đánh giá việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện khoái châu, tỉnh hưng yên giai đoạn 2009 2013

Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh thần là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất QSDĐ theo quy định của pháp luật.. Các giao dịch dâ

Trang 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

Trang 2

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày… tháng… năm 2015

Tác giả luận văn

Tạ Hữu Hạnh

Trang 3

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo tại khoa Quản lý đất đai, Ban Đào tạo Sau Đại học - Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn

TS Đỗ Thị Đức Hạnh - Giảng viên chính khoa Quản lý đất đai, Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng tài nguyên và Môi trường huyện Khoái Châu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Khoái Châu, đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và các anh chị

em, bạn bè đồng nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày… tháng… năm 2015

Tác giả luận văn

Tạ Hữu Hạnh

Trang 4

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii

1.4.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 23

Trang 5

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv

1.4.2 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 28 1.4.3 Thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên 31

2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Khoái Châu 34 2.3.2 Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền

sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở huyện Khoái Châu từ năm 2009

2.3.3 Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng và

thế chấp của người sử dụng đất tại huyện Khoái Châu 34 2.3.4 Đánh giá việc thực hiện quyền tại huyện Khoái Châu từ năm 2009 đến 2013 35 2.3.5 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất

3.1.3 Hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện 42 3.2 Kết quả thực hiện đăng ký quyền chuyển đổi, chuyển nhượng và thế

chấp QSDĐ tại văn phòng đăng ký QSDĐ huyện Khoái Châu giai đoạn

Trang 6

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v

3.2.1 Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 48 3.2.2 Kết Quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 49

3.3 Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,

3.3.1 Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển đổi 60 3.3.2 Kết quả điều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng 63 3.3.3 Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp: 65 3.4 Đánh giá chung về việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng và

thế chấp QSDĐ tại huyện khoái Châu giai đoạn 2009-2013 66 3.4.1 Về kết quả đăng ký quyền tại Văn phòng đăng ký 66

3.4.3 Đánh giá của người dân khi thực hiên quyền 67 3.5 Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển

3.5.1 Giải pháp về tuyên truyền và phổ biến pháp luật 71

3.5.3 Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất 72

Trang 7

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường

CN-XD : Công nghiệp - Xây dựng

CNH, HĐH : Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Trang 8

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii

3.4 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp tại huyện

3.5 Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại huyện Khoái Châu giai

3.8 Ý kiến người dân về việc thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Khoái

3.9 Ý kiến người dân về thủ tục thực hiện các quyền trên địa bàn huyện

3.10 Ý kiến người dân về thời gian hoàn thành các thủ tục đăng ký các

quyền trên địa bàn huyện Khoái Châu giai đoạn 2009- 2013 68 3.11 Ý kiến người dân về các văn bản hướng dẫn thực hiện các quyền trên

địa bàn huyện Khoái Châu giai đoạn 2009- 2013 69 3.12 Ý kiến người dân về các loại phí, lệ phí phải đóng khi thực hiện các

quyền trên địa bàn huyện Khoái Châu giai đoạn 2009- 2013 69 3.13 Ý kiến người dân về thái độ của cán bộ khi thực hiện TTHC 70

Trang 9

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii

DANH MỤC HÌNH

3.2 Cơ cấu đất đai của huyện Khoái Châu năm 2013 45

3.4 Người dân thực hiện quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký QSDĐ

Trang 10

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1

MỞ ĐẦU

1 Tính cầp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển đất nước, nên mỗi nước đều có một hệ thống quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Khi có Hiến pháp 1980, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh thần là: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê (như đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể) Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” QSDĐ ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa

vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết

Khoái Châu gồm 24 xã và một thị trấn, là huyện đồng bằng Bắc Bộ, nằm trên

tả ngạn của sông Hồng với các tuyến đường chính: đường 209, đường 204, đường 199 Khoái Châu có cơ sở hạ tầng khá đồng bộ nên thuận lợi trong thu hút các nguồn lực cho sự phát triển kinh tế xã hội nhằm khai thác có hiệu quả tiềm năng về đất đai, tài nguyên và trí lực trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội theo hướng

Trang 11

công nghiệp hoá và hiện đại hoá, hoà nhập với xu thế chung của tỉnh và khu vực Chính vì thế, trong những năm qua, tốc độ đô thị hoá ở huyện diễn ra khá mạnh , thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi Nhu cầu sử dụng đất của nhân dân tăng lên, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất có quyền tham gia vào thị trường bất động sản Các giao dịch dân sự về chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp với mật độ phổ biến và sôi động nhất, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước, trên thực tế việc

áp dụng quy định pháp luật của các cơ quan có thẩm quyền vẫn còn nhiều bất cập đã góp phần ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tôi chọn thực hiện đề tài:

"Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền

sử dụng đất tại huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên giai đoạn 2009- 2013" dưới sự hướng dẫn của TS Đỗ Thị Đức Hạnh - Giảng viên chính khoa Quản lý đất đai Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam, cùng với sự giúp đỡ của cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Khoái Châu, và phòng tài nguyên huyện Khoái Châu, tỉnh Hưng Yên

3 Yêu cầu của đề tài

- Các số liệu điều tra khách quan, có độ tin cậy cao, đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất

- Giải pháp đề xuất có tính khả thi và phù hợp với địa phương

Trang 12

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Đất đai và sở hữu đất đai

1.1.1 Đất đai

Quốc hội (1993) đã đã khẳng định tại Luật đất đai: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng” Như vậy đất đai có vị trí và vai trò đăc biệt quan trọng đối với con người Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam khẳng định tại Điều 54: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (Quốc hội, 2013a) Đất đai là điều kiện chung nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người Nếu không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người Do vậy, để có thể sử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quả toàn bộ quỹ đất thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai là vô cùng cần thiết Về mặt thuật ngữ khoa học “Đất” và “Đất đai” có sự phân biệt nhất định Theo các nhà khoa học thì

“Đất” tương đương với từ “Soil” trong tiếng Anh, nó có nghĩa trùng với thổ hay thổ nhưỡng bao hàm ý nghĩa về tính chất của nó Còn “Đất đai” tương đương với từ

“Land” trong tiếng Anh, nó có nghĩa về phạm vi không gian của đất hay có thể hiểu

là lãnh thổ Con người cùng với sự tiến hóa của mình đã không ngừng tác động vào đất (chủ yếu là lớp vỏ địa lý) và làm thay đổi nó một cách nhất định Theo tiến trình này, con người cũng nhận thức về đất đai một cách đầy đủ hơn, đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm vá khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại Như vậy, đất đai là một khoảng không gian có thời hạn theo chiều thẳng đứng gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất theo

Trang 13

chiều ngang trên mặt đất là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần khác giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người

Đất đai là điều kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới Đất đai

là khởi điểm tiếp xúc và sử dụng tự nhiên ngay sau khi nhân loại xuất hiện Trong nền sản xuất, đất đai giữ vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất và văn minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất đai

1.1.2 Sở hữu đất đai

Chế độ sở hữu về đất đai tại Việt Nam được hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử Quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai được xác lập

từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992 Quốc hội (1992) đã khẳng định tại Điều 17 của Hiến pháp: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp Quốc hội (1993) quy định tại điều 1 Luật Đất đai:

“đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”

Tiếp tục kế thừa và phát triển các quy định về sở hữu đất đai của Luật Đất đai

1993, Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ sở hữu đất đai tại Điều 5:

“sở hữu đất đai: 1 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.2

Trang 14

Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: a) Quyết định mục đích

sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; d) Định giá đất 3 Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; b) Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập

từ chuyển quyền sử dụng đất; c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại 4 Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.”, tại Điều 6 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai”

và Điều 7 quy định: “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai” (Quốc hội, 2003)

Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm

2013 quy định tại Điều 53: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Quốc hội (2013) đã khẳng định tại điều 4 Luật đất đai:

“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản

lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được

sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng (Quốc hội, 2013a, 2013b)

Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước

là đại diện chủ sở hữu ở nước ta, quyền sở hữu đất đai có những đặc điểm:

Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp tự nắm giữ tổng hợp tài sản,tài

Trang 15

nguyên đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình, sự nắm giữ này là tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể QSDĐ của Nhà nước

và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Như vậy nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm

vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ việc đầu tư trên đất Người sử dụng đất đai tuy cũng có quyền chiếm hữu nhưng là chiếm hữu để

sử dụng theo quy định của Nhà nước

Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội (trong đó có cả tổ chức của Nhà nước) sử dụng đất vào mọi mục đích QSDĐ được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của người sử dụng đất tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ quy mô trong quan hệ giữa “vĩ mô” và

“vi mô” nhưng đều phải thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức

độ hưởng lợi, ở đây quyền sử dụng đất được tổ chức để việc sử dụng đất đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất, người sử dụng đất không thể chỉ vì lợi ích của bản thân

mà còn phải vì lợi ích chung của toàn xã hội, chính trên cơ sở này để xây dựng và xác định quyền và nghĩa vụ công dân của người sử dụng đất được Nhà nước giao Về nguyên tắc, người trực tiếp sử dụng đất được Nhà nước giao chỉ được hưởng lợi ích

từ đất do chính mình đầu tư mang lại Pháp luật cần căn cứ vào tình hình thực tế về kinh tế xã hội và các chính sách của phát triển để quy định hình thức, biện pháp và

Trang 16

mức độ điều tiết các nguồn thu từ đất để đảm bảo được chế độ sở hữu và yêu cầu của

ổn định, phát triển

Quyền định đoạt tài sản (tài nguyên đất đai): Quyền định đoạt của Nhà nước là

cơ bản và tuyệt đối thể hiện các hoạt động cụ thể khi giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quyền định đoạt này gắn liền với quyền quản lý về đất đai làm tăng thêm vai trò của Nhà nước trong việc tổ chức sử dụng đất đai và nâng cao hiệu quả của việc sử dụng này Những quyền năng của người sử dụng đất liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể được thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất hoặc góp vốn quyền sử dụng đất theo những quy định cụ thể của pháp luật Những quyền năng này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất

và đối tượng nhận đất mà pháp luật cần quy định cụ thể (Nguyễn Đình Bồng, 2006)

1.2 Việc thực hiện quyền của người sở hữu, người sử dụng đất trên thế giới

1.2.1 Thụy Điển

Quyền sở hữu đất đai ở Thụy Điển được quy định tại Bộ luật đất đai từ năm

1970 Tất cả đất đai tại Thủy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản Quyền sở hữu là các quyền( chiếm hữu,

sử dụng, định đoạt

Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu

để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán

Việc đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Tại Thụy Điển, hầu như tất cả các vụ chuyển nhượng đều được đăng ký Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh

Trang 17

chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp

- Vấn đề thế chấp: Hệ thống chế chấp kết hợp chặt chẽ với hệ thống ngân hàng trong việc đăng ký trên cơ sở vi tính hóa.Những văn bản thế chấp được đưa ra dưới dạng dữ liệu điện tử, được lưu giữ trong hệ thống.Theo quy định của pháp luật về thế chấp:Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định, Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay Khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm và Khi không được thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay

sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền

đã cho thế chấp Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá Thông qua hệ thống thế chấp, những tài sản này có thể chuyển từ vốn chết sang vốn sinh lời Khoảng 80% tổng tín dụng ở Thụy Điển được bảo đảm bằng thế chấp

Trong trường hợp chuyển nhượng đất đai, cần phải có hợp đồng thành văn bản giữa các bên, nêu rõ đối tượng và giá chuyển nhượng Hợp đồng mua bán phải được

Trang 18

cơ quan đăng ký đất đai thông qua trong vòng ba tháng (Nguyễn Đình Bồng và cộng

sự ,2014)

1.2.2 Australia

Cơ sở pháp luật tại Australia về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai có từ rất sớm Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Australia quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân) Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian sau 1/1/1875) Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Australia quy định Nhà nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp luật) Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất Luật pháp Australia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất

Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan

có thẩm quyền Hệ thống Torrens đóng vai trò trung tâm của Luật bất động sản của Luật bất động sản của Australia Đây là hệ thống chứng nhận quyền qua đăng ký và được đảm bảo về tính chính xác (Nguyễn Đình Bồng và cộng sự,2014)

1.2.3 Cộng hoà Liên bang Đức

Mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng tại Cộng hoà Liên bang Đức Chính phủ thực hiện sự cam kết với

Trang 19

chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của thị trường

Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức tại (Điều XIV) quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm Tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội Khái niệm về sở hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: Thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh đất Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khuôn viên toà nhà Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ (Trần Tú Cường, 2012)

1.2.4 Cộng hoà Séc

Quyền có nhà ở được quy định trong Hiến pháp của nước Cộng hoà Séc Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ mô hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường thì vấn đề chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề đất đai và bất động sản cũng đồng thời được tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại bất động sản cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước đây được tư nhân hoá để hình thành một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường Tuy nhiên, cho đến 2003, thị trường bất động sản ở Séc vẫn chưa hoàn thiện Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU Khác với ở Đức, luật pháp của Séc không quy định quyền thừa kế xây dựng và quyền ưu tiên được mua trước khi mảnh đất được bán

Hơn nữa, sở hữu nhà và đất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung tách

Trang 20

rời, mặc dù Séc đang thực hiện các bước cần thiết để thống nhất làm một Người nước ngoài chưa được bình đẳng trên thị trường bất động sản ở Séc, nghĩa là họ chưa được quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có đầu tư 100% trên đất Séc Lý do

cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá thấp so với mặt bằng chung của

EU, chính vì hạn chế này mà lao động của Séc hiện nay không được tự do kiếm việc làm tại các nước EU Khác với Đức khi có sẵn khung khổ pháp lý thị trường và sức mạnh tài chính của Tây Đức, ở Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn và cần có thời gian (Lê Xuân Bá và cộng sự, 2003)

1.2.5 Pháp

Pháp luật đất đai của Pháp thuộc hệ thống luật lục địa bắt nguồn từ luật La Mã Quyền sở hữu đất đai được quy định gồm sở hữu đất đai nhà nước, sở hữu đất đai tư nhân, phần lớn đất đai ở pháp huộc sở hữu tư nhân

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản của Pháp đã được đưa vào Bộ luật dân sự năm 1804 và được chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần Các nguyên tắc đăng ký bất động sản: Hợp đồng công chứng, tân thủ trình tự, thủ tục về quy trình chuyển nhượng, cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin liên quan Việc thực hiện đăng ký bất động sản thông qua mối liên hệ giữa công chứng viên- Nhân viên đăng ký thuộc văn phòng-cơ quan địa chính

Cơ quan công chứng đảm bảo tính hợp pháp của bất động sản và tất cả các biến động của bất động sản, đồng thời có quyền thu thuế trước bạ liên quan để nộp cho ngân sách Nhà nước

Cơ quan địa chính: chịu trách nhiệm đo đạc, bảo đảm về kỹ thuật đối với bất động sản khi có biến động

Văn phòng đăng ký đất đai đảm bảo tính công khai về giao dịch đất đai, bất động sản Ở pháp thực hiện việc đăng ký qua mạng Công chứng viên có thể dùng thẻ Real gửi yêu cầu của mình đến cơ quan đăng ký thế chấp và sẽ nhận được trả lời qua đường văn thư trong thời hạn từ 4-7 ngày Sau khi công chứng viên nhận được thông báo từ Micen xác nhận đã nhận được tài liệu giao dịch và đã xếp nó vào cơ sở dữ liệu phòng đăng ký giao dịch thế chấp cũng gửi thông báo cho phòng công chứng rằng giao dịch đã được đăng ký Quy trình đăng ký đã hoàn thành và lúc này có thêm khái

Trang 21

niệm văn bản điện tử công chứng (Tổng cục quản lý đất đai, 2011)

1.2.6 Trung Quốc

Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa quy định tại Điều 10, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn) Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai

ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Ở điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai

Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao” QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc

đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng) Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là:

đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.)

Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với

Trang 22

điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu Về điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy định của pháp luật Việt Nam Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai

Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không

có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ

- Thế chấp QSDĐ

Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay Nếu đến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới

Đất đai thuộc quyền sở hữu tập thể của nông dân do chính quyền cấp huyện trở lên đăng ký, xác nhận quyền sở hữu Đất đai thuộc quyền sở hữu của Nhà nước

do chính quyền cấp huyện trở lên đăng ký, trong đó cơ quan trung ương sử dụng đất

do Quốc Vụ viện cấp giấy (Nguyễn Đình Bồng, 2011)

1.3 Cơ sở của việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam

1.3.1 Đặc điểm về quyền đối với đất tại Việt Nam

1.3.1.1 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện QSDĐ Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân,

Trang 23

nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có QSDĐ Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận

Quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức

và mức độ khác nhau Quốc hội(1992) khẳng định tại Điều 17 của Hiến pháp: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, còn Quốc hội(2003) đã quy định tại Điều 7 Luật Đất đai: “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai’’ toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai” (Quốc hội, 2003)

Hiến pháp năm 2013 của nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm

2013 quy định tại Điều 53: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Quốc hội, 2013a)

Cũng khẳng định tại Điều 4: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng (Quốc hội, 2013b)

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai

Trang 24

được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất

cụ thể QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức

độ hưởng lợi QSDĐ: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế

Quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận QSDĐ (GCNQSDĐ) Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng ,2010)

Trang 25

vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất” (Quốc hội, 1993)

So với Luật đất đai năm 1987 thì Luật đất đai 1993 đã mở rộng thành phần: tổ chức kinh tế và hộ gia đình Luật sửa đổi, bổ sung Luật đất đai 1998, 2001 đã bổ sung thêm đối tượng: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài”

Quốc hội (2003) quy định tại Điều 9 của Luật đất đai: “Người sử dụng đất quy định trong Luật này bao gồm: Các tổ chức trong nước…; Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; Cộng đồng dân cư…; Cơ sở tôn giáo…; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao…; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở; Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.”

Theo Quốc hội,(2013) quy định tại Điều 5 Luật đất đai: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm: Tổ chức trong nước; Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân); Cộng đồng dân cư; Cơ sở tôn giáo; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại; Người Việt Nam định

cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch; Doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài…”

- Quyền sử dụng đất:

Luật đất đai năm 1987, cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp 1980 quy định

cụ thể quyền của người sử dụng đất Luật đất đai năm 1987 quy định tại điều 3: “ Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên

Trang 26

đất được giao khi không cùng sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trìn tự, thủ tục do pháp luật quy định.” Luật đất đai 1993, “chuyển quyền

sử dụng đất” là một quy định mới của Hiến pháp năm 1992, theo đó, Luật đất đai

1993 và các luật sửa đổi bổ sung Luật đất đai 1998, 2001 đã liên tục cụ thể hóa thành

5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Luật đất đai 1993 quy định tại khoản 2, Điều 3: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Các quyền nói trên chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất và đúng mục đích sử dụng đất của đất được giao theo quy định của luật này.”

Luật đất đai 2003 đã quy định các quyền chung của người sử dụng đất và quy định chi tiết “9 quyền”; chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2003 quy định tại (Điều 105) Người sử dụng đất có các quyền : Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai Tại (điều 106) quy định Người sử dụng đất có các quyền : “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Quốc hội, 2003)

Quyền chung của người sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 tại (Điều 166): Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này;

Trang 27

Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này (Quốc hội, 2013b)

Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993),

“bồi thường” (Luật Đất đai 2013) Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt

1.3.1.3 Quyền của người sử dụng đất hợp pháp

Quốc Hội (2003) đã quy định tại điều 105, luật đất đai về quyền của người sử dụng đất hợp pháp: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi

vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nếu có đủ điều kiện: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất (Quốc hội, 2003)

Trang 28

Quốc hội (2013b) đã quy định tại điều 166 Luật đất đai: Người sử dụng đất hợp pháp có các quyền, Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.(Quốc hội, 2013b)

1.3.2 Hệ thống pháp luật về quản lý đất đai và quyền sử dụng đất ở Việt Nam:

Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:

1.3.2.1 Luật

- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993

- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994

- Bộ luật Dân sự năm 1995

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001

- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

- Bộ luật Dân sự năm 2005

- Luật đất đai sửa đổi năm 2009, có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2009

-Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 1/7/2014

1.3.2.2 Các văn bản dưới Luật

- Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và

Trang 29

QSDĐ ở tại nông thôn;

- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;

- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất;

- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ;

- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai;

- Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai;

- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ;

- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài;

- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ;

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ;

Trang 30

- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất;

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp

và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung

về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ

Trang 31

quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

- Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009 của Chính phủ

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường quy định về Bản đồ địa chính

- Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và

Trang 32

Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

1.4 Thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam

1.4.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối, chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới

về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”

Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển

đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý

Trang 33

về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai

Trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”

Quốc hội (1992) quy định tại Hiến pháp: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Hiến pháp Việt Nam, 1995) Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và

bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDĐ của mình Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định

Do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật Đất đai

1993 chưa có quy định Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi, bổ sung Luật

bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn

Trang 34

liền với QSDĐ

Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai

Luật này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:

- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài

Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng

về đất đai trong thời kỳ mới Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ gia

Trang 35

đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106)

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam: Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam

Qua gần 10 năm thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã phát huy khá tốt vai trò

ổn định các mối quan hệ về đất đai Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai năm 2003

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật này có hiệu lực kể từ 01/7/2014 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có

14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003 Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có một số đổi mới cơ bản như sau:

Thứ nhất, Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như: Quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu

số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung

Trang 36

cấp thông tin đất đai cho người dân

Thứ hai, Luật sửa đổi đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai để phục vụ cho kinh tế xã hội mà Luật Đất đai năm

2003 chưa có quy định cụ thể

Thứ ba, Luật quy định cụ thể rõ ràng từ nguyên tắc đến nội dung và mở rộng dân chủ, công khai trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy định về đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch

Thứ tư, Luật quy định đầy đủ, rõ ràng các đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và điều kiện để triển khai thực hiện các dự án đầu tư để Nhà nước giao đất, cho thuê đất

Qua đó, có thể khắc phục một cách có hiệu quả việc giao đất, cho thuê đất một cách tràn lan chưa tính đến năng lực của các chủ đầu tư trong việc triển khai các dự

án gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả như trong thời gian vừa qua Thứ năm, Luật xác định rõ và quy định cụ thể những trường hợp mà Nhà nước phải thu hồi đất (như Hiến pháp vừa mới được thông qua) nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội

Thứ sáu, Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người

có đất thu hồi; đồng thời khắc phục và điều tiết một cách hài hòa lợi ích giữa Nhà nước là chủ sở hữu về đất đai, người sử dụng đất và nhà đầu tư

Thứ bảy, Luật đảm bảo quyền và lợi ích của những người sử dụng đất hợp pháp được cấp Giấy chứng nhận và bảo đảm thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đồng thời khắc phục một cách cơ bản những trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đảm bảo

sự bình đẳng giữa những người sử dụng đất và ổn định chính trị xã hội ở nông thôn Thứ tám, Luật đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ vấn đề về tài chính đất đai theo

cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và

Trang 37

đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

Thứ chín, Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình,

cá nhân sản suất nông nghiệp; mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn đã được nêu trong Nghị quyết 26 của BCH Trung ương Đảng

Thứ mười, Luật đã thể hiện một cách đầy đủ về quyền, nghĩa vụ của người

sử dụng đất phù hợp với từng hình thức sử dụng đất cụ thể như giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất

Mặt khác, Luật sửa đổi cũng đã quy định đầy đủ hơn sự bình đẳng về sử dụng đất giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài phù hợp với yêu cầu hội nhập khu vực và thế giới nhằm thu hút đầu tư của các Nhà đầu tư nước ngoài, đã bổ sung các quy định mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.4.2 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam

Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: Thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc;

Theo số liệu tổng hợp, nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

sử dụng trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất,

Trang 38

cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước (Đinh Dũng Sỹ, 2003)

Đến ngày 31 tháng 12 năm 2013, cả nước đã cấp được 41,6 triệu Giấy chứng nhận lần đầu với tổng diện tích 22,9 triệu ha, đạt 94,8 % diện tích đất đang

sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 40,7 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tích cần cấp (Văn phòng chính chủ, 2014)

Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ

Thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Tại một số địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình

“dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động của nông dân

Việc chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số

Trang 39

người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

Việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất; nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước

Việc thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước Hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ

Thực hiện quyền thế chấp QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay

Việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí

Trang 40

1.4.3 Thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên

Đến ngày 31 tháng 12 năm 2013, cả tỉnh đã cấp được 1.104.529 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 1.104.529 thửa đất với tổng diện tích đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 60.893,78 ha Trong đó :

- Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân:

+ Đất nông nghiệp đã cấp được 772.785 GCN với 772.785 thửa đất/ 850429 thửa đất cần cấp, đạt tỷ lệ 90,87% tương ứng với diện tích đã được cấp GCN là 48.545,38 ha / 51.721,98 ha diện tích cần cấp

+ Đất khu dân cư đã cấp được 327.301 GCN cho 327.301 thửa đất / 384.382 thửa đất cần cấp, đạt tỷ lệ 85,15% tương ứng với diện tích đã được cấp GCN là 8.892,23 ha / 9.997,51 ha đất cần cấp GCN đạt tỷ lệ 88,94 %

+ Đất tín ngưỡng đã cấp được 179 GCN với 179 thửa đất tương ứng với 43,17 ha

- Giấy chứng nhận cấp cho các tổ chức: Đất nông nghiệp đã cấp được 16 GCN, đất ở đã cấp được 1.332 GCN, đất chuyên dùng cấp được 2.539 GCN, đất tôn giáo cấp được 377 GCN

Nhìn chung số lượng thửa đất đã được cấp GCN đạt tỷ lệ cao, góp phần làm cho thị trường quyền sử dụng đất được phong phú, tạo điều kiện cho các giao dịch thực hiện sôi động Để vận hành thị trường bất động sản được ổn định, UBND tỉnh Hưng Yên đã ban hành một số văn bản quy định:

- Quyết định số 47/2005/QĐ-UB ngày 20/6/2005 về việc ban hành Bản Quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh

- Quyết định số 124/2006/QĐ-UBND ngày 22/9/2006 của UBND tỉnh Hưng Yên ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trên địa bàn tỉnh Hưng yên

- Quyết định số 02/2007/QĐ-UBND ngày 12/02/2007 về việc ban hành Bản Quy định một số điểm cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên

- Quyết định số 20/2007/QĐ-UBND ngày 21/12/2007 về việc sửa đổi, bổ sung

Định dạng
Số trang	92
Dung lượng	4,05 MB