Đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại huyện nghi lộc, tỉnh nghệ an giai đoạn 2005 2010

Sau khi Hiến pháp 1980 ra ñời, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu ñất ñai duy nhất là sở hữu toàn dân và ðiều 18, Hiến pháp 1992 ñã quy ñịnh người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-

§Æng ViÕt §−êng

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT TẠI HUYỆN NGHI LỘC, TỈNH NGHỆ AN GIAI ðOẠN 2005 - 2010

Trường ðại học Nụng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nụng nghiệp ……… i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Tác giả luận văn

Đặng Viết Đường

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… ii

LỜI CẢM ƠN

ðể hoàn thành ñược nội dung này, tôi ñã nhận ñược sự chỉ ñạo, giúp ñỡ rất tận tình của TS Trịnh Quang Huy, sự giúp ñỡ, ñộng viên của các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên & Môi trường, Viện ñào tạo Sau ñại học Nhân dịp này cho phép tôi ñược bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới TS Trịnh Quang Huy và những ý kiến ñóng góp quý của các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên & Môi trường

Tôi xin chân thành cảm ơn cán bộ UBND huyện, phòng NN & PTNT, phòng Tài nguyên & Môi trường, phòng Thống kê, chính quyền các xã cùng nhân dân huyện Nghi Lộc ñã tạo ñiều kiện giúp ñỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn gia ñình và các bạn ñồng nghiệp ñộng viên, giúp ñỡ trong quá trình thực hiện luận văn này./

Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Tác giả luận văn

§Æng ViÕt §−êng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… iii

2.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất 4

2.3 Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 212.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 212.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan ñến việc thực hiện các QSDð 252.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 30

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦ iv

3 đỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

3.3.1 Khái quát ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nghi

3.4.1 Phương pháp ựiều tra, thu thập số liệu, tài liệu 36

3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu 37

3.4.6 Phương pháp xử lý và ựánh giá số liệu 37

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 42

4.2 Hiện trạng sử dụng ựất của các xã, thị trấn ựiều tra 554.3 đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ựất 58

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… v

4.3.1 Tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng ñất 584.3.2 Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 624.3.3 Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất 684.3.4 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 724.3.5 Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng ñất 754.3.6 Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử

4.3.7 Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị QSDð 814.3.8 Tình hình thu hồi ñất trên ñịa bàn huyện Nghi Lộc 824.3.9 Tổng hợp ý kiến của các hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… vi

TN&MT Tµi nguyªn vµ M«i tr−êng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… vii

DANH MỤC BẢNG

4.1 Cơ cấu kinh tế giai ñoạn 2005-2010 (ðVT: %) 444.2 Phân bố dân cư của huyện Nghi Lộc năm 2010 464.3 Tình hình sử dụng ñất của huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An (giai

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… viii

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 1

1 ðẶT VẤN ðỀ

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực

ñể xây dựng và phát triển ñất nước nên mỗi nước có một hệ thống quản lý và

sử dụng ñất ñai có hiệu quả Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, ñất ñai nước ta có nhiều hình thức sở hữu, ñó là: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể

và sở hữu tư nhân Sau khi Hiến pháp 1980 ra ñời, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu ñất ñai duy nhất là sở hữu toàn dân và ðiều 18, Hiến pháp

1992 ñã quy ñịnh người ñược Nhà nước giao ñất thì ñược thực hiện chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật Theo ñó, Luật ðất ñai 1988, Luật ðất ñai 1993, Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai 1993 năm 1998, năm 2001 ñã liên tục cụ thể hóa thành 5 quyền: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất ðặc biệt Luật ðất ñai năm

2003 ñã quy ñịnh các quyền chung của người sử dụng ñất và quy ñịnh chi tiết

“9 quyền”: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất Quyền sử dụng ñất là một nét mới sáng tạo của pháp luật ñất ñai Việt Nam trong thời kỳ ñổi mới Trên cơ sở chế ñộ sở hữu toàn dân, các quyền sử dụng ñất mở, tạo ñiều kiện cho người sử dụng ñất gắn bó với ñất ñai, ñầu tư vốn và lao ñộng khai thác sử dụng hợp lý, hiệu quả ñất ñai, phát huy nội lực xây dựng nước mạnh, dân giàu, xã hội công bằng, dân chủ văn minh

Nghi Lộc là một huyện ven biển, là cửa ngõ ra vào thành phố Vinh nơi trung tâm văn hoá chính trị của Tỉnh Nghệ An và là nơi giao lưu kinh tế văn hoá của khu vực Bắc Trung Bộ, có cơ sở hạ tầng khá ñồng bộ nên thuận lợi trong thu hút các nguồn lực cho sự phát triển kinh tế xã hội nhằm khai thác có hiệu quả tiềm năng về ñất ñai, tài nguyên và trí lực trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội theo hướng công nghiệp hoá và hiện ñại hoá, hoà nhập với xu

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦ 2

thế chung của tỉnh và khu vực Chắnh vì thế, trong những năm qua, tốc ựộ ựô thị hoá ở huyện Nghi Lộc diễn ra khá mạnh mẽ, nhiều tuyến ựường ựược nâng cấp mở rộng và làm mới, các khu công nghiệp, khu ựô thị mới ựược hình thành, bệnh viện và trường học ựược xây dựng và mở rộng , thị trường bất ựộng sản hoạt ựộng sôi nổi Tuy nhiên, tốc ựộ ựô thị hoá nhanh chóng ựã kéo theo rất nhiều bất cập trong quản lý Nhà nước về ựất ựai, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng ựất Do nhu cầu về quyền sử dụng ựất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội tại ựịa phương nên các hoạt ựộng thực hiện các quyền sử dụng ựất có xu hướng ngày càng gia tăng Việc ựăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo quy ựịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ựất ngày càng tăng, mặc dù vẫn còn có một số quyền chưa thực hiện hoặc ựược thực hiện nhưng chưa ựúng theo quy ựịnh; những quy ựịnh pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước còn nhiều bất cập ựã góp phần ảnh hưởng không nhỏ ựến việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất Tình trạng này diễn ra như thế nào? Nghiên cứu về vấn ựề này giúp chúng ta có cái nhìn chi tiết về việc thực hiện các quyền sử dụng ựất tại ựịa phương, từ ựó tìm

ra ựược nguyên nhân và ựề xuất những giải pháp thắch hợp ựể ựảm bảo ựược lợi ắch tối ựa của người dân khi thực hiện các quyền của người sử dụng ựất theo ựúng quy ựịnh của pháp luật, phát triển kinh tế - xã hội của ựất nước

Vì vậy, việc thực hiện ựề tài: "đánh giá thực trạng và ựề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng ựất tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An giai ệoỰn 2005 - 2010" là cần thiết trong thời ựiểm hiện nay

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 3

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 4

2 TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận về quyền sở hữu và quyền sử dụng ñất

2.1.1 Quyền sở hữu

Theo ñiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật…” [3] Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất ðối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia ñình, cộng ñồng, )

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:

- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc

sở hữu của mình Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) [5]

- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp ñược chủ sở hữu giao quyền

sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân [5]

- Quyền ñịnh ñoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó Chủ sở hữu thực hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:

+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, ñổi, tặng cho, ñể thừa kế;

+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 5

trong thực tế Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu [5]

2.1.2 Quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai

Sở hữu ñất ñai có thể ñược biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu ñất ñai cũng chỉ tồn tại ở hai chế ñộ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công Cũng có thể trong một chế ñộ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế ñộ sở hữu hoặc là chế ñộ sở hữu công cộng hoặc là chế ñộ sở hữu tư nhân về ñất ñai, cũng

có thể là sự ñan xen của cả hai chế ñộ sở hữu ñó, trong ñó có những hình thức phổ biến của một chế ñộ sở hữu nhất ñịnh [15]

Ở Việt Nam, chế ñộ sở hữu về ñất ñai cũng ñược hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất ñịnh, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất ñịnh trong lịch sử

Nghiên cứu quá trình hình thành chế ñộ và các hình thức sở hữu ñất ñai

ở Việt Nam cho thấy, chế ñộ sở hữu công về ñất ñai ở Việt Nam ñất ñã ñược xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức ñộ khác nhau Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai chỉ ñược hình thành theo Hiến pháp 1959 và ñược khẳng ñịnh một cách tuyệt ñối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau ñó ñược tiếp tục khẳng ñịnh và củng cố trong Hiến pháp 1992 [15] ðiều 17 Hiến pháp 1992 khẳng ñịnh: “ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời mà pháp luật quy ñịnh là của Nhà nước, ñều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật (ðiều 18, Hiến pháp 1992) [8] Luật ðất ñai 1993 (Luật ðất ñai sửa ñổi 1998, 2001) cũng ñã thể chế hóa chính sách ñất ñai của ðảng và cụ thể hoá các quy ñịnh về ñất ñai của Hiến pháp Luật ðất ñai (1993, 1998, 2001) quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo vệ môi trường ñể phát triển bền vững [8] Luật ðất ñai 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ “Sở hữu ñất ñai” (ðiều

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 6

5), “Quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 6), “Nhà nước thực hiện quyền ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai” (ðiều 7) Với tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo ñảm cho ñất ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, ñảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng Nhà nước thực hiện ñầy ñủ các quyền của chủ sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt

Về quyền chiếm hữu về ñất ñai: Nhà nước các cấp chiếm hữu ñất ñai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới hạn Nhà nước cho phép người sử dụng ñược quyền chiếm hữu trên những khu ñất, thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là ñể sử dụng rất ñúng mục ñích, dưới các hình thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê ñất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDð của Nhà nước ñược trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể QSDð ñai của Nhà nước và QSDð cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất trên từng thửa ñất về mục ñích sử dụng và mức ñộ hưởng lợi Về nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn thu từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật

ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và phát triển kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng, ñồng thời ñảm bảo cho người trực tiếp sử dụng ñất ñược hưởng lợi ích từ ñất do chính mình ñầu tư mang lại [5]

Về quyền sử dụng ñất ñai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên ñất ñai; ñây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ñể Nhà nước thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ ñất ñai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong ñó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng ñất vào mọi mục ñích Như vậy, QSDð lại ñược trích ra ñể giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể; quyền sử dụng ñất ñai của Nhà nước

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 7

trong trường hợp này ñược thể hiện trong quy hoạch sử dụng ñất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư của Nhà nước mang lại [5]

Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai: Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt ñối, gắn liền với quyền quản lý về ñất ñai với các quyền năng: giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (GCNQSDð) Việc ñịnh ñoạt số phận pháp lý của từng thửa ñất cụ thể liên quan ñến QSDð, thể hiện qua việc chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa

kế, thế chấp, góp vốn QSDð; những quyền này là hạn chế theo từng mục ñích

sử dụng, phương thức nhận ñất và ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của pháp luật [5]

ñó, không phải là các ñồng chủ sở hữu ñối với ñất ñai Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia ñình) có QSDð Thông qua Nhà nước - cơ quan ñại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất

sử dụng ðiều này ñã ñược Hiến pháp cũng như Luật ðất ñai hiện hành ghi

nhận Và vì vậy, trong Luật ðất ñai năm 1993 ñã xuất hiện khái niệm “quyền

sử dụng ñất” và “người sử dụng ñất”, hay nói cách khác là QSDð của người

sử dụng [11]

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 8

Theo ñiều 1 Luật ðất ñai 1993: “ Nhà nước giao ñất cho các tổ chức kinh tế, ñơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất trong Luật này gọi chung là người

sử dụng ñất” [11]

“Quyền sử dụng ñất” là một khái niệm có tính sáng tạo ñặc biệt của các

nhà lập pháp Việt Nam Trong ñiều kiện ñất ñai thuộc quyền sở hữu toàn dân

và không thể phân chia thì làm thế nào ñể người dân thực hiện ñược quyền của mình? ðể người dân có thể khai thác, sử dụng ñất ñai có hiệu quả, ñáp ứng ñược nhu cầu của sản xuất và ñời sống mà lại không làm mất ñi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất ñi vai trò quản lý với tư cách ñại diện chủ sở hữu

của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng ñất” của “người sử dụng ñất” chính

là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết ñược mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà ñược các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [15]

Nội dung QSDð của người sử dụng ñất bao gồm các quyền năng luật ñịnh: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp GCNQSDð, quyền ñược pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng Tuy nhiên, nội dung QSDð ñược thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại ñất gì

và ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất? [15]

QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều106 Luật ðất ñai 2003) [12] ðây

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 9

không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng ñất Mặt khác Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình và cá nhân

sử dụng ổn ñịnh lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi ñất vì những lý do ñặc biệt, ñáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao ñất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi ñất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao ñất cho người sử dụng Trường hợp Nhà nước thu hồi ñất thì Nhà nước sẽ giao ñất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “ñền bù” (Luật ðất ñai 1993), “bồi thường” (Luật ðất ñai 2003) Như vậy, trên thực tế người ñược giao quyền sử dụng các loại ñất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương ñối toàn diện, còn quyền ñịnh ñoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song ñó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc ñộ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð cũng rất gần với khái niệm quyền ñịnh ñoạt Sau ñây là nội dung cụ thể của từng quyền:

- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp: nông dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau ñể tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có ñất ở trong cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay ñổi chỗ ở Việc chuyển ñổi QSDð là không có mục ñích thương mại [5], [18]

- Chuyển nhượng QSDð: là hành vi chuyển QSDð, trong trường hợp người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch sử ñụng ñất mà pháp luật cho phép, Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển QSDð một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược quyền sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai ðặc thù của việc chuyển

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 10

nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có quyền ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDð, thuế sử dụng ñất và tiền sử dụng ñất; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường hợp không ñược chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð ñều phải ñăng ký biến ñộng về ñất ñai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [5], [18]

- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình huống ñặc biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Do nhu cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao ñộng xã hội, việc chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một

tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản [5], [18]

- Thế chấp QSDð: là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ) trong quan hệ tín dụng Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế chấp ñể thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp không ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó ñảm bảo

có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không thể trả nợ ñược, người nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu tiên thanh toán ñể thu hồi vốn Thế chấp ñất ñai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong thế chấp bất ñộng sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð Trong trường hợp người vay tiền không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình [5], [18]

- Góp vốn bằng giá trị QSDð: là hành vi mà người có QSDð có thể dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất ñai trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát triển xí

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 11

nghiệp, dịch vụ, thương mại, mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù hợp với con ñường hiện ñại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn [5], [18]

2.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới

2.2.1 Các nước phát triển

Tại các nước phát triển, ña số các nước ñều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân

về ñất ñai, do ñó ñất ñai ñược mua bán, trao ñổi trong nền kinh tế tuy có một số ñặc ñiểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác

2.2.1.1 Thụy ðiển

Tại Thụy ðiển, pháp luật ñất ñai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân

về ñất ñai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển ñất ñai và bảo vệ môi trường Hoạt ñộng giám sát là một hoạt ñộng phổ biến trong tất cả các nền kinh

tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết ñược hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về ñất ñai của Thụy ðiển gồm có rất nhiều các ñạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt ñộng ño ñạc ñịa chính và quản lý ñất ñai Các hoạt ñộng cụ thể như hoạt ñộng ñịa chính, quy hoạch sử dụng ñất, ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu ñất ñai v.v ñều ñược luật hoá Dưới ñây là một số ñiểm nổi bật của pháp luật, chính sách ñất ñai của Thụy ðiển:

- Việc ñăng ký quyền sở hữu: Việc ñăng ký quyền sở hữu khi thực hiện

chuyển nhượng ñất ñai: Toà án thực hiện ñăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng ñất ñai Người mua phải ñăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp ñồng chuyển nhượng ñể xin ñăng ký Toà án sẽ xem xét, ñối chiếu với Sổ ñăng ký ñất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành ñăng ký quyền sở hữu ñể người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp ñồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc ñược trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán)

Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦ 12

đăng ký ựất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp ựồng chứ không phải từ việc ựăng ký Vì việc chuyển nhượng là một hợp ựồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc ựăng ký Nhưng ở Thụy điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng ựều ựược ựăng ký Vì việc ựăng ký

sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền ựược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào ựó và quan trọng hơn, quyền sở hữu ựược ựăng ký rất cần thiết khi thế chấp

- Vấn ựề thế chấp: Quyền sở hữu ựược ựăng ký sau khi hợp ựồng ựược ký

kết nhưng thế chấp lại ựược thực hiện theo một cách khác Theo quy ựịnh của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục ựể thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người

sở hữu ựất ựai phải làm ựơn xin thế chấp ựể vay một khoản tiền nhất ựịnh Nếu ựơn ựược duyệt thì thế chấp ựó sẽ ựược ựăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận ựủ ựiều kiện thế chấp Văn bản xác nhận ựủ ựiều kiện thế chấp này sẽ ựược sử dụng cho một cam kết thế chấp thực tế ựược thực hiện sau khi ựăng ký Văn bản xác nhận ựủ ựiều kiện thế chấp dường như chỉ

có ở Thụy điển (2) Văn bản xác nhận ựủ ựiều kiện thế chấp ựược gửi cho bên cho vay Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu ựối với thế chấp Yêu cầu ựối với thế chấp chỉ ựược xét ựến khi thực sự sử dụng bất ựộng sản ựể vay vốn (tức là chỉ ựược xem xét ựến ở bước 2) Các yêu cầu ựặt ra khi thế chấp là: bên ựi vay phải là chủ sở hữu bất ựộng sản; bên cho vay cần ựặt ra các ựiều kiện cho người ựi vay; bên ựi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp Khi không ựáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp đó là trình tự thế chấp theo quy ựịnh của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp ựều do ngân hàng và các tổ chức tắn dụng thực hiện Tại ngân hàng, bên ựi vay sẽ ký ba văn bản: hợp ựồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp ựồng thế chấp (thế chấp bất ựộng sản) và một ựơn gửi toà án ựể xin ựăng ký thế chấp Ngân hàng sẽ giữ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 13

hai tài liệu ñầu tiên và gửi ñơn xin thế chấp ñến toà án Sau khi ñược xử lý, ñơn xin thế chấp lại ñược chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp Thông thường ngân hàng ñợi ñến khi có quyết ñịnh phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người ñi vay Khi nợ thế chấp ñược thanh toán hết, văn bản xác nhận ñủ ñiều kiện thế chấp sẽ ñược trả lại cho bên ñi vay Bước (3) ñược

áp dụng khi hợp ñồng thế chấp bị vi phạm Khi không ñược thanh toán theo ñúng hợp ñồng, bên cho vay sẽ làm ñơn xin tịch thu tài sản ñể thế nợ Việc này

sẽ do một cơ quan có thẩm quyền ñặc biệt thực hiện, ñó là: Cơ quan thi hành pháp luật (Enforcement Service) Nếu yêu cầu không ñược chấp thuận, tài sản

sẽ ñược bán ñấu giá và bên cho thế chấp sẽ ñược thanh toán khoản tiền ñã cho thế chấp Thủ tục này ñược tiến hành khá nhanh chóng Vụ việc sẽ ñược xử lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có ñơn xin bán ñấu giá

- Về vấn ñề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi ñất, giá trị bồi thường ñược

tính dựa trên giá thị trường Người sở hữu còn ñược bồi thường các thiệt hại khác Chủ ñất ñược hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản ñó phải nộp thuế thì chủ ñất phải nộp thuế) Chủ ñất có thể bán tài sản và ñược hưởng lợi nhuận nếu bán ñược với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch ñó Chủ ñất ñược quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ ñất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi ñất ñó cần cho các mục ñích chung của xã hội Trong trường hợp ñó sẽ là bắt buộc thu hồi

và chủ ñất ñược quyền ñòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản [9]

2.2.1.2 Ôxtrâylia

Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng ñất ñai từ rất sớm Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy ñịnh 2 loại ñất thuộc sở hữu của Nhà nước (ñất Nhà nước) và ñất thuộc sở hữu tư nhân (ñất tư nhân) ðất Nhà nước là ñất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ ðất tư nhân là ñất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (ñất có ñăng ký bằng khoán thời gian sau 1/1/1875)

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 14

Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy ñịnh Nhà nước

và tư nhân ñều có quyền sở hữu bất ñộng sản trên mặt ñất, không phân chia giữa nhà và ñất Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và

ñộ sâu ñược quyền sử dụng có thể từ 12 ñến 60 mét (theo quy ñịnh cụ thể của pháp luật) Toàn bộ khoáng sản có trong lòng ñất như: bạc, vàng, ñồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than ñá, dầu mỏ, phốt phát, ñều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về ñất ñai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp ñồng thuê ñất với chủ ñất và phải ñền bù thiệt hại tài sản trên ñất

Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt ñối, không bắt buộc phải sử dụng ñất Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói buộc hoặc ngăn trở nào

Nhà nước có quyền trưng dụng ñất ñể xây dựng hoặc thiết lập các công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (ðiều 10, Sắc lệnh về ñất ñai 1902) nhưng chủ sở hữu ñược Nhà nước bồi thường Việc sử dụng ñất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và ñất phải ñược ñăng ký chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và ñăng ký tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý ñất ñai Ôxtrâylia - DOLA) [7], [18]

2.2.1.3 Cộng hoà Liên bang ðức

ðối với Cộng hoà Liên bang ðức, mục tiêu chuyển ñổi sang thị trường ñối với lĩnh vực bất ñộng sản ñược xác ñịnh rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện

sự cam kết với chương trình hành ñộng cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý bảo ñảm cho quá trình chuyển ñổi

Ở ðức, quyền có nhà ở của công dân ñược quy ñịnh trong Liên bang Theo ñó, ñất và nhà không tách rời, nhà ñất ñược mua - bán theo nguyên tắc của thị trường Hiến pháp Cộng hoà Liên bang ðức (ðiều XIV) quy ñịnh quyền sở hữu ñất

và quyền thừa kế xây dựng ñược Nhà nước bảo ñảm, tuy nhiên, chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng không ñi ngược với lợi ích của toàn xã hội Khái niệm về sở

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 15

hữu ñất và nhà ở ðức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng - với quyền này người ñược hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng công trình trên mảnh ñất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp ñồng ñược phép ký cho một thời hạn tối ña là 99 năm Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ ñất khoản tiền bằng 6 - 7% giá trị của mảnh ñất Quyền thừa kế xây dựng ñược thế chấp và hết hạn hợp ñồng thì chủ ñất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một toà nhà thì ñược quyền sở hữu căn hộ và một phần ñất trong khuôn viên toà nhà Phần ñất này ñược quy ñịnh theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích ñất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào Tỷ

lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà [1]

Tuy nhiên, cho ñến nay, thị trường bất ñộng sản ở Séc vẫn chưa hoàn thiện Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU Khác với ở ðức, luật pháp của Séc không quy ñịnh quyền thừa kế xây dựng và quyền ưu tiên ñược mua trước khi mảnh ñất ñược bán

Hơn nữa, sở hữu nhà và ñất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung tách rời, mặc dù Séc ñang thực hiện các bước cần thiết ñể thống nhất làm một Người nước ngoài chưa ñược bình ñẳng trên thị trường bất ñộng sản ở Séc, nghĩa là họ chưa ñược quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có ñầu tư 100% trên ñất Séc Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 16

thấp so với mặt bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao ñộng của Séc hiện nay không ñược tự do kiếm việc làm tại các nước EU Khác với ðức khi có sẵn khung khổ pháp lý thị trường và sức mạnh tài chính của Tây ðức,

ở Séc, quá trình này còn nhiều khó khăn và ñể có một thị trường bất ñộng sản như ở các nước phát triển, Séc cần một thời gian nữa [1]

2.2.2 Một số nước trong khu vực

2.2.2.1 Thái Lan

Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân Các chủ sở hữu, sử dụng ñất ñược cấp giấy chứng nhận về ñất ñai Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ñất ñai khác nhau Mỗi loại giấy chứng nhận có quy ñịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền về ñất ñai ñối với chủ sở hữu, sử dụng ñất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền

sở hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên bản ñồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ 1:4000 Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ñất, thừa kế Nếu 10 năm ñất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận Nếu giấy chứng nhận NS4 ñược cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu ñược cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không ñược chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDð (không phải sở hữu)

Có hai loại giấy chứng nhận ñược cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào ñể ño ranh giới thửa ñất

+ Giấy chứng nhận loại NS3K: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa ñất ñó ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa nắn Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng) Nếu 5 năm ñất không ñược sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 17

nhận Nếu giấy chứng nhận NS3K ñược cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng

10 năm hạn chế việc chuyển nhượng

+ Giấy chứng nhận loại NS3: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới thửa ñất ñó ñược ño ñộc lập bằng phương pháp tam giác (ño mặt ñất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới ñược chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển nhượng) ðất không ñược ñể không sử dụng trên 5 năm

- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về ñất Loại giấy này ñược cấp cho loại ñất ñược chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có ñơn xin cấp giấy hoặc ñất ñược chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng ñất mà Uỷ ban Cấp ñất Quốc gia thông báo là Khu vực ðịa chính Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ khi có

dấu "ðược sử dụng" Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng

NS3K sau khi cấp ít nhất 3 qúy, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu ñủ mọi ñiều kiện ðất không ñược ñể không sử dụng quá 10 năm

- Giấy chứng nhận ñã khai báo SK1 cấp cho người ñã khai báo chiếm hữu và sử dụng ñất trước năm 1954 Sau khi ñược chấp nhận và ñăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4

- Giấy chứng nhận STK1 và STK2 Năm 1995 Chính phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng ñược QSDð trong vòng 5 năm và ñược tiếp tục sử dụng nếu ñược Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2

- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận ñất ñịnh cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý Loại ñất này không ñược chuyển nhượng, chỉ có thể ñược thừa kế

- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng ñất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng ñất cho Văn phòng ðất ñai cấp huyện Giấy này không chuyển nhượng ñược

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 18

- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách ðất ñai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách ñất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng ñất Lâm nghiệp bị thoái hoá Các thửa ñất này không ñược phép chia nhỏ, không ñược chuyển nhượng chỉ ñược thừa kế Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng ñất dự trữ cho lâm nghiệp ñược ñổi thành giấy NS4

- ðất chưa có giấy chứng nhận: là các loại ñất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp ñược giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K [2]

2.2.2.2 Malaixia

Theo Bộ Luật ðất ñai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn ñược công nhận

là người sở hữu ñất phải ñăng ký tại cơ quan ñăng ký ñất ñai của liên bang ñể có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán Văn bản bằng khoán ñiền thổ chính là bằng chứng ñể kết luận cá nhân hoặc tổ chức ñã ñăng ký trong ñó chính là chủ sở hữu ñược mô tả trong bằng khoán Trước khi ñăng ký vào bằng khoán, ñất ñai vẫn

là ñất của bang Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê, ) ñều phải ñăng ký, nếu không thì ñó chỉ là hợp ñồng giữa các bên liên quan Nó sẽ không ñược Chính phủ công nhận là vĩnh viễn cho ñến khi ñược ñăng ký hợp pháp Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:

- Bằng khoán ñăng ký và Bằng khoán Phòng ñất ñai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là ñất ñã ñược ño ñạc xong Chủ sở hữu ñất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:

+ Bằng khoán ñược cấp là vĩnh viễn

+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất ñất ñai

+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, ñóng tiền, ) trên ñất ñai của mình

+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên ñể có ñược các bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà

+ Có quyền ñể lại ñất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 19

ñó theo di chúc

- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là ñất chưa ñược ño hoàn chỉnh Ranh gới thửa ñất còn ñang là tạm thời Chủ sở hữu ñất có Bằng khoán hạn chế (QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:

+ Ranh giới ñất còn là tạm thời

+ Trừ khi có quy ñịnh thêm trong Bộ Luật ðất ñai, chủ sở hữu không ñược chia, ngăn hoặc hợp nhất ñất ñai và không ñược ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên ñất của mình

Chính phủ có thể thu hồi lại ñất ñã ñược giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu Khi bị thu hồi ñất các chủ sở hữu ñược ñền bù thỏa ñáng Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách ñối với ñất bị thu hồi

có thể phản ñối về việc ño ñạc diện tích ñất, số tiền ñền bù, người ñược ñền

bù hoặc việc chia tiền ñền bù Những phản ñối này chỉ ñược ñưa ra nếu như

cá nhân ñó ñã khiếu nại với Cơ quan quản lý ñất ñai khi ñược thẩm vấn và vụ việc sẽ ñược chuyển sang Tòa án Sau khi trả tiền ñền bù, cơ quan tổ chức sẽ

có ñược ñất ñai hợp pháp cho dù còn có các phản ñối [19]

2.2.2.3 Trung Quốc

Theo ðiều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, ñất ñai

ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (ñối với ñất ñô thị) hoặc sở hữu tập thể (ñối với ñất thuộc khu vực nông thôn) Vì ñất ñai ở nông thôn cũng là ñối tượng quản lý của chính quyền ñịa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu ñối với toàn bộ ñất ñai ở Trung Quốc ñều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc Mặc dù không thừa nhận tư hữu ñất ñai nhưng theo ðiều 2 của Hiến pháp ñược sửa ñổi năm 1988, QSDð ñược phép chuyển nhượng tại Trung Quốc Trong ñiều kiện này, QSDð ñã ñược tách rời khỏi quyền sở hữu ñất ñai Hiện nay QSDð ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDð ñược “cấp”

và QSDð ñược “giao” QSDð ñược "cấp" là loại QSDð truyền thống ñược áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp ñất cho các doanh nghiệp

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 20

nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào ðối với trường hợp này, QSDð không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc ñã làm xuất hiện hình thức QSDð “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng ñất ñược phép mua QSDð giao ñối với một thửa ñất nhất ñịnh nào ñó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ

40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục ñích sử dụng) Việc mua bán này có thể ñược thực hiện thông qua thoả thuận, ñấu thầu hoặc ñấu giá Khi ñã có ñược QSDð người sử dụng ñất có thể thực hiện giao dịch ñất ñai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDð

Về ñiều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDð là hoạt ñộng dân

sự, cho nên chính quyền chỉ ñóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết Nhìn chung, có

ba ñiều kiện cơ bản ñể ñược chuyển nhượng, ñó là: ñã hoàn thành nghĩa vụ tài chính ñể có QSDð; có giấy chứng nhận QSDð và ñã bỏ vốn thực hiện hoạt ñộng ñầu tư ở một mức ñộ nhất ñịnh, thông thường là ít nhất 25% tổng số vốn ñầu tư cho việc sử dụng theo dự án

Như vậy, các ñiều kiện chuyển nhượng QSDð nêu trên có ñiểm giống với ñiều kiện chuyển nhượng QSDð theo pháp luật Việt Nam ở hai ñiều kiện ñầu

Về ñiều kiện thứ ba, quy ñịnh của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy ñịnh của pháp luật Việt Nam ðiều này tạo ñiều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng ñất và việc quản lý Nhà nước về ñất ñai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDð không nhất thiết phải qua công chứng Nhà nước Thông thường trong

15 ngày kể từ ngày ký hợp ñồng, người nhận chuyển nhượng QSDð phải ñăng ký QSDð tại Phòng quản lý Nhà nước về ñất ñai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 21

nhượng Không có quy ñịnh nào của pháp luật nhằm xác ñịnh giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách ñáng nghi ngờ”, chính quyền ñịa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDð trong trường hợp này Quy ñịnh này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDð

- Cho thuê QSDð

Người sử dụng ñất có thể cho thuê QSDð ñể nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng Hai bên trong giao dịch phải ñến cơ quan quản lý Nhà nước về ñất ñai ñể ñăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp ñồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp ñồng

là bên thuê phải sử dụng ñất ñúng theo thời hạn, ñiều kiện mà bên cho thuê ñã cam kết trước ñây ñể có ñược QSDð

- Thế chấp QSDð

Người sử dụng ñất có thể thế chấp QSDð thông qua giấy chứng nhận QSDð tại các tổ chức tín dụng ở ñịa phương ñể vay vốn Giao dịch thế chấp phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng giữa người sử dụng ñất và chủ thể cho vay Nếu ñến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả ñược nợ, bên cho vay có thể phải ñăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng ñất mới ðối với người sử dụng ñất nước ngoài, việc thế chấp QSDð ñể vay vốn

từ các tổ chức tín dụng ñịa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường ñược coi

là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người ñi vay tiền của Trung Quốc [16]

2.3 Cơ sở thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

2.3.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

Pháp luật quy ñịnh về ñất ñai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà Việt Nam ñược ñánh dấu bằng Luật cải cách ruộng ñất năm 1953 Ngày 29/12/1987 Quốc hội ñã thông qua Luật ðất ñai ñầu tiên nhằm ñiều chỉnh các

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nơng nghiệp ……… 22

quan hệ về quản lý, sử dụng đất Luật ðất đai đã thể chế hố đường lối, chính sách của ðại hội lần thứ VI của ðảng và Hiến pháp 1980 (ðiều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu tồn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Luật ðất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này cĩ nhiều chính sách mở cửa Nội dung về QSDð của Luật ðất đai 1988 là: Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất Họ khơng cĩ quyền chuyển QSDð đai dưới mọi hình thức khác nhau Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà khơng sử dụng, sử dụng khơng đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nơng nghiệp, đất cĩ rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” [10]

Sau 4 năm thi hành Luật ðất đai năm 1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đĩ là người sử dụng đất thực sự khơng cĩ quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDð trong các trường hợp: khi hộ nơng dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đĩ vẫn tiếp tục sử dụng đất đĩ Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà

ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDð ở cĩ ngơi nhà đĩ, sau khi được cơ quan Nhà nước cĩ thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở [13].Theo quy định trên cho thấy, Luật cịn gị bĩ, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai [13]

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 23

Ngoài những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước ñã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn ñầu tư không chỉ ñối với ñầu tư trong nước mà cả ñối với nước ngoài ðặc biệt, Quốc hội thông qua Luật ñầu tư nước ngoài tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khoá VII: “Tiếp tục ñổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn ñã khẳng ñịnh cho người

sử dụng ñất ñược thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð”

Hiến pháp 1992 còn quy ñịnh: “Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất có quyền chuyển QSDð theo quy ñịnh của pháp luật” [8] Do ñó, Quốc hội ñã ñưa việc sửa ñổi Luật ðất ñai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993 Luật ðất ñai năm 1993 ñược Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993

và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật ðất ñai 1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng ñất Cụ thể Luật cho phép người sử dụng ñất ñược thực hiện 5 quyền: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð Như vậy, luật ñưa ra những quy ñịnh theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ ñịnh ñoạt hạn chế QSDð của mình Nghĩa là chuyển QSDð phải tuân theo ñiều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về ñất ñai quy ñịnh.Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác ñộng của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan

hệ ñất ñai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn ñề lịch sử còn chưa ñược xử lý thì các vấn ñề mới lại nảy sinh mà Luật ðất ñai 1993 chưa có quy ñịnh Vì vậy, năm 1998 Luật ðất ñai ñược sửa ñổi, bổ sung Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng ñất như quyền góp vốn bằng giá trị QSDð, quyền cho thuê lại QSDð Tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước cho thuê ñất ñã trả tiền sử dụng ñất cho cả thời gian ñầu tư hoặc tiền thuê ñất ñã trả trước còn lại là 05 năm cũng ñược thực hiện các QSDð như chuyển nhượng,

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 24

thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDð Riêng tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân mới trả tiền thuê ñất hàng năm thì chỉ ñược chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDð [11]

ðể triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính

và ñể ñồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích ñầu tư trong nước, Luật ðầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật ðất ñai cũng cần ñược sửa ñổi, bổ sung cho phù hợp Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật ðất ñai lại ñược ñưa vào chương trình sửa ñổi, bổ sung Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp thứ 9 ñã thông qua Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai Luật lần này ñã sửa ñổi, bổ sung một số vấn ñề về QSDð như sau:

- Cho phép người sử dụng ñất ñược chuyển mục ñích sử dụng ñất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp sang mục ñích khác; ñược chuyển ñổi cơ cấu cây trồng vật nuôi ñối với ñất sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, ñất lâm nghiệp, ñất làm muối, nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất

- Cho phép tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDð theo quy ñịnh của pháp luật cũng ñược bảo lãnh bằng giá trị QSDð, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất ñó tại các tổ chức tín dụng ñược phép hoạt ñộng tại Việt Nam Nghĩa là người sử dụng ñất cũng ñược thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDð tại các tổ chức tín dụng có vốn ñầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt ñộng tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài Tuy nhiên, trong thời kỳ ñẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện ñại hóa, tình hình quản lý và sử dụng ñất sau 3 năm thực hiện Luật ðất ñai sửa ñổi

2001 ñã cho thấy còn bộc lộ những thiếu sót, yếu kém Vì vậy, việc tiếp tục sửa ñổi Luật ðất ñai 1993 (Luật sửa ñổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục ñích tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng ñất,

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 25

bảo ñảm tính ổn ñịnh của pháp luật, ñồng thời, thế chế hóa kịp thời ñường lối, chủ trương, chính sách của ðảng về ñất ñai trong thời kỳ mới Luật ðất ñai năm 2003 ñã ñược Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa

XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

Về QSDð của hộ gia ñình, cá nhân: Luật ðất ñai năm 2003 ñã kế thừa quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 1993 ñồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDð của

hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất không phải là ñất thuê; không quy ñịnh các ñiều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa

kế QSDð ñất nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo ñiều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng ñất, thúc ñẩy thị trường bất ñộng sản phát triển và tích tụ ñất ñai theo ñịnh hướng của Nhà nước Cụ thể nội dung của QSDð như sau: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều 106) [12]

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng ñất ñai Việt Nam: Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê ñất có các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê ñất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê Bổ sung quyền ñược ñầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam Qua các quy ñịnh của Luật ðất ñai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật ñang dần dần ñưa ra những quy ñịnh phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống ñòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng ñất nhưng vẫn ñảm bảo ñược nguyên tắc ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân

2.3.2 Các văn bản pháp quy liên quan ñến việc thực hiện các QSDð

ðể thực hiện tốt các QSDð, từ năm 1993 ñến nay Nhà nước ñã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:

2.3.2.1 Luật

- Luật ðất ñai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 26

- Luật Thuế chuyển QSDð 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994

- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995

- Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999

- Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển QSDð 2000

- Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001

- Luật ðất ñai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

- Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005

2.3.2.2 Các văn bản dưới Luật

- Nghị ñịnh số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao ñất nông nghiệp cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài vào mục ñích sản xuất nông nghiệp

- Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy ñịnh

về việc ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị ñịnh số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDð

- Nghị ñịnh số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng ñất ñai

- Thông tư số 278/TT-ðC ngày 07/03/1997 của Tổng cục ðịa chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về

xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng ñất ñai

- Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDð và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDð

- Nghị ñịnh số 85/1999/Nð-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa ñổi,

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 27

bổ sung một số ñiều của bản quy hoạch về việc giao ñất nông nghiệp cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài vào mục ñích sản xuất nông nghiệp

và bổ nhiệm giao việc giao ñất làm muối cho hộ gia ñình và cá nhân sử dụng

ổn ñịnh lâu dài

- Nghị ñịnh số 19/2000/Nð-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDð và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển QSDð

- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh số 19/2000/Nð-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDð và Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển QSDð

- Nghị ñịnh số 79/2001/Nð-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa ñổi,

bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDð và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDð

- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai

- Nghị ñịnh số 182/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực ñất ñai

- Nghị ñịnh số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất

- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của các Nghị ñịnh hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai

và Nghị ñịnh số 187/2004/Nð-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 28

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDð, thu hồi ñất, thực hiện QSDð, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai

- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

- Nghị ñịnh số 88/2009/Nð-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với ñất

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh về Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với ñất

- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy ñịnh bổ sung về cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất

- Nghị ñịnh số 120/2010/Nð-CP của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một

số ñiều của Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất

- Thông tư số 93/2011/TT-BTC ngày 29/6/2011 của Bộ Tài chính về sửa ñổi, bổ sung Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của

Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất

2.3.2.3 Các văn vản quy ñịnh thực hiện quyền sử dụng ñất tại tỉnh Nghệ An

- Quyết ñịnh số 39/2005/Qð-UB ngày 21/3/2005 của UBND tỉnh Nghệ

An về việc giao ñất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho hộ gia ñình,

cá nhân trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 29

- Quyết ñịnh số 40/2005/Qð-UB ngày 21/3/2005 của UBND tỉnh Nghệ

An về việc thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất và cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng ñất ñối với cơ quan, tổ chức trong nước; người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án ñầu tư trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An

- Quyết ñịnh số 48/2005/Qð-UB ngày 31/3/2005 của UBND tỉnh Nghệ

An về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở, ñất vườn, ao trong cùng thửa ñất với ñất ở

- Quyết ñịnh số 147/2007/Qð-UBND ngày 19/12/2007 của UBND tỉnh Nghệ An về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An

- Quyết ñịnh số 111/2008/Qð-UBND ngày 26/12/2008 của UBND tỉnh Nghệ An về việc sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Quyết ñịnh số 146/2007/Qð-UBND ngày 19/12/2007 của UBND tỉnh Nghệ An về việc ban hành quy ñịnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở, ñất vườn, ao trong cùng thửa ñất với ñất ở

- Quyết ñịnh số 146/2007/Qð-UBND ngày 19/12/2007 của UBND tỉnh Nghệ An về việc ban hành quy ñịnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

ở, ñất vườn, ao trong cựng thửa ñất với ñất ở

- Quyết ñịnh số 157/2006/Qð-UBND ngày 28/12/2006 của UBND tỉnh Nghệ An về việc ban hành quy ñịnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

ở, ñất vườn, ao trong cùng thửa ñất với ñất ở

- Quyết ñịnh số 94/2005/Qð-UBND ngày 19/10/2005 của UBND tỉnh Nghệ An về ban hành quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc cho thuê ñất trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An

- Quyết ñịnh số 52/2009/Qð-UBND ngày 27/5/2009 của UBND tỉnh Nghệ An về ban hành quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc cho thuê ñất trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 30

- Quyết ñịnh số 100/2009/Qð-UBND ngày 28/10/2009 của UBND tỉnh Nghệ An về việc ban hành quy ñịnh giao ñất theo hình thức ñịnh giá ñất gắn với cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ở cho hộ gia ñình, cá nhân trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An

- Quyết ñịnh số 72/2006/Qð-UBND ngày 31/07/2006 về việc sửa ñổi,

bổ sung Quyết ñịnh số 74/2005/Qð-UBND ngày 31/8/2005 của UBND tỉnh Nghệ An ban hành quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An

- Quyết ñịnh số 66/2010/Qð-UBND ngày 26/8/2010 của UBND tỉnh Nghệ An về việc ban hành quy ñịnh thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với cơ quan, tổ chức trong nước; người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện

dự án ñầu tư trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An

2.3.3 Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng Trong giai ñoạn từ năm 1990 ñến năm 2000 Nhà nước ñã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất cho khoảng 13 triệu hộ gia ñình, cá nhân (trong ñó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp Nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài Nhu cầu sử dụng ñất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội ñược ñáp ứng, Nhà nước ñã phân bố quỹ ñất cho các mục ñích sử dụng và giảm diện tích ñất chưa sử dụng Tổng diện tích ñất

ñã ñược Nhà nước giao và cho thuê ñến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước [4], [6]

Các quy ñịnh về giao ñất, cho thuê ñất ngày càng hoàn thiện ñã thúc ñẩy

sự phát triển của thị trường QSDð, góp phần sử dụng ñất hiệu quả, thúc ñẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 31

dựng, dịch vụ phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao ñất, cho thuê ñất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng ñất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân ñối nghiêm trọng; nhiều dự

án ñược giao ñất nhưng không sử dụng, sử dụng ñất thiếu hiệu quả, không có khả năng ñầu tư trên ñất, ñầu tư không ñúng tiến ñộ, sử dụng ñất sai mục ñích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến ñộ cấp giấy chứng nhận QSDð rất chậm, ảnh hưởng lớn ñến các hoạt ñộng giao dịch bất ñộng sản cũng như việc thực hiện các QSDð; việc thu hồi ñất, giải phóng mặt bằng ñể giao ñất cho các nhà ñầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao ñất, cho thuê ñất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện ñấu giá QSDð hiện mới chỉ trong giai ñoạn ñầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá ñất do Nhà nước quyết ñịnh và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ ñó tạo ñiều kiện cho ñầu cơ ñất ñai, kinh doanh bất ñộng sản trái phép; giá ñất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn ñịnh kinh tế - xã hội [6] Thị trường QSDð là thị trường giao dịch về các QSDð: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Các quy ñịnh của pháp Luật ðất ñai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng ñất ñai có tác dụng thúc ñẩy mạnh mẽ thị trường QSDð