Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện thạch thất thành phố hà nội

Xuất phát từ ñặc ñiểm hết sức quan trọng của ñất ñai, ðảng và Nhà nước Việt Nam luôn quan tâm tới vấn ñề quản lý, ñăng ký Nhà nước về ñất ñai với ý nghĩa hết sức quan trọng: Các quyền về

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-
-

NGUYỄN HỮU TRUNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT HUYỆN THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI – 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

-
-

NGUYỄN HỮU TRUNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT HUYỆN THẠCH THẤT THÀNH PHỐ HÀ NỘI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

PGS TS NGUYỄN THANH TRÀ

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Trung

Tôi xin trân trọng cám ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý ñất ñai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện và hoàn thành ñề tài

Tôi xin trân trọng cám ơn tập thể Văn phòng HðND&UBND huyện Thạch Thất, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất huyện Thạch Thất, cấp uỷ, chính quyền và bà con nhân dân các xã, thị trấn trong huyện ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài trên ñịa bàn

Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia ñình và ñồng nghiệp ñã khích lệ, tạo những ñiều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2014

Tác giả luận văn

Nguyễn Hữu Trung

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii

MỞ ðẦU 1

1 Sự cần thiết của ñề tài 1

2 Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 3

2.1 Mục ñích: 3

2.2 Yêu cầu : 3

Chương 1.TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1.Một số vấn ñề cơ bản liên quan ñến ðăng ký ðất ñai và bất ñộng sản 4

1.1.1 ðất ñai 4

1.1.2 Bất ñộng sản 5

1.1.3 Thị trường bất ñộng sản 6

1.1.4 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất 7

1.1.5 Yêu cầu của ñăng ký ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất 8

1.2 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước trên thế giới 10

1.2.1 Cộng hòa Pháp (Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch ñảm bảo) 10

1.2.2 Thụy ðiển 12

1.3 Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam 14

1.3.1 Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam qua các giai ñoạn 14

1.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 16

1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 22

1.3.4 Thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð ở nước ta 23

1.4 Thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð ở thành phố Hà Nội 28

1.4.1 Về mô hình tổ chức 28

1.4.2 Về chức năng nhiệm vụ 28

1.4.3 Về phân cấp cấp giấy chứng nhận, ñăng ký biến ñộng 30

1.4.4 Về cơ chế tài chính 31

1.4.5 Về ñăng ký biến ñộng 31

Chương 2.NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 32

2.1 ðối tượng nghiên cứu 32

2.2 Phạm vi nghiên cứu 32

2.2.1 Về không gian nghiên cứu 32

2.2.2 Về thời gian nghiên cứu 32

2.3 Nội dung nghiên cứu 32

2.3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Thạch Thất 32

2.3.2 Tình hình quản lý ñất ñai 32

2.3.3 Thực trạng tình hình hoạt ñộng của VPðKQSDð huyện Thạch Thất 32

2.3.4 ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của VPðKQSDð huyện Thạch Thất 32

2.4 Phương pháp nghiên cứu 32

2.4.1 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu 32

2.4.2.Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu 33

2.4.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu 34

2.4.4.Phương pháp tổng hợp, so sánh 34

2.4.5 Phương pháp ñánh giá hiệu quả hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 34

Chương 3.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35

3.1 ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Thạch Thất Thành phố Hà

3.1.1 điều kiện tự nhiên - tài nguyên thiên nhiên 35

3.1.2 điều kiện kinh tế - xã hội 39

3.1.3 đánh giá chung về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội 42

3.2 Tình hình quản lý ựất ựai 44

3.2.1 Hiện trạng sử dụng ựất 44

3.2.2 Tình hình quản lý ựất ựai và sử dụng ựất 45

3.3 Thực trạng tình hình hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký huyện Thạch Thất 49

3.3.1 Tổ chức bộ máy của VPđKđ&N huyện Thạch Thất 49

3.3.2 Cơ chế hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện Thạch Thất 51

3.3.3 Kết quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 57

3.3.4 đánh giá của người dân về hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 73

3.4 đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện Thạch Thất Ờ TP Hà Nội 79

3.4.1 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện Thạch Thất 79

3.4.2 đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện Thạch Thất Ờ Thành Phố Hà Nội 82

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 85

1 Kết luận 85

2 đề nghị 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

PHỤ LỤC 89

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Tình hình thành lập VPðKQSDð các cấp 23

Bảng 1.2 Nguồn nhân lực của VPðKQSDð của cả nước 24

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng ñất ñai phân theo mục ñích sử dụng huyện Thạch Thất Thành Phố Hà Nội năm 2013 44

Bảng 3.2: Kết quả ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð ñối với ñất nông nghiệp qua các năm trong giai ñoạn năm 2010 - 2013 58

Bảng 3.3: Kết quả ñăng ký ñất ñai, cấp GCNQSDð ñối với ñất nông nghiệpcủa các xã trên ñịa bàn huyện Thạch Thất Thành Phố Hà Nội 59

Bảng 3.4: Kết quả cấp GCN ñối với ñất ở huyện Thạch Thất Thành Phố Hà Nội giai ñoạn năm 2010 - 2013 61

Bảng 3.5: Kết quả ñăng ký ñất ñai, cấp GCN ñối với ñất ở của các xã trên huyện Thạch Thất - Thành Phố Hà Nội 63

Bảng 3.6: Kết quả ñăng ký biến ñộng ñất ñai tạihuyện Thạch Thất Thành Phố

Hà Nội giai ñoạn 2010 - 2013 65

Bảng 3.7: Kết quả ñăng ký biến ñộng ñất ñai các xã tại huyện Thạch Thất giai ñoạn 2010 - 2013 66

Bảng 3.8: Hồ sơ ñịa chính lưu trữ tại VPðKQSDð huyện Thạch Thất 69

Bảng 3.9: Mức ñộ công khai thủ tục hành chính huyện Thạch Thất Thành Phố

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1: Sơ ñồ Mô hình tổ chức Văn phòng ñăng ký ñất ñai Thành phố Hà

Nội 30

Hình 3.1 Vị trí ñịa lý huyện Thạch Thất 35

Hình 3.2 Biểu ñồ cơ cấu kinh tế huyện Thạch Thất năm 2013 39

Hình 3.3 Cơ cấu sử dụng ñất huyện Thạch Thất năm 2013 45

Hình 3.4 Quy trình cấp GCN lần ñầu 54

Hình 3.5 Quy trình thực hiện ñăng ký biến ñộng 57

4 BTNVMT Bộ Tài nguyên và Môi trường

5 CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

13 TN&MT Tài nguyên và Môi trường

15 VPðKQSDð Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất

16 VPðK Văn phòng ñăng ký

MỞ ðẦU

1 Sự cần thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng, canh tác, sản xuất nông lâm ngư nghiệp

ðất ñai vừa là ñối tượng lao ñộng, vừa là phương tiện lao ñộng, tồn tại vĩnh viễn, không ñồng nhất về chất lượng, hạn chế về số lượng, cố ñịnh về vị trí, là tư liệu sản xuất không thể thay thế

ðất ñai là của cải quý giá nhất của loài người Trong quan hệ của xã hội

có giai cấp, quyền sở hữu ñất ñai thuộc về giai cấp nào thì giai cấp ñó sẽ làm chủ về chính trị và kinh tế Trong lực lượng sản xuất có thể coi lao ñộng là cha, ñất là mẹ, sinh ra của cải vật chất Trong bất kỳ một xã hội nào, một ñất nước nào, một vùng lãnh thổ nào cũng ñều coi trọng việc quản lý, sử dụng ñất ñai hiệu quả ñể phục vụ cho nhiệm vụ phát triển kinh tế, xã hội của mình ñặt ra trong lịch sử và ở mọi thời ñại

Xuất phát từ ñặc ñiểm hết sức quan trọng của ñất ñai, ðảng và Nhà nước Việt Nam luôn quan tâm tới vấn ñề quản lý, ñăng ký Nhà nước về ñất ñai với ý nghĩa hết sức quan trọng: Các quyền về ñất ñai ñược ñảm bảo bởi Nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính ðăng ký ñất ñai là một công cụ của Nhà nước, ñể bảo

vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân

Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng Cung cấp tư liệu phục vụ các công trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật Giám sát giao dịch về ñất ñai Phục vụ quy hoạch và ñiều tiết quỹ ñất

Lợi ích ñối với công dân: Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với ñất ñai, khuyến khích ñầu tư cá nhân Mở rộng khả năng vay vốn, hỗ trợ các giao dịch về bất ñộng sản Giảm tranh chấp ñất ñai

Hệ thống ñăng ký tại Việt Nam hiện nay ñang chịu một sức ép khá lớn bởi nhu cầu về sử dụng ñất ngày càng tăng theo sự phát triển của xã hội Trong ñó thị trường bất ñộng sản phát triển mạnh mẽ ñặt ra cho văn phòng ñăng ký sự hỗ trợ cho sự phát triển cho thị trường này Việc cấp giấy chứng nhận hiện nay cơ bản ñã hoàn thành Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ñăng ký ñất ñai là ñảm bảo tính pháp lý, ñộ tin cậy, sự nhất quán tập trung, thống nhất dữ liệu ñịa chính Tuy nhiên, hồ sơ quản lý ñất ñai ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, do ñó mà ñòi hỏi sự thống nhất quản lý từ trên xuống trong khuôn khổ pháp lý Hiến pháp năm 1992 ñã khẳng ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý” Luật ñất ñai năm 1998, Luật ñất ñai năm 1993 với 13 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai và luật ñất ñai năm

2003 với 13 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai ñã khẳng ñịnh ñược vai trò của nhà nước trong công tác quản lý hành chính nhà nước về ñất ñai

Với sự quản lý chặt chẽ, việc ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận ñược thực hiện công khai minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch Công nghệ thông tin và trình ñộ của cán

bộ làm việc tại cơ quan ñăng ký ñất ñai các cấp ñược từng bước nâng cao, ñã phát huy ñược thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này Tuy nhiên,

do nhu cầu về ñất ñai ngày càng tăng ở các ñô thị nên vẫn còn một số tồn tại cần khắc phục

Huyện Thạch Thất là huyện ngoại thành nằm ở phía Tây Thủ ñô Hà Nội Trong giai ñoạn hiện nay, huyện ñang ñẩy mạnh thu hút ñầu tư, xây dựng chương trình lớn của Nhà Nước ví dụ : Khu Công nghệ cao Láng Hoà Lạc ,

mở rộng các trường ðại học Quốc Gia Hà Nội và bệnh viện Vì vậy,

nhà nước về ựất ựai, về công tác ựăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất của văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện Thạch Thất là một trong những nhiệm vụ quan trọng hàng ựầu

Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, tôi xin tiến hành nghiên cứu ựề

tài ỘThực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của văn phòng

ựăng ký quyền sử dụng ựất Huyện Thạch Thất - Thành Phố Hà NộiỢ dưới

sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà - Giảng viên khoa Quản lý đất ựai - Trường Học Viện Nông nghiệp Việt Nam, cùng với sự giúp ựỡ của Phòng Tài nguyên và Môi trường, văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện Thạch Thất - Thành phố Hà Nội

2 Mục ựắch và yêu cầu của ựề tài

2.2 Yêu cầu :

-đánh giá ựúng ựược thực trạng và hiệu quả hoạt ựộng của văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất trong phạm vi nghiên cứu

-Các số liệu ựiều tra, thu thập phải ựảm bảo ựộ chắnh xác, tin cậy;

- đề tài phải ựảm bảo tắnh khoa học và thực tiễn phù hợp với ựiều kiện thực tế của ựịa phương

Chương 1 TỔNG QUAN VẤN đỀ NGHIÊN CỨU

1.1.Một số vấn ựề cơ bản liên quan ựến đăng ký đất ựai và bất ựộng sản

1.1.1 đất ựai

Ộ đất ựai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ựặc biệt,

là thành phần quan trọng hàng ựầu của môi trường sống, là ựịa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòngỢ ( Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003)

1.1.1.1 đất tự nhiên (Soil)

V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực khoa

học ựất cho rằng: Ộđất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và ựa dạng diễn ra trong nó đất ựược coi là khác biệt bởi với ựá đá trở thành ựất dưới ảnh hưởngcủa một loạt các yếu tố tạo thành ựất như khắ hậu, cây cỏ, khu vực, ựịa hình và tuổiỢ

Lớp ựất mặt của vỏ trái ựất gọi là Thổ nhưỡng (Soil) Thổ nhưỡng phát sinh

là do tác ựộng lẫn nhau của khắ trời (Khắ quyển), nước (Thuỷ quyển), sinh vật (Sinh quyển), ựá mẹ (Thạch quyển), qua thời gian lâu dài Thổ nhưỡng là một hỗn hợp gồm các khoáng vật do ựá mẹ phong hoá dưới tác ựộng của các nhân tố vật lý, hoá học và chất mùn do xác ựộng thực vật phân huỷ tạo thành Chất mùn làm cho ựất có

ựộ phì nhiêu, ựó là ựặc tắnh ựặc trưng của ựất mà ựá không có Chất mùn còn làm tăng ựộ ựệm của ựất, làm giảm hữu hiệu những thay ựổi ựột ngột của môi trường bảo vệ cho các sinh vật sống và phát triển (Tổng cục Quản lý ựất ựai, 2009)

1.1.1.2 đất ựai (land)

"đất ựai là một diện tắch cụ thể của bề mặt trái ựất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt ựó: bao gồm khắ hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng ựịa hinh, nước mặt (hồ, sông, nước ngầm, tập ựoàn thực vật

và ựộng vật, trạng thái ựịnh cư của con người, những kết quả do hoạt ựộng của con người trong quá khứ và hiện tại ựể lại (sau nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát

nước, ựường xá, nhà cửa )".Ộđất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa ựất ựến một ựất nước cho ựến cả hành tinhỢ (Nguyễn đình Bồng, 2010 )

1.1.2 Bất ựộng sản

Pháp luật các nước trên thế giới ựều thống nhất xác ựịnh bất ựộng sản là ựất ựai và những tài sản có liên quan ựến ựất ựai, không tách rời với ựất ựai, ựược xác ựịnh bởi vị trắ của ựất (điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, điều 86 Luật Dân Sự Nhật Bản, điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang Nga, điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên Bang đức ) Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước có những nét ựặc thù riêng

Thắ dụ:

- Pháp luật Nga quy ựịnh cụ thể bất ựộng sản là Ộ mảnh ựấtỢ chứ không phải

là ựất ựai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý ựất ựai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là ựối tượng của giao dịch dân sự

- điều 520 Luật Dân sự Pháp quy ựịnh Ộ mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất ựộng sản, nếu ựã bứt khỏi cây là ựộng sảnỢ Tương tự, quy ựịnh này cũng thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Bộ Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ

- Luật Dân sự Thái Lan, tại điều 100 quy ựịnh: Ộ Bất ựộng sản là ựất ựai và những vật gắn liền với ựất ựai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu ựất ựaiỢ

- Luật dân sự đức ựưa ra khái niệm bất ựộng sản bao gồm ựất ựai và các tài sản gắn với ựất

Như vậy, có hai cách diễn ựạt chắnh: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì ựược coi

là Ộgắn liền với ựất ựaiỢ; thứ hai, không giải thắch rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản Ộgắn liền với ựất ựaiỢ

Các quy ựịnh về bất ựộng sản trong pháp luật Việt Nam là khái niệm mở Bất ựộng sản bao gồm ựất ựai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi ựất ựai và vật kiến trúc Bất ựộng sản có những ựặc tắnh sau ựây: có vị trắ cố ựịnh, không di chuyển ựược, tắnh lâu bền, tắnh thắch ứng, tắnh dị biệt, tắnh chịu ảnh hưởng của chắnh sách, tắnh phụ thuộc vào năng lực quản lý, tắnh ảnh hưởng lẫn nhau

Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại ñiều 174 có quy ñịnh: “ Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

1.1.3 Thị trường bất ñộng sản

1.1.3.1 Khái niệm:

- Thị trường bất ñộng sản (TTBðS) là cơ chế hàng hóa và dịch vụ bất ñộng sản ñược trao ñổi TTBðS ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt ñộng có liên quan ñến giao dịch bất ñộng sản như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS TTBðS theo nghĩa rộng bao gồm cả lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập

BðS

- TTBðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường TTBðS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ

- TTBðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc

- TTBðS chịu sự chi phối của pháp luật

- Cung cấp BðS phản ứng chậm so với cầu về BðS

1.1.3.4 Chức năng của TTBðS

- ðưa người mua và người bán BðS ñến với nhau

- Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch

- Phân phối BðS theo quy luật cung cầu

- Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

1.1.3.5 Vai trò, vị trí của TTBðS:

- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả

- Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư phát triển BðS

- Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hóa, thị trường lao ñộng

- Liên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở

1.1.3.6 Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản:

- Quyền của người bán và ñược bán BðS và quyền của người mua ñược mua BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ

- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau

- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến BðS cho người mua (quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên quan ñến BðS của người bán; nghĩa vụ tài chính và những tồn tại ñối với người bán; mối liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như sự liên quan ñến quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước

- Thỏa thuận giá mua bán

- Hình thức hợp ñồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và ñược cộng ñồng chấp nhận

- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ quan ñăng ký BðS

- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp BðS

là vật bảo ñảm như bảo ñảm quyền lợi của người cho vay

- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của Nhà nước từ hoạt ñộng của TTBðS

1.1.4 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất

1.1.4.1 ðăng ký Nhà nước ñất ñai

Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy,

sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính Khái niệm này chỉ rõ:

-ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có có quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền tổ chức ñăng ký ñất ñai

- Dữ liệu ñịa chính là cơ sở ñảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai

- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng

dự liệ ñịa chính

1.1.4.2 Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai

- ðăng ký ñất ñai là một công cụ của Nhà nước ñể bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng ñộng cũng như lợi ích của công dân

- Lợi ích với Nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng

+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản

+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật

+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội

- Lợi ích ñối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản

+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

1.1.5 Yêu cầu của ñăng ký ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất

1.1.5.1 Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản

Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ñịa chính) là tài liệu chứa ñựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền ñối với ñất ñai, bất ñộng sản Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích của Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân

ðối với Nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho việc quản lý,

ðối với công dân: Việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng

có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và chi phí thấp

1.1.5.2 Nguyên tắc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ

- Nguyên tắc ñồng thuận

- Nguyên tắc công khai

- Nguyên tắc chuyên biệt hóa

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ñược công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo vệ ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về pháp lý

1.1.5.3 ðơn vị ñăng ký – thửa ñất

Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái ñất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, ñược coi như một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào hệ thống

hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc ñịnh nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng cốt lõi trong từng

hệ thống ñăng ký

Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký – thửa ñất không ñược xác ñịnh một cách ñồng nhất, ñúng hơn là không có quy ñịnh, các thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao dịch Trong

hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ñất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ñồ hoặc không

Các hệ thống ñăng ký giao dịch ñăng ký nâng cao có ñòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa ñất, không chỉ bằng lời mà còn ñòi hỏi có sơ ñồ hoặc bản ñồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa ñất không trùng lặp

Với hệ thống ñịa chính ña mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và ñăng

ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ñất có thể từ hàng chục mét vuông cho ñến hàng ngàn hecta ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñịa chính, hệ

thống bản ựồ ựịa chắnh ựược lập theo một hệ tọa ựộ thống nhất trong phạm vi toàn quốc.(Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn đình Bồng (2005), Thị trường bất ựộng sản)

1.1.5.4 đăng ký pháp lý ựất ựai, bất ựộng sản

a đăng ký văn tự giao dịch

- đăng ký văn tự giao dịch là hình thức ựăng ký với mục tiêu phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ựộng sản Hệ thống ựăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống ựăng ký mà ựối tượng ựăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi ựăng ký, các văn tự giao dịch có thể ựược sao chép nguyên văn hoặc trắch sao những nội dung quan trọng vào sổ ựăng ký

- Do ựăng ký và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch dù ựược ựăng ký hay không ựược ựăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ựịnh quyền hợp pháp ựối với bất ựộng sản để ựảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành ựiều tra ngược thời gian ựể tìm tới nguồn gốc của quyền ựối với ựất mà mình mua

1.2 Mô hình tổ chức ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Cộng hòa Pháp (Hệ thống ựăng ký văn tự giao dịch ựảm bảo)

thể thế chấp (quyền sử dụng bất ñộng sản liền kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền ñối nhân liên quan ñến bất ñộng sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy ñịnh cơ chế công bố công khai tất cả các hợp ñồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền ñối với bất ñộng sản

1.2.1.2 Nguyên tắc

a Hợp ñồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

ðây là ñiều kiện tiên quyết, ñiều kiện này không những ñảm bảo thực hiện tốt các thủ tục ñăng ký về sau mà còn ñảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền ñối với tính xác thực và hợp pháp của hợp ñồng, giao dịch

b Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

ðây chính là nguyên tắc ñảm bảo tính tiếp nối trong việc ñăng ký: mọi hợp ñồng, giao dịch ñều không ñược phép ñăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của chủ sở hữu trước ñó chưa ñược ñăng ký

c Thông tin về chủ thể

Mọi hợp ñồng, văn bản ñem ñăng ký ñều phải ghi rõ họ, tên, ñịa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợ hoặc chồng, chế ñộ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp ñồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người ñại diện Mọi hợp ñồng, văn bản liên quan ñến một pháp nhân ñều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, ñịa chỉ trụ sở, thông tin ñăng ký kinh doanh của pháp nhân ñó, kèm theo họ, tên, ñịa chỉ nơi cư trú của người ñại diện pháp nhân ñó ðối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp ñồng, văn bản ñều phải có lời chứng thực của công chứng viên

d Thông tin về bất ñộng sản

ðối với mọi bất ñộng sản ñược ñem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất ñộng sản ñó phải hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ ñịa chính

ðể phân biệt bất ñộng sản ñó với các bất ñộng sản khác thì những thông tin sau ñây ñược coi là không thể thiếu: tên xã nơi có bất ñộng sản, số thửa trên bản ñồ ñịa chính, số bản ñồ ñịa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiến, người ta

còn ghi thêm: tính chất của bất ñộng sản, nội dung ñịa chính và tên thường gọi( ví dụ: nhà gốc ña, quán cây sồi ) (Nguyễn Thanh Trà, 2010)

1.2.2 Thụy ðiển

1.2.2.1 Khái quát

ðăng ký ñất ñai ñược thực hiện ở Thụy ðiển từ thế kỷ thứ 16 và ñã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp Hệ thống ðKðð ở Thụy ðiển cơ bản ñược hoàn chỉnh từ ñầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện ñại hóa Về bản chất hệ thống này là hệ thống ñăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens

1.2.2.2 Tổ chức

Về mô hình tổ chức, ðKðð và ñăng ký bất ñộng sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống ñịa chính Cơ quan ñăng ký tài sản do Tổng cục quản lý ñất ñai ( National Land Survey – NLS) thuộc Bộ Môi trường Thụy ðiển Cơ quan ñăng ký tài sản Trung ương có 53 Văn phòng ñăng ký bất ñộng sản ñặt tại các ñịa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn phòng ñăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh

Cơ quan ñăng ký ñất ñai trực thuộc Tòa án Trung ương, trong cơ cấu của Bộ

Tư pháp Cơ quan ðKðð, có 93 Văn phòng ðKðð, mỗi văn phòng ñăng ký ñất ñai trực thuộc Tòa án cấp quận ðể phối hợp ñồng bộ thông tin về ñất ñai và tài sản trên ñất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp ñược giao cho Ban quản lý dữ liệu bất ñộng sản Trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu ñất ñai Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thông tin ñăng ký bất ñộng sản và ñăng ký ñất ñai Ban quản lý dữ liệu bất ñộng sản Trung ương phối hợp chặt chẽ Tổng cục Trắc ñịa - Bản

ñồ quốc gia và Tòa án

chủ tài chính dựa trên việc thu phí dịch vụ Hệ thống ngân hàng dữ liệu ñất ñai có 20.000 cổng thông tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các ñối tượng khác nhau Thông tin ñược cung cấp trực tuyến hoặc qua ñiện không phải trả phí Người

sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải ñăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền ñịa dịch (quyền ñi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản) ðể thực hiện việc ñăng ký, ñất ñai ñược chia thành các ñơn vị ñất, mỗi ñơn vị ñất có mã số duy nhất Việc xác ñịnh ñơn vị ñất như tách, hợp một phần diện tích ñất, lập ñơn vị ñất mới thuộc trách nhiệm của Cục Trắc ñịa – Bản ñồ quốc gia Việc ñăng ký quyền, ñăng ký thế chấp, ñăng ký chuyển quyền do cơ quan ñăng ký ñất ñai thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ (Tổng cục Quản lý ñất ñai (2009), “Báo cáo ñánh giá tình hình hoạt ñộng của hệ thống Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất các cấp trong cả nước)

1.2.3 Australia (Hệ thống ðăng ký quyền-hệ thống Toren)

Tại Australia việc ñăng ký BðS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan ðKðð, Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai, cơ quan quản lý ñất ñai hoặc cơ quan thông tin ñất ñai

1.2.3.1 Cơ quan quản lý ñất ñai Bang New South Wales

Ở Bang New South Wales (NSW) việc ñăng ký ñất ñai do Cơ quan quản lý

ñất ñai của bang thực hiện Hệ thống Torrens ñược ñưa vào NSW theo Luật BðS

1863 Hiện nay Quy trình ñăng ký ñất ñai ñã ñược tin học hóa bằng Hệ thống ñăng

ký quyền ñất ñai tự ñộng năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống ñăng ký quyền tích hợp năm 1999 ðây là hệ thống Torrens ñược tin học hóa ñầu tiên trên thế giới Từ ngày 4/6/2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche ñược tích hợp lên hệ thống ñăng ký tự ñộng

1.2.3.2 Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai của Northern Territory

Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai tại Northern Territory là một phận của Văn phòng ñăng ký Trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện ñăng ký quyền ñất ñai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin ñất ñai và các nhiệm vụ khác Hiện nay, tất cả bất ñộng sản ñã ñăng ký tại Northern

Territory ñều thuộc hình thức ñăng ký quyền theo Torrens Trong hệ thống Torrens,

sổ ñăng ký là tập hợp của các bản ghi ñăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải ñăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng ñược ghi trên các giấy chứng nhận này Từ ngày 1/12/2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn ñược in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng ñiện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra phục vụ cho giao dịch thế chấp

1.2.3.3 Cơ quan ñăng ký ñất ñai của Bang Victoria:

Hệ thống ñăng ký ñất ñai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan ñăng

ký ñất ñai Victoria ñược thành lập theo Luật chuyển nhượng ñất ñai 1958 Cơ quan ñăng ký ñất ñai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ ñăng ký quyền, trung tâm thông tin ñất ñai, Bộ phận ño ñạc, Bộ phận tách hợp thửa ñất, Văn phòng ñịnh giá viên Hiện nay hầu hết ñất ñai và bất ñộng sản bang Victoria ñã ñược ñăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến ñộng phải ñăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền ñịa dịch, quyền giám sát việc sử dụng ñất của các bất ñộng sản có liên quan

1.3 Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam

1.3.1 Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam qua các giai ñoạn

a) Trước khi có Luật ðất ñai

- Chỉ thị 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ

về việc ño ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng

ký cho toàn bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông thôn

b) Từ khi có Luật ñất ñai 1988 ñến 1993

- Luật ðất ñai năm 1988 quy ñịnh: “ Khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao ñất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ñổi mục ñích sử dụng hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai tại

cơ quan Nhà nước - Ủy ban nhân dân quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh, thị

xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ñịa chính, vào sổ ñịa chính

cho người sử dụng ñất và tự mình ñăng ký ñất chưa sử dụng vào sổ ñịa chính” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1988)

- Tổng cục quản lý ruộng ñất ñã ban hành quyết ñịnh số 201- ðKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và Thông tư số 302- ðKTK ngày 18/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh số 201- ðKTK

ñã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt Nam

Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp (Tôn Gia Huyên, 2007)

c) Từ khi có Luật ñất ñai năm 1993 ñến năm 2003

- Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh:

“ ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”

“ Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì ñăng ký tại

xã, phường, thị trấn ñó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý

sổ ñịa chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về việc sử dụng ñất” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1993)

- Luật sửa ñổi bổ sung Luật ñất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ñất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở ñịa phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm

vụ ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này

d) Từ khi có Luật ñất ñai năm 2003 ñến nay

Luật ñất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: “ ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”

“ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng ñất” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1993)

Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất của mình

- Hệ thống ðăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng

+ ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân

+ ðăng ký biến ñộng - ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình sử dụng do thay ñổi diện tích (tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi ñắp ), do thay ñổi mục ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ñất

- Cơ quan ñăng ký ñất ñai: Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có VPðKQSDð là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ (Tôn Gia Huyên, 2007)

1.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của văn phòng ñăng ký quyền

sử dụng ñất

1.3.2.1 Chủ trủủng, chính sách của Đủng và Nhà nủủc vủ củi cách hành chính

ðại hội ðại biểu toàn quốc ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX ñã xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững

cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền

với tổ chức sự nghiệp “ðổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin – cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005)

Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 4 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức

Quyết ñịnh số 136/2004/Qð-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai ñoạn 2001 – 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hóa, nhiệm vụ này ñược xác ñịnh là một trong ba giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế

Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 4 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “ một cửa” tại các cơ quan hành chính Nhà nước ở ñịa phương (Quốc hội, Luật ñất ñai năm 1988)

1.3.2.2 Củ sủ pháp lý vủ tủ chủc và hoủt đủng của VPĐKQSDĐ

a Luật ðất ñai năm 2003

Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh:

-“ Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại VPðKQSDð trong các trường hợp: Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất, Người sử dụng ñã

có giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Tòa

án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1993)

- “Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có VPðKQSDð là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chỉnh gốc, chính lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ” (Quốc hội, Luật ñất ñai1993)

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ñất ñai theo quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh thành lập VPðKQSDð thuộc Sở Tài nguyên & Môi trường và thành lập các chi nhánh của VPðKQSDð tại các ñịa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quyết ñịnh thành lập VPðKQSDð thuộc Phòng Tài nguyên và Môi Trường

Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập

cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về ñất ñai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý Nhà nước về ñất ñai

Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPðKQSDð và tổ chức phát triển quỹ ñất Trong ñó quy ñịnh việc thành lập VPðKQSDð khi chưa có ñủ ñiều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt ñộng của tổ chức VPðKQSDð gắn liền với công tác cải cách hành chính (Quốc hội, Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều Luật ñất ñai 2001)

Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ

và trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm ñáp ứng nhu cầu cải cách một bước thủ tục hành

nhà ( nộp tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất, thuế chuyển quyền sử dụng ựất, thuế thu nhập từ thuế chuyển quyền sử dụng ựất lệ phắ trước bạ và các khoản thu khác nếu có) (Vũ Ngọc Tuyên, 1994)

- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 hướng dẫn việc ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất Thông tư quy ựịnh phạm vi ựiều chỉnh, các trường hợp ựăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPđKQSDđ; Các quy ựịnh liên quan ựến thẩm quyền, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của VPđKQSDđ, quy trình thực hiện thủ tục ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liền với ựất của người sử dụng ựất

vụ của mình về bất ựộng sản hợp pháp (trong ựó có quyền sử dụng ựất) ựối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền (Nguyễn đình Bồng, 2010)

c Nhận xét chung về cơ sở pháp lý

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy ựịnh liên quan ựến VPđKQSDđ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng ựược xem là tương ựối ựầy ựủ đây là căn cứ pháp lý ban ựầu ựể thành lập và ựưa các VPđKQSDđ ựi vào hoạt ựộng Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan ựến VPđKQSDđ còn những hạn chế như:

Thông tư 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của liên

bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vu, Bộ Tài chắnh quy ựịnh không rõ

ràng (cho phép các ñịa phương có thể không thành lập VPðKQSDð) vì vậy

cơ chế bắt buộc phải thành lập mô hình VPðKQSDð ñang bị “bỏ ngỏ”

- Thiếu các quy ñịnh hướng dẫn tô chức hoạt ñộng của VPðKQSDð và việc

phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa ñược tiến hành ñồng bộ hóa

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức ñầy ñủ vài trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này ñối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách ñưa VPðKQSDð ñi vào hoạt ñộng hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm ñáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng ñất phục vụ phát triển kinh tế ñất nước thời kỳ công nghiệp hóa, hiện ñại hóa và hội nhập

1.3.2.3 Vủ trí của văn phòng Đăng ký quyủn sủ dủng đủt trong hủ thủng quủn lý nhà nủủc vủ đủt đai

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực ñất ñai, vị trí của VPðKQSDð trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương rất quan trọng vì những lý do sau:

a Hoạt ñộng của VPðKQSDð ñã cơ bản tách bạch giữa hoạt ñộng quản lý Nhà nước với hoạt ñộng của ñơn vị sự nghiệp, trong ñó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy ñịnh trước ñây,

cơ quan Nhà nước ở ñịa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền ñại diện chủ sở hữu, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, công nhận quyền sử dụng ñất Còn lại, việc ñăng ký quyền sử dụng ñất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

b Theo quy ñịnh của pháp luật, hiện nay VPðKQSDð các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu ñịa chính giúp cho công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan ñến Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñây là

chứng thư pháp lý ñảm bảo cho hoạt ñộng giao dịch quyền sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñảm bảo cho người sử dụng ñất an tâm ñầu tư trên thửa ñất của mình Mặt khác, chỉ có VPðKQSDð mới ñược quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSðC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSðC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng ñất

c Hoạt ñộng của VPðKQSDð ñã và ñang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc ñăng ký quyền sử dụng ñất cũng như ñăng ký bất ñộng sản trong nền kinh tế thị trường, ñáp ứng cung – cầu về ñất ñai cho ñầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hóa và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

d Từ hoạt ñộng của VPðKQSDð, những năm gần ñây cùng với việc quản lý, ñiều chỉnh biến ñộng ñất ñai theo yêu cầu chuyển ñổi cơ cấu kinh tế của từng ñịa phương, VPðKQSDð ñã có những ñóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñưa tỷ lệ cấp giấy cho các ñối tượng sử dụng ñất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật ñất ñai 2003, tạo môi trường ñầu tư lành mạnh và thu hút ñầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

ñ VPðKQSDð có vai trò quan trọng trong quan hệ ñất ñai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng ñất, nhà ñầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch ñảm bảo ñối với nguồn vốn từ ñất ñai giữa người sử dụng ñất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt ñộng thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ ñất ñai cho ngân sách Nhà nước

e Hoạt ñộng của VPðKQSDð ñòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác ñăng ký quyền sử dụng ñất So với trước ñây, chuyên môn hóa trong hoạt ñộng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñã ñược áp dụng rộng rãi thông qua việc ñầu

tư, ứng dụng công nghệ thông tin ñáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ ñiện

tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch ñược thể hiện

ñầy ñủ, nghiêm túc trong hoạt ñộng của VPðKQSDð thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ của văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

về quản lý, sử dụng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật

bộ HSðC gốc ñối với tất cả các thửa ñất thuộc phạm vi ñịa giới hành chính; Chỉnh lý HSðC gốc khi có biến ñộng về sử dụng ñất theo thông báo của cơ

Sở Tài nguyên và Môi trường

(Sở TNMT - Nhà ñất)

Phòng Tài nguyên và môi trường

Phòng Tài nguyên và môi trường

VPðK cấp tỉnh VPðK cấp huyện

ðịa chính

xã

Lưu trữ, quản

lý thống nhất HSðC ñến từng thửa ñất (3 bộ)

quan Tài nguyên và Môi trường; Lưu trữ HSðC, hệ thống thông tin ñất ñai (Tổng cục Quản lý ñất ñai 2009, Tài liệu hội thảo ñăng ký ñất ñai ở Pháp)

Như vậy, về chức năng, nhiệm vụ , hoạt ñộng của VPðKQSDð có 3 chức năng chính là : Quản lý HSðC gốc, Chỉnh lý thống nhất HSðC, Phục vụ người sử dụng ñất thực hiện quyền và nghĩa vụ

1.3.4 Thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð ở nước ta

1.3.4.1 Tình hình thành lủp

Theo báo cáo của Cục ðăng ký thống kê – Tổng cục Quản lý ñất ñai tính ñến tháng 12 năm 2009 cả nước ñã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPðKQSDð cấp tỉnh Trong ñó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất 06/9/2004, ðiện Biên là tỉnh chậm nhất 28/03/2007 Có

39 tỉnh thành lập ñúng thời hạn quy ñịnh tại Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP (trước 01/7/2005) (Tổng cục Quản lý ñất ñai (2009), “Báo cáo ñánh giá tình hình hoạt ñộng của hệ thống Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất các cấp trong cả nước)

Bảng 1.1 Tình hình thành lập VPðKQSDð các cấp

Chia theo vùng Sở TN&MT

VPðKQSDð cấp tỉnh

VPðKQSDð cấp huyện

thành bộ phận hoặc tổ (dưới ñây gọi chung là Phòng); mỗi VPðKQSDð thuộc Sở trung bình có từ 3 ñến 4 phòng

Do có ít cán bộ nên ña số các VPðKQSDð cấp huyện ñược tổ chức thành các tổ chức thành các tổ, nhóm ñể triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPðKQSDð thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo ñịa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán (Tổng cục Quản lý ñất ñai ,2009),

“Báo cáo ñánh giá tình hình hoạt ñộng của hệ thống Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất các cấp trong cả nước)

1.3.4.3 Nguủn nhân lủc của VPĐKQSDĐ

-Theo báo cáo Tổng cục Quản lý ñất ñai, số lượng lao ñộng của các VPðKQSDð cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPðKQSDð cấp tỉnh tính ñến tháng 12 năm 2009 là 1.733 người, trung bình mỗi VPðKQSDð cấp tỉnh có 27 người

Bảng 1.2 Nguồn nhân lực của VPðKQSDð của cả nước

Hợp ñồng

Tổng

số

Biên chế

Hợp ñồng

Số người TB/VP

Về trình ñộ chuyên môn của ñội ngũ lao ñộng tại các VPðKQSDð cấp huyện hầu hết ñều ñã ñược ñào tạo chuyên môn ở trình ñộ từ trung cấp trở lên, tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ lao ñộng ñã làm việc tại Phòng Tài nguyên

và Môi trường, ñại ña số lao ñộng mới ñược tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác ðây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng ñếến ñộ và chất lượng công việc chuyên môn của VPðKQSDð

1.3.4.4 Chủc năng, nhiủm vủ của VPĐKQSDĐ

Theo Quyết ñịnh thành lập thì hầu hết các VPðKQSDð hiện nay ñều

có ñầy ñủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của liên bộ Tài nguyên

và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính, tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPðKQSDð ở ñịa phương vẫn còn nhiều bất cập

Phần lớn các VPðKQSDð các cấp sau khi thành lập ñều ñã ñi vào hoạt ñộng nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ ñược giao, chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các ñối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê ñất ñai

Nhiều ñịa phương VPðKQSDð cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưa

có phân ñịnh rõ chức năng, nhiệm vụ với các ñơn vị khác của Sở gây nên khó khăn, lúng túng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện như:

+ Chồng chéo chức năng với các phòng chuyên môn của Sở trong việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính về ñất ñai, thậm chí có VPðKQSDð của Sở còn thực hiện thủ tục biến ñộng ñất ñai của hộ gia ñình và cá nhân + Một số tỉnh còn giao cho VPðKQSDð một số nhiệm vụ khác như: ðịnh giá ñất khi thi hành án, tham gia thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, dịch vụ tư vấn

Nhiều VPðKQSDð cấp huyện ñược thành lập nhưng chưa phân ñịnh

rõ hoặc còn chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với phòng Tài nguyên và Môi trường Nhiều ñịa phương lãnh ñạo phòng Tài nguyên và Môi trường coi

VPðKQSDð như bộ máy giúp việc của phòng ñể thực hiện tất cả các công việc quản lý Nhà nước về ñất ñai

Một số VPðKQSDð các cấp chưa thực hiện ñúng chức năng xác nhận, chỉnh lý biến ñộng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất: có ñịa phương VPðKQSDð cấp tỉnh làm thủ tục ñể Lãnh ñạo Sở ký xác nhận, có ñịa phương VPðKQSDð cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyền xác nhận của Sở hoặc Phòng, nguyên nhân có sự lẫn lộn này một phần do quy ñịnh phân cấp chỉnh lý Giấy chứng nhận tại ñiều 57 của Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP hiện nay chưa hợp lý

1.3.4.5 Tình hình triủn khai thủc hiủn các nhiủm vủ củaVPĐKQSDĐ

* Cấp tỉnh

Nhiều ñịa phương VPðKQSDð triển khai thực hiện việc hoàn thiện hồ

sơ ñịa chính, chỉnh lý biến ñộng cho một số xã ñã cấp Giấy chứng nhận, tiếp nhận và quản lý, lưu hồ sơ ñịa chính, lưu trữ hồ sơ ñịa chính Một số VPðKQSDð các cấp tỉnh ñã tham gia hỗ trợ cho các cấp huyện, xã tổ chức việc ñăng ký cấp, cấp ñổi Giấy chứng nhận ở một số xã theo hình thức ñồng loạt Tuy nhiên tình hình hoạt ñộng của VPðKQSDð cấp tỉnh còn một số tồn tại, hạn chế như:

-Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các tổ chức ở một số ñịa phương thực hiện còn chậm do không làm theo hình thức tập trung ñồng loạt mà chỉ thực hiện riêng lẻ cho tổ chức có nhu cầu

- Việc lập, chỉnh lý hồ sơ ñịa chính là nhiệm vụ chủ yếu của VPðK cấp tỉnh; tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện ñược ở một số xã ñang tổ chức cấp mới hoặc cấp ñổi ñồng loạt GCN

- Việc kiểm tra, hướng dẫn VPðK cấp huyện trong việc cập nhật, chỉnh

lý hồ sơ ñịa chính chưa ñược các VPðK cấp tỉnh quan tâm thực hiện

- Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ ñịa chính ở nhiều ñịa phương vẫn chưa ñược VPðK cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn ñịnh hoặc quá chật hẹp

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do các VPðK chưa có ñủ năng lực thực hiện hết các nhiệm vụ ñược giao (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị

và các ñiều kiện làm việc cần thiết); không ñược ñầu tư ñủ kinh phí ñể triển khai thực hiện; song bên cạnh ñó còn do nguyên nhân chủ quan của VPðK còn thiếu kinh nghiệm, chưa nhận thức ñầy ñủ về yêu cầu nhiệm vụ nên còn lúng túng về phương pháp, cách thưc triển khai

- Việc tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các hộ gia ñình cá nhân còn bị ñộng giải quyết riêng lẻ theo yêu cầu của một số trường hợp mà chưa chủ ñộng tổ chức làm ñồng loạt cho từng xã nên tiến

ñộ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất còn chậm so với yêu cầu phải hoàn thành

Việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và ñăng

ký biến ñộng còn nhiều ñiểm chưa ñúng quy ñịnh: hồ sơ vẫn ñược tiếp nhận thông qua bộ phận “một cửa”, kể cả trường hợp do UBND cấp xã tiếp nhận và

chuyển lên nên không ñược kiểm tra khi tiếp nhận và có rất nhiều trường hợp chưa ñảm bảo yêu cầu làm cho thủ tục kéo dài, thông tin cấp Giấy chứng nhận không ñầy ñủ

Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ ñịa chính nhiều VPðKQSDð chưa thực hiện hoặc thực hiện chưa ñảm bảo yêu cầu, hồ sơ ñịa chính và các hồ sơ thủ tục hành chính về ñất ñai còn quản lý phân tán, thậm chí có nơi vẫn do cấp xã quản lý, có ñịa phương chưa có kho lưu trữ, phân loại hồ sơ ñịa chính theo quy ñịnh

1.4 Thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð ở thành phố Hà Nội

1.4.1 Về mô hình tổ chức

Do ñặc thù riêng của khu vực ñô thị là ñất gắn liền với nhà nên không thể tách riêng rẽ công tác ñăng ký quyền sử dụng ñất với quyền sở hữu nhà Tại Hà Nội thành lập Văn phòng ñăng ký ðất và Nhà (VPðKð&N) Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở tổ chức lại Trung tâm thông tin lưu trữ và dịch vụ nhà ñất trực thuộc Sở, nay là Văn phòng ñăng ký ñất ñai (VPðKðð) Thành phố Hà Nội

Là một ñơn vị sự nghiệp có thu VPðKðð Hà Nội tổ chức hoạt ñộng theo các phòng chuyên môn (chi tiết xem hình 1.1)

1.4.2 Về chức năng nhiệm vụ

Thực tế còn có sự chồng chéo về chức năng nhiệm vụ giữa VPðKðð

Hà Nội với các phòng chức năng khác trong Sở như: Phòng ðăng ký thống kê thực hiện cấp giấy chứng nhận cho tổ chức ñược giao ñất cho thuê ñất và thống kê, kiểm kê ñất ñai; phòng ðo ñạc bản ñồ thực hiện quản lý bản ñồ ñịa chính và ñăng ký cập nhật biến ñộng; Trung tâm thông tin về lập và quản lý

hệ thống thông tin ñất ñai; phòng giao ñất, thuê ñất thụ lý hồ sơ giao ñất, cho thuê ñất ñối với các tổ chức Trong khi ñó những nhiệm vụ này lại thuộc về VPðKðð Hà Nội Hơn nữa, VPðKðð Hà Nội còn ñang thực hiện một số

dân Thành phố cấp trước khi có Luật ðất ñai năm 2003

Hình 1.1: Sơ ñồ Mô hình tổ chức Văn phòng ñăng ký ñất ñai Thành phố

Hà Nội

1.4.3 Về phân cấp cấp giấy chứng nhận, ñăng ký biến ñộng

Việc phân cấp, cấp GCNQSDð và ñăng ký biến ñộng sau khi cấp GCNQSDð theo quy ñịnh tại các văn bản pháp quy hiện hành mới chỉ về hình thức tương tự như quản lý hành chính (cấp huyện ñăng ký ñối với nhà ở, ñất ở, cấp tỉnh, thành phố ñối với cơ quan, tổ chức) Thực tế việc ñăng ký biến ñộng ñất ñai và nhà cửa mang tính chuyên sâu cao và ñòi hỏi phải ñồng bộ từ cấp phường xã lên tỉnh, thành phố

Hiện nay theo quy ñịnh, các ñơn vị cấp dưới chỉ chuyển thông tin ñể cập nhật sau khi ñã làm thủ tục ñăng ký biến ñộng nên nhiều khi số liệu không khớp với bản ñồ (do ñó theo hiện trạng hoặc không do ñơn vị ño ñạc chuyên nghiệp thực hiện) rất khó cập nhật khớp với bản ñồ ñịa chính

Giám ñốc Văn phòng ñăng ký ñất ñai

Phòng Kỹ thuật sử

lý số liệu

Phòng Lưu trữ

Phòng Dịch vụ hành chính công