Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện gia lâm, thành phố hà nội

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản Luật số 38/2009/QH12 và

Trang 1

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

***

NGUYỄN NGỌC HOÀNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LÂM,

THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: : 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS.TS HOÀNG THÁI ĐẠI

HÀ NỘI, NĂM 2014

Trang 2

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin sử dụng trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Hoàng

Trang 3

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ quý báu của các thầy cô, lãnh đạo cơ quan, UBND các địa phương và các đồng nghiệp Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tôi xin được bày

tỏ lời cảm ơn chân thành tới:

PGS.TS Hoàng Thái Đại, người thầy đã hết lòng hướng dẫn, giúp đỡ, động viên và tạo mọi điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp

Các thầy giáo, cô giáo Bộ môn quản lý đất đai, Khoa Quản lý đất đai, Ban quản lý đào tạo và Ban giám hiệu Học viện nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn

UBND Huyện Gia Lâm và các cán bộ các phòng ban trong huyện, chính quyền các xã cùng nhân dân huyện Gia Lâm đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Gia đình và các bạn đồng nghiệp đã động viên, hỗ trợ tôi trong suốt quá trình học tập, làm việc và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Ngọc Hoàng

Trang 4

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục iii

Danh mục viết tắt vi

Danh mục bảng vii

Danh mục hình viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích, yêu cầu nghiên cứu 2

2.1 Mục đích 2

2.2 Yêu cầu 2

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận 4

1.1.1 Đăng ký đất đai 4

1.1.2 Giấy chứng nhận 5

1.2 Tình hình đăng ký đất đai – bất động sản một số nước trên thế giới 8

1.2.1 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Thụy Điển 8

1.2.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Cộng hòa Pháp 9

1.2.3 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Australia 11

1.3 Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam 13

1.3.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam qua các thời kỳ 13

1.3.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam 15

1.3.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn từ 2010 đến 2013 29

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 34

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 34

Trang 5

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 34

2.2 Nội dung nghiên cứu 34

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Gia Lâm 34

2.2.2 Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Lâm - thành phố Hà Nội 34

2.2.3 Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 34

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 36

2.3 Phương pháp nghiên cứu 36

2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 36

2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 36

2.3.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp 37

2.3.4 Phương pháp phân tích, so sánh 37

2.3.5 Phương pháp xử lý số liệu 37

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Gia Lâm 38

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 41

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 48

3.2 Tình hình quản lý đất đai huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 50

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 50

3.2.2 Tình hình quản lý đất đai 52

3.3 Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Gia Lâm 57

3.3.1 Tổ chức thực hiện cấp GCN trên địa bàn huyện Gia Lâm 57

3.3.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Gia Lâm 63

Trang 6

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v

3.3.3 Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Gia

Lâm 81

3.3.4 Đánh giá chung về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 91

3.4 Đề xuất một số giải pháp đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội 93

3.4.1 Phương hướng, mục tiêu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn huyện Gia Lâm 94

3.4.2 Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận 95

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 100

1 Kết luận 100

2 Kiến nghị 101

TÀI LIỆU THAM KHẢO 102

Trang 7

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT

1 ADB Ngân hàng phát triển Châu Á

13 UNCHR Ủy ban Liên hiệp quốc về quyền con người

Trang 8

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

STT TÊN BẢNG TRANG

Bảng 3.1 Tổng hợp các chỉ tiêu phát triển kinh tế năm 2011 - 2013 42

Bảng 3.2 Biến động dân số và lao động đoạn 2011 – 2013 44

Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lâm năm 2013 50

Bảng 3.4 Tiến độ và kết quả cấp giấy chứng nhận qua các năm 2010 – 2013 64

Bảng 3.5: Kết quả cấp giấy chứng nhận của các xã, thị trấn trên địa huyện Gia Lâm giai đoạn 2010 – 2013 65

Bảng 3.6 Tiến độ và kết quả cấp giấy chứng nhận lần đầu qua các năm 2010 – 2013 66

Bảng 3.7 Tiến độ và kết quả cấp GCN theo Nghị định 61 qua các năm 2010 – 2013 68

Bảng 3.8 Tiến độ và kết quả cấp GCN theo hình thức đấu giá QSDĐ qua các năm 2010 – 2013 70

Bảng 3.9 Tiến độ và kết quả cấp GCN theo hình thức cấp đổi, cấp lại GCN qua các năm 2010 – 2013 72 Bảng 3.10 Các trường hợp chưa được cấp GCN 74

Bảng 3.11: Tình hình sử dụng đất tổ chức tại huyện Gia Lâm 75

Bảng 3.12: Kết quả cấp GCN của các tổ chức trên địa bàn huyện Gia Lâm 76

Bảng 3.13: Tổng hợp kết quả cấp GCN cho các tổ chức trên địa bàn huyện 77

Bảng 3.14 Tổng kết công tác cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Gia Lâm 79

Bảng 3.15 Tổng hợp kết quả cấp GCN trên địa bàn huyện Gia Lâm và TP Hà Nội 80

Bảng 3.16: Tổng hợp đánh giá của các nhóm đối tượng đối với công tác cấp GCN 82

Trang 9

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

STT TÊN BẢNG TRANG

Hình 3.1 Cơ cấu sử dụng đất huyện Gia Lâm năm 2013 51

Hình 3.2: Quy trình đăng ký lần đầu và cấp giấy chứng nhận 61

Hình 3.3: Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất 63

Hình 3.4: Tiến độ cấp GCN của huyện Gia Lâm giai đoạn 2010 - 2013 64

Hình 3.5: Tiến độ cấp GCN lần đầu giai đoạn 2010 - 2013 67

Hình 3.6: Tiến độ cấp GCN theo Nghị đinh 61 giai đoạn 2010 - 2013 69

Hình 3.7: Tiến độ cấp GCN theo hình thức đấu giá QSDĐ giai đoạn 2010 - 2013 71 Hình 3.8: Tiến độ cấp GCN theo hình thức cấp đổi, cấp lại GCN giai đoạn 2010 – 2013 72

Hình 3.9: Số hồ sơ cấp GCN của huyện Gia Lâm so với toàn thành phố Hà Nội 80

Hình 3.10: Tỷ lệ ý kiến của nhóm cán bộ quản lý đất đai được khảo sát 86

Hình 3.11: Tỷ lệ cấp GCN của nhóm đối tượng người dân được khảo sát 87

Hình 3.12: Tổng hợp nguyên nhân chưa được cấp GCN theo nhóm đối tượng người dân 88

Hình 3.13: Tổng hợp nguyên nhân chưa được cấp GCN của nhóm đối tượng cán bộ địa phương 90

Trang 10

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, là nguồn gốc của mọi tài sản vật chất của con người, là địa bàn để phân bổ dân cư và ngành kinh tế, xã hội, quốc phong, an ninh Vấn đề quản lý và sử dụng đất ngày nay càng trở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, tài nguyên cạn kiệt và suy thoái môi trường ngày càng nghiêm trọng do các hoạt động của con người trên phạm vi như hiện nay

Kế thừa các quy định của Hiến Pháp 1980 về chế độ quản lý đất đai, Hiến

Pháp CHXHCN Việt Nam năm 1992 đã quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ,

nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư đều thuộc sở hữu toàn dân.” (Điều

17); “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất cho các tổ chức và

cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ,

khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật

Cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp 1980, kế thừa và phát triển các nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai được hình thành từ năm 1980, Luật Đất đai

1987 quy định 7 nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai, trong đó có nhiệm vụ cấp đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ “Việc quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm: …5 Đăng ký đất đai, lập và giữ sổ địa chính, thống kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…” (Điều 9);

Luật Đất đai 1993 đã kế thừa và hoàn thiện các quy định của Luật Đất đai

1987 về 7 nội dung quản lý Nhà nước đất đai: “Việc quản lý Nhà nước về đất đai

bao gồm: 5 Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử

dụng đất, thống kê kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” (Điều 13);

Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa các quy định của Luật Đất đai 1993 và phát triển thành 13 nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có nhiệm vụ cấp đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ

Trang 11

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng

cơ bản (Luật số 38/2009/QH12) và Nghị định số 88/2009/NĐ-CP hướng dẫn việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận) Theo đó từ khi Luật có hiệu lục, trên cả nước chỉ phát hành một loại Giấy chứng nhận duy nhất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành

Việc triển khai cấp Giấy chứng nhận theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ đã thu được nhiều kết quả tích cực, tuy nhiên cũng tồn tại không ít khó khăn

Gia Lâm là một huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội, đã và đang phát huy những lợi thế về vị trí địa lý khi được kết nối với các địa bàn lân cận Huyện đã và đang có những bước tiến mạnh mẽ trong phát triển kinh tế - xã hội Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đang diễn ra mạnh mẽ trên địa bàn huyện Kinh tế có những bước phát triển và chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp dịch vụ Sự chuyển dịch này đã mang đến nhiều khó khăn, thách thức cho công tác cấp giấy chứng nhận nói riêng và công tác quản lý đất đai nói chung

Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn và ý nghĩa trên, việc thực hiện đề tài: “Đánh

giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Gia Lâm – Thành phố Hà Nội”

là cần thiết đối với công tác quản lý đất đai

2 Mục đích, yêu cầu nghiên cứu

2.2 Yêu cầu

- Các số liệu điều tra thu thập phải phản ánh trung thực, khách quan

Trang 12

- Hiểu và vận dụng tốt quy trình, văn bản về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương

Trang 13

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận

1.1.1 Đăng ký đất đai

1.1.1.1 Khái niệm về đăng lý đất đai

Việc đăng ký Nhà nước về đất đai và bất động sản có ý nghĩa là các quyền về đất đai và bất động sản được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính

Công tác ĐKĐĐ gồm có đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai:

* Đăng ký đất đai ban đầu là việc đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) (kể cả GCNQSDĐ ban hành theo quyết định 201 QĐ/ĐC và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở tại đô thị ban hành theo Nghị định 60/CP)

* Đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ một nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật Do đó tính chất công việc của đăng ký biến động đất đai là xác nhận

sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền, quyết định chuyển mục đích sử dụng hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức, biên bản hiện tượng sạt lở đất…); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất [13B]

1.1.1.2 Chức năng của đăng ký đất đai

Chức năng của đăng ký nhà nước về đất đai và bất động sản:

- Công nhận, đảm bảo và bảo vệ các quyền về bất động sản bởi nhà nước;

- Hỗ trợ cho việc hình thành thị trường bất động sản;

- Thiết lập hệ thống thông tin về quyền và những hạn chế về các quyền về bất động sản;

Trang 14

- Cung cấp thông tin về quyền và các hạn chế liên quan đến bất động sản cho các cơ quan quản lý nhà nước trung ương, cơ quan quản lý địa phương, các cơ quan

tư pháp, pháp nhân, các ngân hàng và mọi công dân [13B]

1.1.1.3 Đối tượng của đăng ký đất đai

Đối tượng đăng ký nhà nước về đất đai bất động sản bao gồm: Các quyền về bất động sản, quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cầm cố, thế chấp và quyền thừa kế

Đăng ký nhà nước về bất động sản cho các chủ bất động sản: Các quyền đối với bất động sản được nhà nước bảo hộ, sử dụng hoàn toàn các quyền đối với bất động sản bao gồm bán, tặng, để thừa kế và trao đổi [13B]

1.1.1.4 Ý nghĩa của đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai và bất động sản là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân Tuy nhiên trong những bối cảnh xã hội nhất định, việc đăng ký đất đai và bất động sản cũng gặp những lực cản và trở ngại

a) Lợi ích đối với nhà nước và xã hội

- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng

- Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật

- Giám sát giao dịch đất đai;

- Phục vụ quy hoạch;

- Phục vụ quản lý trật tự trị an;

b) Lợi ích của đăng ký đất đai đối với công dân:

- Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với đất đai;

- Khuyến khích đầu tư cá nhân;

- Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp);

- Hỗ trợ các giao dịch về đất đai;

- Giảm tranh chấp đất đai [13B]

1.1.2 Giấy chứng nhận

Trang 15

1.1.2.1 Khái niệm về Giấy chứng nhận (GCN)

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho

người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.[26]

GCN là căn cứ pháp lý giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất, theo Điều 2 của Luật Đất đai quy định: “Người sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã, phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất”

1.1.2.2 Vai trò của giấy chứng nhận trong công tác quản lý đất đai

GCN là một trong những công cụ quan trọng để quản lý quỹ đất đai chặt chẽ đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất Là cơ sở để nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp của chủ sử dụng đất, cũng như là cơ sở để chủ sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

Cấp GCN chính là nắm chắc quỹ đất của quốc gia, bảo vệ đất đai (chủ sử

dụng được giao đất phải chịu trách nhiệm bảo vệ vốn đất được giao)

GCN là mối quan hệ pháp lý về đất đai giữa chủ sử dụng đất và Nhà nước (chủ sở hữu)

GCN chính là công cụ đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch, đúng pháp luật

GCN còn là cơ sở để quản lý biến động về đất đai hữu hiệu nhất

Trước đây đất đai không được phép mua bán, chuyển đổi vì vậy việc cấp GCN chỉ có ý nghĩa thiết thực đối với việc thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với đất đai

Hiện nay việc cấp GCN không những chỉ phục vụ yêu cầu pháp lý Nhà nước đối với tài sản quốc gia, mà còn có ý nghĩa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất

Vai trò này thể hiện ở các điểm sau đây:

Trang 16

- GCN là giấy tờ hợp pháp để người sử dụng đất thực hiện 9 quyền mà Nhà nước giao cho, đó là: quyền tặng cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- GCN là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại

về đất và tài sản có trên đất khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- GCN là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa

hệ thống toà án nhân dân với Uỷ ban nhân dân [25]

1.1.2.3 Ý nghĩa của giấy chứng nhận trong công tác quản lý đất đai

Việc cấp Giấy chứng nhận GCN với mục đích để Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý Nhà nước đối với đất đai, để người sử dụng đất yên tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho các thế hệ sau Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận GCN Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất của quốc gia

1.1.2.4 Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận

- GCN được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một GCN chung cho các thửa đất đó

- Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất

- GCN được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký

- Đất được giao sử dụng vào mục đích nào thì cấp Giấy chứng nhận theo mục đích sử dụng đó Trường hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất nay phù hợp với

Trang 17

quy hoạch mà thuộc đối tượng nộp tiền sử dụng đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật [25]

1.2 Tình hình đăng ký đất đai – bất động sản một số nước trên thế giới

1.2.1 Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Thụy Điển

a) Các quyền về đất đai

- Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm

1970 Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản, và được xác định trong sổ đăng ký bất động sản Quyền sở hữu đất là các đối với các đối tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D) khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không Quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Quyền sở hữu, Nhà nước, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân

+ Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm)

+ Thuê không gian của toà nhà

+ Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lô đất có quyền sở hữu

+ Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu không có khả năng thanh toán

Đối tượng của những quyền hạn trên, thửa đất, có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi Các quyền đối với bất động sản có thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp) Quyền sử dụng đất cũng có thể bị thu hồi cho những mục đính công

Trong trường hợp chuyển nhượng, cần phải có hợp đồng thành văn bản giữa các bên, nêu rõ đối tượng (thửa đất) và giá chuyển nhượng (nghĩa vụ) Cần có 2 người làm chứng xác nhận chữ ký của bên bán Hợp đồng hợp pháp là những hợp đồng đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên Những hứa hẹn mua bán giờ đây cũng có giá trị pháp lý Hợp đồng mua bán phải được thông qua bởi cơ quan đăng ký đất đai trong vòng 3 tháng Giấy chứng nhận sẽ được cấp như là bằng chứng lô đất đã được đăng ký

b) Đăng ký đất đai

Trang 18

- Hệ thống đăng ký là hệ thống bằng khoán, điều này có nghĩa cơ quan cấp phép sẽ chứng thực chủ sở hữu hợp pháp của một lô đất Quá trình đăng ký bao gồm việc kiểm tra thủ tục chuyển nhượng và tính hợp pháp của giấy phép sẽ được Nhà nước bảo đảm Điều này có nghĩa bất cứ ai được cấp giấy phép sử dụng đất sẽ được bảo vệ khỏi bất cứ xâm phạm nào trong những tình huống quy định trong luật Quá trình chuyển nhượng có thể do các bên liên quan giải quyết và không nhất thiết phải có sự tham gia pháp lý nào Công chứng viên (khá phổ biến ở một số hệ thống

ở Châu Âu), không liên quan đến các vụ chuyển nhượng và đăng ký đất ở Thụy Điển Điều này giúp cho hệ thống hoạt động hiệu quả hơn và ít tốn kém hơn

- Hệ thống thế chấp bao gồm việc đăng ký thế chấp tài sản Việc đăng ký sẽ cho phép người nắm thế chấp có quyền thúc ép bán tài sản, tịch thu tài sản để thế

nợ Hệ thống thế chấp rất quan trọng đối với các hoạt động kinh tế ví dụ như việc đầu tư vào đất đai nhà ở Đất đai chính là vật thế chấp rất đáng tin cậy dựa trên giá trị của nó Đất đai sẽ không thay đổi và luôn có giá trị ổn định Thông qua hệ thống thế chấp, những giá trị này có thể chuyển từ “vốn chết” sang vốn sinh lợi góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế Hệ thống thế chấp đóng vai trò rất quan trọng, trong việc đảm bảo cho đầu tư Khoảng 80% tổng tín dụng ở Thụy Điển được đảm bảo bằng thế chấp [Tommy Osterberg, 2010]

1.2.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Cộng hòa Pháp

a) Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai/bất động sản

Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa vào Bộ luật Dân sự 1804 Bộ luật này quy định nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi

Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn)

Trang 19

Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản

b) Nguyên tắc đăng ký đất đai/ bất động sản

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Đây là điều kiện tiên quyết Điều kiện này không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Đây chính là nguyên tắc đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký : mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể quyền đối với một bất động sản nào đó quên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu đối với người thứ ba

đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối

Trang 20

với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng,

di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục

từ hồ sơ địa chính

Để phân biệt bất động sản đó với các bất động sản khác thì những thông tin sau đây được coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất động sản, số thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm: tính chất của bất động sản, nội dung địa chính và tên thường gọi (ví dụ: nhà gốc đa, quán cây sồi v.v…)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô) [Tổng cục Quản lý Đất đai, 2009]

1.2.3 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Australia

Tại Australia việc đăng ký bất động sản do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai

a) Văn phòng đăng ký quyền đất đai của Northern Territory

Văn phòng đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens Trong hệ

Trang 21

thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại

là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng được ghi trên các giấy chứng nhận này

Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn được in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng điện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra

để phục vụ cho giao dịch thế chấp [ Nguyễn Văn Chiến, 2006]

b) Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria

Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan đăng

ký đất đai Victoria được thành lập theo Luật chuyển nhượng đất đai 1958 Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trưởng Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã được đăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan [15]

c) Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do Cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện Trong cơ cấu tổ chức của Cơ quan quản lý đất đai có các

bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá; Đăng ký đất đai Hệ thống Torrens được đưa vào NSW theo Luật BĐS năm 1863

Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng gia cấp đều được đăng ký theo quy định của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song hành là hồ sơ cũ được lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và hồ sơ mới được lập từ năm 1961 Hồ sơ cũ được thiết kế dưới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi được đăng ký vào hệ thống Những hồ sơ cũ đã được thay thế vẫn được bảo quản làm tư liệu lịch sử và được sao chụp và lưu dưới dạng điện tử để tiện tra cứu Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này được lập dưới dạng sổ Hiện tại quy trình đăng ký đất đai đã được tin học hoá bằng hệ thống đăng ký quyền đất

Trang 22

đai tự động năm 1983 nay thay thế bằng hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm

1999 Đây là hệ thống Torrens được tin học hoá đầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche được tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động [15]

1.3 Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam

1.3.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở Việt Nam qua các thời kỳ

1.3.1.1 Thời kỳ phong kiến

Trong thời kỳ phong kiến, người đứng đầu quốc gia đã đánh giá được tầm quan trọng của đất đai cũng như công tác quản lý đất đai Có hai yếu tố được triều đại phong kiến quan tâm đó là: “đinh” nghĩa là lao động và “điền thổ” nghĩa là đất đai Công tác địa chính nước ta được tiến hành đầu tiên vào thế kỷ thứ VI cho đến thời kỳ Gia Long (1806), nước ta tiến hành đo đạc lập sổ địa bạ cho từng cụm, từng

xã với mục đích phân rõ đâu là đất công, đâu là đất tư và định từng hạng đất để thu thuế

1.3.1.3 Thời kỳ Mỹ - Nguỵ

Trong thời kỳ này dưới sự cai trị của Mỹ - Nguỵ đã tiến hành những chính sách đất đai, nổi bật là chính sách: "Quốc sách cải tạo điền địa" của Ngô Đình

Trang 23

Diệm, sau đó là chính sách "Người cày có ruộng" của Nguyễn Văn Thiệu Công tác địa chính chủ yếu của thời kỳ này là lập sổ địa bạ, sổ điền chủ và sổ lập điền chủ nhằm quản lý việc sử dụng đất và thu thuế

- Từ năm 1951 đến năm 1955 thành lập Nha Địa chính và Nam phần, Trung phần và Cao nguyên Trung phần

- Từ năm 1956 đến năm 1959 thành lập Nha Tổng giám đốc Địa chính, Địa hình để thi hành các quốc sách về điền thổ và nông nghiệp

- Từ năm 1960 đến 1975 thành lập Nha Điều tra nhằm xây dựng tài liệu, tổ chức điều hành các công tác đo đạc, thành lập bản đồ, lập sổ địa chính ở Nam Kỳ

1.3.1.4 Thời kỳ Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ra đời, công tác địa chính bắt đầu được củng cố từ Trung ương đến địa phương Các thông tư, nghị định đã được ban hành nhằm tăng cường hiệu quả của công tác quản

lý và sử dụng đất

- Ngày 18/2/1953, Luật Cải cách Ruộng đất ra đời, đánh đổ hoàn toàn chế độ

sở hữu ruộng đất phong kiến, thực hiện khẩu hiệu “Người cày có ruộng” Sau khi thực hiện cải cách ruộng đất ở miền Bắc người dân thi đua làm ăn tập thể theo kiểu hợp tác xã

- Hiến pháp 1959 ra đời quy định ba chế độ sở hữu ruộng đất, đó là: Sở hữu toàn dân, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể

- Năm 1960, Chính phủ quyết định chuyển Sở Địa chính từ Bộ Tài chính thành Vụ Quản lý Ruộng đất thuộc Bộ Nông nghiệp

- Năm 1970 Bộ Nông nghiệp đã triển khai chỉnh lý bản đồ giải thửa và thống

kê diện tích đất đai cả nước

- Ngày 19/11/1979 Chính phủ có Nghị định số 404/NĐ-CP cho thành lập hệ thống quản lý đất đai trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng và UBND các cấp Toàn bộ quỹ đất đai do Tổng cục Quản lý Ruộng đất quản lý

Trang 24

- Hiến pháp 1980 quy định “Đất đai là tài nguyên thiên nhiên thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo pháp luật” nhằm thống nhất công tác quản lý đất đai trên phạm vi toàn quốc

- Hiến pháp năm 1992 ra đời quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, đúng mục, có hiệu quả” nhằm tăng cường hiệu quả hoạt động quản lý đất đai

và phù hợp với tình hình chung của đất nước

- Luật Đất đai 1993 ra đời dựa trên tinh thần của Hiến pháp 1992, trong đó Luật Đất đai quy định rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất Đây là bộ luật đất đai quy định đầy đủ và chi tiết những vấn đề có liên quan đến đất đai, cũng như quá trình sử dụng đất của người sử dụng Sau 5 năm thực hiện Luật Đất đai 1993 vẫn còn nhiều điểm bất cập, không phù hợp với thực tế sử dụng đất Chính vì vậy Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 đã được ban hành vào các năm 1998, 2001

- Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI, đã thông qua Luật Đất đai năm 2003; đây là bộ luật đầy đủ nhất cho công tác quản lý và sử dụng đất ở nước ta ở thời đó, tuy nhiên quá trình triển khai Luật Đất đai 2003 vào thực tiễn cuộc sống vẫn đòi hỏi phải có những vấn đề mới cần được bổ sung, đặc biệt là công tác giải phóng mặt bằng

- Trong giai đoạn tới, Luật Đất đai 2013 đã được khóa 13 thông qua và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta

Nhìn chung qua các thời, ứng với mỗi giai đoạn phát triển của đất nước, Nhà nước ta luôn quan tâm, chú trọng đến công tác quản lý và sử dụng đất Nhà nước ta

đã ban hành một hệ thống các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất đai tương đối đầy đủ và phù hợp với chế độ chính trị, cũng như điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước

1.3.2 Cơ sở pháp lý hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam

1.3.2.1 Những quy định chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trang 25

a) Luật Đất đai năm 2003

Để công tác quản lý đất đai phù hợp với tình hình mới, Luật Đất đai năm

2003 đã được Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, khoá XI, kỳ họp thứ 4 thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2004 thay thế cho Luật Đất đai năm

1988, 2001 Luật Đất đai 2003 cũng khẳng định rõ: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân,

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu"

Luật Đất đai 2003 cũng quy định rõ 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, đó là:

1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

2 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính

3 Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất

4 Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

5 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

6 Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận

7 Thống kê, kiểm kê đất đai

8 Quản lý tài chính về đất đai

9 Quản lý và phát triển quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

10 Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

11 Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai

12 Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại các vi phạm về đất đai

13 Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai

Có thể nói thực hiện đầy đủ 13 nội dung trên là một quá trình lâu dài, đòi hỏi phải có sự kết hợp đồng bộ giữa các ngành, các cấp với nhau Trong thời kỳ hiện

Trang 26

nay việc quản lý và sử dụng đất ngày càng được chú trọng hơn và mọi người dân có thể yên tâm sử dụng phần diện tích mình được giao để thực hiện các quyền trong quan hệ đất đai: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Quốc Hội, 2003, Luật Đất đai)

i Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)

Theo Điều 49 Luật Đất đai 2003 Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ cho những trường hợp sau đây:

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này

mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, tổ chức sử dụng đất làm pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất

- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Người sử dụng đất quy định tại các Điều 90, 91 và 92

- Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở

Những trường hợp trên khi muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều phải thông qua việc đăng ký đất đai (bao gồm cả đăng ký biến động đất đai) [25]

ii Những trường hợp không chứng nhận quyền sử dụng đất

Trang 27

- Đất do Nhà nước giao để quản lý quy định tại Điều 3 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP

- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý, sử dụng

- Người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác mà không phải là đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp

- Người đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 50 luật Đất đai năm 2003

- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường

- Đất sử dụng làm sân vườn, nơi vui chơi công cộng hoặc các công trình công cộng khác phục vụ cho nhiều nhà chung cư, nhà tập thể, nhà công vụ mà giao cho Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất quản lý

- Đất để xây dựng công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, bến phà;

hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thuỷ lợi, đê, đập; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm

- Đất sử dụng vào mục đích công cộng giao cho Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý, trừ các trường hợp được pháp luật quy định

- Đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có thông báo thu hồi đất theo quy định [32]

iii Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất có một trong các loại giấy tờ sau đây được Uỷ ban Nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp thì diện tích đất sử dụng có giấy tờ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: + Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

Trang 28

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao, tặng nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất

ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận đã sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; + Giấy tờ mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo quy định tại Nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước thẩm quyền giao đất để xây dựng nhà ở, đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất;

+ Giấy tờ về nhà, đất của hộ gia đình, cá nhân do tổ chức phân, giao khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất

để xây dựng nhà ở cho cán bộ, công nhân viên;

+ Giấy tờ mua bán nhà ở, đất ở của các đối tượng chính sách; giấy tờ mua bán nhà ở, đất ở của các tổ chức kinh doanh nhà, sau khi người mua nhà đã thực hiện nộp tiền mua nhà ở, đất ở;

+ Quyết định giao đất theo kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất Quyết định giao đất tái định cư giải phóng mặt bằng đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý và hộ gia đình, cá nhân đó vẫn đang quản lý,

sử dụng thì hộ gia đình, cá nhân đó được tiếp tục sử dụng, được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền

sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan nhưng đến trước ngày 01/7/2004

Trang 29

chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban Nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất sau ngày 01/7/1994 phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân được công nhận, cho phép sử dụng đất ở theo bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Toà án Nhân dân cấp có thẩm quyền, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành, đã được bàn giao đất trên thực địa thì được xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (đối với diện tích đất được công nhận, cho phép sử dụng) sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất không có các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1/ Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, được Uỷ ban Nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt, công bố thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức quy định Trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất sau ngày 01/7/1994 phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định không có các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1/ Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01/7/2004, nay được Uỷ ban Nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn

đã được phê duyệt, công bố thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp giấy

Trang 30

chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định [32]

iv Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ được thực hiện theo quy định tại Điều 52 sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai của Luật 38/2009/QH12 như sau:

- Uỷ ban nhân dân UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp Giấy chứng nhận GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài

- Uỷ ban nhân dân UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp Giấy chứng nhận GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

- Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều này được ủy quyền cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cùng cấp

Chính phủ quy định cụ thể điều kiện được ủy quyền cấp giấy chứng nhận GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cấp tỉnh và cấp huyện là đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Ủy ban nhân dân UBND cùng cấp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [26]

v Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận GCN cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất

Hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận GCN lần đầu:

Cấp giấy chứng nhận GCN lần đầu được quy định tại Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND Thành phố Hà Nội

Trang 31

* Hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân đề nghị cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm nộp tại Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn nơi có đất một (01) bộ hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);

- Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và

đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 66, 67 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP;

- Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);

- Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại bản Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);

- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại Điểm d Khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng);

- Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có);

- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có) [32]

* Trình tự và thời gian xét cấp Giấy chứng nhận được quy định như sau:

- Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn thực hiện các công việc sau:

+ Tổ chức họp Hội đồng xét cấp Giấy chứng nhận để triển khai các nội dung theo quy định tại bản Quy định này

+ Xem xét biên bản của Hội đồng xét duyệt cấp Giấy chứng nhận Đối chiếu với hồ sơ quản lý đất đai, quy hoạch và quy định tại bản Quy định này để kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về nguồn gốc sử dụng đất; thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích hiện nay; nguồn gốc tạo lập tài sản; thời điểm hình thành tài sản; tình trạng tranh chấp về đất đai và tài sản gắn liền với đất;

sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được xét duyệt; sự phù hợp quy định về hành lang bảo vệ an toàn các công trình công cộng; di tích lịch

sử văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng (nếu có)

Trang 32

+ Xác nhận và đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ đối với các trường hợp có đủ điều kiện và có đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trước bạ

+ Trích lục bản đồ thửa đất (đối với khu vực đã hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính); đối với khu vực chưa hoàn thành công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính hoặc trường hợp chưa có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng thì trước khi thực hiện các công việc tại điểm này, Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn thông báo cho Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện và người xin cấp Giấy chứng nhận thực hiện trích đo địa chính thửa đất, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (thời gian trích đo không quá mười (10) ngày làm việc và không tính vào thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận)

+ Thông báo công khai kết quả kiểm tra tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và tổ dân phố, khu dân cư nơi có thửa đất đối với trường hợp xét thấy đủ điều kiện để trình Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã cấp Giấy chứng nhận trong thời gian mười lăm ngày (15 ngày); trường hợp đang sử dụng nhà, đất theo quy định tại Khoản 9, 10 Điều 23 bản Quy định này thì phải thực hiện thông báo công khai kết quả kiểm tra tại biển số nhà có hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai (thời gian công khai kết quả kiểm tra không tính vào thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận)

+ Lập biên bản kết thúc công khai; sau thời gian thông báo công khai nếu không phát sinh khiếu kiện thì lập Tờ trình kèm theo hồ sơ gửi Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã đề nghị cấp Giấy chứng nhận Nội dung tờ trình phải nêu rõ các nội dung về người sử dụng đất, nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất, thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích hiện nay; nguồn gốc tạo lập tài sản; thời điểm hình thành tài sản; tình trạng tranh chấp về đất đai và tài sản gắn liền với đất; sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được xét duyệt; sự phù hợp quy định về hành lang bảo vệ an toàn các công trình công cộng; di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng

Trang 33

+ Thời gian giải quyết của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn không quá mười lăm (15) ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ

+ Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện hoặc cần giải trình, bổ sung hồ sơ thì trong thời gian 03 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân

xã, phường, thị trấn ra thông báo bằng văn bản trong đó nêu rõ lý do cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết

- Phòng Tài nguyên và Môi trường là cơ quan thẩm tra, giải quyết hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

+ Tiếp nhận hồ sơ do Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn chuyển đến; thực hiện kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận

+ Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì chuẩn bị hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất (đối với nơi chưa có bản

đồ địa chính), viết Giấy chứng nhận; đồng thời gửi số liệu địa chính và tài sản gắn liền với đất đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

+ Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì phải có thông báo gửi Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn để thông báo cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận biết

Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu gửi số liệu địa chính và tài sản gắn liền với đất, Chi cục Thuế có trách nhiệm xác định nghĩa vụ tài chính gửi lại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (không gửi thông báo về việc xác định nghĩa vụ tài chính cho người đề nghị cấp Giấy chứng nhận)

+ Lập Tờ trình đề nghị Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã cấp Giấy chứng nhận, ký hợp đồng thuê đất (đối với trường hợp thuê đất)

Trang 34

Thời gian thực hiện các công việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường là không quá hai mươi (20) ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ từ Ủy ban nhân dân cấp xã;

- Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã thực hiện các công việc sau:

Trong thời hạn năm (05) ngày làm việc kể từ khi nhận được hồ sơ, tờ trình của Phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã có trách nhiệm xem xét, ký Giấy chứng nhận;

- Sau khi Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã ký Giấy chứng nhận, trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm: Vào sổ cấp Giấy chứng nhận, sao Giấy chứng nhận để lưu và gửi Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và các cơ quan quản lý nhà nước về tài sản gắn liền với đất, thông báo cho người được cấp Giấy chứng nhận nộp nghĩa

vụ tài chính (thời gian người xin cấp Giấy chứng nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính không tính vào thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận); đồng thời gửi thông báo xác định nghĩa vụ tài chính của Chi cục Thuế và Giấy chứng nhận cho

Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để trao cho người được cấp;

- Trong thời hạn không quá một (01) ngày làm việc sau khi người được cấp Giấy chứng nhận nộp đủ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, Ủy ban nhân dân

xã, phường, thị trấn có trách nhiệm thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận và thu giấy tờ gốc về đất, tài sản gắn liền với đất, chuyển trả Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện giấy tờ gốc về đất, nhà và tài sản khác gắn liền với đất và trao Giấy chứng nhận cho người được cấp [32]

* Chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận :

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi quản lý bản lưu Giấy chứng nhận có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì gửi toàn bộ hồ sơ đăng ký biến động (kể cả bản lưu Giấy chứng nhận) đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có thẩm quyền giải quyết thủ tục đăng ký đối với bên nhận chuyển quyền, thừa kế… để làm thủ tục chỉnh lý giấy chứng nhận và quản lý hồ sơ

Trong quá trình sử dụng đất những biến động sau đây phải được ghi nhận trên Giấy chứng nhận:

Trang 35

- Khi người sử dụng đất thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới đối với cả thửa đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân mới đối với cả thửa đất hoặc một phần thửa đất

- Những biến động đối với cả thửa đất khi thực hiện kết quả hoà giải thành công về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thực hiện quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức thực hiện văn bản về việc chia tách hoặc sát nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật; thực hiện việc xử lý nợ theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, thực hiện bản án hoặc quyết định của Toà án Nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; thực hiện văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với cả thửa đất

Thực hiện việc chia tách quyền sử dụng đất theo văn bản phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình cá nhân hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung: + Người sử dụng đất đổi tên;

+ Giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên;

+ Tăng hoặc giảm diện tích thửa đất do sai số khi đo đạc;

+ Có thay đổi thông tin về số hiệu, tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất; + Chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyển từ hình thức nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

+ Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;

+ Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện [32]

b) Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản (Luật số 38/2009/QH12),

Trang 36

Luật 38/2009/QH12 đã chỉ ra rằng “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan

nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” Đây là khái niệm mở rộng về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nó khái quát được việc cấp Giấy chứng nhận trong công tác quản lý đất đai

Trong Luật 38/2009/QH12 đã sửa đổi Điều 48 của Luật Đất đai về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

phù hợp với thực tế sử dụng Cụ thể “chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản này khi có yêu cầu của chủ sở hữu’’ Các loại giấy chứng nhận được

cấp trước ngày 01 tháng 8 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này; trường hợp người đã được cấp giấy chứng nhận

có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang loại giấy mới theo quy định của Luật này và không phải nộp lệ phí Bên cạnh đó Luật 38/2009/QH12 cũng quy định “Chính phủ quy định về hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất’’ nên bãi bỏ “Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất’’ trong Luật Đất đai

năm 2003 ( Quốc Hội, 2009, Luật số 38/2009/QH12)

Đồng thời Luật 38/2009/QH12 đã quy định chi tiết hơn thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Từ đó làm rõ chức năng thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận trong công tác quản lý đất đai

c) Nghị định số 88/2009/NĐ-CP hướng dẫn việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở gữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Đây là Nghị định có tính chất nền tảng trong việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là văn bản dưới luật quan trọng để thi hành Luật đất đai tron

Trang 37

g công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Văn bản này đã tạo nên sự đồng

bộ trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nghị định này quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; điều kiện ủy quyền cấp Giấy chứng

nhận; hồ sơ, trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận trong việc thi hành Luật

38/2009/QH12 (Chính phủ, 2009, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP)

d) Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT hướng dẫn việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Thông tư này quy định về mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; thể hiện nội dung trên Giấy chứng nhận và đăng ký biến động sau khi cấp Giấy chứng nhận

Về cơ bản Thông tư này đã quy định chi tiết về mẫu Giấy chứng nhận trong phạm vi cả nước một cách đồng bộ Từ đó tạo điều kiện cho việc quản lý đất đai một cách đồng bộ và thống nhất trong cả nước (Bộ Tài nguyên và Môi trường,

2009, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT)

1.3.2.2 Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất ở thành phố Hà Nội

Để đảm bảo quản lý chặt chẽ quỹ đất hiện có cùng với các văn bản luật, dưới luật của Nhà nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Thành uỷ, Hội đồng Nhân dân và UBND thành phố Hà Nội đã ban hành các văn bản pháp quy, quy định về trình tự thủ tục trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đó là:

- Năm 2009 UBND Thành phố Hà Nội ra Quyết định số UBND ngày 1/12/2009 về việc ban hành “ Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền

117/2009/QĐ-sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động

về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà

ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hà Nội” (UBND TP Hà Nội, 2009)

Trang 38

- Năm 2013 UBND thành phố Hà Nội ra Quyết số 13/2013/QĐ-UBND ngày

24 tháng 4 năm 2013 về việc “Ban hành Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động

về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng

dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa bàn

thành phố Hà Nội” (UBND TP Hà Nội, 2013)

1.3.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất giai đoạn từ 2010 đến 2013

1.3.3.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất trên phạm vi cả nước

Công tác cấp GCN được đẩy mạnh hơn; đến năm 2013 có 13 tỉnh cấp giấy

chứng nhận đạt trên 90% diện tích cần cấp đổi với các loại đất chính (đất sản xuất

nông nghiệp, đất ở nông thôn và đất ở đô thị), 14 tỉnh đạt từ 80% đến 90%, 10 tỉnh

đạt từ 70% đến 80%; 27 tỉnh còn lại đạt dưới 70% (Bộ Tài nguyên và Môi trường

(2013), Báo cáo Tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận của cả nước năm 2013

Tính đến tháng 12/2012, cả nước đã thực hiện đo đạc lập bản đồ địa chính

với tổng diện tích trên 25 triệu ha đất, chiếm 76% tổng diện tích cần đo đạc, trong

đó tỷ lệ 1:200 là 15,30 nghìn ha; tỷ lệ 1:500 là 237,80 nghìn ha; tỷ lệ 1:1000 là

1.526 nghìn ha; tỷ lệ 1:2000 là 4443, 80 nghìn ha; tỷ lệ 1:5000 là 3.181,50 nghìn ha,

tỷ lệ 1:10.000 là 15.664,90 nghìn ha (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013, Báo cáo

Tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận của cả nước năm 2013)

Cho đến nay các địa phương trong cả nước đã cấp được 35.454.900 giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất, với diện tích 20.387.959 ha; trong đó đất sản xuất

nông nghiệp đạt 85,2% diện tích, đất lâm nghiệp đạt 86,3%, đất nuôi trồng thủy sản

đạt 83,8% diện tích cần cấp, đất ở nông thôn đạt 83,8%, đất ở đô thị đạt 64,3%, đất

chuyên dùng đạt 60,5% và đất cơ sở tôn giáo đạt 82,2% [3]

Phần lớn các địa phương đã triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính thay

thế hồ sơ địa chính dạng giấy Trong đó, 2 tỉnh Đồng Nai và An Giang đã hoàn

thành xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai đến cấp xã Nhiều tỉnh khác đã xây dựng hoàn

Trang 39

thiện cơ sở dữ liệu địa chính cho một số huyện, như Hải Phòng, Thừa Thiên Huế, Vĩnh Long, Thành phố Hồ Chí Minh, Bắc Ninh, Long An, Nghệ An [3]

Nhìn chung, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai; đã thực hiện được cải cách hành chính trong nhiều khâu đặc biệt là nhiều địa phương đã có kinh nghiệm để đơn giản hoá thủ tục, rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Có được kết quả này là do: Nhà nước đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật; thực hiện chính sách một cửa; công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gắn với lợi ích thiết thực của người dân nên được người dân ủng hộ

Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn chậm nhất

là đối với các loại đất chuyên dùng, đất ở đô thị và đất lâm nghiệp Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa triển khai thực hiện đồng bộ mà chỉ tập trung vào mấy loại đất chính, chưa thực hiện đồng bộ công tác này với lập hồ sơ địa chính Sau khi dồn điền đổi thửa thì chưa tiến hành cấp lại giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Tình trạng này là do:

- Việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2003 còn chậm

- Hệ thống pháp luật có nhiều bất cập

- Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ

sơ địa chính có nhiều khó khăn, phức tạp

- Kinh phí đầu tư cho công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền

Trang 40

1.3.3.2 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở thành phố Hà Nội

Thành phố Hà Nội có tầm quan trọng, có vị thế đặc biệt so với các tỉnh/thành

cả nước Nghị quyết 15/NQ-TW, ngày 15/12/2008 của Bộ Chính trị đã xác định

"Hà Nội là trái tim của cả nước, đầu não chính trị, hành chính quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế"

Hà Nội nằm ở trung tâm của vùng đồng bằng sông Hồng gồm 12 quận, 1 thị

xã, 17 huyện và 584 đơn vị hành chính cấp xã – gồm 386 xã, 177 phường và 21 thị trấn với tổng diện tích tự nhiên là 332.889 ha (số liệu tổng kiểm kê năm 2011); dân

số 6.699.600 người (2011), mật độ dân số trung bình 2.013 người/km2 (Cục Thống

kê Hà Nội, 2013)

Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của thành phố Hà Nội như sau:

- Đất nông nghiệp: có diện tích là 188.365 ha, chiếm 56,58% diện tích tự nhiên, bình quân diện tích đất nông nghiệp cho một khẩu ở khu vực nông thôn là

355 m2 Đất trồng lúa 114.780 ha, chiếm 60,93% diện tích đất nông nghiệp; đất trồng cây lâu năm 15.892 ha, chiếm 8,44% diện tích đất nông nghiệp; đất lâm nghiệp có 24.258 ha, chiếm 12,88% diện tích đất nông nghiệp; đất nuôi trồng thủy sản có diện tích là 10.710 ha, chiếm 5,69%; đất nông nghiệp còn lại gồm: đất trồng cây hàng năm khác và đất nông nghiệp khác có diện tích 22.725 ha chiếm 12,06% diện tích đất nông nghiệp

- Đất phi nông nghiệp: Thành phố có 135.193 ha đất phi nông nghiệp, chiếm 40,61% diện tích tự nhiên Trong đó gồm các loại đất sau: Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp có diện tích 1.908 ha, chiếm 1,41% diện tích đất phi nông nghiệp; đất quốc phòng có diện tích 8.453 ha, chiếm 6,25% diện tích đất phi nông nghiệp; đất an ninh có diện tích 372 ha, chiếm 0,28% diện tích đất phi nông nghiệp; đất khu công nghiệp có diện tích 4.318 ha, chiếm 3,19% diện tích đất phi nông nghiệp; đất cho hoạt động khoáng sản có diện tích 400 ha, chiếm 0,30% diện tích đất phi nông nghiệp; đất di tích, danh thắng có diện tích 528 ha, chiếm 0,39% diện tích đất phi nông nghiệp; đất xử lý, chôn lấp chất thải có diện tích 312 ha,

Định dạng
Số trang	117
Dung lượng	1,13 MB