giải pháp thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng tại thành phố cao bằng

4.16 Sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của phần đất nông nghiệp 75 4.17 Sử dụng phần đất tái định cư 76 4.16 Đánh giá công tác thu hồi đất và các lí do phức tạp của công tác thu hồi đất củ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ NÔNG NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

GS.TS NGUYỄN VĂN SONG

HÀ NỘI – 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà nội, ngày… tháng… năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Trà My

đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới phòng Tài nguyên môi trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất và giải phóng mặt bằng thành phố Cao Bằng, cục thống kê thành phố Cao Bằng đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và thu thập tài liệu phục vụ cho luận văn

Qua đây tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đối với gia đình và bạn bè đã giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu

Tác giả luận văn

Nguyễn Trà My

MỤC LỤC

Lời cam đoan iLời cảm ơn iiMục lục iiiDanh mục bảng viDanh mục sơ đồ viiiDanh mục từ viết tắt ix

1 MỞ ĐẦU 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 3

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 31.3.1 Đối tượng nghiên cứu 31.3.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài 4

2 CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN 52.1 Cơ sở lí luận 52.1.1 Một số lý luận về thu hồi đất 52.1.2 Một số lý luận về giải phóng mặt bằng 92.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác giải phóng mặt bằng 162.1.4 Những tác động của việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB 182.2 Cơ sở thực tiễn công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà

nước thu hồi đất 212.2.1 Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới 212.2.2 Một số chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam 242.2.3 Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay 27

2.2.4 Kinh nghiệm và bài học rút ra cho tác giả từ phần cơ sở lý luận

và cơ sở thực tiễn cho quy trình nghiên cứu của đề tài 31

3 ĐẶC ĐIỂM ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 323.1 Đặc điểm của địa bàn nghiên cứu 32

3.1.3 Đặc điểm kinh tế xã hội 353.2 Phương pháp nghiên cứu 403.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 40

3.2.3 Cách tiếp cận và khung phân tích của luận văn 423.2.4 Phương pháp phân tích & xử lý số liệu 443.2.5 Phương pháp thống kê mô tả, so sánh 44

phố Cao Bằng 514.1.3 Thực trạng công tác GPMB 02 dự án nghiên cứu 554.1.4 Tác động của việc bồi thường, GPMB đến cuộc sống của các hộ

dân bị thu hồi đất 684.2 Những nguyên nhân gây vướng mắc, ảnh hưởng tới tốc độ triển

khai thực hiện GPMB các dự án trên địa bàn 774.2.1 Cơ chế, chính sách về đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng 77

4.2.2 Công tác tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng 814.2.3 Thực tế và nguyện vọng của người dân bị thu hồi đất 844.3 Định hướng, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp để thực hiện tốt

công tác GPMB ở thành phố Cao Bằng trong những năm tới 86

4.3.2 Giải pháp chủ yếu nhằm đẩy nhanh công tác GPMB thực thi các

dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố

Cao Bằng 87PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1045.1 Kết luận 1045.2 Kiến nghị 106

chỉ huy quân sự Tỉnh Cao Bằng 59 4.6 Xác định đối tượng được bồi thường và không được bồi thường 61 4.7 Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ về đất của 02 dự án 63 4.8 Tổng hợp bồi thường tài sản, cây cối, vật kiến trúc trên đất 02 dự án 64 4.9 Đánh giá của người dân về công tác bồi thường GPMB 2 dự án

4.15 Tình trạng tệ nạn xã hội trên địa bàn thành phố Cao Bằng 73 

4.16 Sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của phần đất nông nghiệp 75 4.17 Sử dụng phần đất tái định cư 76 4.16 Đánh giá công tác thu hồi đất và các lí do phức tạp của công tác

thu hồi đất của người thực thi công tác giải phóng mặt bằng 82 4.17 Ý kiến của cán bộ thực thi về thủ tục ra quyết định thu hồi đất

thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thành

4.18 Thực tế và nguyện vọng của người dân bị thu hồi đất 84 4.19 Kiến nghị của người dân mất đất với các cơ quan có thẩm quyền 85 

DANH MỤC SƠ ĐỒ

2.1 Qui trình, thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 13  3.1 Khung phân tích của đề tài 43  4.1 Quy trình giải phóng mặt bằng tại thành phố Cao Bằng 46 

1 MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Những năm gần đây việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh Với mục tiêu đến năm 2020 nước ta

cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại

Có bốn lý do cơ bản, cần thiết phải bồi thường sau khi thu hồi đất đó là:

Một là, phát triển các khu công nghiệp và phát triển đô thị trong quá trình công

nghiệp hoá, hiện đại hoá tất yếu phải thu hồi, chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Hai là, phát triển các khu công nghiệp, các khu đô thị, các dự án trong quá trình

công nghiệp hoá, đô thị hoá tất yếu sễ dẫn tới cơ cấu ngành nghề, phân công lại

lao động theo ngành nghề, và theo địa bàn Ba là, quá trình công nghiệp hoá, đô

thị hoá là quá trình ”dần tự biến” người nông dân trở thành người dân thành thị

Bốn là, người dân nói chung và nông dân nói riêng sau khi thu hồi đất cần phải

được hỗ trợ nhằm đảm bảo cuộc sống ổn định và ngày càng cải thiện

Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi đất của người dân để phục

vụ phát triển các dự án đầu tư trong nước, nước ngoài và việc đền bù cho những người bị thu hồi đất là vấn đề hết sức nhạy cảm, đòi hỏi phải giải quyết công bằng, dứt điểm Giải quyết không tốt, không thoả đáng quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi và những người bị ảnh hưởng khi thu hồi đất để dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những khiếu kiện tập thể đông người, sẽ trở thành vấn đề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội và phần nào ảnh hưởng đến lòng tin của người dân đối với các chính sách của nhà nước Nếu việc thu hồi đất bị lạm dụng, quỹ đất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài có thể ảnh hưởng tới

an ninh lương thực quốc gia

Cao Bằng là tỉnh nằm ở phía Đông Bắc, hai mặt Bắc và Đông giáp với tỉnh Quảng Tây (Trung Quốc), với đường biên giới dài 333.403 km

Phía tây giáp tỉnh Tuyên Quang và Hà Giang Phía nam giáp tỉnh Bắc Kạn

và Lạng Sơn (Cổng thông tin điện tử tỉnh Cao Bằng, 2014) Trong những

năm qua, quá trình đẩy mạnh CNH – HĐH của tỉnh Cao Bằng đã phát triển với tốc độ khá nhanh

Theo báo cáo tổng kết năm 2012 của thành phố Cao Bằng, Thành Phố Cao Bằng là một thành phố trẻ, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá trọng điểm của tỉnh Cao Bằng Để nâng cấp cơ sở hạ tầng và phát triển thành một thành phố vững mạnh, Thành phố Cao Bằng đã và đang thực hiện rất nhiều các dự án trọng điểm

Do vậy, công tác bồi thường và GPMB rất được coi trọng Mặt khác công tác GPMB có những tác động không nhỏ đến sự phát triển kinh tế, đời sống xã hội trong đó có cả những vấn đề tích cực và những vấn đề tiêu cực

Trong thời gian qua công tác bồi thường, GPMB của thành phố Cao Bằng đạt được nhiều kết quả tốt đáng khích lệ song còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc; Thậm chí có lúc, có nơi xảy ra vụ việc phức tạp, kéo dài, làm chậm tiến độ thực hiện dự án, gây tổn hại về kinh tế và ảnh hưởng trật tự trị an xã hội, mất nhiều thời gian, công sức giải quyết, trước những vấn đề đó một số câu hỏi được đặt ra như:

1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư như thế nào?

2 Tại sao thời gian hoàn thành kế hoạch GPMB ở một số dự án còn chậm?

3 Trình độ năng lực chuyên môn của một số cán bộ làm nhiệm vụ GPMB như thế nào?

Để góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB đạt kết quả tốt, đúng qui định và trở thành yếu tố thực sự thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội và phù hợp với cơ chế thị trường vừa giải quyết được các vấn đề xã hội Đó là lý do để tác giả

nghiên cứu đề tài: "Giải pháp thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng tại thành phố Cao Bằng’’

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1 Mục tiêu chung

Trên cơ sở kết quả phân tích, đánh giá công tác giải phóng mặt bằng các công trình trên địa bàn thành phố từ cơ sở đó đề xuất những giải pháp và kiến nghị góp phần thúc đẩy công tác giải phóng mặt bằng nhanh, đúng tiến

- Đề xuất kiến nghị, giải pháp để thúc đẩy công tác GPMB khi nhà nước thu hồi đất tại thành phố Cao Bằng

1.3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu

* Đối tượng nghiên cứu: Các vấn đề liên quan giải phóng mặt bằng tại thành phố Cao Bằng

* Đối tượng điều tra:

- Hộ gia đình khi thu hồi đất, GPMB có liên quan đến dự án đầu tư xây dựng phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn

- Đối tượng thực thi chính sách giải phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn thành phố Cao Bằng

* Dự án nghiên cứu cụ thể :

- Công trình khu trung tâm hành chính tỉnh Cao Bằng

- Công trình Trạm sửa chữa tổng hợp phòng kỹ thuật Bộ chỉ huy quân

sự Tỉnh Cao Bằng

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu của đề tài

1.3.2.1 Phạm vi nội dung nghiên cứu

- Tập trung chủ yếu vào thực trạng công tác GPMB, đề ra định hướng, giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác GPMB, bố trí tái định cư, ổn định đời sống, sản xuất cho hộ dân khi bị thu hồi đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng

- Nghiên cứu cơ sở lý luận về chính sách bồi thường, hỗ trợ, GPMB khi Nhà Nước thu hồi đất và kết quả công tác GPMB khi thực hiện đầu tư xây dựng các dự án phát triển kinh tế - xã hội

- Địa điểm, địa bàn nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu

- Phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến công tác GPMB

1.3.2.2 Phạm vi không gian nghiên cứu

- Một số địa điểm ở phường, xã khi Nhà nước thu hồi đất, GPMB để đầu tư xây dựng dự án phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố Cao Bằng

Về không gian: đề tài được thực hiện tại thành phố Cao Bằng, Tỉnh Cao Bằng

- Thời gian thu thập số liệu sẵn có: từ năm 2009 – 2013

2 CƠ SỞ LÍ LUẬN VÀ THỰC TIỄN

2.1 Cơ sở lí luận

2.1.1 Một số lý luận về thu hồi đất

2.1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất

Năm 1993, Luật Đất đai được ban hành dựa trên tinh thần mới của bản Hiến pháp 1992 đã có những đổi mới quan trọng, đặc biệt đối với việc thu hồi đất phục vụ cho công cộng và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Luật đất đai năm 1993 đã thể chế hóa các quy định của Hiến pháp năm 1992 Tại Điều 12:

“Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại

đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (Luật đất đai, 1993) Điều 27:

“Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người

sử dụng đất để sử dụng vào mục đích Quốc phòng, An ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại”

Cùng với mục đích là tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai, tạo nên khung pháp lý chặt chẽ thuận tiện cho việc quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam Ngày 26/11/2003 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ tư đã thông qua Luật Đất đai 2003, và gần đây nhất là luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam Sự ra đời của Luật Đất đai

2003 đã thay thế cho tất cả các Luật Đất đai và Luật sửa đổi, bổ sung trước đó nhằm phù hợp với tình hình xã hội hiện nay, đáp ứng tốt hơn những yêu cầu, những đòi hỏi mới trong quá trình phát triển kinh tế, ổn định chính trị - xã hội của đất nước, hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế Tại Điều 39 Luật Đất đai

2003 quy định về thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích Quốc gia, lợi ích công cộng: “Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công

bố hoặc sau khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt…”(Luật đất đai, 2003)

2.1.1.2 Một số khái niệm liên quan

- Khái niệm bồi thường

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị

quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (Luật đất Đai, 2013)

* Chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng là một quá trình thực hiện các công việc liên quan đến bồi hoàn giá trị về đất, tài sản trên đất bằng tiền hoặc bằng tài sản tương ứng cùng một số chính sách hỗ trợ xã hội

Tổ chức việc di dời tài sản, hoa màu trên đất để giải phóng mặt bằng Bàn giao phần diện tích mặt bằng đó cho chủ thể mới để cải tạo, xây dựng công trình mới có giá trị, lợi ích kinh tế, lợi ích xã hội lớn hơn

* Tiền bồi thường đất: Là khoản tiền bồi thường cho hộ do bị mất tư liệu sản xuất

* Tiền bồi thường thiệt hại hoa mầu trên đất: Là khoản tiền bồi thường

do việc thu hồi đất làm thiệt hại đến hoa mầu chưa được thu hoạch trên diện tích thu hồi Mức bồi thường đối với cây hàng năm và vật nuôi trên đất có mặt nước tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch một vụ tính theo mức thu hoạch bình quân của ba vụ trược đó theo giá nông sản, thuỷ sản thực tế ở thị trường địa phương tại thời điểm bồi thường

- Giá đất

Tại điều 55 Luật Đất đai 2003 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Chính phủ giao cho UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy

văn bản pháp quy quan trọng nhất của Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế sự mua bán đất đã hình thành Đương nhiên, thị trường bất động sản trong đó có đất đai là một thành phần cơ bản xuất hiện thì các quy luật kinh tế khách quan trên thị trường cũng được hình thành để chi phối, điều tiết các hoạt động của giá cả đất đai Điều khẳng định là cơ sở hình thành

và vận động của giá đất Giá trị của đất ngoài những lợi thế do thiên nhiên ban tặng chính là lao động, vốn, khoa học kỹ thuật đầu tư vào đất đai để khai thác và cải tạo đất Giá của hàng hoá đất đai cũng như các hàng hoá khác, tuy nhiên, đất đai là loại hàng hoá đặc biệt nên giá cả của hàng hoá đất cũng có những đặc điểm riêng, phát triển theo những quy luật riêng của nó và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố rất cơ bản Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành và vận động của giá đất nhưng ảnh hưởng lớn nhất là: Mục đích sử dụng, độ màu mỡ của đất, vị trí hình thể, địa hình, điều kiện tự nhiên, kinh tế -

xã hội, môi trường, tình trạng pháp lý, quan hệ cung cầu, sự khan hiếm, lòng ham muốn và chính sách đầu tư của Nhà nước

- Định giá đất

Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt của nhà nước đối với đất đai, là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường Nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng thoả thuận giữa ngừơi quản lý và người sử dụng Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng lại, thế chấp,thừa kế, cho thuê… Nhà nước có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của xã hội, tổ chức thống nhất các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất, từ đó theo yêu cầu phát triển kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với người sử dụng đáp ứng được nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội chủ nghĩa

Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực

hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa người quản lý và người

sử dụng đất

Đồng thời đất là một tài sản nên việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó còn

bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội

Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đựơc xác định tại một thời điểm xác định

Định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất, căn cứ vào thuộc tính kinh tế và tự nhiên của thửa đất, theo hạng đất và khả năng cho thu nhập thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế, xem xét đầy đủ các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu nhập từ đất và chính sách sử dụng đất, từ đó tổng hợp để định giá cả tại một thời điểm nào

đó cho một hoặc nhiều thửa đất

Định giá đất phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất, sự hình thành giá cả cuối cùng là quyết định bởi hai bên giao dịch, có thể nói giá đất hình thành từ thị trường Không nắm đầy đủ tình hình giao dich của thị trưòng đất, không nắm được tình hình cung cầu của đất sẽ không định được giá cả công bằng và khách quan.Định giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng chính

sách đất của chính phủ.( Hồ Thị Lam Trà, 2005)

- Tái định cư

Tái định cư được hiểu là quá trình bồi thường, hỗ trợ các thiệt hại về đất đai

và tài sản, di chuyển, tái định cư, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những người dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án nhằm mục đích phát triển Tái định cư còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho những người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra, khôi phục và cải thiện mức sống tạo

điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội của hộ bị thu hồi đất

và cộng đồng Nói tóm lại, tái định cư là nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh

tế, văn hoá xã hội đối với một bộ phận dân cư bị thu hồi đất, đã gánh chịu vì sự phát triển chung Vì vậy, các dự án tái định cư cũng được coi là các dự án phát

triển và phải được thực hiện như các dự án phát triển khác.(UBND tỉnh Cao Bằng, 2009)

- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định đời sống và sản xuất

Các khoản hỗ trợ này nhằm mục đích giúp đỡ phần nào cho người dân sau khi mất đất chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định cuộc sống và ổn định sản xuất, giảm bớt những gắng nặng kinh tế Không nhằm mục đích giải quyết toàn bộ kinh phí chuyển đổi nghề nghiệp và ổn định sản xuất cho nông hộ, vì

các khoản hỗ trợ này không nhiều và chỉ mang tính chất hỗ trợ.(UBND tỉnh Cao Bằng, 2009)

2.1.2 Một số lý luận về giải phóng mặt bằng

2.1.2.1 Khái niệm

Giải phóng mặt bằng là một quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên đó Công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện từ khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng Quận, Huyện của dự

án cho tới khi giao mặt bằng cho chủ đầu tư

2.1.2.2 Đặc điểm

GPMB là quá trình thực hiện đa dạng: Mỗi một dự án được tiến hành trên một vùng nhất định với mỗi một quy mô thực hiện khác nhau, do đó việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng cũng thể hiện khác nhau tuỳ thuộc vào từng dự án Công tác giải phóng mặt bằng cũng phải gắn với đặc trưng của từng vùng như: Khu vực nội thành dân số cao, đất đai lại có giá trị đặc biệt

thực hiện giải phóng mặt bằng không phải là điều dễ dàng Điều này khác hẳn với khu vực ven đô hay ngoại thành thì công việc thực hiện có đơn giản hơn

Tính phức tạp của GPMB: Đất đai nhà ở có vai trò đặc biệt quan trọng nên khi giải phóng mặt bằng cũng gặp phải nhiều khó khăn ở các khu đô thị lớn do đất có giá trị kinh tế cao phần nào dẫn tới tình trạng người dân không muốn di chuyển chỗ ở do bị mất một số các điều kiện thuận lợi khi phải ở nơi khác Mặt khác do sự hình thành lâu đời của đất đai nó được sở hữu do nhiều chế độ nhiều chủ sở hữu việc xác định rõ đặc điểm của từng thửa đất rất khó cho công tác khê khai, phần khác nó cũng ảnh hưởng bởi Luật Đất đai và các chính sách được thực hiện trong công tác giải phóng mặt bằng từ trước không được đồng bộ đặc biệt là công tác xác định giá đền bù không thoả đáng cho người dân trong diện cần giải phóng mặt bằng dẫn tới tình trạng chây lì không chịu di chuyển Khi thực hiện di dời điều quan trọng là bố trí đất cho khu vực tái định cư thì lại chưa được đảm bảo do các nguyên nhân khác nhau như không có đất, thiếu các điều kiện sinh hoạt Giải phóng mặt bằng được thực hiện chủ yếu ở các khu vực dân cư có đời sống kinh tế thấp chủ yếu là buôn bán nhỏ do vậy họ sẽ không muốn di chuyển chỗ ở điều đó đồng nghĩa với việc họ lại phải tìm một công việc khác cho thích hợp với nơi ở mới

2.1.2.3 Sự cần thiết của công tác giải phóng mặt bằng

Khi nhà nước ra quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng lợi ích công cộng thì Nhà nước phải bồi thường thiệt hại cho người dân

Theo luật Đất đai năm 1993, điều 1 " Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”

Theo điều 5 của nghị định 22/CP ngày 24/4/1998 "Khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quy định tại điều 1 của nghị định này, tuỳ từng trường hợp cụ thể, người có đất bị thu hồi được đền bù bằng tiền,

Như vậy trong các văn bản pháp luật đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức,

hộ gia đình, các nhân sử dụng ổn định lâu lâu dài Do đó khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất để phục vụ lợi ích quốc gia lợi ích công cộng thì Nhà nước phải bồi thường thiệt hại cho người dân vì đất đai ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống sinh hoạt của người dân ảnh hưởng tới lợi ích kinh tế của họ Theo điều

26 của Luật Đất đai năm 2013 thì "Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy

định của pháp luật".(Luật đất đai, 2013)

Đất đai nhà ở là một tài sản vô cùng quý giá quan trọng nó có một vị trí đặc biệt quan trọng gắn liền với cuộc sống của con người Không những thế nó đánh dấu mốc giới của lãnh thổ là tài sản của quốc gia Đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên vừa là sản phẩm của lao động Là điều kiện tồn tại của bất kỳ một sinh vật nào sống trên trái đất, trải qua nhiều thời gian cùng với sự chuyển mình của nền kinh tế thì đất đai trở thành một tài sản vô cùng quan trọng

Đất đai Việt Nam chủ yếu là đât sản xuất nông nghiệp nhưng theo thời gian và xu thế chung của thế giới Xã hội ngày càng phát triển, dân số ngày càng cao cộng với nó là xu thế đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ thì nhu cầu

về đất đai trở nên ngày càng khan hiếm và quan trọng hơn Đặc biệt trong quá trình công nghiệp hoá cùng với quá trình đô thị hoá thì nhu cầu đất đai dành cho xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, các khu dân cư đang là nhu cầu cấp bách của đô thị làm đau đầu các nhà quản lý

Theo luật đất đai Việt Nam đất đai thuộc quyền sở hữu của nhà nước nhưng được trao quyền sử dụng cho người dân Khi Nhà nước cần đất để xây dựng các công trình công cộng cơ sở hạ tầng, an ninh quốc phòng, văn hoá thể thao, đường xá giao thông thì phải bồi thường thiệt hại cho người dân theo các quyết định của Nhà nước.Và khi đã được đền bù về mặt vật chất thì người

dân cũng phải trao trả đất đai cho nhà nước để thực hiện xay dựng các dự án,các khu đô thị các công trình phúc lợi xã hội

Nước ta sau hơn mười năm năm đổi mới, đất nước đã đạt được những mục tiêu quan trọng về kinh tế, văn hoá, xã hội đặc biệt là sự thay đổi nhanh chóng về kinh tế đã đưa đất nước ta vững bước trên con đường công nghiệp hoá hiện đại hoá, trên con đường hội nhập và phát triển Sự phát triển đó được thể hiện thông qua từng khía cạnh của đời sống xã hội như: Trình độ dân trí ngày càng cao, sự phát triển một cách đồng bộ cơ sở hạ tầng, các trung tâm thương mại dich vụ, khu thể thao vui chơi giải trí ngày càng phát triển mạnh

mẽ Gắn liền với mở rộng quy mô xây dựng cơ sở hạ tầng thì nhu cầu về đất đai ngày càng cao nó cũng tạo ra một sức ép lớn đối với toàn xã hội như:

Dân số ngày càng tăng nhu cầu về chỗ ở ngày càng nhiều đặc biệt là nhu cầu chỗ ở của dân cư đô thị do qua trình đô thị hoá cùng với sự di dân từ nông thôn ra thành thị để tìm kiếm việc làm ngày càng nhiều

Sự phát triển của kinh tế kéo theo nó là hoạt động mở rộng sản xuất thì nhu cầu về đất xây dựng cao để thực hiện xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất cao, các trung tâm thương mại dịch vụ

Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường hệ thống đường xá dành cho giao thông vận tải cần phải mở rộng Khi mà đô thị hoá cao thì nhu cầu vận chuyển và đi lại của dân cư ngày càng tăng việc sửa chữa nâng cấp các tuyến đường hay làm tuyến đường mới là rất quan trọng, nó sẽ giải quyết trước mắt được nhu cầu vận chuyển đi lại của xã hội

Nhu cầu vui chơi giải trí của đại bộ phận các tầng lớp xã hội đang tăng cao điều đó cần phải mở rộng các khu vui chơi là nhu cầu cấp thiết không chỉ trước mắt mà cả lâu dài như: Xây dựng các trung tâm thể thao, câu lạc bộ văn hoá để phục vụ cho các nhu cầu trên

Để đáp ứng được các nhu cầu đang trở thành mối bức xúc mà toàn xã

Đây là một biện pháp quan trọng để thúc đẩy việc xây dựng các công trình phục vụ cho phát triển xã hội cũng như quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ ở các đô thị trong cả nước

2.1.2.4 Quy trình của công tác giải phóng mặt bằng

Sơ đồ 2.1: Qui trình, thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

(Nguồn: Văn bản chính sách liên quan đến thu hồi đất, GPMB)

Bước 1: Khi có quyết định thu hồi đất thì UBND tỉnh giao việc thực hiện GPMB cho thành phố, thị xã, huyện trực thuộc tỉnh Từ cơ sơ đó thành lập hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành phố, thị xã, huyện…

Bước 2: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiến hành kiểm kê tài sản, xác định tổng mức bồi thường

Bước 3: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư gửi lên cấp có thẩm quyền phê duyệt

Bước 4: Sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư thì hội đồng bồi thường tiến hành chi trả bồi thường

Bước 5: Tiến hành thu hồi đất và bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư

Quyết định thu

hồi đất

Thành lập Hội đồng GPMB

Tổ chức cá nhân

kê khai đất và các tài sản trên đất

Lập phương án bồi thường

Xác định tổng mức bồi thường

Chi trả tiền

bồi thường

Giao mặt bằng

cho chủ dự án

2.1.2.5 Trách nhiệm của UBND các cấp trong công tác GPMB

1 UBND tỉnh

a) Chỉ đạo, tổ chức, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với

dự án đầu tư thuộc diện nhà nước thu hồi đất của các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ

quan thuộc Chính phủ, Tập đoàn kinh tế, Tổng công ty, đơn vị sự nghiệp thuộc

Trung ương Chỉ đạo, tổ chức, tuyên truyền, vận động mọi tổ chức, cá nhân về

chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thực hiện GPMB theo đúng quyết

định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Ra quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư

ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và giao đất, cho thuê đất theo dự

án cho chủ đầu tư trong cùng một quyết định

- Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với trường

hợp thu hồi đất liên quan từ hai huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên

b) Chỉ đạo các sở, ban ngành và Uỷ ban nhân dân cấp huyện:

- Lập dự án tái định cư, khu tái định cư để phục vụ cho việc thu hồi đất;

- Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo thẩm quyền;

c) Phê duyệt giá đất; ban hành bảng giá tài sản tính bồi thường, quy định

các mức hỗ trợ và các biện pháp hỗ trợ theo thẩm quyền; phương án bố trí tái

định cư, phương án đào tạo chuyển đổi nghề theo thẩm quyền được giao;

d) Chỉ đạo các cơ quan có liên quan thực hiện việc giải quyết khiếu nại,

tố cáo của công dân về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo thẩm quyền

pháp luật quy định;

e) Bảo đảm sự khách quan, công bằng khi xem xét và quyết định việc

bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo thẩm quyền

quy định tại Nghị định này;

f) Quyết định hoặc phân cấp cho UBND cấp huyện cưỡng chế đối với

các trường hợp cố tình không thực hiện quyết định thu hồi đất của Nhà nước

g) Chỉ đạo kiểm tra và xử lý vi phạm trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư.(UBND tỉnh Cao Bằng, 2009)

2 UBND huyện

a) Chỉ đạo, tổ chức, tuyên truyền, vận động mọi tổ chức, cá nhân về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thực hiện GPMB theo đúng quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Khu đất thu hồi có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Chỉ đạo Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cùng cấp lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; thực hiện phê duyệt phương

án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phân cấp của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh;

c) Phối hợp với các sở, ban, ngành, các tổ chức và chủ đầu tư thực hiện

dự án đầu tư xây dựng, phương án tạo lập các khu tái định cư tại địa phương theo phân cấp của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh;

d) Giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo thẩm quyền được giao; ra quyết định cưỡng chế và tổ chức cưỡng chế đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền; phối hợp với các cơ quan chức năng tổ chức thực hiện việc cưỡng theo quyết định của cơ quan có

tái định cư cho người có đất bị thu hồi

c) Phối hợp và tạo điều kiện hỗ trợ cho việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ

và bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất và tạo điều kiện cho việc giải phóng mặt bằng; Thành lập tổ công tác tuyên truyền vận động về chính sách

tâm lí của con người và rất khó để nhận biết và xác định giá trị

Cung cầu đất trên thị trường là một nhân tố có ảnh hưởng lớn đến giá đất Nếu cung đất mà lớn hơn cầu về đất đai, thì giá cả đất đai có xu hướng giảm xuống; còn nếu cầu về đất lớn hơn cung về đất thì giá cả có xu hướng tăng lên Trong thực tế hiện nay, giá đất thường có xu hướng tăng lên đặc biệt

là ở các đô thị, giá đất tăng lên rất cao có nơi giá đất lên tới 15-23cây/m2 do diện tích đất đai có hạn mà cầu về đất đai tăng lên rất nhiều so với cung đất Giá cả đất đai phụ thuộc vào hai nhân tố là mức địa tô thu được trên mảnh đất hàng năm (địa tô chênh lệch I do độ phì nhiêu của đất mang lại và địa tô chênh lệch II do khả năng đầu tư cải tạo trên từng mảnh đất của nhà kinh doanh tạo ra) Giá đất còn phụ thuộc vào tỷ suất lợi tức tiền gửi ở ngân hàng tính theo năm

2.1.3.2 Tính chất của đất đai

Do tính chất của đất đai, vị trí của đất đai khả năng sử dụng nhiều mục đích như đất nông nghiệp có độ phì nhiêu cao, đất có vị trí gần đường giao thông, gần khu trung tâm thương mại hoặc đất có thể sử dụng với nhiều khả năng đáp ứng được nhiều nhu cầu khác nhau … làm cho giá trị của đất được

2.1.3.3 Khả năng sinh lợi của đất đai

Do khả năng mang lại lợi nhuận suất cao từ việc đầu tư buôn bán đất;

do tâm lí muốn có đất để lại cho đời sau đặc biệt do tâm lí giả tạo khi giá đất lên cao mà ngày nay ngày càng nhiều doanh nghiệp trung tâm kinh doanh nhà đất; các nhà đầu cơ đất đai xuất hiện làm cho thị trường đất đai ngày càng trở lên sôi động, đẩy mức giá lên cao và còn lên rất cao tạo lên những đợt sốt đất kéo dài

2.1.3.4 Mức độ hoàn thiên của cơ sở hạ tầng

Mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông hoàn

chỉnh đến mức nào; hệ thống dịch vụ được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ điện sinh hoạt và chiếu sáng được sắp đặt quy mô loại gì ? Hệ thống thông tin liên lạc đang được trang bị hiện đại đến khả năng nào? Sẽ là nhân tố trực tiếp của nhiều giá trị sử dụng của vị trí đặt tại khu vực đó, làm cho giá đất tăng lên hoặc giảm xuống

2.1.3.5 Yếu tố chính trị

Bên cạnh đó, các yếu tố chính trị cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất Trước đây, mức sống của người dân còn thấp, thu nhập hầu như chỉ đủ để ăn mặc lo sinh hoạt cuộc sống hàng ngày mà mọi người ít nghĩ đến việc mua bán đất Nhưng do thu nhập được nâng cao, dân số tăng nhanh, nhu cầu cần ở chỗ rộng rãi thoải mái đang là một nhu cầu bức thiết đặc biệt trong quá trình đô thị hoá chóng mặt, người dân ồ ạt đổ ra các Thành phố mua đất làm cho đất đai nói chung, đất đô thị nói riêng có giá rất cao Tuy thời gian qua giá đất trung bình của Hà Nội lên đến 10 lượng/m2

Mỗi một quốc gia công nhận một chế độ sở hữu khác nhau như sở hữu

tư nhân, sở hữu tập thể; sự công nhận thị trường bất động sản; sự công bố quy hoạch rộng rãi; mức độ tác động của Nhà nước vào quan hệ đất đai như thế nào; sự gọn nhẹ của công tác hành chính; sự điều tiết vi mô của Nhà nước và

đường lối lãnh đạo của Đảng là một động lực làm nâng cao hay hạ thấp giá trị của đất, làm cho giá đất lên cao hay xuống thấp; biến động lớn hay là ổn định

2.1.3.6 Những quy định của pháp luật

-Những quy định pháp luật hiện hành luôn là yếu tố ảnh hưởng khá lớn đến công tác giải phóng mặt bằng, có thể tại 1 thời điểm trước đó các tiêu chí

áp dụng cho việc giải phóng mặt bằng cho 1 khu vực cụ thể là hợp lí nhưng ở

1 thời điểm khác hoặc 1 khu vực đăc biệt khác tiêu chí đánh giá đó lại ko hợp

lí và không phù hợp với quy định của pháp luật Bởi vậy cần nghiên cứu chi tiết về các văn bản quy phạm pháp luật tại thời điểm hiện hành để áp dụng sao cho hợp lí nhất

2.1.3.7 Trình độ đội ngũ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng

Một nhân tố khả chủ quan trong công tác giải phóng mặt bằng đó chính

là trình độ của đội ngũ quản lí và thực hiên công tác giải phóng mặt bằng.Việc giải phóng diễn ra một cách nhanh chóng và thuận lợi hay không phụ thuộc vào năng lực vận động cũng như thực hiện của cá nhân những người quản lý

2.1.4 Những tác động của việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB

2.1.4.1 Tác động trực tiếp đến người dân

a)Tác động về việc làm

* Tác động tích cực

- Tăng cơ hội việc làm trong các khu, cụm công nghiệp cho hộ nông dân

- Nhiều loại hình dịch vụ phát triển, có cơ hội về việc làm mới nhờ đó nâng cao thu nhập cho hộ nông dân

* Tác động tiêu cực

- Lực lượng lao động có độ tuổi cao, trình độ thấp không có việc làm

- Hộ nông dân do bị thu hồi đất không còn đất sản xuất hoặc chỉ còn lại một phần, sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ không đúng mục đích nên sẽ dẫn

tới việc dư thừa lao động, mặt khác một số lao động do không có khả năng chuyển đổi việc làm dẫn tới thất nghiệp

b) Tác động về thu nhập

* Tác động tích cực

- Khi thu hồi đất thì do được nhận tiền bồi thường nên một số hộ có khả năng đầu tư cho phát triển kinh tế nhờ đó thu nhập của họ cũng tăng lên

- Khi các ngành nghề truyền thống của địa phương được khôi phục phát triển

và tận dụng được lượng lao động dư thừa, nên thu nhập của các hộ này được tăng lên

- Nhiều loại hình dịch vụ phát triển, có cơ hội về việc làm mới nhờ đó nâng cao thu nhập cho hộ nông dân

2.1.4.2 Tác động về mặt xã hội

* Tác động tích cực

- Thay đổi bộ mặt văn hoá của địa phương

- Thay đổi nếp sống của cộng đồng theo hướng tốt lên

- Các hộ nông dân có điều kiện tiếp xúc với phương tiện thông tin đại chúng nhiều hơn nên có cơ hội hưởng thụ văn hoá nhiều hơn

- Sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất sai mục đích, vô tình làm cho các hộ nông dân không chuyển đổi được nghề nghiệp, không đầu tư cho tái sản xuất đẩy họ vào các tệ nạn xã hội như rượu chè, cờ bạc, chơi đề…

2.1.4.3 Tác động về môi trường

* Tác động tích cực

- Nếu thực hiện việc quy hoạch, xây dựng đồng bộ các cơ sở hạ tầng,

hệ thống xử lý chất thải, nước thải sẽ giảm thiểu ô nhiễm môi trường

- Thực hiện thu hồi đất thuận lợi sẽ thúc đẩy công tác đầu tư sản xuất một cách nhanh chóng hơn và đỡ tốn kém trong công tác đầu tư mặt bằng cơ sở hạ tầng

- Góp phần di chuyển một số những cơ sở sản xuất, kinh doanh nằm trong khu dân cư, khu đô thị ra khu, cụm công nghiệp để tránh ô nhiễm môi trường

- Chi phí xử lý chất thải, nước thải bảo vệ môi trường tốn ít chi phí hơn

* Tác động tiêu cực

Khu, cụm công nghiệp, khu dân cư phát triển sẽ kéo theo nhiều loại hình dịch vụ phát triển do đó công tác bảo vệ môi trường không tốt sẽ làm cho môi trường sinh thái xấu đi Các chất thải tại khu, cụm công nghiệp nếu không quản lý chặt chẽ và có biện pháp xử lý đồng bộ, khoa học sẽ gây ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng tới nhân dân

2.1.4.4 Tác động đến thu ngân sách

* Tác động tích cực:

- Khi thu hồi đất quy hoạch khu dân cư để giao đất có thu tiền sẽ tạo ra nguồn thu ngân sách chủ yếu cho địa phương để xây dựng cơ sở hạ tầng phục

vụ sản xuất, đời sống của nhân dân

- Khi thu hồi đất quy hoạch khu, cụm công nghiệp tạo ra nguồn thu từ các khoản thuế của các doanh nghiệp cho ngân sách địa phương

* Tác động tiêu cực: Nếu chỉ đạo, quản lý việc thu tiền sử dụng đất không tốt dẫn tới những tồn đọng tiền sử dụng đất, sử dụng không đúng mục đích làm thất thoát tiền vốn của Nhà nước

2.2 Cơ sở thực tiễn công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

2.2.1 Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới

2.2.1.1 Trung Quốc

Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công là điều

kiện tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp Việc thu hồi đất được thực hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích công gồm: đất phục vụ cho quân sự

- quốc phòng; các cơ quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; công trình giao thông, năng lượng; kết cấu hạ tầng công cộng; công trình công ích và phúc lợi xã hội, công trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích công cộng khác theo quy định của pháp luật

Quy trình thu hồi đất gồm 4 bước:

Bước 1: Khảo sát về các điều kiện thu hồi đất (dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tích đất, loại đất và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng

Bước 2: Xây dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất;

Bước3: Cơ quan quản lý đất đai báo cáo với chính quyền địa phương, trình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt;

Bước 4: Thông báo, công bố dự án sau khi dự án được phê duyệt Việc công bố phải được thực hiện kịp thời, cụ thể về kế hoạch thu hồi và bồi thường Chính quyền địa phương có trách nhiệm thông báo và giải thích các vấn đề có liên quan Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực dự án sẽ không được cải tạo, mở rộng

Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được xác định là phải bảo đảm cho người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ Bồi

thường khi thu hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu của khu đất bị thu hồi, cụ thể là:

Đối với đất nông nghiệp, cách tính tiền bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do nhà nước quy định Mức bồi thường được tính bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của ba năm trước khi thu hồi Trợ cấp tái định cư được tính bằng 4 đến 6 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình Bồi thường về hoa màu và các công trình hiện có sẽ do chính quyền địa phương quyết định Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để duy trì mức sống ban đầu, thì có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện thu hồi nếu như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của người nông dân

Đối với đất ở, số tiền bồi thường được xác định bao gồm: giá cả xây dựng lại nhà ở, sự chênh lệch giữa xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn và trợ cấp về giá Giá xây dựng nhà mới được xác định là khoảng cách chênh lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới Còn giá đất tiêu chuẩn do Nhà nước quyết định, căn cứ theo giá đất trong cùng khu vực Việc trợ cấp về giá cũng do chính quyền xác định Khoản tiền bồi thường này được tính theo mét vuông, cộng lại và nhân với diện tích xây dựng của nhà ở Trường hợp Nhà nước có nhà ở tái định cư thì người được bồi thường sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã nhận được bồi thường (Phương Thảo, 2013)

2.2.1.2.Thái Lan

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý,

việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù

Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân

đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường (Phương Thảo, 2013) 2.2.1.3 Hàn Quốc

Ở Hàn Quốc, mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trong nhiều

trường hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân Các trường hợp đó là: thu hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh; dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu; dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc chuyển nhượng

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương

án, cách thức bồi thường Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo phương thức tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng phương thức cưỡng chế

Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở các nguyên tắc sau: Thứ nhất, việc bồi thường do chủ dự án thực hiện Thứ hai, chủ đầu tư phải thực hiện bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành xây dựng các công trình công cộng Thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủ đất phải bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội Thứ tư, thực hiện bồi thường áp dụng cho từng cá nhân

Về thời điểm xác định giá bồi thường, đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường Đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế

Việc xác định giá bồi thường không phải do chủ dự án thực hiện mà giao cho ít nhất hai cơ quan định giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần) thực hiện Trường hợp chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thường thì chủ dự án lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn định giá đất thứ ba Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ

đó, mức bồi thường sẽ được tính toán lại Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc

ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được chủ thực hiện dự án thuê định giá

Đối với đất nông nghiệp, nếu bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽ được bồi thường Khoản bồi thường được tính dựa trên

số hoa màu thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố và đủ để hỗ trợ người nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình Khoản bồi thường được tính bằng 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp

(Phương Thảo, 2013)

2.2.2.Một số chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam

Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị Định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai…

Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Luật đất đai năm 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014) Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014)

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;

Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày

16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15 tháng 6 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm

2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Ngày 29 tháng 10 năm 2004 của chính phủ về thi hành luật đất đai, Nghị định này quy định việc thi hành Luật Đất đai đã được Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26 tháng 11 năm

2003 về việc quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất; thu tiền SD đất, thu tiền thuê đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để SD vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; thanh tra đất đai; xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được thực hiện theo quy định tại các NĐ khác của CP

Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính phủ, Nghị định này quy định bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; giá đất; giao đất, cho thuê đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất và gia hạn sử dụng đất

¾Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được các cấp ủy Đảng, chính quyền hết sức quan tâm chỉ đạo

tổ chức thực hiện; UBND Thành phố Cao Bằng đã ban hành các văn bản:

Quyết định 3336/2009/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2009, quyết định này quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng

Quyết định số 2088/2012/QĐ-UBND Tỉnh Cao Bằng, ngày 21 tháng 12 năm

2012 Quyết định này quy định bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng Quyết định số 891/2012/QĐ-UBND tỉnh Cao Bằng ngày 20 tháng 5 năm 2011, quyết định này quy định bảng giá bồi thường cây cối, hoa màu,

thủy sản trên địa bàn tỉnh Cao Bằng

Quyết định 05/2013/ QĐ- UBND tỉnh Cao Bằng ngày 21 tháng 5 năm

2013, quyết định này quy định bảng giá nhà ở và các công trình xây dưng gắn liền với đất để tỉnh bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng

Công bố số 588/CBLS-STC-SXD ngày 20 tháng 5 năm 2013 về việc giá gốc vật liệu xây dựng tại địa bàn thành phố Cao Bằng, công bố này là mức giá tối đa để chủ đầu tư tham khảo làm cơ sở tính giá vật liệu, là cơ sở để tính bù trừ chi phí vật liệu trong dự toán công trình xây dựng

2.2.3 Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay

2.2.3.1 Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng ở Tam Dương – Vĩnh Phúc

Tam Dương có lợi thế nằm ở khu vực trung tâm của tỉnh, diện tích đất

tự nhiên rộng hơn 10 ngàn ha; nằm trên trục phát triển quan trọng, kết nối Sơn Dương - Tam Đảo – Việt Trì – Vĩnh Yên – Phúc Yên và Thủ đô Hà Nội, giáp ranh thành phố Vĩnh Yên – trung tâm chính trị KT- XH của tỉnh Công tác GPMB các dự án trên địa bàn huyện cơ bản được thực hiện đảm bảo tiến độ

và bàn giao mặt bằng thi công các công trình, dự án và đưa vào khai thác sử dụng Điển hình như Dự án đường điện 500Kv Hiệp Hòa - Sơn La đã hoàn thành công tác GPMB, bàn giao cho đơn vị thi công đường điện xong trước thời hạn 3 năm so với kế hoạch của Chính phủ, làm lợi cho Nhà nước hàng tỉ đồng Đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai là dự án lớn, tổng chiều dài tuyến đi qua địa bàn huyện là 11,027km, gồm 7 xã, thị trấn (Kim Long, Hướng Đạo, Đạo Tú, Hợp Hòa, An Hòa, Duy Phiên và Hoàng Đan); số hộ gia đình bị thu hồi đất là 1.136 hộ; diện tích đất thu hồi 88,9 ha (trong đó: Đất nông nghiệp 67,68 ha, đất phi nông nghiệp 21,07 ha và đất chưa sử dụng là 0,15 ha)

Để làm tốt công tác bồi thường GPMB và tái định cư, góp phần tích cực đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế - XH trên địa bàn, kinh nghiệm cụ thể

của huyện Tam Dương cho thấy: Các cấp ủy Đảng, chính quyền, Mặt trận Tổ quốc, các tổ chức đoàn thể phải luôn đẩy mạnh công tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức cho cán bộ, đảng viên và nhân dân về vai trò, ý nghĩa và tầm quan trọng của các dự án triển khai trên địa bàn đối với sự nghiệp phát triển của quê hương, đất nước Từ đó, xác định việc hoàn thành công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng bàn giao cho chủ đầu tư và đơn vị thi công đúng

kế hoạch là nhiệm vụ quan trọng và cấp bách hàng đầu Các địa phương có dự

án triển khai cần chủ động phân công cán bộ thường xuyên bám sát các địa bàn để triển khai thực hiện nhiệm vụ một cách chủ động, quyết liệt, với trách nhiệm cao nhất Trong quá trình thực hiện, nếu phát sinh các vướng mắc, lãnh đạo các cấp chính quyền phải trực tiếp đến từng hộ dân, từng vị trí còn vướng mắc để kiểm tra cụ thể, xác định nguyên nhân và có giải pháp xử lý kịp thời, phù hợp, kiên quyết, dứt điểm, không để xảy ra các vấn đề phức tạp Tổ chức

đo đạc địa chính, kiểm đếm tài sản, công trình kiến trúc, cây cối và áp giá bồi thường chính xác, công bằng, phân minh; thực hiện chi trả kịp thời cho nhân dân Quan tâm bố trí nơi tái định cư cho các hộ dân phải di dời tuân thủ đúng các điều kiện theo quy định Nghiên cứu xây dựng giá đất ở, đất chuyên dùng, đất nông nghiệp sát với giá thị trường hoặc kịp thời điều chỉnh cho phù hợp với thời điểm thực hiện Việc lập quy hoạch, kế hoạch xây dựng quỹ nhà, quỹ đất tái định cư đảm bảo đủ nhu cầu giải phóng mặt bằng, đồng bộ về hạ tầng

kỹ thuật và xã hội, đảm bảo tiêu chuẩn, tạo việc làm cho người có đất bị thu hồi Thậm chí, ứng trước từ ngân sách để giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng các khu tái định cư có vị trí địa lý thuận lợi, gần trung tâm, có khả năng sinh lợi cao để giành bố trí tái định cư cho các hộ có đất ở mặt các trục đường Xét, bố trí tái định cư đúng đối tượng, đúng thành phần, tạo niềm tin cho người dân có đất bị thu hồi; thực hiện cải cách các thủ tục hành chính trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đảm bảo công khai minh bạch, đúng quy trình,

áp dụng Tiếp và giải quyết các kiến nghị, khiếu nại của công dân ngay khi phát sinh từ cơ sở, không đùn đẩy, né tránh Xác định rừ trách nhiệm cá nhân của người đứng đầu chính quyền địa phương, các cơ quan Nhà nước, các tổ chức

làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư… (Quang Nam, 2014)

2.2.3.2 Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng ở tỉnh Thái Nguyên

Báo cáo của Ban Chỉ đạo công tác GPMB tỉnh cho thấy: Trong hơn 8 tháng đầu năm năm 2014, tỉnh Thái Nguyên thực hiện công tác GPMB đối với 203 công trình, dự án với tổng diện tích đất thu hồi trên 269 nghìn ha, đạt khoảng 68,37% so với kế hoạch Có 3.310 hộ gia đình bị ảnh hưởng, trong đó

đã bàn giao tái định cư cho 186 hộ Trong quá trình giải phóng mặt bằng, đã

có 10 dự án phải tổ chức cưỡng chế, chiếm 5% tổng số dự án thực hiện Các địa phương đã tổ chức bảo vệ thi công 25 lượt, trong đó có 1 lượt không thành công, 2 trường hợp bị các đối tượng chống đối, gây thương tích

Ban Chỉ đạo công tác GPMB tỉnh cũng đã thống nhất rút ra 6 bài học kinh nghiệm trong bồi thường GPMB là: Cả hệ thống chính trị phải quan tâm vào cuộc quyết liệt thì công tác GPMB mới thuận lợi; chính quyền địa phương tích cực tuyên truyền, vận động người bị thu hồi đất sớm bàn giao mặt bằng; kịp thời hỗ trợ và tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất sớm ổn định cuộc sống; thường xuyên kiểm tra công tác GPMB để xác định nguyên nhân, có giải pháp tháo gỡ kịp thời đối với những dự án gặp vướng mắc; thực hiện tốt công tác quản lý sử dụng đất đai; xây dựng kế hoạch tỉ mỉ, chỉ đạo

sâu sát việc cưỡng chế thu hồi đất và bảo vệ thi công (Ngọc Sơn, 2014)

2.2.3.2 Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng ở Việt Trì – Phú Thọ

Để đạt hiệu quả cao trong công tác bồi thường GPMB, Thành phố Việt Trì đã thành lập bộ máy thực hiện công tác này bao gồm: Hội đồng bồi thường GPMB (Mỗi một dự án được thành lập 1 Hội đồng, do đồng chí Phó chủ tịch UBND Thành phố làm Chủ tịch Hội đồng); đồng thời thành lập Ban bồi thường giải phóng mặt bằng chuyên trách của Thành phố, là đơn vị sự

nghiệp công lập có 20 cán bộ, là cơ quan thường trực, tham mưu, giúp UBND

và Hội đồng thực hiện công tác BT GPMB Ngoài ra, tại mỗi dự án, UBND Thành phố thành lập Tổ kiểm đếm do Chủ tịch UBND phường, xã làm tổ trưởng và các thành viên liên quan để trực tiếp triển khai kiểm kê, xây dựng phương án bồi thường theo kế hoạch và giải quyết các vướng mắc

Chỉ tính riêng trong 6 tháng đầu năm 2012, Thành phố tiếp tục triển khai thực hiện bồi thường GPMB đối với 104 dự án, đã tiến hành kiểm kê được 15,3 ha đất của 642 hộ; đã thu hồi bàn giao 27,1 ha đất của 1.221 hộ (trong đó gồm cả của năm 2011 chuyển tiếp), với tổng số tiền bồi thường được duyệt là 30,6 tỷ đồng Thành phố đã tổ chức chi trả cho 814 hộ, với số tiền trên 17,5 tỷ đồng, đồng thời tiếp tục giải quyết tồn tại, vướng mắc về BT GPMB của một

số dự án đã và đang thực hiện

Theo ông Trần Tiến Ngọc- Trưởng Ban bồi thường Giải phóng mặt bằng

thành phố: “Trong quá trình làm công tác bồi thường GPMB, thời gian qua thành phố Việt Trì đã tích luỹ được nhiều kinh nghiệm như: thường xuyên tổ chức hội nghị đối thoại giữa Hội đồng bồi thường GPMB, chủ dự án với các

hộ dân trong diện bị thu hồi đất đề công bố quyết định thu hồi, dự án sẽ triển khai trong thời gian tới, những lợi ích mà dự án mang lại cho người dân nói riêng và cho Thành phố nói chung; giải thích về chế độ, chính sách, giá cả bồi thường; vận động nhân dân nghiêm chỉnh chấp hành chính sách pháp luật của nhà nước; lắng nghe ý kiến, nguyện vọng chính đáng, giải đáp những thắc mắc của người dân Những hội nghị này thường đáp ứng nguyện vọng của người dân, mang lại hiệu quả cao cho công tác bồi bồi thường GPMB của Thành phố Đồng thời, cần có chính sách khuyến khích, hỗ trợ các hộ tự giác chấp hành di chuyển, GPMB nhanh - thưởng tiến độ GPMB nhanh, ưu tiên lựa chọn vị trí ô đất tái định cư Đối với các trường hợp không đủ điều kiện để cấp đất tái định cư nhưng có nhu cầu, Ban bồi thường GPMB kịp thời đề xuất để cấp đất theo quy định Với những hộ cố tình chống đối thì cần có thái độ cương quyết xử lý cưỡng chế GPMB, đồng thời để răn đe, tạo tiền đề và sự đồng