Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường phan đình phùng, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên, giai đoạn 2009 2013

Cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đấtđai năm 1987, ngày 14 tháng 07 năm 1993 Quốc hội khố IX thơng qua LuậtĐất đai năm 1993, được sửa lần 1 vào năm 1998 và

NGUYỄN NGỌC ĐÌNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2009-2013

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014

NGUYỄN NGỌC ĐÌNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN, GIAI ĐOẠN 2009-2013

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn

Thái Nguyên - 2014

Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo, các phòng ban và các đơn vị trong và ngoài trường Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến:

Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn - Giảng viên Khoa Quản

lý tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo, truyền thụ những kinh nghiệm quý báu, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và viết luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy giáo, Cô giáo trong Khoa Quản lý tài nguyên, Phòng Quản lý đào tạo Sau đại học, các phòng ban và trung tâm của Trường Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên đã hướng dẫn, tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân phường Phan Đình Phùng; Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Đình

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.

Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa

và Nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 10 năm 2014

Người viết cam đoan

Nguyễn Ngọc Đình

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

4

1.2 KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 91.2.1 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 91.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 141.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo

cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn

22

1.3 SƠ LƯỢC VỀ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 291.3.1 Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất trong cả nước 291.3.2 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Thái Nguyên 311.3.3 Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Thái

Nguyên

33

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

36

2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 36

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

40

3.1 KHÁI QUÁT VỀ TỈNH HÌNH CƠ BẢN CỦA PHƯỜNG PHAN

ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI

NGUYÊN

40

3.1.3 Thực trạng quản lý đất đai của phường Phan Đình Phùng 493.1.4 Hiện trạng sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng 523.2 ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI

PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁINGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2009-2013

53

3.2.1 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Đình

Phùng giai đoạn 2009 - 2013 theo các hình thức chuyển quyền

53

3.2.2 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Đình

Phùng giai đoạn 2009 - 2013 theo các năm

60

3.2.3 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại phường Phan Đình

Phùng giai đoạn 2009 - 2013 theo loại đất

61

3.3 ĐÁNH GIÁ SỰ HIỂU BIẾT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG PHAN ĐÌNH PHÙNG

62

3.3.1 Đánh giá sự hiểu biết về những quy định chung của chuyển quyền

sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng

62

3.3.2 Đánh giá sự hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

trên địa bàn phường Phan Đình Phùng

64

3.4 THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY VIỆC

CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHƯỜNG PHANĐÌNH PHÙNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁINGUYÊN

76

3.4.1 Những thuận lợi, khó khăn trong việc chuyển quyền sử dụng đất

tại phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh TháiNguyên giai đoạn 2009 – 2013

76

3.4.2 Một số giải pháp thúc đẩy việc chuyển quyền sử dụng đất ở tại

phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh TháiNguyên

MỞ ĐẦU

1 ĐẶT VẤN ĐỀ

Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy

định “Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý ” [3].Điều đó cũng được khẳng định trong Khoản 1, Điều 5, Luật Đất đai năm 2003[4] Đất đai là tài sản chung của quốc gia, mọi người dân đều có quyền sinh

sống và làm việc trên đất đó theo quy định của pháp luật Về mặt chính trị

-xã hội đất đai tạo nên lãnh thổ và chủ quyền quốc gia, tạo nên dân tộc và cộng

đồng dân tộc với những nét văn hóa đặc trưng Trong thực tế, đất đai cònđược coi là hàng hóa đặc biệt được trao đổi từ người này sang người khác

thông qua các hình thức chuyển quyền

Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người

sử dụng đất Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạtđộng diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng Tuynhiên, chỉ đến khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, chuyển quyền sử dụng đất

mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền,cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó Theo Luật Đất đai năm

1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụngđất đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sửdụng đất Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm

1998 và năm 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất được bổ sung hìnhthức thu được những thành tự đáng kể góp vốn phần hoàn thiện công tác quản

lý nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế nước ta phát triển Trong 2 lần

sửa đổi bổ sung này có thêm hình thức chuyển quyền là “góp vốn bằng giá trịquyền sử dụng đất” Song, nền kinh tế này ngày càng phát triển nhất là trong

lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai

năm 1993 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp Chính vì vậy, Luật Đất đai năm

2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993; trong

đó, vấn đề chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn LuậtĐất đai năm 1993 cả về số hình thức chuyển quyền (thêm 2 hình thức chuyển

quyền sử dụng đất là tặng cho và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) vàthủ tục chuyển nhượng cũng như nhiều vấn đề liên quan

Phường Phan Đình Phùng là một trong những phường trọng điểm phát

triển thuộc thành phố Thái Nguyên Trong những năm qua, đặc biệt là trongnhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diệnchủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt đượcnhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trìnhthực hiện Luật Đất đai Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kémtrong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảoquyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng đất trong quá trìnhquản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kếtquả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất

đai một cách hiệu quả nhất

Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Nhà trường, dưới

sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn em tiến hànhnghiên cứu đề tài: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên

từ đó đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác này cho địa

phương trong thời gian tới

2.2 Mục tiêu cụ thể

Đề tài nhằm đạt được 3 mục tiêu cụ thể sau:

Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất từ giai đoạn 2009

-2013 tại phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái

Nguyên

- Đánh giá được sự hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất

tại phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên

- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn trong việc chuyển quyền sử

dụng đất tại phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái nguyên, tỉnh TháiNguyên; đề xuất giải pháp thuận lợi cho việc chuyển quyền sử dụng đất tạiđây

3 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

Đề tài cung cấp thông tin toàn diện về kết quả các hình thức chuyển

quyền sử dụng đất cũng như sự hiểu biết về các hình thức chuyển quyền sửdụng đất cho lãnh đạo phường Phan Đình Phùng và lãnh đạo thành phố TháiNguyên

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI

1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động dochuyển QSDĐ Bản chất của chuyển QSDĐ là chuyển chuyển dịch quyền sửdụng đất từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác, nói cách khác là

thay đổi chủ sử dụng đất [22] Trước khi ban hành Hiến pháp năm 1980, ởViệt Nam tồn tại 4 hình thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở hữu tậpthể, sở hữu của các tư sản dân tộc và sở hữu nhà nước) thì chuyển quyền là

hành vi tự phát, cơ quan quản lý đất đai các cấp không quan tâm Mặc dù,trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước chỉ qui định phạm vi hạn hẹp trongviệc chuyển quyền sử dụng đất, cụ thể ngoài việc để thừa kế ruộng đất thì Nhà

nước chỉ thừa nhận việc chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp của

các hợp tác xã đổi đất cho nhau và xã viên hợp tác xã vào hoặc ra hợp tác xã

họ mang theo quyền sử dụng đất Tuy thực tế các hình thức chuyển quyền sửdụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp chưa được Nhà

nước thừa nhận trong pháp luật nhưng thực tế các hình thức chuyển quyền

này vẫn diễn ra rất sôi động nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước dưới hìnhthức bán, cho thuê hoặc cầm cố nhà và hoa màu gắn liền với đất

Thực hiện Nghị quyết 10 của Ban chấp hành Trung ương Đảng vào năm

1986 về đổi mới, sau giai đoạn thử nghiêm đổi mới từ 1986 đến năm 1991,chúng ta nhận thấy hệ thống pháp luật và các quy định đã ban hành còn nhiềubất cập, chưa đáp ứng được với tình hình đổi mới của đất nước, Quốc hội nước

ta quyết định ban hành bản Hiến hiến pháp lần thứ tư thay cho Hiến pháp năm

1980 – Đó là Hiến pháp năm 1992 Khi Hiến pháp năm 1992 ra đời, đất đai

được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị

và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá là đồngtiền Cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đấtđai năm 1987, ngày 14 tháng 07 năm 1993 Quốc hội khoá IX thông qua LuậtĐất đai năm 1993, được sửa lần 1 vào năm 1998 và sửa lần 2 vào năm 2001.Theo Luật này, người sử dụng đất có thể tham gia 6 hình thức chuyển QSDđất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằnggiá trị QSD đất

Tuy Luật Đất đai năm 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến

pháp năm 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vàonăm 1998 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được

nhiều kết quả đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của

Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển

Song, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng bộc lộ nhiều

điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì

công nghiệp hoá- hiện đại hoá Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai

năm 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lí điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại

kì họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai lần thứ ba vào ngày 26

tháng 11 năm 2003 - Đó là Luật Đất đai năm 2003 Những vấn đề về chuyểnQSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn so với Luật Đất đai năm 1993

cả về hình thức chuyển quyền (thêm 2 hình thức chuyển QSD đất là tặng cho

QSD đất và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như

nhiều vấn đề liên quan khác

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất

nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phépchuyển QSD đất trong các trường hợp sau [5]:

- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyểnquyền sử dụng;

- Đất đang tranh chấp

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với

xu thế hiện đại hóa đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày

càng sôi động Vì vậy, nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng đất cũngnhư công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan

nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn, đáp ứng yêu cầu ngàycàng cao của người sử dụng và của toàn xã hội

Luật Đất đai năm 2003 ra đời, đã tạo cơ sở pháp lí chặt chẽ cho việcquản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước

về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan hệ về đất

đai Mọi vấn đề về sử dụng đất, đặc biệt là về chuyển QSD đất được quy định

rõ ràng hơn, đầy đủ hơn, chặt chẽ hơn về mọi mặt: Số hình thức chuyểnquyền, điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển QSD đất

Phường Phan Đình Phùng nằm ở trung tâm thành phố Thái Nguyên, dân

số đông nhất thành phố Thái Nguyên Với vị trí thuộc khu vực trung tâm nội

thành, phường Phan Đình Phùng có hệ thống đường giao thông thuận lợi

trong việc giao lưu kinh tế - xã hội, làm cho đất đai trên địa bàn phường ngàycàng trở nên có giá trị Bên cạnh đó, tình hình kinh tế - xã hội của phường

đang có nhiều chuyển biến mạnh mẽ, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cho các

ngành, các lĩnh vực kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng tăng nhanh

Chính từ nhu cầu thực tiễn nói trên mà chuyển QSD đất tại phường Phan

Đình Phùng đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà

còn của các cấp, các ngành, nhất là cơ quan quản lý đất đai địa phương Thực

tế, trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời và có hiệu lực,

Uỷ ban nhân dân phường Phan Đình Phùng và các ngành liên quan đã xây

dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực này nhằm đẩy mạnhhoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự phát triểnkinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.

1.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài

- Hiến pháp Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 [3]

- Luật Đất đai năm 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003 [4]

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chínhphủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003 [5]

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ

Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thưc hiện một số điều của Nghịđịnh số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi

hành Luật Đất đai [23]

- Bộ luật Dân sự năm 2005 [1]

- Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 03

năm 2006 của Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên Môi trường về việc hướng dẫnxác định xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSD đất đã trả

có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫnthi hành Luật Đất đai [25]

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06

năm 2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ

sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT

ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường

về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắnliền với đất [24]

- Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18 tháng 01 năm 2007 củaUBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng

lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [32]

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 ngày 05 năm 2007 của Chínhphủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thựchiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thuhồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [6].

- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 07 năm 2007 của Bộ

Tài nguyên và Môi trường Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số84/2007/NĐ-Cp ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung

về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự,thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyếtkhiếu nại về đất đai [26]

- Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22 tháng 06 năm 2007 của Thủ

tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “Một của liên

thông” tại cơ quan hành chính Nhà nước tại địa phương [14].

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chínhphủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư [7]

- Quyết định số 1883/2005/QĐ-UBND ngày 16 tháng 9 năm 2005 củaUBND tỉnh Thái Nguyên về hạn mức đất ở khi giao đất và hạn mức đất côngnhận đất ở đối với trường hợp thử đất có vườn, ao khi cấp GCNQSD đất cho

hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên [13]

- Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên (2007), Tài liệu hướng dẫn số 1748/HD-STNMT ngày 18 tháng 09 năm 2007 về việc thực hiện các

thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế một cửa tại cấp huyện và cấp xã trên

địa bàn tỉnh Thái Nguyên [22]

- Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND ngày 10 tháng 8 năm 2007 vềviệc ban hành quy định về điều chỉnh cấp đổi GCNQSD đất trên địa bàn tỉnhThái Nguyên [15]

- Quyết định số 6455/QĐ-UBND ngày 24 tháng 9 năm 2010 về việc ban

hành thực hiện cơ chế một cửa liên thông giải quyết các thủ tục chuyển quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia

đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thái Nguyên [17]

- Quyết định số 06/QĐ-UBND ngày 10 tháng 02 năm 2011 của UBNDtỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định diện tích tối thiểu được phéptách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh [18]

- Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2012 của

UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái

1.2.1.1 Chuy ển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng

đất, là phương thức đơn giản nhất của chuyển QSD đất, thực chất hình thức

này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằmchủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún,

phân tán đất đai hiện nay [21]

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp phải

là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao

đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng choQSD đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSD đất nông nghiệp

đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, thị trấn để thuận

tiện cho sản xuất nông nghiệp

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSD đất nông nghiệp theo chủ

chương chung về “dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ

việc chuyển QSD đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Nguyễn Khắc Thái

Sơn, 2007) [20]

1.2.1.2 Chuy ển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử

dụng đất, là hình thức phổ thông nhất của chuyển QSD đất, mà thực chất làviệc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị, tức là đổi đất lấytiền hoặc hiện vật tương đương Trong trường hợp này người được nhận đấtphải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứngvới mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSD đất và tất cả chi phí đầu tư

làm tăng giá trị của đất đó [21]

Hiện nay, Luật Đất đai năm 2003 cho phép chuyển nhượng QSD đấtrộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện được quy định ở Điều 106 Ngoài ra, Điều

103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định thêm một số trường hợp khôngđược nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng cho QSD đất như sau [4]:

1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD

đất nhận tặng cho QSD đất đối với các trường hợp mà pháp luật không cho

phép chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất

2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSD đất chuyêntrồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cánhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

3 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không

được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSD đất chuyên trồng lúa nước

4 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho

QSD đất ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi

sinh thái thuộc rừng đặt dụng, trong khu vực phòng hộ nếu không sinh sống

trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó (Nguyễn Khắc Thái Sơn,2007) [20].

1.2.1.3 Cho thuê và cho thuê l ại quyền sử dụng đất

Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dung đất là một hình thức chuyển

quyền sử dụng đất, mà thực chất là người sử dụng đất nhường QSD đất củamình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằnghợp đồng theo quy định của pháp luật [21]

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sửdụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà

người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đainăm 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê

của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai năm

2003 thì không cấm việc này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [20]

1.2.1.4 Th ừa kế quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất

mà thực chất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất củamình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật [21]

Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nộidung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩ chính trị

xã hội

Từ Luật Đất đai năm 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSD đất có giá trị

và cho phép người sử dụng đất rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đóQSD đất được coi như một tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để

thừa kế Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về

để thừa kế với nguyên tắc chung như sau [21]:

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSD đất của người đã mất màkhông thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào

di chúc thừa kế;

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thìchia theo di chúc;

- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phầnnào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một

hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hang trước thìngười đứng ở hang sau mới được hưởng:

+ Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, mẹ đẻ, bố đẻ, mẹ nuôi, bố nuôi, con đẻ connuôi của người đã chết

+ Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết

+ Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoại của người đã chết, bác ruột, chú ruột,cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết, cháu ruột của người đã chết mà

người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, gì ruột, cô ruột (Nguyễn Khắc TháiSơn, 2007) [1], [20]

1.2.1.5 T ặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất

mà thực chất là người sử dụng đất cho người khác sử dụng đất của mình mà

người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả Nóthường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng có cáctrường hợp tặng cho theo quan hệ tình cảm không huyết thống [21]

Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới

nhưng trước đây không quy định trong luật nên chỉ thực tiễn trong phát sinhngười ta cứ áp dụng các quy định các quy định của thừa kế sang để thực hiện.Đây là hình thức đặc biệt của hình thức chuyển QSD đất mà người

chuyển QSD đất không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên để tránh lợi dụng

trường hợp này để chốn thuế nên Nhà nước đã quy định những trường hợpnào được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu

nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu những loại thuế này (NguyễnKhắc Thái Sơn, 2007) [20].

1.2.1.6 Th ế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất

Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền

sử dụng đất, mà thực chất là người sử dụng đất mang QSD đất của mình đếnthế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo

quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời

gian nhất định theo thỏa thuận Vì vậy, người ta nói thế chấp là chuyển quyềnnửa vời [21]

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy

định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại

Việt Nam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thìphạm vi được thế chấp rộng rãi hơn là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tếhoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam

Thế chấp QSD đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết

được một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn

để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người laođộng

- Tạo cơ sở pháp lí và cơ sở thực tế cho ngân hàng và các tổ chức tíndụng cũng như người khác thực hiện chức năng và quyền lợi của họ (NguyễnKhắc Thái Sơn, 2007) [20]

1.2.1.7 B ảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền

sử dụng đất Tương tự như hình thức thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất,bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sửdụng giá trị QSD đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn tại

các tổ chức tín dụng hoạt động trong nước Quan hệ bảo lãnh là quan hệ phápluật 3 chủ thể [21].

Do đó, những quy định về bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp

(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [20]

1.2.1.8 Góp v ốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển

quyền sử dụng đất, mà thức chất là người sử dụng đất coi giá trị quyền sửdụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người kháccùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp vốn này có thể sảy ra giữa hai haynhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp tiền hoặc góp

cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thỏa thuận Tuy nhiên,

chỉ được coi là góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất khi quan hệ giữa cácchủ thể có hình thành pháp nhân mới [21]

1.2.2 Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất

1.2.2.1 Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất

Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định điều kiện để đất được thực

hiện các quyền chuyển quyền là [4]:

1 Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2 Đất không có tranh chấp

3 Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

4 Trong thời hạn sử dụng đất

1.2.2.2 Th ời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Điều 98, Nghị định số 181/2004 ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành

Luật Đất đai năm 2003 quy định thời điểm thực hiện các quyền của người sửdụng đất như sau [5]:

1 Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,

bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, chophép chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất được quy định

như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện

nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ đượcthực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ

theo quy định của pháp luật;

b) Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền

quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụtài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất từ khi có quyết

định đó;

c) Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài

chính hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì đượcthực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất,cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, kí hợp đồng thuê đất

2 Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảolãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về

đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê sang hình thức giao đất được xácđịnh từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

4 Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển

nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,

góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luậtđược xác định từ khi có quyết định giao đất, kí hợp đồng thuê đất

5 Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán

và cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quyđịnh tại khoản 1 Điều 101 của Nghị định này

Khoản 1, Điều 101, Nghị định số 181 ngày 29 tháng 10 năm 2004 quyđịnh điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự ánđầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê như sau [5]:

Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước

ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh

doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sửdụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo

dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thànhphần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thànhviệc đầu tư theo dự án thành phần của dự án được xét duyệt; không cho phépchuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây nhà ở(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [20]

1.2.2.3 Th ời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất

- Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại

đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụngđất trước khi chuyển quyền sử dụng đất

- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn

định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài (Luật Đất đai, 2003) [4]

1.2.2.4 Người nhận chuyển quyền sử dụng đất

1 Người nhận chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau (Nghịđịnh 181, 2004) [5]:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nôngnghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 2, Điều

113, Luật Đất đai năm 2003 và điều 102 của Nghị định này [4], [5]

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đấtthông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại

Điều 103 Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận

quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng QSD đất trong khu côngnghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSD đấtthông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c Khoản 2,

Điều 110 và Khoản 6, Điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợpquy định tại Điều 103 của Nghị định này [4];

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sửdụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định tạiĐiều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận quyền sử dụng đất thông qua

mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với đất ở;

e) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốnbằng quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia gópvốn;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thôngqua Nhà nước giao đất;

h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nướcngoài, tổ chức nước ngoài, các nhân nước ngoài được nhận QSD đất thôngqua việc Nhà nước cho thuê đất;

i) Tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đượcnhận QSD đất thông qua việc Nhà nước công nhận QSD đất đối với đất đang

được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,

người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước

ngoài được nhận QSD đất theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được Uỷban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thếchấp, bảo lãnh để xử lí nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có

thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai;quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ

quan thi hành án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSD đất phù hợp với

pháp luật, văn bản về việc chia tách QSD đất phù hợp với pháp luật đối với hộ

gia đình hoặc nhóm người có QSD đất chung;

1) Tổ chức là pháp nhân mới đuợc hình thành thông qua việc chia táchhoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc vănbản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật

được nhận QSD đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sát nhập

2 Người nhận chuyển QSD đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã đượcxác định trong thời hạn sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng

kí hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp quy định tạiKhoản 3 và Khoản 4, Điều 103 và Điều 104 của Nghị định này [5]

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì đượcnhận chuyển nhượng QSD đất tại nơi đăng kí kinh doanh và tại địa phươngkhác trừ trường hợp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2, Điều 103 của Nghị

định này

Người nhận chuyển nhượng QSD đất quy định tại khoản này được cấp

giấy chứng nhận QSD đất mà không phụ thuộc vào điều kiện và nơi đăng kí

hộ khẩu, nơi đăng kí kinh doanh (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [20]

1.2.2.5 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

- Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để

th ực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp

(Nghị định 181, 2004) [5]

1 Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sảnxuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có các điều kiện sau:

a Mục đích sử dụng diện tích nhận chuyển nhượng phải phù hợp quyhoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đựơc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xétduyệt;

b Được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất, xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhucầu sử dụng đất theo những căn cứ quy định tại Điều 30 của Nghị định này;

c Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sửdụng đất theo quy định tại Điều 36 Luật Đất đai và quy định của Chính phủ

về thu tiền sử dụng đất

2 Đối với các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông

nghiệp mà người sử dụng đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đấtnông nghiệp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng trong quyết

định xét duyệt dự án hoặc trong quyết định cho phép chuyển mục đích sử

dụng đất chưa xác định thời hạn sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất là 50

năm kể từ ngày quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất có hiệu lực

thi hành

- Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự

án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê (Nghị định

181, 2004) [5]

1 Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước

ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng

kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền

sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ởtheo dự án đã được phê duyệt; trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự

án thành phần thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi dãhoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư được xétduyệt; không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bánnền mà chưa xây dựng nhà ở

2 Trường hợp người thực hiện dự án đầu tư không thể tiếp tục thực hiện

dự án thì nhà nước thu hồi đất; phần còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê

đất, giá trị đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất được giải

quyết theo quy định tại Điều 35 của Nghị định này

- Trường hợp được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (Nghị

định 181, 2004) [5]

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao

đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho

quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sửdụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã,

phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp

Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theochủ trương chung về ”dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từviệc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính

- Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền

s ử dụng đất (Nghị định 181, 2004) [5].

1 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhậntặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phépnhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

2 Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đấtchuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,

cá nhân trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kếhoạch sử dụng đất đã được xét duyệt

3 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không đượcnhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước

4 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng choquyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,

phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng

hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền

s ử dụng đất có điều kiện (Nghị định 181, 2004) [5].

1 Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đấtnông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đãchuyển nhượng và không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được Nhà nước

giao đất lần thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ởđược miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử

dụng đất trong thời hạn mười năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệnghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có

điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho

quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôitrồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó

3 Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nôngnghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng choquyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đangsinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó

1.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn

1.2.3.1 Trình t ự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa

k ế quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất

* Quy định về hồ sơ:

a) Hồ sơ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tạiKhoản 1, Khoản 2, Khoản 5, Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 (bản chính);

+ Hợp đồng chuyển đổi QSD đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân(có xác nhận của UBND cấp xã);

+ Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những trường hợp chưa

có bản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất;

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với những trường hợp phải tách

thửa, hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã (Sở Tài nguyên và Môi

trường tỉnh Thái Nguyên, 2007) [22]

b) Hồ sơ chuyển nhượng QSD đất bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD đấtqui định tại Khoản 1, Khoản 2, Khoản 5, Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với những trường hợp phải tách thửa,hợp thửa đất (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, 2007) [22].c) Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất gồm:

+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD đấtqui định tại Khoản 1, Khoản 2, Khoản 5, Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính);+ Hợp đồng tặng cho QSD đất (02 bản có xác nhận của UBND cấp xã);

+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất;

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với những trường hợp phải tách thửa,

hợp thửa đất (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, 2007) [22].d) Hồ sơ nhận thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ qui định tại

Khoản 1, Khoản 2, Khoản 5, Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính);

+ Di chúc;

+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyếttranh chấp về thừa kế QSD đất của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật(có xác nhận của UBND cấp xã);

+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận

thừa kế là duy nhất);

+ Tờ trình của UBND cấp xã;

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã);

+ Giấy khai sinh (bản sao);

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất;

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đối với trường hợp phải tách thửa, hợp

thửa (có xác nhận của UBND cấp xã);

+ Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế (có xác nhận của UBND cấp xã);+ Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế;

+ Giấy chứng tử (có xác nhận của UBND cấp xã) (Sở Tài nguyên và

Môi trường tỉnh Thái Nguyên, 2007) [22]

* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất:

Bước1: Người nhận QSD đất nộp 01 bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ

sơ và trả kết quả của UBND cấp xã (Trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn

liền với đất tại thị trấn thì phải nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết của

của UBND cấp huyện) Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ

sơ nếu hồ sơ chưa đủ thì phải hướng dẫn người nhận QSD đất và tài sản gắn

liền với đất bổ sung, hoản trỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận

hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng kí QSD đấtcủa huyện, thành phố Thời gian không quá 2 ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng kí QSD đất thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa

chính, gửi thong tin địa chính đến cơ quan thuế để xác minh nghĩa vụ tài

chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính Thời gian không

quá 3 ngày

Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo

nghĩa vụ tài chính cho người nhận QSD đất và tài sản gắn liền trên đất về thời

gian và địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng kí QSD đất

cấp huyện lưu hồ sơ Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận

hồ sơ

Bước 4: Văn phòng đăng kí QSD đất cấp huyện chỉnh lý giấy chứng

nhận QSD đất và tài sản gắn liền trên đất cho bên chuyển QSD đất theo quy

định; in giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền trên đất đối với trường

hợp phải cấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế

QSD đất Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận lên Phòng Tài nguyên vàMôi trường huyện Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc kể từ khi

nhận được thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính

Bước 5: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định hồ

sơ trình Chủ tịch (hoặc phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện kí giấy

chứng nhận đối với những trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSD

đất Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 6: Chủ tịch UBND huyện ký giấy chứng nhận QSD đất và tài sản

gắn liền trên đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kết quả cho Văn phòng

đăng ký QSD đất Thời gian thực hiện không quá 3 ngày làm việc

Bước 7: Văn phòng đăng ký QSD đất vào sổ cấp giấy chứng nhận QSD

đất và tài sản gắn liền trên đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định

và chuyển hồ sơ cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ Thờigian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ, thu phí, lệ phí và trả

giấy chứng nhận QSD đất và tài sản gắn liền trên đất cho hộ gia đình, cánhân

Thời gian giải quyết không quá 18 ngày làm việc, không kể thời gian

người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (Sở Tài nguyên và Môi trường

Thái Nguyên, 2007) [22]

1.2.3.2 Trình t ự, thủ tục đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu đăng ký, thế chấp bảo lãnh (02 bản);

+ Văn bản ủy quyền nếu có;

+ Hợp đồng thế chấp QSD đất và tài sản gắn liền trên đất;

+ Giấy chứng nhận QSD đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết

quả cấp UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ

sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ,

nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả Thời gianthực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng kí QSD đất thực hiện việc đăng kí thế chấp

vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyểnkết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phi (nếu có) và trả

kết quả cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kếtquả

Thời gian thực hiện không quá 5 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ (Sở Tài

nguyên và Môi trường Thái Nguyên, 2007) [22]

1.2.3.3 Trình tự, thủ tục xóa đăng kí thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất

Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ bên thế chấp, bên đã bảo lãnhbằng giá trị QSD đất nộp một bộ hồ sơ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu xóa đăng kí thế chấp;

+ Văn bản ủy quyền (nếu có);

+ Giấy chứng nhận QSD đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

* Trình tự giải quyết:

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết

quả cấp UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ

sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ,

nếu hồ sơ đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả Thời gianthực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng kí QSD đất nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa

đăng kí thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSD đất; chuyển

kết quả cho Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 1 ngày

Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trả kết quả cho hộ gia đình, cá

nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả (Sở Tài nguyên và Môi

trường Thái Nguyên, 2007) [22]

1.2.3.4 Trình tự, thủ tục đăng kí cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

* Quy định hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSD đất (đã công chứng hoặc chứngthực);

+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các loại giấy tờ về QSD

đất quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Khoản 5, Điều 50 của Luật Đất đai

* Trình tự giải quyết:

Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSD đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp

nhận và trả kết quả của UBND huyện; Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểmtra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đủ thì cần hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổsung; nếu hồ sơ đủ điều kiện thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả vàchuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng kí QSD đất cấp huyện Thời gian thưc hiệntrong ngày làm việc

Bước 2: Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ

hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký QSD đất có trách nhiệm thực hiện thủ tục

đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSD đất vào hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy

chứng nhận QSD đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD

đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận (Sở Tài nguyên và Môitrường Thái Nguyên, 2007) [22]

1.2.3.5 Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

* Quy định về hồ sơ gồm có:

+ Hợp đồng góp vốn bằng giá trị QSD đất (đã được công chứng hoặcchứng thực)

+ Giấy chứng nhận QSD đất hoặc một trong các giấy tờ về QSD đấtđược quy định tại Khoản 1, Khoản 2, Khoản 5, Điều 50 của Luật Đất đai năm

2003 [4]

* Trình tự giải quyết

Bước 1: Bên góp vốn hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của

UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ

chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ

rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả và chuyển hồ sơ đến Vănphòng đăng ký QSD đất cấp huyện Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ

hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký QSD đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, đốivới trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng ký góp vốn vào hồ sơ

địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSD đất đã cấp (Sở Tài nguyên và Môitrường Thái Nguyên, 2007) [22]

1.2.3.6 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất

- Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSD đất hoặc cả

hai bên nộp hồ sơ gồm có:

+ Hợp đồng chấm dứt góp vốn

+ Giấy chứng nhận QSD đất

- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉnh lýtrong giấy chứng nhận QSD đất (do không thay đổi thửa đất) thì trong thờihạn không quá 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng

đăng ký QSD đất cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóađăng ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSD đất

- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấpgiấy chứng nhận QSD đất cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thìthực hiện như sau:

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơhợp lệ, văn phòng đăng ký QSD đất có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính

và gửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;

+Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ,phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình UBNDcấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSD đất cho hộ gia đinh, cá nhân đãgóp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khi chấm dứt góp vốn;

+ Trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờtrình, UBND huyện xem xét kí giấy chứng nhận QSD đất;

- Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc chấm dứt hợp

đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì lập thủ tục xin

gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định

181/2004/NĐ-CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia

hạn sử dụng đất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu

hồi theo quy định của pháp luật tại khoản 3 Điều 132 Nghị định 181/CP (SởTài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, 2007) [22]

1.3 SƠ LƯỢC VỀ TÌNH HÌNH CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.3.1 Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất trong cả nước

Trong những năm qua do ảnh hưởng từ những cuộc khủng hoảng kinh tếtrên thế giới nên tình hình chuyển quyền sử dụng đất của Việt Nam cũng gặpnhiều khó khăn Đặc biệt trong năm 2010, 2011, 2012 thị trường bất động sảnnói chung, tình hình chuyển quyền sử dụng đất nói riêng cũng diễn ra rấtchậm, nhất là ở các thành phố lớn

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố cầnchỉ đạo ra soát lại tình hình thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất và côngtác cấp GCNQSD đất ở các địa phương; tăng cường kiểm tra đôn đốc, chỉ đạoquyết liệt việc thực hiện từng huyện, xã Đồng thời, chỉ đạo Sở, ban ngànhphối hợp chặt chẽ, tham mưu và cùng làm việc với các tỉnh, thành phố để kịp

thời tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn về kinh phí, nhân lực năng lực và

cơ chế chính sách để đẩy nhanh công tác chuyển quyền sử dụng đất cũng như

công tác cấp GCNQSD đất

Hiện nay Bộ Tài nguyên và Môi trường đang tập trung hướng dẫn, đôn

đốc các địa phương tổ chức thực hiện Chỉ thị số 05 của Thủ tướng Chính phủ,

về việc chỉ đạo và tăng cường các biện pháp để trong năm tới cơ bản việc cấp

GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng như

công tác chuyển quyền sử dụng đất sẽ đi vào nề nếp, ổn định

Theo báo cáo chưa đầy đủ của các tỉnh, thành phố, tính đến cuối năm

2010, cả nước đã thực hiện cấp được 16 triệu Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất với diện tích hơn 8 triệu

200 ha đất nông nghiệp; gần 2.512.000 giấy đối với trên 10 triệu 159.000 hađất lâm nghiệp; 11.500.000 giấy với trên 421.000 ha đất nông thôn Bên

cạnh đó đã có 58 tỉnh, thành phố cấp lần đầu được 145.133 giấy chứng nhậnquyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vớidiện tích 183.294 ha theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ Tuyvậy, tình trạng tồn đọng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được ký vẫncòn nhiều ở một số địa phương Cụ thể như tỉnh Kiên Giang còn 77.209 giấy,

Nam Định 42.123 giấy, Cao Bằng 40.097 giấy gây nhiều khó khăn cho chủ

sở hữu đất cũng như cho công tác quản lý

Đến hết năm 2011, cả nước đã cấp được 19.737.400 ha, đạt 82,2% diệntích đất cần cấp, tăng 1 % so với năm 2012 Tuy vậy, mới có 8 tỉnh cơ bản

hoàn thành cấp GCNQSD đất lần đầu cho các loại đất chính; 10 tỉnh, thànhphố cơ bản hoàn thành ở hầu hết các loại đất chính Bộ Tài nguyên và Môi

trường tổ chức hội nghị quán triệt, thống nhất các giải pháp tháo gỡ khó khăn,vướng mắc trong công tác quản lý và sử dụng đất Bộ Tài nguyên và Môitrường xác định tăng cường chỉ đạo các địa phương xử lý vi phạm về quản lý,

sử dụng đất; tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất sau khi cấp có thẩm

quyền phê duyệt; kiểm tra việc tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến

năm 2020, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 5 năm (2011-2015) của các cấp,

việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất

1.3.2 Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Thái Nguyên

Tỉnh Thái Nguyên có tổng diện tích đất tự nhiên là 356.282 ha, được chiathành 1 thành phố, 1 thị xã và 7 huyện Các đơn vị hành chính này được chia tiếp

thành 180 đơn vị hành chính cấp xã, trong đó có 125xãvùng cao và miền núi,còn lại là các xã đồng bằng và trung du [2] Theo quy hoạch tổng thể phát triểnkinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên đến năm 2020 nhằm xây dựng Thái Nguyêntrở thành trung tâm công nghiệp, dịch vụ lớn và hiện đại của khu vực phía Bắcthủ đô Hà Nội, là một cực quan trọng trong vùng đồng bằng Bắc Bộ, góp phầnquan trọng trong việc thực hiện vai trò động lực và giao thương với quốc tế củavùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ và đồng bằng sông Hồng đối với cả nước vàquốc tế; phấn đấu đến năm 2020 thành tỉnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, công tác quản lý

nhà nước về đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên đã đạt được nhiều thành tựuthúc đẩy đầu tư, phát triển kinh tế và ổn định chính trị - xã hội Ban lãnh đạo

tỉnh đã đưa ra quyết định nhằm thúc đẩy và tăng cường công tác quản lý tronglĩnh vực đất đai được tốt hơn Trong những năm vừa qua UBND tỉnh Thái

Nguyên đã ban hành kịp thời nhiều văn bản quy phạm pháp luật cụ thể hoá

các thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết chính vì thế mà kết quảchuyển quyền sử dụng đất có kết quả tương đối tốt

Đến năm 2009 UBND tỉnh đã ra Quyết định số 141/QĐ-UBND ngày

23 tháng 7 năm 2009 của UBND tỉnh Thái Nguyên về bộ TTHC chung áp

dụng tại cấp huyện lĩnh vực Tài nguyên và Môi trường [32] Từ khi có quyết

định này công tác quản lý và sử dụng đất đai đi vào nề nếp, nhất là tình hình

chuyển quyền sử dụng đất được đẩy mạnh đáng kể

Kết quả chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Thái Nguyên giai đoạn

2010-2012 đạt kết quả rất tốt, nổi trội là thành phố Thái Nguyên, thị xã Sông Công,

huyện Phổ Yên, huyện Đại Từ,… Kết quả cụ thể được thể hiện qua bảng số 1.1

Bảng 1.1 Kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh

Thái Nguyên giai đoạn 2010-2012

STT Đơn vị hành chính

Số lượng đăng ký

Hộ gia đình, cá nhân

Tổ chức

Hộ gia đình, cá nhân

Tổ chức

Hộ gia đình, cá nhân

Tổ chức

(Nguồn: Sở Tài nguyên &Môi trường Thái Nguyên)

1.3.3 Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Thái Nguyên

Thành phố Thái Nguyên có tổng diện tích tự nhiên là 18.900 ha đã được

đo đạc bản đồ địa chính theo lưới tọa độ quốc gia với tỷ lệ 1/2000; 1/1000;1/500 đây là điều kiện thuận lợi cho từng địa phương, đơn vị thực hiện công

tác quản lý đất đai có hệ thống, chặt chẽ và ổn định Thành phố có 28 đơn vị

hành chính trong đó có 19 phường và 9 xã [2]

Từ khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, công tác quản lý nhà

nước về đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên đã đạt được nhiều thành tựuthúc đẩy đầu tư, phát triển kinh tế và ổn định chính trị - xã hội Tuy nhiên,

thời gian qua, công tác quản lý, sử dụng đất ở tỉnh vẫn còn nhiều bất cập,

thiếu sót, cần được đánh giá, làm rõ nguyên nhân, đề ra những giải pháp khắcphục để công tác quản lý và sử dụng đất đi vào nề nếp, ổn định, nâng cao hơnnữa năng lực quản lý, công tác cấp GCNQSD đất, công tác chuyển quyền sửdụng đất trên địa bàn.

Được sự chỉ đạo của cấp trên thì UBND thành phố Thái Nguyên cũng

đã ra Quyết định số 6455/QĐ-UBND ngày 24/9/2010 về việc ban hành thực

hiện cơ chế một cửa liên thông giải quyết các thủ tục chuyển quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cánhân trên địa bàn thành phố Thái Nguyên [17] Có thể nói tình hình chuyểnQSDĐ dưới hình thức chuyển QSDĐ trên địa bàn thành phố diễn ra khá sôiđộng, thực hiện nhanh gọn, hoàn thành thủ tục và được giải quyết theo đúngquy định của pháp luật Chính vì thế công tác cấp chuyển quyền sử dụng đất

trong thời gian qua trên địa bàn thành phố Thái Nguyên đã đạt được nhiều kếtquả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu của nhân dân Thành phố đãchỉ đạo quyết liệt triển khai đồng bộ trên phạm vi 28 xã, phường; thành tập

đoàn kiểm tra có sự tham gia của thường trực HĐND thành phố, lãnh đạo

UBND thành phố, lãnh đạo các phòng chuyên môn để kiểm tra thực hiện tại

cơ sở Qua kiểm tra cho thấy các phường xã đã thực hiện nghiêm túc theo quyđịnh trình hướng dẫn của cơ quan chuyên môn và đã tập trung nhân lực, kinhphí cơ sở vật chất, khắc phục các khó khăn để đẩy nhanh tiến độ công tác

chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn

Giai đoạn từ năm 2011-2013 công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa

bàn thành phố Thái Nguyên đã đạt quả khá cao Nổi trội là các phường như:

Gia Sàng, Phan Đình Phùng, Đồng Quang, Hoàng Văn Thụ, Phan ĐìnhPhùng, Hương Sơn có kết quả khá tốt [8], [9], [10], [11], [12] Trong đó,Phường Phan Đình Phùng có số lượng hồ sơ chuyển quyền đạt cao nhất

Cụ thể kết quả được thể hiện qua bảng số liệu 1.2 như sau:

Bảng 1.2 Kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại bàn thành phố Thái

Nguyên giai đoạn 2011-2013

2011

Năm 2012

Năm 2013