Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác thu tiền sử dụng đất tại phường nghi hương, thị xã cửa lò, tỉnh nghệ an

Phân tích và thiết kế hệ thống thông tin quản lý tài chính về ñất ñai trong ñó có phục vụ công tác thu tiền sử dụng ñất 584.6.. Nhà nước thực hiện quyền ñiều tiết các nguồn lợi từ ñất ña

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Văn ðịnh

Hà Nội, 2013

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ựề tài, tôi ựã nhận ựược sự giúp

ựỡ, những ý kiến ựóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Viện

đào tạo Sau ựại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường, trường đại học Nông

nghiệp Hà Nội

để có ựược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản

thân, tôi còn nhận ựược sự hướng dẫn chu ựáo, tận tình của Thầy giáo, PGS TS Nguyễn Văn định là người ựịnh hướng ựề tài và hướng dẫn trực tiếp tôi

trong suốt thời gian nghiên cứu ựề tài và viết luận văn

Tôi cũng nhận ựược sự giúp ựỡ, tạo ựiều kiện của UBND Thị xã Cửa Lò,

các phòng, ban, ựơn vị trong Thị xã, Trung tâm phát triển quỹ ựất thị xã Cửa Lò,

UBND phường Nghi Hương, các anh chị em và bạn bè ựồng nghiệp, sự ựộng

viên, tạo mọi ựiều kiện về vật chất, tinh thần của gia ựình và người thân

Tôi xin ựược bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc nhất trước tất cả các

sự ựịnh hướng, quan tâm giúp ựỡ hết sức quý báu trên

Tác giả luận văn

Hồ Thanh đức

2.1 Một số vấn ñề lý luận về quản lý ñất ñai và công tác thu tiền sử

2.1.2 Công tác quản lý tài chính về ñất ñai một số nước trên thế giới 72.1.3 Công tác thu tiền sử dụng ñất ở Việt Nam 92.2 Một số vấn ñề lý luận về hệ thống thông tin quản lý 192.2.1 Khái niệm về hệ thống thông tin quản lý 192.2.2 ðặc ñiểm, chức năng của hệ thống thông tin quản lý 212.2.3 Các giai ñoạn xây dựng hệ thống thông tin quản lý 222.2.4 Giới thiệu về thông tin ñịa lý (Geographical Information) 24

3.2.1 Nghiên cứu ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phường Nghi

3.2.2 Nghiên cứu tình hình quản lý, sử dụng ñất ñai và công tác thu tiền

sử dụng ñất tại UBND phường Nghi Hương, UBND thị xã Cửa Lò 28

3.2.4 Xây dựng phần mềm ứng dụng hệ thống thông tin phục vụ công tác

4.1 Nghiên cứu ñiều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của phường Nghi

4.4.1 Quy trình thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng ñất của công dân 54

4.4.3 Một số vấn ñề cần quan tâm trong công tác quản lý, giải quyết các

thủ tục hành chính về công tác thu tiền sử dụng ñất 55

4.5 Xây dựng hệ thống thông tin quản lý tài chính về ñất ñai, trong ñó

4.5.2 Xác ñịnh môi trường thiết kế cơ sở dữ liệu 574.5.3 Phân tích và thiết kế hệ thống thông tin quản lý tài chính về ñất ñai trong ñó có phục vụ công tác thu tiền sử dụng ñất 584.6 Xây dựng phần mềm ứng dụng hệ thống thông tin phục vụ công tác

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CNH - HðH Công nghiệp hóa - hiện ñại hóa

CN - TTCN Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp

CT - TW Chỉ thị Trung ương

FAO Food and Agriculture Organization

GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với ñất GDTX Giáo dục thường xuyên

GIS Geographic Information System

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

tr.CN trước Công nguyên

TT - BTC Thông tư Bộ Tài chính

HTTT Hệ thống thông tin

CNTT Công nghệ thông tin

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 Quy trình phát triển hệ thống 22

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng ñất của phường Nghi Hương năm 2011 [32] 49

Bảng 4.2 Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính trong sử dụng ñất tại phường Nghi Hương, thị xã Cửa Lò năm 2010 và 2011 [31] 55

DANH MỤC CÁC HÌNH Hình số Tên hình Trang Hình 4.1 Vị trí vùng nghiên cứu 32

Hình 4.2 Cơ cấu các loại ñất của phường năm 2011 52

Hình 4.3 Sơ ñồ quy trình thực hiện nghĩa vụ tài chính (Trong ñó có nộp tiền sử dụng ñất) của người sử dụng ñất 1

Hình 4.4 Biểu ñồ mức ngữ cảnh của hệ thống 61

Hình 4.5 Biểu ñồ phân cấp chức năng của hệ thống 63

Hình 4.6 Biểu ñồ luồng dữ liệu mức ñỉnh của hệ thống 64

Hình 4.7 Biểu ñồ luồng dữ liệu chi tiết chức năng quản trị hệ thống 65

Hình 4.8 Biểu ñồ luồng dữ liệu chi tiết chức năng quản lý thông tin chung 65

Hình 4.9 Biểu ñồ luồng dữ liệu chi tiết chức năng quản lý thông báo 66

Hình 4.10 Biểu ñồ luồng dữ liệu chi tiết chức năng quản lý giá ñất 66

Hình 4.11 Sơ ñồ thực thể liên kết của các bảng dữ liệu trong CSDL 67

Hình 4.12 Giao diện ñăng nhập hệ thống 70

Hình 4.13 Giao diện trang chủ khi ñăng nhập thành công 70

Hình 4.14 Giao diện quản trị menu 71

Hình 4.15 Giao diện quản lý thông tin tài khoản 72

Hình 4.16 Giao diện quản lý thôn, xã, huyện, tỉnh 72

Hình 4.17 Giao diện quản lý giá ñất 73

Hình 4.18 Giao diện quản lý thông báo nộp tiền 74

Hình 4.19 Thông báo tiền sử dụng ñất ñược hệ thống tự ñộng thiết lập 75

PHẦN I: ðẶT VẤN ðỀ

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðiều 17, Hiến pháp năm 1992 của nước ta quy ñịnh: ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà Pháp luật quy

ñịnh của Nhà nước ñều thuộc sở hữu toàn dân [12]

ðiều 5, Luật ðất ñai 2003 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu Nhà nước giữ quyền ñịnh ñoạt cao nhất ñối với ñất ñai bằng việc thực hiện những quyền năng cụ thể: Quyết ñịnh mục ñích sử dụng ñất (Thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất); quy ñịnh hạn mức giao ñất và thời hạn sử dụng ñất; quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất; ñịnh giá ñất Nhà nước thực hiện quyền ñiều tiết các nguồn lợi từ ñất ñai thông qua các chính sách tài chính về ñất ñai như sau: Thu tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất; thu thuế sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất; ñiều tiết phần giá trị tăng thêm

từ ñất mà không do ñầu tư của người sử dụng ñất mang lại Nhà nước trao quyền

sử dụng ñất cho người sử dụng ñất thông qua hình thức giao ñất, cho thuê ñất, công nhận quyền sử dụng ñất ñối với người ñang sử dụng ñất ổn ñịnh; quy ñịnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất

ðiều 18, Hiến pháp năm 1992 quy ñịnh: "Nhà nước thống nhất quản lý

toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích

và có hiệu quả Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh

và lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý,

sử dụng tiết kiệm ñất, ñược chuyển quyền sử dụng ñất Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật" [12]

Trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, ñất ñai là nguồn nội lực, nguồn vốn quan trọng ñể chúng ta thực hiện chiến lược ñẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện ñại hoá, xây dựng nền tảng ñể ñến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp Nguồn thu ngân sách nhà nước từ ñất ñai bao gồm: Tiền sử dụng ñất trong các trường hợp giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất từ ñất ñược Nhà nước giao không thu tiền sử dụng ñất sang ñất ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất, chuyển từ hình thức thuê ñất sang hình thức ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất; tiền thuê ñất ñối với ñất do Nhà nước cho thuê; thuế sử dụng ñất; thuế thu nhập

từ chuyển quyền sử dụng ñất; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về ñất ñai; tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng ñất ñai; phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng ñất ñai

Ở các ñịa phương công tác tính toán và thu tiền sử dụng ñất còn gặp nhiều bất cập như chưa ñồng bộ, chưa ñầy ñủ, chưa chính xác, do hệ thống bản ñồ, sổ sách chưa thống nhất, các số liệu về thửa ñất và chủ sử dụng ñất còn thiếu và chưa ñược lưu trữ quản lý một cách khoa học Vì vậy, việc thu tiền sử dụng ñất ñối với người sử dụng ñất gặp rất nhiều khó khăn, mất nhiều thời gian, công ñoạn, gây thất thu ngân sách và thiếu công bằng, minh bạch Ngày nay với sự phát triển của công nghệ thông tin và các phần mềm ứng dụng rộng rãi trong mọi lĩnh vực của ñời sống xã hội thì hệ thống thông tin ñịa lý (GIS) là một giải pháp quan trọng ñể xây dựng hệ thống thông tin ñất khoa học Nó giúp cho các cơ quan Nhà nước xây dựng, hệ thống hoá, lưu trữ, cập nhật, xử lý toàn bộ thông tin ñất ñai phục vụ nhu cầu nắm chắc và quản chặt quỹ ñất và các nguồn lợi từ ñất Do vậy, ñể tính toán, thu và quản lý các khoản nghĩa vụ tài chính về ñất ñai thì việc xây dựng cơ

sở dữ liệu phục vụ cho công tác này là việc rất cần thiết Về phía Nhà quản lý sẽ xác ñịnh nhanh chóng, chính xác và quản lý tốt các khoản nghĩa vụ tài chính về ñất ñai trong ñó có công tác thu tiền sử dụng ñất; về phía người sử dụng sẽ biết ñầy ñủ các thông tin về thửa ñất và các khoản nghĩa vụ tài chính về ñất ñai phải

nộp khi ñược nhà nước trao quyền sử dụng ñất cũng như khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất

Xuất phát từ lý luận và những ñòi hỏi của thực tiễn, ñồng thời phục vụ cho việc xây dựng một hệ thống quản lý ñất ñai hiện ñại, ñược sự cho phép của Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, dưới sự hướng dẫn của PGS TS Nguyễn

Văn ðịnh, tôi tiến hành thực hiện ñề tài luận văn: “Xây dựng cơ sở dữ liệu phục

vụ công tác thu tiền sử dụng ñất tại phường Nghi Hương, thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An”

1.2 Mục ñích nghiên cứu

- Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác thu tiền sử dụng ñất tại phường Nghi Hương, thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An dựa trên các dữ liệu không gian (Bản

ñồ ñịa chính, bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất) và tập dữ liệu thuộc tính (Thông tin

về chủ sử dụng ñất và thông tin về thửa ñất từ GCN QSD ñất, bảng giá ñất)

- Góp phần hoàn thành một bước áp dụng công nghệ thông tin vào việc xây dựng cơ sở dữ liệu quản lý tài chính về ñất ñai nói chung và thu tiền sử dụng ñất nói riêng

- Làm cơ sở cho việc quản lý hồ sơ của người sử dụng ñất và giải quyết các thủ tục hành chính về nhà ñất góp phần thực hiện chủ trương ñổi mới công

tác quản lý Nhà nước theo hình thức “Một cửa liên thông”

1.3 Yêu cầu của việc nghiên cứu

- Nắm vững cơ sở khoa học và thực tiễn trong công tác quản lý tài chính về ñất ñai nói chung và công tác thu tiền sử dụng ñất nói riêng ở cấp phường

- Ứng dụng công nghệ thông tin xây dựng ñược phần mềm phục vụ công tác thu tiền sử dụng ñất tại phường Nghi Hương, thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An ñảm bảo quản lý và cung cấp thông tin về tài chính ñất ñai tiện lợi, nhanh chóng, chính xác cho người quản lý ñất ñai

- ðiều tra thu thập các số liệu, bản ñồ, sổ sách trên cơ sở trung thực, khách quan

PHẦN II: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1 Một số vấn ñề lý luận về quản lý ñất ñai và công tác thu tiền sử dụng ñất

2.1.1 Quản lý Nhà nước về ñất ñai

2.1.1.1 Các khái niệm

Lịch sử phát triển loài người từ thời kỳ lạc hậu xa xưa ñến văn minh hiện

ñại ngày nay có ba yếu tố nổi lên rõ rệt là: Tri thức - sức lao ñộng - quản lý

Trong ba yếu tố này, quản lý ñược xem là sự kết hợp giữa tri thức và sức lao

ñộng Nếu kết hợp tốt thì xã hội phát triển và ngược lại Sự kết hợp ñó trước hết

ñược biểu hiện ở cơ chế, chế ñộ, chính sách, biện pháp quản lý và ở nhiều khía

cạnh tâm lý xã hội Quản lý xã hội là một yếu tố hết sức quan trọng không thể

thiếu ñược trong ñời sống xã hội Xã hội phát triển càng cao thì vai trò của quản

lý càng lớn và nội dung càng phức tạp [10]

Trong xã hội chưa có Nhà nước, quyền lực mang tính xã hội Nó ñược

củng cố, ñảm bảo bằng uy tín của chủ thể quản lý, bằng sự tôn trọng của các

thành viên trong cộng ñồng, bằng thói quen, tập quán, truyền thống, ñạo ñức tôn

giáo Khi có Nhà nước, quản lý các công việc của Nhà nước (Hay quản lý Nhà

nước) hiểu theo nghĩa rộng ñược thực hiện bởi tất cả các cơ quan Nhà nước

Cũng có khi do dân trực tiếp thực hiện bằng hình thức bỏ phiếu toàn dân hoặc

do các tổ chức xã hội, các cơ quan xã hội thực hiện nếu ñược Nhà nước giao

quyền thực hiện chức năng Nhà nước [10]

Hoạt ñộng quản lý nhà nước về ñất ñai là hoạt ñộng chủ quan của con

người Vì vậy, con người trước hết phải nhận thức ñầy ñủ các quy luật kinh tế,

xã hội và quy luật tự nhiên ñể từ ñó góp phần vào việc quản lý sử dụng ñất ðối

tượng quản lý nhà nước về ñất ñai là toàn bộ vốn ñất ñai của Nhà nước, trong

phạm vi ranh giới quốc gia và ñến từng chủ sử dụng ñất Quản lý nhà nước về

ựất ựai nhằm sử dụng ựất ựai hợp lý, tiết kiệm, mang lại hiệu quả kinh tế mà vẫn bảo vệ ựược môi trường [10]

2.1.1.2 Quản lý Nhà nước về ựất ựai qua các thời kỳ

- Thời kỳ thuộc Pháp (1884 - 1945)

Ngay từ khi thực dân Pháp ựặt chân lên ựất nước ta, triều ựình nhà Nguyễn ựã làm tay sai cho chúng Chúng chiếm ựất ựai của chúng ta Giai cấp ựịa chủ với 2% dân số ựã chiếm tới 52,1% ruộng ựất địa chủ bóc lột nhân dân chủ yếu bằng hình thức phát canh thu tô với mức tô hiện vật rất cao Bên cạnh

ựó, người dân còn chịu sự bóc lột hà khắc không kém của bọn thực dân Pháp [14], [18]

- Thời kỳ Mỹ - Nguỵ tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975)

Ở thời kỳ này, chắnh sách nổi bật là ỘQuốc sách cải cách ựiền ựịa của Ngô đình Diệm và sau ựó là chắnh sách ỘNgười cày có ruộngỢ của Nguyễn Văn Thiệu [14], [18]

* Quản lý nhà nước về ựất ựai từ khi có đảng Cộng sản lãnh ựạo

- Từ khi đảng thành lập ựến khi cách mạng tháng Tám thành công

Ngay từ ựầu, đảng ta ựã nêu ra khẩu hiệu: ỘTịch thu hết thảy ruộng ựất của bọn ựịa chủ ngoại quốc, bổn xứ và các giáo hội giao ruộng ựất ấy cho trung

và bần nôngỢ [14], [18]

- Từ khi thành lập nước ựến khi hoàn thành cải cách ruộng ựất

Trong luận cương chắnh trị ựầu tiên, đảng ta ựã nêu rõ: ỘCuộc cách mạng đông Dương là cuộc cách mạng phản ựế và ựiền ựịa Ợ Trước tình hình Nhà nước ta còn non trẻ, đảng và Nhà nước ta ựã ựề ra một số chắnh sách, pháp luật mang tắnh chất chuẩn bị tiến tới cuộc cải cách ruộng ựất đến ngày 19/12/1953, Chủ tịch nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ựã ký sắc lệnh số 197/SL ban bố

ỘLuật cải cách ruộng ựấtỢ [14], [18]

- Từ khi hoàn thành cải cách ruộng ựất ựến khi có Hiến pháp năm 1980 ra ựời

Sau khi hoàn thành cuộc cải cách ruộng ựất, ở miền Bắc người nông dân

ñã có ruộng cày Nhưng trên thực tế, nếu cứ ñể vậy thì xã hội lại tiếp tục phân hoá giai cấp, nghĩa là lại có những người mua bán ruộng ñất và tiến tới lại diễn

ra cảnh người bóc lột người ðể thực hiện ñường lối cách mạng xã hội chủ nghĩa, ðảng và Nhà nước ta một mặt vận ñộng nông dân vào làm ăn tập thể, mặt khác cho thành lập các nông trường quốc doanh, các trại, trạm nông nghiệp Lúc này có ba hình thức sở hữu về ruộng ñất: Sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân [14], [18]

- Từ năm 1980 - 1991

Thật ra việc soạn thảo Luật ðất ñai ñã ñược tiến hành từ những năm 60 của thế kỷ 20, nhưng vì hoàn cảnh lịch sử ñất nước bị chi phối nên soạn thảo rồi thông qua, rồi lại bổ sung, chỉnh lý lặp ñi lặp lại tới 70 lần mới ñược Quốc hộ khoá VI, kỳ họp thứ 2 thông qua ngày 29/12/1987, Chủ tịch Hội ñồng Nhà nước công bố ngày 08/01/1988 Luật ðất ñai 1988 có 6 chương, 57 ñiều Luật ðất ñai

1988 lấy Hiến pháp 1980 làm nền tảng, lấy việc phục vụ nhiệm vụ chính trị do ðại hội VI của ðảng ñề ra làm tư tưởng chủ ñạo [14]

Khi ñất ñai thuộc các hợp tác xã, chúng rơi vào tình trạng “Cha chung không ai khóc” ðất ñai bị bỏ phí, năng suất nông nghiệp giảm sút Trước tình hình ñó, Nhà nước mới ra Chỉ thị 100/CT-TW ngày 13/01/1981 về khoán sản phẩm và Nghị quyết 10/NQ-TW ngày 05/04/1988 về khoán ruộng ñất lâu dài Người dân ñã có quyền trên mảnh ñất của họ Họ ñầu tư vào sản xuất, cải tạo bồi dưỡng ñất [14]

- Từ năm 1992 ñến nay

Hiến pháp 1992 xác ñịnh sự khởi ñầu cho công cuộc ñổi mới cơ chế quản

lý nhà nước về ñất ñai ðiều 17 ghi rõ “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất và quản lý theo quy hoạch và pháp luật ñảm bảo sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả”

Luật ðất ñai năm 1993, căn cứ vào Hiến pháp 1992 có những quy ñịnh cụ thể về quản lý nhà nước về ñất ñai Luật dành hẳn chương II ñể nói về vấn ñề

quản lý nhà nước về ñất ñai Trong ñó, ðiều 13 quy ñịnh cụ thể 7 nội dung quản

lý nhà nước về ñất ñai

Luật ðất ñai năm 2003, ðiều 5 nói rõ “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” và Nhà nước có quyền ñịnh ñoạt ñất ñai, ñiều tiết các nguồn lợi từ ñất và trao quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ñất Khoản 1 ðiều 6 cũng nêu: “Nhà nước thống nhất quản lý về ñất ñai”, khoản 2 nêu cụ thể 13 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai Chương II của Luật chi tiết các công việc quản lý nhà nước về ñất ñai

Như vậy, qua từng thời kỳ, các quy ñịnh về quản lý nhà nước ñối với ñất ñai càng chặt chẽ, cụ thể hơn Nó vừa ñảm bảo việc sử dụng ñất tiết kiệm, hiệu quả, hợp lý, vừa ñem lại lợi ích kinh tế cao cho người sử dụng ñất, mặt khác cũng bảo vệ ñược ñất ñai bền vững

2.1.2 Công tác quản lý tài chính về ñất ñai một số nước trên thế giới

Mỗi nước khác nhau lại có một giải pháp xây dựng pháp luật về ñất ñai nói riêng Luật ðất ñai ở các nước này ñược nâng cấp lên hiện ñại thì có xu hướng ñơn giản hoá theo mô hình chỉ tồn tại quyền sở hữu toàn dân Quyền của các chủ ñất và của người sử dụng ñất ñược quy ñịnh cụ thể trong Luật Người sử dụng ñất sẽ phải trả tiền sử dụng ñất hoặc tiền thuê ñất trong thời gian ngắn hạn, hay dài hạn tuỳ quy ñịnh của từng nước Chúng ta sẽ tìm hiểu vấn ñề thu tiền sử dụng ñất ở một số nước [2]:

2.1.2.1 Trung Quốc

Theo ðiều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà nhân dân Trung Hoa, ñất ñai

ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (ðối với ñất ñô thị) hoặc sở hữu tập thể (ðối với ñất thuộc khu vực nông thôn) Vì ñất ñai ở nông thôn cũng là ñối tượng quản lý của chính quyền ñịa phương và Trung ương nên quyền sở hữu ñối với toàn bộ ñất ñai ở Trung Quốc ñều “Dưới sự làm chủ” của Nhà nước ðến Hiến pháp năm 1988, ðiều 2 quy ñịnh quyền sử dụng ñất ñược phép chuyển nhượng tại Trung Quốc [2]

Ở Trung Quốc, trước ñây, phần lớn các tổ chức ñều ñược giao ñất không thu tiền sử dụng ñất ñể sử dụng cho mục ñích kinh doanh Hiện nay, quyền sử dụng ñất ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: quyền sử dụng ñất ñược “cấp”

và quyền sử dụng ñất ñược “giao” Với những doanh nghiệp Nhà nước sẽ ñược cấp quyền sử dụng ñất và không phải nộp tiền sử dụng ñất, hoặc có thu thì rất ít nhưng có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào Với quyền sử dụng ñất ñược “giao”, các doanh nghiệp, người sử dụng ñất ñược phép mua quyền sử dụng ñất ñối với một thửa ñất nhất ñịnh nào ñó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục ñích sử dụng ñất) Việc mua bán này có thể thực hiện thông qua thoả thuận, ñấu thầu hoặc ñấu giá [2]

2.1.2.2 Thái Lan

ðất ñai ở Thái Lan ñược chia thành 4 loại chính: ñất rừng do Cục Lâm nghiệp Hoàng gia quản lý theo các văn bản pháp luật của Nhà nước; ñất ñai Nhà nước hay bất ñộng sản của Chính phủ do Cục Ngân khố, Bộ Tài chính quản lý theo theo Luật Bất ñộng sản năm 1975 của Chính phủ; ñất của Cơ quan hành chính và của các xí nghiệp Nhà nước do các cơ quan của Chính phủ quản lý; ñất công cộng ñược quản lý theo Bộ Luật ðất ñai của Cục quản lý ñất ñai Thái Lan [2]

Như vậy, ở Thái Lan tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu nhà nước

và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng nhận về ñất ñai Ở Thái Lan có tương ñối nhiều loại giấy chứng nhận về ñất ñai (8 loại), mỗi loại cấp cho từng loại ñất khác nhau, có quy ñịnh riêng nhằm hạn chế một

số quyền về ñất ñai ñối với chủ sở hữu, sử dụng ñất [2]

2.1.2.3 Malaixia

Malaixia là một quốc gia Liên bang bao gồm 13 bang Theo Bộ Luật ðất ñai, Chính quyền Bang có quyền chuyển nhượng ñất ñai

- Vĩnh viễn hoặc theo thời hạn không quá 99 năm

- Khi xem xét việc trả tiền thuê hàng năm

- Khi xem xét việc trả tiền thuê thêm, trừ khi ñược miễn

- ðưa vào một loại hình sử dụng ñất

- Các ñiều kiện và hạn chế về quyền lợi ñược xem như cần thiết

Việc chuyển nhượng ñất ñai chỉ có hiệu lực khi có sự ñăng ký văn bản bằng khoán ñối với ñất ðể thực hiện quá trình chuyển nhượng, thường thì ñăng

ký một bằng khoán hạn chế tương ứng với Bằng khoán ñăng ký hoặc Bằng khoán Phòng ñất ñai ñối với ñất ñai ñược phép chuyển nhượng Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ ñược cấp khi ñã hoàn thành xong việc ño ñạc ñất [2]

2.1.2.4 Thuỵ ðiển

Tại Thuỵ ðiển, phần lớn ñất ñai thuộc sở hữu tư nhân Nhưng việc phát triển ñất ñai lại không phải là vấn ñề mang tính cá nhân mà là mối quan tâm chung của xã hội [2]

Cũng như hầu hết các nước khác, pháp Luật ðất ñai của Thuỵ ðiển dựa trên các quy tắc và truyền thống cũ Bộ luật lâu ñời nhất ñược viết vào thế kỷ thứ 13 Vào thời ñó, ñất ñai ñược coi là thuộc về gia ñình chứ không phải là tài sản cá nhân và pháp luật có mục tiêu ngăn cản người dân giao dịch ñất ñai hơn

là tạo thuận lợi cho việc giao dịch Quan ñiểm hiện ñại hơn ñã bắt ñầu ñược chấp nhận vào thế kỷ XV và XVI Lúc ñó, Thuỵ ðiển trở thành một Nhà nước tập trung với một chế ñộ quân chủ hùng mạnh, rất cần thông tin về ñất ñai phục

vụ cho mục ñích tính thuế Những bộ sổ ñăng ký ñầu tiên ñược làm vào thế kỷ XVI và ñất ñai ñược ñăng ký từ thời ñiểm ñó [2]

2.1.2.5 Ôxtrâylia

Lịch sử hình thành của ñất nước Ôxtrâylia có thể ñược tính từ năm 1789 Lúc ấy, ñây là thuộc ñịa của Anh, dùng ñể giam giữ tù nhân Thời gian trước 01/01/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại sở hữu là Nhà nước và tư nhân ðất nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ ðất tư nhân là ñất

do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân [2]

2.1.3 Công tác thu tiền sử dụng ñất ở Việt Nam

Vốn ñất ñai của Nhà nước ta là hơn 33 triệu ha, các khả năng nhu cầu về

ñất ñai là hữu hạn ðể ñáp ứng những nhu cầu ñó, Nhà nước phải thực hiện việc phân chia lại ñất ñai hợp lý và công bằng Vì vậy, các quyết ñịnh về giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất là tổng hợp các hành vi pháp lý có liên quan chặt chẽ với nhau của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc phân chia, phân chia lại lại một cách hợp lý quỹ ñất vì lợi ích của Nhà nước và mọi tổ chức, cá nhân sử dụng ñất [13]

Từ khi có Luật ðất ñai năm 1993, Nhà nước chính thức bỏ bao cấp về ñất khi giao ñất ñể ñáp ứng nhu cầu ñể ở, xây dựng công trình hoặc kinh doanh thu lợi từ việc kinh doanh nhà ñất ñối với các tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân

Vì vậy, một trong những nghĩa vụ cơ bản của chủ thể sử dụng ñất là phải nộp tiền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp Luật ðất ñai [13]

2.1.3.1 Cơ sở lý luận thu tiền sử dụng ñất ở Việt Nam

a, Chế ñộ sở hữu toàn dân

Từ khi nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra ñời, ngày 02/9/1945, nước chúng ta ñi theo con ñường xã hội chủ nghĩa, theo con ñường chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh, theo ñó ñất ñai là một tài sản quốc gia mang tính sở hữu toàn dân Sau khi thống nhất ñất nước, bắt ñầu từ Hiến pháp năm 1980, tại ðiều 19 ñã quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân ðến Hiến pháp năm 1992, tại ðiều 17 cũng quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân [13]

Hiến pháp mang tính ñường lối và ñể cụ thể hoá Nhà nước ta ñã ban hành Luật ðất ñai năm 1988 Ngay Chương 1, Luật ñã quy ñịnh chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai Trong ñó, Nhà nước với tư cách là người chủ sở hữu tuyệt ñối và duy nhất ñối với ñất ñai và có 3 quyền năng là chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt Chương 2, Luật ðất ñai năm 1988 cũng quy ñịnh cụ thể 7 nội dung quản lý nhà nước ñối với ñất ñai

Luật ðất ñai 1993 - Quốc hội khoá IX thông qua ngày 14/7/1993, ngay tại ðiều 1 cũng ghi rõ ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sở hữu của Nhà nước ñối với ñất ñai ñược thể hiện qua quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền ñịnh ñoạt

Tại ðiều 13 của Luật cũng quy ñịnh rõ 7 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai

Luật ðất ñai năm 2003 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân Tuy nhiên, Luật năm 2003 ñã khẳng ñịnh và xác ñịnh rõ ràng vai trò của Nhà nước với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai và thực hiện việc thống nhất quản lý ñất ñai Trước ñây, các quyền của Nhà nước xuất phát từ việc thống nhất quản lý ñất ñai thì nay theo quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 5 Luật ðất ñai năm 2003, quyền của Nhà nước xuất phát từ vai trò của người ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai Trong ðiều 5 này, Luật cũng quy ñịnh rõ quyền ñịnh ñoạt ñối với ñất ñai; quyền ñiều tiết các nguồn lợi từ ñất ñai thông qua các chính sách tài chính về ñất ñai và quyền trao quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ñất ñai Trong ñó cũng thấy tiền sử dụng ñất là một trong các nguồn lợi từ ñất mà Nhà nước phải ñiều tiết Luật 2003 cũng quy ñịnh rõ ràng 13 nội dung quản lý nhà nước về ñất ñai tại ðiều 6 và cụ thể hoá tại chương II và chương VI [13]

b, Thị trường ñất ñai sơ cấp giữa Nhà nước và người dân

Như chúng ta ñã biết, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu Tuy nhiên, chúng ta không thể tồn tại mãi một hình thức Nhà nước giao ñất không thu tiền, tạo nên sự bất bình ñẳng giữa những người ñược Nhà nước giao ñất và tất yếu sẽ dẫn ñến sử dụng ñất lãng phí và kém hiệu quả Từ sau khi Nhà nước có chủ trương xóa bỏ cơ chế quan liêu, bao cấp, chuyển sang

cơ chế thị trường, cơ chế hàng hóa thì quyền sử dụng ñất ñược xem như có giá Mặt khác, Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng ñất cho người sử dụng ñất thông qua hình thức giao ñất, cho thuê ñất, công nhận quyền sử dụng ñất ñối với người ñang sử dụng ổn ñịnh, quy ñịnh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất Vì vậy, thị trường ñất ñai sơ cấp chính là thị trường giữa một bên giao dịch là Nhà nước và một bên là người sử dụng ñất [24]

Nhà nước khi thực hiện các quyền giao ñất, cho thuê ñất, công nhận quyền sử dụng ñất ñều ñược thu tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, lệ phí trước bạ Trong ñó thu tiền sử dụng ñất trong các trường hợp giao ñất có thu tiền sử dụng

ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất từ ñất ñược Nhà nước giao không thu tiền sang ñất ñược giao có thu tiền sử dụng ñất, chuyển từ hình thức thuê ñất sang hình thức ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các ñối tượng phải nộp tiền sử dụng ñất và khi xây dựng khu kinh

tế và khu công nghệ cao [24]

Người sử dụng ñất là tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân… khi tham gia thị trường cũng phải thực hiện ñầy ñủ nghĩa vụ tài chính của mình [24]

Hình 2.1 Sơ ñồ thị trường sơ cấp về ñất ñai [24]

c, ðịa tô

ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất ðịa tô gắn liền với sự ra ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất trong các chế ñộ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kỳ ñầu của chủ nghĩa xã hội [11]

Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ, ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do tạo ra [11]

Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm ñoạt [11]

Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư hữu về ruộng ñất trong nông

Cho thuê ñất

Thu hồi ñất

CÁC CHỦ SỬ DỤNG ðẤT

nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô Về thực chất, ñịa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ Nguồn gốc của ñịa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao ñộng thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra ðịa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh mối quan hệ giữa ba giai cấp: ñịa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê [11]

Trong chủ nghĩa tư bản có các loại ñịa tô: ñịa tô chênh lệch, ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của ñịa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế

ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản [11]

Ở Việt Nam, ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất ñặc biệt của nông nghiệp, lâm nghiệp và là tài nguyên quý giá của quốc gia Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng ñất lâu dài hay có thời hạn cho người sử dụng ñất dưới các hình thức giao ñất, cho thuê ñất Tuy hình thức ñịa tô tuyệt ñối không còn nhưng ruộng ñất vẫn là một tư liệu sản xuất có giá trị và người sử dụng vẫn phải trả tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất và thuế ñất như là một loại ñịa tô [24]

ðịa tô chênh lệch là loại ñịa tô mà chủ ñất thu ñược do có sở hữu những ruộng ñất có ñiều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng ñất có ñộ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn hoặc tư bản ñầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là ñộ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Nguồn gốc của ñịa tô chênh lệch do lao ñộng nông nghiệp tạo ra Có hai loại ñịa

tô chênh lệch: ñịa tô chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II ðịa tô chênh lệch I là ñịa tô chênh lệch thu ñược trên những ruộng ñất có ñộ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ ðịa tô chênh lệch II là ñịa tô chênh lệch thu ñược do thâm canh ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong ñiều kiện của chủ nghĩa xã hội, song ñược phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần

tuý phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước [11]

ðịa tô ñộc quyền là khi giá cả bán ra của hàng hoá không do giá cả sản xuất hoặc giá trị quyết ñịnh mà là do nhu cầu của người mua và năng lực chi trả quyết ñịnh ðiều này sẽ hình thành giá cả ñộc quyền ñặc thù Số chênh giá cả ñộc quyền này và giá trị bị người sở hữu ñất ñai lớn chiếm hữu hình thành ñịa tô ñộc quyền [11]

ðịa tô tuyệt ñối là số chênh của giá trị hàng nông sản vượt quá giá cả sản xuất Trong thời kỳ lâu dài của sự phát triển tư bản chủ nghĩa, kỹ thuật sản xuất nông nghiệp lạc hậu so với kỹ thuật sản xuất công nghiệp, cấu thành hữu cơ của

tư bản nông nghiệp cũng tương ñối thấp, tư bản khả biến chiếm tỷ trọng lớn có thể thuê ñược nhiều công nhân làm ra càng nhiều giá trị thặng dư Giá trị thặng

dư do người nông dân làm ra là nguồn gốc của ñịa tô tuyệt ñối Sự ñộc quyền tư hữu ñất ñai là nguyên nhân căn bản hình thành ñịa tô tuyệt ñối Trong chủ nghĩa

tư bản, ñịa tô tuyệt ñối làm tăng giá cả nông sản, ảnh hưởng xấu ñến ñời sống của những người lao ñộng Việc quốc hữu hoá ruộng ñất sẽ xoá bỏ chế ñộ ñộc quyền tư hữu về ruộng ñất và do ñó sẽ xoá bỏ ñịa tô tuyệt ñối [24]

2.1.3.2 Các quy ñịnh thu tiền sử dụng ñất ở Việt Nam

a, Luật ðất ñai năm 1993, Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai 1998, 2001

Ngay sau khi xóa bỏ bao cấp về ñất ñai, Luật ðất ñai năm 1993 ñã có những quy ñịnh về thu tiền sử dụng ñất

Tại ðiều 22 Luật ðất ñai năm 1993 có quy ñịnh: “Tổ chức, hộ gia ñình,

cá nhân ñược Nhà nước giao ñất ñể sử dụng vào mục ñích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối không phải trả tiền sử dụng ñất; nếu ñược Nhà nước giao ñất ñể sử dụng vào mục ñích khác thì phải trả tiền sử dụng ñất, trừ các trường hợp ñược miễn, giảm theo quy ñịnh của Chính phủ.”

Luật ðất ñai 1993 ñã quy ñịnh các trường hợp giao ñất có thu tiền sử dụng ñất và không thu tiền sử dụng ñất Nhưng ở ñây nêu khá chung chung rằng

mọi tổ chức, hộ gia ựình và cá nhân sử dụng ựất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối thì không phải trả tiền, còn sử dụng vào mục ựắch khác thì phải trả tiền Như vậy, trong các trường hợp sử dụng ựất vào mục ựắch

an ninh, quốc phòng thì sao [13]

Trong Luật sửa ựổi, bổ sung Luật đất ựai năm 1998, điều 22 Luật đất

ựai 1993 ựược sửa ựổi, bổ sung các trường hợp cụ thể không thu tiền sử dụng

ựất khi Nhà nước giao ựất

Luật cũng bổ sung thêm điều 22a với các trường hợp cụ thể có thu tiền sử

dụng ựất khi Nhà nước giao ựất

Còn điều 22c bổ sung các trường hợp cụ thể ựược Nhà nước giao ựất có

thu tiền sử dụng ựất, cho thuê ựất ựược miễn, giảm tiền sử dụng ựất hoặc tiền thuê ựất

Kèm theo từng văn bản Luật là các Nghị ựịnh, Thông tư hướng dẫn thực hiện về việc thu tiền sử dụng ựất đó là:

- Nghị ựịnh của Chắnh phủ số 89/CP (17/08/1994) về việc thu tiền sử dụng ựất và lệ phắ ựịa chắnh Kèm theo ựó là Thông tư của Bộ Tài chắnh số 02/TC-TCT (04/01/1995) hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh 89/CP (17/08/1994)

- Nghị ựịnh của Chắnh phủ số 44/CP (03/08/1996) về việc bổ sung điều 1 của Nghị ựịnh 89/CP (17/08/1994)

- Nghị ựịnh của Chắnh phủ số 38/2000/Nđ-CP (23/08/2000) về thu tiền sử dụng ựất Kèm theo ựó là Thông tư của Bộ Tài chắnh số 115/2000/TT-BTC (11/12/2000) hướng dẫn thi hành Nghị ựịnh 38/2000/Nđ-CP (23/08/2000)

b, Luật đất ựai năm 2003

Kế thừa và phát triển Luật đất ựai năm 1993 và các Luật đất ựai sửa ựổi,

bổ sung, ựiểm a, khoản 3, điều 3 Luật đất ựai 2003 cũng nói rõ: Nhà nước thực

hiện quyền ựiều tiết về ựất ựai thông qua các chắnh sách tài chắnh về ựất ựai trong

ựó có thu tiền sử dụng ựất Luật đất ựai năm 2003 ựã quy ựịnh cụ thể hơn các

trường hợp ñược giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, miễn giảm tiền sử dụng ñất và các trường hợp thu tiền sử dụng ñất khác

Tại ðiều 33, Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh cụ thể các trường hợp Nhà nước

giao ñất không thu tiền sử dụng ñất

Tại ðiều 34, Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh cụ thể các trường hợp Nhà nước

giao ñất có thu tiền sử dụng ñất

Tại ðiều 36, Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh các trường hợp khi chuyển mục

ñích sử dụng ñất thì người sử dụng ñất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

ðiều 50 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh khi cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng ñất cho hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư ñang sử dụng ñất với các trường hợp cụ thể ñược quy ñịnh trong ñiều này cũng sẽ phải nộp tiền sử dụng ñất hay thực hiện ñầy ñủ nghĩa vụ tài chính

ðiều 60 Luật ðất ñai 2003 cũng quy ñịnh cụ thể các trường hợp người sử

dụng ñất mà Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñược miễn, giảm tiền sử dụng ñất

Luật cũng quy ñịnh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng ñất ñối với các ñối tượng

sử dụng ñất: tổ chức sử dụng ñất trong nước, hộ gia ñình, cá nhân trong nước, cộng ñồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài Bên cạnh

ñó là quyền lựa chọn hình thức sử dụng ñất của các ñối tượng sử dụng ñất, như

là hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, thuê ñất trả tiền một lần hay trả tiền hằng năm Trong Luật ðất ñai 2003 cũng có ñiểm mới là những người Việt Nam

ở nước ngoài có thể ñược giao ñất có thu tiền sử dụng ñất khi họ ñầu tư vào Việt Nam Việc cho phép người sử dụng ñất có nhiều quyền lựa chọn hình thức sử dụng ñất chính là một ñiểm mới quan trọng của Luật ðất ñai 2003 Qua ñó, người sử dụng ñất tìm hiểu, lựa chọn cách thức thích hợp nhất với khả năng ñầu

tư sản xuất kinh doanh trong sự cân nhắc về khả năng tài chính và tiếp cận quyền của người sử dụng Quyền lựa chọn hình thức sử dụng ñất sẽ mang tới sự

ña dạng trong quan hệ sử dụng ñất và cơ chế thụ hưởng quyền của người sử dụng ñất [13]

Chính vì vậy, tại khoản 1 ðiều 106 Luật ðất ñai 2003 ñã liệt kê ñầy ñủ

các quyền chuyển quyền sử dụng ñất Tuy nhiên cần hiểu rằng, không phải người sử dụng nào cũng có ñủ quyền năng như vậy Người ñược bảo hộ ñầy ñủ quyền chính là tổ chức kinh tế ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất

mà tiền ñó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước hoặc hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất không phải ñất thuê Như vậy, việc quy ñịnh các hình thức sử dụng ñất ñể người sử dụng ñất lựa chọn sẽ công bằng hơn cho người sử dụng ñất, tạo sự yên tâm cho việc ñầu tư kinh doanh trên ñất của họ [13]

ðể hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai 2003, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP (29/10/2004) với những quy ñịnh, ñiều khoản hướng dẫn cụ thể việc thi hành luật

Chính phủ cũng ban hành Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP (03/12/2004) về thu tiền sử dụng ñất Kèm theo ñó là Bộ Tài chính ra Thông tư số 117/2004/TT-BTC (07/12/2004) hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP (03/12/2004)

Trong Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP, tại ðiều 2 quy ñịnh các ñối tượng phải nộp tiền sử dụng ñất, ðiều 3 quy ñịnh các ñối tượng không phải nộp tiền

sử dụng ñất, ðiều 4 là căn cứ tính thu tiền sử dụng ñất Chương II, từ ðiều 5

ñến ðiều 8 của Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP là những quy ñịnh cụ thể về việc

thu tiền sử dụng ñất khi Nhà nước giao ñất (ðiều 5), thu tiền sử dụng ñất khi chuyển mục ñích sử dụng ñất (ðiều 6), thu tiền sử dụng ñất khi chuyển từ thuê ñất sang giao ñất có thu tiền sử dụng ñất (ðiều 7), thu tiền sử dụng ñất khi cấp GCN QSD ñất (ðiều 8), thu tiền sử dụng ñất ñối với khu công nghiệp (ðiều 9), thu tiền sử dụng ñất ñối với ñất xây dựng khu công nghệ cao, khu kinh tế (ðiều 10) Chương III của Nghị ñịnh quy ñịnh các trường hợp ñược

miễn giảm tiền sử dụng ñất Cụ thể: ðiều 12 quy ñịnh các trường hợp ñược

miễn tiền sử dụng ñất, ðiều 13 quy ñịnh các trường hợp ñược giảm tiền sử

dụng ñất

Thông tư 117/2004/TT-BTC, phần A “Những quy ñịnh chung” cũng nhắc

lại cụ thể các ñối tượng phải nộp tiền sử dụng ñất, các ñối tượng không phải nộp tiền sử dụng ñất Phần B là các quy ñịnh cụ thể về việc nộp tiền sử dụng ñất Phần C là các quy ñịnh về miễn, giảm tiền sử dụng ñất Mục II hướng dẫn cụ thể các ñối tượng ñược miễn tiền sử dụng ñất cho các ñối tượng ñược quy ñịnh tại

ðiều 13 Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP

Ngày 27/01/2006, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh 17/2006/Nð-CP về sửa

ñổi bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai Tại

ðiều 5 của Nghị ñịnh ñưa ra việc sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP (03/12/2004), trong ñó có một số ñiểm có lợi cho người sử

dụng ñất như: tại khoản 4 ñã bổ sung thêm khoản 4 và khoản 5 vào ðiều 15 của

Nghị ñịnh 198/2004/Nð-CP là người dân ñược quyền nợ lại tiền sử dụng ñất, số

tiền ghi nợ ñược tính theo giá ñất tại thời ñiểm cấp GCN, những giao dịch ñối với thửa ñất có GCN còn ghi nợ không có giá trị về mặt pháp lý và tổ chức kinh tế ñược nộp tiền sử dụng ñất theo tiến ñộ dự án ñầu tư ñã ñược xét duyệt

Ngày 25/5/2007, Chính phủ ban hành Nghị ñịnh 84/2007/CP-Nð về việc

cấp GCN QSD ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi

thường và giải quyết khiếu nại về ñất ñai ðiều 4 của Nghị ñịnh nói rõ về thời

ñiểm xác ñịnh nghĩa vụ tài chính ñối với các trường hợp xin cấp GCN, xin

chuyển mục ñích sử dụng ñất, xin giao hoặc thuê ñất ðiều 5 của Nghị ñịnh nói

rõ hơn về vấn ñề ghi nợ tiền sử dụng ñất so với Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP

Nghị ñịnh ñã giải quyết rõ ràng những vấn ñề mà các nghị ñịnh như Nghị ñịnh

số 181/2004/Nð-CP, Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP và Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP chưa làm rõ ñược về vấn ñề thu tiền sử dụng ñất

Như vậy, ñể ñảm bảo quyền lợi của Nhà nước là người ñại diện sở hữu về ñất ñai và của quyền lợi của người sử dụng ñất, càng ngày Chính phủ càng ñưa

ra những luật, văn bản dưới luật chặt chẽ hơn trong việc quản lý và sử dụng ñất ñai nói chung và trong việc thu tiền sử dụng ñất nói riêng

2.2 Một số vấn ñề lý luận về hệ thống thông tin quản lý

2.2.1 Khái niệm về hệ thống thông tin quản lý

Thông tin quản lý (Management Information) là một ngành khoa học về

ứng dụng công nghệ thông tin vào giải quyết các vấn ñề của tổ chức, quản lý Ngành khoa học này là sự kết hợp của khoa học quản lý và quản trị kinh doanh với toán học và khoa học máy tính MIS là một hệ thống có nhiệm vụ cung cấp các thông tin cần thiết phục vụ cho việc quản lý ñiều hành của một tổ chức [1],[16],[17]

Trong các hoạt ñộng của con người, các thuật ngữ như hệ thống triết học,

hệ thống pháp luật, hệ thống kinh tế, hệ thống thông tin (HTTT) ñã trở nên quen thuộc Một cách ñơn giản và vắn tắt, ta có thể hiểu: Hệ thống là một tập hợp vật chất và phi vật chất như người, máy móc, thông tin, dữ liệu, các phương pháp xử

lý, các qui tắc, quy trình xử lý, gọi là các phần tử của hệ thống, các phần tử này tương tác với nhau và cùng hoạt ñộng ñể hướng tới mục ñích chung

Như vậy, hệ thống là tập hợp các phần tử (Các tác nhân - actors) có

những mối quan hệ ràng buộc lẫn nhau cùng hoạt ñộng chung cho một số mục tiêu nào ñó Mục tiêu của hệ thống là lý do tồn tại của hệ thống ðể ñạt ñược mục tiêu, hệ thống tương tác với môi trường bên ngoài của nó (Các thực thể tồn tại bên ngoài hệ thống) [1],[16],[17],[22]

Hệ thống có thể tồn tại theo nhiều cấp ñộ khác nhau Một hệ thống có thể

là một thành phần trong một hệ thống khác Thông thường một hệ thống ñược phân làm ba hệ thống con: hệ thống quyết ñịnh (Gồm con người, phương tiện và các phương pháp tham gia ñề xuất quyết ñịnh); hệ thống thông tin (HTTT); hệ thống tác nghiệp (Gồm con người, phương tiện và các phương pháp tham gia trực tiếp thực hiện mục tiêu của hệ thống) [1],[ 16],[17]

Hệ thống quản lý ñược hiểu là một hệ thống có một mục ñích mang lại lợi nhuận hoặc lợi ích nào ñó ðặc ñiểm của hệ thống là có sự tham gia của con người và có trao ñổi thông tin Hệ thống quản lý chia thành hai hệ thống con: hệ tác nghiệp (Con người, phương tiện, phương pháp trực tiếp thực hiện mục tiêu ñã

ñề ra) và hệ quản lý (Con người, phương tiện, phương pháp cho phép ñiều khiển hoạt ñộng của hệ thống) Hệ quản lý lại chia thành hai hệ con hệ quyết ñịnh - ñưa

ra các quyết ñịnh; và hệ xử lý thông tin - xử lý thông tin [1]

Thông tin là những gì mà người ra quyết ñịnh cần ñể tạo ra quyết ñịnh, ñó là một loại tài nguyên của mọi tổ chức Thông tin là ý nghĩa ñược rút ra từ dữ liệu thông qua quá trình xử lý (Phân tích, tổng hợp…) phù hợp với mục ñích cụ thể của người sử dụng Thông tin có thể gồm nhiều loại giá trị dữ liệu ñược tổ chức sao cho nó mang lại một ý nghĩa cho một ñối tượng

cụ thể, trong một ngữ cảnh cụ thể Việc xử lý thông tin ñòi hỏi chi phí về thời gian, tiền bạc và nhân lực Việc xử lý thông tin phải hướng tới khai thác tối ña tiềm năng của nó [1]

Hệ thông tin ñóng vai trò trung gian giữa hệ quyết ñịnh và hệ tác nghiệp trong hệ thống quản lý với nhiệm vụ là: trao ñổi thông tin với môi trường ngoài, thực hiện việc liên lạc giữa các bộ phận và cung cấp thông tin cho các hệ tác nghiệp và hệ quyết ñịnh [1]

Hệ thống thông tin (HTTT) là một hệ thống mà mục tiêu tồn tại của nó

là cung cấp thông tin phục vụ cho hoạt ñộng của con người trong một tổ chức nào ñó Nói cách khác HTTT là hệ thống mà mối liên hệ giữa các thành phần của nó cũng như mối liên hệ giữa nó với các hệ thống khác là sự trao ñổi thông tin [1],[17]

HTTT trong một tổ chức có chức năng thu nhận và quản lý dữ liệu ñể cung cấp những thông tin hữu ích nhằm hỗ trợ cho tổ chức ñó và các nhân viên, khách hàng, nhà cung cấp hay ñối tác của nó Ngày nay, nhiều tổ chức xem các

HTTT là yếu tố thiết yếu giúp họ có ñủ năng lực cạnh tranh và ñạt ñược những bước tiến lớn trong hoạt ñộng Hầu hết các tổ chức nhận thấy rằng tất cả nhân viên ñều cần phải tham gia vào quá trình phát triển các HTTT hiện hữu dưới mọi hình dạng và quy mô

MIS là một HTTT về các hoạt ñộng quản lý Thành phần chiếm vị trí quan trọng trong MIS là một cơ sở dữ liệu hợp nhất chứa các thông tin phản ánh cấu trúc nội tại của hệ thống và các thông tin diễn ra trong hệ thống

2.2.2 ðặc ñiểm, chức năng của hệ thống thông tin quản lý

MIS bao gồm một hệ thống thông tin hỗ trợ cho công tác quản lý và sự quản lý HTTT ñó MIS hiện ñại là hệ thống tự ñộng hóa dựa vào máy tính (Phần cứng, phần mềm) và các công nghệ thông tin khác MIS hiện ñại nhằm giải quyết nhu cầu tin học hoá quản lý các nghiệp vụ hành chính trong một công ty hay một tổ chức

Với hạt nhân là cơ sở dữ liệu hợp nhất, MIS có thể hỗ trợ cho nhiều lĩnh vực chức năng khác nhau và có thể cung cấp cho các nhà quản lý công cụ và khả năng dễ dàng truy cập thông tin, MIS có các chức năng chính:

+ Thu nhập, phân tích và lưu trữ các thông tin một cách hệ thống, những thông tin có ích ñược cấu trúc hoá ñể có thể lưu trữ và khai thác trên các phương tiện tin học

+ Thay ñổi, sửa chữa, tiến hành tính toán trên các nhóm chỉ tiêu, tạo ra các thông tin mới

+ Phân phối và cung cấp thông tin

Chất lượng của MIS ñược ñánh giá thông qua tính nhanh chóng trong ñáp ứng các yêu cầu thông tin, tính mềm dẻo của hệ thống và tính toàn vẹn, ñầy ñủ của hệ thống

2.2.3 Các giai ñoạn xây dựng hệ thống thông tin quản lý

Hầu hết các quy trình phát triển hệ thống của các tổ chức ñều hướng theo cách tiếp cận giải quyết vấn ñề (Problem - solving) [16],[17] Cách tiếp cận này thường kết hợp các bước giải quyết vấn ñề như trong bảng 2.1

Bảng 2.1 Quy trình phát triển hệ thống

Quy trình phát

triển hệ thống

Các bước giải quyết vấn ñề nói chung

Khởi ñầu hệ thống 1 Xác ñịnh vấn ñề (ðồng thời lập kế hoạch cho giải

5 Thiết kế giải pháp ñã lựa chọn

ñể phát triển hệ thống phải bảo ñảm:

- Tính hiệu quả ñể cho phép nhà quản lý ñiều chuyển nguồn lực giữa các

dự án

- Tính nhất quán nhằm giảm chi phí thời gian sống ñể bảo trì hệ thống (Bởi các ñội phát triển khác) về sau Chất lượng nhất quán xuyên suốt các dự án

Phân tắch hệ thống là giai ựoạn phát triển trong một dự án, tập trung vào các vấn ựề nghiệp vụ Vắ dụ như những gì hệ thống phải làm về mặt dữ liệu, các thủ tục xử lý và giao diện, ựộc lập với kỹ thuật có thể ựược dùng ựể cài ựặt giải pháp cho vấn ựề ựó

Mô hình hóa chức năng là kỹ thuật dùng ựể tổ chức và tài liệu hóa cấu trúc và luồng dữ liệu xuyên qua các quá trình của một hệ thống và/hoặc các chức năng ựược thực hiện bởi các quá trình hệ thống

Mô hình hóa dữ liệu là kỹ thuật dùng ựể tổ chức và mô hình hóa dữ liệu của một hệ thống nhằm xác ựịnh các yêu cầu nghiệp vụ cho một cơ sở dữ liệu đôi khi mô hình hóa dữ liệu còn ựược gọi là mô hình hóa cơ sở dữ liệu

Mô hình hóa ựối tượng (Object Modeling) với ngôn ngữ mô hình hợp nhất (Unified Modeling Language - UML)

Mô hình hoá dữ liệu (Mô hình hoá cơ sở dữ liệu, mô hình hoá thông tin)

là một kỹ thuật ựể tổ chức dữ liệu của hệ thống trong một mô hình Kỹ thuật này xác ựịnh các yêu cầu nghiệp vụ ựối với một cơ sở dữ liệu Mô hình hóa dữ liệu thường ựược gọi là mô hình hóa cơ sở dữ liệu vì cuối cùng một mô hình dữ liệu luôn ựược cài ựặt thành cơ sở dữ liệu

Biểu ựồ quan hệ thực thể (Entity Relationship Diagram - ERD) mô tả dữ liệu dưới dạng các thực thể và các quan hệ ựược mô tả bởi dữ liệu ERD xác ựịnh các ựơn vị thông tin cơ sở cần thiết cho hệ thống (Các thực thể) và các mối quan hệ giữa chúng Nghĩa là tất cả các dữ liệu chỉ ựược lưu giữ một lần trong toàn bộ hệ thống

Thiết kế hệ thống: Là giai ựoạn phát triển tập trung vào việc xây dựng và cài ựặt mang tắnh kỹ thuật của hệ thống (Cách thức mà công nghệ sẽ ựược sử dụng trong hệ thống)

HTTT cũng như bất kỳ hệ thống nào khác, nó có một cuộc sống cùng với các chu kỳ song có những ựặc trưng riêng Nó ựược sinh ra, phát triển và cuối cùng thì bị thay thế (Loại bỏ) bởi một hệ thống khác tiên tiến hơn, hiện ựại hơn

Ta có thể chia cuộc sống, hay còn gọi là vòng ñời (Life cycle), của HTTT ra làm các giai ñoạn như sau:

Giai ñoạn chuẩn bị: Giai ñoạn này tính từ khi trong tổ chức xuất hiện nhu

cầu xây dựng HTTT mới nhằm cung cấp thông tin chính xác, kịp thời cho việc ñiều hành các hoạt ñộng sản xuất trong tổ chức

Giai ñoạn hình thành và phát triển: Trong giai ñoạn này, các dự ñịnh

xây dựng HTTT ñược triển khai thực hiện trong thực tế Các chuyên gia phân tích hệ thống, nhà quản lý và các lập trình viên cùng nghiên cứu, khảo sát, phân tích, thiết kế và xây dựng MIS HTTT ñược thử nghiệm, cài ñặt và chuẩn bị ñưa vào sử dụng

Giai ñoạn khai thác và sử dụng: Thông thường ñây là giai ñoạn dài nhất

trong vòng ñời của MIS Trong giai ñoạn này hệ thống ñược vận hành phục vụ cho nhu cầu khai thác và sử dụng thông tin trong tổ chức Trong quá trình sử dụng, hệ thống ñược bảo trì hoặc sửa chữa ñể phù hợp với sự thay ñổi về thông tin hoặc nhu cầu thông tin

Giai ñoạn thay thế: Trong quá trình sử dụng và khai thác hệ thống, luôn

gặp phải sự thay ñổi về thông tin (Thay ñổi về dung lượng và về cấu trúc) và những sửa chữa và thay ñổi trong hệ thống làm cho nó trở nên cồng kềnh, hoạt ñộng kém hiệu quả Vì vậy, HTTT cũ cần phải ñược thay thế bởi HTTT mới hoặc nâng cấp

2.2.4 Giới thiệu về thông tin ñịa lý (Geographical Information)

Hệ thông tin ñịa lý GIS (Geographical Information System - GIS) ñang

ñược ứng dụng rộng rãi và ñem lại hiệu quả to lớn trong nhiều lĩnh vực, ñặc biệt là những lĩnh vực có liên quan ñến ñất ñai và tài nguyên môi trường

Thông tin ñịa lý là những thông tin có quan hệ tới vị trí trên bề mặt trái ñất Thông tin ñịa lý có ý nghĩa không gian, nó bao gồm phạm vi rộng lớn, như những thông tin về sự phân bố của tài nguyên thiên nhiên như ñất, nước, sinh vật, những thông tin về vị trí ñịa lý và danh giới của các vùng miền, vị trí của cơ

sở hạ tầng, như ựường sá, công trình, dịch vụ, những thông tin về hành chắnh, ranh giới và sở hữu Ngay cả những dữ liệu thống kê về dân số, nhân lực, tội phạmẦ cũng thuộc về những thông tin ựịa lý nếu nó có quan hệ tới vị trắ không gian số liệu của nó Trong GIS, khái niệm về bản ựồ là một khái niệm quan trọng, bản ựồ là phương tiện truyền tải truyền tải chủ yếu những tri thức thông tin ựịa lý Bản ựồ cho con người nhận biết một cách có hiệu quả những ựối tượng không gian, sự liên hệ giữa chúng cũng như phương hướng

Hệ thông tin ựịa lý (GIS) là một tập hợp các công cụ cho việc thu thập, lưu trữ, thể hiện và chuyển ựổi các dữ liệu mang tắnh chất không gian từ thế giới thực ựể giải quyết các bài toán ứng dụng phục vụ cho các mục ựắch cụ thể, là phương pháp ựể hình dung, mô phỏng phân tắch và thể hiện dữ liệu khụng gian

Dữ liệu GIS có sự liên kết chặt chẽ giữa dữ liệu thuộc tắnh và bản ựồ

Tại Việt Nam, công nghệ GIS mới ựược chú ý ựến trong vòng 10 năm trở lại ựây Những ứng dụng cụ thể của GIS ở Việt Nam vào công tác quy hoạch và quản lý ựất ựai: Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ ựánh giá môi trường chiến lược quy hoạch phát triển thành phố Hạ Long và vùng lân cận (Nguyễn đình Dương,

Lê Thị Thu Hiền, Lê Kim Thoa, Nguyễn Hạnh Quyên); Ứng dụng của công nghệ viễn thám và hệ thống thông tin ựịa lý trong nghiên cứu quy hoạch ựô thị

Hà Nội (đinh Thị Bảo Hoa); Xây dựng và sử dụng một cơ sở dữ liệu ựịa lý ựể quản lý ựất ựai và môi trường, áp dụng cho các tỉnh miền núi của Việt Nam (Nguyễn Trần Cầu) [9]

Ngoài ra, có một số công trình khoa học ứng dụng công nghệ GIS như Bước ựầu ứng dụng hệ thống thông tin ựịa lý ựể xây dựng bản ựồ ô nhiễm Cadimi và chì trong ựất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà, Phạm Văn Vân Ờ 2003); Ứng dụng hệ thống thông tin ựịa lý ựể mô tả mức ựộ ô nhiêm Cadimi và Chì trong ựất nông nghiệp tại các huyện ngoại thành thành phố Hà Nội (Phạm Văn Vân Ờ Luận văn thạc sỹ Ờ 2003); Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản

lý chất lượng ựất xã đại đồng, huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên (Hồ Thị Lam

Trà, Phạm Văn Vân - đề tài khoa học cấp trường Ờ 2004); Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý ựất ựai tại xã đại đồng, huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên (Hồ Thị Lam Trà, Phạm Văn Vân Ờ 2005); Hệ thống thông tin ựịa lý (GIS) liên kết với hệ thống hỗ trợ quyết ựịnh DSSAT hỗ trợ ựánh giá quy hoạch sử dụng ựất (Võ Quang Minh, Ngô Ngọc Hưng Ờ 2004); Hệ thống thông tin quản lý tài nguyên môi trường tỉnh Quảng Trị (Trần Văn Ý, Ngô đăng Trắ, Mạc Văn Chiến, Lê Chắ Thịnh, Nguyễn Thanh Tuấn, Nguyễn Hạnh Quyên Ờ 2005); Một số vấn ựề về hệ thống quản lý ựất ựai (Nguyễn đình Bồng Ờ 2005)

Trong ựề tài này, chúng ta không ựi sâu vào công nghệ GIS, mà chỉ giới thiệu GIS như là một nguồn cung cấp dữ liệu cho CSDL phục vụ công tác quản

lý nhà nước về ựất ựai, trong ựó có công tác quản lý tài chắnh về ựất ựai

2.2.5 Thông tin ựất

2.2.5.1 Giới thiệu về thông tin ựất

Theo Bernard Binns (FAO): Ộđất là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của

nhân loại Tuy nhiên, nguồn tài nguyên này ựang bị sử dụng một cách phung phắ trong một vài thập kỷ gần ựây Sự phung phắ này ựang và sẽ ở mức ngày càng gia tăng khi chưa có các biện pháp xác ựáng ựể ngăn chặn chúng.Ợ Cho

nên, vài năm gần ựây, sự cần thiết về quản lý và sử dụng ựất một cách chặt chẽ

và cẩn thận ựược coi là vấn ựề nổi bật trên toàn cầu điều này dẫn ựến việc phải ựánh giá lại các yêu cầu về thông tin ựất và các chương trình sách lược phù hợp với vấn ựề trên [26]

Trong cả hai lĩnh vực Nhà nước và tư nhân, thông tin ựất là sự cần thiết cho việc ra quyết ựịnh ựến việc ựầu tư phát triển và quản lý ựất ựai, thông tin giúp cho việc xác ựịnh và phân tắch các vấn ựề Thông tin ựất trước hết phục vụ cho các nhà quản lý ựất ựai và sau ựó là những người muốn tìm hiểu các nguyên tắc chắnh của một hệ thống thông tin ựất và cách sử dụng nó [26]

2.2.5.2 Hệ thống thông tin ñất

Một hệ thống thông tin có thể ñược tạo thành như là sự phối hợp của các nguồn nhân sự và kỹ thuật cùng với một tập hợp của các biện pháp tổ chức ñể tạo ra thông tin giúp cho các yêu cầu về quản lý Hệ thống thông tin ñất giúp quản lý về ñất, các thông tin về ñất, các nguồn vốn thuộc về ñất và những biện pháp ñể phát triển chúng [26]

Một hệ thống thông tin ñất là một hệ thống thông tin có cơ sở dữ liệu chuẩn, thống nhất, có công cụ và phương pháp ñể xử lý các thông tin phục vụ cho các hoạt ñộng của các hệ thống thông tin khác liên quan ñến ñất Hệ thống thông tin ñất về bản chất có cấu trúc của một hệ thống thông tin ñịa lý mang những nội dung thông tin về sử dụng và quản lý ñất ñai [26]

Sự hoạt ñộng của hệ thống thông tin ñất bao gồm các thu thập và tập hợp

dữ liệu, xử lý, lưu trữ và bảo quản dữ liệu, ñọc, phân tích và thông báo kết quả Công dụng của một hệ thống thông tin ñất phụ thuộc vào tính cập nhật, sự chính xác, tính toàn diện, dễ sử dụng và khả năng khai thác có hiệu quả của người sử dụng [38]

Hệ thống thông tin ñất có thể cung cấp ở dạng sản phẩm như bản ñồ hoặc trong dạng dịch vụ tư vấn chuyên môn Nó cũng có thể cung cấp dữ liệu thuộc tính trình bày ở dạng số hoặc chữ và dữ liệu không gian có thể trình bày trên bản

ñồ và dữ liệu thời gian chỉ ra sự lưu hành của chúng

PHẦN III: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

- ðối tượng nghiên cứu của ñề tài, thứ nhất là chủ sử dụng ñất gồm hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất; thứ hai là các thông tin về thửa ñất của chủ sử dụng

ñó như loại ñất, diện tích, giá ñất … ñể làm căn cứ tính và thu các khoản tiền liên quan ñến sử dụng ñất

- Phạm vi nghiên cứu: ðề tài ñược tiến hành tại ñịa bàn phường Nghi Hương thuộc thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An

3.2 Nội dung nghiên cứu

3.2.1 Nghiên cứu ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của phường Nghi Hương, thị xã Cửa Lò

- Nghiên cứu ñiều kiện tự nhiên: Vị trí ñịa lý, ñịa hình ñịa mạo, ñặc ñiểm khí hậu, thủy văn, các nguồn tài nguyên, thực trạng môi trường

- Nghiên cứu ñiều kiện kinh tế xã hội: Cơ cấu kinh tế, tình hình dân số, lao ñộng, cơ sở hạ tầng (Giao thông, thuỷ lợi, công trình phúc lợi, cơ sở dịch vụ

- Tình hình quản lý và sử dụng ñất ñai của phường Nghi Hương

- Tình hình, kết quả thực hiện các nghĩa vụ tài chính về ñất ñai của người

sử dụng ñất trên ñịa bàn phường

- Quy trình, giải quyết các thủ tục hành chính liên quan ñến công tác thu tiền sử dụng ñất

- Một số vấn ñề cần quan tâm trong công tác quản lý, giải quyết các thủ tục hành chính ñối với công tác quản lý tài chính về ñất ñai và công tác thu tiền

sử dụng ñất trên ñịa bàn thị xã Cửa Lò

3.2.3 Xây dựng hệ thống thông tin

- Xác ñịnh nguồn cơ sở dữ liệu HTTT

- Xác ñịnh môi trường thiết kế cơ sở dữ liệu: Cơ sở dữ liệu ñược xây dựng theo mô hình CSDL quan hệ, là một mô hình rất phổ biến hiện nay, ñược hỗ trợ bởi rất nhiều hệ quản trị CSDL thông dụng như SQL server

- Phân tích thiết kế HTTT quản lý tài chính về ñất ñai

3.2.4 Xây dựng phần mềm ứng dụng hệ thống thông tin phục vụ công tác quản lý tài chính và thu tiền sử dụng ñất

Trên cơ sở phần xây dựng hệ thống, chúng tôi xây dựng các module phần mềm hỗ trợ công tác quản lý tài chính về ñất ñai, với các tính năng cơ bản sau:

- Lưu trữ, tra cứu thông tin quản lý tài chính về ñất ñai

- Khai thác, xử lý, giải quyết thủ tục hành chính về quản lý tài chính về ñất ñai, theo dõi biến ñộng của người sử dụng ñất

Các module này sẽ ñược ứng dụng trong công tác quản lý tài chính về ñất ñai trong ñó có công tác thu tiền sử dụng ñất tại phường Nghi Hương và thị xã Cửa Lò, tuy nhiên, cũng có thể ứng dụng trong công tác quản lý tài chính về ñất

ñai ở các huyện, phường, xã khác

3.3 Phương pháp nghiên cứu

3.3.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

Thu thập các văn bản liên quan ñến pháp luật, chính sách quản lý ñất ñai, các báo cáo của UBND phường Nghi Hương; số liệu thống kê về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, quản lý, sử dụng ñất ñai; bảng giá ñất của Phường

Thu thập tài liệu ñể xây dựng dữ liệu thuộc tính về chủ sử dụng ñất, thửa ñất, mức giá, tình trạng biến ñộng

Thu thập tài liệu ñể xây dựng dữ liệu không gian: Bản ñồ ñịa chính, bản

ñồ giao thông của ñịa bàn nghiên cứu ðược thu thập tại UBND phường Nghi Hương, các phòng, ban liên quan của UBND thị xã Cửa Lò

3.3.2 Phương pháp xây dựng hệ thống

3.3.2.1 Xác ñịnh nguồn dữ liệu của hệ thống thông tin

Nguồn dữ liệu của HTTT ñược lấy từ 54 tờ bản ñồ ñịa chính chính quy ño ñạc năm 2006 và ñược thường xuyên cập nhật, chỉnh lý biến ñộng; Bảng giá chi tiết các loại ñất trên ñịa bàn phường Nghi Hương ñược UBND tỉnh Nghệ An ban hành hàng năm; Danh sách của các hộ gia ñình, cá nhân ñã cấp cấp GCN QSD ñất từ file Word, file Excel cập nhật và lưu trữ tại Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất thị xã Cửa Lò và UBND phường Nghi Hương Các trường thông tin này gồm: Họ tên chủ sử dụng ñất; ñịa chỉ người sử dụng ñất; thửa ñất; tờ bản ñồ; ñịa chỉ thửa ñất; tổng diện tích; diện tích sử dụng chung; diện tích sử dụng riêng; mục ñích sử dụng; mã số GCN; số vào sổ cấp GCN

Nguồn cơ dữ liệu về thủ tục hành chính ñược căn cứ vào các quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 1993; Luật ñất ñai năm 2003 và Luật nhà ở năm 2005

3.3.2.2 Xác ñịnh mô hình thiết kế cơ sở dữ liệu

Mô hình quan hệ do Codd E F ñề xuất từ năm 1970 với mục tiêu chung

là tổ chức dữ liệu, truy xuất, cập nhật dữ liệu một cách thuận lợi, an toàn và hiệu quả Nó ñược xây dựng trên cơ sở toán học chặt chẽ, logic, có tính ñộc lập dữ liệu cao và có cấu trúc biểu diễn ñơn giản Mô hình này ñã thu ñược những thành tựu hết sức to lớn cả về lý thuyết cũng như ứng dụng, ñã trở thành một mô hình ñược ứng dụng rộng rãi nhất

Thực tế ñã cho thấy sự kết hợp giữa ngôn ngữ truy vấn có cấu trúc SQL

(Structured Query Language) với cơ sở dữ liệu quan hệ là một mô hình kết hợp

lý tưởng và rất hiệu quả ñể xử lý thông tin Chính vì thế, ngày nay, hầu hết các

hệ thống thông tin ñều sử dụng mô hình dữ liệu quan hệ và dùng ngôn ngữ SQL

ñể xử lý dữ liệu

Cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin quản lý tài chính về ñất ñai ñược xây dựng theo mô hình CSDL quan hệ, và ñược quản trị bởi hệ quản trị CSDL Microsoft MySQL miễn phí và thích hợp cho các cơ quan tổ chức có quy mô

không quá lớn, hoàn toàn phù hợp với quy mô của một ñơn vị quản lý ñất ñai cấp quận và cấp phường như thị xã Cửa Lò và phường Nghi Hương

3.3.3 Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực công nghệ thông tin

PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Nghiên cứu ựiều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của phường Nghi Hương, thị xã Cửa Lò

4.1.1 điều kiện tự nhiên

4.1.1.1 Vị trắ ựịa lý

Nghi Hương là phường thuộc khu vực trung tâm thị xã Cửa Lò, nằm ven biển của tỉnh Nghệ An, có tổng diện tắch ựất tự nhiên là 999,79 ha

Hình 4.1 Vị trắ vùng nghiên cứu

- Phắa đông giáp Biển đông;

- Phắa Tây giáp huyện Nghi Lộc;

- Phắa Nam giáp phường Nghi Hoà;

- Phắa Bắc giáp phường Nghi Thu