Đánh giá tình hình bồi thường, hỗ trợ, để thực hiện dự án chăn nuôi bò sữa tập trung quy mô công nghiệp tại thị xã thái hoà tỉnh nghệ an

Trong những năm qua Nhà nước ñã từng bước hoàn thiện pháp luật về ñất ñai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư nhằm khắc phục

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-

HỒ PHI HOÀNG

ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ ðỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN CHĂN NUÔI BÒ SỮA TẬP TRUNG QUY MÔ CÔNG NGHIỆP TẠI THỊ Xà THÁI HÒA -

TỈNH NGHỆ AN

LUËN V¡N TH¹C SÜ

HÀ NỘI - 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-

HỒ PHI HOÀNG

ðÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ ðỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN CHĂN NUÔI BÒ SỮA TẬP TRUNG QUY MÔ CÔNG NGHIỆP TẠI THỊ Xà THÁI HÒA -

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể bảo vệ một học

vị nào

Tôi cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược cảm

ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn gốc

Thái Hòa, ngày… tháng … năm 2013

Tác giả luận văn

Hồ Phi Hoàng

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ, những ý kiến ñóng góp, chỉ bảo quý báu của các thầy cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường - trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội

ðể có thể hoàn thành công trình nghiên cứu này, bên cạnh sự cố gắng và nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận ñược sự hướng dẫn chu ñáo, tận tình của TS ðỗ Thị Tám và TS Hoàng Tuấn Hiệp là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu ñề tài và viết luận văn

Tôi cũng nhận ñược sự giúp ñỡ, tạo ñiều kiện của Tổ Bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và giải phóng mặt bằng thị xã Thái Hòa, phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Thái Hòa, các anh chị em và bạn bè ñồng nghiệp, sự ñộng viên, tạo mọi ñiều kiện về vật chất, tinh thần của gia ñình và người thân

Với tấm lòng chân thành, tôi xin cảm ơn mọi sự giúp ñỡ quý báu ñó!

Thái Hòa, ngày… tháng… năm 2013

Tác giả luận văn

Hồ Phi Hoàng

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ðẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài 1

1.2 Mục ñích và yêu cầu của ñề tài 3

1.2.1 Mục ñích 3

1.2.2 Yêu cầu 3

1.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

1.3.1 ðối tượng nghiên cứu 3

1.3.2 Phạm vi nghiên cứu 3

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư 4

1.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư 4

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư 5

1.1.3 Trình tự, thủ tục pháp lý của việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TðC 11

1.2 Chính sách bồi thường thiệt hại thu hồi ñất ñai ở trên thế giới và các nước trong khu vực 17

1.3 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất qua các thời kỳ ở Việt Nam 23

1.3.1 Trước khi có luật ñất ñai 1993 23

1.3.2 Thời kỳ thực hiện Luật ñất ñai năm 1993 24

1.3.3 Thời kỳ thực hiện Luật ñất ñai năm 2003 25

CHƯƠNG II: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 33

2.1 Nội dung nghiên cứu 33

2.1.1 ðặc ñiểm về ñiều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội của thị xã Thái Hòa 33

2.1.2 Tình hình quản lý và sử dụng ựất ựai của thị xã Thái Hòa 33

2.1.3 đánh giá tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ ựể thực hiện dự án Chăn nuôi bò sữa và chế biến sữa tập trung quy mô công nghiệp tại thị xã Thái Hòa: 33

2.1.4 đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 33

2.2 Phương pháp nghiên cứu 33

2.2.1 Thu thập số liệu thứ cấp 33

2.2.2 Thu thập số liệu sơ cấp 33

2.2.2 Phương pháp phân tắch và xử lý số liệu 34

CHƯƠNG III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 35

3.1 đặc ựiểm về ựiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thị xã Thái Hòa 35

3.1.1 điều kiện tự nhiên 35

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng ựất ựai của thị xã Thái Hòa 45

3.2.1 Công tác quản lý ựất ựai của thị xã Thái Hòa 45

3.2.1.1 Công tác thống kê, kiểm kê ựất ựai, lập bản ựồ hiện trạng sử dụng ựất 45

3.2.1.2 Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất 46

3.2.1.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất 46

3.2.1.4 Công tác thanh tra giải quyết khiếu nại, tố cáo về ựất ựai 46

3.2.2 Hiện trạng sử dụng ựất của thị xã Thái Hòa năm 2012 47

3.2.3 Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên ựịa bàn thị xã: 50

3.3 đánh giá tình hình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ ựể thực hiện dự án Chăn nuôi bò sữa và chế biến sữa tập trung quy mô công nghiệp tại thị xã Thái Hòa 51

3.3.1 Giới thiệu về dự án 51

3.3.2 Khái quát công tác xác ựịnh ựối tượng và ựiều kiện ựược bồi thường, hỗ trợ 56 3.3.3 Kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ tại dự án 60

3.3.3.1 Kết quả công tác xác ựịnh ựối tượng, ựiều kiện ựược bồi thường hỗ trợ tại dự án 60

3.3.3.2 đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ tại dự án 71

3.3.4 Tác ựộng của việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ ựến ựời sống, việc làm của người bị

thu hồi ựất 72

3.3.5 đánh giá chung 79

3.4 đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả của công tác bồi thường, hỗ trợ 83

3.4.1 Các giải pháp về chắnh sách giá bồi thường ựất ựai, tài sản 83

3.4.2 Các giải pháp về chắnh sách hỗ trợ và ổn ựịnh cuộc sống 84

3.4.3 Các giải pháp về tổ chức chỉ ựạo thực hiện trong công tác bồi thường GPMB 85

3.4.4 Giải pháp về kinh phắ 86

3.4.5 Giải pháp về ựào tạo và công tác cán bộ 87

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88

1 Kết luận 88

2 Kiến nghị 89

TÀI LIỆU THAM KHẢO 90

DANH MỤC CÁC BẢNG

1 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng ựất thị xã Thái Hòa năm 2012 48

2 Bảng 3.2: Biến ựộng sử dụng ựất thị xã Thái Hòa giai ựoạn 2011 - 2012 49

3 Bảng 3.3 Các giai ựoạn xây dựng và hoàn thành dự án 52

4 Bảng 3.4: Tổng hợp diện tắch, loại ựất thu hồi thực hiện dự án Chăn

nuôi bò sữa tập trung quy mô công nghiệp 53

5 Bảng 3.5 Tổng hợp kinh phắ bồi thường, hỗ trợ ựể thực hiện dự án

Chăn nuôi bò sữa tập trung quy mô công nghiệp tại thị xã Thái Hòa 54

6 Bảng 3.6: Bảng tổng hợp kết quả ựiều tra xác ựịnh các ựối tượng và

ựiều kiện ựược bồi thường tại 2 xóm của dự án 66

7 Bảng 3.7 Tổng hợp diện tắch, loại ựất, ựối tượng bị thu hồi tại 2 xóm

8 Bảng 3.8: Bảng tổng hợp giá ựất nông nghiệp tại 2 xóm đông

9 Bảng 3.9 Tổng hợp giá trị bồi thường về tài sản trên ựất 71

10 Bảng 3.10 Tổng hợp ựánh giá hộ gia ựình bị thu hồi ựất về ảnh hưởng từ

11 Bảng 3.11 Tình hình lao ựộng việc làm của các hộ dân bị thu hồi ựất 77

DANH MỤC CÁC HÌNH

1 Hình 1.1 Sơ ựồ tóm tắt trình tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng

3 Hình 3.2 Cơ cấu các loại ựất thị xã Thái Hòa năm 2012 47

4 Hình 3.3 Trang trại nuôi bò của Tập ựoàn TH 52

5 Hình 3.4 Cánh ựồng cỏ của Tập ựoàn TH tại xã đông Hiếu năm 2013 55

6 Hình 3.5 đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi ựất

7 Hình 3.6 đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi ựất

ựến sự tiếp cận cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội 78

8 Hình 3.7 đánh giá của người dân về ảnh hưởng của việc thu hồi ựất ựến

MỞ ðẦU

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí ñặc biệt quan trọng ñối với ñời sống của từng hộ gia ñình, cá nhân, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là ñiều kiện tối thiểu ñảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển

Nước ta ñang trong thời kỳ thực hiện công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước, nhiều dự án như các khu công nghiệp, nhà máy, các khu ñô thị mới, khu dân

cư, cơ sở hạ tầng ñang ñược triển khai xây dựng ðể xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông, xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, ñào tạo Nhà nước phải thu hồi ñất của người sử dụng ñất và bồi thường, hỗ trợ cho người có ñất bị thu hồi Việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, có ý nghĩa quyết ñịnh trong toàn bộ quá trình thu hồi ñất, giải phóng mặt bằng, ñảm bảo cho sự thành công của dự án ñầu tư và là một trong những nhân tố quan trọng quyết ñịnh ñến hiệu quả thu hút ñầu tư trong và ngoài nước nhằm ñẩy mạnh tiến trình công nghiệp hoá, hiện ñại hoá của ñất nước (ðặng Thái Sơn, 2007)

Trong những năm qua Nhà nước ñã từng bước hoàn thiện pháp luật về ñất ñai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công tác bồi thường,

hỗ trợ và tái ñịnh cư nhằm khắc phục những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện chính sách ñền bù, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất

ñể thực hiện các dự án vì lợi ích quốc gia công cộng, kinh tế và an ninh quốc phòng

Tuy nhiên việc thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi ñất của người ñang sử dụng ñất ñể giao ñất cho các nhà ñầu tư vẫn ñang gây nhiều bức xúc trong thực tế triển khai, nhất là những bức xúc của người bị thu hồi ñất về phương thức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

Luật ðất ñai 1988, Luật ðất ñai 1993 ñều quy ñịnh chỉ có một hình thức Nhà nước thu hồi ñất ñể giao ñất, cho thuê ñất ñối với các dự án ñầu tư và nhà ñầu tư phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư cho người có ñất bị thu hồi

Luật đất ựai 2003 ựã hạn chế lại chỉ một số trường hợp ựược thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi ựất ựể giao ựất, cho thuê ựất ựối với các dự án ựầu tư và việc bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư do Nhà nước thực hiện (biện pháp hành chắnh ựể có ựất thực hiện dự án) Các trường hợp khác, ựể tiếp cận quỹ ựất, nhà ựầu tư phải thương thảo trực tiếp với người ựang sử dụng ựất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê hoặc nhận góp vốn (biện pháp dân sự ựể có ựất thực hiện dự án) (đặng Hùng Võ, 2004)

Trong thực tế triển khai, cả hai biện pháp nêu trên ựều có những bất cập gây khó khăn cả cho cơ quan nhà nước, nhà ựầu tư và người ựang sử dụng ựất Trong biện pháp hành chắnh, cơ quan nhà nước phải chi phắ lớn về kinh phắ, nhân lực ựể tham gia, nhà ựầu tư chịu áp lực của bộ máy hành chắnh và cũng chịu áp lực của người bị thu hồi ựất, người ựang sử dụng ựất luôn không thỏa mãn với mức bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư do Nhà nước giải quyết Trong biện pháp dân sự, nhà ựầu

tư khó tìm ựược sự ựồng thuận của tất cả mọi người ựang sử dụng ựất trong thương thảo, một số người ựang sử dụng ựất không muốn hợp tác với nhà ựầu tư, nâng giá ựất lên quá cao

Thị xã Thái Hòa mới ựược chia tách ra từ huyện Nghĩa đàn, nằm trong vùng kinh tế Phủ Quỳ - một trong ba cực tăng trưởng chắnh của tỉnh ựược xác ựịnh từ nay ựến năm 2020 Phấn ựấu trở thành cán cân kinh tế của vùng Tây bắc Nghệ An, Thái Hòa ựã và ựang thực hiện rất nhiều dự án trọng ựiểm của Trung ương cũng như của tỉnh, trong ựó dự án Chăn nuôi bò sữa tập trung quy mô công nghiệp của Công ty

CP Thực phẩm sữa TH là một trong những dự án ựiển hình Vì vậy, ựể công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trở thành yếu tố thực sự thúc ựẩy sự phát triển kinh tế

và phù hợp với cơ chế thị trường vừa phải giải quyết các vấn ựề xã hội, tôi thực hiện luận văn tốt nghiệp với ựề tài: Ộđánh giá tình hình bồi thường, hỗ trợ ựể thực

hiện dự án chăn nuôi bò sữa và chế biến sữa tập trung quy mô công nghiệp

1.2 Mục ựắch và yêu cầu của ựề tài

1.2.1 Mục ựắch

- Nghiên cứu thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án Chăn nuôi bò sữa tập trung quy mô công nghiệp của Công ty Cổ phần Thực phẩm sữa TH tại thị xã Thái Hòa Ờ tỉnh Nghệ An

- đề xuất các giải pháp góp phần thực hiện tốt chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) khi Nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An

1.2.2 Yêu cầu

- Hiểu và nắm vững các chắnh sách bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng như các văn bản pháp lý có liên quan ựến công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất

- Các số liệu, tài liệu ựiều tra phản ánh ựúng quá trình thực hiện các chắnh sách bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án ựã ựược lựa chọn trên ựịa bàn nghiên cứu có ựộ tin cậy và chắnh xác

1.3 đối tượng và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 đối tượng nghiên cứu

- Chắnh sách, pháp luật ựất ựai về ựền bù, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ựất

- Các ựối tượng (tổ chức, hộ gia ựình, cá nhân) có ựất bị thu hồi trên ựịa bàn thị xã Thái Hòa ựể xây dựng dự án Chăn nuôi bò sữa tập trung quy mô công nghiệp

do chia cắt ựịa giới hành chắnh huyện Nghĩa đàn ựể thành lập thị xã Thái Hòa theo Nghị ựịnh 164 Nđ/CP ngày 15/11/2007 của Chắnh phủ ựến ngày 31/12/2012

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận và cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

1.1.1 Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

a Bồi thường

Có thể hiểu “ Bồi thường” có nghĩa là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác Và “ Giải phóng mặt bằng” là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan ñến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên ñó (Hoàng Phê, 1998)

Thực tế cho thấy quá trình bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể GPMB, nhằm phục vụ thực hiện các dự án ñầu tư ñó là quá trình giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và các chủ thể ñược Nhà nước giao ñất, với các hình thức bồi thường có thể bằng tiền hoặc các vật chất khác, tùy theo ñiều kiện hoàn cảnh cụ thể nhằm bù ñắp lại những lợi ích ñã bị mất mát trong quá trình thu hồi ñất

và quá trình này phải ñược thực hiện dựa trên những chính sách, quy ñịnh pháp luật của Nhà nước

b Hỗ trợ

Hỗ trợ có nghĩa ñó là những chính sách của Nhà nước nhằm giúp ñỡ, tạo ñiều kiện cho những ñối tượng bị thu hồi ñất có ñược chỗ ở ổn ñịnh với ñiều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, ñược hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề nghiệp, tạo việc làm nhằm ổn ñịnh và nâng cao cuộc sống, hỗ trợ kinh phí ñể di dời dân ñến nơi

giao ñất ở mới và có thể bồi thường bằng tiền ñể người bị thu hồi ñất tự lo chỗ ăn ở, sinh hoạt của mình

Như vậy ta có thể hiểu bản chất của công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái ñịnh cư trong tình hình hiện nay không chỉ ñơn giản là việc bồi thường bằng tiền, vật chất khác cho người dân bị ảnh hưởng bởi quá trình thu hồi ñất mà Nhà nước phải quan tâm ñến ñời sống của người dân sau khi bị thu hồi ñất, phải có những chính sách, biện pháp nhằm ñảm bảo quyền và lợi ích thiết thực cho những người dân, cho họ có ñược chỗ ăn ở ổn ñịnh, có ñiều kiện sinh sống bằng hoặc tốt hơn nơi

ở cũ ñể người dân có thể yên tâm sản xuất, từ ñó ñảm bảo trật tự an toàn, an sinh xã hội, ñóng góp vào sự phát triển kinh tế xã hội của ñịa phương nói riêng và cả nước nói chúng

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

a Yếu tố quản lý Nhà nước về ñất ñai

Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai ở nước ta còn nhiều yếu kém và thiếu chặt chẽ, nhiều vướng mắc còn tồn ñọng khá dai dẳng và không giải quyết ñược ñã gây cản trở lớn cho công tác giải phóng mặt bằng thu hồi ñất Không

it các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng ñất của các chủ sử dụng không có chứng thư pháp lý, vi phạm pháp luật về ñất ñai Tình trạng tranh chấp ñất ñai, khiếu kiện trong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp hay hợp

lệ hoặc vì một quyết ñịnh sai chính sách trong thời gian qua không giảm Vì vậy, việc tăng cường công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai, nâng cao năng lực thể chế,

ổn ñịnh pháp chế trong xã hội là những nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết tốt các mối quan hệ ñất ñai ðồng thời, nó có tác ñộng rất lớn ñối với việc thực hiện công tác ñền bù, tái ñịnh cư trong thời kỳ hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản

b Tác ñộng của công tác ñiều tra, khảo sát, ño ñạc, ñánh giá, phân hạng ñất và lập bản ñồ ñịa chính

Trong công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai, thì nội dung về ñiều tra, ño ñạc, ñánh giá, phân hạng ñất và lập bản ñồ ñịa chính là nội dung rất quan trọng, là

cơ sở ñể thực hiện những nội dung sau, ñồng thời nó phản ánh hiện trạng sử dụng

ñất của khu vực dự án Tuy nhiên, hiện nay ở nhiều ñịa phương công tác này ñược thực hiện rất chậm, mới chỉ có khoảng 40-50% số ñơn vị cấp xã có bản ñồ ñịa chính Những hạn chế của công tác này làm ảnh hưởng ñến nhiệm vụ quản lý ñất ñai ở các ñịa phương và trực tiếp là công tác xây dựng dự án ñền bù thiệt hại trong công tác giải phóng mặt bằng và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất (Viện nghiên cứu ðịa chính, 2003)

Về công tác phân hạng và phân loại ñất: Việc xác ñịnh chất lượng ñất là cơ

sở ñể xác ñịnh giá trị sinh lợi của mảnh ñất trong ñiều kiện và trình ñộ thâm canh như nhau Từ ñó ñịnh ra giá trị quyền sử dụng ñất hoặc lập bảng giá ñất giúp cho việc xây dựng phương án ñền bù chính xác, công bằng khi thu hồi ñất Thực tế ñã chứng minh vai trò của công tác phân hạng và phân loại ñất Ở nhiều ñịa phương do việc phân hạng ñất ñai thiếu cơ sở khoa học dẫn ñến hậu quả ñịnh giá ñền bù khó khăn, thiếu chính xác gây bất hợp lý trong việc xác ñịnh giá ñất khi ñền bù thiệt hại

c Tác ñộng của công tác quy hoạch, kế hoạch hoá việc sử dụng ñất ñến công tác ñền bù giải phóng mặt bằng và tái ñịnh cư

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất ñai là hệ thống các biện pháp cơ sở khoa học kỹ thuật, khoa học xã hội ñể phân chia ñất ñai theo loại sử dụng nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên ñất ðối với công tác ñền bù, giải phóng mặt bằng và tái ñịnh cư, nó chi phối từ khâu hình thành dự án ñến khâu cuối cùng giải phóng mặt bằng và lập khu tái ñịnh cư Hiện nay, trên phạm vi cả nước có khoảng 60% ñơn vị cấp huyện có quy hoạch và 50% ñơn vị cấp xã có quy hoạch Những nơi chưa có quy hoạch kế hoạch sử dụng ñất, công tác quản lý ñất ñai yếu kém, số liệu không ñảm bảo ñộ tin cậy, việc khoanh ñịnh các loại ñất, ñịnh hướng sử dụng không sát với thực tế thì ở ñó công tác ñền bù giải phóng mặt bằng và tái ñịnh cư gặp nhiều khó khăn phức tạp, hiệu quả thấp

d Nhiệm vụ ban hành tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý, sử dụng ñất tác ñộng ñến công tác ñền bù tái ñịnh cư

Một trong những nguyên nhân quan trọng dẫn ñến việc quản lý nguồn tài nguyên thiếu chặt chẽ và hợp lý ñó là do các văn bản pháp lý liên quan ñến vấn ñề quản lý ñất ñai thiếu tính ổn ñịnh và chưa thực sự hoàn chỉnh Chính ñiều này gây

khó khăn cho người thi hành ñồng thời làm mất lòng tin trong dân Là nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến sự chậm trễ, ách tắc trong công tác giải quyết các mối quan hệ ñất ñai nói chung và giải phóng mặt bằng nói riêng Vì vậy chúng ta cần phải quan tâm hơn nữa ñến việc ban hành văn bản và tổ chức hướng dẫn thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng ñất

e Giao ñất, cho thuê ñất

Thực tế trong quá trình giải phóng mặt bằng cho thấy ở những ñịa phương việc giao ñất, cho thuê ñất với hạn mức không rõ ràng, tình trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ, diện tích thực tế chênh lệch nhiều so với diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, lấn chếm ñất công và các hiện tượng tiêu cực trong quan hệ ñất ñai ñã làm ảnh hưởng ñến việc xây dựng khung giá ñền bù chưa hợp lý ðây là một trong những nguyên nhân gây khiếu kiện trong dân khi tiến hành giải phóng mặt bằng ðể giải quyết vấn ñề này các ñịa phương cần phải thực hiện tốt công tác giao ñất, cho thuê ñất dựa trên căn cứ của quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất của ñịa phương ðây ñược xem là nguyên tắc bắt buộc trong công tác giao ñất, cho thuê ñất

ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính , quản lý hợp ñồng sử dụng ñất, thống kê, kiểm kê

g Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

Lập và quản lý tốt hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) là nhiệm vụ hàng ñầu

ñể quản lý chặt chẽ ñất ñai trong quá trình phát triển thị trường bất ñộng sản, là cơ

sở xác ñịnh tính pháp lý của ñất ñai Trong ñó giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác lập quyền sử dụng ñất của cấp sử dụng trên thửa ñất cụ thể, nó mang tính pháp

lý cao nhất Vì vậy, việc xem xét tính pháp lý ñất ñai khi giải phóng mặt bằng rất thuận lợi, tiến ñộ giải phóng mặt bằng nhanh

h Thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng ñất

Công tác ñền bù giải phóng mặt bằng là một vấn ñề phức tạp, gắn nhiều quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất chính Chính quyền ñịa phương cấp trên, Hội ñồng thẩm ñịnh cần phải có kế hoạch thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong công tác giải

phóng mặt bằng, kịp thời phát hiện các sai phạm vi phạm pháp luật ựể xử lý, tạo niềm tin trong nhân dân

i Giải quyết tranh chấp ựất ựai, khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý sử dụng ựất ựai tác ựộng ựến công tác ựền bù tái ựịnh cư

Việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo trong các quy hoạch ựất ựai là việc làm cần thiết và phải ựược thực hiện thường xuyên Khi giải quyết tốt vấn ựề này

sẽ góp phần ổn ựịnh tư tưởng của nhân dân, thiết lập môi trường lành mạnh, tin tưởng, ựoàn kết là cơ sở ựảm bảo cho công tác ựền bù tái ựịnh cư ựạt tiến ựộ và hiệu quả

y Yếu tố ựịnh giá ựất và giá ựất

Có thể thấy rằng trong vấn ựề ựền bù thu hồi ựất, giải phóng mặt bằng thì giá ựất là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng trực tiếp nhất ựến thành công hay thất bại của

dự án đó là vấn ựề mà mọi người bị ảnh hưởng ựều quan tâm, là nguyên nhân chủ yếu làm cản trở công tác thu hồi ựất Mặc dù trong quá trình thực hiện chúng ta ựã

có những ựổi mới song có thể nhận thấy còn những vấn ựề bất cập và thiếu sót trong chắnh sách của đảng và Nhà nước về công tác xây dựng giá ựất cụ thể:

- Việc xác ựịnh hệ số K chưa thật cụ thể, rõ ràng, ựồng thời phương thức cập nhật xử lý thông tin về thị trường còn chậm dẫn ựến việc một số ựịa phương xác ựịnh hệ số K một cách tuỳ tiện thiếu khoa học và ở các ựịa phương khác nhau thì hệ

số K cũng khác nhau;

- Mặc dù ựã dùng hệ số ựiều chỉnh, song ựa số ở khu vực ven ựô và ựô thị giá ựền bù thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng thực tế đây là vấn ựề chủ yếu dẫn ựến việc người dân không chấp nhận, khiếu kiện ựất ựai ngày càng gia tăng;

- Trong công tác phân loại và phân hạng ựất chúng ta mới chỉ dựa vào loại xã

và hạng ựất nhưng trên thực tế việc phân loại ựât phụ thuộc vào từng vùng, vị trắ ựịa lý, loại ựường giao thông, cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lờiẦCho ựến nay Nhà nước chưa có quy trình, quy ựịnh cụ thể về phương pháp phân hạng ựất không thống nhất, việc xác ựịnh giá ựền bù gặp khó khăn;

- Hiện tại, Chắnh phủ chưa có quy ựịnh ựền bù ựất chuyên dùng cho tổ chức

mà không do Nhà nước giao và ựền bù ựất nông nghiệp giao cho doanh nghiệp , ựồng thời không quy ựịnh giá cho trường hợp giải toả nhiều giai ựoạn trong khi giá thị trường thay ựổi thường xuyên;

- Những năm qua Chắnh phủ chưa thành lập cơ quan chuyên trách về ựịnh giá ựất nói chung và ựịnh giá ựất cho mục ựắch ựền bù nói riêng đây là một trong những nguyên nhân làm giảm hiệu lực quản lý Nhà nước về giá ựất;

- Bên cạnh ựó, sự phối hợp chưa chặt chẽ giữa các ngành, các cấp và chủ ựầu tư trong việc xây dựng phương án ựền bù thiếu sự quan tâm lãnh ựạo, hướng dẫn kiểm tra sâu sát của các phòng ban chuyên môn Những người làm công tác giải phóng mặt bằng, một số người không ựược ựào tạo nghiệp vụ ựịnh giá, họ thực hiện nhiệm vụ chủ yếu làdựa vào khả năng cá nhân và kinh nghiệm công tác đây là nguyên nhân dẫn ựến những sai sót trong công tác ựiều tra, khảo sát, lập phương án ựền bù;

Từ những vấn ựề bất cập trên chúng ta thấy rằng: ựể xác ựịnh ựược giá ựất cũng như giá ựất phục vụ mục ựắch ựền bù một cách phù hợp với thực tế thị trường thì Chắnh phủ cần phải cải tiến cách thức thực hiện, cải tiến phương pháp ựịnh giá

và phương pháp giá thành Tuy nhiên ựể thực hiện ựược hai phương pháp này ựòi hỏi phải có một chuẩn mực ựịnh giá thống nhất và khi áp dụng phải chú ý ựến ựiều kiện kinh tế xã hội của các ựịa phương nói riêng và cả nước nói chung trong từng thời ựiểm (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn đình Bồng, 2005)

k Yếu tố pháp chế

Yếu tố pháp chế có tác ựộng rất lớn trong quá trình hoạt ựộng của pháp luật nói chung và trực tiếp ảnh hưởng ựến công tác ựền bù giải phóng mặt bằng và tái ựịnh cư khị Nhà nước thu hồi ựất Trong ựó bao gồm các yếu tố:

- đối với cơ chế, chắnh sách

Hiện nay, cơ chế chắnh sách về ựền bù và tái ựịnh cư của chúng ta còn nhiều bất cập Việc quy ựịnh về ựiều kiện ựền bù thiệt hại khi áp dụng vào thực tế còn gặp nhiều khó khăn do chắnh quyền các cấp không có ựầy ựủ hồ sơ quản lý, không cập nhật biến ựộng thường xuyên và không quản lý ựược những vụ việc mua bán, chuyển nhượng ựất ựai trái phép

Riêng ựối với ựất của các hộ gia ựình có khuôn viên rộng không xác ựịnh ranh giới giữa ựất ở và ựất vườn ựược xử lý theo tinh thần Nghị ựịnh 04/CP ngày 11/02/2000 Tuy nhiên Nghị ựịnh này chưa ựầy ựủ, chưa kịp thời và dẫn ựến việc áp dụng lúng túng ở nhiều ựịa phương

Ngoài ra, việc giao cho cấp tỉnh xác ñịnh giá ñền bù ñất trên cơ sở khung giá của Chính phủ lại là nguyên nhân gây nên sự tuỳ tiện trong việc xác ñịnh hệ số

K Ở nhiều nơi giá ñược xác ñịnh chưa phù hợp với thực tế

Hậu quả là người dân không tự giác di dời làm chậm tiến ñộ thi công

Bên cạnh ñó mô hình tổ chức bộ máy thực hiện công tác giải phóng mặt bằng

và cơ chế phối hợp hành ñộng chưa ñáp ứng ñược yêu cầu và tiến 20 ñộ của các chủ ñầu tư, Hội ñồng ñền bù trì trệ trong việc lập và thẩm ñịnh phương án cũng như việc

ñề xuất cấp có thẩm quyền giải quyết vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện Việc giải quyết khiếu nại tố cáo của nhân dân quy ñịnh chưa cụ thể và không thống nhất giữa các cấp Chưa có quy ñịnh và hướng dẫn việc áp dụng những biện pháp cưỡng chế ñối với những hộ, cá nhân sử dụng ñất lợi dụng chính sách Nhà nước ñể ñầu cơ trục lợi trong ñền bù giải phóng mặt bằng

- Tác ñộng của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Việc ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện của các cơ quan có thẩm quyền chưa ñồng bộ, kịp thời, thay ñổi liên tục là cơ sở ñể người bị thu hồi ñất so sánh, khiếu kiện làm chậm tiên ñộ thực hiện của nhiều dự án

ðồng thời sự phối hợp chưa chặt chẽ giữa các cấp các ngành cũng như sự thiếu quan tâm chỉ ñạo của cơ quan chuyên môn và bộ máy tổ chức chưa ñược ñào tạo về chuyên môn nghiệp vụ ñã dẫn ñến những sai sót trong quá trình thực hiện gây khiếu kiện trong dân Bên cạnh ñó ở nhiều ñịa phương còn thực hiện trái với quy ñịnh gây thiệt thòi cho người bị thu hồi ñất, ñặc biệt là chính sách hỗ trợ

- Nghĩa vụ của người bị ảnh hưởng

Thực tế cho thấy do rất nhiều nguyên nhân khác nhau mà người bị ảnh hưởng ñã không thực hiện tốt nghĩa vụ của mình Nhiều người ñã lợi dụng khe hở của pháp luật ñể trục lợi Vì vậy ở nhiều ñịa phương, chính quyền các cấp ngoài biện pháp phổ biến kiến thức tuyên truyền pháp luật cần có những biện pháp xử lý vi phạm hành chính, biện pháp cưỡng chế ñối với những hộ gia ñình cố tình vi phạm (Nguyễn Thanh Trà, Phạm Phương Nam, 2012)

1.1.3 Trình tự, thủ tục pháp lý của việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TðC

1.1.3.1 Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Căn cứ vào tình hình thực tế của ñịa phương, UBND cấp tỉnh giao việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cho:

- Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh

- Tổ chức phát triển quỹ ñất

Về thành phần, Hội ñồng bồi thường hỗ trợ và tái ñịnh cư cấp huyện do lãnh ñạo UBND làm chủ tịch, các thành viên gồm:

- ðại diện cơ quan Tài chính

- Chủ ñầu tư - Uỷ viên thường trực

- ðại diện cơ quan Tài nguyên và Môi trường - Uỷ viên

- ðại diện UBND cấp xã có ñất bị thu hồi - Uỷ viên

- ðại diện của những hộ có ñất bị thu hồi từ một ñến hai người

Một số thành viên khác do Chủ tịch Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh

cư quyết ñịnh cho phù hợp với thực tế ñịa phương

1.1.3.2 Trách nhiệm của Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư:

Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư giúp UBND cùng cấp lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư; Hội ñồng làm việc theo nguyên tắc tập thể và quyết ñịnh theo ña số; trường hợp biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo phía có ý kiến của Chủ tịch hội ñồng

Trách nhiệm của thành viên hội ñồng:

- Chủ tịch hội ñồng chỉ ñạo các thành viên Hội ñồng lập, trình duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

- Chủ ñầu tư có trách nhiệm giúp chủ tịch Hội ñồng lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư; bảo ñảm ñầy ñủ kinh phí ñể chi trả kịp thời tiền bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

- ðại diện những người bị thu hồi có trách nhiệm: Phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi ñất, người phải di chuyển chỗ ở, vận ñộng những người bị thu hồi ñất thực hiện di chuyển, giải phóng mặt bằng ñúng tiến ñộ

- Các thành viên khác thực hiện các nhiệm vụ theo sự phân công và chỉ ñạo của Chủ tịch Hội ñồng phù hợp với trách nhiệm của ngành

Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư chịu trách nhiệm về tính chính xác, hợp lý của số liệu kiểm kê, tính pháp lý của ñất ñai, tài sản ñược bồi thường, hỗ trợ hoặc không ñược bồi thường, hỗ trợ trong phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

1.1.3.3 Trách nhiệm của UBND các cấp

UBND tỉnh có trách nhiệm:

- Chỉ ñạo, tổ chức tuyên truyền, vận ñộng mọi tổ chức, cá nhân về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và thực hiện giải phóng mặt bằng theo ñúng quyết ñịnh thu hồi ñất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Chỉ ñạo các sở, ban, ngành và UBND cấp huyện:

+ Lập phương án tái ñịnh cư, khu tái ñịnh cư ñể phục vụ cho việc thu hồi ñất

+ Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo thẩm quyền

- Phê duyệt hoặc phân cấp cho UBND cấp huyện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

- Phê duyệt giá ñất, ban hành bảng giá tài sản tính bồi thường, quy ñịnh các mức hỗ trợ và các biện pháp hỗ trợ theo thẩm quyền, phương án bố trí tái ñịnh cư, phương án ñào tạo chuyển ñổi nghề theo thẩm quyền ñược giao

- Chỉ ñạo các cơ quan có liên quan thực hiện việc giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo thẩm quyền pháp luật quy ñịnh

- Bảo ñảm sự khách quan, công bằng khi xem xét và quyết ñịnh việc bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất theo thẩm quyền quy ñịnh tại Nghị ñịnh 84/CP

- Quyết ñịnh hoặc phân cấp cho UBND cấp huyện cưỡng chế ñối với các trường hợp cố tình không thực hiện quyết ñịnh thu hồi ñất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Chỉ ñạo kiểm tra và xử lý vi phạm trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

UBND huyện có trách nhiệm:

- Chỉ ñạo, tổ chức, tuyên truyền, vận ñộng mọi tổ chức cá nhân về chính sách bôi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và thực hiện giải phóng mặt bằng theo ñúng quyết ñịnh thu hồi ñất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Chỉ ñạo Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư cùng cấp lập và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư, thực hiện phê duyệt phương

án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư theo phân cấp của UBND cấp tỉnh

- Phối hợp với các sở, ban, ngành, các tổ chức và chủ ñầu tư thực hiện dự án ñầu tư xây dựng, phương án tạo lập các khu tái ñịnh cư tại ñịa phương theo phân cấp của UBND cấp tỉnh

- Giải quyết các khiếu nại, tố cáo của công dân về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh

cư theo thẩm quyền ñược giao; ra quyết ñịnh cưỡng chế và tổ chức cưỡng chế ñối với các trường hợp thuộc thẩm quyền; phốí hợp với các cơ quan chức năng tổ chức việc cưỡng chế theo quyết ñịnh của cơ quan có thẩm quyền

1.1.3.4 Trình tự, thủ tục các bước thực hiện công tác thu hồi ñất giải phóng mặt bằng

- Xác ñịnh và công bố chủ trương thu hồi ñất

- Chuẩn bị hồ sơ ñịa chính cho khu ñất bị thu hồi

- Lập, thẩm ñịnh và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

- Thông báo về việc thu hồi ñất

- Quyết ñịnh thu hồi ñất

- Giải quyết khiếu nại ñối với quyết ñịnh thu hồi ñất

- Kê khai, kiểm kê và xác ñịnh nguồn gốc ñất ñai

- Lập, thẩm ñịnh, xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư

- Sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt, tổ chức ñược giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư có trách nhiệm niêm yết công khai phương án tại trụ sở làm việc của ñơn

vị và UBND cấp xã nơi có ñất bị thu hồi, thông báo kế hoạch, thời gian chi trả bồi thường, giải quyết tái ñịnh cư và thực hiện GPMB

- Bàn giao ñất ñã bị thu hồi cho Chủ ñầu tư, ñơn vị thi công

- Cưỡng chế thu hồi ñất

- Giải quyết khiếu nại ñối với quyết ñịnh bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư hoặc quyết ñịnh cưỡng chế thu hồi ñất

Bước 1: Thành lập Hội ñồng bồi thường, giải phóng mặt bằng

Khi có quyết ñịnh phê duyệt dự án hoặc thiết kế kỹ thuật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, UBND huyện ñề nghị UBND tỉnh ñược thành lập Hội ñồng GPMB ñể giúp UBND huyện chỉ ñạo và thực hiện việc giải phóng mặt bằng của dự

án trên ñịa bàn Hội ñồng giải phóng mặt bằng gồm:

1 Phó chủ tịch UBND huyện – Chủ tịch Hội ñồng;

2 ðại diện cơ quan Tài chính – Phó Chủ tịch Hội ñồng;

3 Chủ ñầu tư - Ủy viên thường trực;

4 ðại diện cơ quan Tài nguyên và Môi trường - Ủy viên;

5 ðại diện UBND cấp xã có ñất bị thu hồi - Ủy viên;

6 ðại diện của những hộ gia ñình bị thu hồi ñất từ một ñến hai người;

7 Một số thành viên khác do Chủ tịch Hội ñồng bồi thường quyết ñịnh cho phù hợp với tình hình thực tế ở ñịa phương và tính chất của từng dự án

Bước 2: Xác ñịnh và công bố chủ trương thu hồi ñất

Xác ñịnh các văn bản pháp lý có liên quan ñến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

Công bố chủ trương thu hồi ñất cho người có ñất bị thu hồi biết trên phương tiện thông tin ñại chúng, bằng văn bản

Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ ñịa chính cho khu ñất bị thu hồi

- Kê khai, ñiều tra, xác nhận: Hội ñồng BT - GPMB chủ trì cùng tổ giúp việc

tổ chức họp với người bị thu hồi ñất ñể tuyên truyền, phổ biến văn bản pháp lý về ñất ñai, nhà cửa, tài sản, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu và hướng dẫn người bị thu hồi ñất kê khai về nguồn gốc, diện tích ñất, tài sản trên ñất, hộ khẩu thường trú ñang

sinh sống, những kiến nghị, xác nhận và chịu trách nhiệm các nội dung ñã kê khai

- Kiểm kê, ño ñạc: Tổ giúp việc cho Hội ñồng BT - GPMB sẽ tiếp nhận tờ khai và các giấy tờ có liên quan, sau ñó kiểm kê, ño ñạc và ñối chiếu với tờ khai Tài liệu kiểm kê, ño ñạc (có xác nhận) này là căn cứ lập phương án bồi thường thiệt hại và tái ñịnh cư

Bước 4: Lập phương án thu hồi ñất, phương án tổng thể bồi thường và tái ñịnh cư

- Lập phương án thu hồi ñất: Căn cứ Hồ sơ ño vẽ ñịa chính thu hồi ñất phục

vụ cho công tác bồi thường ñược các cấp có thẩm quyền phê duyệt, biên bản kiểm

kê, biên bản phân loại ñất trong vòng 15 ngày, Hội ñồng GPMB chỉ ñạo lập phương

án thu hồi ñất theo trình tự, trình sở Tài nguyên và Môi trường Trong thời hạn 7 ngày, sở Tài nguyên và Môi trường thẩm ñịnh và trình UBND tỉnh quyết ñịnh.(ðiều

51 – Nghị ñịnh 84/2007/Nð-CP)

- Lập phương án tổng thể bồi thường và tái ñịnh cư: Căn cứ vào biên bản kiểm kê, phân loại ñất, giá bồi thường các loại ñất, giá ñất tái ñịnh cư và các chính sách, tổ công tác xây dựng phương án bồi thường thiệt hại và tái ñịnh cư Phương

án bồi thường thiệt hại và tái ñịnh cư ñược chuyển ñến người sử dụng ñất ñể rà soát

và xác nhận kết quả phương án

Bước 5: Thẩm ñịnh, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

1 Nếu thống nhất ñược phương án, Hội ñồng GPMB tổ chức xét từng trường hợp cụ thể, thời gian không quá 15 ngày, UBND huyện trình Hội ñồng thẩm ñịnh phương án bồi thường thiệt hại, tái ñịnh cư Trong thời hạn 7 ngày thẩm ñịnh xong trình UBND tỉnh quyết ñịnh

2 ðối với trường hợp chưa thống nhất ñược phương án, Hội ñồng GPMB chỉ ñạo kiểm tra lại phương án bồi thường thiệt hại, tái ñịnh cư Nếu phương án ñúng mà người bị thu hồi vẫn kiên quyết khiếu nại thì kiên trì giải thích, giữ nguyên

phương án bồi thường, tái ñịnh cư; nếu phát hiện sai sót, chưa hợp lý thì ñiều chỉnh lại phương án cho phù hợp

Bước 6: Thực hiện tái ñịnh cư, trả tiền bồi thường; bàn giao ñất cho chủ dự án

1 Sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñược UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt, tổ chức ñược giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư có trách nhiệm niêm yết công khai phương án tại trụ sở làm việc của ñơn

vị và UBND cấp xã nơi có ñất bị thu hồi, thông báo kế hoạch, thời gian chi trả bồi

thường, giải quyết tái ñịnh cư và thực hiện GPMB

2 Chủ dự án phối hợp với Hội ñồng GPMB và UBND xã tổ chức chi trả tiền bồi thường thiệt hại ñến từng người bị thu hồi ñất Người bị thu hồi ñất phải ký biên bản cam kết thời gian bàn giao mặt bằng

3 Hội ñồng GPMB có thể bàn giao một phần hoặc toàn bộ mặt bằng ñã giải toả cho chủ dự án Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm hướng dẫn, lập hồ sơ giao ñất, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho chủ dự án

Lập phương án bồi thường, GPMB

Chi trả tiền bồi thường, GPMB

Giao mặt bằng ñể thực hiện dự án

Chủ ñầu tư

(1)

(3)

(4,5)

(6) (6)

(2) (2)

(3)

(4,5) (4,5)

(6)

Hình 1.1 Sơ ñồ tóm tắt trình tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng cấp huyện

1.2 Chính sách bồi thường thiệt hại thu hồi ñất ñai ở trên thế giới và các nước trong khu vực

ðối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, ñất ñai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội Với những ñặc thù về quan hệ ñất ñai, nhiều nước trên thế giới cố gắng không ngừng trong việc hoàn

thiện chắnh sách pháp luật trong ựó có chắnh sách về bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh

cư, ựặc biệt các nỗ lực trong việc khôi phục cuộc sống và khôi phục nguồn thu nhập cho người bị ảnh hưởng Từ kinh nghiệm lý thuyết và thực tế cho thấy, các yếu tố ựảm bảo cho bồi thường, hỗ trợ và TđC thành công là nhờ những chắnh sách phù hợp của Chắnh phủ, nguồn tài chắnh ựầu tư, khâu tổ chức của chắnh quyền ựịa phương, trình ựộ nhận thức và hiểu biết pháp luật của người dân ựồng thời phải có

sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý Nhà nước Dưới ựây là một số kinh nghiệm quản lý ựất ựai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ắch cho Việt nam chúng ta, ựặc biệt trong chắnh sách bồi thường GPMB

a) đài Loan

điều 208 Luật đất ựai đài Loan quy ựịnh ỘDo nhu cầu xây dựng các công trình công cộng, nhà nước có thể trưng thu ựất tư hữu theo quy ựịnh của bộ luật này, nhưng phạm vi trưng thu phải hạn chế trong nhu cầu cần thiết của công trình ựó, như công trình quốc phòng, công trình giao thông, công trình công cộng, vệ sinh công cộng, cơ quan Chắnh phủ, cơ quan tự trị của ựịa phương, kiến trúc công cộng khác, sự nghiệp khoa học kỹ thuật và từ thiện, các công trình khác do Chắnh phủ xây mới phục vụ lợi ắch công cộngỢ

Ở đài Loan tồn tại 2 hình thức sở hữu ựất ựai: Sở hữu của Nhà nước (công hữu): chiếm 69% so với tổng diện tắch tự nhiên toàn lãnh thổ và sở hữu tư nhân chiếm 31%, bao gồm ựất ở, ựất sản xuất nông nghiệp của nông dân và ựất của các tổ chức tư nhân khác

Pháp luật ựất ựai đài Loan cũng quy ựịnh rõ về những trường hợp tự triệt tiêu quyền sở hữu như ựất ựai tư hữu khi thiên nhiên biến ựổi thành ựầm hồ, hoặc thuỷ ựạo có thể vận chuyển ựược thì quyền sở hữu tự triệt tiêu Hoặc người có quyền sở hữu và gia ựình ựã ựi khỏi huyện thị nơi có ựất ựó liên tục trong thời gian

5 năm liền

Trong Luật đất ựai đài Loan quy ựịnh cụ thể các loại ựất không ựược trở thành sở hữu tư nhân bao gồm: ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của bờ biển, ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hồ ựầm và hồ ựầm hình thành tự nhiên cần dùng cho công cộng, ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hai bên hồ và thuỷ ựạo có thể làm ựường vận chuyển, ựất ựai nằm trong một giới hạn nhất ựịnh của hai bên hồ và hồ ựầm, mương máng nằm trong khu vực của thành

phố, thị trấn, ựường giao thông công cộng, ựất suối nước khoáng, ựất thác nước, ựất dùng cho nguồn nước công cộng, ựất danh lam thắng cảnh, cổ tắch, những ựất khác

mà pháp luật cấm không ựược tư hữu Những loại ựất này pháp luật quy ựịnh nếu thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước sẽ trưng thu theo quy ựịnh của pháp luật Khi trưng thu Nhà nước sẽ trả tiền ựất cho chủ sở hữu theo giá trị thực tế của ựất

Pháp luật đài Loan còn quy ựịnh những diện tắch ựất thuộc sở hữu tư nhân, nhưng trong ựất có khoáng sản thì khoáng sản không thể trở thành sở hữu tư nhân

đất ựai thuộc công hữu hiện nay do Cục quản lý tài sản công hữu quản lý Qua các quy ựịnh trên cho thấy, Nhà nước muốn mở rộng diện tắch ựất thuộc

sở hữu của mình thì Nhà nước phải bỏ tiền ra mua của các chủ sở hữu khác, chỉ khi nào dân không ựồng ý bán thì lúc ựó Nhà nước mới trưng thu

đảm bảo nguyên tắc, nếu phải di chuyển ựi nơi khác người dân vẫn mua ựược ựất và xây dựng ựược nhà ở

Trước ựây, tình trạng dân khiếu kiện nhiều do giá bồi thường thấp nhưng nay Chắnh phủ bồi thường cao theo giá thị trường (theo giá thực tế mua bán) và người dân không phải nộp thuế giá trị gia tăng nên một số hộ dân hiện nay không bán ựược ựất lại muốn Chắnh phủ mua lại

Ở đài Loan, phân biệt rất rõ hai trường hợp

- Các công trình của Nhà nước thì Nhà nước mới ựứng ra thoả thuận mua ựất của dân, nếu dân không ựồng tình, thì Nhà nước lấy quyền của mình trưng thu ựể lấy ựất xây dựng các công trình của Nhà nước theo kế hoạch sử dụng ựất

- Những công trình của tư nhân thì tư nhân phải tự thoả thuận với dân, Nhà nước không thực hiện việc trưng thu ựất nếu tư nhân không thoả thuận ựược với dân Trường hợp này tư nhân phải mua với giá cao hơn Nhà nước không can thiệp

vì việc kinh doanh, tư nhân phải tắnh toán lợi nhuận nếu thấy giá ựất tuy ựắt, nhưng thấy khả năng ựầu tư có triển vọng thì nhà ựầu tư tư nhân vẫn sẵn sàng mua của dân Hơn nữa việc thoả thuận mua bán này là quan hệ dân sự, nên Nhà nước không can thiệp Trường hợp Nhà nước làm công trình phải di chuyển cả thôn thì Nhà nước xây dựng khu tái ựịnh cư

Khi Nhà nước cần xây dựng các công trình phục vụ sự nghiệp công cộng, quốc phòng, giao thông thuỷ lợi, y tế, giáo dục, từ thiện, thực thi các chính sách kinh tế ñược phép trưng thu ñất ñai tư hữu trong giới hạn quy ñịnh của pháp luật

Nhà nước thực hiện 2 hình thức trưng thu: trưng thu từng khu ñoạn ñể thực thi các chính sách kinh tế của Nhà nước, xây dựng quốc phòng và sự nghiệp công cộng; trưng thu bảo lưu dùng cho sự nghiệp xây dựng trong tương lai, nhưng thời hạn bảo lưu không quá 3 ñến 5 năm, tuỳ theo tính chất từng loại công trình, quá thời hạn quy ñịnh trên, trưng thu bảo lưu không còn hiệu lực

ðất ñai trưng thu nếu làm giảm hiệu quả sử dụng ñất của người sử dụng ñất gần

ñó, ñược bồi thường tương ñương, nhưng không vượt quá mức giá ñất bị ảnh hưởng

ðất ñai trưng thu theo khu ñoạn, sau khi chỉnh lý, phân khu ñoạn mới, nếu còn thừa ñưa ra bán hoặc cho thuê, thì người có quyền sở hữu ñất ñai cũ ñược quyền ưu tiên mua lại

Người có quyền sở hữu ñất ñai cũ (người bị trưng thu ñất), kể từ ngày ñược bồi thường ñầy ñủ trong vòng 1 năm ñến 5 năm, ñược làm ñơn mua lại ñất (theo mức giá trưng thu) trong trường hợp sau 1 năm Nhà nước vẫn chưa bắt ñầu sử dụng ñất theo kế hoạch trưng thu (Tổng cục Quản lý ñất ñai, 2010)

b) Trung Quốc

Do ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp, tuy nhiên tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với ñất khi thu hồi ñất của các chủ sử dụng

Trung Quốc xây dựng các chính sách và các thủ tục rất chi tiết ràng buộc hoạt ñộng tái ñịnh cư với nhiều lĩnh vực khác nhau, trong ñó mục tiêu của chính sách này là cung cấp cơ hội cho TðC thông qua cách tiếp cận cơ bản nơi ở ổn ñịnh, tạo nguồn lực sản xuất cho người thuộc diện bồi thường và TðC Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi ñất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường, bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Giá bồi thường theo tiêu chuẩn giá thị trường nhưng ñồng thời ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất

lượng nhà, ñiều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, ñược Nhà nước tác ñộng ñiều chỉnh tại thị trường ñó ðối với các dự án phải bồi thường GPMB, kế hoạch tái ñịnh cư chi tiết ñược chuẩn bị trước khi thông qua dự án cùng với việc dàn xếp kinh tế, khôi phục cho từng ñịa phương từng hộ gia ñình và từng người bị ảnh hưởng

Có thể nói ñường xá nhà cửa của Trung Quốc hiện ñược làm rất tốt nhờ có chiến lược rõ ràng và ñược thực hiện rất nghiêm túc Nhiều khu vực mới tại Bắc Kinh, Tô Châu, Hàng Châu…khi xây dựng các khu phố mới, sau bước quy hoạch người ta làm ñường, sau ñó trồng cây xanh, bồn hoa, làm ñường ñiện, nước…sau ñó mới xây nhà Vì vậy, khi cư dân hay các văn phòng chuyển ñến ñây họ ñã có sẵn cơ

sở vật chất và hạ tầng rất ñầy ñủ Giá nhà vì thế khá cao nhưng phần lớn người dân ñều hài lòng với số tiền mà họ bỏ ra Còn ñể cải tạo những khu phố cũ, Chính phủ Trung Quốc và chính quyền các ñịa phương luôn thông báo quy hoạch trước và ra sức tuyên truyền lợi ích của khu, vùng sau khi ñược cải tạo Họ có nhiều chính sách

ưu tiên cho những người tình nguyện chuyển ñi nơi khác (bố trí nhà, cho xe và nhân lực giúp chuyển ñồ ñạc…) Sau cùng thì cương quyết thực hiện chế ñộ cưỡng bức giải toả ñối với những ai phản ñối Việc thi hành giải toả luôn công khai và thực hiện rất nghiêm túc, không có trường hợp ngoại lệ

Thượng Hải cũng như các ñô thị ở Việt nam nhưng chỉ trong vòng năm năm,

ñã biến thành một thành phố hiện ñại như các nước tiên tiến nhất trên thế giới nhờ họ có

cơ chế giải phóng mặt bằng và xây dựng hợp lý (Tổng cục Quản lý ñất ñai, 2011)

c Nhận xét, ñánh giá

Việc xây dựng và phát triển các công trình ñều cần ñất Do ñất ñai không phải lúc nào cũng có sẵn ñể ñáp ứng cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của mỗi nước Vì thế, mọi Nhà nước ñều phải sử dụng quyền lực của mình ñể thu hồi ñất hoặc trưng thu ñất của người ñang sở hữu, ñang sử dụng ñể phục vụ cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia, lợi ích kinh tế Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu ñất ñược ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật ðất ñai hoặc một bộ luật khác Nếu việc thu hồi, trưng thu ñã phù hợp với quy ñịnh của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử dụng ñất

không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu ựất ựai Việc thu hồi ựất, trưng thu ựất và bồi thường về ựất tại mỗi quốc gia ựều ựược thực hiện theo chắnh sách riêng do Nhà nước ựó quy ựịnh Tuy nhiên, các chắnh sách ựó ựều có các nội dung

chủ yếu sau:

đối tượng ựược bồi thường về ựất: Tất cả những người ựang sử dụng ựất mà

bị Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu, kể cả những người thiếu chứng chỉ hợp pháp về ựất ựai, chiếm ựất bất hợp pháp trước ngày Nhà nước thực hiện thu hồi ựất hoặc trưng thu ựất mà ựã tồn tại không có tranh chấp hoặc khiếu nại ựều ựược bồi thường Hay nói cách khác là tất cả những người có ựất BAH bởi dự án ựều có quyền ựược bồi thường hoặc hỗ trợ

Phương thức bồi thường ựất: Việc bồi thường ựược thực hiện theo hai phương thức là bồi thường bằng hiện vật (ựất, nhà, lương thực, vật liệu xây dựng v.v) hoặc bồi thường bằng tiền cho ựất ựai bị thiệt hại Tuy nhiên, dù thực hiện theo phương thức nào thì cũng ựều phải xác ựịnh giá trị ựất bị thu hồi ựể làm cơ sở thực hiện việc bồi thường

Giá trị ựất bị thu hồi, trưng thu: Giá trị ựất bị thu hồi hoặc trưng thu ựược tắnh trên cơ sở giá trị thực của ựất Nguyên tắc chung là giá bồi thường, giá trưng thu phải là giá thị trường hoặc giá thay thế

Chắnh sách hỗ trợ khi bị thu hồi ựất, trưng thu ựất: Ngoài việc bồi thường cho người bị thu trưng thu, trưng mua hoặc thu hồi ựất, các quốc gia còn quy ựịnh việc hỗ trợ cho người bị thu hồi ựất hoặc bị trưng thu ựất đó là các khoản hỗ trợ bổ sung ngoài bồi thường nhằm tạo ựiều kiện cho người bị thu hồi ựất hoặc bị trưng thu ựất ổn ựịnh và cải thiện ựời sống, sản xuất, thu nhập, chuyển ựổi nghề nghiệp

Qua nghiên cứu chắnh sách bồi thường GPMB của một số nước và các tổ chức Ngân hàng Quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm ựể tiếp tục hoàn thiện chắnh sách bồi thường GPMB ở một số ựiểm sau:

- Hoàn thiện các quy ựịnh về ựịnh giá ựất nói chung và ựịnh giá ựất ựể bồi thường GPMB nói riêng;

- Bổ sung thêm một số giải pháp nhằm hỗ trợ người dân có ựất bị thu hồi khôi phục thu nhập, ổn ựịnh cuộc sống, ựặc biệt là ựối với lao ựộng trên 35 tuổi

(kinh nghiệm dưỡng lão của Trung Quốc)

1.3 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất qua

các thời kỳ ở Việt Nam

1.3.1 Trước khi có luật ñất ñai 1993

Sau khi cách mạng tháng Tám thành công, chúng ta tiến hành xoá bỏ chiếm hữu

ruộng ñất của ñịa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng ñất cho nhân dân Hiến pháp ñầu tiên

của nước Việt Nam dân chủ cộng hoà ñược ban hành vào năm 1946, ñến năm 1953, Nhà

nước ta thực hiện các cuộc cải cách ruộng ñất và Luật cải cách ruộng ñất ñược ban hành

Hiến pháp năm 1959, Nhà nước thừa nhận tồn tại hình thức sở hữu ñất ñai ở nước ta

gồm có sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể Thời kỳ này quan hệ ñất ñai

trong bồi thường chủ yếu là thoả thuận, sau ñó thống nhất giá trị bồi thường mà không

cần cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án bồi thường hay ban hành giá

bồi thường

Ngày 14/04/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị ñịnh số 151/TTg quy

ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất, là văn bản pháp quy ñầu tiên liên quan

ñến việc bồi thường và tái ñịnh cư bắt buộc ở Việt Nam Sau ñó Uỷ ban Kế hoạch

Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư liên bộ số 1424/TTLB ngày 06/07/1959

về việc thi hành Nghị ñịnh số 151/TTg của Chính phủ Những nguyên tắc cơ bản

của việc bồi thường trong Nghị ñịnh 151/TTg là rất ñúng ñắn, ñáp ứng nhu cầu

trưng dụng ñất ñai trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị ñịnh chưa quy ñịnh cụ

thể mức bồi thường mà chỉ quan tâm ñến sự thoả thuận của các bên

Ngày 11/01/1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư: 1792/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, ñất ñai và cây cối

lâu năm, hoa màu cho nhân dân xây dựng vùng kinh tế mới, mở rộng thành phố

Tuy nhiên, Thông tư này mới chỉ dừng lại ở việc quy ñịnh bồi thường về tài sản mà

chưa ñề cập cụ thể ñến chính sách bồi thường về ñất

Hiến pháp 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, chính vì vậy việc

thực hiện ñền bù về ñất không ñược thực hiện mà chỉ thực hiện ñền bù những tài

sản có trên ñất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi ñất gây nên Luật ðất ñai năm

1988, không nêu cụ thể việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất, mà chỉ nêu nghĩa

vụ của người sử dụng ñất (ðiều 48) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai

năm 1988 không hướng dẫn nội dung về bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất mà chỉ tập trung vào việc bồi thường ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang mục ñích khác

Ngày 31/05/1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Quyết ñịnh số 186/HðBT

về việc ñền bù thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi bị chuyển sang sử dụng vào mục ñích khác thì phải bồi thường thiệt hại Căn cứ ñể tính ñền bù thiệt hại về ñất nông nghiệp và ñất có rừng theo Quyết ñịnh này là diện tích, chất lượng và vị trí ñất Tại quyết ñịnh này, mức ñền bù còn ñược phân biệt theo thời hạn sử dụng ñất lâu dài hay tạm thời, ñồng thời quy ñịnh việc miễn giảm tiền ñền bù ñối với việc sử dụng ñất ñể xây dựng hệ thống ñường giao thông, thuỷ lợi

1.3.2 Thời kỳ thực hiện Luật ñất ñai năm 1993

Hiến pháp 1992 ra ñời thay thế Hiến pháp 1980 ñã quy ñịnh: “Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo ñịnh hướng XHCN” Hiến pháp công nhận và bảo vệ quyền sử dụng ñất của các tổ chức, cá nhân và quyền sở hữu cá nhân về tài sản và sản xuất Tại ðiều 23: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá, trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”

Những quy ñịnh trên ñã tạo ñiều kiện củng cố quyền hạn riêng của Nhà nước trong việc thu hồi ñất ñai cho mục ñích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia

Luật ðất ñai năm 1993 ñã có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật ðất ñai năm 1988, ñây là văn kiện chính sách quan trọng nhất ñối với việc thu hồi ñất và ñền bù thiệt hại của Nhà nước Tại ðiều 27 quy ñịnh: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược ñền bù thiệt hại” Luật ðất ñai quy ñịnh các loại ñất sử dụng, các nguyên tắc sử dụng từng loại ñất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất Một thủ tục rất quan trọng và là cơ sở pháp lý cho người sử dụng ñất là họ ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và quyền sở hữu nhà Chính ñiều này làm căn cứ cho quyền ñược ñền bù khi Nhà nước thu hồi ñất

Sau khi Luật ðất ñai 1993 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành rất nhiều các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý ñất ñai nhằm cụ thể hoá các ñiều luật ñể thực hiện các văn bản ñó, bao gồm:

- Nghị ñịnh 90/CP ngày 17/9/1994 quy ñịnh về việc ñền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào các mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Nghị ñịnh 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại ñất

- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính – Xây dựng - Tổng cục ðịa chính – Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị ñịnh 87/CP

- Nghị ñịnh 22/1998/Nð-CP ngày 24/4/1998, thay thế Nghị ñịnh 90/CP nói trên và quy ñịnh rõ phạm vi áp dụng, ñối tượng phải ñền bù, ñối tượng ñược ñền bù, phạm vi ñền bù, ñặc biệt người có ñất bị thu hồi có quyền ñược lựa chọn một trong

ba phương án ñền bù bằng ñất, bằng tiền hoặc bằng ñất và bằng tiền

1.3.3 Thời kỳ thực hiện Luật ñất ñai năm 2003

Trên cơ sở tổng kết 10 năm thực hiện Luật ðất ñai và xuất phát từ yêu cầu của giai ñoạn mới, Hội nghị lần thứ bảy Ban chấp hành Trung ương ðảng khóa IX

ñã ra Nghị quyết về Tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật về ñất ñai trong thời kỳ ñẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước Nghị quyết này là ñịnh hướng rất quan trọng ñể Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 4, thông qua Luật ðất ñai mới vào

ngày 26 tháng 11 năm 2003

ðiều 39 và 42 của Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh về vấn ñề thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và việc bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư cho người sử dụng ñất bị thu hồi Sau khi Luật ðất ñai 2003 ñược ban hành, Nhà nước ñã ban hành các văn bản dưới luật như Nghị ñịnh, Thông tư cụ thể hoá các ñiều luật về giá ñất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi ñất, bao gồm:

- Nghị ñịnh số 170/2003/Nð-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy ñịnh chi tiết thi hành một số ñiều của Pháp lệnh Giá

- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về

hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện tổ chức mạng lưới thống kê và ñiều tra khảo sát giá ñất, thống kê báo cáo giá các loại ñất theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP

- Nghị ñịnh 123/2007/Nð-CP của Chính phủ ngày 27 tháng 7 năm 2007 về việc sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 tháng

11 năm 2004 về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất và Nghị ñịnh 123/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP

- Thông tư liên tịch số 02/TTLT/BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên Môi trường v/v hướng dẫn xây dựng, thẩm ñịnh, ban hành bảng giá ñất và ñiều chỉnh bảng giá ñất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất Nghị ñịnh này ñã quy ñịnh chi tiết hơn, ñầy ñủ hơn và toàn diện hơn, tiến bộ hơn và hợp lý hơn Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP, phù hợp với những nội dung thay ñổi của Luật ðất ñai năm

2 Về ñối tượng áp dụng:

Tổ chức, cộng ñồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hộ gia ñình, cá nhân trong nước, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài ñang sử dụng ñất bị Nhà nước thu hồi ñất Người bị thu hồi ñất, bị thiệt hại tài sản gắn liền với ñất bị thu hồi Người có ñất, tài sản thuộc phạm vi thu hồi ñất ñể sử dụng vào các mục ñích ñã quy ñịnh

mà tự nguyện biếu, tặng một phần hoặc toàn bộ ñất, tài sản cho Nhà nước

3 Về chi trả bồi thường, hỗ trợ tái ñịnh cư:

+ Nhà nước tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư và giải phóng mặt bằng quy ñịnh cho các trường hợp: Tổ chức ñược Nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất; Tổ chức, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất, Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam

+ Quy ñịnh về chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư

4 Về bồi thường ñất:

+ Về nguyên tắc bồi thường: Quy ñịnh thêm về một số trường hợp không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét ñể hỗ trợ Trường hợp người

sử dụng ñất ñược bồi thường mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về ñất ñai

+ Quy ñịnh những trường hợp thu hồi ñất mà không ñược bồi thường

+ Về ñiều kiện ñể ñược bồi thường ñất: Mở rộng hơn các trường hợp không có chứng thư pháp lý nhưng vẫn ñược bồi thường Cộng ñồng dân cư ñang sử dụng ñất có các công trình là ñình ñền, chùa, miếu, am, từ ñường, nhà thờ họ.Tổ chức sử dụng ñất trong các trường hợp ñất ñược Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất mà tiền sử dụng ñất

ñã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước ðất nhận chuyển nhượng của người

sử dụng ñất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước ðất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia ñình, cá nhân

+ Về giá ñất: Giá ñể tính bồi thường là giá ñất theo mục ñích ñang sử dụng tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi ñất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy ñịnh của Chính phủ vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Quy ñịnh thêm về giá ñất trong trường hợp thực hiện bồi thường chậm (chậm do người dân và chậm do Nhà nước) Quy ñịnh về chi phí ñầu tư vào ñất còn lại (ñối với ñất công ích 5% của xã, phường, ñất chưa giao chưa cho thuê )

+ Về bồi thường, hỗ trợ ñối với ñất nông nghiệp:

* ðất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, ñất vườn ao liền kề với ñất ở trong khu dân cư Ngoài việc ñược bồi thường theo giá ñất nông nghiệp còn ñược

hỗ trợ bằng tiền từ 20% - 50% mức bồi thường ñất ở liền kề

* Bồi thường chi phí ñầu tư vào ñất còn lại và hỗ trợ ñối với hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất do nhận giao khoán ñất sử dụng vào mục ñích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm ñất rừng ñặc dụng, rừng phòng hộ) của các nông lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi ñất

5 Về bồi thường tài sản:

+ Nguyên tắc bồi thường: Quy ñịnh rõ những trường hợp ñược bồi thường,

hỗ trợ và những trường hợp không ñược bồi thường

+ Mức bồi thường: Tài sản bồi thường theo mức ñộ ảnh hưởng thực tế, bằng giá trị hiện có của nhà và công trình Nhưng tổng mức bồi thường tối ña không hơn 100% giá trị của nhà, công trình xây mới

6 Về chính sách hỗ trợ:

+ Hỗ trợ di chuyển: Quy ñịnh thêm về trường hợp người bị thu hồi ñất ở, không còn chỗ ở khác trong thời gian chờ tạo lập chỗ ở mới (bố trí vào khu tái ñịnh cư) ñược bố trí vào nhà ở tạm hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà ở

+ Hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống và ổn ñịnh sản xuất: Quy ñịnh thêm trường hợp khi Nhà nước thu hồi ñất của tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh doanh có ñăng ký kinh doanh mà bị ngừng sản xuất kinh doanh

+ Hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm: Hộ gia ñình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi thu hồi trên 30% diện tích ñất sản xuất nông nghiệp ñược giao sử dụng lâu dài thì ñược hỗ trợ chuyển ñổi nghề nghiệp và tạo việc làm cho người trong ñộ tuổi lao ñộng, mức hỗ trợ và số lao ñộng do UBND tỉnh quy ñịnh phù hợp với thực tế ở ñịa phương

+ Hỗ trợ người ñang thuê nhà ở không thuộc sở hữu Nhà nước

+ Hỗ trợ khi thu hồi ñất công ích của xã, phường, thị trấn

7 Về tái ñịnh cư:

+ Bố trí tái ñịnh cư: Hộ gia ñình bị thu hồi ñất phải di chuyển chỗ ở ñược

thông báo về dự kiến phương án bố trí tái ñịnh cư và phương pháp này ñược niêm yết công khai thời gian 20 ngày trước khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phương án Tạo ñiều kiện cho các hộ vào khu tái ñịnh cư ñược xem cụ thể khu tái ñịnh cư và thảo luận công khai về dự kiến bố trí

+ Về ñiều kiện bắt buộc ñối với khu tái ñịnh cư có quy ñịnh thêm là khu TðC phải ñược sử dụng chung cho nhiều dự án

8 Về tổ chức thực hiện:

+ Giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ TðC cho Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và TðC cấp huyện hoặc giao cho Tổ chức phát triển quỹ ñất (nếu có)

+ Nêu trách nhiệm của Hội ñồng bồi thường, hỗ trợ và TðC

+ Thẩm ñịnh phương án bồi thường, hỗ trợ và TðC

+ Nêu rõ trách nhiệm của UBND các cấp của các sở, ban, ngành cấp tỉnh; của tổ chức ñược giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TðC của Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và ðầu tư, Bộ xây dựng, Bộ Tài Nguyên và Môi trường

+ Cưỡng chế thi hành quyết ñịnh thu hồi ñất, giải phóng mặt bằng

+ Nêu chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và TðC

+ Khiếu nại và giải quyết khiếu nại

+ Nghị ñịnh có quy ñịnh sự thoả thuận bồi thường, hỗ trợ giữa người ñược giao ñất, ñược thuê ñất hoặc tổ chức phát triển quỹ ñất với người bị thu hồi ñất, Nhà nước không tổ chức, thực hiện bồi thường hỗ trợ [5]

- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP [2] Thông tư này hướng dẫn một số nội dung về bồi thường ñất, bồi thường tài sản, các chính sách hỗ trợ, bố trí TðC, tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và TðC khi Nhà nước thu hồi ñất ñối với các trường hợp quy ñịnh tại Nghị ñịnh 197 Cụ thể:

+ Giá ñất ñể tính bồi thường và chi phí ñầu tư vào ñất còn lại, tại khoản 3, ñiều 9 Nghị ñịnh 197 có nêu về chi phí ñầu tư vào ñất còn lại thì ở Thông tư này hướng dẫn cách xác ñịnh chi phí ñầu tư vào ñất còn lại

+ Bồi thường ñối với cả trường hợp khi hành lang bảo vệ an toàn công trình chiếm dụng khoảng không trên 70 % diện tích sử dụng có nhà ở, công trình của một chủ

sử dụng thì phần diện tích còn lại cũng ñược bồi thường theo quy ñịnh

+ Bồi thường ñối với cây trồng vật nuôi: cách xác ñịnh giá trị hiện có của vườn cây lâu năm ñể tính bồi thường Bồi thường ñối với cây trồng và lâm sản phụ trồng trên diện tích ñất lâm nghiệp mà khi Nhà nước giao là ñất trống, ñồi núi trọc

+ Về tái ñịnh cư: Nêu các biện pháp hỗ trợ sản xuất và ñời sống tại khu TðC

+ Về tổ chức thực hịên bồi thường hỗ trợ và TðC: Nêu trình tự tổ chức thực hiện và phương án chi trả

+ Chi phí cho công tác tổ chức thực hiện: Dự toán chi phí, mức chi

- Nghị ñịnh 69/2009/Nð-CP ngày 13/8/2009, Quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ðây là Nghị ñịnh mới nhất của Chính phủ quy ñịnh về thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất Nghị ñịnh có hiệu lực trên cả nước bắt ñầu từ ngày 01/10/2009, ñến nay trên ñịa bàn cả nước có rất nhiều dự án ñang thi hành theo Nghị ñịnh này Nội dung của Nghị ñịnh ñược thể hiện một số ñiểm cơ bản như sau:

1 Về phạm vi ñiều chỉnh:

Nghị ñịnh này quy ñịnh bổ sung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất; thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất; giá ñất; giao ñất, cho thuê ñất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất và gia hạn sử dụng ñất

2 ðối tượng áp dụng:

+ Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về ñất ñai và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan ñến việc quản lý ñất ñai

+ Người sử dụng ñất và tổ chức, cá nhân có liên quan ñến việc sử dụng ñất

3 Về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ:

+ Dựa trên các ðiều, Khoản ñã quy ñịnh trước ñó tại Nghị ñịnh 197/2004/Nð-CP và Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ñủ ñiều kiện khi Nhà nước thu hồi ñất thì sẽ ñược bồi thường, nếu trường hợp không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thì ñược UBND cấp tỉnh xem xét hỗ trợ

+ Ngoài ra Nghị ñịnh quy ñịnh thêm việc ñiều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục ñích sử dụng ñất ñể thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có ñất bị thu hồi quy ñịnh tại ðiều 17 Nghị ñịnh này