thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất tại huyện thanh miện, tỉnh hải dương

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v việc sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu 3.3 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất huyện

Trang 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THANH TỊNH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC GIAO ĐẤT KHÔNG THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THANH MIỆN, TỈNH HẢI DƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HÀ NỘI - 2015

Trang 2

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THANH TỊNH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC GIAO ĐẤT KHÔNG THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THANH MIỆN, TỈNH HẢI DƯƠNG

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ : 60 85 01 03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

GVC.TS TRẦN TRỌNG PHƯƠNG

HÀ NỘI - 2015

Trang 3

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Tịnh

Trang 4

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii

Trước hết tôi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến người hướng dẫn khoa học, Thầy giáo GVC.TS Trần Trọng Phương, Phó trưởng Khoa Quản lý Đất đai đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hải Dương, UBND huyện Thanh Miện, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, các Phòng, Ban chuyên môn và UBND các xã, thị trấn của huyện nơi tôi đến điều tra, phỏng vấn thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn chân thành tới các thầy cô giáo Bộ môn Trắc địa Bản đồ, khoa Quản lý Đất đai, và các thầy cô giáo trong Học viện Nông nghiệp Việt Nam nơi tôi đến học tập đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn này

Tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn tới gia đình, vợ và 2 con trai cùng các bạn đồng nghiệp, bạn bè đã đồng hành, đóng góp công sức, động viên giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Tịnh

Trang 5

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii

1.1 Cơ sở khoa học về đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển kinh tế

1.1.1 Đất đai đối với sự phát triển của các ngành kinh tế 4 1.1.2 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến quản lý và sử dụng đất 4 1.1.3 Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức 5

1.1.5 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất các tổ chức 9 1.2 Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức 10 1.3 Những quy định hiện hành hiện nay về giao đất, cho thuê đất 12

1.3.4 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất 21 1.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao đất cho các tổ chức không

1.5 Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất liên quan đến việc quản

lý sử dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam 30

Trang 6

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv

1.5.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới 30 1.5.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam 35 1.5.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất

không thu tiền sử dụng đất ở một số địa phương trong cả nước 41 1.5.4 Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức ở nước ta 42 1.5.5 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức 43 Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 45

3.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và môi trường có ảnh

hưởng đến quá trình sử dụng đất của các tổ chức được giao đất 48

3.2.4 Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư 64

3.2.6 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến

Trang 7

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v

việc sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu

3.3 Hiện trạng quản lý, sử dụng đất huyện Thanh Miện 68

3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 huyện Thanh Miện 71 3.3.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai 73 3.4 Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức được nhà

nước giao đất không thu tiền sử dụng đất tại huyện Thanh Miện 73 3.4.1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất của các tổ chức

3.4.2 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất 75 3.4.3 Đánh giá tình hình sử dụng đất theo mục đích sử dụng của các tổ chức 76 3.5 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các

tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất huyện Thanh

3.5.6 Giải pháp về tăng cường quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong thời gian tới trên

Trang 8

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi

DANH MỤC BẢNG

1.1 Tình hình đất chưa sử dụng của các tổ chức sử dụng đất ở nước ta 43 3.1 Một số chỉ tiêu kinh tế - xã hội chủ yếu của huyện Thanh Miện 55 3.2 Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp huyện Thanh Miện 57

3.4 Giá trị sản xuất ngành công nghiệp-xây dựng huyện Thanh Miện 61 3.5 Giá trị sản xuất ngành thương mại - dịch vụ huyện Thanh Miện 61 3.6 Diện tích, dân số, mật độ dân số năm 2013 huyện Thanh Miện 62 3.7 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 huyện Thanh Miện 72 3.8 Hiện trạng tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức

phân theo loại hình sử dụng trên địa bàn Thanh Miện 74 3.9 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền

3.10 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức được giao đất theo đơn vị

hành chính xã, thị trấn trên địa bàn huyện Thanh Miện 74 3.11 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không

3.12 Tổng hợp tình hình sử dụng đất đúng mục đích của các tổ chức được

giao đất không thu tiền sử dụng đất huyện Thanh Miện 76 3.13 Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức 77 3.14 Diện tích tự cho thuê lại và bị lấn chiếm của các tổ chức được giao đất

3.15 Những nguyên nhân chính của các tổ chức sử dụng đất không đúng

mục đích được giao trên địa bàn huyện Thanh Miện 79 3.16 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức được

giao đất không thu tiền sử dụng đất huyện Thanh Miện 79

Trang 9

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii

Trang 10

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Việt Nam là thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương Mại Thế giới (WTO) vào ngày 7.11.2006 Việc gia nhập WTO là một trong những nỗ lực nhằm tiếp cận thị trường thương mại toàn cầu, nâng cao vị thế của Việt Nam trên thị trường thương mại quốc tế, tạo tiền đề hội nhập và phát triển nền kinh tế Là một nước đang phát triển, Việt Nam phải đối mặt với nhiều thách thức khi gia nhập môi trường cạnh tranh quốc

tế Ý thức sâu sắc vấn đề này, Đảng và Nhà nước ta đã từng bước đưa ra những quyết sách đúng đắn, phù hợp Một trong những chính sách lớn là chương trình hành động do Chính phủ đưa ra nhằm thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) Chương trình hành động này xác định nhiệm vụ của các cơ quan hành chính nhà nước ở Trung ương và địa phương, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế thực hiện Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng nhằm tận dụng cơ hội, vượt qua thách thức, đưa nước ta bước vào giai đoạn phát triển mới, nhanh và bền vững Chính phủ đã chỉ rõ 12 nhóm nhiệm vụ chủ yếu cần được triển khai thực hiện và bảo vệ môi trường, phát triển bền vững là một trong những nhiệm vụ quan trọng Trong đó, mỗi nhiệm vụ được cụ thể hoá bằng các đề án, kế hoạch, chính sách cần được xây dựng và thực hiện Các công việc cụ thể này được đề cập chi tiết đến nội dung, cơ quan chịu trách nhiệm và thời gian hoàn thành Đối với lĩnh vực thị trường đất đai và bất động sản, công việc cần được triển khai thực hiện ngay từ năm 2007 là tổng kiểm kê quỹ đất, quỹ nhà ở, trụ sở làm việc của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội

Theo kết quả thống kê đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường diện tích này là hơn 10.000.000 ha, chiếm hơn 30% diện tích tự nhiên của cả nước Quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn nhưng việc quản lý và sử dụng nhìn chung còn chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để xảy ra

Trang 11

nhiều tiêu cực như: Sử dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, bị lấn

chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép…

Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 01/4/2008 Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng

Huyện Thanh Miện là huyện nông nghiệp của tỉnh Hải Dương, thời gian vừa qua với quá trình đô thị hóa và chuyển dịch đất đai diễn ra tương đối mạnh mẽ, phù hợp với quá trình phát triển kinh tế xã hội của huyện Công tác quy hoạch, kế hoạch,

sử dụng đất cũng như công tác giao đất cho thuê đất được huyện thực hiện tốt phù hợp với quy định của pháp luật Đối với việc giao đất cho các tổ chức không thu tiền

sử dụng đất đã giải quyết được nhu cầu về đất cho các tổ chức giáo dục, chính trị xã hội và tổ chức hành chính Nhà nước Song, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại không ít những thách thức và khó khăn trong công tác giao đất cho các tổ chức không thu tiền sử dụng đất mà trong thời gian tới cần khắc phục kịp thời để đáp ứng nhu cầu sử dụng của các đối tượng sử dụng đất, tránh lãng phí đất đai

Vì vậy để giải quyết vấn đề sử dụng đất cho các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý thúc đẩy kinh tế huyện phát triển vấn

đề đặt ra là phải đánh giá được hiệu quả sử dụng đất nói chung và đất các tổ chức

đó nói riêng trên địa bàn huyện đảm bảo bền vững có hiệu quả Xuất phát từ những

lý do trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu

quả sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất tại huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương" được đặt ra với mong muốn đưa ra những

giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò nắm chắc, quản chặt quỹ đất của Nhà nước (đại diện chủ sở hữu đối với đất đai) nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức được giao đất quản lý sử dụng nói riêng trên địa bàn huyện Thanh Miện và góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện

Trang 12

2 Mục đích, yêu cầu nghiên cứu

2.2 Yêu cầu của đề tài:

- Đề tài nghiên cứu trên cơ sở các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra phải trung thực, chính xác, đảm bảo độ tin cậy và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

- Việc phân tích, xử lý số liệu phải trên cơ sở khoa học, có định tính, định lượng bằng các phương pháp nghiên cứu thích hợp

- Đánh giá đúng thực trạng, những đề xuất kiến nghị trên cơ sở tuân thủ quy định của Luật Đất đai

- Đề xuất một số giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa phương nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Miện, tỉnh Hải Dương

Trang 13

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học về đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển kinh tế xã hội

1.1.1 Đất đai đối với sự phát triển của các ngành kinh tế

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một

tư liệu sản xuất đặc biệt Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân, đất đai cũng có những vị trí vai trò khác nhau

Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làm

cơ sở, làm địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh

Trong ngành nông nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng, là nguồn lực hàng đầu của ngành nông nghiệp Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất cho lao động

mà còn là nguồn thức ăn cho cây trồng Mọi tác động của con người vào cây trồng đều được dựa vào đất đai và thông qua đất đai Đất đai sử dụng trong nông nghiệp được gọi là ruộng đất

1.1.2 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến quản lý và sử dụng đất

1.1.2.1 Nhân tố điều kiện tự nhiên

Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế hàng đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa hình, thổ nhưỡng) và các nhân tố khác

- Điều kiện tự nhiên khí hậu: Các yếu tố khí hậu, thủy văn ảnh hưởng rất lớn, trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của con người

- Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng): Địa hình, địa mạo và độ dốc ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp, đặt ra yêu cầu quy hoạch, xây dựng đồng ruộng để thủy lợi hóa và cơ giới hóa Điều kiện thổ nhưỡng quyết định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp

Đối với đất phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá thành xây dựng công trình và gây khó khăn cho việc đưa đất vào sử dụng

Trang 14

Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực Vị trí địa lý của vùng với sự khác biệt về điều kiện tự nhiên ánh sáng, nhiệt độ nguồn nước và các điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiệu quả sử dụng đất đai Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụng các lợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất về xã hội, môi trường và kinh tế

1.1.2.2 Nhân tố kinh tế - xã hội

Bao gồm các yếu tố như chế độ, dân số và lao động, thông tin và quản lý, chính sách môi trường và chính sách đất đai, yêu cầu quốc phòng, sức sản xuất và trình độ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bố sản xuất, các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuật vào sản xuất

Nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc

sử dụng đất đai

1.1.2.3 Nhân tố không gian

Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất (như các ngành nông nghiệp, công nghiệp, khai thác, xây dựng, mọi hoạt động kinh tế và hoạt động

xã hội) đều cần đến đất đai như điều kiện không gian để hoạt động Không gian bao gồm cả vị trí mặt bằng Đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu tố vĩnh hằng của tự nhiên ban phát cho xã hội loài người Vì vậy, không gian trở thành một trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất

Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng công trình, nhà xưởng, giao thông mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và đem lại giá trị kinh tế

1.1.3 Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức

Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Hiến pháp sửa đổi 2013 tại Chương II Điều 18 quy định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu

Trang 15

quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài"

Theo Luật Đất đai sửa đổi 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó

Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được

người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai

Người sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến tổ chức như sau:

Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền

sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

Trang 16

Tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

Theo Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

Sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi sử dụng đất không đúng với mục đích được giao, loại đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003; khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật đất đai năm 2013

Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất

Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc chủ sử dụng đất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước tạm giao hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm giao, mượn đất mà không trả lại đất

1.1.4 Khái quát chung về quỹ đất của các tổ chức

Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được kiểm kê bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,

tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu

tư vào Việt Nam

Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý

đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao

Trang 17

đất để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm:

- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản

đồ hiện trạng sử dụng đất thì Loại hình tổ chức được phân thành:

- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao

gồm: cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội (trừ các cơ

quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp công; đơn vị quốc phòng, an ninh

- Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam

định cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ

Theo điều 22, Luật Đầu tư năm 2005 nhà đầu tư được đầu tư để thành lập các

tổ chức kinh tế sau đây:

Trang 18

a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;

b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các

tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;

c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch

vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;

d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật

- Uỷ ban nhân dân cấp xã là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất sử

dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích; đất làm trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho Uỷ ban nhân dân cấp xã xây dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương

Đối với các công trình công cộng do các tổ chức được công nhận là pháp nhân hoặc do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào đối tượng

Uỷ ban nhân dân cấp xã sử dụng

- Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức xã

hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không phải là

cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế

- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ

chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao (Bộ Tài nguyên và Môi trường (2007), Thông tư số

08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất)

1.1.5 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất các tổ chức

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn; mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai Tổng diện tích đất tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi Nhưng khi sản xuất phát triển,

Trang 19

dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất nói riêng

1.2 Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức

Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến

sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân

Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng được cải thiện Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản

lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan

Trang 20

Cụ thể như:

Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: Tổ chức kinh tế trong nước; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau:

Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều 33, mục 3, Chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập trung vào 2 đối tượng sau: các tổ chức được giao đất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục đích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận

Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan

đã ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau:

- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

Trang 21

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, TĐC và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất của các tổ chức kinh tế đã bị sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng…

Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý, sử dụng hiệu

quả hơn đối với quỹ đất này [Chính phủ (2007), Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về

kiểm kê quỹ đất đang quản lý sử dụng của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất]

1.3 Những quy định hiện hành hiện nay về giao đất, cho thuê đất

Đất đai tham gia vào sự phát triển của tất cả các lĩnh vực, thông qua quá trình đưa đất vào sử dụng và luân chuyển các mục đích sử dụng đất được thực hiện bằng hình thức giao đất, cho thuê đất Đối với chính sách giao đất cho các đối tượng sử dụng đất có 2 hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền

sử dụng đất Hình thức cho thuê đất gồm cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và thuê đất trả tiền hàng năm

Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các tổ chức sử

Trang 22

dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc để bị lấn chiếm, chiếm dụng,…

Ngày 01 tháng 08 năm 2014 Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 21/2014/CT-TTg về việc kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm

2014 với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất

Qua kết quả thực hiện Chỉ thị số 21/2014/CT-TTg có một số vấn đề tồn tại trong việc sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao, cho thuê như sau: Sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê; cho mượn, cho thuê, chuyển nhượng trái phép, sử dụng không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch, bỏ hoang không

sử dụng hoặc bị tổ chức cá nhân chiếm dụng, Về phía các cơ quan quản lý nhà nước cũng còn những điều bất cập như: diện tích đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất không trùng với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho

tổ chức, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn khá thấp, khả năng chuẩn hóa dữ liệu để quản lý bằng phần mềm chuyên ngành còn gặp rất nhiều khó khăn,

1.3.1 Chính sách giao đất

- Căn cứ giao đất (Luật Đất đai năm 2013)

Giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho người có nhu cầu sử dụng đất Việc giao đất dựa vào các căn cứ theo Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Đối tượng giao đất

Nhà nước giao đất cho người sử dụng đất dưới hai hình thức là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất Và một trong các đối tượng được giao đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức

Trang 23

sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao

Nếu như việc Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là để đảm bảo lợi ích chính đáng của người trực tiếp lao động sản xuất, bảo vệ tốt quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản Nhằm bảo đảm cho hoạt động bình thường của các

cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng đất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng Thì việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất là đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Điều 54 của Luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà nước giao đất không thu

tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: (Luật Đất đai năm 2013)

+ Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;

+ Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;

+ Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

+ Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này

Theo Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở

để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

Trang 24

ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng

- Thời hạn giao đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được chia theo loại đất sử dụng đất gồm đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng

có thời hạn

Theo Điều 125 Luật Đất đai năm 2013, người được sử dụng đất ổn định lâu

dài trong các trường hợp sau đây: (Luật Đất đai năm 2013)

+ Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

+ Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều

131 của Luật này;

+ Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên; + Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;

+ Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

+ Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;

+ Đất tín ngưỡng;

+ Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh; + Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

+ Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này

Theo Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có

Trang 25

thời hạn trong các trường hợp sau: (Luật Đất đai năm 2013)

+ Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này

+ Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá

50 năm Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất

+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm

+ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm

+ Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất

ổn định lâu dài

+ Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này

+ Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm Khi hết thời hạn, tổ chức

Trang 26

nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này

+ Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm

+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các công trình công cộng

có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm

+ Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính

+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có

quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Luật Đất

đai năm 2013)

1.3.2 Chính sách cho thuê đất

- Căn cứ cho thuê đất (Luật Đất đai năm 2013)

Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất Việc cho thuê đất dựa vào các căn cứ theo Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

+ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt

+ Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

- Đối tượng cho thuê đất

Theo quy định của Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 thì việc Nhà nước cho thuê đất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê Một trong đối tượng được

Trang 27

cho thuê đất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hôi nghề nghiệp, tổ chức

sự nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ

Trang 28

- Thời hạn cho thuê đất

Theo Điều 126 của Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có thời hạn trong các trường hợp sau:

+ Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này

+ Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá

50 năm Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất

+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm

+ Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm

+ Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất

ổn định lâu dài

Trang 29

+ Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này

+ Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm

+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các công trình công cộng

có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm

+ Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính

+ Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

1.3.3 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển

mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây: (Luật Đất đai năm 2013)

+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với

tổ chức;

+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

+ Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Trang 30

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

+ Giao đất đối với cộng đồng dân cư

Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy

quyền (Luật Đất đai năm 2013)

1.3.4 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao đất, cho thuê đất

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất

Theo Điều 173 và Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất như sau:

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức giao đất không thu tiền sử dụng đất:

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất:

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này

Trang 31

+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

- Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật + Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 của Luật

này (Luật Đất đai năm 2013)

Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

Trang 32

- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền

và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư

vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;

- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng

- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng

đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được quy định tại Điều 175 như sau:

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

- Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

- Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư

Trang 33

xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự

1.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao đất cho các tổ chức không thu tiền sử dụng đất

a Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền KT-XH Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, KT-XH của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất Sau khi quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình CNH và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh

và ổn định xã hội (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Theo đó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới về pháp

Trang 34

luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã

cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ,

chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật (Tôn Gia

Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu

Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư

và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007)

b Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành KT-XH và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ

Trang 35

cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với

nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng (Nguyễn Đức

Minh, 2001)

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường hỗ trợ thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án

có hiệu quả KT-XH cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào Đây chính là

nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo” (Bộ Tài

nguyên và Môi trường, 2007)

c Yếu tố giao đất, cho thuê đất

Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường GPMB và TĐC Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác đền bù Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường tính từ ngày 01/7/2004 đến ngày 28/2/2007 thì tổng diện tích đã giao, đã cho thuê là 1.081.011 ha, trong đó diện tích

Trang 36

đất đã giao là 925.631 ha (giao đất cho các tổ chứccó thu tiền sử dụng đất là 581.620 ha, giao đất cho các tổ chứckhông thu tiền là 344.011 ha); diện tích đất đã cho thuê là 155.380 ha (trong đó diện tích đất cho các nhà đầu tư nước ngoài thuê là

1.386 ha) (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007)

d Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu để

“quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy đủ hồ sơ địa chính theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCNQSDĐ) để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCNQSDĐ như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây, Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh,

(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007)

Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ, chưa đồng

bộ ở cả 3 cấp Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết

e Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng

Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền

sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ Chức năng của đăng ký đất đai là

Trang 37

cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất

Trong công tác GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn

f Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai

Công tác bồi thường, hỗ trợ là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính của chính quyền địa phương Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử

lý tạo niềm tin trong nhân dân

g Yếu tố giá đất và định giá đất

Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan

hệ đất đai khác nhau

- Trước khi có Luật Đất đai năm 2003:

Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ ban hành quy

Trang 38

định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i Do vậy giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các địa phương (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005)

- Từ khi có Luật Đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55):

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC đã được quy định khá cụ thể tại Luật Đất đai năm 2003 Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1 Điều 56) Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm 2003, ngày 16/11/2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng

Trang 39

nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện

h Thị trường Bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai

1.5 Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất liên quan đến việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam

1.5.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới

Trang 40

xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc

đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến

đã bán đấu giá QSD đất 8.588 m2 với thời hạn 50 năm 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSD đất và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ (NDT) Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSD đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSD đất của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng QSD đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSD đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSD đất có thể chuyển nhượng bằng

hợp đồng, đấu thầu và đấu giá (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006)

* Liên bang Nga

Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với

sở hữu Nhà nước Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế Với tiêu chí quản chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các Tổ chức dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi

xã hội, (Điều 20, 21, Chương 4, Luật đất đai Liên bang Nga năm 2001) tuy nhiên

hình thức này hiện không được khuyến khích và gần như không tiếp tục thực hiện Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử dụng đất đặc biệt đối với

Định dạng
Số trang	107
Dung lượng	2,47 MB