đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận hà đông, thành phó hà nội

Về nguyên tắc, nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNN

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐINH QUANG PHƯƠNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHÓ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI, NĂM 2015

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Tác giả Luận văn

Đinh Quang Phương

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thanh Trà,

là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân quận Hà Đông, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng quận Hà Đông, Chi cục Thuế quận Hà Đông, Phòng Thống kê quận Hà Đông, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các phường điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Tác giả Luận văn

Đinh Quang Phương

MỤC LỤC

Lởi cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục bảng vi

Danh mục hình, đồ thị vii

Danh mực chữ viết tắt viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu và yêu cầu 2

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 3

1.1.1 Quyền sở hữu 3

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 3

1.1.3 Quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất 5

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới 7

1.2.1 Các nước phát triển 7

1.2.2 Một số nước trong khu vực 9

1.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước 12

1.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam 14

1.3.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 14

1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ 18

1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21

1.3.4 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội 23

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

2.1 Đối tượng nghiên cứu 25

2.2 Phạm vi nghiên cứu 25

2.3 Nội dung nghiên cứu 25

2.3.1 Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hà Đông 25

2.3.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông 25

2.3.3 Đánh giá thực hiện các quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2010 – 2014 trên địa bàn quận Hà Đông 25

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Hà Đông 25

2.4 Phương pháp nghiên cứu 25

2.4.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp 25

2.4.2 Phương pháp chọn điểm 26

2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 26

2.4.4 Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu 27

2.4.5 Phương pháp thống kê xử lý số liệu 27

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 28

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 28

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 28

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 33

3.1.3 Nhận xét chung 44

3.2 Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông 46

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Hà Đông 46

3.2.2 Đánh giá những kết quả đạt được và những tồn tại cần khắc phục trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận 51

3.2.3 Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông 52

3.2.4 Hiện trạng sử dụng đất các phường nghiên cứu, điều tra 54

3.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở 56

3.3.1 Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở của người sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông 56

3.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất ở tại địa bàn nghiên cứu 59

3.3.3 Tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho của người sử dụng đất ở tại địa bàn nghiên cứu 63 3.3.4 Tình hình thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất ở tại địa bàn

nghiên cứu 65

3.3.5 Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn nghiên cứu 67

3.3.6 Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Hà Đông 72

3.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông 73

3.4.1 Giải pháp về chính sách 73

3.4.2 Giải pháp về tổ chức quản lý đầu tư cơ sở vật chất 75

3.4.3 Giải pháp tuyên truyền phổ biến pháp luật 76

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77

1 KẾT LUẬN 77

2 KIẾN NGHỊ 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 80

DANH MỤC BẢNG

Bàng 3.1 Chuyển dịch kinh tế giai đoạn 2010 - 2014 34 Bảng 3.2 Giá trị sản phẩm ngành nông nghiệp ( Giá hiện hành) 35 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất quận Hà Đông năm 2014 53 Bảng 3.4 Hiện trạng sử dụng đất các phường nghiên cứu 54 - 55 Bảng 3.5 Tình hình thực hiện QSDĐ trên địa bàn quận Hà Đông 56 Bảng 3.6 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ 60 Bảng 3.7 Tình hình thực hiện quyền thừa kế, tặng cho QSDĐ 64 Bảng 3.8 Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ 66 Bảng 3.9 Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện QSDĐ 68

DANH MỤC HÌNH, ĐỒ THỊ

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của mỗi quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật, mỗi quốc gia có một phương pháp quản lý và sử dụng riêng Ở Việt Nam, tại nội dung Hiến pháp 2013 khẳng định ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân và tổ chức cá nhân được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định Cụ thể hoá Hiến pháp sửa đổi năm 2013, Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hoá quy định này và ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất Tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thể hiện người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất

Ngày nay với cơ chế thị trường, quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước Sự pháp triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân Vì vậy trong Hội nghị lần 6 Ban chấp hành Trung ương Đảng đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Cụ thể như:

- Quy định cụ thể nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân

- Quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất

- Thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu

tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho

thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án

Hà Đông là một quận thuộc thủ đô Hà Nội, nằm bên bờ sông Nhuệ, cách trung tâm Hà Nội 11 km về phía Tây Quận Hà Đông nằm giữa giao điểm của Quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hòa Bình, và quốc lộ 70A Đồng thời cũng là nơi khởi đầu của quốc lộ 21B nối trung tâm Hà Nội với các huyện phía nam của Thủ đô

và tỉnh Hà Nam, Tỉnh Ninh Bình Quận Hà Đông nằm ở đầu mối nhiều tuyến đường giao thông quan trọng Do đó chịu tác động lớn của quá trình mở rộng đô thị Tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển các khu đô thị, các dự án phát triển Do nhu cầu về quyền

sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng Tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các quyền sử dụng đất không đăng ký kê khai hồ sơ hoặc thực hiện không đầy đủ các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trên địa bàn quận vẫn còn diễn ra

Xuất phát từ vấn đề trên, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai Học viện Nông nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của PGS TS Nguyễn

Thanh Trà, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của người

sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”

2 Mục tiêu và yêu cầu

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất

1.1.1 Quyền sở hữu

Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền

sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng

- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế

+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế Như tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu

1.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Ở Việt Nam, chế độ sở hữu đất đai được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử Chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992 và tiếp tục được khẳng định và củng cố trong Hiến pháp sửa đổi năm 2013 Điều 53 Hiến pháp sửa đổi

năm 2013 khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Điều 53, Hiến pháp 2013) nhà nước quản lý đất đai theo pháp luật Luật Đất đai năm 2013 đã thể chế hoá chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến Pháp “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật” (Điều

4 Luật Đất đai 2013) Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảo đảm lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

- Quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải vĩnh viễn,

sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất Về nguyên tắc, nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm

vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi từ đất

do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

- Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích Quyền sử dụng đất của Nhà nước được trích ra giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể (Nguyễn Đình

Bồng, 2006)

- Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và

tuyệt đối, gắn liền với quản lý về đất đai với các quyền: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ Định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Đào Trung Chính, 2007)

1.1.3 Quyền sử dụng đất của chủ sử dụng đất

Tại Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thể hiện “người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Điều 167, Luật Đất đai 2013)

- Chuyển đổi QSDĐ: Là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất Việc “lấy đất đổi đất” được sử dụng thuận lợi trong những trường hợp sau đây: nông dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh, hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

- Cho thuê QSDĐ: Cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện trong trường hợp người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để

sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê QSDĐ

- Cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường hợp người có quyền sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng… Cho các tổ chức, cá nhân thuê lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên cho thuê lại QSDĐ

- Thừa kế, tặng cho QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế

Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, giá trị chuyển nhượng QSDĐ rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản

- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo

có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Trần Tú Cường, 2012)

- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Các nước phát triển

Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, dó đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc điểm riêng so với những hàng hoá tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác

1.2.1.1 Thuỵ Điển

Tại Thuỵ Điển pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân

về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy niên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên nhiều lĩnh vực, ví dụ phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù

hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thuỵ Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng

ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dưới đây là một số điểm nổi bật của chính sách đất đai của Thuỵ Điển

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện

chuyển nhượng đất đai Đăng ký đất đai là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên khó kiểm soát việc đăng ký Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó

và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký

kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác Theo quy định của pháp luật về thế chấp, người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà

án sẽ cấp cho chủ sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp vay một khoản tiền nhất định Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp Văn bản xác nhận

đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thuỵ Điển (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được

tính trên giá thị trường Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác Chủ sử dụng đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế) Chủ đất có thể bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế chuyển dịch đó Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã hội Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000)

1.2.1.2 Úc

Úc có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng đất từ thời gian trước 01/01/1875, Luật pháp Úc quy định hai loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán sau 01/01/1875)

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Úc quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà

và đất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật) Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh đất đai 1933); nếu nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ sử dụng đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Úc thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hơặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng ký chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000), (Nguyễn Đình Bồng, 2014)

2.2.1.3 Cộng hoà Liên bang Đức

Đối với cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rõ ràng Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi Ở Đức, quyền sở hữu nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua – bán theo nguyên tắc của thị trường (Trần Tú Cương, 2012)

1.2.2 Một số nước trong khu vực

1.2.2.1 Thái Lan

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại hai hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, chủ sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai Ở Thái Lan nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có quy định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất Cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất đai (NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế Nếu 10 năm đất không sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp lại từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế

việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng

10 năm không được chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng đất là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu):

Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào để đo ranh giới thửa đất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm đất không được sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp lại từ giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác, sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng Đất không được để không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất Loại giấy ngày được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng đất mà Ủy ban cấp đất Quốc gia thông báo là khu vực Địa chính Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “ Được sử dụng ” Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện Đất không được để không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm hữu

và sử dụng đất trước năm 1954 Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK 2: Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích hợp tác quản lý Loại đất này không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng được

- Giấy chứng nhận SPK – 01: Do Văn phòng cải cách Đất đai nông nghiệp cấp dựa theo luật Cải cách đất nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất Lâm nghiệp

bị thoái hóa Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không được chuyển nhượng chỉ được thừa kế Từ năm 1993 – 1995 Chính phủ cho phép người dân

có giấy chứng nhận SPK – 01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm nghiệp được đổi thành giấy NS4 (Hoàng Huy Biều, 2000)

1.2.2.3 Trung Quốc

Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được

“cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐ được “cấp” là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

- Chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện

cơ bản để được chuyển nhượng đó là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ, có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ử một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc

sử dụng theo dự án (Lưu Quốc Thái, 2006)

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nên trên có điểm giống với điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu

Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai

- Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp đồng là bên cho thuê phải sử dụng đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê

đã cam kết trước đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006)

- Thuế chấp QSDĐ: Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy CNQSDĐ tại cái tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới (Lưu Quốc Thái, 2006)

1.2.3 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

Thứ nhất, cần phát triển mạnh hệ thống lý luận về thị trường bất động sản,

đặc biệt là những vấn đề rất cơ bản như thị trường bất động sản tại Việt Nam là

gì và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam như thế nào để phù hợp với thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Những vướng mắc trong việc phát triển thị trường đất đai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa giải quyết được những vấn đề nêu trên Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường đất tại Việt Nam Ở khía cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch định chính sách, các nhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần được đề cao

Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban đầu để

hình thành và phát triển thị trường đất đai Do những điều kiện lịch sử, quá

trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta có những đặc điểm đặc thù Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất động sản còn hết sức sơ khai,

việc quản lý loại thị trường này lại chủ yếu bằng phương pháp hành chính,

cưỡng chế Do đó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất động sản, trong đó có thị trường đất đai là việc làm cần thiết Đặc biệt trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong đó

có giao dịch kinh doanh bất động sản, đều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là điều kiện để khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế đến thị trường bất động sản Việt Nam Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố đầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình đó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa Để tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy định về những vấn đề cơ bản như phạm vi, đối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy định các bên tham gia thị trường, xác định các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất động sản cụ thể, về thủ tục và hợp đồng thực hiện các giao dịch dân sự

Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường đất đai, tức

là các yếu tố như cung, cầu, giá cả đất đai và mức độ điều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp

Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất động sản phù hợp với

điều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về đất đai, tránh gây ra những thay đổi đột biến trên thị trường đất đai, có khả năng bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng đất đai Cần có các biện pháp đền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung đột có liên quan đến đất đai do giá đền bù thiếu thỏa đáng hoặc

sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật độ dân cư tập trung quá lớn vào các nông thôn Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà đất

để điều tiết mật độ dân cư như đánh thuế cao đối với những người sử dụng nhà ở các thành phố lớn và đánh thuế thấp đối với những nhà ở vùng ngoại ô Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà đất nông thôn, khống chế được tình trạng đầu cơ đất nông thôn và giữ bình ổn thị trường

1.3 Cơ sở lý luận và thực tiễn về thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam

1.3.1 Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hóa đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp năm 1980 (Điều 19 và 20 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa

Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1988 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”

Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu

sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh, nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở của nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05- NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khóa VII: “tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”

Hiến pháp 1992 còn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp 1992) Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và

có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai năm 1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ (Luật Đất đai 1993) Như vậy, luật đã đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là quyền QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung hình thức do Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai quy dịnh Năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một

số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai: “cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất, có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy dịnh của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng trí QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” (Luật đất đai sửa đổi năm 2001)

Trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa – hiện đại hóa, tình hình quản lý

và sử dụng đất còn bộc lộ nhiều thiếu sót, yếu kém Vì vậy, tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử đụng đất, bảo đảm tính

ổn định của pháp luật, đồng thời thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương chính

sách của Đảng về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004 Luật Đất đai 2003 kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng

và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “ Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ” (Luật Đất đai 2003)

Sau hơn 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2003, Các quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm thực hiện đã làm cho người

sử dụng đất gắn bó hơn với đất đai, yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh để tăng hiệu quả sử dụng đất Thị trường bất động sản trong đó có quyền

sử dụng đất đã tạo lập được cơ chế hoạt động, phát triển tương đối đồng bộ; từng bước hoàn thiện chính sách tài chính đất đai theo hướng tiếp cận cơ chế thị trường, đã huy động được nguồn vốn xã hội cho thị trường, thu hút đầu tư cho phát triển, đưa đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển đất nước Tuy nhiên trong quá trình thi hành Luật Đất đai vẫn còn tồn tại bất cập:

- Thứ nhất, đất đai có nguồn gốc rất phức tạp; chính sách đất đai thay đổi

qua nhiều thời kỳ; việc quản lý đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nhưng lại trao cho người sử dụng đất nhiều quyền, quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt cũng đặt ra nhiều vấn đề mới, trong khi chúng ta còn thiếu kinh nghiệm Mặt khác, công tác nghiên cứu, tổng kết thực tiễn để làm rõ cơ sở lý luận còn hạn chế, chưa kịp thời (Bộ tài nguyên và Môi trường, 2013)

- Thứ hai, pháp luật về đất đai còn một số nội dung chưa đủ rõ, chưa phù

hợp; các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành nhiều nhưng còn thiếu đồng bộ, có mặt còn chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu thống nhất giữa pháp Luật đất đai với các pháp luật khác Việc phân cấp thẩm quyền trong quản lý đất đai chưa đi đôi với quy định cơ chế bảo đảm quản lý thống nhất của Trung ương;

mặt khác chưa phù hợp với năng lực thực hiện pháp luật của địa phương Chế tài

xử lý vi phạm pháp luật về đất đai còn thiếu và chưa đủ mạnh để ngăn chặn các hành vi vi phạm (Bộ tài nguyên và Môi trường, 2013)

- Thứ ba, tổ chức thực hiện pháp luật về đất đai chưa nghiêm; việc phổ

biến, giáo dục pháp luật về đất đai còn chưa được chú trọng, kém hiệu quả; việc thực hiện nhiệm vụ quản lý nhà nước trong đó có việc chỉ đạo xây dựng, thực hiện, kiểm tra, sơ kết, tổng kết rút kinh nghiệm trong việc thi hành pháp luật chưa đầy đủ, kịp thời; một bộ phận cán bộ làm công tác quản lý đất đai còn yếu kém

về năng lực, phẩm chất, còn lợi dụng chức vụ, quyền hạn để trục lợi, tham nhũng gây ảnh hưởng xấu trong xã hội và bất bình trong nhân dân; việc thanh tra, kiểm tra giám sát và xử lý các hành vi sai phạm trong quản lý đất đai chưa kịp thời; ý thức chấp hành pháp luật về đất đai của một bộ phận nhân dân còn hạn chế (Bộ tài nguyên và Môi trường, 2013)

Xuất phát từ thực tế trên ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014 So với Luật Đất đai năm

2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thị hành Luật Đất đai năm 2003, vừa tiếp tục vừa kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế bất cập của Luật Đất đai 2003 Tại nội dung Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 thể hiện người sử dụng đất được thực hiện các “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất” (Điều 167, Luật Đất đai 2013) Đồng thời một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 vừa được Quốc hội thông qua là những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận,

hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện Tuy nhiên, giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản gắn liền với đất

1.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ

Để thực hiện tốt các QSDĐ từ năm 2003 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:

1.3.2.1 Luật

- Luật Đất đai năm 2003;

- Luật Xây dựng năm 2003

- Bộ Luật Dân sự ngày 14/06/2005

- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007;

- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009;

- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều

126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực từ ngày 01/9/2009

- Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010;

- Luật Đất đai năm 2013

1.3.2.2 Các văn bản dưới Luật

- Nghị định 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định 198/2004/NĐ- CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất

- Nghị định 17/2006/NĐ- CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi

bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Nghị định 79/2007/NĐ-CP ngày 18/05/2007 của Chính phủ về việc cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính;

- Nghị định 84/2007/NĐ- CP ngày 5/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSĐ, thu hồi đất, thực hiện theo QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

- Nghị định số 88/2009/NĐ- CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghị định 43/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai

- Nghị định 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của

Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Thông tư 17/2009/TT- BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định về cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 20/2010/TT- BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 23/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.2.3 Các văn bản quy định của UBND thành phố Hà Nội

- Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND TP Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà

ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND TP Hà Nội ban hành Quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân

cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND TP Hà Nội ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất,

sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 24/2014/QD- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (Không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Quyết định số 22/2014/QD- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về hạn

mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất

ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố

Hà Nội

- Quyết định số 94/2014/QD- UBND ngày 24/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc sửa dổi, bổ sung một số điều, khoản của quy định ban hành kèm theo Quyết định số 24/2014/QD- UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội

1.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng Nhu cầu

sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước

đã phân bố quỹ đất cho các mục dích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng dịch

vụ phát triển Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDDD: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai

có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ

* Tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau hơn 20 năm việc chuyển đổi QSDĐ đối

với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dung ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp “manh mún”, nhất là ở các tỉnh phía Bắc Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân (Nguyễn Đình Bồng và các tác giả, 2007)

* Tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự

đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng đối với đất ở mỗi năm khoảng 200000 đến 300

000 hộ gia đình dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng và các tác giả, 2007)

* Tình hình cho thuê đất, cho thuê lại QSDĐ: Quy định của pháp luật về

quyền cho thuê, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể nhiều cơ quan hành chính

sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ

sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất; nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê làm cửa hang, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng (Nguyễn Đình Bồng và các tác giả, 2007)

* Tình hình thừa kế, tặng cho QSDĐ: Thừa kế, tặng cho QSDĐ diễn ra

thường xuyên, tuy nhiên phần lớn là chưa khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống Tuy nhiên mấy năm gần đây, việc khai nhận di sản thừa kế đã được các chủ sử đụng đất chú trọng và thực hiện khai nhận di sản thừa kế để việc sử dụng đất được tốt hơn (Nguyễn Đình Bồng và các tác giả, 2007)

* Tình hình thế chấp bằng QSDĐ: Việc thực hiện quyền thế chấp bằng

QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay (Nguyễn Đình Bồng và các tác giả, 2007)

* Tình hình góp vốn bằng QSDĐ: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và

quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu

tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (Nguyễn Đình Bồng và các tác giả, 2007)

* Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam: Việc thực hiện

các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt chẽ, các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó

có thủ tục kê khai đăng ký Cơ quan chuyên môn, đội ngũ cán bộ công còn gây khó khăn chưa nhiệt tình hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện các thủ tục liên quan (Nguyễn Đình Bồng và các tác giả, 2007)

1.3.4 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội

Hiện nay trên toàn địa bàn thành phố việc chuyển quyền sử dụng đất đô thị diễn ra hết sức phức tạp nhưng nó vẫn đang được UBND thành phố phối hợp với các cơ quan dần đi vào nề nếp

Trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất và các quyền của người sử dụng đất theo Luật Đất đai quy định UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 24/2014/QD- UBND ngày 20/6/2014 quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND thành phố được Luật Đất đai 2013 và các nghị định của Chính phủ giao về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài, chuyển mục đích sử dụng đất vườn,

ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội Quyết định ban hành đã tháo gỡ vướng mắc khó khăn cho các chủ sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền sử dụng đất cũng như trong việc cấp GCNQSDĐ lần đầu góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Thành phố Hà Nội đã giải phóng mặt bằng thực hiện một số dự án đầu tư xây dựng các công trình trọng điểm phục vụ dân sinh, các công trình công cộng

Tập trung giải quyết các vấn đề khó khăn phức tạp tái định cư, hậu giải phóng mặt bằng Tập trung triển khai và xây dựng các khu tái định cư tập trung của thành phố với khả năng bố trí tái định cư phục vụ công tác tái định cư cho cac dự

án Bổ sung quỹ nhà đất thành phố để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng một

số quận

Năm 2014, Ủy ban nhân dân các quận, huyện, thị xã đã cấp được 3.815 Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân, đạt 68,5% Trên địa bàn quận, huyện, thị xã đã cấp được 1.249.513/1.457.478 thửa đất, đạt 85,7% tổng số thửa đất; đạt 99,61% đối với các trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện và đã kê khai cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định của pháp luật

CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các việc thực hiện các quyền của người

sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội

2.2 Phạm vi nghiên cứu

Nhằm thể hiện được sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế sau khi thành phố Hà Đông, tỉnh Hà Tây sát nhập vào thành phố Hà Nội và sự phát triển của thị trường bất động sản tác động đến việc thực hiện các quyền của các chủ sử dụng đất trên địa bàn quận

Đề tài nghiên cứu tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội Qua điều tra sơ bộ địa bàn nghiên cứu, các chủ sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông chủ yếu thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp bằng quyền sử dụng đất và nhóm đất chủ yếu

là đất ở do vậy phạm vi đề tài tập trung chủ yếu vào các quyền cụ thể sau: chuyển nhượng; thừa kế, tặng cho; thế chấp bằng quyến sử dụng đất ở

Đề tài nghiên cứu tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Hà Đông từ năm 2010 – 2014

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Hà Đông 2.3.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông

2.3.3 Đánh giá thực hiện các quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2010 – 2014 trên địa bàn quận Hà Đông

- Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

- Tình hình thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ở

- Tình hình thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận Hà Đông

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp

- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên: vị trí địa lý, địa hình, khí hậu, chế

độ thuỷ văn, tài nguyên thiên nhiên

- Thu thập số liệu về điều kiện kinh tế - xã hội: dân số, lao động, tình hình sản xuất của các ngành

- Thu thập các tài liệu liên quan đến đề tài gồm: tài liệu về bản đồ hiện trạng sử dụng đất, báo cáo phát triển kinh tế - xã hội năm 2010 – 2014, sổ biến động đất đai, báo cáo quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 – 2020 và các văn bản pháp luật, chính sách có liên quan đến việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

Các số liệu tài liệu thứ cấp được thu thập từ các phòng ban trong quận, các

sở ban ngành trong tỉnh, các nghiên cứu từ trước

2.4.2 Phương pháp chọn điểm

Việc điều tra được xác định theo hệ thống phân loại về: loại hình điều tra, đối tượng điều tra, nội dung điều tra để điều tra bao quát và đầy đủ cả quy mô và nội dung đề tài đặt ra Trong nội dung nghiên cứu đề tài, để đánh giá khách quan được việc thực hiện quyền của các chủ sử dụng đất chọn thí điểm 03 phường tại các vùng khác nhau một phường ở trung tâm quận Hà Đông, một phường ở gần trung tâm quận, một phường ở xa trung tâm quận Hà Đông Với tiêu chí trên nội dung nghiên cứu chọn 03 phường cụ thể như sau:

- Phường Nguyễn Trãi: là phường nằm ở trung tâm quận Hà Đông

- Phường Kiến Hưng: là phường nằm phía Đông quận Hà Đông, giáp trung tâm quận có quốc lộ 70A chạy qua

- Phường Phú Lương: là phường trước đây được tách từ huyện Thanh Oai

2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra trực tiếp thông qua bộ câu hỏi có sẵn và điều tra bổ sung từ thực địa

Qua nghiên cứu điều tra sơ bộ địa bàn nghiên cứu và căn cứ vào diện tích, tình hình thực tế từng địa bàn nghiên cứu Trong giai đoạn điều tra phát hành 160 phiếu điều tra

Tiêu chí, chỉ tiêu điều tra gồm đối tượng điều tra là hộ gia đình, cá nhân;

phạm vi điều tra là tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

và thế chấp quyền sử dụng đất ở; giai đoạn điều tra là từ năm 2010 – 2014 Đồng thời điều tra thực trạng giấy tờ về quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển quyền

và tình hình thực hiện đăng ký kê khai hồ sơ khi thực hiện chuyển quyền trên địa bàn quận

Tại mỗi địa bàn điều tra, căn cứ vào diện tích đất ở của từng địa phương tiến hành điều tra với số phiếu khác nhau Đối với phường gần trung tâm quận Hà Đông là phường Nguyễn Trãi với diện tích đất ở 14,11 ha đồng thời số lượng thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất ít nên tiến hành điều tra 30 hộ gia đình,

cá nhân; Đối với các phường nằm ở gần trung tâm quận như phường Kiến Hưng với diện tích đất ở 88,99 ha tiến hành điều tra 60 hộ gia đình, cá nhân Phường Phú Lương với vị trí xa trung tâm quận Hà Đông là một xã được tách từ huyện Thanh Oai trước đây, diện tích đất ở lớn 164,76 ha tiến hành điều tra 70 hộ gia đình, cá nhân

2.4.4 Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu

Sử dụng để so sánh, tổng hợp các nguồn tài liệu, số liệu có liên quan đến báo cáo, nhằm tìm hiểu các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận qua từng thời điểm cụ thể, qua đó đánh giá việc thực hiện các quyền của các chủ sử dụng đất và đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền của các chủ sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông

2.4.5 Phương pháp thống kê xử lý số liệu

Phương pháp này sử dụng để thống kê xử lý toàn bộ số liệu từ các đối tượng được điều tra theo từng chỉ tiêu Các số liệu được thống kê, xử lý, tính toán với sự

hỗ trợ của phần mềm excel Trên cơ sở số liệu đó phân tích đánh giá các đặc trưng tiêu biểu của từng dự án trên từng vị trí, địa bàn và khu vực

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

- Phía Bắc giáp huyện Từ Liêm; Quận Thanh Xuân

- Phía Nam giáp huyện Thanh Oai; Huyện Chương Mỹ

- Phía Đông giáp huyên Thanh Trì;

- Phía Tây giáp huyện Hoài Đức

Hình 3.1: Sơ đồ vị trí quận Hà Đông

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Hà Đông nằm trong vùng đồng bằng nên có địa hình đặc trưng của vùng bằng phẳng, độ chênh địa hình không lớn, biên độ cao trình nằm trong khoảng 3,5m – 6,8m Địa hình thành phố chia ra làm 3 khu vực chính:

- Khu vực Bắc và Đông sông Nhuệ;

- Khu vực Bắc sông La Khê;

- Khu vực Nam sông La Khê ;

Với đặc điểm địa hình bằng phẳng quận Hà Đông có điều kiện thuận lợi trong thực hiện đa dạng hoá cây trồng vật nuôi, luân canh tăng vụ, tăng năng suất Tuy vậy cũng cần củng cố hệ thống kênh mương để chủ động trong việc tưới và tiêu để nâng cao hiệu quả kinh tế trong sản xuất nông nghiệp

- Chế độ nhiệt : nhiệt độ trung bình năm dao động từ 23,10C - 23,30c tại trạm Hà Đông Mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau và có nhiệt độ trung bình thấp nhất là 13,60C Mùa nóng từ thang 4 đến tháng 10, nhiệt độ trung bình thường trên 260C, tháng nóng nhất là tháng 7

- Chế độ ẩm: độ ẩm tương đối trung bình từ 83 - 85% Tháng có ẩm độ trung bình cao nhất là tháng 3, tháng 4(87 - 89%), các tháng có độ ẩm tương đối thấp là các tháng 11, tháng 12 (80 - 81%)

- Chế độ bức xạ: hàng năm có khoảng 120 - 140 ngày nắng với tổng số giờ nắng trung bình tại trạm của quận là 1.617 giờ Tuy nhiên số giờ nắng không phân bố đều trong năm, mùa Đông thường có những đợt không có nắng kéo dài 2

- 5 ngày, mùa Hè số giờ nắng trên ngày cao

- Chế độ mưa: lượng mưa phân bố không đều, mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 10 chiếu khoảng 85 - 90% tổng lượng mưa trong năm và mưa lớn thường

tập trung vào các tháng 6, 7, 8 Mùa khô thường diễn ra từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau chiếm 10 - 15% lượng mưa cả năm và thường chỉ có mưa phùn, tháng mưa ít nhất là tháng 12, tháng 1 và tháng 2

3.1.1.4 Thuỷ văn

Sông Nhuệ và sông La Khê là 2 con sông ảnh hưởng trực tiếp đến việc cấp và tiêu thoát nước khu vực quận Theo tính toán của Viện Quy hoạch Thuỷ Lợi- Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn và kết quả tính toán mực nước sông Nhuệ gần đây của trường đại học Thuỷ Lợi thì tương lai mực nước sông Nhuệ sẽ còn cao hơn nhiều so với mực nước hiện nay Kết quả tính toán và thực

đo như sau :

- Nước mặt : hiện nay cốt mặt nước sông Nhuệ mùa lũ thường có cốt

≥5,600m luôn cao hơn cốt tự nhiên 5,0 ÷ 5,6m Vì vậy về mùa mưa nơi nào chưa san lấp tôn cao thường bị úng ngập nặng

- Nước ngầm : mực nước ngầm có áp về mùa mưa(từ tháng 3 đến tháng 9) thường gặp ở cốt (-9m) đến (-11m) ; mùa khô (từ tháng 9 đến tháng 3 năm sau) thưởng ở cốt từ (-10m) đến (-13m) Còn nước ngầm mạch nông không áp thường cách mặt đất từ 1 - 1,5m

3.1.1.5 Các nguồn tài nguyên

- Đất có màu nâu tươi đến nâu thẩm, theo số liệu phân tích loại đất này có phản ứng gần trung tính, thành phần cơ giới thịt nhẹ ( tỉ lệ cấp hạt sét <0,002mm, tầng mặt dưới 10%) Hàm lượng mùn nghèo (0.56% và 1.03%) và có xu hướng giảm theo chiều sâu phẫu diện Đạm lân tổng số đều ở mức nghèo, kali tổng số

giàu (đạm 0.075%, lân 0.08%, kali 1,12%), lân dễ tiêu thấp (dưới 3mg/100g đất) kali dễ tiêu khá (trên 10g/100g đất) Trong thành phần cation trao đổi thì hàm lượng Ca++ cao (>12mg/100g đất), magiê thấp (<2,5mg/100g đất)

- Đây là vùng đất có nhiều tiềm năng phát triển kinh tế hàng hoá (cây ăn quả, rau xanh) Hiện nay mới bắt đầu thực hiện sản xuất, chuyển đổi cơ cấu cây trồng một số khu vực

- Đất phù sa không được bồi (P) diện tích là 1049 ha chiếm 37,4% diện tích đất nông nghiệp phân bố rộng khắp theo các dải đê chính của sông Nhuệ và sông Đáy tập trung chủ yểu ở các phường Dương Nội, Đồng Mai và phân bố rải rác tại các phường Phúc La, Vạn Phúc, Kiến Hưng, Yên Nghia, Phú Lãm

- Đât có màu nâu tươi, hình thái phổ diện khá đồng nhất Theo số liệu phân tích, đất có phản ứng ít chua ở tầng mặt, càng xuống dưới sâu PH (KCL) càng tăng Hàm lượng mùn trung bình (1,6%), lân khá ( 0.17%), kali cao (1,58%), ka li dể tiêu khá (16mg/100g đất) , lân dễ tiêu thấp (1,18mg/100g đất)

- Đất phù sa gley (Pg) diện tích chiếm 1472 ha chiếm 52,5 % diện tích đất nông nghiệp của Thành phố phân bố ở vùng có địa hình thấp ngập nước trong thời gian dài, mực nước ngầm nông Đất phù sa gley tập trung chủ yếu tại ba phường Phú Lương, Yên Nghĩa, Kiến Hưng và một phần phân bố tại các phường Dương Nội, Phú Lãm, Hà Cầu, Vạn Phúc Do phân bố ở địa hình thấp, bị ngập nước trong thời gian dài, mực nước ngầm nông, nền đất thường bị gley từ trung bình đến mạnh

* Tài nguyên nước

- Tài nguyên nước mặt :

Sông Nhuệ nối với sông Hồng tại cống Chèm (Hà Nội), đoạn chảy qua quận Hà Đông có chiều dài 7km, có tác dụng tưới và thoát nước cho địa bàn quận Hà Đông nói riêng và một số quận, huyện của thành phố Hà Nội nói chung

Sông Đáy: là một phân lưu chính của sông Hồng, về mùa cạn đoạn từ cửa Hát Môn đến Đập Đáy (Đan Phượng) chỉ còn là một lạch nhỏ vì cửa sông

đã bị ngăn cách với sông Hồng bởi đê Vân Cốc và Đập Đáy, chỉ khi phân lũ mới được mở của Đập Đáy để tiêu nước cho sông Hồng Sau khi chương trình