pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở việt nam

Trong các hình thức về chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất, theo quy định của Luật Đất đai hiện hành cũng như Bộ

CẦN THƠ - 12/2014

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài 1

2 Phạm vi nghiên cứu 2

3 Mục đích nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Bố cục của đề tài 2

PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM 3

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 3

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 3

1.1.2 Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 6

1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8

1.2.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8

1.2.2 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10

1.3 Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11

1.3.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11

1.3.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM 18

2.1 Điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân và các loại đất được chuyển nhượng, thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất 18

2.1.1 Điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân 18

2.1.2 Các loại đất được chuyển nhượng 23

2.1.3 Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất 25

2.2 Các trường hợp chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện, các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân 26

2.2.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện 26

2.2.2 Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện 28

2.2.3 Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 28

2.3 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 29

2.3.1 Điều kiện về hình thức 29

2.3.2 Điều kiện về chủ thể 31

2.3.3 Quy định về giá chuyển nhượng và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước 32

2.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 34 2.4.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng 34

2.4.1.1 Quyền của bên chuyển nhượng 34

2.4.1.2 Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng 35

2.4.2 Quyền và nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng 37

2.4.2.1 Quyền của bên nhận chuyển nhượng 37

2.4.2.2 Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng 38

2.5 Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất 40

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM 42

3.1 Thực trạng về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam 42

3.2 Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam 44

PHẦN KẾT LUẬN 47

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân

bố các khu dân cư, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia… với những giá trị đặc biệt này mà con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình Trong đó, sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu Lần đầu tiên trong Luật đất đai năm 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất, đây là một bước đột phá trong việc quy định về các quyền của người sử dụng đất, quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường

Ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 với nhiều điểm tiến bộ hơn so với Luật Đất đai năm 1993 và các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm khác biệt Tuy nhiên, cùng với sự phát triển không ngừng của các quan hệ xã hội, sự phát triển của cơ chế thị trường thì các quy định pháp luật này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra hàng ngày trong cuộc sống Ngày 29 tháng 11 năm

2013, Quốc hội thông qua Luật Đất đai mới với nhiều điểm tiến bộ hơn so với các Luật Đất đai đã ban hành trước đây và được cho là có nhiều bước tiến bộ hơn các Luật Đất đai trước đây, trong đó có các quy định về chuyển quyền sử dụng đất, để tiếp tục điều chỉnh các quan hệ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang diễn ra hàng ngày trong cuộc sống

Trong các hình thức về chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất, theo quy định của Luật Đất đai hiện hành cũng như Bộ luật dân sự năm 2005 đã xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp, có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác Nhờ đó người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác, sử dụng còn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó Tuy nhiên, trong thời gian qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra rất phức tạp, điều đáng lo là việc người dân thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất một cách bất hợp pháp, không tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai Các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được thực hiện thông qua hình thức hợp đồng, mặc

dù rất nhiều văn bản pháp luật được ban hành để điều chỉnh về hợp đồng liên quan đến đất đai nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Trên thực

tế, số lượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện ngày càng nhiều, nhưng số lượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy

định của pháp luật thì ít Vì thế, người viết chọn đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng

quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam” làm đề tài luận văn tốt

nghiệp với mong muốn tìm hiểu những quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền

sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam, cũng như tìm hiểu thực trạng áp dụng quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tìm ra những giải pháp để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam được tiến hành thuận lợi, nhanh chóng nhằm đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của các bên khi tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình nghiên cứu đề tài, người viết đã sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích luật viết để tìm hiểu các quy định của pháp luật hiện hành; phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp và sử dụng các công cụ tìm kiếm tài liệu

5 Bố cục của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài được chia thành

ba chương:

Chương 1 – Cơ sở lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình,

cá nhân ở Việt Nam

Chương 2 – Quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

Chương 3 – Thực trạng và một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam

PHẦN NỘI DUNG

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ

GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát triển đất nước1 Ngoài ra đất đai còn có vai trò quan trọng trong nền kinh tế xã hội, đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng do nước ta là nước có nền sản xuất nông nghiệp là chính, đất đai còn là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng Chính vì tầm quan trọng của đất đai mà Hiến pháp năm 2013 quy định “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”2 Như vậy, khi nói đến quyền sở hữu đất đai, chúng ta thấy với tư cách là đại diện chủ sở hữu Nhà nước có đầy đủ các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai Trong các quyền năng đó, quyền sử dụng là có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho người sử dụng Nhưng Nhà nước không phải là chủ thể trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp sử dụng thông qua việc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất cho những người sử dụng đất là các tổ chức, cá nhân trong xã hội trực tiếp sử dụng

Trước hết chúng ta phải hiểu được quyền sử dụng đất là một quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó Thông qua hành vi sử dụng đất mà con người tác động để khai thác những thuộc tính

có lợi, từ đó có thể thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm ra của cải cho xã hội Chẳng hạn:

Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất đai từ đó tạo ra của cải để phục vụ cho bản thân và gia đình, ngoài ra còn góp phần vào

1

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 54 Hiến pháp năm 2013

2 Điều 53 Hiến pháp năm 2013

việc vận hành xã hội, phát triển kinh tế Nếu như không có đất đai thì lao động của con người không thể sản sinh ra lúa, gạo để phục vụ cho các nhu cầu thiết yếu thường ngày Bên cạnh đó, nước ta là nước nông nghiệp, nền sản xuất nông nghiệp là nền sản xuất chính, cho nên đất đai là tư liệu sản xuất hết sức quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế

Trong cuộc sống, đất đai là nơi trú ngụ của con người, nhờ có đất đai và thông qua hành vi sử dụng đất, có thể trực tiếp hoặc gián tiếp con người mới có thể tồn tại như đi lại, vui chơi, lao động, nghỉ ngơi Nếu như không có đất đai thì không có cuộc sống của con người

Thông qua hành vi sử dụng đất trong các lĩnh vực quản lý, kinh tế, chính trị, xã hội, an ninh, quốc phòng, con người mới tạo ra các giá trị vật chất, tinh thần để thúc đẩy sự phát triển chung của nhân loại

Quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất lần đầu được ghi nhận ở Luật Đất đai năm 1993 và được ghi nhận chính thức ở Luật Đất đai năm 2003 Tuy nhiên trong quá trình áp dụng thì quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã vấp phải những bất cập nhất định, không còn phù hợp với sự phát triển của xã hội Cho nên ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực pháp luật ngày 01 tháng 07 năm 2014, với những quy định mới và điều chỉnh những quy định cũ để phù hợp với sự phát triển không ngừng của xã hội Trong đó, quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất là hai quyền khác nhau, không nên đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất, bởi lẽ giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa

Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất

Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn quyền sử dụng đất lại là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ Tính không đầy đủ của quyền sử dụng đất được thể hiện ở các khía cạnh cơ bản sau đây:

Thứ nhất, người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu

Thứ hai, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định

Thứ ba, không phải đối với bất cứ đất nào người sử dụng đất cũng có đầy đủ các quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất Về cơ bản, chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất

một lần cho cả thời gian thuê mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ các quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất3

Như vậy, chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai Theo đó, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu, có quyền định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc và về mặt pháp lý Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu theo luật định Tuy nhiên, Nhà nước lại không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp Tùy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho họ được hưởng những quyền

và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau

Từ phân tích trên, chúng ta thấy quyền sử dụng đất là một loại quyền đặc trưng của người sử dụng đất, nó được phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai Đây là loại quyền phái sinh trên cơ sở kết hợp một cách đặc thù quyền tài sản của chủ sở hữu với yếu tố quyền lực nhà nước

Tóm lại, quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác Quá trình hình thành, vận động và phát triển của quyền sử dụng đất vừa diễn ra một cách tất yếu, khách quan, vừa gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại diện Tuy nhiên, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một phạm trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó, có quyền được chuyển quyền sử dụng đất Các quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một khuôn khổ nhất định Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các quy định pháp luật bắt buộc người sử dụng đất và các cơ quan quản lý nhà nước phải tuân theo

Trong điều kiện hiện nay, để khuyến khích khai thác mọi tiềm năng đất đai, góp phần thúc đẩy các yếu tố tích cực khi được Nhà nước giao quyền sử dụng đất, Nhà nước đang có xu hướng ngày càng mở rộng quyền năng của người sử dụng đất Việc

mở rộng quyền cho người sử dụng đất thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Nhà nước đến người sử dụng đất, là một trong những điều kiện thúc đẩy việc khai thác tiềm năng đất đai theo hướng sản xuất hàng hóa, đồng thời có tác dụng thúc đẩy sự phát triển ngày càng mạnh mẽ, năng động của thị trường quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc mở rộng quyền năng này không đồng nghĩa với việc Nhà nước phân phối hoặc từ bỏ quyền của

3 Giáo trình Luật đất đai, Trường Đại học luật Hà Nội – 2008, Nhà xuất bản Công an nhân dân

chủ sở hữu, dù có mở rộng quyền đến đâu thì nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân vẫn được giữ vững Người sử dụng đất chỉ được thực hiện những quyền năng của mình

mà pháp luật ghi nhận và phải thực hiện những quyền đó trong sự ràng buộc, chi phối

và kiểm soát của Nhà nước, đó là phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho họ có những quyền năng pháp lý cụ thể

1.1.2 Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Người sử dụng đất là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất dưới các hình thức khác nhau như được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc người sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất để khai thác các thuộc tính

có ích của đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Theo quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất là người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất Người sử dụng đất bao gồm:

Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam);

Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và

cơ sở khác của tôn giáo;

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư

Như vậy, có nhiều chủ thể khác nhau được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất trở thành người sử dụng đất Nhưng trong phạm vi của luận văn, người viết chỉ đề cập đến người sử dụng đất là

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

Như vậy, vấn đề đặt ra hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được xác định như thế nào? Theo quy định tại Điều 106 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này” Theo quy định trên ở Bộ luật Dân sự thì hộ gia đình là hộ mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế, nhưng quy định này vẫn chưa thể hiện rõ được thế nào là hộ gia đình sử dụng đất Do đó, Luật đất đai năm 2013 đã đưa ra khái niệm về hộ gia đình sử dụng đất, để có thể hiểu và xác định được thế nào

là hộ gia đình sử dụng đất Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 thì: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”

Mặc dù Luật Đất đai năm 2013 không có đề cập khái niệm như thế nào là cá nhân

sử dụng đất, nhưng có thể hiểu cá nhân sử dụng đất là người được Nhà nước trao cho quyền sử dụng, khai thác các thuộc tính có ích của đất

Tóm lại, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất là những hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước trao cho quyền sử dụng đất thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất Trong đó cá nhân sử dụng đất

là những người có đủ điều kiện theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, và hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân

và gia đình, đang sống chung tại thời điểm đang có quyền sử dụng đất Đồng thời “hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”4 Và theo quy định của pháp luật thì những người được ghi tên trên Giấy chứng nhận đối với trường hợp hộ gia đình quy định như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định

4 Theo Khoản 1 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi thi hành một số điều Luật đất đai

tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó”5

Ngoài ra, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không những phải tuân thủ những quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các quy định trong Bộ luật dân sự năm 2005 mà còn phải tuân thủ quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan

1.2 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành thì “chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”6 Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất và hiện nay đây là hình thức chuyển quyền phổ biến nhất Vì như

đã phân tích thì đất đai có giá trị đặc biệt quan trọng đối với đời sống của con người Nhưng đất đai lại có tính chất hữu hạn về diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng, bên cạnh đó thì nhu cầu sử dụng đất của mỗi chủ thể là khác nhau Cho nên để có được thửa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của mình thì các chủ thể chọn cho mình phương pháp chuyển quyền sử dụng đất, trong đó hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện phổ biến nhất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trên cơ

sở có giá Người chuyển nhượng được nhận một khoản tiền nhất định do người nhận chuyển nhượng trả Khoản tiền này ứng với mọi chi phí để có quyền sử dụng đất và những chi phí đầu tư làm tăng giá trị quyền sử dụng đất Như vậy, khác với các hình thức chuyển quyền khác, như đối với hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất bằng việc “đổi đất lấy đất” thì hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao hẳn quyền sử dụng đất đó cho người khác, không nhận lại quyền sử dụng đất khác, chỉ nhận tiền với giá trị tương đương quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bản chất hoàn toàn khác so với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất, vì hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất là “đổi đất lấy tiền” vì vậy hình thức chuyển quyền này mang tính chất thương mại rõ nét và phức tạp hơn nhiều, do đó cần phải có một cơ chế quản lý chặt chẽ hơn7

Ngoài ra, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một dạng vận động của quan hệ đất đai Về pháp lý đó là một kiểu hợp đồng theo đó chủ sử dụng đất này tự nguyện chấm dứt các quyền lợi, nghĩa vụ của mình đối với một thửa đất nào đó và chuyển quyền sử dụng chúng cho chủ sử dụng khác Về mặt kinh tế đó là sự chuyển nhượng các lợi ích kinh tế do đất đai mang lại từ chủ sử dụng này sang chủ sử dụng kia và đó

là biểu hiện của quan hệ thị trường

Cũng cần phải khẳng định rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mặc dù là

có giá và hình thức giống như việc mua bán đất đai nhưng chúng ta không sử dụng thuật ngữ “mua bán đất đai” mà là “chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, vì bản chất pháp lý của hai vấn đề này hoàn toàn khác nhau và xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở Việt Nam Điều này có thể lý giải như sau:

Thứ nhất, đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, chính vì vậy mà người sử dụng đất không có quyền bán quyền sử dụng đất – một vật

mà vật đó không thuộc quyền sở hữu của mình Và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong thời hạn được giao quyền sử dụng đất cũng như trong phạm vi hạn mức mà pháp luật quy định

Thứ hai, Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu có quyền điều tiết nguồn lợi thu được của chủ sử dụng đất thông qua việc thu tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển quyền sử dụng đất

Thứ ba, Nhà nước quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nhằm mục đích sử dụng đất hợp lý, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trong quá trình

sử dụng nhằm đạt hiệu quả kinh tế cao, khác với việc mua bán đất đai là nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời8

Tóm lại, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định, theo đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), còn người được chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng Tóm lại, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất

từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục,

7

Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân, Giáo trình Luật đất đai, Trường Đại học Cần Thơ – 2011

8 Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân, Giáo trình Luật đất đai, Trường Đại học Cần Thơ – 2011

điều kiện do pháp luật quy định Theo đó, người có quyền sử dụng đất (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bên nhận chuyển nhượng) và nộp thuế thu nhập cá nhân (trước đây là thuế chuyển quyền sử dụng đất); ngược lại thì bên nhận chuyển nhượng

có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng và nộp lệ phí trước bạ, phí địa chính và phí thẩm định hồ sơ theo quy định

1.2.2 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.9

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một chế định pháp luật chứa đựng trong nó các nguyên tắc, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vi phạm pháp luật và trách nhiệm pháp lý Các quy định này nằm rải rác ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau

Bên cạnh đó, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Việc thực hiện các quyền đối với quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đều phải tuân thủ theo quy định của pháp luật Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng, đòi hỏi các cơ quan nhà nước và các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ, nhằm làm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra phù hợp và lành mạnh hơn Các nguyên tắc của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Nguyên tắc thứ nhất, chỉ những chủ thể sử dụng đất được pháp luật cho phép

chuyển quyền sử dụng đất thì mới có quyền thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005, chỉ các cá nhân, hộ gia đình và các chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Như vậy, không phải bất kỳ người sử dụng đất nào cũng có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ có những cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

9 Theo Điều 691 Bộ luật Dân sự năm 2005

Nguyên tắc thứ hai, là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với

quy định của pháp luật

Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng nội dung thỏa thuận của hợp đồng phải phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự, Luật đất đai

và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan Ngoài ra, các trình tự, thủ tục trong quá trình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ theo quy định của pháp luật

Nguyên tắc thứ ba, là phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn quy định và phù

hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của bên chuyển nhượng Theo quy định của pháp luật, toàn bộ quỹ đất quốc gia đều nằm dưới sự quản lý của Nhà nước, việc quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống nhất Hàng năm, Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong đó hoạch định việc sử dụng đất cụ thể đối với từng loại đất để làm căn

cứ giao đất, cho thuê đất Hay nói cách khác, Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, do đó mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước xác định rõ ràng Mặt khác, khi giao đất, cho thuê đất hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nước xác định rõ thời gian sử dụng đất và người được giao đất, thuê đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng trong khoảng thời gian đó Vì vậy, sau khi nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của Nhà nước về thửa đất chuyển nhượng, đó là phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử dụng và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng

1.3 Khái niệm và đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.3.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất10

10 Điều 697 Bộ luật Dân sự năm 2005

Trên thực tế việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến của chuyển quyền sử dụng đất

Sự hình thành, tồn tại và phát triển của khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng và chuyển quyền sử dụng đất nói chung luôn gắn liền với

sự hình thành, tồn tại và phát triển của chế độ sở hữu nhà nước về đất đai

Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980 Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại

đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm “mua bán đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng đất đai” hoặc “mua bán, chuyển nhượng ruộng đất” Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cái có sau và nó được xác định trên cơ sở sự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể

sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì những lý do khác nhau mà người

có quyền sử dụng đất không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi

đó mục đích của họ là chuyển nhượng cho người khác đang thực sự có nhu cầu sử dụng để nhận lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng và Nhà nước thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới, đó là quan hệ sử dụng đất giữa người nhận chuyển nhượng

và Nhà nước Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua chủ thể quản lý đất đai hay đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước Nhà nước, với vai trò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc

sử dụng đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan hệ liên quan đến đất đai luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định Điều này thể hiện ở một số điểm như sau:

Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định Việc Nhà nước đưa ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng chấm dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, điều kiện nhất định mới được chuyển nhượng Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng để bảo đảm việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất, Nhà nước cũng quy định những điều kiện nhất định cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp

Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất11

theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân Mục đích Nhà nước đưa ra quy định này là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng quyền

sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật Bên cạnh đó, các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể thỏa thuận về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân,

11 Theo điểm d khoản 1 Điều 107 Luật đất đai năm 2013

người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

1.3.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mỗi hợp đồng dân sự đều có những đặc điểm riêng của mình và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng vậy, cũng có những đặc điểm nhất định của mình Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hợp đồng liên quan đến quyền

sử dụng đất khác

Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng

chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng đất, theo đó các bên có quyền sử dụng đất sẽ thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống

Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho sản xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất Việc Nhà nước ghi nhận quyền này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp Trong những năm qua, Nhà nước ta đã có chủ trương khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ trương này ở một số địa phương cho thấy, đã khắc phục được tình trạng đất đai manh mún, giảm thiểu số lượng thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đưa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó năng suất cây trồng và sản lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt Tuy nhiên, hiện nay ở nước ta thực trạng ruộng đất nông nghiệp ở nhiều nơi vẫn còn manh mún, phân tán, gây khó khăn không nhỏ cho việc canh tác của người sử dụng đất, cũng như đưa tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sự phát triển nền sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp Vì vậy, cần phải tổ chức thực hiện, vận động nông dân khắp nơi chuyển đổi ruộng đất theo kinh nghiệm của các địa phương đã thử nghiệm thành công

Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất mới cho bên kia Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và sự khác nhau này thể hiện ở chổ, nếu như trong quan

hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là “đổi đất lấy tiền” và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất mới cho bên nhận chuyển nhượng (quan hệ này

là quan hệ một chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chủ

yếu của quan hệ là “đổi đất lấy đất” Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nhưng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý Nhà nước quan tâm đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau Việc thực hiện quan hệ này là quá trình cùng một lúc chấm dứt quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất mới cho cả hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia (quan hệ này là quan hệ hai chiều)

Hai là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng

thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là trường hợp người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Nghĩa vụ dân sự là nghĩa vụ của bên thế chấp, thông thường được phát sinh từ hợp đồng vay mượn tiền, tài sản của bên nhận thế chấp và giá trị tài sản mà người sử dụng đất vay, mượn được thông qua hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải thấp hơn giá trị quyền sử dụng đất được đem ra thế chấp Việc Nhà nước ghi nhận quyền này nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất có thể dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong quá trình tạo lập cho mình một khoản tiền một cách hợp pháp để đầu tư vào công việc sản xuất, kinh doanh, hoặc thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng tạm thời khi họ không có điều kiện kinh tế trước mắt, nhưng người sử dụng đất vẫn là chủ thể sử dụng đất hợp pháp

và được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp, đồng thời được hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ quyền sử dụng đất đã thế chấp Trong khi bên nhận thế chấp chỉ giữ các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất mà không sử dụng đất trên thực tế

Cũng như hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì khi thế chấp quyền sử dụng đất, người có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp, nhưng sự chuyển giao này chỉ mang tính chất tạm thời, trong thời hạn thế chấp hoặc chưa giải trừ thế chấp

Khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên thế chấp không bị chấm dứt việc sử dụng đất của mình mà vẫn được tiếp tục sử dụng đất; bên nhận thế chấp không có quyền như một chủ sử dụng đất cả về mặt thực tế lẫn pháp lý mà họ chỉ

có quyền kiểm soát quyền năng pháp lý của bên thế chấp và có quyền đưa quyền sử dụng đất này ra phát mại bán đấu giá khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ dân sự mà hai bên đã thỏa thuận

Như vậy, khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức bảo đảm nghĩa vụ mà không có sự chuyển quyền

từ người này sang người khác Hay nói cách khác, bên nhận thế chấp chỉ được quyền

giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có quyền kiểm soát việc sử dụng đất của bên thế chấp trên thực tế Như vậy, có thể thấy bên nhận thế chấp chỉ có quyền nắm giữ quyền sử dụng đất theo danh nghĩa pháp lý, còn quyền sử dụng đất trên thực tế vẫn thuộc về bên thế chấp và bên nhận thế chấp chỉ có quyền định đoạt quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận Cho nên quyền của bên nhận thế chấp bị hạn chế hơn quyền của bên nhận chuyển nhượng, vì bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền như một chủ thể sử dụng đất trong khi bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất chỉ

có quyền đối với quyền sử dụng đất về mặt pháp lý Ngoài ra, điều kiện về chủ thể thì chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất không rộng rãi như bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà pháp luật hạn chế rất nhiều Theo quy định của pháp luật thì bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, ngoài ra đối với trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân thì bên nhận thế chấp ngoài tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thì bên nhận thế chấp còn có thể là tổ chức kinh tế hoặc cá nhân Và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất còn phải bảo đảm những điều kiện nhất định mới có quyền nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất Trong khi bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định thoáng hơn, cụ thể là những chủ thể nào đáp ứng được những quy định của pháp luật về chủ thể sử dụng đất thì sẽ được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp pháp luật quy định không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng

mua bán tài sản

Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự, theo đó quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, một bên

có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản

Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:

Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối tượng

của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyền tài sản) thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối

tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất được chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của người khác Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng đất nên khi chuyển nhượng cho người khác phải được sự cho phép của đại diện chủ sở hữu đối với thửa đất chuyển nhượng đó là Nhà nước thông qua những quy định của pháp luật

Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu như hợp đồng mua bán tài sản

có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc hành vi cụ thể và thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng mua bán nhà ở

và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập thành văn bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, nếu như trong mua bán tài sản,

bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán một số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trước bạ, thì trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

GIỮA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở VIỆT NAM

2.1 Điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân và các loại đất được chuyển nhượng, thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất

2.1.1 Điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý rất quan trọng và cần thiết xác định quyền năng dân sự của người sử dụng đất, những quy định này xác định phạm vi định đoạt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là những yêu cầu do Nhà nước quy định mà nếu bảo đảm những yêu cầu này thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình

Việc quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mục đích: Đảm bảo quyền sở hữu tối đa của Nhà nước đối với đất đai; ngăn chặn tình trạng lấn chiếm đất và tích lũy đất đai trái phép Vì thế pháp luật đã quy định các điều kiện chặt chẽ để đảm bảo quyền sở hữu tuyệt đối của Nhà nước Theo quy định của pháp luật thì các điều kiện chung được quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 như sau:

Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai Đây là một đòi hỏi rất cần thiết và hợp lý, nhằm tránh được những tranh chấp về sau và nó chứng minh được chủ sử dụng đất có đủ quyền năng thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà cụ thể ở đây là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”13 Như vậy, Giấy chứng nhận có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với người sử dụng đất, vì Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý chứng minh sự công

12

Theo điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013

13 Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013

nhận và bảo đảm quan trọng của Nhà nước về quyền của người sử dụng đối với quyền

sử dụng đất, quyền được cấp Giấy chứng nhận là quyền cơ bản và quan trọng của người sử dụng đất, Giấy chứng nhận còn là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, về hình thức Giấy chứng nhận này có màu hồng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định

cụ thể về mẫu Giấy chứng nhận và nội dung của Giấy chứng nhận, đồng thời Giấy chứng nhận được thống nhất trong cả nước Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất và cho từng người sử dụng đất

Trường hợp quyền sử dụng đất của vợ chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng Trong trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất phải nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013

Dựa vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp

lý giữa Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu với người sử dụng đất – người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất Người sử dụng đất có quyền hợp pháp đối với đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Từ khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng mới thực hiện được các giao dịch liên quan đến đất đai, do việc thực hiện các giao dịch này đều phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch đó mới có hiệu lực pháp luật

Theo quy định thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo mẫu thống nhất trong cả nước Tuy nhiên hiện nay, theo quy định tại khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai năm 2013 thì ngoài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định hiện hành thì còn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật nhà ở trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nhưng nếu có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành Như vậy, hiện nay vẫn tồn tại những Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định pháp luật trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cho nên người sử dụng đất có những Giấy chứng nhận như nêu trên vẫn được quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ hai, trong thời hạn còn được sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân mới được

Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất trong một thời hạn nhất định chứ không tồn tại vĩnh cửu nhưng vấn đề này không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng như người sử dụng đất quan tâm, họ nghĩ đất của họ được giao sử dụng mãi mãi nên không lo lắng gì Thật ra, quyền sử dụng đất có quy định thời hạn nhất định cho từng loại đất như: Thời hạn giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất trồng cây lâu năm cho hộ gia đình, cá nhân là 50 năm (khoản 1 Điều 126 Luật đất đai năm 2013) Sau thời hạn trên những người đang sử dụng có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng họ chấp hành đúng pháp luật về đất đai thì Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho họ sử dụng tiếp, và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có giá trị khi đất đang còn trong thời hạn sử dụng, khi hết thời hạn sử dụng người sử dụng đất không có quyền sử dụng nữa Do vậy, mà họ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ ba, người sử dụng đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất

đó không có tranh chấp.15

Theo quy định của pháp luật đất đai thì “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về

quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”16 Tranh chấp đất đai xảy ra do nhiều nguyên nhân khác nhau, có thể là vi phạm quyền sử dụng đất, thực hiện không đúng các quyền và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong quá trình sử dụng… Vì vậy, để ổn định các quan hệ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất trước

14 Theo điểm d Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013

15

Theo điểm b Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013

16 Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013

Khi chưa giải quyết một cách triệt để các tranh chấp, có nghĩa là chưa xác định được rõ ràng, cụ thể quyền và nghĩa vụ cùng trách nhiệm của các bên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể thực hiện được Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuy nhiên trong thực tế có trường hợp những tranh chấp quyền sử dụng đất kéo dài làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất vì khi đất có tranh chấp thì người sử dụng đất không thực hiện được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình, nhưng pháp luật lại không có quy định về cách giải quyết cho trường hợp này Như vậy, người sử dụng đất chỉ được phép thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất không có tranh chấp và đáp ứng những điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đất đai

Đây cũng là điều kiện rất cần thiết trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nếu đất đưa vào giao dịch mà đã bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì tình trạng pháp lý của nó sẽ thay đổi cho nên đất đai bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không được tham gia giao dịch hoặc thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cụ thể giá trị pháp lý đó thay đổi là khi có quyết định kê biên quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án thì lúc đó quyền của người sử dụng đất đối với mãnh đất đó không còn nữa, vì Nhà nước đã tuyên bố chấm dứt quyền của một chủ thể sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất đó thông qua quyết định kê biên quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án Cho nên khi đã có quyết định kê biên thì người sử dụng đất đã không còn là chủ sử dụng đất đối với mãnh đất đó nên họ không có quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần kiểm tra kỹ về quyền sử dụng đất mà họ chuẩn bị nhận chuyển nhượng để tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của mình khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngoài những điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình thì người sử dụng đất còn phải tuân thủ các điều kiện về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau:

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi

hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các

17 Theo điểm c Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013

hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:

Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại

Đất trồng cây lâu năm:

Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng

Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi

Đất rừng sản xuất là rừng trồng:

Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng

Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất quy định như trên

Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các trường hợp trên mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2007 thì phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền

Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định tại các trường hợp trên mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2007 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng đất và chỉ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước đối với

phần diện tích vượt hạn mức nhận chuyển quyền

Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với loại đất

có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài

Do tính phức tạp của quan hệ pháp luật đất đai, nên việc quy định chi tiết, đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cần thiết, mặc dù nó làm hạn chế quyền năng dân sự của người sử dụng đất nhưng nếu không có các điều kiện ấy thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất dễ vượt qua giới hạn quyền của người sử dụng đất Vì vậy khi chuyển quyền sử dụng đất cần phải tuân theo các quy định của pháp luật về đất đai và Bộ luật Dân sự

Tóm lại, điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên

để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất thì chủ thể mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ngoài các điều kiện được quy định trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất còn phải tuân thủ các quy định được trình bày tại tiểu mục 2.2 của luận văn Bên cạnh đó, khi người sử dụng đất thực hiện các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất còn phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

2.1.2 Các loại đất được chuyển nhượng

Để đảm bảo cho Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trên phạm vi cả nước và hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển giao đất sử dụng vào mục đích khác thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được thực hiện theo các nguyên tắc nhất định

do pháp luật quy định

Các giao dịch liên quan đến đất đai là loại giao dịch đặc biệt Ngoài những quy định chung, mỗi hình thức chuyển quyền sử dụng đất đều có các yêu cầu riêng cho các chủ sử dụng đất và loại đất Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải tuân theo những quy định chung và riêng đối với các chủ thể và loại đất đó Đối với điều kiện về loại đất thì không phải loại đất nào cũng được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chỉ có những loại đất được pháp luật dân sự và pháp luật đất đai quy định là loại đất được phép chuyển nhượng thì mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều kiện về các loại đất được chuyển nhượng không những được quy định theo từng loại chủ thể sử dụng đất mà còn phụ thuộc vào hình thức sử dụng