Tìm hiểu thực trạng và đánh giá vai trò hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố hà tĩnh tỉnh hà tĩnh

đăng ký ựất ựai thực chất là quá trình thực hiện công việc nhằm thiết lập hồ sơ ựịa chắnh ựầy ựủ cho toàn bộ ựất ựai trong phạm vi ựịa giới hành chắnh từng xã, phường, thị trấn trong cả

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-


    -

PHAN THỊ THANH

TÌM HIỂU THỰC TRẠNG VÀ ðÁNH GIÁ VAI TRÒ HOẠT ðỘNG

CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Mã số : 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS NGUYỄN THANH TRÀ

HÀ NỘI - 2013

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ñoan, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./

TÁC GIẢ

Phan Thị Thanh

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ, những ý kiến ñóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội

ðể có ñược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận ñược sự hướng dẫn chu ñáo, tận tình của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu ñề tài và viết luận văn

Tôi cũng nhận ñược sự giúp ñỡ, tạo ñiều kiện của phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố Hà Tĩnh, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Hà Tĩnh, các anh chị em và bạn bè ñồng nghiệp, sự ñộng viên, tạo mọi ñiều kiện về vật chất, tinh thần của gia ñình và người thân

Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp ñỡ quý báu ñó!

Hà Nội, ngày… tháng… năm 2013

Tác giả luận văn

Phan Thị Thanh

3.3 Nội dung nghiên cứu 41

3.4.1 Phương pháp ựiều tra thu thập số liệu 42

3.4.2 Phương pháp thống kê, so sánh 42

4.1 Khái quát về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hà

4.1.2 điều kiện kinh tế thành phố Hà Tĩnh 48

4.1.3 điều kiện xã hội của thành phố Hà Tĩnh 50

4.1.4 đánh giá chung về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành

4.4.2 Thời gian thực hiện các thủ tục 79

4.4.3 Thái ựộ và mức ựộ hướng dẫn của cán bộ 82

4.6 ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng

4.6.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 88

4.6.3.Giải pháp về bổ sung, ñào tạo nâng cao kỹ thuật nghiệp vụ 90

4.6.4 Giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất, kỹ thuật 90

5.2.1 ðối với Bộ Tài nguyên và Môi trường 94

5.2.2 ðối với Ủy ban nhân dân thành phố Hà Tĩnh 94

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

DANH MỤC BẢNG

2.1 Tình hình lập VPđK các cấp 354.1 Diện tắch cơ cấu ựất ựai ựến ngày 31/12/2012 của thành phố Hà Tĩnh 444.2 Các loại ựất chắnh của thành phố Hà Tĩnh 474.3 Hiện trạng phân bố dân cư thành phố Hà Tĩnh 524.4 Cơ cấu lao ựộng làm việc trong ngành của toàn thành phố 534.5 Hiện trạng sử dụng ựất thành phố Hà Tĩnh ựến ngày 31/12/2012 604.6 Tiến ựộ cấp GCN của thành phố Hà Tĩnh 2008 - 2012 704.7 Hiện trạng hệ thống bản ựồ ựịa chắnh thành phố Hà Tĩnh 734.8 Tổng hợp hiện trạng hệ thống bản ựồ ựịa chắnh thành phố Hà Tĩnh 744.9 Tình hình lập hồ sơ ựịa chắnh của thành phố Hà Tĩnh 754.10 Tổng hợp tình hình lập hồ sơ ựịa chắnh của thành phố Hà Tĩnh 754.11 Mức ựộ công khai thủ tục hành chắnh 784.12 đánh giá của người dân về tiến ựộ giải quyết hồ sơ của

quyền sử dụng ñất thành phố Hà Tĩnh 81

PHẦN I ðẶT VẤN ðỀ

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt không có gì thay thế ñược của mỗi quốc gia nhưng lại là tài nguyên có hạn,

là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là cơ sở không gian cho mọi quá trình sản xuất, là ñịa bàn phân bố dân cư, là cơ sở ñể xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội và an ninh quốc phòng ðất ñai là ñiều kiện vật chất chung ñối với mọi ngành sản xuất nông- lâm nghiệp và hoạt ñộng của con người

ðất ñai là sản phẩm của tự nhiên có giới hạn về không gian nhưng lại

vô hạn về thời gian nếu ñược sử dụng hợp lý, cải tạo bồi dưỡng thường xuyên thì giá trị mà ñất mang lại càng tăng

ðất ñai theo thời gian không tự sinh ra về số lượng nhưng nhu cầu sử dụng ñất lại ngày càng lớn do sự gia tăng nhanh chóng của dân số và dưới sự tác ñộng mạnh mẽ của quá trình ñô thị hoá ñã và ñang làm cho các quan hệ ñất ñai trở nên rất phức tạp

Việt Nam là một nước ñất chật, người ñông, dân số tăng nhanh làm cho các nhu cầu sử dụng ñất ngày càng tăng, nên gây ra áp lực không nhỏ ñến ñất ñai Vì vậy, yêu cầu ñặt ra là quản lý, sử dụng quỹ ñất hết sức tiết kiệm, hợp lý trên cơ sở hiệu quả, bền vững và cân ñối quỹ ñất cho phát triển các ngành công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng, từng bước ñáp ứng quá trình phát triển chung của ñất nước là yêu cầu rất cấp thiết Trong các nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai thì công tác ñăng ký ñất ñai là một nội dung rất quan trọng, là công cụ của Nhà nước ñể bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích người sử dụng ñất

Một nguyên tắc cơ bản của hệ thống ñăng ký ñất ñai là ñảm bảo tính

pháp lý, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính Tuy nhiên trong thực tiễn ở Việt Nam hồ sơ ñịa chính về ñất ñai ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất Mặc dù ñã có những chuyển biến quan trọng trong xác lập thủ tục pháp lý về ñất ñai, nhưng vẫn còn nhiều bất cập khi triển khai việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ở cấp ñịa phương

Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép ngày càng lớn từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất ñộng sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý ñể nước ta tăng thu hút ñầu tư Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñang từng bước hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch ñất ñai thì ngày càng cao ñòi hỏi công tác ñăng ký ñất ñai phải ñược quan tâm hơn

Từ khi thực hiện Luật ðất ñai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành ñã có nhiều nỗ lực trong vịêc ñơn giản hoá các thủ tục hành chính liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai ñối với các ñối tượng sử dụng ñất.Việc ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận ñược thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch Công nghệ thông tin và trình ñộ của cán

bộ làm việc tại cơ quan ðăng ký ñất ñai các cấp ñược từng bước nâng cao ñã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về ñăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà ñất vẫn là một trong những vấn ñề hết sức bức xúc của nhân dân, ñặc biệt là tại các ñô thị

Hà Tĩnh là một tỉnh thuộc vùng duyên hải Bắc miền Trung, có 12 ñơn vị hành chính cấp huyện, 362 ñơn vị hành chính cấp xã;

Năm 2007, Thành phố Hà Tĩnh ñã ñược công nhận là thành phố loại 3 thuộc tỉnh Hà Tĩnh Thành phố Hà Tĩnh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của tỉnh Vì vậy, ñể giữ và phát huy vị thế này thì ñòi hỏi công tác quản

lý Nhà nước về ñất ñai về công tác ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng ựất ựược Văn phòng ựăng ký ựất ựai thành phố Hà Tĩnh thực hiện tốt và dành sự quan tâm thắch ựáng

Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi tiến hành nghiên cứu ựề tài: "Tìm hiểu

thực trạng và ựánh giá vai trò hoạt ựộng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh"

1.2 Mục ựắch, yêu cầu

1.2.1 Mục ựắch

- Nghiên cứu cơ sở lý luận và thực tiễn về ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản

và hoạt ựộng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất

- đánh giá thực trạng và vai trò hoạt ựộng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh

- đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh

1.2.2 Yêu cầu

- Nắm vững những quy ựịnh của Nhà nước, của ngành và của tỉnh Hà Tĩnh ựối với quản lý hành chắnh Nhà nước về ựất ựai nhằm ựánh giá ựúng thực trạng vai trò hoạt ựộng của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất trong phạm vi nghiên cứu

- Các số liệu ựiều tra thu thập phải ựảm bảo tắnh chắnh xác, tin cậy, phản ánh trung thực, khách quan

- đề tài phải ựảm bảo tắnh khoa học và thực tiễn

- đánh giá ưu, nhược ựiểm ựể làm căn cứ ựề ra giải pháp, kiến nghị ựề xuất phải phù hợp tình hình thực tế của ựịa phương

PHẦN II TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

Do có mâu thuẫn giữa tính hữu hạn về diện tích với nhu cầu sử dụng ñất và tính vĩnh cửu về khả năng sản xuất như vậy nên cần phải có sự sắp xếp, phân

bổ theo chủ quan của Nhà nước nhằm tạo một trật tự thích hợp cho việc sử dụng nguồn tài nguyên không thể tái tạo này là môi trường sống của con người ðây là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, cố ñịnh về vị trí không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người

ðất ñai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người; Là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao ñộng, là ñiều kiện tự nhiên của lao ñộng Chỉ khi tham gia vào hoạt ñộng sản xuất của xã hội, dưới tác ñộng của lao ñộng ñất ñai mới trở thành tư liệu sản xuất

Hiến pháp năm 1992 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam qui ñịnh rõ từ ðiều 17 rằng: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước ñầu tư vào các xí nghệp; công trình thuộc các ngành và

lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng,

an ninh cùng các tài tài sản khác mà pháp luật quy ựịnh là của Nhà nước, ựều thuộc sở hữu toàn dân [14]

đất ựai có những tắnh chất ựặc trưng khiến nó không giống với tư liệu sản xuất nào khác đó là nguồn tài nguyên có giới hạn về diện tắch nhưng vô hạn về thời gian sử dụng Vì vậy, ựối với quốc gia nào trên thế giới, sử dụng ựất một cách khôn ngoan là hết sức cần thiết cho sự phát triển bền vững và cho lợi ắch của chắnh bản thân con người chúng ta

2.1.1.2 Bất ựộng sản

Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ựược chia thành 2 loại: Bất ựộng sản và ựộng sản; Mặc dù tiêu chắ phân loại BđS của các nước có khác nhau, nhưng ựều thống nhất BđS gồm ựất ựai và những tài sản gắn liền với ựất ựai đất ựai là BđS theo pháp luật về chế ựộ sở hữu ở nước ta thì ựất ựai không

có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy ựất ựai không phải là hàng hoá Chỉ có quyền sử dụng ựất, cụ thể hơn là quyền sử dụng ựất một số loại ựất và của một số ựối tượng cụ thể và trong những ựiều kiện cụ thể mới ựược coi là hàng hoá và ựược ựưa vào lưu thông thị trường BđS

Ở Việt Nam tại điều 174 Bộ luật dân sự 2005 của nước Công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ựã quy ựịnh ỘBđS là các tài sản không thể di dời ựược bao gồm: đất ựai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với ựất ựai, kể

cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ựó; Các tài sản khác gắn liền với ựất ựai; Các tài sản khác do pháp luật quy ựịnhỖỖ [13]

2.1.1.3 Thị trường Bất ựộng sản [11]

Thị trường bất ựộng sản là vấn ựề ỘnóngỢ thu hút ựược sự chú ý và quan tâm của tất cả các tầng lớp trong xã hội nhất là trong thời ựiểm ựất nước ựang hội nhập và phát triển theo xu hướng công nghiệp hoá hiện ựại hoá

Thị trường BđS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Thị trường BđS có thể ựược hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp Thị trường

hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ñược phản ánh thông qua trao ñổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người ñể từ ñó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến giao dịch BðS

Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả

Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên không ñồng nhất Ví dụ: Pháp luật Australia quy ñịnh không ñược quyền ñược hạn chế mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà

Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán BðS ñến với nhau; xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; Phân phối BðS theo quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

sử khác nhau cũng như với cơ cấu tổ chức, tên gọi khác nhau, ngành quản lý ñất ñai nói chung và Công tác ñăng ký ñất ñai nói riêng ngày càng ñược củng

cố và hoàn thiện trên cơ sở luật ñịnh

Trong thực tế ñời sống xã hội có rất nhiều công việc phải ñăng ký khi phát sinh các sự việc (sinh tử, kết hôn, nuôi con nuôi…), hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu, nhu cầu sử dụng tài sản (ñăng ký nhà ở, xe…), khi phát sinh các nhu cầu khác: ðăng ký lao ñộng, nghĩa vụ quân sự, ñăng ký lao ñộng, mua

bán tài sản…trong các việc ñăng ký trên có những việc phải ñăng ký với cơ quan Nhà nước, song cũng có việc ñăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu ðăng ký thường ñược hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào ñó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm ñảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người ñược ñăng ký cũng như tổ chức cá nhân ñứng ra thực hiện việc ñăng ký

Theo ðiều 46 Luật ðất ñai 2003 và ðiều 696 Bộ luật dân sự: Việc ñăng

ký ñược thực hiện ñối với toàn bộ ñất ñai và trên phạm vi cả nước (gồm cả ñất chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi ñối tượng sử dụng ñất phải thực hiện trong mọi trường hợp: ðang sử dụng ñất chưa ñăng ký, mới ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất sử dụng, ñược Nhà nước cho phép thay ñổi mục ñích sử dụng, chuyển quyền sử dụng ñất hoặc thay ñổi những nội dung quyền sử dụng ñất ñã ñăng ký khác [16]

ðăng ký ñất ñai thực chất là quá trình thực hiện công việc nhằm thiết lập hồ sơ ñịa chính ñầy ñủ cho toàn bộ ñất ñai trong phạm vi ñịa giới hành chính từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận cho những người sử dụng ñất, chủ sở hữu tài sản hợp pháp và ñủ ñiều kiện làm cơ

sở ñể Nhà nước quản chặt , nắm chác toàn bộ ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất theo quy hoạch và pháp luật

Trong quá trình sử dụng ñất sẽ luôn có những thay ñổi khi người sử dụng ñất thực hiện các quyền sử dụng ñất của mình (chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp,…) Chính vì vậy, người sử dụng ñất cần ñến cơ quan Nhà nước ñể ñăng ký sự biến ñổi về thửa ñất mà mình ñang sử dụng, giúp Nhà nước quản lý tốt hơn quỹ ñất trong toàn quốc cũng như ñể bảo vệ các quyền lợi hợp pháp của mình

ðăng ký quyền sử dụng ñất là nghĩa vụ và trách nhiệm của từng chủ sử dụng và cơ quan Nhà nước làm nhiệm vụ quản lý ñất ñai

Tóm lại, ñăng ký ñất ñai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ ñịa

chính ñầy ñủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng ñất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý ñầy ñủ giữa Nhà nước với người sử dụng ñất, làm cơ sở ñể Nhà nước quản lý chặt chẽ ñất ñai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng ñất

Tuy nhiên, ñăng ký ñất ñai không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ

sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận ban ñầu Quá trình vận ñộng, phát triển của ñời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến ñộng ñất ñai ngày càng ña dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất Vì vậy, ñăng ký ñất ñai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc ñể ñảm bảo cho hồ sơ ñịa chính luôn phản ánh ñúng, kịp thời hiện trạng sử dụng ñất và ñảm bảo cho người sử dụng ñất ñược thực hiện các quyền của mình theo pháp luật Theo quy mô và mức ñộ phức tạp của công việc về ñăng ký ñất trong từng thời kỳ, ñăng ký ñất ñược chia thành hai giai ñoạn

Giai ñoạn 1: ñăng ký ñất ban ñầu ñược tổ chức thực hiện lần ñầu tiên trên phạm vi cả nước ñể thiết lập hệ thống hồ sơ ñịa chính ban ñầu cho toàn

bộ ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tất cả các chủ sử dụng ñủ ñiều kiện

Giai ñoạn 2: ñăng ký biến ñộng ñất ñai thực hiện ở những ñịa phương

ñã hoàn thành ñăng ký ñất ban ñầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay ñổi nội dung của hồ sơ ñịa chính ñã thiết lập

b) ðặc ñiểm, vai trò của ñăng ký ñất ñai

Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế ñộ xã hội khác nhau trên thế giới, có những hình thức sở hữu ñất ñai khác nhau, nhưng ñều quy ñịnh bắt buộc người có ñất sử dụng phải ñăng ký ñể chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước theo pháp luật

Hai là, ñăng ký ñất ñai là công việc của cả bộ máy Nhà nước ở các cấp,

do hệ thống tổ chức ngành ñịa chính trực tiếp thực hiện

Chỉ có ngành ðịa chính với lực lượng chuyên môn ñông ñảo, nắm vững mục ñích, yêu cầu ñăng ký ñất ñai, nắm vững chính sách, pháp Luật ðất ñai mới có khả năng thực hiện ñồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý Nhà nước về ñất ñai ðồng thời ðịa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ ñịa chính trong quản lý biến ñộng ñất ñai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ ñạo và thực hiện nhiệm vụ ñăng ký ñất có chất lượng, ñáp ứng ñược ñầy ñủ, chính xác các thông tin theo yêu cầu quản lý Nhà nước về ñất ñai

- ðăng ký ñất ñai thực hiện với một ñối tượng ñặc biệt là ñất ñai

Khác với công việc ñăng ký khác, ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân,

do Nhà nước thống nhất quản lý, người ñược ñăng ký ñất chỉ có quyền sử dụng, ñồng thời phải có nghĩa vụ ñối với Nhà nước trong việc sử dụng ñất ñược giao, do ñó, ñăng ký ñất ñai ñối với người sử dụng ñất chỉ là ñăng ký quyền sử dụng ñất ñai

Theo pháp Luật ðất ñai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền

sử dụng ñất dưới hai hình thức giao ñất và cho thê ñất Hình thức giao ñất hay cho thuê ñất chỉ áp dụng ñối với một số loại ñối tượng và sử dụng vào một số mục ñích cụ thể Từng loại ñối tượng sử dụng, từng mục ñích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau Vì vậy, việc ñăng ký ñất ñai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy ñịnh của pháp luật và xác ñịnh cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng ñất phải ñăng ký

ðất ñai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài

sản cố ñịnh trên ñất như: nhà cửa và các loại công trình trên ñất, cây lâu năm, Các loại tài sản này cùng với ñất ñai hình thành trên ñơn vị bất ñộng sản Trong nhiều trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu Nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân Do vậy, ñể ñảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên ñất cũng như quyền sở hữu ñất của Nhà nước, khi ñăng ký ñất chúng ta không thể không tính ñến ñặc ñiểm này

- ðăng ký ñất ñai phải ñược tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn.

Ở Việt Nam, bộ máy Nhà nước ñược tổ chức thành 04 cấp : Trung ương, tỉnh, huyện, xã Trong ñó cấp xã là ñầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ ñất ñai trong ñịa giới hành chính

xã Việc tổ chức ñăng ký ñất ñai theo phạm vi từng xã sẽ ñảm bảo :

- Tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng ñất thực hiện ñăng ký ñất ñai ñầy ñủ, thể hiện ñúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa: “Nhà nước của dân, do dân, vì dân”

- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng ñất ở ñịa phương của ñội ngũ cán bộ xã, làm chổ dựa tin cậy ñể các cấp

có thẩm quyền xét duyệt ñăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo ñúng quy ñịnh của pháp luật

- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp Luật ðất ñai cho cán bộ xã

- Giúp cán bộ ñịa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống

hồ sơ ñịa chính

+) Vai trò:

- ðăng ký ñất ñai là cơ sở ñể bảo vệ chế ñộ sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai

Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản

lý nhằm ñảm bảo việc sử dụng ñất ñầy ñủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả

cao nhất Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình

cá nhân Người sử dụng ñất ñược hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật

Bảo vệ chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất, ñồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng ñất theo pháp luật nhằm ñảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng ñất

Thông qua việc lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, ñăng ký ñất ñai quy ñịnh trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước

về quản lý ñất ñai và người sử dụng ñất trong việc chấp hành pháp Luật ðất ñai Hồ sơ ñịa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cung cấp thông tin ñầy ñủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ ñể xác ñịnh các quyền của người sử dụng ñất ñược bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác ñịnh các nghĩa vụ mà người sử dụng ñất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng ñất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng ñất ñai có hiệu quả,

- ðăng ký ñất ñai là ñiều kiện ñảm bảo ñể Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ ñất trong phạm vi lãnh thổ; ñảm bảo cho ñất ñai sử dụng ñầy

ñủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất

ðối tượng của quản lý Nhà nước về ñất ñai là toàn bộ diện tích các loại ñất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ ñất ñai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý ñất

Theo hệ thống chính sách ñất ñai hiện nay và chiến lược phát triển ngành ñịa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý Nhà nước về ñất ñai gồm có:

- ðối với ñất ñai Nhà nước ñã giao quyền sử dụng ñất, các thông tin cần biết gồm: tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về

quyền sử dụng, những thay ñổi trong quá trình sử dụng ñất và cơ sở pháp lý

- ðối với ñất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm: vị trí, hình thể, diện tích, loại ñất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt ñất)

Tất cả các thông tin trên phải ñược thể hiện chi tiết tới từng thửa ñất ðây là ñơn vị nhỏ nhất chứa ñựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế,

xã hội và pháp lý của ñất theo yêu cầu quản lý Nhà nước về ñất ñai

Với những yêu cầu về thông tin ñất ñai ñó qua việc thực hiện ñăng ký ñất ñai, thiết lập hồ sơ ñịa chính ñầy ñủ, chi tiết tới từng thửa ñất trên cơ sở thực hiện ñồng bộ các nội dung: ño ñạc lập bản ñồ ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, giao ñất, cho thuê ñất, phân hạng và ñịnh giá ñất, Nhà nước mới thực sự quản lý ñược tình hình ñất ñai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến ñộng ñất ñai theo ñúng pháp luật

- ðăng ký ñất dai là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về ñất ñai

ðăng ký ñất ñai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất với ñầy ñủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế,

xã hội của từng thửa ñất Hệ thống các thông tin ñó chính là sản phẩm kế thừa

từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước khác như:

- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng ñất Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng ñất là cơ sở pháp lý cho việc ñăng ký thực hiện ñúng thủ tục, ñúng ñối tượng, ñúng quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất;

- Công tác ñiều tra, ño ñạc: kết quả ñiều tra, ño ñạc là cơ sở khoa học cho việc xác ñịnh vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại ñất và tên chủ ñang thực tế sử dụng ñất ñể phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai ñăng ký;

- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất: kết quả quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng ñất sẽ là căn cứ khoa học ñịnh hướng cho việc giao ñất

ñể ñảm bảo việc sử dụng quỹ ñất một cách ổn ñịnh hợp lý, có hiệu quả cao

Vì vậy thông qua việc giao ñất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng gián tiếp tới ñăng ký ñất ñai ñể ñảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống

hồ sơ ñịa chính ban ñầu ñơn giản, ổn ñịnh (ít biến ñộng) và tiết kiệm Quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất cũng trực tiếp ảnh hưởng ñến ñăng ký ñất ñai,

vì thiếu quy hoạch sử dụng ñất thì sẽ không giải quyết triệt ñể các trường hợp

sử dụng ñất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không hoàn thành nhanh gọn, dứt ñiểm nhiệm vụ ñăng ký ñất ban ñầu;

- Công tác giao ñất, cho thuê ñất: Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền ra quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất ðây là bước tạo tập cơ sở pháp lý ban ñầu ñể người ñược giao ñất hay thuê ñất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao ñất ngoài thực ñịa; chỉ sau khi người ñược giao ñất, thuê ñất ñã ñăng ký và ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng ñất và Nhà nước Vì vậy, quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất là cơ sở pháp lý cao nhất ñể xác ñịnh quyền (nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng ñất khi ñăng ký;

- Công tác phân hạng và ñịnh giá ñất: kết quả phân hạng và ñịnh giá ñất

là cơ sở cho việc xác ñịnh trách nhiệm tài chính của người sử dụng ñất trước

và sau khi ñăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; ñồng thời là cơ sở

ñể xác ñịnh trách nhiệm của người sử dụng ñất trong quá trình sử dụng;

- Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp ñất ñai: trong quá trình thực hiện ñăng ký ñất ñai ban ñầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp ñất ñai có vai trò quan trọng giúp xác ñịnh ñúng ñối tượng ñược ñăng ký (trong những trường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt ñể những tồn tại của lịch sử trong quan hệ sử dụng ñất, chấm dứt tình trạng sử dụng ñất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà nước

Do vậy, ñể ñảm bảo thực hiện ñăng ký ñất ñai với chất lượng cao nhất,

ñáp ứng ñược các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ ñịa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, trước hết ñòi hỏi phải thực hiện ñồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành ñầy ñủ các văn bản về chính sách ñất ñai; ño ñạc lập bản ñồ ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất; phân hạng và ñịnh giá ñất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp ñất ñai,

Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ ñăng ký ñất ñai không chỉ tạo tiền

ñề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai Kết quả ñăng ký ñất cung cấp những thông tin ñầy ñủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng ñất ñể ñánh giá và ñề xuất, bổ sung hoặc ñiều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng ñất Hồ sơ ñịa chính còn là căn cứ ñầy ñủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp ñất ñai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất, công tác giao ñất và thu hồi ñất, công tác phận hạng và ñịnh giá ñất, công tác thống kê ñất ñai Thông qua ñăng ký ñất ñai, chất lượng tài liệu ño ñạc sẽ ñược nâng cao do những sai sót tồn tại ñược người sử dụng phát hiện và ñược chỉnh lý hoàn thiện Kết quả ño ñạc và thống

kê ñất ñai ñược pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng ñất

c) Lợi ích (ñối với Nhà nước và xã hội)

ðăng ký ñất ñai là một công cụ của Nhà nước ñể bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân Trong ñó lợi ích ñối với Nhà nước và xã hội ñược thể hiện trong các lĩnh vực sau:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng

+ Giám sát giao dịch ñất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường BðS;

+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;

+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;

ðăng ký quyền sử dụng ñất cũng ñem lại những lợi ích ñối với công dân như sau:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền ñối với BðS;

+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

2.1.2.2 Cơ sở ñăng ký ñất ñai/ bất ñộng sản

2 ðối với công dân: Việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người

sử dụng có các quyền thích hợp ñể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

b) Nguyên tắc ñăng ký ñất ñai/ bất ñộng sản

ðăng ký ñất ñai, BðS dựa trên những nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;

- Nguyên tắc ñồng thuận;

- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hoá;

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất ñai, BðS ñược công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin ñược pháp luật bảo vệ ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về pháp lý

c) đơn vị ựăng ký - thửa ựất

đơn vị ựăng ký ựất ựai là thửa ựất Thửa ựất ựược hiểu là một phần bề mặt trái ựất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, ựược coi là một thực thể ựơn nhất và ựộc lập ựể ựăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ựối tượng ựăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc ựịnh nghĩa một cách rõ ràng ựơn vị ựăng ký là vấn ựề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ựăng ký [10]

Trong các hệ thống ựăng ký giao dịch cổ ựiển, ựơn vị ựăng ký - thửa ựất không ựược xác ựịnh một cách ựồng nhất, ựúng hơn là không có quy ựịnh, các thông tin ựăng ký ựược ghi vào sổ một cách ựộc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống ựăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ựất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ựồ hoặc không

Các hệ thống ựăng ký giao dịch nâng cao ựã có ựòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa ựất, không chỉ bằng lời mà còn ựòi hỏi có sơ ựồ hoặc bản ựồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa ựất không trùng lặp

Với hệ thống ựịa chắnh ựa mục tiêu ở Châu Âu, việc ựăng ký quyền và ựăng ký ựể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ựất có thể

từ hàng chục m2 cho ựến hàng ngàn ha ựược xác ựịnh trên bản ựồ ựịa chắnh,

hệ thống bản ựồ ựịa chắnh ựược lập theo một hệ toạ ựộ thống nhất trong phạm

vi toàn quốc

2.1.2.3 đăng ký pháp lý ựất ựai/ bất ựộng sản

a) đăng ký văn tự giao dịch

Giao dịch ựất ựai là phương thức mà các quyền, lợi ắch và nghĩa vụ liên quan ựến ựất ựai ựược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ựịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo ựảm quyền nào khác

Trên thực tế các giao dịch pháp lý về BđS rất ựa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền đó có thể là một giao dịch thuê nhà ựơn

giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền ñịa dịch, thế chấp và các quyền khác, ñặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán BðS

Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập, nó thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên ñất hoặc liên quan tới ñất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào ñó ñã ñược thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền ñược các bên ñem giao dịch Văn tự mua bán có thể không

có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người ñại diện chính quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp ñối với nhà và ñất ñem ra mua bán

ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán BðS Hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký hay không ñăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh quyền hợp pháp ñối với BðS ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của quyền ñối với ñất mà mình mua

Hình thức ñăng ký văn tự giao dịch thường ñược ñưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật ðức như Pháp, Ý, Hà Lan, ðức,

Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một

số nước Châu Phi và Châu Á Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện nay của Hà Lan

là một hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch ñiển hình ñã ñược cải tiến và tự ñộng hoá ñể nâng cao ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng

sổ Nói cách khác, ñối tượng trung tâm của ñăng ký quyền chính là mối quan

hệ pháp lý hiện hành giữa BðS và người có chủ quyền ñối với BðS ñó

ðăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín vào bảo hiểm

2.1.3 Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất

2.1.3.1 Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam

ðất ñai là tài sản vô giá mà thiên nhiên ñã ban cho loài người; nó gắn liền với lịch sử ñấu tranh sinh tồn từ ngàn ñời xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc

Dưới bất cứ một thời ñại nào một chế ñộ xã hội nào, ñất ñai luôn là một trong những vấn ñề ñược quan tâm hàng ñầu của bộ máy Nhà nước, ñảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ vốn ñất, tình hình sử dụng ñất, hướng việc sử dụng ñất ñai phục vụ trực tiếp quyền lợi chính trị và kinh tế của giai cấp thống trị

- Trước khi có Luật ðất ñai

Trước khi có Luật ðất ñai, Chỉ thị 299 -TTg ngày 10/11/1980 của Thủ trướng Chính phủ "Về việc ño ñạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất" ñã lập ñược hệ thống hồ sơ ñăng ký cho toàn bộ ñất nông nghiệp và một phần diện tích ñất thuộc khu dân cư nông thôn

Thực hiện yêu cầu này Tổng cục quản lý ruộng ñất ban hành các văn bản ñầu tiên quy ñịnh: Thủ tục ñăng ký thống kê ruộng ñất theo Quyết ñịnh 56/DKTK ngày 05/11/1981 các tài liệu của hệ thống hồ sơ theo Quyết ñịnh số 56/ðKTK gồm:

+ Biên bản xác ñịnh ranh giới hành chính

+ Số dã ngoại

+ Biên bản và kết quả chi tiết kiểm tra ño ñạc ngoài ñất, trong phòng

+ Phiếu thửa, ñơn ñăng ký quyền sử dụng ñất

+ Bản kê khai ruộng ñất của tập thể

+ Biên bản thông báo kê khai hồ sơ ñăng ký

- Từ khi có Luật ðất ñai 1988 ñến 1993

Sau khi có Luật ðất ñai năm 1998 công tác ñăng ký thống kê vẫn ñược triển khai thực hiện theo tinh thần Chỉ thị 299/TTg Tổng cục quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh 201/ðKTK ngày 24/7/1989 về ñăng ký và cấp giấy chứng nhận và Thông tư số 302/ðKTK ngày 28/10/1989 của Tổng cục quản lý ruộng ñất hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh 201/ðKTK ngày 14/7/1989 ñã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt Nam" [14]

ðể phù hợp với Luật ðất ñai Nhà nước ñã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn như: Công văn số 434/CP-DC tháng 7/1993 của Tổng cục quản lý ruộng ñất ban hành tạm thời mẫu sổ sách, hồ sơ ñịa chính

Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp

- Từ khi có Luật ðất ñai từ năm 1993 ñến năm 2003

Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh:

+ ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng

sử dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

+ Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký tại xã, phường, thị trấn ñó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản

lý sổ ñịa chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về việc sử dụng ñất

Quyết ñịnh số 499/Qð-ðC ngày 27/7/1995 quy ñịnh mẫu hồ sơ ñịa chính thống nhất cả nước

Thông tư số 346/1998/TT-TCðC ngày 16/3/1998 của Tổng cục ñịa chính hướng dẫn thủ tục ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận

Thông tư 1990/2001/TT-TCðC ngày 30/11/2001 của Tổng cục ñịa chính về việc hướng dẫn ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998-2001) tiếp tục phát triển các quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở ñịa phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm

vụ ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này 15]

Theo quy ñịnh pháp Luật ðất ñai hiện hành ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là quyền sử dụng ñất Nhà nước giao, cho thuê

- Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003:

Do quá trình thực hiện Luật ðất ñai 1993 ñã xuất hiện nhiều vấn ñề bất cập, vì vậy Luật ðất ñai năm 2003 ñược Quốc hội khóa 11 thông qua ngày 26/11/2003 thay thế cho Luật ðất ñai năm 1993, theo ñó quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” và nêu lên 13 nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai trong ñó có nội dung ðăng ký, cấp GCNQSDð và lập HSðC là một nội dung quan trọng ñược tái khẳng ñịnh

Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: “ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp GCNQSDð” Khoản 19 ðiều 4 Luật ðất ñai năm 2003 nói rõ: “ ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất”

- Hệ thống ñăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng

+ ðăng ký quyền sử dụng ñất lần ñầu ñược thực hiện trong các trường hợp sau:

a) ðược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể sử dụng;

b) Người ñang sử dụng ñất mà thửa ñất ñó chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

+ ðăng ký biến ñộng về sử dụng ñất ñược thực hiện ñối với người sử dụng thửa ñất ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mà có thay ñổi

về việc sử dụng ñất trong các trường hợp sau:

a) Người sử dụng ñất thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất;

b) Người sử dụng ñất ñược phép ñổi tên;

c) Có thay ñổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa ñất;

d) Chuyển mục ñích sử dụng ñất;

ñ) Có thay ñổi thời hạn sử dụng ñất;

e) Chuyển ñổi từ hình thức Nhà nước cho thuê ñất sang hình thức Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất;

g) Có thay ñổi về những hạn chế quyền của người sử dụng ñất;

h) Nhà nước thu hồi ñất

- Cơ quan ñăng ký ñất ñai: Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

2.1.3.2 Cở sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký quyền

Bối cảnh trên ñặt ra những thách thức lớn trong lựa chọn chính sách và ñiều hành kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2012 Chính phủ ñã quyết liệt triển khai nhiều giải pháp ñồng bộ ñể thực hiện mục tiêu ñề ra trong Nghị quyết của Quốc hội [17]

ðại hội ñại biểu ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001) ñã

xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với tổ chức sự nghiệp "ðổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền sách nhiễu, "Xin- cho" và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc" [8, tr218]

- Nghị quyết của số 38/2004/NQ-CP ngày 04/05/1994 của Chính phủ

về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức

- Quyết ñịnh số 136/2001/Qð-TTg ngày 17/9/2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt chương trình tổng thể cải cách hành chính giai ñoạn 2001-2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hoá, nhiệm vụ này ñược xác ñịnh là một trong 3 giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế

- Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính Nhà nước ở ñịa phương

- Nghị quyết 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 - Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương ðảng (khóa XI) về tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật về ñất ñai trong thời kỳ ñẩy mạnh toàn diện công cuộc ñổi mới, tạo nền tảng ñể ñến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện ñại [1]

2.1.3.2.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất

- Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh

"Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại VPðK trong các trường hợp: Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp GCN; người sử dụng ñất thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê

lại quyền sử dụng ñất; Thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; người sử dụng ñất ñã có GCN ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Toà án, Quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, Quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ñã ñược thi hành"

"Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có VPðK là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HCðC gốc, chỉnh lý thống nhất HSðC, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ" [16]

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Quyết ñịnh thành lập VPðK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPðK tại các ñịa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn Quyết ñịnh thành lập VPðK thuộc Phòng TN&MT[5, tr17-18]

Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong vịêc thành lập

cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về ñất ñai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý Nhà nước về ñất ñai

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 (hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPðK QSD ñất và tổ chức phát triển quỹ ñất) Trong ñó quy ñịnh việc thành lập VPðK khi chưa có ñủ ñiều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt ñộng của tổ chức VPðK gắn liền với công tác cải cách hành chính

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyền hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm ñáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng ñất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan ñến ñất và nhà (nộp tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, thuế chuyển

quyền sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất lệ phí trước bạ

và các khoản thu khác nếu có), liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT

- Bộ luật dân sự 2005 ngày 14/6/2005

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất Thông tư quy ñịnh phạm vi ñiều chỉnh, các trường hợp ñăng

ký thế chấp, bảo lãnh tại VPðK; Các quy ñịnh liên quan ñến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPðK, quy trình thực hiện thủ tục ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất của người sử dụng ñất

- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh

Liên quan ñến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất khi thực hiện ñăng ký quyền sử dụng ñất tại VPðK, quyền sở hữu ñược Bộ luật dân sự

2005 quy ñịnh cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật (ðiều 164); Việc ñăng ký quyền sở hữu tài sản (ðiều 167); Thời ñiểm chuyển quyền sở hữu ñối với tài sản (ðiều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu ñối với tài sản (ðiều 173) Trên cơ sở ñó, pháp nhân, thể nhân tự xác ñịnh quyền và nghĩa vụ của mình về bất ñộng sản hợp pháp (trong ñó có quyền SDð) ñối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy ñịnh liên quan ñến VPðK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng ñược xem là tương ñối ñầy ñủ ðây là căn cứ pháp lý ban ñầu ñể thành lập và ñưa các VPðK ñi vào hoạt ñộng

Tuy nhiên, các Văn bản pháp quy liên quan ñến VPðK còn những hạn chế như:

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 quy ñịnh không rõ ràng (cho phép các ñịa phương có thể không thành lập VPðK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô hình VPðK ñang bị "bỏ ngỏ"

- Thiếu các quy ñịnh hướng dẫn tổ chức hoạt ñộng của VPðK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa ñược tiến hành ñồng bộ

- Chính quyền các cấp chưa nhận thức ñầy ñủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này ñối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai

Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách ñưa VPðK

ñi vào hoạt ñộng hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm ñáp ứng yêu cầu quản

lý, sử dụng ñất phục vụ phát triển kinh tế ñất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và hội nhập

2.1.3.3 Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất: Chức năng, nhiệm vụ, vai trò

Theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành, Văn phòng ñăng ký thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ hoạt ñộng theo loại hình sự nghiệp

có thu, có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất, chỉnh lý thống nhất biến ñộng sử dụng ñất và quản lý hồ sơ ñịa chính; tham mưu cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính

về việc quản lý, sử dụng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật Nhiệm vụ cụ thể của Văn phòng ñăng ký QSD ñất là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm ñầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCN theo thẩm quyền cho các ñối tượng SDð ở ñịa phương; ðăng ký sử dụng ñất và chỉnh lý biến ñộng về

sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất; Lập và quản lý toàn bộ HSðC gốc ñối với tất cả các thửa ñất thuộc phạm vi ñịa giới hành chính; Chỉnh lý HSðC gốc khi có biến ñộng về sử dụng ñất theo thông báo của cơ quan Tài nguyên và Môi trường; Lưu trữ HSðC, hệ thống thông tin ñất ñai [3]

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ hoạt ñộng của VPðK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSðC gốc; chỉnh lý thống nhất HSðC; phục vụ người sử

dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Với tư cách là tổ chức dịch vụ trong lĩnh vực ñất ñai, vai trò của VPðK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương là rất quan trọng vì những lý do sau ñây:

Thứ nhất: Hoạt ñộng của VPðK ñã tách bạch giữa hoạt ñộng quản lý Nhà nước với hoạt ñộng của ñơn vị sự nghiệp, trong ñó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy ñịnh trước ñây, cơ quan Nhà nước ở ñịa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền ñại diện chủ sở hữu về ñất ñai ở ñịa phương thông qua việc ký các Quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, công nhận quyền

sử dụng ñất Còn lại, việc ñăng ký quyền SDð, cấp GCN ñược giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

Thứ hai: Theo quy ñịnh của pháp luật, hiện nay VPðK các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu ñịa chính giúp cho công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan ñến GCN, ñây là chứng thực pháp lý bảo ñảm cho các hoạt ñộng giao dịch quyền sử dụng ñất, cơ sở pháp lý ñảm bảo cho người sử dụng ñất an tâm ñầu tư trên thửa ñất của mình Mặt khác, chỉ có VPðK mới ñược quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSðC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSðC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng ñất

Thứ ba: Hoạt ñộng của VPðK ñã và ñang góp phần giảm thiểu những vướng mắc, ách tắc trong việc ñăng ký quyền SDð cũng như ñăng ký giao dịch quyền SDð phục vụ cho quá trình phát triển của thị trường BðS trong nền kinh tế thị trường, ñáp ứng cung - cầu về ñất ñai cho ñầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO)

Thứ tư: Từ hoạt ñộng của VPðK, những năm gần ñây cùng với việc

quản lý, ñiều chỉnh biến ñộng ñất ñai theo yêu cầu chuyển ñổi cơ cấu kinh tế của từng ñịa phương, VPðK ñã có những ñóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp GCN, ñưa tỷ lệ cấp giấy cho các ñối tượng sử dụng ñất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật ðất ñai 2003, tạo môi trường ñầu

tư lành mạnh và thu hút ñầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

Thứ năm: Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất có vai trò quan trọng trong quan hệ ñất ñai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người SDð, nhà ñầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch ñảm bảo ñối với nguồn vốn từ ñất ñai giữa người SDð nói chung với các

tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt ñộng thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí… góp phần tăng nguồn thu từ ñất ñai cho ngân sách Nhà nước

Thứ sáu: Hoạt ñộng của VPðK ñòi hỏi phải chuyên môn hoá công tác ñăng ký quyền SDð So với trước ñây, chuyên môn hoá trong hoạt ñộng ñăng

ký quyền SDð ñã ñược áp dụng rộng rãi thông qua việc ñầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin ñáp ứng yêu cầu phát triển chính phủ ñiện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch ñược thể hiện ñầy ñủ, nghiêm túc trong hoạt ñộng của VPðK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

Hình 2.1 Vị trí của VPðK 1 cấp trong hệ thống quản lý ñất ñai

Sở Tài nguyên và Môi trường

(Sở TN và MT - Nhà ñất)

Phòng Tài nguyên và Môi trường

Phòng Tài nguyên và Môi trường

VPðK cấp tỉnh VPðK cấp huyện

ðịa chính

xã

Lưu trữ, quản lý thống nhất HSðC ñến từng thửa ñất (3 bộ)

2.1.3.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan ñăng ký ñất ñai và chính quyền ñịa phương

Sự phối hợp giữa VPðK cấp tỉnh với VPðK cấp huyện/thành phố (hoặc phòng TN&MT) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựng ñược quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ ñịa chính ban ñầu hoặc lập bổ sung hồ sơ ñịa chính; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; việc tổ chức chỉnh lý thường xuyên hồ sơ ñịa chính

2.2 Cơ sở thực tiễn

2.2.1 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước trên thế giới

2.2.1.1 Mô hình của Trung Quốc

Trung Quốc tuy thừa nhận nhiều hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể coi nó như hình thức sở hữu Nhà nước Tuy Trung Quốc không thừa nhận sở hữu tư nhân ñối với ñất ñai nhưng ñã có sự thay ñổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở hữu ñất ñai theo hướng tư nhân hóa các quyền tài sản ñối với ñất ñai Hiến pháp

và luật pháp nước này ñã thừa nhận việc ñiều phối ñất ñai theo quan hệ thị trường, ñất ñai ñược coi là một loại hàng hóa, quyền tài sản của người sử dụng ñất ñược ghi nhận và bảo vệ như một loại tài sản Tuy nhiên, việc phân loại mô hình sở hữu ñất ñai căn cứ vào hình thức sở hữu nói trên cũng chỉ mang tính hình thức nếu bỏ qua những yếu tố quan trọng như tính chất, cơ cấu về tỷ lệ diện tích thuộc từng hình thức sở hữu và ñặc biệt là vấn ñề cấu trúc của quyền sở hữu

Trong những năm gần ñây, giá bất ñộng sản ngày càng tăng không chỉ giúp cho chính quyền ñịa phương mà còn giúp thúc ñẩy tăng trưởng của Trung Quốc, giá nhà ñất bắt ñầu giảm dẫn ñến sự thất vọng và thậm chí cả bạo lực ở quy mô nhỏ ñối với những người ñầu tư tiền tiết kiệm vào các giao dịch ñất ñai tốn kém nhưng ế ẩm

Lúc ñầu, cuộc chạy ñua bất ñộng sản ở Trung Quốc diễn ra vì quá trình

ñô thị hóa nhanh chóng của ñất nước Nhưng nó ñã ñi quá ñiểm dừng của tính bền vững Xã hội phải ñược mở ra với nhiều lựa chọn về kinh tế và chính trị, tương xứng với tiến bộ kinh tế Sự sẵn sàng thay ñổi của chính quyền sẽ làm thay ñổi số phận không chỉ của người Trung Quốc mà của nhiều quốc gia khác có nền kinh tế và tương lai gắn với họ

2.2.1.2 Mô hình của Thái Lan

Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải theo giá thị trường cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách quan cho người chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó Dựa trên các quy ñịnh này, các ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình

Năm 1987 Thái Lan ban hành luật về trưng dụng bất ñộng sản áp dụng cho việc trưng dụng ñất phục vụ vào các mục ñích xây dựng công cộng, an ninh, quốc phòng Cơ sở dữ liệu về các dự án bất ñộng sản với thông tin về người và ñất ñược lưu trữ trong hệ thống này

Trong thời gian tới, Thái Lan sẽ phát triển nhiều hơn các phần mềm hỗ trợ ñịnh giá nhằm giảm thiểu chi phí ñịnh giá Mặc dù ñã ñược quy ñịnh trong luật pháp rất cụ thể về phương pháp, quá trình thực hiện và trách nhiệm của các bên trong quá trình giả ñịnh, tuy nhiên trên thực tế, nhiều vụ sai phạm về ñịnh giá tài sản liên quan ñến thế chấp tiền vay ngân hàng ñược phát hiện Hầu hết những trường hợp tai tiêng trong ñịnh giá ở Thái Lan không liên quan ñến vấn

ñề phương pháp ñịnh giá mà xuất phát từ các lý do khác nhau: cán bộ ñịnh giá không ñủ thông tin, khách hàng móc ngoặc với người ñịnh giá, khách hàng, người ñịnh giá và quan chức liên kết với nhau ñể lừa tổ chức tài chính.

2.2.1.3 Mô hình của Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Torrens)

Tại Australia việc ñăng ký BðS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan ðKðð, Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai,

cơ quan quản lý ñất ñai hoặc cơ quan thông tin ñất ñai

Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai tại các bang ( ví dụ Northern Territory ) là một bộ phận của Văn phòng ñăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện ñăng ký quyền ñất ñai bao gồm cả các phương tiện tra cứu, hệ thống thông tin ñất ñai và các nhiệm vụ ñăng ký khác Hiện nay, tất cả BðS ñã ñăng ký tại bang ñều thuộc hình thức ñăng ký quyền theo Torrens Trong hệ thống Torrens, sổ ñăng ký là tập hợp của các bản ghi ñăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải ñăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng ñược ghi trên các giấy chứng nhận này Từ 01/12/2000, bản lưu giấy chứng nhận không còn ñược in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở dạng ñiện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra ñể phục vụ cho giao dịch thế chấp

ðể phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ ñăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này ñược lập dưới dạng sổ Hiện tại quy trình ñăng ký ñất ñai ñã ñược tin học hoá bằng hệ thống ñăng ký quyền tích hợp năm 1999 ðây là hệ thống Torrens ñược tin học hoá ñầu tiên trên thế giới Từ ngày 04/06/2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche ñược tích hợp lên hệ thống ñăng ký tự ñộng

2.2.1.4 Mô hình của CH Pháp: ðăng ký giao dịch [19]

Chế ñộ pháp lý chung về ñăng ký bất ñộng sản ñược hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Những nội dung chính của chế ñộ pháp lý này ñã ñược ñưa vào Bộ luật dân sự 1804 Bộ luật này quy ñịnh nguyên tắc về tính không có hiệu lực của việc chuyển giao quyền sở hữu ñối với người thứ ba khi giao dịch chưa ñược công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa công bố thì chỉ là cơ sở ñể xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia