pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản

Khái niệm về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Ở nước ta, nhà làm luật quy định các giao dịch bất động sản của tổ chức kinh doanh bất động sản phải giao dịch trên sàn g

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA LUẬT - -

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

NIÊN KHÓA (2011-2015)

PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:

Ths Nguyễn Huỳnh Anh Hứa Quốc Tiễn

Bộ môn Luật Thương mại MSSV: 5115765

Lớp: Luật Thương mại 1- K37

Cần Thơ, tháng 12 / 2014

- -

Luận văn tốt nghiệp là kết quả của quá trình nghiên cứu, tìm hiểu, trao dồi, tích lũy kiến thức trong suốt khoảng thời gian học tập Để hoàn thành tốt Luận văn này tôi đã nhận được sự giúp đỡ, động viên và sự quan tâm của Thầy, Cô và bạn bè

Em xin gửi lời biết ơn chân thành đến Cô Nguyễn Huỳnh Anh Trong thời gian thực hiện Luận Văn tốt nghiệp của mình, Em đã nhận được sự hướng dẫn tận tình của Cô Nguyễn Huỳnh Anh, Cô đã cho tôi cái nhìn đúng đắn về đề tài và phát triển đề tài theo hướng tốt hơn

Em xin được gửi lời cảm ơn đến các quý thầy cô khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ đã giảng dạy, trang bị cho tôi những kiến thức bổ ích trong gần 4 năm tôi học tại Khoa Luật -Trường Đại học Cần Thơ

Với lòng trân thành của mình, em rất biết ơn tất cả Thầy, Cô khoa Luật trường Đại học Cần Thơ, và em xin chúc Thầy, Cô có nhiều sức khỏe, thành công trong công việc và cuộc sống

Xin chân thành cảm ơn!



………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

Cần Thơ, ngày …… tháng 12 năm 2014

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Cơ cấu của đề tài 3

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Khái niệm về mua bán nhà ở 4

1.1.1 Khái niệm nhà ở 4

1.1.2 Khái niệm mua bán nhà ở 6

1.2 Tổng quan về sàn giao dịch bất động sản 7

1.2.1 Khái niệm về sàn giao dịch bất động sản 7

1.2.2 Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản 9

1.2.3 Vai trò của sàn giao dịch bất động sản 10

2.3 Khái quát chung về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản11 2.3.1 Khái niệm về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 11

2.3.2 Mục đích của việc mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 12

2.3.3 Đặc điểm mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 13

1.3.4 Vai trò mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 14

1.4 Các nguyên tắc mua bán nhà ở mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 15

1.4.1 Nguyên tắc hoạt động mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch 15

1.4.2 Nguyên tắc việc bán nhà ở phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất 16

1.4.3 Nguyên tắc bán nhà ở phải kèm theo hồ sơ về nhà ở 16

của pháp luật 17

1.4.5 Nguyên tắc nhà ở đưa vào mua bán phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật 17

1.4.6 Nguyên tắc tổ chức cá nhân hoạt động mua bán nhà ở phải bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cở sở tôn trọng quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dich, nhưng không trái với quy định của pháp luật 18

1.5 Tầm quan trọng của quy định pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 18

Kết luận Chương 1………21

CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 22

2.1 Chủ thể tham gia mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 22 2.1.1 Bên tham gia nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 22

2.1.2 Quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 31

2.2 Mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bát động sản 38

2.2.1 Các loại hình nhà ở được thông qua sàn giao dịch bất động sản 38

2.2.2 Điều kiện để nhà ở được mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản 39 2.3 Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 42

2.3.1 Xác định loại nhà ở đủ điều kiện đưa lên sàn giao dịch bất động sản 42

2.3.2 Thành lập hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản 44

2.3.3 Công khai thông tin nhà ở được mua bán trên sàn giao dịch bất động sản45 2.3.4 Thực hiện ký kết hợp đồng mua bán nhà ở 47

2.3.5 Đấu giá nhà ở 49

2.3.6 Xác nhận nhà ở được mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản 59

Kết luận Chương 2………50

VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 52 3.1 Thực trạng của quy định pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản 52

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản là tài sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội, là nơi “an cư lạc nghiệp” đối với mỗi chúng ta Vì bất động sản không chỉ có giá trị lớn lao về vật chất mà còn có giá trị sâu sắc về tinh thần đối với mỗi thành viên sống trong xã hội Kinh doanh bất động sản là một ngành phát triển lâu đời trên thế giới nhưng lại là một ngành mới, chưa chuyên nghiệp ở nước ta

Bất động sản khi tham gia vào thị trường trở thành một loại hàng hóa đặc biệt mà không một nhà nước nào bỏ qua việc định hướng, điều tiết và kiểm soát Điều này không quyết định bởi ý chí nhà nước mà là sự bắt buộc phải làm để toàn

bộ nền kinh tế được vận hành một cách lành mạnh và có hiệu quả Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề chưa rõ ràng cần làm sáng

tỏ, đó là: hoạt động của thị trường chưa được kiểm soát hoàn toàn; tồn tại các hoạt động đầu cơ nhà đất gây lũng đoạn thị trường và đẩy giá nhà đất lên quá cao so với thực tế; hoạt động của các tổ chức môi giới bất động sản đã gây thiệt hại không nhỏ cho người dân có nhu cầu mua bất động sản, nhất là nhà ở; các thông tin về bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch nên nhà đầu tư cũng như người dân rất khó khăn khi tiếp cận… Những hạn chế này đã gây tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và đến sự phát triển của nền kinh tế nước ta nói chung Để đảm bảo cho sự phát triển thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định, thị trường bất động sản nước ta cần xây dựng một hành lang pháp

lý phù hợp, vững chắc để điều chỉnh vấn đề nay

Trong thời gian qua Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, văn bản pháp luật nhằm định hướng và tạo hành lang pháp lý góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, giao dịch nhà ở Trong đó, phải kể đến Luật Đất đai 2013; Luật Nhà ở năm 2005; Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006… và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành các văn bản luật này Sự ra đời các văn bản luật và nội dụng điều chỉnh của các văn bản này gây ảnh hưởng mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà

ở nói riêng, trong đó có một số quy định mang tính chất mới, lần đầu tiên được quy định trong văn bản luật, một trong những quy định đó là quy định về giao dịch nhà

ở qua sàn giao dịch bất động sản Quy định này đã đánh dấu một bước phát triển vượt bật của nhà làm luật, quy định này nhằm tạo ra một hành lang pháp lý đảm bảo cho các giao dịch bất động sản thực hiện giao dịch an toàn và hiệu quả, tăng tính minh bạch và đồng thời giúp nhà nước quản lý các giao dịch bất động sản thuận tiện hơn Tuy nhiên, qua nhiều năm tiến hành thực hiện quy định mua bán nhà ở qua sàn

giao dịch bất động sản đã bộc lộ những tồn tại, bất cập Quy định mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản chưa phát huy được tác dụng như mong muốn, hiệu quả điều chỉnh, hiệu lực thực tế còn thấp Quy định pháp luật mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản gây ảnh hưởng trái chiều dự kiến ban đầu của nhà làm luật và quy định này đã trở thành vật cản cho sự phát triển của thị trường bất động sản hiện nay

Để góp phần tháo gỡ những bất cập đó, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản và các giao dịch về nhà ở phát triển lành mạnh, bền vững và an toàn, việc nghiên cứu: “Pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản” là cần thiết trên cả phương diện lý luận và thực tiễn

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là Người viết muốn làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung nhất về nhà ở, quy định pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở và đặc biệt là pháp luật điều chỉnh về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản như: tìm hiểu thực trạng quy định pháp luật về chủ thể, khách thể và trình tự, thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản, từ đó đi sâu vào nghiên cứu những tồn tại, bất cập của quy định pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản Qua đó, Người viết có thể đề xuất và đưa ra một số giải pháp để khắc phục những tồn tại, bất cập đó và đồng thời đảm bảo giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản hiệu quả hơn

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu đề tài, Người viết chủ yếu sử dựng phương pháp phân tích luật viết ở Chương 2, ngoài ra còn sử dụng phương pháp tổng hợp, đánh giá,…Qua đó, Người viết tìm hiểu rõ hơn về quy định pháp và thực trạng quy định pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản, từ đó Người viết có thể

đề xuất hướng hoàn thiện quy định về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản

5 Cơ cấu của đề tài

Đề tài được chia thành ba phần: Lời nói đầu, phần nội dung và kết luận Phần nội dung gồm ba phần:

Chương 1: Lý luận chung về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Với một số nội dung liên quan đến quy định mua bán nhà ở qua sàn giao

dịch bất dộng sản như: về khái niệm, đặc điểm của nhà ở và mua bán nhà ở; khái niệm, đặc điểm, vai trò của sàn giao dịch bất động sản Từ đó, Người viết đưa ra khái niệm mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản đồng thời tìm hiểu mục đích, đặc điểm, vai trò nguyên tắc, tầm quan trọng của quy định mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản

Chương 2: Pháp luật về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Nội dung chủ yếu là tìm hiểu và phân tích quy định pháp luật như: quy định về

điều kiện, quyền và nghĩa vụ của chủ thể tham gia mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản; quy định về điều kiện, loại nhà ở được mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản; quy định về trình tự thủ tục mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản

Chương 3: Thực trạng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà thông qua sàn giao dịch bất động sản Nghiên cứu về thực trạng quy định pháp luật

về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch và đưa ra ý kiến của Người viết về giải pháp hoàn thiện pháp luật mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm về mua bán nhà ở

1.1.1 Khái niệm nhà ở

Con người sinh ra, ai cũng có nhu cầu thiết yếu về vấn đề ăn, ở, mặc và đi lại Để giải quyết nhu cầu về chổ ở, con người tự tạo dựng cho mình một ngôi nhà thông qua hoạt động xây dựng hoặc mua, nhận chuyển nhượng, thuê mua, thuê nhà của người khác Trước đây vào thời kỳ nguyên thủy, nhà ở mới chỉ hiểu đơn giản là nơi che mưa, che nắng, tránh thú dữ Khi cuộc sống ngày một phát triển cũng là lúc tầm quan trọng của ngôi nhà được nâng cao Nhà ở đã trở thành một hàng hóa đặc biệt có những đặc điểm riêng Quyền có nhà ở được ghi nhận tại Khoản 3, Điều 59 Hiến pháp năm 2013 của Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam như sau: “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để cho mọi người có chổ ở” Quyền lợi của người mua nhà và người có nhà để bán được bảo hộ theo pháp luật” Tuy nhiên, trên thực tế không phải ai cũng có khả năng và điều kiện tự xây dựng cho mình một ngôi nhà, để giải quyết nhu cầu về chỗ ở họ phải mua, thuê, hoặc thuê mua nhà của tổ chức, cá nhân khác Từ nhu cầu trên, hoạt động mua bán về nhà ở ra đời để nhằm giải quyết vấn đề thiếu chỗ ở cho công dân

Theo từ điển Tiếng Việt do Nguyễn Như Ý (chủ biên): Nhà ở được định nghĩa là: “Là chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình”

Nhà ở được định nghĩa tại Khoản 2, Điều 1 Luật nhà ở năm 2005 quy định:

“Nhà ở theo quy định của luật này là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”

Theo Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở 2005, thì nhà ở có các loại nhà ở sau đây: Nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà biệt thự tại đô thị, nhà chung cư

Theo Luật Nhà ở ban hành năm 2005 và Điều 3 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 đã giải thích các khái niệm liên quan đến nhà ở như sau:

“Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường;

Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước, tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy

định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 quy định về mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do nhà nước quy định;

Nhà ở công vụ là nhà ở do nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 60 của Luật Nhà ở 2005 và quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Nhà ở 2005 quy định về thuê trong thời gian thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định của Luật Nhà ở 2005 và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Luật Nhà ở 2005;

Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở được dùng vào mục đích khác) có sân Vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm),

có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoăc vườn có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xây dựng là khu chức năng trong quy hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.”

Ngày 25 tháng 11 năm 2014 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được tại kỳ hợp thứ 8 Quốc hội khoá 8 thông qua và có hiệu lực thi hành ngày 1 tháng 7 năm 2015 (sau đây gọi là Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014) quy định khái niệm nhà ở và các khái niệm về nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở

xã hội và khái niệm nhà ở để phục vụ tái định cư Trong các khái niệm này thì có khái niệm nhà ở để phục vụ tái định cư là quy định mới trong Luật Nhà ở (sửa đổi) được quốc hội thông qua, quy định nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

ở, bị giải toả nhà ở theo quy định của pháp luật

Từ các khái niệm và quy định pháp luật về nhà ở, ta thấy nhà ở có một số đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, nhà ở được tạo lập ra để sử dụng vào mục đích để ở hoặc phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của con người Nhà ở là không gian cư trú, sinh sống của cá

nhân hoặc các thành viên có cùng huyết thống trong một hộ gia đình Vì vậy, nhà ở gắn bó mật thiết, lâu dài với mỗi con người

Thứ hai, nhà ở được tạo ra thông qua hoạt động đầu tư bỏ vốn xây dựng

của con người Hay nói cách khác, nhà ở là sản phẩm của quá trình lao động của

con người nên nó thuộc sở hữu của người đã bỏ vốn đầu tư tạo lập (sỡ hữu nhà

nước, sở hữu tư nhân, …) Nhà ở thuộc đối tượng của các giao dịch dân sự phục vụ mục đích tiêu dùng cá nhân (để ở) hoặc nhằm mục đích kinh doanh kiếm lợi nhuận Nhà ở là một sản phẩm quan trọng trong các giao dịch của thị trường bất động sản Nhà ở là một loại hàng hóa có giá trị lớn, bởi vì để tạo lập nhà ở con người cần đầu

tư một lượng lớn về vốn, thời gian tạo lập ra sản phẩm nhà ở kéo dài tính bằng tháng hay năm và được xây dựng bằng sức lao động của con người;

Thứ ba, nhà ở được xây dựng trên đất và gắn liền với đất nên nó cố định vị trí địa lý, không thể di chuyển được Vì vậy, nhà ở thuộc loại tài sản là bất động sản

và có giá trị lớn Bên cạnh mục đích để ở và sinh hoạt, nhà ở còn được con người sử dụng làm tài sản đảm bảo trong quan hệ thuế chấp vay vốn tại ngân hàng, tổ chức tín dụng hoặc được dùng làm phương tiện đầu tư, tích trữ của cải

1.1.2 Khái niệm mua bán nhà ở

Nhà ở được xây dựng trên đất và gắn liền với đất Do đất đai có vị trí cố định

về vi trí địa lý và không thể di chuyển được nên nhà ở xây dựng cũng cố định về vị trí địa lý và cũng không thể di chuyển được Căn cứ vào đặc tính tự nhiên này nhà ở được pháp luật quy định là bất động sản Do đó, mua bán nhà ở là loại hình giao dịch dân sự, giao dịch này có thể nhằm mục đích lợi nhuận hay chỉ mục đích đơn thuần là để ở hoặc để sinh hoạt và tùy vào chủ thể thực hiện giao dịch mua bán nhà

ở có chức năng kinh doanh hay không Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Nhà ở 2005 và các văn bản liên quan của nước ta không đề cập thế nào là mua bán nhà ở mà chỉ đưa ra khái niệm về kinh doanh bất động sản nói chung, theo đó:

“Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.”1 (Tuy nhiên, so với Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại kì hợp thứ 8 Quốc hội khoá 8 đã được thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 và có hiệu lực thi hành ngày 1 tháng 7 năm 2015 (sao đây gọi

là Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014) đã không đưa ra khái niệm kinh doanh bất động sản) Trên cơ sở những quy định về kinh doanh bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, quy định của Luật Nhà ở 2005 và văn bản luật có liên quan, chúng ta có thể hiểu mua bán nhà ở là hoạt động giao dịch dân sự, nhằm mục đích lợi nhuận hay vì mục đích khác không phải là lợi nhuận, mục đích hoạt động giao dịch này tùy vào chủ thể tham gia giao dịch có đăng ký kinh doanh bất động sản hay chỉ là tổ chức, cá nhân không có đăng ký kinh doanh bất động sản Việc mua bán nhà ở được thành lập hợp đồng theo đó bên bán có nghĩa vụ giao dịch nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua và có quyền

1

Khoản 2, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006

nhận thanh toán tiền theo thỏa thuận, bên mua nhà ở có nghĩa vụ nhận nhà ở và quyền sở hữu nhà ở khi đã thanh toán tiền cho bên bán theo đúng, thời hạn, địa điểm và phương thức thanh toán mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng

Như vậy, từ phân tích trên ta thấy hoạt động mua bán nhà ở có những đặc điểm cơ bản sau đây:

Thứ nhất, nhà ở là loại hàng hóa bất động sản có giá trị lớn, để tạo lập một

nhà ở cần phải tốn một thời gian (tính bằng tháng hay năm) và phải bỏ vốn đầu tư lớn của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước được phép đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam Vì vậy, việc mua bán nhà ở không thể kết thúc nhanh chóng như mua bán các tài sản khác Do vậy, trong việc mua bán nhà ở các bên phải thỏa thuận từng điều khoản của hợp đồng, cung cấp cho nhau các thông tin về bất động sản, kiểm tra thực địa để kiểm chứng tính chính xác của thông tin về bất động sản, các giấy tờ có liên quan đến bất động sản, quyền của bên thứ ba liên quan đến bất động sản

Trên thực tế, nhà ở thuộc đối tượng của hoạt động mua bán là nhà ở có sẵn, nhà ở đang xây dựng hoặc nhà ở được hình thành trong tương lai

Thứ hai, nhà ở phải đủ điều kiện khi tham gia giao dịch mua bán, pháp luật

quy định điều kiện đối với nhà ở tham gia mua bán, khi mua bán nhà ở thì không thể thiếu một trong những điều kiện sau: Nhà ở khi mua bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đúng quy định pháp luật, nhà ở không có tranh chấp về quyền sở hữu, nhà không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.2

Ngoài ra, đối với nhà ở đưa vào kinh doanh thì nhà ở phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, nhà ở xây dựng mới phải đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở không nằm trong khu vực bị cấm xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng và

có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, giấy phép xây dựng.3

Thứ ba, khi chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở bên cạnh thỏa mãn về

điều kiện năng lực pháp lý và năng lực hành vi của chủ thể tham gia mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự Đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản thì phải đáp ứng các điều kiện phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã, phải có vốn pháp định và tổ chức phải thực hiện đăng kí kinh doanh bất động sản

1.2 Tổng quan về sàn giao dịch bất động sản

1.2.1 Khái niệm về sàn giao dịch bất động sản

Với các loại hàng hóa thông thường, để bán được hàng, người bán thường đem hàng hóa ra chợ bán và người mua, muốn có hàng hóa cần thiết, cũng phải đến chợ để tìm kiếm và mua Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, do đó người có hàng hóa bất động sản cần bán không thể đem hàng hóa của mình đến địa điểm bán hàng được Mặt khác, thị trường bất động sản là thị trường rất thiếu thông tin, dó đó, để người bán và người mua gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức một địa điểm bán bất động sản Nơi bán bất động sản này khác với so với nơi bán hàng hóa thông thường ở chỗ, không có hàng hóa bày bán mà chỉ có những thông tin về hàng hóa để những người quan tâm đến đó tham khảo và giao dịch Chính sự khác biệt đó nên người ta gọi là sàn giao dịch bất động sản

Theo Khoản 5, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2006, thì sàn giao dịch bất động sản là “nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản” (theo Khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 thì đưa ra khái niệm khác là: “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn

ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Như vậytheo khái niệm này thì sàn giao dịch bất động sản chỉ là nơi để giao dịch và đảm bảo tính công khai, minh bạch cho các giao dịch chứ không cung cấp dịch vụ cho khách hàng) Như vậy, có thể hiểu sàn giao dịch bất động sản là

“nơi diễn ra các giao dịch”, là nơi người mua, người bán (hoặc đại diện người bán) gặp nhau để giao dịch về bất động sản Khoản 3, Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản đã giải thích “kinh doanh dịch vụ bất động sản gồm bảy loại dịch vụ: môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý bất động sản (tuy nhiên, so với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 thì quy định giải thích kinh doanh dịch vụ bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các dịch vụ môi giới bất động sản; sàn giao dịch bất động sản; tư vấn bất động sản; quản lý bất động Như vậy Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã bỏ

đi quy định về kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản, định giá bất động sản và quảng cáo bất động sản)4 Trong khi đó, Điều 58 Luật Kinh doanh bất động sản quy định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng gồm những nội dung như trên, trong đó “dịch vụ sàn giao dịch bất động sản” được giải thích rõ hơn là

“giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản” (tuy nhiên, so với Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) 2014 thì quy định thêm một số nội dụng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, theo Điều 69 của Luật Kinh doanh bất

4

Khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014

động sản (sửa đổi) năm 2014 thì nội dụng hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản

gồm: Một là, Sàn giao dịch bất động sản thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản Hai là, Sàn giao dịch

bất động sản tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua

bất động sản Ba là, Sàn giao bất động sản thực hiện giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch Bốn là,

Sàn giao dịch bất động sản làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản)

Có thể khẳng định rằng, sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản sẽ thúc đẩy cho các giao dịch bất động sản diễn ra nhanh chóng, thuận tiện, đây là nơi để cho các bên có nhu cầu giao dịch gặp nhau Bên cạnh đó họ được giúp đỡ về thủ tục, hướng dẫn để đảm bảo cho việc thực hiện giao dịch đạt hiệu quả cao nhất Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu mọi giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải diễn ra trên sàn giao dịch bất động sản và khuyến khích giao dịch bất động sản của chủ thể khác diễn ra tại sàn

1.2.2 Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản

Từ khái niệm trên, chúng ta thấy sàn giao dịch bất động sản có những đặc điểm chủ yếu sau:

Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản thực hiện chức năng chính của mình là

giao dịch và môi giới Khi giao dịch qua sàn thì người mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian như các giao dịch thường không qua sàn, bởi chỉ có những hàng hoá đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa lên sàn giao dịch bất động sản

Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và

bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về dịch vụ có liên quan đến kinh doanh bất động sản Sự khác biệt cơ bản so với các sàn giao dịch khác chính là

ở chỗ nơi đó không có sự hiện diện của hàng hóa bất động sản giao dịch, đồng thời, các dịch vụ liên quan đến giao dịch bất động sản trên sàn cũng phức tạp và đa dạng hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất động sản Sàn giao dịch phải là mô hình hoạt động tổng hợp, ở đó phải cung cấp đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan đến bất động sản, hơn thế, phải là các dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, phải

là nơi mà mọi hoạt động đều phải đảm bảo tính minh bạch, chuẩn xác và được quản

lý nghiêm ngặt

Thứ ba, Sàn giao dịch bất động sản làm nhiệm vụ trung gian cung cấp thông

tin, tư vấn, giúp đỡ cho hoạt động mua bán nhà được tiến hành thành công và được hưởng hoa hồng nhất định Ngoài ra, sàn giao dịch còn được hưởng tiền phí dịch vụ

giao dịch trên sàn không phụ thuộc vào giao dịch thành công hay không, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

1.2.3 Vai trò của sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản có vai trò rất quan trọng đối với thị trường bất động sản đang phát triển ở nước ta Chúng đóng vai trò quan trọng, không thể thiếu đối với yêu cầu của một thị trường bất động sản chính quy, chuyên nghiệp, minh bạch và công khai hóa Khẳng định như vậy bởi lẽ, thị trường bất động sản cần sàn giao dịch bất động sản nhằm đáp ứng những nhu cầu ngày càng phức tạp trong giao dịch bất động sản của thị trường, cũng như đáp ứng nhu cầu ngày càng cao và khó tính của khách hàng, các nhà đầu tư Vì vậy, sàn giao dịch bất động sản có vai trò đối với thị trường bất động sản như sau:

Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản giúp thông tin bất động sản được bảo đảm về mặt pháp lý, tính xác thực và chính xác hơn Mọi thông tin đăng ký mua bán

đều được sàng lọc Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm điều tra, xác định tính chính xác của những thông tin về người bán, về người mua, về bất động sản đăng

ký giao dịch trên sàn Trường hợp cần phải thẩm định thông tin, sàn giao dịch là tổ chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ rộng, đặc biệt là với những cơ quan có thẩm quyền, nắm giữ và các khả năng xác minh những thông tin đầy đủ và chính xác về nhân thân người bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như các đặc điểm của bất động sản tham gia giao dịch Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch sẽ cho phép sàng lọc, cung cấp thông tin chính xác và kịp thời hơn

so với kiểu giao dịch trước đây

Thứ hai, khi thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản làm cho các thủ tục pháp lý diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro Đặc biệt là mọi

giao dịch sẽ được nhà nước kiểm soát Chức năng môi giới được đội ngũ chuyên gia thực hiện tư vấn giúp cho khách hàng có thể yên tâm khi đưa ra quyết định của mình Các giao dịch thông thường trên thị trường bất động sản thường phải trải qua

3 bước là: đàm phán – kiểm tra thực địa – đăng kí pháp lí Quá trình thực hiện 3 bước này mất rất nhiều thời gian Khi giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản thì người mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian, bởi chỉ có những hàng hoá đủ tiêu chuẩn thì mới được đưa lên sàn giao dịch Tại đó, các thủ tục pháp lý diễn ra nhanh gọn, thời gian ngắn, ít gặp rủi ro Đặc biệt là mọi giao dịch sẽ được nhà nước kiểm soát

Thứ ba, sàn giao dịch bất động sản thực hiện kiểm tra và cung cấp thông tin, chi tiết liên quan đến bất động sản tham gia giao dịch một cách công khai, minh

bạch Từ đó, giúp việc giao dịch bất động sản được an toàn và đúng quy định nhằm

hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch

Thứ tư, sàn giao dịch bất động sản có vai trò là cung cấp cho khách hàng các dịch vụ bất động sản một cách chuyên nghiệp, thủ tục đơn giản, chính xác, nhanh gọn và đúng theo quy định pháp luật Sàn giao dịch bất động sản hỗ trợ và

tạo điều kiện cho chủ bất động sản, người mua nhà và nhà đầu tư có cơ hội gặp gỡ, tìm hiểu nhu cầu, khả năng của nhau, từ đó thúc đẩy nhanh quá trình và tiến độ giao dịch

Thứ năm, nhà nước thông qua giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản sẽ nắm bắt được tình hình, diễn biến thực tế trên thị trường bất động sản tại địa phương Từ đó, cơ quan nhà nước kịp thời đưa ra hoặc kiến nghị đề xuất chủ

trương, chính sách thích hợp nhằm tăng cường quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản hoạt động ổn đinh, phát triển lành mạnh, đúng hướng và góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ hoạt động kinh doanh bất động sản

Thứ sáu, sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển hoạt động của thị trường bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp hơn, tạo được giá trị gia tăng cho chủ đầu tư như nghiên cứu thị trường, tư vấn lập

dự án, thiết kế sản phẩm, dịch vụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động sản Tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản đang bỏ ngõ chưa đưa vào hoạt

động như đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm vv…Tất cả dịch

vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động bất động sản tạo giá trị thăng dư cho xã hội và lợi ích cho chủ đầu tư và người đầu tư

1.3 Khái quát chung về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản

1.3.1 Khái niệm về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản

Ở nước ta, nhà làm luật quy định các giao dịch bất động sản của tổ chức kinh doanh bất động sản phải giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản và khuyến khích các tổ chức, cá nhân khác thực hiện các giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản.5(Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã bỏ đi quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản) Tuy nhiên, nhà làm luật chưa có khái niệm nào về mua bán bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản, nhà làm luật chỉ đưa ra nhưng quy định hướng dẫn thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản Qua đó, từ các quy định này ta có thể hiểu mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản là hoạt động giao dịch dân

sự về nhà ở hay hoạt động mua bán nhà ở có tính chất kinh doanh, tùy vào chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản có đăng ký kinh

5

Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản 2006

doanh bất động hay không đăng ký kinh doanh bất động sản Hoạt động mua bán nhà ở được thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản, việc mua bán nhà ở được hỗ trợ của sàn qua các hoạt động quảng cáo, tư vấn, môi giới, định giá, quản lý bất động sản… của sàn giao dịch bất động sản Việc mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua một trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật Theo luật hiện hành thì giao dịch mua bán nhà ở phải lập thành hợp đồng, có công chứng chứng thực, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức kinh doanh bất động sản.6

Nội dung hợp đồng là quyền và nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận Ngoài ra, bên bán còn có nghĩa vụ thanh toán phí giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tuy nhiên trong quá trình giao kết hơp đồng mua bán nhà ở thì các bên có thể thỏa thuận khác Việc thu phí thực hiện dịch vụ thông tin nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản không phụ thuộc vào giao dịch thành công hay không, tuy nhiên việc trả phí dịch vụ thông tin nhà ở bên bán có thể có thỏa thuận khác với sàn giao dịch bất động sản

1.3.2 Mục đích của việc mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản

Từ nhiều năm qua, việc công khai thông tin về tình trạng pháp lý của bất

động sản vẫn chưa thực sự được chú trọng theo đúng vai trò của nó trong việc lành mạnh hoá thị trường bất động sản Thêm vào đó, việc Nhà nước duy trì nhiều hệ thống cơ quan quản lý và đăng ký bất động sản trong khi bất động sản thường là một thể thống nhất về hiện trạng và tình trạng pháp lý đã làm cho hệ thống thông tin

về bất động sản thiếu tính đồng bộ và thống nhất Như vậy đã dẫn đến hệ quả, Nhà nước không thể kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản để

có thể kịp thời đưa ra những phản ứng chính xác theo tín hiệu của thị trường Nhằm giải quyết những bất cập trên, pháp luật quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi mua bán nhà ở phải thông qua sàn giao dịch bất động sản và khuyến khích tổ chức cá nhân không kinh doanh bất động sản mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản”, quy định này nhằm những mục đích chủ yếu sau:

Thứ nhất, pháp luật quy định mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản là nhằm đảm bảo tính minh bạch, công khai nhà ở trong giao dịch Tính

minh bạch, công khai là công cụ hữu hiệu để ngăn ngừa và phòng chống hiệu quả những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận thông tin về bất động sản nhà ở Thực tế cho thấy, tuy thị trường bất động sản của Việt Nam ở trong tình trạng thiếu thông tin, nhưng một số bộ phận các nhà đầu tư vẫn có được thông tin “không chính thức” Điều này cho thấy, nguồn thông tin về bất động sản này bị tắt nghẽn nên nó không

6

Điều 122 Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014 quy định khác so với Luật Nhà ở 2005, quy định trường hợp mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng

thể công khai trên thị trường bất động sản được và muốn có được các thông tin này thi phải tuỳ thuộc vào nguồn lực con người và nguồn tài chính của người muốn tiếp cận Thực tế này đòi hỏi nhiều hơn nỗ lực mở rộng phạm vi thông tin và công khai hoá đến các đối tượng chịu sự tác động của chính sách – pháp luật về bất động sản nhằm ngăn ngừa những biểu hiện tiêu cực trong tiếp cận và sử dụng thông tin, góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản

Thứ hai, quy định pháp luật mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản

là nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người mua, đồng thời kết nối với thị trường hiệu quả hơn Khi thông tin nhà ở được đưa lên sàn và được công bố niêm yết trên

sàn giúp cho bên có nhu cầu mua nhà ở biết về thông tin nhà ở và thực hiện đăng ký giao dịch Bên cạnh đó, giao dịch qua sàn sẽ tạo sự an tâm hơn cho khách hàng so với các giao dịch nhà ở không qua sàn như về thông tin về giá cả, về tính pháp lý của sản phẩm vì khi nhà ở đủ điều kiện theo quy định pháp luật mới được đưa lên sàn Việc thành lập Mạng sàn giao dịch bất động sản Việt Nam với hàng trăm sàn giao dịch từ Nam ra Bắc đăng ký tham gia, Bộ xây dựng với mục đích thông qua mạng sàn giao dịch bất động sản sẽ kết nối thông tin của tất cả các sàn giao trên cả nước để nắm bắt kịp thời và chính xác các hoạt động giao dich bất động sản trong

cả nước

Thứ ba, quy định mua bán nhà ở thông qua sàn là nhằm thông qua các giao dịch nhà ở đã công khai trên sàn giao dịch bất động sản để cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức kinh doanh bất động sản và các chuyên gia có thể thống kê và đưa ra những dự báo về quy mô, giá cả, xu hướng … của thi trường nói chung và từng khu vực, địa phương nói riêng Để từ đó cơ quan quản lý hoạch định những chính sách

cho thị trường bất động sản phát triển tốt hơn, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có những điều chỉnh sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu Cuối cùng là giúp cho người dân có những quyết định phù hợp cho nhu cầu và điều kiện của mình

1.3.3 Đặc điểm mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản

Từ khái niệm trên và quy định của pháp luật, chúng ta thấy việc mua bán nhà

ở thông qua sàn giao dịch bất động sản có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, nhà ở được mua bán qua sàn giao dịch bất động sản là nhà ở phải

đủ điều kiện theo quy định của pháp luật Nhà ở này, nếu không đáp ứng các điều

kiện mà pháp luật quy định sẽ không được phép tham gia thị trường bất động sản nói chung và mua bán trên sàn giao dịch bất động sản nói riêng Cho nên, nhà ở phải là bất động sản đủ điều kiện đưa vào mua bán trên sàn giao dịch bất động sản theo quy định Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006

Thứ hai, về quyền và nghĩa vụ của các bên mua bán nhà ở trên sàn giao dịch bất động sản được các bên thỏa thuận trong hợp đồng và hợp đồng này được xác lập bằng văn bản và công chứng chứng thực, trừ bên bán là tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật thi không cần công chứng, chứng thực Bởi

vì, nhà ở là một bất động sản thường có giá trị lớn, việc thực hiện giao dịch phức tạp qua nhiều công đoạn và tốn thời gian Do đó, để đảm bảo an toàn về mặt pháp lý cho các chủ thể mua bán nhà ở, nhà nước phải có sự can thiệp về thủ tục pháp lý nhằm tránh các tranh chấp khiếu nại về hợp đồng mua bán nhà ở

Thứ ba, thông tin nhà ở được bán sẽ được cung cấp qua sàn giao dịch bất động sản và giao dịch mua bán nhà ở này có sự hỗ trợ của sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch thực hiện nhiệm vụ trung gian hỗ trợ các bên trong quá trình thỏa

thuận giao kết hợp đồng và khi có yêu cầu của khách hàng thì sàn giao dich bất động sản cung ứng các dịch vụ để hỗ trợ khách hàng như tư vấn bất động sản, quản

lý bất động sản, định giá bất động sản và các dịch vụ khác mà sàn giao dịch bất động sản đã đăng ký kinh doanh

1.3.4 Vai trò mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản

Từ những phân tích trên, quy định về mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản có những vai trò chủ yếu sau:

Thứ nhất, khi nhà ở được thưc hiện mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản giúp cho người mua nhà ở yên tâm hơn về chất lượng và tính pháp lý của ngôi nhà Bởi vì, khi nhà ở được đưa lên sàn phải là nhà ở đủ điều kiện về chất

lượng xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng, phải có đầy đủ các giấy tờ như quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép xây dựng , hồ sơ thiết kế … Trên thực tế,

các giao dịch ngầm về bất đông sản nói chung và nhà ở nói riêng, các giao dịch này người mua khó kiểm tra chất lượng sản phẩm nhà ở hoặc sau khi giao dịch, người mua không thể làm giấy sở hữu nhà ở được vì giấy tờ không hợp lệ hay có tranh chấp quyền sở hữu, điều này gây thiệt hai cho người mua nhà Vì vậy, việc quy định việc mua bán nhà ở qua sàn giao dịch là cần thiết vì nó sẽ tạo tính minh bạch thông tin nhà ở và hạn chế tối đa thiệt hai cho người mua

Thứ hai, giao dịch mua bán nhà ở được thưc hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà ở, từ đó góp phần ổn định giá cả nhà ở trên thị trường bất động sản Thực trạng việc đầu cơ nhà đất đang diễn

ra khá phổ biến, tình trạng này làm cho lượng cung sản phẩm nhà ở ra thị trường bất động sản giảm dẫn đến đẩy giá nhà ở tăng cao từ đó làm bất ổn thị trường bất động sản

Thứ ba, mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản giúp cho khách hàng có nhiều lựa chon nhà ở phù hợp cho mình Khi nhà ở hay dự án nhà ở

được đưa lên sàn giao dịch bất động sản thì các thông tin nhà ở được công bố đầy

đủ trên sàn giao dịch bất động sản, giúp người mua biết các thông tin về ngôi nhà và

có thể lựa chọn nhà ở phù hợp với khả năng tài chính và điều kiện của người mua

1.4 Các nguyên tắc mua bán nhà ở mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản

1.4.1 Nguyên tắc hoạt động mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch

Công khai, minh bạch là một nguyên tắc không thể thiếu trong hoạt động của nền kinh tế thi trường, đặc biệt là trong hoạt động giao dịch bất động sản nói chung và mua bán nhà ở nói riêng Thực hiện đúng nguyên tắc này sẽ hạn chế được những tranh chấp trong hoạt động mua bán và bảo vệ được quyền lợi của các bên

tham giao giao dịch

Tính công khai của hoạt động mua bán nhà ở cần phải thể hiện trên những khía cạnh sau:

Thứ nhất, nhà ở được giao dịch mua bán trên sàn giao dịch bất động sản phải

được niêm yết công khai tại các sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản thực hiện công khai thông tin về nhà ở trên sàn giao dịch bất động sản để tất cả mọi người có nhu cầu mua nhà ở biết và thực hiện đăng ký giao dịch

Thứ hai, hoạt động mua bán nhà ở diễn ra công khai tại sàn giao dịch bất

động sản với các thủ tục, thời gian và địa điểm rõ ràng, đồng thời được thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng để mọi người biết Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: nhà đầu tư phải công khai thông tin về nhà ở khi đưa vào kinh doanh; thông tin nhà ở được công khai tại sàn giao dịch bất động sản; công khai nội dung thông tin nhà ở khi đưa vào kinh doanh; tổ chức kinh doanh bất động sản khi mua bán nhà ở phải thông qua sàn giao dịch bất động sản (Tuy nhiên,

so với Khoản 2, Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 thì quy định khác: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức sau: tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; tại trụ sở Ban Quản lý dự án và trang thông tin điện tử của cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản)

Tính minh bạch của hoạt động mua bán nhà ở cần phải được thể hiện sau đây:

Thứ nhất, các thông tin về nhà ở, về tình trạng pháp lý của nhà ở phải đầy đủ,

chuẩn xác, dễ tiếp cận để mọi tổ chức, cá nhân có nhu cầu tìm hiểu về nhà ở điều được cung cấp thông tin;

Thứ hai, việc giải quyết các thủ tục giấy tờ, đăng ký nhà ở cho chủ thể tham

gia giao dịch phải theo một quy trình thống nhất, đảm bảo tính khoa học, đồng thời đơn giản, thực hiện thuận lợi, dễ dàng, phù hợp với xu hướng cải cách hành chính Bên cạnh đó, các vấn đề về thuế, lệ phí liên quan khi thực hiện giao dịch phải được công bố công khai với nội dung rõ ràng, rành mạch

Nhà ở là tài sản gắn liền với đất đai, khi chúng ta tách nhà ở và đất xây dựng nhà ở ra thì nhà ở sẽ xuống giá trị và nó không được coi là bất động sản nữa và khi

đó nhà ở đã trở thành một loại hàng hóa thông thường Vì vậy chúng ta không thể tách nhà ở và đất để xây dựng nhà ở ra được, vì thế khi thực hiện mua bán nhà ở phải đồng chuyền quyền sử dụng đất được pháp luật quy đinh như sau:

Một là, Đối với nhà ở được mua bán là nhà biệt thự, nhà ở riêng lẽ tại các đô

thị thì phải đồng thời chuyển quyền sử dụng đất

Hai là, Đối với mua bán nhà ở, công trình xây dựng khác thì việc chuyển

quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai

Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn liền với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung.8

Hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 tại Khoản 1, Điều 19 quy định nguyên tắc là việc mua bán nhà ở phải kèm theo việc chuyển nhựơng hoặc thuê quyền sử dụng đất

Nguyên tắc khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở phải kèm theo hồ sơ nhà

ở là nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua nhà ở Hồ sơ nhà ở này gồm các loại giấy

tờ về tạo lập, về quyền sở hữu, quá trình xây dựng của nhà ở Hồ sơ nhà ở thể hiện tính pháp lý về quyền sở hữu nhà ở, nhà ở có được xây dựng hợp pháp và có bị tranh chấp quyền về sơ hữu nhà ở hay không đối với người bán, khi bán nhà ở nhà ở phải kèm theo hồ sơ nhà ở là chuyển luôn quyền sở hữu nhà ở từ bên bán sang bên mua

1.4.4 Nguyên tắc việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng theo quy định của pháp luật 10

Việc mua bán nhà ở nói chung và mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản nói riêng thì phải lập thành hợp đồng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản khác của pháp luật có liên quan; Trong trường hợp bán nhà được hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm giao kết hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà Trong số các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản thì hơp đồng mua bán nhà ở thường hay gặp trong các giao dịch về bất động sản, trong đó hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những hợp đồng thông dụng trong đời sống dân sự Do vậy, khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở, cả bên bán và bên mua đều phải tuân thủ Điều 450

Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 70 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 Vì đây là loại hợp đồng mua bán nhà ở có giá trị lớn, việc mua bán nhà ở không kết thúc nhanh chóng như bán tài sản thông thường Do vậy, trong việc mua bán nhà ở các bên phải thương thảo về điều khoản trong hợp đồng Từ đó, ta thấy hợp đồng là văn bản quan trọng nó ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên Pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà ở phải lập thành văn bản và phải công chứng, chứng thực (trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức kinh doanh bất động sản) hoặc do các bên thỏa thuận Đặc trưng này thể hiện sự can thiệp có tính thủ tục từ phía Nhà nước khi mua bán nhà ở đồng thời là căn cứ pháp lý để tránh các tranh chấp khiếu nại liên quan đến bất động sản và nhằm bảo hộ đầy đủ quyền lợi cho các bên liên quan

Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2014 thì quy định khác so với Luật Nhà ở 2005 là việc mua bán, hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải công chứng, chứng thực.11 1.4.5 Nguyên tắc nhà ở đưa vào mua bán phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Theo quy định pháp luật hiện hành thì nhà ở phải thỏa mãn điều kiện theo quy định tại Điều 91 Luật Nhà ở 2005 khi tham gia vào giao dịch mua bán và Điều

6, Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì nhà ở mới được đưa vào kinh doanh mua bán Trên thực tế, theo quy đinh của Luật Kinh doanh bất động sản thì bất động sản được phép đưa vào kinh doanh chủ yếu là các loại nhà ở và công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng Nhà ở, công trình xây dựng này phải đủ các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản và cũng như quyền sử dụng đất được phép đưa vào kinh doanh phải tuân thủ theo quy định của Luật Đất đai Trong các đạo luật này không chỉ xác

định khái niệm về nhà ở mà có cấu trúc rõ loại nhà ở được phép đưa vào mua bán, kinh doanh Người ta không thể đưa các loai nhà bi cấm vào kinh doanh cũng như đưa các loại đất sử dụng vào mục đích công cộng, loại đất không được coi là hàng hóa vào giao dịch được Do đó, các chủ thể tham mua bán nhà ở phải hết sức lưu ý

về điều kiện liên quan đến nhà ở khi đưa vào mua bán qua sàn giao dịch bất động sản

(Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã bỏ đi nguyên tắc nhà ở mua bán phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật)

1.4.6 Nguyên tắc tổ chức cá nhân hoạt động mua bán nhà ở phải bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cở sở tôn trọng quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dich, nhưng không trái với quy định của pháp luật.

Nguyên tắc trên xác định địa vị pháp lý của chủ thể tham gia giao dịch nhà ở

Dù là tổ chức kinh tế, cá nhân trong hay tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thì trong phạm vi kinh doanh của mình đều được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp, đảm bảo quyền tự do kinh doanh, mua bán theo quy định của Hiến pháp và không biệt đối xử giữa các thành phần kinh tế khác nhau khi tham gia hoạt động giao dịch mua bán nhà ở Trong giao dịch mua bán nhà ở, các chủ thể tham gia giao dịch phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà

ở 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và các văn bản khác của pháp luật liên quan đến quyền và lợi ích của các bên tham gia giao dịch Nguyên tắc này được thể hiện cả trong nội dung và hình thức giao dịch Qua đó, quyền lợi của các bên tham gia giao dịch được bảo vệ bởi hành lang pháp lý của cơ quan quản lý Nhà nước quy định Do đó, các nhà đầu tư nhà ở khi thực hiện việc mua bán nhà ở phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản Việc không giao dịch qua sàn giao dịch về nhà ở của chủ thể kinh doanh bất động sản là hành vi vi phạm pháp luật và phải chịu chế tài theo luật định

Với các nguyên tắc trên, hoạt động mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản sẽ phát triển lành mạnh, tuân thủ pháp luật kinh doanh bất động sản và đảm bảo đầy đủ lợi ích từ phía Nhà nước đến quyền lợi của chủ thể tham gia giao

sinh, đó là vấn đề thông tin nhà ở vẩn còn thiếu tính minh bạch, công khai, người mua bán nhà đất thường khai giá thấp hơn giá thực đã giao dịch để trốn thuế Trong khi đó cơ quan quản lý rất khó để xác minh giá giao dịch thật cũng như nhiều thông tin khác không được công khai, minh bạch, dẫn đến gây thất thu về thuế cho Nhà nước, thiệt hại cho người mua và dẫn đến nhiều vụ tranh chấp, khiếu kiện diễn ra trên thực tế Để khắc phục những bất cập trên pháp luật quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi mua bán nhà ở phải qua sàn giao dịch bất động sản và khuyến khích các tổ chức, cá nhân không có chức năng kinh doanh bất động sản mua bán qua sàn giao dịch bất động sản Quy định này, đã ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản nói riêng Cụ thể:

Thứ nhất, quy định mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản giúp nhà nước nắm được các thông tin từ các giao dịch trên sàn từ đó Nhà nước có những chính sách điều tiết thị trường kịp thời và chính xác Khi nhà ở được giao

dịch trên sàn thì các thông tin về nhà ở sẽ được cung cấp và niêm yết trên sàn giao dịch bất động sản, từ đó sàn giao dịch bất động sản cung cấp thông tin về nhà ở đã giao dịch cho cơ quan có thẩm quyền một cách kịp thời và chính xác khi có yêu cầu

cơ quan Nhà nước hay thực hiện báo cáo hoạt động của sàn giao dịch bất động sản,

từ đó cơ quan nhà nước có thể nắm bắt được thông tin về các giao dịch nhà ở một cách chính xác Đây là cơ sở quan trọng để từ đó Nhà nước đưa ra những phương pháp để quản lý và điều tiết một cách đúng đắng và kịp thời thông qua việc đổi mới, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định pháp luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho hoạt động giao dịch nhà ở thực hiện trong khuôn khổ pháp lý

Thứ hai, mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản giúp người mua nhà ở dễ tiếp cận và biết được thông tin nhà ở và có nhiều sản phẩm nhà ở để lựa chọn hơn Khi các thông tin dự án nhà ở được đưa lên sàn và các thông tin nhà

ở được công bố, niêm yết trên sàn giao dịch bất động sản và được đăng trên phương tiện thông tin địa phương Từ đó, giúp bên có nhu cầu về nhà ở biết về nhà ở và thông tin nhà ở mà mình quan tâm và có thể đưa ra lựa chọn nhà ở phù hợp với mình để thực hiện đăng ký giao dịch mua nhà ở Sàn giao dịch là nơi để khách hàng lựa chọn sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của mình, vì không phải chỉ có một thông tin của một nhà ở được đưa lên sàn mà có thể nhiều loại nhà ở được niêm yết thông tin trên sàn để tìm kiếm khách hàng thực hiện giao dịch hay có nhiều sàn giao dịch bất động sản công khai nhiều loại nhà ở, từ đó người mua nắm bắt thông tin nhà ở và đưa ra sự lựa chon phù hợp cho mình Bên cạnh đó, khi giao

dịch qua sàn giao dịch bất động sản thì giá nhà ở được công khai, thông tin đầy đủ

sẽ hạn chế được rủi ro và thiệt hại cho bên mua nhà

Thứ ba, giao dịch nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản giúp Nhà nước chống thất thu về thuế Luật Kinh doanh bất động sản ra đời, luật này quy định việc

mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất đông sản Vì cơ quan Nhà nước cho rằng, quy định mua bán nhà ở qua sàn sẽ giúp cho nhà nước quản lý được các giao dịch, hạn chế thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán ngầm bên ngoài và góp phần bình ổn thị trường bất động sản Thực tế trên thị trường bất động sản hiện nay

có thể thấy, đa phần các giao dịch chuyển nhượng, mua bán nhà đất đều chọn cách nộp thuế 2% trên tổng giá trị tài sản được giao dịch Và để giảm số tiền phải đóng trong việc nộp thuế, các bên liên quan sẽ tìm cách thay đổi giá trị trên hợp đồng mua bán nhà ở làm sao càng thấp càng tốt Vì vậy, nhằm hạn chế các giao dịch ngầm về nhà ở và các thỏa thuận giữa bên mua và bên bán nhà về giá nhà ở nhằm giảm số tiền thuế phải nộp thực tế cho Ngân sách Nhà nước, nên pháp luật quy định các giao dịch nhà ở của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải qua sàn giao dịch bất động sản và khuyến khích tổ chức, cá nhân khác không có chức năng kinh doanh bất động sản mua bán qua sàn nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong các giao dịch mua bán nhà ở

Thứ tư, giao dịch nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển các hoạt động kinh doanh, mua bán bất động sản nhà ở nói riêng Khi giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất

động sản giúp cơ quan nhà nước kiểm soát được giá nhà ở góp phần làm ổn định thị trường bất động sản Vì nếu giá cả thị trường cao hơn giá trị thật của thị trường dẫn tới mọi người, mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản kiếm lời và sao lãng hoạt động kinh doanh của mình làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo

ra sản phẩm cho xã hội Giá bất động sản cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao và giá thành tăng cao dẫn đến lạm phát tăng Giá bất động sản cao làm mất lợi thế cạnh tranh, thu hút đầu tư nước ngoài giảm do giá bất động sản cao

Thứ năm, quy định pháp luật mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động nhằm hạn chế đầu cơ và bình ổn giá cả nhà ở trên thi trường bất động sản Khi nhà

ở giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, thì việc giao dịch nhà ở sẽ chịu một khoản phí dịch vụ trung gian, các loại thuế thu nhập, phí làm cho giá trị đầu tư nhà

ở tăng lên buộc các bên mua bán nhà ở phải cân nhắc về hiệu quả của việc mua đi bán lại nhà ở, góp phần bình ổn với giá trị thực của thị trường

Kết luận Chương 1

Muốn tìm hiểu về đề tài quy định pháp luật mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản trước hết phải tìm hiểu tổng quan những vấn đề liên quan đến đề tài Chương này chủ yếu tìm hiểu những vấn đề liên quan đến đề tài nghiên cứu quy định pháp luật mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản Muốn tìm hiểu đề tài trước hết phải tìm hiểu về khái niệm và đặc điểm về nhà ở; khái niêm và đặc điểm

về mua bán nhà ở; khái niệm, đặc điểm và vai trò của sàn giao dịch bất động sản vấn đề quan trọng của Chương 1 là đưa ra được khái niệm mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản, từ khái niệm đó và nhưng quy định pháp luật về mua bán nhà ở nói chung và quy định pháp luật về mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản nói chung của pháp luật kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở để làm cơ sở tìm hiểu về đặc điểm, mục đích, vai trò, nguyên tắc, tầm quan trọng của việc quy định mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản

CHƯƠNG 2 PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN NHÀ Ở THÔNG QUA

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 C hủ t hể t ha m gi a mua bá n nhà ở t hông qua sà n gia o d ịc h bấ t động sản

2.1.1 Bên tham gia nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản

Vấn đề chủ thể của quan hệ pháp luật nói chung và chủ thể của mua bán nhà

ở nói riêng là một trong những vấn đề hiện nay còn có nhiều quan điểm khác nhau không chỉ trong quy định pháp luật của quốc gia mà ngay cả đối với những nhà nghiên cứu luật học trong và ngoài nước Theo quy định Bộ luật Dân sự 2005 thì, chủ thể của các quan hệ dân sự là những người tham gia vào các quan hệ pháp luật dân sự, có quyền và nghĩa vụ trong các quan hệ pháp luật dân sự đó

Nhằm hướng tới một thị trường bất động sản lành mạnh, minh bạch và đảm bảo được quyền lợi của các bên trong giao dịch mua bán nhà ở Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ra đời đã đáp được nhu cầu này, một trong những điều luật quan trọng ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản nước ta là quy định về cá nhân, tổ chức mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản và bất buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, bên cạnh chủ thể tham gia là tổ chức, cá nhân, thì còn có sự

hỗ trợ của sàn giao dịch bất động sản và tổ chức môi giới, tư vấn bất động sản trong quá trình giao dịch mua bán qua sàn giao dich Để trở thành chủ thể của giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản thì các chủ thể này phải đáp ứng được các điều kiện nhất định mà pháp luật về kinh doanh bất bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng quy định

(Tuy nhiên, hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã sửa đổi bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi thực hiện giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch bất động sản)

2.1.1.1 Bên tham gia là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản

Tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia giao dịch mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản qua hai góc độ sau đây:

Tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia với tư cách là bên mua nhà ở, tổ chức này không trực tiếp tạo lập ra sản phẩm nhà ở mà thực hiện mua nhà ở từ các

tổ chức, cá nhân khác để thực hiện kinh doanh bằng các hình thức bán lại, cho thuê, các hình thức khác để tìm kiếm lợi nhuận

Tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia với tư cách là bên bán nhà ở Để

có thể trở thành bên bán nhà ở trong giao dịch mua bán nhà ở, điều quan trọng nhất

trước tiên là tổ chức pháp nhân đó phải là người chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán và là chủ sử dụng hợp pháp đất ở có ngôi nhà đó hoặc là bên đại diện hợp pháp được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền phù hợp với các quy định của pháp luật Đa số các sản phẩm nhà ở mua bán trên thị trường bất động sản được tạo lập bởi tổ chức kinh doanh bất động sản Như vậy, dù ở góc độ là bên bán hay bên mua thì tổ chức kinh doanh bất động sản điều hướng tới những hoạt động thu lợi nhuận cho tổ chức của mình là chính

Để trở thành chủ thể của giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản thì các chủ thể này phải đáp ứng được các điều kiện khác nhau mà pháp luật đã quy định Bên cạnh những điều kiện về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành

vi dân sự của chủ thể kinh doanh bất động sản theo quy định của luật dân sự, thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:12

Thứ nhất, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh

nghiệp, hợp tác xã theo quy định của Luật Doanh nghiêp và Luật Hợp tác xã

Thứ hai, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp

định (theo quy định tại Khoản 1, Điều 3 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản thì vốn pháp định phải từ 6 tỷ đồng Việt Nam) Kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính, khả năng quản lý, tạo lập phát triển thị trường lành mạnh, bền vững, do đó quy định mức vốn pháp định là điều kiện quan trọng đối với tổ chức kinh doanh bất động sản

(Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã sửa đổi và quy định mức vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không thấp hơn 20

tỷ đồng)

Thứ ba, tổ chức kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh bất động

sản tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật Đây là điều kiện quan trọng để Nhà nước có thể phân biệt giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản và giúp cơ quan có thẩm quyền quản lý việc kinh doanh của tổ chức này một cách thuận lợi hơn

Như vây, Lụât Kinh doanh bất động sản 2006 quy định rõ các chủ thể khi kinh doanh bất động sản cần phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã và quan trọng hơn là phải đăng ký kinh doanh Quy định như trên để đảm bảo chắc chắn rằng tổ chức, cá nhân có đủ những năng lực cần thiết để kinh doanh dịch vụ bất động sản này cũng như đủ năng lực tài chính để chịu trách nhiệm trước những thiệt hại xảy

ra Quy định này cũng nhằm để buộc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

12

Khoản 1, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006

phải tồn tại hữu hình dưới một tên gọi nhất định mà nhà nước có thể quản lý được, chứ không phải là những doanh nghiệp ảo trục lợi và gây thiệt hại cho khách hàng Đây là những điều kiện quan trọng để tổ chức kinh doanh bất động sản tham gia vào mua bán nhà ở thông qua sàn giao dịch bất động sản Nếu tổ chức này thiếu một trong những điều kiện này xem như không thể tham gia kinh doanh bất động sản, cũng như là không đủ điều kiện kiện giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản

2.1.1.2 Bên tham gia là tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản

Tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản để tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở nói chung và mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản nói riêng, thì tổ chức, tổ chức, cá nhân này cần phải đáp ứng những điều kiện nhất định

Đối với cá nhân, chủ thể này chiếm tỉ lệ lớn tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở Tuy nhiên, không phải mọi cá nhân đều có thể tham gia vào quan hệ mua bán nhà ở nói chung và mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản nói riêng Để trở thành chủ thể tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở với tư cách là một chủ thể độc lập, cá nhân này phải có đầy đủ năng lực chủ thể, tức là cá nhân đó phải có

đủ năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự Cụ thể như sau:

Một là, điều kiện về năng lực pháp luật dân sự của cá nhân Theo quy định

tại khoản 1 Điều 14 của Bộ Luật Dân sự 2005 thì năng lực pháp luật của cá nhân là

"khả năng của cá nhân có quyền dân sự và có nghĩa vụ dân sự" khi cá nhân tham gia quan hệ giao dịch mua bán nhà ở Theo pháp luật thực định thì mọi cá nhân là công dân Việt Nam đều có thể tham gia vào các giao dịch mua bán nhà ở Đối người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài cư trú ở Việt Nam được phép mua bán nhà ở trong một số trường hợp mà pháp luật quy định

Hai là, điều kiện năng lực hành vi dân sự Theo Điều 17 của Bộ Luật Dân sự

2005 thì “năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự” Vậy năng lực hành vi dân sự của cá nhân khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở có thể hiểu là khả năng của cá nhân bằng chính hành vi của mình tự do thể hiện ý chí xác lập, thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự khi họ tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở

Đối với tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản thì tổ chức này phải được thành lập hợp pháp tại Việt Nam và phải là tổ chức được phép mua bán nhà ở tại Việt Nam Các tổ chức này tham gia vào thị trường bất động sản khi họ có nhu cầu mua, đi thuê, nhận góp vốn bằng bất động sản Ngay cả khi tổ chức này không tham gia vào các giao dịch thì các tổ chức này vẫn cần cập nhật giá cả thị bất động sản để có cơ sở hạch toán hoặc tham gia các hoạt động cầm cố, thế chấp khác

Đối với hộ gia đình: là chủ thể của quan hệ mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản Đây là một loại chủ thể đặc biệt trọng pháp luật dân sự Để tham gia vào giao dịch mua bán nhà ở qua sàn giao dịch bất động sản thì không phải mọi thành viên của gia đình điều có thể tham gia đăng ký mua bán nhà ở mà thường là chủ hộ đại diện tham gia giao dịch nhà ở Chủ hộ có thể ủy quyền cho các thành viên khác tham gia giao dịch mua bán nhà ở được quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2005 Chủ hộ hoặc người đại diện phải là người có đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự quy định của Bộ Luật Dân sự 2005

Tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản tham gia giao dịch mua bán nhà ở tham gia trên hai phương diện: Tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản tham gia với tư cách là bên bán nhà ở và tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản tham gia với tư cách là bên mua nhà ở, cụ thể:

Thứ nhất, tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản tham gia với tư cách là bên bán nhà ở Để có thể trở thành bên bán nhà ở trong giao dịch mua bán

nhà ở, điều quan trọng nhất trước tiên là cá nhân, tổ chức này phải là người chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán và là chủ sử dụng hợp pháp đất ở có ngôi nhà đó hoặc là người được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền phù hợp với các quy định của pháp luật về ủy quyền tại thời điểm đó cho họ được phép bán ngôi nhà ở

Trong trường hợp người bán nhà ở là chủ sở hữu hợp pháp ngôi nhà đem bán thì họ phải đưa ra được các giấy tờ để chứng minh quyền sở hữu ngôi nhà của mình đem bán Các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên bán có thể là một trong số những loại giấy tờ sau.13

Một là, những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10

năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Hai là, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày

15 tháng 10 năm 1993

Ba là, giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản

gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất

Bốn là, giấy tở chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền

với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận

là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

13

Điều 100 Luật Đất đai 2013

Năm là, giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở

thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật

Sáu là, giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ

cũ cấp cho người sử dụng đất

Bảy là, bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án

của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

đã thi hành

Tám là, các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

theo quy định của Chính phủ

Việc xuất trình các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở nhằm đảm bảo nhà ở thuộc sở hữu của bên bán nhà ở, đảm bảo nhà ở đủ điều kiện để giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, giúp cho việc thực hiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở sang cho người mua để người mua nhà làm thủ tục đăng ký trước bạ, thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước được đảm bảo đúng pháp luật và các trường hợp khác mà pháp luật quy định phải xuất trình giấy tờ chứng minh quyền

sở hữu nhà ở

Trường hợp người bán nhà là người được ủy quyền thì họ phải xuất trình giấy ủy quyền hợp pháp Giấy ủy quyền có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trong giấy ủy quyền này phải nói rõ phạm vi ủy quyền để bên mua biết được phạm vi quyền mà người được ủy quyền có thể được thực hiện theo quy định của pháp luật về ủy quyền, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên

Thứ hai, tổ chức, cá nhân này tham gia với tư cách là bên mua nhà ở Trước

tiên, để tham gia với tư cách là bên mua nhà ở trong quan hệ mua bán nhà ở thì người mua nhà phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự (như đã đề cập ở phần trên), tức là, họ phải là những người mà pháp luật cho phép họ có đủ các quyền năng của quyền sở hữu nhà ở

2.1.1.3 Bên tham gia là sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch bất động sản là bên được ủy quyền bán nhà ở trong quá trình giao dịch mua bán nhà thông qua sàn giao dịch Sàn giao dịch thực hiện chức năng của mình là hỗ trợ cho các bên trong quá trình thỏa thuận ký kết hợp đồng mua bán nhà ở Sàn giao dịch được thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất đống sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản và được hưởng thù lao trên phần trăm giá trị nhà

ở được giao dịch thành công

Do sàn giao dịch bất động sản là bên tham gia đặc biệt trong giao dịch mua bán nhà ở nên Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định nguyên tắc hoạt động

và điều kiện để thành lập sàn giao dịch bất động sản chặt chẽ hơn các loại hình dịch

vụ khác Cụ thể, khi quy định về nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản thì bên cạnh các nguyên tắc chung mà các loại hình khác đều phải đáp ứng như: hoạt động công khai, minh bạch; chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động của mình; có đủ điều kiện để thành lập thì một số nguyên tắc khác mang tính đặc thù chỉ dành cho sàn giao dịch bất động sản như: sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân hoặc có thể sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động; phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo

về việc thành lập sàn giao dịch bất động sản trên phương tiện thông tin đại chúng, trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan địa phương.14

(Tuy nhiện, hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 sửa đổi đã bỏ đi quy định các nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản)

Ngoài những nguyên tắc trên, thì tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng những điều kiện như: tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, sàn giao dịch bất động sản phải xây dựng quy chế hoạt động rõ ràng cho sàn; phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn và phải có người quản lý, điều hành sàn giao dịch Ngoài ra theo quy định tại Khoản 2 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì, tổ chức kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định gia bất động sản thì phải có ít nhất hai người có chứng chứng chỉ định giá bất động sản Người điều hành, quản lý sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 21 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản.15

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 quy định khác so với Luật Kinh doanh bất động sản 2006 về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản như quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, quy định điều kiện người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.16

Đây là những điều kiện quan trọng để tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản và thực hiện tổ chức mua bán nhà ở trên chính sàn giao dịch bất động sản của mình Đối với chủ đầu tư lựa chọn sàn giao dịch bất động sản thuộc tổ

chức, cá nhân khác không phải mình thành lập để thực hiện giao dịch mua bán nhà

ở do mình tạo lập thì sàn giao dịch được chọn này phải đáp ứng những nguyên tắc

và điều kiện đã nêu ở trên

2.1.1.4 Bên tham gia là tổ chức môi giới, tư vấn bất động sản

Thứ nhất, đối với tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản:

Bất động sản cố định về vị trí, không di dời được và mang tính cá biệt trong khi nhu cầu về nhà ở của khách hàng rất phong phú Họ không có thời gian và điều kiện để đi xem tất cả các bất động sản Vì vậy, phải có nhà môi giới thay họ làm việc này Kinh doanh bất động sản là công việc phức tạp đòi hỏi có nhà môi giới tư vấn, tìm hiểu các bất động sản thích hợp Thị trường bất động sản hình thành đòi

hỏi phải có các nghề mang tính chuyên nghiệp trong đó có môi giới bất động sản

Theo quy định tại Khoản 3, Điều 4 của Luật Kinh doanh bất động sản 2006, thì khái niệm “kinh doanh dịch vụ bất động sản là hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản” (Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã quy định đưa ra khái niệm kinh dịch vụ bất động sản là thực hiện một, một số hoặc tất cả các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất đổng sản, quản lý bất động sản Luật này đã bỏ đi quy định về định giá, đấu giá, quảng cáo bất động sản) Từ khái niệm trên chúng ta có thể hiểu môi giới bất động là một trong những hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản của các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại Khoản 3, Điều 8 của Luật kinh doanh bất động sản này làm trung gian trong việc đàm phán, ký hơp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản (Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 đã đưa khái niệm

“môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản” (Khoản 4, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014)) Nội dung của hoạt động môi giới bao gồm:17 Tìm kiếm đối tác đáp ứng những điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán ký kết hợp đồng; Đại diện ủy quyền để thực hiện những công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê mua bất động sản Tổ chức môi giới bất động sản này sau khi hoàn thành công việc môi giới sẽ được hưởng thù lao, hoa hồng theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản với khách hàng

17

Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản 2006

Như chúng ta đã biết hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là loại hình kinh doanh dịch vụ có điều kiện Điều này có nghĩa là không phải bất kỳ

tổ chức, cá nhân nào cũng có thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản mà chỉ

có những tổ chức, cá nhân đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản quy định mới được hành nghề môi giới bất động sản Các điều kiện của hoạt động hành nghề môi giới bất động sản bao gồm các điều kiện sau:

Một là, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải đăng ký kinh doanh Cụ thể tại Khoản 2, Điều 8

Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản Đây là một điều kiện chung được áp dụng với cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản (trong đó

có dịch vụ môi giới bất động sản) Quy định điều kiện như vậy đề tránh tình trạng các doanh nghiệp, hợp tác xã môi giới kinh doah bất động sản không đủ năng lực và các điều kiện pháp luật mà vẫn được hoạt động kinh doanh dẫn đến việc môi giới của tổ chức này không đảm bảo chất lượng Điều kiện này có thể coi là một biện pháp phòng ngừa rủi ro thiệt hại cho khách hàng

Theo quy định tại Điều 61 của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm

2014 đã sửa đổi quy định khác so với Luật Kinh doanh bất độngsản 2006 về điều kiện để được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, như quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải

có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp cá nhân kinh doanh môi giới độc lập phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và phải đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế Vậy Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2014 này đã bỏ quy định điều kiện doanh nghiệp phải đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, quy định phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động so với 1 người chứng chỉ hành nghề được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và quy định điều kiện mới là cá nhân kinh doanh môi giới độc lập phải đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế, điều kiện này đã thay cho điều kiện cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới này phải đăng ký kinh doanh của quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006

Hai là, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản Tại Khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh bất động