Bài giảng bất động sản và thị trường bất động sản

CỄNG TRÈNH BẤT ĐỘNG SẢN- Mặt bằng - Các công trỡnh chính - Các công trỡnh phụ trợ: hạ tầng, công trỡnh phụ - Môi trường xung quanh => Công trỡnh bất động sản là tổng thể các yếu tố vật

BẤT ĐỘNG SẢN

VÀ

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

BẤT ĐỘNG SẢN

VÀ

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM BẤT ĐỘNG SẢN

 KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

 PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

 CUNG, CẦU VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN

 XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

BẤT ĐỘNG SẢN LÀ GÈ ?

 TIẾNG ANH: REAL ESTATE; TIẾNG PHÁP: IMMOBILIÉ;

TIẾNG VIỆT: BẤT ĐỘNG SẢN

 ĐIỀU 181 BỘ LUẬT DÂN SỰ QUY ĐỊNH: "BẤT ĐỘNG SẢN

LÀ CÁC TÀI SẢN KHÔNG THỂ DI DỜI ”, BAO GỒM:

 ĐẤT ĐAI

 NHÀ Ở, CỄNG TRÈNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI CỄNG TRÈNH

 CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT ĐAI

 CÁC TÀI SẢN KHÁC THEO PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH

NH Ư NG YẾU TỐ NÀO DƯỚI ĐÂY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN:

1, CÁC YẾU TỐ CỦA NGÔI BIỆT THỰ:

- 1.1, TOÀ NHÀ VÀ ĐẤT KHUÔN VIÊN

- 1.2, BỨC TRANH CỦA MỘT DANH HOẠ NỔI TIẾNG TREO Ở PHÒNG KHÁCH

- 1.3, MỘT BỨC HOẠ VẼ TRỰC TIẾP TRÊN TRẦN PHÒNG KHÁCH

- 1.4, MỘT DÀN CHẬU HOA ĐỊA LAN TRÊN SÂN THƯỢNG

- 1.5, MỘT CÂY ĐẠI CỔ THỤ TRỒNG Ở SÂN TRƯỚC CỬA NGÔI NHÀ

- 1.6, MỘT DÀN ĐIỀU HÒA TRUNG TÂM VÀ 1 CHIẾC ĐIỀU HOÀ TỦ DI ĐỘNG

- 2, MỘT NGÔI NHÀ BẠT CỦA ĐOÀN XIẾC ĐI BIỂU DIỄN DI ĐỘNG

- 3, TRUNG QUỐC BÁN HỒNGKÔNG CHO ANH 99 NĂM

- 4, NHÀ NƯỚC CHO CÔNG TY NƯỚC NGOÀI THUÊ ĐẤT 50 NĂM

- 5, MUA ĐẤT ĐỂ SẢN XUẤT VẬT LIỆU XÂY DỰNG

- 6, KINH DOANH THƯƠNG HIỆU ( VÍ DỤ:PHỞ 24 )

- 7, NGÔI TOÀ THÁP BẰNG BĂNG ĐÁ ( VÍ DỤ: BĂNG ĐĂNG TQ )

- 8, VƯỜN CÂY ĂN QUẢ

- 9, VƯỜN TRỒNG HOA

- 10, CẦU PHAO KHUYẾN LƯƠNG BẮC QUA SÔNG HỒNG

- 11, CẦU GỖ Ở ĐBSCL HOẶC CẦU NHẬT Ở HỘI AN

- 12, Đ ẤT ĐẶT PHẦN MỘ (NGHĨA ĐỊA)

- 13, NGÔI MỘ

CÁC TIẤU CH Ớ XÁC ĐỊNH BĐS

 Là một yếu tố vật chất có ích cho con người

 Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng

 Có thể đo lường bằng giá trị nhất định

 Không thể di dời:

-Gắn liền với đất đai hoặc với B Đ S khác

-Di dời làm thay đổi tính chất, giá trị

 Tồn tại lâu dài

BẤT ĐỘNG SẢN XÂY DỰNG

CỐ ĐỊNH KHÔNG DI DỜI

LIỀN VỚI ĐẤT ĐAI

THÀNH GIÁ TRỊ

=> BĐS KHỤNG CHỈ LÀ YẾU TỐ VẬT CHẤT

BẤT ĐỘNG SẢN KHÁC GẮN

LIỀN ĐẤT ĐAI :

Vườn cây lâu năm

Công trỡnh nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng muối

Các công trỡnh du lịch, vui chơi, thể thao

Một số công trỡnh khai thác hầm mỏ (hầm lò )

Cũng có một số tài liệu đưa thêm một số loại tài sản đặc biệt khác coi như bất động sản:

CỄNG TRÈNH BẤT ĐỘNG SẢN

- Mặt bằng

- Các công trỡnh chính

- Các công trỡnh phụ trợ: hạ tầng, công trỡnh phụ

- Môi trường xung quanh

=> Công trỡnh bất động sản là tổng thể các yếu

tố vật chất, kỹ thuật và môi trường cấu thành nên BĐS và giỳp BĐS phát huy tác tác dụng

ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS

CÁI TẠO NÊN GIÁ TRỊ BĐS

1- BĐS GẮN LIỀN VỚI MỘT VỊ TRÍ NHẤT ĐỊNH; GIÁ TRỊ BĐS DO YẾU TỐ VỊ TRÍ QUYẾT ĐỊNH

=> Vấn đề đặt ra: - thay đổi yếu tố vị trí

- Đ ánh giá B đ S phải xem xét, dự báo các yếu tố của vị trí

2- TÍNH LÂU BỀN VỀ VẬT LÝ VÀ KINH TẾ:

TUỔI THỌ NÀO NGẮN QUYẾT ĐỊNH SỰ TỒN TẠI CỦA BĐS

1- Tuổi thọ kinh tế để quyết định tuổi thọ vật lý.

2- Khi đánh giá phải tính cả tuổi thọ kinh tế và vật lý.

3- Lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế Phải lựa chọn quyết định chu kỳ vật lý:

So sánh: P = (I 1 - C 1 ) - (I 2 - C 2 - Kx r)

Tr đó: I- Thu nhập từ BĐS

C- Chi duy tri BĐS K- Vốn đầu tư xây dựng mới r- Tỷ suất lợi tức

 GI Á TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TỔNG LUỒNG THU NHẬP tương ứng với tuổi thọ kinh tế của bất động sản

4- TÍNH KHAN HIẾM:

1- L Í DO: - GIỚI HẠN ĐẤT ĐAI VÀ KHỤNG GIAN PHỎT

TRIỂN, THỜI GIAN XÕY DỰNG.

2- Y ẤU CẦU: => KHI ĐẦU TƯ, THIẾT KẾ PHÁT

TRIỂN PHẢI TÍNH ĐẾN CÁC CÔNG TR ỠNH LIỀN KỀ

=> KHI ĐỊNH GIÁ PHẢI ĐÁNH GIÁ HẾT SỰ TÁC

ĐỘNG CỦA MÔI TRƯỜNG BÊN NGOÀI VÀ CÁC BẤT ĐỘNG SẢN LÂN CẬN

=> NGƯỜI TA CÓ THỂ DỰ BÁO ĐƯỢC XU HƯỚNG

6- NHU CẦU VỐN ĐẦU TƯ

LỚN

 Chi ph ớ lớn cho mặt bằng và xõy dựng, chu kỳ dài, rào cản xuất ngành.

 Vấn đề đặt ra:

Có thể tái tạo và bảo toàn vốn đầu tư.

- Phát sinh quan hệ tín dụng đi kèm

- L ựa chọn cỏc khõu trong Kinh doanh: SX, tiêu thụ, v ận hành

 Đầu tư kinh doanh BĐS phải có vốn lớn và vốn dài hạn Kết cấu nguồn vốn gồm 3 phần

+ Vốn đầu tư dài hạn.

+ Huy động nguồn lực của nhà đầu tư thứ phỏt (các đối tác đầu tư chiến lược luôn được ưu ái)

+ Huy động vốn ngắn hạn cho các chi phí thường xuyên

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ?

 Thị trường BĐS là tổng thể các quan hệ giao dịch

về bất động sản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ

 Điều kiện ra đời:

+ Hàng hoá BĐS => sự khan hiếm tương đối

+ Môi trường KD BĐS => Luật phỏp

 Điều kiện phỏt triển: Tăng trưởng kinh tế

PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG

 Thị trường BĐS công nghiệp

 Thị trường bất động sản nông nghiệp

PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN THỊ

Dựa vào tính chất các quan hệ trao đổi

 Thị trường mua, bán

PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN

Dựa vào trinh tự tham gia thị trường

 Thị trường chuyển nhượng QSD đất (Giao có thu tiền, mua, cho thuê) gọi là thị trường đất đai

 Thị trường xây dựng các công trỡnh BĐS để bán

và cho thuê (thị trường sơ cấp)

 Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS (gọi là thị trường thứ cấp)

PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢNTHỊ

Phân loại theo sự kiểm soát của nhà nước

 Thị trường chính thức hay thị trường có kiểm

soát

 Thị trường phi chính thức hay thị trường ngầm

Lựa chọn th ị tr ườ ng giao dịch

 Thị trường chính thức Thị trường không chính thức

 - Đ ược bảo vệ - Đ ược bảo vệ

 - Có thể thế chấp - Thích nghi với mọi B Đ S không giấy

tờ

 - Phải đủ giấy tờ

 - Mất thời gian

CHỢ BẤT ĐỘNG SẢN A- CÁCH BIỆT GI Ữ A HÀNG HOÁ VÀ ĐỊA ĐIỂM

 Đa dạng về địa điểm và thời gian giao dịch

 Cỏc rủi ro trong quỏ trỡnh giao dịch

 Sự sẵn cú thụng tin và làm chủ quỏ trỡnh giaodịch

ĐỊA PHƯƠNG VÀ TOÀN CẦU

b-ThÞ trêng BĐS lµ thÞ trêng mang tÝnh khu vùc

Vần đề đặt ra:

 => Các quan hệ cung, cầu, giá cả bất động sản chỉảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhấtđịnh, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm đếncác vùng khác

 => Khi nghiên cứu, xem xét các quan hệ cung,cầu, giá cả bất động sản phải gắn với các điềukiện kinh tế xã hội của một vùng, khu vực cụ thể

 => Chịu ảnh hưởng giỏn tiếp tớnh toàn cầu

 Các tiêu chí đánh gớa hàng hoỏ khụng đầy đủ.

 Hàng hoá BĐS không liền kề, không so sánh

 Số lượng người cung về mỗi loại BĐS cú giới hạn

Vấn đề đặt ra:

Giá cả BĐS không mang tớnh cạnh tranh

Khi giá tăng tớnh độc quyền của người bán tăng

 Vai tr ũ của thông tin đối chứng: 100:10:3:1

 Vai tr ũ của sàn giao dịch bất động sản

CẦN YẾU TỐ TRUNG GIAN

d- Thị trường khó thâm nhập

V ỡ sao:

Hàng hoá BĐS không được bày bán

Không có thông tin

Khụng tự thực hiện cỏc thủ tục cần thiết

Vấn đề đặt ra:

 Hoạt động của người môi giới chuyên nghiệp.

 Ti ờu chuẩn và trỏch nhiệm của người mụi giới

 Vai trũ của người mụi giới đối với thị trường

TÍNH NHẠY CẢM VỚI CHÍNH SÁCH

E-HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG B Đ S PHỤ THUỘC VÀO SỰ KIỂM SOÁT CỦA NHÀ NƯỚC

Vỡ :

Các hàng hoá B Đ S đều do nhà nước quản lý

Giao dịch về B Đ S phải qua: Đ ăng ký pháp lý

 Nh ạy cảm với sự tăng trưởng cỏc hoạt động đầu tư

Vấn đề đặt ra:

=>Nhà nước tham gia vào hoạt động của TTBĐS

 Nhậy cảm với chính sách của Nhà nước trong l ĩnh vực BĐS cũng như cỏc chớnh sỏch thu hỳt đầu tư, quy hoạch phỏt triển

CẦU BẤT ĐỘNG SẢN

YẾU TỐ THÚC ĐẨY SỰ PHÁT TRIỂN THỊ

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

CẦU BẤT ĐỘNG SẢN

KHÁI NIỆM CẦU HÀNG HOÁ BĐS:

Cầu hàng hoá BĐS là khối lượng hàng hoá BĐS

mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấpnhận thanh toán với một mức giá nhất định đểnhận được lượng hàng hoá BĐS đó trên thịtrường

Nhu cầu: là sự cần thiết thoả mãn cho tiêu dùngcủa cá nhân và cộng đồng XH

 Tổng cầu trên thị trường, gồm:

Cầu TD = Nhu cầu + Khả năng TT/Thị trường

Cầu KD= Khả năng TT + Cơ hội KD/Thị trường

CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1- QUY MÔ, CƠ CẤU DÂN CƯ:

- Nhu cầu về nhà ở tăng lên theo mức diện tích ở

CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN

- Thu nhập cao làm xuất hiện cầu BĐS cho KD

- Thu nhập cao làm tăng cầu về dịch vụ

CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN

3- ĐÔ THỊ HOÁ VÀ QUY HOẠCH

- Đô thị hoá làm thay đổi cơ cấu dân số NT/TT, tậptrung dân số Đô thị => làm tăng cầu nhà ở và cácdạng cầu mới về BĐS vùng đô thị

- Đô thị hoá làm thay đổi quy hoạch và cơ cấu cáchoạt động kinh tế xã hội, thay đổi mục đích sửdụng đất tạo ra các cơ hội đầu tư mới

- Đô thị hoá và quy hoạch mở ra cơ hội và kỳ vọngcho các nhà đầu tư BĐS

ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN

4- CUNG CẦU CÁC BẤT ĐỘNG SẢN

THAY THẾ:

- Cung và giá thuê nhà sẽ tác động đến cầu mua nhà

- Cung và giá đất xây dựng sẽ tác động đến cầu nhàcao tầng

- Cung và giá thuê đất ngoài khu công nghiệp tácđộng cầu thuê đất trong khu công nghiệp

CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN

CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN

6- MỐT VÀ THỊ HIẾU:

- Trào lưu, thói quen và xu thế (tâm lý đám đông)

- Văn hoá và tập quán:

+ Phong thuỷ+ Tôn giáo+ Dân tộc

Chen nhau mua căn hộ

The Vista sỏng 19/10

CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN

7- CHÍNH SÁCH TIỀN TỆ:

- Tỷ giá so với ngoại tệ mạnh và giá vàng

- Mức độ lạm phát

CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN CẦU HÀNG HOÁ BẤT ĐỘNG SẢN

8- CHÍNH SÁCH QUẢN LÝ BĐS:

- Các quy định tiêu chuẩn giới hạn về BĐS

- Quan hệ SH và SD BĐS

- M ở rộng đối tượng tham gia thị trường BĐS

- Chính sách tài chính đối với BĐS

- Kiểm soát giao dịch BĐS và thuế kinh doanh BĐS

CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH

GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN

GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN

 Cấu thành chi phí đầu tư

 Địa tô của đất đai và lợi thế về vị trí

 D ũng thu nhập mang lại hoặc kỳ vọng

 Mức sinh lợi của nền kinh tế và lĩnh vực sử dụng

BĐS vào kinh doanh

CÁC YẾU CẤU THÀNH

GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN

MẤT CÂN ĐỐI CUNG CẦU

 Mức độ mất cân đối cung - cầu về BĐS

 Tính chất cạnh tranh của thị trường BĐS

 Tính phổ biến của hàng hoá BĐS

CÁC YẾU CẤU THÀNH

GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN

YẾU TỐ GIÁ TÂM LÝ

Giá tâm lý là giá cú được từ cảm giác thoả mãn của

khỏch hàng khi quyết định mua BĐS, phụ thuộc vào:

 Thoả mãn các tiêu chuẩn và quan niệm xã hội

 Quan niệm, đặc tớnh cá nhân

 Xỏc định đẳng cấp xó hội