Khái niệm và phân loại các tổ chức sử dụng ñất Tổ chức sử dụng ñất, quản lý ñất còn gọi là ñối tượng sử dụng, quản lý ñất là tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể sử dụng hoặ
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
-
NGUYỄN HUY HOÀNG
ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ðẤT CỦA CÁC
TỔ CHỨC ðƯỢC NHÀ NƯỚC GIAO ðẤT, CHO THUÊ ðẤT TRÊN ðỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Chuyên ngành : Quản lý ñất ñai
Người hướng dẫn khoa học : TS ðỖ THỊ TÁM
HÀ NỘI – 2012
Trang 2LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này
ñã ñược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc./
Tác giả luận văn
Nguyễn Huy Hoàng
Trang 3Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦ ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quị trừnh thùc hiỷn nghiến cụu ệÒ tội, tềi ệ nhẺn ệ−ĩc sù quan tẹm gióp ệì nhiỷt từnh, sù ệãng gãp quý bịu cựa nhiÒu cị nhẹn vộ tẺp thÓ trong và ngoài trường đại học Nông nghiệp Hà Nội, ệ tỰo ệiÒu kiỷn thuẺn lĩi
ệÓ tềi hoộn thộnh bờn luẺn vẽn nộy
Lời ựầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS đỗ Thị Tám - Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội, là người trực tiếp hướng dẫn và giúp ựỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu ựề tài và hoàn thành Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy giáo, Cô giáo Bộ môn Quy hoạch ựất ựai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện đào tạo Sau đại học (nay là Ban quản lý ựào tạo), Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội
ựã tạo ựiều kiện cho tôi thực hiện ựề tài
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Nghệ An; Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Quản lý ựô thị, Phòng Tài chắnh Ờ
Kế hoạch, Thanh tra Nhà nước, Phòng Kinh tế, Chi cục Thống kê, Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất, Trung tâm phát triển quỹ ựất (UBND Thành phố Vinh) và các cơ quan, tổ chức cá nhân ựã tạo ựiều kiện giúp ựỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại ựịa phương
Tôi xin cảm ơn tới gia ựình, những người thân, ựồng nghiệp và bạn bè
ựã giúp ựỡ tôi trong quá trình thực hiện ựề tài
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn
Nguyễn Huy Hoàng
Trang 4MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC BẢNG v
DANH MỤC CÁC HÌNH vi
1 MỞ ðẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1
1.2 Mục ñích của ñề tài 2
2 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU 3
2.1 Cơ sở lý luận của công tác quản lý ñất ñai 3
2.1.1 Cơ sở lý luận 3
2.1.2 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng ñất của các tổ chức 6
2.1.3 Cơ sở pháp lý của công tác giao ñất, cho thuê ñất 7
2.2 Tổng quan quản lý ñất ñai trong nước và ngoài nước 10
2.2.1 Ngoài nước 10
2.2.2 Trong nước 11
2.3 Những quy ñịnh hiện hành về giao ñất, cho thuê ñất 15
2.3.1 Chính sách giao ñất 15
2.3.2 Chính sách cho thuê ñất 19
2.3.3 Thẩm quyền giao ñất, cho thuê ñất 22
2.3.4 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức ñược giao ñất, cho thuê ñất 23
2.4 Công tác giao ñất, cho thuê ñất ở tỉnh Nghệ An 27
2.4.1 Một số quy ñịnh của UBND tỉnh Nghệ An về giao ñất, cho thuê ñất 27
2.4.2 Hiện trạng sử dụng ñất ñai của cả tỉnh Nghệ An 27
2.4.3 Tình hình sử dụng ñất ñai của các tổ chức trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An 29
3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39
3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 39
3.2 Nội dung nghiên cứu 39
Trang 5Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦ iv
3.3 Phương pháp nghiên cứu 40
3.3.1 Phương pháp ựiều tra, thu thập tài liệu, số liệu 40
3.3.2 Phương pháp tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu 40
3.3.3 Phương pháp chuyên gia 41
4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 42
4.1 đánh giá ựiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố vinh 42
4.1.1 điều kiện tự nhiên 42
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 46
4.2 Hiện trạng sử dụng ựất và công tác quản lý ựất ựai của thành phố Vinh 51
4.2.1 Hiện trạng sử dụng ựất năm 2011 51
4.2.2 Công tác quản lý nhà nước về ựất ựai trên ựịa bàn thành phố Vinh 53
4.3 đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức trên ựịa bàn thành phố Vinh 60
4.3.1 Hiện trạng sử dụng ựất của các loại hình tổ chức theo mục ựắch sử dụng ựất 60
4.3.2 Tình hình quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức 63
4.3.3 đánh giá chung tình hình sử dụng ựất của các tổ chức 80
4.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức trên ựịa bàn thành phố Vinh 83
4.4.1 Giải pháp về chắnh sách pháp luật 83
4.4.2 Giải pháp về kinh tế 84
4.4.3 Giải pháp về khoa học công nghệ 85
4.4.4 Các giải pháp khác 85
5 KẾT LUẬN VÀ đỀ NGHỊ 88
5.1 Kết luận 88
5.2 đề nghị 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO 91
PHỤ LỤC 94
Trang 6DANH MỤC CÁC BẢNG
2.2 Hiện trạng sử dụng ñất của các tổ chức theo ñơn vị hành chính 30
2.4 Tình hình sử dụng ñất của các tổ chức phân theo nhóm ñối tượng 37
4.2 Hiện trạng sử dụng ñất của các loại hình tổ chức theo mục ñích
4.4 Hiện trạng sử dụng ñất của các tổ chức theo ñơn vị hành chính 65
4.8 Tình hình sử dụng ñất ñúng mục ñích của các tổ chức ñược Nhà
4.9 Tình hình sử dụng ñất không ñúng mục ñích ñược giao, ñược
4.10 Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép diện
4.11 Tình hình sử dụng ñất vào mục ñích khác của các tổ chức 75
4.13 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của các tổ
Trang 7Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… vi
DANH MỤC CÁC HÌNH
4.2 Cơ cấu tỷ lệ diện tích các loại ñất của thành phố Vinh năm 2011 51 4.3 Biểu ñồ thể hiện tỷ lệ diện tích ñược giao, cho thuê của các nhóm
4.4 Biểu ñồ so sánh việc sử dụng theo mục ñich ñược giao ñất, cho
4.5 Biểu ñồ thể hiện tỷ lệ diện tích các hình thức sử dụng ñất sai mục
ñích ñược giao, cho thuê ñất của các tổ chức trên ñịa bàn thành
4.6 Biểu ñồ so sánh tỷ lệ diện tích ñã ñược cấp GCN QSD ñất của
Trang 81 MỞ ðẦU
1.1 Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nhưng là nguồn tài nguyên có hạn Do ñó, việc quản lý, khai thác sử dụng có hiệu quả và bền vững nguồn tài nguyên ñất, phục vụ cho các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng - an ninh là nhiệm vụ quan trọng ñang ñược ðảng, Nhà nước, các cấp, các ngành quan tâm thực hiện
Trong quá trình ñổi mới từ năm 1986 ñến nay, ðảng và Nhà nước ta ñã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm bảo ñảm sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước, ñồng thời khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng ñất ñai ñúng mục ñích, hiệu quả cao và tuân thủ theo pháp luật Từ Luật ðất ñai năm
1987, Luật ñất ñai năm 1993; Luật sửa ñổi và bổ sung một số ñiều của Luật ñất ñai 1993 năm 1998, năm 2001; ðặc biệt, Luật ðất ñai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai ñã tạo hành lang pháp lý ñưa công tác quản lý ñất ñai dần dần ñi vào nề nếp, việc sử dụng ñất ñai ngày càng có hiệu quả hơn
Tuy nhiên, bên cạnh ñó thì hiện nay việc quản lý sử dụng ñất vẫn còn một số nơi chưa chặt chẽ, sử dụng chưa hiệu quả, trong việc quản lý vẫn còn
ñể xảy ra nhiều tồn tại, ñó là bỏ hoang không sử dụng trong thời gian dài, sử dụng không ñúng mục ñích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép, Việc phát hiện vi phạm pháp luật ñất ñai của các tổ chức chưa kịp thời, xử lý chưa nghiêm
ðể kịp thời khắc phục những yếu kém, ñồng thời chấn chỉnh lại việc quản lý sử dụng ñất của các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, Thủ tướng Chính phủ ñã ban hành Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm
1996 về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất [8] Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm
Trang 9Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦ 2
kê quỹ ựất ựang quản lý, sử dụng của các tổ chức ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất [7] Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20 tháng 01 năm 2010 của Thủ tướng Chắnh phủ về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật ựất ựai của các tổ chức ựược nhà nước giao ựất, cho thuê ựất [14] đây là việc làm có
ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò quản lý Nhà nước ựối với nguồn tài nguyên ựất ựai nói chung và diện tắch ựất ựang giao cho các tổ chức quản lý
sử dụng và khai thác ựất ựai hài hòa, tiết kiệm, hiệu quả và ựúng pháp luật
Xuất phát từ thực tiễn khách quan ựó, việc nghiên cứu ựề tài Ộđánh giá
tình hình quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức ựược nhà nước giao ựất, cho thuê ựất trên ựịa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ AnỢ là rất cần thiết nhằm
góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng ựất trên ựịa bàn nghiên cứu
Trang 102 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở lý luận của công tác quản lý ñất ñai
2.1.1 Cơ sở lý luận
2.1.1.1 Khái quát về ñất ñai
ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành phần quan trọng hàng ñầu của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố dân cư, kinh tế, xã hội, an ninh, quốc phòng Tại ðiều 18 Chương II Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 [1] quy ñịnh
"Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, bảo ñảm sử dụng ñúng mục ñích và có hiệu quả Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài"
Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên ñất ñai ñúng mục ñích, hợp lý,
có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối ña nguồn lực của ñất ñai, góp phần thúc ñẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế
- xã hội theo hướng công nghiệp hoá, hiện ñại hoá
Theo Luật ðất ñai năm 2003 [6], một số khái niệm liên quan ñến các tổ chức quản lý, sử dụng ñất ñược hiểu như sau:
Nhà nước giao ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất ñai bằng
quyết ñịnh hành chính cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất
Nhà nước cho thuê ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng
hợp ñồng cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất
Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất ñối với người ñang sử dụng
ổn ñịnh là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu cho
người ñó
Nhận chuyển quyền sử dụng ñất là việc xác lập quyền sử dụng ñất do
ñược người khác chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật thông
Trang 11Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 4
qua các hình thức chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng ñất mà hình thành pháp nhân mới
Thu hồi ñất là việc Nhà nước ra quyết ñịnh hành chính ñể thu lại quyền
sử dụng ñất hoặc thu lại ñất ñã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy ñịnh của Luật này
2.1.1.2 Khái niệm và phân loại các tổ chức sử dụng ñất
Tổ chức sử dụng ñất, quản lý ñất (còn gọi là ñối tượng sử dụng, quản
lý ñất) là tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể sử dụng hoặc ñược Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất ñang sử dụng, ñược Nhà nước giao ñất ñể quản lý, quy ñịnh trong Luật này bao gồm: [6]
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, ñơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy ñịnh của Chính phủ (sau ñây gọi chung là tổ chức) ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất hoặc công nhận quyền sử dụng ñất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng ñất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan ñại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan ñại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao ñược Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan ñại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan ñại diện của tổ chức liên chính phủ ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về ñầu tư ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất
- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện các hoạt ñộng dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả
Trang 12Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường [19] hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê ñất ñai và xây dựng bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất thì Loại hình tổ chức ñược
phân thành:
- Cơ quan, ñơn vị của Nhà nước là các tổ chức trong nước sử dụng
ñất bao gồm: cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội (trừ các cơ quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp công; ñơn vị quốc phòng, an
ninh
- Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam
ñịnh cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc thuê ñất trả tiền thuê ñất hàng năm) ñược thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng ñất vào mục ñích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp,
dịch vụ
- Uỷ ban nhân dân cấp xã là người sử dụng ñất ñược Nhà nước giao ñất sử
dụng vào các mục ñích: ñất nông nghiệp ñể sử dụng vào mục ñích công ích; ñất làm trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội ñồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội của cấp xã; ñất ñược Nhà nước giao cho Uỷ ban nhân dân cấp xã xây dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục - thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa ñịa và các công trình công cộng khác của ñịa phương
ðối với các công trình công cộng do các tổ chức ñược công nhận là pháp nhân hoặc do hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng thì không thống kê vào ñối tượng Uỷ ban
nhân dân cấp xã sử dụng
- Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng ñất bao gồm: Tổ
chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác không phải là cơ quan, ñơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế
- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà ñầu tư nước ngoài hoặc tổ
chức nước ngoài có chức năng ngoại giao ñược Nhà nước cho thuê ñất; bao gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
Trang 13Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 6
2.1.1.3 Khái quát về quỹ ñất các tổ chức
Quỹ ñất ñang quản lý, sử dụng của các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñược kiểm kê bao gồm quỹ ñất thuộc cơ quan nhà nước; tổ chức chính trị; tổ chức chính trị - xã hội; tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp; tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp; tổ chức kinh tế; tổ chức
sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường [19] hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê ñất ñai và xây dựng bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất thì quỹ ñất của các tổ chức trên ñịa bàn toàn quốc ñược thống kê phân theo các loại: giao ñất không thu tiền
sử dụng ñất, giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất
2.1.2 Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng ñất của các tổ chức
ðất ñai là nguồn tài nguyên ñặc biệt và có hạn, mọi hoạt ñộng của con người ñều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với ñất ñai Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất ñịnh là không ñổi Nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình ñô thị hóa diễn ra với tốc ñộ nhanh thì nhu cầu của con người ñối với ñất ñai ngày càng gia tăng Có nghĩa cung là cố ñịnh, cầu thì luôn có xu hướng tăng lên ðiều này dẫn ñến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng ñất và giữa các mục ñích sử dụng ñất khác nhau
Vì vậy ñể sử dụng ñất có hiệu quả và bền vững thì việc quản lý ñất ñai ñược ñặt
ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết Quản lý ñất ñai ñảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng ñất trong ñiều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về ñất ñai Mặt khác, quản lý ñất ñai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới mục tiêu phát triển Công tác quản lý ñất ñai dựa trên nguyên tắc quan
Trang 14trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Do ñó quản lý, sử dụng ñất ñai là một trong những hoạt ñộng quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức nói riêng
2.1.3 Cơ sở pháp lý của công tác giao ñất, cho thuê ñất
Từ thập niên 80 trở lại ñây, nền kinh tế nước ta ñã có những chuyển biến ñáng kể Nền kinh tế tự cung, tự cấp ñã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa Kinh tế ngày càng phát triển dẫn ñến sự ña dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình thức sản xuất Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm ña số thì ñến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển ñóng vai trò không thể thiếu trong nền kinh tế quốc dân
Nhờ có chính sách ñổi mới ñó mà ñời sống người dân ngày càng cải thiện Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực ñó thì vấn ñề ñặt ra với cơ quan quản lý ñất ñai là làm thế nào ñể ñáp ứng ñược nhu cầu sử dụng ñất ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của ñời sống nhân dân ðây là vấn ñề ñược ðảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết Sự quan tâm ñó ñược thể hiện qua Luật ðất ñai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các
Bộ, Ngành có liên quan Cụ thể như:
Luật ðất ñai năm 1993 [3] quy ñịnh hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ñối với ñất ở, ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao ñất không thu tiền sử dụng ñất ñối với ñất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia ñình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục ñích lợi nhuận Hình thức cho thuê ñất ñối với các ñối tượng như: tổ chức kinh
tế trong nước; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao
Luật ðất ñai sửa ñổi bổ sung năm 1998 [4], có bổ sung hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất cho tổ chức kinh tế trong nước ñối với các
dự án xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ ñất ñể tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
Trang 15Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 8
Luật ðất ñai năm 2003 [6], quy ñịnh cụ thể về hình thức cho thuê ñất như sau: tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài ñược lựa chọn giữa thuê ñất trả tiền một lần và trả tiền hàng năm ðối với chính sách giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, ðiều 33, mục 3, chương 2 của Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh 07 trường hợp ñược nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, trong
ñó phần lớn diện tích ñất giao tập trung vào 2 ñối tượng sau: các tổ chức ñược giao ñất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và ñất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục ñích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận
ðể cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ ñã ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị ñịnh số 85/CP ngày 17 tháng 12 năm 1996 của Chính phủ quy ñịnh việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996 của Thủ tướng Chính phủ về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất;
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai năm 2003;
- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ quy ñịnh việc sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai năm 2003;
- Nghị ñịnh số 142/2005/Nð-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê ñất, thuê mặt nước;
- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu
Trang 16hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai;
- Nghị ñịnh số 69/2009/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư;
- Nghị ñịnh số 88/2009/Nð-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với ñất;
- Nghị ñịnh số 121/2010/Nð-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 142/2005/Nð-CP ngày
14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê ñất, thuê mặt nước
Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích ñất ñã bị các cơ quan, tổ chức sử dụng vào các mục ñích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức,
cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng,…
ðể từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủ tướng Chính phủ ñã ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm
kê quỹ ñất ñang quản lý, sử dụng của các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất [7] với mục tiêu tổng hợp và ñánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng quỹ ñất của các tổ chức ñược nhà nước giao ñất, cho thuê ñất Trên cơ
sở ñó ñưa ra những giải pháp quản lý, sử dụng hiệu quả hơn ñối với quỹ ñất này
Qua kết quả kiểm kê quỹ ñất ñang quản lý, sử dụng của các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg cho thấy cho thấy tình hình quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức ñã có nhiều chuyển biến tích cực Tuy nhiên, vi phạm pháp luật ñất ñai của các tổ chức trên phạm vi cả nước vẫn còn nhiều, phổ biến ở hầu hết các ñịa phương, dưới nhiều hình thức như: sử dụng ñất không ñúng mục ñích ñược giao, ñược thuê hoặc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng ñất trái phép; ñể ñất
Trang 17Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 10
hoang hóa, quản lý lỏng lẻo ñể bị lấn, bị chiếm ñất Mức ñộ vi phạm pháp luật ñất ñai nhiều nhất là các tổ chức kinh tế, các nông trường, lâm trường quốc doanh và các tổ chức sự nghiệp công; nhiều vụ việc phức tạp, kéo dài nhiều năm chưa ñược giải quyết ðể kịp thời khắc phục những yếu kém, ñồng thời chấn chỉnh lại việc quản lý sử dụng ñất của các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất thì Chính phủ ñã ban hành Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20 tháng 01 năm 2010 về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật ñất ñai của các tổ chức ñược nhà nước giao ñất, cho thuê ñất
2.2 Tổng quan quản lý ñất ñai trong nước và ngoài nước
2.2.1 Ngoài nước
Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của chính quyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực ñất ñai của các quốc gia ñang ngày càng ñược hoàn thiện Trên cơ sở chế ñộ
sở hữu về ñất ñai, ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước ñều có những chính sách, nguyên tắc nhất ñịnh trong việc thống nhất chế ñộ quản lý, sử dụng ñất ñai Một trong những chính sách lớn ñược thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao ñất cho người sử dụng ñất nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằng trong xã hội
Mục tiêu chính trong các chính sách về giao ñất cho người sử dụng ñất
ở bất kỳ quốc gia nào giúp chính quyền nắm chắc, quản chặt và sử dụng hợp
lý nguồn tài nguyên ñất Hiện nay trên thế giới tồn tại chủ yếu 3 hình thức sở hữu về ñất ñai là sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước Ở ña số các quốc gia ñều có các hình thức sở hữu về ñất ñai ở trên, hiện tại còn có 1
số quốc gia như Lào, Triều Tiên, Việt Nam và Cu Ba chỉ tồn tại duy nhất một hình thức sở hữu về ñất ñai là sở hữu Nhà nước (hay sở hữu toàn dân) và ở các nước này việc giao ñất cho người sử dụng ñất thông qua 3 hình thức như: giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, giao ñất không thu tiền sử dụng ñất và cho thuê ñất Tuy nhiên, phụ thuộc vào chính sách quản lý ñất ñai và tốc ñộ phát
Trang 18triển kinh tế mà lựa chọn các loại hình thức trên cho phù hợp Trung Quốc là quốc gia có 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong chính sách giao ñất cũng áp dụng hai hình thực là giao ñất không thu tiền sử dụng ñất và giao ñất có thu tiền sử dụng ñất ðối với các nước có hình thức sở hữu tư nhân về ñất ñai thì việc giao ñất không thu tiền sử dụng ñất không còn phổ biến [21]
2.2.2 Trong nước
Trước thế kỷ XV ở Việt Nam chưa có hệ thống ñịa chính theo ñúng nghĩa Tính chất hành chính của quản lý ñất ñai thể hiện qua việc chính quyền thu các loại thuế bằng hình thức cống nạp Hệ thống ñịa chính sơ khai thời phong kiến chỉ ñược thiết lập vào ñầu thế kỷ XV (Nhà Hậu Lê) và ñược hoàn chỉnh vào ñầu thế kỷ XIX (Nhà Nguyễn)
Các hệ thống ñịa chính hiện ñại ñược hình thành dần trong nhiều giai ñoạn, bị xáo trộn phức tạp qua nhiều cuộc chiến tranh ở Việt Nam ñược khái quát chung qua một số thời kỳ sau: [21]
2.2.2.1 Hệ thống ñịa chính sơ khai
Trong thời kỳ Nhà Trần, Nhà nước phong kiến ñã có tư tưởng thành lập
hệ thống ñịa bạ ñể quản lý ñất ñai Vào cuối Nhà trần và ñầu thời kỳ Nhà Hồ (1398 – 1402) nhà nước ñã có những cải cách táo bạo của Hồ Quý Ly về “hạn danh ñiền”, “hạn nô” và ño ñạc lập sổ ruộng ñất Hệ thống ñịa chính ñầu tiên ñược thiết lập chính thức có quy mô toàn quốc do vua Lê Thái Tổ khởi xướng (năm 1428) và ñược hoàn chỉnh dưới thời Lê Thánh Tông (1460 – 1491) cùng với việc ban hành luật Hồng ðức Hệ thống này bao gồm một số nội dung chủ yếu như sau:
- ðo ñạc các thửa ñất, làm sổ ruộng ñất toàn quốc vào năm 1428
- Ban hành “Quốc triều hình luật” hay còn gọi là Luật Hồng ðức năm
1483 gồm 722 ñiều, trong ñó 59 ñiều quy ñịnh về ruộng ñất
- Thực hiện phép “Quân ñiền” (bắt ñầu từ năm 1429) theo ñó các làng
Trang 19Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 12
xã phải thực hiện việc chia cấp ruộng công cho các dân ñinh sử dụng theo thời gian, nhân khẩu và quy chế của Nhà nước
- Có chính sách cụ thể về xác ñịnh quyền sở hữu tư nhân ñối với ñất ñai
Hệ thống ñịa chính thời Hậu Lê ñã góp phần tăng cường quyền lực cho nhà nước phong kiến, tăng cường quyền lực cho bộ máy hành chính, ñiều chỉnh ñược mối quan hệ giữa ñất ñai của nhà vua và ñất ñai tập thể của làng
xã và ñất ñai tư nhân của giai cấp ñịa chủ, gia tăng thuế cho quốc gia, phát triển kinh tế và sức sản xuất phong kiến
2.2.2.2 Hệ thống ñịa chính của Nhà Nguyễn
Bắt ñầu từ Gia Long (1802 - 1820) và hoàn chỉnh vào thời Minh Mạng (1820 - 1840) là sự tiếp nối và nâng cao hệ thống thời Hậu Lê, nội dung chính bao gồm:
- Ban hành “Hoàng Việt luật lệ” hay còn gọi là “Luật Gia Long” vào năm 1815 gồm 398 ñiều trong ñó có 14 ñiều về ruộng ñất
- Thực hiện phép “Quân ñiền” mới vào năm 1804, trong ñó có chính sách thu hẹp quỹ ñất công, quan lại từ nhất phẩm trở xuống cũng ñược phân cấp ñất công theo ñịnh kỳ và nhân khẩu do nhà nước quy ñịnh
- Thực hiện cải cách ruộng ñất vào thời Minh Mạng với nội dung xác lập quyền sở hữu tuyệt ñối của Nhà vua về ñất ñai, thiết lập chế ñộ hạn ñiền, giảm bớt quyền lực kinh tế của ñịa chủ (nhưng chỉ ñược thực hiện ở tỉnh Bình ðịnh, không triển khai ñược ra quy mô rộng do trở ngại ở tầng lớp ñịa chủ, quan lại)
- Phát triển mạnh mẽ quỹ ñất ñai toàn quốc thông qua khai khẩn ñất hoang, tổ chức dồn ñiền và ñinh ñiền
Trang 20ñiều chỉnh trực tiếp các mối quan hệ ñất ñai theo Luật Napoleon công nhận và bảo hộ quyền sở hữu tư nhân tuyệt ñối về ñất ñai, khuyến khích sở hữu tư bản
tư nhân trong sản xuất nông nghiệp Người Pháp ñánh thuế thổ canh rất cao song thổ cư lại rất thấp
Ở Bắc Kỳ, Pháp áp dụng chế ñộ bảo hộ (Protectorat)
Từ năm 1925 cả Nam Kỳ và Bắc Kỳ ñều thành lập hệ thống ñịa chính theo sắc lệnh năm 1925 với chế ñộ ñiền thổ và bảo thủ ñiền thổ mà theo ñó các chủ sở hữu ñất sau khi ñăng ký ñược cấp bằng khoán ñiền thổ
Ở Trung Kỳ, Pháp áp dụng chế ñộ cai trị nửa bảo hộ, từ năm 1930 hoạt ñộng ñịa chính là công tác “Bảo tồn ñiền trạch”
2.2.2.4 Quá trình hình thành phát triển Chính sách ñất ñai từ 1945 - ñến Luật ñất ñai 2003
Năm 1945, Cách mạng tháng Tám thành công thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa Hiến pháp lần thứ nhất năm 1946 ñược ban hành Quyền sở hữu ñất ñai tư nhân vẫn ñược thừa nhận và bảo hộ
Năm 1946, Nhà nước tập trung chủ yếu vào việc ban hành chính sách tận dụng ñất ñể phát triển sản xuất nông nghiệp cứu ñói Trong 9 năm kháng chiến chống thực dân Pháp, chính sách ñất ñai tập trung vào phát triển sản xuất nông nghiệp, giao ñất vô chủ cho người có ñiều kiện sử dụng, tịch thu ruộng ñất thuộc quyền sở hữu của người Pháp, khuyến khích ñóng thuế nông nghiệp
Năm 1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng ñất nhằm ñánh ñổ giai cấp ñịa chủ, thực hiện chính sách “người cày có ruộng” mặc dù có những sai lầm nhất ñịnh nhưng cuộc cải cách ruộng ñất ñã hoàn thành, ruộng ñất ñược chia ñến tay nông dân
Cuối năm 1958, cuộc vận ñộng thành lập tổ ñổi công và xây dựng hợp tác xã nông nghiệp bắt ñầu ðất nông nghiệp chủ yếu thuộc sở hữu tập thể của hợp tác xã nông nghiệp Một số ruộng ñất thuộc ñồn ñiền cũ hoặc ñất chuyên
Trang 21Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 14
canh ñược tổ chức thành các nông trường quốc doanh thuộc sở hữu nhà nước ðất rừng sản xuất ñược tổ chức thành các lâm trường quốc doanh thuộc sở hữu nhà nước
Năm 1959, Hiến pháp lần thứ hai ñược ban hành ñã xác nhận 3 hình thức sở hữu ñất ñai: Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Sở hữu nhà nước ñược ưu tiên, sở hữu tập thể ñược bảo hộ và khuyến khích, sở hữu tư nhân bị hạn chế
ðất nước thống nhất năm 1975, Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ñược thành lập Hiến pháp lần thứ 3 ñược ban hành vào năm 1980, theo hiến pháp này quyền sở hữu tập thể và quyền sở hữu tư nhân về ñất ñai bị xóa
bỏ, toàn bộ ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân
ðồng thời vào năm 1980, sản xuất nông nghiệp trong quan hệ sản xuất hợp tác xã và nông lâm trường quốc doanh dần không hiệu quả ñã thể hiện rõ rệt Trung ương ðảng ñã ban hành chính sách khoán sản phẩm ñến nhóm lao ñộng vào người lao ñộng trong hợp tác xã nông nghiệp (Chỉ thị 100-CT/TW ngày 13/01/1980 của Ban bí thư Trung ương ðảng)
Vào năm 1980, Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñược thành lập ñã ñẩy mạnh việc ñiều tra lập bản ñồ giải thửa ñể nắm chắc qũy ñất ñai toàn quốc (Chỉ thi 299/TTg của Thủ tướng Chính phủ)
Tư duy ñổi mới ñược bắt ñầu từ ðại hội ñại biểu toàn quốc của ðảng khóa VI (1986) ñã ñưa vấn ñề lương thực – thực phẩm trở thành một trong ba chương trình mục tiêu ñể ñổi mới kinh tế
Nghị quyết 10-NQ/TW ngày 05/4/1988 của Bộ Chính trị là văn kiện quyết ñịnh nhằm ñổi mới chế ñộ sử dụng ñất nông nghiệp, khẳng ñịnh việc chuyển nền nông nghiệp tự cung tự cấp theo hướng sản xuất hàng hóa
Năm 1987, Quốc hội thông qua Luật ðất ñai lần thứ nhất (gọi là Luật ðất ñai 1987) với nội dung chủ yếu là thực hiện chính sách giao ñất của hợp tác xã cho hộ gia ñình cá nhân ñể sử dụng ổn ñịnh lâu dài, người không sử
Trang 22dụng ñất phải trả lại nhà nước ñể giao cho người khác sử dụng, các chủ sử dụng ñất chưa ñược chuyển quyền sử dụng ñất ñai, ñất không có giá (Nhà nước chưa quy ñịnh về giá ñất)
Năm 1992, Hiến pháp lần thứ tư ñược ban hành trong ñó tiếp tục khẳng ñịnh chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai “Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai bằng pháp luật và quy hoạch, Nhà nước giao ñất cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh và lâu dài”
Năm 1993, Quốc hội thông qua Luật ðất ñai lần thứ hai (gọi là Luật ðất ñai 1993) trong ñó hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất ðất có giá và giá ñất do nhà nước quy ñịnh Từ ñây như một làn gió mới thổi vào người dân ñược yên tâm ñầu tư trên mảnh ñất của mình ñồng thời ñược thực hiện các quyền trên mảnh ñất của mình ñã ñược nhà nước thừa nhận Năm 2003, Luật ðất ñai ñược Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 nhằm ñổi mới chính sách ñất ñai cho phù hợp với thời kỳ công nghiệp hóa hiện ñại hóa ñất nước Luật ðất ñai 2003 ñịnh hướng tốt hơn cho quá trình chuyển dịch cơ cấu sử dụng ñất, phù hợp với quá trình chuyển dịch cơ cấu lao ñộng và cơ cấu ñầu tư, tạo hiệu quả thực sự trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế
từ nền kinh tế nông nghiệp sang nền kinh tế công nghiệp dịch vụ
2.3 Những quy ñịnh hiện hành về giao ñất, cho thuê ñất
ðất ñai tham gia vào sự phát triển của tất cả các lĩnh vực, thông qua quá trình ñưa ñất vào sử dụng và luân chuyển các mục ñích sử dụng ñất ñược thực hiện bằng hình thức giao ñất, cho thuê ñất Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh: ðối với chính sách giao ñất cho các ñối tượng sử dụng ñất có 2 hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất và giao ñất không thu tiền sử dụng ñất Hình thức cho thuê ñất gồm cho thuê ñất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
và thuê ñất trả tiền hàng năm
2.3.1 Chính sách giao ñất
Trang 23Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 16
- Căn cứ giao ñất [6]
Giao ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng quyết ñịnh hành chính cho người có nhu cầu sử dụng ñất Việc giao ñất dựa vào các căn cứ theo ðiều 31 của Luật ðất ñai năm 2003 như sau:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất hoặc quy hoạch xây dựng ñô thị, quy hoạch xây dựng ñiểm dân cư nông thôn ñã ñược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
+ Nhu cầu sử dụng ñất thể hiện trong dự án ñầu tư, ñơn xin giao ñất
- ðối tượng giao ñất [6]
ðiều 33 của Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh Nhà nước giao ñất cho người sử dụng ñất dưới hai hình thức là giao ñất không thu tiền sử dụng ñất và giao ñất có thu tiền sử dụng ñất Một trong ñối tượng ñược giao ñất là các tổ chức gồm: UBND xã, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế
Nếu như việc Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất là ñể ñảm bảo lợi ích chính ñáng của người trực tiếp lao ñộng sản xuất, bảo vệ tốt quỹ ñất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, Nhằm bảo ñảm cho hoạt ñộng bình thường của các cơ quan Nhà nước hoặc sử dụng ñất vào lợi ích chung, lợi ích công cộng, thì việc Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất là ñảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước, nâng cao hiệu quả sử dụng ñất
2.3.1.1 Giao ñất không thu tiền sử dụng ñất
Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất trong các trường hợp sau ñây: [6]
+ Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp lao ñộng nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối ñược giao ñất nông nghiệp trong hạn mức quy ñịnh tại ðiều 70 của Luật này;
+ Tổ chức sử dụng ñất vào mục ñích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
Trang 24+ ðơn vị vũ trang nhân dân ñược Nhà nước giao ñất ñể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh;
+ Tổ chức sử dụng ñất ñể xây dựng nhà ở phục vụ tái ñịnh cư theo các
dự án của Nhà nước;
+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng ñất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Người sử dụng ñất rừng phòng hộ; ñất rừng ñặc dụng; ñất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh; ñất giao thông, thủy lợi; ñất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và ñào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục ñích kinh doanh; ñất làm nghĩa trang, nghĩa ñịa;
+ Cộng ñồng dân cư sử dụng ñất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng ñất phi nông nghiệp quy ñịnh tại ðiều 99 của Luật này
2.3.1.2 Giao ñất có thu tiền sử dụng ñất
Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất trong các trường hợp sau ñây: [6]
+ Hộ gia ñình, cá nhân ñược giao ñất ở;
+ Tổ chức kinh tế ñược giao ñất sử dụng vào mục ñích xây dựng nhà ở
ñể bán hoặc cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế ñược giao ñất sử dụng vào mục ñích ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ñể chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân ñược giao ñất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh;
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ñể xây dựng công trình công cộng có mục ñích kinh doanh;
+ Tổ chức kinh tế ñược giao ñất ñể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
Trang 25Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 18
nuôi trồng thủy sản, làm muối;
+ Người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược giao ñất ñể thực hiện các
dự án ñầu tư;
2.3.1.3 Thời hạn giao ñất
Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003 thì thời hạn giao ñất ñược chia theo loại ñất sử dụng ñất gồm ñất sử dụng ổn ñịnh lâu dài và ñất sử dụng có thời hạn
Theo ðiều 66 Luật ðất ñai năm 2003, người sử dụng ñất ñược sử dụng ñất ổn ñịnh lâu dài trong các trường hợp sau ñây:
+ ðất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh;
+ ðất do cơ sở tôn giáo sử dụng;
+ ðất có công trình là ñền, miếu, am, từ ñường, nhà thờ họ;
+ ðất giao thông thủy lợi, ñất xây dựng công trình y tế, văn hóa, giáo dục và ñào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác không nhằm mục ñích kinh doanh; ñất có di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh
Theo ðiều 67 của Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh người sử dụng ñất ñược sử dụng ñất có thời hạn trong các trường hợp sau:
+ Thời hạn giao: ñất trồng cây hàng năm, ñất nuôi trồng thủy sản, ñất làm muối cho hộ gia ñình, cá nhân là 20 năm Thời hạn giao ñất trồng cây lâu năm, ñất rừng sản xuất cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng là 50 năm
+ Thời hạn giao ñất ñược tính từ ngày có quyết ñịnh giao ñất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp ñất ñược Nhà nước giao trước
Trang 26ngày 15/10/1993 thì hạn giao ñất ñược tính từ ngày 15/10/1993 Khi hết thời hạn, người sử dụng ñất ñược Nhà nước tiếp tục giao ñất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành ñúng pháp luật về ñất ñai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng ñất ñó phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt; + Thời hạn sử dụng ñối với diện tích ñất nông nghiệp vượt hạn mức do Nhà nước giao trước ngày 01/01/1999 ñối với ñất nông nghiệp, ñất làm muối là 10
năm, ñối với ñất trồng cây lâu năm là 25 năm, sau ñó phải chuyển sang thuê ñất;
+ Thời hạn giao ñất ñối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia ñình cá nhân sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện dự án ñầu tư; người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñể thực hiện các dự án ñầu tư ở Việt Nam ñược xem xét, quyết ñịnh trên cơ sở
dự án ñầu tư hoặc ñơn xin giao ñất nhưng không quá 50 năm; ñối với dự án
có vốn ñầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án ñầu tư vào ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế- xã hội khó khăn, ñịa bàn có ñiều kiện KT - XH ñặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao ñất là không quá 70 năm
2.3.2 Chính sách cho thuê ñất
- Căn cứ cho thuê ñất [6]
Cho thuê ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng hợp ñồng cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất Việc cho thuê ñất dựa vào các căn cứ theo ðiều 31 của Luật ðất ñai năm 2003 như sau:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất hoặc quy hoạch xây dựng ñô thị, quy hoạch xây dựng ñiểm dân cư nông thôn ñã ñực cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
+ Nhu cầu sử dụng ñất thực hiện trong các dự án ñầu tư, ñơn xin thuê ñất;
- ðối tượng cho thuê ñất [6]
Theo quy ñịnh của ðiều 35 của Luật ðất ñai năm 2003 thì việc Nhà nước cho thuê ñất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng ñất hàng năm hoặc cho thuê thu tiền sử dụng ñất một lần cho cả thời gian thuê Một trong
Trang 27Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 20
ñối tượng ñược cho thuê ñất là các tổ chức gồm: Tổ chức kinh tế, tổ chức, cá nhân nước ngoài và tổ chức ngoại giao
2.3.2.1 Thuê ñất thu tiền sử dụng ñất hàng năm
Nhà nước cho thuê ñất thu tiền sử dụng ñất hàng năm trong các trường hợp sau ñây:[6]
- Hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất ñể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
- Hộ gia ñình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích ñất nông nghiệp vượt hạn mức ñược giao trước ngày 01/01/1999 mà thời hạn sử dụng ñã hết
- Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp vượt hạn mức giao ñất
từ ngày 01/01/1999 ñến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, trừ diện tích ñất do nhận quyền sử dụng ñất
- Hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, hoạt ñộng khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm ñồ gốm
- Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất ñể xây dựng công trình công cộng
có mục ñích kinh doanh
- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục ñích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng ñể chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt ñộng khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm ñồ gốm
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê ñất ñể xây dựng trụ
sở làm việc
2.3.2.2 Thuê ñất thu tiền thuê ñất một lần
Nhà nước cho thuê ñất thu tiền thuê ñất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau ñây:[6]
- Người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê ñất ñể thực hiện dự án ñầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
Trang 28trồng thủy sản, làm muối, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng ñể chuyển nhượng hoặc cho thuê, hoạt ñộng khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm ñồ gốm, xây dựng nhà ở ñể bán hoặc cho thuê
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê ñất ñể xây dựng trụ
sở làm việc
2.3.2.3 Thời hạn cho thuê ñất
Theo ðiều 67 của Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh người sử dụng ñất ñược sử dụng ñất có thời hạn trong các trường hợp sau:[6]
- Thời gian cho thuê ñất trồng cây hàng năm, ñất nuôi trồng thuỷ sản,
ñất làm muối cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng là không quá 20 năm; thời hạn cho thuê ñất trồng cây lâu năm, ñất rừng sản xuất cho hộ gia ñình, cá nhân sử dụng là không quá 50 năm
- Thời gian cho thuê ñất ñược tính từ ngày có quyết ñịnh cho thuê ñất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp ñất ñược Nhà nước cho thuê trước ngày 15/10/1993 thì hạn cho thuê ñất ñược tính từ ngày 15/10/1993
Khi hết thời hạn, người sử dụng ñất ñược Nhà nước tiếp tục cho thuê ñất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành ñúng pháp luật về ñất ñai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng ñất ñó phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt;
- Thời hạn cho thuê ñất ñối với tổ chức kinh tế sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh;
tổ chức kinh tế thực hiện dự án ñầu tư; người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài;
tổ chức cá nhân nước ngoài ñể thực hiện dự án ñầu tư ở Việt Nam ñược xem xét, quyết ñịnh trên cơ sở dự án ñầu tư hoặc ñơn xin cho thuê ñất nhưng không quá 50 năm; ñối với dự án có vốn ñầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm,
dự án ñầu tư vào ñịa bàn có ñiều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, ñịa bàn có
Trang 29Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 22
ñiều kiện kinh tế - xã hội ñặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn cho thuê ñất là không quá 70 năm
Khi hết thời hạn, người sử dụng ñất ñược Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng ñất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành ñúng pháp luật về ñất ñai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng ñất ñó phù hợp với quy hoạch sử dụng ñất ñã ñược xét duyệt
- Thời hạn cho thuê ñất ñể xây dựng trụ sở làm việc của các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá 99 năm
- Thời hạn cho thuê ñất thuộc quỹ ñất công ích của xã, phường, thị trấn
là không quá 05 năm; trường hợp cho thuê ñất trước ngày 01/01/1999 thì thời hạn thuê ñất xác ñịnh theo hợp ñồng thuê ñất
2.3.3 Thẩm quyền giao ñất, cho thuê ñất
Theo Luật ðất ñai năm 2003 xác ñịnh thẩm quyền giao ñất, cho thuê ñất là theo ñối tượng sử dụng ñất chứ không dựa vào mục ñích sử dụng ñất như theo Luật ðất ñai năm 1993
2.3.3.1 Thẩm quyền giao ñất
- Thẩm quyền giao ñất [6] ñược quy ñịnh như sau:
+ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh giao ñất ñối với tổ chức, giao ñất ñối với cơ sở tôn giáo, giao ñất ñối với người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài
+ Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết ñịnh giao ñất ñối với hộ gia ñình, cá nhân, cộng ñồng dân cư
Cơ quan có thẩm quyền giao ñất không ñược ủy quyền
2.3.3.2 Thẩm quyền cho thuê ñất
- Thẩm quyền cho thuê ñất [6] ñược quy ñịnh như sau:
+ Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh cho thuê ñất ñối với tổ chức, cho thuê ñất ñối với người Việt Nam ñinh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
+ Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết ñịnh
Trang 30cho thuê ñất ñối với hộ gia ñình cá nhân
+ Cơ quan có thẩm quyền cho thuê ñất không ñược ủy quyền
2.3.4 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức ñược giao ñất, cho thuê ñất
2.3.4.1 Quyền của tổ chức sử dụng ñất
Theo ðiều 105 của Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh Tổ chức sử dụng ñất có các quyền chung sau ñây:
- ðược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất;
- Hưởng thành quả lao ñộng, kết quả ñầu tư trên ñất;
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo ñất nông nghiệp;
- ðược Nhà nước hướng dẫn và giúp ñỡ trong việc cải tạo, bồi bổ ñất nông nghiệp;
- ðược Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm ñến quyền sử dụng ñất hợp pháp của mình;
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng ñất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về ñất ñai
2.3.4.2 Nghĩa vụ của tổ chức sử dụng ñất
Theo ðiều 107 của Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh Tổ chức sử dụng ñất có các nghĩa vụ chung sau ñây: [6]
- Sử dụng ñất ñúng mục ñích, ñúng ranh giới thửa ñất, ñúng quy ñịnh
về sử dụng ñộ sâu trong lòng ñất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng ñất và tuân theo các quy ñịnh khác của pháp luật;
- ðăng ký quyền sử dụng ñất, làm ñầy ñủ thủ tục khi chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật;
- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy ñịnh của pháp luật;
- Thực hiện các biện pháp bảo vệ ñất;
Trang 31Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 24
- Tuân theo các quy ñịnh về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại ñến lợi ích hợp pháp của người sử dụng ñất có liên quan;
- Tuân theo các quy ñịnh của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng ñất;
- Giao lại ñất khi Nhà nước có quyết ñịnh thu hồi ñất hoặc khi hết thời hạn sử dụng ñất
2.3.4.3 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức ñược Nhà nước giao ñất
Theo ðiều 109 và ðiều 110 của Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh quyền
và nghĩa vụ của tổ chức ñược Nhà nước giao ñất như sau:[6]
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất: + Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất có các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại ðiều 105 và ðiều 107 của Luật ðất ñai năm 2003
+ Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất không
có quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất
+ Tổ chức kinh tế ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất
ñể xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước ñược quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất Người mua tài sản ñược Nhà nước tiếp tục giao ñất không thu tiền sử dụng ñất theo mục ñích ñã ñược xác ñịnh
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất:
+ Tổ chức kinh tế ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất có các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại ðiều 105 và ðiều 107 của Luật ðất ñai năm 2003
+ Tổ chức kinh tế ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất ñã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ sau ñây:
Trang 32Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng ñã ñược xây dựng gắn liền với ñất;
Cho thuê quyền sử dụng ñất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng ñã ñược xây dựng gắn liền với ñất;
Tặng cho quyền sử dụng ñất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng ñất cho cộng ñồng dân cư ñể xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng ñồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với ñất theo quy ñịnh của pháp luật; Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất tại tổ chức tín dụng ñược phép hoạt ñộng tại Việt Nam ñể vay vốn theo quy ñịnh của pháp luật;
Góp vốn bằng quyền sử dụng ñất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất ñể hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy ñịnh của pháp luật; + Tổ chức kinh tế ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất ñã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền, nghĩa vụ quy ñịnh tại khoản 2 và khoản 3 ðiều 109 của Luật ðất ñai năm 2003
2.3.4.4 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng ñất thuê
- Tổ chức kinh tế ñược Nhà nước cho thuê ñất có các quyền và nghĩa
+ Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với ñất thuê; người mua tài sản ñược Nhà nước tiếp tục cho thuê ñất theo mục ñích ñã ñược xác ñịnh;
+ Cho thuê lại ñất ñã ñược xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp ñược phép ñầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng tạ khu công
Trang 33Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 26
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
+ Tổ chức kinh tế ñược Nhà nước cho thuê ñất trước ngày Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực thi hành mà ñã trả tiền thuê ñất cho cả thời gian thuê hoặc ñã trả trước tiền thuê ñất cho nhiều năm mà thời hạn thuê ñất ñã ñược trả tiền còn lại ít nhất là năm năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại ðiều
110 của Luật ðất ñai năm 2003 trong thời hạn ñã trả tiền thuê ñất; trường hợp
có nhu cầu chuyển sang hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất thì phải nộp tiền sử dụng ñất trừ ñi tiền thuê ñất ñã trả và có các quyền, nghĩa vụ quy ñịnh tại ðiều 110 của Luật ðất ñai năm 2003
- Tổ chức kinh tế thuê lại ñất trong khu công nghiệp thì có các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại khoản 1 ðiều 111 của Luật ðất ñai năm 2003
- Tổ chức kinh tế sử dụng ñất thuê của tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân không thuộc trường hợp quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 111 của Luật ðất ñai năm
2003 thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy ñịnh của pháp luật về dân sự
2.3.4.5 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất [6]
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất có các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại ðiều 105 và ðiều 107 của Luật này
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất mà tiền ñã trả cho việc nhận chuyển nhượng ñó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 110 của Luật này
Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ñất mà tiền ñã trả cho việc nhận chuyển nhượng ñó có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại khoản 2 và khoản 3 ðiều 109 của Luật này
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất từ ñất không thu tiền sử dụng ñất sang ñất có thu tiền sử dụng ñất ñược quy ñịnh như sau:
Trang 34+ Trường hợp tiền sử dụng ñất ñã trả cho việc chuyển mục ñích sử dụng ñất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng ñất chọn hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất thì có các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 110 của Luật này;
+ Trường hợp tiền sử dụng ñất ñã trả cho việc chuyển mục ñích sử dụng ñất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước mà tổ chức kinh tế sử dụng ñất chọn hình thức thuê ñất thì có các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại các ñiểm b, c và d khoản 1 ðiều 111 của Luật này;
+ Trường hợp tiền sử dụng ñất ñã trả cho việc chuyển mục ñích sử dụng ñất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có các quyền và nghĩa vụ quy ñịnh tại khoản 2 và khoản 3 ðiều 109 của Luật này
2.4 Công tác giao ñất, cho thuê ñất ở tỉnh Nghệ An
2.4.1 Một số quy ñịnh của UBND tỉnh Nghệ An về giao ñất, cho thuê ñất
- Quyết ñịnh số 40/2005/Qð-UB ngày 21/3/2005 của UBND tỉnh Nghệ An về việc ban hành quy ñịnh về thu hồi ñ ất; giao ñ ất, cho thuê ñất
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñối với cơ quan, tổ chức trong nước; người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án ñầu tư trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An
- Quyết ñịnh số 66/2010/Qð-UBND ngày 26/8/2010 của UBND tỉnh Nghệ An về việc ban hành Quy ñịnh về thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất và cấp giấy chứng nhận ñối với tổ chức trong nước; người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
thực hiện dự án ñầu tư trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An (thay thế Quyết ñịnh số 40/2005/Qð-UB ngày 21/3/2005 của UBND tỉnh Nghệ An)
- Quyết ñịnh số 108/2010/Qð-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2010 của
Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An về trình tự, thủ tục rà soát, kê khai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất của các tổ chức ñang sử dụng ñất trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An
2.4.2 Hiện trạng sử dụng ñất ñai của cả tỉnh Nghệ An
Trang 35Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 28
Tổng diện tích ñất tự nhiên tỉnh Nghệ An ñến ngày 01 tháng 01 năm
2011 là: 1.649.182,10 ha phân bố theo mục ñích cụ thể như sau:
+ ðất nông nghiệp: 1.238.315,47 ha chiếm 75,08 % diện tích ñất tự nhiên;
+ ðất phi nông nghiệp: 124.653,13 ha chiếm 7,56 % diện tích ñất tự nhiên;
+ ðất chưa sử dụng: 286.213,50 ha chiếm 17,35 % diện tích ñất tự nhiên;
+ ðất có mặt nước ven biển: 26,58 ha chiếm 0,01 % diện tích ñất tự nhiên
Hiện trạng sử dụng ñất của cả tỉnh Nghệ An ñược thể hiện trong bảng 2.1:
2.1.1 ðất ở tại nông thôn ONT 18.098,48
2.1.2 ðất ở tại ñô thị ODT 1.720,50
Trang 362.4 ðất nghĩa trang, nghĩa ñịa NTD 6.636,42
2.5 ðất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 33.818,36
2.6 ðất phi nông nghiệp khác PNK 153,16
3.1 ðất bằng chưa sử dụng BCS 10.768,06
3.2 ðất ñồi núi chưa sử dụng DCS 264.859,23
3.3 Núi ñá không có rừng cây NCS 10.586,21
4 ðất có mặt nước ven biển (quan sát) MVB 26,58 0,01
4.1 ðất mặt nước ven biển nuôi trồng thuỷ sản MVT 22,38
4.2 ðất mặt nước ven biển có rừng MVR
4.3 ðất mặt nước ven biển có mục ñích khác MVK 4,20
(Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An)
2.4.3 Tình hình sử dụng ñất ñai của các tổ chức trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An
2.4.3.1 Hiện trạng sử dụng ñất của các tổ chức
Tổng diện tích các tổ chức sử dụng ñất trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất tính ñến ngày 01 tháng 01 năm 2011 là
510.333,09 ha, chiếm 30,94% tổng diện tích tự nhiên của cả Tỉnh, với 4.210
tổ chức sử dụng ñất và 15.707 thửa ñất, khu ñất, trong ñó:
Diện tích ñất của các tổ chức phân bố ở các ñơn vị hành chính, trong
ñó diện tích lớn nhất là tại huyện Kỳ Sơn với 174.114,54 ha, chiếm 34,12% tổng diện tích các tổ chức sử dụng ñất (trong ñó tập trung chủ yếu diện tích
sử dụng của các nông - lâm trường); huyện Tương Dương với 144.297,75 ha, chiếm 28,28% tổng diện tích các tổ chức sử dụng ñất và thấp nhất là Thị xã Cửa Lò với 309,70 ha, chiếm 0,06% tổng diện tích các tổ chức sử dụng ñất
Về số Tổ chức sử dụng ñất thì thành phố Vinh ñứng ñầu với số lượng các tổ chức sử dụng ñất lên ñến 837 tổ chức Trong khi ñó, huyện miền núi cao Quỳ Châu chỉ có 97 tổ chức trên ñịa bàn Số liệu hiện trạng sử dụng ñất của các tổ chức theo ñơn vị hành chính trên ñịa bàn tỉnh Nghệ An ñược thể hiện trong bảng 2.2:
Trang 37Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 30
Tổng số khu ñất
Diện tích (ha)
Tỷ lệ (%)
tập trung vào nhóm các tổ chức sự nghiệp công với tổng diện tích ñang quản
lý, sử dụng 439.573,81 ha, chiếm 86,13 % diện tích của các tổ chức Phần lớn diện tích ñất ñang quản lý, sử dụng của các tổ chức sự nghiệp công là ñất sản xuất nông nghiệp, ñất lâm nghiệp của các Ban quản lý rừng phòng hộ, rừng ñặc dụng và vườn Quốc gia (diện tích 318.346,64 ha, chiếm 72,47% diện tích ñất của các tổ chức sự nghiệp công) ðứng thứ 2 là tổ chức kinh tế với diện
Trang 38tích sử dụng là 39.503,16 ha (chiếm 7,74% diện tích của các tổ chức) Tổ
chức chính trị xã hội là loại hình tổ chức sử dụng ñất ít nhất với diện tích là
5,41 ha Số liệu cụ thể ñược thể hiện trong bảng 2.3:
Bảng 2.3 Hiện trạng sử dụng ñất của các loại hình tổ chức
Tổ chức sử dụng ñất
Diện tích quản lý,
sử dụng
TT Loại hình tổ chức
Số tổ chức
Tỷ lệ
%
Số khu ñất Diện tích
(Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An)
Kết quả tổng hợp ñược phân theo các hình thức sử dụng chủ yếu là giao
ñất, cho thuê ñất, công nhận quyền sử dụng ñất, nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng ñất và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, cụ thể như sau:
- Tình hình giao ñất
Diện tích ñất giao cho các loại hình tổ chức sử dụng trên phạm vi toàn
Tỉnh là 366.769,63 ha, chiếm 71,86% tổng diện tích của các tổ chức sử dụng
và chiếm 22,24% so với tổng diện tích tự nhiên Trong ñó, diện tích giao ñất
không thu tiền sử dụng ñất là 366.677,50 ha, chiếm 71,85% diện tích các loại
Trang 39Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……… 32
hình tổ chức sử dụng và diện tích giao ñất có thu tiền là 92,13 ha, chiếm 0,01% diện tích các loại hình tổ chức sử dụng Như vậy, diện tích sử dụng ñất của các tổ chức chủ yếu ñược nhà nước giao ñất (giao ñất không thu tiền) Trong ñó tổ chức quốc phòng, an ninh và các tổ chức nông lâm trường chiếm
tỷ lệ diện tích ñược nhà nước giao tương ñối cao Diện tích của các cơ quan nhà nước, Ủy ban nhân dân cấp xã chủ yếu là ñược nhà nước giao ñất nhưng
tỷ lệ giữa diện tích ñất ñược giao có giấy tờ và diện tích ñất sử dụng không có giấy tờ là thấp Diện tích giao ñất không thu tiền sử dụng ñất chủ yếu là diện tích ñất nông nghiệp công ích, ñất nghĩa trang, nghĩa ñịa của UBND cấp xã, ñất các Ban quản lý rừng phòng hộ, rừng ñặc dụng, vườn Quốc gia, ñất các Tổng ñội Thanh nên xây dựng kinh tế, ñất Bưu ñiện văn hoá xã, ñất các công trình thuỷ lợi ;
- Tình hình thuê ñất
Diện tích ñất do các loại hình tổ chức thuê sử dụng trên phạm vi toàn Tỉnh là 3.946,94 ha, chiếm 0,77% tổng diện tích ñất của các tổ chức và chiếm 0,24% tổng diện tích tự nhiên Trong ñó diện tích thuê ñất trả tiền một lần 132,67 ha, chiếm 0,03% diện tích các tổ chức và thuê ñất trả tiền hàng năm 3.814,27 ha, chiếm 0,75% diện tích các tổ chức
- Công nhận quyền sử dụng ñất
Tổng diện tích ñất do các loại hình tổ chức sử dụng ñất ñược công nhận quyền sử dụng ñất là 136.249,74 ha, chiếm 26,74% tổng diện tích của các tổ chức sử dụng Trong ñó diện tích ñược công nhận quyền sử dụng ñất không thu tiền sử dụng ñất 136.249,32 ha Phần diện tích này chủ yếu là diện tích ñất ñang quản lý, sử dụng của các ñơn vị, cơ quan nhà nước, ñất chuyên dùng của UBND cấp xã, ñất của các Ban quản lý rừng ñặc dụng, vườn quốc gia ; Diện tích ñược công nhận quyền sử dụng ñất có thu tiền sử dụng ñất 0,42 ha
- Chuyển nhượng quyền sử dụng ñất và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước
Trang 40Tổng diện tắch ựất do các loại hình tổ chức do chuyển nhượng quyền sử dụng ựất và tiền trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước là 0,15 ha
- Hình thức sử dụng khác
Hình thức sử dụng khác là những hình thức do các loại hình tổ chức ựang sử dụng ựất mà chưa ựược nhà nước giao ựất, cho thuê ựất, công nhận quyền sử dụng ựất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ựất Tổng diện tắch hình thức sử dụng khác do các loại hình tổ chức ựang sử dụng ựất trên phạm
vi cả tỉnh là 28,46 ha, chiếm 0,01% tổng diện tắch của các tổ chức sử dụng
2.4.3.2 đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng ựất của các tổ chức
- Tình hình sử dụng theo mục ựắch ựược giao, ựược thuê
Theo kết quả kiểm kê theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg của Thủ tướng Chắnh phủ về kiểm kê quỹ ựất ựang quản lý, sử dụng của các tổ chức ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất và kết quả tổng hợp của Sở Tài nguyên và Môi trường Nghệ An tắnh ựến năm 2011, toàn tỉnh Nghệ An có 3971 tổ chức sử dụng ựúng mục ựắch ựược giao, ựược thuê với diện tắch 388.263,66ha (chiếm 76,08% tổng diện tắch ựang quản lý, sử dụng) Trong ựó:
+ Cơ quan nhà nước: có 216 tổ chức sử dụng ựúng mục ựắch với diện tắch là 82,09 ha, ựạt 99,07% so với tổng diện tắch ựang quản lý, sử dụng; diện tắch ựất cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép ựối với các cơ quan nhà nước không nhiều nhưng vẫn có tình trạng xảy ra (cả Tỉnh có
7 cơ quan nhà nước cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép với diện tắch là 0,35ha, trong ựó chủ yếu là diện tắch cho mượn)
+ Tổ chức chắnh trị: có 25 tổ chức sử dụng ựúng mục ựắch với diện tắch 21,00 ha, ựạt 100 % so với tổng diện tắch ựang quản lý, sử dụng; các tổ chức chắnh trị không có tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phép
+ Tổ chức xã hội: có 29 tổ chức sử dụng ựúng mục ựắch với diện tắch là 45,46 ha; các tổ chức xã hội có 2 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn,
