đề tài pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất

Chương 2: Quy định pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất-Thực trạng và hướng hoàn thiện Trong chương này, người viết tập trung nghiên cứu một số vấn đề pháp lý về kinh doanh quyền

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA LUẬT

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

NIÊN KHÓA 2011-2015

Đề Tài PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Giảng viên hướng dẫn Sinh viên thực hiện Th.S Nguyễn Huỳnh Anh Lâm Thị Thanh Hiền

Bộ môn: Luật Thương mại MSSV: 5115710

Lớp: Thương mại 1-K37

Cần thơ, tháng 12 năm 2014

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

NHẬN XÉT CỦA HỘI ĐỒNG PHẢN BIỆN

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

LỜI CẢM ƠN

Trải qua bốn năm Đại học, được học tập tại Khoa Luật-Trường Đại học Cần Thơ là quãng thời gian giúp em có thêm nhiều kiến thức chuyên ngành cũng như vô vàn những kỉ niệm đẹp trong những năm tháng còn được ngồi trên ghế nhà trường Thầy Cô không những đã giúp cho em có được những kiến thức vô cùng quý báu mà còn truyền lại về những bài học cuộc sống trước khi em có thể bước vào đời Đầu tiên, em xin cảm ơn tất cả Thầy Cô Khoa Luật-Trường Đại học Cần Thơ đã tận tình chỉ dạy em qua từng môn học và nhờ đó em có được một nền kiến thức làm hành trang cho em trong quá trình nghiên cứu, và tương lai sau này, những kiến thức ấy là nền tảng cho em trau dồi và phát huy để có thể vững vàng trên con

đường sự nghiệp của mình Đặc biệt, em xin cảm ơn chân thành đến cô Nguyễn

Huỳnh Anh, đã tận tình hướng dẫn em ngay những ngày đầu tiên khi em tiếp cận với môn học và trong suốt thời gian em nghiên cứu cho đến khi em hoàn thành Luận văn tốt nghiệp của mình Cuối cùng em xin cảm ơn các anh, chị, bạn học các khóa đã chia sẻ những kiến thức mình có được và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập tại trường Một lần nữa, em xin cảm ơn quý thầy cô, anh chị đã giúp đỡ và dìu dắt cho em trong suốt thời gian qua

Do đây là lần đầu tiên em nghiên cứu đề tài khoa học, nên trình độ còn nhiều hạn chế, kinh nghiệm và thực tiễn hạn hẹp, tài liệu tham khảo cho việc nghiên cứu không nhiều, nhưng với sự cố gắng nghiêm túc trong nghiên cứu và tinh thần

nỗ lực phấn đấu, em hoàn thành luận văn với hy vọng đóng góp ý kiến nhỏ của mình vào sự phát triển tích cực cho hệ thống pháp luật

Kính mong sự đóng góp ý kiến từ phía Thầy Cô và các bạn để giúp cho bài viết hoàn thiện hơn Xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 1

3 Phương pháp nghiên cứu 2

4 Phạm vi nghiên cứu 2

5 Bố cục đề tài 2

CHƯƠNG 1 4

LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4

1.1 Khái quát về kinh doanh quyền sử dụng đất 4

1.1.1 Khái niệm kinh doanh quyền sử dụng đất 4

1.1.2 Đặc điểm về kinh doanh quyền sử dụng đất 8

1.2 Nguyên tắc kinh doanh quyền sử dụng đất 10

1.2.1 Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất bình đẳng trước pháp luật 10

1.2.2 Khi kinh doanh bên cung-cầu được tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng

quyền và lợi ích hợp pháp của các bên 11

1.2.3 Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất phải được thực hiện công khai, minh bạch 12

1.2.4 Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất phải phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội 13

1.3 Tầm quan trọng của quy định pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất 14

1.3.1 Pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho mối quan hệ cung-cầu trên thị trường 14

1.3.2 Kinh doanh quyền sử dụng đất-Pháp luật không thể thiếu đối với quản lý Nhà nước 15

1.4 Sự hình thành và phát triển các quy định pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất 17

1.4.1 Giai đoạn trước năm 1959 17

1.4.2 Giai đoạn từ năm 1959 đến năm 1986 19

1.4.3 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 2006 20

1.4.4 Giai đoạn từ năm 2006 đến nay 23

Kết luận chương 1 26

CHƯƠNG 2 27

QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT- THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 27

2.1 Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất 27

2.1.1 Quy định về chủ thể kinh doanh và đối tượng kinh doanh quyền sử dụng đất 27

2.1.1.1 Chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất 27

2.1.1.2 Điều kiện để quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh 30

2.1.2 Các hình thức tiến hành kinh doanh quyền sử dụng đất 33

2.1.2.1 Đầu tư cải tạo đất và xây dựng các công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng 33

2.1.2.2 Đầu tư các công trình hạ tầng trên đất nhận chuyển nhượng để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng

2.1.2.3 Đầu tư hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng 36

2.1.3 Trách nhiệm quản lý của Nhà nước về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất 39

2.1.3.1 Cơ quan đăng ký hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất 39

2.1.3.2 Quản lý và xử lý vi phạm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền 41

2.2 Thực trạng về kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản 50

2.2.1 Phạm vi hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn hạn chế 50

2.2.2 Sự thiếu đồng bộ về thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở 51

2.2.3 Quyền sử dụng đất được chuyển nhượng còn hạn chế 52

2.3 Kiến nghị góp phần hoàn thiện quy định pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất 55

2.3.1 Phạm vi hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài cần được mở rộng 55

2.3.2 Luật Kinh doanh bất động sản-Cần có quy định cụ thể về thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 56

2.3.3 Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần mở rộng 57

Kết luận chương 2 61

KẾT LUẬN 62 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Nước ta đang trong thời kỳ đổi mới và hội nhập, bước vào thế kỉ 21-Thế kỉ của bao khó khăn và thách thức-Thế kỉ của sự hội nhập vào quốc tế, với sự phát triển của tất cả các ngành, lĩnh vực Trong đó, tốc độ đô thị hóa phát triển nhanh chóng về cung lẫn cầu, đi kèm theo xu hướng phát triển đó chính là nhu cầu về nhà

ở, về cơ sở sản xuất của người dân cũng như cơ sở hạ tầng cho các tổ chức kinh

doanh ngày càng trở nên cấp bách Ở Việt Nam, mọi người dân đều có tâm lý “An

cư lạc nghiệp” mọi người đều cần có quyền sử dụng đất để tạo lập ngôi nhà để ở, xây dựng các khu chung cư cho thuê lại để kiếm lời ngày càng tăng cao, Chính vì tâm lý như vậy mà ngành kinh doanh quyền sử dụng đất đã phát triển nhanh chóng

và đã chiếm một vị trí vô cùng quan trọng trong cơ cấu các ngành dịch vụ ở nước ta

Để có thể phát huy tốt hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường, bên

cung cần phải hiểu rõ là mình cần phải làm gì, đối tượng của mình là ai, có vai trò như thế nào, mang lại lợi ích gì cho bên cầu và đạo đức nghề nghiệp thể hiện ra sao Bên cạnh đó bên cầu cần hiểu rõ những quyền và nghĩa vụ của mình khi tham gia vào thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất, cũng như vai trò của Nhà nước đối với hoạt động này trên thị trường Có như thế, thì hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất mới đạt kết quả cao và phát triển bền vững Để trả lời cho những câu hỏi

đó, người viết đã chọn đề tài “Pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất” làm đề

tài luận văn cho mình

2 Mục tiêu nghiên cứu

Những quy định của pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất đã được xây dựng Tuy nhiên, vấn đề áp dụng nó vào đời sống thực tế vẫn còn bất cập Người viết làm đề tài “Pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất” nhằm hướng tới tìm hiểu về các hoạt động và làm rõ các quy định của pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất Từ đó, người viết giúp người đọc hiểu rõ hơn về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất để có thể áp dụng vào thực tế Đồng thời, người viết còn nêu lên những thực trạng pháp luật gặp phải, trên cơ sở đó, đưa ra những kiến nghị

để hoàn thiện các quy định của pháp luật về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường Thông qua đó, người viết hy vọng đóng góp một phần nhỏ công

sức, công trình nghiên cứu cho nền khoa học pháp lý

3 Phương pháp nghiên cứu

Trong bài viết này, từ việc tìm hiểu những quy định của pháp luật, các sách bình luận, tạp chí, giáo trình…người viết dùng phương pháp như phân tích, tổng hợp và đối chiếu

Phương pháp phân tích câu chữ: sử dụng phương pháp này, người viết có thể khám phá nguyên nhân và định luật của vấn đề để giải quyết và đưa ra các biện pháp cụ thể, phương pháp phân tích câu chữ được người viết sử dụng để phân tích, làm sáng rõ những nội dung ở hầu hết trong các chương Phương pháp phân tích lịch sử, là phương pháp sử dụng phân tích các văn bản luật đã được ban hành khá lâu nhưng vẫn có hiệu lực thi hành như Hiến pháp năm 1992, phương pháp phân tích lịch sử được người viết sử dụng để nghiên cứu các giai đoạn hình thành và phát triển của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản Phương pháp tổng hợp, được người viết sử dụng nhiều ở phần kết luận ý, kết luận chương và kết luận chung cho cả luận văn, đây là phương pháp liên kết các yếu tố, các thành phần thành một chỉnh thể để giúp bài viết hoàn chỉnh hơn Phương pháp

đối chiếu, người viết sử dụng phương pháp đối chiếu để làm sáng tỏ phần thực trạng

và kiến nghị, sử dụng phương pháp này để đối chiếu với những văn bản quy phạm pháp luật có liên quan với nhau và tìm hiểu việc áp dụng chúng trên thực tế

4 Phạm vi nghiên cứu

Quyền sử dụng đất là một “hàng hóa” đặc biệt và kinh doanh quyền sử dụng đất là một vấn đề được nhiều người quan tâm, tìm hiểu trong xã hội hiện nay Chính vì vậy, trong phạm vi bài viết này, người viết nêu ra những khái niệm, đặc

điểm, quy định của pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất…giúp người đọc

hiểu rõ hơn về những quy định của pháp luật để thi hành và đạt kết quả cao trong quá trình thực hiện hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường

5 Bố cục đề tài

Luận văn ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính bao gồm hai chương:

Chương 1: Lý luận chung về kinh doanh quyền sử dụng đất

Trong chương này, người viết tập trung vào một số nội dung như khái quát

về quyền sử dụng đất và kinh doanh quyền sử dụng đất là gì Đồng thời, người viết tìm hiểu các đặc điểm về kinh doanh quyền sử dụng đất, cũng như để kinh doanh quyền sử dụng đất đạt kết quả cao thì cần những nguyên tắc nào Bên cạnh đó,

người viết cũng nêu lên tầm quan trọng của quy định pháp luật đối với lĩnh vực hoạt

động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường và cuối cùng là người viết khái

quát về sự hình thành, phát triển của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất qua các giai đoạn

Chương 2: Quy định pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất-Thực trạng

và hướng hoàn thiện

Trong chương này, người viết tập trung nghiên cứu một số vấn đề pháp lý

về kinh doanh quyền sử dụng đất như: chủ thể nào được kinh doanh quyền sử dụng

đất và để kinh doanh quyền sử dụng đất đạt kết quả cao thì cần đáp ứng những nội

dung, điều kiện gì; hình thức tiến hành kinh doanh quyền sử dụng đất gồm những hình thức nào; đồng thời nêu lên vai trò của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với việc đăng ký, quản lý và xử lý vi phạm của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường Bên cạnh đó, người viết nêu lên những thực trạng pháp luật gặp phải và thông qua đó kiến nghị một số giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật hơn

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Đất được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc

biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là thành phần bậc nhất của môi trường sống, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước Trong khi dân số liên tục tăng lên hàng năm thì diện tích đất đai hầu như không thay đổi và ngày càng khan hiếm Vì sự khan hiếm của đất đai và vì đất đai là địa bàn (địa

điểm, mặt bằng) để tạo dựng trên đó các loại bất động sản như đường sá, cầu cống,

trụ sở, nhà ở, công xưởng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi, giải trí,…đồng thời bản thân đất đai là một loại bất động sản, nên đất có một vị trí đặc biệt trong thị trường bất động sản mà cụ thể là quyền sử dụng đất Trong thời kỳ hội nhập, mở cửa như hiện nay, đất nước ngày càng từng bước phát triển về mọi mặt, đặc biệt trong nền kinh tế thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất phát triển không ngừng

Vì quyền sử dụng đất là một món hàng quý giá mà tất cả mọi người đều muốn sở hữu được Chính vì vậy, mà hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã xuất hiện trên thị trường và đáp ứng nhu cầu cho xã hội

1.1 Khái quát về kinh doanh quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm kinh doanh quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội của đất nước Xét về khía cạnh kinh

tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất

Khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ

sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai Trong các quyền năng đó, quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp

đem lại lợi ích cho chủ sở hữu Nhưng Nhà nước khộng phải là chủ sở hữu trực tiếp

sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua các tổ chức, cá nhân trong xã hội bằng cách giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất trực tiếp Mặc dù, quyền sử dụng đất của người sử dụng từ khi Luật Đất

đai năm 1993, năm 2003 và năm 2013 được ban hành đã bao gồm quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh và

góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì chúng ta cũng không nên đồng nhất về quyền

sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất Bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau về nội dung và ý nghĩa cụ thể

Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất

là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất Quyền sở hữu đất đai là một quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất là một quyền không trọn vẹn, không đầy đủ Tính không đầy đủ của quyền sử dụng đất được thể hiện ở các khía cạnh cơ bản sau:

Thứ nhất, người sử dụng đất không có đầy đủ tất cả các quyền năng như

Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu;

Thứ hai, không phải bất kỳ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng

có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định;

Thứ ba, không phải bất cứ người nào cũng có đầy đủ quyền sử dụng đất

theo pháp luật quy định Về cơ bản chỉ có những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ chính quyền năng về quyền sử dụng đất

Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập, còn quyền sử dụng

đất là một loại quyền phụ thuộc Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất không được

tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ được quyết định một số vấn đề, còn cơ bản vấn đề phải được hành

động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu với đất được

giao

Theo V.V Docutraiep (1846-1903)-người sáng lập khoa học đất hiện đại, thì “Đất là tầng mặt hay tầng ngoài của đá bị biến đổi một cách tự nhiên dưới tác dụng tổng hợp của các yếu tố nước, không khí, sinh vật sống và chết khác nhau”1

Đất đai trở nên quan trọng và cần thiết hơn bao giờ hết, cũng một phần do dân số

nước ta ngày càng tăng nhanh, trong khi đó thì diện tích đất ngày càng không tăng, bên cạnh đó quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ làm cho diện tích đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp Từ sự quan trọng và quý giá của đất, người sử dụng đã quan

tâm quyền lợi của mình đối với đất Điều 17 Hiến pháp 1992 quy định “đất đai

thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, tuy nhiên trên thực tế thì

Nhà nước là chủ sở hữu gián tiếp còn người sử dụng đất mới là chủ sở hữu trực tiếp

1

Lê Đức, Trần Khắc Hiệp, Giáo trình đất và bảo vệ đất, NXB Hà Nội, 2006

Vì vậy, để thể hiện là chủ sở hữu đất người sử dụng phải có quyền sử dụng đất, đây

là yếu tố cơ bản không thể thiếu của người sử dụng đất

Vậy quyền sử dụng đất có thể được hiểu như sau: “Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho…từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất”2

Như vậy, quyền lợi của người sử dụng đất là các quyền mà chủ sử dụng tác

động vào đất để khai thác công dụng của đất theo mục đích sử dụng, tuy nhiên, đây

là mặt thực tiễn, còn về mặt pháp lý người sử dụng phải thể hiện trước cơ quan Nhà nước mình mới là chủ sở hữu hợp pháp

Luật Đất đai 2013 đã mở rộng các quyền năng chủ thể sử dụng đất, đặc biệt các quyền giao dịch về đất đai, trên cơ sở tạo các điều kiện thuận lợi và thủ tục hết sức thông thoáng giúp người sử dụng đất được quyền sử dụng đất hợp pháp để trao

đổi, mua bán trên thị trường Thông qua các giao dịch cụ thể về quyền sử dụng đất

trên thị trường giữa các chủ thể sử dụng quyền sử dụng đất với sự kiểm soát và định hướng của Nhà nước, có thể hiểu thị trường quyền sử dụng đất là quá trình bên bán

và bên mua, hoặc bên cho thuê và bên thuê bao gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước tuân thủ các nguyên tắc, điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục

do pháp luật quy định trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng nhằm thiết lập và thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh

và góp vốn sản xuất kinh doanh bằng quyền sử dụng đất thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ

Thừa nhận thị trường quyền sử dụng đất cũng có nghĩa là Nhà nước đã cho phép thực hiện hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất Tuy nhiên, trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, nhà làm luật không đưa ra định nghĩa về hoạt

động kinh doanh quyền sử dụng đất mà chỉ thể hiện nội dung của hoạt động kinh

doanh bất động sản Theo đó, Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm

2006 thì kinh doanh bất động sản được hiểu là: “việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua,

nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” 3

Từ khái niệm chung về kinh doanh bất động sản, ta có thể rút ra kết luận

riêng về kinh doanh quyền sử dụng đất như sau: “Kinh doanh quyền sử dụng đất là

hoạt động của các chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, được phép thực hiện các hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất như bỏ vốn đầu tư tạo lập, nhận chuyển nhượng, thuê quỹ đất có hạ tầng hay thuê quyền sử dụng đất để chuyển nhượng, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi”4 Có thể thấy hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trước hết mang những dấu hiệu của hoạt động kinh doanh nói chung, có các đặc điểm như:

Đây là hoạt động mang tính chất nghề nghiệp phải được thực hiện thường

xuyên, liên tục và có tính chất chuyên nghiệp;

Hoạt động này được chủ thể tiến hành với mục đích tìm kiếm lợi nhuận và

nó mang lại nguồn thu nhập chính cho chủ thể kinh doanh

Bên cạnh đó, kinh doanh quyền sử dụng đất cần nhìn nhận ở hai khía cạnh

cụ thể sau:

Thứ nhất, kinh doanh quyền sử dụng đất được coi là một chế định pháp

luật, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật, điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực kinh doanh quyền sử dụng đất Các quy phạm pháp luật này chủ yếu được ghi nhận trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và những văn bản quy phạm pháp luật có liên quan;

Thứ hai, kinh doanh quyền sử dụng đất là hoạt động của các chủ thể nhằm

mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua các hành vi đầu tư tạo lập, nhận chuyển nhượng, thuê quỹ đất có hạ tầng hay quyền sử dụng đất để chuyển nhượng hoặc cho thuê Hoạt động này được thực hiện trong hai trường hợp: Chủ thể kinh doanh bỏ vốn đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng sau đó chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đã có

hạ tầng để kiếm lời và chủ thể kinh doanh nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng

đất của người sử dụng đất sau đó chuyển nhượng hoặc cho bên thứ ba thuê lại hoặc

thuê mua lại để kiếm lời

Theo đó các hành vi kinh doanh nói trên của các nhà đầu tư cần phân loại theo từng hình thức kinh doanh nhất định, được thể hiện như sau:

Thứ nhất, các nhà đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất với tính cách là

người tạo lập các quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh để cung cấp cho thị trường, các nhà đầu tư này rất quan trọng, bởi vì, nếu không có sự đầu tư sẽ không

4

Trần Quang Huy- Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, NxbTư pháp, 2003, tr

119

có hàng hóa “quyền sử dụng đất” và dĩ nhiên sẽ không có các hoạt động kinh doanh tiếp theo như: mua, bán, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng bất động sản

Thứ hai, nhà đầu tư thực hiện các hoạt động giao dịch kinh doanh Các nhà

đầu tư này không tự tạo ra các quyền sử dụng đất để cung cấp cho thị trường nhưng

họ có vai trò là đưa các quyền sử dụng đất được phép kinh doanh đến người sử dụng qua các kênh giao dịch bất động sản Các giao dịch này vừa là nhu cầu, vừa là mục tiêu của nhà đầu tư Mục đích cuối cùng của người thực hiện giao dịch là tìm kiếm lợi nhuận từ việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua các bất động sản-quyền sử dụng đất mà mình đang sở hữu

Thứ ba, giao dịch bất động sản liên quan đến kinh doanh quyền sử dụng

đất Thực chất đó là hoạt động mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

cho thuê mua giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh quyền sử dụng đất với tổ chức, cá nhân kinh doanh quyền sử dụng đất

Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất-Từng bước được hội nhập và phát triển Xuất phát từ đặc điểm chung của hoạt động kinh doanh, kinh doanh quyền sử dụng đất có những dấu hiệu cơ bản là: hoạt động phải thực hiện thường xuyên, liên tục, mang tính chất nghề nghiệp và hoạt động này phải mang lại nguồn thu nhập chính cho chủ thể kinh doanh; hoạt động kinh doanh phải mang tính độc lập, nhân danh mình để thực hiện các hoạt động kinh doanh; hoạt động của các chủ thể với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận trong kinh doanh Vậy qua khái niệm về hoạt

động kinh doanh quyền sử dụng đất, để biết rõ hơn về quyền sử dụng đất là tài sản

sẽ đi đến tìm hiểu các đặc điểm về kinh doanh quyền sử dụng đất

1.1.2 Đặc điểm về kinh doanh quyền sử dụng đất

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở

hữu, bằng các quy định của pháp luật đã có sự phân tích một cách tương đối độc lập giữa quyền sở hữu đất đai toàn dân và quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia

đình, cá nhân Pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đất là một quyền tài sản-một tài

sản đặc biệt có thể kinh doanh được không giống bất kỳ loại tài sản nào trong luật thực định Việt Nam Quyền sử dụng đất là một loại bất động sản đặc biệt được kinh doanh có các đặc điểm sau:

Thứ nhất, quyền sử dụng đất là bất động sản vô hình Nếu như các bất

động sản khác bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng đều là loại tài sản hữu

hình có thể nhận biết bằng trực quan thì kinh doanh quyền sử dụng đất là bất động sản vô hình, nó tồn tại dưới hình thức một khái niệm mà luật gọi là “quyền”

Thứ hai, hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất mang tính giới hạn

Tổng cung tự nhiên về tài sản quyền sử dụng đất luôn bị giới hạn bởi diện tích tự nhiên của quốc gia sau khi đã trừ đi phần đất sử dụng vào mục đích công cộng và phần đất chưa sử dụng Mặt khác, như đã nói, quyền sử dụng đất là tài sản được sinh ra từ pháp luật, do đó quan điểm của các nhà lập pháp có ảnh hưởng đến lượng cung hàng hóa này trên thị trường Nghĩa là, không phải bất kỳ quyền sử dụng đất nào cũng có thể trở thành hàng hóa kinh doanh trên thị trường và cũng không phải bất kỳ chủ thể nào cũng là chủ thể của giao dịch này

Thứ ba, kinh doanh quyền sử dụng đất là ngành nghề kinh doanh có điều kiện Trên thị trường, hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất liên quan đến nhiều

lĩnh vực pháp luật như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Liên quan đến các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất và liên quan đến chứng chỉ hành nghề của chủ thể kinh doanh, bởi vậy khi thực hiện hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, cần tuân thủ những nội dung, điều kiện được quy định trong các luật có liên quan đó để quyền và lợi ích của các bên được bảo vệ bằng luật pháp

Thứ tư, hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất dễ biến động Nó phụ

thuộc vào vòng quay thay đổi của xã hội mỗi ngày như các yếu tố kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, nên kinh doanh quyền sử dụng đất tiềm ẩn lợi nhuận cao song cũng

đầy rủi ro Lợi nhuận có được hoặc rủi ro của nhà đầu tư không chỉ xuất phát từ việc điều hành quản trị trong kinh doanh của tổ chức, cá nhân mà trong nhiều trường hợp

do cơ chế, chính sách của Nhà nước, môi trường đầu tư, thời điểm đầu tư, tác động của thị trường trong nước và thế giới

Thứ năm, kinh doanh quyền sử dụng đất thường có quy mô vốn đầu tư

Pháp luật quy định vốn đầu tư, do vậy không phải nhà đầu tư nào trong nước hay nước ngoài cũng có thể kinh doanh được Các nhà đầu tư muốn kinh doanh vào lĩnh vực này thì phải đáp ứng được đầy đủ các điều kiện theo luật định

Thứ sáu, hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất gắn liền với việc kinh doanh một loại hàng hóa có giá trị lớn Bởi vì việc kinh doanh là một hàng hóa có

giá trị lớn, nên khi thực hiện hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, các doanh nghiệp phải có kiến thức và kinh nghiệm trong hoạt động nghề nghiệp, đòi hỏi phải

có một đội ngũ chuyên gia làm nhiệm vụ tư vấn, môi giới, định giá, để hỗ trợ cho

bên cầu Đảm bảo lợi ích của bên cung-cầu được bảo vệ bởi pháp luật, có như thế thì hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất mới đạt kết quả cao và phát triển bền vững

Thứ bảy, với vai trò là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước can thiệp rất sâu vào hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất Nhà nước can thiệp sâu

bằng cách ban hành pháp luật như quy định về năng lực tài chính của chủ thể kinh doanh; điều kiện đối với quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh; các nghĩa vụ

về thuế, phí, lệ phí, Vì kinh doanh quyền sử dụng đất khác với các hoạt động kinh doanh khác, hàng hóa kinh doanh là một loại “quyền”, nên đòi hỏi cơ chế quản lý,

điều tiết thị trường mang tính đặc thù, phù hợp với đặc tính vốn có của nó

Quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh có những đặc điểm riêng biệt không giống bất kỳ một ngành nghề kinh doanh nào khác và chính nhờ sự riêng biệt này mà nó làm nên nét đặc trưng cho pháp luật kinh doanh bất động sản ở nước ta

Kinh doanh quyền sử dụng đất là ngành nghề kinh doanh đặc thù, bên cạnh tuân thủ các điều kiện chặt chẽ do pháp luật quy định, để hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đạt kết quả cao thì không thể thiếu các nguyên tắc kinh doanh, vì chính nguyên tắc này làm cho thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất có tính trật tự, kỉ cương và phát triển bền vững hơn

1.2 Nguyên tắc kinh doanh quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là ngành nghề kinh doanh có điều kiện Do vậy các chủ thể kinh doanh phải đáp ứng những điều kiện nhất định về chủ thể kinh doanh cũng như quyền sử đất đưa vào kinh doanh phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo luật định

được đưa vào kinh doanh Những ràng buộc về quy định pháp luật là cơ sở để hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đi vào khuôn khổ, có tính trật tự, kỉ cương trên

thị trường Đạt được mục tiêu kinh doanh quyền sử dụng đất phát triển có hiệu quả nhằm góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, bên cung-cầu cần tuân thủ một số nguyên tắc sau:

1.2.1 Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất bình đẳng trước pháp luật

Nguyên tắc trên xác định địa vị pháp lý của các chủ thể kinh doanh quyền

sử dụng đất Dù là tổ chức, kinh tế, cá nhân trong nước, cá nhân nước ngoài, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, thì trong phạm vi kinh doanh của mình đều được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp, đảm bảo quyền tự do kinh doanh theo quy định của Hiến pháp và pháp luật

Quyền bình đẳng trước pháp luật là một nguyên tắc không thể thiếu trên thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất Vì chính nhờ nguyên tắc này mà nó thúc

đẩy các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt Nam nhiều hơn, thể hiện

sự không phân biệt đối xử giữa các thành phần kinh tế khác nhau khi tham gia hoạt

động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường và nhờ đó mở rộng quan hệ đối

ngoại, hợp tác giữa các nước trên thế giới, từ đó tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật thể hiện sự “Công, chính, liêm, minh”- Vai trò của Nhà nước đối với các chủ thể khi tham gia giao dịch kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường Nhà nước xây dựng, thực thi một hệ thống chính

sách pháp luật và không có sự phân biệt đối xử về cơ chế, chính sách pháp luật giữa các thành phần kinh tế, giữa các tổ chức cá nhân trong nước và ngoài nước Họ

được tạo cơ hội, chính sách ưu đãi như nhau khi tham gia hoạt động kinh doanh

quyền sử dụng đất Bình đẳng về trách nhiệm pháp lý, bất kỳ chủ thể nào hoạt động kinh doanh vi phạm pháp luật thì đều bị xử lí bằng các chế tài của Nhà nước, không phân biệt là công dân trong nước hay người nước ngoài Khi xét xử thì mọi người phải bình đẳng trước Tòa án và đảm bảo thực hiện bằng biện pháp cưỡng chế của Nhà nước

1.2.2 Khi kinh doanh bên cung-cầu được tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên

Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất được tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt

động kinh doanh quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng, không trái với quy định

của pháp luật Điều này, thể hiện sự tự do ý chí của các chủ thể khi tham gia kinh

doanh trên thị trường, các bên hoàn toàn tự nguyện, không bên nào được áp đặt, cấm đoán, cưỡng ép, đe dọa, ngăn cản bên nào, các bên có thể thể hiện quan điểm của mình Sự thỏa thuận, đó là một văn bản thực hiện sự cam kết ràng buộc về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng, được tự do thỏa thuận nhưng

đồng thời phải tôn trọng quyền và lợi ích của nhau, đảm bảo hai bên phải có lợi, các

bên phải thực hiện nghiêm chỉnh những cam kết mà mình đã đưa ra để không làm

ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của bên kia

Được tự do thỏa thuận nhưng cần tuân thủ quy định của pháp luật Việc

tìm kiếm lợi nhuận trong kinh doanh quyền sử dụng đất phải được thực hiện một cách chính đáng trên cơ sở tuân thủ một số quy định pháp luật như: Luật Xây dựng năm 2003, Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh

bất động sản năm 2006 và các quy định của pháp luật có liên quan như Luật Đất đai năm 2013, để quyền lợi của khách hàng và quyền lợi của doanh nghiệp được bảo vệ bởi hành lang pháp lý của Nhà nước

1.2.3 Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất phải được thực hiện công khai, minh bạch

Mọi bất động sản muốn tham gia giao dịch trên thị trường phải được niêm yết công khai tại các sàn giao dịch Hoạt động liên quan đến kinh doanh quyền sử

dụng đất như đầu tư tạo lập, chuyển nhượng, cho thuê,…phải được diễn ra công khai tại các sàn giao dịch bất động sản; người điều hành quản trị sàn giao dịch bất

động sản phải có chứng chỉ kinh doanh dịch vụ với quy mô theo quy định; công

khai về thủ tục, thời gian, địa điểm rõ ràng, được thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng để mọi người dân được biết; những biến động về kinh doanh quyền sử dụng đất cần được thực hiện một cách công khai hoá thông qua các cơ chế pháp lý về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng và các biến động khác Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: Loại bất động sản; Vị trí bất

động sản; Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; Quy mô, diện tích

của bất động sản; Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; Thực trạng các công trình hạ tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến bất động sản; Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm hồ sơ, giấy tờ về quyền

sở hữu, quyền sử dụng bất động sản và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập bất động sản; lịch sử về sở hữu, sử dụng bất động sản; Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); Giá bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản; Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan; Các thông tin khác

Các thông tin về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, về tình trạng

pháp lý phải được đầy đủ, chuẩn xác, dễ tiếp cận Quy định như vậy để mọi tổ

chức, cá nhân đều có nhu cầu hiểu được các thông tin một cách dễ dàng hơn Việc giải quyết thủ tục giấy tờ, đăng ký quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh theo một quy trình thống nhất, đảm bảo tính khoa học, đồng thời phải đơn giản, thực hiện thuận lợi, dễ dàng, phù hợp với xu hướng cải cách hành chính Các vấn đề về thuế, phí, lệ phí liên quan khi thực hiện giao dịch phải được công bố công khai với nội dung rành mạch, rõ ràng

Để hướng đến một thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất có tính công

khai, minh bạch cao, các yếu tố tâm lý – pháp lý trong quản lý Nhà nước là không thể thiếu Các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh quyền sử dụng

đất cần phải được đảm bảo tính công khai, minh bạch như: được đăng, phát hành,

phổ biến rộng rãi, kịp thời trên công báo của Chính phủ và các phương tiện thông tin đại chúng Tạo mọi điều kiện thuận lợi, dễ dàng cho các cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường kinh doanh cũng như mọi đối tượng, mọi chủ thể được tiếp cận, nắm bắt và thực hiện kịp thời các quy định cũng như những thay đổi trong văn bản pháp luật về thị trường bất động sản.Vì vậy, không chỉ đối với chủ thể kinh doanh

mà còn đối với các cơ quan Nhà nước, những nội dung, chính sách liên quan đến hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất cũng cần phải công khai-minh bạch, đảm

bảo được tính công khai, minh bạch trong pháp luật sẽ tạo điều kiện thuận lợi và hỗ trợ rất nhiều cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

1.2.4 Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất phải phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội

Phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội là yếu tố quan trọng để phát

triển đất nước Khi muốn kinh doanh vào một lĩnh vực nào đó, ta phải xem xét đến

yếu tố kinh tế-xã hội, xem việc phát triển ngành nghề nào đó có phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội hay không Cùng với vòng quay của bánh xe thời gian,

đất nước ngày càng đổi mới và theo sau đó là nhu cầu của người dân ngày tăng cao,

để bắt kịp với tiến trình hội nhập của xã hội thì bên cung cần phải đáp ứng được nhu

cầu đó Tâm lý của người dân Việt Nam “An cư lạc nghiệp”, chính vì tâm lý như vậy nên các doanh nghiệp đã nắm bắt thời cơ, tiến hành kinh doanh quyền sử dụng

đất để đáp ứng những tâm tư, nguyện vọng cho bên cầu Cầu thiếu cung đáp ứng đã

tạo mối dây liên kết quan hệ cung-cầu trên thị trường và phần nào giải quyết được nhu cầu cho xã hội Khi kinh doanh cả bên cung và bên cầu đều cần có những lợi ích nhất định Bên cung thực hiện mọi hoạt động kinh doanh nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận, còn bên cầu thì cần một loại hàng hóa đặc biệt-quyền sử dụng đất

để đáp ứng nhu cầu cuộc sống cho mình như xây dựng nhà để ở, xây dựng các khu

chung cư để cho thuê lại, Nếu trên thị trường không có bên cung cung cấp những hàng hóa mà bên cầu cần thì xã hội này sẽ ra sao khi cầu thiếu mà không có cung

đáp ứng Và ngược lại nếu bên cầu không cần thì bên cung sẽ không thể thực hiện

hoạt động kinh doanh để tìm kiếm lợi nhuận được Điều này, cho chúng ta thấy khi muốn phát triển ngành nghề nào đó thì phải xem xét đến yếu tố kinh tế-xã hội xem chúng có phù hợp với hiện nay hay không, có như thế thì hoạt động kinh doanh mới

đứng vững trên thị trường và góp phần phát triển đất nước

Kinh doanh quyền sử dụng đất phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế- xã hội sẽ tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Nước ta đang trong thời kỳ hội nhập,

đổi mới và chính sách tiền tệ là yếu tố không thể thiếu Khi kinh doanh quyền sử

dụng đất phát triển, hoạt động mạnh mẽ trên thị trường thì sẽ thúc đẩy các nhà đầu

tư trong và ngoài nước kinh doanh vào lĩnh vực này nhiều hơn, giúp ngân sách Nhà nước có một khoản thu để từ đó có thể sử dụng vào các mục tiêu phát triển kinh tế-

xã hội khác, đưa nước ta sánh vai với các cường quốc, quốc tế

Với vai trò và ý nghĩa quan trọng-Các nguyên tắc này sẽ góp phần phát triển thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất–một trong các mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của nước ta hiện nay Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời đã góp phần thể chế đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng

và Nhà nước, đáp ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng công nghiệp hóa-hiện đại hóa-đưa nước ta sánh vai với các cường quốc, quốc tế Qua đây cho thấy những quy định pháp luật rất quan trọng và không thể thiếu đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất

1.3 Tầm quan trọng của quy định pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là một hàng hóa đặc biệt, việc quản lý hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất ở nước ta là vấn đề còn khá mới mẻ Trong thời gian qua, Nhà nước đã ban hành các quy định pháp luật nhằm tạo hành lang pháp lý cho thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất vận hành và phát triển, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế-xã hội của đất nước Rất nhiều tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước tham gia đầu tư vào lĩnh vực hoạt động kinh doanh này Thực tế cho thấy, việc kinh doanh quyền sử dụng đất đang có xu thế phát triển mạnh và ngày càng có vị trí quan trọng, thiết yếu trong nền kinh tế Luật Kinh doanh bất động sản ra đời đã góp phần thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, đáp

ứng yêu cầu đổi mới toàn diện đất nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đồng thời thể hiện các quan điểm của Nhà nước đối với bên cung-cầu về hoạt động

kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường

1.3.1 Pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho mối quan

hệ cung-cầu trên thị trường

Pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất tăng khả năng cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản, bảo đảm bình ổn thị trường theo quy luật cung- cầu Đất nước ngày càng phát triển, nhu cầu của người dân muốn có được một

quyền sử dụng đất để tạo lập nhà ở, xây dựng các khu chung cư để cho thuê lại nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận,…ngày càng tăng cao, để đáp ứng được nhu cầu

đó, pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất ra đời đã cho phép các quyền sử

dụng đất được tham gia kinh doanh trên thị trường, góp phần giải quyết, đáp ứng những nhu cầu bức thiết cho người dân

Pháp luật mở rộng các hình thức cung-cầu của thị trường bất động sản

Phạm vi kinh doanh được hoạt động rộng hơn, vì bên cạnh có sự tham gia của nhà

đầu tư trong nước còn có sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài, từng bước mở

cửa thị trường cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu

tư, các bên đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau, điều này một lần nữa tạo mối dây liên kết “vô hình” giữa bên cung và bên cầu Cầu thiếu cung đáp ứng, và chính nhờ

sự đáp ứng của bên cung mà đã giải quyết những tâm tư, nguyện vọng của bên cầu, giúp họ thỏa mãn được những nhu cầu của mình Khi đáp ứng, cả cung-cầu đều tác

động và có ảnh hưởng lẫn nhau, cung cần lợi nhuận, cầu cần nhu cầu

Pháp luật tạo ra cơ chế điều chỉnh hành vi ứng xử của chủ thể cung-cầu khi tham gia quan hệ kinh doanh trên thị trường Pháp luật có những đặc trưng cơ

bản mà các biện pháp quản lý khác không thể có được đó là tính quy phạm, tính

cưỡng chế, tính bắt buộc chung và tính thích ứng Chính nhờ những đặc trưng cơ

bản đó mà pháp luật trở thành biện pháp quản lý có hiệu quả nhất cần phải sử dụng

để quản lý xã hội nói chung và quản lý hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất nói

riêng Pháp luật tạo ra cơ chế điều chỉnh hành vi ứng xử của các chủ thể tham gia quan hệ kinh doanh quyền sử dụng đất thông qua quy định về quyền, nghĩa vụ cũng như xác lập cơ chế pháp lý để bảo đảm cho các quyền và nghĩa vụ này được thực hiện trên thực tế Điều này giúp ngăn ngừa tình trạng vi phạm gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên

Quy định pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất không những có vai trò quan trọng đối với bên cung và bên cầu mà quy định còn có ảnh hưởng và tầm quan trọng không thể thiếu đối với quản lý Nhà nước

1.3.2 Kinh doanh quyền sử dụng đất-Pháp luật không thể thiếu đối với quản

lý Nhà nước

Pháp luật hoàn thiện môi trường pháp lý cho hoạt động kinh doanh quyền

có chức năng quản lý, thực hiện chức năng này Nhà nước có quyền tham gia vào hoạt động kinh doanh của các chủ thể cung-cầu trên thị trường Hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất dễ biến động, nó tiềm ẩn nhiều lợi nhuận song cũng đầy rủi ro Khi kinh doanh nếu một trong các bên vi phạm pháp luật mà không có sự tham gia quản lý của Nhà nước thì quyền lợi của bên này hoặc khả năng chịu trách

nhiệm pháp lý của bên kia sẽ không được đảm bảo thực hiện bằng một biện pháp chế tài nào hết, điều này làm cho thị trường thiếu tính trật tự, kỉ cương và dẫn đến hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất sẽ không tồn tại Hoạt động kinh doanh

được điều chỉnh bằng pháp luật mà Nhà nước là đại diện sẽ tạo môi trường cho sự

phát triển lành mạnh, khắc phục được những nhược điểm của thị trường Đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất yếu tố pháp luật có tính chất quy định sự hình thành và phát triển, bằng việc ban hành hệ thống pháp luật như quy định về

điều kiện thực hiện, phạm vi, nội dung,…của hoạt động đầu tư kinh doanh quyền sử

Một là, pháp luật tạo điều kiện cho sự hình thành và phát triển của các

doanh nghiệp kinh doanh quyền sử dụng đất, tạo ra các sân chơi công khai, minh bạch trong đầu tư kinh doanh và cũng là để Nhà nước kiểm soát được hoạt động của thị trường Một khi kiểm soát được thị trường thì bàn tay điều chỉnh của Nhà nước

sẽ sát thực tế và biện pháp điều chỉnh đạt hiệu quả hơn;

Hai là, pháp luật có chính sách tạo điều kiện cho các doanh nghiệp đầu tư

kinh doanh quyền sử dụng đất hoạt động tích cực và có hiệu quả hơn, như cung cấp thông tin về thị trường, giá cả, thông tin về kinh doanh quyền sử dụng đất–quy hoạch; hỗ trợ đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực

Trong đời sống xã hội, pháp luật có vai trò đặc biệt quan trọng Nó là phương tiện không thể thiếu bảo đảm cho sự tồn tại, vận hành của xã hội nói chung

và kinh doanh quyền sử dụng đất nói riêng Pháp luật không chỉ là công cụ quản lý Nhà nước hữu hiệu, mà còn tạo môi trường thuận lợi, làm lành mạnh hoá đời sống

xã hội và góp phần bồi đắp nên những giá trị mới

Trong công cuộc đổi mới đất nước hiện nay, việc tăng cường vai trò của pháp luật được đặt ra như một tất yếu khách quan Điều đó không chỉ nhằm mục

đích xây dựng một xã hội có trật tự, kỷ cương, văn minh, mà còn hướng đến bảo vệ

và phát triển các quyền lợi của các chủ thể khi tham gia giao dịch kinh doanh trên thị trường Một khi kinh doanh, nếu trên thị trường chỉ có chủ thể cung-cầu mà không có sự tham gia quản lý của Nhà nước thì hoạt động kinh doanh sẽ không đạt kết quả cao và quyền lợi của bên cung hay bên cầu đều không được bảo đảm bằng một biện pháp cưỡng chế nào hết Điều này một lần nữa cho thấy pháp luật không thể thiếu đối với bên cung-cầu và với quản lý Nhà nước

Phát triển thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất một cách vững chắc và lành mạnh, việc tiếp tục nghiên cứu các cơ chế chính sách và ban hành pháp luật là

vô cùng bức thiết và quan trọng Kinh doanh quyền sử dụng đất-một loại hình “kinh doanh” mà hàng hóa là “quyền sử dụng” mới được pháp luật công nhận từ năm

2006, để giúp hiểu rõ hơn về hoạt động kinh doanh này Người viết sẽ đi đến tìm hiểu, phân tích sự ra đời và phát triển của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất qua các giai đoạn

1.4 Sự hình thành và phát triển các quy định pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất

1.4.1 Giai đoạn trước năm 1959

Dưới chế độ phong kiến, đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu, bởi vì sản xuất nông nghiệp chi phối gần như toàn bộ sản xuất và xã hội Đất đai chủ yếu nằm trong tay vua chúa cũng như các địa chủ lớn nhỏ Người nông dân hầu như không có ruộng đất và nếu có thì cũng rất ít và khó có thể giữ được (do chế độ sưu cao thuế nặng nên họ phải cầm cố hoặc bán cho địa chủ) Có thể quy gọn chế độ sở hữu ruộng đất thời kỳ phong kiến tập quyền cho đến trước cách mạng tháng Tám 1945 (khoảng 1000 năm) đất đai chia theo 3 hình thức: ruộng đất công của Nhà nước; chế

độ ruộng đất làng xã và ruộng đất tư Tuy nhiên các hình thức sử dụng đất không

giống nhau qua các thời kỳ

Điều 361 Lê Triều hình luật (Luật Hồng Đức) quy định: “cấy nhờ ruộng

công hoặc tư, mà gặt trước không báo chủ xem xét thì bị phạt 80 trượng trả lại lúa

đã gặt”, từ những quy định của Luật Hồng Đức-một bộ luật tiêu biểu cho pháp luật

phong kiến Việt Nam cho chúng ta thấy rằng đất đai trong thời kỳ này ngoài việc thuộc sở hữu Nhà nước (đất công) thì nó còn thuộc sở hữu địa chủ và người dân (đất tư) Vì lúc này Nhà nước đã công nhận quyền sở hữu tư về ruộng đất nên người dân-chủ sở hữu được quyền quyết định hình thức sử dụng ruộng đất của mình, phù hợp với lợi ích của bản thân và tình hình kinh tế của đất nước Hơn nữa, trong thời

kỳ này kinh tế chủ yếu là nông nghiệp, nông dân chiếm khoảng 95% dân số, sống

dựa vào nông nghiệp là chủ yếu Từ những quy định của pháp luật và điều kiện kinh tế- xã hội của thời kỳ phong kiến cho chúng ta thấy rằng trong thời kỳ này quyền sử dụng đất chưa được manh mún cũng như hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất chưa được biết đến

Từ năm 1930, dưới sự lãnh đạo của Đảng cộng sản Việt Nam do chủ tịch

Hồ Chí Minh sáng lập và rèn luyện, nhân dân ta đã đổ bao sương máu, hy sinh chống đế quốc, thực dân và bè lũ tay sai cướp nước và bán nước, tiến hành cuộc Cách mạng tháng Tám thành công Ngày 2 tháng 9 năm 1945, Hồ chủ tịch đọc bản tuyên ngôn độc lập khai sinh ra nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa Tại kỳ họp ngày

9 tháng 11 năm 1946, Quốc hội đã thông qua bản Hiến pháp đầu tiên của nước Việt nam Dân chủ Cộng hòa-Hiến pháp năm 1946 bao gồm 7 chương chỉ quy định chủ yếu về chính thể, quyền, nghĩa vụ của công dân và cơ cấu bộ máy Nhà nước…mà chưa có quy định về các chế độ kinh tế Hiến pháp năm 1946 chưa kịp thực hiện, nhân dân Việt Nam lại phải tiếp tục cầm súng chiến đấu để bảo vệ nền độc lập cho

Tổ quốc Cuộc kháng chiến kéo dài chín năm, nhân dân ta đã lập nên những chiến công oanh liệt, vang dội Tháng 7 năm 1954, Hiệp định Giơ ne vơ đã được ký kết, một nửa đất nước được giải phóng, miền Bắc sạch bóng quân thù-Cách mạng nước

ta chuyển sang một giai đoạn mới: miền Bắc tiến hành Cách mạng Xã hội chủ nghĩa, miền Nam tiếp tục cuộc kháng chiến để giải phóng dân tộc, thống nhất đất nước Để phù hợp với nhiệm vụ cách mạng mới, Quốc hội Việt nam Dân chủ Cộng hòa đã thông qua Hiến pháp thứ 2-Hiến pháp ngày 31 tháng 12 năm 1959 Do điều kiện kinh tế- xã hội lúc này nên pháp luật quy định đất đai tồn tại 3 hình thức: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Hiến pháp năm 1959 không chính

thức quy định người dân có hay không có quyền sử dụng đất mà chỉ quy định “nhà

nước chiếu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất

đã thừa nhận người nông dân có quyền sở hữu đối với đất đai Quyền sở hữu bao

gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với tài sản Một người có quyền sở hữu đối với tài sản của mình nghĩa là người đó có các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt Vì thế trong thời kỳ này, người nông dân-chủ sở hữu đối với đất đai nên họ có quyền sử dụng đất phù hợp với lợi ích của mình và lợi ích của Nhà nước, qua đây cho thấy trong giai đoạn này quyền sử dụng đất bắt đầu manh mún và được biết đến nhưng hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất vẫn chưa hình thành

5

Điều 14 Hiến pháp Nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1959

1.4.2 Giai đoạn từ năm 1959 đến năm 1986

Cuộc chiến tranh gian khổ, anh dũng của đồng bào, chiến sĩ miền Nam

được hậu phương lớn miền Bắc cổ vũ, ủng hộ, giúp đỡ Với chiến dịch Hồ Chí

Minh lịch sử, mùa xuân năm 1975, nhân dân miền Nam giành được thắng lợi trọn vẹn trong cuộc tổng tiến công mà đỉnh cao là chiến dịch Hồ Chí Minh lịch sử Sau

30 năm chiến đấu gian khổ, miền Nam hoàn toàn giải phóng, đất nước thống nhất,

cả nước bước vào thời kỳ mới Vì vậy, ngày 18 tháng 12 năm 1980, Quốc hội đã thông qua Hiến pháp thứ 3-Hiến pháp Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm

1980

Từ năm 1986, công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế đất nước do Đại hội

Đảng lần thứ VI khởi xướng và lãnh đạo đã diễn ra với nhiều diễn biến tốt đẹp Từ

Hiến pháp năm 1980, Đảng ta đã quy định và duy trì chính sách “đất đai thuộc sở

hữu toàn dân” Vì vậy hình thức sở hữu đất đai duy nhất trong thời kỳ này là hình

thức sở hữu toàn dân Hiến pháp năm 1980-Hiến pháp đầu tiên thừa nhận đất đai

thuộc sở hữu toàn dân được quy định như sau: “đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm

mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, trong vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp…cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân”6 Sở hữu toàn dân là một phạm trù kinh tế, là hình thức sở hữu đối với những tư liệu sản xuất chủ yếu, sở hữu toàn dân là hình thức sở hữu xã hội chủ nghĩa triệt để hơn tất cả các hình thức sở hữu Nhà nước là người đại diện cho toàn dân được nhân dân trao cho quyền lực chính trị, kinh tế, quốc phòng và ngoại giao

Vì đất đai là thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện để quản

lý, người nông dân không có quyền sở hữu trực tiếp về đất đai như trong Hiến pháp năm 1959 nữa, mà đất đai sẽ do Nhà nước thống nhất quản lý sau đó Nhà nước sẽ giao đất hoặc cho người dân thuê đất để sử dụng vào mục đích khác nhau Tuy Hiến pháp năm 1980 không quy định rằng người dân có quyền sử dụng đất hay không

nhưng điều 20 Hiến pháp năm 1980 quy định: “đất dành cho nông nghiệp, lâm

nghiệp không được dùng vào mục đích khác, nếu không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép” Theo quy định của pháp luật này cho thấy tuy không trực

tiếp quy định về quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh, tuy nhiên theo phương pháp phân tích luật viết cho ta thấy rằng Hiến pháp năm 1980 đã công nhận

được chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất cũng có nghĩa là người

dân được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

6

Điều 19 Hiến pháp Nước Việt Nam dân chủ cộng hòa năm 1980

cho quyền sử dụng đất, quyền được thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Như vậy, trong giai đoạn có Hiến pháp năm 1980 quyền sử dụng đất bắt

đầu manh mún và các quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh bước đầu được

xuất hiện trên thị trường

1.4.3 Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 2006

Năm 1986, Đại hội Đảng lần thứ VI quyết định thực hiện công cuộc đổi mới trên toàn bộ đời sống kinh tế, chính trị, xã hội Đại hội Đảng VI đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế nước ta từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Luật Đất đai đầu tiên năm 1987 được ban hành nhưng còn hạn chế, luật này quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, vì vậy, Nhà nước là chủ sở hữu và giao

đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng Người sử dụng đất không được thực hiện các giao

dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất, Điều 5 Luật Đất đai năm 1987 quy

định “Nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình

thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất

đai” Việc chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này thông qua thủ tục thu hồi giao

đất, hợp thức hoá quyền sử dụng đất Luật Đất đai 1987 chưa thừa nhận các giao

dịch về đất đai nhưng lại thừa nhận các giao dịch tài sản gắn liền với quyền sử dụng

đất và theo quy luật của phát triển kinh tế thì thị trường bất động sản “ngầm” vẫn

phát sinh và Nhà nước là người bị thiệt nhiều nhất vì không thu được bất kỳ một khoản thuế, lệ phí nào Việc mua bán nhà đất thực hiện theo hình thức “mua bán trao tay”, không có bất kỳ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nào xác nhận Người mua đất, người mua nhà thì ở trong trạng thái lo sợ, thiếu sự an toàn vì việc mua bán nhà đất không thể chuyển quyền sở hữu được

Như vậy, ở thời kỳ này hoạt động về kinh doanh quyền sử dụng đất chưa

được pháp luật công nhận nhưng các giao dịch “ngầm” về đất đai vẫn tồn tại Thực

tiễn này phản ánh sự hiện diện một cách khách quan của quan hệ cung-cầu về bất

động sản trong đời sống kinh tế-xã hội Thực tế, sau khi Nghị quyết Đại hội Đảng

lần thứ VI với đường lối đổi mới phát triển nền kinh tế nhiều thành phần được thông qua và đi vào đời sống, nhu cầu về đất phục vụ cho phát triển sản xuất tăng cao nhưng lại thiếu cơ chế quản lý thích hợp Sự lạc hậu của hệ thống pháp luật so với đường lối, chủ trương đổi mới của Đảng kéo dài suốt từ những năm 1986 cho

đến khi Hiến pháp 1980 được thay thế bằng Hiến pháp 1992 Điều 15 Hiến pháp

1992 khẳng định “Nhà nước phát triển kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ

chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, theo định hướng xã hội chủ nghĩa” và

thực hiện việc “giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài” trên cơ

sở “chế độ sở hữu toàn dân về đất đai” Ngoài ra, Điều 18 Hiến pháp 1992 còn quy

định quyền của các tổ chức và cá nhân sử dụng đất được “chuyển quyền sử dụng đất

do Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”

Để cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 ra đời với việc thừa

nhận đất đai có giá trị, cùng với việc cho phép người sử dụng đất có năm quyền đã bắt đầu hình thành thị trường bất động sản Giai đoạn này, Nhà nước đã thực hiện

cơ chế giao đất sử dụng ổn định lâu dài đối với đất ở và cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa

kế quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất Đặc biệt, Luật Đất đai 1993 có quy định mới (chưa có trong Hiến pháp 1992) về việc Nhà nước cho “thuê đất” (được hiểu là cho thuê quyền sử dụng đất) Luật Đất đai 1993 đã tạo cơ sở pháp lý hình thành một loại thị trường rất mới, thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất Thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất với bên cung là Nhà nước, còn bên cầu là nhu cầu sử dụng đất của toàn xã hội Đây là loại thị trường có vai trò mở đường cho việc hình thành các loại thị trường thành phần trong thị trường bất động sản Tại thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất, Nhà nước giữ vai trò là bên cung duy nhất cho nhu cầu toàn xã hội đối với loại hàng hóa đặc biệt này-quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 1993 tạo cơ sở pháp lý cho thị trường sơ cấp về quyền sử dụng đất được hình thành nhưng vẫn chưa đáp ứng đòi hỏi của đời sống xã hội, đặc biệt trong việc xử lý các giao dịch giữa người sử dụng đất với nhau Để giải quyết vấn đề này, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 vào năm 1998

đã bổ sung quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất” Quy định này

đã tạo cơ sở pháp lý giải quyết bước đầu các giao dịch về đất đai giữa những người

sử dụng đất với năm hình thức cụ thể Đây là thị trường quyền sử dụng đất mà bên cung-cầu đều không phải là Nhà nước

Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất

động sản lần lượt được ban hành như: Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất năm

1994 (được sửa đổi, bổ sung năm 1999); Bộ luật Dân sự năm 1995 (sửa đổi, bổ sung năm 2005) đã dành hẳn một chương quy định về chuyển quyền sử dụng đất; Pháp lệnh 37-L/CTN ngày 25/10/1994 về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Nghị định 18/CP ngày 13/2/1995 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ

chức cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Nghị định số 85/CP ngày 17/12/1996 của Chính phủ quy định việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa

vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, … Từ năm

1993 đến năm 2003, thể chế về đất đai đã tạo cơ sở cho việc hình thành thị trường bất động sản với ba loại thị trường thành phần đó là thị trường quyền sử dụng đất

mà bên cung là Nhà nước, thị trường quyền sử dụng đất mà cả bên cung và cầu đều không phải là Nhà nước và thị trường bất động sản gắn liền với đất Công tác xây dựng và hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản được tiếp tục hoàn thiện với việc Luật Đất đai 2003 được ban hành thay thế Luật Đất đai 1993 Luật Đất đai 2003 với các quy định thừa nhận quyền sử dụng đất được đưa vào giao dịch trong thị trường bất động sản như một hàng hóa (hàng hóa đặc biệt) đã tạo điều kiện để hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất nói riêng và bất động sản nói chung bước vào giai

đoạn phát triển mới Các giao dịch về đất đai được thể hiện dưới nhiều hình thức

chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng

đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, Luật Đất đai

2003 với nhiều chế định như quy định cụ thể về các loại quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản (Điều 61 Luật Đất đai 2003); Điều kiện để quyền

sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản (Điều 62 Luật Đất đai 2003); Quản lý

đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản (Điều 63 Luật Đất đai

2003) hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường quyền sử dụng đất vận hành Bên cạnh thể chế đối với thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất, Nhà nước cũng ban hành nhiều văn bản pháp luật quan trọng khác như Luật Xây dựng 2003, Luật Nhà ở

2005, Bộ luật Dân sự 2005,… tạo cơ sở pháp lý các loại thị phần của thị trường bất

động sản vận hành, phát triển đồng bộ với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất

Từ Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung hai lần vào năm 1998 và 2001), tiếp đó là Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009), chúng ta thấy, pháp luật đất đai luôn được Nhà nước ta quan tâm Qua các

đạo luật này, Nhà nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền cho người sử dụng đất Từ các quyền chung cho đến các quyền riêng của từng đối tượng sử dụng đất được kinh doanh trên thị trường (như Điều 105, 106 Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi,

bổ sung năm 2009) Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII của Ban chấp hành Trung

ương Đảng khóa IX đã tập trung chỉ đạo tiếp tục đổi mới chính sách và pháp luật về đất đai, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản lý Đến Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Nhưng chúng ta nhận thấy, thực chất người sử

dụng đất đã có quyền tặng cho, để lại thừa kế quyền sử dụng đất, nghĩa là Nhà nước

đã cho phép người dân được định đoạt tài sản đất đai một cách hạn chế, trong khuôn

khổ pháp luật cho phép Vấn đề định đoạt quyền sử dụng đất hạn chế còn được thể hiện thông qua quyền cho thuê, thế chấp, cho thuê lại, hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, được hưởng thành quả và kết quả đầu tư trên đất được giao, được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh Như vậy, trong giai đoạn này, cụ thể là khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời thì đã công nhận quyền sử dụng đất và cho phép các quyền sử dụng đất nếu có đầy đủ điều kiện theo luật định thì được phép đưa vào kinh doanh-đây là một bước tiến để hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất xuất hiện trên thị trường Sự phát triển của thị trường bất

động sản đã thúc đẩy sự ra đời và ngày càng phát triển của hoạt động kinh doanh

quyền sử dụng đất, được đánh dấu bằng Luật Kinh doanh bất động sản năm Giai đoạn của sự phát triển kinh doanh quyền sử dụng đất

2006-1.4.4 Giai đoạn từ năm 2006 đến nay

Đất nước đang trong thời kỳ đổi mới, chúng ta đã đạt được những thành

tựu to lớn và đáng tự hào trong công cuộc xây dựng và phát triển đất nước Xuất phát điểm của những thành công trong hơn 20 năm đổi mới đó là việc lựa chọn mô hình kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Để thực hiện được hướng

đi đúng đắn đó, Đảng và Nhà nước ta thực hiện nhiều biện pháp đồng bộ, trong đó

việc xây dựng và hoàn thiện chính sách pháp luật về kinh tế nói chung, về đất đai nói riêng sao cho phù hợp với nền kinh tế thị trường, việc xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong đó thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng Có thể nói:

“Điểm đột phá trong chính sách đất đai và bất động sản trong giai đoạn đẩy mạnh

công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước là tạo cơ chế thuận lợi để chuyển được nguồn vốn đầu tư tiềm ẩn trong bất động sản thành vốn đầu tư phát triển bất động sản”7 Sự cần thiết của việc xây dựng và phát triển thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất đã được chỉ rõ trong các văn kiện của Đảng chính là định hướng, là cơ sở

để Nhà nước thể chế hóa thành các quy định pháp luật

Báo cáo chính trị tại Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam

khóa IX (năm 2001) đã khẳng định: “Hình thành và phát triển thị trường bất động

sản bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở rộng

7

Định hướng phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa đất nước- Tài liệu

sử dụng cho bài nói chuyện “Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường ở Việt Nam” của GS.TS

Khoa học Đặng Hùng Võ tại chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright

thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư”

Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X (năm 2006) tiếp tục khẳng

định quan điểm nhất quán của Đảng về phát triển thị trường quyền sử dụng đất

trong thị trường bất động sản như sau: “Phát triển thị trường bất động sản trên cơ

sở thực hiện Luất Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản ; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển”

Tiếp đến là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 ra đời đã chính thức công nhận quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch trên thị trường, quy định cụ thể về quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân được hoạt động kinh doanh quyền sử dụng, cho phép các chủ thể nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo luật định thì được kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường góp phần giải quyết và đáp ứng những nhu cầu cho người dân, tạo mối dây liên kết giữa chủ thể cung và chủ thể cầu-Cung cần lợi nhuận, cầu cần nhu cầu

Nghị quyết Hội nghị lần thứ VI Ban chấp hành Trung ương khóa X cũng

đã tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như

sau: “Tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế, chính sách để các quyền về đất đai và bất động sản được vận động theo cơ chế thị trường, trở thành một nguồn

vốn trong sản xuất kinh doanh Xác định rõ quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa

đặc biệt, được định giá theo cơ chế thị trường có sự quản lý và điều tiết của Nhà

nước ”

Như vậy, hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản ngày càng

được bổ sung và hoàn thiện Các đạo luật quan trọng như Luật Xây dựng 2003, Luật

Nhà ở 2005, Luật Đầu tư 2005, Luật Doanh nghiệp 2005, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Đất đai 2013… tiếp tục được xây dựng và hoàn thiện đã góp phần quan trọng cho việc hình thành hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất Bên cạnh

đó, Chính phủ, các Bộ, ngành, chính quyền địa phương cũng đã ban hành nhiều văn

bản (Nghị định, Thông tư, Quyết định ) nhằm hướng dẫn những khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách trong quá trình của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng

đất như về việc xác lập quyền sở hữu, kinh doanh quyền sử dụng đất Qua đây, ta

thấy trong giai đoạn năm 2006 hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất đã chính thức hình thành và phát triển mạnh mẽ

Như vậy, trong giai đoạn trước năm 1959 quyền sử dụng đất đã được manh mún nhưng chưa được pháp luật công nhận cũng như hoạt động kinh doanh quyền

sử dụng đất chưa được đề cập đến Giai đoạn từ năm 1959 đến năm 1986 quyền sử dụng đất đã xuất hiện và các quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh bước đầu hình thành Giai đoạn từ năm 1986 đến năm 2006, đặc biệt khi Luật Đất đai năm

2003 ra đời thì đã công nhận quyền sử dụng đất và cho phép các quyền sử dụng đất nếu có đầy đủ điều kiện theo luật định thì được phép đưa vào kinh doanh-đây là một bước tiến để hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất bước đầu phát triển Giai

đoạn từ năm 2006-khi Luật Kinh doanh bất động sản chính thức được ra đời đã

dành hẳn một chương quy định về hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất và hoạt

động này chính thức được hình thành, ngày càng từng bước phát triển cho đến hiện

nay

Kết luận chương 1

Quyền sử dụng đất là một hàng hóa đặc biệt và kinh doanh quyền sử dụng

đất có một vị trí quan trọng trong thị trường bất động sản, thu hút được sự quan

tâm của nhiều đối tượng Đất đai là một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, bởi vì đất đai là điểm tựu để sinh hoạt, lao động, sản xuất,…Tất

cả mọi người đều có nhu cầu có chỗ ở, tất cả mọi xã hội đều cần đất để phát triển

Có thể nói không có đất đai thì không có sự tồn tại của xã hội loài người, mà yếu tố

đầu tiên chính là họ có quyền sử dụng đối với mảnh đất đó, tuy nhiên quyền sử

dụng đất lại không thể kinh doanh đại trà như các loại hàng hóa khác bởi những

đặc trưng của nó Để đáp ứng được nhu cầu của xã hội, Luật Kinh doanh bất động

sản ra đời đã khái quát cho chúng ta biết như thế nào là quyền sử dụng đất, hoạt

động kinh doanh quyền sử dụng đất cần những nội dung, nguyên tắc như thế nào, từ

đó giúp cho các chủ thể kinh doanh có hiệu quả và đúng pháp luật, giúp hoạt động

kinh doanh quyền sử dụng đất phát triển bền vững trên thị trường

Hiện nay, Việt Nam đã trở thành thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới WTO, thành viên của Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN) Có thể thấy, Việt Nam ngày càng đã và đang hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế thế giới Quá trình hội nhập của kinh tế quốc tế đã có sự tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế

đất nước và hoạt động của thị trường bất động sản nói chung, kinh doanh quyền sử

dụng đất nói riêng-một loại thị trường đầu vào không thể thiếu của nền kinh tế thị trường Có thể thấy quá trình hội nhập kinh tế quốc tế đã tác động, thúc đẩy sự ra

đời và phát triển nhanh chóng của hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất ở nước

ta Tuy nhiên, để kinh doanh quyền sử dụng đất hoạt động có hiệu quả, Việt Nam cần tạo một môi trường pháp lý đầu tư bình đẳng, không có sự phân biệt giữa các chủ thể trong và ngoài nước; có một hệ thống thông tin đầy đủ, chính xác về những

điều kiện quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh, điều đó sẽ góp phần tạo lập

hành lang pháp lý an toàn cho hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường, hạn chế giao dịch “ngầm”; nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu và qua đó góp phần xây dựng đất nước ngày càng giàu mạnh Để hiểu rõ hơn về những nội dung này, người viết sẽ tiếp tục đi sâu tìm hiểu, phân tích những quy định của pháp luật, thực trạng pháp luật gặp phải và thông qua đó kiến nghị một số giải pháp để hoàn thiện

hệ thống pháp luật hơn

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT-

THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN

Pháp luật về kinh doanh quyền sử dụng đất giữ vai trò quan trọng để hoạt

động kinh doanh trên thị trường Từ khi đất nước chuyển sang nền kinh tế thị

trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, nền kinh tế nước ta đã có nhiều khởi sắc, thu nhập quốc dân mỗi năm một tăng cao, thu nhập bình quân đầu người mỗi năm một tăng, đồng thời nền kinh tế cũng hoạt động sôi nổi và khốc liệt hơn Do đó để

đứng vững trong nền kinh tế mang đầy tính cạnh tranh và khốc liệt này là một điều

hoàn toàn không còn đơn giản đối với các chủ thể khi thực hiện hoạt động kinh doanh trên thị trường Đó là các hoạt động đầu tư sản xuất, mua bán, cung ứng dịch

vụ do các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập, thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận Ngành nghề kinh doanh cũng hết sức đa dạng, ta

có thể thấy, kinh doanh quyền sử dụng đất là một lĩnh vực cũng bao hàm những đặc

điểm chung của kinh doanh, nhưng thể hiện tính đặc trưng của lĩnh vực riêng biệt

này Kinh doanh quyền sử dụng đất là hoạt động diễn ra rất sôi nổi trên thị trường, mặc dù nó đòi hỏi một nguồn vốn lớn nhưng nó có sức thu hút rất mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư Hoạt động này mang lại nguồn lợi nhuận lớn nhưng cũng chứa đựng những rủi ro

Vì vậy, các doanh nghiệp, cá nhân khi tham gia kinh doanh quyền sử dụng

đất cần phải hiểu rõ những quy định pháp luật khi tham gia thị trường Trong những

năm vừa qua, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật nhằm thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước, đặc biệt là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được ban hành và đã có những bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng Thông qua đó, thấy được quy định của pháp luật giữ vai trò là điều kiện không thể thiếu để hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất phát triển bền vững trên thị trường

2.1 Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất

2.1.1 Quy định về chủ thể kinh doanh và đối tượng kinh doanh quyền sử dụng đất

2.1.1.1 Chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất

Đối với bất kỳ một doanh nghiệp nào trong hoạt động kinh doanh của mình

thì mục tiêu cuối cùng là lợi nhuận Tuy nhiên để đạt được điều đó không phải là

một điều dễ dàng, nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: thị trường, nền kinh tế, chính trị, văn hóa Nhất là đối với lĩnh vực kinh doanh quyền sử dụng đất, đây là lĩnh vực kinh doanh đem lại nhiều lợi nhuận nhưng cũng không ít rủi ro Vì vậy, việc tìm hiểu quy định pháp luật, nghiên cứu hoạt động kinh doanh quyền sử dụng

đất trên thị trường là một công việc mà bất kỳ doanh nghiệp kinh doanh bất động

sản nào cũng cần phải làm Để từ đó có những biện pháp, những sách lược đúng đắn trong hoạt động kinh doanh của mình nhằm đạt được những mục tiêu đặt ra, tránh những rủi ro không đáng có Để đạt được những mục tiêu này, trước tiên các chủ thể cần tuân thủ các điều kiện sau:

Về yêu cầu đối với chủ thể kinh doanh quyền sử dụng đất, để đảm bảo mục tiêu phát triển lành mạnh, thị trường quyền sử dụng đất được thực hiện công khai,

minh bạch, tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, cá nhân

khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có

Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, quy định như vậy nhằm mục đích tạo

điều kiện thuận lợi cho sự kiểm soát của Nhà nước và các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này chịu trách nhiệm trước pháp luật Nếu họ không đăng ký

kinh doanh, không thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã thì Nhà nước sẽ khó kiểm soát dẫn đến tình trạng lẫn tránh pháp luật đối với tổ chức, cá nhân này Tại

Điều 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, ở điều này quy định vốn pháp định đối với doanh nghiệp, hợp tác xã là 6

tỷ đồng Việt Nam, sở dĩ quy định như vậy vì đây là loại hình kinh doanh không giống các loại hình kinh doanh khác, đó là quyền sử dụng đất-Một hàng hóa đặc

biệt và có giá trị lớn

Việc xác nhận vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã thực hiện theo

quy định của pháp luật về doanh nghiệp, hợp tác xã và đăng ký kinh doanh Theo

quy định tại Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2005 thì khái niệm vốn pháp định được

hiểu là “mức vốn tối thiểu phải có theo quy định của pháp luật để thành lập doanh

một số ngành nghề cụ thể và nhà đầu tư phải đáp ứng số vốn đó từ bằng hoặc lớn hơn mức mà Nhà nước đặt ra thì mới được thành lập doanh nghiệp và hoạt động

Nhìn chung, khi nhà đầu tư kinh doanh thành lập doanh nghiệp hoặc hoạt

động kinh doanh trong những ngành nghề có vốn pháp định nêu trên thì nhà đầu tư

phải chứng minh năng lực tài chính của mình bằng nhiều cách, như mở tài khoản tại một tổ chức mà Nhà nước quy định (thường là tại ngân hàng) để lấy giấy xác nhận của tổ chức này hoặc có kết quả kiểm toán của tổ chức kiểm toán độc lập về hiện trạng tài sản của doanh nghiệp, hoặc chứng thư định giá đối với tài sản bằng hiện vật của tổ chức định giá hoạt động hợp pháp tại Việt Nam…Quy định về vốn pháp

định là việc làm cần thiết nhằm tạo ra sự an toàn cho xã hội và đảm bảo trách nhiệm

tài sản của doanh nghiệp trước đối tác và chủ nợ Quy định như vậy là để đảm bảo cho các tổ chức, cá nhân kinh doanh này thực hiện giao dịch có hiệu quả hơn, tránh tình trạng giao dịch “ngầm” trong thị trường kinh doanh quyền sử dụng đất

Về phạm vi hoạt động của tổ chức, cá nhân trong nước được pháp luật bảo

hộ trong hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất rất đa dạng, họ được kinh doanh như được đầu tư cải tạo đất, đầu tư các công trình hạ tầng trên đất để cho thuê đất

đã có hạ tầng; Được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ

tầng để chuyển nhượng, cho thuê; được thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại10

Như vậy, đối với tổ chức, cá nhân trong nước được phép đầu tư tạo lập để cung cấp ra ngoài thị trường các sản phẩm như nhà ở thương mại, văn phòng cho thuê và đặc biệt là phát triển hạ tầng tại các khu vực quy hoạch cho các khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao Bên cạnh đó, họ được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất với các hành vi mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản

Đối với phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân

nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hẹp hơn so với tổ chức, cá nhân trong nước Việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của các nhà

đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài phụ thuộc rất nhiều vào

quá trình hội nhập của Việt Nam vào đời sống kinh tế, quốc tế Do vậy, có những phạm vi kinh doanh được bảo hộ cho nhà đầu tư trong nước nhưng chưa thể bảo hộ cho nhà đầu tư nước ngoài Trong đầu tư kinh doanh về quyền sử dụng đất, nhà đầu

tư nước ngoài được đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng11 Khi kinh doanh các nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép đầu tư tạo lập khi đủ điều kiện kinh doanh

bất động sản tại Việt Nam, tuy nhiên, không được phép mua đi bán lại bất động sản như tổ chức, cá nhân ở trong nước

Như vậy, phạm vi kinh doanh quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hạn chế hơn so với phạm vi kinh doanh quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân trong nước

Một khi thực hiện hoạt động “kinh doanh” trên thị trường, mục tiêu của các chủ thể là thu được nhiều lợi nhuận về cho mình Tuy nhiên, phạm vi kinh doanh quyền

sử dụng đất của chủ thể nước ngoài hẹp hơn so với chủ thể ở trong nước Từ đó hạn chế

sự đầu tư hợp tác, hội nhập của chủ thể nước ngoài vào Việt Nam, đồng thời gây thất thu cho ngân sách Nhà nước về lĩnh vực này

Khi kinh doanh quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản, ngoài việc tìm hiểu những quy định pháp luật về chủ thể kinh doanh thì các chủ thể còn phải tìm hiểu thêm về đối tượng kinh doanh quyền sử dụng đất, vì không phải tất cả các quyền sử dụng

đất đều được đưa vào kinh doanh, quyền sử dụng đất chỉ được kinh doanh khi được

pháp luật cho phép và đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định Để hiểu rõ hơn, người viết sẽ đi đến tìm hiểu các loại quyền sử dụng đất nào và điều kiện để quyền sử dụng đất được tham gia vào giao dịch trên thị trường

2.1.1.2 Điều kiện để quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh

Không phải tất cả các quyền sử dụng đất đều được tham gia giao dịch trên thị trường, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành thì đất được tham gia giao dịch bất động sản bao gồm

đất có một trong các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất12 Ta có thể hiểu các khái niệm này như sau:

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng

Về thuê quyền sử dụng đất, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê

12

Khoản 1, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013