Xuất phát từ thực tế trong công tác BT, GPMB, HT và TđC; ựể có một cái nhìn cụ thể hơn về việc thực hiện Chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái ựịnh cư trên ựịa bàn th
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
- -
PHAN BÁ THÀNH
ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ðỊNH CƯ TẠI CÁC DỰ ÁN: XÂY DỰNG CƠ SỞ 2,
TRƯỜNG CAO ðẲNG NGHỀ DU LỊCH – THƯƠNG MẠI
NGHỆ AN VÀ ðƯỜNG TRỤC DỌC SỐ III (ðOẠN 1)
TRÊN ðỊA BÀN THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN
Trang 2LỜI CAM ðOAN
- Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào
- Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc
- Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật về nguồn số liệu, thông tin ñược ñề cập trong cuốn Luận văn này
Tác giả luận văn
Phan Bá Thành
Trang 3LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự quan tâm giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, ñã tạo ñiều kiện thuận lợi ñể tôi hoàn thành bản luận văn này
Lời ñầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, Trưởng Bộ môn Quản lý ñất ñai - Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện ñề tài
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ðại học, Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện cho tôi thực hiện ñề tài
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh ñạo Sở Tài nguyên và Môi trường Nghệ An, Phòng Thanh tra, Phòng ðất ñai (Sở Tài nguyên và Môi trường Nghệ An); Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Thống kê, Phòng Tài chính – Kế hoạch, Phòng Nông nghiệp & PTNT, Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất thị xã Cửa Lò; các thành viên trong Hội ñồng Bồi thường hỗ trợ
và tái ñịnh cư thị xã Cửa Lò; UBND các phường: Nghi Thu, Nghi Hương, Thu Thủy và một số hộ gia ñình, cá nhân ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại ñịa phương
Tôi xin cảm ơn tới gia ñình, những người thân, ñồng nghiệp và bạn bè
ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn
Phan Bá Thành
Trang 42.1 Khái quát về Dự án, bồi thường, hỗ trợ và tái ñinh cư 4
2.2.4 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
Trang 52.2.7 Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp ñất ñai, khiếu nại, tố
cáo các vi phạm trong công việc quản lý và sử dụng ñất ñai 14 2.3 Tác ñộng của công tác BT, GPMB, HT và TðC ñến phát triển cơ sở
2.4 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái ñịnh cư ở
2.5.1 Chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất ñai trước năm 1987 21
2.5.4 Chính sách bồi thường thiệt hại thu hồi ñất ñai từ 2003 ñến nay 26 2.6 Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Việt Nam 30
2.6.2 Thực trạng về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở một số ñịa
3 PHẠM VI, ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 35
3.2.1 Nghiên cứu ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Cửa Lò 35 3.2.2 ðiều tra ñánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ và tái ñịnh cư tại các dự án : Xây dựng Cơ sở 2, trường Cao ñẳng nghề Du lịch – Thương mại Nghệ An và ðường trục dọc số III (ñoạn 1) trên ñịa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An, với các tiêu chí sau 35
Trang 63.2.3 đánh giá tổng hợp chung của 2 dự án nghiên cứu 36 3.2.4 đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chắnh sách và tổ chức thực
hiện chắnh sách BT, GPMB, HT và TđC trên ựịa bàn thị xã Cửa Lò 36
3.3.2 Phương pháp thống kê, phân tắch, tổng hợp, ựánh giá số liệu ựiều tra
3.3.4 Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan ựến ựề tài 36 4.1 Khái quát về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội và chuyển dịch cơ
4.2 Khái quát chung về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thị
4.2.2 Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại thị xã Cửa Lò từ năm
4.3 Kết quả nghiên cứu ựối với việc thực hiện chắnh sách bồi thường, giải
phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái ựịnh cư ựối với 02 dự án nghiên cứu 49
4.3.2 Các văn bản pháp lý có liên quan ựến việc bồi thường các dự án 52 4.3.3 đánh giá thực hiện chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ
Trang 8DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1 Cơ cấu các loại ñất trên ñịa bàn thị xã Cửa Lò 38
Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng ñất thị xã Cửa Lò năm 2011 45
Bảng 4.4 Các văn bản pháp lý liên quan khi thực hiện 02 dự án 52
Bảng 4.5 Tổng hợp kết quả xác ñịnh diện tích, loại ñất, ñối tượng ñược
Bảng 4.6 Quan ñiểm của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh diện
Bảng 4.8 Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ về ñất 73
Bảng 4.9 Tổng hợp ñơn giá ñền bù về tài sản tại 2 dự án 74
Bảng 4.10 Tổng hợp kinh phí bồi thường về tài sản, vật kiến trúc hoa màu 75
Bảng 4.11 Kết quả ñiều tra ñánh giá về giá bồi thường tài sản kiến trúc và
Bảng 4.15 Kết quả ñiều tra tình hình thu nhập và ñời sống của người dân sau
Trang 9DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1 Cơ sở 2, Trường Cao ñẳng nghề Du lịch và Thương mại Nghệ An 50
Trang 10DANH MỤC PHỤ LỤC
Phụ lục 1: PHƯƠNG ÁN TỔNG HỢP BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ
Cơ sở 2 Trường Cao ñẳng nghề Du lịch và Thương mại Nghệ An
Phụ lục 2: PHƯƠNG ÁN TỔNG HỢP BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ
Dự án ðường trục dọc số III, ñoạn 1
MẪU PHIẾU ðIỀU TRA
Trang 111 MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là tài sản ñặc biệt của quốc gia, là tài nguyên vô cùng quý giá, là nguồn sống của nhân dân và nguồn lực to lớn của ñất nước, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Quyền sử dụng ñất
là một loại tài sản và hàng hóa ñặc biệt là tư liệu không thể thay thế ñược trong sản xuất nông nghiệp và làm mặt bằng cho sản xuất, kinh doanh
ðể thực hiện xây dựng và phát triển kinh tế - xã hội ñất nước theo mục tiêu của ðảng và Chính phủ ñã ñề ra thì việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng ñất là ñiều tất yếu, hàng năm ở nước ta ñã và ñang triển khai thực hiện hàng nghìn dự
án ñầu tư xây dựng phục vụ cho quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế Do ñó, việc thu hồi ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất là ñiều không thể tránh khỏi Trong những năm gần ñây, với chính sách
ưu tiên và ñẩy mạnh ñầu tư xây dựng phát triển kinh tế - xã hội thì số lượng các
dự án ñầu tư xây dựng phục vụ cho quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế ngày càng tăng và nhu cầu sử dụng ñất làm mặt bằng phục vụ cho các dự án ñầu tư xây dựng cũng ngày càng nhiều Vấn ñề ñặt
ra là làm thế nào ñể giải quyết một cách hài hòa, công bằng lợi ích giữa 03 bên, Nhà nước, người bị thu hồi ñất và chủ ñầu tư
Theo quy ñịnh của Hiến pháp năm 1992 và Luật ðất ñai ở nước ta ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu [28]; Nhà nước thực hiện giao ñất (giao, cho thuê và công nhận quyền sử dụng ñất) cho các tổ chức,
hộ gia ñình, cá nhân ñể quản lý, sử dụng theo quy hoạch, khi sử dụng ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư xây Việc quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất ñối với ñất ñang có người sử dụng cho người khác chỉ ñược thực hiện sau khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó dựng [33] Nhà nước phải thực hiện thu hồi ñất và tổ chức
Trang 12thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng ựể giao cho chủ ựầu tư thực hiện xây dưng công trình (ựối với các dự án thuộc Nhà nước thu hồi ựất) hoặc chủ ựầu tư phải tự thõa thuận với chủ sử dụng ựất ựể nhận chuyển quyền, chuyển mục ựắch
sử dụng ựất
Bồi thường, GPMB, HT và TđC là khâu có vai trò then chốt, là tiền ựề ựể thực hiện các dự án ựầu tư xây dựng và là một trong các yếu tố quan trọng quyết ựịnh ựến tiến ựộ và kết quả thực hiện dự án ựầu tư xây dựng các công trình có sử dụng ựất Mặt khác, việc thu hồi ựất và BT, HT và TđC có liên quan ựến nhiều mặt kinh tế, chắnh trị, văn hóa và xã hội của Nhà nước và ảnh hưởng trực tiếp ựến quyền lợi, ựời sống và việc làm của người bị thu hồi ựất Vì vậy, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái ựịnh cư khi chuyển dịch ựất ựai là công việc thường gặp nhiều khó khăn và dễ phát sinh thắc mắc, tranh chấp và khiếu kiện
Xuất phát từ thực tế trong công tác BT, GPMB, HT và TđC; ựể có một cái nhìn cụ thể hơn về việc thực hiện Chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái ựịnh cư trên ựịa bàn thị xã Cửa Lò; dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thanh Trà, tôi ựã tiến hành nghiên cứu ựề
tài: Ộđánh giá việc thực hiện chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng,
hỗ trợ và tái ựịnh cư tại các dự án: Xây dựng cơ sở 2, trường Cao đẳng nghề Du lịch Ờ Thương mại Nghệ An và đường trục dọc số III (ựoạn 1) trên ựịa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ AnỢ nhằm tìm hiểu thực trạng và tìm
ra nguyên nhân gây cản trở, ựồng thời ựề xuất một số giải pháp nhằm góp phần tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa; ựẩy nhanh tiến ựộ công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái ựịnh cư; giải quyết tốt hơn mối quan hệ ba bên, người bị thu hồi ựất, nhà ựầu tư và nhà nước; ựáp ứng yêu cầu cải cách hành chắnh của Nhà nước
Trang 131.2 Mục ñích, yêu cầu
1.2.1 Mục ñích
- Tìm hiểu, ñánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái ñịnh cư tại các dự án: Xây dựng Cơ sở 2, trường Cao ñẳng nghề Du lịch – Thương mại Nghệ An và ðường trục dọc số III (ñoạn 1) trên ñịa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An;
- Rút ra những ưu ñiểm và vấn ñề còn tồn tại trong việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái ñịnh cư hiện nay
- ðề xuất một số giải pháp, góp phần hoàn thiện chính sách và tổ chức thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái ñịnh cư trên ñịa bàn thị xã Cửa Lò
1.2.2 Yêu cầu
- Hiểu và nắm vững các chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng,
hỗ trợ và tái ñịnh cư cũng như các văn bản pháp lý có liên quan
- Nguồn số liệu, tài liệu dùng trong luận văn phải có tính pháp lý, trung thực, khi ñánh giá từng vấn ñề phải mang tính khách quan và khoa học
1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
1.3.1 Ý nghĩa khoa học
- Những kết quả khoa học thu ñược thông qua thực hiện ñề tài sẽ bổ sung cơ sở thực tiễn ñể ñánh giá chung tình hình thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái ñịnh cư; làm kinh nghiệm, cơ sở lý luận cho việc xây dựng chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái ñịnh cư cư trong tương lai
1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn
- Kết quả của ñề tài sẽ ñóng góp ñể giải quyết vấn ñề thực tiễn bức xúc ñang ñặt ra hiện nay ở thị xã Cửa Lò - tỉnh Nghệ An; ngoài ra kết quả nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các ñịa phương có cùng hoàn cảnh
Trang 142 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU
2.1 Khái quát về Dự án, bồi thường, hỗ trợ và tái ñinh cư
2.1.1 Các khái niệm
ðể hiểu rõ hơn về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái ñịnh cư chúng ta cần hiểu một số khái niệm liên quan ñến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái ñịnh cư sau ñây:
- Khái niệm về Chính sách
Chính sách là một thuật ngữ ñược sử dụng rộng rãi trong ñời sống kinh
tế - xã hội tuy nhiên, qua tìm hiểu các tài liệu các nghiên cứu cho thấy tùy theo hướng tiếp cận mà khái niệm chính sách ñược thể hiện khác nhau, ví dụ:
“Chính sách là những sách lược và kế hoạch cụ thể nhằm ñạy một mục ñích nhất ñịnh, dựa vào ñường lối chính trị chung và tình hình thực tế mà ñề ra’’[39] hoặc “Chính sách là các chủ trương các biện pháp của một ñảng phái, một chính phủ trong các lĩnh vực chính trị - xã hội” [21].
- Khái niệm về Dự Án (DA)
Theo từ ñiển Oxford của Anh ñịnh nghĩa: Dự án (project) là một ý ñồ, một nhiệm vụ ñược ñặt ra, một kế hoạch vạch ra ñể hành ñộng
Theo tiêu chuẩn của Australia (AS 1379-1991) ñịnh nghĩa: Dự án là một dự kiến công việc có thể nhận biết ñược, có khởi ñầu, có kết thúc bao hàm một số hoạt ñộng có liên hệ mật thiết với nhau
Theo ñịnh nghĩa của tổ chức quốc tế ñược Việt Nam chấp thuận trong tiêu chuẩn TCVN ISO 9000:2000: Dự án là một quá trình ñơn nhất, gồm một tập hợp các hoạt ñộng có phối hợp và ñược kiểm soát, có thời hạn bắt ñầu và kết thúc, ñược tiến hành ñể ñạt ñược một mục tiêu phù hợp với các yêu cầu quy ñịnh, bao gồm cả các ràng buộc về thời gian, chi phí và nguồn lực
Trang 15- Khái niệm về bồi thường (BT)
Theo từ ñiển tiếng việt thì “bồi thường” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác [38] Theo ñó “bồi thường” trong công tác giải phóng mặt bằng ñể thực hiện dự án là việc trả bằng tiền hay hiện vật tương xứng ñề bù ñắp các thiệt hại về ñất ñai, nhà cửa, tài sản, cây cối hoa màu và các tài sản khác trên ñất do việc xây dựng các công trình ñể thực hiện dự án gây ra
- Khái niệm về hỗ trợ (HT)
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì còn có một hình thức bồi thường khác gọi là việc hỗ trợ, hỗ trợ tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác
Hỗ trợ là giúp ñỡ nhau, giúp thêm vào[38] Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới[33]
- Khái niệm về tái ñịnh cư (TðC)
Tái ñịnh cư là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống và làm ăn Tái ñịnh cư bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển
Tái ñịnh cư ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại ñó
- Khái niệm về giải phóng mặt bằng (GPMB)
Theo từ ñiển tiếng việt thì “giải phóng mặt bằng” có nghĩa là di dời, di chuyển dân ñi nơi khác ñể lấy mặt bằng xây dựng công trình[38]
Trang 16- Khái niệm về giá ñất (Gð)
Giá trị quyền sử dụng ñất (giá ñất): là số tiền tính trên ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất [33]
- Khái niệm về ðịnh giá ñất (ðGð)
ðịnh giá ñất là sự ước tính về giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh[33]
2.1.2 Khái quát về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ
và tái ñịnh cư
Công tác BT, GPMB, HT và TðC là một quá trình phức tạp khó khăn, liên quan ñến nhiều cấp, nhiều ngành, nhiều tổ chức, với nhiều lĩnh vực chính trị, văn hóa, kinh tế xã hội và nhiều ñối tượng sử dụng ñất có trình ñộ hiểu biết, nhận thức, phong tục, tập quán khác nhau ðây là một công việc bước ñầu hết sức quan trọng ñối với việc thực hiện một dự án, một dự án có thực hiện ñúng tiến ñộ hay không phụ thuộc lớn vào công tác BT, GPMB bởi muốn thực hiện ñược các dự án thì các chủ ñầu tư cần phải có mặt bằng xây dựng
Mặt khác nó còn ảnh hưởng trực tiếp ñến ñời sống, việc làm của người dân trong vùng dự án Mục tiêu, chính sách của công tác BT, GPMB, HT và TðC trong tình hình hiện nay không ñơn thuần là bồi thường về mặt vật chất
mà còn phải ñảm bảo lợi ích của người dân sau khi bị thu hồi ñất, ñó là có một chỗ ở ổn ñịnh với ñiều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, ñược hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề nhằm ổn ñịnh và nâng cao ñời sống
Công tác BT, GPMB, HT và TðC thường gặp nhiều khó khăn, phức tạp, tốn kém, mất nhiều thời gian bởi nó mang 2 ñặc tính cơ bản, ñó là tính ña dạng và tính phức tạp
Trang 17- Tính ña dạng thể hiện: Mỗi dự án cần một diện tích, vị trí khác nhau,
do ñó ñược tiến hành trên một hay nhiều vùng ñất khác khau, có ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí khác nhau ðối với khu vực nội thành, mật ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn dẫn ñến quá trình giải phóng mặt bằng có ñặc trưng nhất ñịnh ðối với khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: nông nghiệp, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ quá trình BT, GPMB, HT và TðC cũng
có ñặc trưng riêng của nó Còn ñối với khu vực ngoại thành, nông thôn hoạt ñộng sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp, ñời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp do ñó BT, GPMB, HT và TðC cũng ñược tiến hành với ñặc ñiểm riêng biệt
- Tính phức tạp thể hiện: Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình ñộ của người dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp không cao Vì vậy mà công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn, việc hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp là ñiều kiện cần thiết ñể ñảm bảo cuộc sống dân cư sau này
ðối với vùng ñô thị lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: + ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống sinh hoạt của người dân mà tâm lí tập quán là ngại di chuyển chỗ ở;
+ Nguồn gốc hình thành ñất ñai khác nhau do tồn tại chế ñộ cũ ñể lại và
do cơ chế chính sách không ñồng bộ, thường thay ñổi dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên;
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay
Trang 18chuyển ñến ở khu vực mới thì ñiều kiện sống bị thay ñổi nên họ không muốn
di chuyển
Từ các ñặc ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác BT, GPMB, HT và TðC ñược thực hiện khác nhau
2.2 Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác BT, GPMB, HT và TðC
2.2.1 Công tác ñăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Các nước trên thế giới ñều coi ñất ñai là một loại tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ñất ñai, người sử dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ñể ñược xét duyệt lập hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng ñất [33] Hệ thống hồ sơ ñịa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (CNQSDð) có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ và là một trong những yếu tố quyết ñịnh khi xác ñịnh nguồn gốc sử dụng ñất, ñối tượng
sử dụng ñất, loại ñất và mức bồi thường hỗ trợ
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính có vai trò quan trọng hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai
Trong công tác BT, GPMB, HT và TðC; Giấy CNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường Hiện nay, công tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta, ñặc biệt công tác ñăng ký, cập nhật, chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất còn yếu kém; việc cấp Giấy CNQSDð vẫn chưa hoàn tất Chính vì vậy mà công tác BT, GPMB, HT và TðC ñã gặp không ít khó khăn khi xác ñịnh ñối tượng, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường
Trang 192.2.2 Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp quản lý không thể thiếu ñược trong việc tổ chức sử dụng ñất một cách có hiệu quả ñể cân ñối phát triển các ngành kinh tế - xã hội và các ñịa phương; là công cụ thể hiện sự chuyển dịch
cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết ñịnh ñể cân ñối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước nói chung và các ñịa phương nói riêng
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất Mặt khác, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có quyết ñịnh thu hồi ñất của người ñang sử dụng[33] Do ñó, làm tốt công tác quy hoạch sẽ giúp các cơ quan Nhà nước chủ ñộng hơn trong công tác thu hồi ñất,
BT, GPMB, HT và TðC; giúp người có ñất bị thu hồi chủ ñộng hơn trong ñịnh hướng cho tương lai khi bị thu hồi ñất như chuyển ñổi nghề nghiệp, di chuyển chỗ ở
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng lớn tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất thông qua Quyết ñịnh thu hồi ñất vì: + Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñể thực hiện việc thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất
+ Căn cứ Quyết ñịnh thu hồi ñất ñể lập, trình duyệt và thực hiện phương án bồi thường giải phóng mặt bằng
Trang 20Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch sử dụng ñất nói riêng ở nước ta còn thấp, thiếu ñồng bộ, còn có nhiều chồng chéo giữa các loại hình quy hoạch khác nhau; chưa hợp lý, thiếu thực tiễn, ñặc biệt là thiếu tính bền vững Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào ðây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo" Do ñó ñã gây ra nhiều khó khăn, bị ñộng cho người sử dụng ñất, cơ quan nhà nước và chủ ñầu tư[25]
2.2.3 Công tác giao ñất, cho thuê ñất
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác BT, GPMB, HT và TðC Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy ñịnh không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn cho công tác ñền bù Mặt khác, giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi ñất ñã ñược thu hồi GPMB
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, ñến năm 2011, tổng diện tích ñất ñã giao, cho thuê là 25,16 triệu hécta, chiếm 76,4% tổng diện tích của cả nước
Trong ñó diện tích sử dụng của hộ gia ñình, cá nhân 12,45 triệu hécta, chiếm 49,55%; các tổ chức kinh tế trong nước 5,53 triệu hécta, chiếm 21,98%; UBND xã 3,71 triệu hécta, chiếm 11,28%; tổ chức, cá nhân nước ngoài, liên doanh với nước ngoài 0,31 triệu hécta, chiếm 0,12%; các ñối tượng khác 3,42 triệu hécta, chiếm 13,59%[7]
2.2.4 Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật ñất ñai
ðể thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về ñất ñai ñòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan ñến lĩnh vực này phải mang tính ổn ñịnh cao và phù
Trang 21hợp với tình hình thực tế Tuy nhiên ở nước ta, do các ựặc ựiểm lịch sử, kinh
tế xã hội của ựất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến ựộng lớn, nên các chắnh sách về ựất ựai cũng theo ựó không ngừng ựược sửa ựổi, bổ sung Từ năm 1987 ựến nay, Luật đất ựai ựã ựược ban hành mới 3 lần (1987, 1993, 2003) và sửa ựổi 2 lần (1998, 2001) Nhà nước ựã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ựất
Với những ựổi mới về pháp luật ựất ựai, thời gian qua công tác BT, GPMB, HT và TđC ựã ựạt những kết quả ựáng khắch lệ, ựã cơ bản ựáp ứng ựược nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án ựầu tư Tuy nhiên bên cạnh ựó, do một số hạn chế trong công tác xây dựng văn bản quy phạm pháp luật nên công tác BT, GPMB, HT và TđC ựã gặp khá nhiều khó khăn
và cản trở Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ựất ựai có ảnh hưởng rất lớn ựến công tác BT,HT GPMB Hệ thống văn bản pháp luật ựất ựai còn có những nhược ựiểm như là số lượng nhiều nhưng chưa cụ thể, thiếu ựồng bộ, thiếu thực tiễn, còn chồng chéo gây khó khăn trong việc áp dụng, lúng túng khi xử lý
và dễ tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ựất ựai thì việc tổ chức thực hiện các văn bản ựó cũng có vai trò rất quan trọng Kết quả kiểm tra thi hành Luật đất ựai năm 2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường cho thấy UBND các cấp ựều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ựất ựai nhưng nhận thức về các quy ựịnh của pháp luật nói chung còn yếu, nhất là ở cấp cơ sở Tại nhiều ựịa phương, ựang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy ựịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về ựất ựai Cán bộ ựịa chắnh, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi
vi phạm pháp luật về ựất ựai trên ựịa bàn đó là nguyên nhân làm giảm
Trang 22hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư và ñã ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB [5]
2.2.5 Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Hiện nay ở nước ta giá cả ñất ñai dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành ñịa tô nhiều năm Một trong những ñiểm mới của Luật ðất ñai 2003 là các quy ñịnh về giá ñất Nếu như trước ñây Nhà nước chỉ quy ñịnh một loại giá ñất áp dụng cho mọi quan hệ ñất ñai khác nhau thì Luật ðất ñai 2003 ñề cập nhiều loại giá ñất ñể xử lý ñối với từng nhóm quan hệ ñất ñai khác nhau
- Trước khi có Luật ñất ñai năm 2003:
Những vấn ñề liên quan ñến việc xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñều ñược quy ñịnh tại các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất; Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể
sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy ñịnh về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Khung giá ñất ñể tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 87/CP ñã ñược áp dụng trong một thời gian khá dài (trên mười năm), mặc dù trong quá trình áp dụng có quy ñịnh việc ñiều chỉnh khung giá ñất ñể tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần ñối với ñất nông nghiệp hạng I[9] Do vậy giá ñất ñể tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn ñến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các ñịa phương
Trang 23- Từ khi có Luật ñất ñai 2003: Quy ñịnh giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp sau ñây (ðiều 55):
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh giá; + Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất; + Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; góp vốn bằng quyền sử dụng ñất [33]
Những vấn ñề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan ñến xác ñịnh giá ñất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái ñịnh cư ñã ñược quy ñịnh khá cụ thể tại Luật ñất ñai năm 2003 ðặc biệt, việc xác ñịnh giá ñất ñược thực hiện theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường” (khoản 1 ðiều 56[33]) Thực hiện các quy ñịnh
về giá ñất tại Luật ñất ñai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ
ñã ban hành Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá ñất do các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh khiếu kiện Thực tế cho thấy, bảng giá ñất các ñịa phương công bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi ñất và gây ách tắc trong thực hiện BT, GPMB, HT và TðC
Trang 24Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường và tái ñịnh cư
2.2.7 Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp ñất ñai, khiếu nại,
tố cáo các vi phạm trong công việc quản lý và sử dụng ñất ñai
Nếu làm tốt công tác thanh tra, kiểm tra sẽ hạn chế ñược các sai phạm trong quản lý sử dụng ñất như lấn chiếm, sử dụng ñất sai mục ñích, giao ñất trái thẩm quyền sẽ thuận lợi cho việc xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện bồi thường và ngược lại
Mặt khác thì công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp ñất ñai có tác ñộng rất lớn ñến việc BT, HT, GPMB Giải quyết tốt, nghiêm minh, có tình, có lý, vừa ñảm bảo ñược pháp luật vừa phù hợp với thực tiễn tại ñịa phương thì người dân nói chung và người bị thu hồi ñất nói riêng sẽ tin tưởng, ủng hộ; ngược lại sẽ mất tin tưởng trong nhân dân, khó khăn trong việc GPMB Nhìn chung ở nước ta chưa thực hiện tốt vấn ñề này
Theo số liệu tổng hợp của Thanh tra Chính phủ, từ năm 2003 – 2010, các
cơ quan liên quan ñã tiếp nhận và xử lý hơn 1,2 triệu ñơn khiếu nại, tố cáo, trong ñó, bình quân mỗi năm có 69,79% số ñơn từ liên quan ñến ñất ñai (trong quản lý ñất ñai, nội dung khiếu nại, tố cáo về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư chiếm 70%) Kết quả giải quyết khiếu nại, tố táo ñạt 84% cho thấy: Số vụ khiếu nại ñúng chiếm 19,8%, có ñúng có sai chiếm 28%, số khiếu nại sai chiếm 52,2%; Số vụ tố cáo ñúng chiếm 16,2%, có ñúng có sai chiếm 29,6% và số ñơn tố cáo sai chiếm 54,2%.[36]
Trang 252.3 Tác ñộng của công tác BT, GPMB, HT và TðC ñến phát triển cơ sở
hạ tầng và ñời sống xã hội
2.3.1 Phát triển cơ sở hạ tầng
- Về tiến ñộ dự án:
Giải phóng mặt bằng ñúng tiến ñộ sẽ tiết kiệm ñược thời gian, chi phí
và sớm thực hiện dự án và ñưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế xã hội Ngược lại, làm chậm tiến ñộ thực hiện dự án, lãng phí thời gian, tăng chi phí, giảm hiệu quả dự án
- Về hiệu quả kinh tế dự án:
Thực hiện BT, GPMB, HT và TðC tốt sẽ giảm chi phí, có ñiều kiện tập trung vốn cho mở rộng ñầu tư Ngược lại, chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến ñộ dự án dẫn ñến quay vòng vốn chậm gây khó khăn cho các nhà ñầu tư
ðối với các dự án ñầu tư sản xuất kinh doanh nếu không ñáp ứng ñược tiến ñộ ñầu tư thì mất cơ hội kinh doanh, hiệu quả kinh doanh thấp
ðối với dự án ñầu tư không kinh doanh, thời gian thi công kéo dài, tiến ñộ thi công bị ngắt quãng gây ra lãng phí và ảnh hưởng tới chất lượng công trình
2.3.2 ðời sống kinh tế xã hội
Công tác GPMB góp phần cải thiện môi trường ñầu tư, khai thác các nguồn lực từ ñất ñai cho ñầu tư phát triển, các cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội ở nước ta thời gian qua ñã ñược ðảng và Nhà nước quan tâm ñầu tư hầu khắp các vùng, miền trên cả nước, ñặc biệt tại các thành phố lớn ñã ñóng góp vào sự thành công bước ñầu của công cuộc “Công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước”, thúc ñẩy kinh tế phát triển, ñáp ứng nhu cầu vật chất, tinh thần của nhân dân ðạt ñược kết quả nêu trên công tác BT, GPMB, HT vàà TðC ñóng vai trò không nhỏ ñể các dự án phát huy hiệu quả Bên cạnh ñó việc thu hồi ñất, giải phóng mặt bằng cũng gây ra
Trang 26không ít xáo trộn trong xã hội, nếu làm không tốt có thể gây ra mất ổn ñịnh tình hình chính trị, an ninh, xã hội
2.4 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái ñịnh cư ở một số nước và tổ chức ngân hàng quốc tế
2.4.1 Trung Quốc
Trung Quốc có một hệ thống pháp luật tương ñối ñồng bộ, ñầy ñủ và chi tiết trong ñó có luật ñất ñai, vì vậy Trung Quốc là một quốc gia khá thành công trong việc thực hiện công tác bồi thường, GPMB Trung Quốc có một nhà nước pháp quyền vững chắc, năng lực thể chế của chính quyền ñịa phương theo thẩm quyền có hiệu lực cao, người dân có ý thức chấp hành pháp luật nghiêm minh
Do ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp Tuy nhiên, tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho chủ sử dụng ñất bị thu hồi Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với ñất khi thu hồi ñất của các chủ sử dụng
Trung Quốc xây dựng các chính sách và các thủ tục rất chi tiết ràng buộc hoạt ñộng TðC với nhiều lĩnh vực khác nhau Trong ñó mục tiêu của những chính sách này là cung cấp cơ hội cho TðC thông qua cách tiếp cận cơ bản nơi
ở ổn ñịnh, tạo nguồn lực sản xuất cho người thuộc diện bồi thường và TðC
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường, bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Giá bồi thường theo tiêu chuẩn giá thị trường nhưng ñồng thời ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, ñược Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại thị trường ñó ðối với các dự án phải bồi thường GPMB, kế hoạch tái ñịnh cư chi tiết ñược
Trang 27chuẩn bị trước khi thông qua dự án cùng với việc dàn xếp kinh tế, khôi phục cho từng ñịa phương, từng hộ gia ñình và từng người bị ảnh hưởng [1]
do toà án giải quyết Thực tế hầu như không có trường hợp nào phải nhờ ñế
sự can thiệp của toà án
Việc chuẩn bị khu tái ñịnh cư ñược chính quyền Nhà nước quan tâm ñúng mức, luôn ñáp ứng ñầy ñủ các nhu cầu tái ñịnh cư, cho nên họ chủ ñộng ñược công tác này
Việc tuyên truyền vận ñộng ñối với các ñối tượng ñược di dời ñược thực hiện rất tốt, gần như ngay từ ñầu, xấp xỉ 100% các hộ dân ñã hiểu và chấp hành chính sách, phương án ñền bù, giải phóng mặt bằng của Nhà nước Việc bố trí cán bộ có phẩm chất, năng lực phục vụ công tác ñền bù, giải phóng mặt bằng ñược phía bạn rất quan tâm, tại các quận, huyện ñều có tổ chức chuyên trách thực hiện công tác ñền bù, giải phóng mặt bằng
Trang 28Việc thống nhất trong chỉ ñạo, ñiều hành giải quyết khiếu kiện của công dân cũng như sự ñồng ý của chính sách, sự phân công nhiệm vụ rõ ràng, phân cấp rõ về trách nhiệm, sự phối hợp cao trong quá trình giải quyết vấn ñề cũng góp phần ñẩy nhanh tiến ñộ thực hiện công tác ñền bù, giải phóng mặt bằng
2.4.3 Australia
ðất ñai thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu ñược luật pháp bảo hộ tuyệt ñối Nhà nước có quyền trưng thu ñất tư nhân ñể sử dụng vào mục ñích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế xã hội, ñồng thời gắn với việc Nhà nước thực hiện chính sách bồi thường
Cơ quan chức trách có thể thu hồi lại ñất ñai bằng hai cách: thoả thuận,
tự nguyện và cưỡng bức
Về bồi thường, luật quy ñịnh chủ sở hữu sẽ ñược bồi thường thiệt hại
do việc thu hồi ñất
Nguyên tắc bồi thường bao gồm:
- Giá thị trường mảnh ñất của chủ sở hữu;
- Giá trị ñặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của mảnh ñất;
- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi ñất;
- Thiệt hại về việc gây phiền hà;
- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm ñịnh giá;
Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh ñất ñó ñều có thể khiếu nại về bồi thường
Quy ñịnh mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu tố sau:
- Giá trị thị trường của mảnh ñất;
Trang 29- Sự chia cắt ñất ñai;
- Những phiền nhiễu;
- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;
- Người ñi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào
bị ảnh hưởng mà bạn quản lý theo hợp ñồng cho thuê;
- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;
Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối cùng
- Thanh toán ứng trước: Chính phủ sẽ thanh toán cho chủ nhân toàn bộ khoản bồi thường một khi ñơn khiếu nại ñã ñược xem xét Nếu Chính phủ không chấp thuận toàn bộ các khoản mục trong ñơn khiếu nại thì Chính phủ
sẽ thanh toán trước ít nhất là 90% số tiền ñã ñược ñịnh ra
- Thanh toán cuối cùng: Chính phủ sẽ thanh toán ñầy ñủ số tiền bồi thường ngay sau khi tổng số tiền cuối cùng ñã ñược chấp thuận
2.4.4 Chính sách bồi thường và TðC của các tổ chức ngân hàng quốc tế
Ngân hàng Thế giới (WB) là một trong những tổ chức tài trợ quốc tế ñầu tiên ñưa ra chính sách về TðC bắt buộc Tháng 2/1980, lần ñầu tiên chính sách TðC ñược ban hành dưới dạng một Thông báo, Hướng dẫn hoạt ñộng nội bộ (OMS 2.33) cho nhân viên Từ ñó ñến nay, chính sách TðC ñã ñược sửa ñổi và ban hành lại nhiều lần
Như chúng ta ñã biết, khi Nhà nước thu hồi ñất và TðC thì những người BAH là những người mà do hậu quả của dự án họ phải chịu thiệt hại toàn bộ hay một phần tài sản vật chất và phi vật chất, bao gồm nhà cửa, cộng ñồng, hệ thống
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các phương tiện sản xuất bao gồm ñất ñai, nguồn thu nhập, kế sinh nhai do ñất ñai tạo ra, ñặc trưng văn hoá và tiềm năng về
Trang 30Từ tháng 2/1994, ngân hàng phát triển châu Á (ADB) ñã bắt ñầu áp dụng bản Hướng dẫn hoạt ñộng của WB về TðC và từ tháng 11/1995 Ngân hàng này ñã có chính sách riêng của Ngân hàng về TðC bắt buộc
ðối với ñất ñai và tài sản ñược bồi thường, chính sách của WB và ADB
là phải bồi thường theo giá xây dựng mới ñối với tất cả các công trình xây dựng và quy ñịnh thời hạn bồi thường TðC hoàn thành trước một tháng khi
dự án triển khai thực hiện
Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TðC ñược các tổ chức cho vay vốn quốc tế coi là ñiều bắt buộc trong quá trình thẩm ñịnh dự án Mức ñộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người BAH và mức ñộ tác ñộng của dự án Kế hoạch bồi thường TðC phải ñược coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp ñầy ñủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ BAH Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập ñược với cộng ñồng mới
Về quyền ñược tư vấn và tham gia của các hộ BAH, các tổ chức quốc
tế quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TðC của
dự án phải ñược thông báo ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến, hợp tác, thậm chí trao quyền cho các hộ BAH và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình lập kế hoạch bồi thường TðC cho tới khi
thực hiện công tác lập kế hoạch[22,23]
2.4.5 Nhận xét, ñánh giá
Việc thực hiện dự án xây dựng các công trình ñều cần có ñất, nhưng do ñất ñai có hạn, vì thế mọi Nhà nước ñều phải sử dụng quyền lực của mình ñể thu hồi ñất hoặc trưng thu của người ñang sở hữu, ñang sử dụng ñể phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu ñất ñược ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật ñất ñai hoặc một bộ luật khác Nếu việc thu hồi, trưng thu ñã
Trang 31phù hợp với quy ñịnh của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng ñất không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu ñất ñai Việc thu hồi ñất, trung thu ñất và bồi thường thiệt hại về ñất tại mỗi quốc gia ñều ñược thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước ñó quy ñịnh
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước và các
tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm
ñể tiếp tục hoàn thiện chính sách BT, GPMB, HT và TðC ở một số ñiểm sau:
- Xây dựng hệ thống văn bản pháp quy về BT, GPMB, HT và TðC hoàn chỉnh, ñồng bộ có tính ổn ñịnh lâu dài, cần chú trọng các quy ñịnh về ñịnh giá ñất nói chung và ñịnh giá ñất ñể bồi thường GPMB nói riêng; xây dựng một ñội ngũ làm công tác BT, GPMB, HT và TðC chuyên nghiệp có trình ñộ;
- Tăng cường công tác tuyên truyền; triển khai thực hiện ñúng trình tự, thủ tục quy ñịnh; thực hiện tốt quy ñịnh về công khai thẩm ñịnh, phê duyệt, giám sát thực hiện phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng;
- Quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái ñịnh cư, tạo việc làm của người có ñất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng ñất, Nhà nước và nhà ñầu tư
2.5 Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của Việt Nam qua các thời kỳ
2.5.1 Chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất ñai trước năm 1987
Sau khi Cách mạng tháng tám thành công, năm 1946 nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa ñã ban hành Hiến pháp ñầu tiên, trong ñó chỉ rõ:” Nhiệm
vụ của dân tộc ta trong giai ñoạn này là phải bảo toàn lãnh thổ, giành ñộc lập
hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ” [26] Ngày
14/12/1953, Luật Cải cách ruộng ñất ra ñời ñã xoá bỏ quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và tay sai ở Việt Nam, xóa bỏ chế ñộ phong kiến,
Trang 32chiếm hữu ruộng ñất của giai cấp ñịa chủ, thực hiện chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân[24]
Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 151/TTg quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất ðây có thể coi là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan ñến việc bồi thường và tái ñịnh cư bắt buộc ở Việt Nam Ngày 06/7/1959, Liên bộ Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ nội vụ ban hành Thông tư liên tịch số 1424/TTLB hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 151/TTg với các nguyên tắc cơ bản như những người có ruộng ñất bị trưng dụng ñược bồi thường và trong trường hợp cần thiết ñược giúp giải quyết công ăn việc làm; chỉ ñược trưng dụng số ruộng ñất thật cần thiết, hết sức tiết kiệm ruộng ñất cày cấy, trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân cư ñông ñúc,
nghĩa trang liệt sỹ, nhà thờ, chùa, ñền [2]
Ngày 11/01/1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường thiệt hại nhà cửa, ñất ñai, cây cối hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố trên nguyên tắc “Phải ñảm bảo thoả ñáng quyền lợi kinh tế của hợp tác xã
và của nhân dân” [37]
Sau khi thống nhất ñất nước 1975, Hiến pháp 1980 ra ñời, tại ðiều 19
quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân[27] Tại Quyết ñịnh số 201/CP ngày
01/7/1980 của Hội ñồng Chính phủ quy ñịnh “ không ñược phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng ñất dưới bất kỳ hình thức nào, không ñược
dùng ñất ñể thu những khoản lợi không do lao ñộng mà có ” Tại thời ñiểm
này Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, ñất ñai không có giá, quan
hệ ñất ñai là quan hệ ñơn thuần
2.5.2 Thời kỳ từ năm 1988 ñến năm 1993
Luật ñất ñai năm 1988 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tại Khoản 4 ðiều 48 quy ñịnh:
Trang 33“ðền bù thiệt hại thực tế cho người ñang sử dụng ñất bị thu hồi ñể giao cho mình, bồi hoàn thành quả lao ñộng và kết quả ñầu tư ñã làm tăng giá trị của ñất ñó theo quy ñịnh của pháp luật.”
Ngày 31/5/1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Quyết ñịnh 186-HðBT
về bồi thường thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích khác Căn cứ ñể tính mức bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng tại Quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Toàn bộ tiền bồi thường phải nộp vào ngân sách Nhà nước và ñược ñiều tiết theo phân cấp ngân sách Trung ương 30%, ñịa phương 70% ñể sử dụng vào mục ñích khai
hoang, phục hoá và ñịnh canh, ñịnh cư cho nhân dân vùng bị thu hồi ñất [19]
Hiến pháp 1992 ra ñời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính sách pháp luật ñất ñai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng, ñó là:
+ Tại ðiều 17 quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật” [28]
+ Tại ðiều 18 quy ñịnh “Các tổ chức và cá nhân ñược Nhà nước giao ñất
sử dụng lâu dài và ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật” [28]
+ Tại ðiều 23 quy ñịnh “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh
và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh” [28]
2.5.3 Thời kỳ từ năm 1993 ñến năm 2003
Luật ðất ñai 1993 ra ñời và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993; ñược sửa ñổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001 Với các quy ñịnh tại Luật này
thì “ñất có giá” và người sử dụng ñất có quyền và nghĩa vụ cụ thể [30]
Trang 34+ Tại ðiều 12 quy ñịnh “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất Tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian” [30]
+ ðiều 27 quy ñịnh “Trong từng trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại” [30]
Căn cứ Luật ðất ñai 1993, Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/8/1994 quy ñịnh về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
ðể ñáp ứng yêu cầu của xã hội và sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh tế, Quốc hội ñã liên tục sửa ñổi Luật ñất ñai vào các năm 1998 và 2001 Theo ñó, Chính phủ và các bộ ngành ñã ban hành các văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường GPMB
+ Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an
ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng
+ Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ Chính sách bồi thường GPMB theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh 22/1998/Nð-
Trang 35Phạm vi áp dụng: ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
Chính sách hỗ trợ:
+ Hỗ trợ ổn ñịnh sản xuất và ñời sống, chi phí ñào tạo chuyển ñổi nghề nghiệp, trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời gian ngừng sản xuất
+ Chi phí di chuyển ñối với các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị-xã hội, ñơn vị sự nghiệp, ñơn vị lực lượng vũ trang nhân dân phải di chuyển cơ
sở ñến ñịa ñiểm mới
+ Hỗ trợ ñối với người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi ñất phải phá dỡ nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nước
Trang 36+ Hỗ trợ các ñối tượng chính sách và tiền thưởng ñối với trường hợp thực hiện ñúng kế hoạch
Tái ñịnh cư: ðược quy ñịnh cụ thể, chi tiết tại Chương V như: Quy ñịnh thẩm quyền lập, trình duyệt khu tái ñịnh cư; ñiều kiện bắt buộc phải có khu tái ñịnh cư và việc bố trí ñất ở cho các hộ gia ñình tại khu tái ñịnh cư, nguồn vốn xây dựng khu tái ñịnh cư
Tổ chức thực hiện: Nghị ñịnh quy ñịnh rõ trình tự thực hiện ñền bù thiệt hại và trách nhiệm của từng cấp, từng ngành, việc thành lập và nhiệm vụ
của Hội ñồng ñền bù GPMB [11]
2.5.4 Chính sách bồi thường thiệt hại thu hồi ñất ñai từ 2003 ñến nay
Luật ðất ñai năm 2003 ñược Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2004 ðể hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy ñịnh của Luật ñất ñai năm 2003, một số văn bản sau ñã ñược ban hành:
- Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ñất ñai[12]
- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất[13]
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP[3]
- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất[14]
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP[4]
- Nghị ñịnh 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa ñổi bổ sung một số ðiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai
và Nghị ñịnh 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công
ty cổ phần[15]
Trang 37- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai[16]
- Thông tư liên tịch số 14/2008/BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ðiều của Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ[6]
- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/08/2009 của Chính Phủ về quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ
và tái ñịnh cư[17];
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và trình tự thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất
*Những nội dung chủ yếu của chính sách bồi thường giai ñoạn này như sau:
- Thu hồi ñất: Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; mục ñích phát triển kinh
tế trong các trường hợp ñầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và các dự án ñầu tư lớn theo quy ñịnh của Chính phủ Còn ñối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt thì nhà ñầu tư ñược nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng ñất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi ñất
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược công bố mà chưa có dự
án ñầu tư thì Nhà nước quyết ñịnh thu hồi ñất và giao cho tổ chức phát triển quỹ ñất do UBND cấp tỉnh thành lập ñể thực hiện việc thu hồi ñất, BT, GPMB và quản lý quỹ ñất thu hồi
Trang 38- Giá ñất bồi thường: Giá ñất do Nhà nước quy ñịnh ñảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng QSD ñất thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; ñất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương có ñiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, cùng mục ñích sử dụng hiện tại, cùng mục ñích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau; giá ñất bồi thường là giá ñất theo mục ñích ñang sử dụng ñược UBND cấp tỉnh quy ñịnh và công bố, không bồi thường theo giá ñất sẽ chuyển mục ñích sử dụng
- ðối tượng ñược bồi thường thiệt hại về ñất: Người bị thu hồi ñất có các ñiều kiện phù hợp với quy ñịnh tại ðiều 8 Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất (trừ khoản 6, khoản 8) thì ñược bồi thường thiệt hại về ñất
- Chính sách hỗ trợ: Hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, sản xuất, hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm, hỗ trợ di chuyển ðặc biệt, ñối với người bị thu hồi trên 30% diện tích ñất nông nghiệp ñược giao mà không ñược Nhà nước bồi thường bằng ñất nông nghiệp tương ứng thì ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp, tạo việc làm theo quy ñịnh: giao ñất có thu tiền sử dụng ñất tại
vị trí có thể làm mặt bằng sản xuất hoặc kinh doanh phi nông nghiệp, nếu không có ñất ñể giao thì những thành viên trong hộ gia ñình còn trong ñộ tuổi lao ñộng ñược hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề nghiệp hoặc người bị thu hồi ñất không có nguyện vọng nhận bồi thường bằng ñất sản xuất hoặc kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp thì ñược bồi thường bằng giao ñất ở có thu tiền sử dụng ñất tại khu tái ñịnh cư hoặc tại vị trí trong khu dân cư phù hợp với quy hoạch; Trường hợp người bị thu hồi ñất thuộc diện hộ nghèo theo tiêu chí do Bộ Lao ñộng Thương binh và Xã hội công bố theo từng thời kỳ thì ñược hỗ trợ ñể vượt qua hộ nghèo
- Tái ñịnh cư: UBND cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự
Trang 39án tái ñịnh cư; khu tái ñịnh cư phải ñược xây dựng cơ sở hạ tầng ñồng bộ ñảm bảo ñủ ñiều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ; việc bố trí tái ñịnh cư phải gắn với tạo việc làm và chuyển ñổi nghề nghiệp Trường hợp không có khu tái ñịnh cư thì người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng tiền
và ñược ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước ñối với khu vực ñô thị, bồi thường bằng ñất ở ñối với khu vực nông thôn
- Trình tự tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư: ðược quy ñịnh rất cụ thể, chi tiết trong Luật ðất ñai năm 2003 và các văn bản dưới luật
mà thể hiện vấn ñề ñổi mới quan trọng ñó là: trước khi bị thu hồi ñất ít nhất
90 ngày ñối với ñất nông nghiệp và 180 ngày ñối với ñất phi nông nghiệp người sử dụng ñất phải ñược thông báo chủ trương thu hồi ñất ñể từ ñó người
bị thu hồi ñất có ñủ thời gian ñể tìm hiểu chính sách pháp luật về bồi thường; trong quá trình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư thì người
bị thu hồi ñất ñều ñược tham gia trực tiếp hoặc thông qua người ñại diện; phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư phải ñược công khai
Như vậy, chính sách BT, GPMB, HT và TðC của nước ta ñược ñề cập
từ rất sớm và luôn ñược ñiều chỉnh theo xu hướng phát triển của ñất nước, ñáp ứng ñòi hỏi từ thực tiễn, giữ vai trò ñiều chỉnh các mối quan hệ ñất ñai ñảm bảo tính ổn ñịnh, bền vững trong phát triển góp phần cải thiện môi trường ñầu tư, khai thác các nguồn lực từ ñất ñai cho ñầu tư phát triển của ñất nước Trên thực tế, các chính sách ñó ñã có tác dụng tích cực trong việc ñảm bảo sự phát triển, khuyến khích ñược ñầu tư và tương ñối giữ ñược nguyên tắc công bằng Cùng với sự ñổi mới về tiến trình xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật của cơ quan lập pháp và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, chính sách bồi thường, GPMB, hỗ trợ và TðC khi thực hiện dự án trong những năm gần ñây ñã có nhiều ñiểm ñổi mới thể hiện chính sách ưu việt của một Nhà nước của dân, do dân và vì dân
Trang 402.6 Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng tại Việt Nam
2.6.1 Tình hình chung
- Về chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng:
Chính sách BT, GPMB, HT và TðC ở nước ta hiện nay ñang ñược thực hiện theo các quy ñịnh tại Luật ðất ñai năm 2003; các Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP, ngày 03/12/2004, Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP, ngày 27/10/2006, Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP, ngày 25/05/2007 và Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP, ngày 13/8/2004 và hướng dẫn tại Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT, ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, như sau:
- Về hạn mức công nhận ñất ở và giá ñất bồi thường:
Trong phương án bồi thường ở nước ta thì hạn mức ñất ở bồi thường ở các ñịa phương và các dự án chưa thống nhất, còn tùy tiện so với quy ñịnh Hiện nay, trong công tác bồi thường GPMB tại các ñịa phương ñều thực hiện theo quy ñịnh của Chính phủ, lấy giá ñất do UBND Tỉnh quy ñịnh
ñể áp giá thực hiện bồi thường ñất; tuy nhiên trong trường hợp giá ñất do UBND cấp tỉnh quy ñịnh tại thời ñiểm quyết ñịnh thu hồi ñất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất (QSDð) thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường thì nhiều ñịa phương không thực hiện xác ñịnh lại giá ñất cụ thể cho phù hợp
Việc bồi thường theo thõa thuận thường có giá cao hơn nhiều so với bồi thường do nhà nước thu hồi ñất có giá
Giá ñất ở liền kề nhưng ở hai ñịa phương khác nhau có sự chênh lệch
về giá ñất dẫn ñến giá bồi thường khác nhau
- Về Bồi thường tài sản, cây cối hoa màu gắn liền với ñất bị thu hồi: Hiện nay, công tác bồi thường thiệt hại ñối với nhà cửa kiến trúc, cây cối hoa màu trên mảnh ñất bị thu hồi dựa trên cơ sở chính sách bồi thường và tái ñịnh cư của nhà nước và ñơn giá của ñịa phương Nhìn chung ñược tiến hành khá tốt, ñược người dân ủng hộ bởi giá bồi thường phù hợp với thực tế
