đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện gia lộc, tỉnh hải dương giai đoạn 2009 2013

Đối với những quốc gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HUY THÁI

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LỘC,

TỈNH HẢI DƯƠNG GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HÀ NỘI – 2015

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HUY THÁI

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LỘC,

TỈNH HẢI DƯƠNG GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Mã số : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS PHAN THỊ THANH HUYỀN

HÀ NỘI – 2015

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác Mọi sự giúp đỡ đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn đã được nêu rõ nguồn gốc

Tác giả Luận văn

Nguyễn Huy Thái

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai –Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Phan Thị Thanh Huyền, là

người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Gia Lộc, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất huyện, Phòng Thống kê huyện, Chi Cục thuế huyện Gia Lộc, Ban quản lý các dự án huyện, ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của 23 xã, Thị trấn và các đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Tác giả Luận văn

Nguyễn Huy Thái

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv

MỤC LỤC

1.1 Cơ sở lý luận của việc thực hiện các quyền sử dụng đất 3

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Gia Lộc 33 2.2.2 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Gia Lộc 33 2.2.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các quyền

2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 33

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Gia Lộc 37

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Gia Lộc 40 3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Gia Lộc 44 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai của huyện Gia Lộc 44 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lộc năm 2013 50 3.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất huyện Gia Lộc giai đoạn 2009 - 2013 54 3.3.1 Đánh giá việc thực hiện Quyền chuyển nhượng quyền SDĐ 54 3.3.2 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 60 3.3.3 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 65 3.3.4 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ 69

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi

3.3.5 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất 73 3.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất 76

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Tỷ trọng các ngành kinh tế của huyện Gia Lộc giai đoạn 2009 – 2013 41 Bảng 3.2 Diện tích, dân số huyện Gia Lộc tính đến 31/12/2013 42 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lộc năm 2013 52 Bảng 3.4 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Gia

Lộc giai đoạn 2009 - 2013 55 Bảng 3.5 Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở huyện Gia Lộc giai

đoạn 2009 - 2013 62 Bảng 3.6 Đánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ huyện Gia Lộc 64 Bảng 3.7 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa

bàn huyện Gia Lộc giai đoạn 2009 - 2013 66 Bảng 3.8 Đánh giá của người dân về việc tặng cho quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Gia Lộc năm 2013 68 Bảng 3.9 Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất ở huyện Gia Lộc giai đoạn

2009 - 2013 70 Bảng 3.10 Đánh giá của người dân về việc thế chấp quyền sử dụng đất trên

địa bàn huyện Gia Lộc năm 2013 72

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ix

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.2 Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện

Hình 3.3 Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Gia Lộc

Hình 3.4 Kết quả thực hiện quyền tặng cho với đất ở trên địa bàn huyện

Hình 3.5 Kết quả thực hiện quyền quyền thế chấp, bảo lãnh QSDĐ đất ở

trên địa bàn huyện Gia Lộc giai đoạn 2009-2013 71

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, đất đai rất cần thiết và phục vụ cho nhiều lợi ích của tất các ngành, các lĩnh vực song đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần thiết Đặc biệt là trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước hiện nay, việc sử dụng và quản lý đất đai là vấn đề bức xúc mà Đảng và Nhà nước đã đặt lên làm vấn

đề quan tâm hàng đầu Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này Chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ)là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay, tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng và là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất

đã được quy định Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện

Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra một thời kỳ mới cho các quan hệ xã hội diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa Đến Luật Đất đai 2003 đã có nhiều đổi mới với xu thế ngày càng

mở rộng các quyền năng hơn nữa cho người sử dụng đất (09 quyền), đó là các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Gia Lộc là huyện đồng bằng châu thổ sông Hồng, nằm phía Nam thành phố Hải Dương với 22 xã và 1 thị trấn Huyện có tổng diện tích tự nhiên là 11.242,21ha, chiếm 6,83% diện tích tự nhiên của tỉnh Hải Dương Gia Lộc có vị trí địa lý tương đối thuận lợi trong đi lại và giao lưu kinh tế, văn hóa với các khu vực khác Trong những năm gần đây huyện Gia Lộc đã đón nhận nhiều cơ hội mới, cùng với cả nước

thực hiện quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa, việc chuyển quyền sử dụng đất của người dân trên địa bàn huyện đã diễn ra rất sôi động Do vậy, việc đánh giá tình hình thực hiện một số quyền sử dụng đất nhằm phát hiện những vấn đề còn hạn chế trong công tác này là rất cần thiết đối với huyện Gia Lộc

Xuất phát từ vấn đề trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương giai đoạn 2009 - 2013”

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở lý luận của việc thực hiện các quyền sử dụng đất

1.1.1 Đất đai và thị trường đất đai

1.1.1.1 Đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm

cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn

Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng

Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội

Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không

do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh

lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)

1.1.1.2 Thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người

để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa

lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai

Khi nghiên cứu thị trường đất đai, có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hoá lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai) Đối với những quốc gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất Vì vậy, thị trường đất đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất; thị trường giữa những người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất với nhau và với người khác

theo quy định của pháp luật Đối tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai thương phẩm là quyền sử dụng đất

Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta

1.1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

1.1.2.1 Quyền sở hữu

Hiện thực hóa quy định của đạo luật gốc, Luật Đất đai 2003 tại Khoản 1 Điều 5 đã khẳng định rõ hơn quyền sở hữu đất đai như sau: Toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Cùng với đó, với vai trò chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua hàng loạt các quyền như: quyền quyết định mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng đất; quyền phân bổ đất đai thông qua các hoạt động giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện quản lí nhà nước ở cả phương diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều tiết các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất, điều tiết các thu nhập đối với người sử dụng đất và thực hiện quyền giải quyết các tranh chấp, bất đồng, các khiếu nại, tố cáo về đất đai (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)

Cũng giống như những tài sản khác quyền sở hữu đất đai bao gồm 3 quyền chính: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt:

Quyền sử dụng: Quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013)

Quyền chiếm hữu: Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013)

Quyền định đoạt: Quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao

đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013)

Với các quy định cụ thể nêu trên của pháp luật hiện hành cho thấy, quyền sử dụng đất trong trường hợp này là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai theo cách tiếp cận truyền thống từ Cổ luật La Mã về quyền sở hữu tài sản Theo đó, khi một tài sản được xác định thuộc quyền sở hữu của ai thì người đó có quyền được chi phối đối với tài sản đó theo cách riêng của mình để thỏa mãn cho nhu cầu của họ Việc tiến hành khai thác, sử dụng tài sản nhằm để hưởng thụ những giá trị do tài sản đó mang lại là một trong những cách thức chi phối của người có quyền sở hữu tài sản, miễn sao quá trình thực hiện quyền sử dụng tài sản phục vụ cho lợi ích của mình phải không được vượt ra khỏi phạm vi pháp luật quy định Với ý nghĩa đó, quyền sử dụng tài sản là một trong nhữung cách thức thực hiện quyền sở hữu tài sản

1.1.2.2 Quyền sử dụng đất

Đất đai là một bộ phận không thể tách rời với lãnh thổ quốc gia Ngoài ý nghĩa

là cơ sở vật chất thì lãnh thổ còn có ý nghĩa đối với việc tồn tại và duy trì một ranh giới quyền lực nhà nước trong một cộng đồng dân cư nhất định Không chỉ có vậy, đối với con người, nếu được khai thác, sử dụng hợp lý, đất đai là một tài nguyên vô tận, trở thành một loại tư liệu sản xuất có giới hạn về không gian, diện tích nhưng

vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời Chính bởi vậy, nhằm đảm bảo cho việc quản lí và khai thác tối đa các lợi ích mà đất đai mang lại cho con người, pháp luật của nước ta cũng có những quy định chặt chẽ về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nhằm xác lập cho những người trực tiếp sử dụng đất những quyền và lợi ích nhất định, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho người sử dụng đất phát huy năng lực tự chủ trong quá trình sử dụng đất

Hiến pháp 1992 tại Điều 17 của nước ta quy định: “Nhà nước thống nhất quản

lý tòan bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và

có hiệu quả; Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài;

Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1992)

Khi xem xét và tiếp cận quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với quyền sở hữu đất đai cho thấy, quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu và bị chi phối bởi quyền sở hữu đối với đất đai Ở các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì quyền sử dụng đất là một quyền năng của quyền sở hữu và không tách rời quyền sở hữu Người có quyền sử dụng đất cũng đồng thời là người có quyền sở hữu chính mảnh đất đó Trong quá trình sử dụng đất và thực hiện các quyền đối với đất, họ cũng đồng thời là người có quyền quyết định số phận pháp lý đối với mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình Khác với các nước thực hiện quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai nêu trên, ở các nước duy trì chế độ sở hữu Nhà nước hay chế

độ sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thì quyền sử dụng đất được tiếp cận có phần khác biệt hơn Theo đó, quyền sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, được phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu của Nhà nước và cũng bị chi phối bởi quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai Các quyền sử dụng đất của mỗi tổ chức, cá nhân có được xác lập hay không là phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, được phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu của Nhà nước và cũng bị chi phối bởi quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai Các quyền sử dụng đất của mỗi tổ chức, cá nhân có được xác lập hay không là dựa trên cơ sở sự chuyển giao hoặc cho phép của Nhà nước mới có được Tuy nhiên, trong quá trình khai thác và sử dụng đất ấy, quyền sử dụng đất của mỗi chủ thể lại mang tính độc lập tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu và trở thành một chế định độc lập trong quan hệ với Nhà nước và chủ thể khác, người có quyền

sử dụng đất được Nhà nước xác lập có quyền chủ động khai thác và sử dụng cho các nhu cầu và mục đích khác nhau

Bằng các quy định về quyền sở hữu đất đai ghi nhận tại Điều 17 Hiến pháp

1992 và Điều 5 Luật đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức nhận giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất và họ trở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đất đai Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng đất khác nhau được hưởng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước

Theo từ điển giải thích Luật học: “Quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế

và đời sống xã hội Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền

sử dụng đất” (Nguyễn Ngọc Hòa, 1999) Theo định nghĩa này thì quyền sử dụng đất của Nhà nước không được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà gián tiếp thực hiện qua chủ thể là người sử dụng đất, là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau và trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất Và như vậy, những giá trị

và khả năng sinh lợi của đất, những thuộc tính có ích trên từng mảnh đất và ở phạm

vi toàn bộ đất đai của quốc gia có được khai thác và sử dụng có hiệu quả hay không

là tùy thuộc vào Người sử dụng đất - người trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất theo ý đồ của Nhà nước Tuy nhiên, không phải bất kỳ chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ thể sử dụng đất, cũng đương nhiên có quyền sử dụng đất, mà quyền đó phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu Đến đây, có thể thấy rằng quyền sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa một trong ba quyền năng của chủ sở hữu) và vừa mang tính độc lập (nếu xem xét chúng với ý nghĩa là quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thể sử dụng đất cụ thể) Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất nhưng quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất

Như vậy, chủ thể thực hiện QSDĐ với tư cách là chủ thể sử dụng đất chứ không phải với tư cách chủ sở hữu Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai thông qua các quyền năng được pháp luật ghi nhận

và đảm bảo thực hiện, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Tuy nhiên, không phải tự bản thân nhà nước trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác những thuộc tính vốn có của đất mà Nhà nước giao cho NSDĐ sử dụng tức là giao cho NSDĐ một trong 3 quyền năng của mình đó là QSDĐ Nắm trong tay QSDĐ diện tích đất mà nhà nước giao cho, bên cạnh QSDĐ ổn định, lâu dài,

NSDĐ còn được thực hiện các giao dịch QSDĐ của mình như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn, bằng giá trị QSDĐ nhằm đảm bảo quyền lợi thiết thực cho mình Để đảm bảo các quyền trên của NSDĐ được thực hiện trên thực tế, pháp luật nước ta cũng xác lập tiền đề và điều kiện để QSDĐ của mỗi người dân được đảm bảo Từ đây, chế định về QSDĐ được hình thành

Từ những phân tích trên ta có khái niệm: Quyền sử dụng đất là chỉ những khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất định khi khai thác và sử dụng đất để phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của đời sống xã hội Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế

1.1.3 Chuyển quyền sử dụng đất

1.1.3.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của người sử dụng đất thông qua các quy định của người sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp Để thực hiện các quyền năng này trên thực tế, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa các quyền này về nội dung Tuy nhiên, để đảm bảo việc quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai, năm 1999, Chính phủ mới ban hành nghị định 17/CP quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Nguyễn Thị Cúc và Nguyễn Thị Phượng 2012)

Trong thực tế, khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn thiện thể chế pháp luật đất đai là rất cần thiết Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục được sửa đổi,

bổ sung vào các năm 1998, 2001 và được ban hành mới vào năm 2003 đã mở rộng thêm nhiều quyền năng cho người sử dụng đất gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013.Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qualà sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xãhộitrong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa

đất nước,phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa,hội nhập quốc tếvàbảo đảmgiữ vữngổn định chính trị - xã hộicủa đất nước Luật Đất đai

2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng, trong đó các quyền năng của người sử dụng đất cũng có sự thay đổi còn 8 quyền năng sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013) Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Chuyển quyền

sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

1.1.3.2 Nguyên tắc và điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

a Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 691 của Bộ Luật Dân sự 2005, cụ thể:

- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

b Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất là một nội dung mới được quy định tại Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:

-Tại Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp

vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: người sử dụng đất được thực hiện các quyền nêu trên khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không

bị kê biên để bảo đảm thi hành án và phải ở trong thời hạn sử dụng đất; khi thực hiện các quyền thì phải đăng ký tại văn phòng đăng ký và giao dịch thực hiện có hiệu lực kể từ ngày đăng ký vào sổ địa chính (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

- Tại Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Tài sản gắn liền với đất thuê phải được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi phạm các quy định của pháp Luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó Người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại theo giá đất được xác định lại, sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

- Tại Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác và chỉ được thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

- Tại Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Theo quy định này, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được chuyển mục đích

sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt); hộ gia đình,

cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng,

nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

- Tại Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: Theo quy định này, hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó Nếu được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó Đối với hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

- Tại Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

- Tại Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

1.1.3.3 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

a Chuyển đổi

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất và không có mục đích thương mại; được thực hiện trong những trường hợp sau đây (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005):

- Nông dân dồn đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh

trang đồng ruộng tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún ruộng đất

- Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở

b Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép… Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền

sử dụng đất một khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư là tăng giá trị đất đai Đặc điểm của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: Việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiếu phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất; Mọi cuộc chuyển nhượng sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

c Thừa kế quyền sử dụng đất

Theo Điều 733 Bộ luật Dân sự năm 2005, thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của

Bộ luật này và pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

Người thừa kế quyền sử dụng đất có thể là cá nhân (thừa kế theo pháp luật) nhưng cũng có thể là cá nhân hoặc tổ chức (thừa kế theo di chúc) Nếu là cá nhân phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế Nếu là tổ chức thì phải còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế

Thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hai hình thức: Thừa kế theo

di chúc và Thừa kế theo pháp luật Thừa kế theo di chúc bao giờ cũng được ưu tiên trước bởi nó là sự thể hiện ý chí của người để lại di sản Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài

thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì

có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

d Tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền năng của người sử dụng đất được nghi nhận tại Luật Đất đai năm 2003 Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên tặng cho va bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai Đồng thời, nó còn là một phương tiện pháp lý quan trọng đảm bải cho việc dịch chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa mãn các nhu cầu về sử dụng đất đai (Nguyễn Hải An, 2011)

Bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu Nhà nước Bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất, Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà thôi (Nguyễn Hải An, 2011)

e Thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993 Quyền năng này tiếp tục được nghi nhận trong các quy định của Luật Đất đai năm 2003 và năm 2013

Bộ luật Dân sự năm 2005 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự từ điều 715 đến điều 721 Đây là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền năng của mình trong quá trình sử dụng đất Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân hàng thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

Người có quyền sử dụng đất làm thế chấp vay nợ, lấy giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay Đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch, vẫn do người thế chấp sử dụng Khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

f Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Người sử dụng cho thuê đất hoặc cho thuê lại đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất là việc dành quyền sử dụng đất của mình cho người khác sử dụng với sự thỏa thuận của hai bên thông qua hợp đồng cho thuê đất hoặc hợp đồng cho thuê lại đất phù hợp với các quy định của pháp luật Người sử dụng cho thuê đất là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó không có nguồn gốc từ thuê đất của Nhà nước

Khác với quyền cho thuê đất của Nhà nước, quyền cho thuê đất của người sử dụng đất được phát sinh trên cơ sở quyền sử dụng đất được chủ sở hữu là Nhà nước trao cho Chính vì vậy, người sử dụng đất không được tùy tiện cho thuê quyền sử dụng đất của mình mà luôn luôn được Nhà nước kiểm soát Việc cho thuê được thực hiện trên cơ sở tự nguyện, bình đẳng, thỏa thuận và thông qua hình thức hợp đồng - hợp đồng cho thuê

g Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức mà người sử dụng đất có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh khai thác phát triển nhà cửa, đất đai, sản xuất, xây dựng xí nghiệp … (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Mỹ

Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2, dân số hơn 300 triệu người, đất đô thị và chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên Là một quốc gia phát triển, Mỹ có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển, có khả năng

điều chỉnh được các quan hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất Luật đất đai của

Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền cơ bản của công dân Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, trong đó có hiệu quả đầu tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong phạm vi toàn

xã hội Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và mang tính quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định

về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử

lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở đền bù công bằng cho người bị thu hồi

1.2.2 Pháp

Pháp luật đất đai của Pháp thuộc hệ thống Luật Lục địa bắt nguồn từ Luật La

Mã Phần lớn đất đai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân Người dân có quyền sở hữu đối với đất đai Hiến pháp quy định quyền sở hữu tài sản (trong đó có đất đai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền

sở hữu cho mình trừ trường hợp vì mục đích công cộng Ngoài ra, đất đai ở Pháp cũng có hình thức sở hữu Nhà nước Nhà nước sở hữu những vùng đất nhất định vì mục đích quốc gia hoặc công cộng Sở hữu đất đai của Nhà nước được hình thành thông qua những hình thức chủ yếu như: quyền ưu tiên mua đất (cụ thể là mua dần những thửa đất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn của chủ đất); trưng dụng đất sau khi đã bồi thường cho chủ sở hữu vì lợi ích công cộng

1.2.3.Thụy Điển

Thụy Điển là một vương quốc ở Bắc Âu, giáp Na Uy ở phía Tây và Phần Lan ở phía Đông Bắc, nối với Đan Mạch bằng cầu Öresund ở phía Nam, phần biên giới còn lại giáp Biển Baltic và Biển Kattegat Thụy Điển có diện tích tự nhiên là

449 964 km², là nước lớn thứ ba trong Liên minh châu Âu, với dân số 9,4 triệu

người Thuỵ Điển có mật độ dân số thấp với 21 người/ km² nhưng lại tập trung cao

ở nửa phía Nam của đất nước, trong đó có khoảng 85% dân số sống ở thành thị

Hệ thống quản lý đất đai Thuỵ điển chia thành 3 cấp: Trung ương, khu vực

và địa phương Cơ quan quản lý đất đai Trung ương là Cục Điều tra Đất đai Quốc gia (National Land Survey- NLS ) trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển bền vững Cục Điều tra Đất đai Quốc gia có các đơn vị chủ yếu: Dịch vụ Địa chính, Dịch vụ Thông tin (GIS và LIS ); Dịch vụ Đo đạc bản đồ Các chi nhánh tại địa phương gồm 21

Cơ quan địa chính nông thôn; 39 Cơ quan địa chính đô thị; 91 Cơ quan đăng ký đất đai địa phương Nhiệm vụ của Cục Điều tra Đất đai Quốc gia là: Dịch vụ Địa chính, dịch

vụ thông tin địa lý và thông tin đất đai; dịch vụ thương mại Metria

Quyền sở hữu đất đai của Thụy Điển được quy định tại Bộ luật đất đai từ năm 1970 Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản Quyền sở hữu đất bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với thửa đất với không gian ba chiều (3D) trên mặt đất và trên không Các hình thức sở hữu gồm có: sở hữu nhà nước, sở hữu chính quyền tự trị và sở hữu tư nhân (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

Quyền sử dụng đất tại Thụy Điển gồm có các hình thức sau: (1) Quyền cho thuê; (2) thuê không gian của tòa nhà; (3) quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền

sở hữu; (4) quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán Đối tượng của những quyền hạn trên thửa đất có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi Các quyền đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp) Quyền

sử dụng đất có thể bị thu hồi cho những mục đích công (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

1.2.4 Malaysia

Malaysia là quốc gia lớn thứ 67 trên thế giới về diện tích đất liền, với 329.847 km2, Dân số Malaysia là 28.334.135 người, mật độ dân số 86 người/ km² Phía Tây Malaysia có biên giới trên bộ với Thái Lan, phía Đông Malaysia có biên giới trên bộ với Indonesia và Brunei Malaysia kết nối với Singapore thông qua một

đường đắp cao hẹp và một cầu Malaysia có biên giới trên biển với Việt Nam và Philippines

Quyền sở hữu đất đai của Malaysia được quy định tại Luật đất đai 1960 gồm hai hình thức sở hữu đó là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân

Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn được công nhận

là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liên bang để có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán điền thổ chính là bằng chứng để kết luận cá nhân hoặc tổ chức đã đăng ký trong đó chính là chủ sở hữu được mô tả trong bằng khoán Trước khi đăng ký vào bằng khoán, đất đai vẫn

là đất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê, ) đều phải đăng

ký, nếu không thì đó chỉ là hợp đồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không được Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp pháp

Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoán đăng ký và Bằng khoán Phòng đất đai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là đất đã được đo đạc xong Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau: Bằng khoán được cấp là vĩnh viễn; Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai; Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, đóng tiền, ) trên đất đai của mình; Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên để có được các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà; Có quyền để lại đất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên đó theo di chúc

- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh Ranh gới thửa đất còn đang là tạm thời Chủ sở hữu đất có Bằng khoán hạn chế (QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ: Ranh giới đất còn là tạm thời; chủ sở hữu không được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và không được ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên đất của mình

Chính phủ có thể thu hồi lại đất đã được giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi đất các chủ sở hữu được đền bủ thỏa đáng Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách đối với đất bị thu hồi có thể phản đối về việc đo đạc diện tích đất, số tiền đền bù, người được đền bù hoặc việc chia tiền đền

bù Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cá nhân đó đã khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽ được chuyển sang Tòa án Sau khi trả tiền đền bù, cơ quan tổ chức sẽ có được đất đai hợp pháp cho dù còn có các phản đối (Chu Tuấn Tú, 2000)

1.2.5 Trung Quốc

Theo quy định của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2004 của Trung Quốc thì đất đai tại đô thị thuộc sở hữu Nhà nước, đất đai tại khu vực nông thôn và vùng ngoại ô thuộc sở hữu tập thể nông dân, ngoại trừ phần đất thuộc sở hữu của Nhà nước theo quy định của luật Đất đai được chia thành 3 nhóm chính (Bộ Tài nguyên

và Môi trường, 2009):

* Đất nông nghiệp

Đất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đất rừng, đất đồng cỏ Các loại đất này còn được phân chi tiết thành 23 loại đất khác nhau Đất nông nghiệp tại nông thôn thuộc sở hữu tập thể (đại diện là ban lãnh đạo thôn do người dân trong thôn bầu) Ban lãnh đạo thôn căn cứ số nhân khẩu thực tế trong thôn tại thời điểm giao khoán đất, thực hiện việc giao khoán đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trong thôn sử dụng Thời gian giao khoán đất nông nghiệp là 30 năm; diện tích đất nhận khoán được sử dụng ổn định trong suốt thời gian nhận khoán Người nhận khoán đất nông nghiệp có quyền cho thuê quyền sử dụng đất (người thuê phải sử dụng đất đúng mục đích), để thừa kế quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để liên kết sản xuất, kinh doanh nông nghiệp theo mục đích đã được xác định

Chế độ sử dụng đất nông nghiệp về nguyên tắc vẫn tuân thủ chế độ sở hữu tập thể được quy định trong Luật Đất đai năm 1998 Tuy nhiên, để đáp ứng yêu cầu phát triển nông nghiệp, nông thôn, nâng cao mức thu nhập của người nông dân trong chính sách tam nông của Đảng Cộng sản Trung Quốc, vài năm gần đây một số quy định trong chế độ sử dụng đất nông nghiệp đã có sự điều chỉnh Trong đó, đáng chú ý là thời hạn giao khoán đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và quyền của người được giao khoán đất nông nghiệp ngoài quyền được cho thuê, được góp vốn còn được bổ sung thêm quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất

* Đất xây dựng: bao gồm đất ở tại đô thị và đất thổ cư (đất xây dựng nhà ở

và đất vườn gắn liền với đất xây dựng nhà ở) tại nông thôn; đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình sản xuất kinh doanh, công trình công cộng, đất hầm mỏ, …

- Đất ở tại nông thôn: là loại đất thuộc sở hữu tập thể thôn, người dân sống trong thôn được giao quyền sử dụng đất ở (không phải trả tiền sử dụng đất) với thời hạn sử dụng là 70 năm, được để thừa kế quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất nhưng không được cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất Nếu không còn nhu cầu sử dụng thì phải trả lại đất cho Nhà nước

- Đất ở tại đô thị: Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư xây dựng nhà ở chung

cư để bán hoặc cho thuê với thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm Người mua nhà ở (không phân biệt trong nước hay nước ngoài) có quyền sở hữu nhà và quyền

sử dụng đất ở, được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất

- Đối với đất công nghiệp, đất kinh doanh, dịch vụ: Nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá đất, thời hạn sử dụng đất đối với đất công nghiệp không quá 40 năm, đất thương mại, dịch vụ không quá 50 năm Nhà đầu tư được quyền sử dụng theo mục đích ban đầu, không được chuyển nhượng đất, nếu không còn nhu cầu sử dụng đất thì trả lại đất cho Nhà nước

- Đối với đất xây dựng công trình của Nhà nước (trụ sở cơ quan, công trình

sự nghiệp), công trình hạ tầng, công trình công cộng: Nhà nước thực hiện giao đất

để sử dụng không thông qua đấu giá, Nhà đầu tư phải trả tiền sử dụng đất theo mức bằng với mức bồi thường cho người bị thu hồi đất

* Đất chưa sử dụng

Là quỹ đất dự trữ của quốc gia, nguồn bổ sung cho đất nông nghiệp và đất xây dựng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội và trong quá trình phát triển quy hoạch tổng thể sử dụng đất cấp quốc gia

1.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà

Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản

lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau Điều 5 của Luật đất đai 1987 quy định:

“Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1987)

Theo Nguyễn Thị Mai (2002), sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác

xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà

nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn” đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ theo những điều kiện cụ thể do pháp luật quy định

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1987 và bổ sung một số nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, Luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai 1993 chưa có quy định Vì vậy, năm

1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người

sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc

sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và

để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như

Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Việc quyết định cho người đang sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng sang mục đích khác; người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng lúa nước chuyển sang nuôi trồng thuỷ sản, trồng cây lâu năm hoặc người đang sử dụng đất nông nghiệp trồng cây lâu năm chuyển sang trồng cây hàng năm phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện

hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau:

“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền

sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”

Qua các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ

Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:

1.3.2.1 Luật

- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993

- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994

- Bộ luật Dân sự năm1995

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001

- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

- Bộ luật Dân sự năm 2005

- Luật đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2009

- Luật đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014

1.3.2.2 Các văn bản dưới Luật

- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị

- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp

- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ

- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai

- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình,

cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài

- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ

- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp

và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại

về đất đai

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá thuê đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và

môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

-Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về GCNQSDĐ, QSHNƠ, và tài sản khác gắn liền với đất

-Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai

1.3.2.3 Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Hải Dương

- Quyết định số 40/2009/QĐ-UBND ngày 15/12/2009 của UBND tỉnh về việc Ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương

- Quyết định số 14/2010/QĐ-UBND ngày 20/7/2010 của UBND tỉnh về việc Quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương

- Quyết định số 07/2011/QĐ-UBND ngày 24/2/2011 của UBND tỉnh về việc Ban hành Quy định hồ sơ và luân chuyển hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Quyết định số 30/2011/QĐ-UBND ngày 19/12/2011 của UBND tỉnh về việc Ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Hải Dương năm 2012

- Quyết định số 03/2012/QĐ-UBND ngày 19/1/2012 của UBND tỉnh về việc Điều chỉnh đơn giá nhà cửa, các công trình kiến trúc để bồi thường giải phóng mặt

bằng trên địa bàn tỉnh Hải Dương

1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Với việc triển khai toàn diện, đồng bộ việc tổ chức thi hành Luật đất đai, tạo

ra những chuyển biến rõ nét về quản lý và sử dụng đất Bộ Tài nguyên và môi trường đã tích cực chỉ đạo thực hiện Chỉ thị số 01/CT-TTg ngày 22/01/2014 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thi hành Luật Bộ đã trình Chính phủ ban hành 05 Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật, quy định về giá đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, khung giá đất; phối hợp với Bộ Tài chính ban hành 02 Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; ban hành 12 Thông tư hướng dẫn Các địa phương đã ban hành hàng trăm văn bản, quy định chủ yếu tập trung hạn mức công nhận đất ở, về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, hạn mức giao đất, về uỷ quyền thu hồi đất để triển khai thực hiện theo quy định và phù hợp tình hình thực tiễn của địa phương Đồng thời, toàn ngành đã tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến chính sách, pháp luật về đất đai, giới thiệu những nội dung đổi mới của Luật với nhiều hình thức phù hợp cho từng đối tượng, góp phần nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật đất đai của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nhằm tạo sự đồng thuận trong quá trình triển khai thi hành Luật Ngay sau khi Luật đất đai có hiệu lực thi hành Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố đã thường xuyên theo dõi tình trình triển khai ở các địa phương để kịp thời hướng dẫn, giải quyết

Chỉ đạo các địa phương thực hiện cấp giấy chứng nhận bằng nhiều biện pháp quyết liệt, có hiệu quả, các địa phương đã cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo yêu cầu của Quốc hội Cụ thể: cả nước đã cấp được 41,6 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8% diện tích các loại đất đang sử dụng phải cấp giấy chứng nhận (diện tích cần cấp); trong

đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 40,7 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận Tiếp tục xây dựng cơ sở

dữ liệu quốc gia về đất đai phục vụ đa mục tiêu, trong đó đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tại 447/7.907 xã, phường, thị trấn; hoàn thành và tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai cấp huyện 231 xã, phường, thị trấn, đạt 51,7%; trong đó một số tỉnh, huyện

đã cơ bản hoàn thành và đã đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả tích cực cho quản lý đất đai, điển hình là tỉnh Đồng Nai (toàn tỉnh), Vĩnh Long (70 xã), Long An (38 xã), An Giang (32 xã), Thừa Thiên Huế (27 xã) Trong khuôn khổ dự

án VLAP đã hoàn thành xây dựng mô hình quản lý đất đai hiện đại ở một số tỉnh, thành phố để tiến tới xây dựng mô hình quản lý đất đai hiện đại, thống nhất từ Trung ương đến địa phương (Bộ Tài nguyên môi trường 2014)

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến

độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin - cho” việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội (Đào Trung Chính, 2005)

Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ

Pháp luật đất đai đã quy định cụ thể các quyền cho từng đối tượng sử dụng

đất phù hợp với hình thức sử dụng đất và các quyền này ngày càng hoàn thiện hơn Các quyền của người sử dụng đất đã được bảo đảm thực hiện và phát huy hiệu quả trong đời sống, sản xuất kinh doanh, tạo cơ sở phát triển thị trường bất động sản, tăng cường cơ chế giao dịch dân sự, hạn chế các biện pháp can thiệp hành chính trong việc tạo lập quỹ đất để thực hiện các dự án đầu tư

Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, số lượng giao dịch chính thức đã tăng lên rõ rệt, đặc biệt tại những địa phương có nền kinh tế phát triển, có giá đất cao Mặt khác, việc cải cách thủ tục hành chính có tiến bộ cũng

là một nguyên nhân làm tăng lên các giao dịch chính thức Nhiều địa phương

đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện “dồn điền, đổi thửa” đất nông nghiệp giữa các hộ nông dân thông qua việc thực hiện quyền “chuyển đổi quyền sử dụng đất”, đã giảm số thửa đất trên mỗi hộ xuống đáng kể, tăng năng suất, tiết kiệm lao động và đầu tư Theo Bộ Tài chính (2012), trong giai đoạn

2009 - 2011, trên địa bàn cả nước có lượt chuyển nhượng, thừa kế bất động sản Trong đó, năm 2009 có gần 850.000 lượt chuyển nhượng, thừa kế; năm 2010 có trên 999.000 lượt; năm 2011 có trên 1 triệu lượt

Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đáp ứng được nhu cầu của đại

đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh; quyền cho thuê và cho thuê lại đất đã có tác động tích cực trong việc đầu tư trên đất, tạo điều kiện cho nhà đầu tư yên tâm đầu tư kết cấu hạ tầng và người sản xuất chủ động trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các khu sản xuất tập trung có cùng chế

độ sử dụng đất khác; các hoạt động thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã hòa nhập với thị trường tài chính, góp phần thúc đẩy đầu tư, phát triển kinh tế đất nước

Các giao dịch về quyền sử dụng đất gắn với cơ sở sản xuất, dịch vụ phi nông nghiệp ít bị ảnh hưởng bởi khó khăn về kinh tế toàn cầu hiện nay như khách sạn, nhà hàng, siêu thị, trung tâm thương mại vẫn tiếp tục phát triển, đặc biệt là giao dịch nhà đất có văn phòng cho thuê tại các đô thị lớn hoặc các khu vực có hoạt động kinh tế, đầu

tư phát triển có tình trạng cung thấp hơn cầu, dẫn tới giá thuê cao, có lợi cho nhà đầu tư