thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất tại huyện thanh liêm, tỉnh hà nam

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2 quản lý và sử dụng nhìn chung còn chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để xảy ra tiêu cực như: Sử dụng không đú

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐOÀN TRẦN TRUNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ

SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC ĐƯỢC GIAO ĐẤT

KHÔNG THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THANH LIÊM, TỈNH HÀ NAM

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực

và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Đoàn Trần Trung

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thày giáo TS.Trần Trọng Phương giảng viên Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam - người đã hướng dẫn, giúp đỡ rất tận tình trong thời gian tôi nghiên cứu và hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam

đã giảng dạy, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện cho tôi học tập và hoàn thành luận văn của mình

Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Thanh Liêm, phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thống kê huyện Thanh Liêm đã giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu và hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn UBND các xã, Thị trấn, cán bộ địa chính đã giúp

đỡ tôi trong việc cung cấp tài liệu của địa phương, để tôi nghiên cứu và hoàn thành luận văn này./

Tác giả luận văn

Đoàn Trần Trung

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở khoa học về đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển kinh tế

1.1.1 Đất đai đối với sự phát triển của các ngành kinh tế 4 1.1.2 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến quản lý và sử dụng đất 4 1.1.3 Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức 5 1.1.4 Khái quát chung về quỹ đất của các tổ chức 7 1.1.5 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất các tổ chức sử dụng đất 9 1.2 Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức 10 1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao đất cho các tổ chức không

1.3.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng

đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó 12 1.3.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 14 1.3.3 Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính 15 1.3.4 Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 15 1.3.5 Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv

lý sử dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam 18 1.4.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới 18 1.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam 23 1.4.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao

đất không thu tiền sử dụng đất ở một số địa phương trong cả nước 29 1.4.4 Tình hình sử dụng đất đai của cả nước 30 Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 43

2.2.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có ảnh hưởng tới quá

trình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu

2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 43 2.3.2 Phương pháp thống kê, so sánh 44 2.3.3 Phương pháp xử lý số liệu 44

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45

3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và môi trường có

ảnh hưởng tới quá trình sử dụng đất của các tổ chức 45

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 50 3.2 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến

việc sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng tại huyện Thanh Liêm 58

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v

3.3 Đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Thanh Liêm 59 3.3.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai 59 3.3.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất của các tổ chức năm 2013 huyện

3.3.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai của các tổ chức 65 3.4 Thực trạng quản lý, sử dụng của các tổ chức được nhà nước giao đất

không thu tiền sử dụng đất tại huyện Thanh Liêm 66 3.4.1 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất của các

tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất 66 3.4.2 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất 68 3.5 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các

tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất huyện Thanh

3.5.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 73 3.5.2 Giải pháp về thanh tra, kiểm tra 74 3.5.3 Giải pháp về khoa học công nghệ 74

3.5.6 Giải pháp về tăng cường quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong thời gian tới trên

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii

DANH MỤC BẢNG

1.1 Hiện trạng sử dụng đất đai của cả nước năm 2013 30

1.2 Tình hình đất chưa sử dụng của các tổ chức sử dụng đất ở nước ta 34

3.1 Giá trị sản xuất các ngành kinh tế tại huyện Thanh Liêm 52

3.2 GDP các ngành kinh tế tại huyện Thanh Liêm 52

3.3 Giá trị sản xuất ngành nông nghiệp huyện Thanh Liêm 53

3.4 Kết quả sản xuất ngành nông nghiệp huyện Thanh Liêm 54

3.5 Giá trị sản xuất ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và xây dựng

3.6 Giá trị ngành dịch vụ huyện Thanh Liêm giai đoạn 2009_2013 56

3.7 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 huyện Thanh Liêm 64

3.8 Hiện trạng tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức

phân theo loại hình sử dụng tại huyện Thanh Liêm 66

3.9 Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức được giao đất theo đơn vị hành

chính xã, thị trấn tại huyện Thanh Liêm 67

3.10 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không

thu tiền sử dụng đất của huyện Thanh Liêm 68

3.11 Tình hình sử dụng đất không đúng mục đích của các tổ chức 69

3.12 Diện tích cho thuê lại và bị lấn chiếm của các tổ chức được giao đất

không thu tiền sử dụng đất huyện Thanh Liêm 70

3.13 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức

được giao đất không thu tiền sử dụng đất huyện Thanh Liêm 71

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Việt Nam là thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương Mại Thế giới (WTO) vào ngày 7.11.2006 Việc gia nhập WTO là một trong những nỗ lực nhằm tiếp cận thị trường thương mại toàn cầu, nâng cao vị thế của Việt Nam trên thị trường thương mại quốc tế, tạo tiền đề hội nhập và phát triển nền kinh tế Là một nước đang phát triển, Việt Nam phải đối mặt với nhiều thách thức khi gia nhập môi trường cạnh tranh quốc tế Ý thức sâu sắc vấn đề này, Đảng và Nhà nước ta đã từng bước đưa ra những quyết sách đúng đắn, phù hợp Một trong những chính sách lớn là chương trình hành động do Chính phủ đưa ra nhằm thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ

4 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá X về một số chủ trương, chính sách lớn

để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO) Chương trình hành động này xác định nhiệm

vụ của các cơ quan hành chính nhà nước ở Trung ương và địa phương, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế thực hiện Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng nhằm tận dụng cơ hội, vượt qua thách thức, đưa nước ta bước vào giai đoạn phát triển mới, nhanh và bền vững Chính phủ đã chỉ rõ 12 nhóm nhiệm vụ chủ yếu cần được triển khai thực hiện và bảo vệ môi trường, phát triển bền vững là một trong những nhiệm vụ quan trọng Trong đó, mỗi nhiệm vụ được

cụ thể hoá bằng các đề án, kế hoạch, chính sách cần được xây dựng và thực hiện Các công việc cụ thể này được đề cập chi tiết đến nội dung, cơ quan chịu trách nhiệm và thời gian hoàn thành Đối với lĩnh vực thị trường đất đai và bất động sản, công việc cần được triển khai thực hiện ngay từ năm 2007 là tổng kiểm kê quỹ đất, quỹ nhà ở, trụ sở làm việc của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội

Theo kết quả thống kê đất đai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường diện tích này là hơn 10.000.000 ha, chiếm hơn 30% diện tích tự nhiên của cả nước Quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là rất lớn nhưng việc

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2

quản lý và sử dụng nhìn chung còn chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để xảy ra tiêu

cực như: Sử dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép…

Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đến ngày 01/4/2008 Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng

Thanh Liêm là huyện bán sơn địa nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Hà Nam, thời gian vừa qua với quá trình phát triển công nghiệp và chuyển dịch đất đai diễn ra tương đối mạnh mẽ, phù hợp với quá trình phát triển kinh tế xã hội của huyện Công tác quy hoạch, kế hoạch, sử dụng đất cũng như công tác giao đất cho thuê đất được huyện thực hiện tốt phù hợp với quy định của pháp luật Đối với việc giao đất cho các

tổ chức không thu tiền sử dụng đất đã giải quyết được nhu cầu về đất cho các tổ chức giáo dục, chính trị, xã hội và tổ chức hành chính Nhà nước Song, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại không ít những thách thức và khó khăn trong công tác giao đất cho các tổ chức không thu tiền sử dụng đất mà trong thời gian tới cần khắc phục kịp thời để đáp ứng nhu cầu sử dụng của các đối tượng sử dụng đất, tránh lãng phí đất đai

Vì vậy để giải quyết vấn đề sử dụng đất cho các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý thúc đẩy kinh tế của huyện phát triển vấn đề đặt ra là phải đánh giá được hiệu quả sử dụng đất nói chung và đất các tổ chức nói riêng trên địa bàn huyện Thanh Liêm đảm bảo bền vững có hiệu

quả Xuất phát từ những lý do trên tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực trạng

và giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất tại huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam" được đặt ra

với mong muốn đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cường vai trò nắm chắc, quản chặt quỹ đất của Nhà nước (đại diện chủ sở hữu đối với đất đai) nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức được giao đất quản

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 3

lý sử dụng nói riêng trên địa bàn huyện Thanh Liêm và góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện

2 Mục đích, yêu cầu nghiên cứu

2.2 Yêu cầu của đề tài:

- Đề tài nghiên cứu trên cơ sở các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra phải trung thực, chính xác, đảm bảo độ tin cậy và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

- Đề xuất một số giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa phương nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất trên địa bàn huyện

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 4

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học về đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển kinh tế xã hội

1.1.1 Đất đai đối với sự phát triển của các ngành kinh tế

Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như là một

tư liệu sản xuất đặc biệt Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân, đất đai cũng có những vị trí vai trò khác nhau

Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làm cơ

sở, làm địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh

Trong ngành nông nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng, là nguồn lực hàng đầu của ngành nông nghiệp Đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất cho lao động

mà còn là nguồn thức ăn cho cây trồng Mọi tác động của con người vào cây trồng đều được dựa vào đất đai và thông qua đất đai Đất đai sử dụng trong nông nghiệp được gọi là ruộng đất

1.1.2 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến quản lý và sử dụng đất

1.1.2.1 Nhân tố điều kiện tự nhiên

Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế hàng đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa hình, thổ nhưỡng) và các nhân tố khác

- Điều kiện tự nhiên khí hậu: Các yếu tố khí hậu, thủy văn ảnh hưởng rất lớn, trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của con người

- Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng): Địa hình, địa mạo và độ dốc ảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp, đặt ra yêu cầu quy hoạch, xây dựng đồng ruộng để thủy lợi hóa và cơ giới hóa Điều kiện thổ nhưỡng quyết định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp

Đối với đất phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá thành xây dựng công trình và gây khó khăn cho việc đưa đất vào sử dụng

Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực Vị trí địa lý của

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 5

vùng với sự khác biệt về điều kiện tự nhiên ánh sáng, nhiệt độ nguồn nước và các điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiệu quả sử dụng đất đai Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụng các lợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất về xã hội, môi trường và kinh tế

1.1.2.2 Nhân tố kinh tế - xã hội

Bao gồm các yếu tố như chế độ, dân số và lao động, thông tin và quản lý, chính sách môi trường và chính sách đất đai, yêu cầu quốc phòng, sức sản xuất và trình độ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bố sản xuất, các điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuật vào sản xuất

Nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc

sử dụng đất đai

1.1.2.3 Nhân tố không gian

Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất (như các ngành nông nghiệp, công nghiệp, khai thác, xây dựng, mọi hoạt động kinh tế và hoạt động xã hội) đều cần đến đất đai như điều kiện không gian để hoạt động Không gian bao gồm cả vị trí mặt bằng Đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu tố vĩnh hằng của tự nhiên ban phát cho xã hội loài người Vì vậy, không gian trở thành một trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất

Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng công trình, nhà xưởng, giao thông mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và đem lại giá trị kinh tế

1.1.3 Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức

Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Hiến pháp sửa đổi 2013 tại Chương II Điều 18 quy định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài"

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 6

Theo Luật Đất đai sửa đổi 2013, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết

định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp

đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định

là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó

Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được

người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai ( Luật đất đai 2013)

Người sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai năm 2013 liên quan đến tổ chức như sau:

Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền

sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

Tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 7

Theo Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý, sử dụng đất được hiểu như sau:

Sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi sử dụng đất không đúng với mục đích được giao, loại đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003; khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật đất đai năm 2013

Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất

Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc chủ sử dụng đất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước tạm giao hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm giao, mượn đất mà

không trả lại đất ( Luật đất đai 2013)

1.1.4 Khái quát chung về quỹ đất của các tổ chức

Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được kiểm kê bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,

tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài đầu

tư vào Việt Nam

Tổ chức sử dụng đất, quản lý đất (còn gọi là đối tượng sử dụng, quản lý

đất) là tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng, được Nhà nước giao đất để quản lý, quy định trong Luật này bao gồm:

- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 8

chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt động dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản

đồ hiện trạng sử dụng đất thì Loại hình tổ chức được phân thành:

- Cơ quan, đơn vị của Nhà nước là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao

gồm: cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội (trừ các cơ

quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp công; đơn vị quốc phòng, an ninh

- Uỷ ban nhân dân cấp xã là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất sử

dụng vào các mục đích: đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích công ích; đất làm trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội đồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội của cấp xã; đất được Nhà nước giao cho Uỷ ban nhân dân cấp xã xây dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác của địa phương

Đối với các công trình công cộng do các tổ chức được công nhận là pháp nhân hoặc

do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì không thống kê vào đối tượng Uỷ ban nhân dân

cấp xã sử dụng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 9

- Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm: Tổ chức xã

hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không phải là

cơ quan, đơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế

- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ

chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất; bao gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài

có chức năng ngoại giao [Bộ Tài nguyên và Môi trường (2007), Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường

về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất]

1.1.5 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng đất các tổ chức sử dụng đất

Đất đai là nguồn tài nguyên đặc biệt và có hạn; mọi hoạt động của con người đều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với đất đai Tổng diện tích đất tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nói riêng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 10

1.2 Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức

Từ thập niên 80 trở lại đây, nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể Nền kinh tế tự cung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với định hướng xã hội chủ nghĩa Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến

sự đa dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển

đóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân (Chính phủ, 1996, Nghị định số 85/CP)

Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng được cải thiện Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản

lý đất đai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của đời sống nhân dân Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật đất đai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan

Cụ thể như:

Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận Hình thức cho thuê đất đối với các đối tượng như: Tổ chức kinh tế trong nước; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ

tầng.(Chính phủ, 1999, Nghị định số 17/1999/NĐ-CP )

Luật Đất đai năm 2003 (đã được chi tiết hóa thêm ở Luật đất đai 2013), quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau: Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, tại Điều 54, Luật Đất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 11

đai năm 2013 quy định 05 trường hợp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất,

1 Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;

2 Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất

là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản

4 Điều 55 của Luật này;

3 Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

4 Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

5 Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này

* Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan đã ban hành các văn bản các văn bản, chính sách về giao đất cho các tổ chức không thu tiền sử dụng đất tại Việt Nam hướng dẫn cụ thể như sau:

- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 12

hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, TĐC và trình tự thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất của các tổ chức kinh tế đã bị sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch

sử dụng đất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng…

Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêu tổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý, sử dụng hiệu

quả hơn đối với quỹ đất này [Chính phủ (2007), Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về kiểm kê quỹ đất đang quản lý sử dụng của tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất]

1.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác giao đất cho các tổ chức không thu tiền sử dụng đất

1.3.1 Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền KT-XH Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế- xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó không ngừng được sửa đổi, bổ sung Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 13

hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất Sau khi quốc hội thông qua Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào cuộc sống Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Theo đó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã

cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006)

Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu Từ

đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao đất, cho

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 14

thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007)

1.3.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành KT-XH và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng (Nguyễn Đức Minh, 2001)

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường hỗ trợ thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức Bất kỳ một phương án bồi thường, hỗ trợ nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án

có hiệu quả KT-XH cao nhất Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 15

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo” (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007)

1.3.3 Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính

Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu để

“quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở xác định tính pháp

lý của đất đai Trước tháng 12/2004, rất nhiều địa phương chưa lập đầy đủ hồ sơ địa chính theo quy định; đặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCNQSDĐ) để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCNQSDĐ như Thành phố Hà Nội, các tỉnh Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh, (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007)

Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều địa phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ, chưa đồng

bộ ở cả 3 cấp Vì các tài liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Vì vậy, việc đo vẽ lại bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất cần thiết

1.3.4 Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản

lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 16

nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất

Trong công tác GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn

1.3.5 Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai

Công tác bồi thường, hỗ trợ là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính của chính quyền địa phương Hội đồng thẩm định phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để xử

lý tạo niềm tin trong nhân dân

1.3.6 Yếu tố giá đất và định giá đất

Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan

hệ đất đai khác nhau

- Trước khi có Luật Đất đai năm 2003:

Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 17

cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ ban hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP Khung giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/CP đã được áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông nghiệp hạng i Do vậy giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các địa phương

- Từ khi có Luật Đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các

trường hợp sau đây (Điều 55):

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC đã được quy định khá cụ thể tại Luật Đất đai năm 2003 Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1 Điều 56) Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm 2003, ngày 16/11/2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 18

đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện

1.3.7 Thị trường Bất động sản

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày càng được hình thành và phát triển Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai

1.4 Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất liên quan đến việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam

1.4.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới

Hiện nay, chính sách giao đất cho người sử dụng đất là một trong những chính sách lớn được thực hiện tại nhiều quốc gia, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội

Mục tiêu chính trong các chính sách về giao đất cho người sử dụng đất ở bất

kỳ quốc gia nào giúp chính quyền nắm chắc, quản chặt và sử dụng hợp lý nguồn tài

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 19

cho các doanh nghiệp có nhu cầu Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980 Từ việc cho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việc hình thành thị trường đất đai Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc

đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến

đã bán đấu giá QSD đất 8.588 m2 với thời hạn 50 năm 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết liệt để có QSD đất và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ (NDT) Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSD đất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việc chuyển giao QSD đất của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá Sau đó, vào tháng 4/1988, Quốc hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhượng QSD đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSD đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSD đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá

* Liên bang Nga

Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với

sở hữu Nhà nước Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế Với tiêu chí quản

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 20

chặt quỹ đất của Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các Tổ chức dùng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi

xã hội, (Điều 20, 21, Chương 4, Luật đất đai Liên bang Nga năm 2001) tuy nhiên

hình thức này hiện không được khuyến khích và gần như không tiếp tục thực hiện Nhà nước mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử dụng đất đặc biệt đối với đất ở đô thị

* Hàn Quốc

Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 Km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nông nghiệp 21,4%; 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8% Quá trình đô thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ XX Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian

Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đề khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ đất đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ đất giàu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốc gia Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thành công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã được Chính phủ ban hành gồm:

- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và là

cơ sở để tính thuế lô đất đó

- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu (dù chúng ở các vị trí khác nhau) Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp nhằm nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm giữ đất (đầu cơ đất) Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích đầu cơ và

do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung trên thị trường đất đai

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 21

- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:

+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: Đây là giải pháp bổ sung cho

hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán số đất thừa ra Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở hữu đất dân

cư vượt quá 200 py-ôm (660 m2) Phần sở hữu vượt quá giới hạn này được đề nghị bán đi Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất đai quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 – 11% trong giá trị thị trường của diện tích đất thừa đó Số thuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất thừa đó

+ Phí phát triển đất đai

Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ đất mua những vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch Vì vậy nhà nước ban hành phí phát triển đất Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát triển cho mục đích cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho phép Nghĩa là

nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660 m2) trừ đề án của Chính phủ Các đề án do tập đoàn nhà nước đại diện cho chính quyền trung ương hay địa phương được giảm 50 %

+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu chuẩn) Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu

cơ Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa được thu vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận thu được từ việc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm đánh vào việc tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giàu có do đầu cơ đất đai buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

* Hungary

Kể từ năm 1988, Chính phủ Hungary công bố một số luật mới liên quan đến

tổ chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:

Luật VI năm 1998 mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh nghiệp

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 22

và mở cửa cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tư nhân

Luật Đầu tư nước ngoài XXIV/1988 tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoài thông qua việc miễn giảm thuế

Luật V/1990 quy định tự do hóa doanh nghiệp tư nhân Để tách biệt quyền lực quản lý và quyền sở hữu nhà nước

- Các hình thức sở hữu đất:

Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn hợp Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích công cộng, xã hội và những vùng quan trọng Quyền sở hữu đất công cộng được thực hiện trên các vùng đất được sử dụng hoặc dự định được sử dụng phục vụ lợi ích của toàn xã hội hoặc cộng đồng địa phương Một số loại đất được xác định rõ quyền sở hữu nhà nước như rừng, vùng lãnh thổ được bảo vệ, bảo tồn thiên nhiên, vườn quốc gia, khu vực bờ sông, đất ngập nước, sông, hồ, suối, đường giao thông, các toà nhà công cộng Tư nhân chủ yếu nắm giữ quyền sở hữu đất cho sản xuất, đặc biệt là đất nông nghiệp

- Thời hạn sử dụng đất:

Thời hạn sử dụng đất cũng được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu: Đất thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; đất thuê của nhà nước có thời hạn sử dụng tối đa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy nhiên, từng đối tượng đất cụ thể sẽ có thời hạn thuê khác nhau Nhà nước cũng có quy đinh cụ thể về quyền và nghĩa vụ của những sở hữu tư nhân khi cho thuê đất

- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất

Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất nông nghiệp Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp sau khi được phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua

Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình muốn, tuy nhiên phải phù hợp với pháp luật và các quy định của nhà nước, không gây tổn hại hoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên khác

Công dân Hungary có thể được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 23

doanh nghiệp

Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh tế nói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự điều tiết vĩ mô của nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trường Nhờ có giá đất sát giá thị trường nhà nước mới có kết quả tính toán tài chính đúng liên quan đến đất đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế) để điều khiển sự vận động lưu thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình, người sử dụng đất có cơ sở để tính toán những bài toán kinh tế của mình trên giá cả đất đai sát với giá thị trường Nhờ đó đất đai được vận động, tự động phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả, sự vận động này là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự điều khiển quản lý vĩ mô của nhà nước

Bài học của Hàn Quốc về đánh thuế lũy tiến lên đất đai đầu cơ cho thấy chính quyền phải có một lập trường kiên định, dám thực hiện các biện pháp cứng rắn với các đối tượng cần thiết để điều chỉnh cho được sự phân phối đất đai trên thị trường, để thực hiện được cơ chế thị trường thì cần cải tiến và phát triển các yếu tố hỗ trợ như: phát triển

hệ thống đăng ký đất đai; các giải pháp đổi mới của Chính phủ Hàn Quốc sẽ không bao giờ thực hiện thành công được nếu không có hệ thống đăng ký đất đai hiện đại của Hàn Quốc hỗ trợ (để nắm chắc tổng số diện tích đất sở hữu của mỗi chủ và qua đó đánh thuế lên đất dư ra do đầu cơ)

1.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam

Theo kết quả kiểm kê quỹ đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng được nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2008/CT-TTg ngày 14/12/2008 của Thủ tướng Chính phủ:

1.4.2.1 Tình hình sử dụng theo mục đích được giao không thu tiền

Năm 2013, cả nước có 141.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao với diện tích 7.148.536,47 ha, chiếm 91,26% Trường hợp tổ chức sử dụng đất để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn chiếm tỷ lệ 2,74%

- Cơ quan nhà nước có 15.189 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 24

33.838,42 ha, đạt 95,63% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; diện tích đất cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép đối với các cơ quan nhà nước không nhiều nhưng vẫn có tình trạng xảy ra (cả nước có 235 cơ quan nhà nước cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 190,42 ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê trái pháp luật)

- Tổ chức chính trị có 1.439 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 2.390,00

ha, đạt 75,30% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức chính trị có số lượng tổ chức có diện tích đất cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép không nhiều 42/1.439 tổ chức, nhưng diện tích vi phạm tương đối nhiều (306,40 ha), chiếm đến 9,65% tổng số diện tích đang quản lý, sử dụng

- Tổ chức xã hội có 952 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 1.373,87

ha, đạt 96,47% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức xã hội có 15

tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 1,12 ha

- Tổ chức chính trị - xã hội có 1.131 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 3.687,04 ha, đạt 75,40% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức chính trị - xã hội có 26 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 74,91 ha

- Tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp có 610 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 697,99 ha, đạt 96,78% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp có 13 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích là 0,42 ha

- Tổ chức sự nghiệp công có 55.456 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 394.201,53 ha, đạt 75,94% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các

tổ chức sự nghiệp công có 810 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 242,27 ha, trong đó chủ yếu là diện tích đất cho mượn (chiếm 88,36%)

- Tổ chức ngoại giao có 41 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 16,74

ha đạt 78,41% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức ngoại giao

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 25

có 01 tổ chức cho thuê trái pháp luật với diện tích 0,07 ha

- Tổ chức kinh tế có 49.723 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 458.179,32 ha, đạt 90,42% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức kinh tế có 992 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 1.608,56 ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê và cho mượn trái pháp luật (diện tích đất cho thuê trái pháp luật chiếm 21,60% tổng diện tích cho thuê trái pháp luật của cả nước, diện tích đất cho mượn chiếm 12,31% tổng số diện tích đất cho mượn của cả nước)

- Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý, sử dụng có 10.970 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là 319.042,97 ha, đạt 97,40% so với tổng diện tích đang quản

lý, sử dụng; tuy nhiên UBND cấp xã của nhiều địa phương vẫn để xảy ra tình trạng cho thuê, cho mượn thậm chí chuyển nhượng trái pháp luật, đặc biệt là tình trạng cho thuê trái pháp luật của khối tổ chức UBND cấp xã chiếm đến 50,72% tổng số diện tích cho thuê trái pháp luật của cả nước và chiếm 15,49% diện tích đất cho mượn trái pháp luật của cả nước Đối với những tổ chức cho thuê đất trái phép ở các

tổ chức là UBND xã, phường, thị trấn thường xảy ra tình trạng lấy đất nông nghiệp (sử dụng vào mục đích công ích), đất phi nông nghiệp (đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn sử dụng vào mục đích công cộng của địa phương) cho hộ gia đình,

cá nhân thuê nhưng không làm các thủ tục thuê đất theo đúng quy định pháp luật đất đai Hoặc cho hộ gia đình, cá nhân thuê phần diện tích đất của đơn vị không có nhu cầu sử dụng, hay chưa sử dụng để sản xuất kinh doanh

- Nông, lâm trường có 653 tổ chức với diện tích sử dụng đúng mục đích là 5.615.419,13 ha, đạt 92,05% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các nông lâm trường có 42 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 5.006,21 ha, trong đó chủ yếu là diện tích đất cho mượn chiếm 66,26% tổng

số diện tích đất cho mượn của cả nước (tập trung chủ yếu ở các nông - lâm trường của các tỉnh Tuyên Quang, Tây Ninh, Bắc Giang, Lai Châu, ), diện tích đất cho thuê trái pháp luật chiếm 13,49% tổng diện tích cho thuê trái pháp luật của cả nước (phần lớn tập trung ở các nông - lâm trường thuộc tỉnh Phú Thọ, Hải Phòng, Đồng Nai và thành

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 26

phố Hồ Chí Minh, )

- Quốc phòng, an ninh có 8.118 tổ chức với diện tích sử dụng đúng mục đích

là 319.689,47 ha, đạt 95,78% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng các tổ chức sử dụng đất vào mục đích an ninh quốc phòng có 13 tổ chức cho mượn trái phép với diện tích là 8,68 ha

1.4.2.2 Sử dụng vào mục đích khác:

Tình trạng sử dụng sai mục đích được giao, được thuê xảy ra ở hầu hết các loại hình tổ chức, cả nước có 3.311 tổ chức sử dụng không đúng mục đích được giao, được thuê với diện tích là 25.587,82 ha, trong đó chủ yếu là các tổ chức sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (1.527 tổ chức với diện tích 21.499,68

ha, chiếm 84,02%), số tổ chức sử dụng vào mục đích làm nhà ở là 1.828 tổ chức với diện tích 4.088,24 ha Trong số diện tích sử dụng vào mục đích làm nhà ở chủ yếu xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên của các tổ chức kinh tế (57,98%), các nông - lâm trường (32,67%), tổ chức sự nghiệp công (5,34%), riêng đối với UBND cấp xã (2,73%) phần lớn là diện tích đất của một số địa phương chia cho dân xây dựng nhà ở không đúng thẩm quyền; diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp chủ yếu của các nông - lâm trường (90,82%), tổ chức kinh tế (6,06%), UBND cấp xã (2,03%)

1.4.2.3 Tình hình tranh chấp, lấn chiếm:

Tổng diện tích đất của các tổ chức đang có tranh chấp, lấn chiếm là 313.969,03 ha, trong đó đất có tranh chấp có 1.184 tổ chức với diện tích 34.232,63

ha, đất lấn chiếm có 4.077 tổ chức với 25.703,21 ha và đất bị lấn, bị chiếm có 3.915

tổ chức với diện tích 254.033,19 ha

- Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại hình

tổ chức như tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, nông lâm trường, UBND cấp xã,

tổ chức sự nghiệp công Như vậy qua kiểm kê đã cho thấy, số tổ chức có diện tích đất đang tranh chấp có số lượng không nhỏ Nguyên nhân chủ yếu do khi thực hiện giao đất cho các tổ chức, hồ sơ lập chưa đầy đủ, không chặt chẽ, mô tả ranh giới, mốc giới không rõ ràng, cụ thể; một số khu đất đã có mốc giới nhưng qua quá trình

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 27

xây dựng các công trình làm thất lạc mốc hoặc có sự dịch chuyển vị trí ngoài ý muốn Do vậy khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn

- Diện tích đất bị lấn, bị chiếm: tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụng chưa hết diện tích được giao ở hầu hết các loại hình tổ chức đã dẫn đến một phần diện tích bị lấn, bị chiếm diện tích trong đó tập trung chủ yếu các loại hình tổ chức như: Tổ chức sự nghiệp công, UBND cấp xã, tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, nông lâm trường Nguyên nhân của tình trạng này là do việc sử dụng đất của các tổ chức không được kiểm tra thường xuyên; việc lập hồ sơ và lưu giữ các giấy tờ để theo dõi, quản lý không được quan tâm đúng mức Mặt khác các mốc ranh giới khu đất đã được giao không được quản lý chặt chẽ, chưa xây dựng tường rào hoặc căm mốc giới để phân định với đất của người dân Mặt khác thời gian giao đất trước đây đã quá lâu, thủ tục không đầy đủ; thay đổi thủ trưởng đơn vị nhiều lần và không bàn giao cho người sau

để tiếp tục quản lý, Xuất phát từ nhiều nguyên nhân cho nên trong suốt quá trình sử dụng, các tổ chức đã để cho người dân lấn, chiếm, cá biệt có tổ chức không biết ranh giới đất của đơn vị mình sử dụng đến đâu, nên khi kiểm kê hiện trạng rất khó khăn, phải mất rất nhiều thời gian mới xác định được diện tích đất được giao

Một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụng không hết, Bên cạnh đó, ở các địa phương nhiều tổ chức sử dụng đất đầu tư xây dựng hoàn thành đã đưa vào sử dụng (một số điểm trường học) nhưng sau một thời gian vì nhiều lý do phải dời đi nơi khác, nhưng tổ chức và chính quyền địa phương không báo cáo để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý, mà bỏ hoang không sử dụng, từ đó người dân đã lấn, chiếm để sản xuất hoặc làm nhà ở

Ngoài ra, còn có nguyên nhân do thiếu kiên quyết trong xử lý các trường hợp lấn chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường

1.4.2.4 Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức:

Tổng diện tích đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chức nhưng chưa sử dụng là 299.719,46 ha do 4.120 tổ chức quản lý, trong đó diện tích đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 250.862,79 ha do 2.455 tổ chức quản lý

và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90 ha do 1.681 tổ chức quản lý (tập

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 28

trung chủ yếu là các trường học và những dự án phát triển khu đô thị mới, dự án xây dựng các khu công nghiệp, các dự án này đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,… Một số dự

án tiến độ thực hiện chậm do các chủ đầu tư thiếu vốn để thực hiện) Diện tích đất chưa sử dụng của các tổ chức theo loại hình tổ chức cụ thể như sau:

- Cơ quan nhà nước có 293 tổ chức với diện tích là 863,42 ha;

- Tổ chức chính trị có 32 tổ chức với diện tích là 21,64 ha;

- Tổ chức xã hội có 12 tổ chức với diện tích là 12,46 ha;

- Tổ chức chính trị - xã hội có 24 tổ chức với diện tích là 1.081,05 ha;

- Tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp có 17 tổ chức với diện tích là 12,95 ha;

- Tổ chức sự nghiệp công có 856 tổ chức với diện tích là 120.345,44 ha;

- Tổ chức ngoại giao có 05 tổ chức với diện tích là 4,42 ha;

- Tổ chức kinh tế có 1.922 tổ chức với diện tích là 20.619,90 ha;

- UBND cấp xã có 812 tổ chức với diện tích là 2.603,57 ha;

- Quốc phòng, an ninh có 18 tổ chức với diện tích là 228,47 ha;

- Nông - lâm trường có 129 tổ chức với diện tích là 153.926,13 ha

1.4.2.5 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức:

Đến nay, cả nước đã có 52.004 tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đạt 35,99% số tổ chức cần cấp giấy, số lượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp là 83.299 giấy và diện tích đã cấp là 3.100.040,38 ha, đạt 39,58% diện tích cần cấp giấy

Phần lớn diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là của các tổ chức nông - lâm trường, tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, tổ chức sự nghiệp công và đất của UBND cấp xã

Kết quả nghiên cứu tình hình quản lý, sử dụng đất đai của các tố chức trong thời gian qua cho thấy: Nhiều trường hợp các tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hiện đang có sự chênh lệch diện tích giữa quyết định giao, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng đang sử dụng đất Đây cũng là

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 29

một trong những khó khăn cần phải có biện pháp xử lý nhằm hoàn thiện hồ sơ của các tổ chức để quản lý đất đai ngày một tốt hơn

1.4.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất ở một số địa phương trong cả nước

1.4.3.1 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội

Kết quả kiểm kê quỹ đất theo Chỉ thị số 31/2008/CT-TTg ngày 14/12/2008 của Thủ tướng Chính phủ tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố Hà Nội là 334.470,02 ha, diện tích đất cấp xã (phường) quản lý sử dụng là 21.472,96 ha chiếm 6,42 %, diện tích đất của tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất quản lý, sử dụng là 43.481,10 ha chiếm 13%, diện tích đất các cơ quan đơn vị nhà nước quản lý, sử dụng là 31.105,71 ha chiếm 9,3%, diện tích đất các tổ chức khác quản lý, sử dụng là 200,68 ha chiếm 0,06%; diện tích các nông, lâm trường quản

lý với 11.700 ha chiếm 3,50% diện tích tự nhiên của toàn thành phố

- Diện tích sử dụng đất đúng mục đích được giao đất không thu tiền sử dụng đất của Thành phố Hà Nội là 40.893,87 ha, đạt 96,3 % so với tổng diện tích đang quản lý,

sử dụng; diện tích các tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép hoặc chưa đưa vào sử dụng với diện tích 2.087,22 ha chiếm 4,7% tổng diện tích đất của các tổ chức kinh tế đang quản lý, sử dụng trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê

và cho mượn, sử dụng không đúng mục đích hoặc chưa đưa vào sử dụng

1.4.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất ở thành phố Hải Phòng

Kết quả kiểm kê quỹ đất theo Chỉ thị số 31/2008/CT-TTg ngày 14/12/2008 của Thủ tướng Chính phủ tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố Hải Phòng là 152.742,74

ha, diện tích đất cấp xã (phường) quản lý sử dụng là 27.297,46 ha chiếm 21,24 %, diện tích đất của tổ chức kinh tế quản lý, sử dụng là 8.126,93 ha chiếm 5,32%, diện tích đất các cơ quan đơn vị nhà nước quản lý, sử dụng là 69.602,12 ha chiếm 54,15%, diện tích đất các tổ chức khác quản lý, sử dụng là 625,47 ha chiếm 0,49% diện tích tự nhiên của toàn thành phố

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 30

- Diện tích sử dụng đất đúng mục đích các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất của thành phố Hải Phòng là 8.795,8 ha, đạt 97,31% so với tổng diện tích đang quản lý sử dụng; diện tích các tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, với diện tích 160,0 ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê và cho mượn trái pháp luật

1.4.3.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được giao đất không thu tiền

sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng

Theo kết quả kiểm kê quỹ đất năm 2008, Chỉ thị số 31/2008/CT-TTg ngày 14/12/2008 của Thủ tướng Chính phủ tổng diện tích đất tự nhiên của thành phố Đà Nẵng là 128.543,09 ha, diện tích đất cấp xã (phường) quản lý sử dụng là 27.297,46 ha chiếm 21,1 %, diện tích đất của tổ chức kinh tế quản lý, sử dụng là 2.522,07 ha chiếm 1,96%, diện tích đất các cơ quan đơn vị nhà nước quản lý, sử dụng là 69.602,12 ha chiếm 54,1%, diện tích đất các tổ chức khác quản lý, sử dụng là 625,47 ha chiếm 0,49% diện tích tự nhiên của toàn thành phố

- Diện tích sử dụng đất đúng mục đích các tổ chức được giao đất không thu tiền sử dụng đất của Thành phố Đà Nẵng là 2.865,5 ha, đạt 96,77% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; diện tích các tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tích 106,9 ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê và cho mượn không đúng thẩm quyền

1.4.4 Tình hình sử dụng đất đai của cả nước

1.4.4.1 Hiện trạng sử dụng đất

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2013, diện tích đất tự nhiên của nước ta

(bao gồm cả đất liền và các đảo nổi) là 33.169.800ha

Trên địa bàn cả nước, diện tích đất đang được khai thác sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp là 29.868.837 ha, chiếm 90,25% diện tích đất

tự nhiên; đất chưa sử dụng còn 3.226.514 ha, chiếm 9,75% tổng quỹ đất

Diện tích các loại đất đang được sử dụng vào các mục đích chính được tổng hợp và thể hiện ở bảng 2.1 như sau:

Bảng 1.1 Hiện trạng sử dụng đất đai của cả nước năm 2013

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 31

Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích các loại đất 33.169.800 100,00

1 Đất sản xuất nông nghiệp 10.118.085 30,57

3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng 14.630 0,04

4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 100.994 0,31

5 Đất sông suối và MNCD 1.075.751 3,25

6 Đất phi nông nghiệp khác 3.936 0,01

1 Đất bằng chưa sử dụng 238.355 0,72

2 Đất đồi núi chưa sử dụng 2.687.763 8,12

3 Núi đá không có rừng cây 300.396 0,91 Ngoài ra, năm 2013 còn kiểm kê tình hình sử dụng đất có mặt nước ven biển

(nằm ngoài đường triều kiệt trung bình và không được tính vào tổng diện tích các loại đất của cả nước), cả nước hiện có 54.003 ha đất có mặt nước ven biển đang sử

1.4.4.2 Hiện trạng sử dụng đất theo các mục đích sử dụng của các tổ chức

Tổng diện tích đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng trên toàn quốc là

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 32

7.833.142,70 ha, trong đó chủ yếu là diện tích đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp 6.687.695,59 ha (chiếm 85,38%), sử dụng mục đích phi nông nghiệp 845.727,62 ha (chiếm 10,80%), diện tích đất chưa sử dụng 299.719,49 ha (chiếm 3,83%), cụ thể:

a Đất nông nghiệp

Diện tích 6.687.695,59 ha, trong đó hầu hết các loại hình tổ chức đều có diện tích đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp (trừ các tổ chức ngoại giao), loại hình tổ chức sử dụng đất nông nghiệp chủ yếu là: Các nông - lâm trường (chiếm 86,62% tổng diện tích đất nông nghiệp), tổ chức sự nghiệp công (chiếm 5,12%),

tổ chức kinh tế (chiếm 4,13%), UBND cấp xã (chiếm 3,12%), các loại hình còn lại diện tích đất nông nghiệp rất nhỏ; đối với diện tích đất nông nghiệp do UBND cấp xã quản lý, sử dụng chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp (chiếm đến 66,43% tổng số diện tích đất nông nghiệp do UBND cấp xã quản lý, sử dụng) phần lớn đây là diện tích đất công ích, đất sản xuất nông nghiệp khó giao,

b Đất phi nông nghiệp

Tổng số diện tích đất phi nông nghiệp của các tổ chức đang quản lý, sử dụng

là 845.727,62 ha, các loại hình tổ chức đều có diện tích đất phi nông nghiệp, tập trung nhiều nhất là các tổ chức sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh (34,92%),

tổ chức kinh tế (24,79%), nông - lâm trường (18,13%), UBND cấp xã (13,79%), tổ chức sự nghiệp công (6,62%),

Diện tích đất phi nông nghiệp do các tổ chức quản lý, sử dụng như sau:

- Đất ở có 15.850,30 ha chiếm 1,87% tổng diện tích đất phi nông nghiệp của các tổ chức, trong đó chủ yếu là tổ chức kinh tế (44,05% tổng diện tích đất ở), nông, lâm trường (43,62%), tổ chức sự nghiệp công (7,45%), UBND cấp xã (2,49%), các loại hình tổ chức còn lại có tỷ lệ diện tích đất ở thấp

- Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp có 24.341,73 ha, chiếm 2,88% tổng diện tích đất phi nông nghiệp của các tổ chức, hầu hết các loại hình tổ chức đều có đất trụ sở cơ quan Trong đó chủ yếu diện tích của các tổ chức sự nghiệp công (25,44%), UBND cấp xã (23,50%), nông, lâm trường (20,33%), cơ quan nhà nước 16,66%, tổ chức kinh tế 7,28%

- Đất quốc phòng, an ninh có 263.393,51 ha chiếm 31,14% tổng diện tích đất