“Tìm hiểu công tác đấu giá Đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội”.

Theo sự phát triển của nền kinh tế, tốc độ đô thị hóa nhanh nhu cầuhoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở gây áp lực đối với quỹ đất đai và thịtrường QSDĐ.Thực hiện công tác đấu giá Q

LỜI CẢM ƠN

Sau một thời gian nghiên cứu, cùng với sự giúp đỡ tận tình của cô giáo

ThS Đặng Hoàng Nga đến nay em đã hoàn thành đồ án tốt nghiệp chuyên

ngành địa chính với đề tài: “Tìm hiểu công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh thành phố Hà Nội”.

Với tấm lòng biết ơn sâu sắc em xin chân thành cảm ơn cô giáo ThS Đặng Hoàng Nga người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình

thực tập và hoàn thành đồ án này

Em xin chân thành cảm ơn sự dạy dỗ chỉ bảo của quý thầy cô trườngĐại Học Mỏ Địa Chất Hà Nội đặc biệt là các thầy cô trong bộ môn Địa Chính– Khoa Trắc Địa đã tận tình chỉ dạy cho em những kiến thức quý báu trongsuốt thời gian em học tập tại trường

Em xin chân thành cảm ơn các Cô, Chú cán bộ Trung tâm phát triểnquỹ đất huyện Mê Linh – thành phố Hà Nội đã nhiệt tình giúp đỡ em trongquá trình điều tra, thu thập số liệu và có những đóng góp quý báu giúp emhoàn thiện đồ án

Mặc dù đã rất cố gắng song do thời gian có hạn và lượng kiến thức thực

tế còn hạn chế Vì vậy, không tránh khỏi những thiếu sót là điều chắc chắn,

em rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của quý Thầy Cô vàcác bạn học cùng lớp để kiến thức của em trong lĩnh vực này được hoàn thiệnhơn Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, tháng 6 năm 2014Sinh viên thực hiện

Lỗ Văn Trung

DANH MỤC VIẾT TẮT

NĐ – CP : Nghị định chính phủ

DANH MỤC BẢNG BIỂU

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian củamọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông nghiệp, là thànhphần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xâydựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninhvà quốcphòng

Theo sự phát triển của nền kinh tế, tốc độ đô thị hóa nhanh nhu cầuhoàn thiện cơ sở hạ tầng và nhu cầu đất ở gây áp lực đối với quỹ đất đai và thịtrường QSDĐ.Thực hiện công tác đấu giá QSDĐ tạo nguồn kinh phí phục vụcho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, góp phần tạo thuận lợi cho công tác quản lýnhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Mê Linh

Việc đưa đất vào đấu giá nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất đai,góp phần vào điều tiết quan hệ cung cầu về đất đai, tăng cường quản lí đất đaibằng công cụ kinh tế và huy động tối đa nguồn vốn một cách công khai dânchủ, phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.Công tác đấu giá QSDĐthực sự là một hướng đi mới cho thị trường BĐS, giá đất quy định và giá đấttheo thị trường đã gần xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giáQSDĐ.Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địaphương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồnnội lực giá trị của đất đai và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước Vì vậy,

để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở chonhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhànước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện nhân rộng mô hình đấu giá QSDĐ ở

Để công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất làcách thức tổ chức và thực hiện đấu giá QSDĐ cho hợp lý

Xuất phát từ những vấn đề trên đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy

mạnh công tác đấu giá QSDĐ em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu

công tác đấu giá Đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội”.

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến đấu giá, đánh giá

công tác đấu giá QSDĐ qua một số dự án đấu giá trên địa bàn huyện Mê Linhthành phố Hà Nội

- Đề xuất được một số biện pháp thiết thực nhằm góp phần hoàn thiện và

nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Mê Linh, thành phố HàNội

ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

Đối tượng nghiên cứu của đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề sau:

- Giá đất trong đấu giá: Giá sàn, bước giá, giá trúng đấu giá, giá tính lệphí trước bạ khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ

- Quy hoạch khu vực đấu giá QSDĐ

- Quy chế, quy trình và hình thức đấu giá QSDĐ tại huyện Mê Linh,thành phố Hà Nội

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu

- Điều tra, thu thập các văn bản có liên quan tới công tác định giá đất vàcông tác đấu giá QSDĐ do Chính phủ, Bộ ngành, UBND thành phố quy định

và hướng dẫn

- Điều tra thu thập tài liệu, số liệu tại các Phòng, ban chuyên môn,nghiệp vụ của UBND huyện Mê Linh

2 Phương pháp điều tra thống kê, phân tích số liệu

- Phỏng vấn các cán bộ chuyên môn tại các địa bàn điều tra, thu thậpthống kê số liệu liên quan đến các dự án đấu giá QSDĐ

- Phỏng vấn trực tiếp người tham gia đấu giá hoặc người sử dụng đất,nắm bắt tình hình sử dụng đất, các đối tượng trúng đấu giá QSDĐ và tổnghợp, sắp xếp số liệu theo thời gian các năm điều tra

3 Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm máy tính

Tổng hợp và phân tích, xử lý số liệu thuộc tính bằng phần mềm Exel

4 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vựcBĐS, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý sử dụng đất đai

5 Phương pháp so sánh

Kết hợp các yếu tố định tính với định lượng, các vấn đề vĩ mô và vi môtrong phân tích, mô tả, so sánh và đánh giá quy trình, hiệu quả của công tácđấu giá QSDĐ, so sánh các phương pháp, các phương thức đấu giá QSDĐ đểlựa chọn phương án, phương thức đấu giá hợp lý và mang lại hiệu quả caonhất

NỘI DUNG CHÍNH CỦA ĐỀ TÀI GỒM:

Chương 1: Tổng quan công tác đấu giá QSDĐ

Chương 2: Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện MêLinh thành phố Hà Nội trong năm 2013

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá QSDĐ trên địa bànhuyện Mê Linh

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.Khái niệm, vai trò của đất đai

Đất đai là một khoảng không gian có thời hạn theo chiều thẳng đứng(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật,nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) theo chiềungang - trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùngnhiều thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối vớihoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người

Vai trò của đất đai:

Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội.Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình côngnghiệp giao thông, thủy lợi và các công trình khác Đất đai cung cấp nguyênliệu cho các ngành công nghiệp như gạch, ngói, xi măng, gốm sứ… Trong cácđiều kiện vật chất đất đai giữ vị trí và ý nghĩa đặc biệt quan trọng là điều kiệnđầu tiên của mọi quá trình sản xuất, là nơi tìm được công cụ lao động, nguyênliệu lao động và nơi sinh tồn của con người

Vai trò của đất đai đối với từng ngành là khác nhau:

- Trong các ngành phi nông nghiệp đất đai giữ vai trò thụ động vớichức năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, làkho tàng dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản) Quá trìnhsản xuất và sản phẩm tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm độ phì nhiêu củađất, chất lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất

- Trong các ngành nông lâm nghiệp đất đai là yếu tố tích cực của quátrình sản xuất, là điều kiện vật chất, cơ sở không gian đồng thời là đối tượnglao động và là công cụ hay phương tiện lao động Quá trình sản xuất nông lâmnghiệp luôn liên quan chặ chẽ với quá trình sinh học tự nhiên của đất

Với vai trò quan trọng của đất như vậy đòi hỏi con người phải nghiêncứu tìm hiểu quy mô đặc điểm đất đai, tìm ra phương hướng phát triển, phân

phối quỹ đất hiện có sao cho phù hợp với sự phát triển các ngành của nềnkinh tế.

1.2.Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

1.2.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đóđối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạtđộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, chuyển nhượng, nóicách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi thời điểm có thể thu lợinhuận nhiều hay ít ở một khoảng thời gian nhất định nào đó Quyền lợi đấtđai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cảtương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền chothuê, chuyển nhượng, thừa kế, quyền thế chấp Hầu hết những nước có nềnkinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện về mặt giá trị của quyền sởhữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu,quyền sử dụng đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu, quyền sử dụng thửađất đó trong không gian và thời gian xác định

Giá đất là sự điều tiết giữa quan hệ đất đai - thị trường – sự quản lý củanhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luậtcạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung- cầu Nhà nước điều tiết và quản lýthị trường chuyển nhượng QSDĐ theo giá cả nhưng giá đất lại phụ thuộc vàokhả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khixác định giá đất phải xem xétđầy đủ các yếu tố chi phối đó

1.2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

Giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề đang được quantâm, chú trọng của nhiều cấp, nhiều ngành Vì vậy, xác định cơ sở hình thànhgiá đất là một nhân tố quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hìnhthành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất

của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, cơ sở để hình thành giá đất

là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

1.2.2.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nôngnghiệp tạo ra và nộp cho người Chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự

ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô

lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự

do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông

nô tạo ra Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trongnông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô Tư bản chủ nghĩachính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tưbản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánhquan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, Tư bản kinh doanh nông nghiệp và Côngnhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô gồmđịa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xãhội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ haynhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độcquyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữucủa Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa tưbản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữunhững ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu

mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn hoặc tư bản đầu tư thêm cóhiệu suất cao hơn Địa tô chênh lệch là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xãhội và giá cả sản xuất cá biệt Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt

và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênhlệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc

sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dướihình thức địa tô chênh lệch Như vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc

quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Địa tô chênh lệch còn tồn tại

cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dướihình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp củanông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước Có hai loại địa tôchênh lệch: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2 Địa tô chênh lệch 1 làđịa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trungbình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tô chênh lệch 2 là địa tôchênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch

1 sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đấtđai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về nhữngngười đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

1.2.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giáđất có thể cao hay thấp, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất chonên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịuảnh hưởng bởi những yếu tố nào Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà caothì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ

có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà thấp thì sốtiền bỏ ra mua đất sẽ tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ

để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vàongân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy,nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong đàtăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đấtngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán QSDĐ căn

cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên, đó phải

là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đốidài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốcdân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay

thành thị, nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể; như vậy, lãi suất ngânhàng quyết định và làm ảnh hưởng đến giá đất đai của thị trường BĐS

1.2.2.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thườngđược quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thìgiá cả tăng cao và ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó lànguyên tắc cân bằng cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụthuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hànghóa thông thường là do nó có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàntoàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắccung cầu riêng và vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa

lý, không sinh sôi và không thể di chuyển được, nên cung và cầu đều giới hạntrong từng khu vực mang tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủyếu là xảy ra về phía cầu

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệcung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Giá của đất trong một khuvực nhất định phụ thuộc các yếu tố như: Vị trí địa lý, mật độ dân cư, tỷ lệ tăngtrưởng kinh tế, việc làm, mức thu nhập bình quân của người dân tại địaphương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp

Mặc dù tổng cung về đất đai là cố định, nhưng lượng cung về một loạiđất cụ thể hay một mục đích sử dụng đất cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảmxuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu sử dụng giữa các loại đất như điềuchỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển đổi một lượng diện tích nông nghiệp, đấtphi nông nghiệp sang mục đích làm đất ở, cung về đất ở tại đó nhờ thế màtăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở củakhu vực này Bên cạnh đó, sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế củamột khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất

cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn Bằng chứng là các lô

đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay vào đó những khoảng đất trống lànhững căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình Đất đai luôn có hạn, cố định về sốlượng mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất vẫn có

xu hướng tăng liên tục Tuy nhiên, có sự khác biệt lớn về giá trị đất ở giữakhu vực đô thị và khu vực nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậmchí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị giá đất có sựkhác biệt về giá và giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các loại hàng hoáthông thường khác

Nhìn chung, ở nước ta, quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đíchsản xuất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng chưa đến mứcmất cân đối Phần lớn diện tích đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất tại cácvùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác đưađất chưa sử dụng vào sử dụng, Luật Đầu tư ban hành củng cố thêm quy môsản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng laođộng xã hội Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trungtâm thương mại, du lịch, dịch vụ cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng laođộng từ khu vực nông nghiệp, nông thôn Tuy nhiên, tốc độ tăng lao động củaViệt Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ

kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đấtđai, đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá LĐĐ cho phépcác tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có các quyền như: quyềnchuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh

và góp vốn bàng giá trị QSDĐ Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bịhạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗingười đều có đất để canh tác, sản xuất và có đất nhà để ở

1.3 Định giá đất

1.3.1 Khái niệm

Định giá đất là sự ước tính giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho mộtmục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sảnđặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nócòn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy định giá đất chỉ có thểcoi là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ giá trị nhưđịnh giá các tài sản thông thường

1.3.2 Các nguyên tắc định giá

- Nguyên tắc sử dụng cao nhất, thấp nhất xét về sự phù hợp về mặtpháp lý về vật chất

+ Phù hợp về mặt pháp lý: đúng với quy hoạch, đúng theo quy định vềxây dựng, thu nhập hợp pháp

+ Phù hợp về mặt vật chất: khả thi về mặt tài chính, thu nhập mang tínhlâu dài và ổn định, thu nhập gắn với công suất khai thác trung bình của BDS

- Nguyên tắc thay thế: xuất phát từ đặc điểm của BDS có thể thay thế

cho nhau nên khi định giá BDS có thể dựa vào các BDS tương tự nó

- Nguyên tắc cung cầu: khi định giá phải phân tích mối quan hệ của cung

và cầu trên thị trường tại thời điểm định giá, đồng thời dự báo xu hướng vậnđộng để phản ánh vào kết quả định giá

- Nguyên tắc cân bằng: Giá trị của BDS chỉ có thể đạt được tối đa nếu

như nó cân đối và hoàn chỉnh giữa BDS và quần thể BDS xung quanh

- Nguyên tắc cạnh tranh: sự cạnh tranh giữa các BDS với nhau, các BDS

tương tự cùng mục đích sử dụng, lực chọn những đặc tính, lợi thế riêng làmtăng giá trị BDS, Môi trường kinh doanh BDS

- Nguyên tắc đóng góp: theo nguyên tắc này giá trị của một bộ phận hay

toàn bộ BDS sẽ được đánh giá dựa trên cơ sở sự có mặt, vắng mặt của nó vàotoàn bộ hay quần thể BDS xung quanh

- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: khi định giá BDS phải dự kiến

được những lợi ích trong tương lai mà BDS đó mang lại, phản ánh vào kếtquả định giá

- Nguyên tắc thời điểm: định giá phải gắn liền với một thời điểm nhất

định do yếu tố giá trị thay đổi theo thời gian

- Nguyên tắc thực tế: định giá phải căn cứ vào hiện trạng sử dụng, tất cả

những thông tin chứng cứ được đưa vào để phục vụ định giá phải có bằngchứng xác thực

- Nguyên tắc trình tự: quy trình định giá phải tuân thủ theo một trật tự

nhất định, không được bỏ sót cũng như đảo lộn các bước

1.3.3 Các phương pháp định giá đất

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá đất dựa

trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá

đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểmđịnh giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường củathửa đất cần định giá

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định giá của thửađất dựa trên nguyên tắc thay thế Giá của thửa đất cần xác định được đốichiếu so sánh với giá của các thửa đất tương tự đã được giao dịch trên thịtrường xảy ra trong thời gian gần nhất Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hìnhkhác nhau của các giao dịch đất đai đó về thời gian và các nhân tố khác đểhiệu chỉnh giá của thửa đất cần xác định vào thời điểm định giá Phương pháp

so sánh trực tiếp, còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là một trong nhữngphương pháp định giá đất quan trọng nhất, phổ biến nhất, được sử dụng ởnhiều nước trên thế giới

- Phương pháp thu nhập: Phương pháp thu nhập là một trong những

phương pháp định giá đất thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản

để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, BĐS hoặc những tài sản khác có tính chấtcho thu nhập Khi dùng phương pháp này để định giá đất, được xem việc mua

đất như là một loại đầu tư, khoản giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi íchđất đai cho một số năm về sau Phương pháp thu nhập là phương pháp lấy thunhập dự kiến hàng năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợitức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thờiđiểm định giá

- Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương

pháp phát triển giả thiết Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ đất đai có giá là do

có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà để ở và có thể tạo ra lợi nhuận Giáđất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi phíđầu tư và thu nhập định kỳ bình quân xã hội trong tổng giá cả BĐS được dựtính Phương pháp thặng dư là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán giá cảgiao dịch bình thường của BĐS đã hoàn thành việc phát triển, sau khi khấutrừ chi phí xây dựng công trình, chi phí nghiệp vụ liên quan đến xây dựngcông trình, mua bán, lợi tức, thuế Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộcđối tượng định giá

- Phương pháp triết trừ: đây phương pháp xác định giá đất của thửa

đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá tài sản gắn liền vớiđất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tàisản gắn liền với đất) Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đấtcủa thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu

về giá thị trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp sosánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá trị thị trường của cácthửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá

Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất,không có phương pháp nào là phương pháp riêng biệt, mà chỉ có sử dụngphương pháp nào cho thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được

sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất Quá trình địnhgiá đất bao gồm: xác định mục tiêu, lên kế hoạch định giá, thu thập tài liệu,vận dụng và phân tích tài liệu, chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo

1.4.Đấu giá QSDĐ

1.4.1 Khái niệm đấu giá QSDĐ

Đấu giá QSDĐ là việc nhà nước giao QSDĐ hoặc cho thuê đất có thutiền sử dụng đất theo phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổchức cá nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quyhoạch)

1.4.2 Vai trò của công tác đấu giá QSDĐ

- Đấu giá QSDĐ mang lại nguồn thu quan trọng bổ sung vào ngân sách

nhà nước để đầu tư, cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng

- Đấu giá QSDĐ có thể lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực,góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch thực hiện mộtcách đồng bộ

- Đấu giá QSDĐ mang mục đích lớn đó là chuyển nhượng mảng đấtvới mức giá cao nhất, đem lại giá trị kinh tế lớn nhất

- Đấu giá QSDĐ không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa

xã hội sâu sắc, là một trong những hình thức khai thác, sử dụng đất đai mộtcách hiệu quả, tiết kiệm

- Đấu giá QSDĐ góp phần bình ổn chính trị và phát triển nền kinh tếmột cách bền vững Thông qua đấu giá mang lại hiệu quả về kinh tế cao hơnhẳn so với hình thức giao đất có thu tiền, mọi công dân đều bình đẳng và cóthể tham gia vào hoạt động đấu giá khi có đủ điều kiện Đấu giá QSDĐ hạnchế được cơ chế ”xin – cho” dựa vào các mối quan hệ trong xã hội từ đókhẳng định xã hội công bằng và phát triển lâu dài

- Đấu giá QSDĐ góp phần vào quá trình cải cách hành chính Trongđấu giá QSDĐ có sự góp mặt của nhà nước tham gia với vai trò là một bêngiao dịch trực tiếp với người sử dụng đất Từ đó các công tác liên quan đếnlĩnh vực đất đai như ĐKTK, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, biến động đất đaiđược thực hiện một cách có hiệu quả hơn

1.4.3 Các hình thức đấu giá QSDĐ

- Đấu giá công khai: người tham gia sẽ trả giá công khai với nhau, giá đưa ra

sau bao giờ cũng cao hơn giá đưa ra trước đó Cuộc đấu giá chỉ kết thúc khikhông ai đưa ra giá cao hơn hoặc khi đạt tới giá trần, khi đó người trả giá caonhất sẽ là người mua được Trong đấu thầu người thắng cuộc hay người thắngthầu là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng với mức giá đó, ví

dụ việc đấu thầu xây dựng công trình công cộng

- Đấu giá kín: tất cả mọi người cùng đặt giá đồng thời nhưng không ai biết giácủa ai và người trả giá cao nhất sau khi công bố sẽ là người mua được Đấugiá kín có thể trải qua 1 vòng hoặc cũng có thể là 2,3 vòng để xác định ngườithắng cuộc

Đối với đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Mê Linh dùng hình thức đấugiá bỏ phiếu kín và được phân làm 2 dạng là đấu giá theo lô và đấu giá theothửa

1.4.4.Cơ sở pháp lý về đấu giá QSDĐ

Quy định về đáu giá đất theo LĐĐ 2003: Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hộif.khoá XI đã thông qua LĐĐ mới, LĐĐ năm 2003 thay thế LĐĐ năm 1993 và

có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004 Luật này quy định quản lý tài chính

về đất đai và thị trường BĐS đã được quy định cụ thể tại Mục 6 và Mục 7của Chương II, các quy định đó đã được sửa đổi như sau:

- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thịtrường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá chuyểnnhượng QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ươngquy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm

- LĐĐ năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp được phép làm dịch

vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch QSDĐ

- Bổ sung quy định về đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án trong đó cóQSDĐ Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan hệ đất đai được vậnhành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý Nhà nước; Huy động đúng và đủnguồn thu từ quỹ đất vào Ngân sách Nhà nước.

- Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơnnhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS

Căn cứ LĐĐ năm 2003 được Quốc hội khoá XI kỳ họp thứ IV thôngqua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004hướng dẫn thi hành LĐĐ năm 2003; Nghị định đã quy định các trường hợpđất được tham gia thị trường BĐS, các hoạt động được pháp luật thừa nhậncủa thị trường QSDĐ trong thị trường BĐS và giải quyết một số vấn đề cụ thể

về đấu giá QSDĐ như sau:

Tại Điều 61 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định các trường hợpđấu giá và không đấu giá QSDĐ:

- Đấu giá QSDĐ được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền sửdụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đếnQSDĐ, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 61

- Đấu giá QSDĐ không được áp dụng khi Nhà nước giao đất có thu tiền

sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đếnQSDĐ trong các trường hợp sau:

- Sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 của LĐĐ

- Tổ chức kinh tế chuyển hình thức từ thuê đất sang giao đất có thu tiền

sử dụng đất

- Người sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phépchuyển mục đích sử dụng đất

- Đất để đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá không thành

Về trình tự đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹđất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62 đãquy định, cụ thể:

- Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầngđược thực hiện theo một trong hai hình thức sau:

+ Đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu

tư xây dựng kết cấu hạ tầng

+ Đầu thầu xây dựng công trình và đấu giá QSDĐ để tạo vốn xây dựngcông trình đó trong cùng một gói thầu

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá QSDĐ tạo nguồn vốn bằngtiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thựchiện theo nguyên tắc sau:

+ Việc đấu giá QSDĐ và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hànhđộc lập

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xácđịnh rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công tình và đấugiá QSDĐ để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thìđược thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau:

+ Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm đểchấm đầu giá QSDĐ được xây dựng riêng

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xácđịnh rõ mục đích và cơ cấu sử dụng đối với đất đưa ra đấu giá

+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án và

dự án phải được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xétduyệt

Ngoài ra, Nghị định 181/2004/NĐ-CP còn quy định hàng năm, Uỷ bannhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng nhândân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầngđược sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để tạo vốnthực hiện các dự án đó

Ngoài hệ thống cơ quan quản lý đất đai, Chương II Nghị định số

181/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV quyđịnh cụ thể về việc thành lập văn phòng đăng ký đất và nhà, Tổ chức phát triểnquỹ đất, tổ chức hoạt động dịch vụ trong quản lý và sử dụng đất đai nhằm mụcđích thúc đẩy thị trường BĐS và tăng tính minh bạch khi người sử dụng đấtthực hiện các giao dịch nhằm tạo hành lang cho việc xây dựng các sàn giaodịch về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất là nơi thực hiện các hoạt động:

- Giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển QSDĐ,tài sản gắn liền với đất

- Giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, tàisản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ, tài sảngắn liền với đất

- Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của quyển sử dụng đất và tài sản gắnliền với đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất

- Tổ chức phiên giao dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

- Tổ chức đấu giá QSDĐ, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu

Việc tổ chức Sàn giao dịch về QSDĐ, tài sản gắn liền với đất được quyđịnh do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanhtrong lĩnh vực kinh doanh BĐS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai,dịch vụ bán đấu giá BĐS thành lập

Cho tới nay công tác đấu giá QSDĐ đã được thực hiện rộng khắp trênđịa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao đất bằng đấu giá đất vẫn còn mới

và chưa được hướng dẫn cụ thể nhưng các địa phương đã tiến hành thực hiệnkhá tốt và đem lại những hiệu quả nhất định

Khi Bộ Tài chính chưa ban hành quy định về cơ chế sử dụng quỹ đấttạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, các địa phương thực hiện công tác xác địnhgiá sàn khi đấu giá theo các cách làm khác nhau Tuy nhiên công tác xác địnhgiá sàn, bước giá đấu giá đều dựa trên các cơ sở sau:

- Căn cứ vào khung giá đất do Chính phủ quy định (Nghị định 87/CP

và Nghị định 17/CP), bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành đối vớicác khu vực có cơ sở hạ tầng gần giống với khu vực tổ chức đấu giá

- Căn cứ vào mức đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

- Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng

- Hệ số sinh lợi của khu đất

- Giá đất chuyển nhượng thực tế của thị trường tại khu vực đấu giáQSDĐ hoặc khu vực lân cận

Công thức tính giá sàn trên cho thấy, phương pháp xác định giá sàn để

tổ chức đấu giá đã đáp ứng được khá đấy đủ yêu cầu, được các địa phươngbước đầu áp dụng và đã đạt được kết quả đáng khích lệ Tuy nhiên, giá sànxác định để đưa ra đấu giá vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá trúng đấu giá

Từ khi có LĐĐ 2003 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành cóliên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thịtrường đất đai như sau:

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 và Nghị định số84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về thi hành LĐĐ

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính hướngdẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chínhphủ;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ vềthu tiền sử dụng đất;

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòngđăng ký QSDĐ và Tổ chức phát triển quỹ đất

- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bánđấu giá tài sản thay thế cho Nghị định số 86/CP ngày 19/12/996 của Chínhphủ quy định về việc ban hành Quy chế bán đấu giá tài sản.

- Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chínhphủ ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ Tài chínhhướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bánđấu giá

-Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ vềbán đấu giá tài sản thay thế cho Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày18/01/2005

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tưpháp quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Văn bản số 3175/BTP-BTTP ngày 09/9/2010 của Bộ Tư pháp

về việc Hội đồng bán đấu giá QSDĐ

Theo các quy định này giá đất để thu tiền sử dụng đất trong các trườnghợp đấu giá QSDĐ là giá trúng đấu giá và là mức giá cao nhất trả cho thửađất khi tham gia đấu giá

1.5 Khái quát công tác đấu giá QSDĐ tại Việt Nam

1.5.1 Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam

Trước năm 1993, trong những quy định của LĐĐ 1988, Nhà nướcnghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyểnđổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên thịtrường Đất đai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp đất cho cácdoanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng LĐĐ năm 1988 mangnặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành

chính về đất đai giữa Nhà nước với người được giao, cấp đất Trong giai đoạnnày, giá đất không được đề cập đến, Nhà nước quản lý đất đai theo diện tích,loại, hạng đất mà không quản lý đất đai mang nặng tính hành chính, mệnhlệnh đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đaikhông được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm,mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát được.

LĐĐ năm 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử dụngđất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giátrị QSDĐ đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và pháttriển thị trường BĐS chính thức ở nước ta

LĐĐ năm 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyếtmối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan

hệ giữa người sử dụng đất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về đất đai):

Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển QSDĐ,thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS, thừa nhận đất có giá và Nhà nướcxác định giá đất để quản lý, từ đó Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theodiện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị đất Như vậy, bên cạnhhình thức giao đất không thu tiền, Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất

có thu tiền sử dụng Theo quy định LĐĐ năm 1993 Nhà nước giao đất có thutiền sử dụng trong các trường hợp sau:

- Giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân

- Giao đất cho các tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bánhoặc cho thuê

- Giao đất cho các tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng đểchuyển nhượng hoặc cho thuê QSDĐ gắn liền với kết cấu hạ tầng đó

- Giao đất cho một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầngtheo dự án do Chính phủ quyết định

Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợpvới đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có

nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạtầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Mặt khác, vớichính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người sửdụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụngđất vào mục đích kinh doanh Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị

sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía người sử dụng đất, đất đai

sẽ được sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn Thực tế sử dụng đất tại cácđịa phương đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách sử dụng đất cóthu tiền sử dụng

Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, nhiều tỉnh,thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy độngnguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địaphương Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng tạicác địa phương được tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:

- Hình thức 1: Uỷ ban nhân dân tỉnh cho phép các nhà đầu tư có năng

lực tài chính nhận làm các công trình Sau đó, các nhà đầu tư này thuê cácđơn vị thi công để xây dựng công trình Sau khi hoàn thành, Uỷ ban nhân dâncấp tỉnh sẽ thanh toán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công đượcnghiệm thu

- Hình thức 2: Uỷ ban nhân dân tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà đầu tư vừa

có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công để trực tiếp xây dựng côngtrình (Hình thức này khắc phục được nhược điểm hình thức là tránh tình trạngquá trình thi công công trình qua nhiều khâu trung gian gây tốn kém về thờigian và tiền của) Sau khi hoàn tất công trình, Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ thanhtoán bằng đất cho nhà đầu tư theo khối lượng thi công được nghiệm thu Songtrên thực tế các nhà đầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công

là rất ít

- Hình thức 3: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép các nhà đầu tư nộp

một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng một công trình

thuộc danh mục công trình đầu tư bằng quỹ đất được Chính phủ cho phép vàtheo tổng mức đầu tư được duyệt Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, Uỷ bannhân dân tỉnh sẽ giao cho nhà đầu tư một diện tích đất có giá trị tương ứng đểthanh toán Với số tiền thu được, Uỷ ban nhân dân tỉnh tự tổ chức đầu tư xâydựng công trình.

Hiện nay, hệ thống cơ sở hạ tầng như: Hệ thống đường giao thông, hệthống cấp điện, cấp thoát nước, các công trình phúc lợi trường học, bệnh viện,trạm xá, nơi vui chơi, giải trí ở hầu hết các địa phương còn lạc hậu, nghèonàn, thiếu đồng bộ, chưa tương xứng với trình độ và tốc độ phát triển của nền

kinh tế - xã hội Với chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ,

trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ đấttạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đã được nhân rộng trên phạm vi cả nước Đây

là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở

hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệpcông nghiệp hoá - hiện đại hoá Dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng,nhiều địa phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xâydựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống điện, đường, trường, trạm, từng bước gópphần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân Chính sách giao đất

để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội

to lớn Song cùng với những biến động về giá cả đất đai trên thị trường BĐS,giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quyđịnh, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã bộc lộnhững hạn chế, nhược điểm nhất định, cụ thể như sau: Khung giá đất do Nhànước ban hành theo Nghị định 87/CP của Chính phủ là căn cứ để thực hiệnchính sách tài chính trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sửdụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Hiện nay, bảng giá đất đãđược Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn còn nhiều hạn chế Khitiến hành giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, Uỷ bannhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng chủ động điều

chỉnh kịp thời bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tiễn địa phươngsong nhìn chung giá đất do Nhà nước đặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là

ở các đô thị, các khu công nghiệp, khu du lịch, dịch vụ thương mại Chính sựchênh lệch về giá đất do Nhà nước quy định với giá đất chuyển nhượng thực

tế trên thị trường, một số giao dịch đất đai làm phát sinh ra những khoản địa

tô mà Nhà nước không kiểm soát được dẫn đến thất thoát một nguồn thu lớn.Thực tế tồn tại ở nhiều địa phương trong trường hợp giao đất cho tổ chức kinh

tế xây nhà để bán hoặc cho thuê, Nhà nước mới chỉ chú ý đến giao mà chưachú ý đến kiểm soát, quản lý Khi giao đất thì giao theo giá do Uỷ ban nhândân tỉnh ban hành dựa trên khung giá Chính phủ, giá này rất thấp Khi kinhdoanh tiến hành bán hoặc cho thuê nhà lại dựa trên giá cả thị trường, do vậy,khoản địa tô chênh lệch lại rơi cả vào túi các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.Như vậy, phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đã không huy động đượctối đa nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá đất khi Nhà nước giao đấtchênh lệch quá lớn so với giá đất trên thị trường đã làm thất thoát một nguồnthu lớn ngân sách

Trong thời gian qua, nhiều địa phương đã thực hiện chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ dưới hình thức giao đất có thu tiền sử

dụng và thu được những kết quả nhất định Song bên cạnh những địa phươngthực hiện tốt công tác này, tiến hành giao đất công khai, khách quan, trungthực, đúng trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, sử dụng nguồn thu đúngmục đích, đúng cơ chế tài chính thì tại một số địa phương vẫn xảy ra tìnhtrạng lãnh đạo lạm dụng quyền hạn câu kết với chủ đầu tư, chủ dự án tiếnhành giao đất thiếu công khai, thiếu trung thực với mục đích trục lợi cá nhângây thất thoát nguồn thu cho ngân sách, làm giảm lòng tin ở dân

1.5.2 Chủ trương đấu giá đất được hình thành

Giao đất có thu tiền sử dụng đất với mục đích nhằm khai thác quỹ đất,tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lạinhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua Song cùng với sự phát

triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động giá cả đất đai trên thị trường BĐS,

cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhấtđịnh

Cơ chế đấu giá QSDĐ tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được ápdụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phụcnhững nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng Ngày18/12/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơchế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng,trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đấtxây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở

hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn Tại Điều 1 củaQuyết định quy định cụ thể phạm vi áp dụng như sau:

1.Quyết định này áp dụng cho các trường hợp sử dụng quỹ đất tạo vốnxây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định tại Mục II Chương IV Nghị định04/2000/ND-CP về thi hành sửa đổi bổ sung một số điều về LĐĐ 1998;khoản 10 Điều 1 Nghị định 66/2001/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều

Nghị định 04/2000/NĐ-CP.

2 Danh mục các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng được sử dụng quỹ đấttạo vốn đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt:

- Dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng

xã hội ngoài đô thị, ngoài khu dân cư nông thôn: Giao thông liên lạc, thuỷ lợi,điện, cấp thoát nước, trường học, bệnh viện, trạm xá, quảng trường, sân vậnđộng và các công trình kết cấu hạ tầng khác

- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị

- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư

- Các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng khác

3 Quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là quỹ đất nằm trong kếhoạch sử dụng đất đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm:

- Đất giao có thu tiền sử dụng đất

- Đất cho thuê, đất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất

có thu tiền sử dụng (chuyển mục đích sử dụng)

4 Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn:

a Giao đất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án

b Giao đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của

dự án

c Giao đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với dự án xây dựng cáccông trình hạ tầng giao thông Phần diện tích đất mở rộng này được sử dụngtạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

d Sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinhhoạt, dịch vụ để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địaphương

Đấu giá QSDĐ được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêucầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảocho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng manglại hiệu quả kinh tế cao nhất"

1.5.3.Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ hiện nay ở nước ta

Tình hình thực thi giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầuthực tiễn cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại, nhiều vấn đề bất hợp lýcần phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời gian sớmnhất để khắc phục hạn chế, đồng thời định hướng xây dựng khung giá đất hoànchỉnh, phù hợp với hoạt động của thị trường BĐS và kinh tế thị trường ở nước

ta trong những năm tới

Xuất phát từ ý nghĩa của việc quy định giá đất, Điều 12 LĐĐ năm 2003hiện hành quy định "Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyểnQSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất,bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất"

Từ quy định này cho thấy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm đểgiải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất,người sử dụng đất, người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Không

áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp, gópvốn bằng giá trị QSDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc chothuê đất Giá QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự do các bên tựthỏa thuận và giá này được gọi là giá đất trên thực tế hay giá đất thị trường

Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một thửa đất nào đó cóthể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua QSDĐtrong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu,quy luật cạnh tranh Nhưng trên thực tế có hai loại giá đất là giá đất do Nhànước quy định và giá đất thị trường Hai giá này đều có mặt trong các quan hệđất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất vớinhau Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nóitrên cần phải có hình thức đấu giá QSDĐ

Giá đất Nhà nước quy định có hiệu lực vào ngày 01 tháng 01 hàngnăm, trong khi đó giá thị trường thường lại ở trạng thái động, mức độ chênhlệch càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế,những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng, hợp lý, hài hòa giữalợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất trong quá trình thựchiện việc thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồithường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Cho tới nay, việc thực hiện giá đất mới theo Nghị định

188/2004/NĐ-CP đã được các tỉnh, thành phố triển khai nhưng các hạn chế về giá đất vẫnchưa được khắc phục triệt để, giá đất vẫn mang nặng tính hành chính

Như đã phân tích ở trên, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giáđất thị trường, trong khi đó Nhà nước chưa có quy định về giá đất đấu giáQSDĐ và khi Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất theo giá quy định sẽ dẫnđến nhà nước bị thất thu, người được giao đất lại rất lợi, đã có không ít trường

hợp sau khi nhận đất được giao lại chuyển nhượng đất cho người khác theogiá thị trường, số lời này rất lớn lên những người đó giàu nên nhanh chóng.

Do sự chênh lệch giữa hai giá đất nói trên nên nhiều người lợi dụng nhữngquy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng địa vị, chức vụ để liên kết,móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất ăn đất của Nhànước núp dưới danh nghĩa dự án, thực chất là đem đất của Nhà nước thôngqua hình thức giao đất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, đây lànguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng

1.5.4 Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ ở Việt Nam

Tuy chính sách đấu giá QSDĐ mới được triển khai thực hiện ở một sốtỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nhưng đã đạt được những kết quả nhấtđịnh, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước.Một số mô hình đấu giá QSDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với cácloại hình, các cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như tại thành phố Hà Nội,thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng Sau đây là sơ lược tình hìnhđấu giá QSDĐ của một số địa phương trong thời gian qua

1.5.4.1 Đấu giá QSDĐ ở thành phố Hà Nội

Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số43/2008/QĐ-UBND ngày 23/10/2008 và ngày 22/6/2009 Uỷ ban nhân dânthành phố ban hành Quyết định số81/2009/QĐ-UBND về việc sửa đổi Điều 9Quyết định số 43/2008/QĐ-UBND (Ban hành trên cơ sở quy định của Quyếtđịnh 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 của Thủ tướng Chính phủ)

Ngày 14/9/2010, Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành Quyếtđịnh số 29/2010/QĐ-UBND về việc ban hành quy định về đấu giá QSDĐ đểgiao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố HàNội (Ban hành trên cơ sở quy định của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày04/3/2010 của Chính phủ) thay thế Quyết định số 43/2008/QĐ-UBND ngày22/6/2009 quy định: "Đơn vị được giao nhiệm vụ tổ chức đấu giá có trách

nhiệm mời Đơn vị đấu giá chuyên nghiệp được thuê để thực hiện đấu giáQSDĐ tham gia xây dựng quy chế đấu giá"

Tới ngày 09/9/2010, Bộ Tư pháp có văn bản số 3175/BTP-BTTP vềviệc Hội đồng bán đấu giá QSDĐ quy định " đối với các Hội đồng bán đấugiá tài sản được thành lập trước ngày 01/7/2010 đã tiếp nhận việc bán đấu giáQSDĐ đối với một số lô đất cụ thể mà đã tiến hành việc bồi thường, giảiphóng mặt bằng, có phương án bán đấu giá được cấp có thẩm quyền phêduyệt trước ngày 01/7/2010 thì tiếp tục thực hiện việc bán đấu giá lô đất đótheo trình tự thủ tục quy định tại Quyết định 216/2005/QĐ-TTg"

Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá QSDĐ từ năm 2003, kết quảthực hiện công tác đấu giá như sau: Năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự ánvới diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng Trong năm 2004, Hà Nội đã tổchức đấu giá QSDĐ tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3

ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng Năm 2005, Hà Nội thực hiện

30 dự án đấu giá QSDĐ, diện tích gần 65 ha với tổng thu gần 2.000 tỷ đồng,trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án.Năm 2010, trên địa bàn thành phố đã tổ chức đấu giá được 11,7 ha đất, thuđược 2.519,44 tỷ đồng, đạt 97% kế hoạch thu ngân sách Các khu đất đấu giátập trung tại 8 dự án thu được 1.176,16 tỷ đồng và các khu đất xen kẹt, nhỏ lẻtại 13 quận, huyện thu được 1.310,43 tỷ đồng và đấu giá được 4 nhà chuyêndùng, thu được 32,85 tỷ đồng

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, để đẩy nhanhtiến độ thực hiện công tác đấu giá QSDĐ, Sở đã chủ động báo cáo UBNDThành phố về thủ tục lập hồ sơ thu hồi đất, giao đất xây dựng hạ tầng kỹ thuậtthực hiện đấu giá đất QSDĐ nhằm cải cách thủ tục hành chính, giảm bớt cácthủ tục chuẩn bị đầu tư Năm 2013, trên địa bàn thành phố có 22 quận, huyện,thị xã đã tổ chức thực hiện công tác đấu giá QSDĐ với diện tích 10,5 ha, thuđược 1.942 tỷ đồng, đạt 98% kế hoạch, trong đó đấu giá QSDĐ đối với các

dự án do thành phố thực hiện là 4,8 ha, thu được 973 tỷ đồng, đấu giá đất nhỏ

lẻ, xen kẹt với diện tích đất tổ chức đấu giá là 9,2 ha, thu được 969 tỷ đồng Một số quận, huyện có kết quả đấu giá QSDĐ tốt, gồm: Đan Phượng,

Hà Đông, Thanh Trì, Đông Anh, Long Biên; các quận huyện đạt kết quả thấp,gồm: Cầu Giấy, Chương Mỹ, Thạch Thất, Từ Liêm Trong 3 tháng đầu năm

2014, trên địa bàn thành phố có 6 đơn vị tổ chức đấu giá với diện tích là 2,8

ha, thu được 486 tỷ đồng Theo số liệu tổng hợp từ báo cáo của các quận,huyện, thị xã hiện nay trên địa bàn thành phố còn 33 dự án, diện tích đất20,29 ha đã hoàn thành Theo thống kê, tổng diện tích đất nông nghiệp bị thuhồi, đủ điều kiện được giao đất dịch vụ trên địa bàn thành phố là 7.741,48 ha,trong đó, tổng nhu cầu đất dịch vụ phải giao là 854,81 ha, với tổng số hộ cónhu cầu đất dịch vụ là 77.526 hộ Đến hết tháng quý I, Thành phố đã quyếtđịnh thu hồi 511,13 ha Nhìn chung, công tác giao đất dịch vụ còn chưa đápứng được yêu cầu theo kế hoạch Một số quận huyện kết quả thực hiện caonhư huyện Đan Phượng 76,5%, huyện Thường Tín đạt khoảng 61%, PhúcThọ 43%, quận Hà Đông đạt khoảng 35,4%

Trong 2014, Hà Nội có 34 danh mục dự án với tổng diện tích đất235,95ha Trong đó, diện tích đất quy hoạch để đấu giá QSDĐ khoảng80,6ha, diện tích còn lại (đủ điều kiện đấu giá trong 2014) là 42,65ha

Dự kiến, kế hoạch tổng tiền đấu giá khoảng 1.500 tỷ đồng, gồm kế hoạch thutheo kết quả trúng đấu giá 1.390 tỷ đồng đối với các dự án đã hoàn thành hạtầng kỹ thuật đủ điều kiện đấu giá ngay trong quý I, II (33 dự án, diện tích đấtđấu giá QSDĐ 41,67ha; kế hoạch thu theo kết quả trúng đấu giá 100 tỷ đồngđối với các dự án đang đầu tư hạ tầng kỹ thuật, dự kiến hoàn thành trong quýII/2014, đủ điều kiện để đấu giá trong quý III, IV (1 dự án, diện tích đất dựkiến đấu giá QSDĐ 0,98ha); đấu giá các điểm nhà chuyên dùng dự kiến thu

10 tỷ đồng

* Cơ chế phân bổ sử dụng tiền đấu giá trên địa bàn thành phố Hà Nội

Theo điều 9 Quyết định số 43/2008/QĐ-UBND ngày 23/10/2008 của

Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội, trường hợp đấu giá khu đất thuộc dự án

do Ủy ban nhân dân cấp huyện đầu tư xây dựng hạ tầng và tổ chức đấu giátheo quyết định của Ủy ban nhân dân Thành phố được phân bổ 70% nộp ngânsách thành phố để tập trung đầu tư cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng vàđầu tư xây dựng nhà ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng chung toànThành phố và 30% còn lại dành để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụyêu cầu phát triển kinh tế - xã hội và chuyển dịch cơ cấu kinh tế cho các dự ántrên địa bàn cấp huyện, cấp xã (nơi có đất) theo danh mục đầu tư do Hội đồngnhân dân cấp huyện quyết định; Đối các khu đất nhỏ, lẻ xen kẹt trong khu dân

cư do huyện đầu tư và tổ chức đấu giá thì toàn bộ số tiền thu được do Ủy bannhân dân cấp huyện quản lý, sử dụng theo danh mục đầu tư trên địa bàn cấphuyện, cấp xã (nơi có đất) do Hội đồng nhân dân cấp huyện quyết định

Trường hợp đấu giá QSDĐ ở các khu đất nhỏ, lẻ xen kẹt trong khu dân

cư theo quy định tại Điều 4 quy định này thì toàn bộ số tiền thu được do Ủyban nhân dân cấp huyện quản lý, sử dụng theo danh mục đầu tư trên địa bàncấp huyện, cấp xã (nơi có đất) do Hội đồng nhân dân cấp huyện quyết định

1.5.4.2 Đấu giá QSDĐ ở thành phố Đà Nẵng

- Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp

để nhận QSDĐ dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày vàthông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần Sau khi hết thờigian niêm yết giá, Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơntrong 15 ngày

- Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vàophòng đấu giá và ngồi theo sự sắp xếp của Hội đồng bán đấu giá Khi muốn rangoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá

- Mức chênh lệch mỗi lần trả giá bằng lời liên tục là 50.000 đồng/m2,mỗi người tham gia đấu giá được quyền trả giá bằng lời nhiều lần không hạnchế cho đến khi không có ai trả giá cao hơn Thời gian quy định trả giá cáchnhau 3 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 03 phút không có ai tiếp tục trảgiá cao hơn thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá

Sau khi việc bán đấu giá kết thúc Hội đồng sẽ lập Biên bản tại chỗ vàmọi người tham gia đấu giá đều ký vào Biên bản trúng đấu giá.

* Cơ chế tài chính khi thực hiện đấu giá QSDĐ:

- Giá sàn do Ủy ban nhân dân thành phố quy định giao động từ 3.900.000đến 5.330.000 đồng/m2, giá bỏ thầu từ 4.200.000 đồng/m2 đến 12.900.000 đồng/

m2 và giá đất trúng thầu từ 4.850.000 đồng/m2 đến 12.900.000 đồng/m2 cao hơn1,24 đến 2,42 lần so với giá sàn quy định Nhìn chung, với mức giá sàn như vậy

là phù hợp với đại đa số người tham gia đấu giá và giá trúng đấu giá so với giáđất thị trường tại thời điểm đấu giá là cơ bản sát giá thị trường

- Giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố Đã Nẵng quy định đối với khuvực này trước khi có dự án là 570.000 đồng/m2 và giá đất đền bù khi giảiphóng mặt bằng để xây dựng cơ sở hạ tầng 800.000 đồng/m2

- Phương thức thành toán nộp tiền trúng đấu giá QSDĐ được thực hiệntrong nhiều lần nhưng tối đa không quá 45 ngày phải thanh toán xong

1.5.5.3 Công tác đấu giá QSDĐ tại thành phố Hồ Chí Minh

Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành quyết định số24/2010/QĐ – UBND về quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền hoặccho thuê đất Quyết định số 76/2008/QĐ-UBND ngày 17 tháng 10 năm 2008của Ủy ban nhân dân thành phố, Ủy ban nhân dân quận, huyện quyết địnhthành lập Hội đồng đấu giá QSDĐ với các thành viên là đại diện Phòng Tàichính - Kế hoạch, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý đô thị(hoặc Phòng Công Thương), Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn (nơi cóthửa đất đấu giá) và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân quận, huyệnquyết định Lãnh đạo Ủy ban nhân dân quận, huyện đảm nhận chức danh Chủtịch Hội đồng đấu giá QSDĐ quận, huyện

Ủy ban nhân dân quận, huyện tổ chức đấu giá QSDĐ theo Quyết định

số 76/2008/QĐ-UBND ngày 27 tháng 10 năm 2008 của Ủy ban nhân dânthành phố về phân cấp cho Ủy ban nhân dân các quận, huyện, có trách nhiệm:Thành lập Hội đồng đấu giá QSDĐ quận, huyện với thành phần theo quy định

tại khoản 2 Điều 7 Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 8 năm

2005 của Thủ tướng Chính phủ

Thành phố Hồ Chí Minh cũng là một thành phố thuộc Trung ương, làtrung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía Nam Thànhphố Hồ Chí Minh là nơi thực hiện công tác đấu giá QSDĐ từ rất sớm Năm

2003, nguồn thu từ đất do đấu giá của thành phố là 700 tỷ đồng, năm 2004 là1.700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng Để sử dụng nguồn thu đóthành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá QSDĐcho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất Cụ thể nhưsau: để lại địa phương nơi có dự án đấu giá 50% nguồn thu từ đấu giá QSDĐvới những khu đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 40% với những khu đất trị giá từ

50 tỷ - 100 tỷ đồng và 30% với những khu đất trị giá 100 tỷ - 500 tỷ đồng.Các quận, huyện được tự tổ chức đấu giá với khu đất công có diện tích từ 500

m2 - 1.000 m2 (khu nội thành) và 1.500 m2 - 2.000 m2 (khu ngoại thành)

Trong năm 2012, trung tâm phát triển quỹ đất thành phố đã đấu giáđược 3 khu đất với tổng số tiền gần 20 tỉ đồng Các cá nhân trúng đấu giá sẽphát triển các dự án nhà ở tại những khu đất này.Để giao đất cho các chủ đầu

tư có năng lực, trong năm 2012 Sở Tài nguyên và Môi trường đã thu hồi 71khu đất với tổng diện tích gần 3.100 héc ta Các khu đất đấu giá trong năm

2013 của thành phố Hồ Chí Minh như: Khu đất 125/34 Hồng Bàng : 412 m2,Phường 6, quận 6; 13 nền đất khu dân cư nhà vườn du lịch Phước Lộc : 7.931m2, Cần Giờ; Khu đất thửa 107, tờ bản đồ 43 : 17.084 m2, Xã Tân Hiệp, HócMôn; Một phần của khu 21-23 Nguyễn Văn Của : 571 m2, Phường 13, quận8; Khu đất tại Công ty cổ phần thiết bị phụ tùng Sài Gòn : 1.675 m2, PhườngLinh Trung, Thủ Đức; Khu đất số 50 Bến Phú Định : 379 m2, Phường 16,quận 8; Khu đất B7 Nguyễn Hữu Trí : 8.557 m2, Thị trấn Tân Túc, BìnhChánh; Khu đất số 48 : 5.274 m2, Ấp Thạnh An, xã Trung Tây, Củ Chi; Khuđất tại Công ty KT Duyên Hải – Cofidec : Xã Long Hòa – Cần Thạnh, CầnGiờ

Theo đà khủng hoảng của thị thường bất động sản Việt Nam 3 năm trởlại đây, thành phố Hồ Chí Minh cũng bị ảnh hưởng bởi cơn sóng bão hòa vàtrầm lắng Điều đó khiến việc thực hiện công tác đấu giá QSDĐ cũng rơi vào

sự ảm đạm, thiếu người tham gia đấu giá Trong thời gian tới thành phố HồChí Minh sẽ có các chính sách nhằm khôi phục tình trạng và đưa vào đấu giá,thu về ngân sách phục vụ cho việc xây dụng cơ sở hạ tầng

1.6 Kinh nghiệm đấu giá QSDĐ tại 1 số quốc gia trên thế giới

1.6.1 Đấu giá ở Mỹ

Trong những thập kỷ gần đây, tại Mỹ, bán đấu giá BĐS đã trở nên vôcùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán BĐS trở nên nhanh chónghơn.Bán đấu giá tại nước này có thể là một kinh nghiệm nơi thương trườngcho những người mới muốn mua nhà qua đấu giá hoặc có thể là một sự lựachọn tốt nhất cho tất cả mọi người.Quy trình đấu giá tại Mỹ có nhiều điểmkhác biệt và khá chặt chẽ, nên điều quan trọng cho người bán và người mua làtìm hiểu kỹ trình tự của nó

Tại Mỹ, một người không có chủ đích mua vẫn có thể tham gia nhiềucuộc đấu giá để giúp họ nắm bắt quy trình và xem xét liệu mình có hợp vớicách mua bán BĐS qua đấu giá không.Cái nguy hiểm tiềm ẩn lớn nhất củangười mua tại cuộc bán đấu giá và đặc điểm tương tự đối với người bán, đógần như là họ đặt giá vượt qua giới hạn cuối cùng vì thứ được chào bán là tàisản mà họ muốn hoặc họ cho là rất có giá trị Đơn giản là người mua đánh giátài sản có giá trị cao hơn mức bình thường của nó và cũng lo sợ sẽ giảm bớttính cạnh tranh trong đấu giá nếu mình đưa ra giá thấp Còn người bán thìnhầm tưởng mức giá trị sử dụng, giá trị sản xuất hay giá trị hữu hình của tàisản do họ không có một căn cứ định giá nào Đấy là khó khăn duy nhất đặt racho người bán – người mua, tức những người trực tiếp tham gia thị trườngđấu giá BĐS

Bán đấu giá BĐS tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói trựctiếp, rất dứt khoát và căng thẳng.Những người nộp hồ sơ phải đặt trước mộtkhoản đặt cọc, và nộp phí đấu giá Giá khởi điểm là do người bán BĐS quyếtđịnh.

Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúptăng hiệu quả của phiên đấu giá, tỷ lệ không thành công thấp, giá bán đượccao:

- Đấu giá viên có quyền quyết định cao nhất trong toàn phiên đấugiá.Có quyền từ chối một sự trả giá của người tham gia đấu giá

- Đấu giá viên quyết định mức giá trị mà sự trả giá đã đạt đến mức tốt nhất

- Đấu giá viên có quyền hủy cuộc bán đấu giá bất cứ lúc nào

- Đấu giá viên có thể tham khảo về giá trả giá của người tham gia tớingười có BĐS đấu giá bất cứ lúc nào khi phiên đấu giá đang diễn ra

- Nếu có cuộc tranh chấp nào về sự trả giá, đấu giá viên có thể sẽ đưalại giá BĐS về sự trả giá trước tranh chấp và bắt đầu tiếp

- Nếu có sự tranh chấp về sự trả giá, đấu giá viên là trọng tài phân xử

và quyết định của họ là cuối cùng

- Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá

- Nếu giá trả thấp hơn giá ban đầu, tổ chức bán đấu giá sẽ thương thảonhững hợp đống tư nhân cho người bán nếu người bán muốn tiếp tục

- Người mua sẽ phải ký tên vào hợp đồng và trả khoản nợ ngay lập tứcsau khi đấu giá viên tuyên bố người trúng đấu giá

Có thể dễ dàng nhận thấy đấu giá viên như một chế tài độc quyền quyếtđịnh khi phiên đấu giá diễn ra Là người cầm cán cân, có khả năng giảm thiểunhững tiêu cực trong việc “móc ngoặc giá”, hoặc thương lượng trước củanhững người tham gia Sau gần hơn 100 năm kinh nghiệm trong đấu giá tàisản, đấu giá viên tại Mỹ dường như tránh né được rất nhiều hành vi vi phạmcủa những người tham gia và đem đến giá thị trường cho sản phẩm – thựchiện đúng ý nghĩa lợi ích mà hình thức đấu giá có thể mang lại

Để thành công khi bán BĐS qua bán đấu giá tại Mỹ là chọn đúng tổchức bán đấu giá.Khả năng tổ chức của họ, cùng với trình độ chuyên môn củađấu giá viên sẽ đem lại tỷ lệ thành công cao cho phiên đấu giá.

Hệ thống luật pháp chặt chẽ và ít phải sửa đổi nhất trên thế giới là hệthống luật pháp tại Mỹ Tất cả các hoạt động của nền kinh tế đều vận hànhtheo luật và rất khó xảy ra tình trạng “sơ hở” Người mua và người bán đềuđược bảo vệ.Thiết nghĩ đây là một bài học cho nước ta, khi mà các chính sách

và quy định còn ở mức cơ bản

Thêm nữa, trình độ của đấu giá viên cũng quyết định rất lớn trong hoạtđộng bán đấu giá Các trường đại học tại Mỹ và các trang web chuyên về đàotạo giáo dục là nơi sản sinh ra những chuyên viên thực hiện đấu giá, họ nắmchắc kiến thức về pháp luật, các kỹ năng điều hành một phiên đấu giá, cũngnhư biết mọi điều có thể xảy ra tại một phiên đấu giá Những người muốntham gia đấu giá cũng có cơ hội tìm hiểu về hình thức này rất dễ dàng, chỉ cầnmột mức phí nhất định là họ có thể tham gia phiên như một hình thức tham

dự Thông tin về quy định dường như đã hoàn toàn minh bạch với cả ba bên,người mua – người bán – tổ chức đấu giá Điều này chìa khóa quyết định sựthành công cho thị trường đấu giá BĐS tại Mỹ

1.6.2 Đấu giá ở Trung Quốc

Luật quản lý BĐS của Trung Quốc theo quốc hội khóa 8 kỳ họp thứ 8– 5/7/1994 chủ tịch nước thông qua theo lệnh số 24, 5/7/1994 có hiệu lực thihành 1/1/1995 quy định nhà nước giao QSDĐ thuộc sở hữu nhà nước trongmột số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nước về QSDĐ của người sửdụng đất dược gọi là xuất nhượng QSDĐ Việc xuất nhượng QSDĐ phải phùhợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sửdụng đất xây dụng hàng năm Xuất nhượng QSDĐ của UBNĐ cấp huyện trởlên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đấtlàm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặcUBND tỉnh phê chuẩn theo quy định của chính phủ Việc xuất nhượng QSDĐ

phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện thị Việc giaotừng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và các điều kiện khác là docác cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà đất phối hợphình thành phương án theo quy định của chính phủ trình báo cơ quan nhànươc có thẩm quyền phê duyệt, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện thịthực hiện UBND huyện thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quanthuộc quyền quản lý của mình

Việc xuất nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá đấu thầuhoặc thỏa thuận song phương Đối với đất để xây dụng công trình thương mại

du lịch và giải trí hoặc nhà ở sang trọng nếu có điều kiện thì phải thực hiệnphương thức đấu giá và đấu thầu nếu không có điều kiện đấu giá đấu thầu thìmới có thể dụng phương thức thương lượng song phương.Tiền sử dụng đấttrong trường hợp xuất nhượng QSDĐ bằng thương lượng song phương khôngđược thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà nước Toàn bộ tiền sử dụng đất đềuphải nộp vào ngân sách đưa vào dự toán để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạtầng, mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất

và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc phát triển BDS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích vàthời hạn ghi trong hợp đồng Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưavào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượngQSDĐ, nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xay dựng thì có thể thu hồi quyên sửdụng đất mà không được bồi thường, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc dohành vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tácchuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công

Đấu giá viên là người chủ trì cuộc bán đấu giá và phải đáp ứng đượcnhững điều kiện sau:

- Có bằng tốt nghiệp đại học và kinh nghiệm chuyên môn về bán đấugiá;

- Đã làm việc cho doanh nghiệp bán đấu giá từ hai năm trở lên;