đồ án quy hoạch chi tiết làng nghề gia nghỉ dưỡng cao cấp seaside phường 7 thành phố tuy hòa tỉnh phú yên

- Để tiến hành xây dựng công trình một cách đồng bộ và hợp lý, cần có cái nhìn và sựnghiên cứu tổng thể của toàn khu vực trước khi tiến hành thiết kế chi tiết các công trình riênglẻ, từ

AN THAI CORP.

CƠNG TY CỔ PHẦN THIẾT KẾ KIẾN TRÚC AN THÁI

Địa chỉ: 228 Ngơ Gia Tự, Phường 4, Quận 10, TP Hồ Chí Minh Tel: 08 38336192- 08 35154415 Fax: 08 38336192

THUYẾT MINH TỔNG HỢP

QUY HOẠCH CHI TIẾT LÀNG CHUYÊN GIA – NGHĨ DƯỠNG CAO CẤP SEASIDE

PHƯỜNG 7 - THÀNH PHỐ TUY HOA Ø- TỈNH PHÚ YÊN

Chủ nhiệm đồ án KTS TRẦN NAM TIẾN

Tham gia thiết kế:

Tp Hồ Chí Minh , tháng 01 năm 2009

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU 5

1.1 Lý do thiết kế đồ án 5

1.2 Cơ sở thiết kế quy hoạch 5

1.2.1.Các cơ sở pháp lý 5

1.2.2.Các nguồn tài liệu, số liệu 6

1.2.3.Các cơ sở bản đồ 6

1.3 Mục tiêu và nhiệm vụ của đồ án 6

CHƯƠNG 2: ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG 7

2.1 Điều kiện tự nhiên 7

2.1.1 Vị trí giới hạn khu đất 7

2.1.2 Địa hình 8

2.1.3 Các yếu tố khí hậu 8

2.1.4 Địa chất công trình 8

2.1.5 Địa chất thuỷ văn 8

2.1.6 Địa chất vật lý 9

2.1.7 Địa chất khoáng sản 9

2.1.8 Thuỷ văn 9

2.2 Hiện trạng 9

2.2.1 Hiện trạng dân cư 9

2.2.2 Hiện trạng lao động 9

2.2.3 Hiện trạng sử dụng đất sử dụng- kiến trúc cảnh quan 9

2.2.4 Hiện trạng các công trình kiến trúc 10

2.2.5 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 10

CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ CHUNG 12

3.1 Thuận lợi 12

3.2 Khó khăn 12

3.3 Yêu cầu 12

CHƯƠNG 4: CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CHÍNH 13

2.1 Tính chất, chức năng khu vực nghiên cứu 13

2.2.Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật 13

CHƯƠNG 5: ĐỀ XUẤT QUY HOẠCH 15

5.1 Cơ cấu tổ chức không gian 15

5.1.1 Quan điểm và nguyên tắc chung 15

5.1.2 Tính chất khu đất quy hoạch 15

5.1.3 Các phương án quy hoạch 15

5.1.4.So sánh phương án 18

5.1.5 Lựa chọn phương án 18

5.2 Quy hoạch sử dụng đất 19

5.2.1.Cân bằng đất đai 19

5.2.2.Thống kê sử dụng đất của dự án 19

5.3 Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan 21

5.3.1.Bố cục không gian kiến trúc toàn khu 21

5.3.2 Bố cục không gian các khu vực trọng tâm,các tuyến, các điểm nhấn

và các điểm nhìn quan trọng 21

5.3.3.Các yêu cầu về tổ chức và bảo vệ cảnh quan 21

5.3.4.Các tiện nghi khác 22

5.4.Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật 22

5.4.1.Quy hoạch giao thông 22

5.4.1.1 Hiện trạng 22

5.4.1.2.Cơ sở thiết kế 22

5.4.1.3.Giải pháp quy hoạch 22

5.4.1.4.Đường đối ngoại 23

5.4.1.5.Đường nội khu vực thiết kế 24

5.4.1.6 Hồ sơ chỉ giới đường đỏ 26

5.4.1.7 Mốc định vị giao thông, công trình 26

5.4.2.Quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật 29

5.4.2.1.Hiện trạng 29

5.4.2.2.Cơ sở thiết kế 29

5.4.2.3.Giải pháp thiết kế 29

5.4.3.Thoát nước mưa 29

5.4.3.1.Căn cứ lập hồ sơ thiết kế 29

5.4.3.2.Giải pháp thiết kế 30

5.4.3.3.Tính toán thủy lực cống thoát nước mưa 30

5.4.4.Quy hoạch cấp nước 32

5.4.4.1.Hiện trạng cấp nước 32

5.4.4.2.Cơ sở thiết kế 32

5.4.4.3.Giải pháp cấp nước 32

5.4.5.Quy hoạch cấp điện 34

5.4.5.1 Hiện trạng 34

5.4.5.2.Cơ sở thiết kế 34

5.4.5.3.Giải pháp cấp điện 34

5.4.6.Quy hoạch hệ thống thông tin liên lạc 36

5.4.6.1 Hiện trạng 36

5.4.6.2.Cơ sở thiết kế 36

5.4.6.3.Giải pháp 36

5.4.7.Quy hoạch thoát nước thải và vệ sinh môi trường 37

5.4.7.1 Hiện trạng 37

5.4.7.2 Cơ sở thiết kế 37

5.4.7.3.Giải pháp thoát nước 37

5.4.7.4.Các vấn đề về môi trường 38

5.4.8.Đánh giá môi trường chiến lược 39

5.4.8.1.Mục đích đánh giá 39

5.4.8.2 Các tiêu chuân làm căn cứ đánh giá 39

5.4.8.3 Hiện trạng môi trường 40

5.4.8.3.1 Đặc điểm điêu kiện địa lý 40

5.4.8.3.2 Đặc điểm điều kiện khí hậu 40

5.4.8.3.3 Đặc điểm hiện trạng môi trường 40

5.4.8.4 Những yếu tố ảnh hưởng môi trường của dự án 40

5.4.8.5 Những giải pháp khắc phục và bảo vệ môi trường 41

5.5 Tổng hợp kinh phí đầu tư 42

5.5.1.Khái toán tổng kinh phí đầu tư 42

5.5.2.Kế hoạch xây dựng 42

5.5.3.Đầu tư tài chính 42

5.6.Kết luận và kiến nghị 42

5.6.1.Kết luận 42

5.6.2.Kiến nghị 42

5.7.Phụ lục: Các văn bản liên quan 43

CHƯƠNG 1: PHẦN MỞ ĐẦU

1.1 Lý do thiết kế đồ án:

- Phú Yên là một tỉnh thuộc vùng Duyên hải Nam miền Trung, phía bắc giáp BìnhĐịnh, phía nam giáp Khánh Hòa, phía tây giáp Đắc Lắc và Gia Lai, phía đông giáp biểnĐông

- Vùng đất Phú Yên có những cảnh sắc đẹp nổi tiếng như Đầm Ô Loan, Gành Đá Đĩa,Vịnh Xuân Đài, Vũng Rô – đèo Cả, núi Chóp Chài, những cánh đồng lúa xanh ngát, nhiều bãitắm đẹp như Long Thủy, Bãi Tiên, Bãi Chùa, … Ngoài ra vùng đất này còn có một bề dày lịchsử trong quá trình hình thành và phát triển đã để lại nhiều tài nguyên nhân văn độc đáo

- Với vai trò là tỉnh lỵ của tỉnh Phú Yên, thành phố Tuy Hòa là trung tâm hành chính,kinh tế, khoa học kỹ thuật, thương mại dịch vụ du lịch của tỉnh.Vì vậy việc phát triển du lịchcủa thành phố Tuy Hòa và vùng phụ cận là hết sức quan trọng trong định hướng du lịch chungcủa cả tỉnh Nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước dự kiến đầu tư vào kinh tế phía Nam vớinhiều dự án như nhà máy lọc dầu, hóa dầu, cảng biển,… Vì vậy nhu cầu giải trí với quy mô vàhình thức hiện đại và ngày càng đặt ra những yêu cầu cao hơn trong ngành dịch vụ du lịch

- Để tiến hành xây dựng công trình một cách đồng bộ và hợp lý, cần có cái nhìn và sựnghiên cứu tổng thể của toàn khu vực trước khi tiến hành thiết kế chi tiết các công trình riênglẻ, từ đó mới mang lại hiệu quả sử dụng cao nhất của làng chuyên gia, nghỉ dưỡng cao cấpSeaside Đồng thời đảm bảo đúng các quy trình trong việc thực hiện đầu tư các dự án và tuânthủ các văn bản pháp quy hiện hành của nhà nước

Với những lí do nêu trên, việc lập quy hoạch chi tiết Làng chuyên gia, nghỉ dưỡng caocấp Seaside là cần thiết để tiến hành các bước đầu tư xây dựng trong giai đoạn tiếp theo đểnhanh chóng tạo nên một làng chuyên gia nghỉ ngơi kết hợp với du lịch có quy mô và chấtlượng cao hơn nhằm phục vụ nhu cầu ngày càng gia tăng của khách du lịch trong và ngòainước

1.2 Cơ sở thiết kế quy hoạch:

1.2.1.Các cơ sở pháp lý:

- Căn cứ Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội khóa XI, kỳhọp thứ 4

- Căn cứ Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch xâydựng

- Căn cứ Quyết định số 03/2008/QĐ-BXD, ngày 31/03/2008 của Bộ Xây dựng “V/v:Ban hành qui định nội dung thể hiện bản vẽ, thuyết minh đối với nhiệm vụ và Đồ án quyhoạch xây dựng”

- Căn cứ Thông tư số 07/2008/TT-BXD, ngày 07/04/2008 của Bộ xây dựng “V/v:Hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch xây dựng”

- Căn cứ Quyết định số 06/2005/QĐ-BXD, ngày 03/02/2005 của Bộ trưởng Bộ Xâydựng về việc Ban hành Định mức chi phí quy hoạch xây dựng

- Căn cứ Quyết định số 21/2005/QĐ-BXD, ngày 22/07/2005 của Bộ trưởng Bộ Xâydựng về việc Ban hành Định mức chi phí quy hoạch xây dựng

- Căn cứ Thông tư số 07/2006/TT-BXD, ngày 10/11/2006 của Bộ xây dựng về việchướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng công trình

- Căn cứ Quy chuẩn và Tiêu chuẩn Việt Nam hiện hành

- Căn cứ Quy hoạch tổng thể kinh tế – xã hội tỉnh Phú Yên đến năm 2010 đã đượcduyệt

- Căn cứ Quyết định số 2180/QĐ-UB ngày 08/08/2003 của UBND tỉnh “V/v Phê duyệtđồ án quy hoạch chi tiết hai bên đường Độc Lập – thị xã Tuy Hòa”.

1.2.2.Các nguồn tài liệu, số liệu:

-Hồ sơ khảo sát địa chất, giải thửa, đánh giá hiện trạng đất đai

-Tài liệu, hình ảnh khảo sát của đơn vị thiết kế

-Định hướng chiến lược đầu tư của Chủ đầu tư cho khu vực Dự án

-Tài liệu khí hậu, thủy văn của tỉnh Phú Yên

-Thuyết minh đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 hai bên đường Độc Lập – thị xãTuy Hòa

1.2.3.Các cơ sở bản đồ:

-Bản đồ quy hoạch chi tiết dọc đường Độc Lập tỷ lệ 1/2000 được UBND tỉnh phêduyệt

-Bản đồ thỏa thuận ranh giới khu vực Dự án được Sở xây dựng phê duyệt

-Bản đồ thỏa thuận địa điểm quy hoạch

1.3 Mục tiêu và nhiệm vụ của đồ án.

Dự án đầu tư Làng chuyên gia, nghỉ dưỡng cao cấp Seaside, thành phố Tuy Hòa, tỉnhPhú Yên nhằm đáp ứng các mục tiêu sau, yêu cầu sau:

- Quy hoạch sử dụng đất và phân khu chức năng phù hợp quy hoạch tổng thể, cụ thểhóa các đồ án QHCT tỷ lệ 1/2000 dọc hai bên đường Độc Lập và không phá vỡ cảnh quanchung của toàn khu

- Làm căn cứ pháp lý để quản lý xây dựng, cấp chứng chỉ quy hoạch, lập dự án đầu tưxây dựng hạ tầng kỹ thuật và công trình theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt

- Nâng cao giá trị kinh tế của quỹ đất, làm căn cứ để lập thiết kế công trình và đưa vàotriển khai hoạt động nhằm phục vụ nhu cầu ngày càng cao của mọi người, đặc biệt là thu hútvà cung cấp các dịch vụ nghỉ dưỡng cho các chuyên gia từ các dự án Hóa lọc dầu Vũng Rô vàHòa Tâm,…

- Tạo mỹ quan của khu du lịch ven biển thành phố Tuy Hòa và là động lực thúc đẩy sựphát triển chung của thành phố Tuy Hòa về dịch vụ du lịch

- Bảo vệ môi trường và xây dựng cơ sở hạ tầng, hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, đồng bộ,gắn kết tại khu vực thực hiện dự án

- Đa dạng hóa các loại hình du lịch: du lịch kết hợp nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái, hộinghị kết hợp du lịch

Vì những lý do nêu trên nên việc lập Quy hoạch chi tiết xây dựng Làng chuyên gia nghỉ dưỡng cao cấp Seaside là hết sức cần thiết và hợp lý.

CHƯƠNG 2: ĐẶC ĐIỂM HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT XÂY DỰNG:

2.1 Điều kiện tự nhiên

2.1.1 Vị trí giới hạn khu đất

-Lô đất L – tổng diện tích khu đất: 54624,1 m2– Chức năng khu đất: cụm nhà hàng

+Địa điểm: phường 7- Thành phố Tuy Hòa

+Ranh giới khu đất:

++Đông Bắc: đường Độc Lập

++Tây Nam: đường Lê Duẩn

++Tây Bắc: đường N2

++Đông Nam: đường N1

-Phần diện tích bờ biển, mặt nước – tổng diện tích khu đất: 11326,8 m2 – Chức năngkhu đất: xây dựng công viên và bãi tắm truyền thống

+Địa điểm: phường 7- Thành phố Tuy Hòa

+Ranh giới khu đất:

++Đông Bắc: giáp bãi biển

++Tây Nam: đường Độc Lập++Tây Bắc: trùng với ranh lộ giới đường N2

++Đông Nam: trùng với ranh lộ giới đường N1

BẢNG THỐNG KÊ TOẠ ĐỘ ĐIỂM: A,B,C,D,E,F,G,H

BẢNG THỐNG KÊ TOẠ ĐỘ ĐIE MÅM

2.1.2 Địa hình

-Khu đất có địa hình thấp dần về phía biển, có 2 điểm cao, cụ thể như sau: điểm 1 nằm

ở góc đường N2 và Lê Duẩn với cao độ đỉnh là 11,25m; điểm 2 nằm ở góc đường N1 và LêDuẩn với cao độ đỉnh 10,05m Phần đất nằm dọc biển có cao độ dưới 6m, dốc về phía biển

2.1.3 Các yếu tố khí hậu

- Khu vực quy hoạch nằm trong vùng khí hậu gió mùa và khí hậu Đông Trường Sơn chịu

ảnh hưởng của khí hậu Đại Dương, có hai mùa khô và mùa mưa rõ rệt

- Mùa mưa: Mùa mưa bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 12, lượng mưa tập trung nhiều vàotháng 10 và 11 chiếm 50 đến 55% lượng mưa cả năm Lượng mưa bình quân năm là 1.670

mm, do lượng mưa lớn tập trung trong thời gian ngắn dễ gây hiện tượng ngập úng

- Mùa khô: Từ tháng 1 đến tháng 8 của năm sau, ít mưa, thời tiết rét

-Khí hậu Tuy Hòa có các đặc trưng chủ yếu:

+ Nhiệt độ trung bình của không khí: 26,5 C

+ Nhiệt độ cao nhất trung bình năm : 29,3 C

+ Nhiệt độ thấp nhất trung bình năm: 23,2 C

- Độ ẩm không khí trung bình năm: 82,1%

- Nắng: Tuy Hòa là vùng nắng nóng nhiều, một nămcó từ 2100h đến 2400h nắng

- Gió: nằm trong vùng luôn có gió, gió thịnh hành theo hai hướng Bắc Đông – Bắc vàomùa Đông, gió Tây – Nam vào mùa hè

+ Mùa hè: tốc độ gió trung bình 2 – 3,1m/s

+ Mùa đông: Tốc độ gió trung bình 2 – 3,7m/s

- Bão: tốc độ gió mạnh nhất khi có bão là 40m/s, ngoài ra Tuy Hòa còn chịu ảnh hưởngcủa gió mậu dịch, hàng năm có từ 1 đến 3 cơn bão đổ bộ vào vùng biển Phú Yên

2.1.4 Địa chất công trình

-Khu vực quy hoạch nằm trong vùng địa chất thuộc đất đai Tuy Hòa chủ yếu thuộc hệthống Pleistoxen và Holoxen, nguồn gốc trầm tích sông biển hỗn hợp, thành phần chủ yếu là:cát, cuội sỏi, mảnh vụn vỏ sò …… Cường độ chịu lực tương đối tốt Khi xây dựng cần khảo sátkỹ đề phòng các hiện tượng: cát sụt, cát trôi và cát chảy

-Mực nước ngầm trong khu vực dao động cách mặt đất khoảng từ 0,5m đến 6,5m.-Nhìn chung khu vực quy hoạch nằm trên nhiều dạng địa hình, có cấu tạo địa chấttương đối ổn định, nhưng có khu vực thành phần đất của tầng phủ không phù hợp với đất nềnđường (vùng ruộng trũng) Vì vậy khi thi công cần đào bỏ lớp đất này với độ sâu trung bình là0,6m thay thế bằng lớp đất cát khác để đắp nền đường và các công trình, đảm bảo cho độ ổnđịnh của đường và các công trình

2.1.5 Địa chất thuỷ văn

Mực nước ngầm cách mặt đất 1 – 1, 5m bị nhiễm mặn, không sử dụng để cung cấpnước sinh hoạt

2.1.6 Địa chất vật lý

Khu vực quy hoạch nằm ở thành phố Tuy Hòa, Tỉnh Phú Yên Theo tài liệu dự báo củaViện khoa học địa cầu thuộc Viện Khoa học Việt Nam, khu vực này nằm trong vùng dự báocó động đất cấp 6 Các công trình khi xây dựng cần đảm bảo an toàn cho cấp động đất nóitrên.

2.1.7 Địa chất khoáng sản

Khu vực này chủ yếu có các khoáng sản dùng làm vật liệu trong ngành xây dựng nhưcát, đá, sỏi……

2.1.8 Thuỷ văn

-Làng chuyên gia nghỉ dưỡng cao cấp Seaside thuộc thị xã Tuy Hòa, Tỉnh Phú Yênchịu ảnh hưởng chế độ dòng chảy của hệ thống sông Ba Sông có đặc điểm lưu vực lớn, dốc,lưu lượng tập trung nhanh nên thường gây lũ lụt cho khu vực hạ lưu trong đó có thị xã TuyHòa

-Sông Đà Rằng phía Nam thị xã có mức đỉnh lũ cao, tập trung trong thời gian ngắnthường gây ngập lụt cho các địa hình thấp dưới 2,5m

-Theo tài liệu luận chứng thoát nước thành phố Tuy Hòa, mực nước lũ lớn nhất ứng vớitần suất bảo đảm với chuỗi quan trắc 13 năm tại trạm Phú Lâm

H% : 3,96 mH5% : 3,26 mH10% : 2,96 m-Biển Tuy Hòa có chế độ nhật triều không đều, hàng tháng có 2 ngày triều, thời giantriều dâng kéo dài hơn thời gian triều rút

-Mực nước triều cực đại 2m, cực tiểu 0,5m, trung bình 1,23m

-Vùng bờ biển có hướng Đông và Đông Bắc nằm gần các dòng hải lưu lớn của TháiBình Dương, bờ biển chịu tác động nhiều của chế độ hải văn, vài nơi chưa ổn định Vùng biểncó hiện tượng sóng địa chấn vì vậy bờ biển có độ dốc sâu sóng lớn và có vùng nước xoáy, cửasông bị bồi lấp và không ổn định rất khó khăn cho việc tìm ra giải pháp thoát lũ cho cửa sôngĐà Rằng

2.2 Hiện trạng :

2.2.1 Hiện trạng dân cư:

Không có dân cư sinh sống

2.2.2 Hiện trạng lao động:

Không có lao động theo các ngành nghề

2.2.3 Hiện trạng sử dụng đất sử dụng- kiến trúc cảnh quan

-Khu vực quy hoạch gồm 2 phần, phần 1 có diện tích 54624,1 m2, phần 2 có diện tích 11326,8 m2 Toàn bộ khu đất là đất trống, trồng cây dương, chủ yếu để chắn cát, gió từ biểnthổi vào Không có các hoạt động sử dụng đất tại vị trí này

* Đánh giá hiện trạng: Vì là khu đất trống nên hiện trạng vẫn còn hoang sơ, chưa được sử

dụng, thuận lợi cho việc khai thác, đầu tư xây dựng sau này Tuy nhiên cần tận dụng điều

2.2.4 Hiện trạng các công trình kiến trúc:

Không có công trình kiến trúc

2.2.5 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật

a/ Hiện trạng giao thông

Hệ thống giao thông thuận lợi, hoàn chỉnh do có dự án xây dựng tuyến đường Độc lậpdọc theo đường bờ biển Khu đất quy hoạch tiếp giáp với 4 đường giao thông: Độc Lập, LêDuẫn, N1,N2

Bảng thống kê hiện trạng đường giao thông trong phạm vi quy hoạch

TT Tên đường Chiều dài Chiều rộng mặt cắt ngang (m) Diện tích

* Đánh giá hiện trạng:

- Mạng giao thông được xây dựng hợp lý, thuận lợi cho triển khai các hạng mục bêntrong khu đất khi đi vào xây dựng

b/ Hiện trạng chuẩn bị kỹ thuật

* Hiện trạng nền:

-Khu đất quy hoạch nằm trong vùng đất rừng dương, đồi cát, có cao độ đỉnh 11,25m, thấpdần về phía biển với độ dốc tương đối

* Hiện trạng thoát nước mưa:

-Thoát nước theo hệ thống ống cống trên 2 tuyến đường Độc Lập và Lê Duẩn Các khuvực khác thoát nước tự nhiên trên bề mặt

* Đánh giá hiện trạng:

- Nền đất là cát, cát pha tương đối ổn định.Với độ dốc tương đối nên thuận lợi cho côngtác san nền sau này

- Vì có hệ thống cống thoát nước nên thuận lợi cho việc đấu nối các vị trí thoát nước từkhu đất

c/ Hiện trạng cấp nước

-Cấp nước theo hệ thống ống cấp nước thành phố qua đường Độc Lập, Lê Duẩn

d/ Hiện trạng cấp điện

-Cấp điện sinh hoạt và chiếu sáng theo 2 tuyến đường Độc Lập, Lê Duẩn

e/ Hiện trạng thoát nước bẩn và VSMT

-Thoát nước bẩn theo hệ thống thoát nước chạy dọc tuyến đường Độc Lậâp, Lê Duẩn.-Vì là khu vực còn hoang sơ, chỉ trồng cây dương, nên rác thải không đáng kể Thànhphố Tuy Hòa đã tổ chức thu gom rác thông qua tuyến đường Độc Lập, Lê Duẩn.

CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ CHUNG 3.1 Thuận lợi:

-Địa điểm xây dựng phù hợp với tính chất quy mô sử dụng của một khu du lịch, phục vụcho nhu cầu vui chơi giải trí, nghỉ dưỡng tại địa phương và những nơi khác

-Dân cư chưa có, công trình kiến trúc cũng không nên thuận lợi cho đầu tư xây dựng saunày Nhất là công tác đền bù giải tỏa

-Môi trường trong sạch, không có tiếng ồn khói bụi độc hại

-Thiên nhiên hoang sơ, ít bị tác động của con người, nên rất thuận lợi cho tổ chức khu

du lịch gắn liền với biển

-Khoảng cách giao thông không quá xa hoặc quá gần thành phố, thích hợp hình thànhkhu du lịch ven biển thành phố

-Đồ án thiết kế phải ưu tiên tầm nhìn hướng biển Khi xây dựng phải chặt đi một số cây xanh để xây công trình, sau khi hoàn thành công trình cần trồng cây lại để tạo môi trường cảnh quan đẹp, vi khí hậu thuận lợi, đáp ứng được nhu cầu nghỉ dưỡng cao cấp mà đồ án đã đặt ra

-Hạ tầng kỹ thuật cần xây dựng đầy đủ và kết nối với hệ thống chung của thành phố, góp phần bảo vệ môi trường, không để các chất thải ảnh hưởng đến môi trường khu nghỉ dưỡng và xung quanh

CHƯƠNG 4: CÁC CHỈ TIÊU KINH TẾ KỸ THUẬT CHÍNH

2.1 Tính chất, chức năng khu vực nghiên cứu:

-Đây là làng chuyên gia, nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp với nhà hàng hội nghị, khu vuichơi giải trí, dịch vụ tắm biển,… là khu vực tiếp giáp mặt biển nên việc thiết kế công trìnhphải đảm bảo thân thiện môi trường và phù hợp với khí hậu biển.Trong đó lưu ý hạn chế việcxây dựng những công trình kiên cố tại khu vực biển để tạo cảnh quan chung đồng thời khôngche khuất tầm nhìn từ đường Độc Lập xuống biển

-Cơ sở hạ tầng tại khu vực thiết kế hiện nay tương đối hoàn chỉnh, vì vậy việc kết nốigiao thông thuận lợi với các đường Độc Lập, Lê Duẩn, N2, N1 Ngoài ra hệ thống hạ tầng kỹthuật khác tại khu vực này như điện, chiếu sáng, cấp thoát nước,… đáp ứng được nhu cầu pháttriển chung của đô thị và đảm bảo phục vụ tốt cho công trình

-Hiện trạng khu đất là Rừng dương trồng với mật độ tương đối dày nhằm đảm bảochống được gió và cát biển Vì vậy việc thiết kế phải dựa trên cơ sở hiện trạng, tránh thay đổinhiều so với kiến trúc cảnh quan, đồng thời tận dụng cây xanh hiện hữu như một phần củacông trình Ngoài ra phải tận dụng độ dốc của các đồi cát để thiết kế tổng mặt bằng côngtrình

2.2.Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật.

Căn cứ QHCT xây dựng tuyến đường Độc Lập – thành phố Tuy Hòa – tỉnh Phú Yên đãđược phê duyệt, hiện trạng xây dựng và tiêu chuẩn quy phạm hiện hành

Căn cứ TCVN 4449:1987 về Quy hoạch xây dựng đđô thị - tiêu chuẩn thiết kế;

Căn cứ Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/04/2008 của Bộ Xây dựng về việc banhành Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng

Căn cứ Quyết định số 109/QĐ-UBND của UBND tỉnh Phú Yên ngày 14/01/2009 v/vphê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Làng chuyên gia, khu nghỉ dưỡng cao cấpSeaside tại phường 7, thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên

Căn cứ các Tiêu chuẩn hiện hành của Nhà nước; các tiêu chuẩn chuyên ngành, các chỉtiêu kinh tế kỹ thuật của đồ án dự kiến nhu sau:

Bảng 3: Chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật

I Sử dụng đđất

1 Mật độ xây dựng trong các khu chức năng 20% - 35%

II Hạ tầng kỹ thuật

2 Cấp đđiện

-Cao độ san nền trên cơ sở khống chế các điểm: giao đường Lê Duẫn – Đường N1 =8,89m; giao đường Đường N1 – Độc Lập = 5,53m; giao đường Độc Lập – Đường N2 = 5,50m;giao đường Đường N2 – Lê Duẫn = 8,13m

-Chỉ giới xây dựng:

+Mặt tiếp giáp đường Độc Lập: cách chỉ giới đường đỏ đường Độc Lập 10,5m

+Các mặt tiếp giáp các trục đường còn lại cách ranh giới khu đất tối thiểu 7m

-Công trình kiến trúc:

+Phù hợp công năng, điều kiện vi khí hậu và cảnh quan xung quanh

+Màu sắc: không dùng vật liệu gây chói, lóa mắt, có độ phản quang lớn hơn 70%

CHƯƠNG 5: ĐỀ XUẤT QUY HOẠCH

5.1 Cơ cấu tổ chức không gian:

5.1.1 Quan điểm và nguyên tắc chung:

a/ Quan điểm

- Khai thác một cách tốt nhất lợi thế của khu đất

- Sử dụng hợp lí và phát huy hiệu quả các lợi thế của khu đất

- Vì định hướng khu đất phục vụ du lịch nên các hạng mục sau khi xây dựng phục vụ

tốt nhất cho nhu cầu du lịch

- Khai thác lợi thế vùng bờ biển để phát triển du lịch cảnh quan, giải quyết tốt mốiquan hệ không gian kiến trúc kết nối với bờ biển

- Bảo đảm sự phát triển bền vững

b/ Nguyên tắc

- Tận dụng và giữ gìn cảnh quan thiên nhiên

- Thay đổi không gian trên toàn tuyến không đơn điệu, phát huy tiềm năng biển

- Dọc bờ biển về phía Đông xây dựng công trình không làm che chắn tầm nhìn

- Quy hoạch sử dụng đất hợp lý

- Chú ý các điểm nhấn trục không gian từ trung tâm khu đất xuống đường Độc Lậphướng ra biển Đông

- Mật độ xây dựng không cao

5.1.2 Tính chất khu đất quy hoạch:

-Đây là làng chuyên gia, nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp với nhà hàng hội nghị, khu vuichơi giải trí, dịch vụ tắm biển,… là khu vực tiếp giáp mặt biển nên việc thiết kế công trìnhphải đảm bảo thân thiện môi trường và phù hợp với khí hậu biển Trong đó lưu ý hạn chế việcxây dựng những công trình kiên cố tại khu vực biển để tạo cảnh quan chung đồng thời khôngche khuất tầm nhìn từ đường Độc Lập xuống biển

-Cơ sở hạ tầng tại khu vực thiết kế hiện nay tương đối hoàn chỉnh, vì vậy việc kết nốigiao thông thuận lợi với các đường Độc Lập, Lê Duẩn, N2, N1 Ngoài ra hệ thống hạ tầng kỹthuật khác tại khu vực này như điện, chiếu sáng, cấp thoát nước,… đáp ứng được nhu cầu pháttriển chung của đô thị và đảm bảo phục vụ tốt cho công trình

-Hiện trạng khu đất là Rừng dương trồng với mật độ tương đối dày nhằm đảm bảochống được gió và cát biển Vì vậy việc thiết kế phải dựa trên cơ sở hiện trạng, tránh thay đổinhiều so với kiến trúc cảnh quan, đồng thời tận dụng cây xanh hiện hữu như một phần củacông trình Ngoài ra phải tận dụng độ dốc của các đồi cát để thiết kế tổng mặt bằng côngtrình

5.1.3 Các phương án quy hoạch

-Nắm bắt được nhu cầu ngày càng tăng của khách du lịch, đặc biệt là đội ngũ chuyêngia đến làm việc tại khu vực miền trung nói chung và tỉnh Phú Yên nói riêng Các dịch vụ

phục vụ du lịch không ngừng cải thiện, nâng cao để đáp ứng nhu cầu vui chơi giải trí, nghỉngơi, gắn liền với yếu tố biển.

-Yêu cầu đặt ra là làng chuyên gia nghỉ dưỡng cao cấp phải có đầy đủ các khu chứcnăng, phục vụ nhiều mục đích khác nhau, nhưng quan trọng là nghỉ dưỡng, vui chơi, giải trí,thưởng ngoạn, tận hưởng thiên nhiên

-Vì vậy đã hình thành nên các phương án sau:

* Phương án 1:

Dựa vào điều kiện tự nhiên của khu đất và các yêu cầu đề xuất, đưa ra được phân khuchức năng như sau:

Bảng cân bằng đất đai

PHẦN 1

PHẦN 2

Ưu điểm:

-Lối vào chính định hướng tầm nhìn hướng biển

-Trục cảnh quan liên kết phần 1 với cây xanh, bãi xe và phần 2 với sân sinh hoạt ra đếnbãi biển

-Các lối ra vào hình thành phục vụ nhu cầu của từng khu chức năng hợp lý

-Khu vui chơi giải trí có bán kính phục vụ tương đối tốt

-Vừa tạo cảnh quan, vừa phòng hộ chống xâm thực của bãi cát với hệ thống cây xanh venbiển

-Hệ thống cây xanh ven biển xuyên suốt, tầm nhìn hướng biển tối đa.

-Khu hành chính hội nghị tiếp cận từ trục đường thuận lợi

-Khu biệt thự đa dạng các vị trí mang đến nhiều lựa chọn khi các chuyên gia đến nghỉngơi

-Yếu tố mặt nước đã được sử dụng để nhằm tăng thêm không gian cảnh quan

-Dịch vụ biển được phân chia để phục vụ tốt nhất các nhu cầu

Bảng cân bằng đất đai

PHẦN 1

PHẦN 2

Ưu điểm:

-Lối vào chính định hướng tầm nhìn hướng biển

-Trục cảnh quan liên kết phần 1 với cây xanh, bãi xe và phần 2 với sân sinh hoạt ra đếnbãi biển

-Các lối ra vào hình thành phục vụ nhu cầu của từng khu chức năng hợp lý

-Vừa tạo cảnh quan, vừa phòng hộ chống xâm thực của bãi cát với hệ thống cây xanh venbiển.

-Hệ thống cây xanh ven biển xuyên suốt, tầm nhìn hướng biển tối đa

-Khu hành chính hội nghị tiếp cận từ trục đường thuận lợi

-Khu biệt thự đa dạng các vị trí mang đến nhiều lựa chọn khi các chuyên gia đến nghỉngơi

-Yếu tố mặt nước đã được sử dụng để nhằm tăng thêm không gian cảnh quan

-Dịch vụ biển được phân chia để phục vụ tốt nhất các nhu cầu

-Cảnh quan trung tâm tập trung lớn, phục vụ nhiều nhu cầu nghỉ ngơi

-Khu phụ trợ tập trung thuận lợi cho quản lý và sử dụng

5.1.4.So sánh phương án:

- Phương án 1:

+ Gắn kết hợp lý giữa khu ở, nghỉ ngơi và khu vui chơi

+ Tạo dựng được một nghỉ dưỡng cho các chuyên gia, bề thế khang trang, vớiđầy đủ chức năng

+ Giao thông thuận tiện, kết nối các khu vực chức năng với nhau

+Hệ thống cây xanh ven biển xuyên suốt

+Tuy nhiên khu vực cảnh quan trung tâm chưa hiệu quả nhất

- Phương án 2:

+ Gắn kết hợp lý giữa khu ở, nghỉ ngơi và khu vui chơi

+ Tạo dựng được một nghỉ dưỡng cho các chuyên gia, bề thế khang trang, vớiđầy đủ chức năng

+ Giao thông thuận tiện, kết nối các khu vực chức năng với nhau

+Hệ thống cây xanh ven biển xuyên suốt

+Cảnh quan trung tâm tập trung lớn, phục vụ nhiều nhu cầu nghỉ ngơi, tổ chức các hoạt động ngoài trời thuận lợi

5.1.5 Lựa chọn phương án:

Qua phân tích như trên, so sánh các ý đồ về cơ cấu tổ chức, so sánh vị trí của các khuchức năng, đồng thời các mối quan hệ về các mặt kinh tế và hệ thống hạ tầng kỹ thuật giữatrong và ngoài khu vực thiết kế thì phương án 2 có nhiều ưu điểm hơn phương án 1 Vì vậyphương án lựa chọn là phương án 2

5.2 Quy hoạch sử dụng đất:

5.2.1.Cân bằng đất đai:

Bảng cân bằng đất toàn khu

PHẦN 1

PHẦN 2

Bảng cân bằng phân khu chức năng

Phần 1

Phần 2

Phù hợp với yêu cầu về các chỉ tiêu ban đầu sơ bộ đề ra

5.2.2.Thống kê sử dụng đất của dự án:

Phân bố quỹ đất các khu chức năng:

MĐXD

Đất cây xanh 10.104,1 16,85

PHẦN 2

2 Đất sân sinh hoạt 1.740 15,36

3 Đất cây xanh

5.3 Tổ chức không gian quy hoạch kiến trúc cảnh quan:

5.3.1.Bố cục không gian kiến trúc toàn khu:

- Khu biệt thự vip ưu tiên bố trí phía trước tiếp giáp với trục đường Độc Lập, hồ bơi cáccăn biệt thự này cũng xây phía trước để tầm nhìn hướng biển.Khu đất có diện tích lớn, đưayếu tố cảnh quan sân vườn, tăng điều tiết vi khí hậu cho công trình

- Trục giao thông chính vào khu Seaside từ đường Độc Lập vào, vì ưu tiên hướng biển.Đường vào lớn, phân 2 đường với giải cây xanh ở giữa, hai bên là bãi đậu xe cho khách khiđến với Làng chuyên gia, nghỉ dưỡng cao cấp Seaside

-Tầm nhìn xuyên suốt vào bên trong là khu cảnh quan trung tâm với hồ cảnh, khu hồbơi, dịch vụ du lịch và các cảnh quan cây xanh khác Tại khu cảnh quan trung tâm có thể tổchức các hoạt động vui chơi ngoài trời, đông người

-Bao quanh khu trung tâm là các căn biệt thự, vừa tận hưởng được cảnh quan vừa tiếpcận thuận lợi bởi hệ thống giao thông nội bộ Luôn đảm bảo cây xanh sân vườn, cây xanh tạobóng mát mang đến khí hậu biển cho những ai cư trú tại các căn biệt thự Biệt thự được xâydựng có khoảng lùi hợp lý, vừa tạo sự riêng tư, vừa tạo tầm nhìn tốt cho người đi trên đườngngắm cảnh và kiến trúc công trình

-Giao thông thuận tiện, kết nối bên trong và bên ngoài, nhưng vẫn tạo cảm giác nội bộ,không bị ảnh hưởng bởi giao thông bên ngoài.Với vỉa hè hai bên, cây xanh tăng thêm, tạobóng mát, trồng các cây đặc trưng mang đến yếu tố thẩm mỹ riêng Một trục chính và bốntrục phụ từ các đường giao thông còn lại

-Hướng Tây Bắc khu đất là khu hành chính hội nghị, khu thể thao và khu phụ trợ

-Trung tâm hành chính hội nghị phục vụ các hoạt động tập trung đông người Công trìnhxây dựng ở góc khu đất để hạn chế chia cắt tầm nhìn về phía biển Công trình xây dựng cóchiều cao hợp lí để phù hợp với cảnh quan thiên nhiên chung Khu hành chính hội nghị vớichức năng đa dạng, phục vụ nhiều mục đích khác nhau, ngoài chức năng hành chính, hội nghị,còn là nhà hàng ẩm thực, khu chăm sóc sức khỏe,…

-Khu phụ trợ tập trung, dễ dàng trong quản lý và không ảnh hưởng nhiều đến cảnh tríxung quanh Tầng cao xây dựng thấp Khu bếp phục vụ nấu nướng cho nhà hàng ẩm thực, khucà phê Khu nghỉ nhân viên phục vụ thuận tiện

-Khu thể thao là sân tennis, nơi các chuyên gia luyện tập thể thao và giao lưu với nhau

5.3.2 Bố cục không gian các khu vực trọng tâm,các tuyến, các điểm nhấn và các điểm nhìn quan trọng

- Quy hoạch trục giao thông chính 39m, trong đó dãi phân cách cây xanh 5m, lòngđường mỗi bên 6m, vĩa hè mỗi bên 11m, có bãi đậu xe 2 bên, trục giao thông chinh là trụctiếp đón, dẫn dắt mọi người đến với Làng chuyên gia nghỉ dưỡng cáo cấp Seaside, không gianđược kéo dài đến khu cây xanh, cảnh quan trung tâm, tầm nhìn được mở rộng, bao quát

5.3.3.Các yêu cầu về tổ chức và bảo vệ cảnh quan

a Đối với các khu vực xây dựng công trình :

-Cần đảm bảo các yêu cầu về chỉ giới xây dựng (khoảng lùi), kiến trúc và màu sắc côngtrình hài hòa với khu vực lân cận.Tại khu vực đươc xác định là khu vực có không gian quantrọng, các điểm nhấn Khi xây dựng công trình cần có kế hoạch tổ chức thiết kế phương án đểcó được công trình với kiến trúc độc đáo, đặc trưng

b Đối với các khu vực không gian cây xanh, mặt nước, các khu vực không gian mở:

-Cần tổ chức cây xanh, kết hợp một số công trình kiến trúc biểu tượng, công trình kiếntrúc nhỏ mang tính công cộng cao nhằm tạo nên các không gian giải trí, sinh hoạt cộng đồng