Đánh giá thực hiện và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất thành phố vinh tỉnh nghệ an giai đoạn 2005 2011

Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp ñược chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy ñịnh.. Từ ñó có thể hiểu chuyển nhượng Q

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

==========o0o==========

GIANG THỊ THANH NGA

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ðỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

THÀNH PHỐ VINH – TỈNH NGHỆ AN

GIAI ðOẠN 2005 - 2011

Chuyên ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI

Mã số : 60850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Khắc Thời

HÀ NỘI – 2013

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam ñoan các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc./

Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Tác giả luận văn

Giang Thị Thanh Nga

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và thực hiện ựề tài, tôi ựã nhận ựược sự giúp ựỡ, những ý kiến ựóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy giáo, cô giáo trong Viện đào tạo Sau đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường, trường đại học Nông nghiệp Hà Nội

để có ựược kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận ựược sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thời là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong thời gian nghiên cứu ựề tài và viết luận văn

Tôi cũng nhận ựược sự giúp ựỡ, tạo ựiều kiện của UBND thành phố Vinh, Phòng Tài nguyên Ờ Môi trường thành phố Vinh, Phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất thành phố, các phòng ban và nhân dân các Phường (xã) trong thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An, các anh chị

em và bạn bè ựồng nghiệp, sự ựộng viên, tạo mọi ựiều kiện về vật chất, tinh thần của gia ựình và người thân

Với tấm lòng biết ơn, tôi xin chân thành cảm ơn mọi sự giúp ựỡ quý báu ựó!

Hà Nội, ngày tháng năm 2012

Tác giả luận văn

Giang Thị Thanh Nga

MỤC LỤC

Lời cam ñoan……… i

Lời cảm ơn………ii

Mục lục………iii

Danh mục viết tắt……….…vi

Danh mục bảng……… …vii

1 ðẶT VẤN ðỀ 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục ñích nghiên cứu 3

1.3 ý nghĩa của ñề tài 3

1.4 Yêu cầu 3

2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 4

2.1 Một số vấn ñề lý luận về quyền sử dụng ñất 4

2.1.1 Khái niệm về người sử dụng ñất 4

2.1.2 Cơ sở lý luận về quyền sử dụng ñất 4

2.1.3 Khái niệm về các quyền của người sử dụng ñất 5

2.1.4 Một số ñiều kiện chung ñối với thửa ñất ñược thực hiện các quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất 8

2.2 Những chính sách, Pháp luật liên quan ñến thực hiện quyền của người sử dụng ñất ở Việt Nam 9

2.2.1 Những chính sách, Pháp luật liên quan ñến quyền của người sử dụng ñất có trước năm 1992 9

2.2.2 Những chính sách, pháp luật liên quan ñến quyền của người sử dụng ñất từ năm 1992 ñến trước năm 2003 10

2.2.3 Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay 12

2.3 Quyền sử dụng ñất ñai của một số nước trên thế giới 15

2.3.1 Úc 15

2.3.2 Cộng hoà Pháp 16

2.3.3 Trung Quốc 17

2.4 Thực trạng quyền sử dụng ựất ở Việt Nam 21

3 đỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

3.1 đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26

3.2 Nội dung nghiên cứu 26

3.2.1 đánh giá về các ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 26

3.2.2 điều tra tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ựất trên ựịa bàn nghiên cứu 26

3.2.3 đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ựất của các hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn nghiên cứu, bao gồm các nội dung: 26

3.3.4 đề xuất các giải pháp thúc ựẩy việc thực hiện quyền sử dụng ựất theo pháp luật trên ựịa bàn 26

3.3 Phương pháp nghiên cứu 27

3.3.1 Phương pháp ựiều tra, thu thập số liệu 27

3.3.2 Phương pháp chọn ựiểm nghiên cứu: 27

3.3.3 Phương pháp thu thập số liệu tài liệu: 27

3.3.4 Phương pháp so sánh 27

3.3.5 Phương pháp chuyên gia: 27

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 28

4.1 Vị trắ ựịa lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội thành phố Vinh 28

4.1.1 Vị trắ ựịa lý 28

4.1.2 điều kiện kinh tế - xã hội 29

4.1.3 điều kiện cơ sở hạ tầng 30

4.1.4 đánh giá chung về ựiều kiện tự nhiên- kinh tế, xã hội 32

4.1.5 Hiện trang sử dụng ựất 34

4.1.6 đánh giá công tác quản lý ựất ựai trên ựịa bàn thành phố Vinh 37

4.2 Các văn bản pháp luật liên quan ựến các quyền của người sử dụng ựất trên ựịa bàn thành phố Vinh từ năm 2005 Ờ 2011 42

4.3 điều tra tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ựất

trên ựịa bàn thành phố Vinh từ năm 2005 Ờ 2011 43

4.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng ựất: 43

4.3.2 điều tra tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng ựất trên ựịa bàn thành phố Vinh từ năm 2005 Ờ 2011 44

4.3.3 điều tra việc thực hiện quyền chuyển ựổi sử dụng ựất trên ựịa bàn thành phố Vinh 54

4.3.4 điều tra tình hình thực hiện quyền cho thuê QSD ựất trên ựịa bàn thành phố Vinh 55

4.3.5 điều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng ựất/ bảo lãnh quyền sử dụng ựất 58

4.3.6 điều tra tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị QSD ựất tại thành phố Vinh 65

4.3.7 điều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế QSD ựất 67

4.4 đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất trên ựịa bàn thành phố Vinh 73

4.5 đề xuất giải pháp kiến nghị ựối với công tác thực hiện quyền của người sử dụng ựất 75

4.5.1 Về chắnh sách nhà nước 75

4.5.2 Giải pháp về kỹ thuật 81

5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84

5.1 Kết luận 84

5.2 Kiến nghị 85

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU

TT Chữ viết tắt Chữ viết ñầy ñủ

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng ñất thành phố Vinh năm 2011 36

Bảng 4.2 tình hình chuyển nhượng/ tặng cho QSD ñất (năm 2005- năm 2011) 47

Bảng 4.3 : Ý kiến người dân về chuyển nhượng/tặng cho QSD ñất 50

Bảng 4.4 : Ý kiến người dân về cho thuê QSD ñất 56

Bảng 4.5 Tình hình ñăng ký thế chấp quyền sử dụng ñất Giai ñoạn năm 2005 -2011 59

Bảng 4.6 : Ý kiến người dân về quyền thế chấp QSDð 63

Bảng 4.7 : Tình hình thừa kế QSD ñất từ năm 2005 -2011 69

Bảng 4.8 : Ý kiến người dân về thực hiện quyền thừa kế QSDð 70

1 ðẶT VẤN ðỀ

1.1 Tớnh cấp thiết của ủề tài

ðất ủai là tài nguyờn thiờn nhiờn, tài sản quốc gia vụ cựng quý bỏu, là nguồn nội lực ủể xõy dựng và phỏt triển ủất nước Trong quỏ trỡnh ủổi mới, từ năm 1986 ủến nay, ðảng và Nhà nước ủó ủặc biệt quan tõm ủến vấn ủề quản

lý ủất ủai, Luật ðất ủai năm 1988 là một trong những ủạo luật ủầu tiờn ủược ban hành trong thời kỳ ủổi mới

Sự dịch chuyển quyền sử dụng ủất từ chủ thể này sang chủ thể khỏc là một quy luật vận ủộng tất yếu trong cơ chế thị trường Luật ðất ủai năm 1993 cho phộp chuyển quyền sử dụng ủất là một bước ủột phỏ quan trọng trong việc quy ủịnh cỏc quyền của người sử dụng ủất, mở ra một thời kỳ mới cho cỏc quan hệ xó hội diễn ra sụi ủộng trong nền kinh tế thị trường Tuy nhiờn, cựng với sự phỏt triển của cỏc quan hệ xó hội, cũn nhiều quy ủịnh phỏp luật này tỏ ra khụng phự hợp với thực tiễn, bờn cạnh ủú gõy ra nhiều vướng mắc bất cập cho cụng tỏc quản lý ủất ủai Luật ðất ủai năm 1993 ủó ủược Quốc hội sửa ủổi, bổ sung hai lần vào năm 1998, năm 2001 Song cỏc văn bản này chưa theo kịp nhu cầu cỏc quan hệ giao dịch về quyền SDð Ngày 26/11/2003, Quốc hội Nước cộng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam ủó thụng qua Luật ðất ủai năm 2003 cú nhiều ủiều ủổi mới với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất Theo ủú cỏc quyền SDð bao gồm chuyển ủổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, thế chấp, bảo lónh, tặng cho, gúp vốn bằng QSDð Tuy vậy, trong quỏ trỡnh ỏp dụng thỡ một

số cỏc quy ủịnh của Phỏp Luật vẫn chưa thực sự tạo ra cơ sở phỏp lý vững chắc cho cỏc giao dịch liờn quan quyền của người sử dụng ủất Cỏc quy ủịnh

từ ủú gõy khú khăn trong quản lý sử dụng ủất và quỏ trỡnh chủ sử dụng ủất thực hiện cỏc quyền của mỡnh

Thành phố Vinh là trung tâm chắnh trị, kinh tế, văn hóa - xã hội của tỉnh Nghệ An, là một trong hai ựô thị lớn nhất của vùng Bắc Trung Bộ, thuận lợi trong tiếp thu nhanh tiến bộ khoa học kỹ thuật, thu hút các nhà ựầu tư trong và ngoài nước ựể phát triển một nền kinh tế hàng hoá có sức cạnh tranh cao, mở rộng liên kết kinh tế trong nước và thế giới Với vai trò quan trọng như vậy, ngày 15/9/2008, thành phố Vinh ựã ựược Chắnh phủ công nhận là ựô thị loại 1 trực thuộc tỉnh Nghệ An, tạo tiền ựề cho việc phát triển thành phố Vinh thành Trung tâm kinh tế - văn hóa vùng Bắc Trung Bộ Vì thế, trong những năm qua, tốc ựộ ựô thị hóa ở thành phố Vinh diễn ra khá mạnh mẽ, những dự án ựầu tư ựược triển khai trên toàn ựịa bàn Thành phố, như xây dựng các khu công nghiệp, khu ựô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, các công trình công cộng và lợi ắch quốc giaẦ.ựã không ngừng tăng lên, thị trường BđS hoạt ựộng sôi nổi Tuy nhiên, cùng với vấn ựề ựó thì công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai trở nên khó khăn hơn và còn nhiều bất cập, việc thực các quyền của người sử dụng ựất là còn gặp nhiều trở ngại vướng mắc, tình trạng người dân thực hiện quyền không khai báo với cơ quan Nhà nước vẫn còn diễn ra khá nhiều.Tình trạng này diễn ra thế nào? nguyên nhân do ựâu? Giải pháp nào ựể nâng cao việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất

Xuất phát từ thực tế trên và ựể góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác quản lý ựất ựai thành phố Vinh nói riêng, quyền của người sử dụng ựất nói chung và giúp cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng

ựất không gây phiền hà, vướng mắc, chúng tôi thực hiện ựề tài:Ộđánh giá thực trạng và ựề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng ựất trên ựịa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An giai ựoạn từ năm

2005 - 2011Ợ

1.3 ý nghĩa của ñề tài

- Góp phần bổ sung lý luận về các quyền của người sử dụng ñất

-Góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử dụng ñất trên ñịa bàn thành phố Vinh

2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

2.1 Một số vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất

2.1.1 Khái niệm về người sử dụng đất

Luật ðất đai năm 1987 quy định người sử dụng đất bao gồm: “các nơng trường, lâm nghiệp, hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp; các xí nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân; cơ quan nhà nước; các tổ chức xã hội và cá nhân” (ðiều 1) Luật ðất đai năm 1993 quy định người sử dụng đất bao gồm: “các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, cá nhân nước ngồi” (ðiều 1)

So với Luật ðất đai năm 1987, Luật ðất đai năm 1993 (được bổ sửa 2 lần vào năm 1998, năm 2001) đã quy định mở rộng thêm người sử dụng đất :

“tổ chức kinh tế và hộ gia đình; tổ chức, cá nhân nước ngồi thuê đất, cơ sở tơn giáo”

Tại ðiều 9, Luật ðất đai năm 2003 quy định người sử dụng đất bao gồm: Các tổ chức trong nước, Hộ gia đình, cá nhân trong nước, Cộng đồng dân cư, Cơ sở tơn giáo, Tổ chức nước ngồi, Người việt nam định cư ở nước ngồi, tổ chức, cá nhân nước ngồi [1]

Theo phân tích nêu trên, cĩ thể hiểu người sử dụng đất là các tổ chức,

cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngồi, hộ gia đình, cộng đồng dân

cư, cơ sở tơn giáo, người Việt nam định cư ở nước ngồi được Nhà nước trao

quyền sử dụng đất (Tập bài giảng Luật ðất đai năm 2011 của Trường ðH

nơng nghiệp Hà nội)

2.1.2 Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất

Quyền sở hữu là một phạm trù kinh tế, cùng với sự thay đổi trong đời

sống xã hội nội hàm của khái niệm sở hữu cũng thay đổi Quyền sở hữu là sản phẩm của Nhà nước và Pháp luật, một mặt nĩ thể hiện bản chất của nhà nước

ñương thời, một mặt phản ánh tính chất, trình ñộ phát triển kinh tế trong giai ñoạn lịch sử nhất ñịnh

Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp ñược chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy ñịnh Hay nói cách khác, Quyền sử dụng là quyền ñược Pháp luật bảo vệ ñể khai thác các ñặc tích hữu ích, tự nhiên của bất ñộng sản và sử dụng lợi ích của nó

ðất ñai là loại tài sản ñặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại

diện quản lý Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân Quyền sử dụng ñất là một loại quyền phái sinh, phụ thuộc vào quyền sở hữu toàn dân về ñất ñai Tính phái sinh thể hiện

ở chỗ quyền sử dụng ñất chỉ có thể phát sinh trên cơ sở ñược Nhà nước trao quyền cho chủ thể sử dụng ñất bằng hình thức luật ñịnh: giao ñất, công nhận hoặc cho thuê ñất

2.1.3 Khái niệm về các quyền của người sử dụng ñất

Luật ðất ñai năm 2003 ñã quy ñịnh chi tiết 9 quyền: Chuyển ñổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất Các quyền ñó ñược hiểu như sau:

Quyền chuyển ñổi là hình thức ñơn giản nhất của việc chuyển chuyển sử

dụng ñất Việc “lấy ñất ñổi ñất” ñược sử dụng thuận lợi cho những trường hợp: Nông dân ñổi ñất cho nhau ñể tổ chức lại sản xuất hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối ñất ñai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có xa, có gần” Những người sử dụng ñất ở trong cùng ñịa phương có nguyện vọng thay ñổi chỗ ở

Trên cơ sở quy ñịnh tại ðiều 693 của Bộ Luật Dân sự có thể ñịnh nghĩa chuyển ñổi QSDð: “là sự thoả thuận giữa các bên, theo ñó các bên chuyển giao ñất và chuyển quyền sử dụng ñất cho nhau theo quy ñịnh Bộ Luật Dân sự

và pháp luật về ñất ñai” [3]

Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ñược thực hiện khi người sử dụng ñất chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không còn nhu cầu sử dụng Trong trường hợp này người sử dụng ñất phải trả cho người chuyển quyền một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược quyền sử dụng ñất ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai Từ ñó có thể hiểu chuyển nhượng QSDð là sự thoả thuận giữa các bên, theo ñó bên chuyển nhượng quyền sử dụng ñất chuyển giao ñất và quyền sử dụng ñất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy ñịnh

Bộ luật dân sự và pháp luật về ñất ñai [3]

Tặng cho quyền sử dụng ñất cũng là hành vi chuyển quyền sử dụng ñất trong tình huống ñặc biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế Từ quy ñịnh tại ðiều 722 của Bộ Luật Dân sự có thể ñưa ra khái niệm về tặng cho QSDð: “là sự thoả thuận giữa các bên, theo ñó bên tặng cho giao quyền sử dụng ñất cho bên tặng cho mà không yêu cầu ñền bù, còn bên ñược tặng cho ñồng ý nhận theo quy ñịnh Bộ Luật Dân sự và pháp luật

về ñất ñai”

Cho thuê quyền sử dụng ñất ñược thực hiện trong trường hợp người có quyền sử dụng ñất không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê ñể sử dụng ñất ñó theo quy ñịnh của Pháp luật; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng ñất một khoản tiền nhất ñịnh, thời hạn và giá quyền sử dụng ñất cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê quyền sử dụng ñất

Cho thuê lại quyền sử dụng ñất ñược thực hiện trong trường hợp người

có quyền sử dụng ñất, ñược Nhà nước cho thuê ñất ñể ñầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp, khu thương mại văn phòng cho các tổ chức cá nhân thuê lại quyền sử dụng ñất trên ñất ñã hoàn thành cơ sở hạ tầng ñể sản xuất kinh doanh; Người thuê phải trả cho chủ sử dụng ñất một khoản thuê nhất ñịnh, thời hạn và giá quyền sử dụng ñất cho thuê theo thỏa thuận giữ bên cho

thuê và bên cho thuê lại QSDð

Từ những ñặc ñiểm trên có thể rút ra khái niệm về cho thuê, cho thuê lại

QSDð là sự thoả thuận giữa các bên, theo ñó bên cho thuê chuyển giao ñất

cho bên thuê ñể sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng ñất ñúng mục ñích, trả tiền thuê ñất và trả lại ñất khi hết hạn thuê theo quy ñịnh

Bộ Luật Dân sự và pháp luật về ñất ñai

Thế chấp quyền sử dụng ñất là hình thức mà người thế chấp vay nợ, lấy quyền sử dụng ñất thế chấp ñảm bảo trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai dùng làm vật thế chấp không ñược chuyển dịch, vẫn do người thế chấp chiếm hữu, sử dụng Khi thế chấp ñến kỳ không thể trả ñược, người nhận thế chấp có quyền phát mại quyền sử dụng ñất thế chấp ñể thu hồi vốn Hoạt ñộng thế chấp sôi ñộng sẽ làm cho thị trường trở nên linh hoạt, tỷ lệ huy ñộng vốn xã hội ngày càng cao Từ quy ñịnh tại ðiều 715, Bộ Luật Dân sự năm 2005 ta có

thể rút ra khái niệm về thế chấp QSDð là sự thoả thuận giữa các bên, theo ñó

bên sử dụng ñất (sau ñây gọi là bên thế chấp, bảo lãnh) dùng quyền sử dụng ñất của mình ñể ñảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau ñây gọi là bên nhận thế chấp, bảo lãnh) Bên nhận thế chấp ñược tiếp tục sử dụng ñất trong thời hạn thế chấp.[3]

Bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất là hình thức mà người thế chấp vay nợ không có quyền sử dụng ñất ñể thế chấp có thể dựng phương thức bảo lãnh ñể huy ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng quyền sử dụng ñất của họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình Sau khi thực hiện xong cam kết bảo lãnh, người bảo lãnh có quyền yêu cầu người ñược bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ ñối với mình Cam kết bảo lãnh phải ñược lập thành văn bản, có chứng thực của cơ quan công chứng Nhà nước và các xác nhận của Pháp luật

Thừa kế quyền sử dụng ñất là hành vi chuyển quyền sử dụng ñất khi người

có quyền sử dụng ñất chết ñi ñể lại quyền sử dụng ñất cho những người có

quan hệ thừa kế theo di chúc và quy ñịnh của Pháp luật

Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ñất là một hình thức mà người có quyền sử dụng ñất có thể dùng ñất ñai làm cổ phần tham gia kinh doanh khai thác phát triển ñất ñai, nhà ở, sản xuất kinh doanh hay nói cách khác góp vốn

QSDð là sự thoả thuận giữa các bên, theo ñó người sử dụng ñất (sau ñây gọi

là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng ñất ñể hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, hộ gia ñình, chủ thể khác theo quy ñịnh

Bộ luật dân sự và pháp luật về ñất ñai

2.1.4 Một số ñiều kiện chung ñối với thửa ñất ñược thực hiện các quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất

Có giấy chứng nhận QSD ñất trước ngày 01/01/2008 trừ trường hợp trước ngày 01 tháng 11 năm 2007 người sử dụng ñất ñã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo ñúng quy ñịnh của pháp luật mà chưa ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và người sử dụng ñất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng ñất quy ñịnh tại các Khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai thì vẫn ñược thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng ñất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất

Thửa ñất không có tranh chấp: ðể bảo vệ quyền lợi các bên, Luật ðất

ñai quy ñịnh chỉ những thửa ñất không xảy ra tranh chấp mới ñược phép thực hiện các quyền về sử dụng ñất Các tranh chấp ñất ñất ñai có thể bao gồm:

tranh chấp về ranh giới giữa các thửa ñất, tranh chấp về hợp ñồng, tranh chấp về mục ñích sử dụng, tranh chấp về giải toả mặt bằng Trong trường

hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất ñồng, mâu thuẫn thì mới ñược thực hiện quyền sử dụng ñất

Thửa ñất không bị kê biên ñể ñảm bảo thi hành án: Những thửa ñất ñang

bị kê biên ñể ñảm bảo thi hành án thì không ñược thực hiện các quyền sử

dụng ñất Nhà nước quy ñịnh ñiều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận quyền sử dụng ñất

Trong thời hạn sử dụng ñất: ðối với những loại ñất có quy ñịnh thời hạn

sử dụng ñất chỉ ñược chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng ñất.Theo quy ñịnh tại ðiều 67 Luật ðất ñai năm 2003 ñược hiểu là thời hạn giao ñất trồng cây hàng năm ñất nuôi trồng thủy sản, ñất làm muối cho hộ gia ñình, cá nhân

là hai mươi năm, thời hạn giao ñất trồng cây lâu năm, ñất rừng sản xuất cho

hộ gia ñình, cá nhân là năm mươi năm Thời hạn cho thuê ñất trồng cây hàng năm, ñất nuôi trồng thủy sản, ñất làm muối cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng

là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê ñất trồng cây lâu năm, ñất rừng sản xuất cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm.Thời hạn giao ñất, cho thuê ñất ñược tính từ ngày có quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp ñất ñược Nhà nước giao, cho thuê trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thời hạn giao ñất, cho thuê ñất ñược tính từ ngày 15 tháng 10 năm 1993

2.2 Những chính sách, Pháp luật liên quan ñến thực hiện quyền của người sử dụng ñất ở Việt Nam

2.2.1 Những chính sách, Pháp luật liên quan ñến quyền của người sử dụng ñất có trước năm 1992

- Giai ñoạn từ năm 1945 ñến năm 1980: Sau cách mạng Tháng tám

1945, Chính phủ ñã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy ñịnh về ñất ñai Hiến pháp năm 1946 quy ñịnh có 3 hình thức sở hữu ñất ñai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân Hiến pháp năm 1959 tiếp tục khẳng ñịnh các hình thức sở hữu này nhưng hình thức sở hữu tập thể ñược ñề cao hơn Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là người ñại diện chủ sở hữu vừa là chủ thể quản lý ñối với ñất ñai Tuy nhiên, trong giai ñoạn từ năm 1980 ñến năm 1987 Nhà nước ta chưa xác lập ñầy ñủ quyền sở hữu của mình ñối với ñất ñai, ñặc biệt là ñất ñai ñang thuộc

quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân Chế ựộ sở hữu toàn dân về ựất ựai trong giai ựoạn này chỉ là bước cải cách về mặt pháp

lý Trên thực tế người sử dụng ựất vẫn ựược quyền khai thác, sử dụng ựất bình thường cho dù không thuộc sở hữu của mình Pháp luật giai ựoạn này nói chung chưa chú trọng ựến quyền và lợi ắch của người sử dụng ựất đây là một trong những nguyên nhân người sử dụng ựất không tắch cực khai thác tiềm năng của ựất, dẫn ựến sử dụng ựất không hiệu quả, sản lượng nông nghiệp thấp kém Luật đất ựai năm 1987 ựược thông qua ngày 29/12/1987 xác lập bước ựầu cho mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là người ựại diện chủ sở hữu

về ựất ựai và người sử dụng ựất Luật quy ựịnh cụ thể và có hệ thống quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ựất Chế ựịnh về QSDđ ựược hình thành trên cơ

sở chế ựộ ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước giao ựất, ghi nhận cho các

tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân có quyền sử dụng ựất khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ ựất ựai Có thể nói, Luật đất ựai năm 1987 cụ thể hóa các quy ựịnh của Hiến pháp năm 1980 Luật đất ựai năm 1987 quy ựịnh

cụ thể quyền của người sử dụng ựất: Ộnhà nước ựảm bảo cho người sử dụng ựất ựược hưởng những quyền lợi hợp pháp trên ựất ựược giao, kể cả ựược chuyển nhượng, bán thành quả lao ựộng, kết quả ựầu tư trên ựất ựược giao khi không còn sử dụng ựất và ựất ựó ựược giao cho người khác sử dụng theo trình

tự, thủ tục do pháp luật quy ựịnhỢ (điều 3, Luật đất ựai năm 1987)

2.2.2 Những chắnh sách, pháp luật liên quan ựến quyền của người sử dụng ựất từ năm 1992 ựến trước năm 2003

Hiến pháp năm 1992, Luật đất ựai năm 1993 ra ựời ựã ựánh dấu mốc lịch sử quan trọng trong việc quy ựịnh quyền của người sử dụng ựất Một mặt pháp luật tiếp tục khẳng ựịnh ựất ựai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ QSDđ hợp pháp của người sử dụng ựất, mặt khác pháp luật ựã thực sự quan tâm ựến quyền và lợi ắch hợp pháp

của người sử dụng ựất đó là Luật đất ựai năm 1993 ghi nhận người sử dụng

ñất có 5 quyền: Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế

chấp QSDð ðây là bước ñột phá lớn của Luật ðất ñai năm 1993 so với Luật

ðất ñai năm 1987 tạo tiền ñề cho việc hình thành và phát triển thị trường QSDð phát huy tối ña hiệu quả kinh tế mang lại từ ñất ñai

Như vậy, từ khi Luật ðất ñai năm 1993 ñược ban hành với việc quy ñịnh

5 quyền của người sử dụng ñất ñã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt ñộng và phát triển của thị trường BðS trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN ở Việt Nam Từ chỗ mua bán ñất ñai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay ñược thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán ñã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà ñất hoặc ñất ñể làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, ñất bắt ñầu tăng lên ðể ñảm bảo các quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tốt, giai ñoạn từ năm 1993 ñến trước năm 2003 Nhà nước

ñã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:

2.2.2.1 Luật

- Luật ðất ñai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993

- Luật số 17/1999/QH 10 về sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất

- Luật Ngân hàng năm 1994

- Bộ Luật Dân sự năm 1995

- Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998

- Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật thuế chuyển quyền năm 2000

- Luật sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Luật ðất ñai năm 2001

2.2.2.2 Các văn bản dưới Luật

- Nghị ñịnh số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao ñất

nông nghiệp cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài vào mục ñích

sản xuất nông nghiệp

- Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ ban hành quy ñịnh

về ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị ñịnh số 114- CP ngày 25/9/94 quy ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất

- Thông tư 78- TC/TCC ngày 30/9/94 hướng dẫn thị hành Nghị ñịnh số 114-CP ngày 25/9/94 quy ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất

- Nghị ñịnh số 04/CP ngày 10/01/1997 của chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng ñất ñai

- Nghị ñịnh số 17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSD ñất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSD ñất

- Nghị ñịnh 19/2000/Nð-CP ngày 08/6/2000 của chính phủ quy ñịnh chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng ñất và Luật sửa ñổi bổ sung 1 số ñiều Luật thuế chuyển QSD ñất

- Thông tư 104/2000/TT-BTC ngày 29/10/2000 hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 19/2000/Nð-CP ngày 08/6/2000 của chính phủ

- Nghị ñịnh số 79/2001/Nð- CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa ñổi,

bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh 17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa

kế QSD ñất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSD ñất

2.2.3 Giai ñoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay

Luật ðất ñai năm 2003 ñược thông qua vào ngày 26/11/2003 với những quy ñịnh mới về kiểm soát cung cầu ñất ñai và thị trường BðS Luật ðất ðai

lần này ñã quy ñịnh nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân ñối với ñất ñai, trong

ñó một số quyền năng ñã trao cho người sử dụng ñất ñể phù hợp với cơ chế

thị trường QSDð ñược coi là tài sản của người sử dụng ñất, theo ñó Luật ðất

ñai năm 2003 quy ñịnh chi tiết người sử dụng ñất có 9 quyền: Quyền chuyển

ñổi, chuyển nhượng, tặng cho QSDð, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa

- Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực ngày 01/7/2004

- Bộ Luật dân sự năm 2005

- Luật doanh nghiệp năm 2005

- Luật kinh doanh Bất ñộng sản năm 2006

- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 2007 ngày 21/11/2007

- Luật Ngân hàng số 46/2010/ QH12

2.2.3.2 Các văn bản dưới Luật

- Nghị Quyết số 02/2004/NQ-HðTP ngày 10/8/2004 của Hội ñồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao

- Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật ñất ñai

- Nghị ñịnh số 182/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử phát hành chính trong lĩnh vực ñất ñai

- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð- CP ngày 31/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất

- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên- Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-

CP ngày 29/10/2004

- Thông tư liên tịch của Bộ tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất

- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT- BTP- BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên- Môi trường về việc hướng dẫn về việc công chứng, chứng thực hợp ñồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng ñất

- Nghị ñịnh 100/2008/Nð-CP của chính phủ quy ñịnh chi tiết một số

ñiều của Luật thu nhập cá nhân

- Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ tài chính hướng dân thi hành một số ñiều của luật thuế thu nhập và hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 100/2008/Nð-CP của chính phủ quy ñịnh chi tiết một số ñiều của Luật thu nhập cá nhân

- TT 161/2009/TT- BTC hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân ñối với một số trường hợp chuyển nhượng, thừa kế, nhận quà tặng là bất ñộng sản

- TT số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 hướng dẫn sửa ñổi bổ sung TT

số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ tài chính hướng dân thi hành một

số ñiều của luật thuế thu nhập và hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 100/2008/Nð-Cp của chính phủ quy ñịnh chi tiết một số ñiều của Luật thu nhập cá nhân

- Nghị ñịnh số 88/2009/ Nð- CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy ñịnh về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất

- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên- Môi trường quy ñịnh về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với ñất

- Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT ngày 01 tháng 3 năm 2010 sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 và Thông tư liên

tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất

- Nghị ñịnh 120/2010/Nð-CP ngày 30/12/2010 về sửa ñổi bổ sung một

- TT số 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011 hướng dẫn về lệ phí trước bạ

- TT số 12/2011/TT-BTC hướng sửa ñổi bổ sung TT số BTC ngày 30/9/2008 của Bộ tài chính hướng dẫn thi hành một số ñiều của luật thuế thu nhập và hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 100/2008/Nð-CP của chính phủ quy ñịnh chi tiết một số ñiều của Luật thu nhập cá nhân

84/2008/TT TT số 16/2011/TT84/2008/TT BTMT ngày 20/5/2011 quy ñịnh sửa ñổi bổ sung một số nội dung liên quan ñến thủ tục hành chính về lĩnh vực ñất ñai (hiệu lực ngày 05/7/2011)

2.3 Quyền sử dụng ñất ñai của một số nước trên thế giới

2.3.1 Úc

ðất vương quyền : sở hữu ñược hiểu theo nghĩa tuyệt ñối, theo Luật Úc nhà Vua có toàn quyền về ñất ñai nên ñất ñai gọi là ñất vương quyền; Vương quyền ñối với ñất ñai ñược hiểu là quyền tối cao của Nữ hoàng ñối với toàn

bộ ñất ñai (Lãnh thổ) ñất ñai ñược phân bố ñể sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp ñất (freehold) và cho thuê (Leasehold)[4]

Tại bang New South wales với thủ phủ là Sydney, ñất ñược cấp theo chế ñộ sư dụng tự do (ñất tư) gồm 3.6 triệu thửa ðất vương quyền dành cho mục ñích công khoảng 1 triệu lô ðể ñáp ứng nhu cầu phát triển, Chính phue lấy ñất từ quỹ ñất Vương quyền rồi bán cho người sử dụng

Với chính sách tài chính về ñất ñai hiện nay thì 3 cấp chính quyền (liên bang, Bang và ñịa phương) ñều có lợi ích từ ñất Cụ thể, chính quyền liên bang thu thuế vốn giá trị gia tăng ñánh vào khoản chênh lệch về giá khi thực hiện các giao dịch và chỉ áp dụng ñối với BðS thương mại, không áp dụng ñối với nhà ở của dân cư Chính quyền Bang ñánh thuế ñất (tính theo giá trị ñất ñược tính bằng cách lấy giá của BðS trừ ñi toàn bộ chi phí ñầu tư phát triển) và thuế trước bạ (mức cao nhất là 5,5 % giá trị chuyển nhượng)

Hệ thống Torren ñóng vai trò trung tâm của Luật Bất ñộng sản của Liên bang Úc ðây là hệ thống chứng nhận quyền qua ñăng ký và ñược nhà nước bảo ñảm về tính chính xác của việc ñăng ký Với hệ thống này, các giao dịch

có liên quan ñến ñất ñai và Bất ñộng Sản ñược thực hiện thuận lợi, an toàn với chi phí giao dịch thấp Hệ thống Torren với thị trường bất ñộng sản và thế chấp: các chủ sở hữu quyền về ñất ñai ñều có quyền chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ áp dụng ñối với ñất ñầu tư [4]

- Sở hữu tư nhân: phần lớn ñất ñai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân Người dân có quyền sở hữu ñối với ñất ñai Hiến pháp quy ñịnh quyền sở hữu tài sản (trong ñó có ñất ñai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp mục ñích công cộng Mặc dù thừa nhận hình thức sở hữu phổ biến là sở hữu tư nhân về ñất ñai, nhưng Nhà nước có chính sách quản lý rất chặt chẽ ñất canh tác nhằm bảơ ñảm sự phát triển bền vững của sản xuất nông nghiệp; khuyến khích việc tích tụ ñất ñai thông qua việc chuyển ñổi ruộng ñất; việc bán ñất nông nghiệp hay ñất ñô thị ñều phải nộp thuế ñất và thuế trước bạ là 10% Việc mua bán ñất phải xin phép chính quyền, chỉ sau khi chính quyền cho phép mới ñược bán ñất và phải ưu tiên bán cho người ñang thuê ñất Nếu những người này không mua thì mới ñược quyền bán cho người khác [4]

2.3.3 Trung Quốc

Trung quốc thực hiện chế ñộ ñất ñai công hữu bao gồm: Chế ñộ sử hữu toàn dân và chế ñộ sở hữu tập thể Trước năm 1988 Hiến pháp Trung Quốc quy ñịnh: cá nhân và tổ chức không ñược chiếm dụng mua bán ñất ñai và bất

cứ hình thức chuyển nhượng ñất ñai khác trái pháp luật (Khoản 4 ðiều 10) Luật quản lý ðất ñai nước CHND Trung Hoa năm 1986 có hiệu lực từ ngày 01/01/1987 quy ñịnh cụ thể chế ñộ quản lý và sử dụng ñất ñai; Luật sử ñổi bổ sung Luật Quản lý ðất ñai lần 1 (1988) ñã cụ thể hoá các quy ñịnh của

Hiến Pháp về “ Quyền sử dụng ñất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể

có thể chuyển nhượng theo ñúng pháp luật” Luật sử ñổi bổ sung Luật Quản

lý ðất ñai lần 2 (1998) với trọng tâm là quản lý ñất ñai theo mục ñích sử dụng

và bảo vệ ñất canh tác; kiểm soát chặt chẽ việc chuyển ñất nông nghiệp sang các mục ñích sử dụng phi nông nghiệp [4]

Từ 01/7/1997 Trung Quốc ñã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc TW và 1 khu vực Hành chính ñặc biệt (Hồng Công) Luật quản lý BðS của Trung Quốc (ñược Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông

qua Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24, 5/7/1994 - có hiệu lực thi hành

từ 01/01/1995) quy ñịnh Nhà nước giao quyền sử dụng ñất thuộc sở hữu nhà nước (sau ñây gọi tắt là quyền sử dụng ñất) trong một số năm nhất ñịnh và việc nộp tiền cho nhà nước về quyền sử dụng ñất của người sử dụng ñất ñược gọi

là Xuất nhượng quyền sử dụng ñất Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất tổng thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch sử dụng ñất xây dựng hàng năm Xuất nhượng quyền sử dụng ñất của UBND cấp Huyện trở lên ñể làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương

án giao ñất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy ñịnh của chính phủ Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất phải thực hiện theo kế hoạch và bước ñi của UBND cấp huyện, thị Việc giao từng thửa ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng và những ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch, xây dựng nhà ñất phối hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ quan quản lý ñất ñai cấp huyện, thị thực hiện UBND huyện, thị trực thuộc quy ñịnh quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình

Việc xuất nhượng quyền sử dụng ñất có thể lựa chọn phương thức ñấu giá, ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương ðối với ñất ñể xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì phải thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñể ñấu giá, ñấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền sử dụng ñất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng ñất bằng thương lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của nhà nước Toàn bộ tiền sử dụng ñất ñều phải nộp vào ngân sách, ñưa vào dự toán,

ñể dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang ñất ñai Chính phủ quy ñịnh cụ thể việc nộp tiền sử dụng ñất và các biện pháp sử dụng cụ thể

Hiện nay QSDð ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDð ñược “cấp”

và QSDð ñược “giao” QSDð ñược "cấp" là loại QSDð truyền thống ñược áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước Nhà nước cấp ñất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào ðối với trường hợp này, QSDð không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp

Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc ñã làm xuất hiện hình thức QSDð “giao” Các doanh nghiệp, người sử dụng ñất ñược phép mua QSDð giao ñối với một thửa ñất nhất ñịnh nào ñó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường

từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục ñích sử dụng) Việc mua bán này có thể ñược thực hiện thông qua thoả thuận, ñấu thầu hoặc ñấu giá Khi ñã có ñược QSDð người sử dụng ñất có thể thực hiện giao dịch ñất ñai qua các hình thức sau:

xây dựng khác

Như vậy, các ñiều kiện chuyển nhượng QSDð nêu trên có ñiểm giống với ñiều kiện chuyển nhượng QSDð theo pháp luật Việt Nam ở hai ñiều kiện ñầu Về ñiều kiện thứ ba, quy ñịnh của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy ñịnh của pháp luật Việt Nam ðiều này tạo ñiều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng ñất và việc quản lý nhà nước về ñất ñai

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDð không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước Thông thường trong

15 ngày kể từ ngày ký hợp ñồng, người nhận chuyển nhượng QSDð phải ñăng ký QSDð tại Phòng quản lý Nhà nước về ñất ñai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng Không có quy ñịnh nào của pháp luật nhằm xác ñịnh giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách ñáng nghi ngờ”, chính quyền ñịa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDð trong trường hợp này Quy ñịnh này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDð

- Cho thuê QSDð

Người sử dụng ñất có thể cho thuê QSDð ñể nhận tiền cho thuê Giao dịch này phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng Hai bên trong giao dịch phải ñến cơ quan quản lý nhà nước về ñất ñai ñể ñăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp ñồng có hiệu lực Nội dung chính của hợp ñồng

là bên thuê phải sử dụng ñất ñúng theo thời hạn, ñiều kiện mà bên cho thuê ñã cam kết trước ñây ñể có ñược QSDð

- Thế chấp QSDð

Người sử dụng ñất có thể thế chấp QSDð thông qua giấy chứng nhận QSDð tại các tổ chức tín dụng ở ñịa phương ñể vay vốn Giao dịch thế chấp phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng giữa người sử dụng ñất và chủ thể cho vay Nếu ñến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả ñược nợ, bên cho vay có thể phải ñăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng ñất mới ðối với người sử dụng ñất nước ngoài, việc thế chấp QSDð ñể vay vốn

từ các tổ chức tín dụng ñịa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường ñược coi

là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người ñi vay tiền của Trung Quốc [5]

2.4 Thực trạng quyền sử dụng ñất ở Việt Nam

Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 ñã ghi rõ:“ðất ñai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng ñất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục ñịa và vùng trời,… thuộc sở hữu toàn dân” ðây là chế ñộ sở hữu khá phức tạp, trong ñó các quyền của chủ sở hữu ñất ñược phân chia giữa Nhà nước và người sử dụng ñất

Do ñặc thù của ñất ñai có tính cố ñịnh trong không gian giá trị sử dụng ñất tăng lên không bị mất ñi khi sử dụng nên quyền sử dụng ñất theo thời gian

và quyền hưởng thành quả từ việc sử dụng ñất là nội dung kinh tế quan trọng nhất của sở hữu ñất Nói cách khác, trong bốn quyền cấu thành nội dung kinh

tế của sở hữu tài sản (chiếm hữu về mặt pháp lý, sử dụng, ñịnh ñoạt, hưởng lợi), thì quyền chiếm hữu về mặt pháp lý và quyền ñịnh ñoạt chỉ là những ñiều kiện xã hội cho phép chủ sở hữu sử dụng hiệu quả và hưởng lợi từ tài sản Hơn nữa, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, quyền của người sử dụng ñất có nội hàm rộng hơn quyền sử dụng ñất trong 4 quyền nêu trên Người sử dụng ñất theo luật ở nước ta không những có quyền sử dụng ñất (tất nhiên theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất của Nhà nước), có quyền hưởng thành quả từ sử dụng ñất, mà còn có quyền ñịnh ñoạt ñối với quyền sử

dụng ñất hợp pháp của mình (chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,

cho tặng, thế chấp, góp vốn…) Chính vì thế, một số chuyên gia của Ngân

hàng Thế giới ñã có lý khi cho rằng quyền sử dụng ñất của người Việt Nam

ñã bao hàm gần hết các quyền của chủ sở hữu Mặc dù vậy, người sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp Luật ðất ñai năm 2003 không phải là chủ sử dụng ñất

có quyền sử dụng ñất theo luật ở nước ta vẫn không phải là chủ sở hữu bởi vì

họ không có toàn quyền về ñất Theo quy ñịnh của pháp luật người sở hữu ñất ñai là nhân dân lao ñộng, Nhà nước mới là tổ chức ñại diện cho chủ sở hữu ñất Người sử dụng ñất chỉ có quyền sử dụng ñất sau khi ñược Nhà nước giao

hoặc cho thuê ñất, công nhận

Thị trường QSDð là thị trường giao dịch về các QSDð: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn Các quy ñịnh của pháp Luật ðất ñai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng ñất ñai có tác dụng thúc ñẩy mạnh mẽ thị trường QSDð

Về tình hình chuyển ñổi QSDð: Sau hơn 10 năm thực hiện quyền

chuyển ñổi QSDð, thực tế cho thấy việc chuyển ñổi QSDð ñối với ñất ở, ñất lâm nghiệp và ñất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển ñổi QSDð nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng ñất Thực hiện Nghị ñịnh số 64/CP về giao ñất nông nghiệp cho hộ gia ñình cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài, hầu hết các ñịa phương ñều thực hiện giao ñất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần Do ñó, dẫn ñến tình trạng ñất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dới 100 m2 Việc chuyển ñổi ruộng ñất giữa các hộ nông dân với nhau ñể chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn Trên cơ sở quy ñịnh của pháp luật, nhiều ñịa phương ñã tổ chức cho hộ gia ñình, cá nhân thực hiện chuyển ñổi QSDð thông qua chương trình “dồn ñiền, ñổi thửa” giữa các hộ nông dân, ñã giảm ñáng kể số thửa ñất của mỗi hộ Sau khi chuyển ñổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao ñộng và ñầu tư của nông dân[10]

Về tình hình chuyển nhượng QSDð: Chuyển nhượng QSDð ñã thực

sự ñáp ứng ñược nhu cầu của ñại ña số người dân khi có nhu cầu về ñất nông nghiệp, ñất ở và ñất sản xuất kinh doanh Người sử dụng ñất chủ ñộng ñầu tư, năng ñộng hơn trong sử dụng ñất ñồng thời cũng tăng ñược nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Chỉ tính riêng ñối với ñất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 ñến 300.000 hộ gia ñịnh nông thôn dọn ñến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con ñường chuyển nhượng QSDð Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại chuyển nhượng QSDð nông nghiệp chỉ thực hiện có ñiều kiện ñã không hỗ trợ cho quá trình chuyển ñổi cơ cấu lao ñộng tại nông

thôn, có ñến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDð không ñăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp[10]

Về tình hình cho thuê ñất, cho thuê lại ñất: Quy ñịnh của pháp luật về

quyền cho thuê ñất, cho thuê lại ñất ñã có tác dụng tích cực trong việc ñầu tư trên ñất Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại ñất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước

ñã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, ñơn vị lực lượng vũ trang cho thuê ñất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên ñất ñược Nhà nước giao theo chế ñộ không thu tiền sử dụng ñất (riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp hiện ñang cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia ñình, cá nhân dành ñất, mặt bằng, nhà ở cho thuê ñể làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao ñộng, người nước ngoài thuê ñể ở

mà không ñăng ký với cơ quan nhà nước [10]

Về tình hình thừa kế QSDð: Thừa kế QSDð diễn ra thường xuyên,

tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, ñăng ký tại cơ quan Nhà nước Qua một số kết quả ñiều tra cho thấy hầu hết người dân ñều cho rằng việc thừa kế QSDð là công việc nội bộ gia ñình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do ñó ñã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người ñược thừa kế QSDð

Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDð: Việc thực hiện quyền thế chấp,

bảo lãnh bằng QSDð thực sự ñã phát huy ñược nguồn vốn ñầu tư ñất ñai, góp phần ñáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh Người sử dụng ñất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn Trình tự, thủ tục ñể thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh ñã ñược cải cách nhằm tạo ñiều kiện thuận lợi cho

cả người ñi vay và người cho vay Việc thế chấp, bảo lãnh QSDð ñể vay vốn tăng dần qua các năm (nợ cho vay có bảo ñảm bằng QSDð năm 1998 tăng 7,3

lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998) Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng ñã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy ñịnh tính giá ñất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền ñược vay không tương xứng với giá trị thực của QSDð; GCNQSDð ñược cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan ñăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin ñất ñai[10]

Về tình hình góp vốn bằng QSDð: Sự phát triển nhanh cả về số lượng

và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của ñầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn ñến sự liên doanh, liên kết trong ñầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDð, ñặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài ( tổng giá trị góp vốn bằng QSDð ñã lên tới 3 tỷ USD) Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn ñể nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý ñể giải quyết nhưng QSDð khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn ñầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể [10]

Nh÷ng tån t¹i cña viÖc thùc hiÖn c¸c QSD§ ë ViÖt Nam:

Việc thực hiện các QSDð tuy ñã ñược Pháp luật quy ñịnh song những quy ñịnh song những quy ñịnh còn chặt và các văn hướng dẫn thực hiện chưa ñồng bộ dẫn ñến chồng chéo trong quá trình thực hiện Thiếu tính chất chuẩn tắc thể hiện dưới nhiều hình thức như:

- Thiếu các cơ quan làm nhiệm vụ tư vấn, ñịnh giá bất ñộng sản nói chung, ñất ñai nói riêng khiến ña phần những người tham gia trao ñổi mua bán ñất theo phong trào

- Thiếu cơ sở hạ tầng của thị trường như các sàn giao dịch có quy mô,

uy tín và chất lượng tốt; thiếu thông tin ñầy ñủ về hàng hóa; thiếu dịch vụ môi giới chuyên nghiệp…

- Thiếu các dịch vụ công ñi kèm hàng hóa và giao dịch về ñất ñai như

thiếu giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thiếu các thông tin về vị trí thửa ñất…

- Tình trạng giao dịch trao tay còn khá phổ biến…

Thị trường quyền sử dụng ñất chưa lành mạnh tất yếu khiến thị trường bất ñộng sản ở nước ta cũng không lành mạnh Mức ñộ ảnh hưởng của thị trường quyền sử dụng ñất cao ñến nỗi nhiều khi giá trị của các công trình trên ñất ít ñược xem xét khi người ta trao ñổi bất ñộng sản với nhau

3 đỐI TƯỢNG, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 đối tượng và phạm vi nghiên cứu

đối tượng nghiên cứu của ựề tài là việc thực hiện các quyền sử dụng ựất của hộ gia ựình, cá nhân tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An từ năm 2005- 2011

3.2 Nội dung nghiên cứu

3.2.1 đánh giá về các ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

- điều kiện tự nhiên: Vị trắ ựịa lý, khắ hậu, thủy văn, nguồn nước,

- Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội: Tăng trưởng kinh tế, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, dân số lao ựộng, cơ sở hạ tầng, hiện trạng sử dụng ựất

3.2.2 điều tra tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ựất trên ựịa bàn nghiên cứu

3.2.3 đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ựất của các hộ gia ựình, cá nhân trên ựịa bàn nghiên cứu, bao gồm các nội dung:

- Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở và ựất sản xuất nông nghiệp;

- Tình hình cho thuê quyền sử dụng ựất ở và ựất sản xuất nông nghiệp;

- Tình hình thừa kế quyền sử dụng ựất ở và ựất sản xuất nông nghiệp;

3.3 Phương pháp nghiên cứu

3.3.1 Phương pháp ñiều tra, thu thập số liệu

- ðiều tra, thu thập các văn bản có liên quan tới công tác thực hiện các quyền của người sử dụng ñất do UBND tỉnh Nghệ An quy ñịnh

- ðiều tra thu thập số liệu tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan (từ năm 2005 ñến 2011) trên ñịa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An

- Khảo sát ý kiến của người sử dụng ñất (hộ gia ñình, cá nhân) trực tiếp thực hiện các quyền sử dụng ñất

3.3.2 Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu:

Do việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất sử dụng ñất ở thành phố trong các vùng ven ñô, vùng trung tâm, vùng nội thành là khác nhau nên chúng tôi lựa chọn 3 phường nghiên cứu phản ánh có tính chất ñại diện ñể so sánh

- Khu vực 1 : Phường Trường Thi ñại diện cho các phường nằm trong

vị trí trung tâm thành phố Vinh

- Khu vực 2: Phường Hưng Dũng ñại diện cho các phường nằm ở vị trí nội thành phố Vinh

- Khu vực 3: xã Nghi phú ñại diện cho các xã nằm ở vị trí ngoại thành phố Vinh

3.3.3 Phương pháp so sánh:

Thu thập số liệu, tài liệu có sẵn từ các cơ quan Nhà nước như: các sở, các phòng ban trong thành phố, thư viện, các nghiên cứu ñã có trước ñây

3.3.4 Phương pháp tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu:

Các số liệu ñược thống kê ñược xử lý bằng phần mềm EXCEL, Kết quả ñược trình bày bằng các bảng biểu số liệu, bản ñồ và biểu ñồ

3.3.5 Phương pháp chuyên gia:

Tham khảo ý kiến của các chuyên gia, cán bộ lãnh ñạo phòng Tài nguyên – Môi trường, Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Vinh Dùng phương chuyên gia ñể ñánh giá việc thực hiện các QSDð của các

hộ gia ñình ñiều tra, xem xét từ khía cạnh thực tế việc thực hiện các QSDð theo quy ñịnh Pháp luật

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Vị trắ ựịa lý và tình hình phát triển kinh tế xã hội thành phố Vinh

4.1.1 Vị trắ ựịa lý

Thành phố Vinh là trung tâm chắnh trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Nghệ An, là một trong hai ựô thị lớn nhất vùng Bắc Trung Bộ có diện

tắch tự nhiên là 10.501,55 ha bao gồm 16 phường và 9 xã

+ Phắa Bắc và phắa đông giáp huyện Nghi Lộc;

+ Phắa Tây giáp huyện Hưng Nguyên;

+ Phắa Nam giáp tỉnh Hà Tĩnh

Thành phố Vinh nằm ở giữa trục giao thông quan trọng xuyên Bắc - Nam, giữa hai Thành phố: Hà Nội và Hồ Chắ Minh là hai trung tâm lớn của hai vùng kinh tế phát triển nhất trong cả nước

Từ Vinh có thể ựi ựến Lào (qua ba cửa khẩu: Cầu Treo, Thanh Thuỷ và Nậm Cắn) và các tỉnh vùng đông Bắc của Thái Lan đến Vinh cũng xem như

ựã ựến thị xã Cửa Lò (15 km); Kim Liên - quê hương Chủ tịch Hồ Chắ Minh (12 km); Tiên điền, Nghi Xuân - quê hương ựại thi hào Nguyễn Du (10 km) cùng với các ựịa danh nổi tiếng khác ở quanh vùng

Vị trắ ựịa lý của Thành phố và hệ thống giao thông ựối nội, ựối ngoại cũng như các hạng mục hạ tầng kinh tế và xã hội khác ngày càng ựược hoàn thiện ựang và sẽ là những ựiều kiện thuận lợi ựể thành phố Vinh có thể tiếp thu nhanh tiến bộ khoa học kỹ thuật, thu hút các nhà ựầu tư trong và ngoài nước ựể phát triển một nền sản xuất hàng hoá có sức cạnh tranh cao với những ngành mũi nhọn ựặc thù, ựẩy nhanh tốc ựộ phát triển kinh tế - xã hội,

mở rộng liên kết kinh tế trong nước và thế giới, ựưa nền kinh tế của Thành phố nhanh chóng hòa nhập theo xu thế phát triển chung

4.1.2 ðiều kiện kinh tế - xã hội

Thành phố Vinh với chức năng là ñầu tàu tăng trưởng kinh tế của tỉnh Nghệ An, trong những năm qua nền kinh tế của Thành phố ñã có bước phát triển tương ñối toàn diện và liên tục tăng trưởng với tốc ñộ khá nhanh Cơ cấu kinh tế của Thành phố trong những năm qua ñã chuyển dịch theo hướng tích cực, tăng dần tỷ trọng các ngành công nghiệp – xây dựng và giảm tỷ trọng dịch vụ, nông – lâm – ngư nghiệp Bên cạnh sự chuyển dịch về cơ cấu kinh tế thì thành phần kinh tế cũng có sự chuyển dịch ñáng kể Cùng với sự hoàn thiện của cơ chế thị trường, tỷ trọng kinh tế nhà nước và tập thể giảm, tăng dần tỷ trọng các thành phần kinh tế tư nhân, cá thể và kinh tế có vốn ñầu

tư nước ngoài

Quy mô kinh tế thành phố Vinh ñã tăng lên nhanh chóng trong những năm gần ñây Năm 2008, GDP ñạt 3401 tỷ ñồng, tăng 16% so với năm 2007

và 2,8 lần so với năm 2000 Tốc ñộ tăng trưởng kinh tế bình quân giai ñoạn 2001 - 2005 ñạt 11,9%/năm Bình quân 3 năm ñầu kế hoạch 5 năm 2006

- 2010 tăng 15,4%/năm, vượt gần 2% so với mục tiêu ñề ra

Nhìn lại toàn bộ quá trình phát triển kinh tế của thành phố Vinh, khu vực công nghiệp và dịch vụ luôn luôn ñóng vai trò chủ ñạo, ñặc biệt là công nghiệp So với năm 2000, GDP công nghiệp và xây dựng năm 2005 tăng 1,9 lần và năm 2008 tăng 3,8 lần Về tỷ lệ ñóng góp, mặc dù giảm nhưng tỷ lệ ñóng góp cho tăng trưởng trong 8 năm 2001 - 2008 của khu vực dịch vụ luôn luôn duy trì ở cao 55 -56%, công nghiệp - xây dựng 43 - 44%, còn lại trên dưới 1% do khu vực nông lâm ngư nghiệp ðối với Tỉnh, nếu tỷ lệ ñóng góp của Thành phố cho tăng trưởng kinh tế của tỉnh tăng từ 23% năm 2001 - 2005 lên 34% năm 2008, thì của riêng khu vực dịch vụ ñối với dịch vụ toàn tỉnh ñã tăng tương ứng từ 41,6% lên 46%, công nghiệp xây dựng từ 19,8% và 31% trong cùng thời kỳ

* Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Cơ cấu kinh tế của Thành phố trong những năm qua ñã chuyển dịch theo hướng tích cực, tăng dần tỷ trọng các ngành công nghiệp - xây dựng và giảm tỷ trọng dịch vụ, nông - lâm - ngư nghiệp

+ Công nghiệp - xây dựng từ 36,5% năm 2005 lên 39,0 năm 2010 + Dịch vụ từ 61,1% năm 2005 giảm xuống còn 57,9% năm 2010

+ Ngành nông nghiệp từ 2,4% năm 2005 giảm xuống 1,6% năm 2010

* Dân số, lao ñộng

Dân số của thành phố Vinh năm 2011 là 307,957 nghìn người trong ñó nam khoảng 149,758 nghìn người, chiếm 48,63% và nữ khoảng 158,119 nghìn người, chiếm 51,37% tổng dân số Tuy hàng năm biến ñộng thất thường, song tỷ lệ tăng dân số ñang có xu thế tăng (chủ yếu tăng cơ học từ khu vực nông thôn vào thành thị), phù hợp với tỷ lệ ñô thị hóa của một ñô thị ñang phát triển Dân số khu vực nội thành (16 phường) là 214,554 nghìn người; dân số nông thôn là 87.509 nghìn người

Số người trong ñộ tuổi lao ñộng (tính từ 15 tuổi ñến 60 tuổi) khoảng 174,575 nghìn người, chiếm khoảng 56,7% dân số của Thành phố Trong ñó

số lao ñộng nữ 87,661 nghìn người chiếm khoảng 50,2% tổng số lao ñộng

4.1.3 ðiều kiện cơ sở hạ tầng

Bắc gần 1 km, ựiểm cuối nhập vào ựường 1A cũ tại cầu Bến Thuỷ) Ngoài ra, thành phố Vinh còn là ựầu mối các quốc lộ 46, 48, 7, 8 ựi các huyện trong tỉnh, ựi Lào và vùng đông Bắc Thái Lan

+ Các tuyến ựường trong Thành phố, gồm: ựường phố chắnh có chiều rộng từ 40 - 56 m như đường Cao Thắng, ựường Quang Trung, ựường Trường Thi, ựường Lê Lợi, Nguyễn Trãi, Mai Hắc đế, Phan đình Phùng, Trần Phú, Nguyễn Du, Lê Mao, ựường Xô Viết Nghệ Tĩnh, Lê Nin ; ựường

có chiều rộng từ 30 - 40 m bao gồm ựường Nguyễn Sỹ Sách, Phan Bội Châu, Trần Hưng đạo, Trường Chinh, Hà Huy Tập, Nguyễn Văn Cừ, Lê Hồng Phong, Nguyễn Thị Minh Khai

+ Các ựường khu nhà ở rộng từ 12 - 24 m: phần lớn là ựường ựá dăm

tiêu chuẩn láng nhựa nhiều lớp, chưa ựược ựầu tư hoàn chỉnh nên chất lượng chưa cao về mùa mưa thường bị ựọng nước

Nhìn chung hệ thống giao thông thành phố Vinh cơ bản ựược hình thành do có quy hoạch và quản lý nên mặt cắt ngang ựường tương ựối rộng rãi

so với nhiều ựô thị khác

Hiện tại, Thành phố có hai bến xe chắnh là bến xe Vinh nằm bên ựường

Lê Lợi gần trung tâm Thành phố và bến xe chợ Vinh, ở phắa sau chợ Vinh, diện tắch mỗi bến xe khoảng 1 ha Ngoài ra trên ựịa bàn Thành phố có nhiều ựiểm ựậu xe ựón khách khá tấp nập, như trước ga Vinh, Cửa NamẦ Chất lượng phục vụ và công tác quản lý hoạt ựộng vận tải tại các bến xe khách có chuyển biến tắch cực

- đường sắt

Thành phố Vinh có tuyến ựường sắt Bắc Nam chạy qua phắa Tây của Thành phố Trên ựịa bàn Thành phố còn có nhà Ga Vinh là một ga tác nghiệp lớn, quy mô thuộc loại II, thường xuyên có 28 chuyến tàu qua lại mỗi ngày Ngày cao ựiểm như lễ, ngày tết lên ựến 80 chuyến mỗi ngày Lưu lượng hành khách lên xuống trung bình 5.000 lượt người/ngày trong dịp tết có khi lên tới

12.000 lượt người/ngày Hiện tại ga Vinh dùng chung cho ga hàng hoá và ga hành khách, tuy lượng hàng hoá không lớn, nhưng nằm chung với ga hành khách gây cản trở trong giao lưu

- đường thủy

Sông Lam ở phắa Nam thành phố Vinh là tuyến ựường thủy quan trọng của tỉnh Tại Vinh có cảng Bến Thủy (là cảng hàng hóa) với 4 bến tổng chiều dài 150 m Năng lực thông qua 300.000 - 500.000 tấn hàng hóa/năm Luồng cảng cạn chỉ cho tầu dưới 1000 tấn ra vào Hướng phát triển sắp tới sẽ quy hoạch cảng Bến Thủy thành cảng du lịch còn cảng hàng hóa ựược ựưa về cảng Hưng Hòa

Cảng dầu Hưng Hoà, nằm ở sông Lam ựoạn qua xã Hưng Hoà, hàng năm nhập 1 triệu tấn xăng dầu, là cảng chuyên dụng cho tàu phà trọng tải 1.200 tấn ra vào ựược

và tương ựương Hiện mỗi ngày có 2 chuyến bay ựi TP.Hồ Chắ Minh

Nhìn chung hệ thống giao thông Thành phố khá hoàn chỉnh và ngày càng ựược ựầu tư nâng cấp, góp phần thúc ựẩy phát triển kinh tế - xã hội theo hướng công nghiệp hóa và hiện ựại hóa

4.1.4 đánh giá chung về ựiều kiện tự nhiên- kinh tế, xã hội

* Thuận Lợi

- Thành phố Vinh là trung tâm chắnh trị, kinh tế, văn hóa xã hội của tỉnh Nghệ An có vị trắ thuận lợi trong giao lưu phát triển kinh tế văn hoá - xã hội (thành phố cách bãi biển Cửa Lò 15 km, khu di tắch Kim Liên - Nam đàn

20 km, vườn Quốc gia Pù Mát - huyện Con Cuông 30 km ); ựược phê duyệt