bị của chủ đầu tư

Trước khi tiến hành Hội nghị nhà chung cư lần đầu chủ đầu tư cần chuẩn bị các

nội dung sau về kế hoạch tổ chức và nội dung Hội nghị gồm dự kiến Ban tổ chức hội

nghị, dự thảo quy chế hội nghị, quy chế bầu Ban quản trị; Bản nội quy quản lý sử dụng

nhà chung cư theo mẫu quy định; Văn bản giới thiệu đại diện chủ đầu tư tham gia làm

Phó ban quản trị; Dự thảo quy chế hoạt động của Ban quản trị

30 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản

lý sử dụng nhà chung cư, Điều 11, khoản 2

31

Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản

lý sử dụng nhà chung cư, Điều 11, khoản 1

32 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản

lý sử dụng nhà chung cư, Điều 11, khoản 1

33

Quyết định số 01/2013/QĐ – UBND ngày 04 tháng 01 năm 2013 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc

ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, Điều 10, khoản 5

Bước 2, Tổ chức Hội nghị trù bị

Sau khi hoàn thành các nội dung chuẩn bị ở Bước 1, chủ đầu tư sẽ liên hệ với Ủy

ban nhân dân phường, xã, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp phường)

nơi tọa lạc của nhà chung cư để tổ chức Hội nghị trù bị

Thành phần của Hội nghị trù bị bao gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp phường;

Trưởng công an phường; Bí thư chi bộ, tổ trưởng, tổ phó tổ dân phố (trường hợp nhà

chung cư đã thành lập tổ dân phố và Bí thư chi bộ, tổ trưởng, tổ phó tổ dân phố là chủ sở

hữu căn hộ chung cư); hoặc đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (đối

với nhà chung cư chưa có chi bộ, tổ dân phố); Ban quản trị lâm thời (nếu có); Chủ đầu

tư.34

Hội nghị trù bị có trách nhiệm chuẩn bị đóng góp ý kiến cho các nội dung tại Hội

nghị nhà chung cư và thống nhất các vấn đề như là thống nhất phương pháp và phân công

trách nhiệm lấy ý kiến của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về các nội dung

thông qua tại Hội nghị nhà chung cư (Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư, quy

chế hoạt động của Ban quản trị); thống nhất thời gian tổ chức Hội nghị nhà chung cư; và

cuối cùng là đề cử người tham gia Ban quản trị

Bước 3, Tổ chức Hội nghị nhà chung cư

Trong thời hạn theo nghị quyết của Hội nghị trù bị, chủ đầu tư có trách nhiệm tổng

hợp các ý kiến đóng góp, hoàn chỉnh các nội dung cần thông qua tại Hội nghị và tiến

hành tổ chức Hội nghị nhà chung cư, đồng thời mời Ủy ban nhân dân cấp quận, Ủy ban

nhân dân cấp phường nơi có nhà chung cư tham dự

d Thông qua quyết định của Hội nghị nhà chung cư

Quyết định của Hội nghị nhà chung cư được thông qua nếu được đa số đại biểu

tham dự chấp thuận (trên 50% số người tham dự), đồng thời quyết định này được thông

qua bằng cách biểu quyết hoặc bỏ phiếu và được xác lập bằng văn bản.35

Hội nghị nhà chung cư được quyết định các vấn đề sau đây đề cử và bầu Ban quản

trị; đề cử và bầu bổ sung, bãi nhiệm thành viên Ban quản trị trong trường hợp tổ chức

Hội nghị nhà chung cư bất thường; thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động

của Ban quản trị; thông qua mức phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và

các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị Hội nghị nhà chung cư

sẽ thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư.36

34

Quyết định số 01/2013/QĐ – UBND ngày 04 tháng 01 năm 2013 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về việc

ban hành quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội, Điều 10, khoản 5

35 Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản

lý sử dụng nhà chung cư, Điều 11, khoản 4

36

Quyết định số 08/2008/QĐ – BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản

lý sử dụng nhà chung cư, Điều 11, khoản 3