thủ tục giải quyết tranh chấp về quyền sử dun ̣g đất tại tòa án nhân dân cấp sơ thẩm

3 Chương 1 NHẬN THỨC CHUNG VỀ THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP SƠ THẨM .... Khái niệm về tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấ

TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP SƠ THẨM

Cần Thơ, tháng 11 năm 2014

LỜI CẢM ƠN

Với vốn kiến thức đã tích lũy được trong thời gian học tại trường Đại học Cần Thơ, không những giúp người viết hoàn thành luận văn cho riêng mình

mà còn là hành trang quý báu cho người viết bước vào cuộc sống Trong quá trình làm luận văn người viết mặc dù gặp rất nhiều khó khăn do điều kiện, khả năng nghiên cứu, kiến thức, kinh nghiệm còn nhiều hạn chế Nên để hoàn thành luận văn này, người viết đã nhận được rất nhiều sự quan tâm giúp đỡ của mọi người Qua đây, người viết xin gửi lời cám ơn chân thành đến:

Gia đình- nơi mà người viết đã được yêu thương, quan tâm, hỗ trợ về mọi mă ̣c trong cuộc sống hằng ngày;

Quý Thầy, Cô của khoa Luật- trường Đại học Cần Thơ, những người đã trực tiếp giảng dạy những kiến thức cũng truyền đạt những kinh nghiệm cho người viết;

Bạn bè của người viết- những người luôn giúp đỡ người viết về tinh thần,

và những khó khăn trong cuộc sống;

Đặc biệt người viết xin gửi lời cám ơn sâu sắc nhất đến Thầy Trương Thanh Hùng- người đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn người viết trong quá trình hoàn thành luận văn tốt nghiệp này

Cuối cùng, người viết xin chúc quý Thầy, Cô sức khỏe, hạnh phúc, thành công trong công viê ̣c và cuộc sống

Người viết xin chân thành cảm ơn !

Cần Thơ, ngày 24 tháng 11 năm 2014

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN

GVHD: Ths Trương Thanh Hùng SVTH: Nguyễn Quốc Khanh

MỤC LỤC Trang LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Phạm vi nghiên cứu 2

3 Mục đích nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Bố cục đề tài 3

Chương 1 NHẬN THỨC CHUNG VỀ THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP SƠ THẨM 4

1.1 Khái niệm chung về quyền sư ̉ du ̣ng đất 4

1.1.1 Khái niệm về quyền sư ̉ dụng đất 4

1.1.2 Đặc điểm về quyền sử dụng đất 6

1.2 Khái quát về tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 8

1.2.1 Khái niệm về tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 8

1.2.2 Phân loại tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 9

1.2.2.1 Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất 9

1.2.2.2 Tranh chấp về các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất 11

1.2.2.3 Tranh chấp gắn liền về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất 13

1.3 Khái niệm, vai trò của thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 13

1.3.1 Khái niệm về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 14

1.3.2 Vai tro ̀ của thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 14

1.4 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 15

1.4.1 Khái niệm về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 15

GVHD: Ths Trương Thanh Hùng SVTH: Nguyễn Quốc Khanh

1.4.2 Đặc điểm về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án

nhân dân cấp sơ thẩm 16

1.4.3 Phân loại thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 17

1.4.3.1 Thẩm quyền chung của Tòa án nhân dân 17

1.4.3.2 Thẩm quyền xét xử theo cấp của Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 18

1.4.3.3 Thẩm quyền theo lãnh thổ và trường hợp nguyên đơn lựa chọn Tòa án 19

Chương 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN 21

2.1 Thủ tục hòa giải trước khởi kiện 21

2.1.1 Hòa giải tại cơ sở 23

2.1.2 Hòa giải của Ủy ban nhân ban nhân dân xã, phường, thị trấn 23

2.1.2.1 Thời hạn hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 24

2.1.2.2 Trình tự hòa giải tranh chấp quyền sư ̉ dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 24

2.1.2.3 Kết quả hòa giải tranh chấp quyền sư ̉ dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 25

2.2 Thủ tục nhận đơn khởi kiện, thụ lý và chuẩn bị xét xử 26

2.2.1 Nhận đơn khởi kiện va ̀ Đóng tạm án phí vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 26

2.2.2 Thụ lý vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất 28

2.2.3 Thu thập chứng cứ và chư ́ ng minh 30

2.2.4 Thủ tục hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 31

2.2.5 Chuẩn bị xét xử 33

2.2.6 Quyết đi ̣nh đưa vụ án ra xét xử 33

2.3 Thủ tục xét xử vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 34

2.3.1 Khái niệm về phiên Toà sơ thẩm gia ̉ i quyết tranh chấp quyền sử dụng đất 34

GVHD: Ths Trương Thanh Hùng SVTH: Nguyễn Quốc Khanh

quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 34

2.3.2.1 Chuẩn bi ̣ khai mạc phiên toà 34

2.3.2.2 Nô ̣i quy phiên toà 35

2.3.3 Thủ tục bắt đầu phiên Toà sơ thẩm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 35

2.3.3.1 Khai ma ̣c phiên toà giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất 35

2.3.3.2 Bảo đảm tính khách quan của người làm chứng 36

2.3.4 Thủ tục hỏi tại phiên Toà sơ thẩm giải quyết tranh chấp tranh chấp quyền sử dụng đất 36

2.3.4.1 Hỏi đương sự về việc thay đổi, bổ sung, rút yêu cầu 36

2.3.4.2 Nghe lời trình bày của đương sự 37

2.3.4.3 Tiến ha ̀ nh hỏi tại phiên toà 37

2.3.4.4 Công bố ca ́ c tài liê ̣u có liên quan đến vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án 38

2.3.5 Thủ tục tranh luận tại phiên Toà sơ thẩm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân cấp sơ thẩm 38

2.3.5.1 Trình tự phát biểu khi tranh luận 39

2.3.5.2 Phát biểu khi tranh luận và đối đáp 39

2.3.5.3 Phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên tòa gia ̉i quyết tranh chấp quyền sử dụng đất 39

2.3.6 Nghị án và tuyên án sơ thẩm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 42

2.3.6.1 Nghị án 42

2.3.6.2 Bản án sơ thẩm 42

2.3.6.3 Tuyên a ́ n 43

2.3.7 Thủ tục sau phiên tòa giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất 43

Chương 3 THỰC TIỄN ÁP DỤNG THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TOÀ ÁN NHÂN DÂN CẤP SƠ THẨM 45

3.1 Thư ̣c tra ̣ng về thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử du ̣ng đất ta ̣i Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 45

3.2 Đa ́ nh giá chung về thủ tu ̣c giải quyết tranh chấp quyển sử du ̣ng đất tại Tòa án hiện nay 46 3.3 Thư ̣c tra ̣ng và giải pháp về thẩm quyền giải quyết tranh chấp

GVHD: Ths Trương Thanh Hùng SVTH: Nguyễn Quốc Khanh

quyền sử du ̣ng đất ta ̣i Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 47 3.4 Thư ̣c tra ̣ng và hướng hoàn thiê ̣n về thời hiệu khởi kiện giải quyết

tranh chấp về quyền sử du ̣ng đất ta ̣i Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 51

quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 51

quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 51

3.5 Thư ̣c tra ̣ng và hướng hoàn thiê ̣n trong công tác hòa giải ta ̣i xã

vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa a ́ n nhân dân cấp sơ thẩm 52

3.5.1 Những bất cập về mặt pháp luật và vướng mắc trong thực tiễn

giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 52 3.5.2 Hươ ́ ng hoàn thiê ̣n trong công tác hòa giải tại xã vụ án tranh chấp

quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 54

3.6 Thư ̣c tra ̣ng và hướng hoàn thiê ̣n công tác hoà giải tranh chấp

quyền sử du ̣ng đất ta ̣i Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm 54

lợi ích hợp pháp của đượng sự trong phiên hoà giải 55

quy định về thủ tục trong trường hợp các đương sự có thoả thuận lại sau

khi Toà án đã lập biên bản hoà giải thành 56

3.7 Thư ̣c tra ̣ng và giải pháp của công tác chứng minh của các đươ ̣ng sự

trong vu ̣ án tranh chấp quyền sử du ̣ng đất ta ̣i Tòa án nhân dân

cấp sơ thẩm 56

3.7.1 Tạo điều kiện để đương sự có thể tiếp cận, nghiên cứu

và đánh giá chứng cứ 56 3.7.2 Mở rộng tranh luận tại phiên tòa giải quyết tranh chấp

quyền sử dụng đất 59

KẾT LUẬN 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Trong giai đoa ̣n hiê ̣n nay , cần thừa nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất là mô ̣t loa ̣i quyền tài sản Quan hê ̣ về đất đai là quan hê ̣ tài sản , ở nước ta việc xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nh à nước thống nhất quản lý đã làm cho quan hệ này mang nhiều đ ặc thù hơn so với các quan hê ̣ pháp luâ ̣t khác Chính sách về đất đai không chỉ nhằm giới ha ̣n để thực hiê ̣n mu ̣c đích kinh tế , là phương thức giải quyết vấn đề p hân phối la ̣i đất đai trong xã hội Pháp luật về đất đai thay đổi , biến đô ̣ng qua các thời k ỳ khiến cho viê ̣c điều chỉnh các quan hệ về đất đai trên thực tế gặp nhiều khó khăn

Mặc khác từ khi nước ta thay đổi đường lối phát triển kinh tế , chuyển sang xây dựng nền ki nh tế nhiều thành phần , vâ ̣n hành theo cơ chế thị trường và tiến hành công nghiê ̣p hóa, hiê ̣n đại hóa đất nước thì bộ mặ t xã hô ̣i đã có nhiều thay đổi quan tro ̣ng Nền kinh tế phát triển kéo theo toàn bô ̣ xã hô ̣i phát triển theo , trong đó tình hình đô thi ̣ hóa và sự xuất hiện ngày cà ng nhiều các khu công nghiê ̣p làm cho đất đai ngày càng có giá tri ̣ Đất đai ngày càng bị thu h ẹp trong khi dân số ngày càng b ùng nổ và nhu cầu sử dụng đất không ngừng tăng lên là nhân tố phát sinh các tranh chấp liên quan đ ến đất đai trong xã

hô ̣i Trong phần lớn các tranh chấp dân sự mà Tòa án thu ̣ lý , cũng như các khiếu nại do Ủy ban nhân dân giải quyết thì tranh chấp đất đai chi ếm mô ̣t số lượng lớn , phức ta ̣p về

nô ̣i dung, gay gắt về tính chất Đây cũng là mô ̣t loa ̣i tranh chấp nha ̣y cảm , viê ̣c giải quyết ảnh hưởng trực tiếp đến quy ền và lơ ̣i ích h ợp pháp của người dân , xã hội và phát triển kinh tế

Tình trạng tranh chấp Quyền sử dụng đất xảy ra ngày càng nhiều đã tác động không tốt đến tình hình chung của xã hô ̣i Do đó, yêu cầu đă ̣t ra là phải giải quyết tốt các tranh chấp về đất đai đ ể ổn định các quan hệ về đất đai , tạo động lực phát triển kinh tế là

mô ̣t trong những nhiê ̣m vu ̣ quan tro ̣ng của chính quyền đi ̣a phương và Tòa án các cấp Muốn vâ ̣y cần phải xây dựng được mô ̣t hê ̣ thống giải quyết tranh chấ p về đất đai có hiê ̣u quả, cơ chế thực hiê ̣n có hiê ̣u quả , trong đó không thể bỏ qua yếu tố hoàn thiê ̣n các quy

đi ̣nh pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c giải quyết tranh chấp

Để phù hợp với xu thế phát triển chung của nền kinh tế thị trường, đáp ứng nhu cầu của xã hô ̣i , liên quan đến lĩnh vực tranh chấp đất đai , Nhà nước đã ban hành một số văn bản có hiê ̣u lực cao như : Luâ ̣t Đất đai 2013, Bô ̣ luâ ̣t Dân Sự 2005; Bô ̣ luâ ̣t Tố tu ̣ng dân sự 2004 và một số văn bản h ướng dẫn thi hành Đây cũng là những quy đi ̣nh tiến bô ̣ đươ ̣c xây dựng dựa trên những kế thừa kinh nghiê ̣m thực tiễn áp du ̣ng pháp luâ ̣t thời gian qua Là cơ sở pháp lý quan trọng để giải quyết các tranh chấp , đảm bảo quyền tà i sản về đất đai cho người dân Tuy nhiên qua thời gian đưa vào áp du ̣ng , mô ̣t số quy đi ̣nh trong các văn bản đưa ra chưa hợp lí , bất câ ̣p và không phù hợp với thực ti ễn Vì vậy viê ̣c tìm

hiểu, nghiên cứu mô ̣t cách có hê ̣ thống , để qua đó kiến nghị điều chỉnh những điểm chưa phù hợp với thực tiễn , nhằm hoàn thiê ̣n pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c giải quyết tranh chấp về

Quyền sử du ̣ng đất là cần thiết Đó cũng là lý do để tác giả cho ̣n đề tài “Thủ tục giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân c ấp sơ thẩm” làm đề tài tốt nghiệp

của mình

2 Phạm vi nghiên cứu

Có thể nói pháp luật nghiên cứu về đất đai và pháp luật về thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử du ̣ng đất ta ̣i Tòa án nhân dân là rất rô ̣ng Ở đây người nghiên cứu chỉ tập trung nghiên cứu về “Thủ tu ̣c giải quyết tranh chấp về quyền sử du ̣ng đất ta ̣i Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm” được quy đi ̣nh trong các văn bản quy p hạm pháp luật là Bộ luật t ố tụng dân sự 2004 (sửa đổi bổ sung năm 2011); Luâ ̣t đất đai 2013, Bộ luật dân sự năm 2005 cùng với các văn bản quy phạm cũng như các văn bản pháp luật khác có liên quan đến

“Thủ tục giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm”

3 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu nhằm phân tích , tổng hơ ̣p, hê ̣ thống các quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t liên quan đến thủ tu ̣c giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân Thông qua việc liên hệ với thực trạng áp dụng các quy định tố tụng, để làm rõ một số quy định bất cập, hạn chế gây cản trở trong việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật tố tụng dân sự, góp phần nâng cao hiệu quả trong công tác giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân

4 Phương pháp nghiên cứu

Nhằm góp phần làm cho đề tài của mình được mở theo hướng dễ tiếp cận và dễ hiểu hơn, người viết thực hiện đề tài của mình theo các phương pháp sau:

Phương pháp phân tích luật viết: Phân tích các quy định của pháp luật hiện hành, hệ thống hóa các cơ sở lý luận để có thể nhận định đầy đủ hơn các vấn đề liên quan đến thủ tục giải quyết tranh chấp quyền về sử dụng đất tại Tòa án nhân dân

Phương pháp so sánh đối chiếu: So sánh đối chiếu giữa thực tiễn và lý luận, lấy thực tiễn là cơ sở cho những kiến nghị giải pháp hoàn thiện những vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật

Ngoài ra người viết còn áp dụng các phương pháp khác như: Thống kê, thu thập tài liệu, tổng hợp…

5 Bố cục đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được người viết trình bày thành 03 chương:

Chương 1: Nhâ ̣n thức chung về thủ tu ̣c giải quyết tranh chấp quyền sử du ̣ng đất ta ̣i Tòa

án nhân dân cấp sơ thẩm

Chương 2: Quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t về thủ tu ̣c giải quyết tranh chấp quyền sử du ̣ng đất

tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm

Chương 3: Thực tiễn áp du ̣ng thủ tu ̣c giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa

án nhân dân cấp sơ thẩm

CHƯƠNG 1 NHẬN THỨC CHUNG

VỀ THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP SƠ THẨM

Trong chương này, người viết sẽ nghiên cứu một cách tổng quát đối với một số vấn đề như: Khái niệm chung về đất đai, đặc điểm của đất đai, tổng quan về tranh chấp đất đai, tổng quan về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân, cũng như vai trò, đặc điểm, ý nghĩa của thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Toà

án cấp sơ thẩm Để từ đó, người viết tạo nên một cơ sở lý luận chung nhất về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm và đồng thời cũng làm nền tảng cho người viết có thể nghiên cứu sâu hơn về phần nội dung của đề tài

1.1 Khái niệm chung về quyền sư ̉ du ̣ng đất

Trong quá trình Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho người sử du ̣ng đất, Nhà nước cũng giao cho người sử dụng đất các quyền gắn với mảnh đất đ ược giao, vâ ̣y khái niê ̣m cũng như đặc điểm của quyền sử dụng đất đó như thế nào ?, người viết xin nêu ra mô ̣t số khái niệm và đặc điểm về quyền sử dụng đất như sau

1.1.1 Khái niệm về quyền sư ̉ dụng đất

Ở một số nước phươn g tây là tư hữu về ruô ̣ng đất , ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý , Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà trao lại quyền sử dụng đất thông qua việc giao và cho thuê đất Tuy không có quyền sở hữu đất đai nhưng người sử du ̣ng đất có quyền sở hữu quyền sử du ̣ng đất

Để hiểu rõ hơn về quyền sử dụng đất, có thể xem một số khái niê ̣m sau

Theo Lê Văn Tứ “nội dung quyền sử dụng đất như một khái niê ̣m pháp lý” 1 theo

cách hiểu này bản chất của quyền sử dụng đất là một khái niệm mang tính pháp lý và mục tiêu của sử du ̣ng quyền này là để bảo vê ̣ quyền lợi hợp pháp của người sử du ̣ng Cũng

theo Lê Văn Tứ “với tư cách là một khá i niê ̣m kinh tế , quyền sử dụng đất là một tài sản của người sử dụng đất hợp pháp” 1

, theo đó quyền sử du ̣ng đất là mô ̣t tài sản hơ ̣p pháp đem la ̣i thu nhâ ̣p cho chủ sử du ̣ng

Theo TS Lê Xuân Bá “Quyền sử dụng đất là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất Thông qua viê ̣c độc quyền được giao đất , cho thuê đất Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiê ̣n những quyền và nghĩa vụ nhất đi ̣nh , trong đó có sự phân biê ̣t theo loại đất, theo đối tượng sử dụng, theo hình thức thuê hoặc giao đất” Theo cách hiểu

này quyền sử du ̣ng đất là mô ̣t bô ̣ phâ ̣n cấu thành từ quyền sở hữu đất , cần xác đi ̣nh rõ mối

1 Lê Văn Tứ : “Quyền sử dụng đất – một số khái niê ̣m pháp lý, một số khái niê ̣m kinh tế”, Tạp chí nghiên cứu

kinh tế, số 232, năm 1997, trang 40-49

quan hê ̣ giữa sở hữu đất đai của toàn dân và quyền sử du ̣ng đất Để hiểu rõ hơn về quyền sử du ̣ng đất ta cần phân tích mô ̣t số điểm sau:

Thƣ́ nhất: Quyền sử du ̣ng đất đai là mô ̣t loa ̣i quyền tồn ta ̣i đô ̣c lâ ̣p còn quyền

sử du ̣ng đất la ̣i là mô ̣t quyền phu ̣ thuô ̣c Do tính đă ̣c thù của s ở hữu toàn dân ở Nhà nước

ta nên quyền sử du ̣ng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai Điều này có nghĩa là quyền sử du ̣ng đất có khi Nhà nước giao đất , cho thuê đất sử du ̣ng ổn định , lâu dài Tuy nhiên pháp luâ ̣t cho phép người sử du ̣ng đất được quyền ch uyển quyền sử du ̣ng đất (bao gồm các quyề n: Chuyển đổi, tă ̣ng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê la ̣i, thừa kế quyển sử du ̣ng đất , thế chấp, bảo lãnh bằng quyền s ử dụng đất, góp vốn kinh doanh bằng quyền sử du ̣ng đất ) nên quyền sử du ̣ng đất tách khỏ i quyền sở hữu về đất đai và trở thành mô ̣t loa ̣i quyền tương đối đô ̣c lâ ̣p so với quyền sở hữu Tuy nhiên, quyền sử du ̣ng đất la ̣i phu ̣ t huô ̣c vào chế đô ̣ sử du ̣ng , tính phụ thuộc của quyền s ử dụng đất thể hiê ̣n ở chỗ người sử du ̣ng đất không được tự mình quyết đi ̣nh mo ̣i vấn đề phát sinh trong quá trình sử du ̣ng đất mà chỉ được quyến định một số vấn đề , còn cơ bản họ phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là người đại diện là chủ sở hữu đất đai đươ ̣c giao

Thƣ́ hai: Quyền sử du ̣ng đất là quyền phá t sinh không tro ̣n ve ̣n và đầ y đủ Mă ̣c

dù, quyền sử du ̣ng đất được tham gia vào các giao di ̣ch chu yển nhượng trên thi ̣ trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử du ̣ng đất vẫn còn khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này Bởi chúng có sự kh ác nhau về nội dung và ý nghĩa, quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầ u, còn quyền sử dụng đất là quyền phát sinh xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất , cho phép nhâ ̣n chuyển nhươ ̣ng quyền sử du ̣ng đất hay c ông nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất , quyền sử dụng đất mang tính không đầ y đủ không tro ̣n ve ̣n Bởi, người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đa ̣i diê ̣n chủ sở hữu về đất đai , không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển nhượng , tặng cho, cho thuê, cho thuê la ̣i, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Tóm lại, Quyền sử du ̣ng đất nếu xét về gó c đô ̣ quyền sử du ̣ng nó là mô ̣t mô ̣t loa ̣i tài sản Hiểu theo nghĩa thông thường , chỉ là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi ,

lơ ̣i tức từ tài sản đất đai , ở góc đô ̣ này quyền sử du ̣ng đất là mô ̣t khái niê ̣m pháp lý Còn theo pháp luật hiê ̣n hành, ngoài việc khai thác hưởng lợi ích từ đất đai như trên Quyền sử dụng đất còn bao hàm cả việc người sử dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử du ̣ng đất (như quyền chuyển nhượng , tă ̣ng cho, cho thuê, cho thuê la ̣i, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ) của mình như những giao dịch về tài

sản Để thực hiê ̣n các giao di ̣ch này , người sử du ̣ng đất phải thực hiê ̣n những nghĩa vu ̣ tài chính nhất đi ̣nh đối với Nhà nước (như nô ̣p thuế đất, tiền thuê đất…)2

1.1.2 Đặc điểm về quyền sử dụng đất

Thứ nhất, chế định quyền sử du ̣ng đất phát sinh trên cơ s ở chế độ sở hữu đất đai Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nư ớc làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lí Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, nhà nước có quyền định đoạt toàn bộ vốn đất đai trên phạm vi cả nước Nhà nước có quyền năng của một chủ sở hữu đối với tài sản là đất đai tuy nhiên riêng quyền sử du ̣ng đấ t Nhà nước lại giao cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng Như vậy, quyền sử du ̣ng đất đư ợc chuyển giao từ chủ sở hữu toàn dân sang người đại diện là Nhà nước và từ đó người đại diện giao quyền sử du ̣ng đất cho các

cá nhân, hộ gia đình, tổ chức Trong quá trình sử dụng diện tích đất mà nhà nước giao cho, ngườ i sử du ̣ng đất được phép thực hiện các quyền trong phạm vi luật định

Thứ hai, quyền sử dụng đất của ngườ i sử du ̣ng đất mang tính ph ụ thuộc vào Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu

Vì quyền sử dụng đất của người sử dụng có được từ Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện nên trong quá trình sử dụng đất, nhà nước có quyền đặt ra những yêu cầu và điều kiện mà người sử du ̣ng đất ph ải tuân theo Với tài sản thông thường, chủ thể có quyền sử dụng tài sản sẽ đồng thời có quyền chiếm hữu và định đoạt tài sản đó theo ý chí của mình miễn là việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đó không gây thiệt hại và làm ảnh hưởng tới lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác Tuy nhiên, đối với tài sản là quyền sử du ̣ng đất , do đây là một loại tài sản đặc biệt với đại diện chủ sở hữu là Nhà nước, người sử du ̣ng đất ch ỉ được chuyển giao quyền sử du ̣ng đất ch ứ không phải toàn bộ quyền năng của một chủ sở hữu cho nên Nhà nước có quyền đưa ra những điều kiện và yêu cầu đối với ngườ i sử du ̣ng đất để đảm bảo cho quyền sử du ̣ng đất thực sự phát huy giá trị của nó Đến đây có thể nhận thấy rằng, quyền sử dụng đất của ngườ i sử du ̣ng đất mang tính phụ thuộc vào Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện Nếu như quyền sử du ̣ng đất của Nhà nư ớc mang tính gián tiếp và trừu tượng thì ng ược lại, quyền sử du ̣ng đất của người sử dụng lại mang tính trực tiếp và cụ thể

Thứ ba, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất mang tính đ ộc lập tương đối với

quyền sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai

Điều 181 Bô ̣ luâ ̣t dân sự năm 2005 quy định: “Quyền tài sản là quyền giá trị được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ” Như

vậy, là một quyền tài sản, quyền sử du ̣ng đất có th ể là đối tượng của nhiều giao dịch dân sự như chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố,… Những quyền này tạo điều kiện cho

2 SVTH Dương Quốc Việt, Luận văn tốt nghiê ̣p đăng ký quyền sử dụng đất”, năm 2013, trang 5,6

người sử du ̣ng đất phát huy tính năng đ ộng, tự chủ trong quá trình sử dụng đất Những quy định này cũng đảm bảo cho người có quyền sử du ̣ng đất có đi ều kiện khai thác tốt tiềm năng đất đai, đẩy nhanh quá trình tích tụ, tập trung đất đai vào tay những người có khả năng kinh doanh, sản xuất từ đó góp phần cơ cấu lại nền kinh tế nông thôn, thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, điều tiết thị trường đúng với chủ trương, định hướng của Đảng và Nhà nước ta hiện nay Tiếp cận theo hướng này, đã có nhiều quan điểm đồng tình, theo đó, quyền sử dụng đất được coi là một loại hàng hóa đặc biệt:

“Quyền sử dụng đất hiê ̣n nay được quan niệm là loại hàng hóa đặc biệt , được lưu chuyển đặc biê ̣t trong khuôn khổ các quy đi ̣nh của pháp luật” Quyền sử du ̣ng đất là mô ̣t loa ̣i

quyền dân sự đă ̣c thù vì: Quyền sử dụng đất là quyền về tài sản mà nó gắn liền với một loại tài sản đă ̣c biê ̣t là đất đai ; Phạm vi chủ thể tham gia bị hạn chế ; Hình thức, thủ tục thực hiê ̣n các quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật quy đi ̣nh chă ̣t chẽ

Từ các phân tích và nhận định nêu trên cho thấy rằng quyền sử dụng đất dù được chế định với ý nghĩa là một trong các quyền cơ bản của quyền sở hữu đất đai hay quyền sử dụng đất được chế định với ý nghĩa là một quyền độc lập của người sử dụng đất thì suy cho cùng, quyền sử dụng đất ở Việt Nam cũng được phát sinh trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Sự đa dạng về nội dung quyền sử dụng đất là phụ thuộc chủ yếu vào chế độ sở hữu Xét cho cùng, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh, quyền thứ hai, quyền phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu đất đai Điều này cũng minh chứng rõ vì sao, khi nghiên cứu các chế định cụ thể về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, các quyền của người sử dụng đất luôn thể hiện mối quan hệ gắn bó mật thiết, bị chi phối, ràng buộc chặt chẽ với quyền sở hữu; theo đó, Nhà nước với vai trò chủ sở hữu đại diện của mình luôn thể hiện sự định hướng, quản lý, kiểm soát và thậm chí là thể hiện sự can thiệp sâu vai trò của mình đối với các chủ thể khi thực hiện quyền sử dụng đất

Có thể khẳng định rằng, nghiên cứu bản chất của quyền sử du ̣ng đất nói chung và bản chất của quyền sử du ̣ng đất trong các giao dịch dân sự và thương mại nói riêng có ý nghĩa thiết thực trong việc luận giải sâu sắc hơn ở cả phương diện lý luận và thực tiễn về tranh chấp đất đai Cụ thể, quyền sử du ̣ng đất với ý nghĩa là một quyền phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai cho phép chúng ta nhận định được mức độ can thiệp và sự chi phối của Nhà nước với vai trò là chủ sở hữu đại diện trong quan hệ tranh chấp đất đai và tính đặc thù trong việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án nói riêng Theo đó, có những tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ đất đai, đặc biệt là những tranh chấp gắn chặt với yếu tố lịch sử, tranh chấp mà tính chất và sự ảnh hưởng của chúng có tính chất lan tỏa ở phạm vi diện rộng, tác động lớn đến đời sống kinh tế, chính trị, xã hội thì khi Tòa án giải quyết, một mặt tuân thủ các quy định của pháp luật để giải quyết, song mặt khác, phải đặt

chúng trong mối quan hệ giữa hiện tại với lịch sử, giữa tính chất của tranh chấp với tình hình chính trị xã hội để có những phán quyết vừa minh bạch, khách quan, vừa hài hòa giữa pháp luật, đạo lí và tình người, góp phần ổn định đời sống, tinh thần cho người dân, gắn với trật tự, an toàn xã hội Đây chính là sự chi phối của ý chí Nhà nước với vai trò là chủ sở hữu đại diện được hiện thực hóa bởi quyền hạn và nhiệm vụ của những người "cầm cân nảy mực" đó là cán bộ Thẩm phán khi thực hiện hoạt động xét xử Mặt khác, nghiên cứu quyền sử du ̣ng đất với ý nghĩa là một loại tài sản cho phép chúng ta thấy được nhu cầu và đòi hỏi khách quan từ hệ thống pháp luật về sự cần thiết phải ghi nhận quyền sử du ̣ng đất vận hành một cách bình thường như các tài sản khác trong nền kinh tế thị trường Theo đó, Nhà nước với vai trò “kiến tạo” tạo sân chơi pháp lý bình đẳng và an toàn cho các chủ thể khi tham gia vào quan hệ đất đai cần phải có những thiết chế thuâ ̣n lợi, thông thoáng, an toàn và hiê ̣u quả cho các bên tham gia quan hệ đ ất đai Và một khi quyền sử du ̣ng đất được pháp luật xác lập đầy đủ cơ sở pháp lý, người có quyền sử du ̣ng đất có đủ tư cách trở thành chủ thể trong các quan hệ đất đai thì bất kỳ một ngoại lệ nào nhằm can thiệp sâu vào quá trình xác lập, thực hiện các quan hệ đó đều là sự can thiệp không cần thiết và là những rào cản cần phải được xoá bỏ Quán triệt được tinh thần này có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc định hướng cho các cán bộ Tòa án, đặc biệt là Thẩm phán khi xét xử các tranh chấp đất đai, đặc biệt là các tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trên cơ sở tôn trọng các thỏa thuận, các cam kết và quyền tự do Hợp đồng là cái gốc để định hướng giải quyết vụ việc Tránh tình trạng "Hình sự hóa các quan hệ dân sự"

Tóm lại: Quyền sử du ̣ng đất là mô ̣t tài sản và là mô ̣t tài sản có giá tri ̣ , như luâ ̣t đất đai 2013 đã ghi nhâ ̣n, người sử du ̣ng đất có quyền cầm cố , thuế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, thừ a kế quyền sử du ̣ng đất (Điều 167) hay Bô ̣ luâ ̣t dân sự 2005 cũng cho phép chủ thể sử dụng đất có quyền dùng quyền sử dụng đất hay còn gọi là quyền tài sản của mình để đảm bảo th ực hiện các n ghĩa vụ dân sự (khoản 2, Điều 322) điều này cũng có nghĩa là quyền sử dụng đất được giao dịch như loại tài sản, mô ̣t loa ̣i tài sản đă ̣c biê ̣t.3

1.2 Khái quát về tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm

1.2.1 Khái niệm về tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm

Trong bất kỳ xã hội nào, đất đai luôn có vai trò và vị trí quan trọng đối với con người, góp phần quyết định sự phát triển phồn vinh của mỗi quốc gia Cùng với sự phát triển của sản xuất và đời sống, nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng phong phú

3

Đặng Văn Linh, Luâ ̣n văn tốt nghiê ̣p tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở nước ta, , năm 2011, Tr.32-34

và đa dạng hơn Trong thời đại ngày nay Quyền sử du ̣ng đất đư ợc tham gia các giao dịch trên thị trường làm quan hệ đất đai ngày càng đa dạng và phức tạp, xuất hiện nhiều quan hệ mới liên quan đến chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn… là gia tăng tranh chấp, mâu thuẫn đất đai Nhà nước sử dụng pháp luật để điều chỉnh các quan hệ đất đai nhằm tạo lập một môi trường pháp lý lành mạnh cho hoạt động khai thác và sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả Đồng thời, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để giải quyết dứt điểm và có hiệu quả

những tranh chấp đất đai nảy sinh

Theo Luật đất đai 2013 thì “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” 4

Như vậy nguyên nhân tranh chấp là do lợi ích của các bên sử dụng đất bị xâm phạm cụ thể ở đây là “quyền” và “nghĩa vụ” của các bên

Hiểu theo nghĩa rộng, tranh chấp đất đai là thể hiện sự mâu thuẫn, bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai

Theo nghĩa hẹp, tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai

Trong thực tế tranh chấp đất đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền và nghĩa vụ trên khu đất cụ thể mà mỗi bên đều cho rằng mình phải được quyền quản lý và sử dụng theo quy định của pháp luật Vì vậy, họ không thể cùng nhau tự giải quyết các tranh chấp đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đứng ra giải quyết tranh chấp này

1.2.2 Phân loại tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm

Các tranh chấp về đất đai rất đa dạng và phong phú, chính vì vậy để giải quyết tận gốc rễ các tranh chấp đất đai cần hiểu đúng các vấn đề mang tính nguyên tắc pháp luật, mới có thể đánh giá đúng bản chất sự việc và từ đó vận dụng những quy định pháp luật phù hợp với vấn đề cần giải quyết Hiện nay các tranh chấp đất đai có thể được chia làm nhiều loại khác nhau, đó là:

1.2.2.1 Tranh chấp ai là người có quyền sử đất

Tranh chấp mà trong đó cần xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đất đang tranh chấp Trong dạng tranh chấp này luôn luôn có sự tranh chấp giữa các bên

về quyền quản lý, quyền sử dụng một diện tích nào đó hoặc một phần trong diện tích đó Việc xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đất tranh chấp đó là trách nhiệm của

các cơ quan nhà nước có thẩm quyền Có thể có dạng như sau:

4 Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013

Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến tranh chấp về địa giới hành chính Loại tranh chấp này thường xảy ra giữa người ở hai tỉnh, hai huyện, hai xã

với nhau, tập trung ở những nơi có vị trí quan trọng trong việc phát triển kinh tế, văn hóa, ở những vị trí dọc theo triền sông lớn, những vùng có địa giới không rõ ràng, không có mốc giới nhưng là vị trí quan trọng, ở những nơi có nguồn lâm, thổ sản quý Cùng với việc chia tách các đơn vị hành chính tỉnh, huyện, xã thì tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính tương đối nhiều

Tranh chấp đòi lại đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất Thực chất đây

là dạng tranh chấp đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất có nguồn gốc trước đây thuộc quyền sở hữu của họ hoặc người thân của họ mà do nhiều nguyên nhân khác nhau họ không còn quản lý, sử dụng nữa Bây giờ những người này đòi lại quyền sử dụng đất của người đang quản lý và sử dụng dẫn đến tranh chấp Trong dạng tranh chấp này có các loại sau:

Tranh chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất khi vợ chồng ly hôn Đây là trường hợp tranh chấp đất hoặc tài sản gắn liền với quyền sử dụng

đất khi vợ chồng ly hôn Đất tranh chấp có thể là đất nông nghiệp, lâm nghiệp hoặc đất để ở; có thể là giữa vợ chồng với nhau hoặc giữa một bên ly hôn với hộ gia đình vợ hoặc chồng hoặc có thể xảy ra khi bố mẹ cho con đất, đến khi con ly hôn thì cha mẹ đòi lại

Tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới giữa các vùng

đất được phép sử dụng và quản lý Đây là tranh chấp về ranh giới Loại tranh chấp này

thường do một bên tự ý thay đổi ranh giới hoặc hai bên không xác định được với nhau về ranh giới, một số trường hợp chiếm luôn diện tích đất của người khác Những trường hợp tranh chấp này xảy ra thường do ranh giới đất giữa những người sử dụng đất liền kề không rõ ràng, đất này thường sang nhượng nhiều lần, bàn giao không rõ ràng

Tranh chấp đất đai trong đó người sử dụng đất đã sử dụng đất hợp pháp, tranh chấp chỉ phát sinh trong quá trình người đó thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình Các dạng tranh chấp đất đai trong đó người sử dụng đất đã sử dụng hợp pháp, tranh

chấp chỉ phát sinh trong quá trình người đó thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình Trong các dạng tranh chấp này thì người đang sử dụng đất đã sử dụng hợp pháp đất, không có ai tranh chấp Tuy nhiên, khi sử dụng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình như: Thực hiện các giao dịch về dân sự, hoặc do chủ trương, chính sách của Nhà nước như giải tỏa, trưng dụng, trưng mua hoặc do người khác gây thiệt hại, hoặc bị hạn chế về quyền và

nghĩa vụ sử dụng đất của mình mà dẫn đến tranh chấp Có các dạng sau:

Tranh chấp về mục đích sử dụng, đặc biệt là tranh chấp về đất nông nghiệp với đất lâm nghiệp, giữa đất trồng lúa với đất nuôi tôm, giữa đất trồng cao su với đất trồng cà phê, giữa đất nông nghiệp với đất thổ cư trong quá trình phân bố và quy hoạch sử dụng Trong thực tế trường hợp tranh chấp này xảy ra như sau: Do mục đích sử dụng đất nên

Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để giao cho người khác sử dụng với mục đích khác, dẫn đến người đang sử dụng đất khiếu kiện việc chuyển mục đích sử dụng đất hay khiếu kiện việc thu hồi hoặc khiếu kiện người được giao đất sử dụng với mục đích khác Mặt khác, người được Nhà nước giao đất chuyển mục đích sử dụng khiếu kiện người đang sử dụng đất phải giao đất cho mình theo quyết định giao đất của cơ quan ra quyết định đó

Tranh chấp về giải toả mặt bằng phục vụ các công trình công cộng, lợi ích quốc gia, an sinh xã hội, thu hút vốn đầu tư từ bên ngoài và mức đền bù khi thực hiện giải tỏa

Trong tranh chấp loại này chủ yếu là khiếu kiện về giá đất đền bù, diện tích đất được đền

bù, giá cả đất tái định cư và đền bù không đúng người, giải tỏa quá mức quy định để chừa đất cấp cho các đối tượng khác Trong tình hình hiện nay, việc quy hoạch mở mang đường sá, đô thị quá lớn đẫn đến việc tranh chấp loại này rất gay gắt, phức tạp và có nhiều người

1.2.2.2 Tranh chấp về các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất

Đây là việc một bên có hành vi vi phạm làm cản trở đến việc thực hiện quyền sử dụng đất, gây thiệt hại đến quyền và lợi ích bên kia hoặc một trong các bên không thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình trong các giao dịch dẫn đến tranh chấp phát sinh, các giao dịch liên quan về đất phải có hợp đồng được quy định trong Bộ Luật dân sự 2005

như sau “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.5 Loại tranh chấp này có những dạng

sau:

Tranh chấp đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất Theo quy định tại Bộ

luật dân sự 2005 thì “Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên , theo đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai ”.6

Như vậy hình thức các bên trao đổi

quyền sử dụng đất là hình thức mà các bên trao đổi với nhau liên quan đến quyền sử dụng đất, tuy nhiên do một trong các bên không thực hiện đúng quyền hoặc nghĩa vụ của mình trong hợp đồng nên phát sinh mâu thuẫn

Tranh chấp đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bộ luật dân sự

2005 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển

5

khoản 2, Điều 689, Bộ luật dân sự 2005

6 Điều 693, Bộ luật dân sự 2005

nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”.7

Theo quy định trên thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bên chuyển nhượng quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng đất còn bên mua sẽ giao tiền cho bên chuyển nhượng

Tranh chấp xảy ra trong trường hợp này khi bên chuyển nhượng không giao đất, giao không đúng hiện trạng đất ghi trong hợp đồng cho bên được chuyển nhượng, ngược lại khi bên chuyển nhượng đã giao đất nhưng bên nhận chuyển nhượng không đưa tiền hoặc đưa tiền không đủ Hiện nay tranh chấp này rất phổ biến

Tranh chấp đối với việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Bộ luật dân

sự 2005 quy định “ Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê đất sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê đất phải sử dụng đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”.8

Cho thuê quyền sử dụng đất là việc bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê trong một thời hạn, còn bên thuê sử dụng đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê Đối với trường hợp cho thuê lại quyền sử dụng đất thì cũng được hiểu như là cho thuê Tuy nhiên, cho thuê lại quyền sử dụng đất khác với trường hợp cho thuê là quyền sử dụng đất đó không phải là của bên cho thuê Nếu bên cho thuê, cho thuê lại đất khi chưa hết thời hạn thuê và bên thuê đất khi sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê mà ngưng không cho thuê nữa hoặc bên thuê, thuê lại đất không trả tiền, chậm trả tiền thuê đất, sử dụng đất sai mục đích đối với bên cho thuê, cho thuê lại đất thì tranh chấp sẽ xảy ra

Tranh chấp trong thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Bộ Luật dân sự

2005 quy định: “Hợp đồng thuế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) bên thế chấp được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”.9 Thế chấp giá trị quyền sử dụng

đất có nghĩa là bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên chấp nhận thế chấp nhưng phần đất được thế chầp vẫn do bên thế chấp sử dụng bình thường, có thể dễ thấy điển hình nhất đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất là hộ gia đình thế chấp cho Ngân hàng để vay vốn phục vụ sản xuất

Trường hợp tranh chấp trong việc thế chấp quyền sử dụng đất xảy ra khi mà bên thế chấp đất không thực hiện được nghĩa vụ dân sự của mình đối với bên nhận thế chấp khi bên nhận thế chấp đã hoàn thành nghĩa vụ của mình

7

Điều 697, Bộ luật dân sự 2005

8 Điều 703, Bộ luật dân sự 2005

9 Điều 715, Bộ luật dân sự 2005

Tranh chấp đối với góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Bộ luật dân sự

2005 quy định “Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất (sau đây gọi là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với pháp nhân, cá nhân,

hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” 10 Như vậy, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của mình để góp vốn kinh doanh với những người góp vốn khác nhau tranh chấp phát sinh khi người góp vốn bằng quyền sử dụng đất đó không thực hiện như thỏa thuận với những người góp vốn khác và ngược lại

Hiện nay, ngoài những tranh chấp như đã trình bày trên, còn có một loại tranh chấp đó là tranh chấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai tức là tranh chấp hành chính về đất đai Các tranh chấp thuộc nhóm này thường nảy sinh khi các quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai hoặc cán bộ quản lý nhà nước về đất đai áp dụng đã làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự

Nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ôtô , nhà thờ họ, tường xây hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao hoặc cho thuê để sản xuất kinh doanh (nhà xưởng, nhà tang, hệ thống tưới tiêu, chuồng trại chăn nuôi) hoặc trên đất có các tài sản khác như: Cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, các cây lâu năm khác gắn với việc sử dụng đất

Tranh chấp xảy ra trong trường hợp này là việc các tài sản gắn liền với đất thông qua các giao dịch nhưng các bên giao dịch không thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ các bên đã thỏa thuận hoặc các tài sản gắn liền với đất được thực hiện dưới dạng tranh chấp về thừa kế, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, lấn chiếm trái phép hoặc yêu cầu đòi chia tài sản trong các vụ ly hôn và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật

1.3 Khái niệm, vai tro ̀ của thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm

Thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân là một phạm trù rất trù tượng cần phải được nêu ra khái niệm , phân tích những đă ̣c điểm cũng như nó có vai trò như thế nào trong công tác giải quyết tranh chấp quyền sử du ̣ng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm

10

Điều 727 Bô ̣ luâ ̣t dân sư năm 2005

11 Tưởng Duy Lượng, Pháp luật tố tụng dân sự và thực tiễn xét xử, NXB Chính tri ̣ quốc gia, 2009, trang 30

1.3.1 Khái niệm về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm

Hiện nay vẫn chưa có một văn bản hay tài liệu nào nêu ra khái niệm về thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân nhưng theo từ điển giải thích

thuật ngữ luật học thì: “Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn

về quyền lợi và nghĩa vụ trong nội bộ, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai”.12 Giải quyết tranh chấp về đất đai có ý nghĩa là một nội dung của chế định quản lý

Nhà nước đối với đất đai, được hiểu là hoạt động của cơ quan có thẩm quyền, nhằm đưa

ra những giải pháp đúng đắn trên cơ sở trình tự của pháp luật nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên khôi phục lại quyền lợi cho bên bị xâm hại, đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai

Như vậy, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các quy định về trình tự thủ tục của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2005 (sửa đổi, bổ sung 2011) vào việc giải quyết vụ án tranh chấp đất đai, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Theo người v iết thì “Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai là trình tự , thủ tục được nhà nước ban hành để giải quyết các vụ tranh chấp đất đai và bắt buộc cơ quan có thẩm quyền phải tuân theo khi giải quyết vụ án tranh chấp đất đai , đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và lợi ích của các bên tranh chấp”

Muốn giải quyết tốt các vu ̣ tranh chấp đất đai ta ̣i Tòa án bắt buô ̣c Nhà nước phải ban hành mô ̣t trình tự thủ tu ̣c thống nhất để từ đó cơ quan thực thi pháp luâ ̣t sẽ dựa vào đó giải quyết vụ tranh chấp nhằm lợi ích của Nhà nước và của các bên tranh chấp Đồng thời giáo dục ý thức tuâ n thủ và tôn tro ̣ng pháp luâ ̣ t cho mo ̣i công dân , ngăn ngừa những vi phạm pháp luật có thể xảy ra

1.3.2 Vai tro ̀ của thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân cấp sơ thẩm

Sự ra đời của thủ tu ̣c giải quyết tranh chấp dân sự trong đó có đất đai có ý nghĩa

vô cùng quan tro ̣ng trong tiến trình hoàn thiê ̣n của pháp luâ ̣t mà Đảng và Nhà nước ta đang thực hiê ̣n, vì đây là luật hình thức được áp dụng trong thực tế hằng ngày , cho nên nó có có một vai trò và ý nghĩa như sau:

Đối với Tòa án nhân dân : Sự ra đời của Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sư năm 2004 (sửa

đổi, bổ sung năm 2011) trong đó có quy đi ̣nh về trình tự thủ tu ̣c giải quyết mô ̣t vu ̣ tranh chấp dân sự trong đó có cả trình tự giải quyết mô ̣t vu ̣ tranh chấp về đất đai Trước đây khi

12

http//:doc.edu.vn/tai-lieu/luan-van-giai-quyet-tranh-chap-dat-dai-64166/ truy câ ̣p ngày: 20/9/2014

Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự chưa ra đời viê ̣c giải quyết các vu ̣ án tranh chấp quyền sử du ̣ng đất gặp rất nhiều khó khăn do vẫ n còn những chỗ cần khắc phu ̣c hơn nữa nên viê ̣c giải quyết vụ án gặp nhiều khó khăn về thời gian, công sức cũng như vâ ̣t chất bỏ ra cho một vụ tranh chấp Đến khi Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự năm 2004 ra đời nó như ngo ̣n đuốc soi sáng con đường giải quyết các vu ̣ án tranh chấp về quyền sử du ̣ng đất Bộ luâ ̣t đã quy đi ̣nh từ ng bước mô ̣t trong viê ̣c giải quyết vu ̣ án từ khi hòa giải cần qua các thủ tu ̣c nào , trình tự của

mô ̣t cuô ̣c hòa giải ra sao được bô ̣ luâ ̣t quy đi ̣nh rất rõ ràng , đến khi người dân không hài lòng với cách giải quyết trong quyết đi ̣nh hòa giải và khởi kiê ̣n ra Tòa án thì cần những thủ tục gì , đến khi Tòa án thụ lý giải quyết vụ án thì cần làm những công viê ̣c nào cũng đươ ̣c Bô ̣ luâ ̣t quy đi ̣nh rất cu ̣ thể ta ̣o điều kiê ̣n rất thuâ ̣n lợi cho cán bô ̣ được phân công giải quyết vụ án đó chỉ cần tuân thủ theo những quy định đó mà giải quyết vụ án , làm cho viê ̣c giải quyết vu ̣ án được dễ dàng rút ngắn được thời gian giải quyết vu ̣ án Sự ra đời của

Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự đă ̣t nền móng hết sức vững chắc cho quá trình mô ̣t vu ̣ tranh chấp dân sự đă ̣c biê ̣t là tranh chấp về quyền sử du ̣ng đất

Đối với người tranh chấp : Đối với đất nước ta truyền thống là một nền nông

nghiê ̣p từ lâu đời nên m ảnh đất không những mang một giá trị kinh tế lớn mà nó còn đại diê ̣n cho truyền thốn g gia đình nên ho ̣ rất coi tro ̣ ng mảnh đất của mình , điều ho ̣ mong muốn là được sống an bình trê n mảnh đất đó nhưng không may la ̣i xả y ra tranh chấp nên họ rất cần một thủ tục giải quyết tranh chấp đó một cách nhanh chống và triệt đ ể chính vì điều này nên Bô ̣ luâ ̣t dân sự năm 2004 ra đời đã đáp ứng được nguyê ̣n vo ̣ng của ho ̣ Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự năm 2004 ra đời nó đã khỏa lấp đi những bất cậ p mà pháp lê ̣nh về thủ tục giải quyết các vụ án dân sự để lại , làm cho trình tự giải quyết một vụ án tranh chấp quyền sử du ̣ng đất được rõ ràng minh ba ̣ch hơn , chính điều này làm cho n gười dân tin tưởng vào sự phán quyết củ a Tòa án , tránh đi được tình tra ̣ng tranh chấp vu ̣ án kéo dài , khiếu na ̣i, khiếu kiê ̣n vượt cấp

1.4 Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm

Viê ̣c thẩm quyền giải quyết của mô ̣t vu ̣ tranh chấp quyền sử du ̣ng đất ta ̣i Tòa án nhân dân là rất quan tro ̣ng bởi vi ̣ nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên tranh chấp cũng như uy tín của Tòa án giải quyết vu ̣ án đó Do đó, cần khái niê ̣m thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất một cách rõ ràng , cũng như đặc điểm , phân loa ̣i các vụ tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân

1.4.1 Khái niệm về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa

án nhân dân cấp sơ thẩm

Tranh chấp đất đai thuộc quan hệ pháp luật dân sự, trình tự thủ tục để giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân được quy định trong Bộ Luật tố tụng dân sự

2004 (sửa đổi, bổ sung 2011) Do tranh chấp thuộc về pháp luật dân sự nên khi nghiên cứu về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân, trước tiên cần nghiên cứu về thẩm quyền về dân sự của Tòa án nhân dân

Vậy: Thẩm quyền dân sự của Tòa án nhân dân là gì?, thuật ngữ này hiểu là “Quyền của Tòa án trong việc xem xét, giải quyết các vụ việc và quyền hạn của Tòa án trong việc đưa

ra các quyết định khi xem xét, giải quyết các vụ việc đó theo thủ tục tố tụng dân sự”. 13

Hoạt động xét xử của Tòa án là một dạng hoạt động tư pháp nhân danh quyền lực Nhà nước, các phán quyết của Tòa án có hiệu lực bắt buộc đối với các chủ thể có liên quan và được đảm bảo thi hành bằng sự cưỡng chế của Nhà nước Vì vậy thẩm quyền dân sự của Tòa án cũng mang tính quyền lực của Nhà nước, phán quyết của Tòa án trong việc giải quyết các vụ việc dân sự cũng được đảm bảo thực hiện bằng sự cưỡng chế Nhà nước Tuy nhiên, để tránh việc lạm quyền trong việc giải quyết các vụ việc dân sự thì việc thực hiện thẩm quyền về dân sự của Tòa án phải tuân thủ các quy định của pháp luật tố tụng dân sự

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân cũng nằm trong thẩm quyền về dân sự của Tòa án, với tình chất như thế thì thẩm quyền giải quyết tranh

chấp đất đai của Tòa án nhân dân chính là “Quyền hạn của Tòa án trong việc xem xét và đưa ra quyết định đối với các tranh chấp về đất đai được xác định theo pháp luật tố tụng dân sự”, Tòa án nhân dân có thẩm quyền xét xử đối với các tranh chấp về đất đai theo

pháp luật tố tụng dân sự và đảm bảo thi hành bằng sự cưỡng chế của Nhà nước

1.4.2 Đặc điểm về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm

Tranh chấp đất đai là một trong những dạng của tranh chấp về dân sự, vì vậy, đặc điểm về thẩm quyền tranh chấp đất đai cũng mang nét tương đồng với đặc điểm về thẩm quyền của các loại hình tranh chấp khác như sau:

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền quản lý và sử dụng, không phải

là tranh chấp về chủ sở hữu đất đai: Sau khi Hiến pháp 2013 ra đời cũng kế thừa những quy định trước đây của các bản Hiến pháp là đ ất đai trong cả nư ớc thuộc sở hữu duy nhất của Nhà nước Vì thế không thể có tranh chấp về quyền sở hữu tài sản là đất đai, trong quá trình hoạt động sản xuất của mình người dân xảy ra tranh chấp về đất đai nhưng đây chỉ là tranh chấp về quyền quản lý và sử dụng đất

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân đƣợc thực hiện theo quy định pháp luật tố tụng dân sự: Tranh chấp đất đai là dạng tranh chấp về

quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đất đai Vì vậy, tranh chấp đất đai là một

13 Nguyễn Công Bình, Giáo trình tố tụng dân sự Việt Nam, NXB Tư pháp, Hà Nội, năm 2005, Tr.59

dạng của tranh chấp dân sự, theo quy định của pháp luật thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp dân sự của Tòa án nhân dân được điều chỉnh bởi pháp luật tố tụng dân sự Như vậy thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân đương nhiên cũng chịu sự điều chỉnh của pháp luật tố tụng dân sự, cụ thể tại Bộ Luật tố tụng dân sự 2004 (sửa đổi,

bổ sung 2011) quy định những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án có

“Tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.14

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân đƣợc quy định trong luật hình thực, nhƣng quy định chi tiết ở luật nội dung: Thẩm quyền giải

quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân quy định tại Luật tố tụng dân sự 2004 (sửu

đổi, bổ sung 2001) về những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án là “Tranh chấp quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai Tuy Khoản 7, Điều 25 quy định nhưng nội dung của quy định lại dẫn chiếu đến Luật

đất đai, cụ thể thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được cụ thể hóa tại Điều 203,

Luật đất đai năm 2013

1.4.3 Phân loại thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm

Khi xem xét về thẩm quyền của Tòa án nhân dân ta có thể xem xét ở nhiều góc độ khác nhau, người ta phân biệt thẩm quyền của Tòa án nhân dân với các cơ quan khác trong bộ máy Nhà nước Song song đó, trong một vụ tranh chấp cũng có thể có nhiều Tòa án đều có thẩm quyền giải quyết hoặc thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp trên giải quyết Do đó, chúng ta cũng cần phải phân biệt được thẩm quyền của Tòa án nhân dân khi giải quyết các tranh chấp

Nhìn chung, khi xem xét thẩm quyền của Tòa án nhân dân, khoa học luật tố tụng phân chia thẩm quyền của Tòa án ra nhiều loại Và việc phân biệt thẩm quyền của Tòa án nhân dân khi giải quyết các tranh chấp dân sự theo pháp luật tố tụng dân sự cũng được chia làm nhiều loại, nhưng phổ biến nhất là phân ra làm 3 loại thẩm quyền, cụ thể phân loại như sau: 15

1.4.3.1 Thẩm quyền chung của Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm

Thẩm quyền chung hay còn go ̣i là thẩm quyền theo loa ̣i viê ̣c của Tòa án trong tố tụng dân sự Việt Nam, đươ ̣c hiểu là thẩm quyền của Tòa án đối v ới giải quyết các vụ việc dân sự

14

Khoản 7 Điều 25 Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011)

15 Trương Thanh Hùng, Giáo trình luật tố tụng dân sự, Khoa luâ ̣t, Trường đa ̣i học Cần Thơ, 2008 câ ̣p nhâ ̣t bổ sung

năm 2011, Tr.16

Theo Điều 102, Hiến pháp nước Cô ̣ng hòa xã hô ̣i chủ nghĩa Viê ̣t Nam năm 2013, Điều 1 Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng Dân sự năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011), Điều 1 Luâ ̣t tổ chức Tòa án năm 2002, thì Tòa án là cơ quan duy nhất có thẩm quyền xét xử , giải quyết các vụ việc về dân sự , Hôn nhân và gia đình, kinh tế, lao đô ̣ng theo pháp luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự, khi thực hiê ̣n chức năng , nhiê ̣m vu ̣ của mình Tòa án nhân dân chỉ được ho ạt động trong pha ̣m vi thẩm quyền mà pháp luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự quy đi ̣nh , Tòa án nhân dân không đươ ̣c thực hiê ̣n chức năng , nhiê ̣m vu ̣ của mình vượt quá giới ha ̣n mà pháp luâ ̣t đã quy

đi ̣nh, cũng như không được giải quyết các vụ viê ̣c thuô ̣c thẩm quyền giải quyết của cơ quan Nhà nước khác Tất cả các vu ̣ viê ̣c dân sự thuô ̣c thẩm quyền của Tòa án nhân dân tạo nên thẩm quyền theo loại việc của Tòa án nhân dân khi giải quyết các vụ việc dân sự

Như vâ ̣y, “ Thẩm quyền chung của Tòa án đ ối với vụ việc liên quan đến đất đai là tổng hợp các v ụ viê ̣c dân sự c ụ thể là các tranh chấp, yêu cầu liên quan đến quyền sử dụng đất, các giao dịch liên quan đến đất và tài sản gắn liền với đất mà Tòa án có thẩm quyền thụ lý, giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự”

Phân loại thẩm quyền chung của Tòa án sẽ giúp phân biệt được thẩm quyền của Tòa án với thẩm quyền của các cơ quan, tổ chức khác nhằm tạo nên sự rỏ ràng, tránh việc nhằm lẫn, chồng tréo trong việc xác định thẩm quyền giữa các cơ quan có thẩm quyền với nhau Đồng thời, còn phân biệt được thẩm quyền giải quyết dân sự với thẩm quyền giải quyết hình sự, hành chính Các loại việc dân sự thuộc thẩm quyền theo loại việc của Tòa án được quy định khá chi tiết tại mục 1, chương 3 của Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011)

1.4.3.2 Thẩm quyền xét xử theo cấp của Tòa án nhân dân

Khái niệm về thẩm quyền xét xử theo cấp “Là Việc Nhà nước phân định thẩm quyền của Tòa án thành nhiều cấp xét xử khác nhau, đảm bảo cho các vụ việc về tranh chấp đất đai giữa các cấp tòa án được giải quyết một cách chính xác, đúng pháp luật”

Thẩm quyền xét xử theo cấp là việc xác định vụ việc thuộc Tòa án cấp nào có thẩm quyền xét xử theo thủ tục sơ thẩm Theo quy định của pháp luật hiện hành có hai cấp Tòa án có thẩm quyền xét xử theo thủ tục sơ thẩm là: Tòa án nhân dân cấp huyện (gồm Tòa án các quận, huyện, thị xã và thành phố thuộc tỉnh) và Tòa án tỉnh (gồm Tòa án tỉnh, thành phố thuộc trung ương)

Với đặc thù tổ chức Tòa án nhân dân Việt Nam được tổ chức theo đơn vị hành chính lãnh thổ, nên sau khi xác định được vụ việc nào đó thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì việc kế tiếp là xác định xem Tòa án nơi nào, cấp nào sẽ thụ lý vụ việc đó, đây

là công việc hết sức quan trọng trong tố tụng nói chung và tố tụng dân sự nơi riêng, việc nhầm lẫn trong việc xác định thẩm quyền Tòa án sẽ gây khó khăn trong công tác giải quyết vụ việc cho cả Tòa án và đương sự

Theo Luật tổ chức Tòa án năm 2002, phân Tòa án thành: Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân địa phương, trong đó Tòa án nhân dân địa phương được phân thành

2 cấp đó là: Tòa án tỉnh và Tòa án huyện Tòa án nhân dân địa phương mới có quyền xét xử sơ thẩm một vụ việc dân sự, bên cạnh đó Tòa án nhân dân địa phương vẫn có quyền xét xử phúc thẩm trong khi đó Tòa án nhân dân tối cao chỉ có quyền xét xử phúc thẩm Về thẩm quyền theo cấp xét xử của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự được quy định tại Điều

33, Điều 34 của Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) những quy định này được quy định khá chi tiết và đầy đủ đảm bảo cho các đương sự trong việc xác định đúng Tòa án giải quyết những yêu cầu của họ nhằm tránh mất thời gian do việc chọn Tòa án không đúng thẩm quyền giải quyết

1.4.3.3 Thẩm quyền theo lãnh thổ và trường hợp nguyên đơn lựa chọn Tòa án

“Thẩm quyền theo lãnh thổ là việc nguyên đơn có thể lựa chọn Tòa án để giải quyết vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất của mình sao cho đảm bảo sự chính xác và công bằng nhất, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình”

Thẩm quyền theo lãnh thổ là trường hợp nguyên đơn được lựa chọn Tòa án Nếu thẩm quyền chung phân định thẩm quyền giữa các Tòa án nhân dân với thẩm quyền của các cơ quan Nhà nước khác, thẩm quyền xét xử theo cấp phân định thẩm quyền giữa các Tòa án với nhau Như vậy, thẩm quyền theo lãnh thổ sẽ xác định cụ thể Tòa án nào sẽ có thẩm quyền xét xử sơ thẩm một vụ án dân sự, về nguyên tắc việc phân định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ phải được tiến hành trên cơ sở đảm bảo việc giải quyết vụ việc dân sự của Tòa án được giải quyết nhanh chóng, chính xác; đảm bảo việc bảo vệ lợi ích Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự; tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia tố tụng tránh chồng chéo trong việc giải quyết các vụ việc dân sự nhất là giữa các Tòa án cùng cấp với nhau

Việc quy định thẩm quyền xét xử theo lãnh thổ không những tạo thuận lợi cho việc xét xử mà còn đảm bảo quyền tự định đoạt của các đương sự vì trong một số trường hợp pháp luật cho phép các nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án thích hợp để giải quyết vụ việc mà không cần phải phụ thuộc vào ý chí của bị đơn Pháp luật tố tụng quy định cụ thể thẩm quyền giải quyết các vụ việc dân sự của Tòa án theo lãnh thổ tại Điều 35 và quy định thẩm quyền của Tòa án theo sự lựa chọn của nguyên đơn theo Điều 36 Bộ Luật tố tụng dân sự 2004 (sửa đổi, bổ sung năm 2011)

Tóm lại, việc xác định thẩm quyền của Tòa án khi giải quyết một vụ việc dân sự

ta có thể đi theo trình tự các bước:

Xác định xem vụ việc dân sự đó có thuộc thẩm quyền theo loại việc không?, thuộc Tòa án nào?, theo thủ tục tố tụng nào?

Sau khi xác định vụ việc đó thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, thì cần xem xét vụ việc đó thuộc thẩm quyền của Tòa án cấp nào?

Cuối cùng là xem xét vụ việc đó thuộc quyền xét xử của Tòa án nào?, ở đâu?, có thuộc trường hợp nguyên đơn được quyền lựa chọn Tòa án hay không? Và Tòa án nơi khác thụ lý hay chưa?

Tranh chấp liên quan đến tranh chấp đất đai là một dạng tranh chấp thuộc tranh chấp dân sự và trình tự thủ tục tất yếu cũng phải dựa và pháp luật tố tụng dân sự giải quyết Vì vậy phân định thẩm quyền giữa các Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp đất đai cũng được phân loại như trên

Kết luận chương 1

Như vậy, tranh chấp đất đai hiện nay đang là tranh chấp chủ yếu với nhiều hình thức và thường rất phức tạp, xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau Tranh chấp đất đai gây ra nhiều ảnh hưởng xấu đến an ninh trật tự, phát triển kinh tế, đến sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân nên công tác giải quyết tranh chấp đất đai cần đảm bảo các nguyên tắc đã được đề ra Thời gian qua, vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai ngày càng được chú trọng và quan tâm đúng mức hơn, phần nào đáp ứng được đòi hỏi của thực tế về giải quyết các vụ tranh chấp về đất đai

Với những khái niệm, đặc điểm về đất đai, thẩm quyền của Tòa án nhân dân và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm trong tranh chấp đất đai cùng với những vấn đề khác mà người viết đã nghiên cứu, lý luận đã tạo nên một

cơ sở, một nền tảng vững chắc để người viết có thể tiếp tục đi phân tích sâu hơn về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

VỀ THỦ TỤC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

Trong hệ thống quyền lực Nước, thực hiện quyền Tư pháp có thể nói là một nhánh quyền lực bên cạnh quyền Lập pháp, Hành pháp Tòa án nhân dân là cơ quan thực

hiện quyền này, và là cơ quan duy nhất được Đảng và Nhà nước giao cho quyền “xét xử”

trong phạm vi, quyền hạn của mình, Tòa án nhân dân góp phần to lớn trong việc bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho nhân dân đồng thời bằng biện pháp chế tài Nhà nước buộc các đối tượng có hành vi vi phạm pháp luật thực hiện đúng nghĩa vụ của mình Thẩm quyền của Tòa án nhân dân được quy định tại Điều 127 Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), và được cụ thể hóa tại Điều 1 Luật tổ chức Tòa án nhân dân Tòa án nhân dân thực hiện chức năng xét xử của mình dựa vào các quy trình tố tụng cũng như phải tuân thủ nghiêm các quy định của pháp luật

Tòa án nhân dân là một cơ quan Nhà nước, vì thế Tòa án nhân dân cũng có cơ cấu, và tổ chức đặc thù riêng biệt để thuận lợi cho việc thực hiện nhiệm vụ, vai trò của mình Đối với các tranh chấp liên quan tới đất đai, thì đây được xem là một quan hệ tranh chấp dân sự việc áp du ̣ng thủ tu ̣c giải vu ̣ án theo quy đi ̣nh của Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự năm

2004 (sử a đổi, bổ sung năm 2011) Do tính chất của tranh chấp đất đai thuộc quan hệ dân sự đồng thời cũng áp dụng pháp luật tố tụng dân sự để giải quyết vụ án tranh chấp quyền

sử du ̣ng đất nên thủ tu ̣c giải quyết vu ̣ án phải qua các bước trình tự như sau :

2.1 Thủ tục hòa giải trước khởi kiện

Theo Luật Đất đai năm 1987, 1993 thì vấn đề hoà giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai không là thủ tục bắt buộc Theo khoản 1 Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 và Luật

đất đai 2013 thì “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở”.16 Như vậy, theo quy định này thì

Nhà nước khuyến khích giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở chứ không coi hoà giải cơ sở là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện ra Toà án

Thế nhưng, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và thì “Tranh chấp đất đai

đã được hoà giải tại Ủy ban nhân dân xã , phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí”17

thì được giải quyết như sau: “Tranh chấp về quyền sử dụng

đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền

16 Khoản 1, Điều 203, Luâ ̣t đất đai 2013

17 Khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003

với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết” Quy định này dẫn tới cách hiểu trong thực

tiễn tố tụng tại Toà án là mọi tranh chấp đất đai đều bắt buộc phải thông qua con đường hoà giải cơ sở

Theo Công văn số 116 của Tòa án nhân dân tối cao ngày 22/7/2004, thì “Theo quy định tại Điều 135 và Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 thì tranh chấp đất đai nhất thiết

phải qua hoà giải tại Ủy ban nhân dân xã , phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp ” Do

vậy, “Kể từ ngày 01/07/2004 trở đi, Toà án chỉ thụ lý, giải quyết tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Ủy ban nhân dân c ấp xã mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí và khởi kiện đến Toà án” Quan niệm này lại được khẳng định một lần nữa trong bản tham luận của Toà Dân sự Ủy ban nhân dân ngày 03/01/2005 Theo đó, quyền sử dụng đất bao gồm hai loại nhóm quyền:

- Nhóm quyền chung của người sử dụng đất theo Điều 105 Luật Đất đai năm 2003: Quyền khai thác công dụng và hiệu quả của đất, được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được bảo hộ quyền sử dụng đất khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình

- Nhóm quyền thứ hai theo Điều 106 của Luật này: Được thực hiện các hành vi dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình đó là quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Toà dân sự Tòa án nhân dân tối cao cho r ằng, khi có tranh chấp về những quyền này thì đó là tranh chấp về quyền sử dụng đất và tất cả các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất nói trên đều phải qua hoà giải cơ sở tại Ủy ban nhân dân xã , phường, thị trấn Quan điểm này dựa trên lập luận rằng, việc tranh chấp quyền sử dụng đất xuất phát từ nội bộ nhân dân, nội bộ gia đình, họ hàng, làng xóm Mặt khác, loại tranh chấp này ngày một nhiều và rất phức tạp Do vậy, hoà giải ở cơ sở có kết quả vừa tăng cường đoàn kết trong nội bộ nhân dân, vừa giảm nhẹ một phần công việc của Toà án Hoà giải cơ sở còn là một

cơ hội để đương sự chuẩn bị chứng cứ chứng minh ra Toà án nếu hoà giải không thành Đến Luâ ̣t đất đai 2013 thì nếu người tranh chấp không nhất trí với việc hòa giả i ta ̣i Ủy ban nhân dân xã , phường thì các bền có quyền lựa cho ̣n mô ̣t trong hai hình thức giải quyết tiếp theo, theo quy đi ̣nh ta ̣i khoản 1 và khoản 2, Điều 203, Luâ ̣t đất đai 2013

Để hòa giải tranh chấp đất đai được hiê ̣u quả , phát huy vai trò , tác dụng trong thực tế, Điều 159, Nghị Định 181/2004/CĐ – CP và khoản 1, Điều 202, Luâ ̣t đất đai 2013 thì việc hòa giải tranh chấp đất đai phải được tiến hành qua hai bước:

2.1.1 Hòa giải tại cơ sở

Theo quy đi ̣nh ta ̣i Luâ ̣t đất đai 2013 thì “ Nhà nước khuyến khích các tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ

sở”.18

Hòa giải ở cơ sở là việc các cán bộ hòa giải hướng dẫn , giúp đỡ thuyết phu ̣c các bên tranh chấp đất đai đa ̣t được thỏa thuâ ̣n , tự nguyê ̣n giải quyết với nhau những tranh chấp nhằm giữ gìn sự đoàn kết , củng cố và phát huy tình cảm trong gia đình , cô ̣ng đồng Hình thức hòa giải ở có sở đượ c thực hiê ̣n thông qua hoa ̣t đô ̣ng của tổ hòa giải hoă ̣c sự tham gia của các tổ chức xã hô ̣i khác Hòa giải ở cơ sở được Nhà nước tạo điều kiện và khuyến khích thực hiê ̣n, đảm bảo phát huy tối đa ưu thế và hiê ̣u quả của hoạt động này

Ở phần lớn các địa phương , viê ̣c hòa giải ở cơ sở hầu hết do các đoàn thể hoă ̣c các tổ chức mang tính chất quần chúng như : Hô ̣i nông dân, Hô ̣i phu ̣ nữ… tiến hành trong khi đó tổ hòa giải là mô ̣t hình thức tổ chức hòa giải chuyên trách của nhân dân ở các cơ sở lại chưa được chú trọng xây dựng, cũng cố và phát triể n, điều đó khiến cho chất lượng hòa giải thành chưa cao, chưa đáp ứng yêu cầu mà thực tiễn đă ̣t ra

2.1.2 Hòa giải của Ủy ban nhân ban nhân dân xã, phường, thị trấn

Tại khoản 2, Điều 202, Luâ ̣t đất đai 2013 quy đi ̣nh về thủ tu ̣c hòa giải tranh chấp đất đai ta ̣i Ủy ban nhân dân cấp xã và được hướng dẫn cu ̣ thể trong Nghi ̣ Đi ̣nh 181/2004/ NĐ-CP

Trường hợp các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã , phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hòa giải Viê ̣c hòa giải phả i được

lâ ̣p thành biên bản , có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa gi ải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân xã , phường, thị trấn Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu ta ̣i Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp

Đối với trường hợp hòa giả i và có thay đổi hiê ̣n tra ̣ng về ranh giới , chủ sử dụng thì Ủy ban nhân dân xã , phường, thị trấn gửi biên bản hòa giải đến phòng Tài nguyên và môi trường Phòng tài nguyên và môi trường , sở tài nguyên và môi trường trình Ủ y ban nhân dân cùng cấp quyết đi ̣nh , công nhâ ̣n viê ̣c thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất

Như vâ ̣y, có thể thấy rằng , hòa giải tranh chấp đất đai của Ủy ban nhân dân cấp xã là một thủ tụ c có tính chấp bắt buô ̣c Đây được coi là giai đoa ̣n tiền tố tu ̣ng của cơ quan có thẩm quyền Tính bắt buộc của hòa giải tranh chấp đất đai do Ủy ban nhân dân tiến hành tâ ̣p trung ở khía ca ̣nh sau:

18 Khoản 1, Điều 202, Luâ ̣t đất đai 2013

Điều 159 Nghị Định 181/2004/NĐ-CP quy đi ̣nh : “Giá tri ̣ pháp lý của hòa giải tranh chấp đất đai do Ủy ban nhân dân xã thực hiê ̣n bằng viê ̣c cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhâ ̣n đối với kết quả hỏa giải tranh chấp , trong đó đă ̣c biê ̣t là trường hợp có thay đổi hiện tra ̣ng ranh giới sử du ̣ng đất hoă ̣c chủ thể sử du ̣ng đất

Với những điểm như đã phân tích trên đây của hòa giải tranh chấp đất đai do Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành, cho thấy sự khác biê ̣t căn bản giữa hình thức hòa giải ở Ủy ban nhân dân xã , phường, thị trấn với hình thức hỏa giải ở cơ sở Để đảm bảo hiê ̣u quả

hòa giải tranh chấp đất đai , Luâ ̣t đất đai 2013 quy đi ̣nh: “Thời hạn hòa giải không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chầp về đất đai”.19

Cần phải hiểu rằng , viê ̣c hòa giải đất đai của Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiê ̣n không phải là viê ̣c giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan có thẩm quyền Đây không phải là thủ tục tố tụng do Bộ luật dân sự quy định , ở đây Ủy ban nhân dân xã chỉ giữ vai trò là người giúp đỡ , hướng dẫn các bên tranh chấp đa ̣t đến thỏa thuâ ̣n chung nhằm giải quyết đươ ̣c tranh chấp.20

2.1.2.1 Thời hạn hòa giải tranh chấ p quyền sư ̉ dụng đất tại Tòa ánh nhân dân cấp sơ thẩm

Viê ̣c hoà giải đối với tranh chấp quyền sử du ̣ng đất là không quá 45 ngày làm việc, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp xã nhận được đơn của các bên tranh chấp Ủy ban nhân dân xã , phường, thị trấn sẽ tiến hành hòa giải ; Thời hạn ra các quyết đi ̣nh và công nhâ ̣n viê ̣c sau hòa giải là không quá 10 ngày làm việc, kể từ ngày kết thúc hoà giải, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác về thời hạn hòa giải ;Nếu hết thời hạn hòa giải mà chưa được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức hòa giải thì các bên tranh chấp có quyền gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến người có thẩm quyền giải quyết để được chỉ đạo hòa giải

cấp sơ thẩm

Người chủ trì hòa giải phải tiếp xúc với các bên tranh chấp để tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu chứng cứ có liên quan đến thửa đất tranh chấp Để nhằm làm rõ đươ ̣c tình tiết của vụ tranh chấp hướng các bên đến cách giải quyết có lợi cho các bên nhất; Trước khi tiến hành phiên hòa giải, người có trách nhiệm tổ chức hòa giải sẽ thông báo cho các bên, người đại diện hợp pháp của các bên tranh chấp biết về thời gian, địa điểm tiến hành hòa giải, nội dung cần hòa giải để các bên nhắm được tiến trình, tình hình và diễn biến của phiên hòa giải sắp tới , và cùng tì m ra hướng giải

19 Khoản 3, Điều 202, Luâ ̣t đất đai 2013

20 Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân, Giáo trình luật đất đai, Khoa Luâ ̣t, Trường đa ̣i học Cần Thơ, năm 2011, TR.94- 96.

quyết vấn đề ; Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp với Hội đồng tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai cùng cấp theo quy định tại khoản 2 Điều 161 Nghị định 181/2004/NĐ-

CP tổ chứ c hòa giải vu ̣ tranh chấp đất đai mà các đương sự gửi đơn đến Ủy ban nhân dân

xã yêu cấu hòa giải

Thành phần tham dự hòa giải gồm:

Thành phần Hội đồng hòa giải giải quyết một vụ tranh chấp quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân xã gồm : Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã phải có mặt để chủ trì hòa giải, Hội đồng tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai cấp xã, Đại diện Tổ hòa giải cơ sở (nếu có), Các bên tranh chấp (phải có mặt), Công chức địa chính - xây dựng, công chức tư pháp - hộ tịch, Đại diện Uỷ ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên cấp xã Hội đồng hòa giải đầy đủ các th ành phần đảm bảo cho việc hòa giải được minh ba ̣ch, không ép các bên tranh chấp phải hòa giải thành

Biên bản hòa giải gồm các nội dung sau:

Thời gian, địa điểm tiến hành hòa giải, lời trình bày, ý kiến của các bên tranh chấp và người có liên quan đến việc tranh chấp, ý kiến của người chủ trì hòa giải, ý kiến của Hội đồng tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai và ý kiến của tổ hòa giải nơi xảy ra tranh chấp (nếu có), kết quả hòa giải; Biên bản hòa giải phải có chữ ký của tất cả thành viên tham dự hòa giải, chữ ký hoặc điểm chỉ của các bên tranh chấp, người có liên quan; trường hợp biên bản gồm nhiều trang thì các bên tranh chấp, người có liên quan, người ghi biên bản ký hoặc điểm chỉ vào từng trang của biên bản hòa giải; nếu các bên tranh chấp, người có liên quan không ký tên hoặc điểm chỉ vào biên bản hòa giải thì người chủ trì hòa giải tiến hành lập biên bản về việc không ký tên hoặc điểm chỉ và nêu rõ nguyên nhân của viê ̣c không điểm chỉ hoă ̣c ký tên đó ; Biên bản hòa giải sẽ được gửi cho các bên tranh chấp, người có liên quan và lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp biết về tình trạng giải quyết vụ tranh chấp đó

cấp sơ thẩm

Trường hợp hoà giải thành

Kết quả hòa giải thành nếu có thay đổi hiện trạng sử dụng đất so với hồ sơ địa chính thì Chủ tịch Ủy bân nhân dân cấp xã chuyển kết quả hoà giải đến cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp có thẩm quyền giải quyết theo quy định về quản lý đất đai; Trên cơ sở biên bản hòa giải thành do Ủy ban nhân dân cấp xã chuyển đến, cơ quan Tài nguyên và Môi trường sẽ chỉnh lý việc thay đổi ranh giới thửa đất và trình Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sử du ̣ng mới mảnh đất đó ai là chủ

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày hòa giải thành các bên tranh chấp không có ý kiến thay đổi về kết quả hòa giải hoặc có tranh chấp khác thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện chỉnh lý ranh giới thửa đất, trừ trường hợp pháp luật có quy đi ̣nh khác

Trường hợp hòa giải không thành

Uỷ ban nhân dân cấp xã hướng dẫn các bên tranh chấp thực hiện quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật về đất đai và chuyển hồ sơ hòa giải không thành đến người có thẩm quyền giải quyết theo quy định Viê ̣c này được thực hiê ̣n nhằm đảm bảo cho người dân được giải quyết vu ̣ tranh chấp của mình đến cùng và giảm thiểu tối đa công việc cho cấp trên khi người dân kiện vượt cấp cũng kiện ra Tòa mà chưa qua hòa giải ở cơ sở

2.2 Thủ tục nhận đơn khởi kiện, thụ lý và chuẩn bị xét xử

Khi tranh chấp về quyền sử du ̣ng đất đã qua hòa giải ta ̣i cơ sở nhưng những người tranh chấp không chấp nhâ ̣n quyết đi ̣nh của Hô ̣i đồng hòa giải thì có quyền gửi đơn đến Tòa án nhân dân để tiếp tục được giải quyết vụ tranh chấp quyền sử dụng đất và phải trải qua các trình tự thủ tu ̣c như sau

đất tại Tòa án nhân dân cấp sơ thẩm

Xác định thời hiệu khởi kiện của vụ án

Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện yêu cầu tòa giải quyết vụ án tranh chấp về quyền sử du ̣ng đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm; thời ha ̣n khởi kiê ̣n không còn thì m ất quyền khởi kiện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Như vậy, thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà đương sự được quyền yêu cầu cơ quan tòa án giải quyết vụ việc nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm

Thời hiê ̣u khởi kiê ̣n trong vu ̣ á n tranh chấp quyền sử du ̣ng đất là hai năm kể từ ngày quyền, lơ ̣i ích hợp pháp bi ̣ xâm pha ̣m Vì trong Luật Đất đai năm 2013, Bô ̣ luâ ̣t dân sự, Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự không có quy đi ̣nh riêng về thời hiê ̣u đối với tranh chấp về quyền sử du ̣ng đất , nên cũng không thể loa ̣i trừ viê ̣c tính thời hiê ̣u đối với tranh chấp quyền sử du ̣ng đất, điều này đương nhiên được hiểu đối với tranh chấp này thời hiê ̣u cũng đươ ̣c tính là hai năm, trừ trường hợp pháp luâ ̣t có quy đi ̣nh khác

Trên thực tế tranh chấp liên quan đến quyền sử du ̣ng đất thể hiê ̣n rất đa da ̣ng , tùy trường hợp mà thời hiệu có khác nhau với mỗi loại vụ kiện Để áp du ̣ng chính xác các quy đi ̣nh về thời hiê ̣u , ngoài áp du ̣ng các quy đi ̣nh của Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự 2004 (sửa đổi, bổ sung 2011), Bô ̣ luâ ̣t dân sự 2005, Luâ ̣t đất đai 2003, Luâ ̣t đất đai 2013 để xác định thời hiê ̣u giải quyết tranh chấp quyền sử du ̣ng đất

Đóng tạm án phí vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất ta ̣i Tòa án nhân dân cấp

sơ thẩm

Hiện nay, nhiều vụ án tranh chấp quyền sử du ̣ng đ ất có nội dung giống nhau, nhưng mức ta ̣m ứng án phí Toà án áp d ụng lại khác nhau Có vụ Toà sơ thẩm (kể cả Toà phúc thẩm) áp dụng mức tạm ứng án phí không có giá ngạch 200.000đ, có giá ngạch tuỳ

theo diê ̣n tích tranh chấp mà đóng ta ̣m ứng án phí

Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản thì cần phân biệt như sau:

Trường hợp tranh chấp về quyền sở hữu tài sản mà Tòa án không xem xét giá trị, chỉ xem xét quyền sở hữu tài sản của ai thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm

như đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch;

Trường hợp tranh chấp về quyền sở hữu tài sản mà Tòa án phải xác định giá trị của tài sản hoặc xác định quyền sở hữu theo phần thì đương sự phải chịu án phí dân

sự sơ thẩm như trường hợp vụ án có giá ngạch đối với phần giá trị mà mình được hưởng

Theo quy định tại khoản 1 Điều 174 Bô ̣ luâ ̣t dân sự năm 2005 thì rõ ràng đất đai

là một loại tài sản (tài sản là bất động sản) mà quyền sử du ̣ng là m ột trong ba bộ phận của quyền sở hữu Như vậy, cần phải áp dụng quy định trên để tính án phí đối với các tranh chấp quyền sử du ̣ng đ ất khi Toà án giải quyết vụ việc Tuy nhiên, áp dụng như thế nào

mới đúng tinh thần của Nghị Quyết? Trường hợp nào thì Toà án “không xem xét giá trị” và trường hợp nào Toà án “phải xác định giá trị” quyền sử du ̣ng đ ất? để áp dụng cách

tính án phí cho chính xác Theo quan điểm của cá nhân tôi, khi tính án phí dân sự sơ thẩm trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử du ̣ng đ ất cần phải phân biệt hai trường hợp: Tranh chấp quyền sử du ̣ng đ ất mà Toà án tuyên buộc một bên phải trả lại quyền sử du ̣ng đất, hoặc Toà án tuyên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn (hoặc các đương sự thoả thuận với nhau về việc trả lại quyền sử du ̣ng đ ất) Trường hợp này Toà án chỉ xem xét quyền sử dụng đất thuộc về ai nên không cần phải xác định giá trị quyền sử dụng đất đang tranh chấp Vì vậy, Toà án chỉ buộc các đương sự phải nộp tiền án phí dân

sự sơ thẩm không có giá ngạch là 200.000 đồng

các tài liệu chứng cứ chứng minh diện tích 100m2 đất ông B lấn chiếm là đất thuộc quyền sử dụng của ông A Toà án tuyên buộc ông B phải trả lại cho ông A toàn bộ diện tích 100m2 đất đã lấn chiếm

Tranh chấp quyền sử dụng đất mà Toà án tuyên buộc một bên đương sự phải trả lại giá trị quyền sử dụng đất, hoặc phải bồi thường thiệt hại về quyền sử dụng đất mà các đương sự không thoả thuận được giá trị quyền sử dụng đất Trong trường hợp này cần phải xác định giá trị quyền sử dụng đất đang tranh chấp Vì vậy, Toà án phải áp dụng mức

án phí dân sự sơ thẩm là 5% trên giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp mới đúng quy định

Ví dụ: Ông A khởi kiện yêu cầu ông B trả lại diện tích 100m2 đất đã lấn chiếm, các tài liệu chứng cứ chứng minh diện tích 100m2 đất ông B lấn chiếm là đất thuộc quyền sử dụng của ông A Nhưng trên diện tích đất đang tranh chấp này là một phần của khách sạn 6 tầng do ông B xây dựng, nếu buộc ông B phải trả lại diện tích 100m2 đất đã lấn chiếm thì phải phá bỏ một phần khách sạn Điều này là không hợp lý vì như vậy sẽ phá vỡ kết cấu của ngôi nhà Do đó, Toà án tuyên buộc ông B phải trả lại cho ông A giá trị quyền sử dụng đất của diện tích 100m2 đất mà ông B đã lấn chiếm Giả sử giá trị quyền sử dụng đất đang tranh chấp được định giá là 400.000.000đ, như vậy án phí dân sự sơ thẩm ông B phải nộp trong trường hợp này là 400.000.000đ x 5% = 20.000.000 đồng Vậy ông A sẽ

nô ̣p tiền ta ̣m ứng án phí là 10.000.000đ

Thời hạn nộp tiền tạm ứng án phí : Tòa án dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi

vào phiếu báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí Trong thời hạn

15 ngày kể từ ngày nhận được giấy báo của tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người

khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí

2.2.2 Thụ lý vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất

Khái niệm thụ lý vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất

Thụ lý vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đ ất là việc Toà án nhân dân nhận đơn khởi kiê ̣n của người khởi kiê ̣n và vào sổ thụ lý vụ án tranh chấp về quyền sử dụng đất để giải quyết.21

Thụ lý vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất

- Nguyên đơn nộp đơn khởi kiện theo mẫu (hoặc đơn khởi kiện phải đầy đủ nội dung qui định tại khoản 2 Điều 164 Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự năm 2004 (sửa đổi, bổ sung 2011))

- Kèm theo đơn khởi kiện phải nộp các tài liệu sau: Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (hoặc các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất trong trường hợp đất tranh chấp đất được cấp cho bị đơn như: giấy mua bán, tặng cho, quyết định cấp đất, kê khai đăng ký sổ bộ địa chính, các biên lai đó ng thuế hằng năm…); Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu của nguyên đơn; Giấy xác nhận nơi cư trú của bị đơn; Biên bản hoà giải khô ng thành tại UBND xã, phường; Toà án nhận đơn khởi kiện và tài liệu đương sự nô ̣p , đồng thời lập biên bản giao nhận; Trên cơ sở đơn khởi kiện và tài liệu đương sự đã nộp, Toà án xem xét về thẩm quyền, đối tượng khởi kiện, tư cách tham gia tố tụng của các đương sự để xác định việc có thụ lý giải quyết hay khô ng (Điều 25, 33 Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự 2004 (sửa đổi, bổ sung 2011)) trong thời hạn 05 ngày làm việc (Điều 167 Bô ̣ luâ ̣t tố tu ̣ng dân sự

2004 (sử a đổi, bổ sung 2011))

21 Trần Thi ̣ Thuỳ Linh, Luận văn tốt nghiê ̣p Giai đoạn xét xử sơ thẩm vụ án dân sự và thực tiễn áp dụng tại đi ̣a

phương, năm 2011, Tr13