Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế toàn cầu

1. Tính tất yếu của việc lựa chọn đề tài: Trong thời gian gần đây, báo chí và các phương tiện truyền thông thường xuyên nhắc đến những cụm từ như “Bong bóng bất động sản”, những đợt “sốt giá, “đóng băng”,… nhằm nói đến sự bất ổn trên thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian qua. Nhưng đồng thời, người ta cũng nói đến thị trường này như một nguồn thu hút đầu tư nước ngoài quan trọng của đất nước. Lí do đầu tiên khiến tôi muốn thực hiện nghiên cứu về vấn đề đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản tại Việt Nam là mong muốn giải đáp mâu thuẫn trên, cũng như tìm ra giải pháp cứu thị trường bất động sản đang “đóng băng như hiện nay. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có ảnh hướng lớn đến nền kinh tế ở các nước phát triển. Ở Việt Nam, vì nhiều lí do mà trong một thời gian dài thị trường bất động sản ngưng trệ hoặc phát triển nhưng không đáng kế. Chỉ khoảng 20 năm trở lại đây, dưới tác động của công cuộc mở cửa nền kinh tế, theo đó là sự gia nhập của các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản mới hoạt động đúng bản chất thị trường với cung, cầu, giá cả khách quan, và hệ thống luật pháp chuyên biệt điều tiết. Đến nay, thị trường bất động sản đã phát triển thành một thị trường nhạy cảm và có những ảnh hưởng nhất định đến các thị trường khác, đặc biệt là thị trường vàng, ngoại hối và chứng khoán, từ đó lan truyền tác động đến toàn nền kinh tế. Do vây, một nghiên cứu về tình hình hoạt động của thị trường, các luồng vốn đầu tư trong hiện tại và tương lai vào thị trường bất động sản là cần thiết. Vì vậy tôi chọn đề tài “Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế toàn cầu” nhằm tìm ra những giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đang chạm điểm đáy như hiện nay. 2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu: • Mục tiêu nghiên cứu: Đánh giá hoạt động đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản của Việt Nam và kiến nghị một số giải pháp tháo gỡ khó khăn trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế toàn cầu. • Nhiệm vụ nghiên cứu:  Khái quát chung về đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam  Phân tích và đánh giá thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam  Kiến nghị một số giải pháp thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: • Đối tượng nghiên cứu: hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam • Phạm vi nghiên cứu:  Không gian: đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản chủ yếu tại Việt Nam  Thời gian: từ năm 1993 đến nay 4. Phương pháp nghiên cứu: Đề tài sẽ sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phân tích thống kê, tổng hợp tài liệu, so sánh, diễn giải và quy nạp để triển khai nghiên cứu đề tài. Đặc biệt, phương pháp phân tích thống kê sẽ được vận dụng chủ yếu để phân tích tình hình thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường Bất động sản Việt Nam. 5. Kết cấu của đề tài: Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo thì đề tài được kết cấu thành 3 phần chính sau: Chương 1: TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chương 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Chương 3: GIẢI PHÁP THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Trong quá trình nghiên cứu làm chuyên đề, không thế tránh khỏi những sơ suất, rất mong được sự đóng góp của các chuyên gia. Tôi xin chân thành cảm ơn

Trờng đại học kinh tế quốc dân VIỆN TH ƯƠNG M NG M ẠI VÀ KINH TẾ QUỐC TẾ

******************

CHUYấN ĐỀ THỰC TẬP

đề tài :

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH KHỦNG HOẢNG

KINH TẾ TOÀN CẦU

Họ và tờn sinh viờn : Nguyễn Ph ương Th ng Th ảo

Chuyờn ngành : Kinh tế quốc tế

Thời gian thực tập : Đợt II năm 2014

Giảng viờn hướng dẫn : ThS Nguyễn Thị Thỳy Hồng

Hµ néi, Tháng5 / 2014

LỜI CAM ĐOAN 

Em xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của bản thân, có sự hỗ trợ

từ Giáo viên hướng dẫn là ThS Nguyễn Thị Thuý Hồng Các nội dung nghiên cứu vàkết quả trong chuyên đề này là trung thực và chưa từng được công bố trong bất cứcông trình nghiên cứu nào Những số liệu trong các bảng biểu phục vụ cho việc phântích, nhận xét, đánh giá được nêu trong chuyên đề thực tập là trung thực và có tríchdẫn nguồn Ngoài ra, chuyên đề còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như sốliệu của các tác giả, cơ quan tổ chức khác, và cũng được thể hiện trong phần tài liệutham khảo

Nếu phát hiện có bất kỳ sự gian lận nào, em xin hoàn toàn chịu trách nhiệmtrước Hội đồng, cũng như kết quả chuyên đề thực tập của mình

Hà Nội, ngày 18 tháng 05 năm 2013 Tác giả

Nguyễn Phương Thảo

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, tác giả xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô giáo của Trường Đại họcKinh tế quốc dân, những người đã dạy dỗ và truyền đạt cho tôi các kiến thức nền tảngtrong suốt 4 năm qua Đặc biệt là các thầy cô của Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế,những người đã truyền đạt các kiến thức chuyên ngành bổ ích, là cơ sở để tôi thực hiệnchuyên đề

Tác giả xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến T.S Nguyễn Thị Thúy Hồng, làngười trực tiếp hướng dẫn tác giả thực hiện chuyên đề này Nhờ sự định hướng vàhướng dẫn tận tình của cô trong suốt quá trình thực hiện chuyên đề, tác giả đã hoànthành tốt chuyên đề thực tập cũng như học hỏi được rât nhiều kiến thức, kĩ năng vàkinh nghiệm, không chỉ trong quá trình thực tập mà còn là hành trang hữu ích sau này

Tác giả cũng bày tỏ lòng cảm ơn chân thành nhất đến Ban lãnh đạo, các thầy côtại Viện Kinh tế và Chính trị thế giới đã tạo điều kiện cho tác giả thực tập, giúp đỡ, chỉbảo tận tình, hỗ trợ về số liệu cũng như các kiến thức chuyên môn cho tôi

Hà Nội, ngày 01 tháng 05 năm 2014

Sinh viên

Nguyễn Ph ương Th ng Th ảo

MỤC LỤC

Lời cam đoan

Lời cảm ơn

Lời nói đầu 1

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 3

1.1 Một số vấn đề lý luận chung về đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực Bất động sản 3

1.1.1 Một số vấn đề lý luận chung về đầu tư trực tiếp nước ngoài 3

1.1.1.1 Khái ni m đ u t tr c ti p n ệm đầu tư trực tiếp nước ngoài ầu tư trực tiếp nước ngoài ư trực tiếp nước ngoài ực tiếp nước ngoài ếp nước ngoài ư trực tiếp nước ngoàiớc ngoài c ngoài 3

1.1.1.2 Các hình thức đ u t tr c ti p n ầu tư trực tiếp nước ngoài ư trực tiếp nước ngoài ực tiếp nước ngoài ếp nước ngoài ư trực tiếp nước ngoàiớc ngoài c ngoài: 3

1.1.1.3 Khái quát tình hình đ u t tr c ti p n ầu tư trực tiếp nước ngoài ư trực tiếp nước ngoài ực tiếp nước ngoài ếp nước ngoài ư trực tiếp nước ngoàiớc ngoài c ngoài t i Vi t Nam t năm 1988 ại Việt Nam từ năm 1988 ệm đầu tư trực tiếp nước ngoài ừ năm 1988 đ n nay ếp nước ngoài 11

1.1.2 Một số vấn đề lý luận chung về bất động sản và thị trường Bất động sản 21

1.1.2.1 Khái ni m B t đ ng s n và th tr ệm đầu tư trực tiếp nước ngoài ất động sản và thị trường Bất động sản ộng sản và thị trường Bất động sản ản và thị trường Bất động sản ị trường Bất động sản ư trực tiếp nước ngoàiờng Bất động sản ng B t đ ng s n ất động sản và thị trường Bất động sản ộng sản và thị trường Bất động sản ản và thị trường Bất động sản 21

1.1.2.2 Phân lo i th tr ại Việt Nam từ năm 1988 ị trường Bất động sản ư trực tiếp nước ngoàiờng Bất động sản ng b t đ ng ất động sản và thị trường Bất động sản ộng sản và thị trường Bất động sản sản 22

1.2 Sự cần phiết phải thu hút FDI vào thị trường Bất động sản Việt Nam 22

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 25

2.1 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam 25

2.1.1 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 1999 25

2.1.2 Giai đoạn từ năm 2000 đến 2006 27

2.1.2.1 Lư trực tiếp nước ngoàiợng vốn và tỷ trọng FDI vào lĩnh vực Bất động sản Việt Nam 27

2.1.2.2 Đ a bàn ti p nh n v n FDI trong lĩnh v c B t đ ng s n ị trường Bất động sản ếp nước ngoài ận vốn FDI trong lĩnh vực Bất động sản ốn FDI trong lĩnh vực Bất động sản ực tiếp nước ngoài ất động sản và thị trường Bất động sản ộng sản và thị trường Bất động sản ản và thị trường Bất động sản 29

2.1.2.3 Lĩnh v c đ u t c a các nhà đ u t n ực tiếp nước ngoài ầu tư trực tiếp nước ngoài ư trực tiếp nước ngoài ủa các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Bất động ầu tư trực tiếp nước ngoài ư trực tiếp nước ngoài ư trực tiếp nước ngoàiớc ngoài c ngoài vào th tr ị trường Bất động sản ư trực tiếp nước ngoàiờng Bất động sản ng B t đ ng ất động sản và thị trường Bất động sản ộng sản và thị trường Bất động sản s n ản và thị trường Bất động sản 31

2.1.2.4 Ch đ u t v n FDI vào th tr ủa các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Bất động ầu tư trực tiếp nước ngoài ư trực tiếp nước ngoài ốn FDI trong lĩnh vực Bất động sản ị trường Bất động sản ư trực tiếp nước ngoàiờng Bất động sản ng B t đ ng s n ất động sản và thị trường Bất động sản ộng sản và thị trường Bất động sản ản và thị trường Bất động sản 33

2.1.2.5 Hình thức đ u t c a các nhà đ u t n ầu tư trực tiếp nước ngoài ư trực tiếp nước ngoài ủa các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Bất động ầu tư trực tiếp nước ngoài ư trực tiếp nước ngoài ư trực tiếp nước ngoàiớc ngoài c ngoài vào th tr ị trường Bất động sản ư trực tiếp nước ngoàiờng Bất động sản ng B t đ ng ất động sản và thị trường Bất động sản ộng sản và thị trường Bất động sản s n Vi t Nam ản và thị trường Bất động sản ệm đầu tư trực tiếp nước ngoài 34

2.1.3 Giai đoạn từ năm 2008 đến nay 35

2.1.3.1 L ư trực tiếp nước ngoàiợng vốn và tỷ trọng FDI vào lĩnh vực Bất động sản Việt Nam ng v n và t tr ng FDI vào lĩnh v c B t đ ng s n Vi t Nam ốn FDI trong lĩnh vực Bất động sản ỷ trọng FDI vào lĩnh vực Bất động sản Việt Nam ọng FDI vào lĩnh vực Bất động sản Việt Nam ực tiếp nước ngoài ất động sản và thị trường Bất động sản ộng sản và thị trường Bất động sản ản và thị trường Bất động sản ệm đầu tư trực tiếp nước ngoài 35

2.1.3.2 Đ a bàn ti p nh ị trường Bất động sản ếp nước ngoài ận vốn FDI trong lĩnh vực Bất động sảnn vốn FDI trong lĩnh vực Bất động sản 37

2.1.3.3 Lĩnh v c đ u t c a các nhà đ u t n ực tiếp nước ngoài ầu tư trực tiếp nước ngoài ư trực tiếp nước ngoài ủa các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Bất động ầu tư trực tiếp nước ngoài ư trực tiếp nước ngoài ư trực tiếp nước ngoàiớc ngoài c ngoài vào th tr ị trường Bất động sản ư trực tiếp nước ngoàiờng Bất động sản ng B t đ ng ất động sản và thị trường Bất động sản ộng sản và thị trường Bất động sản s n ản và thị trường Bất động sản 38

2.1.3.4 Ch đ u t v n FDI vào th tr ủa các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Bất động ầu tư trực tiếp nước ngoài ư trực tiếp nước ngoài ốn FDI trong lĩnh vực Bất động sản ị trường Bất động sản ư trực tiếp nước ngoàiờng Bất động sản ng B t đ ng s n ất động sản và thị trường Bất động sản ộng sản và thị trường Bất động sản ản và thị trường Bất động sản 42

2.2 Đánh giá thực trạng hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường Bất động sản Việt Nam trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế toàn cầu. 43

2.2.1 Ưu điểm 43

2.2.2 Nhược điểm: 44

2.2.2.1 Những yếu điểm của nền kinh tế Việt Nam: 44

2.2.2.2 Nh ng y u đi m c a th tr ững yếu điểm của thị trường bất động sản Việt Nam: ếp nước ngoài ểm của thị trường bất động sản Việt Nam: ủa các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Bất động ị trường Bất động sản ư trực tiếp nước ngoàiờng Bất động sản ng b t đ ng s n Vi t Nam: ất động sản và thị trường Bất động sản ộng sản và thị trường Bất động sản ản và thị trường Bất động sản ệm đầu tư trực tiếp nước ngoài 46

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH KHỦNG HOÀNG KINH TẾ TOÀN CẦU 49

3.1 Định hướng của Chính phủ về đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường Bất động sản Việt Nam 49

3.2 Giải pháp thu hút và quản lý FDI vào thị trường Bất động sản Việt Nam trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế toàn cầu nhằm đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô 51

KẾT LUẬN 54

TÀI LIỆU THAM KHẢO 56

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng1.1 Môi trường kinh doanh của Việt Nam qua các năm gần đây được

World Bank xếp hạng như sau: 3

Bảng 1.2 Cơ cấu vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực Công nghiệp và Xây dựng trong giai đoạn 1988-2008 3

Bảng 1.3 Cơ cấu vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực Dịch vụ trong giai đoạn 1988-2008 3

Bảng 1.4 Cơ cấu vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực Nông- Lâm- Ngư nghiệp trong giai đoạn 1988-2008 3

Bảng 1.5 Đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam 3

Bảng 2.1 Các dự án văn phòng đang thực hiện đã được cấp phép tại Hà Nội 1993-1999 3

Bảng 2.2: Đầu tư FDI vào các ngành dịch vụ giai đoạn 2004-2007 3

Bảng 2.3 Dự án đầu tư bất động sản tiêu biểu tại TP.HCM 3

Bảng 2.4 Vốn FDI đầu tư trong lĩnh vực bất động sản 2000-2007 3

Bảng 2.5 Một số dự án đáng chú ý trong năm 2009 3

Bảng 2.10 Giá trị trung bình của những khoản hối lộ, theo từng lĩnh vực 3

DANH MỤC BI U ĐỂU ĐỒ Ồ

Biểu đồ 1.1: Số lượng căn hộ cho thuê, còn trống và tỉ lệ sử dụng Bất

động sản tại TP.HCM (Nguồn: CBRE) 3

Biểu đồ 1.2 Nguồn vốn FDI năm 2012 và 2013 3

Biểu đồ 2.8 Hối lộ trong các lĩnh vực mà cư dân đô thị phải tiếp xúc 3

Biểu đồ 2.9 Mức độ sẵn sàng tố cáo tham nhũng ở Đông Nam Á 3

Lời nói đầu

1 Tính tất yếu của việc lựa chọn đề tài:

Trong thời gian gần đây, báo chí và các phương tiện truyền thông thường xuyênnhắc đến những cụm từ như “Bong bóng bất động sản”, những đợt “sốt giá", “đóngbăng”,… nhằm nói đến sự bất ổn trên thị trường bất động sản Việt Nam trong thờigian qua Nhưng đồng thời, người ta cũng nói đến thị trường này như một nguồn thuhút đầu tư nước ngoài quan trọng của đất nước Lí do đầu tiên khiến tôi muốn thựchiện nghiên cứu về vấn đề đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản tạiViệt Nam là mong muốn giải đáp mâu thuẫn trên, cũng như tìm ra giải pháp cứu thịtrường bất động sản đang “đóng băng" như hiện nay

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có ảnh hướng lớn đến nềnkinh tế ở các nước phát triển Ở Việt Nam, vì nhiều lí do mà trong một thời gian dài thịtrường bất động sản ngưng trệ hoặc phát triển nhưng không đáng kế Chỉ khoảng 20năm trở lại đây, dưới tác động của công cuộc mở cửa nền kinh tế, theo đó là sự gianhập của các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản mới hoạt động đúng bảnchất thị trường với cung, cầu, giá cả khách quan, và hệ thống luật pháp chuyên biệtđiều tiết Đến nay, thị trường bất động sản đã phát triển thành một thị trường nhạy cảm

và có những ảnh hưởng nhất định đến các thị trường khác, đặc biệt là thị trường vàng,ngoại hối và chứng khoán, từ đó lan truyền tác động đến toàn nền kinh tế Do vây, mộtnghiên cứu về tình hình hoạt động của thị trường, các luồng vốn đầu tư trong hiện tại

và tương lai vào thị trường bất động sản là cần thiết

Vì vậy tôi chọn đề tài “Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sảnViệt Nam trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế toàn cầu” nhằm tìm ra những giải pháptháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đang chạm điểm đáy như hiện nay

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu:

• Mục tiêu nghiên cứu: Đánh giá hoạt động đầu tư nước ngoài vào thị trường bấtđộng sản của Việt Nam và kiến nghị một số giải pháp tháo gỡ khó khăn trong bốicảnh khủng hoảng kinh tế toàn cầu

• Nhiệm vụ nghiên cứu:

 Khái quát chung về đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sảnViệt Nam

 Phân tích và đánh giá thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trườngbất động sản Việt Nam

 Kiến nghị một số giải pháp thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trườngbất động sản Việt Nam

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bấtđộng sản của Việt Nam

• Phạm vi nghiên cứu:

 Không gian: đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản chủ yếutại Việt Nam

 Thời gian: từ năm 1993 đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu:

Đề tài sẽ sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phân tích thống kê, tổng hợptài liệu, so sánh, diễn giải và quy nạp để triển khai nghiên cứu đề tài Đặc biệt, phươngpháp phân tích thống kê sẽ được vận dụng chủ yếu để phân tích tình hình thu hút đầu

tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường Bất động sản Việt Nam

5 Kết cấu của đề tài:

Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo thì đề tài được kết cấuthành 3 phần chính sau:

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊTRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Chương 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊTRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Chương 3: GIẢI PHÁP THU HÚT ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀOTHỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Trong quá trình nghiên cứu làm chuyên đề, không thế tránh khỏi những sơ suất,rất mong được sự đóng góp của các chuyên gia Tôi xin chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC

NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

1.1 Một số vấn đề lý luận chung về đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực Bất động sản

1.1.1 Một số vấn đề lý luận chung về đầu tư trực tiếp nước ngoài

1.1.1.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài

Tổ chức Thương mại Thế giới đưa ra định nghĩa về đầu tư trực tiếp nước ngoài(tiếng Anh: Foreign Direct Investment, viết tắt là FDI) như sau: Đầu tư trực tiếp nướcngoài (FDI) xảy ra khi một nhà đầu tư từ một nước (nước chủ đầu tư) có được một tàisản ở một nước khác (nước thu hút đầu tư) cùng với quyền quản lý tài sản đó Phươngdiện quản lý là thứ để phân biệt FDI với các công cụ tài chính khác Trong phần lớntrường hợp, cả nhà đầu tư lẫn tài sản mà người đó quản lý ở nước ngoài là các cơ sởkinh doanh Trong những trường hợp đó, nhà đầu tư thường hay được gọi là “công tymẹ” và các tài sản được gọi là “công ty con” hay “chi nhánh công ty”

Theo Luật đầu tư 2005 của Việt Nam không có khái niệm đầu tư trực tiếp nướcngoài (FDI) mà chỉ có khái niệm về đầu tư, đầu tư trực tiếp, đầu tư nước ngoài, nhưng

có thể hiểu là: Đầu tư trực tiếp nước ngoài là hoạt động đầu tư của các chủ đầu tư nướcngoài được thực hiện nhằm đạt được những lợi ích lâu dài trong một doanh nghiệphoạt động trên lãnh thổ của một nền kinh tế khác nền kinh tế của nước chủ đầu tư.Những lợi ích lâu dài là việc thiết lâoj các mối quan hệ kinh tế lâu dài giữa chủ đầu tưvới một doanh nghiệp nhận đầu tư và mang lại khả năng tạo ảnh hưởng đối với việcquản lý doanh nghiệp đó

1.1.1.2 Các hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài:

1.1.1.2.1 Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước

và nhà đầu tư nước ngoài

Tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nướcngoài gọi tắt là liên doanh, là hình thức được sử dụng rộng rãi nhất của đầu tư trực tiếpnước ngoài trên thế giới từ trước đến nay Nó là công cụ để thâm nhập vào thị trườngnước ngoài một cách hợp pháp và có hiệu quả thông qua hoạt động hợp tác

Khái niệm liên doanh là một hình thức tổ chức kinh doanh có tính chất quốc tế,hình thành từ những sự khác biệt giữa các bên về quốc tịch, quản lý, hệ thống tàichính, luật pháp và bản sắc văn hoá; hoạt động trên cơ sở sự đóng góp của các bên vềvốn, quản lí lao động và cùng chịu trách nhiệm về lợi nhuận cũng như rủi ro có thể xảy

ra; hoạt động của liên doanh rất rộng, gồm cả hoạt động sản xuất kinh doanh, cung ứngdịch vụ, hoạt động nghiên cứu cơ bản và nghiên cứu triển khai.

Đối với nước tiếp nhận đầu tư:

-Ưu điểm: giúp giải quyết tình trạng thiếu vốn, giúp đa dạng hoá sp, đổi mới côngnghệ, tạo ra thị trường mới và tạo cơ hội cho ngưòi lao động làm việc và học tập kinhnghiệm quản lí của nước ngoài

-Nhược điểm: mất nhiều thời gian thương thảo về các vấn đề liên quan đến dự án đầu

tư, thường xuất hiện mẫu thuẫn trong quản lý điều hành doanh nghiệp; đối tác nướcngoài thường quan tâm đến lợi ích toàn cầu, vì vậy đôi lúc liên doanh phải chịu thuathiệt vì lợi ích ở nơi khác; thay đổi nhân sự ở công ty mẹ có ảnh hưởng tới tương laiphát triển của liên doanh

Đối với nhà dầu tư nước ngoài

-Ưu điểm: tận dụng được hệ thống phân phối có sẵn của đối tác nước sở tại; được đầu

tư vào những lĩnh vực kinh doanh dễ thu lời, lình vực bị cấm hoặc hạn chế đối vớihình thức doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài; thâm nhập được những thị trườngtruyền thống của nước chủ nhà Không mất thời gian và chi phí cho việc nghiên cứuthị trường mới và xây dựng các mối quan hệ Chia sẻ được chi phí và rủi ro đầu tư

-Nhược điểm: khác biệt về nhìn nhận chi phí đầu tư giữa hai bên đối tác; mất nhiềuthời gian thương thảo mọi vấn đề liên quan đến dự án đtư, định giá tài sản góp vốn giảiquyết việc làm cho người lao động của đối tác trong nước; không chủ động trong quản

lý điều hành doanh nghiệp, dễ bị mất cơ hội kinh doanh khó giải quyết khác biệt vè tậpquán, văn hoá

1.1.1.2.2 Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài

Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài cũng là một hình thức doanh nghiệp cóvốn đầu tư nước ngoài nhưng ít phổ biến hơn hình thức liên doanh trong hoạt động đầu

tư quốc tế

Khái niệm doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài là một thực thể kinh doanh có

tư cách pháp nhân, được thành lập dựa trên các mục đích của chủ đầu tư và nước sởtại

Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài hoạt động theo sự điều hành quản lý củachủ đầu tư nước ngoài nhưng vẫn phải tuỳ thuộc vào các điều kiện về môi trường kinhdoanh của nước sở tại, đó là các đk về chính trị, kt luạt háp văn hoá mức độ cạnhtranh…

Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài có tư cách pháp nhân là một thực thể pháp

lý độc lập hoạt động theo luật pháp nước sở tại Thành lập dưới dạng công ty tráchnhiệm hữu hạn hoặc công ty cổ phần

Đối với nước tiếp nhận:

-Ưu điểm: nhà nước thu được ngay tiền thuê đất, tiền thuế mặc dù DN bị lỗ; giải quyếtđược công ăn việc làm mà không cần bỏ vốn đầu tư; tập trung thu hút vốn và côngnghệ của nước ngoài vào những lĩnh vực khuyến khích xuất khẩu; tiếp cận được thịtrường nước ngoài

-Nhược điểm: khó tiếp thu kinh nghiệm quản lý và công nghệ nước ngoài đê nâng caotrình độ cán bộ quản lý, cán bộ kĩ thuật ở các doanh nghiệp trong nước

Đối với nhà đầu tư nước ngoài

-Ưu điểm: chủ động trong quản lý điều hành doanh nghiệp thực hiện được chiến lượctoàn cầu của tập đoàn; triển khai nhanh dự án đầu tư; được quyền chủ động tuyển chọn

và đào tạo nguồn nhân lực đáp ứng yêu cầu phát triển chung của tập đoàn

-Nhược điểm: chủ đầu tư phải chịu toàn bộ rủi ro trong đầu tư; phải chi phí nhiều hơncho nghiên cứu tiếp cận thị trường mới; không xâm nhập được vào những lĩnh vực cónhiều lợi nhuận thị trường trong nước lớn, khó quan hệ với các cơ quan quản lý Nhànước nước sở tại

1.1.1.2.3 Hình thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh

Hình thức hợp tác kinh doanh trên cơ sở hợp đồng hợp tác kinh doanh là hìnhthức đầu tư trong đó các bên quy trách nhiệm và phân hia kết quả kinh doanh cho mỗibên để tiến hành đầu tư kinh doanh mà không thành lập pháp nhân mới

Hợp đồng hợp tác kinh doanh là văn bản được kí kết giứa đại diện có thẩmquyền của các bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh, quy định rõ việc thực hiệnphân chia kết quả kinh doanh cho mỗi bên

Đặc điểm là các bên kí kết hợp đồng hợp tác kinh doanh, trong qúa trình kinhdoanh các bên hợp doanh có thể thành lập ban điều phối để theo dõi, giám sát việcthực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh Phân chia kết quả kinh doanh: hình thức hợpdoanh không phân phối lợi nhuận và chia sẻ rủi ro mà phân chia kết quả kinh doanhchung theo tỷ lệ góp vốn hoặc theo thoả thuận giữa các bên Các bên hợp doanh thựchiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước sở tại một cách riêng rẽ Pháp lý hợp doanh làmột thực thể kinh doanh hoạt động theo luật pháp nước sở tại chịu sự điều chỉnh củapháp luật nước sở tại Quyền lợi và nghĩa vụ của các bên hợp doanh được ghi tronghợp đồng hợp tác kinh doanh

Đối với nước tiếp nhận:

-Ưu điểm: giúp giải quyết tình trạng thiếu vốn, thiếu cnghệ, tạo ra thị trường mớinhưng vấn đảm bảo được an ninh quốc gia và nắm được quyền đièu hành dự án

-Nhược điểm: khó thu hút đầu tư ,chỉ thực hiện được đối với một số ít lĩnh vực dễ sinhlời

Đối với nước đầu tư:

-Ưu điểm: tận dụng được hệ thống phân phối có sẵn của dối tác nước sở tại vào đượcnhững linh vực hạn chế đầu tư thâm nhập được nhưng thị trường truyền thống củanước chủ nhà; không mất thời gian và chi phí cho việc nghiên cứu thị trường mới vàxây dựng các mối quan hệ; không bị tác động lớn do khác biệt về văn hoá; chia sẻđược chi phí và rủi ro đầu tư

-Nhược điểm: không được trực tiếp quản lý điều hành dự án, quan hệ hợp tác với đốitác nước sở tại thiếu tính chắc chắn làm các nhà đầu tư lo ngại

1.1.1.2.4 Đầu tư theo hợp đồng BOT

BOT (xây dựng - vận hành - chuyển giao) là một thuật ngữ để chỉ một số môhình hay một cấu trúc sử dụng đầu tư tư nhan để thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng vẫnđược dành riêng cho khu vực nhà nước Trong một dự án xây dựng BOT, một doanhnhân tư nhân được đặc quyền xây dựng và vận hành một công trình mà thường dochính phủ thực hiện Công trình này có thể là nhà máy điện, sân bay, cầu, cầu đường…Vào cuối giai đoạn vận hành doanh nghiệp tư nhân sẽ chuyển quyền sở hữu dự án vềcho chính phủ Ngoài hợp đồng BOT còn có BTO, BT

Hợp đồng BOT là văn bản kí kết giữa các nhà đầu tư nước ngoài với cơ quan cóthẩm quyền của nước chủ nhà để đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng (kể cả mởrộng, nâng cấp, hiện đại hoá công trình) và kinh doanh trong một thời gian nhất định

để thu hồi vốn và có lợi nhuận hợp lý, sau đó chuyển giao không bồi hoàn toàn bộcông trình cho nước chủ nhà

Hợp đồng xây dựng chuyển giao kinh doanh BTO và hợp đồng xây dựngchuyển giao BT, được hình thành tương tự như hợp đồng BOT nhưng có điểm khác là:đối với hợp đồng BTO sau khi xây dựng xong công trình nhà đầu tư nước ngoàichuyển giao lại cho nước chủ nhà và được chinh phủ nước chủ nhà dành cho quyềnkinh doanh công trình đó hoặc công trình khác trong một thời gian đủ để hoàn lại toàn

bộ vốn đầu tư và có lợi nhuận thoả đáng về công trình đã xây dựng và chuyển giao

Đối với hợp đồng BT, sau khi xây dựng xong công trình nhà đầu tư nước ngoàichuyển giao lại cho nước chủ nhà và được chính phủ nước chủ nhà thanh toán bằngtiền hoặc bằng tài sản nào đó tương xứng với vốn đầu tư đã bỏ ra và một tỉ lệ lợi nhuậnhợp lí

Doanh nghiệp được thành lập thực hiện hợp đòng BOT, BTO, BT mặc dù hợpđồng dưới hình thức doanh nghiệp liên doanh hoặc doanh nghiệp 100% vốn nướcngoài nhưng đối tác cùng thực hiện hợp đòng là các cơ quan quản lí nhà nước ở nước

sở tại Lĩnh vực hợp đồng hẹp hơn các doanh nghiệp FDI khác, chủ yếu áp dụng cho

các dự án phát triển cơ sở hạ tầng; được hưởng các ưu đãi đầu tư cao hơn sơ với cáchình thức đầu tư khác và điểm đặc biệt là khi hết hạn hoạt đọng, phải chuyển giaokhông bồi hoàn công trình cơ sở hạn tầng đã được xây dựng và khai thác cho nước sởtại.

Đối với nước chủ nhà:

-Ưu điểm: thu hút được vốn đầu tư vào những dự án có cơ sở hạ tầng đòi hỏi vốn đầu

tư lớn, do đó giảm được sức ép cho ngân sách nhà nước, đồng thời nhanh chóng cóđược công trình kết cấu hạ tầng hoàn chỉnh giúp khơi dậy các nguồn lực trong nước vàthu hút thêm FDI để phát triển kinh tế

-Nhược điểm: khó tiếp nhận kinh nghiệm quản lí và khó kiểm soát công trình Mặtkhác, nhà nước phải chịu mọi rủi ro ngoài khả năng kiểm soát của nhà đầu tư

Đối với đầu tư nước ngoài:

-Ưu điểm: hiệu quả sử dụng vốn được bảo đảm; chủ động quản lí, điều hành và tự chủkinh doanh lợi nhuận, hông bị chia sẻ và được nhà nước sở tại đảm bảo, tránh nhữngrủi ro bất thường ngoài khả năng kiểm soát

-Nhược điểm: việc đàm phán và thực thi hợp đồng BOT thương gặp nhiều khó khăntốn kém nhiều thời gian và công sức

1.1.1.2.5 Đầu tư thông qua mô hình công ty mẹ và con (Holding company)

Holding company là một trong những mô hình tổ chức quản lí được thừa nhậnrộng rãi ở hầu hết các nước có nền kinh tế thị trường phát triển

Holding company là một công ty sở hữu vốn trong một công ty khác ở mức đủ

để kiểm soát hoạt động quản lí và điều hành công ty đó thông qua việc gây ảnh hưởnghoặc lựa chọn thành viên hợp đồng quản trị

Holding company được thành lập dưới dạng công ty cổ phần và chỉ giới hạnhoạt động của mình trong việc sở hữu vốn, quyết định chiến lược và giám sát hoạtđộng quản lí của các công ty con, các công ty con vẫn duy trì quyền kiểm soát hoạtđộng kinh doanh của mình một cách độc lập, tạo rất nhiều thuận lợi:

- Cho phép các nhà đầu tư huy động vốn để triển khai nhiều dự án đầu tư khác nhau

mà còn tạo điểu kiện thuận lợi cho họ điều phối hoạt động và hỗ trợ các công ty trựcthuộc trong việc tiếp thị, tiệu thụ hàng hoá, điều tiết chi phí thu nhập và các nghiệp vụtài chính

- Quản lí các khoản vốn góp của mình trong công ty khác như một thể thống nhất vàchịu trách nhiệm về vịec ra quyết định và lập kế hoạch chiến lược điều phối các hoạtđộng và tài chính của cả nhóm công ty

- Lập kế hoạch, chỉ đạo, kiểm soát các luồng lưu chuyển vốn trong danh mục đầu tư.Holding company có thể thực hiện cả hoạt động tài trợ đầu tư cho các công ty con vàcung cấp dịch vụ tài chính nội bộ cho các công ty này.

- Cung cấp cho các công ty con các dịch vụ như kiểm toán nội bộ, quan hệ đối ngoại,phát triển thị trường, lập kế hoạch, nghiên cứu và phát triển (R&D)…

1.1.1.2.6 Hình thức công ty cổ phần:

Công ty cổ phần (công ty cổ phần trách nhiệm hữu hạn)là doanh nghiệp trong

đó vốn điều lệ được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần các cổ đông chỉchịu trách nhiệm về nợ và các nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vivốn đã góp vào doanh nghiệp cổ đông có thể là tổ chức cá nhân với số lượng tối đakhông hạn chế, nhưng phải đáp ứng yêu cầu về số cổ đông tối thiểu Đặc trưng củacông ty cổ phần là nó có quyền phát hành chứng khoán ra công chúng và các cổ đông

có quyền tự do chuyển nhượng cổ phần của mình cho người khác

Cơ cấu tổ chức, công ty cổ phần phải có đại hội cổ đông, hội đồng quản trị vàgiám đốc Thông thường ở nhiều nước trên thế giới, cổ đông hoặc nhóm cổ đông sởhữu trên 10% số cổ phiếu thường có quyền tham gia gimá sát quản lý hoạt dộng củacty cổ phần Đại hội cổ đông gồm tất cả cổ đông có quyền biểu quyết là cơ quan quyếtđịnh cao nhất của cty cổ phần.Ở một số nước khác, cty cổ phần hữu hạn có vốn đầunước ngoài được thành lập theo cách: thành lập mới, cổ phần hoá doanh nghiệp FDI(doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài) đang hoạt động,mua lại cổ phần của doanh nghiệp trong nước cổ phần hoá

1.1.1.2.7 Hình thức chi nhánh công ty nước ngoài

Hình thức này được phân biệt với hình thức cty con 100% vốn nước ngoài ởchỗ chi nhánh không được coi là một pháp nhân độc lập trong khi cty con thường làmột pháp nhân độc lập Trách nhiệm của cty con thường giới hạn trong phạm vi tài sản

ở nước sở tại, trong khi trách nhiệm của chi nhánh theo quy định của 1 số nước, khôngchỉ giới hạn trong phạm vi tài sản của chi nhánh, mà còn được mở rộng đến cả phần tàisản của công ty mẹ ở nước ngoài

Chi nhánh được phép khấu trừ các khoản lỗ ở nước sở tại và các khoản chi phíthành lập ban đầu vào các khoản thu nhập của cty mẹ tại nước ngoài Ngoài ra chinhánh còn được khấu trừ một phần các chi phí qunả lý của cty mẹ ở nước ngoài vàophần thu nhập chịu thuế ở nước sở tại

Việc thành lập chi nhánh thường đơn giản hơn so với việc thành lập công tycon Do không thành lập 1 pháp nhân độc lập, việc thành lập chi nhánh không phải

tuân thủ theo các quy định về thành lập công ty, thường chỉ thông qua việc đăng kí tạicác cơ quan có thẩm quyền của nước chủ nhà.

1.1.1.2.8 Hình thức công ty hợp danh

Công ty hợp danh là doanh nghiệp phải có ít nhất hai thành viên hợp danh,ngoài các thành viên hợp danh có thể có thành viên góp vốn Thành viên hợp danhphải là cá nhân có trình độ chuyên môn, có uy tín nghề nghiệp và phải chịu tráchnhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về nghĩa vụ của cty; thành viên góp vốn chỉ chịutrách nhiệm về các khoản nợ của cty trong phạm vi số vốn đã góp vào cty Cty hợpdanh không được phát hành bất kì loại chứng khoán nào Các thành viên hợp danh cóquyền ngang nhau khi quyết định các vấn đề quản lsy công ty, còn thành viên góp vốn

có quyền được chia lợi nhuận theo tỷ lệ quy định tại điều lệ cty nhưng không đượctham gia quản lý cty và hoạt động kinh doanh nhân danh cty

Khác với doanh nghiệp liên doanh và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài hìnhthức đầu tư này mang đặc trưng của cty đối nhân tiền về thân nhân trách nhiệm vô hạn,

cơ cấu tổ chức gọn nhẹ Hình thức đầu tư này trước hết rất phù hợp với các doanhnghiệp nhỏ, nhưng vì có những ưu điểm rõ rêt nên cũng được các doanh nghiệp lớnquan tâm

Việc cho ra đời hình thức cty hợp danh ở các nước nhằm tạo thêm cơ hội chonhà đầu tư lựa chọn hình thức đầu tư cho phù hợp với yều cầu, lợi ích của họ Thực tếcho thấy một số loại hình dịch vụ như tư vấn pháp luật, khám chữa bệnh, thiết kế kiếntrúc… đã và đang phát triển nhanh chóng Đó là những dịch vụ mà người tiêu dùngkhông thể kiểm tra được chất lượng cung ứng trước khi sử dụng, nhưng lại có ảnhhưởng đến sức khởe tính mạng và tài sản của người tiêu dùng khi sử dụng Việc thànhlập công ty hợp danh là hình thức thức đầu tư phù hợp trong việc phát triển và cungcấp các dịch vụ nêu trên Trong đó những người có vốn đóng vai trò là thành viên gópvốn và chịu trách nhiệm hữu hạn còn các nhà chuyên môn là thành viên hợp danh tổchức điều hành, cung ứng dịch vụ và chịu trách nhiệm vô hạn bằng toàn bộ tài sản củahọ

1.1.1.2.9 Hình thức đầu tư mua lại và sát nhập (M&A)

Phần lớn các vụ M&A được thực hiện giữa các TNC lớn và tập trung vào cáclĩnh vự công nghiệp ô tô, dược phẩm, viễn thông và tài chính ở các nước phát triển

Mục đích chủ yếu :

- Khai thác lợi thế của thị trường mới mà hoạt động thương mại quốc tế hay đầu tưmới theo kênh truyền thống không mang lại hiệu quả mong đợi Hoạt động M&A tạocho các công ty cơ hội mở rộng nhanh chóng hoạt động ra thị trường nước ngoài

- Bằng con đường M&A, các TNC có thể sáp nhập các ty của mình với nhau hìnhthnàh một công ty khổng lồ hoạt độg trong nhiều lĩnh vực hay các công ty khác nhaucùng hoạt động trông một lĩnh vực có thể sáp nhập lại nhằm tăng khả năng cạnh tranhtoàn cầu của tập đoàn

- Các công ty vì mục đích quốc tế hoá sản phẩm muốn lấp chỗ trống trong hệ thốngphân phối của họ trên thị trường thế giới

- Thông qua cong đường M&A các công ty có thể giảm chi phí từng lĩnh vực nghiêncứu và phát triển sản xuất, phân phối và lưu thông

- M&A tao điều kiện thuận lợi cho việc tái cấu trúc các ngành công nghiệp và cơ cấungành công nghiệp ở các quốc gia, do đó, hình thức này đóng vai trò quan trọng trong

sự phát triển công nghiệp ở mọi quốc gia

Hoạt động phân làm 3 loại:

- MA theo chiều ngang xảy ra khi 2 công ty hoạt động trong cùng 1 lĩnh vực sản xuấtkinh doanh muốn hình thành 1 cty lớn hơn để tăng khả năng cạnh tranh, mở rộng thịtrường của cùng 1 loại mặt mà trc đó 2 công ty cùng sản xuất

- MA theo chiều dọc diễn ra khi 2 cty hoạt động ở 2 lĩnh vự khác nhau nhưng cùngchịu sự chi phối của 1 công ty mẹ, loại hình MA này thường xảy ra ở các công tyxuyên quốc gia

- MA theo hướng đa dạng hoá hay kết hợp thường xảy ra khi các ty lớn tiến hành sápnhập với nhau với mục tiêu tối thiểu hoá rủi ro và tránh thiệt hại khi 1 cty tự thâmnhập thị trường

So với đầu tư truyền thống, từ quan điểm của nước tiếp nhận đầu tư:

- Về bổ sung vốn đầu tư trong khi hình thức đầu tư truyền thống bổ ngày một lượngvốn FDI nhất định cho đầu tư phát triển thì hình thức MA chủ yếu chuyển sở hữu từcác doanh nghiệp đang tồn tại ở nước chủ nhà cho các công ty nước ngoài Tuy nhiên,

về dài hạn, hình thức này cũng thu hút mạnh được nguồn vốn từ bên ngoài cho nướcchủ nhà nhờ mở rộng quy mô hoạt độn của doanh nghiệp

- Về tạo việc làm, hình thức đầu tư truyền thống tạo ngay được việc làm cho nước chủnhà, trong khi hình thức M&A không những không tạo được việc làm ngay mà còn cóthể làm tang thêm tình trạng căng thẳng về việc làm (tăng thất nghiệp) cho nước chủnhà Tuy nhiên về lâu dài, tình trạng này có thể được cải thiện khi các doanh nghiệp

mở rông quy mô sản xuất

- Về chuyển dịch cơ cấu ngành kinh tế, đầu tư truền thống tác động trực tiếp dến thaydổi cơ cấu knh tế thông qua việc xây dựng các doanh nghiệp mới trong khi đó M&Akhông có tác động trong giai đoạn ngắn hạn

- Về cạnh tranh và an ninh quốc gia, trong khi đầu tư truyền thống thúc đẩy cạnh tranhthì M&A không tác động đáng kể đến tình trạng cạnh tranh về mặt ngắn hạn nhưng về

dài hạn có thể làm tăng canh tranh độc quyền Mặt khác, M&A có thể ảnh hưởng đến

an ninh của nước chủ nhà nhiều hơn hình thức đư truyền thống vởi vì tài sản của nướcchủ nhà được chuyển cho người nước ngoài

1.1.1.3 Khái quát tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam từ năm 1988 đến nay

Cùng với công cuộc Đổi mới nền kinh tế gắn liền với chính sách mở cửa, quanđiểm của Chính phủ về đầu tư trực tiếp nước ngoài đã có nhiều thay đổi tích cực Bắtđầu từ Luật đầu tư nước ngoài 1987, qua bốn lần sửa đổi bổ sung cùng với các văn bảndưới Luật, môi trường đầu tư của Việt Nam được cộng đồng quốc tế đánh giá là kháthông thoáng, hấp dẫn, cơ bản phù hợp với thông lệ quốc tế Năm 2005, Chính phủ banhàng Luật Đầu tư

thay thế Luật Đầu tư nước ngoài và Luật Khuyến khích đầu tư trong nước, việc này đãtạo sự thống nhất trong hệ thống pháp luật về đầu tư và tạo một sân chơi bình đẳng,không phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tư, đơn giản hóa thủ tục đầu tư, tạo điều kiệnthuận lợi để thu hút và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn đầu tư, đáp ứng yêu cầu hộinhập kinh tế quốc tế Khuôn khổ pháp lý từng bước được hoàn thiện là động lực gópphần đưa lại kết quả đáng khích lệ của hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài tại ViệtNam và khẳng định vai trò quan trọng của khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoàitrong sự nghiệp công nghiệp hóa- hiện đại hóa đất nước

Bảng1.1 Môi trường kinh doanh của Việt Nam qua các năm gần đây được World Bank xếp hạng như sau:

(Nguồn: World Bank)

Năm 2011, Việt Nam tụt 8 bậc so với năm 2010, đứng thứ 98 Trong đó, Tiếpcận tín dụng (Getting Credit) là hạng mục mà Việt Nam được đánh giá cao nhất, xếphạng 24; Bảo vệ nhà đầu tư hạng 166; Số thuế phải nộp hạng 152 và Khắc phục khảnăng thanh toán hạng 142 là ba hạng mục bị đánh giá thấp nhất của Việt Nam Đâyđược coi là mức tụt hạng nhiều nhất,đáng báo động nếu như Chính phủ Việt Namkhông có những chính sách tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư để thu hút đầu tư trựctiếp nước ngoài

Năm 2012, Việt Nam tụt hạng một bậc, xuống đứng vị trí 99 trên tổng số 183nước được xếp hạng Đây là thứ hạng thấp nhất của Việt Nam kể từ năm 2006

Có thể khái quát tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam giai đoạn

1988 đến nay như sau: (số liệu tính đến 5 tháng đầu năm 2013 của Bộ Kế hoạch vàĐầu tư- Cục Đầu tư nước ngoài)

• Số dự án được cấp phép đầu tư

Tổng số dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài được cấp phép thời kì 1989 – 2009theo số liệu thống kê của Bộ Công Thương là 455 dự án với tổng vốn đăng kí là7525,3 triệu USD

Theo số liệu thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và đầu tư,năm 2010 cả nước có 969 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốnđăng ký 17,23 tỷ USD, tăng 2,5% so với cùng kỳ năm 2009 Trong năm 2010, có 269lượt dự án đăng ký tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng ký tăng thêm là 1,37 tỷ USD,bằng 23,5% so với cùng kỳ năm 2009 Tính chung cả cấp mới và tăng vốn, các nhàđầu tư nước ngoài đã đăng ký đầu tư vào Việt Nam 18,59 tỷ USD, bằng 82,2% so vớicùng kỳ 2009 Tính lũy kế đến hết năm 2010, cả nước có 12.213 dự án còn hiệu lựcvới tổng vốn đăng kí 192,9 tỷ USD

Năm 2011 cả nước có 1091 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư vớitổng vốn đăng ký 11,559 tỷ USD, bằng 65% so với cùng kỳ năm 2010 Tính chung cảcấp mới và tăng vốn, các nhà đầu tư nước ngoài đã đăng kí đầu tư vào Việt Nam14,696 tỷ USD, bằng 74% so với cùng kỳ 2010

Năm 2012 cả nước có 1100 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư vớitổng vốn đăng ký 7,85 tỷ USD, bằng 64,9% so với cùng kỳ năm 2011 Trong năm

2012, có 435 lượt dự án đăng kí tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng ký tăng thêm là5,15 tỷ USD, chỉ tăng 7,4% về số dự án tăng vốn nhưng số vốn tăng 58,5% so vớicùng kỳ năm 2011 Tính chung cả cấp mới và tăng vốn, các nhà đầu tư nước ngoài đãđăng ký đầu tư vào Việt Nam 13,013 tỷ USD, bằng 84,7% so với cùng kì 2011

Năm 2013 cả nước có 1275 dự án mới được cấp Giấy chứng nhận đầu tư vớitổng vốn đăng ký là 14,272 tỷ USD, tăng 70,5% so với cùng kỳ năm 2012 và 472 lượt

dự án đăng ký tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng ký tăng thêm là 7,355 tỷ USD, tăng30,8% so với cùng kỳ năm 2012 Năm 2013 tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm là21,628 tỷ USD, tăng 54,5% so với cùng kỳ năm 2012

Theo Cục Đầu tư ra nước ngoài- Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20tháng 4 năm 2014 cả nước có 390 dự án mới được cấp GCNĐT với tổng vốn đăng ký3,22 tỷ USD, bằng 65,4% so với cùng kỳ năm 2013.Đến 20 tháng 4 năm 2014, có 140lượt dự án đăng ký tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng ký tăng thêm là 1,62 tỷ USD,bằng 49,7% so với cùng kỳ năm 2013 Tính chung cả cấp mới và tăng vốn, trong 4tháng đầu năm 2014, các nhà đầu tư nước ngoài đã đăng ký đầu tư vào Việt Nam4,855 tỷ USD, bằng 59,1% so với cùng kỳ 2013

Quy mô dự án

Qua các thời kỳ, quy mô dự án đầu tư nước ngoài có sự biến động thể hiện khảnăng tài chính cũng như sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoàiđối với môi trườngđầu tư Việt Nam Quy mô vốn đầu tư bình quân của một dự án đầu tư nước ngoài tăngdần qua các giai đoạn, tuy có “trầm lắng” trong vài năm sau khủng hoảng tài chính khuvực 1997 Thời kỳ 1988-1990 quy mô vốn đầu tư đăng ký bình quân đạt 7,5 triệuUSD/dự án/năm Từ mức quy mô vốn đăng ký bình quân của một dự án đạt 11,6 triệuUSD trong giai đoạn 1991-1995 đã tăng lên 12,3 triệu USD/dự án trong 5 năm 1996-

2000 Điều này thể hiện số lượng các dự án quy mô lớn được cấp phép trong giai đoạn1996-2000 nhiều hơn trong 5 năm trước Tuy nhiên, quy mô vốn đăng ký trên giảmxuống 3,4 triệu USD/dự án trong thời kỳ 2001-2005 Điều này cho thấy đa phần các

dự án cấp mới trong giai đoạn 2001-2005 thuộc dự án có quy mô vừa và nhỏ Trong 2năm 2006 và 2007, quy mô vốn đầu tư trung bình của một dự án đều ở mức 14,4 triệuUSD, cho thấy số dự án có quy mô lớn đã tăng lên so với thời kỳ trước, thể hiện qua sựquan tâm của một số tạ ̂p đoàn đa quốc gia đầu tư vào một số dự án lớn (Intel,Panasonic, Honhai, Compal, Piaggio ) Trong 2 năm tiếp theo 2008 và 2009, quy môvốn đầu tư trung bình của một dự án ở mức 16,54 triệu USD cho thấy những nỗ lựcxúc tiến thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài của Chính Phủ tỏ ra rất hiệu quả và phùhợp trong giai đoạn này Đặc biệt là năm 2010, tuy xảy ra khủng hoảng kinh tế nhưngViệt Nam vẫn thu hút được lượng đầu tư trực tiếp nước ngoài khá lớn (17,23 tỷ USD)nên quy mô vốn đầu tư trung bình của một dự án ở mức 17,78 triệu USD tăng 8,68%

so với năm 2009 Tuy nhiên sau đó Việt Nam cũng không thoát khỏi những ảnh hưởngcủa cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu, quy mô vốn đầu tư trung bình một dự án vàonăm 2011 giảm xuống còn 10,59 tỷ USD đến năm 2012 càng thấy rõ tác động củacuộc khủng hoảng này khi quy mô mỗi dự án đầu tư giảm còn 7,14 tỷ USD Nhưngcũng có những tín hiệu đáng mừng khi trong 6 tháng đầu năm 2013, Việt Nam đã cấpgiấy chứng nhận đầu tư cho 554 dự án mới với tổng vốn đầu tư là 5,812 tỷ USD, quy

mô vốn đầu tư trung bình của một sự án là 10,45 triệu USD, tăng 46,36% so với năm2012

• Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài phân theo ngành nghề:

Cơ cấu vốn Đầu tư nước ngoài từ 1988 đến 2008

- Lĩnh vực công nghiệp và xây dựng:

Từ khi ban hành Luật Đầu tư nước ngoài năm 1987, Việt Nam đã chú trọng thuhút ĐTNN vào lĩnh vực công nghiệp-xây dựng Qua mỗi giai đoạn các lĩnh vực ưu tiênthu hút đầu tư, các sản phẩm cụ thể được xác định tại Danh mục các lĩnh vực khuyếnkhích và đặc biệt khuyến khích đầu tư Trong những năm 90 thực hiện chủ trương thu

hút ĐTNN, Chính phủ ban hành chính sách ưu đãi, khuyến khích các dự án : (i) sảnxuất sản phẩm thay thế hàng nhập khẩu, (ii) sản xuất hàng xuất khẩu (có tỷ lệ xuấtkhẩu 50% hoặc 80% trở lên), (iii) sử dụng nguồn nguyên liệu trong nước và có tỷ lệnội địa hoá cao.

Sau khi gia nhập và thực hiện cam kết với WTO (năm 2006), Việt Nam đã bãi

bỏ các quy định về ưu đãi đối với dự án có tỷ lệ xuất khẩu cao, không yêu cầu bắtbuộc thực hiện tỷ lệ nội địa hoá và sử dụng nguyên liệu trong nước Qua các thời kỳ,định hướng thu hút ĐTNN lĩnh vực công nghiệp- xây dựng tuy có thay đổi về lĩnhvực, sản phẩm cụ thể nhưng cơ bản vẫn theo định hướng khuyến khích sản xuất vậtliệu mới, sản phẩm công nghệ cao, công nghệ thông tin, cơ khí chế tạo, thiết bị cơ khíchính xác, sản xuất sản phẩm và linh kiện điện tử Đây cũng chính là các dự án cókhả năng tạo giá trị gia tăng cao và Việt Nam có lợi thế so sánh khi thu hút ĐTNN.Nhờ vậy, cho đến nay các dự án ĐTNN thuộc các lĩnh vực nêu trên (thăm dò và khaithác dầu khí, sản xuất các sản phẩm công nghệ cao, sản phẩm điện và điện tử, sản xuấtsắt thép, sản xuất hàng dệt may ) vẫn giữ vai trò quan trọng đóng góp cho tăng trưởngkinh tế, xuất khẩu và tạo nhiều việc làm và nguồn thu nhập ổn định cho hàng triệu laođộng trực tiếp Cơ cấu đầu tư có chuyển biến tích cực theo hướng gia tăng tỷ trọng đầu

tư vào lĩnh vực công nghệ cao, lọc dầu và công nghệ thông tin (IT) với sự có mặt củacác tập đoàn đa quốc gia nổi tiếng thế giới: Intel, Panasonic, Canon, Robotech.v.v Hầu hết các dự án ĐTNN này sử dụng thiết bị hiện đại xấp xỉ 100% và tự động hoá đạt100% cho sản lượng, năng suất, chất lượng cao, do đó có ảnh hưởng lớn đến các chỉtiêu giá trị của toàn ngành

Tính đến hết năm 2008, lĩnh vực công nghiệp và xây dựng có tỷ trọng lớn nhấtvới 5.745 dự án còn hiệu lực, tổng vốn đăng ký hơn 50 tỷ USD, chiếm 66,8% về số dự

án, 61% tổng vốn đăng ký và 68,5% vốn thực hiện

Bảng 1.2 Cơ cấu vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực Công nghiệp và

Xây dựng trong giai đoạn 1988-2008

Trong khu vực dịch vụ ĐTNN tập trung chủ yếu vào kinh doanh bất động sản,bao gồm: xây dựng căn hộ, văn phòng, phát triển khu đô thị mới, kinh doanh hạ tầngkhu công nghiệp (42% tổng vốn ĐTNN trong khu vực dịch vụ), du lịch-khách sạn(24%), giao thông vận tải-bưu điện (18%) (xem bảng).

Bảng 1.3 Cơ cấu vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực Dịch vụ trong giai đoạn

1988-2008

(triệu USD)

Đầu tư đã thực hiện

(triệu USD)11

Giao thông vận tải-Bưu

Nguồn : Cục Đầu tư nước ngoài- Bộ Kế hoạch và Đầu tư

Trong năm 2008 tuy vốn đầu tư đăng ký tiếp tục tập trung vào lĩnh vực côngnghiệp (50,6%), nhưng đã có sự chuyển dịch cơ cấu đầu tư mạnh vào lĩnh vực dịch vụ,chiếm 47,7% tổng vốn đăng ký của cả nước, tăng 16,5% so với năm 2007 (31,19%)với nhiều dự án xây dựng cảng biển, kinh doanh bất động sản, xây dựng khu vui chơi,giải trí.v.v

- Lĩnh vực Nông-Lâm-Ngư :

Dành ưu đãi cho các dự án đầu tư vào lĩnh vực Nông Lâm ngư nghiệp đã đượcchú trọng ngày từ khi có luật đầu tư nước ngoài 1987 Tuy nhiên đến nay do nhiềunguyên nhân, trong đó có nguyên nhân rủi ro đầu tư cao trong lĩnh vực này, nên kếtquả thu hút ĐTNN vào lĩnh vực Nông – Lâm ngư chưa được như mong muốn

Đến hết năm 2008, lĩnh vực Nông- Lâm- Ngư nghiệp có 933 dự án còn hiệulực, tổng vốn đăng ký hơn 4,4 tỷ USD, đã thực hiện khoảng 2,02 tỷ USD; chiếm10,8% về số dự án ; 5,37% tổng vốn đăng ký và 6,9% vốn thực hiện, (giảm từ 7,4% sovới năm 2007) Trong đó, các dự án về chế biến nông sản, thực phẩm chiếm tỷ trọng

lớn nhất 53,71% tổng vốn đăng ký của ngành, trong đó, các dự án hoạt động có hiệuquả bao gồm chế biến mía đường, gạo, xay xát bột mì, sắn, rau Tiếp theo là các dự ántrồng rừng và chế biến lâm sản, chiếm 24,67% tổng vốn đăng ký của ngành Rồi tớilĩnh vực chăn nuôi và chế biến thức ăn gia súc chiếm 12,7% Cuối cùng là lĩnh vựctrồng trọt, chỉ chiếm gần 9% tổng số dự án Có 130 dự án thuỷ sản với vốn đăng ký là

450 triệu USD,

Cho đến nay, đã có 50 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư trực tiếp vào ngànhnông-lâm-ngư nghiệp nước ta, trong đó, các nước châu Á ( Đài Loan, Nhật Bản, TrungQuốc, Hồng Kông, ) chiếm 60% tổng vốn đăng ký vào ngành nông nghiệp (riêng ĐàiLoan là 28%) Các nước thuộc EU đầu tư vào Việt Nam đáng kể nhất gồm có Pháp(8%), quần đảo British Virgin Islands (11%) Một số nước có ngành nông nghiệp pháttriển mạnh (Hoa Kỳ, Canada, Australi)a vẫn chưa thực sự đầu tư vào ngành nôngnghiệp nước ta

Các dự án ĐTNN trong ngành nông-lâm-ngư nghiệp tập trung chủ yếu ở phíaNam Vùng Đông Nam Bộ chiếm 54% tổng vốn đăng ký của ngành, đồng bằng sôngCửu Long 13%, duyên hải Nam Trung Bộ 15% Miền Bắc và khu vực miền Trung,lượng vốn đầu tư còn rất thấp, ngay như vùng đồng bằng sông Hồng lượng vốn đăng

ký cũng chỉ đạt 5% so với tổng vốn đăng ký của cả nước

Bảng 1.4 Cơ cấu vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực Nông- Lâm- Ngư

nghiệp trong giai đoạn 1988-2008

Cơ cấu vốn Đầu tư nước ngoài năm 2009

Dịch vụ lưu trú và ăn uống vẫn là lĩnh vực thu hút sự quan tâm lớn nhất của cácnhà đầu tư nước ngoài với 8,8 tỷ USD vốn cấp mới và tăng thêm Trong đó, có 32 dự

án cấp mới với tổng vốn đầu tư là 4,9 tỷ USD và 8 dự án tăng vốn với số vốn tăngthêm là 3,8 tỷ USD

Kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với 7,6 tỷ USD vốn đăng ký mới và tăngthêm Trong đó có một số dự án có quy mô lớn được cấp phép trong năm như Khu dulịch sinh thái bãi biển rồng tại Quảng Nam, dự án Công ty TNHH thành phố mới NhơnTrạch Berjaya tại Đồng Nai và dự án Công ty TNHH một thành viên GalileoInvestment Group Việt Nam có tổng vốn đầu tư lần lượt là 4,15 tỷ USD, 2 tỷ USD và1,68 tỷ USD

Lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo có quy mô vốn đăng ký lớn thứ ba trong năm

2009 với 2,97 tỷ USD vốn đăng ký, trong đó có 2,22 tỷ USD đăng ký mới và 749 triệuUSD vốn tăng thêm

Cơ cấu vốn Đầu tư nước ngoài năm 2010

Với 1 dự án kinh doanh bất động sản có quy mô vốn 4 tỷ USD được cấp vàotháng 12, lĩnh vực kinh doanh bất động sản vươn lên đứng thứ nhất Trong đó có 27lượt dự án cấp mới và 6 dự án tăng vốn, tổng vốn đầu tư đăng ký mới và tăng thêm là6,84 tỷ USD, chiếm 36,8% tổng vốn đầu tư đăng ký vào Việt Nam Dự án có quy môlớn được cấp phép trong tháng 12 là Công ty TNHH phát triển Nam Hội An (Khu nghỉdưỡng Nam Hội An) vốn đầu tư 4 tỷ USD do nhà đầu tư Singapore đầu tư tại QuảngNam

Trong năm 2010, lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo, lĩnh vực thế mạnh và

là lĩnh vực thu hút được sự quan tâm lớn nhất của nhà đầu tư nước ngoài luôn duy trì ở

vị trí cao Lĩnh vực này dẫn đầu về số lượt dự án đăng ký cấp mới và dự án tăng vốnđầu tư trong năm 2010 Có 385 dự án cấp mới với tổng vốn đầu tư trên 4 tỷ USD và

199 dự án tăng vốn với số vốn tăng thêm là 1 tỷ USD, tổng vốn đầu tư đăng ký mới vàtăng thêm là 5,1 tỷ, chiếm 27,3% tổng vốn đầu tư đăng ký

Đứng thứ 3 là lĩnh vực sản xuất phân phối điện, khí nước, điều hòa với 6 dự ánđầu tư có tổng vốn đầu tư đăng ký mới và tăng thêm là 2,95 tỷ USD, chiếm 15,9%tổng vốn đầu tư đăng ký trong năm 2010

Cơ cấu vốn Đầu tư nước ngoài năm 2011

Lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo là lĩnh vực thu hút được nhiều sự quantâm của nhà đầu tư nước ngoài với 435 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng số vốn cấp mới

và tăng thêm là 7,123 tỷ USD, chiếm 48,5% tổng vốn đầu tư đăng ký trong 12 tháng.Lĩnh vực sản xuất phân phối điện đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới

và tăng thêm là 2,53 tỷ USD, chiếm gần 17,2% tổng vốn đầu tư Đứng thứ 3 là lĩnh

vực xây dựng với 140 dự án đầu tư mới, tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăngthêm là 1,25 tỷ USD, chiếm 8,5% Tiếp theo là lĩnh vực kinh doanh bất động sản vớitổng số vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm là 845,6 triệu USD, chiếm 5,8%.

Cơ cấu vốn Đầu tư nước ngoài năm 2012

Lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo là lĩnh vực thu hút được nhiều sự quantâm của nhà đầu tư nước ngoài với 498 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng số vốn cấp mới

và tăng thêm là 9,1 tỷ USD, chiếm 69,9% tổng vốn đầu tư đăng ký trong 12 tháng.Lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với 10 dự án đầu tý đăng ký mới, tổngvốn đầu tư cấp mới và tăng thêm là 1,85 tỷ USD, chiếm 14,2% Đứng thứ 3 là lĩnh vựcbán buôn bán lẻ, sửa chữa, với 175 dự án đăng ký mới, tổng vốn đầu tư cấp mới vàtăng thêm đạt 483,25 triệu USD, chiếm 3,7% Tiếp theo là lĩnh vực thông tin vàtruyền thông với tổng số vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm là 411,25 triệu USD

Cơ cấu vốn Đầu tư nước ngoài 5 tháng đầu năm 2013

Trong 12 tháng đầu năm 2013 nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 18 ngànhlĩnh vực, trong đó lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo là lĩnh vực thu hút đượcnhiều sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài với 605 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng

số vốn cấp mới và tăng thêm là 16,636 tỷ USD, chiếm 76,9% tổng vốn đầu tư đăng ký.Lĩnh vực sản xuất, phân phối điện, khí, nước, điều hòa đứng thứ hai với tổng vốn đầu

tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 2,031 tỷ USD, chiếm 9,4% tổng vốn đầu tư đăng

ký Đứng thứ 3 là lĩnh vực kinh doanh bất động sản với 20 dự án đầu tư mới, tổng vốnđầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 951 triệu USD

Bảng 1.5 Đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam

theo ngành năm 2013

Số

dự án cấp mới

Vốn đăng

ký cấp mới (triệu USD)

Số lượt

dự án tăng vốn

Vốn đăng ký tăng thêm (triệu USD)

Vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm (triệu USD)

1 CN chế biến,chế tạo 605 10,055.92 329 6,580.92 16,636.842

1.1.2 Một số vấn đề lý luận chung về bất động sản và thị trường Bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm Bất động sản và thị trường Bất động sản

Điều 174 Bộ Luật Dân sự Việt Nam 2005 đã quy định rõ, bất động sản là các tài sảngồm:Đất đai; Nhà, công trình xây dựng liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác dopháp luật quy định

Một cách hiểu phổ biến về bất động sản là: Bất động sản là những tài sản vậtchất không thể di dời và tồn tại và ổn định lâu dài Như vậy, để được coi là bất độngsản thì cần có các điều kiện sau:

• Là một yếu tố vật chất có ích cho con người

• Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người

• Có thể đo lường bằng giá trị nhất định

• Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình tháicủa nó không thay đổi

• Tồn tại lâu dài

 Thị trường bất động sản

Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, dưới góc độcủa một đề tài khoa học, su khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, chúng tôi đề xuấtmột số khái niệm về thị trường bất động sản như sau:

Thị trường bất động sản là quá trình giai dịch hàng hóa bất động sản giữa các bên

có liên quan Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thếchấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn…giữa các chủ thểtrên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúcđẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản

Có hai loại đầu tư vào thị trường bất động sản:

- Đầu tư phát triển bất động sản: Tức là mua đất, mua quyền sử dụng đất, thiết kế xâydựng rồi đem bán trên thị trường Hình thức này phổ biến và đem lại lợi nhuận cao

- Đầu tư kinh doanh bất động sản: là mua bất động sản đã hoàn chỉnh rồi đem cho thuêhoặc bán lại,phù hợp với các nhà đầu tư nhỏ lẻ trong nội bộ quốc gia và thiếu tínhchuyên nghiệp

1.1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản

Có nhiều cách phân loại thị trường bất động sản khác nhau Nếu căn cứ vào khuvực có bất động sản có thể chia thành: thị trường bất động sản đô thị, thị trường bấtđộng sản nông thôn và thị trường bất động sản giáp ranh Nếu căn cứ vào hoạt độngtrên thị trường, có thể chia thành: thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản, thịtrường đấu giá quyền sử dụng, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm bấtđộng sản, thị trường dịch vụ bất động sản

Trong bài nghiên cứu này, tôi sẽ tập trung nghiên cứu thị trường bất động sảndựa trên công dụng của bất động sản là chủ yếu Tuy nhiên, vì tôi nghiên cứu tập trungchủ yếu vào tính chất thương mại của bất động sản nên các thị trường bất động sảnmang tính phi thương mại sẽ không được đề cập đến như các công trình công cộnghoặc bất động sản phi vật thể Cụ thể, tôi sẽ tập trung nghiên cứu thị trường công trìnhthương nghiệp, thị trường công trình công nghiệp và thị trường nhà ở

Căn cứ theo công dụng của bất động sản, thị trường bất động sản chia thành:

• Thị trường đất đai: đất nông nghiệp và phi nông nghiệp

• Thị trường công trình thương nghiệp và công trình công cộng: Trụ sở, vănphòng, khách sạn, trung tâm thương mại, của hàng …; công trình giao thông, thủy lợi,

y tế, văn hóa…

• Thị trường công trình công nghiệp: nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, khu côngnghiệp, khu chế xuất,…

• Thị trường nhà ở: nhà ở đô thị và nông thôn

• Thị trường công trình đặc biệt: hàng hóa bất động sản là các bất động sản phivật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch,v.v…) như di sảnvăn hóa, di tích lịch sử,v.v…

1.2 Sự cần phiết phải thu hút FDI vào thị trường Bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tếthị trường, cũng như nền kinh tế thị trường theo định hướng Xã hội chủ nghĩa ở nước

ta Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản rất lớn của một quốc gia, tàisản bất động sản chiếm từ 45% đến 75% sự giàu có của một nước đang phát triển Thịtrường Bất động sản có vai trò rất lớn trong nền kinh tế quốc dân, tác động trực tiếpđến tốc độ tăng trường kinh tế, tùy thuộc vào từng thời kỳ phát triển tỷ trọng đóng gópcủa thị trường này ở nước ta chiếm khoảng 30% GDP và chiếm khoảng 60% đến 70%tổng giá trị tài sản cố định của nền kinh tế Việt Nam

Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường Thịtrường này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước và gópphần nâng cao đời sống dân cư Vai trò của nó thể hiện như sau:

Thị trường BĐS có vai trò thực hiện tái sản xuất các yếu tố cho nhà đầu tư kinh doanhBĐS Trên thị trường BĐS, nhà kinh doanh BĐS và người mua BĐS tác động qua lạilẫn nhau, nếu cung thoả mãn cầu thì quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đượcchuyển sang bên mua Tuy nhiên, BĐS được phép mua đi bán lại nhiều lần nên nguồnhàng hoá cung cấp thị trường luôn luôn phong phú đa dạng bao gồm cả cũ và mới.

Khi giao dịch BĐS thành công thì lúc đó vốn từ hình thái hiện vật chuyển sanghình thái giá trị Tốc độ chuyển hoá vốn như trên phụ thuộc vào nhiều nhân tố như:thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu của thị trường, khả năng thanh toán Sự tồn tại củacác Doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào tốc độ chu chuyển vốn vàtài năng của nhà kinh doanh Chẳng hạn, một Doanh nghiệp xây dựng nhà ở để bán,muốn tái sản xuất ở chu kỳ tiếp theo thì Doanh nghiệp này phải bán được nhà để trangtrải các khoản như: trả lãi tiền vay, chi phí quản lý, tiền mua nguyên vật liệu (như cát,

xi măng, sắt thép) Để kinh doanh thành công nhà kinh doanh cũng phải có năng lực

dự đoán xu hướng biến động của thị trường, tính toán thời điểm nào thì đầu tư, tínhtoán nên xây dựng loại nhà nào, với số lượng bao nhiêu?

Quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trường giúp giá trị sản phẩm thặng dư tiềmtàng của BĐS được giải phóng và đó là điều kiện giúp cho nhà kinh doanh BĐS có thểhoàn trả lãi tiền vay, trả lương cho công nhân

Thị trường BĐS như đã nói là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường.Bởi vậy, thị trường này phát triển sẽ góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường và

đó là điều kiện quan trọng để cơ chế thị trường phát huy tác dụng

Thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng BĐS vàmua bán BĐS Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất rasản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán Còn người mua thì có nhu cầu mua BĐScủa nhà kinh doanh Vì vậy, nơi giải quyết được mối quan hệ cung – cầu này chính làthị trường BĐS Tại đây, người mua và người bán sẽ thực hiện hành vi mua bán Nhàkinh doanh BĐS bán được sản phẩm của mình và thu được lợi nhuận lại bắt đầu mộtchu kỳ kinh doanh mới, quá trình sản xuất diễn ra bình thường và điểm hẹn luôn là thịtrường BĐS

Thị trường BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi mới công nghệ,nâng cao chất lượng của hàng hoá BĐS, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tàinguyên đất đai – tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá Do trên thị trường có nhiềunguồn cung hàng hoá BĐS, có nhiều nhà cung cấp vì thế, luôn luôn tồn tại sự cạnhtranh giữa những người bán Mặt khác, cũng có nhiều người cùng muốn mua một BĐStức là cũng có cạnh tranh mua Vì vậy, các nhà kinh doanh BĐS phải không ngừng cảitiến mẫu mã và chất lượng hàng hoá nhằm nâng cao sức cạnh tranh trên thị trườngmang lại nhiều lợi nhuận hơn

Thị trường BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với cơ chế, chính sách quản lý củaNhà nước do phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Hoạt động của thịtrường BĐS sẽ phát ra tín hiệu để Nhà nước thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chấtxúc tác nào cho thị trường Chẳng hạn, khi thị trường BĐS có xuất hiện tình trạng đầu

cơ đất, trốn thuế Nhà nước lập tức có biện pháp điều chỉnh bằng cách ra các văn bảnpháp lý nhằm khắc phục hiện tượng này làm lành mạnh hoá thị trường, tăng nguồn thucho ngân sách Nhà nước Thị trường được điều chỉnh được hoàn thiện lại góp phầnhoàn chỉnh hệ thống đồng bộ các loại thị trường, phát huy những ưu thế của kinh tế thịtrường Nhưng thị trường BĐS phát triển lên một bước mới và vượt qua tầm kiểm soátcủa Nhà nước đòi hỏi Nhà nước lại phải đổi mới công tác quản lý

BĐS thường là những tài sản có giá trị lớn, một khi Nhà nước kiểm soát đượcthị trường BĐS thì nếu thị trường này càng sôi động thì Nhà nước càng thu được nhiềungân sách từ BĐS

Thị trường BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực như: xây dựng,ngân hàng, môi trường nên việc mở rộng và phát triển thị trường BĐS sẽ góp phầntăng cường quan hệ hợp tác giữa các ngành Đồng thời nâng cao trình độ xã hội hoátrong sản xuất kinh doanh Trên thị trường mọi chủ thể tham gia có điều kiện tiếp xúc

và mở rộng mối quan hệ với các chủ thể thuộc các ngành, các lĩnh vực khác

Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, sức hấp dẫn củathị trường cao Thị trường này phát triển có vai trò nâng cao năng lực kinh doanh, sựnăng động của các chủ thể tham gia thị trường Hơn nữa, người quản lý thị trườngthuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trường BĐS cũng phải không ngừng tự nângcao trình độ của mình để bắt kịp với sự phát triển của thị trường

Mặt khác, thị trường BĐS phát triển thì khả năng thu hút vốn đầu tư của các nhà kinhdoanh trong nước và ngoài nước cũng như huy động vốn tích luỹ của các tầng lớp dân

cư tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ,nâng cao hiệu quả của đồng vốn

Thị trường BĐS điều hoà giải quyết mối quan hệ về lợi ích giữa các tầng lớpdân cư đó là lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của toàn xã hội

Thị trường này phát triển sẽ góp phần xoá bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, kinh doanhtrái pháp luật BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nước

Chính vì những tác động to lớn của thị trường Bất động sản đối với sự phát triển củanền kinh tế quốc dân mà việc Chính phủ có những chính sách hỗ trợ, khuyến khíchdòng vốn FDI là hết sức quan trọng trong bối cảnh thị trường Bất động sản đã đóngbăng trong một thời gian dài