nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải pháp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện thanh trì, thành phố hà nội

... dụng đất nông nghiệp xen kẹt địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội; - Đề xuất số giải pháp sử dụng hợp lý có hiệu đất nông nghiệp xen kẹt địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội Yêu cầu đề. .. tiến hành nghiên cứu đề tài: Nghiên cứu thực trạng đề xuất số giải pháp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng sử dụng. .. hình sử dụng đất huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội 39 3.3 Đánh giá thực trạng đất nông nghiệp xen kẹt địa bàn huyện Thanh Trì 49 3.3.1 Thực trạng quỹ đất nông nghiệp xen kẹt địa bàn huyện Thanh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-NGUYỄN THỊ MINH LUYẾN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP XEN KẸT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-NGUYỄN THỊ MINH LUYẾN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP XEN KẸT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI - 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của riêng tôi Tất cả các số liệu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ luận văn nào khác Các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả sự giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi để tôi thực hiện tốt luận văn này

Tác giả Luận văn

Nguyễn Thị Minh Luyến

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự cố gắng, nỗ lực của bản thân, tôi xin chân thành cảm ơn Quý Thầy - Cô giáo Học viện Nông nghiệp Việt Nam và Khoa Quản lý Đất đai đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập và thực hiện luận văn tốt nghiệp

Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn thầy PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, người hướng dẫn khoa học tận tình, chu đáo và đã giúp đỡ rất nhiều để tôi có thể hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn các cán bộ thuộc các Phòng, đơn vị của Ủy ban nhân dân huyện Thanh Trì, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Trì, Phòng Thống kê huyện Thanh Trì, Ủy ban nhân dân, cán bộ quản lý và nhân dân của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Thanh Trì đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu để thực hiện luận văn tốt nghiệp này

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn cơ quan, đồng nghiệp, gia đình và bạn bè đã động viên, giúp đỡ để tôi hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp

Xin trân trọng cảm ơn!

Thanh Trì, ngày tháng năm 2015

Nguyễn Thị Minh Luyến

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC HÌNH viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ix

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích nghiên cứu 2

3 Yêu cầu của đề tài 2

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở lý luận về đất nông nghiệp xen kẹt 3

1.1.1 Một số khái niệm 3

1.1.2 Cơ sở thực tiễn liên quan đến vấn đề nghiên cứu của một số nước trên thế giới 5

1.1.3 Cơ sở thực tiễn liên quan đến đất nông nghiệp xen kẹt tại Việt Nam 7

1.2 Quản lý và xu hướng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp 9

1.2.1 Quản lý đất nông nghiệp 9

1.2.2 Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp 11

1.2.3 Xu hướng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp 15

1.2.4 Đất nông nghiệp xen kẹt, ảnh hưởng và nguyên nhân 21

1.3 Quản lý Nhà nước về đất đai và yêu cầu quản lý sử dụng đất khu vực đô thị 23

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

2.1 Đối tượng nghiên cứu 25

2.2 Phạm vi nghiên cứu 26

2.3 Nội dung nghiên cứu 25

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Trì 25

2.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội 25

2.3.3 Đánh giá thực trạng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì

25

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì 26

2.4 Phương pháp nghiên cứu 26

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 26

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 26

2.4.3 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 27

2.4.4 Phương pháp chuyên gia 27

2.4.5 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 27

Chương 3 : KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 28

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Trì 28

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 28

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 30

3.1.3 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội gây áp lực đối với việc sử dụng đất huyện Thanh Trì 33

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội 34

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thanh Trì 34

3.2.2 Tình hình sử dụng đất huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội 39

3.3 Đánh giá thực trạng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì 49

3.3.1 Thực trạng quỹ đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì 49

3.3.2 Một số nguyên nhân hình thành quỹ đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì 60

3.3.3 Tồn tại, hạn chế trong việc quản lý và sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì 62

3.3.4 Một số ý kiến đánh giá về phương án xử lý khu đất nông nghiệp xen kẹt của người dân và cán bộ quản lý trên địa bàn huyện Thanh Trì 62

3.4 Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì 70

3.4.1 Định hướng phát triển và vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất trong giai

đoạn tới 70

3.4.2 Nhu cầu sử dụng đất và nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trong giai đoạn tới 72

3.4.3 Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì 74

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79

Kết luận 79

Kiến nghị 80

TÀI LIỆU THAM KHẢO 81

PHỤ LỤC

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

Bảng 1.1: Diện tích các loại đất của Việt Nam năm 2000, 2005, 2010 19

Bảng 1.2: Diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2005 và 2010 20

Bảng 3.1: Diện tích đất tự nhiên các xã, thị trấn thuộc huyện Thanh Trì 30

Bảng 3.2: Dân số huyện Thanh Trì trong giai đoạn từ năm 2005-2013 31

Bảng 3.3: Tốc độ tăng trưởng kinh tế của huyện Thanh Trì giai đoạn 2005-2013 32

Bảng 3.4: Diện tích, cơ cấu sử dụng đất huyện Thanh Trì năm 2013 42

Bảng 3.5: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính trên địa bàn huyện Thanh Trì 44

Bảng 3.6: Diện tích các loại đất nông nghiệp huyện Thanh Trì 44

Bảng 3.7: Diện tích các loại đất phi nông nghiệp huyện Thanh Trì 46

Bảng 3.8: Tổng hợp diện tích đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn Huyện 51

Bảng 3.9: Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về mức độ ảnh hưởng của khu đất xen kẹt tại xã Tân Triều đến sản xuất NN 63

Bảng 3.10: Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về phương án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Tân Triều 63

Bảng 3.11: Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về mức độ ảnh hưởng của khu đất xen kẹt tại xã Thanh Liệt đến sản xuất NN 64

Bảng 3.12: Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về phương án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Thanh Liệt 65

Bảng 3.13: Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về mức độ ảnh hưởng của khu đất xen kẹt tại xã Hữu Hòa đến sản xuất NN 66

Bảng 3.14: Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về phương án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Hữu Hòa 66

Bảng 3.15: Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về mức độ ảnh hưởng của khu đất xen kẹt tại xã Tam Hiệp đến sản xuất NN 67

Bảng 3.16: Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về phương án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Tam Hiệp 68

Bảng 3.17: Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về mức độ ảnh hưởng của khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Liên Ninh đến sản xuất NN 69Bảng 3.18: Ý kiến đánh giá của người dân và cán bộ quản lý về phương án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt tại xã Liên Ninh 69

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

Hình 1.1 Biểu so sánh diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 20

Hình 3.2 Biểu đồ biến động dân số huyện Thanh Trì giai đoạn 2005-2013 31

Hình 3.3 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì năm 2013 43

Hình 3.4 Sơ đồ vị trí đất nông nghiệp xen kẹt huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội 54

Hình 3.5 Hiện trạng khu đất nông nghiệp xen kẹt xã Hữu Hòa 58

Hình 3.6 Hiện trạng khu đất nông nghiệp xen kẹt xã Liên Ninh 59

Hình 3.7 Hiện trạng khu đất nông nghiệp xen kẹt xã Thanh Liệt 60

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa của từ viết tắt

CP ĐVT

Chính phủ Đơn vị tính

Quyết định Tài nguyên và Môi trường

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên – tài sản Quốc gia vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân

cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội Đất đai là nguồn tài nguyên giới hạn về không gian (diện tích) nên với mỗi Quốc gia, nguồn tài nguyên đất đai là giới hạn, vì vậy nhiệm vụ quan trọng của mỗi Quốc gia là quản lý nguồn tài nguyên này chặt chẽ, đảm bảo sử dụng hiệu quả, đúng mục đích

Đối với Việt Nam trong bối cảnh xu thế hội nhập kinh tế thế giới, vấn đề quản

lý lãnh thổ như thế nào để có một tỷ lệ và quan hệ hợp lý trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội; đảm bảo nguồn tài nguyên đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả là vấn đề cần thiết Tuy nhiên, công tác quản lý đối với nguồn tài nguyên đất đai, công tác lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất trong một thời gian dài của nước ta chưa mang tính đồng bộ và lâu dài Theo đó, tốc độ đô thị hóa nhanh theo chiến lược phát triển

đã tạo ra một lỗ hổng lớn trong vấn đề sử dụng hiệu quả nguồn tài nguyên đất

Thủ đô Hà Nội hơn 10 năm qua trong quy hoạch phát triển và mở rộng Thủ đô ngang tầm với Thủ đô của các nước trên thế giới Đảng và Nhà nước ta đã tập trung đầu tư phát triển đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và cơ sở vật chất, hàng loạt các khu đô thị, khu công nghiệp, khu du lịch, văn hóa, thể thao, đường giao thông, trường học, nhà trẻ… được xây dựng tạo nên bộ mặt mới cho Thủ đô

Huyện Thanh Trì là một huyện ven đô phía Đông Nam thủ đô Hà Nội Theo quy hoạch chung của Thủ đô đến năm 2020, huyện Thanh Trì được xác định là một Huyện đô thị lớn với diện tích 6.292,71 ha Do đó, trong thời gian qua, Huyện đã được Thành phố quan tâm, tập trung đầu tư phát triển thành khu đô thị mới với cơ sở hạ tầng đồng bộ, nhiều khu đô thị mới, các dự án mở đường… được đầu tư phát triển Nhiều diện tích đất canh tác bị Nhà nước thu hồi phục vụ mục đích đô thị hóa, đồng ruộng bị chia cắt tạo nên nhiều khu đất nông nghiệp xen kẹt, không canh tác được, bị bỏ hoang hóa hoặc bị lấn chiếm sử dụng trái phép

Việc nắm bắt thực trạng và nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt, đất nông nghiệp tiếp giáp với các trục đường, các khu đô thị, khu tập thể, làng xóm… để đề ra chính sách quản lý phù hợp nhằm phát huy, tận dụng tiềm năng đất đai và để quản lý chặt chẽ, hiệu quả đất nông nghiệp xen kẹt tại các Quận, Huyện thuộc thành phố Hà Nội nói chung và tại huyện Thanh Trì nói riêng là vấn đề cấp bách

Xuất phát từ lý luận và thực tế nêu trên, với mong muốn góp phần thúc đẩy công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với việc sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn Huyện, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thanh

Trà, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải

pháp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội”

3 Yêu cầu của đề tài

- Nắm vững các chủ trương chính sách, pháp luật của Nhà nước về sử dụng và quản lý đất đai;

- Số liệu điều tra, thu thập được phải chính xác, khách quan, trung thực phản ánh đúng hiện trạng;

- Các giải pháp được đề xuất phải có tính khả thi, phù hợp với thực trạng của địa phương góp phần thúc đẩy việc quản lý và sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì hợp lý, có hiệu quả

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở lý luận về đất nông nghiệp xen kẹt

1.1.1 Một số khái niệm

1.1.1.1 Khái niệm về đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và lâm nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp, đất có rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng, đất để sử dụng vào mục đích lâm nghiệp như trồng rừng, khoanh nuôi, bảo vệ đất để phục hồi tự nhiên, nuôi dưỡng làm giàu rừng, nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp

Theo Điểm h, Khoản 1, Điều 10, Luật đất đai năm 2013 thì nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau:

- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

- Đất trồng cây lâu năm;

- Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ (Quốc hội, 2013)

1.1.1.2 Vai trò của đất nông nghiệp

Đất đai nói chung có vai trò vô cùng to lớn và quan trọng, là tiền đề cho mọi hoạt động sống, mọi quá trình sản xuất Đối với mỗi ngành khác nhau thì đất đai có vai trò khác nhau

- Đối với ngành sản xuất phi nông nghiệp, đất đai chính là nền móng, là địa điểm, là cơ sở cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, là nơi ở của con người… Thậm chí, đất đai còn là đối tượng của một số hoạt động sản xuất như khai thác, chế biến vật liệu xây dựng…

- Đối với ngành sản xuất nông nghiệp, trước tiên đất đai cũng là điểm tựa để con người có thế tiến hành các hoạt động sản xuất của mình và cây trồng có thể sinh

trưởng, phát triển được Quan trọng hơn, với những thuộc tính và bản chất tự nhiên như tính chất hóa học, lý học, sinh học… mà đất đai cung cấp cho cây trồng chất dinh dưỡng, giúp cây trồng tồn tại, sinh trưởng và phát triển, cung cấp sản phẩm cho con người Và độ phì của đất là khái niệm để chỉ khả năng cung cấp chất dinh dưỡng cho cây trồng của đất đây là yếu tố quyết định đến năng xuất và chất lượng của cây trồng Ngoài những vai trò thuộc về bản chất vốn có của đất, trong quá trình khai thác

sử dụng, con người đã đưa đất đai trở thành một loại tài sản đặc biệt Thông qua quan

hệ hàng hóa - tiền tệ, hàng năm đất đai mang lại nguồn vốn lớn cho Nhà nước và các nhà kinh doanh (Trần Thị Minh Châu, 2007)

1.1.1.3 Khái niệm đất nông nghiệp xen kẹt

Theo Điều 3, Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội quy định “Đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư là diện tích đất được xác định là đất nông nghiệp khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp GCN nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy định (thuộc lớp thứ 2 kể từ ranh giới ngoài cùng của khu dân cư trở vào trong trung tâm khu dân cư)

và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 3 và Khoản 2, Điều 1, Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND” Trong đó:

Đất vườn, ao liền kề với đất ở là diện tích đất nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư và được xác định là đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận

Ranh giới của khu dân cư được xác định theo quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; trường hợp khu dân cư chưa có quy hoạch được xét duyệt thì xác định theo ranh giới của thửa đất ở có nhà ở hợp pháp ngoài cùng của khu dân cư hiện có (UBND thành phố Hà Nội, 2011)

Theo Điều 36, Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội quy định “Đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư là diện tích đất không nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư, được xác định là đất nông nghiệp khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận, nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy định (thuộc thửa đất lớp

thứ 2 kể từ ranh giới ngoài cùng của khu dân cư trở vào trong trung tâm khu dân cư)” Trong đó:

Đất vườn, ao liền kề với đất ở là diện tích đất nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư và được xác định là đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp Giấy chứng nhận

Ranh giới của khu dân cư được xác định theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; trường hợp khu dân cư chưa có quy hoạch được xét duyệt thì xác định theo ranh giới của thửa đất có nhà ở hợp pháp ngoài cùng của khu dân cư hiện có

Thửa đất lớp thứ 2 kể từ ranh giới ngoài cùng của khu dân cư trở vào trong trung tâm khu dân cư là thửa đất có ranh giới thửa không trùng với ranh giới của khu dân cư và nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy định Nhà ở hợp pháp là nhà ở có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp theo quy định tại Điều 18 Nghị định số 43/2013/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ (UBND thành phố Hà Nội, 2014)

Như vậy, có thể hiểu đất nông nghiệp xen kẹt là phần diện tích đất nông nghiệp nhỏ lẻ, xen lẫn trong khu dân cư không có khả năng sản xuất nông nghiệp và phải chuyển đổi cây trồng theo hướng phát triển sinh thái, cải tạo làm chức năng điều hòa khí hậu trong khu vực; là đất nông nghiệp bị chia cắt, cô lập bởi cơ sở hạ tầng khác khiến cho việc sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp gặp nhiều khó khăn

1.1.2 Cơ sở thực tiễn liên quan đến vấn đề nghiên cứu của một số nước trên thế giới

Kinh nghiệm quốc tế trong việc giải quyết vấn đề này là “mô hình quy hoạch cải tạo dựa trên sự thỏa thuận đã và đang được nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng thành công Đây là mô hình, các bên cùng tham gia tạo ra sự gia tăng trong giá trị đất của khu vực sau khi tái phân thửa, một phần đất cần bán bớt để xây dựng hạ tầng để đóng góp vào mở rộng đường, giá trị còn lại của các chủ sử dụng vẫn cao hơn phương án cũ

Với khu vực có diện tích lớn và việc phân bổ tái phân lô tương đối đồng đều, các chủ sử dụng đất có thể xác định một tỷ lệ chung sử dụng cho việc chung (bán lấy tiền xây dựng hạ tầng hoặc để mở rộng đường) từ đó xác định tỷ lệ đất còn lại được sử dụng

1.1.2.1 Tại Nhật Bản

Quy hoạch cải tạo dựa vào các dự án cải tạo theo mô hình “tái điều chỉnh đất đai” từ thập kỷ 60 – 70 đã chứng tỏ sự ưu việt và đang được nhân rộng tại các nước Châu Á như Malaysia và Thái Lan

1.1.2.2 Tại Thụy Điển

“Đạo luật hợp tác cùng phát triển” năm 1987 tại Thụy Điển đã thành công khi giải quyết cải tạo các khu ở cũ tại ven đô và vùng đô thị hóa sau thời kỳ bùng phát những năm 70

1.1.2.3 Tại Cộng hòa liên bang Đức

Các dự án có tính công cộng cao sẽ được ưu tiên cưỡng chế, còn lại thì ưu tiên thỏa thuận

Bản chất của quá trình này là đề xuất quy hoạch mới với tất cả các hộ nhập thửa làm một với sự định giá trước và sau quy hoạch cải tạo để lượng hóa giá trị đóng góp của từng đối tượng trên hiện trạng Trong quá trình này, đất dành cho giao thông và công trình công cộng bổ sung làm tăng giá trị khu vực được khấu theo tỷ lệ vào đóng góp của các hộ Cơ sở hạ tầng được đầu tư xây dựng, đấu nối và sau đó các hộ được đăng ký sở hữu cho các lô đất mới có thể sử dụng hoặc sang nhượng

Lợi ích cơ bản của mô hình này là cho phép phát triển toàn khu vực với tính năng sử dụng đất, phân bổ tương đối cân bằng về chi phí và lợi ích giữa các bên tham gia: Giữ được GCNQSDĐ (quyền tài sản), cho phép sự tham gia của các bên và quy trình ít thiên vị

Ưu điểm: Không cần sử dụng hoặc sử dụng hạn chế cưỡng chế giải tỏa khi thu hồi đất có thể áp dụng ở nhiều loại dự án đặc biệt là các khu vực nhỏ liên quan đến đất

ở và đất vườn, ao liền kề; cho phép linh hoạt trong việc giải quyết vấn đề và đơn giản hóa khi tiếp cận bởi sự đồng thuận và đề xuất đến từ cộng đồng dẫn tới mức độ cải tạo

đa dạng và phát huy sức sáng tạo của địa phương

Nhược điểm: Công cụ này chỉ áp dụng ở những khu vực đất tăng giá còn nếu nhu cầu không tăng, giá đất không “sốt” hay không có nhu cầu mới thì không áp dụng được

1.1.3 Cơ sở thực tiễn liên quan đến đất nông nghiệp xen kẹt tại Việt Nam

1.1.3.1 Khái quát về chủ trương, chính sách của Đảng và công tác chỉ đạo về sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt

Có thể nói đất nông nghiệp xen kẹt đang là một thách thức đối với Đảng, các cơ quan hành chính Nhà nước có thẩm quyền và toàn thể xã hội Việc đưa ra các giải pháp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt có hiệu quả có ý nghĩa rất quan trọng trong việc duy trì sự ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội trong cả nước và ở từng địa phương Việc đưa ra các giải pháp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt của các cơ quan Nhà nước cần phải đổi mới, thường xuyên cập nhật các thông tin phản hồi từ các tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân để điều chỉnh công tác quản lý Nhà nước về đất đai (về thể chế,

bộ máy tổ chức…) quan tâm, chú trọng đến lợi ích chính đáng, thiết thực của người dân trong việc sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt nhằm đảm bảo công bằng xã hội, góp phần ổn định tình hình an ninh, chính trị, trật tự an toàn xã hội là vấn đề hết sức cấp bách hiện nay đối với Đảng và Nhà nước ta

Các văn bản quy định pháp luật hiện hành của Nhà nước về giải quyết đất nông nghiệp xen kẹt:

- Bộ Luật Dân sự ngày 14 tháng 6 năm 2005;

- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 thay thế Luật đất đai năm 2003;

- Luật Tố tụng dân sự ngày 24/6/2004;

- Nghị quyết số 755/2008/NQ-UBTVQH ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về việc thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về

xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013;

- Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội ban hành các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND Thành phố do Luật Đất đai

2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về thu hồi đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố Hà Nội được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao cho về đăng ký cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động

về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong các khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

1.1.3.2 Tình hình giải quyết đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn thành phố Hà Nội

Nhìn chung, công tác giải quyết đối với đất nông nghiệp xen kẹt trong thời gian qua đã đạt được những kết quả nhất định góp phần bảo vệ lợi ích của Nhà nước, của xã hội, đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người dân kịp thời phát hiện và xử lý những hành vi vi phạm pháp luật nhằm giữ vững kỷ cương, tạo lòng tin của người dân vào cơ quan quản lý Nhà nước cũng như đội ngũ cán bộ, công chức Qua đó, tạo điều kiện để người dân được tham gia vào hoạt động quản lý nhà nước, nâng cao ý thức tuân thủ, tuân theo pháp luật của người dân, đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa

a Đấu giá quyền sử dụng đất với giá kẹt

Cách thức giải quyết cơ bản hiện nay là phát sinh kẹt ở đâu xử lý ở đó chỉ có tác dụng xử lý hậu quả và lấy lại được một phần giá trị đất suy giảm và ngăn chặn chiếm dụng phần đất xen kẹt Tại Hà Nội, kế hoạch số dự án tổ chức đấu giá QSDĐ năm

2013 là 33 dự án và đấu giá đất nhỏ lẻ, xen kẹt với tổng số tiền thu đấu giá QSDĐ là 2.600 tỷ đồng (trong đó thu các dự án thuộc Thành phố quản lý là 2.290 tỷ đồng; đấu giá đất nhỏ lẻ và thu tiền sử dụng đất khác do các quận, huyện, thị xã quản lý là 310 tỷ đồng) Với các lô đất cần đấu giá lên đến hàng ngàn thửa chỉ tính riêng trong năm

2013, việc thu tiền sử dụng đất đối với các lô đất như vậy cũng lớn nhưng các lô đất liền kề vẫn xiên, méo hoặc tăng giá không đáng kể từ việc đấu giá QSDĐ

Bản chất là các lô đất xiên, méo cần được hợp khối hoặc tách để hợp lý hóa hay

bổ sung kết cấu hạ tầng (giao thông, thoát nước) thường không được xử lý trong đấu giá QSDĐ

b Phát triển đất theo dự án hiệu lực ràng buộc thấp

Mặc dù có những yêu cầu về đấu nối hạ tầng cũ – mới khi cải tạo, thực tế cho thấy các chủ dự án đều chỉ giải quyết vấn đề thoát nước, san nền và đường giao thông cho khu vực của mình

Theo Quy hoạch mở rộng Hà Nội ra vùng ven thì với 7% diện tích các đơn vị ở làng, xóm tương đương 56 km2 của hơn 100 điểm dân cư trong vùng nghiên cứu quy hoạch 825 km2 (25 km x 33 km) Đồ án Quy hoạch Hà Nội mới sẽ lấy hầu hết các khu

đô thị bao quanh các khu làng xóm với số lượng đất nông nghiệp xen kẹt phát sinh trong giai đoạn 2011-2020 ở vùng ven Hà Nội là rất lớn

1.2 Quản lý và xu hướng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp

1.2.1 Quản lý đất nông nghiệp

Theo quy định tại Điều 1, Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai Như vậy, Nhà nước thống nhất quản lý sử dụng đất nông nghiệp bằng công cụ: quy hoạch, pháp luật, kinh tế và trên một số nguyên tắc: sử dụng đất phải đảm bảo tiết kiệm, có hiệu quả; việc sử dụng đất và chuyển dịch cơ cấu phải đáp ứng cho nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất

nước; đảm bảo an ninh lương thực, tạo công bằng trong sử dụng đất; đảm bảo môi trường bền vững

Cụ thể hóa nội dung quản lý đất nông nghiệp, trách nhiệm của Nhà nước phải lập, quản lý hồ sơ địa giới hành chính và các loại bản đồ về đất đai; xây dựng và triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; định giá đất

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước trao cho người

sử dụng đất nông nghiệp được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và có quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013 (Quốc hội, 2013) Như vậy, công tác quản lý đất nông nghiệp đã bao hàm được nhiều lĩnh vực trong hoạt động kinh tế và mối quan hệ đất nông nghiệp trong cơ chế thị trường, tạo tiền đề cho thị trường bất động sản phát triển

Theo Điểm b, Khoản 1, Điều 129 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước quy định hạn mức giao đất nông nghiệp, trong đó đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là không quá 02 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác (Quốc hội, 2013)

Nhà nước giao đất nông nghiệp cho các hộ gia đình, cá nhân và tổ chức với hai hình thức đó là: giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Theo Điều 54, Luật Đất 2013 quy định các trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, cụ thể như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai 2013;

- Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dùng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 4, Điều 55 của Luật Đất đai 2013;

- Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

- Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

- Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật Đất đai 2013

Ngoài ra, trong chính sách quản lý đất nông nghiệp, Nhà nước khuyến khích, vận động người sử dụng đất thực hiện chính sách “dồn điền đổi thửa” tạo điều kiện mở rộng sản xuất, đầu tư lớn để phát triển trang trại, thực hiện cơ giới hóa, thủy lợi hóa

Nhà nước quản lý đất nông nghiệp bằng việc xác định giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và Chính phủ quy định khung giá đất nông nghiệp đối với từng vùng, từng thời gian cụ thể

1.2.2 Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp

Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất luôn gắn liền với quá trình phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia và được diễn ra mạnh nhất vào thời điểm quốc gia đang trong giai đoạn phát triển kinh tế Thêm vào đó là quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa, đô thị hóa, các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra mạnh mẽ, dẫn đến nhu cầu chuyển đổi một lượng lớn diện tích đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

Như vậy, mối quan hệ giữa con người và đất nông nghiệp là mối quan hệ đa chiều, vừa mang tính chất kinh tế, vừa mang tính chất xã hội Có thể nói, đất nông nghiệp là trung tâm của các mối quan hệ trong xã hội, là sự liên kết cuộc sống của con người qua nhiều thế hệ Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp là một vấn

đề hết sức nhạy cảm và phức tạp đòi hỏi phải có sự giải quyết thấu đáo của các cấp chính quyền

Lịch sử thế giới đã trải qua 03 thời kỳ chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp đó là (Nguyễn Đức Khả, 2003):

- Thời kỳ tiền công nghiệp (trước thế kỷ 18) diễn ra cuộc cách mạng khoa học

kỹ thuật lần thứ nhất (cuộc cách mạng thủ công nghiệp) Vào thời kỳ này các đô thị phát sinh ngay từ trong văn minh nông nghiệp ở dạng phôi thai còn hòa đồng với nông thôn với lực lượng chủ yếu chỉ có bộ phận thợ thủ công, thương nhân, hành chính, quân đội được tách ra, lập thành đô thị, bộ phận còn lại vừa hoạt động nông nghiệp, vừa hoạt động thủ công nghiệp, thương nghiệp và dịch vụ Hình thức cấu trúc đô thị giản đơn có thể chỉ là một lỵ, sở, đồn trú hoặc là một trạm dịch vụ thương nghiệp trao đổi hàng hóa thủ công mỹ nghệ, đô thị của các tiểu chủ xí nghiệp thủ công nghiệp mới hình thành Trong đô thị này, khu vực ở và sản xuất biệt lập hoặc kết hợp với đồn trú thành quách Đây là thời kỳ mà quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp là rất ít, đất đai chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp

- Thời kỳ công nghiệp (từ thế kỷ 18 đến nửa đầu thế kỷ 19): Là thời kỳ cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật lần thứ hai nổ ra hay còn gọi là cuộc cách mạng công nghiệp Cuộc cách mạng này kéo theo một sự thay đổi sâu sắc trong cơ cấu kinh tế lãnh thổ, các đô thị được hình thành gắn liền với quá trình công nghiệp hóa của mỗi quốc gia Tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ tạo điều kiện hình thành một hệ thống đô thị trên lãnh thổ của mỗi quốc gia Thời kỳ này có quy mô đô thị tập trung, hoạt động phức tạp và cấu trúc đô thị cũng phức tạp đặc biệt Đây là thời

kỳ chuyển dịch mạnh mẽ cơ cấu sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp

- Thời kỳ hậu công nghiệp (từ giữa thế kỷ 19 đến nay): Là thời kỳ cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật lần thứ ba hay cuộc cách mạng khoa học kỹ thuật với sự thay đổi lớn về cơ cấu sản xuất và phương thức hoạt động ở các đô thị Thời kỳ này, các nước phát triển có các hoạt động công nghiệp và các đô thị đi vào ổn định về quy mô nên cơ cấu đất đai không có sự thay đổi lớn Trong khi đó, các nước đang phát triển có quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, các hoạt động công nghiệp đang có xu hướng phát triển kéo theo quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Như vậy quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp là một tất yếu xảy ra ở bất kỳ quốc gia nào Do đó cần phải có chiến lược, quy hoạch tổng thể trong

việc sử dụng đất nông nghiệp để hướng tới mục tiêu đã đề ra phù hợp với hoàn cảnh của mỗi quốc gia và theo xu hướng của thời đại

* Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp:

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất cũng như các đối tượng được giao đất, được thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất mà pháp luật về đất đai có những quy định khác nhau đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Theo Điều 59 Luật Đất đai năm 2013, thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:

- UBND cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất trong các trường hợp sau:

+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; + Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại Khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai 2013;

+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại Điểm đ và Điểm e, Khoản 1, Điều 56 Luật Đất đai 2013;

+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;

- UBND cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau:

+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 ha trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;

+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư

- UBND cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

- Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 1 và Khoản 2, Điều 59 Luật Đất đai 2013 không được ủy quyền

* Theo Điều 66, Luật Đất đai năm 2013, thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp bao gồm (Quốc hội, 2013):

- UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:

+ Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 66 Luật Đất đai 2013 + Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn

- UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau:

+ Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

+ Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

- Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại Khoản 1 và Khoản 2, Điều 66 Luật Đất đai 2013 thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất

* Theo quy định tại Khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bao gồm (Quốc hội, 2013):

- Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

- Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

Trong giai đoạn hiện nay, vấn đề về đô thị và ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa đến việc quản lý, sử dụng đất đô thị đang là mối quan tâm hàng đầu của các nhà quản lý nhất là đối với Việt Nam đang trong giai đoạn thực hiện quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nền kinh tế đất nước

Trong những năm gần đây, hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp trong cả nước ngày càng được nâng cao đáp ứng sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Tuy nhiên, còn tồn tại nhiều diện tích đất nông nghiệp trong cả nước không sử dụng được, hầu hết để hoang hóa Nguyên nhân chủ yếu là do các hộ dân lấn chiếm, xây dựng nhà trái phép, tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang làm nhà ở trên đất trồng cây hàng năm, đất vườn ao gắn liền với đất ở nhưng không được công nhận là đất ở…

1.2.3 Xu hướng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp

1.2.3.1 Đô thị hóa

- Đô thị được hiểu là nơi tập trung nhiều điểm dân cư sinh sống bằng các ngành

nghề phi nông nghiệp, có mật độ dân số cao, là nơi tập trung giao lưu kinh tế, văn hóa,

xã hội, chính trị, quân sự của cả vùng và có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp cao hơn 60% trong tổng cơ cấu lao động

- Đô thị hóa là một quá trình diễn thế kinh tế - xã hội - văn hóa – không gian

gắn liền với những tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong đó diễn ra sự phát triển của các nghề nghiệp mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự phát triển đời sống văn hóa, sự chuyển đổi lối sống và sự mở rộng không gian thành hệ thống đô thị, song song với việc tổ chức bộ máy hành chính và quân sự

Như vậy, đô thị hóa thực chất là quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế với các đặc trưng:

Một là, hình thành và mở rộng quy mô đô thị với hạ tầng kỹ thuật hiện đại, dẫn đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp là chủ yếu sang sản xuất công nghiệp

Quá trình đô thị hóa luôn gắn liền với quá trình công nghiệp hóa, làm biến đổi sâu sắc về cơ cấu sản xuất, cơ cấu nghề nghiệp, tổ chức không gian kiến trúc xây dựng

từ hình thức nông thôn sang thành thị Quá trình đô thị hóa là quá trình phát triển toàn

bộ các mặt kinh tế, xã hội, văn hóa, không gian về kiến trúc gắn liền với tiến bộ khoa học kỹ thuật của sự phát triển, của các ngành nghề mới (Phạm Trọng Mạnh, 2002)

1.2.3.2 Quá trình đô thị hóa của huyện Thanh Trì

- Thị trấn Văn Điển là đô thị duy nhất của huyện Thanh Trì, với tổng diện tích đất tự nhiên là 90,71 ha chiếm 1,4% tổng diện tích đất tự nhiên của cả Huyện (là đơn

vị hành chính có diện tích đất tự nhiên nhỏ nhất trong Huyện)

- Quá trình đô thị hóa ở khu vực ven đô đang diễn ra rất nhanh, một phần đất sản xuất nông nghiệp chuyển sang đô thị dẫn đến một bộ phận dân cư nông thôn thiếu đất sản xuất, thị trấn Văn Điển và trung tâm cụm xã từng bước được phát triển hiện đại Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được đầu tư cải tạo, nâng cấp và xây dựng mới đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội và quá trình đô thị hóa trên địa bàn Huyện

- Hiện tại, công tác nghiên cứu quy hoạch phát triển đô thị nói chung và thực hiện chương trình của Thành ủy về phát triển kinh tế ngoại thành, từng bước hiện đại hóa

nông thôn trên địa bàn theo quy hoạch chung đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg, cụ thể trên địa bàn huyện Thanh Trì như sau:

+ Khu vực phát triển đô thị bao gồm trọn vẹn thị trấn Văn Điển và một phần các xã: Tứ Hiệp, Ngũ Hiệp, Vĩnh Quỳnh Hiện tại, đây là khu vực có tốc độ đô thị hóa phát triển nhanh nhất với các dự án của Trung ương, Thành phố đang được triển khai

+ Khu vực đô thị hóa nằm ngoài thành phố trung tâm bao gồm: các xã giáp quận Hoàng Mai, nằm trong khu vực vành đai 3 đi cầu Thanh Trì Đây là vùng chịu ảnh hưởng mạnh của đô thị hóa và có khả năng đô thị hóa nhanh

+ Khu vực ngoài khu phát triển đô thị bao gồm: Phần còn lại của các xã Thanh Liệt, Tứ Hiệp, Ngũ Hiệp, Vĩnh Quỳnh và trọn vẹn các xã Hữu Hòa, Tả Thanh Oai, Đại Áng, Ngọc Hồi, Liên Ninh, Duyên Hà, Đông Mỹ, Yên Mỹ, Vạn Phúc Đây là khu dân

cư nông thôn ổn định, hiện tại khu vực này đang được triển khai quy hoạch hệ thống

hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhằm góp phần chỉnh trang, tạo sự đổi mới cho nông thôn Huyện cũng như cải thiện điều kiện sinh hoạt của nhân dân

Quá trình đô thị hóa của huyện Thanh Trì kéo theo sự phát triển tất yếu của hệ thống cơ sở hạ tầng Sự phát triển đó thể hiện qua nhiều mặt như: giao thông, điện, nước, môi trường, công trình công cộng

* Ảnh hưởng tích cực của quá trình đô thị hóa:

Đô thị hóa không những góp phần đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động mà còn làm thay đổi sự phân bố dân cư và lao động Do tăng trưởng trong khu vực công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp và thương mại, dịch vụ cao và thu nhập của người lao động trong khu vực này cũng cao hơn hẳn

so với lao động ở khu vực nông nghiệp

* Ảnh hưởng tiêu cực của quá trình đô thị hóa:

Đô thị hóa nếu không xuất phát từ công nghiệp hóa, không phù hợp, cân đối với quá trình công nghiệp hóa thì việc chuyển cư ồ ạt từ nông thôn ra thành phố sẽ dẫn tới nông thôn thiếu đi một phần lớn nhân lực Trong khi đó, nhu cầu về việc làm, nghèo nàn ở thành phố ngày càng phát triển, điều kiện sinh hoạt ngày càng thiếu thốn, môi trường bị ô nhiễm nghiêm trọng, từ đó dẫn đến nhiều hiện tượng tiêu cực trong đời sống kinh tế - xã hội như:

- Vấn đề di dân nông thôn – thành thị và gia tăng dân số cơ học: Gia tăng dân số trong quá trình đô thị hóa đã đặt ra những vấn đề nan giải về giải quyết việc làm, thất nghiệp tại chỗ, nhà ở và tệ nạn xã hội làm cho trật tự xã hội ngày càng thêm phức tạp

- Tình trạng thất học, thất nghiệp và phân hóa giàu nghèo: Trong quá trình đô thị hóa hội nhập và phát triển, người đô thị cần có trình độ văn hóa tay nghề cao để tiếp cận với khoa học kỹ thuật – công nghệ và đáp ứng với nhu cầu tuyển dụng lao động Thất học, thất nghiệp, đói nghèo sẽ dẫn đến phân tầng xã hội và phân hóa giai cấp Đây là sự bất ổn với mong muốn phát triển một xã hội đô thị công bằng, ổn định

và văn minh của nhân dân ta

- Vấn đề ô nhiễm môi trường: Ô nhiễm môi trường còn do lượng người nhập cư quá đông, trình độ học vấn có hạn, quen với lối sống tiểu nông, tùy tiện vứt xác động vật, vứt rác ra đường, ra các mảnh đất lưu không xen lẫn trong khu dân cư Mức sống cao cũng góp phần làm ô nhiễm môi trường Rác thải trong mỗi gia đình, khu phố ngày càng nhiều nếu không được xử lý tốt, vi trùng sẽ sinh sôi nảy nở, bệnh tật sẽ dễ dàng lây lan…

Ô nhiễm môi trường luôn luôn gắn liền với ô nhiễm nguồn nước Ô nhiễm nguồn nước là vấn đề hết sức bức xúc đối với khu vực ven đô, bởi vì đa số người dân vùng ven đều dùng nước máy tự khoan chưa qua kiểm nghiệm và không xử lý tốt

- Vấn đề nhà ở và quản lý trật tự an toàn xã hội ở đô thị: Nhìn chung hầu hết ở các

đô thị hiện nay đều xảy ra tình trạng thiếu nhà ở Đặc biệt là dân nghèo đô thị và những người mới nhập cư vào thành phố Cho nên, một số người đã bất chấp những quy định về quản lý đô thị Nhiều hộ tự ý san lấp, lấn chiếm, sang nhượng đất để xây nhà

Trong giai đoạn hiện nay, vấn đề đất đô thị và ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa đến việc quản lý, sử dụng đất đô thị đang là sự quan tâm hàng đầu của các nhà quản lý, nhất là đối với nước ta đang trong giai đoạn thực hiện quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nền kinh tế đất nước

1.2.3.3 Chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình đô thị hóa

a Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất của cả nước

Quá trình đô thị hóa gắn liền với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế - xã hội Thực hiện quá trình đô thị hóa đồng nghĩa với việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp Thực tế hiện nay, đất dành cho nông nghiệp ngày càng

trở nên chật hẹp do dân số tăng nhanh, do các công trình giao thông, các nhà máy công nghiệp, các trung tâm văn hóa, thương mại… chiếm đất ngày càng nhiều Thực tế, con người không phải lúc nào cũng sử dụng đất nông nghiệp một cách hợp lý để phục vụ tốt nhất cuộc sống con người và xã hội loài người

Trong giai đoạn từ năm 1995 đến năm 2013, tuy diện tích đất nông nghiệp của nước ta có tăng do khai hoang, cải tạo phục hóa đất chưa sử dụng Nhưng tổng diện tích đất nông nghiệp của cả nước giảm mạnh do chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp

Đặc biệt là trong giai đoạn đất nước đang đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa với sự chuyển dịch mạnh mẽ về cơ cấu đầu tư, cơ cấu sử dụng đất đai- tài nguyên thiên nhiên, cơ cấu lao động để tạo sự chuyển dịch mạnh mẽ về cơ cấu kinh tế theo hướng tăng nhanh tỷ trọng kinh tế công nghiệp, dịch vụ

Theo thống kê của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, trong giai đoạn 2001-2005 nước ta có 366.400 ha đất nông nghiệp chuyển sang mục đích phi nông nghiệp; đến giai đoạn 2006-2010 nước ta có 702.325 ha đất nông nghiệp chuyển sang mục đích phi nông nghiệp Mục đích để phục vụ cho phát triển kinh tế đất nước và chủ yếu để sử dụng vào mục đích phát triển hạ tầng cơ sở, xây dựng nhà ở, phát triển đô thị, xây dựng các cơ sở sản xuất, xây dựng các khu chế xuất, công nghiệp…

Bảng 1.1 Diện tích các loại đất của Việt Nam năm giai đoạn 2000 - 2010

(Nguồn: Tổng cục thống kê Việt Nam, 2011)

b Tình hình chuyển mục đích sử dụng đất của thành phố Hà Nội

Trong giai đoạn 2005-2010, Hà Nội đã triển khai được 2.818 dự án đầu tư liên quan đến thu hồi đất Thành phố đã bàn giao cho chủ đầu tư gần 1.300 dự án với 6.300

ha đất trong đó trên 80% là đất nông nghiệp

Bảng 1.2 Diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2005 và 2010

(Nguồn: Sở Tài nguyên và môi trường Hà Nội, 2011)

Qua bảng số liệu biến động diện tích đất giai đoạn 2005-2010 trên địa bàn thành phố Hà Nội, ta thấy rõ xu hướng chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp Sự biến động diện tích lớn phản ánh tốc độ quá trình đô thị hóa trên địa bàn thành phố lớn

Hình 1.1 Biểu so sánh diện tích các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất do chủ trương, chính sách của Thành phố, ngoài ra còn một nguyên nhân nữa là do người dân lấn chiếm và xây dựng trái phép trên diện tích đất nông nghiệp xen kẹt, đất hoang hóa hoặc do người dân tự chuyển đổi trái phép loại hình sử dụng đất (tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất phát sinh do quá trình buông lỏng quản lý của các cấp chính quyền)

1.2.4 Đất nông nghiệp xen kẹt, ảnh hưởng và nguyên nhân

1.2.4.1 Ảnh hưởng của đất nông nghiệp xen kẹt

- Vấn đề về sử dụng đất kém hiệu quả:

Do bị cô lập, chia cắt khiến cho các thửa đất nông nghiệp bị xen kẹt thường không có đường vào và hệ thống điện, cấp thoát nước, tưới tiêu Mùa hạn thì khô, mùa mưa thì nhanh chóng ngập lụt, rất khó khăn trong việc canh tác Vì vậy mà năng suất rất thấp thậm chí nhiều thửa đã bị bỏ hoang

- Vấn đề về sử dụng đất không đúng mục đích gây khó khăn trong công tác quản lý:

Các diện tích đất nông nghiệp bị xen kẹt trong các khu dân cư do bị bỏ hoang, không được quản lý nên các chủ thửa đất hay hộ gia đình xung quanh lấn chiếm, sử dụng vào các mục đích khác như: làm nhà ở, nhà xưởng, bãi tập kết nguyên liệu…dẫn tới hiện trạng không đúng như hồ sơ quản lý đất đai của địa phương

- Vấn đề về môi trường: Từ ruộng đồng canh tác nông nghiệp trước kia, nay bị xen kẹt dẫn tới bỏ hoang, trở thành nơi chứa rác thải của cộng đồng dân cư là điều rất thường gặp Các bãi rác ngay trong khu dân cư nhanh chóng được chất đầy rác, không được xử lý kịp thời dẫn tới mầm mống dịch bệnh, ô nhiễm môi trường nghiêm trọng

- Vấn đề về tính minh bạch của thị trường bất động sản: Không còn khả năng canh tác nông nghiệp, nhiều nhà đầu cơ gom toàn bộ diện tích đất này và tìm cách chuyển đổi chúng sang các mục đích phi nông nghiệp khác Giá đất nông nghiệp rất rẻ trong khi đó giá đất sau khi đã chuyển đổi sang mục đích khác thì cao hơn rất nhiều Điều này sẽ gây thiệt hại lớn cho người nông dân như: mất đất nông nghiệp, mất quyền lợi được hưởng các chính sách bồi thường, hỗ trợ sau này

- Vấn đề về lao động xã hội: Diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp, đất nông nghiệp bị xen kẹt dẫn tới bỏ hoang Người nông dân mất đất và trở nên thất nghiệp Số lao động được chuyển đổi sang các ngành nghề khác chưa cao vì nhiều lý do dẫn đến tình trạng dư thừa lao động, an ninh xã hôi không đảm bảo

1.2.4.2 Một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp xen kẹt

- Do quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa mang tính đồng bộ Quá trình đô thị hóa dẫn đến việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang các hình thức sử dụng khác, đất nông nghiệp còn lại không đủ điều kiện canh tác;

- Khi thực hiện dự án không thu hồi hết diện tích đất nông nghiệp, phần diện tích đất nông nghiệp ngoài chỉ giới thu hồi nhỏ lẻ, không đảm bảo các tiêu chuẩn về canh tác cũng như các tiêu chuẩn về xây dựng, các hộ gia đình bị mất đất để không, bỏ hoang hóa, chờ các dự án khác thu hồi;

- Quá trình đô thị hóa khiến đất ngày càng có giá trị, nhiều hộ gia đình, cá nhân

tự chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở Hệ thống hồ sơ địa chính, hệ thống bản đồ không đầy đủ, chính quyền thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai còn lỏng lẻo dẫn tới tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật gia tăng Do lịch

sử nhiều khu dân cư được hình thành dần dần do quá trình tự chuyển đổi đất nông nghiệp, các cấp chính quyền không quản lý được quỹ đất nông nghiệp còn trong các khu dân cư, không nắm rõ được quỹ đất hiện có, cũng như chưa đưa ra những biện pháp xử lý, thu hồi;

- Các dự án được giao đất nhưng chậm đầu tư, bỏ hoang hóa hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các đơn vị khác sử dụng, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp đã có quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhưng do hành vi vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức (chuyển nhượng, cho thuê lại trái pháp luật) mà hình thành nên một diện tích đất nông nghiệp bị bỏ hoang hóa;

- Người dân thiếu ý thức chấp hành pháp luật đất đai

Tuy nhiên, nước ta với nhiều diện tích đất nông nghiệp và các diện tích đất chưa

sử dụng đã được đưa vào sử dụng, chuyển đổi sang làm khu chức năng phát triển đô thị hoặc phục vụ các mục đích công cộng như trường học, sân chơi… Và đối với phần diện tích chuyển đổi mục đích sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các cấp chính quyền địa phương đã quản lý chặt chẽ, không để tình trạng chuyển nhượng, chuyển đổi trái pháp luật, lấn chiếm trái phép… Công tác thu hồi đất thực hiện Dự án phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của cả nước cũng diễn ra rất phức tạp

vì đây là vấn đề nhạy cảm liên quan đến quyền và lợi ích của người dân;

Trên địa bàn thành phố Hà Nội, xu hướng chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp diễn ra mạnh mẽ kéo theo tốc độ quá trình

đô thị hóa trên địa bàn thành phố lớn

Quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất này không chỉ theo chủ trương của Thành phố mà còn do người dân lấn chiếm và xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp xen kẹt, đất hoang hóa hoặc do người dân tự chuyển đổi trái phép loại hình sử dụng đất Huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội theo định hướng phát triển kinh tế đến năm 2020, phần diện tích đất nông nghiệp xen kẹt, xen kẽ trong khu dân cư trên sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở; phần diện tích đất nông nghiệp xen kẹt hình thành do Nhà nước thu hồi đất thực hiện các Dự án, sẽ được đưa ra đấu giá, chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang làm khu chức năng phát triển đô thị, phục vụ các mục đích công cộng như trường học, sân chơi…, xây dựng mô hình kinh tế trang trại, hành lang cây xanh…

1.3 Quản lý Nhà nước về đất đai và yêu cầu quản lý sử dụng đất khu vực đô thị

Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của cơ quan Nhà nước

về các hoạt động trong việc nắm và quản lý tình hình sử dụng đất đai trong việc phân

bổ đất đai vào các mục đích sử dụng đất theo chủ trương, chính sách của Nhà nước và trong việc kiểm tra, giám sát quá trình sử dụng đất đai

Muốn đạt được mục tiêu quản lý, Nhà nước cần phải xây dựng hệ thống cơ quan quản lý đất đai có chức năng, nhiệm vụ rõ ràng, cụ thể để thực thi có hiệu quả trách nhiệm được Nhà nước phân công đồng thời ban hành các văn bản, chính sách phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước, đáp ứng được nội dung quản lý nhà nước về đất đai thể hiện chức năng của Nhà nước xã hội chủ nghĩa là quản lý mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội trong đó có quản lý đất đai

Mục đích của Nhà nước và người sử dụng đất là khai thác tốt nhất tiềm năng đất đai phục vụ cho các mục tiêu kinh tế, xã hội của đất nước Vì vậy, đất đai cần phải được thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật

Pháp luật đất đai nước ta điều chỉnh mối quan hệ giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất Từng thời kỳ có sự điều tiết mối quan hệ đó khác nhau, thể hiện cụ thể bằng Luật

đất đai qua các thời kỳ: Luật đất đai 1988, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998, năm 2001, Luật đất đai 2003 và Luật Đất đai năm 2013

Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm những công việc chủ yếu như: đăng ký đất đai, thành lập hồ sơ địa chính, xây dựng hệ thống pháp luật và chính sách đất đai, tổ chức thực hiện xây dựng hệ thống quy hoạch sử dụng đất, xây dựng hệ thống kinh tế đất…

Tính đến 30/6/2014, UBND huyện Thanh Trì thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư trên địa bàn theo Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội

Từ 01/7/2014 đến nay, UBND huyện Thanh Trì thực hiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư trên địa bàn theo Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng nghiên cứu

- Phần diện tích đất nông nghiệp nhỏ lẻ, xen lẫn trong khu dân cư (đất vườn, đất nông nghiệp chưa được công nhận là đất ở);

- Đất nông nghiệp bị chia cắt, cô lập bởi cơ sở hạ tầng khác khiến cho việc sử dụng đất vào mục đích nông nghiệp gặp nhiều khó khăn (đất dư sau quy hoạch)

2.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: 13 xã có diện tích đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

- Giới hạn thời gian nghiên cứu: Từ năm 2005 đến năm 2013

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Trì

- Điều kiện tự nhiên;

- Điều kiện kinh tế - xã hội;

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội gây áp lực đối với việc sử dụng đất huyện Thanh Trì

2.3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

- Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội;

- Tình hình sử dụng đất huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

2.3.3 Đánh giá thực trạng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì

- Thực trạng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì;

- Nguyên nhân hình thành quỹ đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì;

- Tồn tại, hạn chế trong việc quản lý và sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì

- Một số ý kiến đánh giá về phương án xử lý khu đất nông nghiệp xen kẹt của người dân và cán bộ quản lý trên địa bàn huyện Thanh Trì;

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì

- Định hướng phát triển và vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất trong giai đoạn tới;

- Nhu cầu sử dụng đất và nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trong giai đoạn tới;

- Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện

Thanh Trì

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập các số liệu thứ cấp liên quan đến nội dung nghiên cứu gồm: điều kiện

tự nhiên, kinh tế - xã hội; các số liệu thống kê, kiểm kê đất đai, tình hình quản lý và sử dụng đất, kết quả giải quyết đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì tại các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, các Sở, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Trì, thư viện, trung tâm nghiên cứu, sách, báo, mạng Internet…

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Huyện Thanh Trì có 106 điểm đất nông nghiệp xen kẹt tập trung tại 13 xã : Tả Thanh Oai, Ngọc Hồi, Vĩnh Quỳnh, Tứ Hiệp, Đông Mỹ, Tân Triều, Hữu Hòa, Đại Áng, Thanh Liệt, Ngũ Hiệp, Tam Hiệp, Vạn Phúc và Liên Ninh Cụ thể:

- Đối với 101 điểm đất nông nghiệp xen kẹt là đất công ích, đất trống, đất bằng chưa sử dụng tại 13 xã: Công tác quản lý Nhà nước về đất đai đối với 101 điểm đất này là tương đối tốt thông qua việc UBND các xã giao cho hộ gia đình, cá nhân canh tác sử dụng với mục đích sản xuất nông nghiệp đúng theo quy hoạch sử dụng đất của huyện Thanh Trì đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt và các hộ thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật nên không tổ chức điều tra, nghiên cứu

101 điểm đất này

- Đối với 05 điểm đất nông nghiệp xen kẹt còn lại: có 04 điểm đất nông nghiệp

đã được UBND các xã Tam Hiệp, Hữu Hòa, Thanh Liệt, Tân Triều cho các tổ chức và

hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích: làm xưởng sản xuất gỗ, xây dựng nhà để ở và sản xuất kinh doanh, xây dựng làm dịch vụ rửa xe, xây dựng nhà cấp 4 cho thuê và 01 điểm đất nông nghiệp xen kẹt hiện đang bỏ hoang hóa tại xã Liên Ninh: Việc bỏ hoang hóa và cho thuê đất để sử dụng vào các mục đích kinh doanh phi

nông nghiệp đối với 05 điểm đất này đã để lại ảnh hưởng lớn đối với việc sản xuất nông nghiệp cũng như ảnh hưởng tới môi trường và an ninh trật tự khu vực

Như vậy, đề tài thực hiện điều tra đối với 05 khu đất nông nghiệp xen kẹt tại các xã Tam Hiệp, Hữu Hòa, Thanh Liệt, Tân Triều và Liên Ninh về thực trạng và đề xuất giải pháp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì

2.4.3 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp

Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra trực tiếp thông qua bộ câu hỏi có sẵn và điều tra bổ sung từ thực địa

Điều tra 100 hộ gia đình, cá nhân sinh sống liền kề ở 05 khu đất nông nghiệp xen kẹt và 15 cán bộ UBND xã làm công tác quản lý đất đai tại 05 xã Tam Hiệp, Hữu Hòa, Thanh Liệt, Tân Triều và Liên Ninh thuộc huyện Thanh Trì Các tiêu chí điều tra gồm: Thực trạng khu đất nông nghiệp xen kẹt, mức độ ảnh hưởng của khu đất nông nghiệp xen kẹt đến sản xuất nông nghiệp, phương án xử lý đối với khu đất nông nghiệp xen kẹt đó

Như vậy, tổng số phiếu điều tra là 115 phiếu, cụ thể: Đối với mỗi khu đất nông nghiệp xen kẹt tại một xã, thực hiện phỏng vấn và lấy ý kiến của 20 hộ gia đình cá nhân và 03 cán bộ UBND xã làm công tác quản lý về đất đai

2.4.4 Phương pháp chuyên gia

Trên cơ sở tham khảo ý kiến của các chuyên gia, các cán bộ am hiểu về lĩnh vực quản lý đất đai để đề xuất giải pháp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội

2.4.5 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu

Phương pháp này được sử dụng nhằm nhóm toàn bộ các đối tượng điều tra có cùng một chỉ tiêu; xác định giá trị trung bình của các chỉ tiêu; phân tích các yếu tố liên quan đến việc quản lý và sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện;

Phương pháp này có sử dụng phần mềm Excel để đánh giá chung nhất về thực trạng và đề xuất một số giải pháp sử dụng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện thông qua hệ thống bảng biểu tổng hợp

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Trì

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Thanh Trì là huyện ngoại thành – nằm ở cửa ngõ phía Nam thủ đô Hà Nội, trên trục đường Quốc lộ 1A Có tọa độ địa lý nằm trong khoảng 20o50’ đến 21o00’ vĩ độ Bắc và từ 105o45’ đến 105o56’ kinh độ Đông

Về mặt địa giới hành chính, huyện Thanh Trì có sự tiếp giáp với các quận, huyện sau:

- Phía Bắc giáp quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội;

- Phía Nam giáp huyện Thường Tín và huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội;

- Phía Tây giáp quận Hà Đông và quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội;

- Phía Đông giáp huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội và tỉnh Hưng Yên

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Thanh Trì

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Trì)

Huyện Thanh Trì có tổng diện tích đất tự nhiên là 6.292,71 ha bao gồm thị trấn Văn Điển và 15 xã: Tân Triều, Thanh Liệt, Hữu Hòa, Tả Thanh Oai, Tam Hiệp, Vĩnh Quỳnh, Ngọc Hồi, Đại Áng, Liên Ninh, Ngũ Hiệp, Đông Mỹ, Duyên Hà, Vạn Phúc, Yên Mỹ, Tứ Hiệp

3.1.1.2 Địa hình

Thanh Trì là huyện đồng bằng trũng, có độ cao trung bình 4-4,5m Cao nhất là 6-6,5m thấp nhất là 2-2,8m được xếp vào vùng ô trũng ven đê của đồng bằng sông Hồng Địa hình biến đổi phức tạp: nghiêng và dốc từ Tây Bắc xuống Đông Nam, hình thành những vùng trũng cục bộ liên tiếp

3.1.1.3 Khí hậu - Thủy văn

- Sông ngòi: Huyện Thanh Trì có 6 con sông chảy qua trong đó có 2 con sông lớn là sông Hồng và sông Nhuệ Huyện nằm về hữu ngạn sông Hồng, địa hình thấp dần về phía Đông Nam theo hướng chảy của sông Hồng Đây là sông hàng năm bồi đắp phù sa cho hơn 800 ha và khai thác hàng vạn m3 cát và nhiều lần chuyển dòng để lại vết tích là ao, hồ, đầm Sông Nhuệ là con sông tiêu nước chính cùng với các nhánh sông Sét, sông Lừ, Kim Ngưu và Tô Lịch chảy từ nội thành ra Hệ thống này hàng năm vận chuyển từ 80 đến 100 m3 nước thải có khả năng khai thác nuôi thả cá

- Điều kiện thời tiết, khí hậu: Huyện Thanh Trì nằm trong vùng đồng bằng sông Hồng thuộc khí hậu nhiệt đới gió mùa có 2 mùa nóng, lạnh rõ rệt Mùa đông lạnh từ tháng 12 đến tháng 02 năm sau Nhiệt độ bình quân năm là 23,40C, tháng 6 nóng nhất với nhiệt độ trung bình là 290C ngày nóng nhất nên đến 420C Ngày lạnh nhiệt độ xuống thấp nhất từ 60C đến 90C có năm làm chết hàng trăm ha mạ và lúa mới cấy

Độ ẩm bình quân 85%, tháng 3 có độ ẩm cao nhất khoảng 89% và thấp nhất vào tháng 11, tháng 12 là khoảng 81% Lượng mưa hàng năm từ 1.700 đến 2.000 ml Trung bình năm có khoảng 143 ngày mưa, tập trung từ tháng 5 đến tháng 9 chiếm 79% lượng mưa cả năm Năm nhiều mưa, mưa dồn dập vào tháng 7,8,9 theo quy luật gây ngập úng cho đầu vụ cấy lúa mùa, có năm gây ngập úng 67% diện tích lúa mùa Tháng 12 hầu như không có mưa