Phân tích ảnh hưởng lợi ích của các bên liên quan trong quá trình tái thiết đô thị tình huống dự án chợ truyền thống tân bình thành phố hồ chí minh

... TP.H CHÍ MINH CH NG TRÌNH GI NG D Y KINH T FULBRIGHT PH M HU NH NHUNG PHÂN TÍCH NH H NG L I ÍCH C A CÁC BÊN LIÊN QUAN TRONG QUÁ TRÌNH TÁI THI T Ô TH : TÌNH HU NG D ÁN CH TRUY N TH NG TÂN BÌNH... các tácăđ ng c a bên liên quan, ăđ tài Phân tích ng l i ích c a bên liên quan trình tái thi t đô th : Tình hu ng d án ch Tân Bình - TP.HCM”ăt đóăcóănh ng ki n ngh phù h p đ tái thi t thành công Ch... cho bên liên quan 21 3.4.3 Giá tr Ch Tân Bình sau th c hi n D án 21 CH NGă4:ăPHÂNăCHIAăGIỄăTR CH TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GI A CÁC BÊN LIÊN QUAN ậ NGUYÊN NHÂN 23 4.1 Các

CH NG TRÌNH GI NG D Y KINH T FULBRIGHT

PH M HU NH NHUNG

TÌNH HU NG D ÁN CH TRUY N TH NG

TÂN BÌNH – TP.HCM

TP H Chí Minh, n m 2015

PH M HU NH NHUNG

L IăCAMă OAN

Tôiăxinăcamăđoanălu năv nănƠyăhoƠnătoƠnădoătôiăth c hi n.ăCácăđo n trích d n và s li u s

d ng trong lu năv nănƠyăđ uăđ c d n ngu năvƠăcóăđ chính xác cao nh t trong ph m vi

hi u bi t c a tôi Lu năv nănƠyăkhôngănh t thi t ph năánhăquanăđi m c aăTr ngă i h c

Kinh t Thành ph H ChíăMinhăhayăCh ngătrìnhăGi ng d y Kinh t Fulbright

Tác gi lu năv n

Ph m Hu nh Nhung

L I C Mă N

Tr c h t, tôi xin chân thành c mă nă cácă Th yă Côă Ch ngă trìnhă Gi ng d y Kinh t

Fulbright ậ Tr ngă i h c Kinh t thành ph H ChíăMinhăđưăt n tình gi ng d y, truy n

đ t nhi u ki n th c quý báu, c p nh t trong th i gian tôi h c t p và nghiên c u t iăCh ngă

trình C mă n các Anh, ch nhơnăviênătrongăCh ngătrìnhăđưăh tr ,ăgiúpăđ tôi trong th i

gian qua

Tôi xin chân thành c mă năTh y Hu nh Th Du,ăng iăđưătr c ti păh ng d n tôi th c

hi năđ tài này Th i gian qua, Th yăđưăt nătơmăh ng d n,ăđ ngăviênăvƠăđ aăraănh ng góp

ý chân thành, sâu s căgiúpătôiăhoƠnăthƠnhăđ tài

Xin chân thành c mă năS Côngăth ngăTP.HCM,ăBanăqu n lý các Ch ,ăđ c bi t là Ban

qu n lý Ch TơnăBìnhăđưăh tr giúpăđ tôi trong quá trình th c hi n, kh o sát c ngănh ă

cung c p nhi u thông tin có giá tr

Cu i cùng, tôi xin g i l i c mă năsơuăs căđ n gia đình,ăng i thân, b năbèăvƠăđ ng nghi p đưăđ ng viên, khích l , chia s cùng tôi, t oăđi u ki n cho tôi trong su t th i gian h c t p

và nghiên c u

H c viên

Ph m Hu nh Nhung

t lơu,ănh ngăkhiăcôngăb tri n khai vào tháng 9/2014 đưăv p ph i s ph năđ i c a ti u

th ng,ălƠănh ngăng iăđangăkinhădoanhăt iăđơy.ă

K t qu phân tích cho th y giá tr Ch Tân Bình hi n t i 4.828 t đ ngă(trongăđóăgiáătr

thu c ti uăth ngăhi n t i 4.615 t , giá tr còn l i 213 t thu căNhƠăn c (có bao g m chi

phí ho tăđ ng c a Ban qu n lý Ch )) Giá tr Ch sauăkhiăxơyăđ c c ngăthêmăchiăphíăđ u

t ăh p lý theo c tính là 1.465 t đ ng, s là 6.293 t đ ng Giá tr đ c phân chia cho 4

đ iăt ng liên quan:ă(1)ăNhƠăn c thu ti n s d ng ph năđ t khu A (389 t ); (2) Ch đ u

t ăthu ti n thuê đi m kinh doanh là 2.224 t (trongăđóăgiáătr xây d ng 1.797 t tr cho nhà

th u xây d ng); (3) Ti uăth ngăhi n t i là 2.967 ho c 2.167 t tu tr ng h p (b t n th t

ít nh t là 1.641 t ); (4) Ti uă th ngă m i đ c l i ích 712 hay 1.512 t Nh ă v y, ti u

th ngăhi n t i lƠăđ iăt ng t n th t r t l n.Nguyên nhân sâu xa là do quy n tài s n không

đ c xác l p rõ ràng, ti uăth ngăhi n t iăđangăs h u quy n tài s n hàng t đ ngănh ngă

không có quy n tham gia vào phát tri n d án,ăkhôngăđ c yêu c u b iăth ng khi d án

gây t n th t.ăTrongăkhiđó,ăl i ích l iăđ c chia s cho nhà th u xây d ng, ti uăth ngăm i

(nh ngăđ iăt ng không có b t k quy n tài s năđ i v i Ch hi n t i) Nh ngătácăđ ng gây

ra t n th tănh :ă(1) chia s th ph n và c nh tranh c a ti u th ng m i; (2) giá thuê ch

t ngăt 155.000ălênă380.000ăđ/tháng; (3) chi phí xây d ng tr nhà th u khá cao so v i các côngătrìnhăt ngăđ ng.Bên c nhăđó,ăgiáătr Ch còn ph thu c ho tăđ ng c a Ch sau khi

xây, n u mô hình Ch phù h p v i s phát tri n và nhu c u c aăng i mua, ng i bán thì

s t o ra giá tr gia t ngăvƠăgiáătr Ch s caoăh n,ăng c l i s th păh n

T nh ng phân tích trên, tác gi đưăki n ngh m t s chính sách nh m tái thi t thành công

d án thi t th cănƠy,ănh ălƠăxácăl p quy n tài s n, th c hi năcôngătácăđ u th uăvƠăt ngă

c ngăgiámăsátăđ cóăđ c m căchiăphíăđ uăt ăh p lý, th c hi n chính sách giá có phân

bi t gi a ti uăth ng hi n t i và m i và th c hi n quy ch đ u giá quy năkhaiăthácăđ i v i

ng i m i gia nh păđ t o s công b ng, và cu i cùng là nên nghiên c u c n tr ngăđ mô

hình xây l i Ch truy n th ng phù h p v i nhu c u c aăng i dân và ti uăth ng

M C L C

L IăCAMă OAN i

L I C Mă N ii

TÓM T T iii

M C L C iv

DANH M C CÁC KÝ HI U, T VI T T T vi

DANH M C CÁC B NG vii

DANH M C CÁC HÌNH V ,ă TH , H P viii

DANH M C CÁC PH L C ix

CH NGă1: GI I THI U 1

1.1 B i c nh nghiên c u 1

1.2 M c tiêu và câu h i nghiên c u 2

1.3ăPh ngăpháp,ăđ iăt ng và ph m vi nghiên c u 2

1.4 B c c lu năv n 3

CH NGă2:ăKHUNGăLụăTHUY T PHÂN TÍCH 4

2.1ă nhăgiáătheoăph ngăphápăth măđ nh d ánăđ uăt 4

2.2ăPh ngăphápăsoăsánhăvƠăthuănh p trong th măđ nh giá 5

2.2.1ăPh ngăphápăsoăsánh 5

2.2.2ăPh ngăphápăchiăphí 6

2.2.3ăPh ngăphápăthuănh p 6

2.3 Quy n tài s n 7

CH NGă3:ăD ÁN XÂY L I CH VÀ GIÁ TR CH TÂN BÌNH 10

3.1 T ng quan v CTT Tân Bình 10

3.1.1ă căđi m c a CTT 10

3.1.2 CTT Tân Bình 10

3.2 D án xây d ng Ch 11

3.2.1 Chi ti t quy ho chăvƠăđ uăt 11

3.2.2ăPh ngăánătáiăb trí, giá thuê 12

3.2.3 Giá tr tài chính c a D án 13

3.3 Chi phí xây d ng 15

3.3.1 Chi phí xây d ng khái toán c a D án 15

3.3.2 Chi phí xây d ngă c tính 17

3.3.3 Giá tr tài chính v iăchiăphíăđ uăt ă c tính 17

3.3.4 Phân tích r i ro d án b ng mô ph ng Monte Carlo 18

3.4 Giá tr Ch Tân Bình 19

3.4.1.ă c tính giá giao d chă KDătr c khi D ánăđ c công b 19

3.4.2ăGiáătr ăch ăhi năt iăvƠăphân chia cho các bên liên quan 21

3.4.3 Giá tr Ch Tân Bình sau khi th c hi n D án 21

CH NGă4:ăPHÂNăCHIAăGIỄăTR CH TÂN BÌNH SAU KHI XÂY GI A CÁC BÊN LIÊN QUAN ậ NGUYÊN NHÂN 23

4.1 Các gi đ nh 23

4.2.ăPhơnăchiaăcácăđ iăt ng liên quan 23

4.2.1 Giá tr ti n s d ngăđ t Khu A 24

4.2.2 Giá tr ti năthuêă KD 24

4.2.3 Giá tr chiăphíăđ uăt ăchênhăl ch gi aăkháiătoánăvƠă c tính 24

4.2.4 Phân chia giá tr Ch Tân Bình gi a các bên liên quan 25

4.3 Phân chia giá tr c a ti uăth ng hi n t i và ti uăth ngăm i 26

4.3.1ă c tính giá giao d chă KDăsauăkhiăD ánăđ c công b 26

4.3.2ăPhơnăchiaă(tr ng h p 1) 27

4.3.3ăPhơnăchiaă(tr ng h p 2) 28

4.4 Nguyên nhân phân chia giá tr 30

4.4.1ăăChiăphíăđ uăt ăxơyăd ng và giá thuê 30

4.4.2 Quy n tài s n c a ti uăth ng 33

4.4.3 S phù h p c a mô hình xây l i Ch 35

CH NGă5:ăK T LU N VÀ KI N NGH 39

5.1 K t lu n 39

5.2 Ki n ngh 40

5.2.1 Xác l p quy n tài s n c a ti uăth ngăđ xácăđ nh rõ ràng quy n,ăngh aăv c a ti u th ngăkinhădoanhăt i ch 40

5.2.2ăChiăphíăđ uăt ăvƠăm c giá thuê 40

5.2.3 Chính sách phân bi t giá cho thuê gi a ti uăth ngăhi n t i và ti uăth ngăm i 41

5.2.4 Nghiên c u mô hình xây d ng Ch phù h p v i nhu c u c a th tr ng 42

TÀI LI U THAM KH O 43

PH L C 47

DANH M C CÁC B NG

B ng 3.1: Chi ti t quy ho ch xây d ng Ch Tân Bình 12

B ngă3.2:ăPh ngăánăgiáăthuêă KD 12

B ng 3.3: D báo t l l m phát Vi t Nam c a IMF 13

B ng 3.4: Phân k chiăphíăđ uăt 14

B ng 3.5: Chi phí xây d ng 15

B ng 3.6: Thông tin giao dchă KDăCh Tân Bình th iăđi mă2013ăđ n tháng 9/2014 20

B ngă3.7:ăThôngătinăchoăthuêă KDăCh Tân Bình 20

B ng 3.8: Giá tr Ch Tân Bình hi n t i 21

B ng 4.1: Ti năthuêă KDăsauăkhiăCh xây 24

B ng 4.2: Giá tr chênh l ch gi aăchiăphíăđ uăt ăkháiătoánăvƠă c tính 25

B ng 4.3: Phân chia giá tr sau khi Ch xây 25

B ng 4.4: Thông tin giao dchă KDăt i Ch Tân Bình th iăđi măthángă9/2014ăđ n nay 26

B ng 4.5: Phân chia giá tr gi a các ti uăth ngă(tr ng h p 1) 27

B ng 4.6: Phân chia giá tr gi a các ti uăth ngă(tr ng h p 2) 28

B ng 4.7: Giá thuê ph thu căvƠoăchiăphíăđ uăt ăxơyăd ng 30

B ng 4.8: Phân chia giá tr gi a các ti uăth ngăn uăgiáăthuêă273.300đ 31

DANH M C CÁC HÌNH V ,ă TH , H P

Hìnhă3.1:ăSoăsánhăchiăphíăđ uăt ăt i m t s TTTM và Ch - TTTM 16

Hình 3.2: Phân b xác su t theo quanăđi m t ngăđ uăt ăNPVf TIP 18

Hình 3.3: Giá tr Ch Tân Bình hi n t i và sau khi xây 22

Hình 4.1: Bi uăđ phân chia giá tr gi aăcácăbênăliênăquană(tr ng h p 1) 28

Hình 4.2: Bi uăđ so sánh s phân chia gi a các bên liên quan n uăđi u ch nh giá thuê 32

H p 4.1: Quy n tài s n c a ti uăth ngăt i Ch Tân Bình 33

H p 4.2: Quy n tài s n t i Ch TơnăBìnhătheoăcácăc ăquanăqu n lý 34

H p 4.3: Ho tăđ ng c a các Ch - TTTM sau khi xây 35

H p 4.4: Tình tr ng ho tăđ ng Ch V năThánh 36

Hình 4.3: Bi uăđ Phân chia giá tr Ch ph thu c vào s thành công c a mô hình xây l i

38

DANH M C CÁC PH L C

Ph l c 1.1: B ng S l ng Ch , TTTM, siêu th c n c và TP.HCM 47

Ph l c 1.2: B ng T ng h p quy ho chăđ nhăh ng phát tri n h th ng Ch - Siêu th - TTTMătrênăđ aăbƠnăTP.HCMăgiaiăđo n 48

Ph l c 3.1: B ng K t qu kh oăsátăđánhăgiáăc aăng i tiêu dùng v nh ng ti n ích khi l a ch năđ aăđi m mua s m t i siêu th hay Ch trênăđ a bàn Thành ph C năTh 50

Ph l c 3.2: B ng chi ti t quy ho ch Khu B 50

Ph l c 3.3: B ng k t qu căl ng chi phí v n ch s h u 50

Ph l c 3.4: B ng d ki n giá cho thuê 51

Ph l c 3.5: B ng k ho ch thu ti n 52

Ph l c 3.6: B ng ti năđ thu ti n cho thuê 53

Ph l c 3.7: B ng ngân l uăvƠo 54

Ph l c 3.8: B ng k ho chăđ uăt 55

Ph l c 3.9: B ng chi phí khác 56

Ph l c 3.10: B ngăngơnăl uăraăvƠăngơnăl uăròngăc a d án 57

Ph l c 3.11: B ng kh oăsátăchiăphíăđ uăt ăm t s Ch - Trungătơmăth ngăm i 59

Ph l c 3.12: B ng Su tăđ uăt ăxơyăd ngătheoăquiăđ nh c aăc ăquanăth m quy n, báo cáo c aăcôngătyăt ăv n và k t qu đi u ch nh c a tác gi 60

Ph l c 3.13: B ngă c tính chi phí xây ch t m 61

Ph l c 3.14: B ngă c tính chi phí xây ch truy n th ng 61

Ph l c 3.15: B ng t ngăchiăphíăđ uăt ăch c tính có tính l m phát 62

Ph l c 3.16: B ngăngơnăl uăròngăc a d án v iăchiăphíăđ uăt ă c tính 63

Ph l c 3.17: B ng thông tin giao dchă KDă m t s Ch trong th i gian g năđơy 64

Ph l c 3.18: B ng thông tin giao dchă KDă Ch Tân Bình 68

Ph l c 4.1: B ngă c tính giá tr ti năthuêăđ t khu A 69

Ph ăl că4.2:ăB ng T n th t giá tr quy n khai thác c a ti uăth ngăhi n t i theo giá tr gia

t ngăvƠăh s kinh doanh 71

Ph l c 4.3: B ng Giá tr quy n khai thác c a ti uăth ngăm i theo giá tr giaăt ngăvƠăh

s kinh doanh 71

Ph l c 4.4: B ng Phân chia Giá tr Ch choăcácăđ iăt ng theo giá tr giaăt ngă(h s kinh

doanh 1,3, giá thuê 273.300) 72

CH NGă1:

GI I THI U

1.1 B i c nh nghiên c u

D án tái thi tăđôăth ( T)ălà d án xây d ng m i các công trình ki n trúc và h t ng k

thu t trên n n các công trình hi n tr ngăđưăđ c phá b theo quy ho ch T đưăđ c c p có

th m quy n phê duy t (Chính ph , 2013) Tái thi t T khôngăđ năgi n là xây m i mà là

m tăquáătrìnhătácăđ ng vào T vƠănóăđ c g n k t nh ng m i quan h ph c t p v i các

l nhăv c xã h i, ngoài đemăl i b m t m i cho T, c ngăs đ l i nh ng h qu không mongăđ iănh ăkhi năng i nghèo khuăđóăph i chuy năđ n n i khác phù h p m c s ng,

làm gi m b n s c c a khu T tr căđóă(HoƠngăAnhăvƠăNguy năHoƠngăVi t, 2014)

Vi tăNamăc ngăđưăth c hi n cu c tái thi t T, rõ nét nh t là t i thành ph Hà N i, thành

ph H Chí Minh (Tp.HCM), t p trung các d ng d ánă nh :ă khuă chungă c ,ă t p th c

xu ng c p; khu v c xí nghi păc ătrongăn iăđô;ăcôngătrìnhăcôngăc ng thi u ho căch aăcóăh

t ng k thu tăvƠăđ m b o an toàn; h th ngăgiaoăthôngăđ c tái thi t m r ng hay làm

m i;ầăyêuăc u ph i phá b , c i t o hay di d i công trình hi n t i (Hoàng Anh và Nguy n

Hoàng Vi t, 2014) Kinh nghi m th gi i, tái thi t T ph i hài hoà các l i ích, song theo

ông Ph m S Liêm ậ Phó ch t ch T ng h i Xây d ng, t iăn c ta thì l i ích l iăr iăvƠoătúiă

nhà kinh doanh b tă đ ng s n là chính Doă đóă dùă nhi u T, công trình đưă xu ng c p

nghiêm tr ngănh ngăvi c tái thi t l i di n ra r t ch m ch p do nh ngăv ng m c v đ n

bù, gi i phóng m t b ng, v xácăđ nh l i ích c aăNhƠăn c, c aăng i dân và l i ích c a nhƠăđ uăt (T Nguyên, 2011) Và m t trong nh ng nguyên nhân c ăb n c a v năđ này

chính là s không rõ ràng v quy n tài s nă nh ă ý ki n c a PGS.TS Ph mă Duyă Ngh aă

(2015) v nh ng h lu c aănóăđưălƠmăchoădoanhănghi păkhôngădámăđ uăt ăl n, nh ng nhómăng i có quy n quy tăđ nh s cóăc ăh iăh ng l i t vi c phát tri năkhuăđ t, nhà

n căkhôngăthuăđ c thu vƠăng iădơnăđangăsinhăs ng,ăh ng l i t đóăl i b t n th t t

vi c thu h iănh ngăđ năbùăkhôngăt ngăx ng

Tình hu ng Ch truy n th ng Tân Bình là m t minh ch ng cho tình tr ng quy n tài s n

khôngărõărƠngăđưăd năđ n t n th t cho ti uăth ngăhi n t i,ăng c l i t o ra l i ích cho

nh ngănhómăđ iăt ng khác trong d án tái phát tri n Ch Do Ch đư xu ng c p, kém an

toàn, U ban nhân dân thành ph H Chí Minhquy tăđ nh xây l i Ch Tân Bình trong giai

đo n 2008 ậ 2010 theo quy t đ nh s 17/2009/Q -UBND, ngày 12/02/2009 v quy ho ch

phát tri n h th ng Ch - Siêu th - TTTMăgiaiăđo n 2008ậ2010 trong s 100 Ch ph i s a

ch a, nâng c p, xây l i ho c chuy năcôngăn ng (UBND TP.HCM, 2009a) Tuy nhiên, ngày

19/9/2014 UBND Qu n Tân Bình công b D án chuy năđ i Ch Tân Bình sang TTTM

k t h p CTT theoăph ngăth c h pătácăcôngăt thìăđư v p ph i s ph năđ i c a nhi u ti u

th ngăCh Tân Bình, d năđ n vi c d án ph i t măng ngătri n khai (H ng Châu, 2014)

1.2 M c tiêu và câu h i nghiên c u

Xây d ng (XD) l i CTT Tân Bình là thi t th cătr c tình tr ng xu ng c p tr m tr ng Tuy

nhiên, quá trình tri n khai khôngăđ c s đ ng thu n c a ti uăth ngăậ đ iăt ng b tác

đ ng tr c ti p t D án xem xét cácătácăđ ng c a các bên liên quan,ăđ tài ắPhân tích nhăh ng l i ích c a các bên liên quan trong quá trình tái thi tăđôăth : Tình hu ng d án

ch Tân Bình - TP.HCM”ăt đóăcóănh ng ki n ngh phù h p đ tái thi t thành công Ch Trênăc ăs tìm hi u, phân tích và s d ng các khung lý thuy tăđưăh c ng d ng vào tình

hu ng th c t CTT Tân Bình,ăđ tài s l năl t nghiên c u các câu h iăsauăđơy:

 Câu h i 1: Giá tr Ch TơnăBìnhăđ căphơnăchiaănh ăth nào gi a các bên liên

quan,tr c và sau khi xây l i?

 Câu h i 2: iăt ngănƠoăđ c l iăích,ăđ iăt ng nào b t n th t nhi u nh t, t i

sao?

 Câu h i 3: Chính sách c aăNhƠăn cănênănh ăth nƠoăđ có th hài hoà l i ích gi a

các bên liên quan trong tình hu ng Ch Tân Bình?

1.3 Ph ngăpháp,ăđ iăt ng và ph m vi nghiên c u

Ph ngăphápăphơnătíchănghiênăc uăđ nh tính d a trên nghiên c u tình hu ng là D án xây

l i Ch truy n th ng Tân Bình Tác gi ng d ng phân tích l iăíchăchiăphí,ăph ngăphápă

th măđ nh giá và s d ng s li u th ng kê, d báo, thông tin kh o sát tr c ti p liên quan

đ iăt ng trong tình hu ng nghiên c u.ăQuaăđó,ădi n gi i các b ng ch ng m tăcáchăđ nh tínhăvƠăđ aăraăcácăđ xu t chính sách c th đ n v năđ nghiên c u

iăt ng và ph m vi nghiên c u s t p trung các bên liên quan g m 4 đ iăt ng trong

tình hu ng Ch Tân Bình: 1) ti uăth ngăhi n t i; 2) ti uăth ng m i s gia nh p vào kinh

doanh trong Ch sau khi xây; 3) đ năv trúng th u xây d ng Ch ; và 4) NhƠăn că(đ i di n

là Ban qu n lý Ch lƠăđ năv s nghi păcóăthuăd i s qu n lý tr c ti p c a UBND Q.TB)

Bên c nhăđó,ătác gi thu th p thông tin v giá giao d ch KD t i m t s Ch cóăđ căđi m

t ngăt (Ch Ană ông,ăSƠiăGònăSquare, ch Nguy năTriăPh ng,ăPh măV năHai,ầ)

1.4B c c lu năv n

th c hi n m c tiêu đ t ra, lu năv năbao g m 05 ch ng.ăCh ngă1ăgi i thi u b i c nh

và v năđ t p trung nghiên c u.ăCh ngă2ătrìnhăbƠyăt ng quan các khung lý thuy t phân

tích ph c v cho vi c nghiên c u.ăCh ngă3ănghiên c u v d án xây d ng l i ch và giá

tr Ch Tân Bình Ch ngă4, c tính phân chia giá tr Ch Tân Bình sau khi xây gi a các

bên liên quan và xem xét, tìm hi u các nguyên nhân c a vi c phân chia giá tr quy n khai

thácănƠyăc ngănh ănh ng b t c p.ăCh ngă5 k t lu n các v năđ quan tr ngăđ ng th i ki n

ngh m t s chínhăsáchăđ có th tái thi t thành công công trình này

CH NGă2:

KHUNG LÝ THUY T PHÂN TÍCH

2.1 nhăgiáătheoăph ngăphápăth măđ nh d ánăđ uăt

Trong D án xây d ng CTT Tân Bình, tác gi d a vào khung phân tích th măđ nh d án

theo tài li u Phân tích Chi phí và L i ích cho các quy tăđ nhăđ uăt ăc a Glenn P Jenkins

và Arnold C Harberger iăt ngăxácăđ nh là giá tr tài chính theo quanăđi m t ngăđ uăt

đ xácăđ nh giá tr tài chính c a d án (NPVf

TIP) c a d án

Th c hi nă căl ngădòngăngơnăl uătƠiăchínhăc a d án và chi t kh u b ng t su t chi t

kh u bình quân có tr ng s (wacc) nh m hi năgiáăcácădòngăngơnăl uănƠyăv hi n t iăđ xác

Xác đ nh rE d aătheoămôăhìnhăđ nh giá tài s n v n (CAPM):

Chi phí v n ch s h u = Lãi su t phi r i ro + Beta x M c bù r i ro th th ng

Do vi că căl ng beta c a các công ty Vi t Nam b ng cách l y tr c ti p s li u c

phi u giao d ch trên th tr ng ch ng khoán còn h n ch nênăđ căl ng r E chúng ta s

tính gián ti p d aăvƠoăth căđoăchu n trên th tr ng ch ng khoán phát tri n là Hoa K

E[ri] VN = rf US + i (E[rM] US ậ r f US ) + RPc + RPe

Trongăđó,ă

E[ri]VN : su t sinh l i k v ng v n ch s h uăđ uăt ăvƠoăd án ngành i Vi t Nam

RPc : m c bù r i ro qu c gia

RPe : m c bù r i ro h iăđoái

M c tiêu c a phân tích không ph i nh măđ aăraăquy tăđ nh đ uăt ăhayăkhông,ămƠăch đ

xem xét giá tr các y u t liênăquanăđ n d án, các y u t s tácăđ ng,ăthayăđ i nh ăth nào

khi gi đ nh d ánăđ t m c giá tr NPVf

TIPnƠoăđó

2.2 Ph ngăphápăsoăsánhăvƠăthuănh p trong th măđ nh giá

c tính giá tr quy n khai thác đi măkinhădoanhă( KD), tác gi d aăvƠoăcácăph ngă

pháp th măđ nh giá (T G) T G là vi căc ăquan,ăt ch c có ch căn ngăxácăđ nh giá tr

b ng ti n c a các lo i tài s nătheoăquyăđ nh c a B lu t dân s phù h p v i giá th tr ng

t i m tăđ aăđi m, th iăđi m nh tăđ nh, ph c v cho m căđíchănh tăđ nh theo tiêu chu n

T G (Qu c h i, 2012) Trong lu năv n, tác gi ng d ng ph ngăphápăsoăsánh,ăph ngă

pháp chi phí vƠăph ngăphápăthuănh p

2.2 1ăPh ngăphápăsoăsánh

LƠăph ngăphápăT G d aătrênăc ăs phân tích m c giá c a các tài s năt ngăt v i tài s n

c n T G đưăgiaoăd ch thành công ho căđangămua,ăbánătrênăth tr ng vào th iăđi m c n

T G ho c g n v i th iăđi m c n T G đ c tính giá tr th tr ng c a tài s n (B tài

chính, 2008a)

Ph ngăphápăsoăsánhăbaoăg m 5 b c:

B c 1, Nghiên c u th tr ngăđ có thông tin v giá giao d ch và các y u t so sánh c a

nh ng tài s năt ngăt tài s n c n T G trên th tr ng;

B c 2, Thu th p, ki m tra thông tin, s li u v các y u t so sánh t các tài s n cùng lo i

ho căt ngăt có th so sánh v i tài s n c n T G vào th iăđi m c n T G ho c g n v i

th iăđi m c n T G;

B c 3, L a ch năđ năv so sánh chu n và xây d ng b ngăphơnătích,ăsoăsánhăđ i v i m i

đ năv so sánh chu n;

B c 4, Phơnătích,ăxácăđ nh các y u t khác bi t gi a tài s n so sánh và tài s n c n T G t

đóăth c hi năđi u ch nh giá c a các tài s n so sánh tìm ra m c giá ch d n cho m i tài s n

so sánh Nguyên t căđi u ch nh: L y tài s n c n T G làm chu n, nh ng y u t tài s n soăsánhăkémăh năsoăv i tài s n c n T G thì đi u ch nhăt ng, nh ng y u t tài s n so sánhăv t tr iăh năsoăv i tài s n c n T G thì đi u ch nh gi m, nh ng y u t tài s n so

c n T G đ xácăđ nh giá tr th tr ng c a tài s n c n T G (B tài chính, 2008b) Chi phí

là y u t quan tr ng c năxemăxétăkhiă c tính giá tr tài s n Trong m t s đi u ki n, chi

phí có th là m tăph ngăcáchăti n l iăđ đoăl ng giá tr Tuy nhiên c n ph i xem xét c n

th nătr c khi ch p nh năchiăphíănh ălƠăth căđoăc a giá tr Chi phí và giá tr là m t và

duy nh t gi ngănhauăkhiăchiăphíăđóălƠăchiăphíăh pălýăvƠăđ c xã h i th a nh nă(Tr ng

Marketing,2006)

2.2.3 Ph ngăphápăthuănh p

Ph ng pháp thu nh p lƠăph ngăpháp d aătrênăc ăs chuy năđ i các dòng thu nh p ròng

trongăt ngălaiăcóăth nh năđ c t vi c khai thác tài s n thành giá tr hi n t i c a tài s n

(quá trình chuy năđ iănƠyăcònăđ c g i là quá trình v n hoá thu nh p)ăđ c tính giá tr

th tr ng c a tài s n c n T G (B tài chính, 2008c) Trongăđó,ăv i dòng ti n dài h n và năđ nh, ta có th c tính giá tr tài s n b ng cách chuy n hoá l i t c c a m tăn m (t c là

chia thu nh p cho t su t v n hoá thích h p hay nhân v i h s thu nh p)

V = I/R ho c V = I x GI

Trongăđó: V : giá tr tài s n,

I : thu nh p ròng trong m tăn m,

g n v i tài s n, ch s h u t do th c thi quy n trên tài s n c a h , vi c th c thi này lo i

tr s can thi p c a nh ngăng i không ph i ch s h u Quy n tài s n t o ra m t ph m vi riêngăvƠăđ c quy n cho ch s h u t do th hi n ý chí c a mình mà không b chi ph i b i

nh ngăng i khác (Cooter & Ulen, 2012) V i khái ni m chính th ng Vi t Nam ( i u

181 B lu t Dân s n mă2005), quy n tài s nănh ăm t lo i tài s n bên c nh v t, ti n, gi y

t có giá Nhìn chung, quy n tài s năd i gócăđ pháp lý g n v i nh ng hàm ý sâu xa b t

ngu n t quy n t nhiên và nh ng mô t c a lu t pháp

Trong kinh t lu t, quy n tài s nă đ c ti p c n t gócă đ khác Theo Harold Damsetz

(1967), quy n tài s năđ c hi u là m t t p h p c a nhi u quy n và l i ích mang tính lo i

tr ,ătrongăđóăcóăcácăquy năc ăb n nh ăki m soát vi c s d ng tài s n, th h ng l i nhu n

thu hút t vi c khai thác tài s n, quy n chuy nănh ng, cho thuê, th ch p tài s n (Ph m

Duy Ngh a,ă2011).ăTính t oăđ ngăc ăc a quy n tài s n khi năchúngăđ căđ nh hình trong

nh ngăc ăch g nănh ăc ăch đƠmăphán (Cooter & Ulen, 2012), ho c thông qua m t tr t t

chung do lu t pháp thi t l p ra, ho c theo t p quán và thông l (Ellickson, 1991) tùy theo

lo iănƠoăđ c tr i nghi m t o ra l i ích l năh năchoăcácăbênăliênăquan.ăNh ăv y, gócăđ

kinh t , quy n tài s năc ngălƠăm t ngu n l c mà vi c phân b chúng b i các thi t k c a

pháp lu t có th t o ra nh ng k t qu khác nhau v l i ích và chi phí

Ph măDuyăNgh aă(2011)ăvíăd v quy n tài s năđ i v i tài s n là th aăđ t bao g m:

Chi m h u Chi m gi , ki m soát

S d ng Khai thác, s d ng, t năh ng

H n ch ng i th ba H n ch ng i khác ti m c n

nhăđo t i, bán, cho, t ng, th a k

Phát tri n Phát tri nălôăđ t,ăt ngăgiáătr

Canh tác, s n xu t Canh tác, s n xu t trên

Cho thuê Choăng i khác cho thuê l i

Th ch p Dùng th aăđ t làm tài s n th ch p

Góp v n Dùng góp v n vào kinh doanh

Th c thi quy n Các quy n t b o v tài s n

Ti m c n công lý Yêu c u toà án b oăđ m công lý

Theoăđ nh lý Coase, khi chi phí giao d ch b ngăkhông,ăc ăch th a thu n t nó s làm nên

vi c s d ng hi u qu các ngu n l c, không c năđ năcácăquyăđ nh c a lu t pháp v quy n

tài s n (Coase, 1960 trích trong Mankiw 2014) Nói t ng quát, pháp lu t nên khuy n khích các th a thu năt ănhơnăb ng vi c gi m chi phí giao d ch M t hi u ng v quy n tài s n

t ngăph n v i đ nh lý Coase là hi u ngăắlƠmăgiá” hayăắti c c a” ậ ng iătaăcóăxuăh ng đòiăgiáăcaoăđ b điăth mìnhăđangăcó,ăcaoăh năm c giá mà b n thân h b raăđ mua th

t ngăt (Kahneman, Knetsch, & Thaler, 1990) Theo hi u ng này, m iăng iăth ng

thích cái mình có,ăh nălƠăđ c có cái b ng v i cái mình thích, xu t phát t các chi phí

chuy năđ i Lê N t (2006) cho r ng hi u ng này có th v n d ngăđ gi i thích cho các

tr ng h păđ n bù gi i t a hay di d iăc ăs s n xu t,ătrongăđóăc n ph iăchúăýăđ n chi phí

chuy năđ i, thay vì t p trung vào phân tích chi phí-l i ích

Các ch ng c xác l p quy n s h u v m tăphápălýăđ căquyăđ nh b i pháp lu t ho c b i

kh c xã h i, t păquánăkhiăch aăcóăphápălu tăđi u ch nh nh m xác l p v m tăphápălýăđ

đ c pháp lu t b o h các quy năvƠăxácăđ nhăcácăngh aăv ; các ch th trong xã h i th a

nh n khi th c hi n quy n v kinh t đ i v i tài s n (nh ălƠăgi y phép, gi y ch ng nh n,

h păđ ng, b ng khoán, ch ng ch , gi y b oăđ m,ăhoáăđ n,ầ) nh ngăn căđangăphátă

tri n h u h t tài s n có giá tr nh đ t, gia súc, nhà c a,ầăl iăkhôngăđ c quan tâm thích đángăv nh ng b ng ch ng pháp lý quy n s h u (Sjaastad and Cuosins, 2008) Quy n tài

s năđ căđ nhăngh aăy u kém s t o ra v năđ v tài s n chung vì nhi uăng i có quy n v i

nó (North, 1981; Ostrom, 1990) và d năđ n hai h l y: 1) C u trúc ki m soát không hi u

qu , nh n m nhăđ n v năđ s tách bi t và không h tr nhau gi a quy n ki m soát v v t

ch t v i quy năphápălýăđ i v i tài s n; 2) C n tr trong vi c th c thi các h păđ ng DeSoto (2000)ăđ t v năđ v quy n tài s nănh ăm t trong nh ng nguyên nhân khi n v n không th

luân chuy năđ c, h p thành s lý gi i cho nh ng bí n khi năcácăn căđangăphátătri n

không th sao chép các thành công c a ph ngăTơyătrongăvi c phát tri n ch ngh aăt ăb n

CH NGă3:

D ÁN XÂY L ICH VÀ GIÁ TR CH TÂN BÌNH

3.1 T ng quan v CTT Tân Bình

3.1.1 căđi m c a CTT

Ch ăắlà lo i hình kinh doanh th ng m i đ c hình thành và phát tri n mang tính truy n

th ng, đ c t ch c t i m t đ a đi m theo quy ho ch, đáp ng nhu c u mua bán, trao đ i hàng hoá và nhu c u tiêu dùng c a khu v c dân c "(Chính ph , 2003) CTT có uăđi m

nh : phù h p thói quen mua s m (mua các m tăhƠngă nău ng hàng ngày, ti n l i mua s m doăkhôngăđiăxa, không m t nhi u ti n và th i gian g i xe,ầ); giá c r h năsiêuăth ; s n

ph m nhi u kích c đápă ng cao nh t nhu c u c a khách hàng; th c ph m luônăt iăngon

(Nguy n Th Ph ngăDung và Bùi Th Kim Thanh, 2011) K t qu kh o sát c aăng i tiêu dùngăn mă2010ăt iăđ a bàn Thành ph C năTh ,ăph n l năng i tiêu dùng cho r ng ch

chi m l i th v giá c , tính ti nănhanhăchóng,ătháiăđ ph c v vƠăđi u ki n thanh toán

(Ph l c 3.1: B ng K t qu kh oăsátăđánhăgiáăc aăng i tiêu dùng v nh ng ti n ích khi

l a ch năđ aăđi m mua s m t i siêu th hay ch trênăđ a bàn Thành ph C năTh )

Tuy nhiên, CTT v n có nh ngă nh că đi mă nh :ă c ă s h t ng y u kém (v sinh môi

tr ng, h th ng x lýă n c th i, thi u an toàn v an ninh tr t t và phòng cháy ch a

cháyầ) Công tác phòng cháy ch aăcháyăkhôngăđ c quan tâm, ch chú tr ng kinh doanh

th m chí l n chi m l iăđiăchungălƠmăgi m kho ng cách (UBND TP.HCM, 2009b)

3.1.2 CTT Tân Bình

Ch Tân Bình lúcăđ u có tên là Nguy năV năTho i,ăđ c thành l p vào nh ngăn mă1960,ă

là ch nh n m gi a 4 tr căđ ngăLýăTh ng Ki t ậ Lê Minh Xuân ậ Tân Ti n ậ Phú Hoà, doăt ănhơnăđ uăt ăkhaiăthác Quá trình t sauă1975ăđ n 1985, ch đ c nâng c p, m r ng

và xây d ng kiên c ăN mă1991,ăCh Tân Bình đ c giao cho UBND Q.TB tr c ti p qu n

lý

Ch to l c t i 172 ậ 174ăLýăTh ng Ki t,ăph ng 8, Q.TB, di nătíchăđ t 21.979,8m2, là

Ch bán s M t hàng kinh doanh chính là qu n áo, v i, ph li u may m căvƠăđ c iă(n mă

2008 chi m trên 77% trong t ng s 2.920 s đi m kinh doanh ( KD)1 trong ch (UBND Q.TB, 2008)) Hi n nay, ch cóă2.956ăth ngănhơnă(6ăđ năv là doanh nghi păNhƠăn c và

h p tác xã, 2.950 h cá nhân), hàng ngày có kho ngătrênă10.000ăl t khách hàng mua s m

Là m t trong nh ng ch l n c a TP.HCM,ănh ngădoăxơyăđưălơu,ăđưăxu ng c p nghiêm

tr ng, 2/3ătrongăt ngăs ă KD di nătíchăd iă1m2, môiătr ngăkinhădoanhăcònănhi uăh nă

ch ăch aăđápă ngănhuăc uăc aăth ngănhơnăvƠăti mă nănhi uăr iăroănh tălƠănguyăc ăcháyăn ăvƠăkhôngăanătoƠnăvƠoămùaăm aăbưoăhƠngăn m (UBND Q.TB, 2014)

3.2 D án xây d ng Ch

Theo quy ho ch c a Tp.HCM, Ch Tân Bình s xây l iă trongă giaiă đo n 2008 - 2010

UBND TP.HCM giao UBND Q.TB tr c ti p qu nălýăđ đ uăt ăvƠăphêăduy tăPh ngăánăb i

th ng, h tr , tái b trí ch t m theo ch tr ngălƠăắ m b o công khai, minh b ch và

đ t đ c s đ ng thu n c a ti u th ng, đ m b o quá trình tri n khai d án không nh

h ng ho t đ ng kinh doanh xuyên su t c a ti u th ng” (UBND Tp.HCM, 2014)

3.2.1 Chi ti t quy ho chăvƠăđ uăt

D án tri n khai trong 4ăn măt 2015, s xây 02 ch t m đ đ m b o cho ho tăđ ng c a

ti uăth ng Ch t m 1 b tríă439ă KD, di n tích kinh doanh 913 m2 Ch t m 2 có 3.778

KD, di n tích kinh doanh 9.607 m2 Ti uăth ng không đóngăti n thuê t i ch t m N mă

2016 s xây CTT, th i gian xây d ng 30 tháng, ch điăvƠoăho tăđ ng cu iăn mă2018.ă

CTT Tân Bình xây Khu B v i t ng di n tích tích doanh là 23.176 m2(ch aăk di n tích

gi xe) b trí kho ngă6.000ă KD t ngăg n g păđôiăs KDăhi n có (3.336 KD)

vi ch theo thi t k xây d ng ch , có di n tích quy chu n t i thi u là 3m 2 /đi m (Kho nă5ăđi u 2, Ngh

B ng 3.1: Chi ti t quy ho ch xây d ng Ch Tân Bình

Hìnhăth căđ uăt

UBND Q.TB qu nălýăđ uăt ăxơyă

công ậ t ă ( nă v trúng th u

ng v n; UBND Q.TB thu ti n thuêă KD đ hoàn tr v n cho

nhà th u)

TMDV B tă đ ng s n Tơnă Bìnhă Phúă đ uă t ă

và n p ti nă thuêă đ t

50ăn m

Ngu n: S QHKT (2014) và UBND Q.TB (2014)

Chi ti t quy ho ch xây Ch Truy n th ng xem Ph l c 3.2: B ng chi ti t quy ho ch Khu B

3 2.2ăPh ngăánătáiăb trí, giá thuê

Ti uăth ng đ c tái b trí v tríăt ngă ng và theo qui ho ch ngành hàng, di nătíchăt ngăngănh ngăkhôngăd i 3m2/ KD V trí c th KDăđ c th c hi n trênăc ăs b căth m

B ngă3.2:ăPh ngăánăgiáăthuêă KD

T ng T ng 1 T ng 2 T ng 3 - 4 T ng 5 T ng 6 H m l ng H m 1

Giáă(đ/m 2 /tháng) 400.000 390.000 380.000 370.000 360.000 300.000 150.000

Ngu n: UBND Q.TB (2014)

Ti uăth ng ký h păđ ng thuê s pă30ăn măv i Ban Qu n lý ch , n p m t l n ti n thuê 30

n măthìăđ c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng s p,ăđ c th ch p,ăđ căsangănh ng

D ánăđ c tài tr b ng v n ch s h u và n vay nên chi phí v n d án là giá tr bình

quân tr ng s c a chi phí v n ch s h u và n vay

WACC = E/(D+E) x rE + D/(D+E) (1 ậ tC) x rD

Trongă đó,ă rE (Chi phí v n ch s h u)ă đ că că l ng thông qua mô hình CAPM là

18,84% (Chi ti t xem Ph l c 3.3 B ng k t qu căl ng chi phí v n ch s h u)

- rD (Chi phí n vay): 10%

- tC (thu su t thu TNDN): 22%

- WACC = E/(D+E) x rE + D/(D+E) (1 ậ tC) x rD = 14,7%

3.2.3.3 Ngơnăl uăvƠoăc a d án

Ngơnăl uăvƠo là ti n cho thuê KD, cho thuê g i xe, thanh lý ch t m Ch đ u t thu ti n

thuê 30ăn mătheoăti năđ 4 l n trong th i gian 4ăn măxây d ng ch N mă2019, ch ăđ uăt

thanh lý ch ăt m,ăkho năthu d ăki nălƠă20% chi phí đ uăt ăCh ăt m.ă

Chiăti t xem Ph ăl că3.4:ăB ngăd ăki năgiáăchoăthuê; Ph l c 3.5: B ng k ho ch thu ti n,

Ph ăl că3.6: B ngăti năđ ăthuăti năchoăthuê, Ph ăl că3.7: B ngăngơnăl uăvƠo

3.2.3.4 ăNgơnăl uăraăc a d án

d Chi phí xây d ng:

Chi phí xây d ng và b iăth ng khái toán là 2.380 t đ ng.ăTrongăđó,ăchi phí xây ch t m

1 là 22 t đ ng, ch t m 2 là 251 t đ ng và CTT là 1.961 t đ ng, chi phí b iăth ng 146

t đ ng.Vì chi phí là giá trúng th u nên gi đ nh s không t ngăgiá,ădòngăngơnăl uăraăđ i

v i chi phí xây d ng theo B ng sau

B ng 3.4: Phân k chiăphíăđ uăt

Ngu n: Tính toán c a tác gi d a theo k ho ch trong UBND Q.TB (2014)

Chi ti t xem Ph l c 3.8: B ng k ho chăđ uăt ă

d Chi phí khác

- Chi phí Ban qu n lý hƠngăn mălà 13 t ăđ ng (chiăphí:ăl ng, ho tăđ ng và b o trì công

trình), chi phí t ngăhƠngăn mă5% Chi phí Ban qu n lý trong th iăgiană2ăn măqu n lý ch

t măvƠă30ăn măqu n lý CTT (Chiăti tăxemăPh ăl că3.9: B ngăchiăphíăkhác)

- Chi phí ti p th , bán hàng và ho tăđ ng c aăđ năv h pătácăđ uăt ăd ki n là 64 đ ng

3.2.3.5 Giá tr tài chính c a d án

NPVfTIP c a d án là 153 t đ ng (Chiăti tăxem Ph ăl că3.10: B ngăngơnăl uăraăvƠăngơnăl uăròngăc aăd ăán)

3.3.Chi phí xây d ng

3.3.1 Chi phí xây d ng khái toán c a D án

Chi phí xây d ng khái toán là 2.234 t (chi mtrênă77,6%ăchiăphíăđ uăt 2.879 t ), bao g m

XD các ch ăt măvƠăCTT.ăRiêngăcôngătrìnhăCTT,ăchiăphíăxơyăd ngălƠă1.961ăt ă(trên 19,6 tri uăđ/m2, tínhătrênădi nătíchăchoăthuêăthìălênăđ nă84,6ătri uăđ/m2)

Di nătíchăxơyăd ngă(k ăc ăt ngăh m) 2.442 21.273 99.640

nă giáă trênă di nă tíchă xơyă d ngă

nă giá trênădi nă tíchă choă thuê không

năgiáătrênădi nătíchăchoăthuê cóădi nă

Chiăphíăđ uăt ăm t s Ch - TTTM kho ng 26 - 52,2 tri uăđ ng/m2 di n tích cho thuê

Nh ng TTTM cao c p, chi phí t 36ăđ n 52,2 tri uăđ ng/m2 di n tích cho thuê Chiăphíăđ u

t ăbaoăg măcácăchiăphíăliênăquană(nh XD, lãi vay, đ t,ầ) và chi phí xây d ng th ng

chi m t 70 ậ 80% t ngăchiăphíăđ uăt ătu công trình Chi ti t xem Ph l c 3.11: B ng

kh oăsátăchiăphíăđ uăt m t s Ch - TTTM

Hìnhă3.1:ăSoăsánhăchiăphíăđ uăt ăt i m t s TTTM và Ch - TTTM

Qua hình trên,ăchiăphíăđ uăt ătrênădi n tích cho thuê t i 03 TTTM cao c p TP.HCM giao

đ ng trong kho ngă36ăđ n 52 tri uăđ/m2 và 02 Ch - TTTM t i thành ph Hà N iălƠă26ăđ n

28 tri uăđ/m2.ăTrongăkhiăđó,ăch chi phí xây d ng, d án Ch TơnăBìnhăđưă56ătri uăđ/m2

n u tính di n tích cho thuê KD,ăđ xeăôtôăvƠăxeămáy,ăvƠăđ n 85 tri uăđ/m2 n u tính trên

di nătíchă KD,ăcaoăh năr t nhi u so v iăchiăphíăđ uăt ăcácăTTTMăvƠăCh - TTTM này

Su tăđ uăt ăxây d ng theo Quy tăđ nh 66/2012 (UBND TP.HCM, 2012) và B Xây d ng

và m t s côngătyăt ăv n, chi phí xây d ng TTTM kho ng t 5,9 đ n 6,2 tri uăđ ng/m2đ i

v i nh ng TTTM ph thông và kho ng 10,4 đ n 16,1 tri uăđ ng/m2 sàn XD đ i v i TTTM trangătríăđ c bi t (chi ti t xem Ph l c 3.12: B ng su tăđ uăt ăxây d ng theoăquiăđ nh c a

c ăquanăth m quy n, báo cáo c aăcôngătyăt v n và k t qu đi u ch nh c a tác gi )

Tóm l i, chi phí xây d ng Ch Tân Bình khá cao so v i su tăđ uăt ăc aăNhƠăn c và m t

s côngătrìnhăt ngăđ ng Chi phí cao, nhà th u xây d ng đ c l i và ng i tr ti n b t n

th t VìăNhƠăn c không c p ngân sách nên ti uăth ngălƠăng i tr c ti p tr ti n cho nhà

th u thông qua ti n thuê KDătrongă30ăn m.ă

Ch T n B nh (c DT cho thu g i xe), 56.11

Ch T n B nh (kh ng k DT cho thu g i xe), 84.62

3.3.2 Chi phí xây d ng c tính

Trênăc ăs su tăđ uăt ătheoăqui đ nh c aăNhƠăn c, tác gi c tính chi phí xây d ng nh ă

sau:

Theo quy tăđ nh 66/2012 (UBND TP.HCM, 2012), ch t m nh t ngăđ ngăv i công

trình: ắNhƠălƠmăvi c, cao căv năphòng,ă TTTM”ălo i ph thôngăd i 5 t ng, chi phí là 4.250.000đ/m2, n u đi u ch nh tr t giá và chi phí thi t b s là 5,9 tr.đ/m2, c ng chi phí khác, d phòng thì chi phí xây d ng ch t m nh là 6,9 tr.đ/m2.ăT ngăt , ch t m l n áp

d ng chi phí xây d ng t ngă đ ngă v i công trình: ắNhƠă lƠmă vi c, cao că v nă phòng,ă

TTTM”ălo i ph thôngăd i 5 t ng, móngăc căl năh n 15m,ă1ăh m,ăchiăphíătheoăquiăđ nh là 4.650.000đ/m2, tínhănh ăch t m nh thì chi phí xây d ng bình quân là 7,5 tr.đ/m2 T ng chi phí xây d ng ch t m là 198 t đ ng N u t ng giá theo t l l m phát là 5% thì t ng

chi phí là 202 t đ ng (XemăPh ăl că3.13:ăB ngă cătínhăchiăphíăxơyăch ăt m)

i v i CTT, theo quy tăđ nh 66/2012 chi phí xây d ng t ngăđ ngăv i công trình: ắNhà

làm vi c, cao c,ă v nă phòng,ă TTTM:ă lo i t 6 đ n 8 t ng, lo iă trangă tríă đ c bi t”ă lƠă5.910.000ăđ/m2,ătínhăt ngăt thì chi phí xây d ng là 9.570.718 đ/m2 Theo Quy tăđ nh

634/2014 (B xây d ng, 2014), áp d ng lo iăcôngătrìnhăắTrungătơmăh i ch - tri n lãm, chi

phí xây d ng lƠă14.460.000ăđ/m2, tính thêm h s h m (1,4) và chi phí d phòng thì chi phí xây d ng là 11.780.416 đ/m2 sàn XD c h m, n u đi u ch nh l m phát 5%/n măthìăđ năgiáă

xây d ng CTT là 12,9 tri uăđ/m2 Chi phí xây CTT theo cách này c tính là 1.174 t ăđ ng (XemăPh ăl că3.14:ăB ngă cătínhăchiăphíăxơyăch ătruy năth ng)

T ngăchi phí xơyăd ngălà 1.372 t ăđ ng,ăđi uăch nhăl măphátălƠă1.485ăt ăđ ng T ngăchiăphíăđ uăt ălƠă2.088ăt ăđ ng (Xem Ph ăl că3.15: B ngăt ngăchiăphíăđ uăt ăch ă c tính có tínhăl măphát)

3.3.3 Giá tr tài chính v iăchiăphíăđ uăt ă c tính

V i chi phí nêu t i 3.3.2, các y u t khácăkhôngăthayăđ i thì giá tr NPVf

TIPV D án là 759

t đ ng thay vì 153 t đ ng tính 3.2.3.5

(Chiăti tăxemăPh ăl că3.16:ăB ngăngơnăl uăròng c aăd ăán v iăchiăphíăđ uăt ă cătính)

3.3.4 Phân tích r i ro d án b ng mô ph ng Monte Carlo

ă cătính NPVf

TIPVs ănh th ănƠoătheoăxácăsu tăx yăraătheoăbi năthiênăc aăm tăs ăbi nă

s ătrongămôăhình,ăchúngătaăs ăphơnătíchăr iăraăd ăánăb ngămô ph ng Monte Carlo Trong khuônăkh ăth iăgianăvƠăn ngăl căh năch ,ăd aăvƠoăcácăthôngătinăcóăđ c,ătácăgi ăgi ăđ nhă

ch ăquanăđ ăxácăđ nhăcácăbi năs ăbênătrongămôăhìnhăcóătácăđ ngăđ năNPVălƠăt ăl ăl măphát,ăchiăphíăxơyăd ngăCTT và giá thuê KD Gi ăthi tănh ăsau:

- L măphát:ătheoă cătínhă3.2.3.1ălƠă5%/n m,ăgiáătr ăth pănh tă3%,ăcaoănh tă7%,ăgiáătr ăcóă

kh ăn ngăx yăraănh tă5%,ăphơnăph iăchu n;

- Chiăphíăxơyăd ngăCTT:ăgiáătr ăth pănh tă9,6ătr.đ/m2, caoănh tă18ătr.đ/m2,ăgiáătr ăcóăkh ă

n ngăx yăraănh tă11,8ătr/đ/m2, phơnăph iătamăgiác;

- Giá thuê KD:ăgiáătr ăth pănh tă155.000 đ/m2 là m c giáăthuêăbìnhăquơnăhi năt iă ăCh , caoănh tă380.000 đ/m2, giáătr ăcóăkh ăn ngăx yăraănh tă380.000ăđ/m2, phơnăph iătamăgiác;

K tăqu ăphơnătíchăr iăroăNPVf

TIPVb ngămôăph ngăMonteăCarloăv iă10.000ăl năth ăđ cătrìnhăbƠyă ăHình 3.2 Xácăsu tăđ ăNPVf

TIPd ngălƠă74%.ăK tăqu ănƠyăchoăth yăd ăánăcóăr iăroănh ngăt ngăđ iăth păvƠăvìăv yăs ăh păd năng iăđ uăt

Hình 3.2: Phân b xác su tătheoăquanăđi m t ngăđ uăt ăNPV f

H ăs ăbi năthiên 1,55

Giáătr ănh ănh t -973

ăr ngăkho ng 1.912

Xácăsu tăđ ăNPVă

3.4 Giá tr Ch Tân Bình

Tác gi kh o sát giá giao d ch quy nă khaiă thácă KDă t i Ch Th iă đi m hi n nay quy

ho chăđưăcôngăb nên vi c thu th p thông tin r t h n ch Tác gi c tính d a vào m t s

ngu n:ăthôngătinăraoăbánă KDă m t s CTTăt ngăđ ng (ch y u là Ch Ană ông);ăkh o

sát tr c ti p ti uăth ngăvƠăngu n qua báo chí Ngành hàng kinh doanh kh o sát là hàng

v i và qu n áo may s n (2 ngành kinh doanh s ch y u)ăđ ph c v cho vi c tính toán

3.4.1 c tính giá giao d chă KDătr c khi D ánăđ c công b

Kh o sát m t s ti uăth ngăđ c bi t, th iăđi m 2010 ậ 2011 thông tin xây l i Ch ch là ắcóăquyăho ch”,ăgiáăgiaoăd ch m i KD v i, v trí m t ti năđ ng Phú Hoà (di n tích ph

bi n 6m2) kho ng 100 ậ 110ăl ngăvƠngăSJC.ăGiáăvƠngăbìnhăquơnăn mă2010ălƠă30,5ătri u đ/l ng2, giá giao d ch kho ngă3,05ăđ n 3,4 t đ ng/ KDă(trungăbìnhă535ătri uăđ ng/m2)

Thôngătinăgiaoăd chăt iăm tăs ăCTTă TP.HCM.ăK tăqu ăkh oăsátă14ăthôngătinăraoăbánăt iă

Ch ăAnă ông,ăgiáă cătínhkho ngă385,7ăđ nă1.500ătri uăđ ng/m2tu v ătrí (t ng,ăthu năl iă

hay khu t,ă1ăhayă2ăm tăti n),ădi nătíchăvƠăl iăth ăkinhădoanh,ăgiáăbìnhăquơnă813 tri uăđ/m2 Các Ch ăbánăl ăth păh nă(kho ngă100ăđ nă385ătri uăđ/m2tu Ch ,ăv ătríăs p,ăđi uăki năh pă

đ ng).ăD aăvƠo giá bình quân 813 tri uăđ/m2 ăCh ăAnă ôngăđi uăch nh theo h ăs ăchênhă

l chăgiáăđ tătheoăquy tăđ nhăc aăUBNDăTp.HCMă(UBNDăTP.HCM,ă2013)ăgi aăđ ngăLýă

Th ngăKi tăvƠăAnăD ngăV ngălƠă0,6.ăK tăqu ă cătínhă488 tri uăđ/m2lƠăgiáăgiaoăd chăquy năkhaiăthácă KDăt iăCh ăTơnăBìnhăvƠoăth iăđi mătr căkhiăcôngăb ăD ăán (Xem Ph ă

l că3.17:ăB ngăthông tin giao d chă KDă m t s Ch th i gian g năđơy)

Bên c nhăđó,ăm t s thông tin giao d chă KDăt i Ch Tân Bình trong th iăđi măn mă2013ă

đ n tháng 9/2014, giá kho ngă325ăđ n 832 tri uăđ/m2, bình quân là 448 tri uăđ ng/m2

2 Tính toán giá vàng bình quân d a theo thông tin v giá vàng nêu t i: vang-tang-951-trieu-dongluong-nam-2010-448027.htm

http://dantri.com.vn/kinh-doanh/gia-B ng 3.6 Thông tin giao d chă KDăCh Tân Bình th iăđi mă2013ăđ n tháng 9/2014

Giáă cătínhă giaoăd ch(*)

năgiáă cătính

Ghi chú: (*) Giáă cătínhăgiaoăd ch b ngăgiáăbánăkhiăthôngătinălƠăgiaoăd chăthành,ăb ngă90% khi

thông tin là rao bán; (**): không c ng giá tr c a thông tin s 2 đ tính bình quân vì giá tr này r t

l n s tácăđ ngăđ n giá tr bình quân

Th c hi năph ngăphápăthuănh p v i t l v n hoá (r ậ g) là 8,2% (t su t chi t kh u (r)

14,7%3 và t l t ngătr ng (g) là 6,5%)4, v n hoá ti n cho thuê l iă KD.ăV i 5 thông tin

cho thuê KDăt 18ăđ n 20 tri uăđ ng/tháng/ KD,ăgiáă c tính là 494 tri uăđ ng/m2

B ngă3.7:ăThôngătinăchoăthuêă KDăCh Tân Bình

Giáătr ă

v năhoá

3 K t qu đ că c tính 3.2.3.2

4 Theo D th o Báo cáo chính tr i h i XII c aă ng, ph năđ uăđ t t căđ t ngătr ngăgiaiăđo n

2015-2020 bình quân 6,5 ậ 7%ăn m,ătácăgi s d ng m că6,5%ăđ c tính

Giáătr ă

v năhoá

Giá tr trung bình các k t qu trên là 491 tri uăđ ng Tác gi đ xu t m căgiáănƠyăđ c

tính giá tr Ch Tân Bình th iăđi mătr c khi công b D án

3.4.2 Giáătr ăch ăhi năt iăvƠăphân chia cho các bên liên quan

Theoă S ă đ hi n tr ng m t b ng Ch , di nă tíchă 3.011ă KDă lƠă 8.483,6m2, bình quân 2,82m2/ KD.ăSuyăra,ăt ng di nătíchă3.336ă KDălƠă9.399m2 (3.336 x 2,82m2)

Giá giao d ch ch aăcóăti n thuê KD (bìnhăquơnă155.000ăđ/m2/tháng) Chúng ta c ng ti n thuê KD vào giá giao d ch sau khi v năhoáătheoăph ngăphápăthuănh p v i t l v n hoá

8,2% đ c tính giá tr v n hoá ti n thuê KDălƠă213 t đ ng

Giá tr Ch Tân Bình c tính 4.828 t đ ng,ătrongăđó,ă4.615 t thu c ti uăth ngăhi n t i

3.4.3 Giá tr Ch Tân Bình sau khi th c hi n D án

Gi đ nh t ng thu nh p ròng c a ti uăth ngătr c và sau khi th c hi n D ánăkhôngăđ i,

v i t su t v năhoáăkhôngăđ i thì giá tr v n hoá Ch c ngăs khôngăđ i là 4.615 t Vì

Ch s đ c xây l i v i giá tr đ u t h pălýă c tính 3.3.2 là 1.465 t (thay vì 2.072ăt ă

3.2.3.4),ănênăgiáătr ăCh ăTơnăBìnhăsauăkhiăth căhi năd ăánăs ăc ngăthêmăchiăphíăđ uăt là

CH NGă4:

PHÂN CHIA GIÁ TR CH TÂN BÌNH SAU KHI XÂY

4.1 Các gi đ nh

c tính giá tr và s phân chia giá tr quy năkhaiăthácă KDăgi aătr c và sau khi th c

hi n d án, tác gi d a trên các gi đ nhănh ăsau:

M t là, th tr ng mua bán hàng hoá Ch Tân Bình là th tr ng c nh tranh hoàn h o,

ng iăbánăvƠăng i mua không th ki măsoátăđ c giá bán Do v y, chi phí c aăng i bán

n uăcóăthayăđ i thì không th lƠmăthayăđ i giá bán trên th tr ng;

Hai là, đ lƠmăc ăs soăsánhăvƠăđánhăgiáătácăđ ng lo i tr nhăh ng c a nh ng y u t khác,ăh năn a vì là Ch bán s nênăl ng c u s ph thu c vào các ch bán l vƠăng i

bán l là ch y u (vi c xây l i Ch s tácăđ ng không l năđ năl ng c u), cho nên tác gi

gi đ nh l ng c uă(ng i mua) Ch TơnăBìnhăkhôngăthayăđ i so v iătr c và sau xây l i,

các y u t đ u vào v chi phí giá v năvƠăthuêănhơnăcông,ầăkhôngăthayăđ i Vì t ngăl ng

c uăvƠăcácăchiăphíăkhácăkhôngăđ iă(ch aăk ti n thuê) nên t ng thu nh p ròng c a t t c

ti uăth ng khôngăthayăđ i;ăđ ng th i t su t v năhoáăc ngăkhôngăthayăđ i

BaălƠ,ăc ăh i bán hàng hoá c a ti uăth ngăhi n t i và m i nh ănhau, không có l i th kinh

doanh c a ti uăth ngăhi n t i Ch xơyăxong,ăvìăl ng c uăkhôngăđ i, l ng cung t ngăs

d năđ n vi c phân chia th ph n gi a ti uăth ngăhi n t i và m i

B n là, vi c phân chia th ph n gi đ nh ph thu c vào di nătíchă KD

4.2 Phơnăchiaăcácăđ iăt ng liên quan

Ngoài ti uăth ngăhi n t i và Ban qu n lý Ch (ti năthuêă KD), d án Ch Tân Bình s

liên quan cácăđ iăt ng khác là ti uăth ngăm i và nhà th u xây d ng.ăNhƠăn cătácăđ ng

qua ph năngơnăsáchăthuăđ c t cho thuêăđ t, ti năthuêă KD và giá tr NPV c a d án v i

vai trò là ch đ uăt Nhà th u xây d ng thông qua chi phí xây d ng đ c trúng th u n u

chiăphíăcaoăh năchi phí h p lý xây d ng Ti uăth ngăm iălƠăng i chia s th ph n v i

ti uăth ngăhi n t i

4.2.1Giá tr ti n s d ngăđ t Khu A

Khu A - ph năđ tăphíaătr c choăđ năv liên doanh thuêă50ăn m đ phát tri n khu ph c h p

d ch v , gi i trí, khách s n Th c hi năph ngăphápăsoăsánhă c tính ti năthuêăđ tă50ăn mă

tr m t l nătrênăc ăs so sánh v iă03ăkhuăđ t có v trí,ăđ căđi măt ngăđ ng v iăkhuăđ t c n

c tính giá tr K t qu c tính ti n s d ngăđ t là 55,6 tri u đ/m2, t ng giá tr ti n s

d ng là 389 t đ ng (chi ti t Ph l c 4.1: B ngă c tính giá tr ti năthuêăđ t khu A)

Hi năgiáăti năthuêă KDălà 2.160 t ,ăti năthuêăch ăgi xe là 64 t ,ăt ngăc ng 2.224 t ăđ ng

4.2.3 Giá tr chi phí đ uăt ăchênhăl ch gi aăkháiătoánăvƠă c tính

Chiăphíăđ uăt có s chênh l ch khá l n gi aăkháiătoánăvƠă c tính c a tác gi T ng chi

phí xây d ng 2.234 t cao so v iă c tính 1.485 t N u hi n giá thì t ng giá tr chênh l ch

do chi phí xây d ng là 603 t chi phí khác chênh l ch 4 t nên t ngăchiăphíăđ uăt ăchênhă

l ch 607 t đ ng T đóăgiáătr NPV d án b gi măt ngă ng ch còn 153 t thay vì là 759

t nh ăđưătínhă 3.3.3

B ng 4.2: Giá tr chênh l ch gi a chi phí đ uăt ăkháiătoánăvƠă c tính

Giá tr chênh l chă c tính 607 t s thu c v nhà th u xây d ngăvìăđ c tr s ti n cao

m căchiăphíă cătínhăđ đ uăt ăxơyăd ng Ch

4.2.4 Phân chia giá tr Ch Tân Bình gi a các bên liên quan

Sau khi tr ti n thuêă KDăvƠăti năthuêăđ t, giá tr còn l i c a ti uăth ngălƠ 3.673 t , gi m

935 t so v i hi n t i

B ng 4.3: Phân chia giá tr sau khi Ch xây

VT:ăt đ ng

4.3.Phân chia giá tr c a ti uăth ngăhi n t i và ti uăth ngăm i

4.3.1 c tính giá giao d chă KDăsau khi D ánăđ c công b

Sau khi D ánăđ c công b , giá giao d ch chuy n bi n theo chi uăh ng gi m K t qu

kh o sát 06 thông tin giao dch,ătaăđ c m c giá bình quân là 315,7 tri uăđ ng/m2

B ng 4.4: Thông tin giao d chă KDăt i Ch Tân Bình th iăđi măthángă9/2014ăđ n nay

Giá bán (rao bán)

Giáă că

tính giao

d ch(*)

năgiáă cătính

Tháng

9/2014 KC3B 6,00 t ngătr t MT Phú

Hoà v i 2.070 2.070 345 Tháng

10/2014 KF7/2 6,00 t ngătr t MT Phú

Hoà v i 1.900 1.900 316,7 Tháng

10/2014 KF10/2 6,00 t ngătr t MT Phú

Hoà v i 1.850 1.850 308,3 Tháng

9/2014 KF5/2 6,00 t ngătr t MT Phú

Hoà v i 1.980 1.782 297 Tháng

Ghi chú: (*): Giáă cătínhăgiaoăd chăb ngăgiáăbánăkhiăthông tinălƠăgiaoăd chăthƠnh,ăb ngă90% khi

thông tin là rao bán

4.3.2Phân chia (t r ng h p 1)

Chúng ta c tính giá giao d ch sau khi D ánăđ c công b bình quân là 315,7 tri uăđ/m2

Gi đ nh các ti uăth ngăs bán quy năkhaiăthácă KDăv i m c giá này ho c giá tr này s khôngăthayăđ i khi Ch xơyăxongăđ i v i ti uăth ngăhi n t i.ăNh ăv y, giá tr c a ti u

th ngăhi n t i là 2.967 t đ ng, ph n giá tr còn l i 712 t đ ng s thu c ti u th ngăm i

So v iăkhiăch aăth c hi n d án, giá tr giao d ch quy n khai thác c a ti uăth ngăhi n t i

gi m 1.641 t đ ng

B ng 4.5: Phân chia giá tr gi a các ti uăth ngă(tr ng h p 1)

VT:ăt đ ng

Hình 4.1: Bi uăđ phân chia giá tr gi a các bên liên quan (tr ng h p 1)

4.3.3 Phân chia (t r ng h p 2)

i u ki n nêu t iăTr ng h p 1 không x y ra, ti uăth ngăhi n t i và ti uăth ngăm i phân

chia th ph n theo di nătíchă KDănh ăgi đ nh nêu t i 4.1, h s l i th kinh doanh c a ti u

th ngăhi n t i lƠă1.ăKhiăđóăgiáătr quy n khai thác c a ti uăth ngăhi n t i t ngă ng v i

di n tích 12.732m2 là 2.167 t đ ng (bình quân 170 tri uăđ/m2), gi m 2.448 t so v i hi n

t i Ti uăth ngăm iăđ c giá tr là 1.512 t đ ng (bình quân 145 tri uăđ/m2)

B ng 4.6: Phân chia giá tr gi a các ti uăth ngă(tr ng h p 2)

VT:ăt đ ng