quy định pháp luật về hoạt động của sàn giao dịchbất động sản

Với thực trạng trên, với sự nỗ lực của các Nhà làm luật cũng như tính tất yếu của thị trường thì Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 sau đây gọi là Luật Kinh doan

Cần Thơ, 12/2014

Giảng viên hướng dẫn:

ThS Nguyễn Huỳnh Anh

Bộ môn Luật Thương mại

Sinh viên thực hiện:

Lê Công Hậu

MSSV: 5115798 Lớp: Luật Thương mại 1-K37

KHOA LUẬT

- -

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

NIÊN KHOÁ 2011 - 2015 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ

HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH

BẤT ĐỘNG SẢN

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Khái quát chung về sàn giao dịch bất động sản 4

1.1.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản 4

1.1.2 Mục đích thành lập sàn giao dịch bất động sản 6

1.1.3 Chức năng và vai trò của sàn giao dịch bất động sản 8

1.2 Nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 11

1.2.1 Sàn giao dịch bất động sản khi hoạt động phải dựa vào quy chế hoạt động 11

1.2.2 Bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật 12

1.2.3 Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật 13

1.2.4 Khi điều hành hoạt động của sàn giao dịch phải đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người quản lý và các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản, bình đẵng với các khách hàng khi giao dịch 14

1.2.5 Các hoạt động diễn ra trên sàn giao dịch bất động sản đều phải thông qua hợp đồng 16

1.3 Sự cần thiết của pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản 17

1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản từ góc độ quản lý của cơ quan nhà nước 19

1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản từ góc độ của các bên giao dịch 21

1.4 Khái quát lược sử hình thành pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch

bất động sản 23

1.4.1 Giai đoạn trước năm 2006 24

1.4.2 Giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2008 25

1.4.3 Giai đoạn từ năm 2008 đến nay 28

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 28

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN, THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VÀ HƯỚNG GIẢI QUYẾT 30

2.1 Quy định pháp luật về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản hiện nay 30

2.1.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản 30

2.1.1.1 Điều kiện về chủ thể thành lập sàn giao dịch bất động sản 30

2.1.1.2 Điều kiện về hình thức, thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản 34

2.1.1.3 Xây dựng cơ cấu tổ chức sàn giao dịch bất động sản 38

2.1.2 Nội dung hoạt động của Sàn giao dịch Bất động sản 41

2.1.2.1 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản 41

2.1.2.2 Hoạt động môi giới bất động sản của sàn giao dịch bất động sản 43

2.1.2.3 Hoạt động định giá bất động sản của sàn giao dịch bất động sản 46

2.1.2.4 Hoạt động đấu giá bất động sản của sàn giao dịch bất động sản 47

2.1.2.5 Hoạt động quảng cáo, quản lý, tư vấn bất động sản của sàn giao dịch bất động sản 48

2.1.3 Xử phạt vi phạm đối với sàn giao dịch bất động sản 51

2.2 Thực trạng quy định pháp luật về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, đề suất giải pháp 53

2.2.1 Bất cập của quy định pháp luật và quá trình áp dụng pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản 53

2.2.1.1 Bất cập của quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản 54 2.2.1.2 Những bất cập trong quá trình áp dụng pháp luật của

sàn giao dịch bất động sản 56 2.2.2 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với

hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 57

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 60 KẾT LUẬN 61

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Bất động sản là một loại tài sản có giá trị tương đối lớn, là một loại hàng hóa đặc biệt trên một thị trường đặc biệt – thị trường bất động sản Với giá trị của mình, bất động sản đủ khả năng gây ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế của đất nước cũng như quá trình điều tiết vĩ mô nền kinh tế Vì lẽ đó, thị trường bất động sản đã trở thành một trong những thị trường nhạy cảm và được quan tâm hàng đầu trên thế giới Nắm bắt được sự quan trọng của bất động sản cũng như thị trường bất động sản cùng với quá trình hội nhập nền kinh tế thị trường vấn đề này đã được Nhà nước quan tâm và cụ thể hóa thành pháp luật Theo đó, quyền của người sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản được mở rộng từ đó làm cho thị trường bất động sản sôi động hơn bao giờ hết Chính vì sự phát triển nhanh chóng nên thị trường bất động sản nước ta chứa đựng nhiều thách thức lớn, đặc biệt là tính công khai, minh bạch của thị trường, giao dịch

“ngầm” với mục đích trốn thuế hằng ngày vẫn diễn ra trên thị trường này làm cho thị trường bất động sản chậm phát triển

Với thực trạng trên, với sự nỗ lực của các Nhà làm luật cũng như tính tất yếu của thị trường thì Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 (sau đây gọi là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006) cũng đã ra đời cùng với đó là chế định sàn giao dịch bất động sản cũng được hình thành Sàn giao dịch bất động sản ra đời đã góp phần hỗ trợ quá trình điều tiết thị trường của Nhà nước, là nguồn cung cấp thông tin chính thống và đáng tin cậy và cũng là nơi hỗ trợ giao dịch bất động sản một cách nhanh chóng và hiệu quả

Sàn giao dịch bất động sản ra đời, kéo theo đó là Pháp luật điều chỉnh chế định này cũng được hình thành tiêu biểu là Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản (sau đây gọi là Nghị định số 153/2007/NĐ-CP), Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (sau đây gọi là Thông tư số 13/2008/TT-BXD) và gần đây là Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 Nghị định của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác; sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng

kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở (sau đây gọi là Nghị định số CP) nhằm điều chỉnh việc tổ chức, hoạt động cũng như xử lý vi phạm của sàn giao

121/2013/NĐ-dịch bất động sản Đây là cơ sở pháp lý vững chắc cho việc điều tiết hoạt động của chủ thể này nhìn từ góc độ quản lý Nhà nước

Tuy nhiên, việc áp dụng các quy phạm pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản chưa thực sự chặt chẽ dẫn đến nhiều sai phạm cũng như hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản không như những gì mong đợi, với hàng nghìn sàn giao dịch được thành lập nhưng không hoạt động, hoặc hoạt động nhưng chỉ cầm chừng nhằm đối phó với cơ quan chức năng Câu hỏi được đặt ra là: Phải chăng pháp luật về sàn giao dịch bất động sản còn quá đơn giản, chưa hợp lý hay việc áp dụng pháp luật đối với chủ thể này chưa thực sự nghiêm túc

Nhận thấy đây là thực trạng đáng báo động và cần được xem xét một cách nghiêm túc để nhanh chóng khắc phục và hoàn thiện hoạt động của sàn giao dịch bất

động sản ở Việt Nam nên Người viết đã chọn đề tài “Pháp luật về hoạt động của sàn

giao dịch bất động sản” nhằm làm rõ những quy định pháp luật về chủ thể này đồng

thời tìm ra câu trả lời cho những bất cập nêu trên

2 Mục tiêu nghiên cứu

Người viết sẽ đi sâu, tìm hiểu và phân tích những quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, ra sự ra đời tất yếu của sàn giao dịch bất động sản và thực

trạng hoạt động của mô hình này ở Việt Nam Đồng thời Người viết sẽ nghiên cứu các

quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, chỉ ra những điểm phù hợp, những điểm chưa phù hợp và phương hướng giải quyết nhằm hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật về tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản nói chung

và xét ở khía cạnh quản lý nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản nói riêng

3 Phạm vi nghiên cứu

Trong bài luận này, Người viết tập trung nghiên cứu những quy định pháp luật liên quan đến hoạt động sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam Những quy định cụ thể của pháp luật về điều kiện thành lập, nguyên tắc hoạt động, nội dung hoạt động, xử phạt vi phạm và thực trạng áp dụng pháp luật, những hạn chế và bất cập của việc áp dụng pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong bài viết này, từ việc tham khảo những quy định của pháp luật, các sách bình luận, các tạp chí, giáo trình và những thực tế phát sinh, Người viết đã dùng các phương pháp như phân tích, tổng hợp, đối chiếu với những quy phạm pháp luật có liên quan với nhau và tìm hiểu việc áp dụng những quy chế này trên thực tế Bên cạnh đó,

Người viết cũng đã sưu tầm các số liệu thống kê trên các trang mạng điện tử để làm rõ vấn đề liên quan đến đề tài

5 Bố cục đề tài

Luận văn gồm có các phần sau: Lời nói đầu, nội dung, phần kết luận và danh sách tài liệu tham khảo Trong đó, phần nội dung được chia làm 2 chương:

Chương 1: Lý luận chung về sàn giao dịch bất động sản Ở Chương này, Người

viết sẽ trình bày và phân tích sơ lược các vấn đề pháp luật liên quan đến sàn giao dịch bất động sản như khái niệm, mục đích, chức năng vai trò của sàn giao dịch bất động sản Ngoài ra, ở Chương này Người viết sẽ chỉ ra sự cần thiết của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản nhìn từ các góc độ khác nhau Và cuối cùng, bằng việc xâu chuỗi các sự kiện lại với nhau để có cái nhìn tổng quan về lịch sử hình thành pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam

Chương 2: Quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, thực trạng quy định pháp luật và hướng giải quyết Bằng cách thức trình bày, phân tích, đánh giá, ở

Chương này Người viết sẽ khắc họa một cách rõ nét những quy định liên quan đến điều kiện thành lập và nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng như các hình thức xử phạt khi sàn giao dịch bất động sản vi phạm quy định pháp luật Bên cạnh

đó, Người viết cũng sẽ chỉ ra những bất cập của pháp luật và việc áp dụng pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản từ đó đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện hơn pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái quát chung về sàn giao dịch bất động sản

1.1.1 Khái niệm sàn giao dịch bất động sản

Khi đất nước hoàn toàn độc lập, nền kinh tế dần dần hồi phục và phát triển cũng

là lúc các giao dịch trên thị trường nhất là thị trường bất động sản diễn ra ngày càng nhiều Lúc đầu với hình thức và quy mô nhỏ lẻ nhưng theo thời gian, càng có nhiều giao dịch và quy mô ngày càng lớn, do giá trị cao nên ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế đất nước Hơn thế, do tính phức tạp của thị trường bất động sản cũng như tính phức tạp của hàng hóa bất động sản làm cho Nhà đầu tư cũng như các bên mua và bán không thể nắm bắt được xu thế của thị trường đầy biến động này, người mua và người bán có thể rơi vào tình trạng mua đắt, bán rẻ không như mong muốn và luôn phải đối mặt với những rủi ro của thị trường này Vào những năm gần đây, khi thực hiện nền kinh tế thị trường thì kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển dẫn đến thị trường bất động sản sôi động cũng không kém, kéo theo đó là hàng loạt các rủi ro tiềm ẩn Chính

vì thế để Nhà nước điều tiết thị trường, đảm bảo quyền lợi của Nhà đầu tư, bên mua và bên bán thì sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản là một tất yếu khách quan

Theo Khoản 5, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì sàn giao dịch

bất động sản được định nghĩa là “nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp

các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản” Sàn giao dịch bất động sản chỉ mới được

công nhận từ năm 2006 khi Luật Kinh doanh bất động sản ra đời, khái niệm sàn giao dịch bất động sản còn quá mới mẻ nhưng so với Siêu thị địa ốc, văn phòng giao dịch, trung tâm giao dịch, môi giới nhà đất, về bản chất chúng đều là các chủ thể trung gian trên thị trường bất động sản Nhưng, chỉ có sàn giao dịch bất động sản mới được pháp luật thừa nhận, tổ chức và hoạt động dựa vào các quy định của pháp luật

Khái niệm sàn giao dịch bất động sản tuy còn khá mới mẻ ở Việt Nam nhưng so với các nước trên thế giới thì nó đã tồn tại và phát triển một thời gian khá lâu Sàn giao dịch bất động sản vừa là cầu nối giữa Nhà nước, Nhà đầu tư và người mua Là yếu tố gắn kết chặt chẽ với thị trường bất động sản, giúp nâng cao tính công khai, minh bạch trên thị trường Do tính đặc thù của hàng hóa bất động sản không giống như các hàng hóa thông thường, để bán được hàng người bán thường đem hàng hóa ra chợ và người mua muốn mua được hàng hóa cần thiết cũng phải đến chợ tìm kiếm và thực hiện giao dịch Hàng hóa bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, mặt khác thị trường bất động sản là thị trường rất thiếu thông tin, do đó để người bán và người mua gặp gỡ

nhau, người ta phải tổ chức ra “chợ” Nhưng khác với chợ thông thường, ở đây hàng hóa không được mang ra trưng bày mà chỉ có những thông tin về hàng hóa để người mua, người quan tâm đến đó tham khảo và giao dịch Chính vì sự khác biệt đó mà người ta không gọi là “chợ” mà gọi là “sàn giao dịch”

Theo như định nghĩa được nêu tại Khoản 5, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản

năm 2006 thì sàn giao dịch vừa là “nơi diễn ra các giao dịch bất động sản” vừa “cung

cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”

Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản:

“mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” được quy định tại Khoản 2,

Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Theo đó, nếu là hàng hóa bình

thường để bán được người ta thường mang ra chợ và người người muốn mua phải ra chợ lựa chọn và quyết định thực hiện giao dịch, do tính đặc thù của hàng hóa bất động sản việc mang chúng đến chợ để bán là điều không thể, chính vì thế người ta lựa chọn cách trưng bày những thông tin về sản phẩm đó tại một địa điểm và những ai muốn mua phải đến lựa chọn, xem xét và thực hiện giao dịch Chúng ta cần phải hiểu, sàn

giao dịch bất động sản là nơi “diễn ra giao dịch”, là địa điểm để tiến hành giao dịch

chứ không phải bản thân sàn giao dịch tự thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản như vừa nêu ở trên

Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản là nơi cung cấp dịch vụ cho kinh doanh bất động sản Theo đó,“kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản” theo Khoản 3, Điều

4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Ở đây chúng ta thấy rõ một điều đó là kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm luôn cả sàn giao dịch bất động sản Vậy chúng ta nên hiểu thế nào cho đúng bản chất của sàn giao dịch bất động sản, là chủ thể tiến hành thực hiện dịch vụ hay sàn giao dịch bất động sản là một dịch vụ trong khi Khoản

2, Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định những phạm vi mà tổ chức cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong đó có “dịch vụ sàn giao dịch bất động sản” Tuy nhiên tại Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm

2006 lại khẳng định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm tất cả nội dung của kinh doanh dịch vụ bất động sản

Suy cho cùng, xét về bản chất thì sàn giao dịch bất động sản là chủ thể trung gian trong thị trường bất động sản, thông qua đó các giao dịch bất động sản được thực hiện một cách thuận tiện, minh bạch và chính xác Như vậy, qua những phân tích trên chúng ta có thể hiểu một cách ngắn gọn sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể trung gian trên thị trường bất động sản, là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản, nơi cung cấp các dịch vụ bất động sản bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản và cũng là một trong những phương thức để nhà nước quản lý gián tiếp thị trường bất động sản

Tuy nhiên, vào ngày 25/11/2014 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã được thông qua tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIII (sau đây tạm gọi là Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2014) thì khái niệm sàn giao dịch bất động sản đã được thay

đổi Theo đó “ Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” được quy định tại

Khoản 5, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi Như vậy, hoạt động cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản đã được tách khỏi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, sàn giao dịch bất động sản chủ yếu là nơi để giao dịch và đảm bảo tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản ở Việt Nam

1.1.2 Mục đích thành lập sàn giao dịch bất động sản

Ngoài khái niệm về sàn giao dịch bất động sản, ở phần này Người viết sẽ phân tích rõ hơn về nguyên nhân cũng như mục đích thành lập sàn giao dịch bất động sản Khi bất động sản được phép kinh doanh, thì ở Việt Nam thị trường này được đẩy lên đến độ cao trào, thị trường ngày một sôi động Nhưng vấn đề là, sự buông lỏng của quản lý Nhà nước cụ thể hơn là chưa thiết lập được một hành lang pháp lý đầy đủ, một

cơ chế quản lý phù hợp nên tình trạng giao dịch ngầm, không qua cơ quan nhà nước chiếm tỷ lệ khá lớn Chính vì nguyên nhân này mà hàng loạt các tranh chấp liên quan đến bất động sản xảy ra thường xuyên, điều này càng làm cho thị trường bất động sản thêm phức tạp, rối ren hơn Hơn thế, việc giao dịch ngầm, trao tay nhằm mục đích trốn thuế gây ra một sự thất thu về thuế lớn cho đất nước

Sự phát triển một cách bất bình thường của thị trường bất động sản từ năm 1993 cho đến nay đã trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm đã đưa đến nhiều hệ lụy trước hết

đó là hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng xa rời sự kiểm soát của Nhà nước,

kế đến là giá bất động sản tăng một cách đột biến, không phản ánh nhu cầu thực tế, tình trạng đầu cơ, kích cầu ảo làm cho thị trường bất động sản Việt Nam lũng đoạn,

các giao dịch thường trên giấy, bất động sản bỏ hoang trong khi người dân không có nhà hoặc không có khả năng để mua và thường bất động sản chỉ nằm trong tay giới có tiền trong xã hội

Chính vì lẽ đó, như một nhu cầu tất yếu, đã đến lúc thị trường bất động sản phải được sự quản lý của Nhà nước bằng cách này hoặc cách khác, hình thức này hoặc hình thức khác Trong đó sự ra đời của Sàn giao dịch bất động sản vào năm 2006 là một trong những biện pháp đầu tiên của chính sách quản lý thị trường bất động sản nước nhà nhằm tháo gỡ những thực trạng được phân tích ở trên với những mục đích:

Sàn giao dịch bất động sản ra đời nhằm mục đích đưa thị trường bất động sản vào tầm kiểm soát của Nhà nước; hạn chế những giao dịch ngầm; từng bước xây dựng một thị trường bất động sản công khai, minh bạch

Nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản, bên cạnh đó tránh việc các bên giao dịch trốn thuế, tận thu các khoản thuế vào ngân sách Nhà nước

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, văn hóa kinh doanh Sàn giao dịch bất động sản ra đời còn định hướng các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản tính văn minh và chuyên nghiệp, cạnh tranh một cách bình đẳng, lành mạnh và đúng pháp luật Đây cũng là một sân chơi cho những doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh bất động sản mang đậm tính kinh tế thị trường qua đó sẽ sàng lọc, loại bỏ những cá nhân, doanh nghiệp không có năng lực và yếu kém trên thị trường bất động sản

Là một thể chế trung gian hợp pháp, được Luật Kinh doanh bất động sản năm

2006 ghi nhận, sàn giao dịch bất động sản với mục đích chính là hỗ trợ các Nhà đầu

tư, các bên mua, bán và các chủ thể tham gia khác được thuận lợi hơn trong việc xác lập các giao dịch trên thị trường bất động sản Ngoài ra, sàn giao dịch bất động sản còn

là một sân chơi có tính chuyên nghiệp, từng bước loại bỏ những tổ chức cá nhân hành nghề trôi nổi, tự phát, đầu cơ để lũng đoạn hoặc thao túng thị trường

Nhìn chung, sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản là một xu thế tất yếu của thị trường bất động sản nước ta, phù hợp với xu thế chung với thế giới cũng như các nước phát triển có thị trường bất động sản phức tạp Có thể thấy rằng, sàn giao dịch bất động sản ra đời là một công cụ hữu hiệu giúp Nhà nước trong việc quản lý thị trường đầy biến động này, góp phần làm minh bạch hóa thị trường bất động sản; giúp các Nhà đầu

tư bất động sản và những chủ thể có liên quan yên tâm và thuận lợi hơn trong việc tiếp cận thông tin, đầu tư cũng như thực hiện giao dịch; giảm và dần biến mất những giao

dịch “ngầm” nhằm mục đích trốn thuế, tránh tình trạng đầu cơ bất động sản cũng như những tranh chấp không đáng có trên thị trường bất động sản

1.1.3 Chức năng và vai trò của sàn giao dịch bất động sản

Như đã phân tích ở phần trước, sàn giao dịch bất động sản được thành lập với mục đích là trung gian hỗ trợ thị trường bất động sản, góp phần nâng cao vai trò của nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản và đưa thị trường này và khuôn khổ của pháp luật Như vậy, để đạt được mục đích đó, sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo thực hiện tốt ba chức năng chủ yếu:1

Chức năng tổ chức kinh doanh Bất động sản, Chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản

Thứ nhất, Sàn giao dịch bất động sản là nơi tổ chức kinh doanh bất động sản

Khoản 1, Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định “tổ chức, cá

nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản” bên cạnh đó tại Khoản 2 của

Điều này cũng quy định “Nhà nước khuyến kích tổ chức, cá nhân không kinh doanh

bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản

để đảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên” Như vậy, theo như luật

định thì giao dịch bất động sản cần được thực hiện trên sàn giao dịch ngoại trừ những trường hợp Luật cho phép giao dịch không cần thông qua sàn Người bán có thể đưa bất động sản đã được tạo lập lên sàn giao dịch và cung cấp đầy đủ thông tin để chào bán, còn người mua có nhu cầu có thể đến sàn giao dịch, tham quan, xem xét và thực hiện những giao dịch Ngoài ra, khi tiến hành giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản thời gian giao dịch có thể được giảm thiểu làm cho quá trình giao dịch diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn, vì thông thường một giao dịch bất động sản trên thị trường diễn ra theo ba bước: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý.2 Nhưng đối với những bất động sản khi được đưa lên sàn giao dịch phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, tức là ngoài việc phải đảm bảo đầy đủ thông tin nếu muốn đưa lên sàn thì chính sàn giao dịch bất động sản đó sẽ phải tiến hành xác minh trước khi lên sàn Vì thế, những chủ thể khi giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản cũng phần nào yên tâm hơn về khối tài sản mà mình sẽ sở hữu

Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định những dịch vụ

mà sàn giao dịch bất động sản được hoạt động bao gồm: “Môi giới bất động sản, định

giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản, đấu giá bất động sản, quản lý bất động sản” Chúng ta có thể thấy, những hoạt động mà pháp luật cho phép

sàn giao dịch bất động sản hoạt động đều nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản Thông qua những hoạt động này, người bán, người mua và các Nhà đầu tư luôn yên tâm vì có một nguồn thông tin chính xác về hàng hóa, các thủ tục pháp lý cũng phần nào được giải quyết nhanh chóng dưới sự giúp đỡ của những chuyên viên có chuyên môn và kinh nghiệm trong lĩnh vực Nhưng nhìn chung, do sự mới mẻ của sàn giao dịch bất động sản nói chung và mô hình cung cấp dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản nói riêng thì phần lớn các hoạt động còn khá mờ nhạt, chưa lấy được lòng tin của người mua, người bán và các Nhà đầu tư, trong số các hoạt động kể trên thì đa phần các hoạt động môi giới, tư vấn và quảng cáo bất động sản diễn ra phổ biến, thường xuyên và chiếm tỷ lệ cao

Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản Như Người viết đã phân tích từ đầu, thị trường bất động sản là một loại thị

trường khá phức tạp, không hoàn hảo và rất dễ biến động Khác với các loại hàng hóa khác, hàng hóa bất động sản có tính đặc thù riêng, có giá trị lớn và trong đó chứa đựng nhiều quyền và nghĩa vụ của các bên Vì thế, thông qua sàn giao dịch bất động sản, Nhà nước có thể gián tiếp quản lý thị trường bất động sản, kịp thời nắm bắt xu thế thị trường cũng như đưa ra những chính sách phù hợp và kịp thời đối với từng giai đoạn,

xử lý vi phạm và khắc phục hậu quả một cách nhanh chóng Hơn thế, thông qua hoạt động của thị trường bất động sản, còn làm minh bạch hơn thị trường đầy phức tạp này đáp ứng với xu thế chung của nền kinh tế hội nhập

Xét về vai trò của sàn giao dịch bất động sản, sàn giao dịch bất động sản có hai vai trò cơ bản đó là cung cấp thông tin và cung cấp dịch vụ:3

Thứ nhất, vai trò cung cấp thông tin của sàn giao dịch bất động sản Trước đây,

khi chưa có sàn giao dịch bất động sản, các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường này rất khó khăn trong việc tìm kiếm thông tin, bên cạnh đó những thông tin còn thiếu chính xác và không đầy đủ dẫn đến việc đánh giá bất động sản của các chủ thể này gặp nhiều khó khăn và càng khó khăn hơn trong việc quyết định giao dịch Sau khi sàn

3 Văn Thị Anh, Sàn giao dịch bất động sản – Một trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường Bất động sản, Công trình dự thi giải thưởng “sinh viên nguyên cứu khoa học”, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2009, Tr.05

giao dịch bất động sản ra đời nó đã khắc phục được sự hạn chế không đáng có này, thông tin về bất động sản trên sàn luôn luôn đầy đủ, chính xác, kịp thời thường xuyên được sàng lọc và xác minh kỹ càng đảm bảo sự an tâm cho những chủ thể giao dịch bất động sản Tuy mới ra đời còn non trẻ, nhưng với vai trò này sàn giao dịch bất động sản đã nhận được sự tin cậy và ủng hộ của các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản Cụ thể, đối với Nhà đầu tư hoặc người mua, việc xác định được những thông tin chính xác sẽ giúp họ quyết định đúng đắn trong việc đầu tư, giao dịch bởi, bất động sản có giá trị rất lớn nếu có một quyết định sai lầm cũng có thể gây ra thiệt hại nghiêm trọng đối với bản thân họ Riêng đối với Nhà nước, với vai trò này sàn giao dịch bất động sản hỗ trợ Nhà nước trong việc gián tiếp quản lý thị trường bất động sản, hạn chế những giao dịch ngầm chống thất thu về thuế, ngoài ra cập nhật được những xu hướng hay mầm móng của sự biến động mà ra những chính sách điều chỉnh cho phù hợp

Thứ hai, vai trò cung cấp dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản Luật Kinh

doanh bất động sản năm 2006 đã công nhận và cho phép sàn giao dịch bất động sản thực hiện những hoạt động dịch vụ kinh doanh bất động sản Với vai trò này, thì sàn giao dịch bất động sản phục vụ trọn gói các khâu từ khi tìm kiếm, xác định, tiến hành giao dịch và đăng ký bất động sản Ngoài ra, khi thực hiện công việc này, sàn giao dịch hỗ trợ người mua và người bán hoàn thành giao dịch một cách nhanh chóng nhất

và tránh mất thời gian, tiền bạc không hợp lý như giao dịch trên thị trường thông qua các mối quan hệ mật thiết với chủ thể có liên quan như Ngân hàng, Kho bạc, Cơ quan đăng ký bất động sản, văn phòng công chứng,

Ngoài hai vai trò được phân tích ở trên thì sàn giao dịch bất động sản còn giúp minh bạch, công khai hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy thị trường phát triển sôi động, có hiệu quả chính quy và lành mạnh hơn Qua sự nhiệt tình trong việc cung cấp các dịch vụ của mình, sàn giao dịch bất động sản đã tạo được niềm tin đối với các chủ thể tham gia thị trường Ngoài ra, đội ngũ cán bộ của sàn giao dịch bất động sản thường xuyên nâng cao trình độ và chất lượng dịch vụ từ đó thu hút giới kinh doanh bất động sản, hạn chế những giao dịch “ngầm” hạn chế trốn thuế trên thị trường bất động sản Đây là nhân tố quan trọng trong việc minh bạch hóa thị trường bất động sản

Tóm lại, có thể thấy từ khi sàn giao dịch bất động sản được phép ra đời, nó đã tạo

ra một bước tiến mạnh mẽ tác động tích cực đối với thị trường bất động sản vốn đã phức tạp Không chỉ cung cấp các dịch vụ hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, sàn giao dịch bất động sản còn là một công cụ hữu hiệu của Nhà nước để gián tiếp quản lý thị trường bất động sản đầy biến động này Qua đó, tạo ra sự minh

bạch, văn minh hơn khi tiến hành giao dịch trên thị trường bất động sản xóa bỏ những

bế tắc trong việc quản lý thị trường bất động sản

1.2 Nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Nguyên tắc là những quy định chung mang tính chất bắt buộc và làm cơ sở cho các mối quan hệ xã hội nhất định Bất kỳ hoạt động nào, bất kỳ cơ quan, tổ chức cá nhân nào cũng đều dựa vào những nguyên tắc tổ chức nhất định do tự mình đặt ra hoặc dựa vào nguyên tắc chung do pháp luật hoặc do xã hội đặt ra Sàn giao dịch bất động sản cũng không thể không áp dụng những nguyên tắc khi thực hiện hoạt động của mình Dựa vào Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và những tìm hiểu trong thực tế, sau đây Người viết sẽ phân tích những nguyên tắc cụ thể của sàn giao dịch bất động sản khi nó tiến hành những hoạt động thuộc về chuyên môn

1.2.1 Sàn giao dịch bất động sản khi hoạt động phải dựa vào quy chế hoạt động

Nếu thành lập một pháp nhân là Công ty thì nhất thiết phải có điều lệ Công ty và sàn giao dịch bất động sản cũng vậy, nếu muốn thành lập và hoạt động hợp pháp, đảm bảo hoạt động chuyên nghiệp, thực hiện đúng vai trò, chức năng của mình, đảm bảo quyền là lợi ích của chính bất động sản đó cũng như quyền là lợi ích của các chủ thể

có liên quan thì nhất thiết khi thành lập và hoạt động sàn giao dịch bất động sản phải xây dựng được quy chế hoạt động cho riêng mình, phù hợp với quy định của pháp luật của các nguyên tắc chuẩn mực xã hội nguyên tắc này được quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Tiểu mục 1.8, Mục 1, Điều 1, Phần IV Thông

tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008

Một quy chế hoạt động phải bao gồm những nội dung cơ bản sau: các quy định chung; bộ máy hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; chế độ quản lý tài chính của sàn giao dịch bất động sản; quan hệ với các phòng ban và khách hàng trong giao dịch cuối cùng là quy định về thông tin bất động sản đưa vào giao dịch, chế độ quản lý,

cung cấp thông tin về bất động sản và giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản

Như vậy, việc xây dựng được quy chế hoạt động là rất quan trọng, nó là cơ sở, là quy tắc xử sự chung cũng là một sự định hướng cho tất cả các hoạt động từ khi thành lập đến khi chấm dứt của sàn giao dịch bất động sản Việc xây dựng đã quan trọng, thực hiện nó còn quan trọng hơn, quy chế hoạt động có thể nói là linh hồn của sàn giao dịch nó tạo nên sự minh bạch, chuyên nghiệp cũng như uy tín, sự tin tưởng của các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản Tuy rằng, ở phần này Người viết chưa phân tích sâu các quy định của quy chế hoạt động nhưng ở phần hai của bài nghiên cứu, Người viết sẽ phân tích và bình luận sâu

hơn, để hiểu rõ bản chất của quy chế hoạt động và những điều cần phải làm khi sàn

giao dịch bất động sản xây dựng quy chế hoạt động

1.2.2 Bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

Như Người viết đã nhận định ở phần trên, việc xây dựng được quy chế hoạt động

là quan trọng vấn đề áp dụng nó trong quá trình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản còn quan trọng hơn Một trong những nguyên tắc được quy chế hoạt động quy định đó là bất động sản muốn đưa lên sàn để chào hàng thì phải thỏa mãn được các điều kiện theo quy định của pháp luật Nói cách khác, sàn giao dịch bất động sản chỉ được phép đưa những bất động sản có đủ những điều kiện được pháp luật quy định lên sàn và tiến hành giao dịch Được quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Điều 2, Phần IV Thông tư số 13/2008/TT-BXD thì bất động sản muốn được đưa vào kinh doanh phải đầy đủ những thông tin sau:

Thứ nhất, thông tin về loại bất động sản Muốn được đưa vào kinh doanh nói

chung và niêm yết trên sàn giao dịch bất động sản nói riêng, thì điều trước mắt là phải nêu rõ thông tin về bất động sản, tức là bất động sản đó thuộc loại gì, nếu là nhà ở thì phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ thì đó là biệt thự nhà liền kề hay nhà vườn Nếu là bất động sản dịch vụ phải nêu rõ là văn phòng, cửa hàng, siêu thị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ ; Đối với bất động sản công nghiệp phải nêu rõ là hạ tầng khu công nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi ; Ngoài ra, đối với quyền sử sụng đất thì nêu rõ là loại đất phi nông nghiệp, loại đất nông nghiệp hay các loại đất khác Điều này tưởng chừng như đơn giản nhưng vô cùng quan trọng, nó là thông tin cơ bản nhất giúp người mua có thể tiếp cận tìm hiểu và phù hợp với nhu cầu mua của họ

Thứ hai, thông tin về vị trí, quy mô và diện tích của bất động sản Khi đưa lên sàn

để chào bán thì nhất thiết bất động sản đó phải nêu rõ vị trí để người mua dễ dàng xác định được bất động sản của mình mua là ở chỗ nào tức là nêu rõ địa chỉ cụ thể riêng đối với những bất động sản chưa xác định được vị trí cụ thể thì nêu tên dự án, ký hiệu

lô đất, ký hiệu từng căn hộ Ngoài ra người mua cần phải biết bất động sản mình mua

có diện tích và quy mô như thế nào, nếu là nhà ở riêng lẻ phải nêu rõ diện tích khuôn viên đất, diện tích xây dựng, số tầng, tổng diện tích sàn; đối với căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ tổng số căn hộ, diện tích sàn từng căn hộ, số phòng Riêng đối với hạ tầng khu công nghiệp phải nêu rõ quy mô diện tích toàn bộ khu công nghiệp, mật độ xây dựng, diện tích đất công cộng, diện tích từng ô đất

Thứ ba, là thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản Ngoài các thông tin nêu ở phần trên, để được niêm yết trên sàn giao dịch

bất động sản thì còn phải cung cấp thêm đặc điểm, tính chất của bất động sản như kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái; năm xây dựng, cấp, hạng công trình, ảnh chụp toàn bộ bất động sản tại thời điểm giới thiệu

Thứ tư, ngoài các vấn đề liên quan ở trên, thì tính chất pháp lý của bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch cũng khá là quan trọng Tức là phải cung cấp thông tin về

quyền là lợi ích hợp pháp của bên thứ ba có liên quan về sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mượn cho ở nhờ nếu có

Nói tóm lại, một trong những nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động

sản là chỉ được phép niêm yết những hàng hóa bất động sản đạt được những điều kiện được nêu ra ở trên Ngoài ra nếu không đạt được thì sàn giao dịch bất động sản có quyền từ chối đưa lên sàn giao dịch.4

Đây là một nguyên tắc nhằm đảm bảo hoạt động chung thực của sàn giao dịch, tăng sự tin cậy của các chủ thể khi tham gia giao dịch tại sàn, ngoài ra nó còn góp phần vào tính minh bạch của thị trường bất động sản mà nội dung này sẽ được phân tích và làm rõ ở phần sau

1.2.3 Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật

Như Người viết đã phân tích ở phần vai trò và chức năng của sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch bất động sản ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng phức tạp của thị trường bất động sản và đòi hỏi ngày càng cao của Nhà đầu tư, người mua Vai trò của sàn giao dịch bất động sản là nhằm làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, chính vì thế bản thân sàn giao dịch bất động sản phải làm tốt vấn đề công khai, minh bạch và vấn đề này đã được Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định rõ ràng tại Khoản 3, Điều 56 Đó cũng là một trong những nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam là một thị trường khá phức tạp và kém minh bạch, đa phần chưa đảm bảo được yếu tố công khai, các giao dịch “ngầm” còn khá phổ biến Sàn giao dịch bất động sản được thành lập để nhằm làm tăng tính minh bạch trên thị trường bất động sản Để thực hiện được vai trò này, sàn giao dịch bất động sản phải tiến hành công khai các thông tin của bất động sản trên sàn giao dịch Khi sàn giao dịch bất động sản đảm bảo công khai thông tin về bất động sản sẽ tạo cơ sở cho việc minh bạch thị trường bất động sản Minh bạch nói chung là phải rõ ràng, dễ tìm hiểu,

4 Khoản 4, Điều 60 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006

dễ tiếp cận, thông tin chính xác Làm được điều đó, các chủ thể tham gia thị trường bất động sản mới có cái nhìn chính xác về sản phẩm, về thị trường và có những định hướng nhằm phản ứng với những biến động của thị trường

Công khai minh bạch về nội dung thông tin trên thị trường bất động sản phải đảm bảo đầy đủ, rõ ràng, bao gồm các thông tin về quy hoạch phát triển đô thị; thông tin kêu gọi đầu tư; thông tin về triển khai các dự án; thông tin về chuyển nhượng, bán, cho thuê hàng hóa bất động sản của các tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản; thông tin

về các cơ sở đào tạo hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản trên địa bàn; thông tin

về các trung tâm bị đình chỉ hoạt động; thông tin về chuyên gia môi giới, định giá đăng

ký hoạt động trên địa bàn tỉnh; thông tin về việc thu hồi chứng chỉ hoặc thôi hoạt động của các chuyên gia môi giới, định giá; thông tin về các trung tâm, các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn; thông tin về tình hình giao dịch tại các trung tâm, các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn Bên cạnh đó, minh bạch trong việc quy định về thời gian đưa thông tin trên thông tin bất động sản phải từ bắt đầu cho đến khi sự việc kết thúc.5

Như vậy, trong những năm gần đây, sàn giao dịch bất động sản đã góp phần không nhỏ vào tính minh bạch, công khai trên thị trường bất động sản Việt Nam Làm tốt vai trò này, sàn giao dịch bất động sản sẽ là nơi đáng tin cậy của các chủ thể khi muốn giao dịch bất động sản, là một cánh tay nối dài đắc lực của nhà nước trong việc thực hiện vai trò quản lý thị trường bất động sản của mình, góp phần giảm thiếu các giao dịch ngầm trên thị trường Đây là một trong những nguyên tắc hoạt động chính của sàn giao dịch bất động sản, thực hiện nghiêm túc nguyên tắc này sẽ giúp cho sàn giao dịch hoàn thành đúng sứ mệnh của mình

1.2.4 Khi điều hành hoạt động của sàn giao dịch phải đảm bảo quyền và nghĩa vụ của người quản lý và các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản, bình đẳng với các khách hàng khi giao dịch

Để trở thành một tổ chức được sự tin cậy của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, để đảm bảo tốt vai trò hỗ trợ quản lý thị trường bất động sản của nhà nước, làm minh bạch thị trường ngoài những nguyên tắc hoạt động được nêu và phân tích như trên thì nguyên tắc đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khi tham gia vào sàn giao dịch bất động sản là không kém phần quan trọng Được quy định ở Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và Tiểu mục 1.11, Mục 1, Phần IV Thông tư số 13/2008/TT-BXD thì khi hoạt động sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo các

5

Lô Thị An Na, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội, Tr.46

quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vào, và đây cũng đã trở thành một trong những nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam

Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Khi nói về quyền và nghĩa vụ thì chủ thể trước hết phải kể đó là những

người trực tiếp thực hiện hoạt động trong sàn giao dịch bất động sản Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản có các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều

60 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006

Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản Khi tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản các tổ chức, cá nhân

tiến hành giao dịch cũng phải được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho mình, cụ thể được quy định tại Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006

Như vậy, khi tiến hành hoạt động, bản thân sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vào kể cả các chủ thể quản lý và điều hành hoạt động Để đảm bảo vai trò hỗ trợ Nhà nước thực hiện hoạt động minh bạch hóa thị trường bất động sản thì trước hết bản thân sàn giao dịch bất động sản đó phải minh bạch trong đó nguyên tắc đảm bảo đầy đủ các quyền là nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vào sàn giao dịch bất động sản là tương đối quan trọng và phải được đặt lên hàng đầu Trên thực tế, nguyên tắc này đã được sàn giao dịch, cụ thể hơn là những chủ thể điều hành tổ chức này thực hiện khá nghiêm túc và phần nào đảm bảo được vai trò của mình

Ngoài ra, bên cạnh việc đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản thì việc đảm bảo đối xử bình đẳng với khách hàng khi giao dịch trên sàn là điều tương đối quan trọng Cùng với các yếu tố khác, thì đây là nguyên tắc tất yếu để làm nên sự uy tín của sàn giao dịch cũng như tạo được lòng tin trong giới đầu tư, người mua và người bán Trên thực tế, việc đối xử bình đẳng với khách hàng diễn ra không khả quan, có rất nhiều sàn giao dịch do quen biết hoặc mong muốn thu lợi nhuận riêng cho mình đã tiến hành thực hiện những hành động như ép giá, làm hàng, huy động vốn của người mua một cách vô căn cứ hoặc tiết

lộ thông tin trước đó khi tiến hành bán đấu giá Đây là yếu tố làm giảm uy tín của sàn giao dịch, dẫn đến những người tham gia thị trường này không còn tin tưởng vào tổ chức được giao sứ mệnh làm minh bạch thị trường, từ đó các Nhà đầu tư, người bán, người mua lại quay về giao dịch ngầm, giao dịch ngoài sàn làm cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản không còn sôi động như thời gian vừa mới ra đời, hàng loạt sàn giao dịch thành lập nhưng không hoạt động hoặc tiến hành giải thể, phá sản

Nhìn nhận khách quan, nếu muốn duy trì sự tồn tại, thực hiện tốt vai trò của mình, thì sàn giao dịch bất động sản hiện nay phải tuyệt đối đảm bảo thực hiện tốt quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia, cũng như phải đảm bảo sự công bằng, không phân biệt đối xử khi khi các chủ thể này tham gia giao dịch trên sàn

1.2.5 Các hoạt động diễn ra trên sàn giao dịch bất động sản đều phải thông qua

hợp đồng

Khi đất nước ngày càng phát triển – hội nhập, văn hóa và xu hướng trong kinh doanh ngày càng được hoàn thiện, trong đó giao dịch thông qua hợp đồng là một trong những biểu hiện của sự hiện đại ấy Thông qua hợp đồng, chúng ta có thể xác định được tư cách của các chủ thể tham gia vào giao dịch, từ đó đó biết được quyền và nghĩa vụ của các bên một mặt thuận tiện cho việc hoàn thành nghĩa vụ và hưởng đầy

đủ quyền lợi khi chủ thể tham gia giao dịch, mặt khác hợp đồng là văn bản có đầy đủ thông tin nhất khi giao dịch xảy ra tranh chấp khi phải nhờ đến các cơ quan, tổ chức khác giải quyết Điều này làm thuận lợi hơn, nhanh chóng hơn khi tiến hành giải quyết tranh chấp giữa các bên Giao dịch liên quan đến bất động sản cũng không nằm ngoài quy luật này và càng nên áp dụng một cách nghiêm túc khi tiến hành giao dịch Bởi lẽ, bất động sản là một dạng hàng hóa đặc biệt phức tạp và có giá trị tương đối lớn nếu không muốn nói là quá lớn Chính vì vậy, khi sàn giao dịch hoạt động phải tuyệt đối nghiêm túc thực hiện nguyên tắc thông qua hợp đồng khi tiến hành giao dịch bất động sản

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, hoạt động kinh doanh bất động sản có hai loại là kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản Theo đó, kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản

Cả hai loại hình kinh doanh này khi hoạt động, tức là khi phát sinh giao dịch đều phải thông qua hợp đồng và không trái với quy định của pháp luật.6

Trong đó, chúng ta chỉ chú ý vào các hoạt động thuộc về kinh doanh dịch vụ bất động sản, tức là các hoạt động mà sàn giao dịch bất động sản được phép thực hiện như Người viết đã từng nêu ra ở phần đầu Chương này Theo đó, hợp đồng kinh doanh

6 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006

dịch vụ bất động sản bao gồm: Hợp đồng môi giới bất động sản; Hợp đồng định giá bất động sản; Hợp đồng tư vấn bất động sản; Hợp đồng đấu giá bất động sản; Hợp đồng quảng cáo bất động sản; Hợp đồng quản lý bất động sản Tùy theo từng loại hợp đồng mà nội dung sẽ phù hợp với tên gọi của nó Nhưng nhìn chung, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản những đặc điểm chủ yếu sau: Hợp đồng kinh doanh dịch

vụ bất động sản phải được lập thành văn bản, các bên được tự do, tự nguyện thoả thuận với nhau về giá cả, phương thức thanh toán, thời điểm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ,

Trong thực tế vừa qua, đã có rất nhiều tranh chấp nảy sinh từ các hợp đồng liên quan đến kinh doanh dịch vụ bất động sản Lý do là các hợp đồng đó không tuân thủ các quy định về hình thức cũng như nội dung của hợp đồng, về đối tượng và chủ thể của hợp đồng dẫn đến nhiều thiệt hại đã xảy ra cho các chủ thể đã tham gia ký kết, trong đó thiệt hại nhiều nhất phải kể đến các Nhà đầu tư cá nhân và các doanh nghiệp nhỏ lẻ mới tham gia thị trường - một thị trường được cho là mang lại nhiều lợi nhuận nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro này Và cũng đã có nhiều hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết, giao dịch nhưng chẳng thấy đối tượng của hợp đồng - tức quyền sử dụng đất đâu mà chỉ giao dịch trên giấy Thậm chí ngay cả khi có thấy tận nơi quyền sử dụng đất nhưng cũng không dám chắc đó có phải là đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép giao dịch không nếu như bên đã được thế chấp ở ngân hàng trước đó Để cho vấn đề này xảy ra vai trò và trách nhiệm của sàn giao dịch bất động sản ở đây là rất lớn

Nhìn chung, dù là nguyên tắc nào thì việc đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia vào sàn giao dịch bất động sản là rất quan trọng Ngoài việc phải đảm bảo bốn nguyên tắc nêu trên khi tiến hành hoạt động thì sàn giao dịch bất động sản muốn được sự tín nhiệm, tạo được uy tín trong thị trường và là một tổ chức giúp nhà nước trong việc quản lý và làm minh bạch thị trường bất động sản, thúc đẩy thị trường phát triển sôi động, có hiệu quả, chính quy thì sàn giao dịch bất động sản phải hoạt động một cách chuyên nghiệp hơn, thực hiện những nguyên tắc một cách chủ động và nghiêm túc hơn Để hoàn thành được vai trò to lớn này, cũng như thực hiện những nguyên tắc một cách nghiêm túc và đầy đủ, rất cần sự quan tâm, theo dõi của quản lý Nhà nước và nhất là những chủ thể tham gia trực tiếp vào sàn giao dịch bất động sản

1.3 Sự cần thiết của pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản

Trong quá trình phát triển lịch sử nhân loại, cùng với Nhà nước, pháp luật ra đời nhằm điều chỉnh các mối quan hệ xã hội Bên cạnh đạo đức và dư luận xã hội, pháp luật là công cụ quản lý xã hội chủ yếu của Nhà nước Trong đời sống xã hội, pháp luật

có vai trò đặc biệt quan trọng Nó là phương tiện không thể thiếu bảo đảm cho sự tồn tại, vận hành bình thường của xã hội nói chung và của nền đạo đức nói riêng Pháp luật không chỉ là một công cụ quản lý Nhà nước hữu hiệu, mà còn tạo môi trường thuận lợi cho sự phát triển của ý thức đạo đức, làm lành mạnh hoá đời sống xã hội và góp phần bồi đắp nên những giá trị mới

Trong công cuộc đổi mới đất nước hiện nay, việc tăng cường vai trò của pháp luật được đặt ra như một tất yếu khách quan Điều đó không chỉ nhằm mục đích xây dựng một xã hội có trật tự, kỷ cương, văn minh, mà còn hướng đến bảo vệ và phát triển các giá trị chân chính, trong đó có ý thức đạo đức

Giữa đạo đức và pháp luật luôn có mối quan hệ qua lại, tác động tương hỗ lẫn nhau Để nâng cao vai trò và phát triển ý thức đạo đức, ngoài các biện pháp tích cực khác, thì không thể thiếu vai trò của pháp luật và ý thức pháp quyền Pháp luật càng chặt chẽ, càng đầy đủ và được thi hành nghiêm chỉnh thì đạo đức càng được đề cao, khả năng điều chỉnh và giáo dục của đạo đức càng được mở rộng và ảnh hưởng một cách toàn diện, tích cực đến mọi hành vi, mọi mối quan hệ giữa con người với con người, giữa con người với xã hội

Chính vì các lẽ đó, với bất kỳ phương diện lĩnh vực nào, điều tất yếu là phải có

pháp luật điều chỉnh, trong đó sàn giao dịch bất động sản cũng không nằm ngoài sự điều chỉnh của pháp luật Có thể nói, để có được sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản và sự phát triển như ngày hôm nay thì trước tiên phải có những quy định pháp luật

về nó, tức là khi Luật Kinh doanh bất động sản được thông qua vào năm 2006 Mở ra một giai đoạn mới cho thị trường bất động sản Việt Nam, đó là giai đoạn minh bạch hóa thị trường với sự quản lý của sàn giao dịch bất động sản Sau khi ra đời, mặc dù là một tổ chức còn mới mẻ, vẫn còn nhiều thiếu sót nhưng cùng với thời gian và sự phát triển của thị trường, Nhà nước đã nhận ra những lỗ hổng về việc tạo lập và hoạt động cũng như những vướng mắc khi vận hành và đã kịp thời điều chỉnh chúng bằng những văn bản hướng dẫn đại loại như Thông tư số 13/2008/TT-BXD được ban hành ngày 21 tháng 5 năm 2008 Mặc dù hơi muộn, nhưng Thông tư này đã phần nào tháo gỡ được những vướng mắc của sàn giao dịch bất động sản

Như vậy, đối với một tổ chức hoạt động trong một thị trường bất động sản đầy biến động, và phức tạp như Việt Nam thì việc có được những quy định của pháp luật quy định, điều tiết, quản lý một cách chặt chẽ là điều rất quan trọng và cần thiết cho các chủ thể tham gia vào sàn giao dịch bất động sản Vậy, sự cần thiết đó đối với các chủ thể tham gia vào sàn giao dịch là như thế nào Sau đây, Người viết sẽ tiến hành phân tích đối với từng chủ thể cụ thể

1.3.1 Sự cần thiết của quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản từ góc độ quản lý của cơ quan nhà nước

Ở những phần trước, Người viết đã thường xuyên nhấn mạnh vai trò của sàn giao dịch bất động sản Ngoài việc là nơi tổ chức kinh doanh bất động sản, là chủ thể thực hiện dịch vụ kinh doanh bất động sản, thì sàn giao dịch bất động sản còn là tổ chức hỗ trợ Nhà nước thực hiện vai trò quản lý của mình Thị trường bất động sản ở Việt Nam

là một thị trường không hoàn hảo và rất dễ biến động Việc giao dịch trên thị trường không hẳn là giao dịch bản thân bất động sản mà còn là giao dịch các quyền là lợi ích chứa đựng trong bất động sản đó Vì tính chất đặc biệt của bất động sản nên việc thực hiện giao dịch cũng không diễn ra nhanh chóng như giao dịch các loại hàng hóa khác Chính vì thế, thông qua sàn giao dịch bất động sản, Nhà nước có thể gián tiếp quản lý được thị trường bất động sản, có được những biện pháp xử lý thích hợp đối với những trường hợp vi phạm, có những định hướng và chính sách kịp thời đối với từng giai đoạn Qua đó, giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản, đáp ứng yêu cầu của hội nhập kinh tế.7

Chính vì những vai trò và chức năng quan trọng đó của sàn giao dịch bất động sản, thì những quy định pháp luật điều chỉnh chủ thể này là rất quan trọng đối với việc quản lý của Nhà nước Để đáp ứng nội dung của mục này, Người viết sẽ xoay quanh trả lời câu hỏi: Những quy định của pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản đã giúp gì cho công tác quản lý của Nhà nước hay Những quy định của pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản là cần thiết như thế nào đối với công tác quản lý của Nhà nước

Thứ nhất, nhờ có những quy định của pháp luật đối với chủ thể là sàn giao dịch bất động sản mà Nhà nước có thể quản lý được việc thành lập cũng như quy trình thành lập các sàn giao dịch Theo đó, với tầm vi mô Nhà nước có thể đảm bảo được

việc thực thi pháp luật của các chủ thể khi tiến hành thành lập sàn giao dịch bất động sản như điều kiện về trình độ nhân lực, điều kiện về mặt bằng, phương tiện kỹ thuật và các điều kiện về hình thức cũng như quy trình thành lập sàn tại cơ quan nhà nước Theo đó, Nhà nước đảm bảo được chất lượng của sàn giao dịch khi thành lập và đưa vào hoạt động, tránh việc quy định một đằng, thành lập và hoạt động một nẻo, làm mất tính nghiêm minh của pháp luật cũng như rối loạn thị trường bất động sản

7

Lô Thị An Na, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội, Tr.23

Thứ hai, thông qua quy định pháp luật về việc đăng ký thành lập và hoạt động tại

các cơ quan Nhà nước, thì Nhà nước có thể nắm được số lượng những sàn giao dịch bất động sản đã đăng ký hoặc đang hoạt động, cụ thể tính đến tháng 03 năm 2013 theo thống kê từ Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản của Bộ xây dựng đã có tới 1.012 sàn giao dịch bất động sản thành lập và hoạt động.8 Từ đó hoạch định được chiến lược phát triển cũng như có những định hướng và chính sách kịp thời đối với từng giai đoạn Thông qua việc thống kê số lượng, Nhà nước còn đảm bảo việc tránh thất thu thuế hoặc trốn thuế của các sàn giao dịch bất động sản

Thứ ba, từ những quy định của pháp luật đối với chủ thể là sàn giao dịch bất động sản, thì pháp luật đã trao cho các cơ quan nhà nước quyền thanh tra, kiểm tra tình hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Qua đó, kịp thời phát hiện những

thiếu sót, bất cập khi sàn giao dịch bất động sản hoạt động hay những bất cập của quy định pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản Đồng thời sớm phát hiện những vi phạm của sàn giao dịch khi thực hiện hoạt động trên thị trường bất động sản

Thứ tư, quy định của pháp luật còn mang đến cho cơ quan quản lý Nhà nước

những cơ sở để tiến hành xử phạt khi sàn giao dịch bất động sản vi phạm pháp luật Tạo ra một cơ sở pháp lý vững chắc cho sự tồn tại và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Nhìn chung, pháp luật về sàn giao dịch bất động sản là rất cần thiết cho Nhà nước

với vai trò quản lý Pháp luật là công cụ là cơ sở để Nhà nước căn cứ thực hiện Ngoài

ra, Pháp luật về sàn giao dich bất động sản còn là một cơ sở để xác định vai trò cũng như quyền hạn của mình khi tiến hành hoạt động quản lý và điều tiết hoạt động của sàn giao dịch trong thị trường bất động sản Có thể nói, nếu không có pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản, thì Nhà nước sẽ rất khó khăn trong việc quản lý của mình, từ việc quản lý thành lập, hoạt động đến xử phạt vi phạm Mặc dù Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản còn nhiều vướng mắc, bất cập và chưa được hoàn thiện nhưng cũng đã phần nào góp phần vào công cuộc hoàn thiện khung pháp lý chung của Đất nước, là công cụ hữu hiệu phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước đối với sàn giao

dịch bất động sản

8

Hải Việt, Trang thông tin điện tử Bộ Tư Pháp, Giao dịch bất động sản qua sàn: "Lợi bất cập hại", giữ hay bỏ?,

http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=6017 [truy cập ngày 15-9-2014]

1.3.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản từ góc độ của các bên giao dịch

Đối với quản lý Nhà nước thì Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản là vô cùng cần thiết, nhưng ngoài ra tính chặt chẽ của Pháp luật đối với sàn giao dịch bất động sản còn có ý nghĩa và vô cùng cần thiết đối với các chủ thể khác khi tham gia giao dịch hoặc quản lý, điều hành Bởi lẽ, khác với Nhà nước, quyền và nghĩa vụ của họ luôn được gắn kết chặt chẽ với nhau và với tổ chức trung gian đó là sàn giao dịch bất động sản Việc am hiểu pháp luật cũng như quyền và lợi ích của mình sẽ giúp họ thuận tiện hơn cũng như tránh thiệt thòi khi tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản Vậy, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản thực sự cần thiết như thế nào đối với các chủ thể là Nhà đầu tư, người mua, người bán, người trực tiếp quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản

Thứ nhất, đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản Nếu pháp

luật trong lĩnh vực này có vai trò vô cùng cần thiết đối với Nhà nước trong quá trình quản lý thì pháp luật về sàn giao dịch bất động sản đối với người trực tiếp quản lý, điều hành cũng cần thiết không hơn không kém Mặc dù trong những năm đầu khi sàn giao dịch bất động sản vừa mới được phép thành lập, những quy định về quản lý, điều hành, về cơ chế thành lập, quy chế hoạt động vẫn chưa được hoàn thiện Nhưng sau một thời gian, cũng với tính cần thiết của xã hội, những quy định đó cũng đã ra đời và

đi ngay vào thực tế Bằng những quy định đó, người trực tiếp quản lý sàn giao dịch bất động sản biết được quyền và nghĩa vụ của mình của những chủ thể khác khi tham gia giao dịch, đảm bảo sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng pháp luật, điều tiết sàn giao dịch bất động sản thực hiện tốt vai trò và sứ mệnh của mình Tránh các vi phạm không đáng có khi tiến hành giao dịch trên thị trường Mặc dù, trên thực tế vẫn còn rất nhiều chủ thể khi tham gia vào công tác quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản

dù biết rõ những quy định của pháp luật nhưng vẫn cố tình không thực hiện hoặc thực hiện sai để trục lợi riêng cho bản thân, làm cho hình ảnh của sàn giao dịch bất động sản trong mắt các Nhà đầu tư, người dân với vai trò là người mua, người bán không được đẹp Đây cũng là lỗi một phần do quy định pháp luật chưa chặt chẽ và hoàn thiện trong thời gian tới, có lẽ sẽ được bổ sung và hoàn thiện hơn, nhưng suy cho cùng pháp luật về sàn giao dịch bất động sản thực sự rất cần thiết cho những chủ thể muốn hoặc đang tiến hành quản lý, điều hành sàn giao dịch

Thứ hai, đối với Nhà đầu tư và các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản Như đã phân tích ở trên, việc pháp luật quy định một cách chặt chẽ về

việc thành lập và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là vô cùng quan trọng đối

với Nhà nước trong công tác quản lý và đối với người trực tiếp quản lý, điều hành Ngoài ra, Đối với những chủ thể khác tức là nhà đầu tư và những người tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản tạm gọi là người mua, người bán cũng quan trọng không kém, đây là nhân tố quyết định sự tồn tại của sàn giao dịch bất động sản, bởi lẽ sàn giao dịch bất động sản được ví như “chợ”, nếu là chợ thì phải có người mua kẻ bán, một khi họ vắng bóng thì “chợ” đó sẽ không còn tồn tại nữa

Song song với những quy định khác thì Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng đã xác định rõ quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân khi tham gia vào sàn giao dịch bất động sản Theo đó, quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản là hết sức cần thiết cho những cá nhân, tổ chức hay có thể gọi cách khác là các Nhà đầu tư, người mua, người bán trên sàn giao dịch bất động sản Qua đó, họ xác định được mình

có được những quyền lợi và nghĩa vụ như thế nào Đại loại, khi giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản các tổ chức, cá nhân có quyền yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản; yêu cầu sàn giao dịch bất động sản cung cấp các dịch vụ

về bất động sản hoặc yêu cầu sàn giao dịch bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra.9 Các chủ thể khi tham gia giao dịch ở sàn giao dịch bất động sản sẽ không lo lắng mình bị mất đi quyền lợi khi pháp luật đã quy định một cách rõ ràng như thế Ngoài những quyền lợi đạt được thì khi tham gia giao dịch ở sàn giao dịch bất động sản, cá nhân, tổ chức cũng phải tuân thủ những nghĩa vụ mà pháp luật đã quy định như: Thực hiện nghiêm túc quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; trả chi phí dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản và nếu gây ra lỗi thì phải chủ động bồi thường thiệt hại.10 Trong bất cứ lĩnh vực nào, quyền lúc nào cũng phải đi đôi với nghĩa vụ, nếu khi tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản những cá nhân,

tổ chức có được những quyền lợi ở trên thì nhất thiết cũng phải chịu những nghĩa vụ ở dưới Quyền của cá nhân tổ chức này là nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức khác, đó là mối quan hệ tương tác qua lại góp phần cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên thị trường ngày càng hoàn thiện hơn

Ngoài ra, sự cần thiết của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản đối với các cá nhân, tổ chức khi tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản còn thể hiện rõ ở việc pháp luật luôn đảm bảo sàn giao dịch phải đối xử công bằng đối với từng chủ thể khi tham gia giao dịch và phải công khai minh bạch tất cả các thông tin của bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch để tất cả các cá nhân, tổ chức tham gia được thông tin

9

Khoản 1, Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006

10 Khoản 2, Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006

một cách cụ thể và như nhau.11

Nhưng về thực tế, mặc dù luật đã quy định chặt chẽ nhưng vẫn còn nhiều sàn giao dịch cố tình làm trái, che giấu hoặc thiên vị đối với các

cá nhân tổ chức có mối quan hệ nhằm trục lợi riêng cho bản thân Điều này phần nào

đã là cho uy tín và sự tin tưởng của người dân đối với sàn giao dịch không cao

Có thể nói, quyền lợi của những cá nhân, tổ chức tham gia vào sàn giao dịch bất động sản đã được Pháp luật quy định rõ ràng, điều này là rất cần thiết cho nhóm chủ thể này, mặc dù chưa được sàn giao dịch áp dụng một cách nghiêm túc nhưng phần nào cũng đã giúp họ hiểu được khi tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản mình có được những quyền lợi và nghĩa vụ gì, từ đó làm minh bạch hơn các mối quan

hệ của các chủ thể trong thị trường bất động sản Góp phần thúc đẩy mục tiêu làm minh bạch hóa thị trường bất động sản mà Nhà nước đã đặt ra, ngoài ra những quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản được quy định rõ ràng như vậy sẽ tạo

ra sự tin cậy của các chủ thể khi tham gia vào, góp phần làm phát triển hơn thị trường bất động sản Việt Nam

Nhìn chung, dù chủ thể là Nhà nước, những người tham gia trực tiếp công tác quản lý điều hành hay những người tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản thì quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản một cách chặt chẽ, hoàn thiện là

vô cùng cần thiết Ở đó, mỗi chủ thể sẽ biết được quyền và nghĩa vụ của mình, hay nói cách khác là biết được mình được làm gì và không được làm gì những gì mình bắt buộc phải làm Việc hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản nói chung hay sàn giao dịch bất động sản nói riêng sẽ là bước đầu tiên tạo tiền đề vững chắc cho mục tiêu xây dựng một thị trường bất động sản tiến bộ, minh bạch và phát triển cùng với nền kinh tế thới giới Mặc dù, còn nhiều vướng mắc, chưa hoàn thiện nhưng với sự cố gắng của các chủ thể, từ quản lý cho đến điều hành và những người trực tiếp tham gia vào, chắc chắn rằng trong thời gian gần, khung pháp lý điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản sẽ hoàn thiện hơn, đảm bảo sự bền vững và phát triển lâu dài của pháp luật cũng như của thị trường bất động sản ở Việt Nam

1.4 Khái quát lƣợc sử hình thành pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản

Dù hình thành muộn hơn so với các thị trường khác nhưng thị trường bất động sản Việt Nam được giới chuyên môn đánh giá là thị trường phát triển mạnh mẽ và sôi động nhất và cũng là thị trường đầy tính phức tạp Với sự phát triển của thị trường, kéo theo đó là các thể chế trung gian cũng ra đời và phát triển theo trong đó có sàn giao dịch bất động sản Chính vì sự phát triển nhanh chóng và phức tạp nên rất cần sự điều

11 Khoản 3, Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006

tiết và quản lý của Nhà nước mà cụ thể hơn là pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường cũng như của sàn giao dịch bất động sản

Để tìm hiểu và làm rõ từng giai đoạn phát triển của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, trước tiên chúng ta phải hiểu được thế nào là pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, cơ cấu cũng như bản chất của nó Theo đó, pháp luật về sàn giao dịch bất động sản bao gồm nhiều nội dung, nhiều nhóm quy phạm điều chỉnh những khía cạnh khác nhau và mức độ khác nhau trong đó hòa hợp giữa quyền lực nhà nước và quyền dân chủ của công dân đại loại như có những nhóm quy phạm thể hiện sự can thiệp sâu sắc của Nhà nước, chi phối trực tiếp đến quá trình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Bên cạnh đó cũng có những nhóm quy phạm thể hiện sự định hướng, tạo quyền chủ động và linh hoạt trong quá trình tổ chức và hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản Thông qua đó, có thể hiểu: Pháp luật điều chỉnh về sàn giao dịch bất động sản là tổng thể các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quá trình hình thành, tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên thị trường bất động sản.12

Nếu so sánh với pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản thì pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản hình thành muộn hơn Căn cứ vào thời gian ban hành luật chúng ta có thể chia lịch sử hình thành pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản ra thành ba giai đoạn: giai đoạn trước năm 2006 tức là giai đoạn trước khi Luật Kinh doanh bất động sản ra đời; giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2008 là giai đoạn sơ khai của pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản; giai đoạn từ năm 2008 đến nay

1.4.1 Giai đoạn trước năm 2006

Giai đoạn trước năm 2006 thị trường bất động sản ở nước trong một thời gian dài trải qua nhiều biến động thăng trầm, vượt xa sự kiểm soát của Nhà nước Theo đó, giá bất động sản tăng đột biến, không phản ánh nhu cầu thực tế Thực trạng đầu cơ, kích cầu ảo làm thị trường lũng đoạn và thường chỉ tập trung ở những người có tiền Chúng vượt xa khả năng và tầm với của những người dân thường Ngoài ra, việc giao dịch

“ngầm” với mục đích trốn thuế ngày càng diễn ra mạnh mẽ, gây ảnh hưởng trực tiếp đến Nhà nước và làm lũng đoạn thị trường bất động sản

Ở giai doạn này, mặc dù sàn giao dịch bất động sản chưa ra đời đồng nghĩa với việc những quy định pháp luật điều chỉnh chủ thế trung gian này cũng chưa được hình

12

Lô Thị An Na, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội, Tr.29

thành Nhưng, với tính tất yếu và nhu cầu của thị trường, đòi hỏi phải có một nhân tố trung gian trong việc giao dịch trên thị trường bất động sản chính vì thế, ở giai đoạn này cũng đã tồn tại những chủ thể như Siêu thị địa ốc, văn phòng giao dịch, trung tâm giao dịch, môi giới nhà đất Dù chúng được thành lập và hoạt động, nhưng về thực chất ở giai doạn này chưa có một văn bản quy phạm pháp luật nào điều chỉnh đúng nghĩa, tức là những tổ chức này chưa được pháp luật thừa nhận một cách chính thức là

tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản

Đó là những tổ chức tiền thân của sàn giao dịch bất động sản hiện nay, nhưng suy cho cùng là tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản đầy biến động và phức tạp như ở Việt Nam mà lại không có một tư cách pháp lý chính thức, cũng như không có một hệ thống pháp quy điều chỉnh chính thống và chi tiết thì đó là một lỗi đáng lo ngại Nhất là khi các tổ chức này hoạt động không hiệu quả, thực hiện những hành vi

vi phạm pháp luật mà lại không có một cơ chế xử lý vi phạm, đó là chưa kể đến việc các tổ chức này tiếp tay cho các đối tượng chuyên giao dịch “ngầm” làm thất thu về thuế cho Nhà nước, phức tạp hơn thị trường bất động sản vốn đã khá rối ren trong thời gian lúc bấy giờ

1.4.2 Giai đoạn từ năm 2006 đến năm 2008

Sự buông lỏng của quản lý Nhà nước và chưa thiết lập một hành lang pháp lý đầy

đủ, một cơ chế quản lý phù hợp đã đẩy thị trường bất động sản Việt Nam đi đến giai đoạn rối ren, hàng loạt các giao dịch qua tay không thông qua cơ quan quản lý nhà nước, bất đồng và tranh chấp từ đó xảy ra khiến cho thị trường bất động sản khó kiểm soát hơn Như một nhu cầu tất yếu khách quan, đã đến lúc Nhà nước cần phải kiểm soát chúng bằng nhiều hình thức và biện pháp khác nhau Năm 2006 ghi nhận sự hình thành của pháp luật điều chỉnh cũng như sự ra đời và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là một trong những cách thức và biện pháp để giải quyết tình trạng trên

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời vào năm 2006 chính thức ghi nhận

tư cách pháp lý của sàn giao dịch bất động sản cùng với đó là: Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 05 năm 2008 của Bộ xây dựng, hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP

Sự hình thành pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản đồng nghĩa với việc Nhà nước công nhận sự tồn tại của sàn giao dịch bất động sản là một bước tiến vượt bật, thể hiện sự tiến bộ của đất nước khi bước vào nền kinh tế thị trường, kinh tế quốc tế

Mặc dù khái niệm về sàn giao dịch bất động sản trên thế giới cũng như các nước phát triển không còn xa lạ Các văn bản pháp luật hiện hành quy định về tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản được biểu hiện ở nhiều nội dung khác nhau, song tựu chung lại chúng gồm các nhóm quy phạm điều chỉnh những vấn đề cơ bản sau đây của sàn giao dịch bất động sản:13

Thứ nhất, nhóm quy phạm quy định về điều kiện của sàn giao dịch bất động sản hợp pháp Nhóm quy phạm này chủ yếu đề cập đến tư cách chủ thể với điều kiện nào;

tiêu chí ra sao và phải thực hiện thủ tục gì tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì mới được Nhà nước thừa nhận sự tồn tại hợp pháp của sàn giao dịch bất động sản Đây là nhóm quy phạm xác định sự ra đời và tồn tại của sàn giao dịch bất động sản; cũng là

cơ sở để Nhà nước quản lý, kiểm soát cũng như để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình hoạt động

Thứ hai, nhóm quy phạm quy định về những vấn đề mang tính nguyên tắc trong quá trình tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Đây là nhóm quy phạm

thể hiện ý chí của Nhà nước trong việc yêu cầu các sàn giao dịch bất động sản khi được thành lập phải hoạt động theo những tôn chỉ mục đích nhất định để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, của các chủ thể tham gia thị trường và của chính sàn giao dịch bất động sản Nhóm quy phạm này hướng cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản tuân thủ đúng pháp luật, không vi phạm các quy định của Nhà nước trong quá trình hoạt động của mình

Thứ ba, nhóm quy phạm quy định về phạm vi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Theo đó, bằng các quy phạm cụ thể thể hiện phạm vi, nội dung hoạt động

của sàn giao dịch bất động sản bao gồm những hoạt động, giới hạn của các hoạt động

đó Hay nói cụ thể là: pháp luật cho phép sàn giao dịch bất động sản được thực hiện những hoạt động kinh doanh dịch vụ gì trên thị trường bất động sản với những yêu cầu, những điều kiện ràng buộc gì Nhóm quy phạm này là cần thiết khách quan để định hướng cho hoạt động kinh doanh của sàn giao dịch bất động sản Theo đó tùy từng điều kiện năng lực và thế mạnh, cũng như mục đích của mỗi sàn giao dịch bất động sản khi ra đời sẽ lựa chọn cho mình những loại hình kinh doanh dịch vụ nào cho phù hợp và có lợi nhất

Thứ tư, nhóm quy phạm quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản Mỗi chủ thể tham gia tại sàn giao dịch bất động sản với

mục đích khác nhau và theo đó quyền và lợi ích được hưởng từ mỗi loại hình dịch vụ

13

Lô Thị An Na, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Đại học Quốc gia Hà Nội, Tr.31

cũng không giống nhau Vì vậy, pháp luật điều chỉnh về quyền và nghĩa vụ của các bên nhằm hướng đến trước hết tạo ra sự bình đẳng và tôn trọng quyền và nghĩa vụ lẫn nhau của các chủ thể tham gia sàn giao dịch bất động sản Đó cũng chính là mục đích nhằm hài hòa hóa lợi ích giữa các chủ thể, lợi ích Nhà nước và của toàn xã hội Đặc biệt, nhóm quy phạm này nhằm ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch

và là cơ sở để Nhà nước giải quyết những tranh chấp, bất bình nếu xảy ra

Thứ năm, nhóm quy phạm quy định về xử lý vi phạm đối với các sàn giao dịch hoạt động trái pháp luật Đây là nhóm quy phạm hết sức cần thiết, vừa có tác dụng

ngăn ngừa các hành vi sai phạm, vừa có tác dụng “chế tài” nếu sàn giao dịch bất động sản trong quá trình tổ chức, hoạt động trái với pháp luật và đạo đức xã hội Thông qua nhóm quy phạm này cũng nhằm định hướng cho các sàn giao dịch bất động sản ý thức tôn trọng và nghiêm chỉnh chấp hành pháp luật Mặt khác, định hướng cho sàn giao dịch bất động sản hoạt động ngày càng chuyên nghiệp hơn, phù hợp với xu thế chung của thế giới

Mặc dù đã được nguyên cứu và quy định chặt chẽ, nhưng trong vòng hai năm sau khi pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ra đời, vẫn chưa có một sàn giao dịch bất động sản nào được thành lập một cách chính thống Đến giữa cuối năm 2008 đầu năm

2009 lịch sử thị trường bất động sản nước ta mới ghi nhận sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản đầu tiên đúng với quy định của pháp luật đó là Công ty địa ốc Phát Hưng

và Công ty địa ốc Sài Gòn – Chợ Lớn.14

Với mục tiêu là mở mô hình sàn chuẩn từ đó nhân rộng ra cho cả nước học tập sàn giao dịch bất động sản hai công ty này đã xin phép Bộ xây dựng được mở sàn giao dịch bất động sản đầu tiên ở Việt Nam

Nắm bắt được nhu cầu của thị trường, sự cần thiết trong công tác quản lý của Nhà nước, mặc dù ra đời muộn nhưng quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản chưa được áp dụng rộng rãi trong những năm đầu Bởi lẽ, chính vì tính mới cùng với thị trường bất động sản đầy biến động như tại Việt Nam thì khó có ai có thể mạnh dạn

áp dụng chưa kể đến việc nền pháp lý của nước ta còn chưa ổn định và sâu sắc Chính

vì lẽ đó, việc cá nhân, tổ chức trong thị trường bất động sản còn dè dặt trong việc áp dụng một lĩnh vực pháp lý mới, hay nói cách khác là ngại thử sức vào một lĩnh vực mới là điều không thể tránh

14

Nguyễn Thanh Giàu, Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, Luận văn tốt nghiệp, Khoa luật, Đại học Cần Thơ, 2011, Tr.17

1.4.3 Giai đoạn từ năm 2008 đến nay

Sau một thời gian dè dặt của các chủ thể trong thị trường bất động sản, cùng với

sự nỗ lực của Nhà nước với nhiều văn bản hướng dẫn bổ sung đã làm cho quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ngày càng chặt chẽ hơn Chính vì lẽ đó từ đầu năm 2009 cho đến nay, sàn giao dịch bất động sản được thành lập ngày càng nhiều, tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2009 cả nước đã có 368 sàn giao dịch bất động sản được thành lập và hoạt động15

con số này được nâng lên 1.012 sàn giao dịch bất động sản vào tháng 3 năm 2013.16

Điều đó cho thấy rằng, Sàn giao dịch bất động sản hay việc ra đời của quy định pháp luật về vấn đề này là hết sức cần thiết và là yếu tố tất yếu của thị trường Sàn giao dịch được thành lập, khung pháp lý ngày càng hoàn thiện, trong những năm gần đây đã góp phần rất lớn trong công tác quản lý thị trường của Nhà nước, hỗ trợ các bên trong quan hệ giao dịch trên thị trường được nhanh chóng, tiện lợi và an toàn hơn

Lợi ích là vậy, nhưng do đặc thù của thị trường bất động sản đã làm cho sàn giao dịch bất động sản gặp nhiều khó khăn trong hoạt động Thị trường ngày một thay đổi

và phức tạp, khung pháp lý phải thường xuyên thay đổi làm cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản không ổn định Hơn thế nữa, sự ra đời một cách ào ạt của sàn giao dịch bất động sản đã làm cho công tác quản lý Nhà nước gặp nhiều khó khăn, dẫn đến nhiều sàn giao dịch thành lập nhưng không hoạt động hoặc hoạt động trái pháp luật Chính vì vậy, quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản phải được quan tâm và hoàn thiện hơn, phải được tuân thủ một cách nghiêm túc của những chủ thể trực tiếp quản lý sàn giao dịch cũng như những cá nhân tổ chức tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Ở Chương 1 của bài luận này, Người viết đã trình bài và phân tích sơ lược về các vấn đề pháp luật liên quan đến sàn giao dịch bất động sản như: khái niệm, mục

đích, chức năng, vai trò của sàn giao dịch bất động sản Theo đó, sàn giao dịch bất

động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản

Ngoài ra, Người viết còn nêu ra những nguyên tắc của sàn giao dịch bất động

sản khi thành lập và hoạt động như: Sàn giao dịch bất động sản khi hoạt động phải

Hải Việt, Trang thông tin điện tử Bộ Tư Pháp, Giao dịch bất động sản qua sàn: "Lợi bất cập hại", giữ hay

bỏ?, http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=6017 [truy cập ngày 15-9-2014]

dựa vào quy chế hoạt động; Bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;Hoạt động của sàn giao dịch phải công khai, minh bạch

và tuân thủ pháp luật; Khi điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo quyền

và nghĩa vụ của người quản lý và các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản, bình đẳng với khách hàng khi giao dịch; Các hoạt động diễn ra trên sàn giao dịch bất động sản đều phải thông qua hợp đồng

Bên cạnh đó, ở phần này Người viết cũng đã làm bật lên vai trò của pháp luật

về sàn giao dịch bất động sản nhìn từ nhiều góc độ khác nhau như nhìn từ cơ quan quản lý Nhà nước, nhìn từ các bên quản lý, điều hành, giao dịch

Và cuối cùng, Người viết cũng đã xâu chuỗi các sự kiện cũng như tình hình thực tế từ trước khi pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ra đời cho đến nay để có cái nhìn tổng quan và từ đó chia sự phát triển của pháp luật về sàn giao dịch bất động

sản thành ba giai đoạn: Giai đoạn trước năm 2006; Giai đoạn từ năm 2006 đến năm

2008; Giai đoạn từ năm 2008 đến nay

Bằng nỗ lực của mình, ở phần này Người viết muốn truyền tải những thông tin

cơ bản, thiết thực cũng như cần thiết của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản Mong muốn Người đọc kể cả những đối tượng không phải chuyên ngành luật có cái nhìn tổng quan về sàn giao giao dịch bất động sản, bên cạnh đó cũng có thể hiểu được những khái niệm, những nguyên tắc hoạt động cơ bản nhất của sàn giao dịch bất động sản cũng như pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Những vấn đề chuyên sâu hơn như điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, Người viết sẽ phân tích, so sánh và đánh giá ở Chương 2 Ngoài ra, ở Chương 2 Người viết cũng sẽ chỉ ra những hạn chế, vướng mắc của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản cũng như những khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật vào thực tế Đồng thời, Người viết cũng đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện hơn pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam